đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố ninh bình – tỉnh ninh bình

Theo Luật Đất đai năm 2013 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013, một số khái niệm liên quan đến các tổ chức quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau: Nhà nước giao đất là việc Nhà nước ban

MỤC LỤC

1.1 Cơ sở lý luận và tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai và đất

1.1.2 Ý nghĩa, tầm quan trọng của việc sử dụng đất của các tổ chức 6 1.1.3 Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất 6

1.2.2 Những quy định hiện hành về giao đất, cho thuê đất 14 1.2.3 Tình hình sử dụng đất đai của cả nước 24

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Ninh Bình 30 2.2.2 Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành

2.2.3 Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được

Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Ninh

2.2.4 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất

của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa

2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 31

2.3.3 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp 32 2.3.4 Phương pháp phân tích, tổng hợp và xử lý tài liệu, số liệu 32

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Ninh Bình 34 3.1.1 Điều kiện tự nhiên thành phố Ninh Bình 34 3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội của thành phố Ninh Bình 37 3.2 Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố

3.4 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của

các tổ chức trên địa bàn thành phố Ninh Bình 85

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

1 CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghiã

10 UBND Uỷ ban nhân dân

DANH MỤC CÁC BẢNG

1.2 Hiện trạng sử dụng đất phân theo vùng của cả nước năm 2014 26 3.1 Kết quả cấp GCN của thành phố Ninh Bình giai đoạn 2010 – 2014 50 3.2 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp thành phố Ninh Bình năm 2014 53 3.3 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp thành phố Ninh Bình năm 2014 54 3.4 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức theo mục đích sử dụng đất

3.15 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức

3.16 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức điều tra trên địa bàn thành

3.16 Tình hình sử dụng đất đúng mục đích của các tổ chức điều tra trên

3.17 Tình hình sử dụng đất không đúng mục đích của các tổ chức điều

3.18 Tình hình cho thuê, cho mượn trái phép diện tích đất của các tổ

chức điều tra trên địa bàn thành phố Ninh Bình 80 3.19 Tình hình sử dụng đất vào mục đich khác của các tổ chức điều tra

DANH MỤC CÁC HÌNH

1.1 Cơ cấu sử dụng đất phân theo vùng trên cả nước năm 2014 26 3.1 Cơ cấu các loại đất chính thành phố Ninh Bình năm 2014 52 3.2 Cơ cấu sử dụng đất của các tổ chức tại thành phố Ninh Bình 59 3.3 Diện tích đất sử dụng đúng mục đích so với tổng diện tích đang sử

dụng của các tổ chức trên địa bàn thành phố Ninh Bình 64 3.4 Diện tích đất sử dụng không đúng mục đích so với tổng diện tích

đang sử dụng của các tổ chức trên địa bàn thành phố Ninh Bình 66

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia Vì vậy, việc quản lý, khai thác sử dụng có hiệu quả và bền vững nguồn tài nguyên, phục

vụ cho các nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng – an ninh là nhiệm vụ quan trọng đang được cả thế giới quan tâm

Nhà nước ta luôn quan tâm đến vấn đề quản lý và sử dụng đất và đã ban hành, đổi mới Luật đất đai: Luật đất đai 1988, Luật đất đai năm 1993; Luật sửa đổi và bổ sung một số điều của Luật đất đai 1993 năm 1998, năm 2001; Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã tạo hành lang pháp lý đưa công tác quản lý đất đai dần vào nề nếp, việc sử dụng đất đai ngày càng có hiệu quả hơn

Trong việc quản lý đất đai của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14/12/2007 về kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất (Chính Phủ, 2007) Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng về đất đai nói chung và diện tích đất đang giao cho các tổ chức quản lý sử dụng nói riêng

Đất đai là yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất xã hội - hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, là điều kiện vật chất đầu tiên để mọi doanh nghiệp hoạch định chiến lược phát triển sản xuất kinh doanh, là điều kiện vật chất không thể thiếu để đảm bảo cho mọi hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp

…) Đất đai vừa là tài sản, vừa là tư liệu sản xuất của các doanh nghiệp; là điều kiện đầu tiên là cầu nối cho sự hợp tác giữa các doanh nghiệp trong nước với các nhà đầu tư

Thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình nằm cách thủ đô Hà Nội 90 km về phía Nam, là vị trí giao điểm của quốc lộ 1A với quốc lộ 10 đi qua các tỉnh vùng duyên hải Bắc Bộ Với vị trí địa lý và giao thông thuỷ bộ thuận tiện thành phố

Ninh Bình rất có điều kiện để phát triển kinh tế xã hội như: Trao đổi hàng hoá, tiếp thu thông tin, khoa học kỹ thuật, công nghệ và vốn đầu tư tạo điều kiện tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển kinh tế đa dạng, nông - lâm nghiệp, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và dịch vụ, du lịch

Với lợi thế về vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, thành phố Ninh Bình đã và đang có nhiều thuận lợi để phát triển kinh tế đa dạng Chính vì vậy dẫn đến nhu cầu về đất đai gia tăng, gây sức ép lớn đến quỹ đất Điều này đòi hỏi UBND thành phố Ninh Bình phải nắm được tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức để có những biện pháp để quản lý, sử dụng đất đai phù hợp nhằm khai thác hiệu quả quỹ đất, đồng thời sử dụng tiết kiệm và hợp lý

Xuất phát từ thực tiễn khách quan đó, việc nghiên cứu đề tài “Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình - tỉnh Ninh Bình ” là cần thiết, giúp

đánh giá thực trạng việc quản lý, sử dụng đất của các tổ chức, từ đó đề xuất những giải pháp nhằm tăng cường hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn nghiên cứu nói riêng và hiệu quả của công tác quản lý Nhà nước về đai đai nói chung

2 Mục đích của đề tài

- Đánh giá thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở lý luận và tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai và đất của một số tổ chức

1.1.1 Cơ sở lý luận

1.1.1.1 Khái quát về đất đai

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn để phân

bố dân cư, kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng, Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 tại Chương II Điều 18 quy định "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài" (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1992)

Việc quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên đất đai đúng mục đích, hợp lý, có hiệu quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa nguồn lực của đất đai, góp phần thúc đẩy mạnh mẽ quá trình phát triển kinh tế xã hội theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá

Theo Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013), một số khái niệm liên quan đến các tổ chức quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau:

Nhà nước giao đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao

quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất

cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê đất

Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng ổn định là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định

mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định

Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người

này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định thu lại quyền sử dụng đất của

người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất

vi phạm pháp luật về đất đai

1.1.1.2 Khái quát về quỹ đất các tổ chức

Quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm quỹ đất thuộc cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam

Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất, quỹ đất của các tổ chức trên địa bàn toàn quốc được thống kê phân theo các loại: giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007)

1.1.1.3 Khái niệm và phân loại các tổ chức sử dụng đất

Tổ chức sử dụng đất, quản lý đất (còn gọi là đối tượng sử dụng, quản lý

đất) là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng, được Nhà nước giao đất để quản lý, quy định trong Luật này bao gồm (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003):

- Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức

xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế – xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của

tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu

tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất

- Tổ chức sự nghiệp công là tổ chức do các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công do ngân sách nhà nước chi trả

Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất thì Loại hình tổ chức được phân thành (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007):

- Cơ quan, đơn vị của Nhà nước là các tổ chức trong nước sử dụng đất

bao gồm: cơ quan của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội (trừ các cơ quan cấp xã); tổ chức sự nghiệp công; đơn vị quốc phòng, an ninh

- Tổ chức kinh tế là tổ chức trong nước (kể cả trường hợp người Việt

Nam định cư ở nước ngoài lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm) được thành lập theo Luật Doanh nghiệp, Luật Hợp tác xã sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ

- Uỷ ban nhân dân cấp xã là người sử dụng đất được Nhà nước giao đất

sử dụng vào các mục đích: đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích công ích; đất làm trụ sở Uỷ ban nhân dân, Hội đồng nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội của cấp xã; đất được Nhà nước giao cho Uỷ ban nhân dân cấp

xã xây dựng các công trình công cộng về văn hoá, giáo dục, y tế, thể dục - thể thao, vui chơi giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác của địa phương

Đối với các công trình công cộng do các tổ chức được công nhận là pháp

nhân hoặc do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thì không thống kê vào đối tượng Uỷ ban nhân dân cấp xã sử dụng

- Tổ chức khác là các tổ chức trong nước sử dụng đất bao gồm: Tổ chức

xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, cơ sở tôn giáo và các tổ chức khác không phải là cơ quan, đơn vị của Nhà nước, không phải là tổ chức kinh tế

- Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài là nhà đầu tư nước ngoài

hoặc tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất; bao gồm doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

1.1.2 Ý nghĩa, tầm quan trọng của việc sử dụng đất của các tổ chức

Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn, mọi hoạt động của con người đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai Tổng diện tích tự nhiên của một phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi Nhưng khi sản xuất phát triển, dân

số tăng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người đối với đất đai cũng ngày càng gia tăng Có nghĩa cung là cố định, cầu thì luôn có

xu hướng tăng Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt giữa những người sử dụng đất và giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau Vì vậy để sử dụng đất có hiệu quả và bền vững, quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng đất trong điều kiện

hệ thống pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai Mặt khác, quản

lý đất đai còn có vai trò quan trọng trong việc kết hợp hài hòa các nhóm lợi ích của Nhà nước, tập thể và cá nhân nhằm hướng tới mục tiêu phát triển Công tác quản lý đất đai dựa trên nguyên tắc quan trọng nhất là sử dụng tiết kiệm, hiệu quả

và bền vững Do đó quản lý, sử dụng đất đai là một trong những hoạt động quan trọng nhất của công tác quản lý hành chính Nhà nước nói chung và quản lý, sử dụng đất của các tổ chức nói riêng

1.1.3 Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất

Từ thập niên 80 trở lại đây, nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến

đáng kể Nền kinh tế tự cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần với định hướng xã hội chủ nghĩa Kinh tế ngày càng phát triển dẫn đến sự đa dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất Từ chỗ kinh tế quốc doanh chiếm đa số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết phát triển đóng vai trò không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân

Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng cải thiện Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan quản

lý đất đai là làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng của các ngành sản xuất và của đời sống nhân dân Đây là vấn đề được Đảng và Nhà nước hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết Sự quan tâm đó được thể hiện qua Luật Đất đai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các

Bộ, Ngành có liên quan Cụ thể như:

Luật Đất đai năm 1993 quy định hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và giao đất không thu tiền

sử dụng đất đối với đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tổ chức trong nước sử dụng không vì mục đích lợi nhuận Hình thức cho thuê đất đối với các đối tượng như: tổ chức kinh tế trong nước; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993)

Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998, có bổ sung hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế trong nước đối với các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở và các dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1998)

Luật Đất đai năm 2003, quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau:

tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm Đối với chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất, Điều 33, mục 3, chương 2 của Luật Đất đai năm 2003 quy định 07 trường hợp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, trong đó phần lớn diện tích đất giao tập trung vào 2 đối tượng sau: các tổ chức được giao đất nông nghiệp nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp và đất chuyên dùng giao cho các tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan công trình sự

nghiệp, quốc phòng, an ninh và các mục đích công cộng không có mục tiêu lợi nhuận (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003)

So với Luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013 quy định thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và chuyển sang thuê đất Quy định này nhằm đảm bảo sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai của các thành phần kinh tế, đặc biệt là giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, cụ thể thông qua các quy định mới như (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013):

- Bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầy tư nước ngoài cũng thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu

tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê

- Bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

- Bổ sung quy định tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng công trình sự nghiệp

- Bổ sung quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất thực hiện dự

án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng thì thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất

Để cụ thể hóa những nội dung trên Chính phủ đã ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể như sau:

- Nghị định số 85/CP ngày 17 tháng 12 năm 1996 quy định việc thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4 năm 1996; (Chính phủ, 1996)

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003; (Chính phủ, 2004)

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 quy định việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng

10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003;

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

- Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường,

hỗ trợ tái định cư;

- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Chính phủ, 2009)

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 quy định chi tiết

về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất

Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích đất trên đã bị các

cơ quan, tổ chức sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất như: cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá nhân lấn chiếm, chiếm dụng,…

Để từng bước khắc phục tình trạng trên, ngày 14 tháng 12 năm 2007 Thủ tướng Chính phủ đã ra Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với mục tiêu tổng hợp và đánh giá thực trạng việc quản lý, sử dụng quỹ đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất; trên cơ sở đó đưa ra những giải pháp quản lý,

sử dụng hiệu quả hơn đối với quỹ đất này (Chính phủ, 2007)

Đối với Luật đất đai 2013 có một số văn bản hướng dẫn cụ thể như sau :

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đất đai

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ tài nguyên

và môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất

1.2 Tổng quan quản lý đất đai trong nước

1.2.1 Khái quát chung qua một số thời kỳ

Trước thế kỷ XV ở Việt Nam chưa có hệ thống địa chính theo đúng nghĩa Tính chất hành chính của quản lý đất đai thể hiện qua việc chính quyền thu các loại thuế bằng hình thức cống nạp Hệ thống địa chính sơ khai thời phong kiến chỉ được thiết lập vào đầu thế kỷ XV (Nhà Hậu Lê) và được hoàn chỉnh vào đầu thế kỷ XIX (Nhà Nguyễn) (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2012)

Các hệ thống địa chính hiện đại được hình thành dần trong nhiều giai đoạn, bị xáo trộn phức tạp qua nhiều cuộc chiến tranh ở Việt Nam

* Hệ thống địa chính sơ khai

Trong thời kỳ Nhà Trần, Nhà nước phong kiến đã có tư tưởng thành lập hệ thống địa bạ để quản lý đất đai Vào cuối Nhà trần và đầu thời kỳ Nhà Hồ (1398 – 1402) nhà nước đã có những cải cách táo bạo của Hồ Quý Ly về “hạn danh điền”, “hạn nô” và đo đạc lập sổ ruộng đất Hệ thống địa chính đầu tiên được thiết lập chính thức có quy mô toàn quốc do vua Lê Thái Tổ khởi xướng (năm 1428) và được hoàn chỉnh dưới thời Lê Thánh Tông (1460 – 1491) cùng với việc ban hành luật Hồng Đức Hệ thống này bao gồm một số nội dung chủ yếu như sau (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2012):

-Đo đạc các thửa đất, làm sổ ruộng đất toàn quốc vào năm 1428

-Ban hành “Quốc triều hình luật” hay còn gọi là Luật Hồng Đức năm 1483 gồm 722 điều, trong đó 59 điều quy định về ruộng đất

-Thực hiện phép “Quân điền” (bắt đầu từ năm 1429) theo đó các làng xã phải thực hiện việc chia cấp ruộng công cho các dân đinh sử dụng theo thời gian, nhân khẩu và quy chế của Nhà nước

-Có chính sách cụ thể về xác định quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai

Hệ thống địa chính thời Hậu Lê đã góp phần tăng cường quyền lực cho nhà nước phong kiến, tăng cường quyền lực cho bộ máy hành chính, điều chỉnh được mối quan hệ giữa đất đai của nhà vua và đất đai tập thể của làng xã và đất đai tư nhân của giai cấp địa chủ, gia tăng thuế cho quốc gia, phát triển kinh tế và sức sản xuất phong kiến

* Hệ thống địa chính của Nhà Nguyễn

Bắt đầu từ Gia Long (1802-1820) và hoàn chỉnh vào thời Minh Mạng (1820-1840) là sự tiếp nối và nâng cao hệ thống thời Hậu Lê, nội dung chính bao gồm (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2012).:

Ban hành “Hoàng Việt luật lệ” hay còn gọi là “Luật Gia Long” vào năm

1815 gồm 398 điều trong đó có 14 điều về ruộng đất

-Thực hiện phép “Quân điền” mới vào năm 1804, trong đó có chính sách thu hẹp quỹ đất công, quan lại từ nhất phẩm trở xuống cũng được phân cấp đất công theo định kỳ và nhân khẩu do nhà nước quy định

-Thực hiện cải cách ruộng đất vào thời Minh Mạng với nội dung xác lập quyền sở hữu tuyệt đối của Nhà vua về đất đai, thiết lập chế độ hạn điền, giảm bớt quyền lực kinh tế của địa chủ (nhưng chỉ được thực hiện ở tỉnh Bình Định, không triển khai được ra quy mô rộng do trở ngại ở tầng lớp địa chủ, quan lại)

-Phát triển mạnh mẽ quỹ đất đai toàn quốc thông qua khai khẩn đất hoang,

tổ chức dồn điền và dinh điền

Ở Bắc Kỳ, Pháp áp dụng chế độ bảo hộ (Protectorat)

Từ năm 1925 cả Nam Kỳ và Bắc Kỳ đều thành lập hệ thống địa chính theo

sắc lệnh năm 1925 với chế độ điền thổ và bảo thủ điền thổ mà theo đó các chủ sở hữu đất sau khi đăng ký được cấp bằng khoán điền thổ

Ở Trung Kỳ, Pháp áp dụng chế độ cai trị nửa bảo hộ từ năm 1930 hoạt động địa chính là công tác ”Bảo tồn điền trạch”

* Quá trình hình thành phát triển Chính sách đất đai từ 1945 – Đến Luật đất đai 2013

Năm 1945, Cách mạng tháng Tám thành công thành lập Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa Hiến pháp lần thứ nhất năm 1946 được ban hành Quyền sở hữu đất đai tư nhân vẫn được thừa nhận và bảo hộ (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2012)

Năm 1946, Nhà nước tập trung chủ yếu vào việc ban hành chính sách tận dụng đất để phát triển sản xuất nông nghiệp cứu đói Trong 9 năm kháng chiến chống thực dân Pháp, chính sách đất đai tập trung vào phát triển sản xuất nông nghiệp, giao đất vô chủ cho người có điều kiện sử dụng, tịch thu ruộng đất thuộc quyền sở hữu của người Pháp, khuyến khích đóng thuế nông nghiệp

Năm 1953, Quốc hội thông qua Luật cải cách ruộng đất nhằm đánh đổ giai cấp địa chủ, thực hiện chính sách “người cày có ruộng” mặc dù có những sai lầm nhất định nhưng cuộc cải cách ruộng đất đã hoàn thành, ruộng đất được chia đến tay nông dân

Cuối năm 1958, cuộc vận động thành lập tổ đổi công và xây dựng hợp tác xã nông nghiệp bắt đầu Đất nông nghiệp chủ yếu thuộc sở hữu tập thể của hợp tác xã nông nghiệp Một số ruộng đất thuộc đồn điền cũ hoặc đất chuyên canh được tổ chức thành các nông trường quốc doanh thuộc sở hữu nhà nước Đất rừng sản xuất được tổ chức thành các lâm trường quốc doanh thuộc sở hữu nhà nước

Năm 1959, Hiến pháp lần thứ hai được ban hành đã xác nhận 3 hình thức sở hữu đất đai : Sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân Sở hữu nhà nước được ưu tiên, sở hữu tập thể được bảo hộ và khuyến khích, sở hữu tư nhân bị hạn chế

Đất nước thống nhất năm 1975, Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt

Nam được thành lập, hiến pháp lần thứ 3 được ban hành vào năm 1980, theo hiến pháp này quyền sở hữu tập thể và quyền sở hữu tư nhân về đất đai bị xóa bỏ, toàn

bộ đất đai thuộc sở hữu toàn dân

Đồng thời vào năm 1980, sản xuất nông nghiệp trong quan hệ sản xuất hợp tác xã và nông lâm trường quốc doanh dần không hiệu quả đã thể hiện rõ rệt Trung ương Đảng đã ban hành chính sách khoán sản phẩm đến nhóm lao động vào người lao động trong hợp tác xã nông nghiệp (Chỉ thị 100-CT/TW ngày 13/01/1981 của Ban bí thư Trung ương Đảng)

Vào năm 1980, Tổng cục Quản lý ruộng đất được thành lập đã đẩy mạnh việc điều tra lập bản đồ giải thửa để nắm chắc qũy đất đai toàn quốc (Chỉ thi 299/TTg của Thủ tướng Chính phủ)

Tư duy đổi mới được bắt đầu từ Đại hội đại biểu toàn quốc của Đảng khóa

VI (1986) đã đưa vấn đề lương thực – thực phẩm trở thành một trong ba chương trình mục tiêu để đổi mới kinh tế

Nghị quyết 10-NQ/TW ngày 05/4/1988 của Bộ Chính trị là văn kiện quyết định nhằm đổi mới chế độ sử dụng đất nông nghiệp, khẳng định việc chuyển nền nông nghiệp tự cung tự cấp theo hướng sản xuất hàng hóa

Năm 1987, Quốc hội thông qua Luật Đất đai lần thứ nhất (gọi là luật đất đai 1987) với nội dung chủ yếu là thực hiện chính sách giao đất của hợp tác xã cho hộ gia đình cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài, người không sử dụng đất phải trả lại nhà nước để giao cho người khác sử dụng, các chủ sử dụng đất chưa được chuyển quyền sử dụng đất đai, đất không có giá

Năm 1992, Hiến pháp lần thứ tư được ban hành trong đó tiếp tục khẳng định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Nhà nước thống nhất quản lý đất đai bằng pháp luật và quy hoạch, Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định và lâu dài

Năm 1993, Quốc hội thông qua Luật Đất đai lần thứ hai (gọi là Luật Đất đai 1993) trong đó người sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở được thực hiện 5 quyền chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp Đất có giá và giá đất do nhà nước quy định, từ đây như một làn gió mới thổi vào người

dân được yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình đồng thời được thực hiện các quyền giao dịch trên mảnh đất của mình đã được nhà nước thừa nhận

Năm 2003, Luật Đất đai được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 nhằm đổi mới chính sách đất đai cho phù hợp với thời kỳ công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước Luật Đất đai 2003 định hướng tốt hơn cho quá trình chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất, phù hợp với quá trình chuyển dịch cơ cấu lao động và cơ cấu đầu tư, tạo hiệu quả thực sự trong chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nền kinh tế nông nghiệp sang nền kinh tế công nghiệp dịch vụ

Năm 2013, Luật đất đai được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hoá những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật đất đai năm 2003 nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập của Luật đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế -xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, thể hiện được ý chí, nguyện vọng của đại đa số nhân dân Để các quy định đổi mới của Luật sớm đi vào cuộc sống, các bộ, ngành và địa phương vẫn đang khẩn trương phối hợp triển khai xây dựng các văn bản hướng dẫn và tổ chức thực hiện, nhằm nâng cao hơn nữa hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất đai

1.2.2 Những quy định hiện hành về giao đất, cho thuê đất

Đất đai tham gia vào sự phát triển của tất cả các lĩnh vực, thông qua quá trình đưa đất vào sử dụng và luân chuyển các mục đích sử dụng đất được thực hiện bằng hình thức giao đất, cho thuê đất Đối với chính sách giao đất cho các đối tượng sử dụng đất có 2 hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất Hình thức cho thuê đất gồm cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và thuê đất trả tiền hàng năm

Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích đất trên đã bị các cơ quan, tổ chức sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch

sử dụng đất như: Cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá nhân lấn chiếm, chiếm dụng,…

Ngày 14 tháng 12 năm 2007 Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với mục tiêu tổng hợp và đánh giá thực trạng việc quản lý, sử dụng quỹ đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất (Chính phủ, 2007)

Qua kết quả thực hiện Chỉ thị 31/2007/CT-TTg có một số vấn đề chung nhất còn tồn tại trong việc sử dụng đất của các tổ chức sau khi được Nhà nước giao, cho thuê như sau: Sử dụng không đúng mục đích được giao, được thuê; cho mượn, cho thuê, chuyển nhượng trái phép, sử dụng không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức cá nhân chiếm dụng,

Về phía các cơ quan quản lý nhà nước cũng còn những điều bất cập như: diện tích đất trong quyết định giao đất, cho thuê đất không trùng với diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho tổ chức, tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn khá thấp, khả năng chuẩn hóa dữ liệu để quản lý bằng phần mềm chuyên ngành còn gặp rất nhiều khó khăn,

Việc sử dụng quỹ đất này không phù hợp đã gây lãng phí trong việc sử dụng tài nguyên đất, thất thu cho ngân sách nhà nước, tạo nhiều tiêu cực trong quản lý sử dụng đất và gây khiếu kiện trong nhân dân

* Chính sách giao đất

- Căn cứ giao đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003):

Giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho người có nhu cầu sử dụng đất Việc giao đất dựa vào các căn cứ theo Điều 31 của Luật Đất đai năm 2003 như sau:

+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;

+ Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất

- Đối tượng giao đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003):

Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất dưới hai hình thức là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất Và một trong các đối tượng được giao đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước, tổ chức

chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao

Nếu như việc Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là để đảm bảo lợi ích chính đáng của người trực tiếp lao động sản xuất, bảo vệ tốt quỹ đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, Nhằm bảo đảm cho hoạt động bình thường của các cơ quan Nhà nước hoặc sử dụng đất vào lợi ích chung, lợi ích công cộng, thì việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất là đảm bảo nguồn thu ngân sách Nhà nước, nâng cao hiệu quả sử dụng đất

Điều 33 của Luật Đất đai năm 2003 quy định Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003):

+ Hộ gia đình cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức;

+ Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm

về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

+ Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh;

+ Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo các dự

án của Nhà nước;

+ Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

+ Người sử dụng đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở

cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

+ Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp

Theo Điều 34 của Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất trong các trường hợp sau đây (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003):

+ Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

+ Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;

+ Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh;

+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

+ Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các

dự án đầu tư;

- Thời hạn giao đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003):

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 thì thời hạn giao đất được chia theo loại đất sử dụng đất gồm đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng

+ Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh của hộ gia đình,

cá nhân đang sử dụng ổn định được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất

+ Đất làm trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp

+ Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh

+ Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng

+ Đất có công trình là đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ

+ Đất giao thông thủy lợi, đất xây dựng công trình y tế, văn hóa, giáo dục

và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất có di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh

Theo Điều 67 của Luật Đất đai năm 2003 quy định người sử dụng đất có thời hạn trong các trường hợp sau (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003):

+ Thời hạn giao: đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân là 20 năm Thời hạn giao đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là 50 năm

+ Thời hạn giao đất được tính từ ngày có quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Trường hợp đất được giao trước ngày 15/10/1990 thì hạn giao đất được tính từ ngày 15/10/1993

+ Thời hạn sử dụng đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức do Nhà nước giao trước ngày 01/01/1999 đối với đất nông nghiệp, đất làm muối là

10 năm, đối với đất trồng cây lâu năm là 25 năm

+ Thời hạn giao đất đối với tổ chức kinh tế sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia đình

cá nhân sử dụng làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; tổ chức kinh

tế thực hiện dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài để thực hiện các

dự án đầu tư ở Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất nhưng không quá 50 năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện KT - XH đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất là không quá 70 năm

* Chính sách cho thuê đất

- Căn cứ cho thuê đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003):

Cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Việc cho thuê đất dựa vào các căn cứ theo Điều 31 của Luật Đất đai năm 2003 như sau:

+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã đực cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

+ Nhu cầu sử dụng đất thực hiện trong các dự án đầu tư, đơn xin thuê đất

- Đối tượng cho thuê đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003): Theo quy định của Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003 thì việc Nhà nước cho thuê đất theo hai hình thức cho thuê thu tiền sử dụng đất hàng năm hoặc cho thuê thu tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê Một trong đối tượng được cho thuê đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị,

tổ chức xã hội, tổ chức chính trị xã hội, tổ chức chính trị xã hôi nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao

+ Nhà nước cho thuê đất thu tiền sử dụng đất hàng năm trong các trường hợp sau đây:

++ Hộ gia đình, cá nhân thuê đất dể sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

++ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao trước ngày 01/01/1999 mà thời hạn sử dụng đã hết

++ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất

từ ngày 01/01/1999 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, trừ diện tích đất do nhận quyền sử dụng đất

++ Hộ gia đình, cá nhân thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm

++ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh

++ Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm

++ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ

++ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ

sở làm việc

- Thời hạn cho thuê đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003): Theo Điều 67 của Luật Đất đai năm 2003 quy định người sử dụng đất có thời hạn trong các trường hợp sau:

- Thời gian cho thuê đất trồng cây hàng năm, đất làm muối cho hộ gia đình,

cá nhân sử dụng là không quá 20 năm, thời hạn cho thuê đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá 50 năm

- Thời gian cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định cho thuê đất của

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Trường hợp đất được giao trước ngày 15/10/1990 thì hạn cho thuê đất được tính từ ngày 15/10/1993

- Thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức cá nhân nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư ở Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin cho thuê đất nhưng không quá 50 năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn cho thuê đất là không quá 70 năm

- Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của các tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao là không quá 99 năm

- Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm; trường hợp cho thuê đất trước ngày 01/01/1999 thì thời hạn thuê đất xác định theo hợp đồng thuê đất

* Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất

- Thẩm quyền giao đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003): Theo Luật Đất đai năm 2003 xác định thẩm quyền giao đất là theo đối tượng sử dụng đất chứ không dựa vào mục đích sử dụng đất như theo Luật Đất đai năm 1993 Thẩm quyền giao đất được quy định như sau:

+ Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giao đất đối với tổ chức, giao đất đối với cơ sở tôn giáo, giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài

+ Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư

Cơ quan có thẩm quyền giao đất không đươc ủy quyền

- Thẩm quyền cho thuê đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003): Theo Luật Đất đai năm 2003 xác định thẩm quyền cho thuê đất theo đối tượng sử dụng đất mà không dựa vào mục đích sử dụng đất như theo Luật Đất đai năm 1993 Thẩm quyền cho thuê đất được quy định như sau:

- Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định cho thuê đất đối với tổ chức, cho thuê đất đối với người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài

- Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định cho thuê đất đối với hộ gia đình cá nhân

Cơ quan có thẩm quyền cho thuê đất không được ủy quyền

* Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được giao đất, cho thuê đất

- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003):

Theo Điều 109 và Điều 110 của Luật Đất đai năm 2003 quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất như sau:

+ Quyền và nghĩa vụ của tổ chức giao đất không thu tiền sử dụng đất ++ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có các quyền

và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật Đất đai năm 2003

++ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

++ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

để xây dựng các công trình không bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước được quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục giao đất không thu tiền sử dụng đất theo mục đích đã được xác định

+ Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

++ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật Đất đai năm 2003

++ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng

đã được xây dựng gắn liền với đất;

Cho thuê quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất;

Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật;

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật;

++ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền, nghĩa vụ quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 109 của Luật Đất đai năm 2003

- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003):

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê được quy định tại Điều 111 như sau:

+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

* Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật Đất đai năm 2003;

* Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật;

* Bán tài sản, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

* Cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tạ khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

* Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc

đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 110 của Luật Đất đai năm 2003 trong thời hạn đã trả tiền thuê đất; trường hợp có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất trừ đi tiền thuê đất đã trả và có các quyền, nghĩa vụ quy định tại Điều 110 của Luật Đất đai năm 2003

+ Tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 111 của Luật Đất đai năm 2003

+ Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 111 của Luật Đất đai năm

2003 thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự

Để khắc phục tình trạng nhiều dự án đầu tư sau khi được giao đất, cho thuê đất nhưng không sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng, gây lãng phí đất đai

đã xảy ra khá phổ biến tại các địa phương trong giai đoạn vừa qua, Luật đất đai

2013 đã bổ sung các quy định để kiểm soát chặt chẽ việc giao đất, cho thuê đất như (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013):

- Quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư Trong đó quy định hai loại điều kiện: Điều kiện thứ nhất áp dụng đối với cơ quan có thẩm quyền trong việc quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, nhằm đảm bảo an ninh, quốc phòng, bảo vệ nghiêm ngặt đất trồng lúa, đất rừng phòng

hộ, đất rừng đặc, đảm bảo an ninh lương thực quốc gia và bảo vệ môi trường sinh thái, thích ứng với biến đổi khí hậu Điều kiện thứ hai áp dụng đối với chủ đầu tư xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất như có năng lực tài chính, có ký quỹ, không vi phạm pháp luật, nhằm khắc phục tình trạng nhiều địa phương đã giao đất, cho thuê đất nhưng các chủ đầu tư không sử dụng đất, chậm đưa đất vào sử dụng, dẫn đến lãng phí đất đai, gây bức xúc trong nhân dân

- Bổ sung quy định trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5ha trở lên thì phải có thêm văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định theo thẩm quyền

1.2.3 Tình hình sử dụng đất đai của cả nước

a Hiện trạng sử dụng đất

Theo số liệu thống kê đất đai Năm 2014 diện tích đất tự nhiên của nước ta

(bao gồm cả đất liền và các đảo nổi) là 33.097.200 ha (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014)

Với tổng diện tích đất tự nhiên trên 33,097 triệu ha, nước ta có 3/4 diện tích lãnh thổ là đồi núi, được phân bố ở các tỉnh phía Bắc 15,80 triệu ha, (2,30 triệu ha ở đồng bằng, tập trung tại hạ lưu các dòng sông, các dải đất ven biển) Các tỉnh phía Nam có 17,20 triệu ha diện tích đất tự nhiên với 6,70 triệu ha đất bằng chủ yếu ở Đồng bằng sông Cửu Long (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014)

Trên địa bàn cả nước, diện tích đất đang được khai thác sử dụng vào các mục đích nông nghiệp và phi nông nghiệp là 30.148.900 ha, chiếm 91,09% diện tích đất tự nhiên; đất chưa sử dụng còn 2.948.300 ha, chiếm 8,91% tổng quỹ đất

Bảng 1.1 Hiện trạng sử dụng đất cả nước năm 2014

2.5 Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng 1.076.900 3,25

(Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường, năm 2014)

Khoảng 57,7% diện tích đất đang sử dụng của cả nước tập trung chủ yếu ở 2 vùng Trung du và miền núi phía Bắc (với 9.527.500 ha, chiếm 28,79%) và Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung (với 9.583.400 ha, chiếm 28,96%); khoảng 28,7% tập trung ở vùng Tây Nguyên (5.464.100 ha, chiếm 16,51%), vùng Đồng bằng sông Cửu Long (4.057.200 ha, chiếm 12,25%); còn lại 2 vùng chiếm tỷ lệ khoảng 13,6% (trong đó, vùng có tỷ lệ thấp nhất là Đồng bằng sông Hồng (chiếm 6,36%) (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014)

Bảng 1.2 Hiện trạng sử dụng đất phân theo vùng của cả nước năm 2014

2 Trung du và miền núi phía Bắc 9.527.500 28,79

3 Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung 9.583.400 28,96

Trung du và miền núi phía Bắc

Bắc trung bộ và Duyên hải miền Trung

Tây Nguyên

Đông Nam bộ

Đồng bằng sông Cửu Long

Hình 1.1 Cơ cấu sử dụng đất phân theo vùng trên cả nước năm 2014

b Hiện trạng sử dụng đất theo các mục đích sử dụng của các tổ chức

Tổng diện tích đất của các tổ chức đang quản lý, sử dụng trên toàn quốc

là 7.833.142,70 ha, trong đó chủ yếu là diện tích đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp 6.687.695,59 ha (chiếm 85,38%), sử dụng mục đích phi nông nghiệp 845.727,62 ha (chiếm 10,80%), diện tích đất chưa sử dụng 229.719,49

ha (chiếm 3,83%), đất mặt nước ven biển được giao, cho thuê là 0,23% (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014)

c Hiện trạng sử dụng đất các tổ chức của cả nước

* Tình hình giao đất

Theo kết quả kiểm kê đối với diện tích được nhà nước giao (có giấy tờ

về giao đất) thì diện tích đất giao cho các loại hình tổ chức sử dụng trên phạm

vi toàn quốc 2.254.803,11 ha, chiếm 65,74% tổng diện tích của các các loại hình tổ chức kinh tế sử dụng trong đó giao đất không thu tiền 597.118,91 ha

và giao đất có thu tiền 1.657.685,2 ha (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014) Như vậy, diện tích sử dụng đất của các tổ chức chủ yếu được nhà nước giao đất (giao đất có thu tiền), trong đó giao không thu tiền phần lớn là tổ chức kinh tế vốn đầu tư nhà nước hay các nông trường quốc doanh Phần lớn giao

có thu tiền là giao thu tiền hàng năm

* Tình hình thuê đất

Diện tích đất do các loại hình tổ chức thuê sử dụng trên phạm vi toàn quốc 113.076,14 ha, chiếm 3,8% tổng diện tích đất của các tổ chức, trong đó thuê đất trả tiền một lần 88.457,04 ha chiếm 78% và thuê đất trả tiền hàng năm 24.619,10

ha chiếm 22% Trong tổng diện tích sử dụng 88.457,04 ha của hình thức thuê đất trả tiền một lần thì diện tích sử dụng tập trung chủ yếu là Tây Nguyên 20.062,40, Đồng bằng sông Hồng 19.002,86 ha, Đông Nam bộ 18.063,24 ha và Duyên hải Nam Trung bộ 10.020,24 ha Trong tổng diện tích sử dụng 24.619,10 ha của hình thức thuê đất trả tiền hàng năm thì diện tích tập trung chủ yếu ở các nông - lâm trường 20.460,14 ha, chiếm 83% (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014)

* Công nhận quyền sử dụng đất

Tổng diện tích đất do các loại hình tổ chức sử dụng đất được công nhận quyền sử dụng đất là 1.684.476,66 ha, chiếm 49,74% tổng diện tích của các hình thức do các loại hình tổ chức kinh tế sử dụng, trong đó được công nhận quyền sử dụng đất không thu tiền 626.231,49 ha và được công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền 1058.245,17 ha

Trong tổng diện tích được công nhận quyền sử dụng đất không thu tiền 626.231,49 ha thì diện tích được cấp tập trung chủ yếu ở các nông, lâm trường 444.028,02 ha, chiếm 70,90%, diện tích tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nhà nước được cấp GCNQSDĐ đạt 109.408,07 ha, chiếm 17,50%, các loại hình tổ chức còn lại chiếm tỷ lệ 11,6% (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014)

Diện tích được công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền 1.058.245,17 ha tập trung chủ yếu ở các công ty cổ phần, TNHH xin đất để lấy mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, trụ sở và giới thiệu sản phẩm… chiếm 952.926,90 ha, chiếm 90,87%, diện tích được công nhận QSDĐ

* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

Tổng diện tích đất do các loại hình tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước là 34.298,02 ha, chỉ chiếm khoảng 10% tổng diện tích của các hình thức do các loại hình tổ chức kinh tế sử dụng (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014) Trong đó, chuyển nhượng quyền SDĐ chủ yếu do các công ty TNHH, cổ phần, tập đoàn được giao đất rồi không

sử dụng đến hoặc không có khả năng đầu tư rồi chuyển nhượng lại QSDĐ cho công ty khác đầu tư để nhận tiền chênh lệch hoặc giảm thiệt hại do đã chi các khoản chi phí để nhận QSDĐ Trong năm 2010, kết quả kiểm kê quỹ đất cho thấy

có đến 3.311 tổ chức sử dụng đất không đúng với mục đích được giao, được thuê với diện tích 25.587,82 ha với các hình thức vi phạm chuyển nhượng trái phép (UBND thành phố Ninh Bình, 2010)

CHƯƠNG 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Quỹ đất của các tổ chức sử dụng do nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức quản lý, sử dụng theo các đối tượng và mục đích sử dụng đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình

- Các văn bản pháp lý liên quan đến công tác giao đất, cho thuê đất và quản lý sử dụng đất của các tổ chức

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Đề tài được tiến hành trên phạm vi thành phố Ninh Bình

- Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức được tính đến 31/12/2014

- Tình hình giao đất và cho thuê đất của các tổ chức được tính đến 31/12/2014 2.2 Nội dung nghiên cứu

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Ninh Bình

a Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường

- Điều kiện tự nhiên

- Các nguồn tài nguyên

- Thực trạng môi trường

b Tình hình phát triển kinh tế - xã hội

- Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

- Thực trạng phát triển các ngành kinh tế theo các giai đoạn: Nông nghiệp; Công nghiệp, TTCN, xây dựng cơ bản ; Dịch vụ, du lịch ; Các lĩnh vực khác

- Dân số, lao động, việc làm và thu nhập

- Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn

- Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng

2.2.2 Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình

- Tình hình quản lý đất đai theo Luật đất đai

- Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2014

- Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất đai

2.2.3 Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình

- Phân loại các tổ chức sử dụng đất trên địa bàn thành phố

- Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố

- Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức

2.2.4 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các

tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình

- Giải pháp về chính sách pháp luật

- Giải pháp về kinh tế

- Giải pháp về khoa học công nghệ

- Các giải pháp khác

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp

Kế thừa chọn lọc các tài liệu nghiên cứu từ trước nhằm làm rõ cho các nội dung nghiên cứu Các tài liệu thứ cấp được thu thập từ các thư viện, các cơ sở nghiên cứu khoa học

Kết quả nghiên cứu chuyên sâu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, của thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình cũng được kế thừa từ các nghiên cứu từ trước Các tài liệu này được thu thập từ phòng Thống kê, Văn phòng UBND thành phố, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất… của thành phố Ninh Bình

Các tài liệu về thống kê đất đai được thu thập từ Phòng Tài nguyên và môi trường thành phố Ninh Bình và sở Tài nguyên và Môi trường Ninh Bình

2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Chọn điểm nghiên cứu đại diện cho các tổ chức sử dụng đất, các loại hình giao đất, thuê đất đại diện cho các tổ chức Trên cơ sở hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức lựa chọn đại diện tổ chức sử dụng đất theo 2 hình thức giao đất và cho thuê đất để nghiên cứu Mỗi hình thức chọn 30 tổ chức Các tổ chức được chọn theo phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên

2.3.3 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp

Nguồn số liệu sơ cấp được thu thập bằng phương pháp điều tra trực tiếp

từ các tổ chức sử dụng đất thông qua bộ câu hỏi soạn sẵn và điều tra bổ sung ngoài thực địa Hiện nay trên địa bàn thành phố Ninh Bình có 8 loại hình tổ chức với 370

tổ chức được Nhà nước giao đất và cho thuê đất Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài sẽ tiến hành điều tra ngẫu nhiên 30 tổ chức thuộc hình thức giao đất và 30 tổ chức thuộc hình thức thuê đất Tiêu chí điều tra gồm: thông tin chung về tổ chức, diện tích đất tổ chức sử dụng, nguồn gốc đất sử dụng, mục đích sử dụng các loại đất, về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức đó… Phương pháp điều tra

là phỏng vấn trực tiếp đại diện của tổ chức sử dụng đất

2.3.4 Phương pháp phân tích, tổng hợp và xử lý tài liệu, số liệu

Trên cơ sở số liệu tài liệu thu thập được, tiến hành tổng hợp trình bày kết quả: các số liệu được thu thập, tính toán, phân tích theo các bảng, biểu kết hợp với phần thuyết minh Các số liệu đầu vào thu thập được phân tích, xử lý bằng phần mềm Excel để xử lý và tổng hợp dữ liệu phục vụ cho xây dựng báo cáo tổng hợp

- Tình hình sử dụng đất theo mục đích được giao đất, được thuê đất của các tổ chức

- Tình hình sử dụng đất không đúng mục đích được giao đất, được thuê đất của các tổ chức

- Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức

2.3.6 Phương pháp so sánh

Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức được so sánh với các quy định pháp lý về tổ chức sử dụng đất của các tổ chức từ đó tìm ra những ưu điểm và những tồn tại trong quản lý sử dụng đất của các tổ chức có trên địa bàn thành phố