Nghiên cứu các nhân tố tác động đến giá bán căn hộ của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại thành phố hồ chí minh

Phân tích thực trạng thị trường BĐS căn hộ; nhận diện các nhân tố tác động đến giá bán căn hộ; phân tích, đánh giá những biểu hiện của các nhân tố tác động đến giá BĐS căn hộ trên địa bà

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LÊ THỊ THANH LOAN

LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Kế toán

Mã ngành: 60340301

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI

Cán bộ hướng dẫn khoa học : PGS.TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN

Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ TP.HCM ngày 25 tháng 9 năm 2016

Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn sau khi Luận văn đã được sửa chữa (nếu có)

Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn

PGS.TS Lê Quốc Hội

PHÒNG QLKH – ĐTSĐH

TP Hồ Chí Minh, ngày 23 tháng 07 năm 2016

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ

Họ tên học viên : LÊ THỊ THANH LOAN Giới tính: Nữ

Ngày, tháng, năm sinh: 02/09/1978 Nơi sinh: Thanh Hóa

Chuyên ngành: Kế toán MSHV:1441850079

I- Tên đề tài: “Nghiên cứu các nhân tố tác động đến giá bán căn hộ của các

doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh”

Nhiệm vụ và nội dung

1 Nhận dạng các nhân tố tác động đến giá bán căn hộ Tổng hợp các

mô hình lý thuyết và khảo sát thực nghiệm về các nhân tố tác động đến giá

bán căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh

2 Phân tích thực trạng thị trường BĐS căn hộ; nhận diện các nhân tố

tác động đến giá bán căn hộ; phân tích, đánh giá những biểu hiện của các

nhân tố tác động đến giá BĐS căn hộ trên địa bàn TP HCM

3 Phân tích, đánh giá, lý giải thông qua xây dựng một mô hình biểu

diễn mối quan hệ giữa các nhân tố tác động đến giá BĐS

4 Đề xuất quan điểm và định hướng phát triển thị trường BĐS căn

hộ; đề xuất các giải pháp nhằm ổn định giá bán BĐS căn hộ tại Thành phố

Hồ Chí Minh trong tương lai

II- Ngày giao nhiệm vụ : 23/01/2016

IV- Cán bộ hướng dẫn : PGS TS PHAN ĐÌNHNGUYÊN

PGS TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan đề tài “Nghiên cứu các nhân tố tác động đến giá bán căn hộ của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh” là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nghiên cứu

có tính độc lập riêng, không sao chép bất kỳ tài liệu nào và chƣa đƣợc công bố toàn bộ nội dung này ở bất cứ đâu Các số liệu, các nguồn trích dẫn trong luận văn đƣợc chú thích nguồn gốc rõ ràng, minh bạch

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 23 tháng 07 năm 2016

Học viên thực hiện Luận văn

Lê Thị Thanh Loan

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn, tôi chân thành gửi lời cảm ơn đến:

PGS.TS Phan Đình Nguyên, Người thầy trực tiếp và nhiệt tình hướng dẫn trong suốt quá trình hoàn thành luận này

Hội đồng khoa học – Phòng quản lý đào tạo sau đại học trường Đại học Kỹ thuật Công nghệ TP HCM đã nhận xét và góp ý quý báu để luận văn hoàn chỉnh hơn

Ban giám hiệu đã tạo môi trường học tập tốt nhất, các quý thầy cô nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn và truyền đạt các kiến thức quý báu đến học viên

Các anh chị học viên lớp cao học Kế toán nhiệt tình hỗ trợ, góp ý giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tâp và nghiên cứu

Gia đình, bạn bè đã động viên, ủng hộ và tạo mọi điều kiện để hoàn thành khóa học

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 23 tháng 07 năm 2016

Học viên thực hiện Luận văn

Lê Thị Thanh Loan

TÓM TẮT

Nội dung nghiên cứu của luận văn nhằm thực hiện xác định các nhân tố tác động đến giá bán căn hộ của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh

Tác giả vận dụng phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng Nghiên cứu định tính được thực hiện để điều chỉnh, bổ sung biến quan sát cho các thang đo Nghiên cứu định lượng thực hiện thông qua phiếu khảo sát ý kiến gửi đến các nhà quản lý đầu tư BĐS, người mua, lãnh đạo Sở, ban ngành

để xây dựng mô hình nghiên cứu và kiểm định thang đo Phần mềm phân tích thống kê SPSS 16.0, excel sử dụng để phân tích dữ liệu, đánh giá giá trị và

độ tin cậy bằng việc ứng dụng hệ số Cronbach Alpha và phân tích nhân tố EFA Kết quả phân tích nhân tố đã đưa ra mô hình các nhân tố tác động đến biến động giá bán căn hộ của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh bao gồm: vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng, chất lượng môi trường, đặc điểm cấu trúc và tiện những tiện ích của căn hộ trong khu chung cư Kết quả hồi quy cho thấy cả 5 nhân tố đều tác động đến biến động giá bán căn hộ, trong đó nhân tố tác động mạnh nhất là vị trí với hệ số beta = 0,515; nhân tố đặc điểm tác động mạnh thứ hai với hệ số Beta = 0,245; nhân

tố tiện ích tác động mạnh thứ ba với hệ số Beta = 0,148; nhân tố tiếp theo là

cơ sở vật chất với hệ số Beta = 0,135; nhân tố chất lượng môi trường tác động thấp nhất với hệ số Beta = 0,053

Về mặt thực tiễn, nghiên cứu này có thể giúp cho các doanh nghiệp đưa

ra mức giá phù hợp theo nhu cầu và thị hiếu của người tiêu dùng; đây cũng là kênh thông tin giữa người bán và người mua, giảm thiểu thông tin bất cân xứng giữa hai bên Cũng từ đây, có thể đề xuất các giải pháp để phát triển thị trường bất động sản, nhằm tăng cường vai trò quản lý của nhà nước trong việc kiểm soát giá bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh

ABSTRACT

The research content of the thesis is to determine the factors affecting fluction in selling price of apartments of real estate companies in Ho Chi Minh City

The Authors uses qualitative and quantitative research methods The qualitative research is conducted to adjust and add observed variables for scale The quantitative research is cattied out through opinion surveys forms given to real estate investment managers, buyers, leaders of departments, industries to develop a research model and test the scale Statistical analysis software SPSS 16.0, excel,etc Are used to analyze data, and assess values and reliability by applying Cronbach Alpha coefficients and EFA factor analysis Factor analysis results has provied a model of factors affecting the apartments selling price fluctuation of real estate companies in Ho Chi Minh City, including: location, infrastructure conditions, environment quality, structural features and utilities of apartment in the apartment builing Regression results shows that all 5 factors affect apartment seliing price fluctuation, of which the factor which affecting the factor of feature the most powerfully is location with beta = 0.515; The factors of featuresimpacts secondly powerfully with beta = 0.245; The factors of utilities impacts thirdly powerfully beta = 0.148; The next factor is environment quality with beta = 0.135; The factors of environment quality impact the least with beta = 0.053

In terms of practice, this research can help businesses offer appropriate price in accordance with consumer „s needs and tastes; this is an information channel between seller and buyer, reducing asymmetric information between the two parties from which It is possible to propose solutions to develop the real estate market in order to strengthen the management role of the state in controlling real estate prices in Ho Chi Minh City

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT iii

MỤC LỤC v

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ix

DANH MỤC CÁC BẢNG x

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH xii

CHƯƠNG 1: PHẦN MỞ ĐẦU 13

1.1 Đặt vấn đề nghiên cứu 13

1.2 Các nghiên cứu liên quan đến đề tài 15

1.3 Nhận xét về các công trình nghiên cứu 19

1.4 Mục tiêu nghiên cứu 20

1.5 Câu hỏi nghiên cứu 20

1.6 Đối tượng, phạm vi và thời gian nghiên cứu 21

1.6.1 Đối tượng nghiên cứu 21

1.6.2 Phạm vi nghiên cứu và thời gian nghiên cứu 21

1.7 Phương pháp nghiên cứu 21

1.8 Ý nghĩa khoa học của đề tài 22

1.9 Kết cấu của đề tài nghiên cứu 22

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 22

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN 24

2.1 Khái quát về căn hộ chung cư 24

2.1.1 Khái niệm bất động sản 24

2.1.2 Khái niệm về căn hộ chung cư 24

2.1.3 Đặc điểm nhà chung cư, căn hộ chung cư 27

2.2 Lý thuyết về giá, giái trị bất động sản 29

2.2.1 Giá trị bất động sản 29

2.2.2 Giá cả bất động sản 30

2.3 Cơ sở lý thuyết về chỉ số giá 30

2.3.1 Khái niệm về chỉ số giá 30

2.3.2 Thực trạng của việc xác định chỉ số giá tại Việt Nam 32

2.4 Phương pháp xác định chỉ số giá bất động sản 33

2.4.1 Phương pháp giản đơn 34

2.4.2 Vận dụng phương pháp phân tích giao dịch lặp lại trong việc ước lượng chỉ số giá bất động sản 34

2.4.3 Mô hình định giá hưởng thụ (Hedonic Pricing Method – HPM) 35

2.5 Các nhân tố tác động đến giá căn hộ chung cư 37

2.5.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp lên giá BĐS 38

2.5.2 Các yếu tố kinh tế 39

2.5.3 Các yếu tố liên quan đến thị trường 39

2.5.4 Các yếu tố về pháp lý 40

2.5.5 Các yếu tố chính trị pháp lý 40

2.5.6 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô 41

2.5.7 Các yếu tố xã hội 41

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 42

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 43

3.1 Phương pháp nghiên cứu 43

3.1.1 Phương pháp định tính 43

3.1.2 Phương pháp định lượng 43

3.2 Mô hình nghiên cứu đề nghị 43

3.2.1 Mô hình hồi quy 43

3.2.2 Mô hình các yếu tố tác động lên giá căn hộ chung cư 43

3.3 Khung phân tích dành cho nghiên cứu 44

3.4 Mô hình nghiên cứu 45

3.5 Giới thiệu về khu vực nghiên cứu và số liệu nghiên cứu 46

3.5.1 Giới thiệu về khu vực nghiên cứu 46

3.5.2 Số liệu nghiên cứu 49

3.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư trong khu vực 49

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 62

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 63

4.1 Phân tích và đánh giá độ tin cậy của thang đo 63

4.1.1 Đánh giá độ tin cậy thang đo bằng hệ số Cronbach's alpha 64 4.1.2 Phân tích nhân tố khám phá EFA 68

4.2 Phân tích tương quan Pearson 73

4.3 Phân tích hồi quy 75

4.4 Kiểm định các giả thiết cần thiết trong mô hình phân tích hồi

quy 78

4.4.1 Kiểm định giả thuyết về ý nghĩa của các hệ số hồi quy 78

4.4.2 Kiểm định giả thuyết về phương sai của sai số không đổi 78 4.4.3 Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến 79

4.4.4 Kiểm định về phân phối chuẩn của phần dư 80

4.4.5 Kiểm định về tính độc lập của phần dư 80

4.5 Kiểm tra các giả định mô hình hồi quy bội 81

4.5.1 Kiểm định giả định phương sai của sai số (phần dư) không đổi 81

4.5.2 Kiểm tra giả định các phần dư có phân phối chuẩn 82

KẾT LUẬN CHƯƠNG 4 86

CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ GIẢI PHÁP 88

5.1 Kết luận 88

5.2 Giải pháp 88

5.2.1 Đối với chủ đầu tư 88

5.2.2 Với các cơ quan ban ngành liên quan 90

TÀI LIỆU THAM KHẢO 92

PHỤ LỤC 97

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

ANOVA ( Analysis Variance ): phân tích phương sai

BĐS: Bất động sản

CLMT: Chất lượng môi trường

CSHT: Điều kiện cơ sở hạ tầng

DACDIEM: Đặc điểm cấu trúc căn hộ

EFA ( Exporatory Factors Analysis): Phân tích yếu tố khám phá

GIA: Giá căn hộ chung cư

KMO: Hệ số Kaiser – Mayer Olkin

Sig (Observed ingificane level): Mức ý nghĩa quan sát

SPSS (Statistical Package for the Scial Sciences): phần mềm toán thống kê cho khoa học xã hội

TIENICH: Tiện ích khu chung cư

TP HCM: Thành phố Hồ Chí Minh

VITRI : Vị trí căn hộ

VIF (Variance Inflation Factor): Hệ số phóng đại phương sai

WC: Nhà vệ sinh

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3 1: Khảo sát thực tế ngẫu nhiên 233 căn hộ chung cư thuộc 20

Bảng 3 3: Thang đo quy mô của vị trí căn hộ 53Bảng 3 4: Thang đo điều kiện cơ sở hạ tầng 54

Bảng 3 8: Cấu trúc bảng câu hỏi và thang đo 58

Bảng 4 1: Kết quả độ tin cậy thang đo biến “Vị trí căn hộ” 64Bảng 4 2: Kết quả độ tin cậy thang đo biến “Điều kiện cơ sở hạ tầng”

65Bảng 4 3: Kết quả độ tin cậy thang đo biến “Chất lượng môi trường”66Bảng 4 4: Kết quả độ tin cậy thang đo biến “Đặc điểm cấu trúc căn hộ”

66Bảng 4 5: Kết quả độ tin cậy thang đo biến “Tiện ích khu chung cư” 67Bảng 4 6: Kết quả độ tin cậy thang đo biến “Giá căn hộ chung cư” 68Bảng 4 7: Hệ số KMO và kiểm định Bartlett các thành phần KMO and

Bảng 4 10: Hệ số KMO và kiểm định Bartlett các thành phần KMO

Bảng 4 16: Kết quả phân tích tương quan Spearman giữa các biến độc

Bảng 4 18: Bảng kiểm định giả định phương sai của sai số 81Bảng 4 19: Tóm tắt kết quả kiểm định các giả thuyết 85

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH

Hình 3 1: Khung phân tích dành cho nghiên cứu 44

Hình 4 1: Đồ thị phân tán giữa giá trị dự đoán và phần dƣ từ hồi quy

82Hình 4 2: Đồ thị P-P Plot của phần dƣ – đã chuẩn hóa 83

CHƯƠNG 1: PHẦN MỞ ĐẦU

1.1 Đặt vấn đề nghiên cứu

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng nhất của nền kinh tế do thị trường này liên quan trực tiếp đến một lượng tài sản cực lớn, thông thường tỷ trọng bất động sản trong tổng tài sản quốc gia ở các nước khác nhau thường chiếm trên 40% tổng giá trị tài sản của quốc gia

đó[17]

Nhà ở là nơi phục vụ cho nhu cầu thiết yếu, sinh hoạt hàng ngày của mỗi cá nhân mỗi hộ gia đình Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu thiết yếu không thể thiếu của mỗi hộ dân Tùy vào nhu cầu khác nhau mà mỗi người tự lựa chọn cho mình một căn hộ thích hợp, đáp ứng được các hoạt động học tập, lao động, vui chơi giải trí,…Đất nước ta đang trên đà hội nhập và phát triển kinh tế, dân số ngày càng tăng mà quỹ đất đai ngày càng hạn chế, đây chính là một trong những vấn đề đang lo ngại của nhân dân Thị trường mua bán nhà ở trong thời gian gần đây diễn ra rất sôi động, đặc biệt là thị trường căn hộ chung cư Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị đặc biệt, là trung tâm kinh tế lớn của khu vực và cả nước, có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế xã hội của cả nước, do đó nhu cầu về nhà ở cũng ngày một tăng cao Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, các nhu cầu sử dụng đất ngày càng gây ra áp lực không nhỏ đến đất đai, đòi hỏi phải sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý, có hiệu quả Hiện nay có rất nhiều khu đô thị mới mọc lên cùng với hàng lọat cùng với các chung cư cao tầng hiện đại Một căn hộ hiện đại với đầy đủ tiện nghi, môi trường sống thoáng mát, an ninh được đảm bảo chính là những yếu tố thu hút người dân chọn căn hộ chung cư làm nơi để an cư Tùy thuộc vào vị trí tọa lạc, cấu trúc căn hộ hay các tiện ích của các căn hộ khác nhau mà giá bán căn

hộ cũng khác nhau Rất nhiều hộ gia đình đã lựa chọn việc sở hữu những căn hộ chung cư đáp ứng được nhu cầu thiết yếu thay vì sở hữu một căn nhà Tuy nhiên, việc lựa chọn được một căn hộ vừa hợp ý, hợp túi tiền lại phụ thuộc rất nhiều vào giá bán Giá bán căn hộ chung cư phụ thuộc vào một số yếu tố như: diện tích sàn, khoảng cách đến trung tâm, tầng cao căn

hộ tọa lạc, cảnh quang nhìn từ hướng bacony, vị trí căn hộ trên cùng 1 tầng,

số phòng vệ sinh, an ninh, môi trường xung quanh, dịch vụ, tiện ích ngoài khu, uy tín chủ đầu tư Nghiên cứu thực nghiệm trên thị trường Singapore, Subramaniam S Pillay

[38]

chỉ ra rằng, có 4 nhân tố chính ảnh hưởng đến biến động giá BĐS là: tốc độ tăng trưởng GDP, tốc độ tăng trưởng tín dụng, lãi suất cho vay và chỉ số chứng khoán, trong đó tốc độ tăng trưởng tín dụng là nguyên nhân chính Paul Krugman[37] lý giải về sự ảnh hưởng 3 nhóm đối tượng: nhà đầu tư, ngân hàng và cơ quan quản lý đến biến động giá BĐS Nghiên cứu của Case & Shiller[18] đã chỉ ra rằng ngoài các yếu

tố định lượng được trong nền kinh tế tác động đến biến động giá BĐS thì yếu tố tâm lý của nhà đầu tư là nguyên nhân quan trọng mang tính quyết định Một số nghiên cứu thực nghiệm khác được kể đến như Stefan Gerlach

Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “ Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến biến động giá bán căn hộ của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh” có ý nghĩa quan trọng, góp phần vào việc tìm hiểu, xác định mức giá gốc thật sự cũng như biên độ biến động giá của căn hộ chung cư nói riêng và xa hơn là BĐS nói chung, qua

đó phản ánh thị trường BĐS một cách rõ nét nhất Nhu cầu xác định chỉ số

giá BĐS luôn hiện hữu; đây đồng thời là một vấn đề cần được giải quyết triệt để, trong đó rất cần sự phối hợp giữa Nhà nước, doanh nghiệp và những chuyên gia đầu ngành trong lĩnh vực BĐS

1.2 Các nghiên cứu liên quan đến đề tài

Việc nhận dạng và lượng hóa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai, nhà ở ngày càng được quan tâm và chú ý Trong suốt chiều dài phát triển của thị trường BĐS, đã rất nhiều các nghiên cứu về các yếu tố tác động đến giá trị BĐS Trong phần này, bài viết tổng hợp các quan điểm của các nhà nghiên

cứu về các yếu tố và xu hướng tác động đến giá trị BĐS

Vì vậy đã có rất nhiều bài nghiên cứu liên quan, tiêu biểu là những bài nghiên cứu của những tác giả sau:

Theo Malpezzi Stephen, (2002)[23] ứng dụng mô hình Hedonic để định giá tài sản Trong đó, tác giả đã phát hiện ra ba nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà, đó là đặc điểm kết cấu nhà, đặc điểm khu dân cư, và cuối cùng là đặc điểm môi trường Mục tiêu của nghiên cứu này là xác định mức độ ảnh hưởng của yếu tố môi trường đến giá nhà ở Ô nhiễm không khí làm giảm giá trị của nhà ở là điểm đặc biệt được nhấn mạnh trong bài nghiên cứu này

Theo Rossen, (1974)[25] cũng vận dụng mô hình Hedonic để đánh giá ảnh hưởng của môi trường đến giá trị căn hộ Trong nghiên cứu này, Bernardo đã đánh giá ảnh hưởng của môi trường (bao gồm vấn đề xử lý nước thải, số lượng thang máy, garage, số lượng phòng ngủ, quầy bar) đến giá bán Theo đó, căn hộ có số lượng phòng ngủ càng nhiều thì giá càng cao, biến thang máy và garage cũng tác động mạnh đến giá trị căn hộ Căn hộ càng nằm

xa khu vực xử lý nước thải có giá càng cao

Theo Thibodeau và Malpezzi, (1980)[23] một số mô hình hồi quy của giá trị hoặc giá bán căn hộ dựa trên những đặc tính liên quan đến căn hộ

Trong đó, từng biến độc lập đại diện cho từng đặc điểm riêng biệt và các hệ

số trong kết quả của mô hình là giá tiềm ẩn của những đặc điểm này Mô hình hồi quy của giá nhà hoặc giá trị căn hộ có dạng như sau: R = f (S, N, L, C, T)

Theo Johannes Krouthen, (2011)[28] nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến sự khác nhau về giá của các căn hộ tại Uppsala Kết quả thu được

là giá căn hộ bị tác động bởi các yếu tố diện tích, khoảng cách đến trung tâm, thời điểm bán và các phí dịch vụ

Tương tự Clapp J.M, (1980)[21]

đã tìm ra bốn nhóm yếu tố chính là (i) những đặc điểm về xây dựng như tuổi của công trình, số tầng, diện tích thực, những tiện nghi trong nhà, bãi đỗ xe; (ii) đặc điểm về vị trí như khoảng cách đến đường cao tốc, khoảng cách đến trung tâm thành phố; (iii) sự đánh giá giá trị của văn phòng như diện tích đất được đánh giá, thuế suất của giá trị tài sản được đánh giá, thuế tài sản hàng năm; (iv) khả năng tiếp cận như thời gian từ nhà đến văn phòng tỷ lệ nhân viên đi làm bằng xe buýt

Mô hình của Sibel Selim, (2008)[33] nghiên cứu về các yếu tố nội tại của căn nhà được thực hiện tại Thổ Nhĩ Kỳ Kết quả cho thấy diện tích nhà, số lượng phòng, loại nhà, hệ thống nước, hồ hơi, đặc trưng về vị trí về kiểu của tòa nhà là các biến quan trọng nhất ảnh hưởng tới giá nhà

Nghiên cứu của Davor Kunovac, Enes Đozovic, Gorana Lukinia và Pufnik, (2008)[27] thông qua việc phân tích định lượng bằng mô hình Hedonic

để xây dựng chỉ số giá BĐS Trong nghiên cứu này, tác giả đã chọn ra được 6 biến độc lập phù hợp với mô hình, đó là: diện tích sàn, số tầng, số phòng, thời điểm xây dựng, thời gian bán, loại hình sử dụng Với việc nghiên cứu căn hộ chung cư chỉ cho mục đích ở, do đó yếu tố loại hình sử dụng là không cần thiết cho mô hình của đề tài này

Nghiên cứu của Richard J.Cebula, (2009)[24] đã áp dụng mô hình định giá Hedonic để tính giá nhà ở tại thành phố Savannah, Georgia Tác giả đã thu

thập 2.888 mẫu nhà ở đơn lẻ trong giai đoạn năm 2000 đến năm 2005 Trong

đó sử dụng 24 biến độc lập như: số phòng tắm, số phòng ngủ, diện tích sàn, trang trí nội thất, số tầng, số lượng bãi đậu xe, hồ hơi, đường phố, hệ thống nước ngâm,…Đặc biệt trong bài nghiên cứu này tác giả còn sử dụng thêm những biến số để giải quyết vấn đề giá nhà ở thay đổi theo mùa

Theo Lê Khương Ninh, (2011)[15]

đã thực hiện nghiên cứu để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị ở đồng bằng sông Cửu Long Dựa vào những nghiên cứu của những nhóm tác giả trước, Lê Khương Ninh, (2011) cho rằng có tất cả 14 yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất tại khu vực đồng bằng sông Cửu Long Các biến độc lập bao gồm: thu nhập đất, khoảng cách đến trung tâm đô thị, khoảng cách đến trung tâm thương mại, khoảng cách đến trường học, khoảng cách đến trục đường giao thông chính, chiều rộng mặt tiền, nguồn điện, nguồn nước, ô nhiễm nước, ô nhiễm không khí, an ninh, kỳ vọng giá, quy hoạch treo và loại đô thị Để đi đến kết luận cho bài nghiên cứu tác giả đã sử dụng số liệu sơ cấp thu thập được từ 1860 hộ gia đình ở một số tỉnh ở khu vực đồng bằng sông Cửu Long Kết quả cho thấy rằng đối với nhóm đất thổ cư thì có một số yếu tố ảnh hưởng như: khoảng cách đến trung tâm, khoảng cách đến khu thương mại, khoảng cách đến trường học, yếu tố mặt tiền, mức độ ô nhiễm nước, kỳ vọng về giá, quy hoạch treo và loại đô thị, còn đối với nhóm đất vườn thì có ít yếu tố ảnh hưởng hơn

so với nhóm đất thổ cư, các yếu tố ảnh hưởng là khoảng cách đến trung tâm thương mại, khoảng cách đến trục đường chính, yếu tố mặt tiền, yếu tố nguồn nước, yếu tố quy hoạch treo và loại đô thị

Thạc sĩ Lực Mạnh Hiển, (2013)[16] cũng đã tiến hành nghiên cứu điển hình về nhà chung cư tại Thành phố Hà Nội trong đó ứng dụng mô hình Hedonic để phục vụ cho công tác định giá Từ việc phân tích định tính ban đầu, tác giả này đã thống kê khoảng 18 yếu tố được cho là có ảnh hưởng đến

giá căn hộ Điểm nổi bật của nghiên cứu này là việc sử dụng phương pháp chọn biến từng bước (stepwise selection) nhằm tìm ra những biến quan trọng nhất cho mô hình Kết quả thu được của mô hình cuối cùng gồm 5 biến: khoảng cách trung tâm, giá thành, khoảng cách đến nơi mua sắm, anh ninh và môi trường sinh thái

Tuy nhiên, qua nghiên cứu cũng chưa khảo sát thực tế, hầu hết các dự

án khu căn hộ trên địa bàn TP HCM hiện nay đều xây dựng riêng những siêu thị dạng mô hình (mini) hoặc các khu mua sắm nội bộ nhằm đáp ứng nhu cầu của cư dân Do đó, biến khoảng cách đến nơi mua sắm xem ra không thật phù hợp cho mô hình nghiên cứu này

GIA = b0 + b1 * KC-TT + b2*GIATHANH + b3*KC-MS + b4*ANNINH + b5*MOITRUONG

Theo tác giả Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, (2000)[3] hai ông cho rằng giá trị BĐS chịu tác động của 2 yếu tố là vị thế nơi ở và chất lượng nhà

ở Tại đó, vị thế nơi ở thể hiện qua các yếu tố khoảng cách đến trung tâm, môi trường sống xung quanh, dân trí nơi BĐS tọa lạc, Chất lượng nhà ở là những đại lượng vật lý hữu hình đo đếm được như diện tích thửa đất, diện tích xây dựng, số tầng cao, số phòng, số toilet, kết cấu công trình, nguyên vật liệu xây dựng, Các đại lượng này tồn tại độc lập với thành phần vị thể của nó

Sơ đồ 2 1: Mối quan hệ giữa chất lượng và vị thế

1.3 Nhận xét về các công trình nghiên cứu

Tóm tắt các công trình nghiên cứu cả nước ngoài và trong nước, tác giả nhận thấy rằng hầu hết bài nghiên cứu đều sử dụng mô hình hồi quy Hedonic làm phương pháp phân tích và cơ sở dữ liệu được thu thập từ những giao dịch thực tế trên thị trường Nhìn chung, qua quá trình phân tích và xử lý dữ liệu các tác giả này điều cho rằng các yếu tố như: diện tích sàn, khoảng cách đến trung tâm, tầng cao căn hộ tọa lạc, cảnh quan nhìn từ hướng bacony, vị trí căn

hộ trên cùng 1 tầng, số phòng ngủ, số phòng vệ sinh, an ninh, môi trường xung quanh, dịch vụ, tiện ích, uy tín chủ đầu tư là các yếu tố ảnh hưởng nhiều nhất đến giá trị căn hộ chung cư Tuy nhiên mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố này thì lại không giống nhau, ở mỗi khu vực khác nhau thì mức độ ảnh hưởng khác nhau Những nhóm yếu tố trên sẽ là nguồn tài liệu quan trọng để tác giả lựa chọn biến và đưa vào ứng dụng mô hình trong quá trình phân tích, làm rõ những vấn đề cần nghiên cứu, từ đó tiến hành đề xuất kiến nghị

1.4 Mục tiêu nghiên cứu

2 Phân tích thực trạng thị trường BĐS căn hộ; nhận diện các nhân

tố tác động đến giá bán căn hộ; phân tích, đánh giá những biểu hiện của các nhân tố tác động đến giá bán căn hộ của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trên địa bàn TP HCM

3 Phân tích, đánh giá thông qua xây dựng mô hình biểu diễn mối quan hệ giữa các nhân tố tác động đến giá bán căn hộ tại TP HCM

4 Đề xuất quan điểm và định hướng phát triển thị trường BĐS căn hộ; đề xuất các giải pháp nhằm ổn định giá bán căn hộ tại TP HCM trong tương lai

1.5 Câu hỏi nghiên cứu

Nghiên cứu này được thực hiện nhằm xác định: các nhân tố tác động đến giá bán căn hộ chung cư trên địa bàn TP HCM và mức độ tác động của

nó đến giá bán căn hộ Do đó, nghiên cứu này được thực hiện nhằm để trả lời hai câu hỏi cụ thể dưới đây:

 Câu hỏi nghiên cứu 1: Các nhân tố nào tác động đến giá bán căn hộ chung cư của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trên địa bàn TP HCM ?

 Câu hỏi nghiên cứu 2: Phân tích mối tương quan và mức độ tác động của các nhân tố này đến giá căn hộ chung cư câu các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trên địa bàn TP HCM như thế nào?

 Câu hỏi nghiên cứu 3: Các giải pháp nào cần thực hiện nhằm ổn

định giá căn hộ chung cư tại TP HCM trong tương lai?

1.6 Đối tượng, phạm vi và thời gian nghiên cứu

1.6.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu là các nhân tố ảnh hưởng đến biến động giá bán

căn hộ chung cư của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại TP HCM

1.6.2 Phạm vi nghiên cứu và thời gian nghiên cứu

 Phạm vi nghiên cứu:

Các căn hộ chung cư đã hoàn thiện, căn hộ chung cư đã trở thành một trong những phân khúc thị trường điển hình Là một trong những trung tâm kinh tế hàng đầu, TP HCM chiếm tỷ trọng lớn trong tổng GDP của cả nước Bên cạnh đó, thị trường BĐS tại thành phố này có ảnh hưởng không nhỏ đến sức khỏe của cả nền kinh tế Tại Thành phố Hồ Chí Minh, căn hộ chung cư được phân bổ rải rác khắp các quận, huyện với nhiều phân khúc thị trường khác nhau, từ chung cư trung cấp cho đến căn hộ dành riêng cho người có thu nhập thấp Trong số 19 quận và 5 huyện của TP HCM, mật độ căn hộ chung

cư tập trung cao nhất và điển hình nhất tại quận 2 và quận 7 Vì lẽ đó, tác giả

đã quyết định chọn 2 quận nội thành này để tiến hành thu thập số liệu phục vụ cho việc nghiên cứu chỉ số giá của đề tài

 Thời gian nghiên cứu: Dữ liệu nghiên cứu, khảo sát được tiến hành năm 2015

1.7 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu của luận văn là phương pháp hỗn hợp, bao gồm phương pháp định tính và định lượng

 Phương pháp định tính: Khảo sát sơ bộ, tổng hợp, so sánh, đối chiếu để nhận diện các nhân tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP HCM Từ đó xây dựng bảng câu hỏi khảo sát để phỏng vấn nhà quản

lý, lãnh đạo, sở, ban ngành, chủ đầu tư và người mua Qua đó, đề xuất

mô hình nghiên cứu phù hợp với điều kiện của thị trường BĐS hiện nay

 Nghiên cứu định lượng: Đánh giá giá trị và độ tin cậy bằng việc ứng dụng hệ số Cronbach Alpha và phân tích nhân tố khám phá (EFA) Đánh giá và kiểm định sự phù hợp của mô hình hồi quy

1.8 Ý nghĩa khoa học của đề tài

Về mặt khoa học cũng như thực tiễn, đề tài này đều có những ý nghĩa quan trọng:

- Trên phương diện khoa học, đề tài này đã đi sâu phân tích những ưu, nhược điểm của từng phương pháp xây dựng chỉ số giá BĐS trên thế giới Từ

đó, tác giả kỳ vọng đề tài này sẽ góp phần hoàn thiện hơn cơ sở lý luận về xây dựng chỉ số giá BĐS tại Việt Nam

- Trên phương diện thực tiễn, đề tài này cung cấp một công cụ hữu hiệu

hỗ trợ việc xác định chỉ số giá căn hộ chung cư tại TP.HCM, đồng thời có thể

mở rộng ra phạm vi cả nước đối với các loại hình BĐS khác nhau

1.9 Kết cấu của đề tài nghiên cứu

Luận văn bao gồm 5 chương:

Chương 1: Giới thiệu

Chương 2: Cơ sở lý luận

Chương 3: Phương pháp nghiên cứu

Chương 4: Kết quả nghiên cứu

Chương 5: Kết luận và các giải pháp

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Chương 1 giới thiệu tổng quan về đề tài nghiên cứu Thông qua việc theo dõi thị trường BĐS tại TP HCM trên các phương tiện truyền thông, các nghiên cứu sơ bộ và theo dõi lý thuyết cùng ngành, tác giả đề ra ý

tưởng nghiên cứu, phân tích và lý giải vấn đề nghiên cứu là “Nghiên cứu các yếu tố tác động đến giá bán căn hộ của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh”

Sau khi đặt vấn đề nghiên cứu, tác giả xác định rõ mục tiêu nghiên cứu ở dạng tổng quát và mục tiêu nghiên cứu cụ thể Mục tiêu nghiên cứu được cụ thể hóa bằng các câu hỏi nghiên cứu Bằng việc nhận dạng được câu hỏi nghiên cứu, tác giả quyết định lựa chọn phương pháp nghiên cứu phù hợp Tác giả sự dụng phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng để phân tích, lý giải các vấn đề tác động đến giá bán căn hộ tại TP HCM

Trên những đóng góp của luận văn, tác giả kết luận rằng việc đề xuất các giải pháp nhằm ổn định giá bán căn hộ chung cư của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại TP HCM là hết sức cần thiết và cấp bách, xét

về mặt lý luận cũng như thực tiễn

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN 2.1 Khái quát về căn hộ chung cư

2.1.1 Khái niệm bất động sản

Theo quy định của Bộ luật Dân sự: “Bất động sản là các tài sản không

di dời được, bao gồm: Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo pháp luật quy định”

[1]

Theo Phan Thị Cúc và các tác giả: “Bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất”

[2]

Theo từ điển trực tuyến Oxford: “Bất động sản là tài sản dưới dạng đất đai và công trình xây dựng”[7]

Có nhiều khái niệm khác nhau về bất động sản, nhưng phần lớn đều thống nhất rằng bất động sản là tài sản không di dời được, bao gồm yếu tố đất đai, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn vững chắc, lâu bền với đất đai hoặc công trình xây dựng Từ đó nhận thấy, bất động sản bao gồm hai chủng loại chủ yếu là đất đai và các công trình xây dựng trên đất đai

2.1.2 Khái niệm về căn hộ chung cư

Trên thế giới:

Nhà ở dạng chung cư với tên gọi ban đầu là “insula”, và người La Mã được xem như những người tiên phong trong việc xây dựng loại nhà ở này dành cho người nghèo và tầng lớp dưới nghèo (pleb) Mỗi một nhà ở chung

cư (insula) có diện tích tầng trệt vào khoảng 400 m2

và chưa tới hơn 40 người, tầng cao có khi lên tới 6-7 tầng Vào thời hoàng đế Augustus, sau những trận hỏa hoạn, ngưởi La Mã đã giới hạn chiều cao tối đa của insula còn khoảng

20,7m và đến thời hoàng đế Nero, chiều cao tối đa này chỉ còn khoảng 17,75m Trong những thời kỳ cực thịnh, tại Roma số lượng nhà ở chung cư (insula) có khi lên đến 50.000

Theo Encyclopedia Britannica có giả thích về căn hộ như sau:

Trong tiếng Anh hiện đại, từ “condominium” (được viết tắt là “condo”)

là từ được sử dụng phổ biến để chỉ một công trình chung cư thay thế cho từ

“apartment” Các căn hộ được tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất chung cư Khi một người sở hữu căn hộ chung cư condominium, anh

ta có quyền sở hữu đối với không gian nằm giữa các bức tường, sàn và trần căn hộ của mình, và một quyền sử dụng chung không thể chia sẻ (undivided share) đối với tất vả “không gian chung” (comma areas) thuộc khuôn viên dự

án chung cư chứa căn hộ đó Khái niệm chung cư condominium thường được

sử dụng hoán đổi với nghĩa toàn bộ dự án chung cư hoặc dùng để chỉ từng căn

hộ chung cư Trên phương diện kỹ thuật, từ condominium dùng để chỉ từng căn hộ chung cư (project), còn từ “apartment” hay “unit” dùng để chỉ các căn

hộ chung cư đơn lẻ condominium có thể có mọi hình dạng và kích cỡ, từ dạng thấp cao tầng chung cư sang trọng cho tới những nhà chung cư cải tạo cũ kỹ

Khái niệm “chung cư”[26] được sử dụng như một khái niệm quy hoạch hơn là một khái niệm pháp lý, nhằm mô tả sự phát triển những nhà ở, căn hộ

và buồng ở được xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất Căn hộ tiêu chuẩn quản lý dự án xây dựng Singapore 2005 do cơ quan quản lý quy hoạch Urban Redevelopment Authority-URA quy định, chung cư (apartment) được phân thành hai dạng: dạng flat và dạng condominium

Chung cư dạng flat : là loại dự án nhà ở không sở hữu đất (non-landed housing development) Mỗi căn hộ chỉ giành riêng cho mục đích ở và có lối vào riêng tách từ diện tích chung của khu nhà chung cư Chung cư dạng flat tạo thành quỹ nhà ở xây dựng với mật độ trung bình và mật độ cao tại

Singapore, có số tầng từ 4 tới trên 30 tầng Khi nhà flat đƣợc tổ chức với diện tích không gian mở cộng đồng (common open space) tối thiểu, thuộc quyền

sở hữu chung của cộng đồng cƣ dân của khu nhà đó Không có quy định quy

mô diện tích tối thiểu cho một khu dự án flat miễn là dự án đảm bảo đƣợc quy định về khoảng lùi và chỉ giới xây dựng Dự án flat không bắt buộc phải bố trí không gian mở công cộng (Communal Open Space) bên trong khu đất

Chung cƣ dạng Condominium : không nhƣ dạng flat, chung cƣ condominium yêu cầu quy mô diện tích khu đất lớn hơn Cũng nhƣ flat, condominium tạo nên quỹ nhà ở mật độ xây dựng trung bình và cao tại Singapore Chung cƣ condominium phải có tiện ích công cộng và giải trí nghỉ ngơi bên trong khuôn viên; các tiện ích công cộng thuộc quyền sở hữu chung của toàn cộng đồng cƣ dân và phục vụ cho nhu cầu của họ Dự án condominium có thể bao gồm các khối nhà thấp tầng (4 tầng) và cao tầng (có thể xây dựng trên 30 tầng) Diện tích tối thiểu cho một dự án condominium là 4.000m2 và mật độ xây dựng trệt tối đa là 40% (bao gồm cả phần sân bãi đậu xe) Dự án xây dựng chung cƣ condominium không bắt buộc phải bố trí không gian mở công cộng (Communal Open Space) bên trong khu đất (Development Control, Urban Redevelopment Authority-URA, Singapore 2005)

Tại điều 03 Luật Nhà ở năm 2013 quy định rõ: “Nhà chung cƣ là nhà

có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cƣ đƣợc xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cƣ đƣợc xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”[14]

Phần sở hữu riêng trong nhà chung cƣ bao gồm:

 Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, gắn

liền với căn hộ đó;

 Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật;

 Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng

2.1.3 Đặc điểm nhà chung cư, căn hộ chung cư

Đặc điểm chung của các nhà chung cư là phụ thuộc chính vào dịch vụ

và giao thông công cộng Bởi vì nhà chung cư được xây dựng nên với mục đích là tận dụng mọi dịch vụ của đô thị hiện đại và tiện lợi về giao thông Nếu các nhà chung cư mà không đáp ứng được các giá trị này thì coi như không đạt yêu cầu

 Sở hữu chung trong nhà chung cư:

Theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành luật Nhà ở thì nhà chung cư do các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán theo cơ chế thị trường là nhà chung cư có phần sở hữu chung Phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư bao gồm: không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, đường thoát hiểm, hệ thống bể phốt, lối đi bộ, sân chơi chung và các phần khác không thuộc sở hữu tiêng của các chủ sở hữu nhà chung cư Phần diện tích khác không phải là phần diện tích thuộc sở hữu tiêng của các chủ ở hữu nhà chung cư Nơi để xe được xây dựng theo quy chuẩn xây dựng và có thể

bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư Các thiết bị sử dụng chung khác cho nhà chung cư, như: lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh truyền hình, thoát nước, bể phốt, cứu hỏa và các phần khác không thuộc

sở hữu riêng của căn hộ nào Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được

kết nối với nhà chung cư đó[8]

 Việc hạn chế quyền sở hữu của nhà chung cư

Do đặc thù của căn hộ chung cư là có phần sở hữu chung và sở hữu riêng nên quyền sở hữu của các chủ căn hộ chung cư không giống như quyền

sở hữu các tài sản thông thường khác Chính vì thế, chủ các hộ chung cư phải tuần thủ theo các quy định về quyền hạn và nghĩa vụ của phần sở hữu chung cũng như những quy định hạn chế nhất định về quyền định đoạt đối với căn

hộ của mình

 Vấn đề quản lý sử dụng nhà chung cư

Với xu thế phát triển đô thị hiện nay, ngày càng nhiều người dân lựa chọn sinh sống ở những khu chung cư Tuy nhiên chung cư là nơi tập trung số lượng lớn người cư ngụ nên rất dễ xảy ra các rủi ro về an ninh, cháy nổ hay các tranh chấp về quyền sở hữu,… Vì vậy ban quản trị chung cư ra đời ngoài việc đảm bảo an ninh, đảm bảo hiệu quả công tác quản lý, còn là cầu nối cho người dân để giải quyết những vấn đề phát sinh cho cộng đồng chung cư Nhà nước đã ban hành các chính sách quy định hướng và dẫn chủ đầu tư và cư dân thành lập Ban quản trị để việc quản lý nhà chung cư được thực hiện một cách hiệu quả và minh bạch nhất Ban quản trị nhà chung cư gồm đại diện các chủ

sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đó Theo đó, quyền và trách nhiệm của

Ban quản trị chung cư là:

- Xây dựng nội quy sử dụng nhà chung cư phù hợp với điều kiện cụ thể của nhà chung cư theo quy định của pháp luật để trình Hội nghị nhà chung cư xem xét, thông qua

- Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng liên quan tới quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với các

cơ quan chức năng, với tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét giải quyết

- Kiểm tra, theo dõi giám sát việc sử dụng, bảo hành, bảo trì nhà chung

cư theo quy định

- Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự an toàn xã hội trong nhà chung cư được giao quản lý, …

Theo Thông tư số 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010, tại Việt Nam căn hộ chung cư được chia thành 4 hạng (1, 2, 3 và 4)[6] Tuy nhiên, thông tư này không chỉ ra được tiêu chí cụ thể nào để phân hạng căn hộ chung cư Thực tế nghiên cứu cho thấy, căn hộ chung cư được phân loại dựa theo một

số tiêu chí như mức giá bán, chủ đầu tư, các tiện ích đi kèm, môi trường cảnh quan và quy hoạch hạ tầng xã hội xung quanh Điển hình như tại Colliers International Viet nam, một trong những công ty hoạt động trong lĩnh vực BĐS nước ngoài hàng đầu tại thị trường Việt Nam, việc phân hạng các tòa nhà cũng như căn hộ chung cư được dựa trên những tiêu chí như địa điểm, ngày hoàn tất, dịch vụ, tuổi thọ tòa nhà, khả năng tiếp cận và tiêu chuẩn quản lý

2.2 Lý thuyết về giá, giái trị bất động sản

2.2.1 Giá trị bất động sản

Theo Nguyễn Ngọc Vinh, (2012) “Giá trị bất động sản là số tiền ước tính biểu hiện về những quyền lợi, chức năng, công năng, lợi ích mà bất động sản mang lại cho con người tại một thời điểm nhất định”[8] Hiện nay có hai loại giá trị phổ biến là giá trị thị trường và giá trị phi thị trường

Giá trị thị trường là tổng số tiền trao đổi ước tính về tài sản giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là người mua sẵn sàng mua, vào thời điểm thẩm định giá, sau quá trình tiếp thị công khai mà tại đó bên bán và bên mua đều hành động một cách tự nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau, trên thị trường trao đổi một cách khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường

Giá trị phi thị trường là giá trị mà khi thẩm định giá bất động sản dựa vào công cụ kinh tế hay các chức năng bất động sản hơn là khả năng được mua, được bán trên thị trường của bất động sản hay khi định giá trị bất động sản trong điều kiện thị trường bất bình thường Giá trị không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị thanh lý, giá trị đặc biệt, giá trị bảo hiểm, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị đầu tư, giá trị thế chấp, giá trị để tính thuế, …

Tại hầu hết các nước phát triển, định nghĩa giá trị thị trường của BĐS đều được chuẩn hóa để tiện việc nghiên cứu, thống kê, quản lý và giao dịch mua bán Một khái niệm về giá trị khác trong lĩnh vực bất động sản là giá trị đầu tư dựa trên những thông số hay giả định của nhà đầu tư

2.2.2 Giá cả bất động sản

Theo Phạm Thị Ngọc Mỹ, (2006) “Giá cả là một thuật ngữ dùng để chỉ một số tiền được yêu cầu, được đưa ra hoặc trả một hàng hóa hoặc dịch vụ”[4] Giá cả thể hiện giá trị tương đối căn cứ vào hàng hóa hoặc dịch vụ do người mua hoặc người bán quan tâm trong từng trường hợp nhất định

Theo Nguyễn Ngọc Vinh, (2012) “Giá cả bất động sản là số tiền thể hiện giá trị của bất động sản trong điều kiện thị trường cụ thể”[9]

Bản chất của giá cả BĐS: giá cả là biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản

mà bên bán và bên mua có thể chấp nhận Nó bao gồm giá của đất và giá nhà

Trong nghiên cứu này tác giả chỉ sử dụng giá giao dịch của căn hộ chung cư

2.3 Cơ sở lý thuyết về chỉ số giá

2.3.1 Khái niệm về chỉ số giá

Theo Bách khoa toàn thư (Wikipedia), chỉ số giá (Price index) được hiểu là một giá trị trung bình (hoặc bình quân có trọng số) của giá cả tương ứng tại một khi vực cho trước, trong một khoảng thời gian tách biết Nó là một số liệu thống kê được thiết kế để hỗ trợ cho việc so sánh giá cả của những

hàng hóa này khác nhau như thế nào về tổng thể khi có sự khác biệt về thời gian hay vị trí địa lý Chỉ số giá cũng hữu ích trong việc hỗ trợ quyết định đầu

tư Có một số loại chỉ số giá tiêu biểu như: Chỉ số giá tiêu dùng (CPI), Chỉ số giá sản xuất (PPI), Chỉ số giảm phát GDP (GDP Deflator)

Theo Bách khoa toàn thư Britanica, chỉ số giá đo lường sự thay đổi tương đối về giá bao gồm một loạt các con số được sắp xếp để so sánh giá trị giữa hai giai đoạn bất kỳ hoặc giữa hai phạm vi không gian khác nhau, từ đó diễn tả sự thay đổi trung bình về giá Đầu tiên, chỉ số giá được xây dựng để đo lường những thay đổi trong chi phí sinh hoạt, qua đó xác định mức tăng lương cần thiết để duy trì một tiêu chuẩn về mức sống Chỉ số giá được tiếp tục áp dụng rộng rãi trong việc ước tính sự thay đổi về giá theo thời gian, đồng thời cũng được sử dụng để đo lường sự khác biệt về chi phí giữa các vùng miền khác nhau hoặc giữa các nước với nhau

Tại Mục 5 và 7, Điều 3, Thông tư số 20/2010/TT-BXD, chỉ số giá giao dịch BĐS là chỉ số phản ánh mức độ biến động về giá của bất động sản thông qua các giao dịch thành công theo thời gian Trong đó, giá giao dịch bất động sản là giá của bất động sản được giao dịch thành công trên thị trường trong giai đoạn tính toán, không phải là giá giao dịch lần đầu của bất động sản mới được hình thành hay mới được tạo lập[6]

Trên phương diện thống kê học, chỉ số giá là chỉ số tính theo phần trăm

để phản ánh mức thay đổi tương đối của giá cả một loại hàng hóa nào đó theo thời gian

Như vậy, chỉ số giá BĐS (Real Estate Price Index) có thể hiểu đơn giản

là chỉ tiêu tương đối phản ánh xu hướng và mức độ biến động giá cả theo thời gian của BĐS Đây là tỷ lệ phần trăm cho thấy mức độ mà giá một loại hình BĐS (hoặc giá của một phân khúc BĐS) đã thay đổi trong khoảng thời gian (tháng, quý, năm) so với mức giá tương ứng trong một năm nào đó (năm cơ

sở) và được xác định như một mức giá tại thời điểm gốc

2.3.2 Thực trạng của việc xác định chỉ số giá tại Việt Nam

Cho đến nay, vấn đề xác định chỉ số giá BĐS tại Việt Nam được đề cập tại Quyết định của Thủ tướng chính phủ số 43/2010/QĐ ngày 2/6/2010 và được cụ thể hóa bằng Thông tư của Bộ xây dựng số 20/2010-BXD ngày 27/10/2010 Những văn bản pháp lý này có thể đề cập đến việc ban hành chỉ

số giá, số lượng và giá trị (doanh thu) giao dịch, doanh thu kinh doanh, số lượng sàn giao dịch BĐS, trong đó quy định cụ thể kỳ công bố, lộ trình thực hiện và cơ quan chịu trách nhiệm[1]

Thông tư số 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010 được Bộ xây dựng ban hành nhằm hướng dẫn thi điểm xây dựng và công bố một chỉ số đánh giá thị trường BĐS[6] Theo đó, việc xác định chỉ số này được tiến hành cụ thể qua 4 bước:

Bước 1: Phân khu vực và lựa chọn bất động sản đại diện

đó xác định chỉ số giá của từng loại cũng như từng phân loại BĐS

Theo hướng dẫn của Thông tư số 20/2010/TT-BXD, chỉ số giá căn hộ chung cư được tính bằng phương pháp so sánh; trong đó, chọn ra một BĐS đại diện và tiến hành điều chỉnh các BĐS tương đồng với BĐS đại diện Sau

đó, tiến hành tính giá trị trung bình cộng của các BĐS so sánh để có giá giao dịch cho phân hàng BĐS cần tính chỉ số giá[6]

Dễ thấy, việc tính toán và điều chỉnh theo phương pháp này có hiệu quả

nhiều bất cập Thứ nhất, việc chọn ra căn hộ đại diện với một mức giá cho sẵn (22.790.000 đồng/m2) là chưa được phù hợp Trong quá trình xác định chỉ số giá BĐS, đây chính là giá trị mà chúng ta cần tìm trước tiên Ngoài ra, việc tính toán chỉ số giá BĐS chỉ dựa trên mức giá của một căn hộ đại diện sẽ gặp phải những trục trặc nhất định khi mà giá của căn hộ luôn có sự thay đổi theo thời gian Thứ hai, tiêu chí để chọn ra 5 căn hộ chung cư so sánh làm đại diện cho căn hộ chung cư phân hàng 2 là chưa rõ ràng và còn có những điểm chưa hợp lý Một trong những điểm bất cập khác đó chính là các tỷ lệ % điều chỉnh trong phương pháp so sánh.Trong quá trình tính toán, đây là những chỉ số cần phải dựa trên dữ liệu, chứng cứ thị trường thay vì được xác định một cách cảm tính nhằm đảo bảo tính khách quan cũng như tăng tính thuyết phục

Xét trên góc độ doanh nghiệp, đặc biệt là những doanh nghiệp hoạt động trong các lĩnh vực liên quan đến BĐS cũng như các tổ chức có nhu cầu xác định chỉ số giá BĐS nói chung, công tác tính toán chủ yếu dựa trên kinh nghiệm làm việc Mỗi công ty luôn có một cơ sở dữ liệu riêng, từ đó họ tính toán một cách đơn giản chỉ số giá BĐS cho từng khu vực cũng như từng hạng mục BĐS và lấy những kết quả này để áp dụng Ngoài ra, những công ty này thường tham khảo thêm những chỉ số này thông qua các báo cáo định kỳ của một số công ty nghiên cứu thị trường hoặc những công ty BĐS nước ngoài có

uy tín như Savills, CBRE, Colliers Những chỉ số giá BĐS được ban hành tại các văn bản, thông tư rất ít khi được những công ty này sử dụng vì nhiều lý do khác nhau mà rõ ràng nhất đó chính là tính thuyết phục không cao cũng như

dữ liệu thị trường không được cập nhật

2.4 Phương pháp xác định chỉ số giá bất động sản

Trên thế giới, để xây dựng chỉ số giá BĐS người ta sử dụng nhiều phương pháp mà ta có thể chia thành 3 phương pháp chính: phương pháp giản đơn, vận dụng phương pháp phân tích giao dịch lặp lại và phương pháp phân

tích hồi quy Hedonic Tại mỗi quốc gia, các chỉ số có thể được xây dựng theo những phương pháp khác nhau bởi những cơ quan khác nhau

2.4.1 Phương pháp giản đơn

Phương pháp này đo lường giá bình quân giản đơn, bình quân có trọng

số hoặc bình quân giữa (giá trị trung vị) của giá BĐS một khoảng thời gian nhất định Việc giám sát các chỉ số như vậy không cho phép (không giúp ích) phân biệt giữa giá cả và đặc tính của sự thay đổi Ngoài ra, những đặc tính không mang tính đại diện của các giao dịch BĐS qua thời gian có thể làm méo mó xu hướng giá cả, đặc biệt khi những giao dịch liên quan đến những loại hình BĐS khác nhau giữa thời điểm này với thời điểm khác Phương pháp này được áp dụng tại nhiều nước, trong đó bao gồm Đức, Úc, Tây Ban Nha, và Hà Lan, vì tính đơn giản của nó cũng như không đòi hỏi nguồn dữ liệu chi tiết về từng đặc tính của BĐS

2.4.2 Vận dụng phương pháp phân tích giao dịch lặp lại trong việc ước lượng chỉ số giá bất động sản

- Nghiên cứu của Wen Hai-zhen es al, 2005

Nhóm tác giả này tiến hành so sánh 4 loại chỉ số giá truyền thống dựa trên giao dịch lặp lại để phát triển một chỉ số giá tự hồi quy[36].Trong đó, vẫn

sử dụng phân tích giao dịch lặp lại nhưng có kết hợp thêm những giao dịch đơn lẻ và tác động của yếu tố vị trí Nghiên cứu này so sánh thống kê về mặt định lượng những ảnh hưởng của khoảng cách thời gian giữa các giao dịch, vận dụng thêm những thông tin của mô hình Hedonic cũng như giải quyết vấn

đề kết hợp giữa phân tích giao dịch đơn lẻ và giao dịch lặp lại

Tính năng dự báo được sử dụng như một thước đo định lượng trong việc phân tích bằng cách sử dụng dữ liệu từ những giao dịch nhà ở của 20 khu vực đô thị tại Mỹ Cụ thể, dữ liệu được sử dụng bao gồm những giao dịch nhà

ở được bán từ tháng 7/1985 cho đến tháng 9/2004 Đối với mỗi giao dịch,

những thông tin đi kèm gồm có: địa chỉ, thời điểm của giao dịch (tháng, năm)

và giá giao dịch Các chỉ số thu được có xu hướng giống nhau qua thời gian tuy nhiên vẫn có sự khác biệt đủ lớn để nhận được sự quan tâm Bên cạnh đó, chỉ số tự hồi quy diễn tả tổng thể một cách khá tốt

2.4.3 Mô hình định giá hưởng thụ (Hedonic Pricing Method – HPM)

Theo Nguyễn Quốc Nghi và các cộng sự, (2012) thì mô hình Hedonic

là mô hình hồi quy được sử dụng để xác định giá trị của những thuộc tính liên quan đến hàng hóa thị trường trong các giai đoạn cụ thể[10] Điều quan trọng cần lưu ý là phương pháp giá hưởng thụ được dựa trên thực tế là giá hàng hóa trong một thị trường bị ảnh hưởng bởi đặc điểm của nó Ví dụ, giá của một chiếc quần sẽ phụ thuộc và sự thoải mái, vải được sử dụng, thương hiệu, phù hợp, vv Vì vậy, phương pháp này sẽ giúp ước tính giá trị của một hàng hóa dựa trên sự sẵn lòng trả của người tiêu dùng các hàng hóa

Theo Malpezzi Stephen, (2002) Court là người đầu tiên áp dụng phương pháp hồi quy Hedonic [23]

Court nghiên cứu mô hình định giá cho xe

ô tô Tại thời điểm này, việc xác định giá xe ô tô hoàn toàn không phụ thuộc vào chủng loại, kích thước, tiêu chuẩn, nội thất, hệ thống máy, … Hậu quả là các thuộc tính này được xem như là một phụ kiện thiết bị mà không được tính như thành phần hình thành nên giá của xe ô tô Court đã chỉ ra rằng giá xe ô

tô có thể tăng hoặc giảm ngay khi các thuộc tính này thay đổi mặc dù nó không ảnh hưởng nhiều đến giá

Theo Rosen, (1974) giá hưởng thụ (Hedonic price) được xác định là giá tiềm ẩn của các thuộc tính được tiết lộ từ việc quan sát giá các sản phẩm khác biệt và giá trị cụ thể của đặc tính liên kết với nó Mỗi sản phẩm có giá thị trường được liên kết với một giá trị vector cố định z Mối quan hệ giữa giá và các thuộc tính của sản phẩm được thiết lập thông qua hàm hồi quy p(z) = p (ZL, …, z) Công thức này thể hiện người mua và người bán là tương đương

nhau trong mô hình hồi quy giá hưởng thụ (Hedonic model) Nó thu được từ việc mua sắm và so sánh giá thông qua các đặc tính của sản phẩm Và hàm này cung cấp mức giá tối thiểu cho bất kỳ gói đặc tính nào[25]

Cũng theo Rosen, (1974) thuộc tính (ví dụ, tính chất của một ngôi nhà chẳng hạn như số lượng phòng ngủ, số lượng phòng tắm, số lượng lò sưởi, bãi

đổ xe, khu vực sinh sống và kích thước) được ngầm thể hiện trong hàng hóa

và giá cả thị trường Số tiền hoặc hiện diện của các thuộc tính liên quan đến các mặt hàng định nghĩa một tập hợp các tiềm ẩn hoặc giá “hưởng thụ” Các giá trị tiềm ẩn biên của các thuộc tính thu được bằng cách phân biệt chức năng giá hưởng thụ đối với từng thuộc tính

Dạng mô hình Hedonic

Dạng mô hình Hedonic là một mô hình mở, với các biến được thu nhập tùy vào dữ liệu mà mô hình nghiên cứu.Mô hình Hedonic cơ bản đầu tiên được Ridker (1976) trình bày: Pi = f(Sli … Ski, Nli … Nmi,Zli … Zni)

Trong đó:

Pi: giá nhà (house price)

S = đặc điểm kết cấu nhà ở (1….k), như diện tích nhà, số lượng phòng, loại hình xây dựng, …

N = đặc điểm khu dân cư (1….m), như khoảng cách tới nơi làm việc, chất lượng của trường học, tỷ lệ tội phạm địa phương, …

Z = môi trường đặc trưng (1….n), như chất lượng không khí, nguồn nước, tiếng ồn,…Được viết dưới dạng:

Pi = α0 + α1Sli + α 2S2i + … + α kiSki + ß1Nli + ß 2N2i + … + ß mNmi + ƴaZai

Một mô hình hồi quy của giá trị hoặc giá thuê căn hộ dựa trên những đặc tính liên quan đến căn hộ Trong đó, từng biến độc lập đại diện cho từng đặc điểm riêng biệt và các hệ số trong kết quả của mô hình là giá tiềm ẩn của