đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng tại dự án đường nối thành phố hạ long với cầu bạch đằng trên địa bàn thị xã quảng yên, tỉnh quảng ninh

Khái niệm, thuật ngữ bồi thường * Nhà nước thu hồi đất Nhà nước thu hồi đất: “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quy

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục chữ viết tắt v

Danh mục bảng vi

Danh mục hình vii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích nghiên cứu 2

3 Yêu cầu 2

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 Cơ sở lý luận 3

1.1.1 Khái niệm, thuật ngữ bồi thường 3

1.1.2 Vai trò của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 4

1.1.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng .5

1.2 Cơ sở thực tiễn 8

1.2.1 Thực trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng ở một số nước trên thế giới .8

1.2.2 Thực trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam trong các thời kỳ 14

1.2.3 Khái quát về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại một số dự án trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh 28

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊNCỨU 31

2.1 Đối tượng nghiên cứu 31

2.2 Nội dung nghiên cứu 31

2.3 Các phương pháp nghiên cứu 31

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 33

3.1 Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh 33

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 33

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 35

3.2 Hiện trạng quản lý và sử dụng đất thị xã Quảng Yên 39

3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của thị xã Quảng Yên tỉnh Quảng Ninh 39 3.2.2 Tình hình quản lý đất đai 40

3.3 Khái quát về dự án nghiên cứu 45

3.3.1 Sự cần thiết phải đầu tư các dự án 45

3.3.2 Những căn cứ pháp lý liên quan đến chủ trương đầu tư dự án nghiên cứu 45

3.3.3 Vị trí, quy mô, tính chất của dự án nghiên cứu 46

3.3.4 Đánh giá thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại dự án nghiên cứu 48

3.3.5 Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên 73

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 74

Kết luận 74

Kiến nghị 75

TÀI LIỆU THAM KHẢO 76

PHỤ LỤC 78

: Hội đồng bồi thường : Hội đồng nhân dân : Hồ sơ địa chính : Khu công nghiệp : Kế hoạch sử dụng đất : Kinh tế xã hội

: Nghị định - Chính phủ : Quyết định - Uỷ ban nhân dân : Quy hoạch sử dụng đất

: Quy hoạch sử dụng đất : Quốc lộ

: Tái định cư : Tỉnh lộ : Thông tư - Bộ Tài chính : Thông tư - Bộ Tài nguyên Môi trường : Thông tư liên tịch

: Trung ương : Uỷ ban mặt trận tổ quốc : Uỷ ban nhân dân

DANH MỤC BẢNG

3.1 Hiện trạng sử dụng đất đai của thị xã Quảng Yên năm 2014 39 3.2 Kết quả bồi thường về đất tại dự án đường nối thành phố Hạ Long với cầu Bạch Đằng 51 3.3 Ý kiến của hộ bị thu hồi đất về giá đất tính bồi thường tại dự án đường nối thành phố Hạ Long với cầu Bạch Đằng 53 3.4 Kết quả bồi thường về tài sản trên đất tại dự án đường nối thành phố Hạ Long với cầu Bạch Đằng 56 3.5 Ý kiến của hộ bị thu hồi đất trong việc bồi thường về tài sản gắn liền với đất tại dự án đường nối thành phố Hạ Long với cầu Bạch Đằng 57 3.6 Tổng hợp phí bồi thường GPMB tại dự án đường nối thành phố Hạ Long với cầu Bạch Đằng 60 3.7 Bảng điều tra mức thu nhập và điều kiện sống của người bị thu hồi đất tại dự

án đường nối thành phố Hạ Long với cầu Bạch Đằng 63 3.8 Bảng điều tra tình hình sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của người có đất bị thu hồi tại dự án đường nối thành phố Hạ Long với cầu Bạch Đằng 64

DANH MỤC HÌNH

3.1 Sơ đồ vị trí thị xã Quảng Yên 33 3.2 Hình ảnh thi công tại dự án đường nối thành phố Hạ Long với cầu Bạch đằng 48 3.3 Khu Tái định cư sau Trạm Điện di dời các hộ dân tại dự án đường nối thành phố Hạ Long với cầu Bạch Đằng 62

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai ngoài chức năng vốn có của nó là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh

và quốc phòng thì trong thời kỳ phát triển kinh tế mới, đất đai còn có thêm chức năng tạo nguồn vốn và thu hút cho đầu tư phát triển mang ý nghĩa rất quan trọng Trên con đường CNH, HĐH đất nước, để đưa đất đai thực sự trở thành nguồn vốn, nguồn thu hút cho các nhà đầu tư phát triển thì việc thu hồi đất chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng các khu, cụm công nghiệp, khu đô thị tập trung nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, xây dựng cơ cấu đất đai hợp lý thực sự cần thiết Tuy nhiên, công tác bồi thường đất đai, GPMB, hỗ trợ và TĐC đang là một vấn đề rất nhạy cảm và phức tạp, ảnh hưởng đến mọi mặt của đời sống kinh tế - chính trị - xã hội

Để nâng cao năng lực thể chế trong công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC, Luật Đất đai 2003 có nhiều nội dung mới được sửa đổi, bổ sung phù hợp với thực

tế nhằm điều chỉnh các mối quan hệ pháp luật đối với các chủ thể quản lý, sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất, sử dụng đất thu hồi phục vụ phát triển KTXH quy định tại điều 86 - Luật Đất đai 2003, điều 36 – Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ quy định về thi hành Luật Đất đai, Nghị định 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất được ban hành thay thế Nghị định 22/1998/NĐ-

CP trước đây, Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai, Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Quảng Yên là một Thị xã trung du ven biển nằm ở phía Tây Nam của tỉnh Quảng Ninh Với những lợi thế tối ưu về vị trí địa lý nằm liền kề giữa 3 thành phố là Hải Phòng, thành phố Hạ Long và thành phố Uông Bí thông qua hệ thống giao thông đường bộ, đường thuỷ Thị xã Quảng Yên có điều kiện phát triển kinh

tế, đặc biệt là có tiềm năng lớn về mở cửa giao lưu thương mại trong nước cũng như Quốc tế bằng đường biển và liên kết không gian kinh tế với các thành phố

Hạ Long, Hải Phòng để tạo thành trục kinh tế động lực ven biển Hải Phòng - Quảng Yên - Hạ Long của vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ

Mặc dầu Đảng và Chính Phủ đã có nhiều cố gắng trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Tuy nhiên phần do các nghị định chưa hoàn thiện, phần thực hiện các nghị định chưa đầy đủ, rõ ràng, minh mach, dẫn đến khiếu kiện kéo dài gây nhiều bức xúc trong xã hội Xuất phát từ thực tế đó, chúng tôi

tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải

phóng mặt bằng tại dự án đường nối thành phố Hạ Long với cầu Bạch Đằng trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh”

2 Mục đích nghiên cứu

- Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất tại một dự án trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh

- Đề xuất các giải pháp góp phần thực hiện tốt chính sách về bồi thường, giải phóng mặt bằng tại các dự án trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh

3 Yêu cầu

- Các số liệu điều tra phải chính xác, trung thực và khách quan

- Phải phân tích các số liệu điều tra một cách khoa học dựa trên các nghị định của Chính phủ, quyết định của UBND tỉnh hiện hành

- Phải đề xuất được các giải pháp nhằm thực hiện tốt các dự án trong tương lai của thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận

1.1.1 Khái niệm, thuật ngữ bồi thường

* Nhà nước thu hồi đất

Nhà nước thu hồi đất: “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai” (Luật Đất đai

- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi (Nghị định 197/2004/NĐ- CP)

- Bồi thường công trình trên đất: đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới, do UBND cấp tỉnh quy định Đối với nhà, công trình xây dựng khác thì mức bồi thường tính bằng tổng giá trị hiện có của công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của công trình, nhưng tối đa không lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương (Nghị định 69/2009/NĐ- CP)

- Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng là hệ thống các quy định, biện pháp của Nhà nước phản ánh các công việc phải làm và các công việc không được làm của các cơ quan nhà nước để thực hiện hiệu quả công tác bồi thường giải phóng mặt bằng Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng chịu sự chi

can thiệp của các cơ quan Nhà nước vào quá trình thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng (Nguyễn Đình Bồng, 2005)

* Hỗ trợ

Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào (Nguyễn Như Ý, 2011) Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển” (Luật đất đai, 2013)

* Tái định cư

Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và làm ăn TĐC bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển

Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau;

- Bồi thường bằng nhà ở;

- Bồi thường bằng giao đất ở mới;

- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở

Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách GPMB

1.1.2 Vai trò của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

* Đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng

Ở mỗi một giai đoạn phát triển kinh tế xã hội có một sự phát triển thích ứng của hạ tầng kinh tế xã hội Với tư cách là phương tiện vật chất kỹ thuật, hạ tầng kinh tế xã hội lại trở thành lực lượng sản xuất quyết định đến sự phát triển của nền kinh tế xã hội mà trong đó bồi thường, giải phóng mặt bằng là điều kiện tiên quyết để dự án có được triển khai hay không

* Về mặt tiến độ hoàn thành của dự án

- Tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác nhau như: tài chính, lao động, công nghệ, điều kiện tự nhiên, tập quán của người dân trong diện bị giải tỏa…Nhưng nhìn chung, nó phụ thuộc nhiều vào thời gian tiến hành giải phóng mặt bằng

- Giải phóng mặt bằng thực hiện đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian và việc thực hiện dự án có hiệu quả Ngược lại giải phóng mặt bằng kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ thi công các công trình cũng như chi phí cho dự án, có khi gây thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng

* Đối với phát triển kinh tế - xã hội

Nếu công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng không được thực hiện tốt

sẽ xảy ra hiện tượng treo công trình làm cho chất lượng công trình bị giảm, các mục tiêu ban đầu không thực hiện được, từ đó gây lãng phí rất lớn cho ngân sách nhà nước Mặt khác, khi giải quyết không thỏa đáng quyền lợi ích hợp pháp của người dân có đất bị thu hồi sẽ dễ dàng nổ ra những khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể, làm cho tình hình chính trị - xã hội mất ổn định

1.1.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

* Đăng ký quyền sử dụng đất gồm đang ký quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến động về sử dụng đất

Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu được thực hiện khi: Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng; Người đang sử dụng đất mà thửa đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đăng ký biến động về sử dụng đất được thực hiện đối với người sử dụng thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có thay đổi về quyền sử dụng đất trong các trường hợp: Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất được phép đổi tên; Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất; Chuyển mực đích sử dụng đất; Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; Chuyển đổi từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử

dụng đất; Có thay đổi về những hạn chế quyền sử dụng đất; Nhà nước thu hồi đất (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2006)

* Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó

Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền KT-XH Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế

Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về đất đai nhưng nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu Từ đó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, TĐC, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo Trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát sao Tại nhiều địa phương, đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy định pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai Cán bộ địa chính, chủ tịch UBND xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn Đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005)

Đất đai có nguồn gốc rất đa dạng; chính sách đất đai thay đổi qua nhiều thời kỳ; chủ trương, chính sách, pháp luật hiện hành về đất đai còn một số nội dung chưa đủ rõ, chưa phù hợp; việc thể chế hoá còn chậm, chưa thật đồng bộ

Tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai và các chính sách, pháp luật

có liên quan chưa nghiêm Công tác tuyên truyền, giáo dục và quán triệt các chủ trương, chính sách, pháp luật về đất đai còn kém hiệu quả; việc thực hiện công

khai, minh bạch trong quản lý đất đai chưa tốt Ý thức chấp hành pháp luật về đất đai của một bộ phận cán bộ và nhân dân còn hạn chế Việc thanh tra, kiểm tra, giám sát và xử lý các hành vi sai phạm chưa nghiêm Hiệu lực, hiệu quả giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai còn thấp Tổ chức bộ máy, năng lực đội ngũ cán bộ về quản lý đất đai và các cơ quan liên quan còn nhiều bất cập, hạn chế; một bộ phận còn lợi dụng chức vụ, quyền hạn để trục lợi, tham nhũng (Đặng Hùng Võ, 2004)

* Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, nhưng lại là điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển Vì vậy, việc sử dụng thật tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ quyết định tương lai của nền kinh tế đất nước mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế Thông qua quy hoạch

sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra (Nguyễn Đức Minh, 2001)

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi

có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường

* Yếu tố giá đất và định giá đất

Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất Theo quy định của pháp

- Do UBND các tỉnh, thành phố trung ương quy định

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường, giải phóng mặt bằng không được làm tốt sẽ làm cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng đầu tư, làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ

cơ hội đầu tư ( Bộ Tài Chính, 2004)

mà không nhất thiết phải thông qua nhà nước thực hiện chính sách bồi thường, tái định cư

- Giá cả bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới giá đất tính bồi thường (Bộ tài nguyên và môi trường, 2005)

độ sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể Hiến pháp lần sửa đổi mới nhất năm

2005 quy định: "Quốc gia do sự cần thiết vì lợi ích công cộng, có thể căn cứ vào pháp luật mà trưng thu hay trưng dụng đất đai và trả bồi thường" Các nhà làm luật giải thích rằng trưng thu áp dụng đối với đất thuộc sở hữu tập thể do phải

chuyển quyền sở hữu tập thể sang sở hữu nhà nước, còn trưng dụng đối với đất thuộc sở hữu nhà nước vì chỉ thay đổi mục đích sử dụng đất

Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng để sử dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia… thì Nhà nước có chính sách bồi thường và tổ chức TĐC cho người bị thu hồi đất Vấn đề bồi thường cho người

có đất bị thu hồi được pháp Luật đất đai Trung Quốc quy định như sau:

Về cơ sở bồi thường: Bồi thường không căn cứ giá thị trường, mức bồi thường phụ thuộc vào mục đích sử dụng ban đầu của khu đất bị trưng mua, mức này thấp hơn nhiều so với phí giao đất Bồi thường cho giá trị nhà ở không thấp hơn giá thị trường Cơ quan thẩm định giá bất động sản sẽ do chủ sử hữu lựa chọn

Về hình thức bồi thường: có 3 hình thức bồi thường là Chỉ bồi thường bằng tiền; Tái định cư và có việc làm hoặc Tái định cư với bảo hiểm xã hội

Về mức bồi thường: Quy định mức bồi thường đối với đất nông nghiệp bằng 6 đến 10 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của 3 năm trước khi bị thu hồi Trợ cấp tái định cư bằng 4 đến 6 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình Ngoài ra Luật cũng giới hạn tổng mức bồi thường, hỗ trợ tái định cư đối với đất nông nghiệp không vượt quá 30 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của 3 năm trước nếu như các quy định trong luật không đủ duy trì mức sống hiện tại của người nông dân ( Tổng cục Quản lý đất đai, 2011)

Đối với đất ở, các tiêu chuẩn về bồi thường tuỳ thuộc vào từng địa phương, trên cơ sở tham khảo mức bồi thường cho đất nông nghiệp Việc bồi thường công trình xây dựng (nhà ở) sẽ không thấp hơn giá thị trường Giá trị nhà

ở bị trưng mua sẽ được thẩm định và quyết định bởi các đơn vị định giá có đủ chuyên môn, sau đó được quyết định bởi chính quyền địa phương Bồi thường cho các thiệt hại về ngừng sản xuất và kinh doanh sẽ được quyết định dựa trên mức lợi nhuận, thời gian ngừng sản xuất hoặc kinh doanh

Ở Trung Quốc, Nhà nước quan tâm tới nông dân, tạo điều kiện cho họ được hưởng những thành quả công nghiệp hóa, đô thị hóa khi thu hồi đất Mặc

dù không có quy định rõ ràng trong luật về việc phục hồi thu nhập Tuy nhiên,

chính quyền các địa phuơng đã có các giải pháp hỗ trợ đối với người bị thu hồi đất để phục hồi thu nhập như:

- Tái định cư bằng tiền, tức là các khoản hỗ trợ bằng tiền được trả trực tiếp tới các cá nhân cộng thêm khoản bồi thường cho chi phí về đất đai trong một số trường hợp và sau đó cá nhân tự chịu trách nhiệm Khoảng hơn 90% số hộ nông dân bị ảnh hưởng đã chọn cách này

- Tái định cư thông qua thoả thuận chia sẻ cổ phần: Người được bồi thường sẽ chuyển khoản tiền được bồi thường thành cổ phần của công ty được thành lập với vốn đầu tư từ các khoản tiền bồi thường

- Thành lập cơ chế an sinh xã hội: Theo các này, tất cả các khoản trợ cấp

và một phần khoản bồi thường do mất đất được đưa vào một quỹ an sinh xã hội bao gồm lưu hưu, bảo hiểm thất nghiệp và bảo hiểm y tế

Trung Quốc chủ trương thúc đẩy sự phát triển của các ngành công nghiệp địa phương, qua đó đẩy nhanh quá trình hình thành các đô thị nhỏ ở các vùng nông thôn Chính sách này đã góp phần thu hẹp khoảng cách chênh lệch giữa thành thị và nông thôn, tạo ra điều kiện quan trọng cho việc giải quyết các vấn đề phát sinh trong quá trình đô thị hoá Ngoài ra Trung Quốc chủ trương tạo ra một

mô hình phát triển đô thị mới Nội dung của mô hình này là xây dựng các đô thị giữa các thành phố có quy mô lớn và vừa như thành phố Hạ Môn, Quảng Châu, Thượng Hải, Bắc Kinh (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

1.2.1.2 Nhật Bản

Về thu hồi đất: Luật trưng thu đất đai của Nhật Bản ban hành năm 1951 quy

định việc trưng dụng đất có bồi thường để xây dựng công trình hạ tầng trọng yếu được pháp luật cho phép, chẳng hạn đường xá, công viên theo luật quy hoạch đô thị, đê điều, hồ chứa nước theo luật sông ngòi, cảng biển theo luật cảng biển… Trình tự trưng dụng như sau: 1/ Xin phép trưng dụng; 2/ Đăng ký đất đai

và công trình trong diện trưng dụng; 3/ Bên trưng dụng và bên bị trưng dụng thương lượng thoả thuận; 4/ Trình Hội đồng trưng dụng thẩm định; 5/ Ra quyết định trưng dụng; 6/ Hoàn tất trưng dụng (Tổng cục Quản lý đất đai, 2010a) Nhật chỉ trưng dụng đất khi giao dịch đất đai thông thường bị trở ngại và

được Bộ trưởng xây dựng hoặc tri huyện cho phép khi thấy phù hợp lợi ích công cộng và hội đủ điều kiện cần thiết Việc bồi thường thực hiện bằng tiền Mức bồi thường tính toán tại thời điểm công bố trưng dụng, có điều chỉnh cho phù hợp với biến động giá trước lúc ra quyết định trưng dụng

* Giải quyết lao động, việc làm trong quá trình thu hồi đất

Quá trình công nghiệp hoá ở Nhật Bản cũng bắt đầu bằng thời gian dài tăng trưởng trong nông nghiệp Việc chú trọng phát triển công nghiệp thu hút nhiều lao động trong giai đoạn đầu của quá trình công nghiệp hoá đã cơ bản giải quyết được vấn đề việc làm cho lao động nông nghiệp, mặc dù diện tích đất canh tác ngày càng giảm Sau khi công nghệ hiện đại thu hút nhiều vốn đã phát triển, các công nghệ thu hút lao động vẫn được coi trọng Ngoài ra Nhật Bản còn phân

bố các ngành công nghiệp, các nhà máy về nông thôn để tạo việc làm phi nông nghiệp cho lao động nông thôn

Chính phủ Nhật bản đã thành lập mạng thông tin việc làm trên khắp đất nước với mục đích cung cấp đầy đủ các thông tin về việc làm từ các tổ chức, doanh nghiệp qua Internet đến với những người đang tìm việc, giúp họ có những

sự lựa chọn phù hợp với năng lực, điều kiện của mình Chính phủ cũng bồi thường những công nhân có tay nghề cao qua việc hỗ trợ tài chính, tạo cơ hội phát triển năng lực, nâng cao chất lượng các tổ chức giáp dục đào tạo trên cơ sở nhu cầu của mỗi vùng, phát triển nguồn nhân lực và kỹ thuật kết nối thông tin trong những khu vực mới hoặc đang phát triển (Đặng Thái Sơn, 2002)

1.2.1.3 Tại Hàn Quốc

Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là đất đồi, núi cho nên đất công cộng được xem là một vấn đề hết sức quan trọng Do đó để sử dụng đất một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế được coi như một hình thức pháp luật

Luật đất đai của Hàn Quốc được xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch đô thị cho từng đô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các đô thị, Nhà nước chỉ định năm khu vực sử dụng để cân bằng sự phát triển đồng bộ

ràng về đất đai Đây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và quyền sử dụng đất để nhấn mạnh tầm quan trọng của đất công cộng trong xã hội Chế độ này giúp việc sử dụng đất một cách hữu dụng bằng cách thúc đẩy quyền sử dụng đất nhiều hơn quyền sở hữu đất Với khái niệm công khai đất đai, hạn chế sở hữu đất, hạn chế sử dụng đất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn chế thanh lý các quy chế công cộng được áp dụng theo luật pháp và cách tính các quy chế như thế này được xem là đặc trưng của luật liên quan đến đất đai của Hàn Quốc

Luật bồi thường giải phóng mặt bằng của Hàn Quốc được chia ra thành hai thể chế Một là “đặc lệ” liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng cho đất công cộng đã đạt được theo thủ tục thương lượng của pháp luật Hai là luật

“sung công đất” theo thủ tục quy định cưỡng chế của công pháp

Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất công cộng trong một khoảng thời gian ngắn với mục đích cưỡng chế đất cho nên luật “sung công đất” đã được thiết lập trước vào năm 1962 Sau đó theo pháp luật ngoài mục đích thương lượng thu hồi đất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này trên phạm vi toàn quốc và đảm bảo quyền tài sản của công nên luật này đã được lập vào năm 1975 và dựa vào hai luật trên Hàn Quốc đã triển khai bồi thường cho đến nay Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “đặc lệ” thương lượng không đạt được thỏa thuận thì luật “sung công đất” được thực hiện bằng cách cưỡng chế, nhưng nếu cứ như vậy thì phải lặp đi lặp lại quá trình này và đôi khi trùng lặp cho nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí cho bồi thường sẽ tăng lên Do đó, Luật bồi thường thiệt hại của Hàn Quốc mới ra đời và thực hiện theo ba giai đoạn:

Tiền bồi thường đất đai được giám định viên công cộng đánh giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng Giá quy định không dựa vào lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường (Tổng cục quản lý đất đai, 2010b)

Pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có quyền sở hữu đất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi đất Quy trình chấp thuận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai, thương

lượng, chấp nhận thu hồi

Biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng Nhà nước hỗ trợ tích cực về mặt chính sách đảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp đất đai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của Nhà nước Đây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc GPMB Theo luật bồi thường, nếu như tòa nhà nơi dự án

sẽ được thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các đối tượng này nơi cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của tòa nhà đó Còn nếu như các dự án xây dựng chung cư nhà ở thì cung cấp cho các đối tượng này chung cư hoặc nhà ở thấp hơn giá thành Đối với các đối tác kinh doanh để kiếm sống nhưng không có pháp nhân, các đối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất ân huệ ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc khu kinh doanh (Tổng cục Quản lý đất đai, 2010b)

1.2.1.4 Australia

Luật Đất đai của Australia quy định đất đai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Luật Đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu đất đai Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế theo di chúc mà không có sự cản trở nào, kể cả việc tích lũy đất đai Luật cũng quy định Nhà nước có quyền trưng thu đất tư nhân để sử dụng vào mục đích công cộng, phục vụ phát triển KT-XH và việc trưng thu đó gắn liền với việc Nhà nước thực hiện bồi thường

Theo luật có hai loại thu đất, đó là thu hồi đất bắt buộc và thu hồi đất tự nguyện Thu hồi đất tự nguyện được tiến hành khi chủ đất cần được thu hồi đất Trong thu hồi đất tự nguyện không có quy định đặc biệt nào được áp dụng mà việc thỏa thuận đó là nguyên tắc cơ bản nhất Chủ có đất cần được thu hồi và người thu hồi đất sẽ thỏa thuận giá bồi thường đất trên tinh thần đồng thuận và căn cứ vào thị trường Không có bên nào có quyền hơn bên nào trong thỏa thuận

và cũng không bên nào được áp đặt đối với bên kia

Thu hồi đất bắt buộc được Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích công cộng và các mục đích khác Thông thường, nhà nước có được đất đai thông qua đàm phán

Luật của Australia cũng quy định giá tính mức bồi thường là giá thị trường hiện tại được quyết định với cơ quan quản lý với sự tư vấn của người đứng đầu cơ quan định giá Giá trị thị trường được xác định là mức tiền mà tài sản đó có thể bán được một cách tự nguyện, sẵn sàng ở một thời điểm nhất định (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

Hình thức bồi thường được trả bằng tiền mặt Tất cả các loại đất, công trình xây dựng đều được bồi thường theo giá thị trường

Việc tái định cư Luật không quy định cụ thể, chủ sở hữu sẽ phải tự tìm nhà mới

* Kinh nghiệm cho Việt Nam

Qua nghiên cứu chính sách bồi thường GPMB của một số nước trên thế giới, Việt Nam chúng ta cần học hỏi các kinh nghiệm để tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường GPMB ở một số điểm sau:

- Hoàn thiện các quy định về định giá đất nói chung và định giá đất để bồi thường GPMB nói riêng;

- Thực hiện thống nhất trình tự, thủ tục thu hồi đất, GPMB và thực hiện tốt quy định về thẩm định, phê duyệt, giám sát thực hiện phương án bồi thường, GPMB; quan tâm hơn nữa tới việc quy hoạch và xây dựng nơi TĐC, tạo việc làm cho người có đất bị thu hồi; xử lý hài hoà mối quan hệ lợi ích giữa người sử dụng đất, Nhà nước và nhà đầu tư;

- Bổ sung thêm một số giải pháp nhằm hỗ trợ người dân có đất bị thu hồi khôi phục thu nhập, ổn định cuộc sống

1.2.2 Th ực trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam trong các

1.2.2.1 Trước khi có Luật Đất đai năm 1993

Cách mạng tháng 8 năm 1945 thắng lợi, khai sinh ra nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, ngay sau đó bản Hiến pháp 1946 đầu tiên ta đời và đã khẳng định”

Nước Việt Nam là một nước dân chủ cộng hòa Tất cả các quyền binh trong nước

là của toàn thể nhân dân Việt Nam, không phân biệt nòi giống, gái trai, giàu nghèo, giai cấp, tôn giáo”

Ngày 14/4/1959, Thủ tướng chính phủ ban hành Nghị định số 151-TTg quy định tạm thời về trưng dụng ruộng đất, quy định như sau:

- Về việc bồi thường thiệt hại do lấy đất gây nên phải bồi thường hai khoản; Về đất thì bồi thường từ 1 đến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng đất bị trưng thu

- Đối với hoa màu thì được bồi thường đúng mức

- Đối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình phục vụ sinh hoạt được giúp đỡ xây dựng cái khác

- Ngoài ra, mồ mả thì căn cứ vào tình hình cụ thể về phong tục tập quán của địa phương mà giúp đỡ cho họ một số tiền làm phí tổn di chuyển

- Năm 1953, Nhà nước thực hiện cải cách ruộng đất và Luật cải cách ruộng đất được ban hành Thời kỳ này Nhà nước thừa nhận sự tồn tại của 3 hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân Tiếp theo đó một số văn bản về quản lý đất đai được ban hành như Nghị định số 151- TTg ngày 14/4/1959 của Thủ tướng Chính phủ về việc trưng dụng đất; Thông tư liên bộ số 1424/TTLB ngày 6/7/1959 của Ủy ban kế hoạch Nhà nước và Bộ nội

vụ hướng dẫn thi hành Nghị định số 151-TTg; Thông tư số 1792/TTg ngày 11/01/1970

Năm 1980 Quốc hội đã ban hành Hiến pháp thứ 3 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Bản hiến pháp đã khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông

hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa

là của Nhà nước - đều thuộc sở hữu toàn dân”

Trên tinh thần của Hiến pháp năm 1980, Luật Đất đai năm 1988 ban hành tiếp tục khẳng định lại đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản

lý Tại Khoản 4 Điều 48 quy định: “Đền bù thiệt hại thực tế cho người đang sử dụng đất bị thu hồi để giao cho mình, bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu

Hội đồng Bộ trưởng ban hành Quyết định 186-HĐBT ngày 31/5/1990, về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác Căn

cứ để tính mức bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp và đất có rừng tại Quyết định này là diện tích, chất lượng và vị trí đất Toàn bộ tiền bồi thường phải nộp vào ngân sách Nhà nước và được điều tiết theo phân cấp ngân sách Trung ương 30%, Địa phương 70% để sử dụng vào mục đích khai hoang, phục hoá và định canh, định cư cho nhân dân vùng bị thu hồi đất (Quyết định số 186/1990/HĐBT)

Năm 1992, bản Hiến pháp 1992 được ban hành thay thế cho các bản Hiến pháp trước đây Hiến pháp 1992 ra đời là bước ngoặt quan trọng trong việc xây dựng chính sách pháp luật đất đai nói chung và chính sách bồi thường, GPMB nói riêng, đó là:

+ Tại Điều 17 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật”

+ Tại Điều 18 quy định “Các tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao đất

sử dụng lâu dài và được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”

+ Tại Điều 23 quy định “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích của quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật định” Như vậy nhà nước có thể trưng mua hoặc trưng dụng tài sản của cá nhân, trong đó bao gồm có đất đai nhưng chỉ để phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia (Hiến pháp, 1992)

1.2.2.2 Thời kỳ từ khi Luật Đất đai 1993 đến trước khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực

Hiến pháp 1992 đặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi thường GPMB thể hiện tại Điều 17, Điều 18, Điều 23

Trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật đất đai 1993 được Quốc hội thông qua

và có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 Với quy định “đất có giá” và người sử dụng

đất có các quyền và nghĩa vụ, đây là sự đổi mới có ý nghĩa rất quan trọng đối với công tác bồi thường GPMB của Luật Đất đai năm 1993

Những quy định về bồi thường GPMB của Luật Đất đai năm 1993 đã thu được những thành tựu quan trọng trong giai đoạn đầu thực hiện, nhưng càng về sau, do sự chuyển biến mau lẹ của tình hình KTXH, nó đã dần mất đi vai trò làm động lực thúc đẩy phát triển Để tạo điều kiện đẩy nhanh tốc độ GPMB đẩy nhanh tiến độ thi công công trình, đồng thời bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai đã được thông qua ngày 29/6/2001 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày 29/6/2001 đã quy định cụ thể hơn về bồi thường, hỗ trợ GPMB khi Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

Ngày 17/8/1994 Chính phủ Ban hành Nghị định số 90/NĐ-CP quy định cụ thể các chính sách làm cơ sở để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng theo quy định khi nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Nghị định này mang tính toàn diện cao

và cụ thể hóa việc thực hiện chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

Để cụ thể hoá các quy định của Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2001, nhiều văn bản quy định về chính sách bồi thường GPMB đã được ban hành, bao gồm:

- Nghị định số 90/CP ngày 17/9/1994 của Chính phủ quy định về việc đền

bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Xét về tính chất và nội dung, Nghị định 90/CP đã đáp ứng được một số yêu cầu nhất định, so với các văn bản trước, Nghị định này là văn bản pháp lý mang tính toàn diện cao và cụ thể hoá việc thực hiện chính sách đền bù khi Nhà nước thu hồi đất, việc đền bù bằng đất cùng mục đích sử dụng, cùng hạng đất

- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất;

- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính – Xây dựng – Tổng cục Địa chính – Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị định 87/CP;

- Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng,

an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thay thế Nghị định số 90/CP nói trên

- Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ

Nghị định số 22/1998/NĐ-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC đã quy định rõ phạm vi áp dụng đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, đối tượng phải đền bù thiệt hại, đối tượng được đền bù thiệt hại, phạm vi đền bù thiệt hại và các chính sách cụ thể về đền bù thiệt hại về đất, tài sản gắn liền với đất Đồng thời quy định chi tiết về phân cấp tổ chức thực hiện thu hồi đất và việc lập khu TĐC có cơ sở hạ tầng thích hợp để bố trí đất ở cho các hộ phải di chuyển chỗ ở

1.2.2.3 Thời kỳ từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, giữ vai trò rất quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội và sự ổn định đời sống của người dân Trong quá trình phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, việc thu hồi đất để phục

vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế - xã hội là một quá trình tất yếu, tác động rất lớn đến người bị thu hồi đất Để bù đắp cho họ một phần thiệt thòi đó, Nhà nước ta đã ban hành chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dành cho người bị thu hồi đất, từng bước hoàn thiện theo hướng tạo điều kiện ngày càng tốt hơn cho người có đất bị thu hồi ổn định đời sống và sản xuất

Tuy nhiên, đất đai là vấn đề lớn, phức tạp và rất nhạy cảm, trong khi các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thường xuyên thay đổi dẫn tới tình trạng so bì, khiếu nại của người có đất bị thu hồi qua các dự án hoặc trong một

dự án nhưng thực hiện thu hồi đất qua nhiều năm Mặt khác, Luật đất đai 2003 chưa có cơ chế bắt buộc để bảo đảm có quỹ đất và nguồn vốn xây dựng khu tái định cư trước khi thu hồi đất; chất lượng các khu tái định cư được xây dựng cũng chưa đáp ứng yêu cầu “có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”; chưa

chú trọng tạo việc làm mới, chuyển đổi nghề cho người có đất bị thu hồi; việc lập

và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại một số dự án còn thiếu kiên quyết, thiếu dân chủ, công khai, minh bạch; năng lực, phẩm chất của đội ngũ cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng ở nhiều nơi còn chưa đáp ứng yêu cầu; chưa phát huy vai trò của các tổ chức quần chúng tham gia thực hiện Một số địa phương thiếu sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành; chưa làm tốt công tác tuyên truyền, vận động, giải thích cho nhân dân hiểu rõ quy định của pháp luật hoặc né tránh, thiếu cương quyết, không giải quyết dứt điểm, làm cho việc giải phóng mặt bằng bị kéo dài nhiều năm Trong khi đó, Tổ chức Phát triển quỹ đất chưa được quan tâm đầu tư đúng mức về kinh phí và nhân lực

để thực hiện thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, tạo quỹ “đất sạch” triển khai khi có dự án đầu tư

Thực hiện Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12/3/2003 của Ban Chấp hành Trung ương khoá IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời

kỳ đẩy mạnh CNH, HĐH đất nước, Luật Đất đai năm 2003 được xây dựng nhằm thể chế hoá những quan điểm và nội dung đã nêu trong Nghị quyết số 26-NQ/TW theo hướng đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất phục vụ mục tiêu CNH, HĐH đất nước, hoàn thiện cơ chế thị trường định hướng XHCN, phát triển bền vững Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực ngày 01/7/2004

Để hướng dẫn việc bồi thường GPMB theo quy định của Luật Đất đai năm

2003, một số văn bản sau đã được ban hành:

- Nghị định số 181/2004/NĐ/CP ngày 29/10/2004 về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất (Nghị định 188/2004/NĐ-CP);

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất;

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 0312/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất (Thông tư số 116/2004/TT-BTC)

- Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính sửa đổi,

bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Thông tư 06/2007/TT-BTNMT ngày của Bộ Tài nguyên và Môi trường Hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP;

- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính Phủ về quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, TĐC và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất

Các quy định về bồi thường, hỗ trợ tại Luật đất đai năm 2003

Luật đất đai năm 2003 mở rộng các quyền của người sử dụng đất, trong đó

có quyền được nhận bồi thường khi nhà nước thu hồi đất Nhà nước thu hồi đất nhằm phục vụ các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế Trong Luật cũng đã giải thích rõ về mục đích phát triển

kinh tế là trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ Như vậy khái niệm phát triển kinh tế còn khá mơ hồ nên chính quyền các tỉnh đã thu hồi đất nông nghiệp ồ ạt để xây dựng các khu công nghiệp, cụm công nghiệp mà không quan tâm đến hiệu quả sử dụng đã dẫn đến nhiều khu, cụm công nghiệp không được lấp đầy, nhiều dự án treo, đất bỏ hoang hoá nhiều năm

Luật đất đai năm 2003 cũng đã quy định về việc bồi thường và tái định cư cho người bị thu hồi đất, theo đó những hộ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bị thu hồi đất sẽ được bồi thường Đồng thời người bị thu hồi đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi Các dự án trước khi thu hồi đất phải lập và thực hiện các dự

án tái định cư để bồi thường cho người bị thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ

Giá đất bồi thường được hình thành theo 3 trường hợp sau:

- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định phải sát với giá trị trường, được công bố vào ngày mồng 1 tháng 1 hàng năm

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Tuy nhiên thực tế giá đền bù đất thường được áp dụng theo khung giá đền

bù của tỉnh, dựa vào khu giá đất của Chính phủ

Các quy định về bồi thường, hỗ trợ tại Nghị định số 197/2004/NĐ- CP Ngay sau khi Luật đất đai có hiệu lực thi hành, ngày 3/12/2004 Chính phủ

đã ban hành Nghị định số 197/2004/NĐ- CP quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Các nội dung cụ thể về bồi thường, hỗ trợ đối với đất nông nghiệp bị thu hồi được quy định rõ tại điều 10 Nghị định đã phân rõ các trường hợp thu hồi đất

có bồi thường hoặc không có bồi thường, quy định các trường hợp cụ thể cho bồi thường thiệt hại do thu hồi đất tuy nhiên chưa quy định được việc thu hồi đất phục vụ cho những mục đích gì Trước đây, việc áp dụng giá đất bồi thường đối với diện tích đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, đất vườn ao liền kề với đất ở khu dân cư tương tự như giá bồi thường đất nông nghiệp khác mà không hưởng thêm sự hỗ trợ nào đã gặp phải sự phản ứng gay gắt từ phía người dân vì đất nông nghiệp trong nội đô thị, đất vườn ao trong khu dân cư nông thôn đều thuộc quy hoạch đất đô thị hoặc đất khu dân cư Trong thực tế, các loại đất này

có thể dễ dàng chuyển thành đất phi nông nghiệp và có giá chuyển nhượng cao hơn hẳn đất nông nghiệp ở các vùng khác Để giải quyết tình trạng này, ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp cùng loại, Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định người bị thu hồi đất còn được hỗ trợ bằng tiền, mức

hỗ trợ từ 20 - 50% giá đất ở liền kề Ngoài ra còn quy định cụ thể việc bồi thường cho trường hợp hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp đang sử dụng vượt hạn mức SDĐ; bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp do các hộ gia đình,

cá nhân nhận khoán của các nông, lâm trường quốc doanh

Đối với tài sản trên đất bị thu hồi, nguyên tắc bồi thường của Nghị định số 197/2004/NĐ- CP vẫn kế thừa Nghị định số 22/1998/NĐ- CP nhưng có điểm khác là tài sản được bồi thường bằng 100% theo giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ xây dựng ban hành mà không phân biệt cấp, hạng nhà Trường hợp bồi thường nhà, công trình của người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định: Nhà nước không bồi thường đối với người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước nhưng được bồi thường chi phí tự cải tạo, sửa chữa khi bị thu hồi

và được thuê nhà ở tại nơi TĐC; trường hợp đặc biệt không có nhà TĐC để bố trí thì được hỗ trợ bằng tiền để tự lo chỗ ở mới; mức hỗ bằng 60% giá trị đất và 60% giá trị nhà đang thuê (Nghị định 22/1998/NĐ-CP chỉ dừng ở việc quy định người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bị phá dỡ được mua nhà ở hoặc thuê

nhà ở tại nơi khác với diện tích không thấp hơn nơi ở cũ); xử lý tiền bồi thường đối với tài sản thuộc sở hữu nhà nước, bồi thường cho người lao động bị ngừng việc do bị thu hồi đất Đây là nội dung đổi mới của Nghị định 197/2004/NĐ-CP, thể hiện quan điểm đảm bảo đầy đủ quyền lợi của người bị ảnh hưởng

Các quy định về bồi thường, hỗ trợ tại Nghị định số 84/2007/NĐ- CP Sau một thời gian triển khai thực hiện, Nghị định số 197/NĐ- CP đã bộc

lộ những mặt thiếu sót, không đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn Chính vì vậy, ngày 25/5/2007 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 84/2007/NĐ- CP

Nghị định số 84/2007/NĐ- CP được coi là bước ngoặt xử lý các tồn tại về nguồn gốc sử dụng đất Từ khi Nghị định này có hiệu lực, tất cả các tồn tại trước

đó chưa được giải quyết thì sẽ được giải quyết Nghị định đã quy định cụ thể, chi tiết về trình tự thu hồi đất và thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, quy định cụ thể từng trường hợp thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ Trong Nghị định đã quy định bổ sung mới về lập phương án bồi thường, lập

hồ sơ thu hồi đất trong đó phải lập phương án tổng thể về bồi thường, sau đó đến phương án chi tiết, quy định thẩm quyền, thời hạn giải quyết từng công việc, trình tự các bước lập phương án bồi thường giải phóng mặt bằng

Nghị định cũng quy định rõ hơn việc tham gia của Nhà nước khi nhà đầu

tư thoả thuận với người bị thu hồi đất; quy định rõ diện tích bồi thường trong trường hợp diện tích đo đạc chênh lệch so với diện tích trên giấy tờ về quyền sử dụng đất Ngoài ra nghị định số 84/2007/NĐ- CP có điểm mới là quy định về việc giao đất ở để làm dịch vụ cho các người bị thu hồi trên 30% đất nông nghiệp nhưng không được bồi thường bằng đất nông nghiệp tương ứng Giá đất ở được giao bằng giá loại đất nông nghiệp tương ứng đã thu hồi cộng với chi phí đầu tư

hạ tầng khu dân cư nhưng không cao hơn giá đất ở có điều kiện tương ứng tại thời điểm thu hồi đất đã được UBND cấp tỉnh quy định và công bố

Thực chất của quy định này đã được các địa phương triển khai bằng việc bồi thường bằng đất dân cư dịch vụ với diện tích bằng 10% đất nông nghiệp bị thu hồi Tuy nhiên quá trình triển khai, một số địa phương đã gặp nhiều khó khăn

UBND cấp xã, không có kinh phí bồi thường GPMB và xây dựng cơ sở hạ tầng Đồng thời việc xét, giao đất dân cư dịch vụ cho các hộ gia đình gặp nhiều khó khăn do phải xen ghép hộ bị thu hồi đất mới đủ giao 01 lô đất dân cư dịch vụ theo quy quy hoạch

Các quy định về bồi thường, hỗ trợ tại Nghị định số 69/2009/NĐ- CP Sau 2 năm triển khai, Nghị định số 84/2007/NĐ- CP đã bộc lộ những bất cập cần được điều chỉnh Ngày 13/8/2009 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 69/2009/NĐ- CP Nghị định này nhằm bổ sung các điều khoản liên quan đến quá trình tổ chức lập quy hoạch, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Nghị định một lần nữa quy định rõ Nhà nước thu hồi đất của người đang

sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất, sát với giá thị trường

Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được bồi thường bằng đất được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm theo 1 trong các hình thức: Hỗ trợ bằng tiền từ 1,5 - 5 lần giá đất nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi nhưng không quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương; Hỗ trợ bằng 1 suất đất ở hoặc 1 căn hộ chung cư hoặc 1 suất đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp Trường hợp người được hỗ trợ có nhu cầu được đào tạo, học nghề thì được nhận vào các cơ sở đào tạo nghề và được miễn học phí đào tạo cho 1 khóa học đối với các đối tượng trong độ tuổi lao động

Trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở TĐC hoặc nhà ở TĐC, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng tiền như sau: trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ lớn hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua nhà ở TĐC thì người TĐC được nhận phần chênh lệch; trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua nhà ở TĐC thì người TĐC phải nộp phần chênh lệch

Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm: hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ TĐC đối với trường hợp thu hồi đất ở; hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;

Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm; Hỗ trợ khi thu hồi đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở trong khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở riêng lẻ; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở dọc kênh mương và dọc tuyến đường giao thông thì ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm còn được hỗ trợ bằng 30% - 70% giá đất ở của thửa đất đó; diện tích được hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương; Hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong địa giới hành chính phường, trong khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn; thửa đất nông nghiệp tiếp giáp với ranh giới phường, ranh giới khu dân cư thì ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp còn được hỗ trợ bằng 20% - 50% giá đất ở trung bình của khu vực có đất thu hồi theo quy định trong Bảng giá đất của địa phương; diện tích được hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương

Khi Nhà nước thu hồi đất của tổ chức kinh tế, hộ sản xuất kinh doanh có đăng ký kinh doanh mà bị ngừng sản xuất, kinh doanh thì được hỗ trợ cao nhất bằng 30% một năm thu nhập sau thuế theo mức thu nhập bình quân của 3 năm liền kề trước đó được cơ quan thuế xác nhận; hỗ trợ bằng tiền tương đương 30 kg gạo/01 tháng cho một nhân khẩu khi thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp trong thời hạn tối thiểu 06 tháng và tối đa 36 tháng tùy từng trường hợp cụ thể

Việc bồi thường nhà, công trình xây dựng trên đất cơ bản vẫn kế thừa Nghị định 197/2004/NĐ-CP

1.2.2.4 Sau khi luật đất đai 2013 có hiệu lực

Nhằm bảo đảm tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp cho người bị thu hồi đất, khắc phục bất cập và điều tiết một cách hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người

sử dụng đất và nhà đầu tư, đồng thời nhằm giảm thiểu khiếu kiện trong bồi thường, giải phóng mặt bằng, Luật Đất đai 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của pháp luật đất đai năm 2003, nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm tháo

thường, hỗ trợ, tái định cư trong Nghị quyết 19/NQ-TW đi vào cuộc sống Có thể khái quát một số nội dung chủ yếu mang tính đổi mới về lĩnh vực bồi thường, giải phóng mặt bằng quy định trong Luật Đất đai năm 2013 so với Luật Đất đai năm 2003 Cụ thể như sau:

+ Quy định nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất Các chế định bồi thường về đất, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong Luật Đất đai năm 2003 trên thực tế đã không thể chế, truyền tải hết các quy định mang tính nguyên tắc để thực hiện thống nhất khi xử lý những vấn đề phức tạp phát sinh trong thực tiễn thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại các địa phương, các bộ, ngành Khắc phục hạn chế này, Luật Đất đai năm 2013 đã tách nguyên tắc bồi thường về đất và nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thành 02 điều riêng biệt (Điều 74

và Điều 88) Trong đó, quy định cụ thể các nguyên tắc bồi thường về đất và các nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất để các bộ, ngành, địa phương và người thu hồi đất căn cứ vào đó thống nhất thực hiện, cụ thể:

“Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất (Luật Đất đai, 2013)

1 Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường

2 Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất

3 Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.”

“Nguyên tắc bồi thường về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất (Luật Đất đai, 2013)

1 Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường

2 Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại.”

3 Quy định cụ thể và làm rõ các điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với từng loại đối tượng mà Nhà nước thu hồi đất Trong đó, Luật bổ sung thêm 02 trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 75, cụ thể:

- Bổ sung bồi thường đối với các trường hợp sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhằm đảm bảo sự bình đẳng giữa người sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê với người được giao đất có thu tiền sử dụng đất (có cùng nghĩa vụ tài chính như nhau)

- Bổ sung bồi thường đối với trường hợp cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân

cư đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.Đây là một trong những điểm mới của Luật

Đất đai năm 2013 mà Luật Đất đai 2003 chưa quy định rõ, những quy định này sẽ giải quyết được những vướng mắc trong việc việc bồi thường, hỗ trợ đất đối với đất do cơ sở tôn giáo đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, sản xuất lâm nghiệp, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, làm cơ sở hoạt động từ thiện, không phải là đất do được Nhà nước giao mà có nguồn gốc

do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho hợp pháp hoặc khai hoang trước ngày 01 tháng 7 năm 2004

- Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, giữ vai trò rất quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội và sự ổn định đời sống của người dân Trong quá trình phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, việc thu hồi đất để phục

vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế - xã hội là một quá trình tất yếu, tác động rất lớn đến người bị thu hồi đất Để bù đắp cho họ một

định cư dành cho người bị thu hồi đất, từng bước hoàn thiện theo hướng tạo điều kiện ngày càng tốt hơn cho người có đất bị thu hồi ổn định đời sống và sản xuất

Tuy nhiên, đất đai là vấn đề lớn, phức tạp và rất nhạy cảm, trong khi các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thường xuyên thay đổi dẫn tới tình trạng so bì, khiếu nại của người có đất bị thu hồi qua các dự án hoặc trong một

dự án nhưng thực hiện thu hồi đất qua nhiều năm Mặt khác, Luật đất đai 2003 chưa có cơ chế bắt buộc để bảo đảm có quỹ đất và nguồn vốn xây dựng khu tái định cư trước khi thu hồi đất; chất lượng các khu tái định cư được xây dựng cũng chưa đáp ứng yêu cầu “có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”; chưa chú trọng tạo việc làm mới, chuyển đổi nghề cho người có đất bị thu hồi; việc lập

và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại một số dự án còn thiếu kiên quyết, thiếu dân chủ, công khai, minh bạch; năng lực, phẩm chất của đội ngũ cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng ở nhiều nơi còn chưa đáp ứng yêu cầu; chưa phát huy vai trò của các tổ chức quần chúng tham gia thực hiện Một số địa phương thiếu sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành; chưa làm tốt công tác tuyên truyền, vận động, giải thích cho nhân dân hiểu rõ quy định của pháp luật hoặc né tránh, thiếu cương quyết, không giải quyết dứt điểm, làm cho việc giải phóng mặt bằng bị kéo dài nhiều năm Trong khi đó, Tổ chức Phát triển quỹ đất chưa được quan tâm đầu tư đúng mức về kinh phí và nhân lực

để thực hiện thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, tạo quỹ “đất sạch” triển khai khi có dự án đầu tư

1.2.3 Khái quát về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại một số dự án trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh

* Dự án cầu Bạch Đằng đường dẫn và nút giao cuối tuyến

- Số hộ ảnh hưởng: 04 hộ, trong đó có 02 hộ dân, 02 tổ chức (HTX Liên

Vị 1, KTX Liên Vị 2)

- Đã thực hiện kiểm đếm xong 4 hộ ảnh hưởng

- UBND thị xã đã phê duyệt phương án bồi thường cho 02 hộ dân (hiện đang niêm yết công khai phương án) Đối với 02 Hợp tác xã, theo ý kiến của Liên ngành của tỉnh, UBND thị xã đã giao cho UBND xã Liên Vị xác định lại

quá trình sử dụng đất, thu thập hồ sơ, tài liệu liên quan đến chi phí đầu tư để làm căn cứ lập phương án bồi thường

* Dự án xây dựng bệnh viện đa khoa thị xã Quảng Yên

- Tổng diện tích thu hồi 4,54 ha, chủ yếu là đất ở và trồng cây lâu năm

- Số hộ ảnh hưởng: 36 hộ, trong đó 22 hộ phải di chuyển tái định cư

* Dự án trung tâm thương mại thị xã

- Dự án trung tâm thương mại thị xã có vị trí xây dựng tại khu đóng quân của tiểu đoàn 147 tại khu 10 phường Quảng Yên (nhà máy kẽm cũ), chủ đầu tư

là Tập đoàn Đại Dương Về chủ trương, Bộ Quốc phòng đã đồng ý giao đất tại vị trí trên cho thị xã để thực hiện dự án, đồng thời đề nghị Tỉnh, thị xã và nhà đầu

tư thực hiện giải phóng mặt bằng và giao đất điểm đóng quân mới của tiểu đoàn

147 tại khu vực Hồ Khe Giá, phường Cộng Hòa, diện tích 6,08 ha

- Đối với điểm đóng quân của tiểu đoàn 147 tại khu 10 phường Quảng Yên, diện tích 2 ha: Thị xã và chủ đầu tư đã thực hiện kiểm đếm xong toàn bộ tài sản trên đất của Tiểu đoàn 147 Hiện nay Trung tâm Phát triển quỹ đất đang triển khai lập phương án bồi thường

- Đối với điểm đóng quân của Tiểu đoàn 147 tại Hồ Khe Giá, phường Cộng Hòa (Diện tích thu hồi: 6,8 ha; Số hộ ảnh hưởng: 10 hộ): Hiện nay đơn vị

tư vấn của chủ đầu tư đang đo bản đồ hiện trạng GPMB, trích lục thửa đất

* Dự án chống lụt khu dân cư đầm Liên Minh

- Tổng số 17 hộ ảnh hưởng bị ngập lụt khi thực hiện khu dân cư Đầm Liên Minh Đến nay đã có 12 hộ nhận tiền bồi thường và đất tái định cư, còn lại 5 hộ vẫn chưa thống nhất, không tạo điều kiện cho các cơ quan thực hiện kiểm đếm

- Đối với các hộ đã nhận tiền bồi thường, nhận đất tái định cư: UBND thị

xã đã giao UBND phường Quảng Yên yêu cầu các hộ tháo dỡ, bàn giao mặt bằng trong tháng 3/2014

- Đối với 5 hộ còn lại, phường Quảng Yên tiếp tục vận động các hộ Nếu các hộ cố tình không chấp hành, không thống nhất phương án di chuyển thì các

hộ phải tự chịu trách nhiệm

* Dự án khu dân cư đầm Âu Rạp

- Dự án khu dân cư Đầm Âu Rạp liên quan đến việc GPMB nút giao Dã Tượng và di dời mặt bằng sản xuất của Công ty Thương Hải Cảnh Tiến độ đến nay thực hiện như sau:

+ Đã kiểm đếm xong tài sản bị ảnh hưởng của 05 hộ dân (nút giao Dã Tượng) và Công ty Thương Hải Cảnh

+ Ngày 14/3/2014, UBND thị xã đã tổ chức làm việc với Công ty Thương Hải Cảnh để thống nhất phương án bồi thường Thị xã đã xác định Công ty Thương Hải Cảnh xây dựng mặt bằng trên diện tích đất công và đất nằm trong quy hoạch khu dân cư Đầm Âu Rạp, đã bị lập biên bản vi phạm nhiều lần Tại buổi làm việc trên đại diện Công ty đã ký biên bản xác nhận

Trong thời gian qua phòng Tài nguyên và Môi trường đã tham mưu cho

Ủy ban nhân dân Thị xã thông báo thu hồi đất để giải phóng mặt bằng 38 dự án với tổng diện tích 139,83 ha, đồng thời tham gia thẩm định nguồn gốc đất để thực hiện một số dự án trên địa bàn Thị xã như dự án khu công nghiệp Đông Mai, trường Đại học công nghiệp tại phường Minh Thành, dự án nhà máy sửa chữa và đóng tàu biển của công ty Cổ phần vận tải Biển Bắc tại xã Tiền Phong, dự án nước sạch xã Sông Khoai, dự án lưới điện Cát Bà, Trường Chính trị Nguyễn Văn

Cừ, Trung tâm giới thiệu việc làm thanh niên Quảng Ninh, nhà máy chế biến thủy sản… và các dự án khu dân cư trên địa bàn Thị xã (UBND thị xã Quảng Yên, 2013)

Nhìn chung, diện tích đất được thu hồi đã đáp ứng được mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh của địa phương; các quy định

về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từng bước được điều chỉnh, bổ sung phù hợp với cơ chế quản lý kinh tế thị trường, đảm bảo tốt hơn quyền lợi hợp pháp của người bị thu hồi đất Việc tổ chức thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Trung tâm phát triển quỹ đất bước đầu đã phát huy hiệu quả tốt, góp phần đáp ứng nhu cầu "đất sạch" để thực hiện các dự án đầu tư nhất là các dự án đầu tư nhằm mục đích công cộng

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊNCỨU

2.1 Đối tượng nghiên cứu

- Việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất tại: “Dự án đường nối thành phố Hạ Long với cầu Bạch Đằng trên địa bàn thị xã Quảng Yên tỉnh Quảng ninh đoạn qua xã Liên Vị.”

2.2 Nội dung nghiên cứu

Để thực hiện mục tiêu của đề tài, chúng tôi tiến hành nghiên cứu theo các nội dung sau:

1 Đánh giá điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh (Những điều kiện tự nhiên có liên quan đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng như: Tình hình đất đai, giao thông, thông tin liên lạc, đời sống kinh tế, trình độ dân chí, giá đất….)

2 Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, đời sống, việc làm của người dân có đất bị thu hồi thuộc dự án nghiên cứu

3 Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng các dự án trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh

2.3 Các phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện các nội dung nghiên cứu, chúng tôi tiến hành nghiên cứu theo các phương pháp nghiên cứu sau :

1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu có liên quan đến dự án

- Số liệu thứ cấp: Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, các số liệu như giá đất, diện tích đất bị thu hồi, số liệu bản đồ, báo cáo chuyên ngành,…tại các phòng ban thị xã, ban quản lý dự án (Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính - KH, Văn phòng đăng ký Đất, Hội đồng bồi thường, giải phóng mặt bằng, Trung tâm Phát triển quỹ đất ) để làm cơ sở cho việc nghiên cứu đề tài

- Số liệu sơ cấp: Theo phương pháp chọn hộ nghiên cứu, thu thập bằng cách điều tra phỏng vấn trực tiếp từ các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có liên quan tới công tác thu hồi đất theo mẫu phiếu đã lập sẵn, tổng số phiếu điều tra là

tình hình dân số, lao động và việc làm, thông tin về thu hồi đất, chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, phương thức sử dụng tiền bồi thường

2 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu

Tổng hợp các mẫu điều tra về giá bồi thường đối với các trường hợp hộ gia đình bị thu hồi đất của dự án nghiên cứu Từ các mẫu điều tra, thống kê các mẫu phiếu phản ánh yếu tố về giá bồi thường

Các số liệu được thống kê, tổng hơp, tính toán, lập các bảng bằng việc sử dụng phần mềm Excel Trên cơ sở số liệu tổng hợp, thống kê phân tích đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB và tái định cư tại dự án

3 Phương pháp phân tích, so sánh

Phân tích các số liệu điều tra dựa trên các nghị định, quyết đinh, các văn bản hướng dẫn thực hiện, so sánh giá đất được bồi thường với giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất, xác định hệ số chênh lệch giữa 2 loại giá (giá bồi thường

và giá thị trường)

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Quảng Yên là một thị xã trung du ven biển nằm ở phía Tây Nam của tỉnh

Quảng Ninh, có tọa độ địa lý 20045’06” đến 21002’09” vĩ độ Bắc và từ

106045’30” đến 106059’00” kinh độ Đông

- Phía Bắc giáp huyện Hoành Bồ;

- Phía Tây bắc giáp thành phố Uông Bí;

- Phía Tây nam giáp huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải Phòng;

- Phía Đông giáp thành phố Hạ Long;

- Phía Nam giáp đảo Cát Bà - thành phố Hải Phòng

3.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Thị xã Quảng Yên nằm trong khu vực giáp ranh giữa vùng núi cánh cung Đông Triều - Móng Cái và vùng đồng bằng ven biển có nhiều sông lạch nên địa hình đa dạng, phức tạp Sông Chanh là một nhánh của sông Bạch Đằng đã chia Thị xã Quảng Yên thành 2 vùng rõ rệt, làm nền tảng cho cảnh quan tự nhiên, tạo thuận lợi cho phát triển kinh tế, xây dựng các công trình hạ tầng dân dụng và khu công nghiệp, đảm bảo yêu cầu cho phát triển kinh tế xã hội

3.1.1.5 Thực trạng môi trường

Quảng Yên có nền kinh tế chủ yếu dựa vào sản xuất nông nghiệp, sản xuất công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp hiện nay đang trên đà phát triển, do vậy đã

có dấu hiệu ô nhiễm môi trường do các hoạt động công nghiệp gây ra tuy phạm

vi và mức độ hạn chế Chất lượng nước và không khí ở Quảng Yên tương đối tốt

so với một số địa phương khác trong tỉnh có nền công nghiệp phát triển Tuy vậy, hiện nay trong quá trình đô thị hoá, phát triển công nghiệp, nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và du lịch Quảng Yên đang phải đương đầu với một loạt vấn đề môi trường như: sự gia tăng dân số làm ô nhiễm môi trường về lượng rác thải, sự suy giảm nhanh chóng

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

3.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Trên lĩnh vực phát triển kinh tế, giá trị tổng sản phẩm bình quân hàng năm giai đoạn 2010 – 2014 của Thị xã tăng 13,8%, trong đó ngành sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, xây dựng tăng 26,5%; ngành sản xuất nông nghiệp tăng 2,5%, ngành thương mại dịch vụ tăng 12,3%

Về tăng trưởng kinh tế của Thị xã vượt mục tiêu Nghị quyết đại hội Đảng bộ thị xã Quảng Yên đề ra, đời sống nhân dân được cải thiện đáng kể, GDP đầu người tăng từ 7,98 triệu đồng/người năm 2010 lên 17,26 triệu đồng/người năm 2014

Tỷ trọng nhóm ngành công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, xây dựng từ 32.1% năm 2010 tăng lên 49,1% năm 2014 (tăng 19,9%); của khối ngành nông, lâm, ngư nghiệp từ 45,7% năm 2010 giảm còn 26,9% năm 2014 (giảm 18,8%), dịch vụ 25,3% năm 2010 tăng lên 24,0% năm 2014 (tăng 1,1%)

Giá trị sản xuất năm 2014 là 2.078 tỷ đồng, trong đó giá trị gia tăng ngành công nghiệp xây dựng 1.020 tỷ đồng, nông lâm thủy sản 560 tỷ đồng, thương mại dịch vụ du lịch đạt 498 tỷ đồng, cơ cấu kinh tế (theo giá cố định) năm 2014 là nông lâm thủy sản 26,9%, công nghiệp xây dựng 49,1%, thương mại dịch vụ 24,0%

3.1.2.2 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng

* Giao thông

- Hệ thống quốc lộ: Có Quốc lộ 18A đi qua địa bàn Thị xã từ Đông Mai đến Yên Lập với chiều dài 8,5 km, đường cấp III đồng bằng Bn = 12m; Bm = 11m