Bài giảng kế toán tài chính II chương 5 đh kinh tế TP HCM

MỤC TIÊUSau khi nghiên cứu chương này người học có thể:  Xác định đối tượng kế toán để ghi nhận là bất động sản đầu tư, phân biệt với bất động sản chủ sở hữu, hàng hóa bất động sản và t

CHƯƠNG 5

KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ

(INVESTMENT PROPERTY)

1

MỤC TIÊU

Sau khi nghiên cứu chương này người học có thể:

 Xác định đối tượng kế toán để ghi nhận là bất động sản đầu tư, phân biệt với bất động sản chủ sở hữu, hàng hóa bất động sản và thành phẩm bất động sản

 Hiểu được đặc điểm và yêu cầu quản lý đối với bất động sản đầu tư

 Nắm được nguyên tắc kế toán bất động sản đầu tư

 Biết cách xác định nguyên giá và gia trị hao mòn của bất động sản đầu tư

 Xử lý được kế toán các trường hợp liên quan đến việc hình thành, chuyển đổi, khấu hao, nhượng bán, thanh lý và cho thuê bất động sản đầu tư

2

NỘI DUNG CHƯƠNG

5.1 Những vấn đề chung

5.2 Kế toán BĐS đầu tư

5.3 Thông tin trình bày trên BCTC

4

hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người

đi thuê tài sản theo HĐ thuê tài chính

Mục đích - Sử dụng cho sx, cung cấp hàng hóa, dịch vụ,

hoặc sử dụng cho mục đích quản lý

- Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường

8

Là những BĐS do người chủ sở hữu hoặc đi thuê tài sản theo HĐ thuê tài chính nắm giữ

9

5.1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG

KHÁI NIỆM

Hàng hóa BĐS

Mục đích -doanh bình thường Bán trong kỳ hoạt động kinh

- BĐS đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đính bán

Gồm quyền sử dụng đất; nhà; hoặc nhà và quyền sử dụng đất; cơ sở hạ tầng mua

10

11

5 Mua nhà làm văn phòng chi nhánh công ty

6 Xây nhà để bán trong kỳ hợp động kinh doanh

Văn phòng và cửa hàng

Cho thuê

- Bất động sản mà doanh nghiệp nắm giữ:

 một phần nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá, và

 một phần sử dụng cho sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch vụ hoặc cho quản lý

BĐS sử dụng cho 2 mục đích

5.1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG

LƯU Ý 1:

13

Dùng cho thuê/ chờ tăng giá

BĐS đầu tư

14

15

- Trường hợp DN cung cấp các dịch

vụ liên quan cho những người sử

dụng BĐS do DN sở hữu là phần

tương đối nhỏ trong toàn bộ thỏa

thuận –> DN ghi nhận là BĐS đầu

BĐS được ghi nhận là TS khi thỏa mãn đồng thời 2 điều kiện:

5.1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG

ĐIỀU KIỆN GHI NHẬN:

 Chắc chắn thu được LIKT trong tương lai

 Nguyên giá xác định một cách đáng tin cậy

17

5.1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG

XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ:

Phải ghi sổ ban đầu theo NGUYÊN GIÁ

Nguyên giá là toàn bộ các chi phí bằng tiền và tương đương tiền mà DN bỏ ra hoặc giá trị hợp lý của các khoản khác để trao đổi nhằm có được BĐS đầu

tư tính đến thời điểm mua hoặc xây dựng hoàn thành

 Mua

 Xây dựng cơ bản

18

- Giá mua: tính theo giá trả ngay

- CP liên quan: lệ phí trước bạ, chi phí giao dịch

20

5.1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG

XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ:

Do đặc điểm BĐS đầu tư sử dụng trong thời gian

dài và có hao mòn, do đó kế toán cần phải xác định

giá trị còn lại

GIÁ TRỊ CÒN LẠI = NGUYÊN GIÁ - KHẤU HAO LŨY KẾ

= NGUYÊN GIÁ - GIÁ TRỊ TỔN THẤT

Nếu nắm giữ chờ tăng giá:

GIÁ TRỊ CÒN LẠI

21

Chi phí kinh doanh

Chi phí kinh doanh

217632

22

5.2 KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ

23

5.2 KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ

N.GIÁ = Giá mua + CP liên quan

- Giá mua: tính theo giá trả ngay

- TH mua trả góp thì chênh lệch giữa giá trả ngay và giá trả góp ghi nhận vao CP trả trước, sau đó phân bổ vào CP tài chính (trừ TH vốn hóa)

24

VD 5.2:

5.1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG

Mua trả góp 1 căn hộ để cho thuê, giá mua trả ngay chưa thuế 2.200.000.000đ (trong đó quyền sử dụng đất 1.000.000.000đ), thuế GTGT 10%, lãi trả góp trong thời gian 2 năm là 72.000.000đ

25

5.2 KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ

- Chi phí vượt mức DN chịu : 12.000.000 đ

Công trình nghiệm thu, kế toán ghi nhận TS vào đối tượng quản lý tương ứng

28

5.2 KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ

VD 5.4:

5.1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG

Cty đang sở hữu một tòa cao ốc, hiên được sử dụng làm văn phòng làm việc, cty quyết định chuyển sang cho thuê Nguyên giá quyền sử dụng đất 25 tỷ đồng, nguyên giá tòa nhà trên đất 29 tỷ đồng, hao mòn lũy kế tính đến thời điểm chuyển 5 tỷ đồng

31

5.2 KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ

CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH

SỬ DỤNG:

TSCĐ  BĐS đầu tư chờ

tăng giá

217

211, 213

(1) Chuyển nguyên giá

2141

(2) Chuyển hao mòn

33

5.2 KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ

34

5.2 KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ

K/c CP

GTCL

1567

Lưu ý: BĐS đầu tư  hàng hóa BĐS được ghi nhận khi chủ sở hữu bắt

đầu triển khai mục đích bán mà cần phải sửa chữa trước khi bán

35

VD 5.5:

Chấm dứt thời hạn hợp đồng cho thuê hoạt động 1 căn nhà, DN quyết định chuyển sang bán Căn nhà

có nguyên giá 2.200.000.000đ, giá trị hao mòn lũy

kế 500.000.000đ DN quyết định sơn sửa trước khi chuyển nhượng Sau hai tháng, việc sửa chữa hoàn tất, chi phí phải trả bên nhận thầu sửa chữa 88.000.000đ (trong đó thuế GTGT 8.000.000đ)

36

VD 5.5:BĐS đầu tư  Hàng hóa BĐS

5.2 KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ

CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH

SỬ DỤNG:

BĐS đầu tư  BĐS chủ

VD 5.6:

Hết hạn hợp đồng cho thuê nhà 2 năm, DN nhận lại

và chuyển sang sử dụng làm văn phòng chi nhánh mới Nguyên giá 1.750.000.000đ (trong đó quyền sử dụng đất lâu dài 1.300.000.000đ), hao mòn lũy kế 100.000.000đ DN chuyển khoản hoàn lại tiền ký cược cho bên thuê 50.000.000đ

39

BĐS đầu tư  BĐS chủ sở hữu

c) Hoàn lại tiền ký cược:

Nợ 344: 50.000.000

Có 112: 50.000.000

40

5.2 KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ

BÁN BĐS ĐẦU TƯ: Thu nhập

CP liên quan

5117 632

VD 5.7:

5.2 KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ

1 Bán một lô đất (quyền sử dụng đất vô thời hạn)

trước đây mua với mục đích chờ tăng giá bán kiếm lời, với giá bán 1.700 trđ, giá trị sổ sách (nguyên giá) 1.000 trđ Chi phí môi giới 10 trđ

2 DN chấm dứt cho thuê 1 cửa hàng và bán cửa

hàng này với giá bán 700 trđ Quyền sử dụng của cửa hàng có nguyên giá 500 trđ Cửa hàng có nguyên giá 300 trđ, hao mòn lũy kế 250 trđ Chi phí môi giới 10 trđ

Tất cả thanh toán qua chuyển khoản

42

VD 5.7:

5.2 KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ

1 Bán một lô đất (quyền sử dụng đất vô thời hạn)

trước đây mua với mục đích chờ tăng giá bán kiếm lời, với giá bán 1.700 trđ, giá trị sổ sách (nguyên giá) 1.000 trđ

a) Nợ 112: 1.700

Có 5117: 1.700b) Nợ 632: 1.000

Có 217: 1.000

43

VD 5.7:

5.2 KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ

2 DN chấm dứt cho thuê 1 cửa hàng và bán cửa

hàng này với giá bán 700 tr Quyền sử dụng của cửa hàng có nguyên giá 500 trđ Cửa hàng có nguyên giá 300 tr, hao mòn lũy kế 250 trđ Chi phí môi giới 10 trđ.

Tất cả thanh toán qua chuyển khoản.

5.3 TRÌNH BÀY BCTC

BĐS đầu tư được trình bày trên Bảng CĐKT như sau:

- Trình bày ở phần Tài sản, loại B – Tài sản dài

hạn, nhóm III “Bất động sản đầu tư” theo nguyên

giá và giá trị hao mòn lũy kế

BẢNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN:

45

5.3 TRÌNH BÀY BCTC

BĐS đầu tư được trình bày trên Thuyết minh BCTC như sau:

giá, giá trị hao mòn lũy kế, giá trị còn lại) và BĐS đầu tư nắm giữ chờ tăng giá (nguyên giá, tổn thất

do suy giảm giá trị, giá trị còn lại)

chấp, cầm cố đảm bảo khoản vay

vẫn cho thuê hoặc nắm giữ chờ tăng giá

THUYẾT MINH BCTC

47

TÓM TẮT CHƯƠNG 5

- Để quản lý BĐS đầu tư trong doanh nghiệp, kế toán phải xác định nguyên giá BĐS đầu tư làm cơ sở phản ánh vào sổ chi tiết theo dõi

- Trong quá trình sử dụng, khi chuyển đổi mục đích sử dụng

kế toán phải chuyển giá trị BĐS đầu tư sang đối tượng quản

48