đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện đình lập, tỉnh lạng sơn

Từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, với hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được thành lập ở cấp tỉnh và cấp huyện, cùng với việc thực hiện cải cách hành chính chính theo

MỤC LỤC

1.2.1 Khái niệm về đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất 6

1.3.1 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản của một số nước

1.3.2 Khái quát về văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta 15 1.3.3 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của văn phòng đăng ký

1.3.4 Vị trí của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong hệ thống

1.3.5 Chức năng, nhiệm vụ của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 23 1.3.6 Thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Đình Lập, tỉnh

2.3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Đình Lập,

2.3.3 Đánh giá thực trạng tình hình hoạt động của Văn phòng đăng

2.3.4 Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động của

văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đình Lập, tỉnh

2.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 33

2.4.3 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu sơ cấp 34 2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu 34

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Đình Lập, tỉnh Lạng Sơn 35

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội của huyện Đình Lập 37 3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Đình Lập, tỉnh

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai của huyện Đình Lập 44

3.3 Đánh giá thực trạng tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký

3.3.1 Tổ chức, bộ máy của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 51 3.3.2 Cơ chế hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 53 3.3.3 Kết quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 58 3.3.4 Đánh giá chung về kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký

3.4 Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động của văn

phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đình Lập, tỉnh Lạng Sơn 82

VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của huyện Đình Lập giai đoạn

3.7 Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính huyện Đình Lập 69 3.8 Hiện trạng hồ sơ địa chính lưu trữ tại VPĐK huyện Đình Lập 70 3.9 Kết quả điều tra về thời gian thực hiện thủ tục hành chính tại

3.10 Sự phối hợp giữa VPĐKQSDĐ với các cơ quan liên quan 78

3.7 Bảng xoay thủ tục hành chính tại bộ phận một cửa huyện Đình

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong quá trình phát triển của xã hội loài người, đất đai cho sinh hoạt và sản xuất luôn được đặt lên hàng đầu vì mọi hoạt động của con người đều gắn với đất Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện đầu tiên và là nền tảng tự nhiên của bất kỳ một quá trình sản xuất nào đặc biệt là sản xuất nông nghiệp Đất đai là tài sản có giá trị lớn nhưng lại bị giới hạn về diện tích, con người có thể thay đổi tính chất đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không thể mở rộng diện tích đất theo ý muốn, trong khi

đó dân số ngày càng tăng, nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn dẫn đến tình trạng thiếu hụt về đất đai

Nước ta đang trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, cơ cấu kinh tế đang chuyển dịch theo hướng tích cực Thực tế đó làm cho quá trình

sử dụng cũng như quan hệ đất đai có nhiều biến động Do đó, để quản lý đất đai

có hiệu quả thì vấn đề đăng ký đất đai và quyền là một trong những nội dung hết sức quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: các quyền về đất đai được bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân

Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì ngày càng cao Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính Tuy nhiên hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau,

có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp

lý về đất đai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương

Từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, với hệ thống Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất được thành lập ở cấp tỉnh và cấp huyện, cùng với việc thực hiện cải cách hành chính chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong công tác đăng

ký, cấp giấy chứng nhận đối với các đối tượng sử dụng đất: tổ chức, hộ gia đình

cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam với tinh thần công khai, minh bạch, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một trong những vấn đề bức xúc đối với người sử dụng đất; mặt khác hồ sơ về đất đai được quản lý, lưu trữ ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều trường hợp, có sự khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc biệt ở các địa phương, nơi cơ sở vật chất kỹ thuật và nguồn nhân lực còn yếu! Đình Lập là huyện miền núi biên giới của tỉnh Lạng Sơn – nơi bắt nguồn của 2 con sông lớn: sông Kỳ Cùng và sông Lục Nam; là huyện nằm trên trục đường nối giữa thành phố Lạng Sơn với tỉnh Quảng Ninh, nối vùng biên giới Việt –Trung với tỉnh Bắc Giang Trước đây Đình Lập là huyện thuộc tỉnh Quảng Ninh, được sáp nhập vào tỉnh Lạng Sơn từ tháng 12/1978, đến nay Đình lập là đơn vị hành chính của tỉnh Lạng Sơn Là một huyện đang trên đà phát triển, địa hình phức tạp nên công tác đăng ký đất đai ở đây còn nhiều vấn

đề tồn tại

Xuất phát từ thực tiễn trên, tôi xin tiến hành nghiên cứu đề tài "Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng

ký quyền sử dụng đất huyện Đình Lập, tỉnh Lạng Sơn" dưới sự hướng dẫn

của PGS.TS Nguyễn Thanh Trà – Giảng viên khoa Quản lý đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam, cùng với sự giúp đỡ của Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đình Lập, tỉnh Lạng Sơn

2 Mục đích nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đình Lập, tỉnh Lạng Sơn từ năm 2010 đến hết năm 2014;

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất huyện Đình Lập, tỉnh Lạng Sơn trong giai đoạn tới

3 Yêu cầu của đề tài

- Đánh giá được thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong phạm vi nghiên cứu;

- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy;

- Đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản

1.1.1 Đất đai

Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất

cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản

mà một người có thể chiếm đối với đất Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng (Nguyễn Văn Quân, Hồ Thị Lam Trà, 2006)

1.1.2 Bất động sản

Pháp luật các nước trên thế giới đều thống nhất xác định bất động sản là

đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94 Lụât Dân sự Cộng hoà liên bang Đức ) Tuy nhiên pháp luật của mỗi nước có đặc thù riêng

Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam tại Điều 174 có quy định “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; nhà; công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”

Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm

mở Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị trí

cố định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)

1.1.3 Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản có thể được định nghĩa là cơ chế trong đó hàng hoá và dịch vụ bất động sản được trao đổi, trong đó có sự can thiệp của chính phủ và hệ thống chính trị vào thị trường, cũng như nhu cầu và mong muốn của những người tham gia trên thị trường

Thị trường bất động sản chịu chi phối các quy luật kinh tế hàng hoá cơ bản như các quy luật cung - cầu, cạnh tranh Thị trường bất động sản cũng giống như mọi thị trường khác, phân bổ hàng hoá bằng sử dụng cơ chế giá

cả Trong một số trường hợp, Chính phủ sẽ quyết định phân bổ nguồn lực Việc thực hiện kiểm soát sử dụng đất trong những quy định liên quan đến các khu quy hoạch có thể được coi là một trong những loại phân bổ này Thị trường bất động sản kết nối cung và cầu đối với bất động sản Thị trường các bất động sản là tổng hoà các giao dịch trong thời điểm nhất định Thị trường bất động sản bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường mua bán, thị trường cho thuê bất động sản, thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất động sản gia nhập thị trường, thị trường bất động sản có 3 cấp, gồm:

- Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai);

- Thị trường cấp II: là thị trường xây dựng công trình để bán, cho thuê;

- Thị trường cấp III: là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại

Như vậy thị trường bất động sản không chỉ là giao dịch bản thân bất động sản mà còn là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản Trong đó thị trường bất động sản có vai trò quan trọng

chính là sự tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS - tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng, tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường hàng hóa, thị trường lao động và còn liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm, nhà ở… (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)

1.2 Đăng ký đất đai

Luật Đất đai năm 2013 đã nêu rõ: Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính

1.2.1 Khái niệm về đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất

1.2.1.1 Đăng ký nhà nước về đất đai

Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy,

sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính Khái niệm này ghi rõ:

- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có

cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền

1.2.1.2 Vai trò, lợi ích của việc đăng ký Nhà nước về đất đai

- Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân

- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:

+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất

+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản; + Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật + Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội

- Lợi ích đối với công dân:

+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;

+ Khuyến khích đầu tư cá nhận;

+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)

1.2.2 Cơ sở đăng ký đất đai

1.2.2.2 Nguyên tắc Đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai dựa trên những nguyên tắc:

- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;

- Nguyên tắc đồng thuận;

- Nguyên tắc công khai;

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý

1.2.2.3 Đơn vị đăng ký – thửa đất

Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ địa chính

Thửa đất được hình thành hợp pháp thông qua việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc do người sử dụng đất tạo lập và được Nhà nước công nhận, hay do

sự chia tách thửa, hợp thửa

Mỗi thửa đất được xác định bởi một mã thửa đất (MT) gồm 03 số cách nhau bởi dấu chấm Trong đó, số thứ nhất là mã đơn vị hành chính cấp xã (MX)

Số thứ 2 là số thứ tự tờ bản đổ địa chính (SB) có số thửa đất của đơn vị hành chính cấp xã Số thứ ba là số thứ tự thửa đất (ST) trên tờ bản đồ địa chính Khi có

số thửa đất mới thì số thứ tự thửa đất mới được xác định bằng số tự nhiên tiếp theo số tự nhiên lớn nhất đang sử dụng làm số thứ tự thửa đất của tờ bản đồ có thửa đất mới lập đó

1.2.3 Đăng ký pháp lý đất đai

1.2.3.1 Đăng ký văn tự giao dịch

Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy chuyển nhượng và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền Đó có thể là một giao dịch thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất động sản (Nguyễn Đình Bồng, Tôn Gia Huyên, 2007)

Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền được các bên đem ra giao dịch Văn tự mua bán có thể không có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác nhận Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có

quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)

Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký

Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với bất động sản Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối

với đất mà mình mua

Hình thức đăng ký văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước châu Phi và châu Á Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hoá để nâng cao độ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt động (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

1.2.3.2 Các trường hợp đăng ký và người phải đăng ký quyền sử dụng đất

Đăng ký đất đai (hay đăng ký quyền sử dụng đất) được hiểu là ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với mỗi thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bao gồm 2 nhóm hoạt động: Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến động về sử dụng đất Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu được thực hiện khi người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc đang sử dụng mà thửa đất

đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Sau khi đăng ký được ghi nhận, người sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được thừa nhận và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp trong sử dụng đất của mình

Theo Luật Đất đai 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại

diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhưng thực tế, Nhà nước không trực tiếp

sử dụng đất mà trao đất đai và quyền sử dụng đất thay mình khai thác đất đai thông qua việc giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những người đang sử dụng ổn định Theo đó, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được xác lập khi có quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất hay quyết định công nhận quyền sử dụng đất bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng ổn định Kể từ thời điểm này người sử dụng đất chính thức có các quyền và nghĩa vụ của mình Tuy nhiên, để thực hiện các quyền giao dịch quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải tiến hành thủ tục tiếp theo là đăng ký quyền sử dụng đất để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chính thức được ghi vào

hồ sơ của Nhà nước những thông tin cần thiết đối với việc phát sinh quyền và sử dụng quyền, cũng như công bố thông tin về quyền Chỉ sau khi đăng ký, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất mới đáp ứng điều kiện thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất

Đăng ký biến động về sử dụng đất được thực hiện khi người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng có sự thay đổi trong sử dụng đất Sau khi đăng ký, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ địa chính sẽ được điều chỉnh, hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp mới theo sự thay đổi đó

Những thay đổi trong sử dụng đất phải được đăng ký bao gồm các trường hợp

cụ thể: người sử dụng đất thực hiện quyền giao dịch quyền sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế tặng, cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh góp vốn bằng quyền sử dụng đất); người sử dụng đất được phép đổi tên; có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thay đổi thời hạn sử dụng đất…

Người phải đăng ký quyền sử dụng đất là người sử dụng đất và những tổ chức được Nhà nước giao đất để quản lý Họ có thể ủy quyền bằng văn bản cho người khác thay mặt mình đăng ký quyền sử dụng đất

1.3 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

1.3.1 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản của một số nước trên thế giới

1.3.1.1 Mô hình của Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren)

Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan chính phủ các Bang thực hiện Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng đăng ký quyền đất đai, cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai

a) Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory

Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phận của Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng ký quyền đất đai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác Hiện nay, tất cả bất động sản đã đăng ký tại Northern Territory đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens Trong hệ thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký và các bản ghi này lại

là bản lưu của giấy chứng nhận quyền Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống

là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các giấy chứng nhận này Từ ngày 01 tháng 12 năm 2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn được in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra để phục vụ cho giao dịch thế chấp (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

b) Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria:

Hệ thống đăng ký đất đai ở bang Victoria là hệ thống Torrens Cơ quan đăng

ký đất đai Victoria được thành lập theo Luật chuyển nhượng đất đai 1958 Cơ quan đăng ký đất đai Victoria có các bộ phận: Dịch vụ đăng ký quyền; Trung tâm thông tin đất đai; Bộ phận đo đạc; Bộ phận tách hợp thửa đất; Văn phòng định giá viên trưởng Hiện nay hầu hết đất đai và bất động sản ở Bang Victoria đã được đăng

ký quyền Các quyền, giao dịch và biến động phải đăng ký là quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch, quyền giám sát việc sử dụng đất của các bất động sản liên quan (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

c) Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales

Ở Bang New South Wales (NSW) việc đăng ký đất đai do Cơ quan quản ký

đất đai của bang thực hiện Trong cơ cấu tổ chức của Cơ quan quản lý đất đai có các

bộ phận sau: Đo đạc và bản đồ; Bảo vệ tài nguyên đất; Quản lý đất công; Định giá; Đăng ký đất đai Hệ thống Torrens được đưa vào NSW theo Luật BĐS 1863 Từ thời điểm này tất cả đất đai do Hoàng gia cấp đều được đăng ký theo quy định của Luật này Hiện tại, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai của NSW gồm 2 loại song hành

là Hồ sơ cũ được lập trong khoảng thời gian 1863 - 1961 và Hồ sơ mới được lập

từ năm 1961 Hồ sơ cũ được thiết kế dưới dạng đóng tập, hồ sơ mới thiết kế dưới dạng tờ rời Việc chuyển đổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới không thực hiện đồng loạt mà thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay đổi được đăng ký vào hệ thống Những hồ sơ cũ đã được thay thế vẫn được bảo quản làm tư liệu lịch sử và được sao chụp và lưu dưới dạng điện tử để tiện tra cứu Để phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ đăng ký, một bản mục lục tên người mua Mục lục này được lập dưới dạng sổ Hiện tại Quy trình đăng ký đất đai đã được tin học hoá bằng Hệ thống đăng ký quyền đất đai tự động năm 1983 nay thay thế bằng Hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm 1999 Đây là Hệ thống Torrens được tin học hoá đầu tiên trên thế giới Từ ngày 04 tháng 6 năm 2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche được tích hợp lên hệ thống đăng ký tự động

Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng đăng ký đất đai hay đăng ký theo Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:

- Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập

Đây là điều kiện tiên quyết Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch Nhờ những đặc tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ), điều kiện này còn đem lại sự an toàn pháp lý cần thiết để chủ sở hữu có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào

- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng

Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính tiếp nối trong việc đăng ký : mọi hợp đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của chủ sở hữu trước đó chưa được đăng ký Sở dĩ phải đặt ra nguyên tắc này là vì để thông tin đầy đủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo khả năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước đó Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể quyền đối với một bất động sản nào đó quên đăng ký quyền của mình thì mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền

về sau này đối với bất động sản đó sẽ không được phép đăng ký để có thể phát sinh hiệu đối với người thứ ba

- Thông tin về chủ thể

Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất đai đều dành một vị trí quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ Do vậy cần xác định một cách chính xác và cụ thể các bên liên quan trong hợp đồng, giao dịch Mọi hợp đồng, văn bản đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong hôn nhân của các cá nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua người đại diện Mọi hợp đồng, văn bản liên quan đến một pháp nhân đều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở, thông tin đăng ký kinh doanh của pháp nhân đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của người đại diện của pháp nhân đó Đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp đồng, văn bản đều phải có lời chứng thực của công chứng viên

- Thông tin về bất động sản

Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đem đăng ký đều phải có đầy đủ thông tin cụ thể về bất động sản Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau đối với cùng một bất động sản thì những thông tin đó phải luôn giống nhau Đối với mọi bất động sản được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho tặng, di tặng, thông tin về bất động sản đó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồ sơ địa chính

Để phân biệt bất động sản đó với các bất động sản khác thì những thông tin sau đây được coi là không thể thiếu: tên xã nơi có bất động sản, số thửa trên bản đồ địa chính, số bản đồ địa chính Bên cạnh các thông tin này, trong thực tiễn người ta còn ghi thêm: tính chất của bất động sản, nội dung địa chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc đa, quán cây sồi v.v…)

Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể phân chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã phân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó Trong hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng cách mô tả tình trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơ chia lô (nếu là đất chia lô)

1.3.1.3 Thụy Điển

Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã trở thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp Hệ thống ĐKĐĐ ở Thuỵ Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hoá Về bản chất hệ thống này là hệ thống đăng ký quyền tương tự hệ thống Torrens Về mô hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký bất động sản do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành

hệ thống địa chính Cơ quan đăng ký tài sản do Tổng cục quản lý đất đai (National Land Survey - NLS) thuộc Bộ Môi trường Thụy Điển Cơ quan đăng

ký tài sản trung ương có 53 Văn phòng đăng ký bất động sản đặt tại các địa phương khác nhau Ngoài ra còn có một số Văn phòng đăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

Cơ quan đăng ký đất đai trực thuộc Toà án trung ương, trong cơ cấu của Bộ

Tư pháp Cơ quan ĐKĐĐ; có 93 Văn phòng ĐKĐĐ; mỗi văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Toà án cấp quận Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai và tài sản trên đất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lý dữ liệu bất động sản trung ương trực thuộc Bộ Môi trường và phát triển Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai Hệ thống dữ liệu này quản lý toàn bộ thông tin đăng ký bất động sản và đăng ký đất đai Ban quản lý

dữ liệu bất động sản trung ương phối hợp chặt chẽ với Tổng cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia và Toà án

Hệ thống địa chính Thuỵ Điển, có sự chuyên môn hoá rất cao, mỗi cơ quan chịu trách nhiệm riêng về một lĩnh vực chuyên môn hẹp nhưng trong hoạt động có

sự phối hợp rất chặt chẽ Các cơ quan ĐKĐĐ, đăng ký bất động sản, cơ quan xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng thông tin đất đai đều hoạt động theo chế độ tự chủ tài chính dựa trên việc thu phí dịch vụ Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai có 20.000 cổng thông tin phục vụ truy cập dữ liệu trực tuyến cho các đối tượng khác nhau Thông tin được cung cấp trực tuyến hoặc qua điện thoại không phải trả phí Người sử dụng chỉ phải trả phí cho các tài liệu in

Những quyền, trách nhiệm hoặc giao dịch phải đăng ký quyền sở hữu, giao dịch thế chấp, quyền sử dụng (của người thuê), quyền địa dịch (quyền đi qua), quyền hưởng lợi (săn bắn, khai thác lâm sản)…Để thực hiện việc đăng ký, đất đai được chia thành các đơn vị đất, mỗi đơn vị đất có mã số duy nhất Việc xác định đơn vị đất như tách, hợp một phần diện tích đất, lập đơn vị đất mới thuộc trách nhiệm của Tổng cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia Việc đăng ký quyền, đăng ký thế chấp, đăng ký chuyển quyền … do cơ quan đăng ký đất đai thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ

1.3.2 Khái quát về văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta

a) Trước khi có Luật đất đai

Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo đạc

và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn

b) Từ khi có Luật đất đai 1987 đến 1993

Kể từ khi Luật Đất đai đầu tiên được ban hành năm 1987 và có hiệu lực năm

1988 vấn đề đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được chính thức quy định là một trong những nội dung của hoạt động quản

lý nhà nước đối với đất đai, trở thành một trong những nhiệm vụ bắt buộc trung ương phải chỉ đạo các địa phương tiến hành

Luật Đất đai 1987 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước -

Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính” (Quốc hội, 1988)

Kế thừa và phát huy kết quả đo đạc, đăng ký đất đai theo Chỉ thị số 299-TTg, Tổng cục Quản lý đất đai đã ban hành Quyết định số 201/DKTK ngày 14/7/1989 ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thông tư 302/DKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành quy định này Các địa phương đã đồng loạt triển khai thực hiện năm 1990, tạo ra sự chuyển biến lớn trong hoạt động đăng ký đất đai Đặc biệt, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu của Tổng cục Quản lý ruộng đất quy định trong Quyết định 201/DKTK được phát hành, chính thức cấp để thừa nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất khi diện tích của họ được đăng ký, thể hiện trên bản đồ địa chính và ghi vào sổ địa chính

Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp (Nguyễn Đình Bồng, Tôn Gia Huyên (2007)

c) Từ khi có Luật đất đai năm 1993 đến năm 2003

Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” “Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã, phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập

và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động

về việc sử dụng đất” (Quốc hội, 1993)

Thời kỳ này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện đường lối đổi mới của Đảng Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Năm 1994, Tổng cục Địa chính được thành lập với chức năng quản lý nhà nước về đất đai và đo đạc, bản đồ trên phạm vi toàn quốc Cũng trong năm 1994, hoạt động quản lý nhà nước về quyền sử dụng đất tại đô thị được trao cho Bộ Xây dựng Theo đó, song song tồn tại hai hệ thống đăng ký đất đai; một dành cho đăng

ký quyền sử dụng đất thuộc ngành địa chính và một dành cho đăng ký quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tại đô thị thuộc ngành xây dựng

Trong nhiều năm sau đó, Tổng cục Địa chính đã ban hành nhiều quy định thay thế các quy định cũ, đơn giản hóa thủ tục, hồ sơ đăng ký, thậm chí cho phép các địa phương tùy điều kiện nhân lực và công nghệ của mình mà tiến hành hoạt động đăng ký cho phù hợp nhằm đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể:

Năm 1998, Tổng cục Địa chính ban hành Thông tư số 346/1998/TTTCDC ngày 16/3/1998 hướng dẫn thống nhất thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đến năm 2001, Thông tư 346/1998/TTTCDC được thay thế bởi Thông tư 1990/2001/TT-TCDC ngày 30/11/2001 sửa đổi cơ bản thủ tục đăng ký biến động đất đai, chỉnh lý đơn giản hồ

sơ địa chính, tạo sự chủ động theo điều kiện của địa phương

Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này d) Từ khi có Luật đất đai năm 2003 đến nay

Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành đất đai thuộc sở hữu toàn dân do

Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

sử dụng vào các mục đích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất Do vậy, ở nước ta đăng ký đất đai là đăng ký quyền sử dụng đất Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất

Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ: “Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”

“Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản có hiệu lực cơ bản thống nhất cấp một loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho các loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp tách biệt đối với quyền sử dụng đất

và tài sản gắn liền với đất trước đây; và giao cho cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường làm đầu mối tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các thủ tục trình Ủy ban nhân dân cấp giấy chứng nhận mởi này (Quốc hội, 2009)

Như vậy, hình thức Nhà nước ghi nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với bất động sản là đất và tài sản gắn liền với đất đã được thể hiện thống nhất trong một mẫu Giấy chứng nhận Sự thay đổi nói trên không chỉ khắc phục được tình trạng tồn tại nhiều loại giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với bất động sản đã

và đang gây nhiều khó khăn cho tổ chức, cá nhân trong quá trình thực hiện các quyền liên quan đến bất động sản mà còn được kỳ vọng là bước tiến mới trong việc cải thiện tính minh bạch về tình trạng pháp lý của bất động sản

Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý

và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình

Trong hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động

+ Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;

+ Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…), do thay đổi mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất

Cơ quan đăng ký đất đai: Cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai ở địa phương

là cơ quan Tài nguyên Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là đơn vị trực thuộc cơ quan Tài nguyên Môi trường, là đơn vị dịch vụ công thực hiện chức năng, nhiệm vụ quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ (Quốc hội, 2003) Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 phần đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất được quy định tại chương VII Luật Đất đai 2013 gồm 12 điều (từ điều 95 đến điều 106) và Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai 2013 Theo đó hệ thống đăng ký đất đai sẽ có những bước tiến đáng kể với việc quy định Văn phòng đăng ký đất đai một cấp (gồm cả cấp tỉnh và cấp huyện gọi chung là Văn phòng đăng ký đất đai)

1.3.3 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

- Luật Đất đai năm 2003;

- Luật Đất đai năm 2013;

- Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12 năm

2004 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của VPĐKQSDĐ và

Tổ chức phát triển quỹ đất

- Thông tư liên tịch 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC Hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

1.3.4 Vị trí của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai

1.3.4.1 Chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính

Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng 4/2001), đã xác định mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước dân chủ, trong sạch, vững mạnh, từng bước hiện đại hóa, chủ trương tiếp tục đẩy mạnh thực hiện cải cách hành chính trong đó có giải pháp tách cơ quan hành chính công quyền với tổ chức sự nghiệp “Đổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục hành chính, kiên quyết chống tệ cửa quyền, sách nhiễu, “xin – cho” và sự tắc trách vô kỷ luật trong công việc”

- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04 tháng 5 năm 1994 của Chính phủ

về cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân

và tổ chức

- Quyết định số 136/2001/QĐ-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước giai đoạn 2001-2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện đại hóa, nhiệm vụ này được xác định là một trong

ba giải pháp cơ bản để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế

- Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương

1.3.4.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK

a) Bộ Luật Dân sự năm 2005

Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện đăng

ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự 2005 quy định

cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ

sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản (Điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 168); các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173) Trên cơ sở đó, pháp

nhân, thể tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về bất động sản hợp pháp (trong

đó có quyền sử dụng đất) đối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền

b) Luật Đất đai 2003 quy định:

“ Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp: Người sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người sử dụng đất theo bản án hoặc Quyết định của Tòa án nhân dân, Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành”

“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ”

c) Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Đất đai

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2001 của Chính phủ

về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và thành lập chi nhánh của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường

Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những ách tác trong quản lý nhà nước về đất đai

- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12

năm 2004 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPĐK và tổ chức phát triển quỹ đất Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ điều kiện

về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; Hoạt động của tổ chức VPĐK gắn với công tác cải cách hành chính

- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm

2005 của liên Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ

về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất và nhà (nộp tiền

sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có)

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm

2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng

ký thế chấp, bảo lãnh tại VPĐK; các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh

Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPĐK trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng được xem là tương đối đầy đủ Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và đưa các VPĐK đi vào hoạt động Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan đến VPĐK còn những hạn chế sau:

- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV quy định không rõ ràng (cho phép các địa phương có thể không thành lập VPĐK) vì vậy cơ chế bắt buộc phải thành lập mô hình VPĐK đang bị “bỏ ngỏ”

- Thiếu các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐK và việc phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ

- Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng của tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai

Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đưa VPĐK đi vào hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập

1.3.5 Chức năng, nhiệm vụ của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật hiện hành, cụ thể là tại Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/03/2010 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính, 2010) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh là đơn vị sự nghiệp công lập, có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, xây dựng và quản lý hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường và Giám đốc Sở Nội vụ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường, do Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thành lập theo đề nghị của Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường

và Trưởng phòng Nội vụ; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có con dấu riêng, được mở tài khoản theo quy định của pháp luật (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội Vụ, Bộ Tài chính, 2005)

Nhiệm vụ cụ thể của VPĐKQSDĐ là: Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo thẩm quyền cho các đối tượng sử dụng đất ở địa phương; Đăng ký quyền sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền

của người sử dụng đất; thực hiện trích đo địa chính thửa đất, khu đất; lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối với tất cả các thửa đất thuộc phạm vi địa giới hành chính; Chỉnh lý HSĐC gốc khi có biến động về sử dụng đất theo thông báo của cơ quan tài nguyên và môi trường; Lưu trữ HSĐC, hệ thống thông tin đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, 2010)

Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPĐKQSDĐ có 3 chức năng chính là: Quản lý HSĐC gốc; chỉnh lý thống nhất HSĐC; phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ

Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của VPĐKQSDĐ trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất quan trọng vì những lý do sau đây:

Thứ nhất: Hoạt động của VPĐKQSDĐ đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động quản lý nhà nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp Cơ quan Tài nguyên Môi trường là cơ quan trực tiếp tham mưu giúp việc trong lĩnh vực tài nguyên và môi trường cho UBND cấp có thẩm quyền ký các quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất Còn lại việc lập HSĐC, đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được giao cho cơ quan chuyên môn là Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trực tiếp tham mưu thực hiện

Thứ hai: Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐKQSDĐ các cấp là tổ

chức xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục có liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây là chứng thư pháp lý đảm bảo cho các hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, cơ sở pháp lý đảm bảo cho người sử dụng đất an tâm đầu tư trên thửa đất của mình Mặt khác, chỉ có VPĐKQSDĐ mới được quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSĐC gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin HSĐC cho các chủ thể

có nhu cầu sử dụng đất

Thứ ba: Hoạt động của VPĐKQSDĐ đã và đang góp phần giảm thiểu

những vướng mắc, ách tắc trong việc đăng ký quyền sử dụng đất cũng như đăng

ký bất động sản trong nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát triển kinh tế thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập kinh

tế quốc tế sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới

Thứ tư: Từ hoạt động của VPĐKQSDĐ, những năm gần đây cùng với việc

quản lý, điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế của từng địa phương, VPĐKQSDĐ đã có những đóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đưa tỷ lệ cấp giấy cho các đối tượng sử dụng đất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 2003, tạo môi trường đầu tư lành mạnh và thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam

Thứ năm: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng

trong quan hệ đất đai, nó không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư với các cơ quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các giao dịch đảm bảo đối với nguồn vốn từ đất đai giữa người sử dụng đất nói chung với các

tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước

Thứ sáu: Hoạt động của VPĐKQSDĐ đòi hỏi phải chuyên môn hóa công tác

đăng ký quyền sử dụng đất So với trước đây, chuyên môn hoá trong hoạt động đăng

ký quyền sử dụng đất đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng dụng công nghệ thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ điện tử trong những năm tới Mặt khác, tính công khai, minh bạch được thể hiện đầy đủ, nghiêm túc trong hoạt động của VPĐKQSDĐ thông qua việc cải cách thủ tục hành chính

Vị trí của Văn phòng đăng kí quyền sử đụng đất trọng hệ thống quản lý đất đai được thể hiện ở sơ đồ dưới đây:

Hình 1.1 Vị trí của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong hệ thống

thuộc trung ương

Sở Tài nguyên và Môi

Trung ương thành lập VPĐK cấp tỉnh Trong đó Hậu Giang là tỉnh thành lập sớm nhất 06/9/2004, Điện Biên là tỉnh chậm nhất 24/11/2008 Có 39 tỉnh thành lập đúng thời hạn quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP (trước 01/7/2005)

Ở cấp huyện có 2 tỉnh chưa thành lập VPĐK cấp huyện là: Phú Thọ và Ninh Thuận do khối lượng giao dịch về đất đai ở địa phương chưa nhiều và khó khăn về kinh phí để duy trì bộ máy của VPĐK; sự lý giải này thể hiện sự nhận thức của chính quyền địa phương về mục đích, vai trò và nhiệm vụ của việc thành lập VPĐK còn hạn chế

Một số VPĐK không trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường theo quy định mà trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện như huyện Tiền Hải tỉnh Thái Bình, thành phố Vinh tỉnh Nghệ An, Thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng, đã dẫn đến sự chồng chéo về chức năng, nhiệm vụ trong tổ chức, chỉ đạo cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sự phân tán trong quản lý hồ sơ địa chính; làm cho thủ tục cấp Giấy chứng nhận thêm phức tạp, kéo dài do thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan này

Trong nhiều nội dung về cải cách hành chính như: Cải cách thể chế; cải cách tổ chức bộ máy hành chính; nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ công chức, cải cách tài chính công… thì cải cách tổ chức bộ máy hành chính là một trong những nội dung được Đảng và Nhà nước rất quan tâm triển khai khai thực hiện nhằm sắp xếp lại gọn hơn tổ chức bộ máy hành chính các cấp Tiếp tục đẩy mạnh cải cách tổ chức bộ máy, để khắc phục hạn chế của hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở hai cấp hiện nay và tiến tới chuẩn hoá hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo mô hình của các nước trên thế giới, phù hợp với điều kiện công nghệ hiện đại

Theo Đề án thí điểm kiện toàn hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 447/QĐ-TTg, Đề án được thí điểm tại 4 tỉnh, thành phố: Hà Nam, Hải Phòng, Đà Nẵng và Đồng Nai

- Tỉnh Hà Nam: Thí điểm trong phạm vi thành phố Phủ Lý và 2 huyện Lý Nhân, Kim Bảng

- Thành phố Hải Phòng: Thí điểm trong phạm vi quận Ngô Quyền và huyện Thủy Nguyên

- Thành phố Đà Nẵng: Thí điểm trong phạm vi toàn Thành phố (06 quận,

b) Về chức năng, nhiệm vụ và thẩm quyền:

- Văn phòng đăng ký một cấp thực hiện đầy đủ các chức năng, nhiệm

vụ, thẩm quyền của Văn phòng đăng ký cấp tỉnh và nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký cấp huyện theo quy định của pháp luật hiện hành trong phạm vi địa bàn thí điểm

- Chi nhánh Văn phòng đăng ký có chức năng, nhiệm vụ và thẩm quyền của Văn phòng đăng ký một cấp trong phạm vi địa bàn được giao quản lý, bao gồm: Thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây viết tắt là Giấy chứng nhận) và đăng ký biến động đối với tất cả các đối tượng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo); xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp đăng ký biến động không phải cấp Giấy chứng nhận mới; cập nhật, chỉnh lý thường xuyên hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính; quản lý, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính

và cung cấp thông tin đất đai; thống kê đất đai theo định kỳ

Riêng thẩm quyền ký cấp Giấy chứng nhận sẽ thực hiện thí điểm tại thành phố Đà Nẵng giao cho Sở Tài nguyên và Môi trường ký cấp Giấy chứng nhận cho tất cả các đối tượng, bao gồm: Tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài;

hộ gia đình; cộng đồng dân cư; cơ sở tôn giáo

c) Về nhân lực:

Nhân lực của Văn phòng đăng ký một cấp được kế thừa nhân lực hiện có của Văn phòng đăng ký các cấp trong phạm vi thí điểm Trong quá trình thực hiện Đề án sẽ căn cứ vào yêu cầu nhiệm vụ thường xuyên của từng địa bàn thí điểm để xác định lại nhu cầu nhân lực và điều chuyển, tuyển dụng bổ sung, đào tạo nâng cao năng lực nhằm đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ

thực hiện nhiệm vụ chuyên môn của Văn phòng đăng ký một cấp (Thủ tướng Chính phủ, 2012)

1.3.6.2 Thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của tỉnh Lạng Sơn

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Lạng Sơn được thành lập theo Quyết định số: 501/QĐ- UBND ngày 29/3/2005 của UBND tỉnh Lạng Sơn, là đơn vị sự nghiệp công lập, có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, chỉnh lý biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng và quản lý hồ sơ theo quy định của pháp luật; chỉnh lý hồ sơ địa chính và

cơ sở dữ liệu địa chính khi có biến động về sử dụng đất và về sở hữu tài sản gắn liền với đất; cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan chức năng xác định mức tiền

sử dụng đất, thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và tài sản gắn liền với đất; Lưu trữ, quản lý bản lưu, bản sao giấy chứng nhận và các giấy tờ khác hình thành trong quá trình thực hiện nhiệm vụ theo qui định; thực hiện trích đo địa chính thửa đất, khu đất nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; cung cấp bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và các tông tin khác về đất đai và tài sản gắn liền với đất phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước và nhu cầu của cộng đồng, thực hiện việc thu phí, lệ phí và các dịch vụ về cung cấp thông tin đất đai; kiểm tra việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính đang quản lý,

hồ sơ địa chính do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thực hiện Ngay sau khi được thành lập, mặc dù chưa đủ chỉ tiêu về biên chế Tỉnh giao, cơ sở vật chất còn thiếu thốn, nhưng Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

đã đi vào hoạt động bước đầu đã đạt được những kết quả quan trọng

Sau 10 năm xây dựng và phát triển, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

đã dần từng bước ổn định về cơ cấu tổ chức bộ máy, cơ chế hoạt động; các trang thiết bị máy móc phục vụ công tác từng bước được đổ mới; đội ngũ công chức, viên chức và người lao động được đạo tạo, bồi dưỡng chuyên sâu về chuyên môn nghiệp vụ Đến nay đơn vị có tổng số 19 người, trong đó: có 09 biên chế; 10 hợp đồng lao động; trình độ đại học 13 người, trình độ Cao đẳng và Trung cấp có 05 người Đảng viên có 04 đồng chí, chiếm tỷ lệ 44,44% tổng số viên chức; Đoàn

viên thanh niêm có 11 đồng chí, chiếm 57,89% tổng số viên chức và người lao động; 100% là Đoàn viên công đoàn, đoàn viên nữ chiếm 52,63%

Với mục tiêu "Phấn đấu từng bước đưa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoạt động ngày càng có hiệu quả" Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tiếp tục củng cố tổ chức, sắp xếp bộ máy nâng cao năng lực quản lý, điều hành; xây dựng kế hoạch, tập trung giải quyết các công việc trọng điểm của Tỉnh, đáp ứng kịp thời và có hiệu quả những yêu cầu của các tổ chức và các Dự án đầu

tư trên địa bàn tỉnh Thường xuyên phổ biến, tuyên truyền các chủ trương, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước tới cán bộ, đảng viên, từ đó đã khơi dậy trong toàn thể cán bộ, đảng viên và người lao động khí thế thi đua lao động sôi nổi và chấp hành tốt mọi chủ trương, chính sách của đảng, pháp luật của nhà nước; thực hiện tốt các nội quy, qui chế của cơ quan, đơn vị đề

ra, đoàn kết nội bộ, hoàn thành tốt các nhiệm vụ được giao, cụ thể kết quả trong 8 năm đã thực hiện được như sau:

Về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đã tham mưu giúp Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND tỉnh cấp 4.081 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nâng khối lượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức từ 808 tổ chức lên 1.429 tổ chức (từ năm 2008- 2013); Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được 2.042 hồ sơ cho các tổ chức; Chuyển thông tin địa chính được 219 hồ sơ cho các cơ quan chuyên môn để xác định nghĩa vụ tài chính ; Thông báo, cập nhật chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính được 869 hồ sơ; Trích đo bản đồ địa chính khu đất phục vụ cho công tác thu hồi, giao đất, cho thuê đất, công tác thanh, kiểm tra và theo nhu cầu của các tổ chức được 1.545 ha; Trích lục bản đồ địa chính được 803 ha; Khai thác cung cấp thông tin đất đai được 481 hồ sơ Hoàn thành công tác thống kê, kiểm kê đất đai của Tỉnh theo đúng quy định

CHƯƠNG 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng nghiên cứu

Thực trạng và hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đình Lập, tỉnh Lạng Sơn

Người sử dụng đất đã đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đình Lập để thự hiện các giao dịch

Cán bộ trực tiếp quản lý và điều hành công việc tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đình Lập, tỉnh Lạng Sơn

2.2 Thời gian nghiên cứu

Nghiên cứu thực trạng và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đình Lập, tỉnh Lạng Sơn được từ năm 2010 đến hết năm 2014

2.3 Nội dung nghiên cứu

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Đình Lập, tỉnh Lạng Sơn

2.3.1.1 Điều kiện tự nhiên của huyện Đình Lập

2.3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội của huyện Đình Lập

2.3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Đình Lập, tỉnh Lạng Sơn

2.3.2.1 Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Đình Lập

2.3.2.2 Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Đình Lập

2.3.3 Đánh giá thực trạng tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền

2.3.3.4 Đánh giá chung về kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đình Lập, tỉnh Lạng Sơn

2.3.4 Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đình Lập, tỉnh Lạng Sơn

2.4 Phương pháp nghiên cứu

2.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp

- Phòng Tài nguyên và Môi trường: Thu thập các tài liệu về hiện trạng sử dụng đất và tình hình sử dụng đất của toàn huyện từ năm 2010 đến hết năm 2014

- Các phòng có liên quan như Phòng Thống kê, Tài chính - Kế hoạch…, thu thập các báo cáo về tình hình phát triển kinh tế xã hội của huyện, các xã nghiên cứu, số liệu thống kê về kinh tế xã hội từ năm 2010 đến hết năm 2014

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất: Thu thập các văn bản pháp luật

có liên quan đến hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; báo cáo tình hình hoạt động, kết quả nhiệm vụ từ khi thành lập cho tới nay

2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Do địa bàn huyện Đình Lập khá rộng có đến 12 đơn vị hành chính trực thuộc, đường giao thông đi lại tại các xã còn khó khăn và thời gian có hạn, tác giả luận văn dựa trên một số tiêu chí về điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội để chọn một

số đơn vị hành chính điển hình thuộc huyện để nghiên cứu nhằm đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện đó là các xã, thị trấn: Thị trấn Đình Lập, xã Lâm Ca, xã Đình Lập

- Thị trấn Đình Lập là trung tâm hành chính của huyện, có điều kiện kinh tế

- xã hội phát triển đồng đều, mức dân trí của người dân khá phát triển

- Xã Lâm Ca: Là xã có điều kiện kinh tế, dân trí phát triển mạnh so với các

xã trong huyện Người dân chủ yếu trồng và sản xuất chè, thông Xã có vị trí giáp với huyện Sơn Động, tỉnh Bắc Giang nên có điều kiện thuận lợi để giao lưu kinh

tế cũng như văn hóa

- Xã Đình Lập: Là xã giáp với huyện Lộc Bình, kinh tế và dân trí phát triển

ở mức trung bình Người dân chủ yếu sản xuất nông nghiệp, đường giao thông đi lại với thị trấn Đình Lập và các xã khác còn khó khăn

2.4.3 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu sơ cấp

Phỏng vấn trực tiếp các cán bộ, điều tra phỏng vấn các hộ gia đình theo mẫu phiếu soạn sẵn Việc điều tra phỏng vấn được thực hiện với 100% cán bộ của VPĐK và 90 phiếu điều tra hộ gia đình đã từng đến văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện các giao dịch tại 3 điểm nghiên cứu đã chọn:

- Thị trấn Đình Lập: điều tra ngẫu nhiên 30 phiếu trong các hộ đã đến giao dịch tại VPĐK có địa chỉ tại thị trấn Đình Lập

- Xã Lâm Ca: điều tra ngẫu nhiên 30 phiếu trong các hộ đã đến giao dịch tại VPĐK có địa chỉ tại xã Lâm Ca

- Xã Đình Lập: điều tra ngẫu nhiên 30 phiếu trong các hộ đã đến giao dịch tại VPĐK có địa chỉ tại xã Đình Lập

Thông qua đó có thể nhận định được về mức độ công khai, thời gian thực hiện các thủ tục hành chính, các khoản phí và lệ phí và sự phối hợp của VPĐKQSDĐ với các cơ quan liên quan như phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi cục thuế, cán bộ địa chính xã và bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo sự đánh giá khách quan của người được điều tra

2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu

- Phương pháp thống kê: tổng hợp sắp xếp các số liệu theo thời gian

- Phương pháp phân tích: phân tích thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử đụng đất huyện Đình Lập, tỉnh Lạng Sơn

- Phương pháp xử lý số liệu: lựa chọn, loại bỏ những số liệu không cần thiết cho công tác nghiên cứu