=> Môi giới BĐS là một dịch vụ trung gian trong việc tạo ra giao dịch BĐS 2 Sự cần thiết của dịch vụ môi giới bất động sản - do đặc tính của hàng hóa BĐS - sự không hoàn hảo của thị tr
Trang 1TÀI LIỆU KHÓA ĐÀO TẠO BỒI DƯỞNG KIẾN THỨC VỀ
KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN
*)*
CHUYÊN NGÀNH: MÔI GIỚI VÀ
SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
CHƯƠNG:
Giảng viên: Ông VÕ ĐÌNH QUỐC
-2011-TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
Trang 2I GIỚI THIỆU VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
1) Khái niệm về môi giới BĐS
* Môi giới BĐS là hành vi của bên thứ ba nhằm kết nối giữa hai bên mua / bán; chuyển nhượng / nhận chuyển nhượng BĐS nhằm tạo ra giao dịch trên thị trường BĐS
=> Môi giới BĐS là một dịch vụ trung gian trong việc tạo ra
giao dịch BĐS
2) Sự cần thiết của dịch vụ môi giới bất động sản
- do đặc tính của hàng hóa BĐS
- sự không hoàn hảo của thị trường BĐS
- yêu cầu hoạt động đồng bộ của Sàn Giao dịch BĐS
II VAI TRÒ CỦA MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRONG THỊ TRƯỜNG BĐS
* là lực lượng cần thiết tạo ra giao dịch trên thị trường BĐS.
* Là bên thứ ba, với tư cách là nhà trung gian tham gia vào quá trình giao dịch trên thị trường BĐS
* là cầu nối chuyển tải thông tin từ người bán đến người mua BĐS; đáp ứng nhu cầu giao dịch mua, bán BĐS trên thị trường.
Phần I:
NHỮNG VẦN ĐỀ CHUNG VỀ MÔI GIỚI BĐS
Trang 31) Ảnh hưởng trực tiếp:
Là các chính sách, chủ trương, các qui định pháp luật của Nhà nước về quản lý BĐS và quản lý thị trường BĐS như:
* Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật thuế BĐS; công tác QH và KH sử dụng đất; chỉnh trang đô thị; chính sách kích cầu; khuyến khích đầu tư trong nước; chương trình phát triển nhà ở mục đích an sinh xã hội
* các chủ trương để thu hút vốn đầu tư nước ngoài; qui định về việc quản
lý, sở hữu, đầu tư BĐS của cá nhân, pháp nhân có yếu tố nước ngoài; các cam kết của Chính phủ VN với Chính phủ các nước, với các tổ chức quốc tế khác
2) Ảnh hưởng gián tiếp
2.1) Các nhân tố ảnh hưởng yếu tố cầu
- tình hình kinh tế phát triển tạo công ăn việc làm sẽ làm tăng nhu cầu về chổ ở, đất cho SXKD, văn phòng làm việc.
- khả năng thu nhập; sự hổ trợ của NH; biến động của TTCK.
- giá cả BĐS ổn định hợp lý sẽ làm tăng khả năng giao dịch.
- tình trạng đô thị hóa, chỉnh trang đô thị, đầu tư hạ tầng …
2.2) Các nhân tố ảnh hưởng yếu tố cung
- khả năng tài chính của nhà đầu tư
- sự mở rộng hay thắt chặt TDNH, tình hình giao dịch của TTCK ; sự hình thành các công cụ huy động vốn đầu tư; qui định về việc huy động vốn đầu tư của Nhà nước.
- mức độ công khai, minh bạch của thị trường BĐS
- sự tham gia đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài
- sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế xã hội
NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN SỰ PHÁT
TRIỂN NGÀNH NGHỀ MÔI GIỚI BĐS
Trang 41) Được làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh BĐS và hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới BĐS.
2) Họat động môi giới phải công khai, minh bạch, tuân thủ pháp luật và trung thực.
3) Cá nhân, tổ chức môi giới BĐS không được đồng thời vừa làm môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS
4) Để đảm bảo công bằng cho các bên tham gia giao dịch, tránh thiên vị gây thiệt hại cho 1 bên tham gia; nhà môi giới cần giải thích rỏ ràng, cụ thể, công khai những vướng mắc trong quá trình giao dịch trước sự hiện diện của các bên tham gia giao dịch
NGUYÊN TẮC HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI
BẤT ĐỘNG SẢN
Trang 5I ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI
1) Các tổ chức họat động về dịch vụ môi giới BĐS phải có đủ điều kiện:
- thành lập pháp nhân Sàn giao dịch hoặc văn phòng môi giới BĐS và đăng ký kinh doanh dịch vụ theo qui định, để tổ chức thực hiện dịch vụ môi giới.
- có ít nhất hai nhân viên có chứng chỉ hành nghề môi giới theo qui định (trừ VPMG).
2) Đối với cá nhân kinh doanh phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS theo qui định và phải đăng ký hoạt động
3) Cán bộ, công chức thuộc các cơ quan quản lý Nhà Nước không được hành nghề môi giới, định giá
II NỘI DUNG HỌAT ĐỘNG MÔI GIỚI
1) Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng.
2) Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan
đến họat động kinh doanh BĐS
3) Cung cấp thông tin, hổ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS.
Nhà môi giới phải trả lời các nội dung: ai mua? ai bán? mua bán cái gì ? mua bán ở đâu ? mua bán như thế nào ?
Phần II:
Điều kiện, nội dung hoạt động môi giới
Trang 6I YÊU CẦU CHUYÊN MÔN
1) Phải có kiến thức về kinh tế, xã hội; về định giá, tư vấn BĐS; nhất là có kiến thức và thường xuyên cập nhật những kiến thức, thông tin liên quan đến việc quản lý BĐS và thị trường BĐS.
2) Phải có kỹ năng tiếp thị; kỹ năng đàm phán, thuyết phục giải quyết các vướng mắc; tư vấn cho các bên giao dịch …
3) Nắm vững các phong tục, tập quán, nhu cầu, hoàn cảnh kinh tế, khả năng tài chính của các bên tham gia giao dịch; về phong thủy BĐS … 4) Bằng trình độ nghiệp vụ, kinh nghiệm bản thân, sự quan tâm, chăm sóc khách hàng cộng với đạo đức nghề nghiệp, phẩm chất trung thực; với
phương châm “ mình vì khách hàng, mình là khách hàng”… nhà môi
giới sẽ tạo cho mình một nguồn khách hàng tiềm năng.
5) Ngoài ra một yêu cầu không kém phần quan trọng là nhà môi giới phải
có lòng yêu nghề, tính kiên trì, vượt khó khi thực hiện dịch vụ, có óc cầu thị, cầu tiến, ham học hỏi để nâng cao trình độ nghiệp vụ.
II ĐẠO ĐỨC NGHỀ NGHIỆP TRONG MÔI GIỚI BĐS
1) Môi giới là nghề hoạt động có tính hai mặt tích cực và mặt tiêu cực Nhằm hạn chế mặt tiêu cực, Nhà nước đã qui định các điều kiện hành nghề; tuy nhiên, vấn đề quan trọng nhất lại chính là cái tâm, cái đạo đức cuả người làm công tác môi giới
2) Việc đưa ra những thông tin sai lệch hay giấu thông tin gây thiệt hại cho khách hàng dù đó là bên bán hay bên mua hoặc cho bên thứ ba cũng
là vi phạm đạo đức nghề nghiệp
3) Môi giới không chỉ tạo ra giao dịch để thu phí hoa hồng mà phải có trách nhiệm với công việc của mình trong việc tạo điều kiện cho bên bán bán được BĐS với mức độ tốt nhất, hài lòng nhất; người mua mua được sản phẩm đúng như yêu cầu, an toàn, thuận lợi; đảm bảo quyền lợi, nghĩa
vụ của các bên tham gia giao dịch.
Phần III: YÊU CẦU CHUYÊN MÔN, ĐẠO ĐỨC
CỦA NHÀ MÔI GIỚI BĐS
Trang 71) Tổ chức họat động môi giới
Theo qui định của Luật Kinh doanh BĐS hiện hành, pháp nhân hay cá nhân tham gia hoạt động môi giới phải đăng ký kinh doanh và đăng ký hành nghề trước khi họat động.
- Lãnh đạo Sàn Giao dịch BĐS phải đáp ứng điều kiện về pháp lý theo qui định của luật pháp; có chứng chỉ quản lý, điều hành SGD BĐS; am hiểu lãnh vực BĐS; có mối quan hệ rộng rãi trong thị trường BĐS; nhất là có khả năng quản lý điều hành Sàn GD.
2) Quản lý hoạt động môi giới
- Sàn Giao dịch BĐS phải có qui chế hoạt động theo qui định của Luật KDBĐS.
- Hoạt động môi giới phải thực hiện thông qua hợp đồng (hợp đồng môi giới)
- Hàng hóa giới thiệu tại Sàn giao dịch phải đảm bảo các điều kiện qui định của Luật KDBĐS và phải được kê khai đầy đủ thông tin theo qui định.
- Sàn giao dịch có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận sản phẩm BĐS kinh doanh đã giao dịch qua Sàn Đây là văn bản cần thiết để khách hàng mua BĐS nộp kèm vào hồ
sơ xin cấp giấy chủ quyền BĐS sau này.
3) Hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản
3.1) Định hướng hoạt động
Cũng như hoạt động kinh doanh các ngành kinh tế khác, để hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, nhà môi giới BĐS cũng cần thiết xác định hướng kinh doanh của mình, thông qua việc lựa chọn các mục tiêu:
- đối tượng BĐS (căn hộ giá trung bình, đất nền DA, nhà, đất riêng lẻ, cao ốc văn phòng, mặt bằng kinh doanh …)
- khu vực trọng điểm (địa bàn, quận huyện …)
- đối tượng, thành phần khách hàng (CNV, người lao động thu nhập trung bình, khách hàng tại chổ hay từ các nơi khác …)
Trong đó, định hướng đối tượng BĐS nhắm đến là mục tiêu quan trọng nhất.
4) Quản trị tài chính hoạt động môi giới
Việc tổ chức ghi chép sổ sách kế toán theo dỏi chi phí, doanh thu phải đảm bảo theo qui định của luật pháp.
Việc thường xuyên phân tích các chỉ tiêu cơ bản sẽ làm cho việc điều chỉnh bổ sung kế hoạch kinh doanh được kịp thời; đảm bảo hiệu quả kinh doanh; tránh thất thoát và lãng phí vốn Căn cứ vào định hướng kế hoạch kinh doanh để xác định nhu cầu vốn đầu tư và nguồn vốn huy động; có kế hoạch sử dụng vốn hợp lý, hiệu quả./.
Phần IV:
TỔ CHỨC HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI
Trang 8Nhà môi giới cần thiết phải thực hiện công việc khai thác thông tin về
cung, cầu sản phẩm Việc khai thác từ:
- nguồn thông tin báo, đài
- các đơn vị, đối tác khác
- từ các cơ quan quản lý Nhà nước: TNMT, XD, QHKT, QLĐT , các kết quả nghiên cứu,
khảo sát của các Viện nghiên cứu, trường đại học …
- từ các chủ đầu tư
- từ các đơn vị có số lượng CNV, người lao động có nhu cầu về nhà ở nhiều
BÊN CUNG
- đối tượng giao dịch:cá nhân, pháp nhân
- đối tượng BĐS giao dịch: căn hộ, nền nhà, xưởng …
- mục đích sử dụng BĐS
- pháp lý BĐS
- giá cả, phương thức thanh toán tiền
- đặc điểm BĐS
- những hạn chế của BĐS
xác định BĐS phù hợp
ký kết hợp đồng môi giới
Nhà MÔI GIỚI
thực hiện giao dịch:
- thanh toán tiền
- chuyển quyền sở hữu/sử dụng
BĐS
kết thúc thương vụ; thanh lý hợp đồng dịch vụ MG, lưu hồ sơ thương vụ
- lập hồ sơ thương vụ
- thực hiện thương vụ
(1)
(2)
(3)
(4a) (4b)
(5)
(6)
8
VIII KINH NGHIỆM CỦA CÁC NƯỚC VỀ DỊCH
VỤ MÔI GIỚI BĐS
Giới thiệu kinh nghiệm của 1 vài nước như Đài Loan, Trung Quốc, Mỹ
IX ĐẠO ĐỨC NGHỀ NGHIỆP TRONG MÔI GIỚI BĐS
1) Môi giới là nghề hoạt động có tính hai mặt tích cực và cả mặt tiêu cực Nhằm hạn chế mặt tiêu cực, Nhà nước đã qui định các điều kiện hành nghề; tuy nhiên vấn đề quan trọng nhất lại chính là cái tâm, cái đạo dức cuả người làm công tác môi giới
2) Việc đưa ra những thông tin sai lệch hay giấu thông tin gây thiệt hại cho khách hàng dù đó
là bên bán hay bên mua hoặc cho bên thứ ba cũng là vi phạm đạo đức nghề nghiệp
3) Môi giới không chỉ tạo ra giao dịch để thu phí hoa hồng mà phải có trách nhiệm với công việc của mình trong việc tạo điều kiện cho bên bán bán được BĐS với mức độ tốt nhất, hài lòng nhất; người mua mua được sản phẩm đúng như yêu cầu, an toàn, thuận lợi; đảm bảo quyền lợi, nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch /.
TÓM TẮT QUI TRÌNH DỊCH VỤ MÔI GIỚI
BÊN CẦU
- đối tượng giao dịch: cá nhân, pháp nhân
- đối tượng BĐS cần sử dụng: căn
hộ, nền nhà, xưởng …
- mục đích sử dụng BĐS
- yêu cầu về pháp lý BĐS
- yêu cầu về giá cả, phương thức thanh toán tiền
- khả năng tài chính và sự hổ trợ
- yêu cầu khác: vị trí, DT, hướng …
Trang 9
Môi giới là một hoạt động mang tính tự do, phần nào mang cả tính tự phát.
Ở Việt Nam, do thị trường bất động sản vẫn còn có cả 2 thị trường giao dịch: chính thức và “ngầm”; nghề môi giới chưa chuyên nghiệp, chưa được quản lý chặt chẻ; cho nên vẫn còn yếu tố rủi ro Do vậy, để quản lý hoạt động môi giới của nhân viên có hiệu quả, đảm bảo an toàn trong hoạt động, giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, đúng hướng; cần
có những giải pháp hổ trợ cho nhà môi giới thu được phí dịch vụ bù đắp công sức đã bỏ ra, giúp các bên tham gia thương vụ an tâm, thúc đẫy nhanh tiến độ giao dịch, phòng tránh rủi ro Những công cụ được gợi ý dưới đây có mục đích giúp nhà quản lý môi giới tiếp cận được nhu cầu khách hàng để chủ động phục vụ, giúp khách hàng có niềm tin khi tham gia giao dịch
Các công cụ được nêu ra theo tiến trình thực hiện thương vụ môi giới
1) Khi khách hàng đăng ký dịch vụ môi giới:
Ngoài hợp đồng môi giới theo mẫu của SGD do bộ phận giao dịch lập
để 2 bên chủ BĐS và đại diện SGD cùng ký ( văn bản pháp lý); bộ phận giao dịch ( hoặc môi giới) phải lập thêm mẫu phiếu thông tin sản phẩm Trong phiếu này, phải ghi lại đầy đủ các thông tin liên quan BĐS chào môi giới; chủ nhà xác nhận những thông tin về BĐS của mình ghi trong phiếu là chính xác và chịu trách nhiệm về những thông tin đó khi nhà môi giới dùng phiếu này làm cơ sở quảng cáo, tiếp thị sản phẩm ra bên ngòai
9
NHỮNG CÔNG CỤ ĐỂ THỰC HIỆN DỊCH VỤ VÀ THU PHÍ MÔI GIỚI
Trang 10SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN …….
*)*
THÔNG TIN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐĂNG KÝ DỊCH VỤ MÔI GIỚI (kèm theo hợp đồng dịch vụ môi giới số………….HĐMG, ngày…./… /20…)
Chủ BĐS cam kết: những nội dung ghi trên đây là sự thật, tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm nếu những thông tin trên không chính xác Ngày tháng năm 20… Vị trí: * MT đường chính……
* MT đường nội bộ……
* MT hẻm chính……….
* MT hẻm phụ…………
Đặc điểm: * gần trường…………
* gần chợ, ST………
* công viên………
* bến xe……….
Tình trạng pháp lý * đầy đủ giấy tờ
* giấy tờ hợp lệ
* chỉ có giấy:………
……….
. Hiện trạng * BĐS đang ở
* BĐS đang cho thuê * BĐS đang để trống * đang thế chấp NH
* chưa xây dựng
Nếu BĐS cho thuê: Cho thuê sử dụng để: * thuê toàn bộ * ở
* chỉ cho thuê mặt * làm VP
bằng ……m x m * KD thương mại
* đặt cọc:…… tháng * KD hàng ăn uống Tiện nghi: phòng khách
phòng ăn
phòng ngủ
toillet
garage ôtô
sân vườn
máy lạnh
máy phát điện riêng
đồng hồ điện
đồng hồ nước
Khi đăng ký dịch vụ: lập phiếu thông tin sản phẩm Địa chỉ BĐS:………….đường……….Phường……… Quận……….Tp….…
Họ và tên chủ BĐS:……… ĐT liên hệ……… …
Họ và tên khách hàng đăng ký dịch vụ:……… ĐT liên hệ……… ……
Quan hệ với chủ BĐS:………
Giá bán /chuyển nhượng / cho thuê………
(ghi bằng chữ)……….
Gía này có thương lượng không thương lượng Diện tích khuôn viên * theo giấy tờ: … m X… m =…….…m 2 * theo thực tế: … m X… m =……….m 2 Diện tích xây dựng * theo giấy tờ: … m X… m =… …m 2 * theo thực tế: … m X… m =… …m 2 Nếu BĐS là sản phẩm dự án đầu tư: - đã có cơ sở hạ tầng - đã xong phần móng - đã thực hiện đến: ………
Cấu trúc: * trệt
* gác lững gỗ đúc đúc giả gác gỗ suốt * lầu đúc số lầu……
* Hầm sân thượng
Sơ đồ hướng dẫn vị trí BĐS (do chủ BĐS vẽ)
Trang 112) Để có đánh giá về tính khả thi khi nhận môi giới BĐS; nhân viên môi giới cần phải tiến hành khảo sát, đánh giá sản phẩm để có quyết định nhận môi giới hay không,
bộ phận môi giới phải lập phiếu khảo sát thực địa và đánh giá khả năng thực hiện dịch vụ môi giới; nhằm xem xét khả năng giao dịch của BĐS khi nhận làm môi giới; trong đó có cả yếu tố giá cả giao dịch theo đề nghị của chủ BĐS, làm cơ sở ký HĐMG hay từ chối
PHIẾU KHẢO SÁT THỰC TRẠNG BẤT ĐỘNG SẢN
-* -Thực hiện lúc……… giờ, ngày tháng năm 200… tại ………
bởi nhân viên (họ và tên)………đơn vị………
Thực trạng khảo sát tại chổ, ghi nhận như sau: I TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN KHẢO SÁT 1) loại BĐS khảo sát: nhà ở riêng lẻ đất nền riêng lẻ đất nền dự án căn hộ dự án dự án đầu tư nhà, đất ở dự án cao ốc VP dự án SXKD loại khác 2) địa chỉ:……….đường………phường (xã)……….quận (huyện)………… Tp HCM (tỉnh)………
* Nếu là đất đai thì ghi rỏ: số thửa đất …… tờ bản đồ số ………thuộc địa bộ… ………
3) vị trí: mặt tiền đường chính mặt tiền đường nội bộ hẻm chính hẻm phụ * nếu không nằm ở mặt tiền đường chính, thì vị trí BĐS nằm cách trục đường chính… m 4) diện tích: * theo pháp lý: khuôn viên đất……… m x……….…m = ……… m2; xây dựng:……m x… m = ………m2; sử dụng…….m x…….m = ….…… m2 * theo thực tế: khuôn viên đất……… m x……….…m = …….… m2; xây dựng:……m x… m = ………m2; sử dụng…….m x…….m = …….… m2 5) cấu trúc BĐS: theo pháp lý ………
theo thực tế………
* nếu là dự án, thì ghi theo qui hoạch chi tiết đã được duyệt………
6) tình trạng pháp lý của BĐS: đã có giấy tờ hợp pháp chưa đầy đủ giấy tờ
cụ thể, hiện có các giấy tờ sau: ………
………
7) gía cả chào bán / cho thuê: ………
giá này có thể thương lượng không thương lượng 8) phương thức thanh toán tiền (tiền cọc và các đợt)………
………
II GHI NHẬN CỦA NHÂN VIÊN KHẢO SÁT 1) khu vực của BĐS có đặc điểm nằm trong: khu dân cư hiện hữu khu dân cư chỉnh trang khu dân cư tái định cư
khu dân cư mới khu SXKD cũ cần di dời khu SXKD mới qui hoạch 2) vị trí gần: * trường học……… cách…….… m, ở về phía bên……….
* trạm y tế (bệnh viện)……….cách….…… m, ở về phía bên………
* chợ ( TTTM, siêu thị)………cách… …… m, ở về phía bên………
11
phiếu khảo sát thực địa và đánh giá sản phẩm môi giới