Thực hành nghề nghiệp thẩm định giá bất động sản nhà ở

Nhận thức được tầm quan trọng, vai trò, xu hướng phát triển của hoạt động thẩm định giá, tôi xin chọn đề tài: “Nghiên cứu giá thị trường bất động sản tại quận Tân Bình, TP.Hồ Chính Minh

Trang 1

0

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING

KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN THÙY LINH

Trang 2

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING

KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN THÙY LINH

THỰC HÀNH NGHỀ NGHIỆP

GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: LÊ MINH PHƯƠNG MAI

TP.Hồ Chính Minh, năm 2016

Trang 3

ĐIỂM CHỮ:

Trang 4

tại quận Tân Bình, TP.HCM từ tháng 03/2016 đến tháng 04/2016” là đề tài nghiên cứu

của bản thân tôi, được đúc kết từ quá trình học tập trên ghế nhà trường và là quá trình tự nghiên cứu của bản thân trên các tài liệu, giáo trình cũng như các kiến thức có được dưới

sự hướng dẫn của giáo viên hướng dẫn cô Lê Minh Phương Mai Các thông tin, số liệu thu thập được, nội dung và kết quả nghiên cứu trong đề tài này là trung thực và không có

sự sao chép trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác

TP.Hồ Chính Minh, tháng 04 năm 2015

TÁC GIẢ

Nguyễn Thùy Linh

Trang 5

TP.Hồ Chí Minh từ tháng 3/2016 đến tháng 4/2016” đã giúp cho sinh viên ngành thẩm định giá nói chung và riêng cá nhân em được trải nghiệm thực tế, áp dụng các kiến thức

đã học vào thực tiễn cũng như hiểu rõ hơn về ngành nghề của mình trong tương lai Em xin chân thành cảm ơn quý thầy cô trường Đại học Tài chính – Marketing, đặc biệt là quý thầy cô khoa Thẩm định giá – Kinh doanh bất động sản Thầy cô đã truyền dạy cho em những kiến thức chuyên ngành và thực tiễn, tạo điều kiện để em tiếp xúc với thực tế về chuyên ngành Thẩm định giá của mình

Trong quá trình thực hiện đề án thực hành nghề nghiệp lần này, em đã gặp phải những khó khăn do thiếu kinh nghiệm thực tế, vì vậy, để có thể hoàn thành đề án, ngoài sự cố gắn, kiến thức chuyên ngành và sự tìm hiểu của bản thân, em đã nhận được sự giúp đỡ tận tình từ phía thầy cô và bạn bè Em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến cô Lê Minh Phương Mai, người đã nhiệt tình hướng dẫn truyền đạt những kiến thức cũng như giải đáp những thắc mắc của chúng em, giúp chúng em hoàn thành tốt đề án của mình Em xin chân thành cảm ơn

Trang 6

CHỮ VIẾT TẮT CHỮ VIẾT ĐẦY ĐỦ

Trang 7

Bảng 2 2: Bảng tổng hợp những đoạn đường có nhiều BĐS giao dịch tại cụm 2 29

Bảng 3 1: Bảng tổng hợp về mẫu khảo sát 33

Bảng 3 2: Đơn giá công trình xây dựng mới 37

Bảng 3 3: Bảng phân cấp theo tuổi thọ nhà 37

Bảng 3 4: Đơn giá QSDĐ của BĐS 1 81

Bảng 3 13:Đơn giá QSDĐ của BĐS 10 87

Bảng 3 21: Thông tin tài sản giao dịch trên đường Phan Sào Nam 94

Bảng 3 22: Thông tin tài sản giao dịch trên đường Phan Văn Sửu 94

Bảng 3 23: Thông tin tài sản giao dịch trên đường Phổ Quang 94

Bảng 3 24: Thông tin tài sản trên đường Phú Hòa 95

Bảng 3 25: Thông tin tài sản trên đường Phú Lộc 95

Bảng 3 26: Thông tin tài sản trên đường Quách Văn Tuấn 95

Bảng 3 27: Thông tin tài sản giao dịch trên đường Quảng Hiền 96

Bảng 3 28: Thông tin tài sản trên đường Sầm Sơn 96

Bảng 3 29: Thông tin tài sản giao dịch trên đường Trung Lang 96

Bảng 3 30: Bảng phân tích BĐS 7 và BĐS 9 97

Bảng 3 33: Đơn giá QSDĐ trung bình của các tài sản giao dịch 100

Bảng 3 34: Bảng giá đất Nhà nước 101

Trang 8

Hình 2 1: Vị trí địa lý quận Tân Bình 21

Hình 2 2: Sơ đồ quy hoạch quận Tân Bình 26

Hình 3 1: Bảng báo giá (đơn giá xây dựng mới) 36

Hình 3 2: Sơ đồ đường đi của BĐS 1(STT 151.1) 39

Hình 3 3: Hình ảnh của BĐS 1 (STT151.1) 40

Hình 3 4: Sơ đồ đường đi của BĐS 2 (STT 151.2) 42

Hình 3 5: Hình ảnh của BĐS 2 (STT 151.2) 42

Hình 3 19: Hình ảnh của BĐS 9 (STT155.3) 60

Trang 9

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT i

DANH MỤC BẢNG BIỂU ii

DANH MỤC HÌNH ẢNH iii

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA VIỆC NGHIÊN CỨU GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 3

1.1 Bất động sản 3

1.1.1 Khái niệm 3

1.1.2 Thuộc tính của bất động sản 4

1.1.2.1 Tính bất động 4

1.1.2.2 Tính đa dạng (không đồng nhất) 4

1.1.2.3 Tính khan hiếm 4

1.1.2.4 Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài 4

1.1.3 Đặc trưng của bất động sản 5

1.1.3.1 Khả năng co giãn của cung bất động sản kém 5

1.1.3.2 Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao, khả năng chuyển hóa thành tiền kém linh hoạt 6

1.1.3.3 Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước 6

1.1.3.4 Giá cả bất động sản chịu sự tác động của môi trường xung quanh 6

1.2 Thị trường bất động sản 7

1.2.2 Phân loại thị trường bất động sản 7

1.2.2.1 Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước 7

1.2.2.2 Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường 7

1.2.2.3 Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường 8

1.2.2.4 Căn cứ vào tính chất giao dịch 8

1.2.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản 8

1.2.3.1 Không có thị trường trung tâm 8

1.2.3.2 Thị trường mang tính chất địa phương, nhất là thị trường nhà ở 8

Trang 10

bất động sản mà nội dung chủ yếu của nó là thị trường giao dịch các quyền và lợi

ích chứa đựng trong bất động sản 9

1.2.3.5 Quá trình giao dịch phức tạp 9

1.2.3.6 Thị trường bất động sản chi phối mạnh mẽ vào các ngành khác 9

1.2.3.7 Nhạy cảm với các biến động kinh tế - chính trị 10

1.2.3.8 Dễ bị phân khúc thị trường 10

1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường bất động sản 10

1.2.4.1 Nhóm các yếu tố liên quan đến giao dịch 10

1.2.4.2 Nhóm các yếu tố vĩ mô 10

1.2.4.3 Nhóm các yếu tố vi mô 11

1.3 Thẩm định giá bất động sản 13

1.3.1.1 Khái niệm về thẩm định giá 13

1.3.1.2 Khái niệm về thẩm định giá bất động sản 14

1.3.1.3 Các nguyên tắc chi phối trong thẩm định giá 14

1.3.2 Cơ sở giá trị trong thẩm định giá bất động sản 14

1.3.2.1 Cơ sở giá trị thị trường 14

1.3.2.2 Giá trị phi thị trường 14

1.3.3 Các cách tiếp cận trong thẩm định giá bất động sản 15

1.3.3.1 Cách tiếp cận thị trường 15

1.3.3.2 Cách tiếp cận từ chi phí 17

1.4 Kết luận 18

CHƯƠNG 2: GIỚI THIỆU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUẬN TÂN BÌNH 19

2.1 Giới thiệu khu vực 19

2.1.1 Lịch sử hình thành 19

2.1.2 Vị trí địa lý 20

2.1.3 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội 21

2.1.4 Thông tin quy hoạch quận Tân Bình 23

2.1.4.1 Quy hoạch chung 23

Trang 11

2.1.4.4 Bố trí công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp 25

2.1.4.5 Điều chỉnh và quy hoạch lộ giới đường giao thông 25

2.2 Thị trường bất động sản quận Tân Bình 26

2.2.1 Đánh giá chung 26

2.2.2 Đánh giá cụ thể từng khu vực 27

2.2.2.1 Thị trường bất động sản ở khu vực cụm 1 (Phường 15) 27

2.2.2.2 Thị trường bất động sản khu vực cụm 2 (phường 11, 12, 13 và 14) 28

2.2.2.3 Thị trường bất động sản khu vực cụm 3 (phường 6, 7, 8, 9 và 10) 29

2.2.2.4 Thị trường bất động sản khu vực cụm 4 (phường 1, 2, 3, 4 và 5) 30

2.3 Kết luận 32

CHƯƠNG 3: NGHIÊN CỨU ĐƠN GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI QUANH TÂN BÌNH, TP.HCM 33

3.1 Giới thiệu về mẫu khảo sát 33

3.1.1 Giới thiệu chung 33

3.1.2 Phương pháp thu thập thông tin 34

3.2 Mô tả chi tiết và xác định đơn giá QSDĐ của tài sản 35

3.2.1 Các thông tin quan trọng trong việc xác định giá trị QSDĐ của tài sản 35

3.2.1.1 Đơn giá công trình xây dựng mới 35

3.2.1.2 Phân cấp theo tuổi thọ nhà 37

3.2.1.3 Các công thức áp dụng 37

3.2.2 Mô tả chi tiết tài sản 38

3.2.2.1 Bất động sản 1: (STT 151.1 ) 38

3.2.2.2 Bất động sản 2: ( STT 151.2) 40

3.2.2.3 Bất động sản 3: (STT 151.3) 43

3.2.2.4 Bất động sản 4: (STT 154.1) 45

3.2.2.5 Bất động sản 5: (STT 154.2) 48

3.2.2.6 Bất động sản 6: (STT 154.3) 50

3.2.2.7 Bất động sản 7: (STT 155.1) 53

3.2.2.8 Bất động sản 8: (STT 155.2) 56

Trang 12

3.2.2.11 Bất động sản 11: (STT 157.1) 63

3.2.2.12 Bất động sản 12: (STT 158.1) 66

3.2.2.13 Bất động sản 13: (STT 159.1) 68

3.2.2.14 Bất đống sản 14: (STT 159.2) 71

3.2.2.15 Bất động sản 15: (STT 160.1) 73

3.2.2.16 Bất động sản 16: (STT 211.1) 76

3.2.2.17 Bất đống sản 17: (STT 211.2) 78

3.2.3 Xác định đơn giá QSDĐ của tài sản 81

3.2.3.1 Bất động sản 1: (STT 151.1) 81

3.2.3.2 Bất động sản 2: (STT 151.2) 81

3.2.3.3 Bất động sản 3: (STT 151.3) 82

3.2.3.4 Bất động sản 4: (STT 154.1) 83

3.2.3.5 Bất động sản 5: (STT 154.2) 84

3.2.3.6 Bất động sản 6: (STT 154.3) 84

3.2.3.7 Bất động sản 7: (STT 155.1) 85

3.2.3.8 Bất động sản 8: (STT 155.2) 86

3.2.3.9 Bất động sản 9: (STT 155.3) 87

3.2.3.10 Bất động sản 10: (STT 156.1) 87

3.2.3.11 Bất động sản 11: (STT 157.1) 88

3.2.3.12 Bất động sản 12: (STT 158.1) 89

3.2.3.13 Bất động sản 13: (STT 159.1) 90

3.2.3.14 Bất động sản 14: (STT 159.2) 90

3.2.3.15 Bất động sản 15: (STT 160.1) 91

3.2.3.16 Bất động sản 16: (STT 211.1) 92

3.2.3.17 Bất động sản 17: (STT 211.2) 93

3.3 Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá 93

3.3.1 Vị trí ảnh hưởng đến giá 97

3.3.2 Quy mô diện tích ảnh hưởng đến giá 98

Trang 13

3.4.1 Đơn giá QSDĐ trung bình 100

3.4.2 So sánh đơn giá QSDĐ trung bình so với đơn giá đất Nhà nước 101

KẾT LUẬN 103

TÀI LIỆU THAM KHẢO 105

Trang 14

LỜI MỞ ĐẦU

Lý do thực hiện đề tài

Trong nền kinh tế đang phát triển theo cơ chế thị trường định hướng Xã Hội Chủ Nghĩa của nước ta hiện nay, hoạt động thẩm định giá là một dịch vụ rất cần thiết đối với sự phát triển của nền kinh tế thị trường Thẩm định giá có vai trò quan trọng trong việc đưa ra kết quả tư vấn về giá cả, giá trị của tài sản giúp cho các chủ thể tài sản, các bên có liên quan và công chúng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đến mua bán, đầu tư, cho vay, thế chấp, bảo hiểm Trong những năm gần đây, thị trường BĐS đã có những khởi sắc và đang dần khởi sắc thể hiện qua lượng giao dịch BĐS ngày càng tăng Đồng thời do nền kinh tế đang phát triển, dân số ngày càng tăng, đời sống người dân cũng được nâng cao nên nhu cầu về BĐS của con người ngày càng cao Vì vậy, thẩm định giá đóng vai trò quan trọng và là một thành phần không thể thiếu

Nhận thức được tầm quan trọng, vai trò, xu hướng phát triển của hoạt động thẩm

định giá, tôi xin chọn đề tài: “Nghiên cứu giá thị trường bất động sản tại quận Tân

Bình, TP.Hồ Chính Minh từ tháng 3/2016 đến tháng 3/2016” để nhận xét, đánh giá

và đưa ra những đề xuất về thị trường BĐS hiện nay

Mục tiêu nghiên cứu

Rèn luyện kỹ năng thu thập thông tin trên thị trường BĐS Hệ thống lại kiến thức của môn học thẩm định giá căn bản, thẩm định giá BĐS, bước đầu vận dụng những kiến thức đã học để phân tích, đánh giá tài sản thực tế Giúp sinh viên làm quen với các phương pháp nghiên cứu khoa học, phương pháp thu thập thông tin giao dihcj

về BĐS và vận dụng thực hiện đề tài nghiên cứu trong phạm vi hẹp nhằm phân tích đánh giá, xử lý thông tin chính xác hiệu quả

Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

Nghiên cứu đơn giá QSDĐ trên thị trường tại các tuyến đường nội bộ khu vực quận Tân Bình

Thời gian nghiên cứu

Từ ngày 070/3/2016 đến ngày 24/04/2016 chia làm 2 giai đoạn, trong đó:

Trang 15

Giai đoạn 1: Thu thập thông tin từ ngày 07/03/2016 đến ngày 19/03/2016

Giai đoạn 2: Viết đề án từ 21/03/2016 đến ngày 24/04/2016

Câu hỏi nghiên cứu

Câu hỏi đặt ra cho đề tài nghiên cứu này là: để có thể có được thông tin về các BĐS đang giao dịch trên thị trường ta đã dùng các phương pháp thu thập thông tin nào?;

Kỹ năng phân tích thông tin được áp dụng như thế nào?; Kiến thức được áp dụng trong đề tài để xác định đơn giá QSDĐ bao gồm những kiến thức nào?; Giá trị của BĐS được hình thành như thế nào?; Nhân tố nào là nhân tố có ảnh hưởng quan trọng đến đơn giá QSDĐ của tài sản?

Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu bao gồm các phương pháp định tính và định lượng Trong

đề tài này, tôi sẽ áp dụng các phương pháp định tính để tiến hành nghiên cứu cho đề tài của mình bằng các tiến hành quan sát, thu thập các dữ liệu từ thực tiễn, ghi chép các mẫu quan sát, phân tích của dữ liệu tìm được để đưa ra kết quả cuối cùng

Bố cục đề tài

Đề tài nghiên cứu của tôi được chia làm ba phần:

Chương 1: Cơ sở lý thuyết của việc nghiên cứu giá thị trường bất động sản

Chương 2: Giới thiệu thị trường bất động sản quận Tân Bình

Chương 3: Nghiên cứu đơn giá quyền sử dụng đất tại quận Tân Bình

Trang 16

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA VIỆC NGHIÊN CỨU GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Bất động sản

1.1.1 Khái niệm

Cho đến nay, hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ La

Mã, tức là phân loại tài sản thành “Bất động sản” và “Động sản” Như vậy Bất động sản là tài sản vô cùng quan trọng trong thế giới, tài sản được định nghĩa là đất đai và những gì do thiên nhiên và con người tạo ra gắn liền với đất Đó là những vật hữu hình có thể nhìn thấy và sờ mó được, nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất Do tính chất quan trọng của bất động sản nên luật ở mỗi quốc gia quy định những điểm

cơ bản để phân biệt giữa bất động sản và động sản

Theo khoản 1 Điều 107 Bộ Luật Dân sự năm 2015 của Việt Nam, bất động sản được bao gồm: (1) Đất đai; (2) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; (3) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; (4) Tài sản khác theo quy định của pháp luật (Bộ luật dân sự 2015: thuvienphapluat.vn, 2015)

Thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá bất động sản được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền với đất đai, bao gồm: (1) Đất trống, ruộng, vườn, đồng cỏ, bãi chăn nuôi gia súc, đất rừng; (2) Hầm mỏ; (3) Nhà ở: căn hộ riêng lẻ (nhà ở riêng lẻ, nhà ở liên kế, biệt thự), căn hộ chung cư; (4) Các công trình xây dựng phục vụ sản xuất nông nghiệp: đê điều, công trình thủy lợi, trạm trại ươm giống, chăn nuôi, nông, lâm trường, trang trại, ; (5) Các công trình xây dựng phục vụ sản xuất công nghiệp: nhà xưởng sản xuất; kho; các công trình phụ trợ; (6) Các công trình xây dựng phục vụ thương mại, dịch vụ: cửa hàng, chợ, siêu thị, trung tâm thương mại, khách sạn, nhà hàng, cao ốc văn phòng, ngân hàng, resort, ; (7) Các công trình giao thông: cầu, đường, hầm, cảng, bến, bãi, sân bay, ga, ; (8) Các công trình xây dựng khác: trụ sở làm việc của cơ quan công quyền, bệnh viện, trường học, trung tâm thể dục thể thao, công viên, ( ThS.Nguyễn Thế Phượng, 2011)

Trang 17

1.1.2.3 Tính khan hiếm

Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số Nhu cầu đất đai và nhà ở của con người có xu hướng ngày càng tăng lên và vượt quá mức so với sự tăng lên của đất đia hữu dụng nên luôn tồn tại sự khan hiếm trên thị trường bất động sản, dẫn đến giá đất có xu hướng ngày càng tăng và giá bất động sản có xu hướng ngày càng tăng lên Ngoài ra sự khan hiếm của một loại hình bất động sản nào đó trong từng thời kỳ nhất định cũng chỉ mang tính chất tương đối và nhất thời

1.1.2.4 Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài

Đất đai cùng các công trình trên đất thường có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài Cuộc sống của con người luôn gắn liền với bất động sản nên việc xây dựng, cải tạo thường có mục đích sử dụng hàng chục, hàng trăm năm Tính hữu dụng của đất đai cùng những công trình trên đất luôn được cải tạo và bồi đắp nên bất động sản có đời sống kinh tế dài Nhìn chung sự tồn tại của bất động sản là lâu dài so với các loại tài sản, hàng hóa khác: đối với các công trình xây dựng trên đất, sự tồn tại có khi là hàng trăm năm: đối với đất đai sự tồn tại hầu như là vĩnh viễn

Trang 18

1.1.3 Đặc trưng của bất động sản

1.1.3.1 Khả năng co giãn của cung bất động sản kém

Tính khan hiếm của bất động sản tạo nên sự kém co giãn của cung bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số và sự biến động của giá cả Khả năng kém co giãn này thể hiện ở các mặt sau:

Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định: Có thể nói tổng cung đất đai là cố định kể

cả trong ngắn hạn và dài hạn Tuy nhiên điều này không phải đúng hoàn toàn, chẳng hạn như ở Hà Lan có thể khai hoang một vài vùng quanh biển, hay Nhật Bản đã lấn biển để xây phi trường, hoặc như ở Kiên Giang (Việt Nam) có thể lấn biển để xây khu dân cư mới, nhưng đây là các trường hợp đặc biệt và không thể thực hiện đại trà

Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn: Đặc điểm tự nhiên của chất đất tại các vùng đất cụ thể được hình thành từ tự nhiên qua quá trình hằng triệu năm và do tính bất động của đất đai nên diện tích đất phù hợp cho việc sản xuất các loại nông sản cụ thể là có giới hạn

Bên cạnh các hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có các hạn chế về mặt quy hoạch

sử dụng đất và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất: Do tính chất quan trọng của đất đai

về mặt kinh tế, chính trị, xã hội của đất nước nên việc sử dụng đất cho từng mục đích của từng thời kì luôn luôn được Nhà nước quan tâm quản lý chặt chẽ thông qua việc quy hoạch sử dụng đất phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội tại từng địa phương cũng như cả nước Người sở hữu hay người sử dụng đất không được tùy tiện thay đổi mục đích sử dụng đất trái quy hoạch

Các quy định của Nhà nước về mật độ xây dựng, tầng cao cho phép trong xây dựng tại các địa điểm cụ thể nhằm đảm bảo môi trường sống, sự an toàn và cảnh quan đô thị cũng góp phần làm cung bất động sản kém co giãn so với sự biến đổi của giá cả Đặc điểm và yêu cầu đảm bảo chất lượng của quá trình thi công xây dựng công trình cũng tác động làm cho cung bất động sản kém co giãn so với biến đổi của giá

cả

Trang 19

Ngoài ra, ở nước ta theo quy định của pháp luật: đất đai thuộc sở hữu của toàn dân

do nhà nước đại diện làm chủ sở hữu, người sử dụng đất không được phép tự định đoạt mục đích sử dụng đất, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép chính quyền

Cộng thêm sự phức tạp trong thủ tục hành chính về đất đai và đầu tư xây dựng làm cho quá trình hình thành và đưa bất động sản, đặc biệt là bất động sản cư trú ra thị trường rất lâu (thông thường trên 3 năm), đã góp phần đáng kể vào việc kém co giãn của cung bất động sản so với sự thay đổi của giá cả

Do đặc điểm này nên khi giá cả bất động sản biến động do sự thiếu hụt cung thì sự biến động rất mạnh và kéo dài ở nước ta

1.1.3.2 Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao, khả năng chuyển hóa thành tiền kém linh hoạt

Bất động sản là tài sản quan trọng có giá trị cao đối với chủ sở hữu nên mọi giao dịch liên quan đến bất động sản đều phải được cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét về mặt vật chất và pháp lý Mặc khác thời gian mua bán cũng tùy thuộc vào thời gian của thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định của pháp luật

Vì vậy thời gian mua bán giao dịch dài, chi phí mua bán, giao dịch cao, dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt của bất động sản kém linh hoạt Hay nói cách khác, tính thanh khoản của bất động sản kém, rủi ro trong kinh doanh bất động sản cao, đòi hỏi tỷ suất lợi nhuận trong kinh doanh bất động sản cao

1.1.3.3 Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước

Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liền với đời sống sinh hoạt của nhân dân Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hưởng đến đời sống kinh

tế chính trị của quốc gia đó nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển đổi bất động sản

1.1.3.4 Giá cả bất động sản chịu sự tác động của môi trường xung quanh

Đây là điều khác biệt lớn giữa bất động sản và các tài sản, hàng hóa khác Đối với các loại tài sản hàng hóa khác, giá cả của chúng chỉ phụ thuộc vào bản thân chúng

và nhu cầu tiêu dùng chứ không phụ thuộc vào môi trường xung quanh Riêng đối

Trang 20

với bất động sản giá trị, giá cả của chúng phụ thuộc lớn vào môi trường xung quanh Do tính bất động không di dời được của đất đai nên môi trường xung quanh bao gồm môi trường tự nhiên, môi trường kinh doanh và môi trường xã hội tác động

và góp phần lớn vào việc tạo ra tính hữu dụng và khả năng sinh lợi của bất động sản

Khái niệm thị trường chỉ ra rằng bất động sản có thể được mua bán giữa người mua

và người bán mà không có sự hạn chế nào trong hoạt động của họ Mỗi bên đều rất nhạy cảm trước quan hệ cung cầu và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc định giá cũng như khả năng, kiến thức nắm bắt về tính hữu dụng của bất động sản

Thị trường bất động sản có thể là địa phương, quốc gia hay quốc tế

1.2.2 Phân loại thị trường bất động sản

1.2.2.1 Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước

Thị trường chính thức: bao gồm các giao dịch Nhà nước có thể kiểm sát được, như giao dịch ở các trung tâm đấu giá, các ngân hàng, công ty cho thuê tài chính, các khách sạn, các công ty kinh doanh đại ốc

Thị trường phi chính thức: giao dịch về BĐS không tiến hành các thủ tục có tính pháp lý như: mua bán trao tay, cam kết bằng giấy tờ nhận nợ

1.2.2.2 Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường

(1)Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, loại thị trường này còn gọi là thị trường đất đai; thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê; (2)Thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS

Trang 21

1.2.2.3 Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường

(1)Thị trường đất đai; (2)Thị trường nhà ở; (3)Thị trường bất động sản công nghiệp; (4)Thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở; (5)Thị trường BĐS dùng trong dịch vụ

1.2.2.4 Căn cứ vào tính chất giao dịch

(1)Thị trường mua bán BĐS; (2)Thị trường thuê và cho thuê BĐS; (3)Thị trường giao dịch các BĐS dùng để thế chấp, bảo hiểm

1.2.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản

1.2.3.1 Không có thị trường trung tâm

Đối với thị trường bất động sản thì không có địa điểm cho thị trường chính thức Việc mua bán bất động sản thường thông qua các đơn vị kinh doanh bất động sản bằng sự liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu ( mua hoặc bán ), hoặc người mua tìm đến trực tiếp thương lượng với người bán thông qua lời rao bán trên báo chí, phổ biến hơn cả là thông qua những người môi giới ( cò nhà đất ) hoặc sàn giao dịch bất động sản

Do không có thị trường trung tâm làm cho thông tin về thị trường rất khó thu thập,

độ tin cậy kém, đặc biệt là ở các thị trường mới phát triển tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị trường

1.2.3.2 Thị trường mang tính chất địa phương, nhất là thị trường nhà ở

Đặc tính của đất đai là bền vững, không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi Sự khan hiếm đất ở khu vực này không thể được đáp ứng bằng sự thừa thãi đất ở địa phương khác Hơn nữa bất động sản, nhất là nhà ở thường mang tính chất truyền thống địa phương của người sử dụng từ hình dáng, cấu trúc lẫn tập quán của người dân nên thị trường bất động sản mang đậm tính chất địa phương

1.2.3.3 Thị trường cạnh tranh kém hoàn hảo

Do tính khan hiếm của đất đai, khả năng co giãn của bất động sản kém nên thị trường bất động sản cạnh tranh kém hoàn hảo hơn hàng hóa thông dụng khác, biến động của giá đất thường mạnh mẽ hơn biến động của giá cả hàng hóa thông thường,

Trang 22

đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặc biệt là trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Sự thiếu thông tin cần thiết cho các giao dịch cũng góp phần tạo nên sự không hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường bất động sản Đa số các giao dịch trong thị trường bất động sản được tiến hành riêng rẽ và giá cả được giữ bí mật giữa người mua và người bán nên các thông tin có nắm bắt được hoặc bị tiết lộ cũng bị hạn chế

vì thiếu các thông tin chi tiết như diện tích, tình trạng sỡ hữu, điều kiện giao dịch

1.2.3.4 Thị trường bất động sản không phải chỉ là thị trường giao dịch bản thân bất động sản mà nội dung chủ yếu của nó là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản

Đối tượng giao dịch chủ yếu trên thị trường bất động sản là quyền tài sản bất động sản, tức là các quyền và lợi ích nảy sinh từ quyền sở hữu bất động sản Cái mà người mua và người bán trao đổi trên thị trường chủ yếu không phải là thực thể vật chất của bất động sản mà chính là tổng thể các quyền và lợi ích hoặc một nhóm quyền hay một quyền

1.2.3.6 Thị trường bất động sản chi phối mạnh mẽ vào các ngành khác

Hàng hóa bất động sản có liên quan trực tiếp đến tích lũy tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào quan trọng hàng đầu của các ngành sản xuất kinh doanh Việc khai thông thị trường bất động sản sẽ tạo điều kiện thuận lợi không chỉ cho các nhà kinh doanh bất động sản mà cho các ngành sản xuất kinh doanh có thể đưa bất động sản tích lũy tham gia vào hoạt động kinh tế

Trang 23

1.2.3.7 Nhạy cảm với các biến động kinh tế - chính trị

Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng trực tiếp của tình hình phát triển kinh tế, lạm phát, các chủ trương chính sách của Nhà nước liên quan đến bất động sản, đến phát triển kinh tế, xã hội, sự biến động trong thu nhập dân cư

1.2.3.8 Dễ bị phân khúc thị trường

Do mục đích sử dụng bất động sản rất đa dạng, bên cạnh đó cung cầu bất động sản

ở từng địa phương khác nhau cũng khác nhau, nên thị trường bất động sản là thị trường đa phân khúc Thị trường trong từng phân khúc ở cùng một thời điểm cũng

có thể khác nhau Vì vậy trong thẩm định giá bất động sản, thẩm định viên cần phải xem xét, đánh giá kỹ phân khúc thị trường của bất động sản cần thẩm định giá

1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường bất động sản

1.2.4.1 Nhóm các yếu tố liên quan đến giao dịch

Mối liên hệ giữa các bên trong giao dịch: chỉ khi người mua và người bán thực hiện

việc giao dịch theo mục đích hợp lý và khách quan thì mới được coi là chứng cứ thị trường

Các điều khoản giao dịch: các điều khoản bán khác nhau sẽ dẫn đến giá bán khác

nhau, do vậy thẩm định viên phải xem xét kỹ các điều khoản bán để xác định chứng

cứ thị trường

Các điều kiện thị trường: thị trường bình thường là khi cung cầu cân bằng và mức

giá không phản ánh sự khan hiếm của cung hay cầu Giao dịch đã thực hiện là giao dịch chín muồi, có thông tin tốt và đáp ứng yêu cầu của giá trị thị trường thì khi đó giá của bất động sản giao dịch mới được xem là chứng cứ giá trị thị trường

Một bất động sản có giá trị phải có một số đặc tính sau: (1)Tính hữu ích; (2)Tính khan hiếm; (3)Có nhu cầu; (4)Có thể chuyển giao được

1.2.4.2 Nhóm các yếu tố vĩ mô

Chính sách của Nhà nước: các chính sách của nhà nước tác động rất lớn trực tiếp đến

giá bất động sản thể hiện trên các mặt chủ yếu sau:

Trang 24

Nhà nước ban hành các qui định về quyền sở hữu, thuê đất sử dụng, chuyển nhượng bất động sản, sự thay đổi các qui định này trong từng thời kỳ sẽ tác động đến giá bất động sản trên thị trường

Nhà nước qui định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến việc sử dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất) các chính sách này ảnh hưởng trực tiếp đến đến giá bất động sản

Nhà nước hoạch định công bố qui hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu vực Đây

là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng đến giá bất động sản trên thị trường

Cung cầu bất động sản: cũng giống như bất cứ hàng hoá dịch vụ nào khác, giá bất

động sản trên thị trường là giá cân bằng giữa cung và cầu

Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu: Sự tăng trưởng về dân số, các nhu cầu phát triển tăng trưởng dân; Thu nhập; Đô thị hoá; Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng Các yếu tố ảnh hưởng đến cung: Phát triển kinh tế tốc độ tăng trưởng của cung bất động sản tỷ lệ thuận với sự phát triển kinh tế; Sự phát triển của kết cấu hạ tầng nhờ

có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng, mà điều kiện tiếp cận của đất đai của một khu vực trở nên dễ dàng hơn nên thu hút đầu vào kinh doanh bất động sản ở các vùng này; Sự tham gia của nhà nước thể hiện trên 2 khía cạnh chủ yếu:Quy hoạch, Nhà nước trực tiếp bán bất động sản thuộc sở hữu nhà nước ra thị trường hoặc tăng vốn đầu tư cho các công ty kinh doanh bất động sản của nhà nước tạo ra nguồn hàng hóa trên thị trường bất động sản

1.2.4.3 Nhóm các yếu tố vi mô

Các yếu tố tâm lý xã hội: Các yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội Phương

Đông, nó cũng có tác động đến giá bất động sản trên thị trường Đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, phong thủy cũng tác động phần nào đến giá trị bất động sản Chẳng hạn, nếu ta mua một ngôi nhà tóp hậu thì chắc chắn giá trị sẽ thấp hơn nhiều

so với nhà nở hậu vì người dân cho rằng nở hậu sẽ làm ăn phát đạt hơn

Chi phí: Là toàn bộ phí tổn mà người đang sử dụng phải bỏ ra để tạo lập hoặc để có

quyền sở hữu bất động sản, đây là yếu tố quan trọng mà nhà Thẩm định giá phải xem xét khi thẩm định giá bất động sản Thông thường chi phí quyết định giá trị bất

Trang 25

động sản, tuy nhiên không phải bất cứ chi phí nào cũng tạo nên giá trị bất động sản trên thị trường mà có khi còn có tác động ngược lại

Sự hữu dụng: Xét về mục đích sử dụng một bất động sản một bất động sản có khả

năng dùng để ở, để kinh doanh hoặc có thể kết hợp cả hai mục đích Nhìn chung, một bất động sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích thì sẽ thuận lợi trong việc bán và do đó sẽ có giá bán tốt hơn Xét về tính năng hiệu quả của một bất động sản có thể sử dụng ngay có giá trị hơn một bất động sản phải tốn chi phí và thời gian sửa chữa để có thể sử dụng được Do vậy khi Thẩm định giá bất động sản cần chú ý đến đặc điểm của vật kiến trúc và tài sản khác gắn liền với đất

Các yếu tố vật chất.:

Địa điểm ảnh hưởng rất lớn đến giá trị bất động sản, khả năng sinh lợi của địa điểm càng cao thì giá trị bất động sản càng cao, bất động sản có vị trí thuận lợi trong sinh hoạt và kinh tế (gần chợ, trường học, gần nơi cung ứng các tiện ích cho sinh hoạt và kinh doanh) thì khả năng sinh lợi lớn và có giá trị cao

Hình dáng lô đất: Những lô đất có vuông vắn, nở hậu thì giá trị hơn những lô đất có hình dáng méo mó, tóp hậu ở cùng địa điểm; những lô đất có bề mặt tiếp giáp với đường phố rộng thì có giá trị hơn, lô đất có bề mặt tiếp giáp với đường phố hẹp quá sâu

Quy mô kích thước của lô đất: những lô đất có quy mô kích thước phức tạp với mục đích sử dụng thì giá trị cao hơn là đất có giá trị quy mô kích thước không phù hợp với mục đích sử dụng ở cùng địa điểm

Môi trường: môi trường chung quanh có tác động đến giá cả bất động sản Nếu môi trường tốt sẽ làm bất động sản có giá trị cao còn ngược lại làm giảm giá trị bất động sản

( ThS.Nguyễn Thế Phượng, 2011)

Trang 26

1.3 Thẩm định giá bất động sản

1.3.1 Khái niệm

1.3.1.1 Khái niệm về thẩm định giá

Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh” Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ, trong điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp.”

Theo Pháp lệnh của Ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-UBTV QH 10 ngày 10/05/2002 về giá: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.” (Pháp lệnh giá: moj.gov.vn, 2002)

Theo Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012: “Thẩm định giá là việc cơ quan,

tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trượng tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.”

(Luật giá: chinhphu.vn, 2012) Nhìn chung các khái niệm trên đây khi đề cập đến thẩm định giá đều có chung một

số yếu tố là: Sự ước tính giá trị của tài sản; Tính bằng tiền; Theo yêu cầu, mục đích nhất định; Ở địa điểm, thời điểm, thời gian cụ thể; Trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của thị trường hoặc phi thị trường

Do vậy, chúng ta có thể hiểu khái niệm về thẩm định giá như sau:“Thẩm định giá là một khoa học và nghệ thuật về ước tính giá trị của tài sản/quyền tài sản bằng hình thái tiền tề tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn quốc tế hoặc quốc gia” ( ThS.Nguyễn Thế Phượng, 2011)

Trang 27

1.3.1.2 Khái niệm về thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền tài sản bất động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ,trong những điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp

Thẩm định giá bất động sản có vai trò và vị trí quan trọng trong hoạt động thẩm định giá trên toàn thế giới cũng như nước ta hiện nay Điều này được thể hiện ở điểm khối lượng và giá trị thẩm định giá bất động sản chiếm phần lớn trong thẩm định giá tài sản Thẩm định giá bất động sản là nền tảng cho việc phát triển thị trường tài sản và tài chính toàn cầu ( ThS.Nguyễn Thế Phượng, 2011)

1.3.1.3 Các nguyên tắc chi phối trong thẩm định giá

Căn cứ theo thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính, hệ thông tiêu chuẩn TĐG Việt Nam, tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 04 (Ký hiệu: TĐGVN 04) ta có 11 nguyên tắc chi phối trong TĐG sau: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất; Nguyên tắc cung - cầu; Nguyên tắc thay đổi; Nguyên tắc thay thế;Nguyên tắc cân bằng; Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm; Nguyên tắc phân phối thu nhập; Nguyến tắc đóng góp; Nguyên tắc phù hợp: Nguyên tắc cạnh tranh; Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

1.3.2 Cơ sở giá trị trong thẩm định giá bất động sản

1.3.2.1 Cơ sở giá trị thị trường

Căn cứ theo thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính, hệ thông tiêu chuẩn TĐG Việt Nam, tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 02 (Ký hiệu: TĐGVN 02) ta có khái niệm về giá trị thị trường như sau:

“Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc”

1.3.2.2 Giá trị phi thị trường

Căn cứ theo thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính, hệ thống tiêu chuẩn TĐG Việt Nam, tiêu chuẩn TĐG Việt

Trang 28

Nam số 03 (Ký hiệu: TĐGVN 03) ta có khái niệm về giá trị phi thị trường như sau:

“Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của một tài sản tại thời điểm, địa điểm

thẩm định giá, không phản ánh giá trị thị trường mà căn cứ vào đặc điểm kinh tế -

kỹ thuật, chức năng, công dụng của tài sản, những lợi ích mà tài sản mang lại trong quá trình sử dụng, giá trị đối với một số người mua đặc biệt, giá trị khi giao dịch trong điều kiện hạn chế, giá trị đối với một số mục đích thẩm định giá đặc biệt và các giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác Giá trị phi thị trường bao gồm: giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị để tính thuế hoặc các giá trị khác”

(Thông tư 158/2014/TT-BTC: thuvienphapluat.vn, 2014)

1.3.3 Các cách tiếp cận trong thẩm định giá bất động sản

1.3.3.1 Cách tiếp cận thị trường

Căn cứ theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính, hệ thồng tiêu chuẩn TĐG Việt Nam, tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 08 (Ký hiệu: TĐGVN 08), ta hiểu về cách tiếp cận thị trường như sau:

Cách tiếp cận từ thị trường có thể được sử dụng để xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Để xác định giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận thị trường cần phản ánh được quan điểm của các đối tượng thông thường tham gia thị trường tài sản thẩm định giá, căn cứ vào mức giá giao dịch của các tài sản so sánh sau khi đã đều chỉnh mức độ tác động đến giá của các yếu tố khác biệt Giá trị của tài sản thẩm định giá cần được ước lượng, đánh giá trên cơ sở nhu cầu của đối tượng thông thường tham gia thị trường tài sản thẩm định, không dựa trên các đặc điểm đặc biệt chỉ có giá trị đối với một số cá biệt đối tượng tham gia thị trường tài sản thẩm định giá

Phạm vi điều chỉnh: Tiêu chuẩn này quy định và hướng dẫn thực hiện cách tiếp cận

từ thị trường trong quá trính thẩm định giá tài sản

Đối tượng áp dụng: Thẩm định viên về giá hành nghề (sâu đây gọi chung là thẩm

định viên), doanh nghiệp thẩm định giá, các tổ chức và cá nhân khác thực hiện hoạt

Trang 29

động thẩm định giá theo quy định của Luật Giá và các quy định khác của pháp luật

có liên quan

Các bước tiến hành:

Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản thẩm định giá và xác định giá trị thị trường

hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá, bao gồm: Xác định các đặc điểm

cơ bản về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị tài sản thâm rđịnh giá tại thời điểm thẩm định giá; xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá; xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá; xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá; xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá, bao gồm việc lập kế hoạch thẩm định giá

nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộ cuộc thẩm định giá

Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin: các nguồn thông tin thu thập, phục vụ

cho quá trình thẩm định giá bao gồm: thông tin do khách hàng cung cấp; thông tin

từ kết quả khảo sát thực tế; thông tin từ các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường; thông tin trên các phương tiện truyền thông của địa phương, trung ương và các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ sở hữu, về các đặc tính kinh tế - kỹ thuật của tài sản,

về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vung miền có liên quan đến tài sản Thông tin được ưu tiên thu thập từ két quả các giao dịch thành công trên thị trường Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giao dịch tài sản và dực trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của tài sản dã giao dịch thành công trên thị trường, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thập thông tin trong báo cáo thẩm định giá

Bước 4: Phân tích thông tin: là quá trình phân tích toàn bộ các thông tin thu thập

được liên quan đến tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kết quả thẩm định giá cuối cùng Yêu cầu khi phân tích thông

Trang 30

tin: phân tích, so sánh để rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những lợi thế và những điểm bất lợi của tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh

Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá: mức giá chỉ dẫn của các tài sản

so sánh được xác định trên cơ sở mức giá của các tài sản so sánh sau khi điều chỉnh chênh lệch do khác biệt về các yếu tố só sánh

Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho

khách hàng, các bên liên quan

1.3.3.2 Cách tiếp cận từ chi phí

Căn cứ theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính, hệ thồng tiêu chuẩn TĐG Việt Nam, tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 09 (Ký hiệu: TĐGVN 09), ta hiểu về cách tiếp cận từ chi phí như sau:

Cách tiếp cận từ chi phí có thể sử dụng để xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo

cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường Để xác định giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận chi phí cần phản ảnh được quan điểm của đối tượng thông thường tham gia thị trường tài sản thẩm định giá Để xác định giá trị phi thị trường, việc áp dụng cách cận chi phí cần phản ánh được các đặc điểm đặc thù của đối tượng sử dụng đặc biệt, đặc điểm đặc biệt hoặc tính năng sử dụng đặc biệt của tài sản thẩm định giá

Phạm vi điều chỉnh: Tiêu chuẩn này quy định và hướng dẫn thực hiện cách tiếp cận

từ chi phí trong quá trình thẩm định giá đối với tất cả các loại tài sản Trong trường hợp có Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam áp dụng riêng cho một nhóm tài sản cụ

thể thì áp dụng tiêu chuẩn thẩm định giá riêng đó

Đối tượng áp dụng: Thẩm định viên về giá hành nghề (sau đây gọi chung là thẩm

định viên), doanh nghiệp thẩm định giá, các tổ chức và cá nhân khác thực hiện hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật Giá và các quy định khác của pháp luật

có liên quan

Các bước tiến hành

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất trong tổng giá trị bất động sản Giá trị của

đất cần được xác định trên cơ sở mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất có tính

Trang 31

đến mục đích sử dụng đất hợp pháp và tại thời điểm thẩm định giá Các giả thiết, điều kiện tính toán, cần được áp dụng thống nhất đối với tất cả các bộ phận cấu thành bất động sản thẩm định giá như đất đai, nhà xưởng, máy, thiết bị,

Bước 2: Ước tính các chi phí tái tạo, chi phí thay thế công trình xây dựng hiện có Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính tổng giá trị hao mòn của công trình xây

dựng hiện có

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách lấy tổng chi phí xây

dựng công trình bước 2 trừ (-) giá trị hao mòn đã tính bước 3

Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản thẩm định giá bằng cách lấy giá trị của

đất bước 1 cộng (+) giá trị ước tính của công trình xây dựng bước 4

(Thông tư 126/2015/TT-BTC: thuvienphapluat.vn, 2015)

1.4 Kết luận

Trong chương 1, tôi đã trình bày khái quát các lý thuyết cơ bản về BĐS, thị trường BĐS và các lý thuyết trong thẩm định giá BĐS để làm cơ sở cho bài nghiên cứu của mình Từ các cơ sở lý thuyết tôi đã trình bày, tôi sẽ áp dụng một số lý thuyết như: lý thuyết về thị trường BĐS để tiến hành tìm hiểu phân tích về thị trường BĐS tại quận Tân Bình; phương pháp tiếp cận chi phí để xác định đơn giá QSDĐ; lý thuyết

về các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS để tôi có thể xác định được nhân tố nào là nhân tố quan trọng ảnh hưởng nhiều nhất đến đơn giá QSDĐ của các tài sản tôi đã thu thập được trên địa bàn quận Tân Bình, TP.HCM

Trang 32

CHƯƠNG 2: GIỚI THIỆU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUẬN TÂN BÌNH

2.1 Giới thiệu khu vực

2.1.1 Lịch sử hình thành

Quận Tân Bình (xưa là huyện Tân Bình) là cái tên do Nguyễn Hữu Cảnh đặt cho vùng đất phương Nam mới khai phá theo địa danh quê quán của ông là phủ Tân Bình Lúc đó, nơi này là huyện duy nhất của dinh Phiên Trấn, phủ Gia Định Một thời gian sau đó được nâng lên thành phủ thuộc trấn Phiên An.Nam 1836, phủ Tân Bình trở thành vùng đất của tỉnh Gia Định bao gồm 03 huyện với 18 tổng, 365 thôn Đến năm 1868, sau khi chiếm được toàn bộ Nam Kỳ, chính quyền thực dân Pháp đã bãi bỏ các đơn vị chính phủ, huyện, phân chia lại toàn bộ cõi Nam kỳ Như vậy, phủ Tân Bình lúc bấy giờ cùng với các huyện trực thuộc đã bị bãi bỏ hoàn toàn Mãi đến ngày 1 tháng 11 năm 1911, tỉnh Gia Định chia thành bốn quận: Thủ Đức, Nhà Bè,

Gò Vấp và Hóc Môn Lúc này, vùng đất Tân Bình ngày nay khi đó thuộc về tổng Dương Hòa Thượng, quận Gò vấp Vào những năm 1930, làng Tân Sơn Nhứt (nay được gọi là Tân Sơn Nhất) khi đó thuộc quận Gò Vấp đã không còn sau khi thực dân Pháp đuổi dân chiếm đất để xây dựng sân bay Tân Sơn Nhứt ngày 11 tháng 5 năm 1994, sau khi toàn quyền Đông Dương ký nghị định tách một số vùng của tỉnh Gia Định để lập tỉnh Tân bình, tỉnh lỵ Tân bình đặt tại làng Phú nhuận Nơi đây chỉ

có duy nhất quận Châu Thành lập ngày 19 tháng 09 năm 1944, không có tổng trực thuộc, được chia ra làm ba khu vực quản lý: Gia Định, Thủ Thiêm và Nhà Bè Tỉnh Tân Bình tồn tại đến tháng 8 năm 1945 thì giải thể

Cứ như vậy đến ngày 29 tháng 04 năm 1957, chính phủ Việt Nam Cộng hòa ban hành Nghị định 138-BNV/HC/NĐ ấn định địa giới tỉnh Gia Định gồm 6 quận, trong

đó tăng thêm 2 quận là Bình Chánh và Tân Bình Đến ngày 29 tháng 02 năm 1960, sáp nhập xã Tân Hòa thuộc tổng suy nhất là Dương Hòa Thượng, quận Tân Bình và

xã Vĩnh Lộc cùng một tổng Cho đến ngày 29 tháng 04 năm 1975, quận Tân Bình

có 07 xã trực thuộc: Bình Hưng hòa, Phú Thọ Hòa, tân Phú, Tân Sơn Hòa, Tân Sơn Nhì và Vĩnh Lộc Đến ngày 30 tháng 04 năm 1975, sau khi Chính phủ Cách mạng

Trang 33

lâm thời Cộng hòa Miền Nam Việt Nam tiếp quản Đô thành sài Gòn và các vùng lân cận, ngày 03 tháng 05 năm 1975 thành phố Sài Gòn – Gia Định được thành lập Theo nghị quyết ngày 09 tháng 05 năm 1975 của Ban Chấp hành Đảng Lao động Việt Nam thành phố Sài Gòn – Gia Định, quận tân bình cũ bị giải thể Ngày 20 thắng 05 năm 1976, tổ chức hành chánh thành phố Sài Gòn – Gia Định được sắp xếp lần hai (theo quyết định số 301/UB ngày 20 tháng 05 năm 1976 của Ủy ban Nhân dân Cách mạng thành phố sài Gòn – Gia Định) Theo đó, vẫn giữ nguyên quận Phú Nhuận, đồng thời giải thể các quận Tân Sơn Hòa và Tân Sơn Nhì để tài lập quận Tân Bình Như vậy quận tân Bình lúc này được tái lập trên cơ sở sáp nhập quận Tân Sơn hòa và quận Tân Sơn Nhì cũ Ngoài ra, các phường cũ đều giải thể, lập các phường mới có diện tích, dân số nhỏ hơn và mang tên số Quận Tân bình có

28 phường, đánh sô từ 1 đến 28 Ngày 02 tháng 07 năm 1976, Quốc hộ nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa VI, kỳ họp thứ 1 chính thức đổi tên thành phố Sài Gòn – Gia Định thành thành phố Hồ Chí Minh Ngày 22 tháng 6 năm 1977, quận Tân Bình giải thể hai phường; 27 và 28, địa bàn hai phường giải thể nhập vào các phường kế cận; số lượng phường trực thuộc quận còn 26 Ngày 27 tháng 08 năm 1988, theo quyết định số 136-HĐBT của Hội đồng Bộ trưởng, quận tân Bình giả thể 26 phường hiện hữu, thây thế bằng 20 phường mới, đánh số từ 1 đến 20 Ngày 05 tháng 11 nă 2003, Chính phủ Việt Nam ban hành Nghị định số 130/2003/NĐ-CP về việc điều chỉnh đạ giới hành chính Tân Bình để thành lập quận Tân phú và các phường trực thuộc quận Tân Bình Như vậy, sau khi chia tách và điều chỉnh hành chính vào cuối năm 2003, quận Tân Bình còn lại 2.238,22ha diện tích tự nhiên và 417.897 nhân khẩu, có 15 đơn vị hành chính trực thuộc là các phường có số thứ tự từ phường 1 đến phường 15, giữ ổn định cho đến nay

Trang 34

Quận Tân Bình nằm phía Tây Bắc của Thành phố Hồ Chí Minh với tổng diện tích 22,38 km2, trong đó sân bay Tân Sơn Nhất là 8,44 km2 Tân Bình tiếp giáp với nhiều quận trong nội thành Thành phố Hồ Chí Minh: phía Bắc giáp quận Gò Vấp và quận 12, phía Tây giáp quận Tân Phú, ranh giới là đường Trường Chinh và Âu Cơ, phía Đông giáp quận Phú Nhuận, quận 3 và quận 10, phía Nam giáp quận 11 Có 15 phường trực thuộc Ủy ban nhân dân quận, mang số từ 1 phường 1 đến phường 15, trong đó phường 14 là trung tâm của quận Với đặc điểm nằm ở trung tâm nội thành của Thành phố Hồ Chí Minh và tiếp giáp với nhiều quận trong khu vực và với 2 cửa ngõ giao thông quan trọng là Cụm hàng không sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất

và quốc lộ 22 chạy về hướng Tây Ninh, Campuchia vì thế quận Tân Bình rất có lợi thế về vị trí địa lý, kinh tế, giao thông đường bộ, đường hàng không, về dịch vụ và các trung tâm thương mại đều này có tác động rất lớn đối với sự phất triển kinh tế

xã hội quận Tân Bình

(Tân bình: vi.wikipedia.org, 2016)

Hình 2 1: Vị trí địa lý quận Tân Bình

2.1.3 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội

Quận Tân Bình là một trong những quận có nền kinh tế mạnh và tích cực Nó có nhiều xu hướng phát triển cao và luôn đáp ứng nhu cầu phát triển của các thành phần kinh tế cần thiết Mỗi năm dịch vụ và giá trị sản xuất công nghiệp của quận đạt mức tăng trưởng 29,68% vượt chỉ tiêu so với Nghị quyết Đại hội Đảng bộ quận

Trang 35

đề xuất từ 20-25% Tổng số tiền đầu tư của các doanh nghiệp lớn, nhỏ và tư nhân đạt tới 5.587 tỷ đồng Từ nhiều năm qua, quận Tân Bình đã và đang tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư lớn tham gia xây dựng các trung tâm thương mại

và khu vui chơi lớn như Parkson Plaza, Trung tâm thương mại – Văn hóa Lạc Hồng quận còn quan tâm đến một số hoạt động trang hoàng, chỉnh tu lại quận như nâng cấp các vỉa hè và trồng cây xanh Quận còn thúc đẩy mạnh các dịch vụ du lịch

để thu hút nhiều khách du lịch trong và ngoài nước Đồng thời quận kiên quyết đấu tranh bài trừ các tệ nạn xã hội

Sự biến động về dân số cũng có tác động rất lớn đối với sự phát triển kinh tế xã hội của quận Theo thống kê năm 2010, dân số quận Tân Bình là 430.430 người với mật

độ dân số là 19.233 người/km2 Trong đó, dân tộc kinh chiếm 93,33%; Hoa 6,38%; Khmer 0,11%; các dân tộc khác là Tày 0,05%, Thái 0,01%, Nùng 0,03%, Mường 0,02%, Chăm 0,02% và người nước ngoài Với mật độ dân số đông cùng với sự đa dạng về dân tộc, do đó cũng là điều kiện thuận lợi trong phát triển kinh tế của quận

(Tân bình: vi.wikipedia.org, 2016) Trong nhiệm kỳ năm 2010-2015, quận Tân Bình đã thực hiện nhiều giải pháp thúc đẩy kinh tế quận phát triển theo hương nâng cao chất lượng và sức cạnh tranh Doanh thu thương mại dịch vụ tăng bình quân gần 6,2%, thu ngân sách Nhà nước tăng bình quân hơn 12%/năm Việc thực hiện các chính sách an sinh xã hội, chương trình giảm nghèo, tăng hộ khá và phát triển các lĩnh vực văn hóa, giáo dục – đào tạo, chăm sóc sức khỏe cho nhân dân, thể dục – thể thao đạt nhiều kết quả tích cực; góp phần thiết thực chăm lo, cải thiện đời sống vật chất và văn hóa tinh thần cho nhân dân Các chỉ tiêu về giáo dục – đào tạo đều đạt và vượt, quận còn tập trung vốn ngân sách đầu tư xây dựng, nâng cấp nhiều công trình trường học Thực hiện chương trình giảm nghèo – tăng hộ khá, quận đã chăm lo cho các hộ nghèo, nâng cao thu nhập Và hiện Tân Bình là quận không còn hộ nghèo có thu nhập dưới 12 triệu đồng/người/năm, hoàn thành chương trình của thành phố trước thời hạn 2 năm

so với Nghị quyết đại hội đề ra (Quận Tân Bình: phát huy các nguồn lực xã hội, nâng cao chất lượng tăng trưởng kinh tế, 2015)

Trang 36

2.1.4 Thông tin quy hoạch quận Tân Bình

Thông tin quy hoạch là điều đầu tiên nhà đầu tư cần phải quan tâm khi muốn chọn chỗ an cư hay đầu tư dự án nhà đất, thương mại

2.1.4.1 Quy hoạch chung

Quận Tân Bình nằm về phía Tây Bắc của nội thành TP.HCM, diện tích tự nhiên: 2.238,22ha Dân số hiện trạng năm 2004: 398.169 người, dự kiến đến năm 2020 là 460.000 người Cơ cấu phát triển kinh tế của quận trong gia đoạn từ năm 2011 -

2020 chỉ tập trung vào phát triển thương mại - dịch vụ

Theo đồ án quy hoạch chung quận Tân Bình được phê duyệt thì chức năng của quận

sẽ là khu ở đô thị gồm khu dân cư hiện hữu chỉnh trang kết hợp xây dựng một số khu dân cư mới, đồng thời cũng là Trung tâm dịch vụ thương mại, đầu mối giao thông hàng không của phía Nam và cả vùng Đông Nam Á (sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất)

2.1.4.2 Phân bố dân cư

Theo định hướng phát triển không gian, việc phân bố dân cư trên địa bàn quận chia thành 4 cụm tập trung và quy mô dân số tăng không nhiều, chỉ khoảng 15% từ nay đến năm 2020

Cụm 1: Toàn bộ khu vực phường 15 với diện tích 192 ha Trong đó, khu ở có tổng

diện tích đất nhóm ở khoảng 125 ha, chiếm 73% đất đơn vị ở Vị trí và giới hạn phạm vi quy hoạch: phía Bắc giáp với quận Gò Vấp theo đường Huỳnh Văn Nghệ; phía Đong và phía Nam giáp khu vực sân bay Tân Sơn Nhất; phía Tây giáp quận 12

và quận Tân Phú theo đường Trường Chinh Phường 15 định hướng phát triển là khu trung tâm thương mại – dịch vụ, khu dân cư hiện hữu và một số khu dân cư mới Dân số hiện trạng: 44.502 người, dự kiến đến năm 2020: 60.000 người Tầng cao xây dựng 1-14 tầng, mật độ xây dựng 40%

Cụm 2: Bao gồm phường 11, 12, 13 và 14 có tổng diện tích 412,33 ha Chức năng

chính là khu trung tâm hành chính quận, trung tâm thương mại dịch vụ và khu dân

cư Dân số hiện nay: 122.786 người, dự kiến đến năm 2020: 130.000 người Tầng cao xây dựng 1-15 tầng, mật độ xây dựng 45%

Trang 37

Cụm 3: bao gồm phương 6, 7, 8, 9 và 10 có tổng diện tích 533,38 ha Quy hoạch

làm khu trung tâm thương mại - dịch vụ trong giai đoạn đầu là chợ Tân Bình, siêu thị CMC, sẽ bổ sung thêm các công trình xây dựng dọc Lý Thường Kiệt và tại các khu dân cư Dân số hiện nay: 129.190 người, dự kiến đến năm 2020: 135.000 người Tầng cao xây dựng 1-18 tầng, mật độ xây dựng 43%

Cụm 4: bao gồm các phường 1,2 3, 4, và 5 với diện tích 533,38 ha Phát triển khu

trung tâm thương mại 0 dịch vụ (siêu thị Cộng Hòa, superbowl ), khu khách sạn du lịch, tài chính ngân hàng, khu trung tâm văn hóa, thể dục thể thao và khu dân cư Dân số hiện nay: 129.190 người, dự kiến đến năm 2020: 135.000 người Tầng cao xây dựng 1-15 tầng, mật độ xây dựng 42%

Chiều cao và số tầng phụ thuộc vào vị trí của khu đất so với tĩnh không của sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất Càng gần sân bay và phễu bay của sân bay Tâm Sơn Nhất thì chiều cao càng bị hạn chế

2.1.4.3 Các trung tâm công trình công trình công cộng

Trung tâm hành chính: Trung tâm hành chính của quận được xây dựng trên khu

đất của Công ty Vật tư quận Tân Bình tại phường 14 với quy mô diện tích đất khoảng 0,6 ha Mỗi phường đều có trung tâm hành chính

Trung tâm thương mại - dịch vụ: Theo quy hoạch, các trung tâm này sẽ phát triển

mạnh Hiện bao gồm Trung tâm triển lãm hội chợ quốc tế, các chợ truyền thống (chợ Tân Bình, chợ Phạm Văn Hai ), Trung tâm thương mại CMC, Superbowl và siêu thị Maximart Bên cạnh đó, trục dịch vụ - khách sạn du lịch - tài chính ngân hàng - trụ sở các doanh nghiệp có vị trí trải dài từ khách sạn Novotel (Garden Plaza) đến cuối đường Cộng Hòa

Trong tương lai sẽ xây dựng thêm Cụm công trình phức hợp đa năng kết hợp thương mại - dịch vụ và nhà ở cao tầng bố trí tại ngã tư đường Vành đai trong - Âu

Cơ Khu liên hợp văn phòng - dịch vụ - thương mại - văn hóa dự kiến nằm trong phần đất ở phía Bắc và Nam đường Cộng Hòa của Bộ Quốc phòng Hệ thống các cửa hàng dịch vụ và thương mại nằm dọc các trục đường chính của quận như:

Trang 38

Hoàng Văn Thụ, Cộng Hòa, Trường Chinh, Lý Thường Kiệt, Nguyễn Văn Trỗi và

Âu Cơ

Hệ thống văn hóa xã hội: Trung tâm văn hóa - thể dục thể thao và hệ thống công

trình y tế sẽ được giữ nguyên tại địa điểm hiện nay Ngoài ra, Trung tâm y tế chính của quận dự kiến được xây dựng tại đường Trương Công Định (khu đất của Công ty Pilot)

Về giáo dục: Mỗi phường đều có trường mẫu giáo, tiểu học và trung học cơ sở

Trong tương lai sẽ bổ sung thêm một số trường mới, bảo đảm đủ diện tích cho khoảng 80-90% số chỗ học; hệ thống trường trung học phổ thông cân đối chung trên địa bàn quận với tổng số khoảng 9 trường, bảo đảm đủ chỗ cho tất cả dân cư trong độ tuổi đi học

Khu công viên cây xanh: Một số công viên mới sẽ được hình thành từ giải pháp tận

dụng mặt bằng trống trong khu dân cư kết hợp dự án giao thông hoặc các nhà xưởng di dời; từ dự án cải tạo nâng cấp khu dân cư dọc trục đường Hồng Lạc - Đông Hồ - Nghĩa Phát - Phạm Văn Hai và khu dân cư các phường 3, 4 và 5; ven hành lang bảo vệ kênh rạch, công trình công cộng

2.1.4.4 Bố trí công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp

Chỉ giữ lại cụm công nghiệp nhẹ Hoàng Hoa Thám ở phường 12 và một số cơ sở tại phường 15 để đầu tư thành cơ sở sản xuất công nghiệp sạch Các cơ sở công nghiệp

- tiểu thủ công nghiệp hiện hữu không gây ô nhiễm môi trường còn xen cài trong khu dân cư cũng được giữ lại Nhưng về lâu dài sẽ chuyển dịch các cơ sở này sang dịch vụ hoặc để tạo quỹ đất cho xây dựng các công trình phúc lợi công cộng Đối với các khu đất trống hoặc đang sử dụng không phải cho mục đích quốc phòng và cho sân bay sẽ chuyển đổi thành quỹ đất xây dựng công trình giáo dục và y tế, các công trình đầu mối như: công viên, bãi đậu xe, dịch vụ công cộng, thương mại, văn phòng cho thuê

2.1.4.5 Điều chỉnh và quy hoạch lộ giới đường giao thông

Về quy hoạch giao thông, nhiều tuyến đường sẽ được mở rộng lộ giới Đường Trường Chinh có 2 đoạn (đoạn từ đường Hoàng Văn Thu có lộ giới 35m và đoạn từ

Trang 39

đường Âu Cơ đến cầu Tham Lương: 60m); Đường Vành đai trong (Thoại Ngọc Hầu) và đường Hoàng Văn Thụ: 32m (chỉ giới xây dựng 40m); Đường Trần Quốc Hoàn: 50m; Đường Trường Sơn: 60m Đường Cộng Hòa có 2 đoạn (đoạn từ đường Hoàng Văn Thụ đến đường Hoàng Hoa Thám: 45m và đoạn từ đường Hoàng Hoa Thám đến đường Trường Chinh: 40m) Đường Cách mạng Tháng Tám có lộ giới 35m Bên cạnh đó, thành phố cũng điều chỉnh lộ giới các tuyến đường Đồng Đen và Nguyễn Hồng Đào, đoạn từ đường Bàu Cát 1 đến đường Trường Chinh từ 18m xuống còn 12m

(Quy hoạch chung quận Tân Bình: www.doanhnhansaigon.vn, 2008)

Hình 2 2: Sơ đồ quy hoạch quận Tân Bình

2.2 Thị trường bất động sản quận Tân Bình

có từ 3 tài sản giao dịch trở lên như đường Bàu cát 7, Bùi Thị Xuân, Phan Sào nam, Phan Văn Sửu, Cống Lở, Cộng Hòa, Đất Thánh, Đồng Xoài Theo thông tin thu thập được, có một số BĐS đang được ra bán công khai thông qua môi giới hoặc

Trang 40

chính chủ rao bán trên các trang web mua bán bất động sản nhưng cũng có nhiều tài sản được rao bán nội bộ (chúng tôi phải hỏi thăm gần khu vực có BĐS đang rao bán mới có thể tìm được thông tin) Nhìn chung thị trường BĐS ở quận Tân Bình diễn

ra khá sôi nổi, các bất động sản giao dịch đều có đầy đủ giấy tờ pháp lý cần thiết Các giao dịch BĐS chủ yếu phân bố chủ yếu cho mục đích sử dụng: để ở thường là các bất động sản nằm trong hẻm (do nhu cầu của người dân và khả năng tài chính

có giới hạn nên các bất động sản được giao dịch mua bán với mục đích để ở đa phần nằm trong hẻm), các BĐS nằm ở mặt tiền đường thường được giao dịch mua bán với mục đích kinh doanh Do mạng lưới giao thông đô thị trên địa bàn quận Tân Bình cũng khá phát triển với cụm hàng không sân bay Tân Sơn Nhất cùng với các tuyến đường lớn Trường Chinh – Cộng Hòa – Hoàng Văn Thụ - Lý Thường Kiệt đã

và đang được mở rộng để đảm bảo giao thông xuyên suốt từ quận Tân Bình đến các quận trung tâm thành phố nên đã thúc đẩy thị trường BĐS trong khu vực này phát triển mạnh mẽ

2.2.2 Đánh giá cụ thể từng khu vực

Dựa vào những thông tin thu thập được và thông tin quy hoạch của quận, tôi sẽ đánh giá cụ thể về tình hình giao dịch BĐS trên địa bàn quận Tân Bình thông quan các cụm dân cư của quận

2.2.2.1 Thị trường bất động sản ở khu vực cụm 1 (Phường 15)

Phần lớn diện tích tại khu vực phường 15 chủ yếu là sân bay Tân Sơn Nhất nên ở đây có rất ít đường, không chằng chịt như các phường khác trong quận, đó là một số đường như đường Cống Lở, Nguyễn Phúc Chu, Phan Huy Ích, Phạm Văn Bạch, Tây Sơn, Hoàng Bật Đạt, Huỳnh Văn Nghệ Trong đó nổi bật lên là đường Cống

Lở với 7 BĐS đang được giao dịch, đường Phạm Văn Bạch có 6 BĐS đang giao dịch, đường Huỳnh Văn Nghệ có 3 BĐS đang giao dich Còn lại có đường khác có

ít hoặc hầu như không có BĐS nào hiện đang giao dịch trên thị trường

Các con đường thuộc khu vực khảo sát tương đối rộng, đi lại thuận tiện, dân cư tập trung không quá đông đúc, yên tĩnh, thích hợp cho đối tượng nghĩ dưỡng và an cư

Định dạng
Số trang	119
Dung lượng	4,11 MB