Đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản khu vực Hà Nội

Mặc dù tầm quan trọng của đầu tư BĐS đối với các cá nhân, cũng như với cả nền kinh tế là rõ ràng, nhưng các nhà đầu tư NĐT không phải lúc nào cũng đưa ra các quyết định và hành động dựa

Trường đại học kinh tế quốc dân



NGUYễN THị HảI YếN

Đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận án với tên đề tài: “Đầu tư cá nhân trên thị trường bất

nhân tôi, do chính bản thân tôi thực hiện trong suốt quá trình làm Nghiên cứu sinh tại trường Đại học Kinh tế quốc dân

Ngoài những thông tin thứ cấp có liên quan đến nghiên cứu đã được trích nguồn, toàn bộ kết quả trình bày trong Luận án được rút ra từ việc phân tích nguồn

dữ liệu thu được từ các cuộc phỏng vấn, điều tra do cá nhân tôi thực hiện Tất cả những dữ liệu được sử dụng đều trung thực và nội dung của Luận án chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác

Nguyễn Thị Hải Yến

LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên, tôi xin trân trọng cảm ơn và biết ơn sâu sắc PGS.TS Hoàng Văn Cường đã tận tâm, nhiệt tình hướng dẫn tôi trong suốt quá trình làm Nghiên cứu sinh và hoàn thành Luận án

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo, các Thầy Cô - Giảng viên Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã tạo điều kiện thuận lợi về thời gian và truyền đạt kiến thức chuyên ngành nâng cao để tôi hoàn thành tốt Luận án

Tôi xin bày tỏ lời cảm ơn đến Ban lãnh đạo, các Cán bộ của Viện Đào tạo sau đại học - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã tạo điều kiện về các thủ tục hành chính và hướng dẫn các quy trình thực hiện trong thời gian tôi làm nghiên cứu sinh tại Trường

Tôi xin gửi tấm lòng biết ơn sâu sắc đến gia đình đã chia sẽ, động viên và tạo điều kiện hỗ trợ tôi trong suốt quá trình học tập và làm việc tại Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

Cuối cùng, tôi xin cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp đã luôn ủng hộ tôi hoàn thành tốt luận án

Nguyễn Thị Hải Yến

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG BIỂU vii

DANH MỤC HÌNH VẼ VÀ SƠ ĐỒ ix

PHẦN MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 8

1.1 Cảm tính trong đầu tư bất động sản 8

1.2 Cảm xúc và quyết định đầu tư 13

1.3 Tác động của thị trường đến đầu tư bất động sản 16

1.4 Đặc tính hàng hóa bất động sản 22

Kết luận chương 1 28

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÊNTHỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 29

2.1 Một số vấn đề chung về đầu tư bất động sản 29

2.1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản 29

2.1.2 Đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản 38

2.2 Các yếu tố chi phối đến đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản 43

2.2.1 Tâm lý cá nhân nhà đầu tư 43

2.2.2 Giá cả bất động sản 53

2.2.3 Các yếu tố kinh tế vĩ mô 58

2.2.4 Các yếu tố thuộc về bản thân bất động sản 63

2.3 Mô hình nghiên cứu 70

2.3.1 Mô hình 70

2.3.2 Các biến trong mô hình và cách đo lường các biến 71

2.3.3 Các giả thuyết nghiên cứu 77

Kết luận chương 2 79

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 80

3.1 Nghiên cứu định tính 80

3.1.1 Mục tiêu phỏng vấn sâu 80

3.1.2 Phương pháp thực hiện phỏng vấn sâu 80

3.2 Nghiên cứu định lượng 82

3.2.1 Mục tiêu điều tra chọn mẫu 82

3.2.2 Phương pháp thực hiện 82

3.3 Kết quả thống kê mô tả 96

Kết luận chương 3 102

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN KHU VỰC HÀ NỘI 103

4.1 Các yếu tố tâm lý chi phối nhà đầu tư trên thị trường bất động sản 103

4.1.1 Tâm lý bầy đàn 103

4.1.2 Tâm lý lạc quan thái quá 107

4.1.3 Tâm lý sợ thua lỗ 110

4.2 Các yếu tố kinh tế vĩ mô 116

4.2.1 Khả năng tài trợ vốn 116

4.2.2 Cơ hội đầu tư trên thị trường khác 122

4.2.3 Môi trường vĩ mô 124

4.3 Các yếu tố liên quan đến bản thân bất động sản 128

4.3.1 Đặc điểm của bất động sản 128

4.3.2 Khả năng gia tăng giá trị của bất động sản 129

4.3.3 Tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc của bất động sản 132

4.3.4 Các thông tin liên quan đến chủ đầu tư 134

Kết luận chương 4 137

CHƯƠNG 5: MỘT SỐ KHUYẾN NGHỊ TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 140

5.1 Một số giải pháp điều chỉnh đầu tư cá nhân góp phần phát triển ổn định thị trường bất động sản 140

5.1.1 Hạn chế tác động của yếu tố tâm lý nhà đầu tư 140

5.1.2 Về chính sách tài chính, tiền tệ 144

5.2.3 Phát triển hạ tầng và sản phẩm bất động sản 147

5.2.4 Kiểm soát hành vi đầu cơ bất động sản 150

5.2 Hạn chế của luận án và những nghiên cứu tiếp theo 151

Kết luận chương 5 153

PHẦN KẾT LUẬN 154 NHỮNG CÔNG TRÌNH ĐÃ CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN

TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1: Các tiêu chí đo lường các yếu tố tâm lý nhà đầu tư 73

Bảng 2.2: Các tiêu chí đo lường các yếu tố kinh tế vĩ mô mà nhà đầu tư quan tâm khi đầu tư trên TTBĐS 74

Bảng 2.3: Các tiêu chí đo lường các yếu tố thuộc về bản thân BĐS mà nhà đầu tư quan tâm khi đầu tư trên TTBĐS 76

Bảng 3.1 Cronbach alpha của các biến nghiên cứu thuộc nhóm yếu tố tâm lý 87

Bảng 3.2 Cronbach alpha của các biến nghiên cứu thuộc nhóm yếu tố kinh tế vĩ mô 88

Bảng 3.3 Cronbach alpha của các biến nghiên cứu thuộc nhóm yếu tố thuộc về bản thân BĐS 89

Bảng 3.4 Kết quả EFA đồng thời cho các biến độc lập thuộc nhóm yếu tố tâm lý 91 Bảng 3.5: Kết quả EFA đồng thời cho các biến độc lập thuộc nhóm yếu tố kinh tế vĩ mô 92

Bảng 3.6 Kết quả EFA đồng thời cho các biến độc lập thuộc nhóm yếu tố thuộc về bản thân BĐS 95

Bảng 3.7: Mục đích mua BĐS của nhà đầu tư 97

Bảng 3.8: Các phân khúc BĐS được đầu tư trên thị trường 98

Bảng 3.9: Mục đích mua BĐS của nhà đầu tư 99

Bảng 3.10: Kinh nghiệm đầu tư trên TTBĐS 99

Bảng 3.11: Trình độ học vấn của nhà đầu tư 100

Bảng 3.12: Số lần mua bất động sản 100

Bảng 3.13: Số lần bán BĐS 101

Bảng 4.1: Phân tích tương quan giữa tâm lý bầy đàn với kỳ vọng của nhà đầu tư 104 Bảng 4.2: Tâm lý bầy đàn và tâm lý lạc quan thái quá, tâm lý sợ thua lỗ 105

Bảng 4.3:Tâm lý bầy đàn và các đặc tính nhà đầu tư 106

Bảng 4.4: Tâm lý bầy đàn và mức độ tin tưởng vào các thông tin trên TTBĐS 107

Bảng 4.5: Tâm lý lạc quan thái quá và các đặc tính nhà đầu tư 109

Bảng 4.6: Tâm lý lạc quan thái quá và mức độ tin tưởng vào các thông tin trên TTBĐS 109Bảng 4.7: Tâm lý sợ thua lỗ và các đặc tính nhà đầu tư 111Bảng 4.8: Tâm lý sợ thua lỗ và mức độ tin tưởng vào các thông tin trên TTBĐS và hành động của nhà đầu tư khác 112Bảng 4.9: Cho vay BĐS theo nhu cầu vốn vay 119Bảng 4.10: Mối quan hệ giữa khả năng tài trợ vốn với khả năng gia tăng giá trị của BĐS, kỳ vọng của nhà đầu tư và trình độ học vấn, kinh nghiệm của nhà đầu tư 121Bảng 4.11:Trình độ học vấn và kinh nghiệm của nhà đầu tư và sự quan tâm đến cơ hội đầu tư trên thị trường khi đầu tư BĐS 123Bảng 4.12: Tương quan giữa TTBĐS và chỉ số TTCK 124Bảng 4.13:Trình độ học vấn và kinh nghiệm của nhà đầu tư và sự quan tâm đến môi trường vĩ mô khi đầu tư BĐS 126Bảng 4.14: Khả năng gia tăng giá trị của BĐS và mức độ tin tưởng vào các thông tin trên TTBĐS và hành động của nhà đầu tư khác 131Bảng 4.15: Các thông tin liên quan đến chủ đầu tư và đặc điểm của nhà đầu tư 137

DANH MỤC HÌNH VẼ VÀ SƠ ĐỒ

Hình vẽ

Hình 1 Quy trình nghiên cứu của luận án 5

Hình 2.1: Mô hình nghiên cứu của luận án 71

Hình 4.1: Kết quả khảo sát tâm lý bầy đàn 104

Hình 4.2: Kết quả khảo sát tâm lý lạc quan thái quá 108

Hình 4.3: Kết quả khảo sát tâm lý sợ thua lỗ 111

Hình 4.4: Khả năng tài trợ vốn 117

Hình 4.5:Tăng trưởng M2 và tín dụng trong mối tương quan với biến động của TTBĐS 2005-2014 118

Hình 4.6: Cơ hội đầu tư trên các thị trường khác 122

Hình 4.7: Môi trường vĩ mô 125

Hình 4.8: Đặc tính BĐS 129

Hình 4.9: Khả năng gia tăng giá trị của BĐS 130

Hình 4.10: Tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc BĐS 133

Hình 4.11: Các thông tin liên quan đến chủ đầu tư 135

Sơ đồ Sơ đồ 4.1 Tăng trường kinh tế và diễn biến TTBĐS 127

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Sự cần thiết của luận án

Bất động sản (BĐS) là tài sản lớn của mỗi quốc gia Khoảng 1/3 tổng tài sản trên thế giới nằm trong BĐS nhà ở [157] Case, Quigley và Shiller (2005) đã nghiên cứu chỉ ra những thay đổi trong giá nhà có ảnh hưởng tới tổng chi tiêu hộ gia đình lớn hơn nhiều so với những thay đổi giá trên thị trường chứng khoán tại Mỹ và các quốc gia phát triển Thị trường bất động sản (TTBĐS), mà đại diện chủ yếu là thị trường nhà đất được công nhận là một trong những bộ phận quan trọng nhất của nền kinh tế rộng lớn [144] Tầm ảnh hưởng của TTBĐS đối với nền kinh tế đã được chứng minh rõ ràng bởi những hậu quả diễn ra ngay sau sự sụp đổ thị trường thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ và gây ra cuộc khủng hoảng tài chính dẫn đến suy thoái kinh tế toàn cầu [58, 153]

Đầu tư BĐS là một hình thức đầu tư quan trọng của nền kinh tế [93] và là một trong những kênh đầu tư phổ biến nhất [88] Kullmann và Siegel (2003) cũng xác nhận BĐS là tài sản được đầu tư rộng rãi nhất trong danh mục đầu tư không thay đổi điển hình của Mỹ Khảo sát của Cục dữ trữ Liên Bang về vấn đề tài chính tiêu dùng cho thấy gần 66% tài sản ròng của các hộ gia đình trung bình được đầu tư vào nhà ở, chỉ hơn 20% vốn được đầu tư qua tiền mặt, trái phiếu và các quỹ tương hỗ Shiller (2007) nhấn mạnh tầm quan trọng của việc sở hữu nhà đất, đầu tư khu dân cư là phần biến động của GDP và có tương quan đáng kể với chu kỳ kinh doanh.Goetzmann (1993) phát hiện rằng một danh mục đầu tư hiệu quả của hộ gia đình sẽ dành một tỉ lệ tương đối vào BĐS Mặc dù tầm quan trọng của đầu tư BĐS đối với các cá nhân, cũng như với cả nền kinh tế là rõ ràng, nhưng các nhà đầu tư (NĐT) không phải lúc nào cũng đưa

ra các quyết định và hành động dựa vào lý trí, mà họ còn bị chi phối bởi các yếu tố tâm

lý (cảm xúc cũng như nhận thức) được gọi là các thiên lệch hành vi (behavioral biases) Khi trạng thái tâm lý tốt họ trở nên lạc quan hơn trong cách nhìn nhận đánh giá, nhưng khi trạng thái tâm lý không tốt họ chỉ nhìn thấy mặt trái của vấn đề và trở nên bi quan Hơn nữa, các yếu tố kinh tế vĩ mô như tăng trưởng của nền kinh tế, lãi suất, lạm phát, tăng trưởng mức cung tiền, cơ hội đầu tư trên các thị trường khác… cũng như các yếu

tố liên quan đến bản thân của BĐS như vị trí, đặc tính của BĐS, uy tín của chủ đầu tư

… cũng là những yếu tố chi phối đến hành vi đầu tư trên TTBĐS

TTBĐS ở Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng đã chính thức đi vào hoạt động được hơn 20 năm Trong khoảng thời gian đó, thị trường đã trải qua những chu kỳ thăng trầm, tạo ra những hậu quả bất ổn cho nền kinh tế nói chung và các nhà đầu tư nói riêng Có nhiều nguyên nhân của tình trạng này, trong đó cá nhân NĐT không chuyên nghiệp là một yếu tố NĐT không chuyên nghiệp thường chạy theo trào lưu đầu tư, làm chao đảo TTBĐS Vấn đề đặt ra là tại sao NĐT lại có xu hướng như thế và làm thế nào để hạn chế tình trạng đó?

Đề tài luận án“Đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản khu vực Hà

Nội”sẽ tìm hiểu các yếu tố tâm lý tồn tại trong bản thân NĐT, cũng như nghiên cứu khám phá ra những yếu tố kinh tế vĩ mô và các yếu tố thuộc về bản thân BĐS chi phối đến NĐT khi họ đầu tư trên TTBĐS Đề tài không chỉ có ý nghĩa sâu sắc về mặt

lý thuyết - đóng góp vào hệ thống lý thuyết chưa hoàn chỉnh hiện nay về đầu tư cá nhân trên TTBĐS nói chung và TTBĐS mới chỉ phát triển ở những giai đoạn đầu nói riêng - mà còn góp phần giải quyết một vấn đề thực tiễn đặt ra không chỉ riêng cho lĩnh vực BĐS Điều này sẽ cung cấp cái nhìn sâu sắc cho các nhà hoạch định, các cơ quan quản lý TTBĐS có các chính sách điều tiết hợp lý và thực thi đúng thời điểm để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường, đồng thời gợi ý nhiều chính sách vĩ

mô trong quản lý điều hành nền kinh tế Ngoài ra, còn có thể giúp cho các NĐT hiểu

rõ bản thân mình hơn khi quyết định đầu tư để từ đó có những điều chỉnh hành vi phù hợp khi tham gia vào TTBĐS, đồng thời cung cấp các kết quả quan trọng đối với cả các nhà đầu tư phát triển BĐS nhằm đáp ứng các nhu cầu và mong muốn của khách hàng trên thị trường

2 Mục tiêu nghiên cứu

về môi trường vĩ mô và những yếu tố thuộc về bản thân BĐS mà NĐT (người mua tiêu dùng và người mua kinh doanh) quan tâm khi đầu tư trên TTBĐS

các yếu tố tâm lý này đối với người mua tiêu dùng và người mua kinh doanh; đánh giá sự quan tâm của người mua tiêu dùng và người mua kinh doanh đến các yếu tố kinh tế vĩ mô và các yếu tố thuộc về bản thân BĐS khi đầu tư trên TTBĐS

Thứ ba, đề xuất hướng tác động để điều chỉnh đầu tư cá nhân góp phần bình

ổn TTBĐS, tạo môi trường lành mạnh cho đầu tư cá nhân phát triển

Mục tiêu nghiên cứu được cụ thể hóa thành các câu hỏi nghiên cứu sau:

(i) Người mua tiêu dùng và mua kinh doanh bị chi phối bởi những yếu tố tâm

lý nào và những yếu tố này biểu hiện như thế nào ở người mua tiêu dùng và người mua kinh doanh?

(ii) Các yếu tố kinh tế vĩ mô và các yếu tố thuộc về bản thân BĐS nào được NĐT quan tâm khi đầu tư trên TTBĐS và mức độ quan tâm đến các yếu tố này như thế nào đối với người mua tiêu dùng và mua kinh doanh?

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

yếu tố kinh tế vĩ mô và các yếu tố thuộc về bản thân BĐS mà NĐT quan tâm khi đầu tư trên TTBĐS

- Phạm vi nghiên cứu:

+ Về không gian: nghiên cứu TTBĐS khu vực Hà Nội BĐS có đặc trưng vùng rất rõ, BĐS của Hà Nội mang đặc thù của Hà Nội, không giống BĐS ở các tỉnh, thành phố khác Hàng hoá trên TTBĐS Hà Nội rất đa dạng, từ đất nền, nhà, chung cư, văn phòng … Hơn nữa, đặc điểm của TTBĐS là mang tính khu vực sâu sắc nên TTBĐS của Hà Nội cũng khác với TTBĐS của các thành phố khác Các nghiên cứu về TTBĐS thường chỉ cho một khu vực chứ không nghiên cứu cho toàn

bộ TTBĐS Hà Nội với những đặc trưng rất riêng, là thị trường sôi động, hàng hoá

đa dạng, nhiều người mua và nhiều người bán, nhiều người đầu cơ … do vậy luận

án này chọn TTBĐS khu vực Hà Nội để nghiên cứu

+ Về thời gian: thu thập thông tin các BĐS đã được giao dịch trong 8 năm, từ

2006 đến 2013

+ Về nội dung: các yếu tố tâm lý gồm tâm lý bầy đàn, tâm lý lạc quan thái quá và tâm lý sợ thua lỗ; các yếu tố kinh tế vĩ mô gồm: môi trường vĩ mô, khả năng tài trợ vốn, cơ hội đầu tư trên thị trường khác; các yếu tố thuộc về bản thân BĐS gồm: đặc tính BĐS, vị trí - tiện ích sống, các thông tin liên quan đến chủ đầu tư

Đầu tư cá nhân chủ yếu là đầu tư vào nhà ở và đất ở Còn các đầu tư vào các BĐS khác chẳng hạn văn phòng thì thường mang tính chất đầu tư của người kinh

doanh mang tính chất tổ chức nhiều hơn Do vậy, trong quá trình khảo sát, tác giả cũng tập trung vào 2 đối tượng là nhà ở và đất ở

4 Khái quát phương pháp nghiên cứu

Luận án sử dụng kết hợp cả 2 phương pháp nghiên cứu là nghiên cứu định tính và nghiên cứu định lượng với quy trình như sau:

nhóm đối tượng khác nhau, bao gồm (1) lấy ý kiến chuyên gia (các nhà nghiên cứu chính sách, các nhà khoa học, các giảng viên trong lĩnh vực BĐS), và (2) lấy ý kiến

từ bản thân các đối tượng trực tiếp đầu tư trên TTBĐS Thông tin được thu thập qua việc tổ chức phỏng vấn cá nhân

Ở Việt Nam, những nghiên cứu trong lĩnh vực đầu tư cá nhân trên TTBĐS chưa được tiến hành nhiều, vào thời điểm tiến hành nghiên cứu này, nên thiếu những

lý thuyết được hoàn thiện Thêm vào đó, trình độ phát triển của TTBĐS cũng như tâm lý sở hữu BĐS Việt Nam cũng khác xa nhiều so với các nước phát triển, do vậy, nghiên cứu định tính là cần thiết để xác định các biến chi phối cũng như sự phù hợp của các thang đo trong bối cảnh Việt Nam và định hướng trong thiết kế bảng hỏi

mẫu điều tra gồm 334 NĐT (luận án lựa chọn mẫu ngẫu nhiên thông qua danh sách các NĐT (đã mua BĐS trong vòng 8 năm gần đây) từ các Sàn giao dịch BĐS, các công ty môi giới BĐS, các công ty BĐS, sau đó tiến hành gửi phiếu trực tiếp Các NĐT này hoạt động trong nhiều lĩnh vực, với số năm kinh nghiệm tham gia đầu tư trên thị trường cũng khác nhau Một số biến số được sử dụng từ các thang đo đã được các tác giả quốc tế phát triển Tất cả các câu hỏi được kiểm tra, điều chỉnh để thích hợp với bối cảnh Việt Nam Một số biến số (là các biến đặc thù đối với TTBĐS Việt Nam) và thang đo được xây dựng sau khi tiến hành phỏng vấn các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS Tất cả các thang đo đều được kiểm định độ tin cậy trước khi xử lý và phân tích dữ liệu

Nghiên cứu định tínhmột lần nữa được thực hiện nhằm cung cấp dữ liệu sống động, phong phú về quyết định đầu tư của các NĐT cá nhân trên TTBĐS ở Hà Nội, điều này giúp giải thích kết quả nghiên cứu một cách sâu sắc hơn

- Phân tích dữ liệu thu thập: Các dữ liệu thu thập được được lưu trữ, ghi chép ngay vào máy vi tính Số liệu sẽ được phân tích, xử lý thô sau đó sẽ có sự chọn lọc những thông tin phù hợp nhất đối với đề tài nghiên cứu Luận án sử dụng phần mềm SPSS 18 để xử lý và phân tích dữ liệu Phương pháp phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysis - EFA), phân tích tương quan, kiểm định t test được sử dụng

Khuyến nghị

KẾT QUẢ

Xác định câu hỏi NC, các biến NC và thang đo

- Mô hình và thang đo hiệu chỉnh

5 Những đóng góp mới của luận án

Những đóng góp mới của luận án về mặt lý luận:

Luận án đã vận dụng và có sự phát triển phù hợp lý thuyết tài chính hành vi

và các lý thuyết về thị trường bất động sản để hình thành nên khung lý thuyết nghiên cứu về đầu tư cá nhân trên TTBĐS.Phân tích TTBĐS Việt Nam đang trong giai đoạn đầu phát triển, luận án xác định được các yếu tố tâm lý chi phối nhà đầu

tư đó là tâm lý bầy đàn, tâm lý lạc quan thái quá, tâm lý sợ thua lỗ Luận án cũng xác định các yếu tố mà nhà đầu tư quan tâm khi đầu tư trên TTBĐS, bao gồm nhóm yếu tố kinh tế vĩ mô (môi trường vĩ mô, khả năng tài trợ vốn, cơ hội đầu tư trên thị trường khác) và nhóm yếu tố thuộc về bản thân BĐS (đặc điểm của BĐS, khả năng gia tăng giá trị của BĐS, các tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc của BĐS và các thông tin liên quan đến chủ đầu tư) Luận án cũng xác định và làm rõ được các phạm trù: đầu tư cá nhân, đầu tư cá nhân cho tiêu dùng và đầu tư tiêu dùng cho kinh doanh, đặc điểm của đầu tư cá nhân trên TTBĐS

Những đóng góp mới của luận án về mặt thực tiễn:

- Kết quả nghiên cứu của luận án cho thấy tâm lý bầy đàn, tâm lý lạc quan thái quá và tâm lý sợ thua lỗ biểu hiện ở NĐT kinh doanh rõ ràng hơn so với người mua

để ở Sự kỳ vọng của NĐT về giá BĐS trong tương lai càng lớn trong khi kinh nghiệm đầu tư của họ trên TTBĐS càng ít thì hành vi bầy đàn càng rõ rệt; những NĐT có trình độ học vấn cao, nhiều kinh nghiệm đầu tư trên TTBĐS và những nhà đầu trẻ tuổi càng có xu hướng lạc quan thái quá trong đầu tư BĐS; những NĐT càng

có kinh nghiệm thì càng lo sợ thua lỗ Kết quả nghiên cứu cũng chỉ ra hành vi NĐT càng lệch lạc thì họ càng có xu hướng tin theo những tin đồn trên thị trường, tin tưởng vào thông tin từ những người môi giới BĐS cung cấp, chú ý đến những phát biểu của các lãnh đạo trên truyền thông, tin tưởng vào những nhận định của các chuyên gia về tình hình TTBĐS Trên cơ sở đó, luận án đề xuất các khuyến nghị về nâng cao tính minh bạch của TTBĐS, hoàn thiện hệ thống thông tin, dự báo TTBĐS, nâng cao trình độ NĐT nhằm hạn chế các yếu tố tâm lý của NĐT

- Người mua kinh doanh bị chi phối mạnh hơn người mua để ở bởi các yếu tố liên quan đến khả năng tài trợ vốn, môi trường vĩ mô và cơ hội đầu tư trên thị trường khác Người mua kinh doanh quan tâm đến khả năng vay vốn, sẵn sàng vay

vốn để đầu tư BĐS khi đánh giá được mức độ gia tăng giá trị của BĐS, tình hình phát triển các hoạt động kinh tế ở địa bàn đầu tư trong tương lai, khi có thông tin về quy hoạch, sự thuận lợi của hệ thống giao thông, khi kỳ vọng về sự tăng giá của BĐS Kết quả nghiên cứu cũng chỉ ra, NĐT có trình độ học vấn càng cao thì càng quan tâm đến khả năng tài trợ vốn đầu tư, NĐT càng có kinh nghiệm và trình độ học vấn cao thì càng coi trọng việc đánh giá cơ hội đầu khác Niềm tin vào sự phát triển của nền kinh tế trong tương lai là mối quan tâm của NĐT khi quyết định đầu

tư vào TTBĐS, trong đó tốc tăng trưởng kinh tế là yếu tố quan trọng Từ đó, luận án

đề xuất các khuyến nghị về chính sách như điều tiết dòng vốn tín dụng ngân hàng vào TTBĐS, khuyến khích quan hệ tay ba: Chủ đầu tư - Ngân hàng - Khách hàng, phát triển các định chế tài chính nhằm thu hút các nguồn vốn cho đầu tư cá nhân trên TTBĐS nhằm tạo môi trường cho đầu tư BĐS phát triển và bình ổn TTBĐS

- Nhóm yếu tố liên quan đến bản thân BĐS được NĐT đặc biệt quan tâm Tuy nhiên, người mua để ở quan tâm nhiều hơn đến các đặc điểm BĐS, các tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc của BĐS so với người mua để kinh doanh Trong đó chất lượng nhà, sự thuận lợi về giáo dục, y tế, chợ, siêu thị… là những yếu tố quan trọng nhất khi họ quyết định mua nhà Trong khi đó, người mua kinh doanh lại chú trọng nhiều hơn đến khả năng gia tăng giá trị của BĐS cũng như các thông tin về chủ đầu

tư Riêng sự thuận tiện về giao thông đều được cả người mua để ở và mua kinh doanh đặc biệt quan tâm Trên cơ sở đó, luận án đề xuất những khuyến nghị về hạ tầng và sản phẩm đối với các cơ quan quản lý nhà nước và chủ đầu tư, nhằm đưa ra thị trường những sản phẩm BĐS phù hợp với từng đối tượng mua khác nhau

6 Kết cấu của luận án

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận án bao gồm

5 chương, cụ thể như sau:

- Chương 4: Kết quả nghiên cứu đầu tư cá nhân trên TTBĐS khu vực Hà Nội

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÊN

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Cảm tính trong đầu tư bất động sản

Lý thuyết tài chính truyền thống được dựa trên quan điểm cho rằng các NĐT hành động hoàn toàn hợp lý, cân nhắc một chính xác tất cả các thông tin khi ra quyết định[112] Những “người ra quyết định” đều cân nhắc hợp lý tất cả các chi phí và lợi ích tương ứng trước khi hành động Điều này cũng phù hợp với quy luật tối đa hóa lợi ích Tối đa hóa lợi ích là học thuyết xuất phát từ giả định ra quyết định hợp lý Trong tài chính, tối đa hóa lợi ích cá nhân dẫn đến giả thuyết thị trường hiệu quả (Efficient Market Hypothesis - EMH)[77] Lý thuyết này cho rằng thị trường hiệu quả phản ánh tất cả các thông tin sẵn có, áp dụng trong nghiên cứu thị trường BĐS sẽ là: giá BĐS tương lai không thể dự đoán trước được nếu dựa trên thông tin hiện tại Tuy nhiên, cuối những năm 1980, các học thuyết cho rằng thị trường BĐS

là không hiệu quả lại trở nên phổ biến hơn Case và Shiller (1989) tìm thấy những mối tương quan và kết luận rằng các thông tin liên quan đến lãi suất thực, đáng lẽ phải là một yếu tố quyết định quan trọng, lại tỏ ra không mấy ảnh hưởng tới giá nhà

ở [60] Brown và Matysiak (2000) sử dụng một mô hình hồi quy để kiểm tra ảnh hưởng của quán tính giá (momentum) trong các chỉ số đầu tư BĐS, kết luận rút ra là lợi nhuận của các năm trước có thể giải thích 80% lợi nhuận thời điểm hiện tại Điều này cho thấy lợi nhuận hiện tại có thể được dự đoán thông qua việc sử dụng

dữ liệu trong quá khứ [54] Kết luận TTBĐS không hiệu quả cũng được Clayton (1998) và Kouwenberg and Zwinkels (2009) khẳng định qua các kết quả nghiên cứu của mình [65, 113]

Quigley (1999) lập luận rằng, mặc dù nền tảng kinh tế là yếu tố quyết định quan trọng đến giá nhà, nhưng các yếu tố trong đó vẫn chưa thể giải thích được phần lớn các thay đổi trong giá BĐS [141] Mô hình đơn giản của nền tảng kinh tế

chỉ có thể giải thích từ 10 đến 40% sự thay đổi Điều này được xác nhận bởi Farlow (2004b), người lập luận rằng nguồn cung và cầu của thị trường không thể giúp đưa

ra lời giải thích hợp lý nhất cho sự leo thang giá nhà trong những năm 2000[80] Trong ngắn hạn, giá nhà rất dễ thay đổi và những biến động này không thể giải

thích bằng nguyên tắc cơ bản Vì vậy, họ thừa nhận rằng, đến một mức độ biến động

giá nhất định (biến động tăng giá hoặc biến động giảm giá), giá nhà sẽ được xác

những diễn biến của thị trường không hiệu quả và sự nhận thức về tầm ảnh hưởng của hành vi con người và sự lây lan của nó trong xã hội, một cách tiếp cận khác nghiên cứu TTBĐS dần xuất hiện - cách tiếp cận hành vi Cách tiếp cận này không

đi theo hướng cũ như các lý thuyết tài chính tân cổ điển truyền thống, mà tập trung vào kiểm tra sự đánh giá và quyết định được thực hiện trên TTBĐS bằng việc quan sát hành vi con người, tìm hiểu sự đánh giá của con người đối với những thiên lệch

và hành vi bất hợp lý, đồng thời giúp hiểu rõ việc ra quyết định của các NĐT trên TTBĐS [84]

BĐS đóng vai trò vừa là khoản đầu tư vừa là khoản tiêu dùng Do đó, trọng tâm của nghiên cứu hành vi trên TTBĐS khác nhau tùy thuộc vào mục đích của các nhà nghiên cứu Phần lớn tập trung vào các chức năng đầu tư BĐS và vai trò của quá trình định giá [72] Những nghiên cứu này nhấn mạnh đến khía cạnh tài chính

và đặc điểm vật lý của ngôi nhà Một số ít nghiên cứu hành vi trong tiêu thụ BĐS quan tâm đến khía cạnh xã hội và tình cảm/cảm xúc của việc sở hữu nhà Điều này đặc biệt quan trọng đối với các giao dịch quy mô lớn và tần suất thưa, đặc biệt là phía người mua nhà

Nhiều nghiên cứu BĐS hành vi tập trung vào cách thức các cá nhân hành động là độc lập hay theo số đông Các quyết định đầu tư của các tổ chức cũng liên quan đến kinh nghiệm và những thiên lệch tương tự như các NĐT cá nhân bởi quán tính hành vi (behavioral momentum), tâm lý sợ hối tiếc sợ hãi…[112]

Một số nghiên cứu cho thấy các hành vi lệch khỏi quá trình chuẩn tắc, chủ yếu là bởi vì quá trình chuẩn tắc đòi hỏi phải có rất nhiều thông tin và xử lý thông

tin Gallimore và cộng sự (2000) nghiên cứu các quyết định đầu tư trong các công

ty BĐS nhỏ Họ tập trung vào cách mà các chiến lược đầu tư được xây dựng, hình thành và tính toán xem những yếu tố nào giữ vai trò then chốt trong quyết định muabán Họ đưa ra giả thuyết rằng quyết định của các công ty, giống như quyết định của các cá nhân, thể hiện kinh nghiệm và thành kiến của họ [83] Sheharyar Bokhari và Geltner (2011) thậm chí còn chứng minh rằng đôi khi thành kiến còn có ảnh hưởng mạnh mẽ và phức tạp hơn kinh nghiệm đầu tư [150]

Những luồng thông tin chảy trong thị trường đều có giá trị, là tác nhân khiến

Các hành vi quan sát được từ thực nghiệm rất khác biệt so với trong các mô hình chuẩn tắc [112] Hơn nữa, Gallimore và Gray (2002) nhận định rằng các nhà ra quyết định đầu tư ở Anh bị ảnh hưởng nhiều bởi tình cảm, bỏ mặc các giải thích về các hoạt động chức năng của thị trường Cũng giống như trong các thị trường tài chính, điều này dẫn đến các quyết định cận tối ưu Sử dụng tình cảm có thể được giải thích là do tình trạng thiếu dữ liệu định tính hoặc định lượng - những điều kiện tiên quyết phục vụ việc ra quyết định theo lý thuyết của các mô hình chuẩn tắc Kết quả là không chỉ thông tin cơ bản (hard information) của thị trường được sử dụng,

các nhà ra quyết định chịu ảnh hưởng rất lớn từ cảm xúc cá nhân và quan điểm của

Gallimore và Gary (2000) xem xét vai trò của cảm tính của các NĐT trong khi ra quyết định đầu tư BĐS Các tác giả đã phân biệt cách hiểu "cảm tính" trong lĩnh vực tài chính và lĩnh vực BĐS Theo giả thuyết thị trường hiệu quả, các NĐT hoàn toàn tỉnh táo và có lý trí, các quyết định mà họ đưa ra phản ánh tất cả các thông tin sẵn có trong tầm tiếp cận Đối với thị trường tài chính, cảm tính được hiểu là sự trông đợi, kỳ vọng hay sự đánh giá chưa qua kiểm chứng, chưa có cơ sở vững chắc Tin tưởng vào cảm tính đồng nghĩa với việc những nhận định đó thiếu

độ kiểm chứng tin cậy, thiếu thực tế, không sáng suốt, vì thế bị coi là hành vi không hợp lý Biểu hiện cụ thể của hành vi cảm tính này bao gồm: việc tin tưởng mù quáng vào các bài bình luận chung chung trên thị trường và việc thông qua các chiến lược

kinh doanh chạy theo xu hướng, theo đám đông Chính sự tự tin thái quá và khả năng đánh giá thị trường của bản thân NĐT là nguyên nhân dẫn đến thái độ sẵn sàng tin tưởng vào cảm tính [83]

Tuy nhiên, các kết luận về cảm tính trong thị trường tài chính không còn đúng tuyệt đối trong TTBĐS nữa Yếu tố phân biệt quan trọng, mấu chốt trong đánh

giá tác động của cảm tính đến hai loại thị trường này là tính sẵn có của thông tin

Các tác giả đã tiến hành khảo sát để tìm hiểu nhận thức của tình cảm (dù hợp lý hay bất hợp lý), tầm quan trọng của cảm tính và quan hệ của nó với những thông tin trong việc ra quyết định Kết quả của họ cho thấy rằng hơn một nửa số người được hỏi đánh giá cảm tính có ảnh hưởng quan trọng đối với việc ra quyết định đầu tư của họ Với TTBĐS, các thông tin thường khó tiếp cận và nó chỉ cung cấp phần nào cái nhìn về hoạt động thị trường (thông tin không được cập nhật đầy đủ và dễ tiếp cận như thị trường tài chính) Trên thực tế, khi các thương vụ diễn ra, các thông tin này thường rất giới hạn gây khó khăn cho các nhà định giá Khi thông tin bị giới hạn, tất yếu các NĐT sẽ quay sang cân nhắc dựa trên cảm tính Trong tình huống như vậy, cảm tính lại đảm nhận một vai trò hoàn toàn khác Nó phần nào giảm tình trạng nhiễu loạn thông tin và vì thế việc sử dụng cảm tính trở nên chính đáng hơn trong thị trường tài chính

Tuy nhiên, chỉ có một số ít các nghiên cứu về hành vi NĐT đi sâu đề cập đến vấn đề cảm tính hay tâm lý NĐT:

- Nghiên cứu của Clark (1998) về việc ra quyết định đầu tư của một nhóm các ủy viên của một quỹ trợ cấp ở Anh, nhấn mạnh tính hay thay đổi trong hành vi

và sự ngộ nhận phi thực tế rằng họ biết cách tối đa hóa lợi nhuận một cách triệt để

và khôn ngoan nhất trong các tính toán về rủi ro và lợi nhuận [62], [63]

- Nghiên cứu của Ball (1998) nhấn mạnh tầm quan trọng của việc nhận thức được sự phức tạp của các yếu tố ảnh hưởng trong môi trường ra quyết định đầu tư BĐS Ông xem xét các phương pháp tiếp cận để khám phá quá trình phát triển BĐS

ở Anh và chỉ ra các hạn chế của những phương pháp phân tích kinh tế truyền thống trong việc thiếu hiểu biết về vai trò của các tổ chức BĐS lớn Thái độ của họ dường

như không nhằm đến việc tối đa hóa lợi nhuận, Ball lưu ý rằng cách hành động bị coi là khôn ngoan hay không là tùy thuộc vào góc quan sát của mỗi người Để minh chứng, ông trích dẫn ví dụ: các tổ chức tài chính ưu tiên đổ vốn đầu tư vào các khu đất văn phòng trong trung tâm London Nhìn từ khía cạnh “hành vi thể chế”, việc này có thể được coi như động thái thiếu khôn ngoan Nhìn từ một khía cạnh khác, hành động này là hoàn toàn lí trí dựa trên các nguyên tắc thể chế (về tính thanh khoản và rủi ro của khoản đầu tư) [47]

- Cùng nghiên cứu vấn đề này nhưng Galllimore và cộng sự (2000) chỉ giới hạn công trình của mình ở tầm các công ty BĐS trung bình (Anh) Tính chất phân hóa của TTBĐS khiến các chiến lược ra quyết định linh động, không cứng nhắc Theo đó, các quyết định đầu tư của các công ty vừa và nhỏ không tuân theo quy chuẩn Một số NĐT ra quyết định tin tưởng chắc chắn rằng họ có khả năng đánh giá chính xác từng giá trị của BĐS trong chu kỳ sống của nó Ý kiến này có lẽ dựa trên những phân tích trước đó về thị trường cơ sở, dường như điều này là không thể, những người này cũng chỉ có thể chọn và xem xét những thông tin “phơi bày” ra trước mặt họ, những thông tin họ có thể tiếp cận trong phạm vi của mình Nói cách khác là dựa trên những kinh nghiệm bản thân tự khám phá ra Hay cũng chính là một dạng khác của “những NĐT thiếu thông tin”, lầm tưởng vào sự sáng suốt của mình, chạy theo xu hướng thị trường [83]

- Nghiên cứu của Barkham và Ward (1999) khẳng định rằng việc “đầu tư trong hoàn cảnh thiếu thông tin” là nguyên nhân giải thích sự khác biệt giữa giá cổ phiếu của các công ty BĐS Anh và giá trị thực trên thị trường của các tài sản cơ sở của họ Song chưa có ai từng trực tiếp điều tra tác động của “những NĐT ít thông tin” này tại TTBĐS Anh Sự khác biệt chính là giá cổ phiếu có chiết khấu và giá trị tài sản thực chỉ liên đới với nhau bởi các chỉ số tự tin, không liên quan gì đến giá trị BĐS Họ rút ra kết luận rằng: cảm tính có ảnh hưởng quyết định đến giá trị chiết khấu của tài sản ròng ở các công ty BĐS Anh [46]

Có thể khái quát lại như sau: trong quá trình ra quyết định đầu tư BĐS, việc tin tưởng vào cảm tính là hợp lý hay không là tùy thuộc phần lớn vào phạm vi thông tin Kể cả trong những trường hợp có nhiều thông tin, cảm tính vẫn là yếu tố được

xem xét nhiều, ít lý trí nhưng vẫn ảnh hưởng đến giá cả Các NĐT là những người

“có thể đoán giỏi hơn số đông sẽ biết số đông sẽ hành động thế nào”, (Keynes, 1936) vẫn là những người đi trước thời cuộc Trong bất cứ tình huống nào, cân nhắc đến cảm tính vẫn được coi là có óc xét đoán Nếu cách tiếp cận bao hàm sự hiểu biết và nhận thức, nó vẫn mang lại hiệu quả đáng tin cậy đối với việc nhận định, đánh giá thị trường Tuy nhiên, bên cạnh những nghiên cứu của Rowley và Henneberry (1999) và Gallimore (2000), chưa nghiên cứu nào đi sâu và trực tiếp vào vấn đề trên Chỉ một phần kết luận được suy ra từ các nghiên cứu này về việc các NĐT đánh giá cảm tính ra sao và bằng cách nào họ sử dụng những thông tin này cho quyết định của mình [147], [83]

1.2 Cảm xúc và quyết định đầu tư

Một vài cảm xúc ảnh hưởng đến quyết định sở hữu nhà ở và đặc biệt là những người tiêu dùng thường gắn bó với nơi sinh sống Hidalgo và Hernandez (2001) đo lường sự gắn bó này trên ba cấp độ theo dãy không gian: ngôi nhà, khu vực lân cận/hàng xóm và thành phố Họ cũng phân biệt sự gắn kết thể chất và gắn kết xã hội Họ thấy rằng con người gắn bó với ngôi nhà và thành phố hơn khu lân cận xung quanh Nói chung, gắn kết xã hội (hay hiểu là tình cảm con người) mạnh hơn những loại gắn kết chỉ mang tính vật lý Giới tính đóng vai trò quan trọng: phụ

nữ thường gắn bó hơn nam giới Tuổi tác cũng có ảnh hưởng: giới trẻ thấy thành phố quan trọng nhất và ở độ tuổi trung niên thì chính căn nhà là đối tượng quan trọng nhất [101] Manzo (2003) xác nhận rằng mối quan hệ với nơi ở bao hàm một loạt không chỉ những địa điểm vật lý đơn thuần mà còn mang giá trị về mặttinh thần Các mối quan hệ tinh thần này tồn tại trong một môi trường chính trị xã hội lớn Lựa chọn nhà ở cũng tương quan với việc xây dựng hình ảnh và vị trí xã hội

Sự ưa thích một khía cạnh nào đó của ngôi nhà có thể mạnh mẽ hơn nhờ các yếu tố

xã hội và tâm lý Khía cạnh đó ảnh hưởng đến sự lựa chọn được nhận thức nhất quán với hình ảnh của bản thân người mua Sự kết hợp giữa hình ảnh người sống trong ngôi nhà và hình ảnh làm thay đổi động lực mua nhà là do nhu cầu tự nhất quán bản thân Điều này có thể được hiểu như thiên lệch tự xác nhận (confirmation bias) trong lựa chọn nhà ở [124]

Levitt và Dubner (2005) nhấn mạnh tầm quan trọng của việc lựa chọn từ ngữ trong quảng cáo nhà ở Họ thấy rằng một số từ ngữ có liên quan chặt chẽ với giá bán cuối cùng Khi một ngôi nhà được định nghĩa là “tốt”, sẽ khuyến khích người mua tiềm năng đề nghị giá mua tương đối thấp Những từ ngữ có tương quan với mức giá bán cao là: “đá granite”, “hiện đại nhất”, “đá Corian”, “phong cách”, và

“trang nhã” - những từ này chủ yếu xác định các đặc tính vật lý Những lời giới thiệu có liên quan đến giá bán thấp hơn bao gồm: “tuyệt vời”, “rộng rãi”, “quyến rũ” và “khu phố lớn” Vấn đề của những cách mô tả này là chúng đem lại cảm giác sáo rỗng, mơ hồ Dường như đó là cách để che giấu khuyết điểm thông qua những lời mô tả chung chung, không cụ thể Hành vi của người mua nhà phụ thuộc vào cảm xúc mà họ cảm nhận được từ quảng cáo [117]

Một khía cạnh khác của quá trình ra quyết định là nó không phải là một hoạt động cá nhân mà là một hoạt động xã hội Nó bao gồm việc thiết lập mục tiêu, bàn bạc về các lựa chọn thay thế và cân nhắc về nhu cầu gia đình Bên cạnh đó, thông tin cần được trao đổi với các bên liên quan và sự phát triển trên thị trường cũng cần được xem xét Yếu tố quyết định các hoạt động này là giới tính, cấu trúc gia đình, dân tộc và tình trạng kinh tế xã hội Levy và cộng sự (2008) nhấn mạnh rằng việc ra quyết định là một hoạt động xã hội, không chỉ trong nội bộ gia đình mà còn có sự liên quan của họ hàng và bạn bè Các giai đoạn của quá trình này bị ảnh hưởng bởi giới tính, cụ thể, nam giới quan tâm nhiều hơn với các khía cạnh tài chính và phụ nữ với các vấn đề gia đình Những người được phỏng vấn nhiều lần chỉ ra rằng, quyết định cuối cùng chịu ảnh hưởng của cảm xúc mà cảm xúc thì thường khó giải thích [117] Điều này đã được Milligan (2005) xác nhận - người nghiên cứu "cảm xúc nhà ở” [127]

Sự lựa chọn mua một ngôi nhà còn liên quan đến cảm giác về sự an toàn, bản sắc cá nhân và ý nghĩa đặc biệt của lựa chọn Nguồn gốc của nó không nằm trong ngôi nhà hay màu sắc của giấy dán tường, mà là ởcảm giác thoải mái và được chào đón Smith và cộng sự (2006) đã đặt thị trường nhà đất ở góc độ xã hội học và thấy rằng những người tham gia thị trường không hành động theo chủ ý của họ Các tổ

chức BĐS trong thị trường nhà đất Scotland tuân theo các quy luật đặc trưng của thị trường ở điều kiện thông thường bao gồm cung, cầu và giá trị Thị trường được mô

tả như một “cơ chế tự điều tiết, hợp lý và dễ hiểu”.Tuy nhiên, trong thực tế, thị trường luôn được miêu tả với những tính từ như “nóng”, “tích cực” hay “đáng sợ”,

“tuyệt vời” Theo các tác giả, chính khía cạnh cảm xúc chứ không phải tính hợp lý đang chi phối nền kinh tế[155]… Munro và Smith (2008) thực hiện nghiên cứu xã hội học, họ cho rằng giá nhà là một vấn đề vừa mang tính kinh tế và cũng vừa chịu ảnh hưởng từ nhiều khía cạnh Sự biến động giá cả được xem như một biểu hiện của tính xã hội và trí tuệ cảm xúc [132]

Guy và Henneberry (2000) nhấn mạnh tầm quan trọng của các tổ chức trong việc phân tích quá trình phát triển BĐS Cơ chế giá cả cho thấy rằng cấu trúc kinh tế của sự phát triển là một tiến trình mang tính xã hội Yếu tố xã hội cũng quan trọng như yếu tố kinh tế [90] Do đó, đề xuất một khuôn khổ nghiên cứu pha trộn cả phân tích kinh tế và phân tích xã hội Smith (2008) xem xét các xu hướng cụ thể hóa/vật chất hóa ngôi nhà Mặc dù coi chức năng để ở chỉ như sự vật chất hóa giá trị căn nhà, nhưng chức năng này càng ngày càng trở nên quan trọng hơn Có 3 xu hướng được nhận định Đầu tiên, tính chất của việc mua nhà chuyển từ sự lựa chọn sở hữu sang sự chuyển hướng gửi tiền vào BĐS Thứ hai, chủ nhà không phải là người nắm giữ tài sản nữa mà trở thành nhà đầu tư đang tích lũy tài sản Thứ ba, khả năng thay thế sở hữu BĐS do các sản phẩm mới hoặc kênh đầu tư mới giúp việc huy động tiền trở nên dễ dàng hơn Các phân tích đưa đến kết luận rằng các yếu tố xã hội và cảm tính đều có nhiều ảnh hưởng đến quyền sở hữu nhà và thị trường chung [155]

Daniel Goss (2009) đã chứng minh quyết định mua nhà là giải pháp được ưa chuộng hơn thuê nhà đối với những người trẻ tại Australia, bởi tính sở hữu cao và giá trị của nhà ở có đặc thù luôn tăng lên trong dài hạn Việc sở hữu nhà không chỉ

do nguyên nhân khách quan từ sự bất ổn của nền kinh tế mà còn từ khía cạnh cảm xúc chủ quan của người mua Tâm lý sở hữu và tích trữ tài chính qua BĐS là những nguyên nhân cảm xúc khiến lớp dân số trẻ của Australia có xu hướng lựa chọn mua nhà hơn thuê nhà Tác giả phỏng vấn định tính 27 người mua nhà trong quá trình

quyết định mua nhà đầu tiên của họ, tại hai thời điểm là tháng 12 năm 2007 và tháng 6 năm 2009 - khoảng thời gian đủ dài để các đối tượng phỏng vấn đạt được mục tiêu mua của mình Kết quả chỉ ra rằng, cảm xúc đóng vai trò rất quan trọng trong quá trình đánh giá và lên chiến lược mua nhà của người dân [68]

Như vậy, có thể kết luận tầm quan trọng của các yếu tố tâm lý cá nhân và cảm xúc tiềm ẩn trong các quyết định can thiệp vào TTBĐS, dù của người mua nhà cho mục đích tiêu dùng hay mua nhà cho mục đích kinh doanhđều là điều không thể phủ nhận

1.3 Tác động của thị trường đến đầu tư bất động sản

Có nhiều nghiên cứu cho rằng có mối liên hệ rất lớn giữa TTBĐS với nền kinh tế vĩ mô, và các cuộc khủng hoảng BĐS có thể gây ra những hệ quả lớn cho nền kinh tế [143] Nhiều nghiên cứu chỉ ra rằng sự sụp đổ giá nhà đất là Gêu điểm lớn của các thời kỳ khủng hoảng tài chính Vì thế, sự bùng phát và nổ vỡ của thị trường BĐS đang trở thành mối quan ngại nan giải đối với các nhà hoạch định chính sách Các ngân hàng trung ương của các nước và Quỹ Gền tệ quốc tế IMF đã nghiên cứu tác động của các chính sách Gền tệ lên khu vực nhà đất Những nghiên cứu điển hình: Mishkin (2007) \m hiểu vai trò của nhà đất trong cơ chế phát hành Gền tệ và ngụ ý rằng tồn tại vai trò này là nhờ cách quản lý chính sách Gền tệ của chính phủ Tuy vậy, ông không mấy nhấn mạnh mối liên hệ này, ôngcho rằng các ngân hàng trung ương không thể dễ dàng nhận biết được bong bóng BĐS và chỉ nên xem xét giá nhà đất ở mức độ có tác động dự báo đối với lạm phát và vấn đề việc làm [128]

Allen và Carletti (2010) nghiên cứu mô hình lý thuyết về bong bóng BĐS

Họ cho rằng lãi suất là một công cụ hiệu quả để ngừa tránh những bong bóng này, nhưng chỉ áp dụng trong nền kinh tế nhỏ và đồng nhất, không phải đối với những nền kinh tế có quy mô lớn [37] Ví dụ: Thụy Điển- một nền kinh tế nhỏ, thực hiện đưa giá nhà đất vào trong chính sách tiền tệ Ngân hàng trung ương Thụy Điển phải cân nhắc đến giá BĐS khi họ ra quyết định xác định tỷ lệ lãi suất thực bằng cách

điều chỉnh chính sách tiền tệ nhằm đối mặt với tình trạng giá nhà đất leo thang (Ingves, 2007) Các tác giả lựa chọn cả 2 đối tượng là nền kinh tế lớn (Mỹ) và nền kinh tế nhỏ (Anh) để nghiên cứu sự đồng biến động giữa các thị trường BĐS và bối cảnh kinh tế vĩ mô nhằm tìm ra những kết luận về tính hiệu quả của việc định hướng giá BĐS trong 2 nền kinh tế có quy môhoàn toàn khác nhau

Một số lượng rất lớn các công trình nghiên cứu đã nỗ lực giải thích mối liên kết giữa thị trường BĐS và nền kinh tế vĩ mô thông qua những phương pháp và công cụ khác nhau Một số sử dụng các mô hình lý thuyết khác nhau:

- Nghiên cứu về chu kỳ kinh doanh của Ahearne và cộng sự (2005), qua những phân tích, phát hiện ra một sự đồng biến động với môi trường vĩ mô rằng: sự bùng nổ giá BĐS là hệ quả kéo theo ngay sau chính sách tiền tề nới lỏng [36] Iacoviello (2005) cũng tìm thấy mối liên hệ chặt chẽ giữa hoạt động kinh tế và thị trường nhà đất ở Mỹ qua phương pháp cân bằng động học ngẫu nhiên tổng quát Dynamic Stochastic General Equilibrium Model (DSGE) [104]

- Một tuyến lý thuyết khác lại sử dụng các mô hình thực nghiệm, tiêu biểu và phổ biến nhất là mô hình tự hồi quy tắc vectơ VAR Bjornland và Jacobsen (2010)

đã sử dụng mô hình này để nghiên cứu sự tương tác giữa giá BĐS ở Na uy, Thụy Điển và Anh Họ phát hiện thấy những biến động bất thường trong tỉ lệ lãi suất có tác động ngay lập tức lên giá nhà và vai trò của nhà đất đã tăng lên đáng kể khi lãi suất và giá nhà phản ứng cùng một thời điểm Điều này càng làm bật vai trò là một kênh phát hành tiền tệ của BĐS [56]

- McCue và Kling(1994) nghiên cứu thị trường chứng khoán Mỹ thông qua mô hình VAR không giới hạn Họ cho rằng 60% những biến động BĐS có thể được giải thích qua nền kinh tế vĩ mô Vì thế chính lãi suất danh nghĩa ngắn hạn có thể giải thích phần lớn những biến động giá BĐS Trong khi biến số sản lượng và đầu tư chỉ giải thích phần nhỏ trong đó [125]

- Cũng như vậy, sử dụng mô hình VAR để xác định lợi nhuận BĐS, chuỗi lợi nhuận tài sản và một loạt các nhân tố kinh tế, tài chính, Brooks và Tsolacos (2001) phát hiện ra lạm phát bất thường và chênh lệch lãi suất đều là những biến số lý giải

những thay đổi trên thị trường BĐS [53]

- Nghiên cứu của Bredin (2011) đề cập đến tác động của những thành tố bất thường của chính sách tiền tệ, cảnh báo cho thị trường tương lai Bằng mô hình VAR, họ khẳng định những phản hồi tiêu cực của REITs trước những cú sốc lãi suất chứng minh cho độ nhạy cảm của BĐS với chính sách tiền tệ, cơn sốc tăng trưởng kinh tế, lạm phát, và chính sách tiền tệ đã gây ra sự sụt giảm của lợi nhuận kỳ vọng của REIT Tuy nhiên, những rủi ro bất ngờ mặc định này lại ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận trong tương lai [52]

- Một nhánh nghiên cứu thực nghiệm khác thì sử dụng mô hình Hiệu chỉnh sai số VECM (Vector Error Correction Model) Nghiên cứu của Bjornland và Jacobsen(2010)lại giới hạn phạm vi của mình ở Anh và Đức Họ áp dụng mô hình VECM để xác định chỉ số giá BĐS Họ tìm ra rằng trạng thái cân bằng dài hạn của khu vực BĐS ở cả hai nền kinh tế được xác định bởi cùng những nhân tố vĩ mô giống nhau: giá tiêu dùng, trái phiếu chính phủ và tỉ lệ thất nghiệp [56] Có mối liên

hệ tích cực giữa thị trường BĐS và giá tiêu dùng cũng như trái phiếu chính phủ Các phân tích của họ cũng cho thấy vai trò của thị trường lao động ở cả hai nền kinh

tế thông qua sự liên kết tiêu cực giữa BĐS và tỉ lệ thất nghiệp Hoesli và các cộng

sự (2008), sử dụng mô hình VECM để tính toán tổng lượng vốn và lượng lợi nhuận chứng khoán đem vốn hóa ở Anh và Mỹ để thấy quan hệ tương tác của chúng với các biến số vĩ mô và nhấn mạnh vai trò của BĐS với hàng rào lạm phát Khi cả hai biến số bất động sản và tiền tệ được tính đến, thì lợi nhuận tài sản được liên kết tích cực với lạm phát dự kiến trong dài hạn, nhưng không phản ứng gì với các cú sốc lạm phát bất ngờ Họ cho rằng những kết quả này mang tính định hướng riêng với thị trường của Anh[103]

- Một phần khác lý thuyết này nghiên cứu mối liên hệ giữa BĐS và kinh tế vĩ

mô thì sử dụng các mô hình nhân tố Ví dụ, trong khung FVAR, Gupta và cộng sự (2010) đã tìm hiểu về phản ứng tiêu cực của sự tăng giá nhà ở Nam Phi đối với các

cú sốc tiền tệ tích cực [91] Tuy nhiên, sự phản hồi của giá nhà lại phụ thuộc vào các phân khúc thị trường Ling và Naranjo (1997) nghiên cứu về độ nhạy cảm của

lợi nhuận thương mại BĐS ở Mỹ theo một loạt các biến số rủi ro vĩ mô, sử dụng mô hình định giá tài sản đa nhân tố Multifactor Asset Pricing Model (MAPM) Kết quả chính là lợi nhuận BĐS chịu ảnh hưởng của cấu trúc thời hạn của lãi suất và lạm phát bất thường, tỉ lệ tăng trưởng tiêu thụ vốn bình quân và tỉ lệ tín phiếu [121]

Nghiên cứu của các tác giả Karl E Case, John M Quigley và Robert J Shiller (2003) về nhà ở và nền kinh tế vĩ mô đã trình bày kết quả của một cuộc khảo sát mới từ những người mua nhà ở Mỹ năm 2002 [58] Điều nhận thấy quan trọng nhất

là cuộc khảo sát này đã gợi ý rằng những kỳ vọng của người mua nhà là những những ảnh hưởng đáng kể đến thị trường Ngay cả sau khi sự bùng nổ kéo dài đã đưa giá lên mức rất cao, người mua điển hình thường kỳ vọng rằng sự tăng trưởng của giá cả hàng năm sẽ là 2 con số trong vòng 10 năm tiếp theo, với mức rủi ro khiêm tốn nhất Nghiên cứu đã chỉ ra rằng những đặc điểm về kỳ vọng của người mua cá nhân có thể góp phần vào sự thay đổi đáng kể của giá nhà Sự thay đổi mức

độ giàu có, đặc biệt là về lâu dài, có thể có những tác động đáng kể đến kinh tế vĩ

mô thông qua tiêu dùng cá nhân Nghiên cứu cũng tập trung xem xét mối quan hệ giữa sự gia tăng tài sản nhà ở, khả năng tài chính và chi tiêu tiêu dùng Trên cơ sở dựa vào số liệu được ghi lại hàng năm của 14 quốc gia trong nhiều thời kỳ trong suốt 25 năm và số liệu được ghi lại hàng quý của các tiểu bang Hoa Kỳ trong suốt những năm 1980 và những năm 1990, các tác giả đã nhận thấy một sự ảnh hưởng khá lớn và có ý nghĩa thống kê về sự giàu có biểu hiện trong tiêu dùng hộ gia đình Nghiên cứu cũng đánh giá những ảnh hưởng của sự giàu có từ cả nhà đất và chứng khoán với hai nhóm dữ liệu cho phép kiểm tra toàn diện hơn so với những khảo sát trước đó Các tác giả nhận thấy những bằng chứng mạnh mẽ rằng: sự thay đổi trong tài sản từ thị trường nhà đất có ảnh hưởng quan trọng đến tiêu dùng Bằng chứng này xuất phát từ việc sử dụng các nhóm mẫu là các bang của Mỹ và các nước công nghiệp với sự khác biệt linh hoạt trong mô hình kinh tế kỹ thuật giữa các khu vực này Ngoài ra, hai phát hiện chính của nghiên cứu này gợi ý rằng bất kỳ điểm yếu nào trên thị trường nhà đất Mỹ đều có ảnh hưởng quan trọng lên kinh tế vĩ mô Khảo sát của các tác giả (và các bằng chứng khác) chỉ ra vài nhân tố có thể giảm

thiểu những tác động này Đặc biệt là, sự miễn cưỡng của người bán khi giảm giá chào bán có thể giới hạn tầm quan trọng của việc giảm giá, và nếu những nguyên tắc căn bản quay trở lại đủ nhanh, nó có thể ngăn chặn bong bóng “bùng nổ” Mặt khác, có một nguy cơ là khi nhu cầu giảm mạnh trên thị trường nhà đất, khối lượng sản phẩm bán được có thể giảm chóng mặt, có thể gây thiệt hại nhiều hơn cho nền kinh tế Mỹ hiện tại so với những suy giảm khiêm tốn trong giá cả

Theo nghiên cứu của Anne de Bruin và Susan Flint- Hartle (2003) ở New Zeland, có nhiều lý do khuyến khích các quyết định đầu tư BĐS Các lý do kinh tế được nêu bật trong nghiên cứu là tiền lãi đầu tư, tài sản tích lũy qua các khoản lãi vốn dài hạn và thái độ đối mặt với rủi ro Nguồn thế chấp giá thấp cũng được đề cập như là một nhân tố quan trọng làm tăng nhận thức về nguồn vốn dài hạn [41] Theo khái niệm “sự gia tăng của cải thực” được nhấn mạnh trong nghiên cứu của Dupuis (1992), tiền phí tổn của vốn chủ sở hữu càng nhỏ, thì tài sản lại càng lớn Do đó,

"chỉ cần khả năng tài chính vừa đủ trả chấp, bạn hoàn toàn có thể tạo ra các khoản thu lời thực bằng việc đi vay tiền để mua nhà và sau đó bán lại với giá cao hơn, khoản chênh lệch chính là lợi nhuận thu được" [75]Các tổ chức tài chính sẵn sàng cung cấp các khoản vay nhỏ, song lượng lãi vẫn tăng lên đáng kể Sự cạnh tranh gay gắt giữa các tổ chức tài chính về thị phần BĐS đảm bảo nguồn vốn cần thiết ở tỷ lệ lãi suất ngân hàng cạnh tranh Việc miễn thuế thu nhập từ BĐS cũng là một nhân tố khuyến khích đầu tư

Cũng trong nghiên cứu của Anne de Bruin và Susan Flint-Hartle (2003), tác giả đã tìm hiểu mối quan hệ của lạm phát thấp với quyết định đầu tư BĐS Để tiếp cận vấn đề, họ thu thập thông tin qua bảng hỏi và các cuộc phỏng vấn Khái niệm

“giới hạn khả năng duy lý” đề cập đến sự hạn chế của trạng thái giới hạn kinh nghiệm của các cá nhân, cụ thể là việc thiếu khả năng nắm bắt, bao quát thông tin trên phương diện tổng thể Kết quả nghiên cứu cho thấy một số người còn khá thiếu kiến thức chuyên sâu về ảnh hưởng của lạm phát thấp, trong khi một số khác tuy có nhận thức được rằng lạm phát thấp bào mòn triển vọng thu lãi vốn nhưng không biết cách biến niềm tin của họ vào quyết định một cách hợp lý và đúng đắn Con

người cảm thấy thoải mái hơn với các khoản đầu tư đưa đến tâm lý hài lòng cho họ Nghiên cứu cũng tập trung vào sự phân hóa đa dạng các danh mục đầu tư và thái độ đối mặt với rủi ro của con người khi quyết định tham gia thị trường Đa dạng hóa danh mục đầu tư để giảm thiểu rủi ro là nguyên tắc căn bản của hoạt động đầu tư Những người được mời tham gia cuộc khảo sát được yêu cầu phân loại, sắp xếp các hạng mục đầu tư theo thứ tự ưu tiên độ quan tâm của họ Và kết quả chỉ ra là, khu vực BĐS được xếp vào danh mục quan trọng nhất bởi đa số các nhà đầu tư Có nhiều loại động lực khác nhau hướng sự quan tâm của họ vào thị trường này, một số cho rằng BĐS là khu vực đầu tư an toàn, số khác thì do thua lỗ trên thị trường chứng khoán nên muốn chuyển hướng đầu tư sang BĐS, số còn lại thì đầu tư thuần túy dựa vào sự cố vấn của các nhà hoạch định tài chính Vì lẽ đó, có thể nói họ là những nhà đầu tư hợp lý, mặc dù vẫn bị “giới hạn duy lý” Ngoài ra, còn nguyên nhân khác là rủi ro thấp và lợi nhuận đầu tư cao Cuối cùng, tính lạc quan tuy không phải là tiêu chí ban đầu nhưng có những nhân tố xã hội và ngoại cảnh ảnh hưởng đến định hướng phân tích quyết định đầu tư.Khả năng duy lý giới hạn cho phép ta nhận biết những hạn chế móc xích lẫn nhau, là một nhân tố không thể thiếu trong môi trường ra quyết định [41]

Mối quan hệ giữa tín dụng ngân hàng và TTBĐS đã được nhiều nhà học thuật nghiên cứu thực nghiệm TTBĐS trong khu vực cũng có những nghiên cứu

mà kết quả của nó gợi ý nhiều chính sách vĩ mô trong quản lý điều hành TTBĐS phát triển ổn định Chẳng hạn, Gerlach, Stefan & Peng, Wensheng (2005) nghiên cứu tín dụng ngân hàng và giá tài sản trong những năm 1990 tại thị trường Hồng Kông, cho rằng giá BĐS ảnh hưởng đến tín dụng ngân hàng nhưng tín dụng BĐS không ảnh hưởng đến giá BĐS, vì thế tín dụng ngân hàng tăng trưởng quá mức không phải là nguyên nhân gây nên tình trạng bùng nổ và phá sản của TTBĐS Hồng Kông Nghiên cứu có kết luận phù hợp với nhiều nghiên cứu trước: niềm tin vào sự phát triển của nền kinh tế trong tương lai mới chính là yếu tố làm thay đổi các quyết định đầu tư vào BĐS Giá BĐS phụ thuộc vào tăng trưởng GDP và lãi suất Kết quả nghiên cứu của họ gợi ý những chính sách vĩ mô trong việc phát triển

TTBĐS ổn định và bền vững [86]

Haurin, D.& Gill, L (1987) nghiên cứu điều tra tác động của dòng thu nhập không ổn định đến cầu nhà ở Các mô hình lý thuyết đưa ra những dấu hiệu rõ ràng cho hướng thay đổi trong tiêu thụ, nhưng những nghiên cứu thực nghiệm của các tác giả lại nhất quán với các giả thuyết cho rằng việc tiêu thụ nhà ở giảm xuống khi

sự bất ổn trong dòng thu nhập tăng lên Cụ thể, trong một mẫu điều tra các hộ gia đình của các nhân viên quân sự, thấy rằng thu nhập của những người vợ có ít hoặc không ảnh hưởng đến nhu cầu về nhà ở Các tác giả cũng tìm thấy bằng chứng cho thấy nhu cầu về nhà ở bị ảnh hưởng bởi chế độ hưu trí: càng gần tuổi nghỉ hưu, sự ảnh hưởng của chế độ lương hưu càng có nhiều tác động Tác động của thu nhập không ổn định trong tương lai đến cầu những hàng hóa lâu bền là nhân tố đầu tiên được xem xét để nghiên cứu thực nghiệm Tuy nhiên, tác động của sự bất ổn hiện chưa được xem xét, một phần là do những khó khăn trong việc tìm kiếm dữ liệu tách biệt thu nhập ổn định và thu nhập không ổn định của hộ gia đình Các tác giả tập trung nghiên cứu việc mua bán nhà có chủ sở hữu, điển hình là những thương vụ mua bán có giá trị cao Nếu tác động của các dòng thu nhập có tính ổn định khác nhau khiến cho cầu nhà ở chịu ảnh hưởng của không chỉ thu nhập dự đoán trong tương lai

mà còn phụ thuộc cả sự biến động của chúng, thì khi đó ngay cả nếu tổng thu nhập được bao hàm trong phương trình cầu nhà ở thì vẫn xuất hiện lỗi kỹ thuật [95]

1.4 Đặc tính hàng hóa bất động sản

Quyết định đầu tư BĐS bị ảnh hưởng bởi cả các yếu tố vĩ mô và các yếu tố

vi mô (các đặc tính hàng hóa BĐS hay các yếu tố thuộc về bản thân BĐS)

Henderson (1931) đã thực hiện một số nghiên cứu về việc thẩm định BĐS, đồng thời tập trung vào tác động của các nhân tố xây dựng và môi trường khách quan như: cảnh quan, thảm thực vật, tiếng ồn, ô nhiễm môi trường, vật liệu xây dựng [98] Nghiên cứu của Portnov B.A, Odish Y và L.Fleishman, (2006) cho rằng: môi trường khu ở (sự gần gũi thiên nhiên, độ mở của không gian, cảnh quan thu hút ) khuyến khích các chủ sở hữu nhà đất tập trung đầu tư vào vị trí, sửa sang, nâng cấp, cải tạo BĐS… Sau một thời gian, những sự đầu tư này dần cải

thiện diện mạo của vùng dân cư đó, làm tăng giá đất Tuy nhiên, nếu các điều kiện môi trường không hấp dẫn, các chủ sở hữu BĐS tại địa phương tự nhận thấy ít cơ hội kiếm lời và không có triển vọng trong tương lai Điều đó có nghĩa là, tình trạng địa lý của các BĐScó thể làm giảm giá trị của nó [138]

Tom Kauko (2003) đã chỉ ra rằng vị trí địa lý là yếu tố có tác động phức hợp bao gồm một chuỗi các thuộc tính về tương quan địa điểm ảnh hưởng tới giá trị thông tin nhà đất và hành vi NĐT [159] Các dịch vụ công cộng cũng nâng cao hình ảnh về vị trí BĐS và do đó tác động tích cực đến giá trị của nó, trong khi mức thuế cao lại tác động tiêu cực đến giá trị BĐS[126] Roberts, C., Rowley, S and Henneberry, J (2012) đã khẳng định rõ chất lượng cảnh quan (bao gồm chất lượng môi trường và không gian xanh) theo cách hiểu cả về tình trạng vật lý hiện tại của khung cảnh đất đai và sự hài hòa, cân đối với các tiện nghi như khu vực kinh doanh hay công viên, bách thảo, cơ sở vật chất xã hội… có ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS [145]

Sungur và Cagdas (2003) liệt kê một loạt các yếu tố như hệ thống nhà, cảnh quan, chất lượng xây dựng, vị trí địa lý và mật độ giao thông loãng như các thành tố cần có của một môi trường chất lượng - yếu tố tác động vào sự hài lòng của người

sử dụng Ví dụ, giá của các chung cư có vị trí gần các trục đường chính, gần các nguồn gây nhiễu ồn và ô nhiễm không khí ắt sẽ thấp hơn những nơi có cảnh quan đẹp và tình hình kinh tế xã hội ổn định Các nghiên cứu gần đây xác nhận rằng các nhân tố bên ngoài mang tính vùng miền như khoảng cách gần các khu công nghiệp, các nhà máy có những tác động tiêu cực đến giá trị BĐS Tình hình xã hội và môi trường dân cư ảnh hưởng đến cầu và giá nhà Điều kiện môi trường không thuận lợi làm cho doanh thu từ cổ phiếu tăng lên, và dần khiến tình hình kinh tế xã hội xấu đi Điều kiện môi trường thuận lợi, hợp lý sẽ làm doanh thu từ cổ phiếu giảm đi và tăng mật độ dân cư trong vùng [156]

Nhìn chung, các NĐT thường cân nhắc rất nhiều yếu tố trước khi ra quyết định đầu tư:

- Các đặc tính xây dựng của BĐS như: số tầng, số căn hộ mỗi tầng, tổng quan

điều kiện địa lý của tòa nhà và tình trạng của các BĐS khu vực gần sát quanh nó

- Đặc điểm các căn hộ: ban công, bãi đỗ xe, kho chứa, khu vườn riêng

- Đặc điểm vị trí: độ cao so với mực nước biển, cảnh quan, độ mở không gian, các khu thương mại, các tiện nghi và bất tiện…

Theo Clark và cộng sự (2006), chất lượng khu dân cư có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản, từ đó ảnh hưởng đến quyết định đầu tư, bao gồm kinh tế xã hội cũng như các chỉ số môi trường như: chỉ số an toàn, khoảng cách tiếp cận với nơi làm việc, không gian xanh, láng giềng thân thiện, tệ nạn xã hội Các tác giả cho rằng mọi người thường muốn cải thiện chất lượng cuộc sống của mình theo cả hai hướng này [64]

Rong Zeng (2013) đã tìm hiểu về quyết định mua nhà ở của người dân Trung

Quốc dựa trên ảnh hưởng của các thuộc tính nhà ở, chất lượng dịch vụ nhà ở được

cung cấp, các biến nhân khẩu học, giới tính, tuổi tác, giáo dục, nghề nghiệp, thu nhập gia đình hàng năm, số trẻ em, quy mô gia đình và sự hài lòng của người mua

nhà dưới tác động ảnh hưởng của các yếu tố đó

Nghiên cứu của Fan Wu (2010) về thị hiếu nhà ở khi họ trải qua các sự kiện quan trọng khác nhau của cuộc sống chẳng hạn như chuyển ra ở riêng, khi nhận một việc làm mới, khi kết hôn, có con cái Kết quả nghiên cứu cho thấy khi mua một căn nhà, người tiêu dùng trẻ tuổi đều quan tâm đến các thuộc tính của ngôi nhà và các dịch vụ, môi trường xung quanh như: diện tích thực tế của không gian sống, khả năng tiếp cận với việc làm, môi trường khu phố, các dịch vụ bao gồm trường học, trạm y tế và sự tiện lợi về các dịch vụ bán lẻ, và ý thức cộng đồng dân cư [78]

Một nghiên cứu khác Molin, Oppewal và Timmermans (1997) khám phá sở thích của người tiêu dùng ở Eindhoven, Hà Lan dựa vào thuộc tính nhà ở và đặc điểm về vị trí Thuộc tính nhà ở bao gồm: loại nhà ở, số lượng phòng ngủ, kích thước của phòng ngủ cho trẻ em, chi phí hàng tháng Các đặc điểm của vị trí bao gồm kiểu khu phố, tần số của các phương tiện giao thông công cộng và thời gian đi làm của bố mẹ và thời gian đến trường của con Kết quả cho thấy các đặc điểm liên

quan đến nhà ở quan trọng hơn so với các đặc điểm liên quan đến vị trí Trong số các thuộc tính về vị trí, thời gian đến trường của con cái và loại của khu phố được xếp hạng cao hơn so với các thuộc tính khác Một số nghiên cứu cho rằng, miễn là mọi người có đủ khả năng về phương tiện di chuyển, thì khả năng tiếp cận không có ảnh hưởng đáng kể đến hành vi lựa chọn nhà ở [131]

Trong nghiên cứu về thị hiếu người mua chung cư, Abdun Hamid, Kamarudin, và Lay Hoon (2008) áp dụng phương pháp phân tích kết hợp để kiểm tra các thuộc tính được ưa chuộng đối với những người thu nhập trung bình tại thành phố Johor Baru, Malaysia Kết quả phỏng vấn 76 người cho thấy các thuộc tính mà người mua quan tâm nhất là giá cả, diện tích và vị trí xây dựng [32]

Nhiều nhà nghiên cứu đã cố gắng giải thích sở thích, những mối quan tâm của người mua nhà dựa trên những đặc điểm nhân khẩu học và kinh tế xã hội Dökmeci & Berköz (2000) điều tra sở thích của dân cư cho các nhóm tuổi khác nhau và quy mô gia đình ở Istanbul, Thổ Nhĩ Kỳ Kết quả cho thấy rằng những người trẻ thích sống gần địa điểm làm việc, và các nhóm lớn tuổi thích sống gần người thân [74] Niedomysl (2008) thực hiện một bảng câu hỏi với câu trả lời thu được từ 5000 người Thụy Điển để nghiên cứu sở thích của dân cư đối với các yếu tố nhân khẩu học, kinh tế xã hội và địa lý Ông chỉ ra rằng tất cả các biến nhân khẩu học được lựa chọn (giới tính, độ tuổi và số con) có ảnh hưởng đáng kể đến sở thích của dân cư, trong khi các biến kinh tế xã hội thì không [133] Hầu hết các nghiên cứu về thị hiếu nhà ở dựa trên dữ liệu thu thập được từ các cá nhân Nhưng Molin, Oppewal, & Timmerman (2001) lập luận rằng hầu hết các hộ gia đình bao gồm nhiều hơn một người, và các thành viên gia đình có thể có sở thích tương tự hoặc không tương tự đối với nhà ở [129] Tương tự như vậy, các biến kinh tế xã hội như thu nhập và trình độ học vấn là quan trọng nhưng có tác dụng khá nhỏ vào thị hiếu nhà ở của người dân ở các thành phố lớn của Thụy Điển (Niedomysl, 2008) [133]

Trong một nghiên cứu về thị hiếu nhà ở tại Trung Quốc, Wang & Li (2004) kiểm tra các lựa chọn chung về nhà ở và khu phố của người mua nhà tiềm năng ở Bắc Kinh Các tính năng của các khu phố gồm khả năng tiếp cận các dịch vụ công

cộng, các tiện ích sống, chất lượng môi trường Các đặc điểm của nhà ở bao gồm loại nhà ở, kích thước, thiết kế của ngôi nhà Dữ liệu được thu thập bằng cách phỏng vấn 1.600 hộ gia đình đang sinh sống trong tám quận của thành phố trong năm 2001 Nghiên cứu này cho thấy, biến khu vực quan trọng hơn các đặc điểm của ngôi nhà khi lựa chọn mua nhà ở tại Bắc Kinh, trong đó tiêu chí danh tiếng của quận/huyện và an ninh khu vực sống được đánh giá rất quan trọng Về thiết kế nhà

ở, người dân Bắc Kinh thích phòng ngủ nhỏ và phòng khách lớn [162]

Bằng phương pháp phân tích nhân tố khám phá, Andersen (2009) đã chỉ ra các yếu tố quan trọng mà người mua nhà quan tâm, ưu tiên khi mua nhà ở, đó là các khu vực sống yên tĩnh, không có tội phạm; gần trường học và các tổ chức chăm sóc ban ngày; tiện lợi về phương tiện công cộng, trung tâm cộng đồng; cư dân đồng nhất, gần khu vực cây xanh, hồ, gần nơi làm việc, gần bạn bè và gia đình, gần nơi đã lớn lên, khả năng tiếp cận giao thông công cộng tốt, các dịch vụ giải trí đô thị [40]

Ở Việt Nam, các nghiên cứu về đầu tư BĐS nói chung còn khá khiêm tốn Hoàng Thị Hương Lan (2011) đã chỉ ra thị hiếu về nhà ở của các hộ gia đình trẻ ở thủ

đô Hà Nội với trọng tâm là loại hình chung cư cao tầng trong các khu đô thị mới Bằng phương pháp phát biểu sở thích (stated-preference), áp dụng phép đo trực tiếp

và các phương pháp phân tích kết hợp để trả lời câu hỏi nghiên cứu, kết quả cho thấy các hộ gia đình quan tâm nhất đến các cam kết của chủ đầu tư và chất lượng cơ bản của chung cư Họ đánh giá cao môi trường sống thân thiện với trẻ em như: cơ sở vật chất và dịch vụ thân thiện với trẻ Tác giả cũng cho thấy giá cả là thuộc tính có ảnh hưởng nhất đến sở thích của hộ gia đình, tiếp theo là vị trí và diện tích sàn Đa số các

hộ gia đình thích sống gần trung tâm thành phố để dễ dàng tiếp cận với công việc, trường học, y tế và các dịch vụ giải trí; và một phần nhỏ chọn sống xa trung tâm thành phố để có điều kiện sống tốt hơn, không gian rộng rãi hơn và giá thấp hơn Những thị hiếu được thảo luận trong mối liên hệ với các điều kiện hiện tại của khu vực đô thị Hà Nội để đưa ra những khuyến nghị chính sách quy hoạch đô thị và các

dự án nhà ở mới [102].Phan Thanh Sỹ (2012) cũng đã nghiên cứu các yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua BĐS của người tiêu dùng Việt Nam, trong phạm vi

thành phố Hồ Chí Minh Hai yếu tố quyết định chính là “không gian sống” và

“khoảng cách”, ba yếu tố có tác động sau đó là “đặc điểm ngôi nhà”, “tài chính” và

“môi trường” Còn các yếu tố nhân khẩu học như giới tính, tình trạng hôn nhân, giáo dục, tuổi tác, nghề nghiệp và thu nhập không giải thích cho các biến phụ thuộc và không có sự khác nhau trong các nhóm dân số khác nhau [137] Kết quả này trái ngược với phát hiện của Haddad (2011, tr.234) cho rằng: khách hàng giới tính khác nhau, độ tuổi khác nhau thì có những quyết định khác nhau [92]

Có thể kết luận rằng khi một cá nhân ra quyết định đầu tư trên TTBĐS, họ bị chi phối bởi các thông tin giới hạn và sự khác biệt về tâm lý cá nhân Các lý thuyết nêu bật các yếu tố vĩ mô và vi mô nền tảng cho quá trình ra quyết định Tầm quan trọng của các đặc điểm địa lý, mang tính địa phương, khu vực, các tính chất xây dựng và môi trường kinh tế xã hội cũng được bàn đến Các yếu tố định hướng cầu thị trường thường xuyên thay đổi và là một tổ hợp gồm nhiều yếu tố cấu thành

Kết luận chương 1

Qua tổng quan nghiên cứu các công trình cho thấy, đã có nhiều công bố nghiên cứu học thuật về đầu tư BĐScủa các tác giả ở cả các nước phát triển và đang phát triển Tuy nhiên, "sự khác biệt về quốc gia và đặc điểm văn hóa đóng một vai trò rất quan trọng trong quyết định mua nhà, điều đó có nghĩa là các phát hiện và kết luận được áp dụng trong bối cảnh cụ thể, có thể không mở rộng đối với ngữ cảnh khác "[134] Nhiều nghiên cứu trước đây cũng đã chỉ ra rằng tác động của các thuộc tính nhà ở và hành vi người mua nhà là khác nhau giữa các thành phố và các đặc điểm nhân khẩu học - xã hội [162], [146]

Hơn nữa, với trình độ phát triển của TTBĐS cũng như tâm lý sở hữu BĐS Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng có nhiều khác biệt so với các nước khác Bởi vậy, luận án này nghiên cứu để xác định các yếu tố tâm lý chi phối NĐT cá nhân, xác định các yếu tố kinh tế vĩ mô cũng như các yếu tố thuộc về bản thân BĐS

mà NĐT quan tâm khi đầu tư trên TTBĐS Hà Nội, một thị trường mang tính điển hình của TTBĐS Việt Nam - một thị trường mới phát triển ở những giai đoạn đầu

2.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản

Điều 174, Bộ Luật Dân sự 2005 quy định: “Bất động sản là các tài sản không

di dời được, bao gồm: Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể

cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản kh ác theo pháp luật quy định”.

BĐS có những những đặc tính riêng có mà các tài sản khác không có Việc nắm được các đặc điểm của BĐS là hết sức cần thiết, đặc biệt là đối với các NĐT, kinh doanh BĐS hay cả đối với những người quản lý, sử dụng BĐS

Theo Hoàng Văn Cường (2006, 2013), BĐS có những đặc điểm cơ bản sau:[4],[5]

Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định

BĐS là tài sản gắn liền với đất đai hoặc chính là đất đai, mà đất đai thì có vị trí cố định, không di dời được, do vậy BĐS cũng có vị trí cố định Do mỗi BĐS đều

có một vị trí cố định cho nên giá trị và lợi ích của mỗi BĐS gắn liền với từng vị trí

cụ thể: yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của BĐS Yếu tố vị trí ở đây không phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách từ BĐS đến các các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình thương mại, văn hoá, y tế, giáo dục và khả năng tiếp cận từ BĐS đến các trung tâm, công trình đó Khi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của BĐS sẽ thay đổi Do vậy một mặt, khi đầu tư kinh doanh phát triển hoặc định giá BĐS phải dự tính trước được các thay đổi này Đồng thời, đầu tư các công trình BĐS phải đi đôi với việc phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng

cách đến cách trung tâm bằng việc phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông điện nước, y tế, giáo dục

Cũng do BĐS cố định về vị trí nên giá trị và lợi ích mang lại của BĐS chịu tác động của yếu tố vùng và yếu tố khu vực rất rõ rệt Những yếu tố đó là: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện môi trường.Trong những yếu

tố trên, có những yếu tố vùng mang tính cố định song cũng có những yếu tố vùng có khả năng thay đổi Bởi vậy, trong đầu tư, kinh doanh BĐS phải tính đến những yếu

tố vùng hiện tại và dự báo những thay đổi trong tương lai của yếu tố vùng có thể tác động đến giá trị và khả năng sinh lợi của BĐS

Thứ hai, BĐS có tính lâu bền

Tính lâu bền của hàng hoá BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu huỷ (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở…) Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm Ngay trong nông nghiệp, BĐS là vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu dài Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hoá BĐS rất khác nhau, tuỳ theo từng loại BĐS cụ thể Tính lâu bền của BĐS được thể hiện trên cả hai góc độ vật lý và kinh tế của BĐS Tuổi thọ vật lý của BĐS tuỳ thuộc vào vật liệu xây dựng, thiết kế, thi công, trình độ sử dụng BĐS Tuổi thọ kinh tế lại tuỳ thuộc vào tình hình thị trường, vào khả năng quản lý, trình độ khai thác BĐS Thông thường, tuổi thọ vật lý kéo dài hơn tuổi thọ kinh tế Chính vì vậy, khi đầu tư xây dựng BĐS phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư lại nhiều lần Trong khi nghiên cứu đánh giá một BĐS phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó

Trong mối quan hệ giữa tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của BĐS, lợi ích kinh tế do BĐS mang lại có xu hướng giảm dần do đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí để duy trì tăng lên và thu nhập có xu hướng giảm xuống Do vậy, người kinh doanh, đầu tư BĐS phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại so với chi phí duy trì

và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý