Đánh giá biến động giá đất trên địa bàn phường phan đình phùng thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên giai, đoạn 2013 2015

Nếu giá đất phản ánh đúng sẽ thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường BĐS ra quyết định nhanh chóng, thúc đẩy và phát triển thị trường BĐS, điều tiết

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ HUYỆN

Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊNGIAI ĐOẠN 2013 - 2015

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lí đất đai

Khoá : 2012 – 2016

Thái Nguyên, 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ HUYỆN

Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG PHANĐÌNH PHÙNG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊNGIAI ĐOẠN 2013 - 2015

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Chuyên ngành : Quản lí đất đai

LỜI CẢM ƠN

Thực hiện phương trâm “học đi đôi với hành, lý luận gắn liền với thực tế” Thực tập tốt nghiệp là thời gian để mỗi sinh viên sau khi học tập, nghiên cứu tại trường có điều kiện củng cố và vận dụng kiến thức đã học vào thực tế Đây là giai đoạn không thể thiếu được đối với mỗi sinh viên các Trường Đại học nói chung và sinh viên Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên nói riêng

Với lòng kính trọng và biết ơn, em xin cảm ơn thầy giáo ThS Trương Thành Nam giảng viên khoa Quản lí Tài nguyên đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ em trong suốt thời gian thực hiện đề tài này

Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, các thầy giáo, cô giáo, cán bộ trong khoa đã truyền đạt cho em những kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường

Em xin gửi lời cảm ơn tới UBND phường Phan Đình Phùng, các cán bộ, nhân viên đang công tác tại UBNDPhường đã giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập tốt nghiệp

Em cũng gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân và bạn bè đã luôn ở bên cạnh động viên, khích lệ em trong suốt quá trình học tập và thời gian em thực hiện khóa luận tốt nghiệp này

Trong quá trình học tập và thực hiện đề tài, em đã cố gắng hết mình nhưng

do kinh nghiệm còn thiếu và kiến thức còn hạn chế nên bài khóa luận tốt nghiệp này chắc chắn sẽ không tránh khỏi thiếu sót Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô và bạn bè để bài khóa luận được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2016

Sinh viên

Nguyễn Thị Huyện

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.: Hiện trạng sử dụng đất của phường Phan Đình Phùng năm 2015 35 Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2015 37 Bảng 4.3: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp 38 Bảng 4.4:Giá đất ở do Nhà nước quy định tại phường Phan Đình Phùng từ năm

2013 đến năm 2015 42 Bảng 4.5: Giá đất nông nghiệp Nhà nước quy định tại phường Phan Đình Phùng từ năm 2013 đến năm 2015 44 Bảng 4.6: So sánh giá đất Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường tại phường Phan Đình Phùng năm 2013 45 Bảng 4.7: So sánh giá đất Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường tại phường Phan Đình Phùng năm 2014 47 Bảng 4.8: So sánh giá đất Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường tại phường Phan Đình Phùng năm 2015 49 Bảng 4.9: So sánh giá đất Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường tại phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2013-2015 51

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 4.1: Thể hiện cơ cấu sử dụng đất năm 2015 của phường Phan Đình Phùng 37 Hình 4.2: Giá đất Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường tại phường Phan Đình Phùng năm 2013 47 Hình 4.3: giá đất Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường tại phường Phan Đình Phùng năm 2014 48 Hình 4.4: giá đất Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường tại phường Phan Đình Phùng năm 2014 50 Hình 4.5: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của vị trí tới giá đất trên thị trường của các loại

đường phố trên địa bàn phường Phan Đình Phùng (năm 2015)Error! Bookmark not defined

DANH MỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT

3 BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường

4 CBRE Đơn vị tư vấn bất động sản

20 VAMC Công ty thu mua nợ quốc gia

MỤC LỤC

Trang bìa phụ: i

Lời cảm ơn ii

Danh mục các bảng iii

Danh mục các hình iv

Danh mục các từ viết tắt v

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3 Yêu cầu của đề tài 3

1.4 Ý nghĩa của đề tài 3

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài nghiên cứu 4

2.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài 4

2.1.2 Cơ sở thực tiễn 4

2.1.3 Cơ sở pháp lý của đề tài 5

2.2 Khái quát về giá đất 6

2.2.1 Khái niệm giá đất 6

2.2.2 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất 7

2.2.2.1 Địa tô 7

2.2.2.2 Lãi suất ngân hàng 7

2.2.2.3 Quan hệ cung - cầu 8

2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 8

2.2.3.1 Yếu tố thông thường 8

2.2.3.2 Yếu tố khu vực 10

2.2.3.3 Yếu tố cá biệt 10

2.2.3.4 Các yếu tố chung bên ngoài 11

2.2.4 Kháiquátvềđịnhgiáđấtvàcácnguyêntắcđịnhgiáđất 12

2.2.4.1 Kháiniệmđịnhgiáđất 12

2.2.4.2 Nguyêntắcthaythế 12

2.2.4.3Nguyêntắcsửdụnghiệuquảnhất 13

2.2.4.4 Nguyêntắcbiếnđộng 13

2.2.5 Phương pháp xác định giá đất 13

2.2.5.1 Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam 13

2.2.5.2 Phương pháp xác định giá đất ở đô thị 17

2.2.6 Các quy định khi áp dụng các loại giá đất trên địa bàn phường 18

2.2.6.1 Đất ở 18

2.2.6.2.Đấtsảnxuất,kinhdoanhphinôngnghiệp 19

2.2.6.3.Đấtnôngnghiệp 19

2.2.6.4.Đốivớiđấtchuyêndùng 21

2.3 Những kết quả nghiên cứu về biến động giá đất 21

2.3.1 Những kết quả nghiên cứu về biến động giá đất trên thế giới 21

2.3.2 Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất ở Việt Nam 22

2.3.2.1 Tình hình biến động giá đất trong cả nước 22

2.3.2.2 Tình hình biến động giá đất ở Thái Nguyên 25

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 26

3.1.1Đối tượng nghiên cứu 26

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 26

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 26

3.2.1 Địa điểm nghiên cứu: 26

3.2.2 Thời gian nghiên cứu 26

3.3 Nội dung nghiên cứu 26

3.4 Phương pháp nghiên cứu 27

3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 27

3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 27

3.4.3 Phương pháp chọn điểm điều tra 27

3.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu 28

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 29

4.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khu vực nghiên cứu 29

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 29

4.1.1.1 Vị trí địa lý 29

4.1.1.2 Địa hình địa mạo 29

4.1.1.3 Khí hậu, thủy văn 30

4.1.1.4 Các nguồn tài nguyên 30

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 31

4.1.2.1 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế 31

4.1.2.2 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng 32

4.1.2.3 Thực trạng phát triển đô thị 33

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 34

4.1.3.1 Những thuận lợi 34

4.1.3.2 Những khó khăn, hạn chế 34

4.1.4 Tình hình sử dụng đất 35

4.1.4.1 Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai của phường năm 2015 35

4.1.4.2 Đất nông nghiệp 37

4.1.4.3 Đất phi nông nghiệp 38

4.1.4.4 Đất chưa sử dụng 40

4.1.5 Đánh giá chung tình hình quản lý và sử dụng đất tại phường Phan Đình Phùng 41 4.2 Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng 41

4.2.1 Tình hình biến động giá đất theo khung giá Nhà nước quy định trênđịa bàn phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2013 – 2015 41

4.2.2GiáđấtnôngnghiệpquyđịnhtạiphườngPhanĐìnhPhùng 43

4.2.3GiáđấtthựctếtrênthịtrườngtạiphườngPhanĐìnhPhùngnăm 2013 44

4.2.4GiáđấtthựctếtrênthịtrườngtạiphườngPhanĐìnhPhùngnăm 2014 47

4.2.5GiáđấtthựctếtrênthịtrườngtạiphườngPhanĐìnhPhùngnăm 2015 48

4.2.6SosánhgiáđấtNhànướcquyđịnhvàgiáđấttrênthịtrườngtạiphường

PhanĐìnhPhùnggiaiđoạn2013-2015 50

4.2.7 Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa phường Phan Đình Phùng qua ý kiến của người dân và cán bộ quản lí 52

4.3 Yếu tố ảnh hưởng đến sự biến động giá đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng 54

4.3.1 Yếu tố vị trí 54

4.3.2 Khả năng tạo lợi nhuận của thửa đất 55

4.3.3 Yếu tố cơ sở hạ tầng 56

4.3.4 Yếu tố đặc điểm thửa đất 56

4.3.5 Nhu cầu và mục đích sử dụng đất của người dân 57

4.3.6 Yếu tố quy hoạch 58

4.4 Đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng 58

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 60

5.1 Kết luận 60

5.2 Kiến nghị 61

TÀI LIỆU THAM KHẢO 62

PHẦN 1

MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi Quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng Từ ngàn xưa con người đã biết dựa vào đất đai để tồn tại và phát triển và ngày càng nhận thức được vai trò tầm quan trọng của đất đai

Ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm Khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân

và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai, tuy nhiên giao dịch mua bán vẫn diễn ra ngầm chủ yếu là hình thức mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua và

người bán Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặt pháp lý với quy định “tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền

sử dụng đất theo quy định của pháp luật” Lần đầu tiên được “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi” Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của

thị trường bất động sản gắn với nó là các hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai ngày càng diễn ra mạnh mẽ Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao, Luật Đất đai 1987

ra đời, tiếp theo nó là Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai 2013 ra đời thể hiện cách tiếp cận mới của Nhà nước ta về vị trí và vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, coi đất đai là tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước Cho nên đất đai trở thành một thứ hàng hoá có giá

Việt Nam đang trong quá trình hội nhập và phát triển, tốc độ phát triển kinh

tế không ngừng và đô thị hoá mạnh mẽ đã dẫn tới nhu cầu về đất ở ngày càng tăng nhanh, đồng nghĩa với nó là tính phức tạp của thị trường bất động sản ngày càng cao Điều đó đòi hỏi phải có những giải pháp cụ thể để điều tiết thị trường bất động sản theo hướng phát triển lành mạnh

Việc xác định giá đất có ý nghĩa quan trọng nhằm xử lý tốt các quan hệ đất đai như: Xác định tiền sử dụng đất, tiền thuế đất, đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, tính thuế sử dụng đất

Giá đất là một phạm trù kinh tế tồn tại khách quan trong hoạt động kinh tế -

xã hội, giá đất cũng là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường Đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong

sự phân phối đất để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật

Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay thì công tác quản lý nhà nước về đất đai là rất quan trọng Thành phố Thái Nguyên nói chung và phường Phan Đình Phùng nói riêng đang từng bước thay đổi với nhiều dự án đầu tư Trước thực trạng đó, để làm tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và công tác định giá đất nói riêng thì đất đai cần phải được định giá Do vậy việc nghiên cứu xác định giá đất và biến động giá là vấn đề rất quan trọng

Đứng trước những vấn đề trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của ThS Trương Thành Nam, em tiến hành nghiên cứu đề tài:

“Đánh giá biến động giá đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013-2015”

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

- Mục tiêu tổng quát: Đánh giá biến động giá đất tại phường Phan Đình Phùng,

thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013 – 2015 nhằm đưa ra những thành tựu và hạn chế còn tồn tại về giá đất và đề xuất giải pháp khắc phục làm cho giá đất ổn định trong thời gian tới

+ Yếu tố ảnh hưởng đến sự biến động giá đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng

+ Đề xuất một số giải pháp thích hợp nhằm bình ổn giá đất trên địa bàn phường phan đình phùng trong thời gian tới

1.3 Yêu cầu của đề tài

- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của phường Phan Đình Phùng

- Tìm hiểu công tác định giá đất tại phường Phan Đình Phùng

- Khái quát được thực trạng của giá đất ở tại phường Phan Đình Phùng

- Thu thập và tổng hợp các thông tin có liên quan đến giá đất ở

- Đánh giá đúng thực trạng biến động giá đất ở trên địa bàn phường Phan Đình Phùng trong giai đoạn 2013 – 2015

- Xác định và phân tích các yếu tố tác động đến giá đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng

- Đề xuất định hướng một số giải pháp giúp bình ổn giá đất của phường Phan Đình Phùng

1.4 Ý nghĩa của đề tài

- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu:

+ Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân

+ Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn

- Ý nghĩa trong thực tiễn:

Tìm hiểu được thực tế về thị trường BĐS của phường Phan Đình Phùng nói riêng và thành phố Thái Nguyên nói chung Đồng thời tìm ra những mặt tích cực và tiêu cực của sự biến động giá đất trên địa bàn phường, từ đó đề xuất các giải pháp thích hợp, phù hợp tạo sự bình ổn giá đất với điều kiện thực tế của phường Phan Đình Phùng cũng như trên địa bàn thành phố Thái Nguyên

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học của đề tài nghiên cứu

2.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài

Đất đai là sản vật tự nhiên, có giới hạn về không gian và không thể di dời được Sự hiện diện của đất đai tự nhiên không gắn với lao động xã hội; lao động xã hội chỉ tác động, khai thác để đất đai từ trạng thái hoang hóa sang trạng thái sử dụng vào mục đích xác định, từ vật có đặc tính không có giá trị thành vật mang đặc tính chuyển tải giá trị Giá trị mà đất đai chuyển tải trên thị trường bất động sản người ta

vẫn gọi là “giá đất” [Nguyễn Thế Huấn cùng các cộng sự, 2009] [5]

Giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũng như giải quyết các vấn đề đất đai: Giá đất là thước đo kinh tế của đất, nó phản ánh khả năng sinh lợi của đất; giá đất phản ánh trình độ sử dụng đất, sự phát triển xã hội Nếu giá đất phản ánh đúng sẽ thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường BĐS ra quyết định nhanh chóng, thúc đẩy và phát triển thị trường BĐS, điều tiết quan hệ cung - cầu, giúp nhà nước nhanh chóng ra quyết định

quan trọng trong việc quản lý đất và thị trường bất động sản [Nguyễn Thế Huấn

cùng các cộng sự, 2009] [5]

2.1.2 Cơ sở thực tiễn

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế

[Nguyễn Thế Huấn cùng các cộng sự, 2009] [5]

Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất Giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng

quyền sử dụng đất [Nguyễn Thế Huấn cùng các cộng sự, 2009] [5]

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định

2.1.3 Cơ sở pháp lý của đề tài

a Các văn bản của Nhà nước

- LuậtĐấtđaingày26tháng11năm2003

- LuậtĐấtđaingày29tháng11năm2013

- Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 của Quốc hội -Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2004): Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

-Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2007): Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2007): Nghị định số CPngày 15/10/2007 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản

153/2007/NĐ Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2009): Nghị định số 69/2009/NĐ153/2007/NĐ CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư

- Nghị định 44/2014/NĐ – CP ngày 15/5/2014 của chính phủ quy định về giá đất -Căn cứ Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày ngày 14 tháng 11 năm 2014 củaChính phủ quy định về khung giá đất

- Căn cứ Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/ 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

- Nghị định 76/2015/NĐ – CP ngày10/9/2015 quy định chi tiết thi hành một

số điều của luật kinh doanh bất động sản

- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004

- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ tài chính về việc hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương

- Nghị quyết số 21/2012/NQ-HĐND ngày 15/12/2012 quy định khung giá các loại đất trên địa bàn tỉnh thái nguyên năm 2013

- Nghị quyết số 23/2013/NQ-HĐND ngày 12/12/2013 quy định khung giá các loại đất trên địa bàn tỉnh thái nguyên năm 2014

- Nghị quyết số 60/2014/NQ-HĐND ngày 12/12/2014 thông qua bảng giá đất giai đoạn năm 2015 – 2019 trên địa bàn tỉnh thái nguyên

- Các đề án, tài liệu điều tra cơ bản ở địa phương, thông tin liên quan đến giá đất

b Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên

UBND tỉnh Thái Nguyên (2012): Quyết định số 52/2012/QĐ – UBND ngày 26/12/2012 của UBND tỉnh Thái Nguyên về quy định giá đất và bảng giá đất các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2013

UBND tỉnh Thái Nguyên (2013): Quyết định số 36/2013/QĐ – UBND ngày 21/12/2013 của UBND tỉnh Thái Nguyên về quy định giá đất và bảng giá đất các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2014

UBND tỉnh Thái Nguyên (2014): Quyết định số 57/2014/ QĐ – UBND ngày 22/ 12 / 2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên về quy định giá đất và bảng giá đất các loại đất giai đoạn 2015 – 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

2.2 Khái quát về giá đất

2.2.1 Khái niệm giá đất

Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ:

“Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất

Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”

2.2.2 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất

2.2.2.1 Địa tô

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn …) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau

- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem lại

Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau:

Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất các biệt

Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi

ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất

Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ để xây dựng Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự

phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên.[Nguyễn Thế Huấn

cùng các cộng sự, 2009] [5]

2.2.2.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược

lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi

Các nhà kinh tế học đã tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất:

Giá đất = Địa tô/Lãi xuất ngân hàng

[Nguyễn Thế Huấn cùng các cộng sự, 2009] [5]

2.2.2.3 Quan hệ cung - cầu

Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất

và làm cho giá đất luôn biến động

Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung - cầu cũng như việc

có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung - cầu vì cung - cầu được xem như hàm số của giá Theo Luật đất đai năm 2003, hiện ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước quy định và giá thị trường do các bên thoả thuận Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước quy định phải bám sát giá thị trường Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người

sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ)

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất

cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm xuống thông qua

việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất [Nguyễn Thế Huấn cùng các cộng sự,

2009] [5]

2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

2.2.3.1 Yếu tố thông thường

Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao gồm: yếu tố kinh tế, nhân khẩu, xã hội, quốc tế

- Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế,

xã hội Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với:

+ Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất tăng, vì thế giá đất tăng lên

+ Tố chất nhân khẩu: thường có tương quan với trình độ giáo dục tố chất văn hoá cuả nhân khẩu

+ Cấu thành nhân khẩu gia đình: sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hoá làm cho kết cấu gia đình ngày càng nhỏ

- Yếu tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với giá

đất Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:

+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong

cả nước

+ An ninh xã hội: yếu tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực có trật

tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn

+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu người đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá

+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá

có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác

- Yếu tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không

thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế

+ Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không ngoại lệ

+ Yếu tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hoà hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng

- Yếu tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối

với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia Trong quá trình chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế vá ổn định kinh tế, vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau:

quyết định đến giá đô thị [Nguyễn Thế Huấn cùng các cộng sự, 2009] [5]

2.2.3.3 Yếu tố cá biệt

Yếu tố cá biệt là những yếu tố chỉ đặc trưng và điều kiện bản thân của thửa đất gồm: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc,điều kiện cơ sở hạ tầng, hạn chế của quy hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất … Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất

Trong đó yếu tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là yếu tố cá biệt, bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng …

Ngoài những yếu tố ảnh hưởng chủ yếu trên còn có các yếu tố khác như yếu

tố tâm lý, mục đích sử dụng đất …

[Nguyễn Thế Huấn cùng các cộng sự, 2009] [5]

2.2.3.4 Các yếu tố chung bên ngoài

* Các yếu tố chính trị pháp lý

Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường đất nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực đất nói riêng Cụ thể là:

- Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về đất qua đó có thể làm cho giá đất gia tăng

- Các chính sách tác động trực tiếp như:

+ Chính sách cho phép việt kiều mua đất ở Việt Nam

+ Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố

+ Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được Nhà nước giao đất cho thuê đất

+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực đất

+ Các chính sách thuế của Nhà nước đối với đất

* Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô:đó là các yếu tố kinh tế liên quan

- Tình hình cung-cầu đất trong khu vực

- Đặc điểm của những người tham gia thị trường đất trong khu vực

- Các điều kiện của thị trường đất trong khu vực

- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc )

- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác

- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng

- Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng

- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng

- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống [18]

2.2.4 Kháiquátvềđịnhgiáđấtvàcácnguyêntắcđịnhgiáđất

2.2.4.1 Kháiniệmđịnhgiáđất

Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định Đất đai là một tài sản đặc biệt Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản

thông thường.[Nguyễn Thế Huấn cùng các cộng sự, 2009] [5]

2.2.4.2 Nguyêntắcthaythế

Giá đất tuân thủ quy luật thay thế Thay thế trong định giá đất được hiểu đó

là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thê

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu

sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả

năng thay thế nó [Nguyễn Thế Huấn cùng các cộng sự, 2009] [5]

2.2.4.3Nguyêntắcsửdụnghiệuquảnhất

Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một

khoảng thời gian nhất định [Nguyễn Thế Huấn cùng các cộng sự, 2009] [5]

2.2.4.4 Nguyêntắcbiếnđộng

Giácảđấtđailàbiếnđộngtheosựthay đổicủayếutốcấuthànhgiá.Nólà kếtquảtácđộnglẫnnhaugiữacácyếutốhìnhthành giáđất,mà cácyếutốhình thành giáthìluônnằmtrong thếbiếnđộng,chonêngiágiácảđấtđailàđượchình thànhtrongquátrìnhtácđộnglẫnnhaucủanhữngyếutốnày vànhữngbiếnđộng chungcủachúng Trongviệcđịnhgiáđất,không những phảidựtínhchínhxácsự biếnđộnggiáđấttrongtươnglai,màđồngthờicònphảitheonguyêntắcbiếnđộng

để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá

Trình tự tiến hành

Bước 1: khảo sát và thu thập thông tin

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin

- Thời gian thu thập thông tin

- Những thông tin cần thu thập: Vị trí, hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về kết cấu hạ tầng, môi trường, các đặc điểm về pháp lý, thời điểm chuyển nhượng, mức giá chuyển nhượng, thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán

- Điều kiện của thông tin: những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường quy định tại Khoản 2 Điều 1 của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP

Bước 2: so sánh, phân tích thông tin

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1 tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống nhau và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá

Bước 3: thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất so sánh như sau:

±

Mức tiền điều chỉnh về giá hình thành những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần

định giá Bước 4: xác định giá thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt

về giá ở bước 3

* Phương pháp xác định mức giá bằng thương số giữa mức thu nhập thuần

tuý thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác đinh giá đất) của loại tiền gửi Việt Nam đồng kỳ hạn một năm tại ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn

Trình tự tiến hành:

Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá

- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần địnhgiá chính là số tiền thuê đất hoặc thuê bất động sản thu được hàng năm Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất

- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập được tính như sau:

+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên của thửa đất thu được hàng năm

+ Đối với đất trồng cây lâu năm thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tuỳ đặc điểm của từng loại cây

Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như sau: Thuế sử dụng đất, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất Các khoản chi phí này tính theo các quy định hiện hành của Nhà nước, khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất kinh doanh đã chi trả

Bước 3: xác định thu nhập thuần tuý hàng năm theo công thức

Thu nhập thuần

tuý hàng năm =

Tổng thu nhập hàng năm đã tính ở bước 1 -

Tổng chi phí đã tính ở bước 2 Bước 4: ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất ước tính =

Thu nhập thuần tuý hàng năm thu được từ

thửa đất Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam hạn 12 tháng

* Phương pháp chiết trừ

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản

Trình tự tiến hành:

Bước 1: thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản

đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, giá cả …)

Bước 2: khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất (nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên

Bước 3: xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất Giá trị hiện tại của

các tài sản trên đất =

Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá -

Phần giá trị hao mòn Trong đó:

- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm giá được tính bằng chi phí thay thế để đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các tài sản hiện có trên đất hoặc chi phí tái tạo các tài sản trên đất đó Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho người đầu tư xây dựng

- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm các hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình

Bước 4: tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn ở bước 1

Diện tích thửa đất

Bước 5: xác định giá trị của thửa đất cần định giá

Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đấy của các bất động sản

Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo giá bình quân của các đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó

* Phương pháp thặng dư

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản

Trình tự tiến hành:

Bước 1: xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất dựa vào các căn cứ sau:

- Đặc điểm của khu đất

- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị, quy hoạch và các quy định về xây dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

Bước 2: ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản

Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô, … dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất

Bước 3: ước tính tổng chi phí phát triển

Bước 4: xác định giá trị của thửa đất

Giá trị ước tính

của thửa đất =

Tổng giá trị phát triển -

Tổng chi phí phát triển

- Căn cứ Nghị định 188/2004/ND-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Căn cứ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/ND-CP

- Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính

về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/ND-CP

* Trình tự và phương pháp

Bước 1: xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị

Căn cứ vào phân loại đô thị, đối chiếu bảng giá đất đô thị theo Nghị định 188/2004/ND-CP, ta tìm khung giá chuẩn mà Nhà nước quy định cho đô thị mà chúng ta đang cần xác định giá

Bước 2: Phân loại đường và vị trí đất đô thị

1 Phân loại đường

2 Phân loại đô thị

Bước 3: xác đinh giá cho từng vị trí

Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, việc xác định giá cho từng vị trí đất

có thể sử dụng một trong hai cách sau:

+ Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất:

+ Cách thứ hai: Định giá đất vị trí của từng khu vực, từng loại đường phố hoạc đường phố, sau đó sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho các vị trí đất còn lại của từng khu vực, từng loại đường phố

2.2.6 Các quy định khi áp dụng các loại giá đất trên địa bàn phường

2.2.6.1 Đất ở

- Vị trí 1: Các ô, thửa đất có ít nhất một mặt bám theo mặt tiền của các đường phố, trục giao thông hiện tại vào không quá 30m

-Vị trí 2: Các ô, thửa đất thỏa mãn một trong các điều kiện sau:

+ Các ô, thử đất tiếp sau vị trí 1 +150m;

+ Các ô, thửa đất bám theo trục phụ có đường rộng hơn hoặc bằng 6m

- Vị trí 3: Các ô, thửa đất thảo mãn một trong các điều kiện sau:

+ Các ô, thửa đất ở tiếp theo vị trí 2 + 250m, bám theo trục phụ của các đường chính có đường rộng lớn hơn hoặc bằng 6m;

+ Các ô, thửa đất ở sau vị trí 1, có đường vào nhỏ hơn 6m nhưng lớn hơn hoặc bằng 3,5m, cách lộ giới hành chính không quá 150m;

+ Nhánh của vị trí 2, có đường lớn hơn 6m, vào không quá 100m

- Vị trí 4: Các ô, thửa đất thảo mãn một trong các điều kiện sau:

+ Các ô, thử đấtở tiếp sau vị trí 3 có ít nhất một mặt của trục phụ bám theo đường chính có mặt đường lớn hơn hoặc bằng 6m;

+ Các ô, thửa đất tiếp sau vị trí 1, từ đường chính vào có đường rộng nhỏ hơn 3,5m nhưng bé hơn 2m, cacahs lộ giới địa chính không quá 100m;

+ Nhánh của vị trí 2, đường vào lớn hơn hoặc bằng 3,5m từ trục phụ vào không quá 100m

Các vị trí kể trên, thuộc đô thị nếu gần đường phố nào thì tính theo đường

Trường hợp đất nông nghiệp nằm trong phạm vi khu dân cư thị trấn khu dân

cư nông thôn chưa có quy hoạch được duyệt, thì xác định theo ranh giới của thửa đất có nhà ở ngoài cùng khu dân cư tập trung

+Vịtrí3: Cácthửađấtcònlạicủacácvùng

-Cáchápdụngvịtrí:

+Vịtrí 1:Ápdụngchiềusâutốiđa chocácthửađấtlà 30mtínhtừmépđườnggiao thông(ápdụngcảphần diệntíchcủacácthửađấtkhôngtiếpgiápmặtđườngnhưng nằmtrongvịtrí30mtínhtừđườnggiaothônghiệntrạng)

Trường hợp thửa đất vị trí 1 nhưng thửa đất có có độ chênh (cao, thấp) trên 4m dưới 6m so với đường giao thông thì giá đất được tính bằng 0,8 lần giá đất vị trí tương ứng

+Vịtrí2: Ápdụng chiềusâutừranhgiớiđườnggiaothônghiệntrạngtínhhếtcácthửa đấtgiápranhvớichânđồi,chânnúi,bờsông,suối

Có địa hình không phẳng, độ dốc ≥ 5%

Cósỏi,đá trênbềmặt, ruộngsâutrũng, khôngthuậnlợitrongsảnxuất nôngnghiệp

Mức giá đất được xác định bằng 95% giá đất nông nghiệp tại vị trí đó [8]

2.3 Những kết quả nghiên cứu về biến ðộng giá ðất

2.3.1 Những kết quả nghiên cứu về biến ðộng giá ðất trên thế giới

Trong giai đoạn phát triển hiện nay của nền kinh tế thế giới, mỗi lĩnh vực kinh tế đều có những thay đổi sâu sắc Hình thái và sự phát triển của thị trường BĐS trên thế giới cũng không nằm ngoài quá trình đó Tốc độ tăng vượt trội của thị trường hàng hóa dẫn đến nhu cầu mở rộng đầu tư đã thúc ép mở rộng thị trường

BĐS và đã tạo nên xu hướng tăng giá đất

* Theo chỉ số giá nhà toàn cầu mới nhất từ Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF), thị trường nhà trên thế giới đang phục hồi nhưng bất động sản ở nhiều nước vẫn đang được định giá quá cao

IMF cho biết, chỉ số giá nhà trong quý II/2013 tăng lên mức cao nhất kể từ cuối năm 2008, chỉ số này được thúc đẩy bởi giá bất động sản đã tăng quý thứ 6 liên tiếp tại các thị trường có dân cư đông đúc kéo dài từ Thổ Nhĩ Kỳ đến Hồng Kông

Dẫn đầu tốc độ tăng trưởng là Hồng Kông, giá đã tăng 14,6 % so với quý II/2012 Giá ở Ukraine tăng 11,7% , 10% ở Philippines và 8,8% ở New Zealand và Colombia

Tại nhiều thị trường, bất động sản được định giá quá cao Đứng đầu là Canada, New Zealand, Na Uy, Bỉ, Úc, Phần Lan, Anh, Thụy Điển và Tây Ban Nha Tại các thị trường quan trọng khác, Mỹ có giá tăng 6,1% Giá nhà tổng thể của 32 trên 51 nền kinh tế thị trường phát triển và đang nổi cũng tăng so với cùng kỳ năm

2012[17]

* Điểm danh những thị trường BĐS "nóng" nhất thế giới năm 2014

Những quốc gia dưới đây là những thị trường có giá bất động sản (BĐS) tăng trưởng mạnh nhất thế giới trong năm 2014

- Thổ Nhĩ Kỳ: Theo thống kê, trong năm vừa qua, giá BĐS tại Thổ Nhĩ Kỳ

đã tăng 16,9%, có nghĩa là đã tăng gần 4% so với năm 2013 Đây là thị trường BĐS

"nóng" nhất thế giới năm 2014

- Dubai: Giá BĐS đã tăng 16,5% trong năm 2014 khiến quốc gia này trở thành thị trường BĐS "nóng" thứ hai toàn cầu Tuy nhiên, giá BĐS của Dubai đã giảm mất hơn 7% so với năm 2013

- Ireland: Trong năm vừa qua, giá nhà đất tại nước này đã tăng 16,3%, khiến

- Nam Phi: Giá nhà đất ở Nam Phi đã tăng 8,1% trong năm 2014, biến nơi

đây thành thị trường BĐS "nóng" thứ 10 trong danh sách[17]

2.3.2 Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất ở Việt Nam

2.3.2.1 Tình hình biến động giá đất trong cả nước

* Giai đoạn từ năm 2013 đến năm 2015

Năm 2013 qua đi với nhiều biến động của thị trường bất động sản, từ những tác động của chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường, xử lý nợ xấu, giảm tồn kho,…cho tới những quyết sách tái cơ cấu kinh doanh của các DN kinh doanh bất động sản

Năm 2013 giao dịch tăng, tồn kho giảm Điều này đã góp phần làm thay đổi bức tranh về thị trường bất động sản bớt ảm đạm hơn vào cuối năm 2013 Tuy nhiên, xu hướng hồi phục của thị trường vẫn chưa thực sự rõ nét khi những mối lo về tồn kho và

nợ xấu vẫn còn đó, tốc độ giải ngân vốn của gói 30.000 tỷ còn hạn chế

Đến nay, con số tồn kho bất động sản được Bộ Xây dựng đưa ra là khoảng 102.000 tỷ đồng, giảm khoảng 26.666 tỷ đồng so với hồi tháng 3/2013, chỉ riêng trong tháng 9/2013 giảm trên 4.200 tỷ Những con số này cho thấy, giao dịch và tính thanh khoản thị trường đang có dấu hiệu tăng lên, bởi trong những năm qua, các DN kinh doanh BĐS chủ yếu hàng tồn

Thực tế thị trường ở một vài quý vừa qua cũng cho thấy, sức cầu tăng dần về những tháng cuối năm Sản phẩm được giao dịch nhiều nhất vẫn là phân khúc căn

hộ bình dân, căn hộ sắp đi vào hoàn thiện và bàn giao nhà Qua thống kê của CBRE, con số nhà hoàn thiện trong năm 2013 ước tăng 2 lần năm 2012 và hơn 3 lần năm

2011 đạt con số khoảng 21000 căn ở Hà Nội

Trong báo cáo Quốc hội liên quan đến lĩnh vực BĐS vừa qua, Bộ Xây dựng cũng cho rằng: “so với thời điểm hơn 2 năm trước, lượng giao dịch trên thị trường nhìn chung vẫn còn thấp Tuy nhiên, đối với phân khúc căn hộ chung cư có diện tích nhỏ, đã hoàn thiện, giá bán hợp lý vẫn có tính thanh khoản cao, giao dịch có chiều hướng tăng.”

Những con số thống kê 2 thành phố lớn là HN và Tp.HCM cũng cho thấy chiều hướng thị trường BĐS đang ở xu thế hàng tồn kho giảm, và giao dịch tăng lên Thị trường Hà Nội có khoảng trên 1.160 giao dịch trong năm qua, hàng16% từ trên 7200còn hơn 6000 căn Còn tại Tp.HCM hiện đang tồn kho trên 10.000 căn

Năm 2014, phục hồi?

Với những con số trên có thể thấy xu hướng thị trường bất động sản đang có tín hiệu le lói khả quan Bên cạnh đó, một số dấu hiệu khác như dòng kiều hối năm nay tăng mạnh và đạt khoảng 11 tỷ USD, FDI 11 tháng qua giải ngân tăng 5,5% so với cùng kỳ đạt 10,5 tỷ USD và đăng ký 20,5 tỷ USD tăng trên 54%, trong đó BĐS vẫn nằm trong danh sách 3 lĩnh vực quan tâm nhất của nhà đầu tư nước ngoài

Đây là những nguồn lực lớn cho nền kinh tế nói chung, góp phần tạo thêm những tín hiệu lạc quan hơn cho bất động sản nói riêng Và đó cũng là những tín hiệu được nhiều chuyên gia, tổ chức nhận định sẽ tạo đà phục hồi cho thị trường BĐS năm 2014

Theo nhận định của Quỹ đầu tư Bản Việt, thị trường BĐS hiện nay đã “chạm đáy”, Quỹ này cũng nhận thấy xu hướng hồi phục của thị trường những tháng gần đây, tuy nhiên, xu hướng này còn chưa rõ ràng, và phải 1-2 năm tới mới có thể trở nên rõ ràng hơn

Trong lúc thị trường BĐS trầm lắng, nhiều sàn giao dịch phải đóng cửa, tìm hướng kinh doanh lĩnh vực khác, thì bên cạnh đó vẫn còn có nhiều sàn giao dịch bám trụ thị trường, tìm kiếm nguồn hàng tốt để tạo công ăn việc làm cho nhân viên,

có một số sàn có hoạt động kinh doanh khá tốt và tuyển thêm nhân sự kinh doanh

Theo đại diện một số sàn BĐS tại Hà Nội, năm qua mặc dù có khó khăn hơn

so với những năm trước, tuy nhiên, số lượng giao dịch gần đây đã tăng lên, tạo thêm việc làm cho cán bộ nhân viên Nhận định về thị trường năm 2014, ông Vũ Cương Quyết, Giám đốc CTCP Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, thanh khoản thị trường sẽ dần tăng lên, xu hướng thị trường sẽ đi vào ổn định

Tuy rằng được dự báo sẽ có những dấu hiệu khả quan hơn nhưng thị trường BĐS năm 2014 sẽ còn nhiều trở ngại phía trước Trong đó, tín dụng tăng chậm, không đạt chỉ tiêu kỳ vọng 2013 là 12%, mà con số này chỉ đạt gần 9% Sự ỳ ạch trong việc giải ngân gói 30.000 tỷ, theo thống kê đến nay mới chỉ giải ngân được

555 tỷ đồng chưa đầy 2% Như vậy, lượng tiền kỳ vọng bơm ra thị trường còn rất khiêm tốn VAMC cũng mới chỉ mua hơn 28 nghìn tỷ nợ xấu, trong khi tổng nợ

được cơ cấu lại và giữ nguyên nhóm nợ đến hết tháng 10/2013 khoảng 316.800tỷ.Tổng giá trị ước chừng khoảng 102 nghìn tỷ Đây là những thách thức

mà thị trường BĐS sẽ còn đối diện vào năm 2014

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA), tính đến ngày 20/11/2015, lượng tồn kho BĐS của cả thị trường còn 53.245 tỷ đồng, so với quý I/2013 giảm 75.303 tỷ đồng Trong đó tồn kho căn hộ chung cư còn 8.817 căn, tương ứng hơn 13.200 tỷ đồng Riêng thị trường căn hộ tại TP.HCM, theo Sở Xây dựng TP.HCM, năm 2012 đến nay, hàng tồn kho giảm 76,5%, từ 14.490 căn xuống còn 3.402 căn Nhìn chung, trong 11 tháng đạt khoảng 24.300 giao dịch, tăng 92% so với cùng kỳ năm 2014 Điều đáng nói là trong năm 2015, tại TP.HCM, thị trường BĐS tiếp tục

hồi phục với sự ra mắt của nhiều khu căn hộ lẫn nhà thấp tầng[16]

2.3.2.2 Tình hình biến động giá đất ở Thái Nguyên

Giá BĐS trên địa bàn tỉnh năm 2012 giảm khá sâu, khoảng từ 20% đến 30%

so với hai năm trước, tất nhiên là tùy thuộc vào từng vị trí đất cụ thể

Năm 2013, giá bất động sản sẽ còn giảm sâu, nhưng ngay cả như vậy, người

có nhu cầu vẫn chưa xuống tay mua Thiếu niềm tin, thị trường tiếp tục băng giá Mức giá sơ cấp có thể phải giảm từ 30-50% so với mức giá chào ban đầu

Năm 2014, 2015 giá bất động sản vẫn không có tiến triển nhiều, lượng bất

động sản còn tồn đọng vẫn còn lớn[19]

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1Đối tượng nghiên cứu

Giá đất và tình hình biến động giá đất trên địa bàn phường phan đình phùng, thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi về không gian: địa bàn phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên

- Phạm vi về thời gian: giai đoạn 2013 – 2015

- phạm vi về nội dung: giá đất và những biến động về giá đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành

3.2.1 Địa điểm nghiên cứu:

Phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên

3.2.2 Thời gian nghiên cứu

-Từ30/11/2015 đến 16/4/2016

3.3 Nội dung nghiên cứu

- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên

- Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013 – 2015

+ Giá đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng

+ Xác định giá đất ở một số khu vực trên địa bàn phường Phan Đình Phùng + So sánh giá đất theo khung giá Nhà nước quy định và giá đất thực tế trên địa bàn phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2013 -2015

- Yếu tố ảnh hưởng đến sự biến động giá đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng

- Đề xuất một số giải pháp thích hợp nhằm bình ổn giá đất trên địa bàn phường phan đình phùng trong thời gian tới

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp

- Thu thập các loại tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất đai ở phường Phan Đình Phùng - thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2013- 2015

- Các văn bản có liên quan đến giá đất do Nhà nước, UBND Tỉnh ban hành

- Thu thập các tài liệu số liệu về chuyển quyền sử dụng đất ở trong khu vực nghiên cứu

3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

Tiến hành phỏng vấn trực tiếp các lãnh đạo, người dân địa phương qua mẫu phiếu điều tra, được lập cho việc thu thập thông tin từng thửa đất, qua đó, dữ liệu được sử dụng để xác định biến động giá đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng (Mẫu phiếu điều tra- Phụ lục 02)

Điều tra chủ sử dụng đất theo 3 nhóm đối tượng:

+ Nhóm công nhân viên chức 30 phiếu

+ Nhóm kinh doanh sản xuất, dịch vụ có 20 phiếu

+ Nhóm lao động tự do có 10 phiếu

Tổng số phiếu điều tra là 60 phiếu

3.4.3 Phương pháp chọn điểm điều tra

Chọn các khu vực, tuyến đường phố có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố và giá đất của các khu vực, đường phố đó có nhiều biến động

Để tiến hành nghiên cứu và đánh giá biến động giá đất ở đô thị trên địa bàn phường, tôi tiến hành điều tra, tổng hợp giá đất trên thị trường tại các đường, phố đại diện cho các loại đường phố có trên địa bàn phường sau:

- Đường Hoàng Văn Thụ (I): Đoạn đường từ đảo tròn Trung tâm đến đảo tròn Đồng Quang

- Đường Lương Ngọc Quyến (II): Đoạn đường từ đảo tròn Đồng Quang đến ngã ba Bắc Nam

- Đường Minh Cầu (III): Đoạn đường từ ngã tư Minh Cầu đến ngã tư Hoàng Ngân

- Đường CMT8 (IV): Đoạn đường từ đảo tròn Trung tâm đến ngã ba Gia Sàng

- Đường Phan Đình Phùng (V): Đoạn đường từ Ngã tư Phan Đình Phùng đến gặp đường Lương Ngọc Quyến

- Đường Bắc Nam (VI): Đoạn đường từ ngã ba Gia Sàng đến ngã ba Bắc Nam (Hình ảnh minh họa ở phụ lục 01)

3.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu

- Phương pháp thống kê: tổng hợp sắp xếp các số liệu theo thời gian từng năm của giai đoạn điều tra

- Phương pháp xử lý số liệu: tổng hợp các dữ liệu thu thập được theo bảng trên excel

- Phương pháp so sánh: so sánh giá đất theo quy định Nhà nước với giá đất thực tế trên thị trường qua các năm

- Phương pháp phân tích : xác định, phân tích biến động và các ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

4.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khu vực nghiên cứu

4.1.1 Điều kiện tự nhiên

4.1.1.1 Vị trí địa lý

Phan Đình Phùng là phường nằm ở khu vực trung tâm hành chính của thành phố Thái Nguyên Phường có tổng diện tích tự nhiên 270,27ha với 14.305 người và

được chia thành 40 tổ dân phố Vị trí địa lý của phường như sau:

- Phía Bắc giáp phường Hoàng Văn

Thụ và phường Trưng Vương;

- Phía Nam giáp phường Gia Sàng;

- Phía Đông giáp phường Túc Duyên;

- Phía Tây giáp phường Đồng Quang

Địa bàn phường có nhiều tuyến

đường giao thông huyết mạch chạy qua như

đường Phan Đình Phùng, đường Cách

Mạng Tháng Tám, đường Hoàng Văn Thụ,

Đường Bắc Nam nối thành phố Thái Nguyên với các trung tâm kinh tế lớn của vùng Đông Bắc và đồng bằng Sông Hồng Phường là nơi tập trung khoảng 50 cơ quan, xí nghiệp của thành phố, của tỉnh và của trung ương Những yếu tố này đã tạo cho phường nhiều lợi thế trong việc mở rộng mối quan hệ giao lưu văn hóa, tiếp thu

các tiến bộ khoa học kỹ thuật, thúc đẩy phát triển nhanh nền kinh tế [15]

4.1.1.2 Địa hình địa mạo

Phường Phan Đình Phùng có địa hình tương đối bằng phẳng độ cao trung bình từ 20 – 30m so với mặt nước biển Hướng dốc từ Bắc xuống Nam, từ Đông Bắc xuống Tây Nam Với địa hình như vậy tạo điều kiện thuận lợi cho xây dựng cơ

sở hạ tầng, phát triển đô thị [15]