Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà

vii DANH MỤC CÁC HÌNH ..... 41 2.1ăKháiăquátăv ăđi uăki năt ănhiên,ăkinhăt ăxưăh iăc aăđ aăbƠnănghiênăc u41 2.1.1 Đi u ki n t nhiên vƠ tƠi nguyên thiên nhiên .... 48 2.2ăTìnhăhìnhăqu nă

Đ I H C QU C GIA HÀ N I

Đ ăBệCH

NGHIÊNăC UăTH CăTR NGăVÀăĐ ăXU T

GI IăPHÁPăTH CăHI NăCÁCăQUY NăS ăD NGăĐ T

C AăH ăGIAăĐỊNH,ăCÁăNHÂNăTRÊNăĐ AăBÀNă

QU NăNAMăT ăLIÊM,ăTHÀNHăPH ăHÀăN I

LU NăVĔNăTH CăSĨăKHOAăH C

HƠ N i, năm 2015

Đ I H C QU C GIA HÀ N I

Đ ăBệCH

NGHIÊNăC UăTH CăTR NGăVÀăĐ ăXU T

GI IăPHÁPăTH CăHI NăCÁCăQUY NăS ăD NGăĐ T

C AăH ăGIAăĐỊNH,ăCÁăNHÂNăTRÊNăĐ AăBÀNă

QU NăNAMăT ăLIÊM,ăTHÀNHăPH ăHÀăN I

Chuyên ngƠnh: Qu n lỦ đ t đai

Mư s chuyên ngƠnh: 60850103

LU NăVĔNăTH CăSĨăKHOAăH C

TS PH M TH PHIN

HƠ N i, năm 2015

L IăCAMăĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, s li u vƠ k t qu nghiên c u trong lu n văn nƠy lƠ trung th c vƠ không trùng l p v i các công trình khoa h c đư công b

Tôi xin cam đoan rằng, m i s giúp đỡ cho vi c th c hi n lu n văn nƠy đư

đ c cám n vƠ các thông tin trích d n trong lu n văn nƠy đ u đư đ c ch rõ ngu n g c

Hà Nội, ngày tháng năm 2015

Tácăgi ă

Đ ăBích

L IăC Mă N

Tôi xin trơn tr ng c m n các thầy giáo, cô giáo Khoa Đ a lý ậ Tr ng Đ i

h c Khoa h c T nhiên đư t o m i đi u ki n thu n l i vƠ nhi t tình gi ng d y,

h ng d n tôi trong su t quá trình h c t p vƠ nghiên c u lu n văn nƠy

Đ c bi t, tôi xin g i l i c m n sơu s c t i TS Ph m Th Phin, lƠ ng i

tr c ti p h ng d n khoa h c, đư t n tình giúp đỡ vƠ h ng d n tôi hoƠn thƠnh

Cu i cùng tôi xin trơn tr ng c m n các b n h c viên cùng l p, nh ng ng i thơn trong gia đình vƠ b n bè đư giúp đỡ vƠ đ ng viên tôi trong quá trình h c t p, nghiên c u để hoƠn thƠnh lu n văn nƠy

Hà Nội, ngày tháng năm 2015

Tácăgi ă

Đ ăBích

M CăL C

Trang

L I CAM ĐOAN i

L I C M N ii

M C L C iii

DANH M C CÁC T VI T T T vi

DANH M C CÁC B NG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

Đ T V N Đ 1

1.ăTínhăc păthi tăc aăđ ătƠi 1

2.ăM căđíchăvƠăyêuăcầu 2

2.1 M c đích 2

2.2 Yêu cầu 2

3.ăPh ngăphápănghiênăc u 3

3.1 Ph ng pháp đi u tra thu th p s li u th c p 3

3.2 Ph ng pháp đi u tra thu th p s li u s c p 3

Dùng ph ng pháp ch n điểm, m u đi u tra tình hình th c hi n quy n s d ng đ t c a h gia đình, cá nhơn trên đ a bƠn qu n Nam T Liêm 3

3.3 Ph ng pháp so sánh 3

3.4 Ph ng pháp phơn tích th ng kê, t ng h p vƠ x lỦ s li u 3

Ch ng 1 T NG QUAN CÁC V N Đ NGHIÊN C U 4

1.1ăC ăsởălỦălu năv ăcácăquy năs ăd ngăđ t,ăth ătr ngăquy năs ăd ngăđ t 4 1.1.1 Quy n s h u 4

1.1.2 Quy n s h u toƠn dơn v đ t đai 5

1.1.3 Các quy n c a ng i s d ng đ t 8

1.1.4 Th tr ng quy n s d ng đ t 11

1.2ăC ăsởăth căti năv ăvi căth căhi năcácăquy năs ăd ngăđ t 19

1.2.1 Các n c phát triển 19

1.2.2 M t s n c trong khu v c 24

1.2.3 Tình hình th c hi n các quy n s d ng đ t Vi t Nam 31

Ch ng 2 ĐÁNH GIÁ VI C TH C HI N QUY N S D NG Đ T C A H GIA ĐỊNH, CÁ NHÂN T I QU N NAM T LIÊM, THÀNH PH HÀ N I 41

2.1ăKháiăquátăv ăđi uăki năt ănhiên,ăkinhăt ăxưăh iăc aăđ aăbƠnănghiênăc u41 2.1.1 Đi u ki n t nhiên vƠ tƠi nguyên thiên nhiên 41

2.1.2 Th c tr ng phát triển kinh t xư h i qu n Nam T Liêm giai đo n 2008-2013 44

2.1.3 Hi n tr ng s d ng đ t 48

2.2ăTìnhăhìnhăqu nălỦăđ tăđaiăởăqu năNamăT ăLiêm 51

2.2.1 Đăng kỦ quy n s d ng đ t, l p vƠ qu n lỦ h s đ a chính c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t 51

2.2.2 Qu n lỦ vi c giao đ t, cho thuê đ t, thu h i đ t, chuyển m c đích s d ng đ t 55

2.2.3 Qu n lỦ, giám sát vi c th c hi n quy n vƠ nghĩa v c a ng i s d ng đ t57 2.2.4 Thanh tra, kiểm tra vi c ch p hƠnh các quy đ nh c a pháp lu t v đ t đai vƠ x lỦ vi ph m pháp lu t v đ t đai 57

2.2.5 Gi i quy t tranh ch p v đ t đai, gi i quy t khi u n i, t cáo các vi ph m trong qu n lỦ vƠ s d ng đ t đai 58

2.2.6 Qu n lỦ các ho t đ ng d ch v công v đ t đai 58

2.3ăĐánhăgiáăvi căth căhi năcácăquy năs ăd ngăđ tăc aăcácăh ăgiaăđình,ăcáă nhơnăt iăqu năNamăT ăLiêm 60

2.3.1 Tình hình chuyển nh ng QSDĐ 60

2.3.2 Tình hình cho thuê, cho thuê l i QSDĐ 70

2.3.3 Tình hình th a k QSDĐ 76

2.3.4 Tình hình t ng, cho QSDĐ 80

2.3.5 Tình hình th ch p bằng QSDĐ 83

2.3.6 Tình hình b i th ng, h tr , tái đ nh c khi nhƠ n c thu h i đ t 87

2.3.7 Đánh giá chung v vi c th c hi n các quy n s d ng đ t trên đ a bƠn qu n Nam T Liêm 89

Ch ng 3 Đ XU T M T S GI I PHÁP NÂNG CAO HI U QU C A VI C TH C HI N CÁC QUY N S D NG Đ T C A H GIA ĐỊNH, CÁ NHÂN TRÊN Đ A BÀN QU N NAM T LIÊM 95

3.1ăNh ngăk tăqu ăđ tăđ căvƠănh ngăv năđ ăcònăt năt iătrongăvi căth că hi năcácăquy năs ăd ngăđ tăc aăh ăgiaăđình,ăcáănhơnătrênăđ aăbƠnăqu nă NamăT ăLiêm 95

3.1.1 Nh ng k t qu đ t đ c c a vi c th c hi n các quy n s d ng đ t c a h gia đình cá nhơn t i qu n Nam T Liêm 95

3.1.2 Nh ng m t t n t i c a vi c th c hi n các quy n s d ng đ t c a h gia đình cá nhơn t i qu n Nam T Liêm 96

3.2ăĐ ăxu tăcácăgi iăphápăthúcăđẩyăvi căth căhi năQSDĐăc aăh ăgiaăđình,ă cáănhơnăt iăqu năNamăT ăLiêm 99

3.2.1 Nhóm gi i pháp v chính sách, pháp lu t 99

3.2.2 Nhóm gi i pháp v t ch c qu n lỦ, đ y nhanh ti n đ c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t, quy n s h u nhƠ vƠ tƠi s n khác g n li n v i đ t 102 3.2.3 Nhóm gi i pháp v t ch c phát triển ngu n nhơn l c vƠ c s v t ch t 103

3.2.4 M t s gi i pháp riêng trên đ a bƠn nghiên c u 104

K T LU N VÀ KI N NGH 106

1.ăK tălu n 106

2.ăKi năngh 107

TÀI LI U THAM KH O 109

PH L C

DANHăM CăCÁCăT ăVI TăT T

Ch ăvi tăt t Ch ăvi tăđầyăđ

BTNMT B TƠi nguyên vƠ Môi tr ng

TTQSDĐ Th tr ng quy n s d ng đ t

DANHăM CăCÁC B NG

B ng 2.1 T c đ tăng GTSX trên đ a bƠn huy n T Liêm 45

B ng 2.2 C c u ngƠnh kinh t trên đ a bƠn huy n t năm 2008 - 2013 46

B ng 2.3 Hi n tr ng s d ng đ t năm 2014 c a qu n Nam T Liêm 49

B ng 2.3.1 Hi n tr ng di n tích t nhiên các ph ng thu c qu n Nam T Liêm năm 2014……… 50

B ng 2.4 T ng h p c p GCNQSDĐ tính đ n ngƠy 31/12/2013 54

B ng 2.5 Tình hình chuyển nh ng QSDĐ theo các ph ng giai đo n 2008-2015 61

B ng 2.6 Nguyên nhơn c a vi c chuyển nh ng QSDĐ t i 3 ph ng c a qu n 64

B ng 2.7 K t qu đi u tra v ngu n thông tin để cung cầu g p nhau 65

B ng 2.8 Đ a điểm giao d ch chuyển nh ng QSDĐ 67

B ng 2.9 Th i gian thanh toán 68

B ng 2.10 Th c tr ng gi y t vƠ ph ng th c h p đ ng 69

B ng 2.11 Tình hình giao d ch cho thuê QSDĐ theo các ph ng 72

B ng 2.12 Tình hình th a k QSDĐ theo các ph ng giai đo n 2008-2015 77

B ng 2.13 Tình hình giao d ch t ng cho QSDĐ theo các ph ng giai đo n 2010-2015 81

B ng 2.14 Tình hình th c hi n quy n th ch p bằng QSDĐ theo các ph ng giai đo n 2010 - 2015 85

B ng 2.15 ụ ki n ng i dơn v giá chuyển nh ng QSDĐ 90

B ng 2.16 ụ ki n ng i dơn v các lo i phí, thu chuyển QSD đ t 91

B ng 2.17 Kh năng tìm ki m thông tin vƠ m c đ r i ro khi giao d ch 92

DANHăM CăCÁC HÌNH

Hình 2.1: B n đ hƠnh chính qu n Nam T Liêm 41

Hình 2.2: Tình hình giao d ch chuyển nh ng QSDĐ 63

theo 2 giai đo n 63

Hình 2.2: Tình hình giao d ch cho thuê QSDĐ theo 2 giai đo n 73

Hình 2.3: Tình hình th c hi n th a k QSDĐ theo 2 giai đo n 78

Hình 2.4: Tình hình th c hi n quy n th ch p bằng QSDĐ theo 2 giai đo n 86

Đ TăV NăĐ

1 Tín hăc păthi tăc aăđ ătƠi

Đ t đai lƠ m t tƠi nguyên quỦ giá nh ng ch có h n, nên m i n c có ph ng pháp qu n lỦ vƠ s d ng riêng Vi t Nam, Hi n pháp quy đ nh: Đ t đai thu c s

h u toƠn dơn do NhƠ n c th ng nh t qu n lỦ, giao quy n s d ng cho các đ i

t ng QSDĐ th ng xuyên đ c s a đ i để phù h p v i t ng giai đo n c thể trong công cu c xơy d ng đ t n c

Vi t Nam, tr c khi có Hi n pháp 1980, đ t đai n c ta v n có nhi u hình

th c s h u: s h u NhƠ n c, s h u t p thể, s h u t nhơn Hi n pháp 1980 quy

đ nh n c ta ch còn t n t i m t hình th c s h u đ t đai đó lƠ s h u toƠn dơn Đ n

Hi n pháp 1992, t i đi u 18 quy đ nh lƠ: Ng i đ c NhƠ n c giao đ t thì đ c

th c hi n chuyển quy n s d ng đ t (QSDĐ) theo quy đ nh c a pháp lu t Đ n Lu t

Đ t đai 1993 quy đ nh ng i s d ng đ t có 5 quy n (chuyển đ i, chuyển nh ng, cho thuê, th a k , th ch p) bằng quy n s d ng đ t

Lu t Đ t đai 2003 quy đ nh ng i s d ng đ t có 9 quy n: Chuyển đ i, chuyển nh ng, cho thuê, cho thuê l i, t ng cho, th a k , th ch p, b o lưnh, góp

v n bằng quy n s d ng đ t Đ n Lu t đ t đai 2013 quy đ nh ng i s d ng đ t có

8 quy n (b quy n b o lưnh trong Lu t đ t đai 2003) Tr c tình hình công nghi p hóa, hi n đ i hóa m nh m̃, c ch kinh t th tr ng đư t ng b c đ c hình thƠnh,

th tr ng đ t đai ngƠy cƠng phát triển vƠ hòa nh p vƠo n n kinh t th tr ng vƠ

t ng b c đ ng b v i các th tr ng khác trong n n kinh t qu c dơn Tuy nhiên,

đ n nay tình hình th c hi n các QSDĐ các đ a ph ng v n còn nhi u b t c p cần

gi i quy t Nh ng di n bi n ph c t p c a th tr ng b t đ ng s n, s y u kém trong công tác qu n lỦ nhƠ n c đ i v i s phát triển c a th tr ng b t đ ng s n đư vƠ đang gơy nhi u khó khăn, tr ng i cho công cu c đầu t phát triển, chuyển đ i c

c u kinh t , th c hi n công nghi p hoá, hi n đ i hoá đ t n c Tr c tình hình đó,

ti p t c hoàn thành và phát triển th tr ng b t đ ng s n là m t trong nh ng đ nh

h ng quan tr ng trong nh ng năm t i c a Vi t Nam

Th c hi n Ngh quy t s 132/NQ-CP c a Chính ph ngƠy 27/12/2013 v

vi c đi u ch nh đ a gi i hƠnh chính huy n T Liêm cũ để thƠnh l p 02 qu n vƠ 23

ph ng thu c thƠnh ph HƠ N i; kể t ngƠy 01/4/2014, UBND qu n Nam T Liêm

v i 10 ph ng tr c thu c đư chính th c đi vƠo ho t đ ng Nam T Liêm lƠ qu n nằm phía tơy th đô HƠ N i, có v trí t nhiên thu n l i cho phát triển vƠ giao l u kinh t - văn hoá - xã h i; đô th hoá di n ra m nh m̃, nhi u khu đô th đ c xơy

d ng đư thu hút r t nhi u dơn c v sinh s ng, đ t nông nghi p thu hẹp, h tầng đô

th b c đầu đ c c i thi n Tuy nhiên, t c đ đô th hoá nhanh chóng kéo theo r t nhi u đi u b t c p trong qu n lỦ hƠnh chính, nh t lƠ vi c th c hi n các quy n s

d ng đ t Do nhu cầu v quy n s d ng đ t cho yêu cầu phát triển kinh t - xã h i nên các ho t đ ng th c hi n các quy n s d ng đ t có xu h ng ngƠy cƠng gia tăng

Vi c đăng kỦ t i các c quan nhƠ n c theo quy đ nh pháp lu t khi th c hi n các quy n c a ng i s d ng đ t ngƠy cƠng tăng, tuy nhiên v n có m t s quy n ch a

th c hi n theo quy đ nh trên đ a bàn qu n Tình tr ng này di n ra th nào? Nguyên nhân t i sao? Gi i pháp để gi i quy t tình tr ng này th nào? là các câu h i cần ph i

đ c gi i đáp để đ a ra h ng gi i quy t thích h p trong giai đo n t i Do đó vi c

ti n hƠnh đ tƠi: “Nghiên cứu thực trạng và đ̀ xút giải pháp thực hiện các

quỳn sử dụng đ́t c̉a ḥ gia đ̀nh, cá nhân trên địa bàn quận Nam Từ Liêm,

t hành phố Hà Ṇi” lƠ v n đ r t cần thi t vƠ c p bách trong giai đo n hi n nay

- Các gi i pháp đ xu t có Ủ nghĩa khoa h c vƠ th c ti n, góp phần thúc đ y

vi c th c hi n quy n s d ng đ t trên đ a bƠn qu n Nam T Liêm, thƠnh ph HƠ N i

3 Ph ngăphápănghiênăc u

3.1 Phương pháp đìu tra thu thập số liệu thứ ćp

Thu th p tƠi li u, s li u có liên quan đ n đ tƠi trên đ a bƠn qu n Nam T Liêm t i m t s c quan qu n lỦ nhƠ n c

3.2 Phương pháp đìu tra thu thập số liệu sơ ćp

Dùng ph ng pháp ch n điểm, m u đi u tra tình hình th c hi n quy n s

d ng đ t c a h gia đình, cá nhơn trên đ a bƠn qu n Nam T Liêm

Đi u tra theo 3 ph ng đ i di n cho toƠn qu n, m i ph ng ch n 1 ậ 2 t dơn

ph , v i 150 h gia đình, cá nhơn đư t ng tham gia giao d ch các QSDĐ

Đ i t ng đi u tra: Các cán b lƠm công tác qu n lỦ NhƠ n c vƠ các h dơn

đư tham gia ho c đang tham gia giao d ch các QSDĐ

Cách ch n m u điểm đi u tra: các m u có đi u ki n t ng t nhau đ c l a

ch n theo ph ng pháp ng u nhiên

3.3 Phương pháp so sánh

So sánh s li u đi u tra gi a 2 giai đo n nghiên c u: 2010 - 2013 và 2014 ậ

2015, tìm hiểu s t ng đ ng vƠ khác bi t

3.4 Phương pháp phân tích thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu

Trên c s đi u tra th c t , s li u đ c t ng h p theo t ng đ i t ng đ a bƠn

lƠ ph ng, t ng n i dung QSDĐ vƠ t ng năm để l p thƠnh b ng bằng phần m m Excel

Ch ngă1 T NGăQUANăCÁCăV NăĐ ăNGHIÊNăC U

1 1ăC sởălỦălu năv ăcác quy năs ăd ngăđ t,ăth ătr ngăquy năs ăd ngăđ tă

1.1.1 Quỳn sở hữu

Theo Đi u 164 c a B Lu t dơn s 2005 quy đ nh: ắQuy n s h u bao g m quy n chi m h u, quy n s d ng vƠ quy n đ nh đo t tƠi s n c a ch s h u theo quy đ nh c a pháp lu t…” S h u lƠ vi c tƠi s n, t li u s n xu t, thƠnh qu lao

đ ng thu c v m t ch thể nƠo đó, nó thể hi n quan h gi a ng i v i ng i trong quá trình t o ra vƠ phơn ph i các thƠnh qu v t ch t Đ i t ng c a quy n s h u lƠ

m t tƠi s n c thể, ch s h u lƠ cá nhơn, pháp nhơn, các ch thể khác (h gia đình,

c ng đ ng, )

T i h i th o khoa h c Th tr ng b t đ ng s n, Nguy n Đình B ng (2006) [3] cho bi t: Quy n s h u bao g m 3 quy n năng:

- Quy n chi m h u lƠ quy n c a ch s h u n m gi , qu n lỦ tƠi s n thu c s h u

c a mình Trong m t s tr ng h p theo quy đ nh c a pháp lu t thì ng i không n m

gi tƠi s n cũng có quy n s h u tƠi s n (nhƠ v ng ch )

- Quy n s d ng lƠ quy n c a ch s h u khai thác công d ng, h ng hoa l i,

l i t c t tƠi s n Ch s h u có quy n khai thác giá tr tƠi s n theo Ủ chí c a mình bằng cách th c khác nhau Ng i không ph i lƠ ch s h u cũng có quy n s d ng tƠi s n trong tr ng h p đ c ch s h u giao quy n s d ng, đi u nƠy th y rõ trong vi c NhƠ n c giao QSDĐ cho t ch c, h gia đình, cá nhơn

- Quy n đ nh đo t lƠ quy n c a ch s h u chuyển giao quy n s h u tƠi s n

c a mình cho ng i khác ho c t b quy n s h u đó Ch s h u th c hi n quy n

đ nh đo t tƠi s n c a mình theo hai ph ng th c:

+ Đ nh đo t s ph n pháp lỦ c a tƠi s n, t c lƠ chuyển quy n s h u tƠi s n

c a mình cho ng i khác thông qua hình th c giao d ch dơn s nh bán, đ i, t ng cho, để th a k ;

+ Đ nh đo t s ph n th c t c a tƠi s n, t c lƠ lƠm cho tƠi s n không còn trong

th c t Ví d : tiêu dùng h t, tiêu huỷ, t b quy n s h u

Quy n đ nh đo t lƠ quy n đ c pháp lu t b o v trong vi c quy t đ nh s ph n pháp lỦ c a b t đ ng s n

Có 3 hình th c s h u: s h u NhƠ n c (ch s h u lƠ NhƠ n c); s h u t p thể, c ng đ ng (ch s h u lƠ t p thể ho c c ng đ ng); s h u cá nhơn (ch s h u

lƠ cá nhơn) Ch s h u có quy n th c hi n b t c ho t đ ng nƠo mƠ không trái v i pháp lu t, không xơm ph m quy n vƠ l i ích ng i khác bao g m chi m h u, s

d ng, đ nh đo t, th ch p, chuyển nh ng, cho thuê, để th a k , cho t ng ho c t b

b t đ ng s n

Quy n s h u b t đ ng s n đ c xác l p khi m t pháp nhơn t o đ c m t b t

đ ng s n m i để s d ng h p pháp ho c do mua bán, chuyển nh ng, cho, t ng,

th a k theo di chúc ho c phán quy t c a ToƠ án Quy n s h u b t đ ng s n ch m

d t khi: th c thể pháp lỦ t b quy n s h u bằng văn b n, b t đ ng s n b thu h i theo quy t đ nh c a c p có th m quy n theo quy đ nh c a pháp lu t ho c phán quy t

c a ToƠ án (Nguy n Đình B ng vƠ CS, 2005) [2]

1.1.2 Quỳn sở hữu toàn dân v̀ đ́t đai

Theo bƠi báo ắB o v quy n s h u toƠn dơn v đ t đai vƠ quy n s d ng đ t

c a ng i s d ng đ t”, Đinh Dũng Sỹ (2003) [16] cho bi t:

S h u đ t đai có thể đ c hiểu nhi u hình th c khác nhau, nh ng xét cho cùng trong m i xư h i, m i hình thái kinh t - xư h i có nhƠ n c, s h u đ t đai cũng ch t n t i hai ch đ s h u c b n, đó lƠ s h u t vƠ s h u công Cũng

có thể trong m t ch đ xư h i, m t qu c gia ch t n t i m t ch đ s h u ho c lƠ

ch đ s h u công c ng, ho c lƠ ch đ s h u t nhơn v đ t đai Ho c cũng có thể lƠ s đan xen c a c hai ch đ s h u đó, trong đó có nh ng hình th c ph bi n

c a m t ch đ s h u nh t đ nh

Vi t Nam, ch đ s h u v đ t đai mang d u n vƠ ch u s chi ph i c a

nh ng hình thái kinh t - xư h i, cũng đ c hình thƠnh vƠ phát triển theo ti n trình

l ch s nh t đ nh

Nghiên c u quá trình hình thƠnh ch đ vƠ các hình th c s h u đ t đai Vi t Nam cho th y, ch đ s h u công v đ t đai Vi t Nam đư đ c xác l p t th i phong ki n các hình th c vƠ m c đ khác nhau Tuy nhiên, khi Hi n pháp 1980 ra

đ i thì quy n s h u toƠn dơn v đ t đai m i đ c hình thƠnh vƠ đ c khẳng đ nh

m t cách tuy t đ i, sau đó ti p t c khẳng đ nh vƠ c ng c trong Hi n pháp 1992

Đi u 17 Hi n pháp 1992 (Qu c h i) khẳng đ nh: ắĐ t đai, r ng núi, sông h , ngu n

n c, tƠi nguyên trong lòng đ t, ngu n l i vùng biển, th m l c đ a vƠ vùng tr i, phần v n vƠ tƠi s n do NhƠ n c đầu t vƠo các xí nghi p, công trình thu c các ngƠnh vƠ lĩnh v c kinh t , văn hoá, xư h i, khoa h c, kỹ thu t, ngo i giao, qu c phòng, an ninh cùng các tƠi s n khác mƠ pháp lu t quy đ nh lƠ c a NhƠ n c, đ u thu c s h u toƠn dơn” NhƠ n c th ng nh t qu n lỦ toƠn b đ t đai theo quy

ho ch vƠ pháp lu t (Qu c h i, Hi n pháp 1992)

Lu t Đ t đai 1993 (Lu t đ t đai s a đ i, b sung 1998, 2001, 2003, 2013) cũng

đư thể ch hoá chính sách đ t đai c a Đ ng vƠ c thể hoá các quy đ nh c a Hi n pháp

v ch đ s h u đ t đai Lu t Đ t đai quy đ nh các nguyên t c qu n lỦ vƠ s d ng

đ t đai: đ t đai thu c s h u toƠn dơn, NhƠ n c th ng nh t qu n lỦ đ t đai theo quy

ho ch vƠ pháp lu t, s d ng đ t đai h p lỦ, ti t ki m, đúng m c đích vƠ có hi u qu ,

b o v vƠ c i t o b i d ỡng đ t, b o v môi tr ng để phát triển b n v ng

Lu t Đ t đai 2003 đư quy đ nh c thể h n v ch đ ắs h u đ t đai” (Đi u 5), ắQu n lỦ NhƠ n c v đ t đai” (Đi u 6), ắNhƠ n c th c hi n quy n đ i di n ch

s h u toƠn dơn v đ t đai vƠ th ng nh t qu n lỦ NhƠ n c v đ t đai ” (Đi u 7)

Lu t đ t đai 2013 quy đ nh c thể Đi u 1 vƠ 2 khẳng đ nh nhƠ n c lƠ đ i di n

ch s h u toƠn dơn v đ t đai V i t cách lƠ đ i di n ch s h u toƠn dơn v đ t đai, NhƠ n c th c hi n vi c th ng nh t qu n lỦ v đ t đai trong ph m vi c n c nhằm b o đ m cho đ t đai đ c s d ng theo đúng quy ho ch, k ho ch s d ng

đ t, đ m b o l i ích c a NhƠ n c cũng nh c a ng i s d ng Quy n s h u đ t đai bao g m các quy n năng c b n: quy n chi m h u đ t đai, quy n s d ng đ t đai vƠ quy n đ nh đo t đ t đai T i h i th o khoa h c Th tr ng b t đ ng s n, Nguy n Đình B ng (2006) [3] cho bi t: V i ch đ s h u toƠn dơn v đ t đai, NhƠ

n c lƠ đ i di n ch s h u n c ta quy n ch s h u đ t đai có nh ng đ c điểm

nh sau:

- Về quyền chiếm hữu đất đai

C quan NhƠ n c các c p t n m gi m t cách tuy t đ i vƠ không đi u ki n,

không th i h n v tƠi s n, tƠi nguyên đ t đai thu c ph m vi lưnh th c a mình V i vai trò nƠy, trách nhi m c a NhƠ n c các c p có c s pháp lỦ để xác đ nh quy mô

v không gian vƠ th i gian Để t ch c vi c s d ng đ t theo quy n h n c a mình, NhƠ n c quy t đ nh giao m t phần quy n chi m h u c a mình cho ng i s d ng

đ t trên nh ng khu đ t, th a đ t c thể v i th i gian có h n ch , có thể lƠ lơu dƠi

nh ng không ph i lƠ vĩnh vi n S chi m h u nƠy ch lƠ để s d ng đúng m c đích,

d i các hình th c giao đ t không thu ti n, giao đ t có thu ti n vƠ cho thuê đ t Trong nh ng tr ng h p c thể, quy n s d ng đ t c a NhƠ n c đ c trao cho

ng i s d ng (t ch c, h gia đình, cá nhơn) trên nh ng th a đ t c thể Ng i s

d ng đ t đai tuy cũng có quy n chi m h u nh ng lƠ chi m h u để s d ng theo quy

đ nh c a NhƠ n c Quy n s d ng đ t đai c a NhƠ n c vƠ quy n s d ng đ t đai

c thể c a ng i s d ng tuy có Ủ nghĩa khác nhau v c p đ nh ng đ u th ng nh t trên t ng th a đ t v m c đích s d ng vƠ m c đ h ng l i V nguyên t c, Nhà

n c đi u ti t các ngu n thu t đ t theo quy đ nh c a pháp lu t để ph c v cho nhi m v n đ nh vƠ phát triển kinh t , xư h i, đ m b o l i ích qu c gia, l i ích

d ng đ t đ c trích ra để giao v cho ng i s d ng (t ch c, cá nhơn, h gia đình) trên nh ng th a đ t c thể Quy n s d ng đ t đai c a NhƠ n c trong tr ng h p nƠy đ c thể hi n trong quy ho ch s d ng đ t, trong vi c h ng hoa l i, l i t c t

đ t do đầu t c a NhƠ n c mang l i

- Về quyền định đoạt đất đai

Quy n đ nh đo t c a NhƠ n c lƠ c b n vƠ tuy t đ i, g n li n v i quy n qu n

lý v đ t đai v i các quy n năng: giao đ t, cho thuê đ t, thu h i đ t, c p gi y ch ng

nh n quy n s d ng đ t (GCNQSDĐ) Vi c đ nh đo t s ph n pháp lỦ c a t ng

th a đ t c thể liên quan đ n quy n s d ng đ t (QSDĐ), thể hi n qua vi c chuyển

đ i, chuyển nh ng, cho thuê, th a k , th ch p, góp v n, t ng cho, cho thuê l i QSDĐ Nh ng quy n nƠy l i b h n ch theo t ng m c đích s d ng, ph ng th c

nh n đ t vƠ đ i t ng nh n đ t theo quy đ nh c thể c a pháp lu t

1.1.3 Các q uỳn c̉a người sử dụng đ́t

Nh v y, NhƠ n c lƠ ng i đ i di n cho nhơn dơn th c hi n quy n s h u toƠn dơn v đ t đai NhƠ n c có quy n chi m h u, s d ng vƠ đ nh đo t v đ t đai theo quy ho ch, k ho ch vƠ trên c s nh ng quy đ nh c a pháp lu t Tuy nhiên,

v i các quy n năng đó, cũng không đ c hiểu rằng NhƠ n c có quy n s h u v

đ t đai mƠ ch lƠ đ i di n cho toƠn dơn th c hi n quy n s h u đó trên th c t V y

ch s h u c a đ t đai lƠ toƠn dơn, NhƠ n c lƠ ng i đ i di n, còn m i ng i dơn

vƠ cá nhơn, h gia đình) có QSDĐ Thông qua NhƠ n c - c quan đ i di n th c

hi n quy n s h u, ng i dơn đ c NhƠ n c giao đ t, cho thuê đ t s d ng Đi u nƠy đư đ c Hi n pháp cũng nh Lu t Đ t đai hi n hƠnh ghi nh n Vì v y, trong

Lu t Đ t đai năm 1993 (Qu c h i) đư xu t hi n khái ni m ắquyền sử dụng đất” vƠ ắngười sử dụng đất”, hay nói cách khác lƠ QSDĐ c a ng i s d ng

Theo Đi u 1 Lu t Đ t đai 1993 nêu rõ : ắ NhƠ n c giao đ t cho h gia đình

vƠ cá nhơn s d ng n đ nh, lơu dƠi NhƠ n c còn cho t ch c, h gia đình, cá nhơn thuê đ t T ch c, h gia đình, cá nhơn đ c nhƠ n c giao đ t, cho thuê đ t trong

Lu t nƠy g i chung lƠ ng i s d ng đ t” (Qu c h i, Lu t đ t đai, 1993)

Theo bƠi báo ắB o v quy n s h u toƠn dơn v đ t đai vƠ quy n s d ng đ t

c a ng i s d ng đ t” Đinh Dũng Sỹ (2003) cho bi t: ắQuyền sử dụng đất” lƠ m t

khái ni m có tính sáng t o đ c bi t c a các nhƠ lu t pháp Vi t Nam Trong đi u

ki n đ t đai thu c quy n s h u toƠn dơn vƠ không thể phơn chia thì lƠ th nƠo để

ng i dơn th c hi n đ c quy n c a mình? Để ng i dơn có thể khai thác, s d ng

đ t đai có hi u qu , đáp ng đ c nhu cầu c a s n xu t vƠ đ i s ng mƠ l i không lƠm m t đi Ủ nghĩa t i cao c a tính toƠn dơn, không m t đi vai trò qu n lỦ v i t

cách đ i di n ch s h u c a NhƠ n c? Khái ni m ắquyền sử dụng đất” c a ắngười sử dụng đất” chính lƠ s sáng t o pháp lu t, gi i quy t đ c mơu thu n nói

trên vƠ lƠm hƠi hòa đ c các l i ích c a qu c gia, NhƠ n c vƠ m i ng i dơn

N i dung QSDĐ c a ng i s d ng đ t bao g m các quy n năng lu t đ nh: quy n chi m h u (thể hi n quy n đ c c p GCNQSDĐ, quy n đ c pháp lu t

b o v khi b ng i khác xơm ph m); quy n s d ng (thể hi n quy n khai thác l i ích c a đ t vƠ đ c h ng thƠnh qu lao đ ng, k t qu đầu t trên đ t đ c giao) vƠ

m t s quy n năng đ c bi t khác tùy thu c vƠo t ng lo i ch thể vƠ t ng lo i đ t s

d ng Tuy nhiên, n i dung QSDĐ đ c thể hi n có khác nhau tùy thu c vƠo ng i

s d ng lƠ ai, s d ng lo i đ t gì vƠ đ c NhƠ n c giao đ t hay cho thuê đ t? (Đinh Dũng Sỹ, 2003)

Theo Đi u 106 Lu t Đ t đai 2003 thì QSDĐ c a các t ch c, h gia đình, cá nhơn đ c NhƠ n c giao đ t bao g m: ắQuy n chuyển đ i, chuyển nh ng, cho thuê, cho thuê l i, th a k , t ng cho QSDĐ; quy n th ch p, b o lưnh, góp v n bằng QSDĐ; quy n đ c b i th ng khi NhƠ n c thu h i đ t” (Qu c h i, Lu t đ t đai 2003) Đơy không ph i lƠ quy n s h u nh ng lƠ m t quy n năng khá r ng vƠ so

v i quy n s h u thì không khác nhau lƠ m y n u xét trên ph ng di n th c t s

d ng đ t M t khác NhƠ n c giao đ t cho các t ch c, h gia đình vƠ cá nhơn s

d ng n đ nh lơu dƠi, NhƠ n c ch thu h i đ t vì nh ng lỦ do đ c bi t, đáp ng l i ích qu c gia vƠ công c ng, h t th i h n giao đ t không có nghĩa lƠ NhƠ n c thu h i

đ t mƠ NhƠ n c s̃ ti p t c giao đ t cho ng i s d ng Tr ng h p NhƠ n c thu

h i đ t thì NhƠ n c s̃ giao đ t khác cho ng i s d ng ho c s̃ ắđ n bù” (Qu c

h i, Lu t Đ t đai, 1993), ắb i th ng” (Qu c h i, Lu t Đ t đai, 2003) Nh v y, trên th c t ng i đ c giao quy n s d ng các lo i đ t nƠy th c hi n các quy n chi m h u vƠ s d ng t ng đ i toƠn di n, còn quy n đ nh đo t tuy có h n ch

trong m t s quy n năng c thể, song đó ch lƠ trên ph ng di n lỦ thuy t xét trên góc đ pháp lỦ, còn trên th c t các quy n chuyển đ i, chuyển nh ng, cho thuê,

th a k , th ch p QSDĐ cũng r t gần v i khái ni m quy n đ nh đo t

Theo Nguy n Đình B ng (2006) t i h i th o khoa h c Th tr ng b t đ ng s n;

Giáo trình th tr ng b t đ ng s n c a Nguy n Thanh TrƠ vƠ Nguy n Đình B ng (2005) cho bi t n i dung c thể c a t ng quy n nh sau:

- Chuyển đổi QSDĐ lƠ hƠnh vi chuyển QSDĐ trong các tr ng h p: nông dơn

cùng m t đ a ph ng (cùng 1 xư, ph ng, th tr n) đ i đ t (nông nghi p, lơm nghi p, lƠm mu i, đ t có m t n c nuôi tr ng th y s n) cho nhau để t ch c l i s n xu t, h p

th a, ch nh trang đ ng ru ng, ti n canh ti n c , gi i to xơm ph canh ho c kh c

ph c s manh mún khi phơn ph i đ t đai công bằng theo kiểu ắcó t t, có x u, có gần,

có xa”; nh ng ng i có đ t trong cùng m t đ a ph ng (cùng 1 xư, ph ng, th

tr n) có cùng nguy n v ng thay đ i ch Vi c chuyển đ i QSDĐ lƠ không có m c đích th ng m i

- Chuyển nhượng QSDĐ: lƠ hƠnh vi chuyển QSDĐ, trong tr ng h p ng i s

d ng đ t chuyển đi n i khác, chuyển sang lƠm ngh khác, không có kh năng s d ng

ho c để th c hi n quy ho ch s đ ng đ t mƠ pháp lu t cho phép, Trong tr ng h p nƠy, ng i nh n đ t ph i tr cho ng i chuyển QSDĐ m t kho n ti n t ng ng v i

m i chi phí h ph i b ra để có đ c quy n s d ng đó vƠ s đầu t lƠm tăng giá tr

đ t đai Đ c thù c a vi c chuyển nh ng QSDĐ lƠ ch : đ t đai v n thu c s h u toƠn dơn vƠ vi c chuyển quy n ch th c hi n trong gi i h n c a th i gian giao đ t NhƠ n c có quy n đi u ti t phần đ a tô chênh l ch thông qua vi c thu thu chuyển QSDĐ, thu s d ng đ t vƠ ti n s d ng đ t NhƠ n c có thể quy đ nh m t s

tr ng h p không đ c chuyển QSDĐ m i cu c chuyển nh ng QSDĐ đ u ph i đăng kỦ bi n đ ng v đ t đai, n u không, s̃ b xem lƠ hƠnh vi ph m pháp

- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ lƠ hƠnh vi chuyển QSDĐ trong tình hu ng đ c bi t,

ng i nh n QSDĐ không ph i tr ti n nh ng có thể ph i n p thu Do nhu cầu c a

vi c chuyển đ i c c u kinh t , phơn công l i lao đ ng xư h i, vi c chuyển QSDĐ không ch d ng l i trong quan h dơn s mƠ có thể phát triển thƠnh các quan h

th ng m i, d ch v

- Thế chấp QSDĐ: lƠ m t hình th c chuyển QSDĐ (không đầy đ ) trong quan h

tín d ng Ng i lƠm th ch p vay n , l y đ t đai lƠm v t th ch p để thi hƠnh trách nhi m vay n v i ng i cho vay; đ t đai dùng lƠm v t th ch p không đ c chuyển d ch v n do

ng i th ch p chi m h u s d ng vƠ dùng nó đ m b o có m t giá tr nh t đ nh Khi

ng i th ch p đ n kỳ không thể tr n đ c, ng i nh n th ch p có quy n đem đ t đai phát m i vƠ u tiên thanh toán để thu h i v n Th ch p đ t đai lƠ c s c a th ch p tƠi

s n trong th tr ng b t đ ng s n, trong th ch p b t đ ng s n thì phần l n giá tr lƠ nằm trong giá tr QSDĐ Trong tr ng h p ng i vay ti n không có QSDĐ để th ch p thì có

thể dùng ph ng th c b o lưnh để huy đ ng v n, đó lƠ d a vƠo m t cá nhơn hay t ch c cam k t dùng QSDĐ c a h để ch u trách nhi m thay cho kho n vay c a mình

- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: lƠ hƠnh vi mƠ ng i có QSDĐ có thể dùng đ t

đai lƠm c phần để tham gia kinh doanh, s n xu t, xơy d ng xí nghi p Ph ng th c góp v n bằng QSDĐ lƠ cách phát huy ti m năng đ t đai trong vi c đi u ch nh c c u kinh t đ a ph ng trong các tr ng h p ph i chuyển hƠng lo t đ t nông nghi p thƠnh

đ t phi nông nghi p, phát triển xí nghi p, d ch v , th ng m i, mƠ v n đ m b o

đ c vi c lƠm vƠ thu nh p cho nông dơn - lƠ m t trong nh ng l a ch n phù h p v i con đ ng hi n đ i hóa vƠ công nghi p hoá nông nghi p vƠ nông thôn

- Quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: Khi nhà n c thu h i đ t

đư giao cho ng i s d ng đ t để s d ng vƠo m c đích qu c phòng, an ninh, l i ích qu c gia, l i ích công c ng, phát triển kinh t , thì ng i b thu h i đ t đ c b i

th ng bằng vi c giao đ t m i có cùng m c đích s d ng, n u không có đ t để b i

th ng thì đ c b i th ng bằng giá tr QSDĐ t i th i điểm có quy t đ nh thu h i (Qu c h i, Lu t đ t đai, 2003)

- Quy n cho thuê quy n s d ng đ t: LƠ vi c ng i s d ng đ t đ c nhƠ

n c giao đ t, có quy n cho ng i khác thuê đ t để s d ng

1.1.4 T hị trường quỳn sử dụng đ́t

1.1.4.1 Cơ sở hình thành thị trường đất đai

Pháp lu t quy đ nh v đ t đai c a NhƠ n c Vi t Nam Dơn ch C ng hoƠ Vi t Nam đ c đánh d u bằng Lu t c i cách ru ng đ t năm 1953 NgƠy 29/12/1987

Qu c h i đư thông qua Lu t Đ t đai đầu tiên nhằm đi u ch nh các quan h v qu n

lỦ, s d ng đ t Lu t Đ t đai đư thể ch hoá đ ng l i, chính sách c a Đ i h i lần

th VI c a Đ ng vƠ Hi n pháp 1980 (Đi u 19 vƠ 20) khẳng đ nh đ t đai thu c s

h u toƠn dơn, do NhƠ n c th ng nh t qu n lỦ Lu t Đ t đai đ c ban hƠnh đúng vƠo th i kỳ đ t n c ta b c đầu b c vƠo giai đo n đ i m i v kinh t , đ c bi t

có r ng vƠo m c đích khác, lƠm huỷ ho i đ t đai”

T i h i th o Chính sách pháp lu t đ t đai vƠ th tr ng b t đ ng s n Nguy n

Th Mai (2002) cho rằng: Sau 4 năm thi hƠnh Lu t Đ t đai năm 1988 cho th y th c

t đư n y sinh nh ng b t c p, đó lƠ ng i s d ng đ t th c s không có quy n đ i

v i m nh đ t mình đ c giao, kể c quy n th a k , chuyển nh ng, h ch đ c chuyển QSDĐ trong các tr ng h p: khi h nông dơn vƠo ho c ra h p tác xư, t p đoƠn s n xu t nông nghi p, lơm nghi p; khi h p tác xư, t p đoƠn s n xu t nông nghi p vƠ cá thể tho thu n đ i đ t cho nhau để t ch c l i s n xu t; khi ng i đ c giao đ t chuyển đi n i khác ho c đư ch t mƠ thƠnh viên trong h c a ng i đó v n

ti p t c s d ng đ t đó Lu t ch cho phép đ c th a k nhƠ ho c mua nhƠ đ ng

th i đ c QSDĐ có ngôi nhƠ đó, sau khi đ c c quan nhƠ n c có th m quy n công nh n quy n s h u đ i v i nhƠ

Theo quy đ nh trên cho th y, Lu t còn gò bó, ch a đáp ng đ c nhu cầu s

d ng đ t c a các ch s d ng đ t Cho nên th c t v n x y ra hi n t ng mua bán

đ t đai trá hình theo cách xơy d ng m t túp l u trên đ t để bán, nh ng th c ch t lƠ bán đ t Lu t đi u ch nh các quan h đ t đai tr ng thái tĩnh NhƠ n c ch qu n lỦ

v m t pháp lu t hƠnh chính đ n thuần, ch a thể hi n đầy đ qu n lỦ NhƠ n c v

m t kinh t đ i v i đ t đai

NgoƠi nh ng lỦ do b t c p v m t pháp lu t nêu trên, trong th i gian nƠy NhƠ

n c đư ban hƠnh nhi u chính sách m c a nhằm thu hút v n đầu t không ch đ i

v i đầu t trong n c mƠ c đ i v i n c ngoƠi Đ c bi t, Qu c h i thông qua Lu t đầu t n c ngoƠi t i Vi t Nam; Ngh quy t s 05-NQ/HNTW ngƠy 10/06/1993 c a Ban ch p hƠnh Trung ng khoá VII: ắTi p t c đ i m i vƠ phát triển kinh t - xư h i nông thôn đư khẳng đ nh cho ng i s d ng đ t đ c th c hi n các quy n chuyển

đ i, chuyển nh ng, cho thuê, th a k , th ch p QSDĐ” Hi n pháp 1992 còn quy

đ nh: ắT ch c, h gia đình, cá nhơn s d ng đ t có quy n chuyển QSDĐ theo quy

đ nh c a pháp lu t”

Do đó, Qu c h i đư đ a vi c s a đ i Lu t Đ t đai vƠo ch ng trình xơy d ng pháp lu t năm 1993 Lu t Đ t đai năm 1993 đ c Qu c h i thông qua ngƠy 14/07/1993 vƠ có hi u l c ngƠy 15/10/1993 v c b n k th a Lu t Đ t đai 1988 vƠ

b sung m t n i dung m i nh m t s quy n c a ng i s d ng đ t C thể Lu t cho phép ng i s d ng đ t đ c th c hi n 5 quy n: chuyển đ i, chuyển nh ng, cho thuê, th a k , th ch p QSDĐ Nh v y, lu t đ a ra nh ng quy đ nh theo xu

h ng ngƠy cƠng m r ng quy n c a ng i s d ng, cho h đ nh đo t h n ch QSDĐ c a mình Nghĩa lƠ chuyển QSDĐ ph i tuơn theo đi u ki n, n i dung, hình

th c do B lu t dơn s vƠ pháp lu t v đ t đai quy đ nh

Tuy nhiên, do s phát triển nhanh chóng c a tình hình kinh t , xư h i, qua th c t

cu c s ng v i tác đ ng c a c ch kinh t th tr ng lƠm cho quan h đ t đai cƠng tr nên ph c t p, nhi u v n đ l ch s còn ch a đ c x lỦ thì các v n đ m i l i n y sinh

mƠ Lu t Đ t đai 1993 ch a có quy đ nh Vì v y, năm 1998 Lu t Đ t đai đ c s a đ i,

b sung Lu t b sung thêm m t s quy n c a ng i s d ng đ t nh quy n góp v n bằng giá tr QSDĐ, quy n cho thuê l i QSDĐ T ch c, h gia đình, cá nhơn đ c NhƠ

n c cho thuê đ t đư tr ti n s d ng đ t cho c th i gian đầu t ho c ti n thuê đ t đư

tr tr c còn l i lƠ 05 năm cũng đ c th c hi n các QSDĐ nh chuyển nh ng, th

ch p, góp v n, cho thuê l i QSDĐ Riêng t ch c, h gia đình, cá nhơn m i tr ti n thuê đ t hƠng năm thì ch đ c chuyển nh ng, th ch p tƠi s n thu c s h u c a mình

g n li n v i QSDĐ

Để triển khai th c hi n Ngh quy t c a Qu c h i v c i cách hƠnh chính vƠ để

đ ng b v i m t s Lu t mƠ Qu c h i m i thông qua trong th i gian qua nh Lu t khuy n khích đầu t trong n c, Lu t Đầu t n c ngoƠi t i Vi t Nam, thì Lu t Đ t đai cũng cần đ c s a đ i, b sung cho phù h p NgƠy 29/06/2001 Qu c h i khoá

X, kỳ h p th 9 đư thông qua Lu t s a đ i, b sung m t s đi u c a Lu t Đ t đai

Lu t lần nƠy đư s a đ i, b sung m t s v n đ v QSDĐ nh sau:

- Cho phép ng i s d ng đ t đ c chuyển m c đích s d ng đ t nông nghi p, đ t lơm nghi p sang m c đích khác; đ c chuyển đ i c c u cơy tr ng v t nuôi đ i v i đ t s d ng vƠo m c đích nông nghi p, đ t lơm nghi p, đ t lƠm mu i, nuôi tr ng th y s n, nh ng cũng ph i căn c vƠo quy ho ch, k ho ch s d ng đ t

- Cho phép t ch c, h gia đình, cá nhơn có quy n th ch p giá tr QSDĐ theo quy đ nh c a pháp lu t cũng đ c b o lưnh bằng giá tr QSDĐ, tƠi s n thu c s h u

c a mình g n li n v i đ t đó t i các t ch c tín d ng đ c phép ho t đ ng t i Vi t Nam Nghĩa lƠ ng i s d ng đ t cũng đ c th ch p, b o lưnh bằng giá tr QSDĐ

t i các t ch c tín d ng có v n đầu t n c ngoƠi, chi nhánh ngơn hƠng n c ngoƠi

ho t đ ng t i Vi t Nam, t ch c tín d ng 100% v n n c ngoƠi

Tuy nhiên, trong th i kỳ đ y m nh công nghi p hóa - hi n đ i hóa, tình hình

qu n lỦ vƠ s d ng đ t sau 3 năm th c hi n Lu t Đ t đai s a đ i 2001 đư cho th y còn b c l nh ng thi u sót, y u kém Vì v y, vi c ti p t c s a đ i Lu t Đ t đai 1993 (Lu t s a đ i b sung 1998, 2001) lƠ cần thi t vƠ t t y u nhằm m c đích tháo gỡ

nh ng v ng m c trong công tác qu n lỦ, s d ng đ t, b o đ m tính n đ nh c a pháp lu t, đ ng th i, th ch hóa k p th i đ ng l i, ch tr ng, chính sách c a Đ ng

v đ t đai trong th i kỳ m i Lu t Đ t đai năm 2003 đư đ c Qu c h i thông n c

C ng hòa xư h i ch nghĩa Vi t Nam khóa XI kỳ h p th 4 thông qua ngƠy 26/11/2003 vƠ có hi u l c t ngƠy 01/07/2004 V QSDĐ c a h gia đình, cá nhơn:

Lu t Đ t đai năm 2003 đư k th a quy đ nh c a Lu t Đ t đai năm 1993 đ ng th i b sung quy n t ng, cho QSDĐ c a h gia đình, cá nhơn s d ng đ t không ph i lƠ đ t thuê; không quy đ nh các đi u ki n h n ch khi th c hi n quy n chuyển nh ng vƠ

b sung quy n th a k QSDĐ đ t nông nghi p tr ng cơy hƠng năm nhằm t o đi u

ki n thu n l i trong th c hi n các quy n c a ng i s d ng đ t, thúc đ y th tr ng

b t đ ng s n phát triển vƠ tích t đ t đai theo đ nh h ng c a NhƠ n c C thể n i dung c a QSDĐ nh sau: ắQuy n chuyển đ i, chuyển nh ng, cho thuê, cho thuê l i,

th a k , t ng cho QSDĐ; quy n th ch p, b o lưnh, góp v n bằng QSDĐ; quy n đ c

b i th ng khi NhƠ n c thu h i đ t” (Đi u 106) (Qu c H i, Lu t đ t đai, 2003) Quy n vƠ nghĩa v c a t ch c, cá nhơn n c ngoƠi s d ng đ t đai Vi t Nam:

Lu t Đ t đai 2003 quy đ nh t ch c, cá nhơn n c ngoƠi thuê đ t có các quy n t ng

ng v i hình th c tr ti n thuê đ t hƠng năm hay tr ti n m t lần cho c th i gian thuê B sung quy n đ c đầu t xơy d ng kinh doanh nhƠ t i Vi t Nam

Qua các quy đ nh c a Lu t Đ t đai qua t ng th i kỳ cho th y, Lu t đang dần dần đ a ra nh ng quy đ nh phù h p v i cu c s ng h n vƠ ch p nh n nh ng th c t

c a cu c s ng đòi h i; m r ng dần quy n c a ng i s d ng đ t nh ng v n đ m

b o đ c nguyên t c đ t đai thu c s h u toƠn dơn

1.1.4.2 Các văn bản pháp quy liên quan đến sự hình thành thị trường quyền sử dụng đất từ năm 1993 đến nay

* Các luật do Quốc Hội ban hành:

T năm 1993 đ n nay Qu c H i đư ban hƠnh 11 lu t có liên quan đ n quy n

s d ng đ t

Văn b n s m nh t lƠ: Lu t Đ t đai năm 1993, có hi u l c t ngƠy 15/10/1993;

- Lu t s 13/2003/QH11 ngƠy 26/11/2003

- Lu t s 34/2009/QH12 do Qu c h i ban hƠnh để s a đ i, b sung đi u 126

c a Lu t nhƠ vƠ đi u 121 c a Lu t đ t đai ngƠy 18/06/2009, có hi u l c t ngƠy 01/09/2009

- Lu t Đ t đai năm 2013, có hi u l c t ngƠy 01/07/2014

- B lu t Dơn s ngƠy 14/06/2005

- Lu t Thu thu nh p cá nhơn s 04/2007/QH12 ngƠy 21/11/2007, có hi u l c thi hƠnh t ngƠy 01 tháng 01 năm 2009

* Các văn bản dưới Luật:

T năm 1993 đ n nay Chính Ph vƠ các B đư ban hƠnh kho ng 25 ngh đ nh

vƠ thông t có liên quan đ n quy n s d ng đ t

Văn b n s m nh t lƠ: Ngh đ nh s 60/CP ngƠy 05/07/1993 c a Chính ph v quy n s h u nhƠ vƠ quy n s d ng đ t t i đô th ;

- Ngh đ nh 181/2004/NĐ-CP ngƠy 29/10/2004 c a Chính ph v vi c thi hƠnh

ch ng nh n quy n s d ng đ t, quy n s h u nhƠ vƠ tƠi s n khác g n li n v i đ t

- Ngh đ nh s 43/2014/NĐ-CP ngƠy 15/5/2014 quy đ nh chi ti t thi hƠnh m t

s đi u c a Lu t đ t đai

- Ngh đ nh s 44/2014/NĐ-CP ngƠy 15/5/2014 quy đ nh v giá đ t

- Ngh đ nh s 45/2014/NĐ-CP ngƠy 15/5/2014 quy đ nh v thu ti n s d ng đ t

- Ngh đ nh s 46/2014/NĐ-CP ngƠy 15/5/2014 quy đ nh v thu ti n thuê đ t

và m t n c

- Ngh đ nh s 47/2014/NĐ-CP ngƠy 15/5/2014 quy đ nh v b i th ng, h

tr , tái đ nh c khi NhƠ n c thu h i đ t

- Ngh đ nh s 102/2014/NĐ-CP ngƠy 10/11/2014 v x ph t vi ph m hƠnh chính trong lĩnh v c đ t đai

- Ngh đ nh s 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy đ nh v khung giá đ t Căn c Thông t s 06/2007/TT-BTNMT ngƠy 15/6/2007 v vi c H ng d n

- Thông t s 23/2014/TT-BTNMT ngƠy 19/5/2014 quy đ nh v Gi y ch ng

nh n quy n s d ng đ t, quy n s h u nhƠ vƠ tƠi s n g n li n v i đ t

- Thông t s 24/2014/TT-BTNMT ngƠy 19/5/2014 quy đ nh v h s đ a chính

- Thông t s 25/2014/TT-BTNMT ngƠy 19/5/2014 quy đ nh v b n đ đ a chính

- Thông t s 28/2014/TT-BTNMT ngƠy 02/6/2014 quy đ nh v th ng kê, kiểm kê đ t đai vƠ l p b n đ hi n tr ng s d ng đ t

- Thông t s 29/2014/TT-BTNMT ngƠy 02/6/2014 quy đ nh vi c l p, đi u

ch nh quy ho ch, k ho ch s d ng đ t

- Thông t s 30/2014/TT-BTNMT ngƠy 02/6/2014 quy đ nh v h s giao

đ t, cho thuê đ t, chuyển m c đích s d ng, thu h i đ t

- Thông t s 34/2014/TT-BTNMT ngƠy 30/6/2014 quy đ nh v xơy d ng,

qu n lỦ, khai thác h th ng thông tin đ t đai

- Thông t s 35/2014/TT-BTNMT ngƠy 30/6/2014 quy đ nh v vi c đi u tra, đánh giá đ t đai

- Thông t s 36/2014/TT-BTNMT ngƠy 30/6/2014 quy đ nh chi ti t ph ng pháp đ nh giá đ t; xơy d ng, đi u ch nh b ng giá đ t; đ nh giá đ t c thể vƠ t v n xác đ nh giá đ t

- Thông t s 37/2014/TT-BTNMT ngƠy 30/6/2014 quy đ nh chi ti t v b i

th ng, h tr , tái đ nh c khi NhƠ n c thu h i đ t

- Thông t s 76/2014/TT-BTC ngƠy 16/6/2014 h ng d n m t s đi u c a Ngh đ nh 45/2014/NĐ-CP ngƠy 15/5/2014 c a Chính ph quy đ nh v thu ti n s

* Các văn bản quy định thực hiện quyền sử dụng đất tại Hà Nội:

- Quy t đ nh s 158/2002/QĐ-UB ngƠy 25/11/2002 c a UBND ThƠnh ph HƠ

N i quy đ nh v th t c chuyển đ i, chuyển nh ng, cho thuê, cho thuê l i, th a k ,

th ch p (ho c b o lưnh), góp v n bằng giá tr quy n s d ng đ t, chuyển quy n s

h u nhƠ trên đ a bƠn thƠnh ph HƠ N i;

- Quy t đ nh s 156/2004/QĐ-UB ngày 15/10/2004 c a UBND ThƠnh ph HƠ

N i v vi c s a đ i, b sung m t s đi u c a Quy t đ nh s 158/2002/QĐ-UB ngày 25/11/2002 quy đ nh v th t c chuyển đ i, chuyển nh ng, cho thuê, cho thuê l i,

th a k , th ch p (ho c b o lưnh), góp v n bằng giá tr quy n s d ng đ t, chuyển quy n s h u nhƠ trên đ a bƠn thƠnh ph HƠ N i;

- Quy t đ nh s 39/2008/QĐ-UBND ngƠy 22/10/2008 c a UBND thƠnh ph HƠ

N i v vi c ban hƠnh quy đ nh v thu h i đ t, giao đ t, cho thuê đ t, chuyển m c đích

s d ng đ t để th c hi n d án đầu t vƠ thu h i đ t, giao đ t lƠm nhƠ nông thôn t i điểm dơn c nông thôn trên đ a bƠn thƠnh ph HƠ N i;

- Quy t đ nh s 117/2009/QĐ-UB ngƠy 01/12/2009 quy đ nh v c p gi y

ch ng nh n quy n s d ng đ t, quy n s h u nhƠ vƠ tƠi s n khác g n li n v i đ t; đăng kỦ bi n đ ng v s d ng đ t, s h u tƠi s n g n li n v i đ t cho h gia đình,

cá nhơn, c ng đ ng dơn c , ng i Vi t Nam đ nh c n c ngoƠi, cá nhơn n c ngoƠi đ c s h u nhƠ g n li n v i quy n s d ng đ t t i Vi t Nam trên đ a bƠn thƠnh ph HƠ N i

- Quy t đ nh s 02/2010/QĐ-UBND ngƠy 18/01/2010 c a UBND thƠnh ph

HƠ N i v vi c ban hƠnh quy đ nh v thu h i đ t, giao đ t, cho thuê đ t, chuyển

m c đích s d ng đ t để th c hi n d án đầu t vƠ lƠm nhƠ nông thôn t i điểm dơn c nông thôn trên đ a bƠn thƠnh ph HƠ N i

- Quy t đ nh s 13/2013/QĐ-UBND ngƠy 24/4/2013 c a UBND thƠnh ph HƠ

N i v vi c Ban hƠnh quy đ nh v c p gi y ch ng nh n quyèn s d ng đ t, quy n

s h u nhƠ vƠ tƠi s n khác g n li n v i đ t; đăng kỦ bi n đ ng v dơn c , ng i

Vi t Nam đ nh c n c ngoƠi, cá nhơn n c ngoƠi trên đ a bƠn thƠnh ph HƠ N i

- Quy t đ nh s 22/2014/QĐ-UBND ngƠy 20/6/2014 c a UBND thƠnh ph

HƠ N i ban hƠnh quy đ nh các n i dung thu c th m quy n c a UBND thƠnh ph

đ c Lu t đ t đai 2013 vƠ các Ngh đ nh c a Chính ph giao v h n m c giao đ t;

h n m c công nh n quy n s d ng đ t; kích th c, di n tích đ t t i thiểu đ c phép tách th a cho h gia đình, cá nhơn trên đ a bƠn thƠnh ph HƠ N i;

- Quy t đ nh s 24/2014/QĐ-UBND ngƠy 20/6/2014 c a UBND thƠnh ph

HƠ N i ban hƠnh quy đ nh các n i dung thu c th m quy n c a UBND thƠnh ph

đ c Lu t đ t đai 2013 vƠ các Ngh đ nh c a Chính ph giao v đăng kỦ, c p Gi y

ch ng nh n quy n s d ng đ t, quy n s h u nhƠ vƠ tƠi s n khác g n li n v i

đ t; đăng kỦ bi n đ ng v s d ng đ t, nhƠ vƠ tƠi s n khác g n li n v i đ t cho

h gia đình, cá nhơn, c ng đ ng dơn c , ng i Vi t Nam đ nh c t i n c ngoƠi,

cá nhơn n c ngoƠi; chuyển m c đích s d ng đ t v n, ao li n k vƠ đ t v n,

ao xen kẹt trong khu dơn c (không thu c đ t công) sang đ t trên đ a bƠn thƠnh

Trong cu n ắQu n lỦ đ t đai vƠ th tr ng b t đ ng s n” c a Tôn Gia Huyên

vƠ Nguy n Đình B ng (2007) cho bi t: T tháng 7 năm 1776, n c Mỹ l t đ s

th ng tr c a th c dơn Anh, thƠnh l p h p ch ng qu c Hoa Kỳ đ n nay, đư ti n hƠnh nhi u ho t đ ng đo đ c vƠ mua bán đ t đai Năm 1785, tr c khi thƠnh l p Chính

ph m i khóa đầu tiên (1789), Qu c h i Liên bang n c Mỹ đư thông qua pháp quy

đ t đai đầu tiên (Land Ordinance of 1785) Năm 1787 Ngh vi n Liên bang thông qua pháp l nh v đ t đai vùng Tơy B c (Northwest Ordinance of 1787) Hai pháp

l nh s m nh t đó c a Mỹ m đ ng cho vi c đo đ c vƠ mua bán đ t công, thu hút

m i ng i đ n khai thác vùng đ t phía Tây

- Về vấn đề cải cách đất đai

Có hai lỦ do bu c nhƠ n c Mỹ ph i gi i quy t s m v n đ tƠi nguyên đ t, đó lƠ: (1)n c Mỹ sau đ c l p, ngoƠi tƠi nguyên đ t đai phong phú ra, hầu nh không

có s h u gỡ; (2)v chính tr , mu n gi i phóng kh i tay th c dơn gi gìn đ c l p thì

ph i t ch v kinh t , trong hoƠn c nh công nghi p ch a phát triển, thì con đ ng

l a ch n lƠ phát triển nông nghi p vƠ v n đ gi i quy t tr c tiên lƠ ch đ đ t đai

th kỷ 20 lƠ th i kỳ chính ph Mỹ t p trung s c bán ra, phơn ph i, khai thác vƠ s

d ng tƠi nguyên đ t phong phú c a mình; th i kỳ th hai lƠ t th p niên 30 c a th

kỷ 20 đ n nay lƠ th i kỳ chính ph Mỹ t p trung s c chuyển vi c phơn ph i đ t công

đ n thuần sang th i kỳ b o v tƠi nguyên đ t

Mỹ, s h u nhƠ ph i đóng thu b t đ ng s n cho đ a ph ng, đó lƠ kho n

ti n đ a ph ng trông vƠo để trang tr i chi phí giáo d c, c nh sát, c u h a Tuy nhiên, tỷ l đóng thu đ i v i t ng đ a ph ng không gi ng nhau Do lo i thu nƠy

lƠ ngu n thu chính c a ngơn sách đ a ph ng nên đ c tính toán r t kỹ HƠng năm, các đ a ph ng đ u đánh giá l i nhƠ đ t để áp thu đúng giá th tr ng

Trong cu n ắBình n giá quy n s d ng đ t đô th Vi t Nam” c a HoƠng

Vi t vƠ HoƠng Văn C ng, (2008) cho bi t: Theo nguyên t c, ngơn sách đ a ph ng không thể để thơm h t nh ngơn sách liên bang nên chính quy n đ a ph ng tìm nhi u cách để tăng thu Vi c C c D tr Liên bang Mỹ (FED) tăng lưi su t th ng lƠm cho giá nhƠ Mỹ tăng m nh C quan qu n lỦ nhƠ vƠ nông thôn Mỹ lƠ B phát triển Nông thôn vƠ NhƠ (HUD) đ c thƠnh l p ngƠy 9-9-1965 HUD ch u

trách nhi m v các ch ng trình liên quan đ n nhu cầu nhƠ , c i thi n vƠ phát triển các c ng đ ng s ng trong n c Mỹ HUD có vai trò b o v nh ng ng i mua nhƠ

vƠ th c hi n nhi u ch ng trình khuy n khích phát triển ngƠnh xơy d ng nhƠ

1.2.1.2 Thụy Điển

Theo báo cáo chuyên đ T ng h p v Chính sách vƠ tình hình s d ng đ t đai

c a m t s n c trong khu v c vƠ trên th gi i Nguy n Th Thu H ng (2000) cho

bi t: T i Th y Điển, pháp lu t đ t đai v c b n d a trên vi c s h u t nhơn v đ t đai vƠ n n kinh t th tr ng Tuy nhiên, s giám sát chung c a xư h i t n t i trên

r t nhi u lĩnh v c, nh phát triển đ t đai vƠ b o v môi tr ng Ho t đ ng giám sát

lƠ m t ho t đ ng ph bi n trong t t c các lĩnh v c c a n n kinh t th tr ng cho

dù h th ng pháp lu t v chi ti t đ c hình thƠnh khác nhau

H th ng pháp lu t v đ t đai c a Th y Điển g m có r t nhi u đ o lu t, lu t, pháp l nh ph c v cho các ho t đ ng đo đ c đ a chính vƠ qu n lỦ đ t đai Các ho t

đ ng c thể nh ho t đ ng đ a chính, quy ho ch s d ng đ t, đăng kỦ đ t đai, b t

đ ng s n vƠ vi c xơy d ng ngơn hƠng d li u đ t đai v.v… đ u đ c lu t hóa D i đơy lƠ m t s đ c điểm n i b t c a pháp lu t, chính sách đ t đai c a Th y Điển :

- Việc đăng ký quyền sở hữu

Vi c đăng kỦ quy n s h u khi th c hi n chuyển nh ng đ t đai: Tòa án th c

hi n đăng kỦ quy n s h u khi có các chuyển nh ng đ t đai Ng i mua ph i đăng

kỦ quy n s h u c a mình trong vòng 3 tháng sau khi mua Bên mua n p h p đ ng chuyển nh ng để xin đăng kỦ Tòa án s̃ xem xét, đ i chi u v i S đăng kỦ đ t

N u xét th y h p pháp, Tòa s̃ ti n hƠnh đăng kỦ quy n s h u để ng i mua lƠ ch

s h u m i Các b n sao c a h p đ ng chuyển nh ng s̃ l u t i tòa án, b n g c

đ c tr l i cho bên mua Tòa án cũng xem xét các h n ch v chuyển nh ng c a bên bán (nh c m bán)

Đăng kỦ đ t lƠ b t bu c t i Th y Điển nh ng h qu pháp lỦ quan tr ng l i

xu t phát t h p đ ng ch không ph i t vi c đăng kỦ Vì v y, chuyển nh ng lƠ

m t h p đ ng cá nhơn (không có s lƠm ch ng v m t pháp lỦ vƠ không có xác

nh n c a c quan công ch ng) nên r t khó kiểm soát đ c vi c đăng kỦ Tuy nhiên

đơy hầu nh t t c các cu c mua bán, chuyển nh ng đ u đ c đăng kỦ Do v y,

vi c đăng kỦ s̃ tăng thêm s v ng ch c v quy n s h u c a ch m i, quy n đ c

u tiên khi có tranh ch p v i m t bên th ba nƠo đó, vƠ quan tr ng h n, quy n s h u

đ c đăng kỦ r t cần thi t khi th ch p

- Vấn đề thế chấp

Quy n s h u đ c đăng kỦ sau khi h p đ ng đ c kỦ k t nh ng th ch p l i

đ c th c hi n theo m t cách khác Theo quy đ nh pháp lu t v th ch p, có 3 th

t c để th c hi n th ch p, đó lƠ: (1) Tr c tiên ng i s h u đ t đai ph i lƠm đ n xin th ch p để vay m t kho n ti n nh t đ nh N u đ n đ c duy t thì th ch p đó s̃ đ c đăng kỦ vƠ Tòa án s̃ c p cho ch s h u m t văn b n xác nh n đ đi u

ki n th ch p Văn b n xác nh n đ đi u ki n th ch p nƠy s̃ đ c s d ng cho m t cam k t th ch p th c t đ c th c hi n sau khi đăng kỦ Văn b n xác nh n đ đi u

ki n th ch p d ng nh ch có Th y Điển (2) Văn b n xác nh n đ đi u ki n th

ch p đ c g i cho bên cho vay Khi th c hi n b c (1), Tòa án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đ i v i th ch p Yêu cầu đ i v i th ch p ch đ c xét đ n khi

th c s s d ng b t đ ng s n để vay v n (t c lƠ có xem xét đ n b c 2) Các yêu cầu đ t ra khi th ch p lƠ: bên đi vay ph i lƠ ch s h u b t đ ng s n; bên cho vay cần đ t ra các đi u ki n cho ng i đi vay; bên đi vay ph i cam k t vi c th c hi n

th ch p vƠ bên cho vay s̃ gi văn b n th ch p Khi không đáp ng các yêu cầu nƠy thì vi c th ch p coi nh không h p pháp Đơy lƠ trình t th ch p theo quy

đ nh c a pháp lu t, nh ng trên th c t hầu h t các th ch p đ u đ c di n ra do Ngơn hƠng vƠ các t ch c tín d ng th c hi n T i Ngơn hƠng, bên đi vay s̃ kỦ ba văn b n: H p đ ng vay (ph i nêu rõ s ti n vay), H p đ ng th ch p (th ch p b t

đ ng s n) vƠ m t đ n g i Tòa án để xin đăng kỦ th ch p Ngơn hƠng s̃ gi l i hai tƠi li u đầu vƠ g i đ n xin th ch p đ n Tòa án Sau khi đ c x lỦ, đ n xin th

ch p đ c chuyển l i Ngơn hƠng vƠ l u trong h s th ch p Thông th ng Ngơn hƠng đ i đ n khi có quy t đ nh phê duy t c a Tòa án m i chuyển ti n cho ng i đi vay Khi kho n n th ch p đ c thanh toán h t, văn b n xác nh n đ đi u ki n th

ch p s̃ đ c tr l i cho bên đi vay B c (3) đ c áp d ng khi h p đ ng th ch p

b vi ph m Khi bên vay không thanh toán theo đúng h p đ ng thì bên cho vay s̃ có

đ n t ch thu tƠi s n để th n Vi c nƠy s̃ do m t c quan nhƠ n c có th m quy n

đ c bi t th c hi n, đó lƠ: C quan thi hƠnh pháp lu t (Enforcement Service) N u yêu cầu không đ c ch p thu n, tƠi s n s̃ đ c bán đ u giá vƠ bên nh n th ch p s̃

đ c thanh toán kho n ti n đư cho vay th ch p Th t c nƠy đ c ti n hƠnh khá nhanh chóng V vi c s̃ đ c x lỦ trong vòng 6 tháng kể t khi có đ n xin bán

đ u giá

- Về vấn đề bồi thường

Khi NhƠ n c thu h i đ t, giá tr b i th ng đ c tính d a trên giá th tr ng NgoƠi ra, ng i s h u còn đ c b i th ng các thi t h i khác Ch đ t đ c

h ng các l i ích kinh t t tƠi s n c a mình (n u trong tr ng h p tƠi s n đó ph i

n p thu thì ch đ t ph i n p thu ) Ch đ t có thể bán tƠi s n vƠ đ c h ng l i nhu n n u bán đ c v i giá cao h n khi mua nh ng ph i n p thu cho tr ng h p chuyển nh ng đó Ch đ t đ c quy n gi l i tƠi s n c a mình, tuy nhiên cũng có thể b bu c ph i bán tƠi s n khi đ t đó cần dƠnh cho các m c đích chung c a xư h i Trong tr ng h p đó s̃ lƠ b t bu c thu h i vƠ ch đ t đ c quy n đòi b i th ng

d a trên giá tr th tr ng c a tƠi s n

1.2.1.3 Ôxtrâylia

Theo báo cáo chuyên đ T ng h p v Chính sách vƠ tình hình s d ng đ t đai c a m t s n c trong khu v c vƠ trên th gi i Trần Th Minh HƠ (2000) cho bi t:

Ọxtrơylia có c s pháp lu t v qu n lỦ, s h u vƠ s d ng đ t đai t r t s m

Th i gian tr c 1/1/1875, lu t pháp Ọxtrơylia quy đ nh 2 lo i đ t thu c s h u c a NhƠ n c (đ t NhƠ n c) vƠ đ t thu c s h u t nhơn (đ t t nhơn) Đ t NhƠ n c

lƠ đ t do NhƠ n c lƠm ch , cho thuê vƠ d tr Đ t t nhơn lƠ đ t do NhƠ n c chuyển nh ng l i cho t nhơn (đ t có đăng kí bằng khoán th i gian sau 1/1/1875)

Nh v y, v hình th c s h u, lu t pháp c a Ọxtrơylia quy đ nh NhƠ n c vƠ

t nhơn đ u có quy n s h u b t đ ng s n trên m t đ t, không phơn chia gi a nhƠ

vƠ đ t V ph m vi, ng i s h u có quy n s h u kho ng không vƠ đ sơu đ c

quy n s d ng có thể t 12 đ n 60 mét (theo quy đ nh c thể c a pháp lu t) ToƠn

b khoáng s n có trong lòng đ t nh : b c, vƠng, đ ng, chì, k̃m, s t, ng c, than đá, dầu m , ph t phát, đ u thu c s h u NhƠ n c (S c l nh v đ t đai 1933); n u NhƠ n c th c hi n khai thác khoáng s n ph i kỦ h p đ ng thuê đ t v i ch đ t vƠ

ph i đ n bù thi t h i tƠi s n trên đ t

V quy n l i vƠ nghĩa v , lu t pháp Ọxtrơylia th a nh n quy n s h u tuy t

đ i, không b t bu c ph i s d ng đ t Ch s h u có quy n chuyển nh ng, th

ch p, cho thuê ho c chuyển quy n theo di chúc mƠ không có s trói bu c ho c ngăn

1.2.2 Ṃt số nước trong khu vực

1.2.2.1 Thái Lan

Theo báo cáo chuyên đ T ng h p v Chính sách vƠ tình hình s d ng đ t đai

c a m t s n c trong khu v c vƠ trên th gi i HoƠng Huy Bi u (2000) cho bi t:

Thái Lan hi n nay t n t i 2 hình th c s h u đ t đai lƠ s h u NhƠ n c vƠ

s h u t nhơn Các ch s h u, s d ng đ t đ c c p gi y ch ng nh n v đ t đai Thái Lan có nhi u lo i gi y ch ng nh n v đ t đai khác nhau M i lo i gi y

ch ng nh n có qui đ nh riêng nhằm h n ch m t s quy n v đ t đai đ i v i ch s

h u, s d ng đ t, c thể:

- Gi y ch ng nh n s h u đ t (Chanod-NS4) lƠ gi y ch ng nh n quy n s h u

v đ t đ c c p sau khi đo đ c xác đ nh các góc th a trên b n đ tỷ l 1:1000 ho c 1:2000 ho c chuyển đ i t b n đ nh tỷ l 1:4000 Các quy n c a ch s h u lo i

gi y nƠy lƠ: chuyển nh ng (ph i đăng kỦ chuyển nh ng), th ch p, chia nh th a

đ t, th a k N u 10 năm đ t không s d ng, toƠ án có quy n huỷ b hi u l c c a

gi y ch ng nh n N u gi y ch ng nh n NS4 đ c c p t lo i gi y ch ng nh n NS2

thì trong vòng 10 năm h n ch vi c chuyển nh ng, n u đ c c p mƠ không có

gi y t pháp lỦ thì trong vòng 10 năm không đ c chuyển nh ng

- Gi y ch ng nh n s d ng lƠ gi y ch ng QSDĐ (không ph i s h u) Có hai

lo i gi y ch ng nh n đ c c p tuỳ thu c vƠo vi c s d ng ph ng pháp nƠo để đo ranh gi i th a đ t

+ Gi y ch ng nh n lo i NS3K: Đ c c p cho th a đ t khi ranh gi i th a đ t

đó đ c xác đ nh trên b n đ đ c thƠnh l p t b n đ nh ch a n n Lo i gi y nƠy

có quy n chuyển nh ng (ph i đăng kỦ chuyển nh ng) N u 5 năm đ t không

đ c s d ng, toƠ án có quy n huỷ b hi u l c c a gi y ch ng nh n N u gi y

ch ng nh n NS3K đ c c p t lo i gi y NS2 thì trong vòng 10 năm h n ch vi c chuyển nh ng

+ Gi y ch ng nh n lo i NS3: Đ c c p cho th a đ t khi ranh gi i th a đ t đó

đ c đo đ c l p bằng ph ng pháp tam giác (đo m t đ t), sau 30 ngƠy thông báo

lo i gi y nƠy m i đ c chuyển nh ng (ph i đăng kỦ chuyển nh ng) Đ t không

đ c để không s d ng trên 5 năm

- Gi y ch ng nh n chi m h u tr c xác nh n vi c chi m h u t m th i v đ t

Lo i gi y nƠy đ c c p cho lo i đ t đ c chi m h u tr c năm 1954 sau khi có đ n xin c p gi y ho c đ t đ c chi m h u sau năm 1954 nh ng không thu c vùng đ t

mƠ Uỷ ban C p đ t Qu c gia thông báo lƠ Khu v c Đ a chính Lo i gi y nƠy có

quy n th a k , không có quy n chuyển nh ng tr phi có d u "Được sử dụng" Có

thể chuyển thƠnh gi y ch ng nh n quy n s d ng NS3K sau khi c p ít nh t 3 quí,

ho c chuyển thƠnh gi y s h u NS4 n u đ m i đi u ki n Đ t không đ c để không s d ng quá 10 năm

- Gi y ch ng nh n đư khai báo SK1 c p cho ng i đư khai báo chi m h u vƠ

s d ng đ t tr c năm 1954 Sau khi đ c ch p nh n vƠ đăng kỦ, gi y ch ng nh n nƠy có thể chuyển nh ng Gi y ch ng nh n SK1 có thể chuyển thƠnh gi y ch ng

nh n s h u NS4

- Gi y ch ng nh n STK1 vƠ STK2 Năm 1995 Chính ph cho phép các T nh

tr ng c p gi y ch ng nh n STK1 cho dơn s ng trong khu v c b o v r ng đ c

QSDĐ trong vòng 5 năm vƠ đ c ti p t c s d ng n u đ c C c Lơm nghi p HoƠng gia c p gi y ch ng nh n STK2

- Gi y ch ng nh n NK1 vƠ NK3 lƠ gi y ch ng nh n đ t đ nh c do C c Phúc

l i Xư h i vƠ Khuy n khích H p tác qu n lỦ Lo i đ t nƠy không đ c chuyển

nh ng, ch có thể đ c th a k

- Gi y ch ng nh n PBT6: LƠ t biên lai công nh n vi c s d ng đ t thông qua

vi c tr ti n thu s d ng đ t cho Văn phòng Đ t đai c p huy n Gi y nƠy không chuyển nh ng đ c

- Gi y ch ng nh n SPK-01: Do Văn phòng C i cách Đ t đai Nông nghi p c p

d a theo Lu t C i cách đ t Nông nghi p năm 1975 cho vùng đ t Lơm nghi p b thoái hoá Các th a đ t nƠy không đ c phép chia nh , không đ c chuyển nh ng ch

đ c th a k T năm 1993 - 1995 Chính ph cho phép ng i dơn có gi y ch ng

nh n SPK-01 thu c vùng đ t d tr cho lơm nghi p đ c đ i thƠnh gi y NS4

- Đ t ch a có gi y ch ng nh n: lƠ các lo i đ t thu c s h u t nhơn nh ng

ch a c p đ c gi y ch ng nh n NS4 ho c NS3 ho c NS3K

1.2.2.2 Trung Quốc

Trong bƠi báo khoa h c ắPháp lu t đ t đai vƠ v n đ đầu t n c ngoƠi vƠo th

tr ng b t đ ng s n Trung Qu c” L u Qu c Thái (2006) cho bi t:

Theo Đi u 10 Hi n pháp 1982 c a C ng hoƠ Nhơn dơn Trung Hoa, đ t đai Trung Qu c thu c s h u NhƠ n c (đ i v i đ t đô th ) ho c s h u t p thể (đ i v i

đ t thu c khu v c nông thôn) Vì đ t đai nông thôn cũng lƠ đ i t ng qu n lỦ c a chính quy n đ a ph ng vƠ Trung ng, nên quy n s h u đ i v i toƠn b đ t đai Trung Qu c đ u ắd i s lƠm ch ” c a NhƠ n c Trung Qu c M c dù không th a

nh n t h u đ t đai nh ng theo Đi u 2 c a Hi n pháp đ c s a đ i năm 1988, QSDĐ

đ c phép chuyển nh ng t i Trung Qu c Trong đi u ki n nƠy, QSDĐ đư đ c tách

r i kh i quy n s h u đ t đai

Hi n nay QSDĐ Trung Qu c có thể chia lƠm hai lo i: QSDĐ đ c ắc p” vƠ QSDĐ đ c ắgiao” QSDĐ đ c "c p" lƠ lo i QSDĐ truy n th ng đ c áp d ng cho các doanh nghi p nhƠ n c NhƠ n c c p đ t cho các doanh nghi p nhƠ n c

không thu ti n ho c thu r t ít vƠ có thể thu h i b t c lúc nƠo Đ i v i tr ng h p nƠy, QSDĐ không thể chuyển nh ng, cho thuê hay th ch p

VƠo cu i nh ng năm 1980, vi c thi t l p h th ng kinh t th tr ng Trung

Qu c đư lƠm xu t hi n hình th c QSDĐ ắgiao” Các doanh nghi p, ng i s d ng đ t

đ c phép mua QSDĐ giao đ i v i m t th a đ t nh t đ nh nƠo đó t NhƠ n c v i

m t kho ng th i gian s d ng c thể (thông th ng t 40 - 70 năm tuỳ thu c vƠo m c đích s d ng) Vi c mua bán nƠy có thể đ c th c hi n thông qua tho thu n, đ u thầu ho c đ u giá Khi đư có đ c QSDĐ ng i s d ng đ t có thể th c hi n giao

d ch đ t đai qua các hình th c sau:

V đi u ki n: V m t lỦ thuy t, chuyển nh ng QSDĐ lƠ ho t đ ng dơn s , cho nên chính quy n ch đóng vai trò giám sát mƠ không can thi p bằng bi n pháp hƠnh chính, tr nh ng tr ng h p th c s cần thi t Nhìn chung, có ba đi u ki n c b n để

đ c chuyển nh ng, đó lƠ: đư hoƠn thƠnh nghĩa v tƠi chính để có QSDĐ; có gi y

ch ng nh n QSDĐ vƠ đư b v n th c hi n ho t đ ng đầu t m t m c đ nh t đ nh, thông th ng lƠ ít nh t 25% t ng s v n đầu t cho vi c s d ng theo d án

Nh v y, các đi u ki n chuyển nh ng QSDĐ nêu trên có điểm gi ng v i đi u

ki n chuyển nh ng QSDĐ theo pháp lu t Vi t Nam hai đi u ki n đầu V đi u

ki n th ba, quy đ nh c a pháp lu t Trung Qu c rõ rƠng vƠ c thể h n quy đ nh c a pháp lu t Vi t Nam Đi u nƠy t o đi u ki n thu n l i cho vi c th c hi n quy n c a

ng i SDĐ vƠ vi c qu n lỦ nhƠ n c v đ t đai

V th t c: Theo pháp lu t Trung Qu c, gi y t v chuyển nh ng QSDĐ không nh t thi t ph i qua công ch ng nhƠ n c Thông th ng trong 15 ngƠy kể t ngƠy kỦ h p đ ng, ng i nh n chuyển nh ng QSDĐ ph i đăng kỦ QSDĐ t i Phòng

qu n lỦ NhƠ n c v đ t đai, kèm v i vi c n p phí chuyển nh ng t ng ng

V giá c : Thông th ng, NhƠ n c không can thi p vƠo giá c chuyển

nh ng Không có quy đ nh nƠo c a pháp lu t nhằm xác đ nh giá chuyển nh ng nƠy, mƠ nó do bên chuyển nh ng vƠ bên nh n chuyển nh ng tho thu n Tuy nhiên, trong tr ng h p giá c chuyển nh ng ắth p m t cách đáng nghi ng ”,

chính quy n đ a ph ng có thể có quy n u tiên mua QSDĐ trong tr ng h p nƠy Quy đ nh nƠy nhằm tránh nh ng tiêu c c, gian d i trong chuyển nh ng QSDĐ

- Cho thuê QSDĐ

Ng i s d ng đ t có thể cho thuê QSDĐ để nh n ti n cho thuê Giao d ch nƠy ph i đ c th c hi n thông qua h p đ ng Hai bên trong giao d ch ph i đ n c quan qu n lỦ nhƠ n c v đ t đai để đăng kỦ vi c cho thuê trong th i h n 20 ngƠy sau khi h p đ ng có hi u l c N i dung chính c a h p đ ng lƠ bên thuê ph i s

d ng đ t đúng theo th i h n, đi u ki n mƠ bên cho thuê đư cam k t tr c đơy để có

đ c QSDĐ

- Thế ch́p QSDĐ

Ng i s d ng đ t có thể th ch p QSDĐ thông qua gi y ch ng nh n QSDĐ t i các t ch c tín d ng đ a ph ng để vay v n Giao d ch th ch p ph i đ c th c

hi n thông qua h p đ ng gi a ng i s d ng đ t vƠ ch thể cho vay N u đ n h n thanh toán mƠ ng i th ch p không tr đ c n , bên cho vay có thể ph i đăng kỦ quy n s d ng v i t cách lƠ ng i s d ng đ t m i

Đ i v i ng i s d ng đ t n c ngoƠi, vi c th ch p QSDĐ để vay v n t các

t ch c tín d ng đ a ph ng v n còn khó khăn, b i h th ng đ c coi lƠ ngu n c p

v n cho th tr ng trong n c, ch không ph i lƠ ng i đi vay ti n c a Trung Qu c

1.2.2.3 Singapore

Trong cu n ắBình n giá quy n s d ng đ t đô th Vi t Nam” HoƠng Vi t

vƠ HoƠng Văn C ng (2008) cho bi t:

Singapore lƠ qu c gia phát triển có thu nh p qu c dơn bình quơn đầu ng i cao, v n đ gi i quy t nhƠ cho dơn c thu c các thƠnh phần khác nhau không ph i

lƠ m t v n đ đ n gi n Chính ph Singapore v n ph i có nh ng h tr tƠi chính đáng kể cho nh ng ng i thu c di n thu nh p không cao thông qua các c quan chuyên trách c a mình H n 80% dơn s , t ng đ ng v i 3,5 tri u ng i dơn đ c

s ng trong nh ng căn h do y ban Phát triển nhƠ Singapore đầu t Hi n nay,

y ban nƠy qu n lỦ h n 880.000 căn h , trong đó h n 90% thu c s h u cá nhơn

Ch ng trình nhƠ c a Singapore có đ c thƠnh công trên lƠ nh k t h p

nhi u y u t Quy ho ch các khu chung c đ c thi t k h p lỦ ngay t đầu nhằm mang l i trí t ng t ng sáng t o vƠ tăng s c h p d n cho ng i mua Di n tích

m i căn h cũng khác nhi u so v i cách đơy 40 năm, tr c kia ng i dơn ch cần

nh ng căn h có di n tích 35m2, nay t i thiểu ph i 60 m2v i 2 - 3 phòng ng

y ban phát triển nhƠ đ c thƠnh l p t nh ng năm 80 c a th kỷ XX v i d

đ nh ch xơy nhƠ cho thuê, nh ng 4 năm sau, Chính ph quy t đ nh ph i bán nh ng căn h đó Th t ng LỦ Quang Di u cho rằng, ph i để ng i dơn s h u m t tƠi

s n nƠo đó để h g n bó, chăm lo nó vƠ cho c đ t n c Để dơn chúng có thể mua

đ c nhƠ, Chính ph cung c p các kho n vay sao cho m i tháng h có thể trích

d i 20% thu nh p tr ti n mua nhƠ, đ ng th i thi t l p Quỹ nhƠ Trung ng (m t d ng c a quỹ b o hiểm) b t bu c c xư h i tham gia, giá bán nhƠ đ c tr c p s̃ th p h n giá th tr ng

Các nhƠ ki n trúcỘ xơy d ng cũng r t quan tơm t i tính c ng đ ng vì Singapore mang đ c tính đa văn hóa v i nhi u dơn t c cùng chung s ng Đ ng th i,

m i khu nông thôn l i có b n s c riêng Đ c bi t, nh ng cá nhơn có nhu cầu mua căn h gần n i c a b mẹ s̃ đ c u tiên vƠ đ c tr c p nhi u h n

Sang nh ng năm 90, Chính ph có ch ng trình đ i m i khu căn h cũ để nó

ti p t c h p d n vƠ ng i dơn không di chuyển sang các khu m i NgoƠi ra, Chính

ph có h th ng tái phát triển khu cũ bằng cách tăng c ng xơy d ng các khu m i xen k̃ Nh ng h nƠo s ng căn h đó 40 năm có thể di r i sang khu căn h m i gần đ y h p d n h n, nh ng gia đình trẻ ch a có đi u ki n có thể khu căn h cũ Nhằm thu hút đầu t trong n c vƠo ch ng trình nhƠ , tháng 7- 2003, Singapore th c hi n chính sách công ty hóa các c quan tr c thu c y ban Phát

triển nhƠ nh xơy d ng, thi t k … vƠ m t trong các công ty t nhơn n i ti ng lƠ

Subana Năm 2006, Chính ph m r ng các d án vƠ áp d ng nguyên t c th tr ng

m t cách m nh m̃ h n

* Những bài học rút ra từ kinh nghiệm c̉a ṃt số nước

T nh ng bƠi h c c a các nhƠ nghiên c u v s hình thƠnh vƠ đi u ti t quy n

s d ng đ t m t s n c, có thể rút ra nh ng k t lu n sau:

Thứ nhất, cần phát triển m nh h th ng lỦ lu n v th tr ng b t đ ng s n, đ c

bi t lƠ nh ng v n đ r t c b n nh th tr ng b t đ ng s n t i Vi t Nam lƠ gì vƠ phát triển th tr ng b t đ ng s n t i Vi t Nam nh th nƠo để phù h p v i thể ch kinh t th tr ng đ nh h ng xư h i ch nghĩa Nh ng v ng m c trong vi c phát triển th tr ng đ t đai t i Vi t Nam th i gian qua có m t phần nguyên nhơn vi c

ch a gi i quy t đ c nh ng v n đ nêu trên Trên c s s phát triển c a h th ng

lỦ lu n, cần hình thƠnh nh ng công c vƠ xơy d ng ph ng th c qu n lỦ có hi u

qu th tr ng đ t t i Vi t Nam khía c nh nƠy, vai trò tiên phong c a các nhƠ nghiên c u lỦ lu n, các nhƠ ho ch đ nh chính sách, các nhƠ t v n vƠ các c quan

qu n lỦ nhƠ n c cần đ c đ cao

Thứ hai, coi tr ng vi c t o d ng khuôn kh pháp lu t lƠ y u t ban đầu để

hình thƠnh vƠ phát triển th tr ng đ t đai Do nh ng đi u ki n l ch s , quá trình hình thƠnh vƠ phát triển th tr ng đ t đai n c ta có nh ng đ c điểm đ c thù

H n n a, các y u t c a th tr ng b t đ ng s n còn h t s c s khai, vi c qu n lỦ

lo i th tr ng nƠy l i ch y u bằng ph ng pháp hƠnh chính, c ỡng ch Do đó, v

lơu dƠi, vi c xơy d ng vƠ phát triển khoa h c pháp lỦ v th tr ng b t đ ng s n, trong đó có th tr ng đ t đai lƠ vi c lƠm cần thi t Đ c bi t trong đi u ki n h i

nh p kinh t qu c t , các giao d ch kinh doanh, trong đó có giao d ch kinh doanh b t

đ ng s n, đ u ph i th c hi n theo pháp lu t vƠ t ng b c phù h p v i thông l qu c

t Vi c hoƠn thi n h th ng pháp lỦ nƠy còn lƠ đi u ki n để khai thác có hi u qu các y u t qu c t đ n th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam Tuy nhiên, trên th c t

t t c các qu c gia, t o d ng khuôn kh pháp lỦ luôn lƠ y u t đầu tiên không thể thi u cho các giao d ch trên th tr ng nƠy vƠ quá trình đó cần ph i th c hi n cùng

v i quá trình nông thôn hóa Để t o d ng khung pháp lỦ, cần t ng b c xơy d ng các quy đ nh v nh ng v n đ c b n nh ph m vi, đ i t ng vƠ quy n mua bán, thuê m n, th ch p… cùng v i quy đ nh các bên tham gia th tr ng, xác đ nh các

ch s h u (ch s d ng) b t đ ng s n c thể, v th t c vƠ h p đ ng th c hi n các giao d ch dơn s

Thứ ba, chú tr ng phát triển các y u t c b n c a th tr ng đ t đai, t c lƠ các

y u t nh cung, cầu, giá c đ t đai vƠ m c đ đi u ch nh c a NhƠ n c thông qua các c quan qu n lỦ chuyên nghi p