Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố tại thành phố hồ chí minh dự báo xu hướng và giải pháp phát triển bền vững đến năm 2020

Dựa trên kết quả các công trình đã nghiên cứu về giá bất động sản trong và ngoài nước, tác giả vận dụng mô hình định giá của Hedonic để xây dựng lên mô hình nghiên cứu gồm 10 yếu tố tác

NGUYỄN HOÀNG PHƯỢNG

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ PHỐ

TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

DỰ BÁO XU HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG

ĐẾN NĂM 2020

LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Kế toán

Mã ngành: 60340301

Tp.HCM, tháng 6 năm 2016

NGUYỄN HOÀNG PHƯỢNG

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ PHỐ

TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

DỰ BÁO XU HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG

ĐẾN NĂM 2020 LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Kế toán

Mã ngành: 60340301

HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN

Tp.HCM, tháng 6 năm 2016

Cán bộ hướng dẫn khoa học : PGS.TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN

Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ Thành Phố Hồ Chí Minh ngày … tháng … năm …

Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn sau khi Luận văn đã được sửa chữa (nếu có)

Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn

TP HCM, ngày 30 tháng 06 năm 2016

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ

Họ tên học viên : NGUYỄN HOÀNG PHƯỢNG Giới tính: Nữ

Ngày, tháng, năm sinh : 24/01/1981 Nơi sinh: Bến Tre

Chuyên ngành : Kế toán MSHV: 1441820132

I- Tên đề tài: “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố tại Thành Phố Hồ Chí Minh, dự

báo xu hướng và giải pháp phát triển bền vững đến năm 2020”

II- Nhiệm vụ và nội dung

1 Hệ thống hóa và làm sáng tỏ thêm lý luận về sự vận động của thị trường bất động sản và biến động giá nhà phố tại Thành Phố Hồ Chí Minh Tổng hợp các

mô hình lý thuyết và bằng chứng thực nghiệm về các yếu tố tác động đến giá nhà

phố tại Thành Phố Hồ Chí Minh

2 Phân tích thực trạng thị trường nhà phố; nhận diện các yếu tố tác động đến biến động giá nhà; phân tích, đánh giá các yếu tố tác động đến biến động giá

nhà phố trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh

3 Phân tích, đánh giá, luận giải thông qua xây dựng một mô hình đánh giá các yếu tố tác động đến giá nhà phố

4 Dự báo xu hướng và định hướng phát triển bền vững thị trường nhà phố trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh trong tương lai

IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ : 30/06/2016

PHAN ĐÌNH NGUYÊN

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố tại Thành Phố Hồ Chí Minh, dự báo xu hướng và giải pháp phát triển bền vững đến năm 2020” là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nghiên cứu có tính độc lập riêng, không sao chép bất kỳ tài liệu nào và chưa được công bố toàn bộ nội dung này ở bất cứ đâu Các số liệu, các nguồn trích dẫn trong luận văn được chú thích nguồn gốc rõ ràng, minh bạch

Tp Hồ Chí Minh, ngày 30 tháng 06 năm 2016 Học viên thực hiện Luận văn

Nguyễn Hoàng Phượng

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn, tôi chân thành gửi lời cảm ơn đến:

PGS.TS Phan Đình Nguyên – Thầy trực tiếp và nhiệt tình hướng dẫn trong suốt quá trình hoàn thành luận văn này

Phòng QLĐH - ĐTSĐH trường Đại học Công Nghệ TP HCM, ban giám hiệu nhà trường đã tạo môi trường học tập tốt nhất, các quý thầy cô nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn và truyền đạt các kiến thức quý báu đến học viên

Các cô, chú, anh, chị, bạn bè, đồng nghiệp đã tích cực hổ trợ trả lời các câu hỏi trong phiếu điều tra để tôi có những tài liệu quý báo thực hiện luận văn

Các anh chị học viên lớp cao học Kế toán nhiệt tình hỗ trợ, góp ý giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tâp và nghiên cứu

Tp Hồ Chí Minh, ngày 30 tháng 06 năm 2016 Học viên thực hiện Luận văn

Nguyễn Hoàng Phượng

TÓM TẮT

Nội dung nghiên cứu của luận văn này được đặt dưới góc nhìn của của người mua nhà phố đối với thị trường bất động sản trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh Dựa trên kết quả các công trình đã nghiên cứu về giá bất động sản trong và ngoài nước, tác giả vận dụng mô hình định giá của Hedonic để xây dựng lên mô hình nghiên cứu gồm 10 yếu tố tác động đến sự biến động giá nhà phố tại Thành Phố Hồ Chí Minh

Luận văn thực hiện phương pháp nghiên cứu định lượng, với 10 biến quan sát và

334 mẫu được khảo sát tại các quận trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh

Tác giả đã sử dụng phương pháp hồi quy OLS và xử lý dữ liệu bằng phần mềm Stata để phân tích các yếu tố tác động đến sự biến động giá nhà trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh

Kết quả nghiên cứu cho thấy giá nhà phố bị ảnh hưởng bởi 10 yếu tố: khoảng cách đến Trung tâm Thành Phố, chiều rộng mặt đường, diện tích khuôn viên, số tầng, khoảng cách đến mặt tiền đường, khoảng cách đến công viên, an ninh khu vực, ảnh hưởng triều cường, giá cho thuê và tính pháp lý của căn nhà

Từ khóa: giá nhà phố, xu hướng phát triển.

ABSTRACT

The thesis is under house buyer's perspective for real estate markets in Ho Chi Minh City Based on the research results about the real estate prices local and global, the writer use the Hedonic pricing model to conduct the research model includes 10 factors that affect the house price fluctuation in Ho Chi Minh City

The thesis conduct the quantitative research methods, with 10 observed variables and 334 samples surveyed in some districts in HCM City

The writer has used OLS regression methods and proceeded data by using Stata software to find out the factors affecting house price fluctuation in Ho Chi Minh City

The result indicates that there are 10 factors affecting to house’s price: road, distance to road, distance to park, distance to city center, floors, flood_tide, sicurity, renting and legal

Keywords: house prices, trend divelopment

DANH MỤC BẢNG, BIỂU VÀ SƠ ĐỒ

Bảng 4.1 : Bảng mô tả biến trong mô hình

Bảng 4.2 : Thống kê mô tả

Bảng 4.3 : Phân tích tương quan

Bảng 4.4 : Kiểm định không có sự tự tương quan giữa các biến độc lập trong mô hình

Bảng 4.5 : Sử dụng các sai số chuẩn mạnh (Robust standarts errors) – kiểm định phương sai thay đổi

Bảng 4.6 : Kết quả kiểm định độ phù hợp của các biến giải thích bằng phương pháp OLS

Bảng 4.7 : Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố

DANH MỤC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ VÀ HÌNH ẢNH

Hình 2.1 : Mô hình lý thuyết

Biểu đồ 2.1 : Cơ cấu cầu nhà đất theo mục đích và loại nhà đất tại TP.HCM

Sơ đồ 3.1 : Các bước trong quy trình nghiên cứu

Hình 3.1 : Mô hình đề xuất

MỤC LỤC

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 3

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 3

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 6

1.2.1 Mục tiêu tổng quát 6 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 6 1.3 Câu hỏi nghiên cứu của đề tài 6

1.4 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu 6

1.5 Phương pháp nghiên cứu 7

1.6 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài 7

1.7 Kết cấu của đề tài 8

TÓM TẮC CHƯƠNG 1 9

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN 10

2.1 Lý thuyết chung về thị trường bất động sản để ở 10

2.1.1 Bất động sản nhà ở 10 2.1.2 Thị trường bất động sản nhà ở 13 2.2 Cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản nhà ở 16

2.2.1 Cầu bất động sản nhà ở 16 2.2.2 Cung bất động sản nhà ở 18 2.2.3 Quan hệ cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản nhà ở 20 2.3 Khái niệm về dự báo 22

2.4 Khái niệm về phát triển bền vững 23

2.5 Các khái niệm liên quan đến thị trường nhà phố 23

2.5.1 Khái niệm nhà phố 23 2.5.2 Cơ sở pháp lý thị trường nhà phố: 24 2.5.3 Đặc điểm của thị trường nhà phố 25 2.5.4 Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển thị trường nhà phố 26 2.5.5 Phân loại thị trường nhà phố 27 2.6 Một số nghiên cứu trước đây về các yếu tố tác động đến sự biến động giá nhà phố 28 2.6.1 Nghiên cứu ngoài nước 28 2.6.2 Nghiên cứu trong nước: 29 2.7 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố và mô hình lý thuyết 30

TÓM TẮT CHƯƠNG 2 35

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36

3.1 Giới thiệu mô hình Hedonic 36

3.2 Phương pháp nghiên cứu 38

3.3 Dữ liệu nghiên cứu 38

3.4 Quy trình nghiên cứu 39

3.5 Phân tích thực trạng biến động giá bất động sản tại TP.HCM giai đoạn 1990 – 2015 41

3.6 Tác động của sự biến động giá nhà phố đến các lĩnh vực khác của nền kinh tế 48 3.7 Tổng quan về thị trường nhà ở tại Thành Phố Hồ Chí Minh 50

3.8 Bằng chứng thực nghiệm về các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố và mô hình đề xuất 52

3.8.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố 52 3.8.2 Mô hình đề xuất 57 TÓM TẮT CHƯƠNG 3 58

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 59

4.1 Mô hình nghiên cứu 59

4.2 Thống kê mô tả 60

4.2.1 Phân tích tương quan 62 4.2.2 Kiểm định các giả thuyết hồi quy 63 4.3 Kết quả nghiên cứu: 66

4.4 Phân tích kết quả mô hình: 67

4.5 Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố 70

4.6 Dự báo xu hướng biến động giá đoạn 2016 – 2020 Error! Bookmark not defined 4.6.1 Quan điểm và mục tiêu của Đảng về phát triển thị trường nhà phố đến năm 2020 Error! Bookmark not defined 4.6.2 Dự báo xu hướng biến động giá đoạn 2016 – 2020 74

TÓM TẮT CHƯƠNG 4 72

CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP 73

5.1 Kết luận 73

5.2 Một số giải pháp phát triển thị trường nhà Thành Phố Hồ Chí Minh theo hướng bền vững đến năm 2020 77

5.2.1 Nhóm giải pháp về pháp lý, chính sách phát triển 77

5.2.2 Nhóm giải pháp về công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch

5.3 Giới hạn của đề tài 80

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

Thành Phố Hồ Chí Minh là một trong những trung tâm kinh tế giữ vai trò quan trọng và có tác động mạnh đến khu vực và cả nước Cho đến nay Thành Phố Hồ Chí Minh đã có đóng góp nhiều cho đất nước không những về tăng trưởng GDP mà còn tạo ra nguồn thu ngân sách lớn, thu hút đầu tư nước ngoài mạnh mẽ từ nhiều lĩnh vực, giải quyết việc làm cho hàng triệu lao động

Sau 25 năm thực hiện chính sách đổi mới của Đảng và 3 năm thực hiện nghị quyết Đại hội đại biểu Đảng Bộ Thành Phố Hồ Chí Minh lần thứ IX, nhiệm kỳ 2010-

2015, đến nay Thành Phố Hồ Chí Minh đã được những kết quả tích cực những mục tiêu cơ bản Nghị quyết đại hội đề ra Tuy nhiên những kết quả đạt được, Thành Phố

Hồ Chí Minh vẫn còn những tồn tại làm chậm tốc độ tăng trưởng và phát triển kinh

tế Một trong những khúc quanh đó là giá thị trường bất động sản biến động khó lường Cụ thể từ năm 2004 đến năm 2007, giá bất động sản tăng rất mạnh, đến cuối năm 2007 một số địa bàn tăng gần 300% so với năm 2004 Từ sau năm 2008 giá bất động sản có xu hướng ít biến động lại, đến năm 2011 giá bất động sản xuống dốc không phanh, đến năm 2013 giá bất động sản ở một số khu vực đã giảm 50% so với năm 2011 Từ năm 2014 đến nay, giá bất động sản đã có dấu hiệu tăng nhẹ trở lại Như vậy diễn biến về bất động sản trong khoảng 10 năm trở lại đây cho thấy mức

độ biến động giá nhà ở Thành Phố Hồ Chí Minh mạnh và khó dự đoán làm ảnh hưởng xấu đến đầu tư phát triển sản xuất và gây ra những bất ổn trong đời sống nhân dân Một trong những nguyên nhân dẫn đến giá thị trường bất động sản biến động không kiểm soát là cơ chế định giá bất động sản của Việt Nam Cơ chế này chủ yếu dựa trên các chỉ dẫn, quy định mang tính hành chính làm cho giá thị trường của bất động sản thường chênh lệch rất nhiều so với giá quy định Điều này dẫn đến nhiều hệ lụy bất cập trong công tác quản lý và đền bù giải phóng mặt bằng, gây bất

bình và ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống dân cư, ngoài ra còn tạo khe hở cho tham nhũng, ảnh hưởng không tốt đến tăng trưởng kinh tế nói chung và sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản nói riêng (VTC NEWS, 2015)

Thị trường bất động sản nói chung gồm 3 thành phần chính: nhà phố, chung cư và đất nền, trong đó nhà phố là thành phần chính tạo nên thị trường bất động sản ở Thành Phố Hồ Chí Minh đặc biệt ở các quận trung tâm như quận 1, quận 3, quận 5, quận 10, Bình Thạnh, Tân Bình, …Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài tôi sẽ đi sâu nghiên cứu lĩnh vực nhà phố

Thị trường bất động sản ở nước ta nói chung và Thành Phố Hồ Chí Minh nói riêng diễn biến khá phức tạp và chịu sự tác động của nhiều yếu tố khách quan cũng như chủ quan Điểm yếu lớn nhất của thị trường bất động sản là thiếu một chính sách quản lý vĩ mô hiệu quả của Nhà nước nên thông tin giá cả nhà thường thiếu minh bạch dẫn đến sự thiếu chuyên nghiệp, phát triển lệch lạc không hợp lý và không mang lại lợi ích tối đa cho đại bộ phận dân chúng có nhu cầu nhà ở Mọi biến động của thị trường này cũng làm cho nền kinh tế - xã hội biến động

Đặc điểm dễ nhận thấy trong mua bán nhà là: phần lớn giao dịch mua nhà trong những năm qua là dựa trên thỏa thuận giữa người mua và người bán theo cảm tính, thiếu cơ sở định lượng Giá nhà phố ở nhiều khu đô thị thường bị các Công ty kinh doanh BĐS và “cò” chi phối làm cho giá nhà tăng lên chỉ trong vài ngày, rồi bị đẩy xuống nhanh chóng có thể nhằm mục đích trục lợi Đây cũng là nguyên nhân khiến khách hàng mua nhà thiếu tin tưởng với giá nhà vì không dự đoán được đâu là giá trị đích thực của nó Trước tình hình này, các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, cần xây dựng một mô hình chỉ số giá minh bạch để tạo lòng tin cho người mua- người bán nhà và bình ổn thị trường bất động sản, đồng thời tạo công

cụ hỗ trợ đắc lực cho các nhà kinh doanh và quản lý trong nghiên cứu thị trường ra quyết định, nhất là trong điều kiện môi trường kinh doanh bất động sản hiện nay còn nhiều rủi ro Bộ Xây dựng đã phối hợp với Tổng cục Thống kê, Viện Nghiên cứu Thị trường giá cả tổ chức nghiên cứu và đề ra một số chỉ số để đánh giá thị

trường bất động sản Chỉ số giá do Bộ Xây dựng và UBND Thành Phố Hồ Chí

Minh đề xuất mở ra những hướng nghiên cứu mới trong thị trường bất động sản Bên cạnh mặt tích cực, mô hình chỉ số giá còn gặp phải những tồn tại và hạn chế: không thể điều tra giá của toàn bộ thị trường bởi nhân lực và tài lực hạn chế Đồng thời, số liệu có rủi ro ở đây là việc cung cấp số liệu giao dịch, giá cả giao dịch từ các công ty môi giới mua bán, sàn giao dịch bất động sản là không thể kiểm chứng một cách chính xác Nó cũng không loại trừ khả năng việc cung cấp thông tin của các công ty môi giới, sàn giao dịch bất động sản phục vụ cho ý đồ, mục đích riêng

Vì vậy cách “đo lường giá trị” thị trường bất động sản như vậy vừa thiếu chuyên

nghiệp, vừa mang tính rủi ro và cảm tính Trên phương diện đó có thể thấy rằng mọi

khó khăn trong việc xác định chỉ số giá căn nhà thường căn cứ vào giá trị sử dụng tổng hợp của căn nhà Cụ thể là về diện tích, vị trí: mặt tiền hay trong hẻm, đường phố lớn hay nhỏ và quan trọng là khả năng kiếm tiền từ căn nhà đó … và đặc biệt

do đặc thù về văn hóa xã hội tạo ra cho người dân đô thị hiện nay thì giá trị căn nhà ngoài những tiêu chuẩn về: đảm bảo an ninh, gần trường học, siêu thị thì điều kiện thuận tiện cho việc kinh doanh cũng là yếu tố quan trọng khi chọn mua nhà Do đó, phương pháp so sánh trực tiếp dùng để định giá bất động sản đơn lẻ thường không chính xác khi áp dụng cho toàn bộ thị trường Hệ quả là, thời gian qua chỉ số giá bất động sản có độ tin cậy chưa cao, còn mang nặng tính tự phát, cục bộ, chưa phản ánh đúng giá trị thực của BĐS trên thị trường

Để góp một phần đưa thị trường nhà phố phát triển lành mạnh hơn, việc xây dựng một mô hình chỉ số giá theo một cơ sở khoa học hơn là nhu cầu rất cần thiết Đó là

lý do mà tôi tiến hành thực hiện đề tài nghiên cứu “ Các yếu tố ảnh hưởng đến giá

nhà phố tại Thành Phố Hồ Chí Minh, dự báo xu hướng và giải pháp phát triển bền vững đến năm 2020” với sự hướng dẫn của PGS-TS Phan Đình Nguyên,

Trưởng khoa Tài Chính Kế Toán Ngân Hàng Trường Đại học Công Nghệ Thành Phố Hồ Chí Minh

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1 Mục tiêu tổng quát

Tìm ra những nhân tố tác động đến sự biến động giá nhà phố, trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp phát triển thị trường nhà phố tại Thành Phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới

1.2.2 Mục tiêu cụ thể

 Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố tại Thành Phố Hồ Chí Minh

 Dự báo xu hướng biến động giá nhà tại Thành Phố Hồ Chí Minh đến năm

2020 và các giải pháp góp phần ổn định giá và phát triển thị trường nhà phố tại Thành Phố Hồ Chí Minh theo hướng bền vững

 Đề xuất các giải pháp phát triển thị trường nhà phố tại Thành Phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới

1.3 Câu hỏi nghiên cứu của đề tài

Các nhân tố nào ảnh hưởng đến giá nhà?

Làm thế nào để phát triển thị trường nhà một cách ổn định và bền vững?

Đối tượng nghiên cứu

Các yếu tố chính ảnh hưởng đến việc hình thành giá nhà tại Thành Phố Hồ Chí Minh

Dữ liệu thứ cấp: Từ năm 1990 đến 2014

Dữ liệu sơ cấp: Khảo sát trong năm 2015

Thời gian ứng dụng: Từ năm 2016 trở đi

Nội dung nghiên cứu: phạm vi đề tài có khối lượng rất lớn nhưng do hạn chế về thời gian, về nhân lực và kinh phí nên đề tài chỉ nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến giá bán của phân khúc thị trường nhà phố trên các quận tại Thành Phố Hồ Chí Minh

Để thực hiện đề tài này, Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu:

 Phương pháp định tính: được dùng để xem xét, hệ thống hóa và tóm tắt các kết quả nghiên cứu có liên quan đến đề tài Tổng hợp, so sánh các mô hình và các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở trên thế giới và Việt Nam, phân tích đánh giá để rút

ra những ưu, nhược điểm của các mô hình này đồng thời kết hợp thảo luận nhóm và lấy ý kiến chuyên gia để rút ra mô hình khả thi cho Thành Phố Hồ Chí Minh

 Phương pháp định lượng: ứng dụng phương pháp toán kinh tế để nhận diện

và đo lường mức độ ảnh hưởng các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh

 Phương pháp nghiên cứu ứng dụng: dựa trên kết quả đánh giá các nguyên nhân ảnh hưởng đến giá nhà phố, đồng thời luận văn cũng đưa ra các giải pháp nhằm ổn định giá nhà phố tại Thành Phố Hồ Chí Minh trong tương lai

Cụ thể hóa khả năng ứng dụng của mô hình Hedonic trong việc đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà phố

Thông qua quá trình nghiên cứu tìm ra các nhân tố có ảnh hưởng đến sự biến động giá nhà từ đó dự báo xu hướng phát triển và đưa ra giải pháp triển bền vững đến năn

2020

Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà để làm công cụ phục vụ công tác quản lý nhà nước, định hướng cho nhà đầu tư và người tiêu dùng Điều này cũng góp phần phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, minh bạch và bền vững

Chương 1 Tổng quan nghiên cứu

Chương 2 Cơ sở lý luận và mô hình nghiên cứu

Chương 3 Phương pháp nghiên cứu

Chương 4 Kết quả nghiên cứu

Chương 5 Kết luận và các giải pháp

TÓM TẮC CHƯƠNG 1

Chương 1 Tác giả giới thiệu tổng quan về đề tài nghiên cứu Thông qua việc theo dõi thị trường bất động sản tại Thành Phố Hồ Chí Minh trên các phương tiện truyền thông, các nghiên cứu sơ bộ và theo dõi lý thuyết cùng ngành, tác giả nêu ra ý tưởng

nghiên cứu và xác định vấn đề nghiên cứu là “ Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà

phố tại Thành Phố Hồ Chí Minh, dự báo xu hướng và giải pháp phát triển bền vững đến 2020”

Sau khi đặt vấn đề nghiên cứu, tác giả xác định rõ mục tiêu nghiên cứu ở dạng tổng quát và mục tiêu nghiên cứu cụ thể Mục tiêu nghiên cứu được cụ thể hóa bằng các câu hỏi nghiên cứu Bằng việc nhận dạng được câu hỏi nghiên cứu, tác giả quyết định lựa chọn phương pháp nghiên cứu phù hợp

Trên những đóng góp của luận văn, tác giả khẳng định rằng việc đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm phát triển bền vững thị trường nhà ở tại Thành Phố Hồ Chí Minh là hết sức cần thiết và cấp bách, xét về mặt lý luận cũng như thực tiễn

Cuối cùng, chương này giới thiệu kết cấu của bài luận văn gồm 5 chương: (1) Giới thiệu, (2) Cơ sở lý luận, (3) Phương pháp nghiên cứu, (4) Kết quả nghiên cứu, (5) Giải pháp và kiến nghị

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN

2.1.1.1 Khái niệm bất động sản nhà ở

Theo quy định của Bộ luật Dân sự: “Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm: Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo pháp luật quy định”[9]

Theo Phan Thị Cúc và các tác giả: “Bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất”[1]

Theo từ điển trực tuyến Oxford: “Bất động sản là tài sản dưới dạng đất đai và công trình xây dựng”[47]

Có nhiều khái niệm khác nhau về bất động sản, nhưng phần lớn đều thống nhất rằng bất động sản là tài sản không di dời được, bao gồm yếu tố đất đai, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn vững chắc, lâu bền với đất đai hoặc công trình xây dựng Từ đó nhận thấy, bất động sản bao gồm hai chủng loại chủ yếu là đất đai và các công trình xây dựng trên đất đai

Bất động sản nhà ở là một loại hình của bất động sản, có chức năng để ở hoặc có nhiều chức năng trong đó ít nhất một chức năng là để ở Bất động sản nhà ở bao gồm

hình thức một cửa hàng buôn bán hoặc một văn phòng dịch vụ Ngoài ra, các lô đất trống có mục đích để xây dựng nhà ở, là một bộ phận không thể thiếu của các giao dịch trên thị trường nhà đất, và có thể chuyển thành nhà ở chỉ sau một thời gian xây dựng nhất định Khái niệm trên cũng bao quát được đầy đủ phạm vi các hàng hóa giao dịch trên thị trường nhà đất có chức năng phục vụ để ở

2.1.1.2 Phân loại bất động sản nhà ở

Có nhiều tiêu thức để phân loại bất động sản nhà ở, song đa phần phân thành

2 nhóm: nhà ở riêng lẻ và nhà chung cư

Căn cứ vào thiết kế và độ bền: Bộ Xây dựng[10] phân cấp nhà ở thành 4 cấp: Nhà cấp 1, nhà cấp 2, nhà cấp 3, nhà cấp 4 theo thứ tự chất lượng thiết kế và độ bền giảm dần theo cấp phân loại

Căn cứ vào vật liệu xây dựng và độ bền: Tổng cục Thống kê[15] chia nhà ở

thành 4 loại: Nhà kiên cố, nhà bán kiên cố, nhà thiếu kiên cố, nhà đơn sơ

Căn cứ vào các đặc điểm vật chất, kinh tế - kỹ thuật của bất động sản: Anna

Scherbina[22] phân loại bất động sản nhà ở như sau:

+ Đối với nhà ở riêng lẻ, bao gồm: Nhà liên kế, nhà phố, nhà biệt thự, nhà vườn + Đối với nhà ở chung cư, bao gồm: Chung cư hạng sang, chung cư cao cấp, chung

cư hạng trung, chung cư bình dân

 Tính bền vững (về vật lý và kinh tế): Do Đất đai là tài sản do thiên nhiên

ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Bên cạnh đó, các kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Chính vì tính chất bền vững của hàng hoá bất động sản là do Đất đai không bị mất đi, và có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác

nhau, nên hàng hoá bất động sản rất phong phú và đa dạng

 Tính dị biệt: Tính dị biệt bắt nguồn từ sự khác nhau về vị trí, diện tích, kiến

trúc gắng liền trên đất, kết cấu… của mỗi bất động sản Nguyên nhân là do diện tích

bề mặt trái đất là có hạn và không thể phát triển được trong khi dân số ngày càng tăng và có nhu cầu sử dụng đất không ngừng tăng lên Do đó, không có bất động sản nào giống nhau về mọi mặt, điều này dẫn đến những vấn đề khó khăn trong việc xác định giá cả thị trường bất động sản

 Tính khan hiếm: Luôn gắn liền với phạm trù nhu cầu và cầu, lợi ích mang

lại từ bất động sản, chính các đặc tính này đã làm mất cân đối cung cầu và đẩy giá bất động sản không ngừng tăng lên Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn

về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, cũng như diện tích đất đai của mỗi quốc gia Nhưng nhìn chung tính khan hiếm ở đây chỉ mang tính tương đối (dựa trên tính khu vực, tính thời điểm)

 Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất

lớn, giá trị của một bất động sản này có thể bị tác động tăng hoặc giảm từ ảnh hưởng của các công trình lân cận hoặc bất động sản khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản nằm trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến

 Tính thanh khoản thấp: Bất động sản luôn có giá trị lớn và chi phí giao dịch

cao, quá trình giao dịch kéo dài, trải qua nhiều bước như tìm kiếm thông tin, kiểm

tra thực địa, đàm phán, đăng ký pháp lý, thanh toán,… Do đó khả năng chuyển hóa thành tiền mặt của bất động sản kém hơn so với các hàng hóa khác

 Mang nặng yếu tố thị hiếu, tâm lý xã hội và yếu tố tâm linh (phong thủy):

Hàng hoá là bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này lớn hơn các hàng hoá thông thường khác Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của người dân sinh sống tại đó

 Chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước: Bất

động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn

vị cũng như của mỗi người dân Các quan hệ giao dịch về bất động sản thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn nội lực cho phát triển nhà nước phải quan tâm đến bất động sản và thị trường bất động sản, phải ban hành các văn bản pháp luật, các chủ trương, chính sách nhằm thực hiện vai trò

và chức năng quản lý đối với hoạt động của thị trường bất động sản Mặt khác, bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai về bản chất thuộc sở hữu toàn xã hội Do vậy bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước

 Bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý của chủ đầu tư Vì bất

động sản thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hóa thông thường Đặc biệt vấn đề đầu tư xây dựng các công trình xây dựng rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn phòng…cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu

cụ thể và chi phí cho quản lý cũng rất cao

2.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản nhà ở

Theo Phan Thị Cúc và các tác giả: “Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản giữa các bên có liên quan, là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ khác có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn,… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản

lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản”[1]

Theo Nguyễn Văn Trình và các tác giả: “Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch kinh tế, dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định”[7]

Theo Nguyễn Ngọc Vinh: “Thị trường bất động sản là tổng hòa các quan hệ giữa cung và cầu về các quyền của bất động sản theo quy luật thị trường và theo quy định của pháp luật”[8]

Theo Viện Thẩm định giá Hoa Kỳ: “Thị trường BĐS là nơi tương tác giữa các cá nhân chuyển đổi quyền sở hữu tài sản để nhận tài sản khác như là tiền”[42] Các khái niệm trên tuy khác nhau về cách diễn đạt, cũng như cách đặt vấn đề, nhưng nhìn chung đều coi thị trường bất động sản là tổng hợp các giao dịch về bất động sản dựa trên mối quan hệ hàng hóa, tiền tệ

2.1.2.2 Đặc điểm chung của thị trường bất động sản nhà ở

 Thị trường bất động sản nhà ở mang tính khu vực sâu sắc

Bất động sản là một hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu tác động của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau Chính vì vậy, hoạt động của thị trường bất động sản mang tính địa phương sâu sắc

Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung, trải rộng ở mỗi vùng trên cả nước Sản phẩm hàng hóa bất động sản có dư thừa ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đồng đều giữa

các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hóa-xã hội khác nhau; dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản khác nhau Thị trường bất động sản ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi nổi hơn thị trường bất động sản ở nông thôn, miền núi,

…

 Thị trường bất động sản nhà ở là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo Mặc

dù có rất nhiều người mua và người bán trên thị trường, sản phẩm bất động sản nhà

ở rất phong phú và đa dạng, song do các đặc điểm như: cung bất động sản nhà ở trong ngắn hạn là tương đối cố định và ít co giãn trước thay đổi giá, bất động sản nhà ở có tính cá biệt hóa cao, tồn tại tính bất đối xứng thông tin nên thị trường bất động sản nhà ở là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

 Thị trường bất động sản nhà ở có mối quan hệ mật thiết với thị trường tài chính Bất động sản nhà ở là tài sản có giá trị lớn, do đó, việc tạo lập một bất động sản nhà ở nói riêng, một dự án nói chung cần huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau Khi thị trường bất động sản nhà ở phát triển đến cấp độ tiền tệ hóa hoặc cao hơn là tài chính hóa thì sự phụ thuộc của thị trường bất động sản nhà ở vào thị trường tài chính là hết sức sâu sắc Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản nhà ở

và thị trường tài chính thực chất là mối quan hệ tương tác hai chiều Một mặt, thị trường tài chính, bao gồm thị trường tiền tệ và thị trường vốn, tạo môi trường cung cấp nguồn vốn cho sự phát triển của thị trường bất động sản nhà ở Mặt khác, sự phát triển của thị trường bất động sản nhà ở cũng có ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trường tài chính, đặc biệt là thị trường vốn

 Độ co giãn của cung bất động sản nhà ở tương đối thấp trước thay đổi cầu và giá bất động sản nhà ở Mọi hàng hóa được đưa ra thị trường, khi được thừa nhận và xuất hiện, cung tăng lên thì nhà sản xuất tăng lượng cung nhanh chóng (trừ một số trường hợp đặc biệt) Tuy nhiên, cung bất động sản không thể phản ứng nhanh chóng như việc tăng cung của các hàng hóa thông thường khác để đáp ứng nhu cầu; bởi lẽ để tạo lập một bất động sản nhà ở cần một số vốn lớn và tốn khá nhiều thời

gian, từ chuyển nhượng đất đai, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công… Do đó trong ngắn hạn, tổng cung bất động sản nhà ở là có giới hạn Điều này dẫn đến khi cầu gia tăng đột biến thì cung không phản ứng kịp gây áp lực lên giá bất động sản nhà ở Trong thực tế, mặc dù cung chậm thay đổi nhưng cầu bất động sản nhà ở lại luôn gia tăng, do vậy sự biến động của giá thường bắt đầu do sự thay đổi của cầu Khi sự tăng giá bất động sản nhà ở kéo dài liên tục có thể kích thích nhiều người đầu cơ mạnh vào thị trường nhà đất khiến cầu tăng vọt lên, cung không theo kịp cầu càng đẩy giá tăng cao hơn, qua đó hình thành những cơn sốt giá bất động sản nhà ở

 Thị trường BĐS nhà ở chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật Bất động sản là tài sản của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về bất động sản tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội Do đó, các vấn đề về bất động sản đều có sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống văn bản quy phạm pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở Sự quản lý của Nhà nước bằng pháp luật là cơ sở để bảo đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản nhà ở Đồng thời, thông qua sự quản lý của Nhà nước góp phần thúc đẩy thị trường phát triển ổn định và lành mạnh, tạo môi trường kinh tế thuận lợi cho sự phát triển của nhiều thị trường khác

2.2.1 Cầu bất động sản nhà ở

Cầu là số lượng một mặt hàng mà người mua muốn mua ở mỗi mức giá chấp nhận được[28] Không phải có bao nhiêu khối lượng nhà ở theo nhu cầu là có bấy nhiêu cầu trên thị trường mà cầu bất động sản nhà ở là số lượng bất động sản nhà để

ở mà người mua muốn mua, ở mỗi mức giá có thể chấp nhận được

Cầu bất động sản phụ thuộc vào các yếu tố sau đây:

 Tăng trưởng kinh tế: tăng trưởng kinh tế góp phần là tăng thu nhập dân cư,

do đó nhu cầu cải thiện chỗ ở cũng gia tăng, khả năng thanh toán cho các nhu cầu này cũng tăng theo Cầu nhà ở có xu hướng gia tăng khi thu nhập dân cư gia tăng và ngược lại Khi đời sống của người dân ngày càng tăng cao, người dân không chỉ có

nhu cầu mở rộng không gian sống mà còn có nhu cầu được ở một nơi đẹp hơn, tiện nghi hơn, an toàn và hiện đại hơn, đó là các nhu cầu nhà ở tiêu dùng thực sự

 Tăng trưởng dân số: sự gia tăng dân số làm tăng mọi nhu cầu xã hội, theo đó

mà cầu về nhà ở cũng gia tăng Cầu nhà ở tỷ lệ thuận với tốc độ tăng dân số Tại các

đô thị, tốc độ tăng dân số cơ học cao, gây ra những đột biến về cầu nhà ở

 Quy hoạch đô thị: quy hoạch đô thị được thực hiện thông qua quy hoạch sử dụng đất đai, các đề án và kế hoạch phát triển đô thị, khu công nghiệp và cơ sở hạ tầng có tác động trực tiếp tới cầu, nhất là cầu đầu tư bất động sản nhà ở

 Chính sách đất đai, nhà ở: Các chính sách về thuế đất đai và nhà ở, điều kiện tham gia thị trường nhà ở, điều kiện và thủ tục xây dựng nhà ở, điều kiện chuyển nhượng nhà đất và thủ tục pháp lý,…đều ảnh hưởng đến cầu tiêu dùng lẫn cầu đầu

tư nhà đất để ở Chẳng hạn, chính sách đánh thuế cao vào những người sở hữu nhiều đất đai có thể khiến cầu đầu cơ nhà đất giảm xuống Ngược lại, chính sách cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép mua bán nhà đất ở trong nước có tác dụng làm tăng cầu nhà đất trên thị trường

 Chính sách tiền tệ của Nhà nước: Chính sách tiền tệ của Nhà nước, thông qua

sự tác động đến thị trường tài chính, sẽ có tác dụng hỗ trợ hoặc kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản Xét riêng về cầu bất động sản, khi Nhà nước thực hiện chính sách nới lỏng tiền tệ khiến lãi suất cho vay giảm xuống và các điều kiện cho vay nới lỏng, các cá nhân và hộ gia đình có thể tiếp cận được nguồn vốn giá rẻ

để tài trợ mua nhà đất, qua đó đã biến nhu cầu thành cầu nhà đất, khiến cầu nhà đất trên thị trường tăng lên Ngược lại, khi Nhà nước thực hiện chính sách thắt chặt tiền

tệ, lãi suất cho vay tăng lên và điều kiện cho vay ngặt nghèo hơn khiến nguồn vốn

từ các ngân hàng thương mại hỗ trợ cầu bị thắt chặt làm cho cầu nhà đất nhanh chóng bị suy giảm

 Kỳ vọng giá trong tương lai: Bất động sản nhà ở không chỉ là hàng hóa tiêu dùng mà nó còn đóng vai trò là tài sản đầu tư dài hạn Do đó, kỳ vọng giá về nhà đất trong tương lai có tác động rất lớn đến cầu đầu cơ nhà đất Khi người dân kỳ vọng

giá nhà đất sẽ tiếp tục tăng trong tương lai thì họ sẽ dồn nguồn vốn tích lũy được và

đi vay mượn để mua vào nhà đất khiến cầu tăng vọt, gây áp lực lên thị trường và tạo

ra những cơn sốt giá nhà đất Ngược lại, khi mọi người tin rằng giá nhà đất sẽ không còn tăng trong tương lai thì vốn từ thị trường bất động sản sẽ được rút ra để đầu tư vào các kênh khác, khiến lực cầu suy giảm trong khi cung không phản ứng kịp trước thay đổi của cầu, qua đó tác động làm cho thị trường suy giảm và thậm chí rơi vào đóng băng

2.2.2 Cung bất động sản nhà ở

Cung là số lượng hàng hóa mà người bán muốn bán tại mỗi mức giá có thể[28] Không phải có bao nhiêu công trình xây dựng nhà ở, bao nhiêu quỹ đất, quỹ nhà, … khai thác được là cung bấy nhiêu vào thị trường mà cung bất động sản nhà ở là số lượng bất động sản nhà ở sẵn sàng tham gia vào thị trường mà người bán muốn bán

ở mỗi mức giá chấp nhận được

Trong ngắn hạn, cung đất nền để xây dựng nhà ở và nhà ở gắn liền với đất là có giới hạn và rất kém co giãn trước thay đổi giá Do đó, khi cầu tăng lên sẽ dẫn đến giá nhà đất tăng cao do cung không phản ứng kịp trước sự thay đổi của giá Trong dài hạn, có nhiều yếu tố tác động tới sự thay đổi của cung bất động sản, bao gồm:

 Tăng trưởng kinh tế: Tăng trưởng kinh tế không chỉ tác động đến cầu mà còn tác động đến cung nhà đất Tăng trưởng kinh tế bền vững tạo nền tảng để tích lũy vốn của xã hội và cá nhân, khơi thông nguồn lực đầu tư vào các thị trường hàng hóa nói chung, thị trường bất động sản nhà ở nói riêng

 Năng lực hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản: Một phần nguồn cung bất động sản nhà đất đến từ khu vực tư nhân là do các doanh nghiệp bất động sản cung ứng Khi thị trường BĐS phát triển đến cấp độ tập trung hóa và cao hơn là tiền tệ hóa thì vai trò cung ứng hàng hóa bất động sản nhà đất của các doanh nghiệp bất động sản trên thị trường ngày càng tăng Khả năng cung ứng hàng hóa bất động sản nhà đất của các doanh nghiệp, xét về số lượng cũng như chất lượng, phụ thuộc vào năng lực hoạt động của các doanh nghiệp này Đó là năng lực hoạch định chiến

lược, năng lực quản trị marketing, trình độ kỹ thuật – công nghệ, năng lực tài chính,…

 Quy hoạch đô thị: Thông qua quy hoạch đô thị, được thể hiện cụ thể bởi các

đề án, kế hoạch phát triển cụm đô thị, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xây dựng nhà ở của Nhà nước, có tác dụng trước hết là trực tiếp tạo ra nguồn cung nhà

ở cho thị trường, sau đó tác động gián tiếp bằng sự kích thích, thu hút vốn đầu tư của khu vực tư nhân vào thị trường

 Chính sách đất đai và nhà ở: Các chính sách về thuế đất đai và nhà ở, điều kiện tham gia thị trường nhà ở, điều kiện và thủ tục xây dựng nhà ở, điều kiện chuyển nhượng nhà đất và thủ tục pháp lý, hình thành các quỹ phát triển nhà ở có tác động đến sự thay đổi của cả cầu lẫn cung trên thị trường nhà ở Chẳng hạn, chính sách giảm thuế cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thể góp phần làm tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường

 Chính sách tiền tệ của Nhà nước: Chính sách thắt chặt hoặc nới lỏng tiền tệ của Nhà nước, thông qua sự tác động đến thị trường tài chính, có ảnh hưởng mạnh

mẽ đến sự phát triển của thị trường bất động sản nhà ở Trong những năm qua Nhà nước thực hiện chính sách nới lỏng tiền tệ, các cá nhân, doanh nghiệp bất động sản trong và ngoài nước có thể tiếp cận nguồn vốn dồi dào với chi phí rẻ từ các định chế tài chính và do đó có điều kiện để đầu tư phát triển nhiều dự án lớn và hiện đại, cung ứng ra thị trường nhiều loại nhà ở, đặc biệt là nhà chung cư, một cách phong phú Ngược lại, trong thời kỳ nền kinh tế suy thoái, việc thực hiện chính sác h thắt chặt tiền tệ của Nhà nước có tác động làm lãi suất cho vay tăng cao, nguồn vốn từ

hệ thống tài chính đổ vào thị trường BĐS bị suy giảm, khiến các cá nhân và doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong triển khai dự án, do đó nguồn cung nhà ở cũng bị suy giảm

 Công nghệ xây dựng và giá thành vật liệu xây dựng: Sự thay đổi và phát triển công nghệ xây dựng mới tốt hơn, nhanh hơn và hiệu quả hơn, kết hợp với việc

ra đời các loại vật liệu xây dựng bền và rẻ hơn có tác dụng làm giá thành xây dựng giảm, do đó góp phần làm tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường

 Kỳ vọng giá nhà ở trong tương lai: Khi người dân dự đoán giá nhà đất sẽ tăng cao trong tương lai, họ sẽ găm giữ hàng hóa bất động sản, do đó cung trong ngắn hạn sẽ giảm Đồng thời, với kỳ vọng tương tự, các doanh nghiệp sẽ tích cực đầu tư xây dựng để tạo lập các dự án bất động sản mới, qua đó cung trong dài hạn

sẽ tăng lên Ngược lại, khi phần lớn người dân và các doanh nghiệp không còn kỳ vọng giá nhà đất sẽ tăng trong tương lai, cung nhà đất trong ngắn hạn sẽ tăng, đồng thời việc đầu tư xây dựng nhà ở mới bị thu hẹp sẽ ảnh hưởng đến cung nhà ở trong dài hạn

2.2.3 Quan hệ cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản nhà ở

 Giá thị trường:

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam – tiêu chuẩn số 2 quy định: “Giá thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc”

Giá cả hàng hóa bất động sản nhà ở là mức giá mà cung – cầu bất động sản gặp nhau Bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, giá trị bất động sản được ước tính thông qua việc thẩm định giá, việc định giá bất động sản phải căn cứ trên các quy định của Nhà nước về chế độ quản lý sử dụng, gắn với quyền và nghĩa vụ của người được quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu Do bất động sản hàng hóa đặc biệt không thể di dời được, nên trong quy trình định giá phải qua giai đoạn điều tra khảo sát thực địa trên từng đối tượng cần định giá

Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch quyền và lợi ích chứa đựng bên trong hàng hóa BĐS Vậy nên, nói “giá nhà” chính là nói đến khả năng sinh lợi từ nhà, hoặc hiểu quả mang lại khi đầu tư vốn vào căn nhà nào đó đất đó

 Quy luật cung cầu:

Khi nguồn cung BĐS nhỏ hơn cầu sẽ dẫn đến giá cả thị trường BĐS tăng lên Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hóa đáp ứng nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả cân bằng và không thay đổi Khi cung lớn hơn cầu, tức là khối lượng hàng hóa cung ứng vượt quá cầu dẫn đến giá cả thị trường giảm xuống

 Quy luật giá cả:

Trong nền kinh tế thị trường, giá cả điều tiết quan hệ cung – cầu Mối quan hệ này phụ thuộc vào độ co giãn của cung hay cầu theo giá Do đặc điểm của thị trường bất động sản là trong thời gian ngắn hạn, độ co giãn của cung là rất nhỏ do vậy sự tăng lên của cầu sẽ làm giá tăng nhanh hơn Trong dài hạn, độ co giãn của cung lớn hơn nên sự tăng giá cũng chậm hơn

Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung – cầu, giá cả thị trường của một loại hàng hóa nào đó tăng lên sẽ kích thích tăng “cung”, đồng thời làm cho

“cầu” giảm xuống Ngược lại, trong trường hợp giá cả thị trường giảm sẽ là tăng

“cầu” và giảm “cung” Do đó, thông qua giá cả thị trường ta có thể nhận biết quan

hệ cung – cầu và tác động trở lại đối với yếu tố cung – cầu, hình thành cung – cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội

Thị trường bất động sản nhà ở là một thị trường đặc thù Một mặt, với tính cách BĐS là hàng hóa tiêu dùng, cung nhà đất biến động tỷ lệ thuận với giá còn cầu nhà đất biến động tỷ lệ nghịch với giá Mặt khác, với tính cách BĐS là tài sản đầu tư, khi giá nhà đất trong hiện tại tăng dẫn đến kỳ vọng giá trong tương lai tiếp tục tăng, cầu có thể không giảm xuống mà có xu hướng tăng lên và ngược lại, cung nhà đất không tăng lên mà có xu hướng giảm xuống

Xét chung về hiệu ứng do thay đổi giá, cung và cầu nhà đất tăng hay giảm là phụ thuộc vào tính trội của tính chất tiêu dùng hay đầu tư trong bản thân hàng hóa nhà

đất Nếu tính chất tiêu dùng trội hơn tính chất đầu tư thì khi giá cả thay đổi, cung cầu sẽ điều chỉnh theo xu hướng như các hàng hóa tiêu dùng khác, nghĩa là giá tăng dẫn đến cung tăng và cầu giảm, giá giảm dẫn đến cung giảm và cầu tăng Ngược lại, nếu tính chất đầu tư trội hơn tính chất tiêu dùng, sự biến động của cung cầu trước sự thay đổi giá sẽ có xu hướng nghịch chiều so với các hàng hóa thông thường Trong trường hợp này, khi giá nhà đất tăng dẫn đến cung giảm do người dân găm giữ tài sản chờ giá cao hơn mới bán và cầu tăng do giới đầu cơ tích cực tham gia vào thị trường Khi giá nhà đất giảm xuống có thể khiến cung tăng lên do lượng hàng găm giữ được xả ra còn cầu nhà đất giảm xuống do lực lượng đầu cơ rút khỏi thị trường Tùy vào từng thị trường, từng thời điểm mà tính chất tiêu dùng trong hàng hóa nhà đất trội hơn tính chất đầu tư hay ngược lại, tính chất đầu tư trội hơn tính chất tiêu dùng

Nhìn chung giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như "độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh không lành mạnh" có những yếu

tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện ), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp

Thuật ngữ “dự báo” có nguồn gốc từ tiếng Hy Lạp "Pro" (nghĩa là trước) và "gnois" (có nghĩa là biết), "prognois" nghĩa là biết trước

Theo TS Nguyễn Thị Minh An (Quantri.vn biên tập và hệ thống hóa) “Dự báo là sự tiên đoán có căn cứ khoa học, mang tính chất xác suất về mức độ, nội dung, các mối

quan hệ, trạng thái, xu hướng phát triển của đối tượng nghiên cứu hoặc về cách thức

và thời hạn đạt được các mục tiêu nhất định đã đề ra trong tương lai”

Theo Ủy ban Môi trường và Phát triển Liên Hiệp Quốc đã đưa ra khái niệm: “Phát triển bền vững là sự phát triển nhằm thỏa mãn các nhu cầu hiện tại của con người nhưng không tổn hại đến sự thỏa mãn các nhu cầu của thế hệ tương lai”

2.5.1 Khái niệm nhà phố

Hiện nay có rất nhiều khái niệm về nhà phố tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu:

Theo Ths,Kts Trần Đình Hiếu, nhà phố là loại nhà mà các căn được đặt cạnh nhau, xếp thành từng dãy và có thể xây dựng hàng loạt và khai thác không gian từ mặt đất trở lên, nhưng những lô đất hẹp được ghép sát nhau khiến ngôi nhà chính cũng là từng khối ghép liền nhau, chỉ còn khả năng tạo sân vườn ở trước mặt và sau lưng Loại nhà này còn được gọi là nhà ở khối ghép Đây cũng là loại nhà ở gần như biệt thự đơn lập, song lập nhưng với tiêu chuẩn ở thấp hơn biệt thự

Nhà phố là một khái niệm xuất hiện nhiều ở các đô thị khi mà người dân mong muốn kết hợp công năng ở với công năng kinh doanh của nhà hai bên đường/phố nhằm phục vụ mục đích ở và kết hợp kinh doanh Nhu cầu nhà phố ở Thành phố là nhu cầu của đại bộ phận người dân đặc biệt những người có mức sống trung lưu, có khả năng tài chính để mua nhà riêng biệt để vừa ở vừa kết hợp kinh doanh hoặc cho thuê toàn bộ, hoặc một phần với mục đích làm cửa hàng, làm văn phòng…Bên cạnh

đó nền kinh tế Việt nam hiện nay vẫn còn xu hướng mua bán nhỏ lẻ tại nhà thì nhu cầu nhà phố tạo ra một phân khúc đặc biệt và đầy tiềm năng tại các đô thị, nhất là Thành phồ Hồ Chí Minh

2.5.2 Cơ sở pháp lý thị trường nhà phố:

Nhà nước Việt nam công nhận quyền sở hữu nhà ở bằng Luật nhà ở [2], trong đó quy định tại :

Điều 4 Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở: Hộ gia đình, cá nhân có quyền có

chỗ ở thông qua việc đầu tư xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn, ở nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và các hình thức khác theo quy định của pháp luật Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này có quyền sở hữu đối với nhà ở đó theo quy định của Luật này

Điều 5 Bảo hộ quyền sở hữu nhà ở

 Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở của các chủ

sở hữu theo quy định của Luật này

 Nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không bị quốc hữu hóa Trường hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai, Nhà nước quyết định trưng mua, trưng dụng, mua trước nhà ở hoặc giải tỏa nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì Nhà nước có trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ và thực hiện chính sách tái định cư cho chủ sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật

Điều 10: Quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở:

Đối với chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có các quyền sau đây:

 Có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình

 Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà luật không cấm

 Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật này và pháp luật về đất đai

 Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó

 Sử dụng chung các công trình tiện ích công cộng trong khu nhà ở đó theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan

Đây là cơ sở pháp lý cho công dân được quyền tạo lập, mua bán, sở hữu nhà ở trong

đó có nhà phố

2.5.3 Đặc điểm của thị trường nhà phố

Đất là một nguồn tài nguyên hữu hạn trong khi đó dân cư ngày một tăng nhanh nên chắc chắn giá trị đất nói chung và đất ở để xây dựng nhà ở ngày một khan hiếm Mặc dù các khu đô thị mới mọc lên nhưng cơ bản giá trị của khu phố cũ vẫn có những giá trị mà khu mới không thể thay thế “ Ăn quận 5- Nằm quận 3- Xa hoa quận 1” Câu nói dân gian thể hiện tính giá trị của khu đất vàng những quận nội thành đại diện cho đẳng cấp khi cư ngụ tại các quận này Nhưng nhà phố trên các trục đường chính như: Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Hàm nghi, Đồng khởi, 3/2 … Thì có thể nói không ngoa:” tấc đất – tấc vàng” Tại sao giá nhà tại những nơi này cao ngất như vậy, đó là do doanh nghiệp, người dân ai cũng muốn sở hữu căn nhà ở đây vì những giá trị gia tăng của địa điểm có lợi thế kinh doanh sinh lợi mang lại

Nhà phố trong các quận nội thành ngày càng khan hiếm nên giá trị ngày càng cao, càng khan hiếm trong khi nhu cầu sở hữu ngày càng nhiều sau khi Luật nhà ở sửa đổi 2015 cho phép người Việt nam ở nước ngoài và người nước ngoài sinh sống làm việc ở Việt nam sở hữu nhà từ 1/7/2015 Thành Phố Hồ Chí Minh có lượng lao động nhập cư rất lớn ngoài việc cung cấp nguồn nhân lực để phát triển kinh tế thì sau khi tích lũy được một lượng tiền cộng với chính sách cho vay mua bất động sản của Ngân hàng thì nhu cầu sở hữu nhà ngày càng tăng lên đáng kể Tuy nhiên nhu cầu này cũng đa dạng theo túi tiền và nhu cầu sử dụng nên phân khúc nhà phố cũng

có sức thu hút khác nhau

2.5.4 Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển thị trường nhà phố

Biểu đồ 2.1: Cơ cấu cầu nhà đất theo mục đích và loại nhà đất tại TP.HCM

(Nguồn: Viện Nghiên cứu Khoa học và Công nghệ Ngân hàng 140] )

Theo số liệu Viện nghiên cứ khoa học ngân hàng 2012 thì tổng cầu về nhà và đất ở tại Thành phố HCM thì tỷ trọng nhà phố chiếm phần lớn nhất với xấp xỉ 50% Trong khi “Người ngày càng sinh sôi, đất thì không ” mà nhu cầu có thêm nhà để tách hộ khi lập gia đình, người nhập cư ngày càng tăng, môi trường kinh tế phát triển thu hút nguồn nhân lực chất lượng cao về thành phố, thu nhập của một bộ phận dân cư tăng lên… với chính sách nhà ở 2015 của Nhà nước [3]

làm cho nhu cầu mua nhà tại Thành Phố HCM nói riêng và ở Việt nam nói chung gia tăng nhanh chóng Tuy nhiên do thói quen cư trú người dân vẫn thích sống trong nhà phố gắn liền với đất thay vì chung cư do nhiều yếu tố chất lượng, dịch vụ ở đó Điều này cộng với tác động của một bộ phận thay đổi nhà ở do kinh tế hoặc thay đổi nhu cầu do lượng

nhân khẩu tăng lên phải bán-mua nhà phục vụ cho nhu cầu của mình nên thị trường nhà phố vẫn phát triển mạnh mẽ trong khi các khu đô thị tập trung và chung cư tăng nhanh Người nước ngoài có xu hướng mua chung cư cao cấp còn người Việt ở nước ngoài phần đông vẫn trung thành với Nhà phố như của để dành: mua cho thuê kinh doanh sinh lợi như một khoản đầu tư về cố quốc

2.5.5 Phân loại thị trường nhà phố

Căn cứ vào thiết kế và độ bền: Bộ Xây dựng[10] phân cấp nhà ở thành 4 cấp: Nhà cấp 1, nhà cấp 2, nhà cấp 3, nhà cấp 4 theo thứ tự chất lượng thiết kế và độ bền giảm dần theo cấp phân loại

- Mái bằng bê tông cốt thép hoặc lợp ngói, có hệ thống cách nhiệt tốt

- Vật liệu hoàn thiện (trát, lát, ốp) trong và ngoài nhà tốt

- Tiện nghi sinh hoạt (bếp, xí, tắm, điện nước) đầy đủ, tiện lợi, không hạn chế

- Mái bằng bê tông cốt thép hoặc mái ngói bằng Fibroociment

- Vật liệu hoàn thiện trong ngoài nhà tương đối tốt

- Tiện nghi sinh hoạt đầy đủ Số tầng không hạn chế

 Nhà cấp III:

- Kết cấu chịu lực kết hợp giữa bê tông cốt thép và xây gạch hoặc xây gạch Niên hạn sử dụng trên 40 năm

- Bao che nhà và tường ngăn bằng gạch

- Mái ngói hoặc Fibroociment

- Vật liệu hoàn thiện bằng vật liệu phổ thông

- Tiện nghi sinh hoạt bình thường, trang bị xí, tắm bằng vật liệu bình thường Nhà cao tối đa là 2 tầng

 Nhà cấp IV:

- Kết cấu chịu lực bằng gạch, gỗ Niên hạn sử dụng tối đa 30 năm

- Tường bao che và tường ngăn bằng gạch (tường 22 hoặc 11 cm)

- Mái ngói hoặc Fibroociment

- Vật liệu hoàn thiện chất lượng thấp

- Tiện nghi sinh hoạt thấp

nhà phố

2.6.1 Nghiên cứu ngoài nước

 Green và Hendershott (1996) cho rằng giá nhà ở phụ thuộc vào các yếu tố tuổi căn nhà, số lượng phòng ngủ, số lượng các phòng khác, số lượng phòng tắm, máy điều hòa trung tâm, vị trí trung tâm hay không, chủ quyền, hệ thống xử lý chất thải, ga sưởi…

 Zangerle (1972) và Henderson (1931) trong định giá bất động sản, tập trung vào sự tác động của các yếu tố về môi trường và các đặc điểm riêng của từng loại

bất động sản như: quang cảnh, thảm thực vật, ô nhiễm không khí, tiếng ồn, kết cấu của nhà

 Theo Feeman (1999) giá của một hàng hóa không đồng nhất có thể xác định thông qua những thuộc tính liên quan đến hàng hóa đó Trong trường hợp hàng hóa

là bất động sản, những yếu tố tiềm ẩn làm tăng giá trị của bất động sản như: có cảnh nhìn ra biển, có góc nhìn đẹp, gần siêu thị, trường học, bệnh viện… những yếu tố này góp phần làm cho một số những cá nhân sẵn sàng chi trả

 Hughes và Sirmans (1993) nghiên cứu tác động của yếu tố kẹt xe đến giá nhà tại Baton Rouge và Louisiana thuộc Mỹ Họ cho rằng bên cạnh những yếu tố bên trong của căn nhà như: diện tích, số phòng ngủ, số phòng tắm… thì các yếu tố bên ngoài như: điều kiện đường phố, an ninh, gần chổ làm việc, mua sắm… cũng có ảnh hưởng tới giá nhà

2.6.2 Nghiên cứu trong nước:

 Nguyễn Quốc Nghi và các cộng sự (2012) xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá cho thuế bất động sản tại Cần Thơ Với quy mô mẫu 210 quan sát, nghiên cứu đã xác định các nhân tố quyết định giá cho thuê bao gồm diện tích sàn, vị trí, trục chính, chi phí sinh hoạt, hình thức cho thuê và giá cho thuê trước đây[4]

 Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011) cũng sử dụng một mẫu tương đối nhỏ gồm 160 bất động sản tại thị trường Thành Phố Hồ Chí Minh Các tác giả xác định các nhân tố chính tác động tới giá bất động sản là vị trí của bất động sản

đó, diện tích đất, diện tích nhà, khoảng cách từ bất động sản đến trung tâm thành phố và khoảng cách từ bất động sản đến mặt tiền đường[5]

 Nguyễn Ngọc Vinh (2012) nhận diện 18 yếu tố tác động đến giá trị bất động sản các yếu tố này được tác giả tổng hợp thành 5 nhóm: Vị trí, yếu tố vật chất, yếu

tố kinh tế, tình trạng sử dụng, các yếu tố phí bất động sản Trong đó, nhóm vị trí bao gồm 6 yếu tố: hạ tầng, an ninh, môi trường, giao thông, cảnh quan, phong thủy; nhóm yếu tố vật chất: hình dáng, kích thước, kiến trúc, xây dựng; Nhóm yếu tố kinh tế: lợi ích tiềm năng, lợi ích kinh doanh, quyền tài sản; Nhóm tình trạng sử dụng