Thực trạng và một số vấn đề đặt ra trong pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam .... Các quy định về chủ thể tham gia qua
Trang 1ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
NGUYỄN ĐĂNG THỊ MAI HƯƠNG
PH¸P LUËT VÒ CHO VAY MUA NHµ
ë X· HéI §èI VíI NG¦êI Cã THU NHËP THÊP T¹I NG¢N HµNG TH¦¥NG M¹I ë VIÖT NAM
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
HÀ NỘI - 2016
Trang 2ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
NGUYỄN ĐĂNG THỊ MAI HƯƠNG
PH¸P LUËT VÒ CHO VAY MUA NHµ
ë X· HéI §èI VíI NG¦êI Cã THU NHËP THÊP T¹I NG¢N HµNG TH¦¥NG M¹I ë VIÖT NAM
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60 38 01 07
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS LÊ THỊ THU THỦY
HÀ NỘI - 2016
Trang 3LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƯỜI CAM ĐOAN
Nguyễn Đăng Thị Mai Hương
Trang 4Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT CHO VAY
MUA NHÀ Ở XÃ HỘI ĐỐI VỚI NGƯỜI CÓ THU NHẬP
THẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠIError! Bookmark not defined
1.1 Một số vấn đề lý luận về nhà ở xã hội và nhà ở xã hội đối với
người có thu nhập thấp Error! Bookmark not defined
1.1.1 Khái niệm nhà ở xã hội Error! Bookmark not defined
1.1.2 Đặc điểm nhà ở xã hội Error! Bookmark not defined
1.1.3 Đối tượng và điều kiện được mua nhà ở xã hộiError! Bookmark not defined
1.1.4 Khái niệm, đặc điểm người có thu nhập thấp và nhà ở xã hội đối
với người có thu nhập thấp Error! Bookmark not defined
1.2 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của cho vay mua nhà ở xã hội
đối với người có thu nhập thấp của ngân hàng thương mạiError! Bookmark not defined 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm hoạt động cho vay của ngân hàng thương mạiError! Bookmark not defined
1.2.2 Vai trò của hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có
thu nhập thấp của ngân hàng thương mạiError! Bookmark not defined
1.3 Khái quát chung các văn bản pháp luật điều chỉnh về hoạt
động cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp
ở Việt Nam Error! Bookmark not defined
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 Error! Bookmark not defined
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT CHO VAY MUA NHÀ Ở
XÃ HỘI CỦA NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI NGÂN
HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAMError! Bookmark not defined
Trang 52.1 Nội dung pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với
người có thu nhập thấp của ngân hàng thương mạiError! Bookmark not defined
2.1.1 Chủ thể tham gia quan hệ pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với
người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mạiError! Bookmark not defined
2.1.2 Điều kiện, nguyên tắc cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu
nhập thấp tại ngân hàng thương mại Error! Bookmark not defined
2.1.3 Trình tự, thủ tục trong cho vay mua nhà ở xã hội của người có thu
nhập thấp tại ngân hàng thương mại Error! Bookmark not defined
2.1.4 Hợp đồng tín dụng và tranh chấp phát sinh từ hợp đồng tín dụng cho
vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng
thương mại Error! Bookmark not defined
2.2 Thực trạng và một số vấn đề đặt ra trong pháp luật cho vay
mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân
hàng thương mại ở Việt Nam Error! Bookmark not defined
2.2.1 Các quy định về chủ thể tham gia quan hệ pháp luật cho vay mua nhà
ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở
Việt Nam Error! Bookmark not defined
2.2.2 Các quy định về điều kiện, nguyên tắc cho vay mua nhà ở xã hội của
người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt NamError! Bookmark not defined
2.2.3 Các quy định về trình tự, thủ tục cho vay mua nhà ở xã hội của người
có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt NamError! Bookmark not defined
2.2.4 Các quy định về hợp đồng tín dụng và giải quyết tranh chấp hợp đồng
tín dụng trong pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có
thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại Error! Bookmark not defined
2.2.5 Một số vấn đề đặt ra trong pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối
với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt NamError! Bookmark not defined 2.3 Nguyên nhân của những vướng mắc, bất cập về cho vay mua
nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng
thương mại ở Việt Nam Error! Bookmark not defined
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 Error! Bookmark not defined
Trang 6Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHO VAY
MUA NHÀ Ở XÃ HỘI ĐỐI VỚI NGƯỜI CÓ THU NHẬP
THẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAMError! Bookmark not defined 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội của
người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt NamError! Bookmark not defined 3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về cho vay mua
nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng
thương mại ở Việt Nam Error! Bookmark not defined
3.2.1 Hoàn thiện quy định pháp luật về các chủ thể tham gia quan hệ pháp
luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấpError! Bookmark not defined
3.2.2 Hoàn thiện quy định pháp luật về điều kiện, nguyên tắc cho vay mua
nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấpError! Bookmark not defined
3.2.3 Hoàn thiện quy định pháp luật về trình tự, thủ tục cho vay mua nhà ở
xã hội đối với người có thu nhập thấp Error! Bookmark not defined
3.2.4 Hoàn thiện quy định pháp luật về tạo lập nguồn vốn, mức lãi
suất, xử lý tài sản thế chấp cho vay mua nhà ở xã hội đối với
người có thu nhập thấp Error! Bookmark not defined
3.2.5 Một số giải pháp khác và kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về
cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại
ngân hàng thương mại ở Việt Nam Error! Bookmark not defined
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 Error! Bookmark not defined
KẾT LUẬN Error! Bookmark not defined
TÀI LIỆU THAM KHẢO 9
Trang 7BẢNG CHỮ VIẾT TẮT
1 BĐS: Bất động sản
2 HĐTD: Hợp đồng tín dụng
3 NHNN: Ngân hàng nhà nước
4 NHTM: Ngân hàng thương mại
6 NHTMCP: Ngân hàng thương mại cổ phần
5 NHTMQD: Ngân hàng thương mại Quốc doanh
Trang 8DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1: Đối tƣợng đƣợc mua nhà ở xã hội năm 2010 Error!
Bookmark not defined
Bảng 1.2: Đối tƣợng mua nhà ở xã hội năm 2013 Error!
Bookmark not defined
Bảng 1.3: Đối tƣợng mua nhà ở xã hội năm 2014 Error!
Bookmark not defined
Trang 9MỞ ĐẦU
1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Phát triển nhà ở xã hội là một chủ trương có ý nghĩa xã hội lớn của Đảng, Nhà nước và là tâm điểm chú ý của đông đảo người dân Mục tiêu của việc phát triển quỹ nhà ở xã hội của chính phủ là nhằm góp phần tạo lập chỗ ở nhóm đối tượng xã hội gặp khó khăn về nhà ở nhưng không có khả năng thanh toán theo cơ chế thị trường, nâng cao chất lượng sống cho người dân và đảm bảo an sinh xã hội
Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến 2020 đặt mục tiêu mỗi năm “phát
triển thêm khoảng 100 triệu m 2 sàn” [44, Điều 1], nhằm đáp ứng yêu cầu nâng cao
chất lượng về chỗ ở và điều kiện sống của các tầng lớp dân cư Trong số này phải
dành “tối thiểu khoảng 20% diện tích sàn tại các dự án phát triển nhà ở đô thị
phục vụ đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp, người nghèo đô thị”
[44, Điều 1] “Đến năm 2015, tại khu vực đô thị phấn đấu xây dựng mới tối thiểu
khoảng 10 triệu m 2 ” [44, Điều 1] và “giai đoạn 2016 - 2020 phấn đấu xây dựng tối thiểu 12,5 triệu m 2 nhà ở xã hội để giải quyết chỗ ở cho người thu nhập thấp” [44,
Điều 1] Tiếp đó, trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia từ năm 2020 đến 2030 được Thủ tướng chính phủ phê duyệt vào 30/11/2011, xác định đến năm 2030, lượng nhà ở xã hội được cung ứng ra thị trường góp phần vào chiến lược phát triển nhà ở toàn quốc, và đạt diện tích chỗ ở trung bình 25m2/người Để đạt được mục tiêu này và thực hiện thành công chiến lược phát triển nhà ở xã hội, đòi hỏi cần phải có cơ chế, chính sách khuyến khích quá trình xây dựng, phát triển nhà ở xã hội, cần huy động mọi nguồn lực đầu tư của xã hội, trong đó vai trò của Nhà nước
là đầu tầu và trung tâm
Trên cả nước hiện nay lượng cán bộ, công nhân viên chức và đối tượng chính
sách gặp khó khăn về nhà ở là rất lớn Với thu nhập bình quân đầu người “tính đến
Trang 10tháng 12 năm 2015 của Việt Nam đạt 2.300 USD, ở mức 50 triệu đồng/ người/ năm” [54], mơ ước có một ngôi nhà để an cư dường như là không tưởng Đối với
những đối tượng thu nhập trung bình đã khó, đối với những đối tượng khó khăn, làm công ăn lương, đối tượng chính sách, học sinh sinh viên, và cả công nhân, thì sở hữu một ngôi nhà theo giá cả thị trường lại càng khó hơn, quá xa vời với họ Vì vậy, sự
ra đời của chính sách nhà ở xã hội của Chính phủ có giá trị to lớn nhằm tháo gỡ nút thắt này, mở ra một lượng cung lớn về nhà ở xã hội, tạo điều kiện cho những đối tượng trên có cơ hội tiếp cận với những dự án nhà ở được nhà nước hỗ trợ vốn, có chi phí hợp lý để có thể tạo lập nhà ở cho mình Tuy nhiên, kết quả phát triển nhà ở
xã hội hiện nay, đặc biệt là nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp vẫn còn nhiều hạn chế, chưa đạt như kế hoạch đề ra, điều này do một số nguyên nhân như:
sự thiếu hụt về nguồn lực tài chính từ ngân sách, sự rắc rối và kém hấp dẫn trong chính sách khuyến khích và hỗ trợ đầu tư, sự khác biệt về quan điểm phát triển nhà ở
xã hội của các bên liên quan, khung pháp lý và các chính sách liên quan đến phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp còn nhiều bất cập… trong đó nguyên nhân cơ bản là thiếu vốn và chưa có khung pháp lý hoàn chỉnh về vấn đề này từ phía nhà nước Vì vậy, vấn đề cấp bách đặt ra hiện nay cho lĩnh vực này là cần nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý để tạo cơ chế, chính sách, điều kiện thuận lợi cho các cá nhân, tổ chức tiếp cận được với nguồn vốn để tiến hành xây dựng, cung ứng nhà ở xã hội trên thị trường, đồng thời cũng tạo điều kiện cho cá nhân có nhu cầu tạo lập nhà ở xã hội được tiếp cận nguồn vốn ưu đãi từ chính sách nhà ở xã hội của Chính phủ; qua đó hình thành điểm cân bằng trong quan hệ cung - cầu nhà ở xã hội Thực tiễn cho vay gói tín dụng hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng từ phía nhà
Trang 11TÀI LIỆU THAM KHẢO
I Tài liệu tiếng Việt
1 Bộ Tài chính (2002), Thông tư số 20/2002/TT-BTC về Hướng dẫn thi hành Nghị
định 71/2001/NĐ-CP ngày 5 tháng 10 năm 2001 của Chính phủ về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê tháng 2/2002, Hà Nội
2 Bộ Xây dựng (2006), Thông tư số 05/2006/TT-BXD về Hướng dẫn thực hiện
một số nội dung của Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6 tháng 9 năm 2006 về Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở tháng 11/2006, Hà Nội
3 Bộ Xây dựng (2008), Báo cáo số liệu về nhà ở xã hội của thành phố Hà Nội
gửi Bộ Xây dựng tháng 1/2008, Hà Nội
4 Bộ Xây dựng (2009), Đề án chương trình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội giai
đoạn 2009 - 2015 về Xây dựng cơ chế thí điểm đầu tư xây dựng công trình hạ tầng nhà ở xã hội, Hà Nội
5 Bộ Xây dựng (2009), Thông tư số 36/2009/TT-BXD ngày 16/11/2009 về
Hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị, Hà Nội
6 Bộ Xây dựng (2010), Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 về Quy
định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung nghị định số 71/20109/NĐ-CP ngày 23/6/2010 về Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội
7 Bộ Xây dựng (2013), Thông tư số 02/2013/TT-BXD về Hướng dẫn việc điều
chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu
đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ, Hà Nội
8 Bộ Xây dựng (2013), Thông tư số 07/2013/TT-BXD ngày 15/5/2013 về Hướng
dẫn việc xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số: 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ, Hà Nội
Trang 129 Bộ Xây dựng (2013), Công văn số 1250/BXD-QLN ngày 25/6/2013 về Hướng
dẫn xác định các đối tượng cho vay theo TT số: 11/TT-NHNN và TT số: 07/2013/TT-BXD ngày 15/5/2013, Hà Nội
10 Bộ Xây dựng (2014), Công văn số 05/2014/BXD-QLN ngày 02/1/2014 về Đối
tượng mua nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp, Hà Nội
11 Bộ Xây dựng (2014), Thông tư số 08/2014/TT-BXD ngày 23/5/2014 về Hướng
dẫn thực hiện một số nội dung Nghị định số: 188/2014/NĐ-CP, ngày 20/11/2013 của Chính phủ về Phát triển và quản lý nhà ở xã hội, Hà Nội
12 Bộ Xây dựng (2014), Thông tư số 17/2014/TT-BXD ngày 20/11/2014 về Sửa
đổi, bổ sung một số điều tại Thông tư số: 07/2013/BXD-QLN ngày 31/10/2013
về Hướng dẫn xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP, ngày 7/1/2013, Hà Nội
13 Bộ Xây dựng (2015), Công văn số 395/2015/BXD-QLN ngày 3/3/2015 về
Hướng dẫn triển khi cho vay hỗ trợ nhà ở theo Thông tư số: QLN, Hà Nội
17/2014/BXD-14 Chính phủ (1994), Nghị định số 61/1994/NĐ-CP về Mua bán và kinh doanh
nhà ở, Hà Nội
15 Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP về Quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội
16 Chính phủ (2013), Nghị quyết số 02/2013/NQ-CP ngày 7/1/2013 về Một số
giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu, Hà Nội
17 Chính phủ (2014), Nghị quyết số 61/2014/NQ-CP ngày 21/8/2014 về Sửa đổi,
bổ sung Nghị quyết số 02/NQ-CP, ngày 7/1/2013, về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu, Hà
Nội
18 Chính phủ (2014), Nghị định số 188/2013/NĐ-CP, ngày 20/11/2013 về Phát
Trang 13triển và quản lý nhà ở xã hội, Hà Nội
19 Chính phủ (2015), Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về Phát
triển và quản lý nhà ở xã hội, Hà Nội
20 Nguyễn Ngọc Điện (2009), “Nhà ở xã hội Kinh nghiệm của các nước phát
triển”, Tạp chí Xây dựng, (9), tr.15-24
21 Nguyễn Mạnh Hà (2008), “Phát triển nhà ở xã hội một chính sách an sinh xã
hội”, Tạp chí Thông tin đối ngoại, (6), tr.25-36
22 Hàn Quốc (2008), Báo cáo phát triển nhà ở xã hội của Hàn Quốc
23 Phạm Sỹ Liêm (2007), “Cần có chính sách nhà ở xã hội hoàn chỉnh”, Tạp chí
26 Dương Thị Bình Minh (chủ biên) (2012), Chính sách phát triển nhà ở thương
mại tại thành phố Hồ Chí Minh: Lý luận và thực tiễn, NXB Tổng hợp Thành
phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh
27 Ngô Lê Minh (2013), “Nhà ở xã hội - Từ kinh nghiệm thực tế ở Thượng Hải
đến Việt Nam”, Tạp chí Kiến trúc, (5), tr 33-42
28 Ngân hàng Nhà nước (2009), Thông tư số 18/2009/TT-NHNN ngày 14/8/2009
về Quy định chi tiết việc cho vay của các ngân hàng thương mại đối với các đối tượng mua, thuê mua nhà ở thu nhập thấp tại khu vực đô thị, Hà Nội
29 Ngân hàng Nhà nước (2013), Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013
về Quy định cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ,
Hà Nội
30 Ngân hàng nhà nước (2014), Thông tư số 32/2014/TT-NHNN ngày 18/11/2014
Trang 14về Sửa đổi, bổ sung một số điều tại Thông tư số:11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013, Hà Nội
31 Ngân hàng nhà nước (2015), Thông tư số 25/2015/TT-NHNN ngày 9/12/2015
về Hướng dẫn cho vay vốn ưu đãi thực hiện chính sách nhà ở xã hội, Hà Nội
32 Quốc hội Việt Nam (2010), Luật các tổ chức tín dụng, NXB Chính trị Quốc
gia, Hà Nội
33 Quốc hội Việt Nam (2010), Luật Ngân hàng Nhà nước, NXB Chính trị Quốc
gia, Hà Nội
34 Quốc hội Việt Nam (2014), Luật nhà ở, NXB Hồng Đức
35 Quốc hội Việt Nam (2015), Bộ Luật dân sự, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội
36 Quốc hội Việt Nam (2015), Luật xây dựng, NXB Lao động, Hà Nội
37 Huỳnh Nguyên Dạ Quyên (2011), Giải pháp phát triển nhà ở xã hội ở Thành phố
Đà Nẵng, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Kinh tế Đà Nẵng
38 Thành ủy Hà Nội (2006), Chương trình 11-Ctr/TU về xây dựng phát triển và
quản lý đô thị Hà Nội giai đoạn 2006 - 2010, Hà Nội
39 Thủ tướng Chính phủ (2001), Nghị định số 71/2001/NĐ-CP về Ưu đãi đầu tư
xây dựng nhà ở để bán và cho thuê, Hà Nội
40 Thủ tướng Chính phủ (2004), Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg về Phê duyệt
định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020, Hà Nội
Trang 1544 Thủ tướng Chính phủ (2011), Quyết định số 1081/QĐ-TTg về Phê duyệt Quy
hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hà Nội đến năm 2020, định hướng đến năm 2030, Hà Nội
45 Thủ tướng Chính phủ (2011), Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011
về Phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, Hà Nội
46 Nguyễn Khắc Trà (2009), Các giải pháp về vốn để xây dựng và phát triển nhà
ở đô thị ở Việt Nam hiện nay, Luận án tiến sĩ khoa học Kinh tế, Học viện Tài
chính - Kế toán, Hà Nội
47 UBND Thành phố Hà Nội (2008), Đề án đầu tư xây dựng thí điểm nhà ở xã
hội trên địa bàn TP Hà Nội giai đoạn 2007 - 2010, Hà Nội
48 UBND Thành phố Hà Nội (2010), Quyết định số 2010/QĐ - UBND về thu hồi
đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự
án đầu tư và làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn TP
Hà Nội, Hà Nội
II Tài liệu tiếng Anh
49 Mayer Martin (1978), House, people, neighborhoods, governments, money
50 United Nations (2006), Guidelines on social housing: Principles and