Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện kim thành, tỉnh hải dương giai đoạn 2011 2014

Theo Luật Đất đai năm 2003, thị trường sơ cấp có cơ chế hoạt động phù hợp với kinh tế thị trường như đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất

MỤC LỤC

Lời cam đoan ii

Lời cảm ơn iii

Mục lục iv

Danh mục bảng vii

Danh mục hình viii

Danh mục các chữ tắt và kí hiệu ix

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích nghiên cứu 2

3 Yêu cầu của đề tài 2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất 3

1.1.1 Tổng quan về thị trường bất động sản 3

1.1.2 Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 7

1.1.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất 11

1.2 Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất trên thế giới 24

1.2.1 Nhật Bản 24

1.2.2 Đài Loan 26

1.2.3 Mỹ 27

1.3 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 29

1.3.1 Tình hình đấu giá Quyền sử dụng đất Thành phố Hồ Chí Minh 30

1.3.2 Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng 32

1.3.3 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Hải Dương 33

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 37

2.1 Đối tượng nghiên cứu 37

2.2 Phạm vi nghiên cứu 37

2.3 Nội dung nghiên cứu 37

2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Kim Thành 37

2.3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất tại huyện Kim Thành 37

2.3.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Kim

Thành giai đoạn 2011 - 2014 37

2.3.4 Kết quả đấu giá QSDĐ tại 3 dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện Kim Thành 38

2.3.5 Đánh giá công tác đấu giá QSD tại 3 dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện Kim Thành 38

2.3.6 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Kim Thành 38

2.4 Phương pháp nghiên cứu 38

2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 38

2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 38

2.4.3 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 39

2.4.4 Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu 40

2.4.5 Phương pháp so sánh 40

2.4.6 Phương pháp chuyên gia 40

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 41

3.1 Khái quát chung điều kiện tự nhiên, kinh tế,- xã hội của huyện Kim Thành 41

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 41

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 43

3.2 Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Kim Thành 48

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai của huyện Kim Thành 48

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Kim Thành 52

3.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Kim Thành giai đoạn 2011 - 2014 54

3.3.1 Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Kim Thành 54

3.3.2 Quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Kim Thành 56

3.3.3 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 61

3.3.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Kim Thành giai đoạn 2011 - 2014 64

3.4 Kết quả đấu giá QSDĐ tại 3 dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện

Kim Thành 72

3.4.1 Kết quả đấu giá QSDĐ tại KDC mới xã Kim Đính năm 2011 72

3.4.2 Kết quả đấu giá QSDĐ tại KDC mới xã Kim Xuyên năm 2012 75

3.4.3 Kết quả đấu giá QSDĐ tại KDC xã Tuấn Hưng năm 2013 76

3.5 Đánh giá về công tác đấu giá QSD đất ở 3 dự án nghiên cứu 79

3.5.1 Đánh giá của người dân về công tác đấu giá QSD đất ở 3 dự án 79

3.5.2 Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá QSD đất ở 3 dự án 82

3.5.3 Một số tồn tại, hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Kim Thành 85

3.6 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Kim Thành 86

3.6.1 Công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất 86

3.6.2 Chính sách đấu giá quyền sử dụng đất 87

3.6.3 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 87

3.6.4 Giải pháp về tài chính 88

3.6.5 Quản lý, sử dụng quỹ đất sau đấu giá 88

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 89

Kết luận 89

Kiến nghị 90

TÀI LIỆU THAM KHẢO 92

PHỤ LỤC 95

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của mọi quá trình sản xuất, đất đai có những đặc trưng riêng, là tài nguyên không tái tạo và là tư liệu sản xuất không thể thay thế được trong sản xuất nông nghiệp, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân

cư Việc khai thác tiềm năng đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội, an ninh - quốc phòng, nhưng đất đai chỉ có thể phát huy được tiềm năng vốn có nếu như con người tác động tích cực và sử dụng có hiệu quả

Hiện nay trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa ở nước ta đang diễn ra mạnh mẽ thì việc đổi mới nền kinh tế - xã hội, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển, theo đó một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ Song việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, hình thành nên

“thị trường ngầm đất đai” mà giá cả đất đai dựa trên sự thỏa thuận giữa người mua và người bán Điều này làm cho giá đất cao hơn nhiều so với khung giá của Nhà nước, dẫn đến lợi nhuận thu được từ buôn bán bất động sản nói chung và đất đai nói riêng là rất cao, việc đầu cơ đất đai ngày càng tăng

Đứng trước tình hình đó, Nhà nước ta có chủ trương đổi đất lấy cơ sở hạ tầng (CSHT) dưới hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ), trong đó thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT thông qua phương thức đấu giá QSDĐ là một biện pháp hữu hiệu nhằm khắc phục những khó khăn về đầu tư trực tiếp cho các địa phương, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa - hiện đại hóa

Kim Thành là huyện đồng bằng, nằm ở phía Đông, cách trung tâm thành phố Hải Dương 23km, cách thành phố Hà Nội 80km về phía Tây và thành phố Hải Phòng 24km về phía Đông theo Quốc lộ 5A, với vị thế là trung tâm công nghiệp,

là một trong những địa bàn trọng điểm thu hút đầu tư của tỉnh Trong những năm gần đây, huyện Kim Thành có nhiều nỗ lực nhằm nâng cấp, hoàn thiện cơ sở hạ tầng Các dự án quy hoạch khu dân cư nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân

và hệ thống cơ sở hạ tầng được đầu tư đã và đang làm thay đổi bộ mặt của nông thôn theo hướng ngày càng văn minh, hiện đại Công tác đấu giá QSDĐ lúc này đóng vai trò quan trọng trong việc tìm ra các nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện dự án đem lại lợi ích cho Nhà nước và nhân dân

Để công tác đấu giá QSDĐ một cách công khai, minh bạch theo đúng nghĩa là một vấn đề không hề đơn giản Vì vậy, cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá thực trạng của công tác đấu giá QSDĐ qua các dự án khác nhau trên địa bàn huyện để từ đó đề xuất, bổ sung, hoàn chỉnh quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả nhất Nhận thức được tầm quan trọng và cấp thiết của vấn đề nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, tôi đã tiến

hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Kim Thành, tỉnh Hải Dương giai đoạn 2011-2014"

2 Mục đích nghiên cứu

Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Kim Thành, tỉnh Hải Dương làm cơ sở đề xuất giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Kim Thành, tỉnh Hải Dương

3 Yêu cầu của đề tài

- Số liệu điều tra phải chính xác và đảm bảo độ tin cậy

- Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất đảm bảo tính khách quan

- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học, có tính thực tiễn và khả thi

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất

1.1.1 T ổng quan về thị trường bất động sản

Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa

Thị trường bất động sản (BĐS) về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch BĐS Thị trường BĐS có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn

ra tại một khu vực địa lý nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS là nơi diễn

ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN ở nước ta Tại Điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai với ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất (Quốc hội, 2003)

1.1.1.1 Bất động sản

Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo Luật cổ La mã tức là phân loại tài sản thành "Bất động sản" và "Động sản" Như vậy bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất

cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như công trình xây dựng và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định

Ở nước ta, Bộ Luật Dân sự năm 2005 đã quy định: "Bất động sản (BĐS)

là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể

cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền

với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định" (Quốc hội, 2005)

1.1.1.2 Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản (BĐS) là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa BĐS Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa BĐS Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ Do vậy, các đặc trưng của hàng hóa và thị trường đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn

bộ hoạt động của thị trường BĐS

Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng BĐS Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS

Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, chức năng của thị trường BĐS là đưa những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao dịch Trong cách diễn đạt này, khái niệm "nơi" không phải đơn thuần chỉ địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra

sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường thứ cấp

Trước đây, hoạt động của thị trường sơ cấp chỉ là những quyết định hành chính mang tính bao cấp, xin - cho về đất Theo Luật Đất đai năm 2003, thị trường sơ cấp có cơ chế hoạt động phù hợp với kinh tế thị trường như đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất thay mặt cho Nhà nước chuyển quỹ đất đã thu hồi theo quy hoạch vào thị trường thứ cấp phù hợp với cơ chế thị trường, thu hẹp diện Nhà nước thu hồi đất, khi thu hồi đất Nhà nước bồi thường theo giá đất được quy định sát với giá thị trường, mở rộng diện nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn để có đất thực hiện dự án

Hoạt động của thị trường thứ cấp luôn phản ánh đầy đủ tính chất của hoạt động theo cơ chế thị trường Trước đây, Nhà nước còn có những can thiệp không cần thiết gây trở ngại cho thị trường như nhà đầu tư nhận chuyển nhượng của người đang sử dụng đất xong lại phải làm thủ tục thuê đất của Nhà nước Nay theo Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước không can thiệp vào hoạt động của thị trường, Nhà nước chỉ quản lý mục đích sử dụng đất đối với các loại đất quan trọng gồm đất nông nghiệp, đất chuyên trồng lúa, đất có rừng, đất phi nông nghiệp giao không thu tiền

sử dụng đất, đất phi nông nghiệp giao có thu tiền sử dụng đất, đất ở

- Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất và giá trị của đất đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó Mức độ tăng giá đất sau đầu tư phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với đất Như vậy, đất đai là một yếu tố không thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất không thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường bất động sản có nhiều khu vực, bao gồm thị trường nhà ở; thị trường bất động sản công nghiệp và dịch vụ; thị trường bất động sản nông nghiệp; thị trường hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình công cộng … Xét về hình thức kinh doanh, có thị trường mua bán, chuyển nhượng; thị trường cho thuê; thị trường xây dựng - kinh doanh - chuyển giao Thị trường quyền sử dụng đất có đặc trưng riêng trong mỗi khu vực của thị trường

bất động sản, trong mỗi hình thức kinh doanh bất động sản

- Thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta đã trải qua một giai đoạn hơn 10 năm 1993 - 2003 vận hành trong cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất do Nhà nước quy định chênh lệch khá nhiều so với giá thị trường, có nơi có lúc chỉ bằng 20% tới 40% giá đất trên thị trường, giá đất phi nông nghiệp trên thị trường tại thời điểm năm 2003 tăng hơn tại thời điểm 1993 từ 50 lần tới 100 lần Cơ chế "xin - cho"

về đất là đặc thù của hệ thống tài chính đất đai lúc này, từ đó hiện tượng tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng, cất trữ tiền tiết kiệm trong dân vào bất động sản xảy ra ngày càng phổ biến Đến năm 2004 khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, luật pháp về đất đai đã xóa bỏ cơ chế "xin - cho" về đất, giá đất trên thị trường chững lại và có xu hướng giảm Từ đó hiện tượng tham nhũng về đất đai giảm nhiều, hiện tượng đầu cơ về đất và hiện tượng cất trữ tiền tiết kiệm trong BĐS gần như không còn Thị trường BĐS đã "hiện nguyên hình", cung thật và cầu thật đã nhìn thấy nhau nhưng chưa gặp nhau vì giá cung còn cao hơn khả năng thanh toán của cầu (Phùng Ngọc Phương và cs., 2011)

- Thị trường quyền sử dụng đất nước ta còn nhiều khiếm khuyết, về cả lý luận và thực tiễn triển khai Ngay thuật ngữ "thị trường quyền sử dụng đất" hay

"thị trường đất đai" cũng còn đang tranh luận Hệ thống pháp luật về đất đai còn

có khoảng trống khá lớn về hệ thống tài chính đất đai, chưa có đủ chính sách điều tiết bằng công cụ kinh tế đối với người sử dụng đất, hệ thống thuế về đất đai chưa đổi mới đồng bộ với đối mới chính sách đất đai, hệ thống đăng ký đất đai đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để xây dựng hệ thống quản lý công khai, minh bạch

Cơ chế thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa đáp ứng được đòi hỏi từ thực tiễn nhằm tạo nguồn đầu tư phát triển bằng chính vốn tiềm ẩn đất đai Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém, hàm lượng khoa học còn ít, tính khả thi chưa cao, chưa hỗ trợ thực sự cho định hướng phát triển bền vững, chưa điều tiết có hiệu quả đối với thị trường

sơ cấp Hệ thống các cơ quan quản lý còn nhiều yếu kém, chưa phục vụ tốt nhân dân, còn nhiều sai phạm trong áp dụng hệ thống pháp luật mới về đất đai (Phùng Ngọc Phương và cs., 2011)

1.1.2 Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất

1.1.2.1 Giá đất

Theo khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau:

- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Giá đất thị trường là giá bán QSĐ một lô đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằng tiền

do người chuyển nhựng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thảo thuận với nhau tại một thời điểm xác định

Giá Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước

Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước – chủ sở hữu đất và người sử dụng đất – người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh… giữa các chủ sử dụng đất Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất Hai loại giá này đều có

mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà

nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức

đấu giá quyền sử dụng đất

1.1.2.2 Các phương pháp định giá đất

Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập Phương pháp chiết trừ

và phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ:

- Phương pháp so sánh trực tiếp

Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương

tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để

so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá

- Phương pháp thặng dư

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản

1.1.2.3 Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu

Loại giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) hoặc đấu thầu dự án có

sử dụng đất được quy định tại Điều 58 Luật Đất đai năm 2003 như sau:

- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức

đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: + Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;

+ Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; + Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

+ Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;

+ Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

- Việc đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá, đấu thầu

Các văn bản hướng dẫn thi hành

Triển khai những quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Đồng thời, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 30/8/2005 về ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất, cho thuê đất, thuê mặt nước Nghị định số 05/2004/NĐ-CP, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản

Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 về thẩm định giá, đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 17/2005/TT-BTC về hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ; Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 về ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 về ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Thông tư 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn về điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động, đăng ký hoạt động tư vấn về giá đất

1.1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá QSD đất

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất bao gồm:

- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong

việc xác định giá đất, vị trí đóng vai trò quan trọng trong hoạt động sản xuất,

kinh doanh (ví dụ: vị trí thuận lợi về giao thông, mặt tiền, có điều kiện thuận lợi đối với khu vực xung quanh về dân cư, thương mại, dịch vụ ) hay giữ vai trò

quan trọng trong sinh hoạt, nó phản ánh sự thuận lợi về giao thông, về môi

trường và các sự thuận lợi của các dịch vụ đối với nhu cầu sinh hoạt (ví dụ: các

vị trí ở khu trung tâm văn hóa, kinh tế - xã hội, thương mại sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng vị trí mặt tiền)) Tóm lại, vị trí của khu đất có tác

động rất lớn đến giá trị sử dụng và giá của khu đất

- Mục đích sử dụng đất: Giá trị sử dụng của khu đất tùy thuộc vào mục

đích sử dụng của khu đất đó, đối với mỗi khu đất sẽ có nhiều sự lựa chọn mục đích sử dụng khác nhau, tuy nhiên mục đích nào đem lại hiệu quả sử dụng cao nhất thì sẽ làm tăng lên giá trị của khu đất và khẳng định tầm quan trọng của vị trí khu đất đối với mục đích sử dụng đó

- Khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng: Một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng

như hệ thống giao thông hoàn chỉnh đến mức độ nào? Hệ thống cấp thoát nước tốt được xây dựng ra sao? Hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc được trang bị hiện đại đến thế nào? Hệ thống điện sinh hoạt và chiếu sáng được lắp đặt ở quy mô như thế nào Đây là một trong những yếu tố làm tác động trực tiếp đến giá đất

- Điều kiện kinh tế xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ:

Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho thương mại, văn

phòng, các cửa hàng dịch vụ, một trung tâm buôn bán sẽ thu hút các trung tâm khác đến đây kinh doanh, buôn bán, mở các cửa hàng dịch vụ sẽ làm cho giá đất thực tế ở đây tăng lên

- Số lượng người tham gia đấu giá: Số người tham gia đấu giá là yếu tố có

ảnh hưởng một phần đến sự cao thấp của giá trúng, rõ ràng trong cùng một phiên đấu giá nếu có nhiều người tham gia hơn thì tính cạnh tranh cao hơn, vì vậy giá

trúng sẽ cao hơn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Thị Hương Giang, 2005)

1.1.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất

1.1.3.1 Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng hóa chứ không phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là một thị trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung

và cầu

Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản” Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua bán tài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc

tài sản thực hiện việc bán đấu giá (Nguyễn Thị Minh,2010)

Vì thế, bán đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức mua bán công khai, được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do người bán đấu giá điều khiển; nhằm bán được quyền sử dụng đất ở với giá cao nhất do người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người mua được quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất đối với quyền sử dụng đất mang bán đấu giá Quyết định số 137-QĐ/UB ngày 9/9/2005 của UBND Thành phố Hà Nội

về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất có ghi: “Đấu giá quyền sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công khai lựa chọn nhà đầu tư

là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế có đủ điều kiện

về vốn và khả năng đảm bảo về kỹ thuật của dự án để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, nhằm tạo vốn đầu tư xây dựng công trình cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn Thành phố Hà Nội”

1.1.3.2 Cơ sở pháp lý của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

a Văn bản quy phạm điều chỉnh hoạt động bán đấu giá tài sản:

Sau khi Bộ Luật Dân sự có hiệu lực từ ngày 1/7/1996, đến ngày 19/12/1996 Chính phủ ban hành Nghị định 86/1996/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Điều 454 về Quy chế bán đấu giá tài sản

Quốc hội khóa XI kỳ họp thứ 7 đã thông qua Bộ Luật Dân sự ngày 14/6/2005 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2006), Bộ Luật Dân sự 2005 ra đời tiếp tục điều chỉnh từ Điều 454 đến Điều 459 quy định về Đấu giá tài sản

Để triển khai bán đấu giá tài sản theo quy định của Bộ Luật Dân sự năm

2005, ngày 18/01/2005 Chính phủ ban hành Nghị định số 05/2005/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản thay thế Nghị định số 86/NĐ-CP ngày 19/12/1996 Thông tư số 03/2005/TT-BTP ngày 4/5/2005 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số Điều của Nghị định 05/2005/NĐ-CP

Nghị định số 05/2005/NĐ-CP là văn bản pháp luật chuyên ngành, là cơ sở pháp lý quan trọng để phát triển dịch vụ bán đấu giá tài sản trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN Tuy nhiên, cùng với Nghị định số 05/2005/NĐ-CP thì còn có nhiều văn bản quy phạm pháp luật cùng điều chỉnh hoạt động bán đấu giá tài sản như: Bộ Luật dân sự năm 2005, Luật Thương mại năm 2005, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, Luật Quản lý và sử dụng tài sản nhà nước năm 2008, Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính năm 2002 và Pháp lệnh sửa đổi bổ sung một số điều của Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính năm 2002, Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; Thông tư số 96/2006/TT-BTC hướng dẫn về mức thu, chế độ thu nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá; Nghị định số 159/2007/NĐ-CP ngày 30/10/2007 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý rừng, bảo vệ rừng và quản lý lâm sản; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực

hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Tổ chức phát triển quỹ đất

Ngày 04/3/2010, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/2010/NĐ - CP về bán đấu giá tài sản (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2010) thay thế Nghị định số 05/2005/NĐ-CP Để hướng dẫn các địa phương triển khai thống nhất quy định của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản; Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 137/2010/TT-BTC ngày 15/9/2010 Quy định việc xác định giá khởi điểm của tài sản Nhà nước bán đấu giá và chế đồ tài chính của Hội đồng bán đấu giá tài sản

Thông tư số 23/2010/TT-BTP quy định chi tiết các Điều 6, 7 và Điều 11 của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP và hướng dẫn thực hiện một số vấn đề cụ thể trong thực tiễn mà Nghị định số 17/2010/NĐ-CP chưa quy định hoặc thể hiện chưa rõ nhằm đảm bảo áp dụng thống nhất các quy định mới về bán đấu giá tài sản trong phạm vi toàn quốc

Sau khi Nghị định số 05/2005/NĐ-CP được ban hành, hoạt động bán đấu giá tài sản đã đạt được những kết quả đáng kể, tạo cơ sở pháp lý quan trọng đối với việc củng cố và phát triển các tổ chức bán đấu giá tài sản ở các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, góp phần thống nhất pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản và đáp ứng phần lớn nhu cầu của cá nhân, tổ chức trong lĩnh vực này Nhưng trên thực tế, sau 4 năm triển khai Nghị định 05/2005/NĐ-CP đã bộc lộ một số hạn chế cần tháo gỡ Việc ban hành Nghị định 17/2010/NĐ-CP được đánh giá là có nhiều điểm mới, hoàn thiện hơn và đáp ứng được nhu cầu của hoạt động bán đấu giá tài sản

b Quy định pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất

i) Bán đấu giá quyền sử dụng đất mang đầy đủ yếu tố của hợp đồng dân sự gồm:

- Chủ thể của hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất:

Người bán QSDĐ: là người chủ sử dụng đất hợp pháp; họ có thể là cá nhân,

pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác hoặc Nhà nước Theo quy định của Bộ Luật Dân

sự năm 2005 (Điều 697 đến Điều 702) và Luật Đất đai (Điều 58 và điều 106), những

chủ thể trên có thể thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ thông qua hình thức bán đấu giá Ngoài ra, theo quy định của pháp luật, trong một số trường hợp QSDĐ nếu

là thế chấp hoặc là đối tượng phải thi hành các quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì người bán đấu giá QSDĐ không nhất thiết là người sử dụng đất hợp pháp mà có thể là người khác, tùy thuộc vào mối quan hệ giữa những người đó với

nhau (ví dụ như người nhận thế chấp QSDĐ có quyền bán đấu giá QSDĐ theo thỏa thuận từ trước để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ tài sản của người thế chấp…)

Người bán đấu giá QSDĐ: là người thực hiện các hoạt động bán đấu giá QSDĐ Người bán đấu giá QSDĐ có thể là cá nhân, tổ chức, hoặc cũng có thể là người bán tài sản chuyên nghiệp hoặc không chuyên Ở nước ta hiện nay, người

bán đấu giá QSDĐ thường là Trung tâm bán đấu giá tài sản (Thuộc Sở Tư pháp)

hoặc UBND cấp có thẩm quyền hoặc HĐBĐG quyền sử dụng đất được thành lập hợp pháp không thuộc UBND Trong một số trường hợp người BĐG quyền sử dụng đất đồng thời là người bán QSDĐ

Người tham gia bán đấu giá QSDĐ: là những người tham gia thị trường bán đấu giá QSDĐ nhằm mục đích mua được tài sản Họ có thể là một trong những người mua QSDĐ trong tương lai

Người mua QSDĐ: là người trả giá cao nhất tại phiên đấu giá Trong phiên đấu giá QSDĐ, người nào đặt giá cao nhất, đồng thời không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được QSDĐ

Ngoài những chủ thể trên đây, trong bán đấu giá QSDĐ còn có một số chủ thể khác tham gia hoạt động này như người có quyền và nghĩa vụ liên quan đến QSDĐ đem bán đấu giá; hoặc các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc quản lý đất đai và cấp GCN QSDĐ

- Nội dung, mục đích của hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất:

+ Nội dung của Hợp đồng BĐG QSDĐ là quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia BĐG QSDĐ được thể hiện ở những điều khoản của hợp đồng

+ Mục đích của việc bán đấu giá QSDĐ là những lợi ích mà các bên hướng tới trong quá trình giao dịch Những điều khoản của hợp đồng BĐG QSDĐ bao

gồm: Các điều khoản cơ bản (bắt buộc phải có trong hợp đồng) như đối tượng hàng hóa, số lượng, chất lượng, giá cả, phương thức thanh toán, địa điểm, thời hạn, phương thức thực hiện hợp đồng…; điều khoản thông thường (đã được quy định trong pháp luật từ trước và được các bên mặc nhiên chấp nhận); điều khoản tùy nghi không bắt buộc phải có trong hợp đồng như thưởng hoặc phạt hợp đồng, cách thức giải quyết tranh chấp…

- Các bên tham gia bán đấu giá quyền sử dụng đất phải tự nguyện, không

bị ép buộc hoặc lừa dối

- Hình thức của hợp đồng mua bán QSDĐ bán đấu giá bắt buộc phải được lập bằng văn bản, có chứng thực của Phòng Công chứng Nhà nước nơi có QSDĐ

Tại phiên đấu giá, mọi hoạt động đấu giá bắt buộc phải được lập thành văn bản Nếu văn bản BĐG đã được thành lập mà người mua quyền sử dụng đất

từ chối mua thì số tiền mà họ đã đặt trước đó không được lấy lại, coi như phải đền bù cho vi phạm của mình; ngoài ra họ có thể phải chịu trách nhiệm thêm những phí tổn về việc tổ chức BĐG theo quy định của Ban tổ chức bán đấu giá Dựa trên văn bản bán đấu giá đã được lập, người mua QSDĐ trở thành chủ sử dụng đối với thửa đất mà họ đã trả giá cao nhất tại phiên đấu giá Người bán đấu giá phải có nghĩa vụ nhanh chóng thực hiện các thủ tục pháp lý để chuyển nhượng QSDĐ cho người mua theo quy định của pháp luật về trước bạ

và đăng ký QSDĐ

ii) Bộ Luật Dân sự năm 2005 về bán đấu giá quyền sử dụng đất

- Điều 456 về “Bán đấu giá tài sản” Điều luật này không quy định thế nào

là bán đấu giá tài sản, mà chỉ quy định bán đấu giá tài sản như một hình thức vốn

“sẵn có” của giao dịch dân sự; đồng thời khẳng định: tài sản có thể được đem bán đấu giá theo ý muốn của chủ sở hữu tài sản, hoặc có thể được đem bán đấu giá theo quy định của pháp luật Tuy nhiên, điều luật này cũng quy định thêm sự ràng buộc giữa các chủ thể sở hữu tài sản chung: là phải có sự đồng ý của các đồng chủ sở hữu chung, trừ trường hợp có thỏa thuận khác và pháp luật có quy định khác

- Điều 457 về “Thông báo bất động sản, tài sản” Trong Điều luật này quy

định việc bán đấu giá tài sản bắt buộc phải có sự thông báo công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng Nội dung thông báo về những vấn đề: thời gian, địa điểm, số lượng, chất lượng và danh mục tài sản bán đấu giá Việc thông báo được ấn định thời gian đối với từng loại tài sản: chậm nhất là bảy ngày đối với động sản, 30 ngày đối với bất động sản trước khi bán đấu giá, phải có sự thông báo công khai về tài sản bán đấu giá

Khoản 2 Điều luật này còn quy định thêm đối với những người “có liên quan đến tài sản bán đấu giá” phải được thông báo công khai về việc bán đấu giá

để tham gia định giá khởi điểm; trừ trường hợp pháp luật có quy định khác

- Điều 458 về “Thực hiện bán đấu giá” Điều luật này quy định khá chi tiết trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản trong 6 nội dung cụ thể:

Thứ nhất, về công bố giá khởi điểm (giá sàn): vấn đề này được thực hiện khi

bán đấu giá, người bán đấu giá phải có nghĩa vụ công bố giá khởi điểm

Thứ hai, “Trình tự bán đấu giá” Khoản 2 Điều luật này đưa ra quy định

về giá cả làm căn cứ để xác định chủ thể của quan hệ hợp đồng bán đấu giá tài sản: người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm coi là chấp nhận giao kết hợp đồng

Thứ ba, “Thủ tục bán đấu giá tài sản” Khoản 3 của điều luật quy định bắt

buộc phải được lập thành văn bản nhưng không xác định hình thức đó là gì? có cần chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không?

Thứ tư, “Thời hạn thực hiện hợp đồng bán đấu giá tài sản được quy định

tại Khoản 4 của Điều luật: thời hạn giao tài sản bán đấu giá và thời hạn thanh toán, phương thức thanh toán được thực hiện theo quy chế bán đấu giá tài sản

Thứ năm, “Trách nhiệm rủi ro trong bán đấu giá tài sản”, Khoản 5 của

Điều luật quy định rõ: người bán đấu giá tài sản không chịu trách nhiệm về giá trị, chất lượng của tài sản bán đấu giá Quy định nhằm xác định trách nhiệm của người mua trong việc giám định về chất lượng của tài sản và chủ động định giá tài sản trong quá trình tham gia đấu giá

Thứ sáu, “Hủy bỏ hợp đồng bán đấu giá tài sản” Trong trường hợp người

mua cao nhất được công bố thấp hơn so với giá khởi điểm thì cuộc bán đấu giá coi như là không thành Quy định này phù hợp với truyền thống hoạt động bán đấu giá

và thực tiễn pháp luật của nhiều nước trên thế giới

- Điều 459 về “Bán đấu giá bất động sản” Bộ Luật Dân sự năm 2005 quy định chi tiết đối với loại tài sản đặc biệt này thông qua các nội dung cụ thể sau đây:

Thứ nhất, về địa điểm tổ chức tại nơi có bất động sản hoặc nơi khác do

người bán đấu giá xác định Quy định này xuất phát từ đặc tính chuyên biệt của

bất động sản (không di rời được trong không gian) làm cho các bên có thể xác

định được chất lượng của tài sản một cách thuận lợi khi trực tiếp quan sát nó Ngoài ra có thể thuận lợi cho việc tổ chức bán đấu giá BĐS, pháp luật còn cho phép người bán đấu giá được lựa chọn về địa điểm bán đấu giá, quy định như vậy

là phù hợp với thực tế, tạo điều kiện thuận lợi cho việc tổ chức và thực hiện bán đấu giá BĐS

Thứ ha, thủ tục đăng ký mua BĐS bán đấu giá Khoản 2 Điều luật quy

định: Sau khi có thông báo về việc bán đấu giá bất động sản, những người muốn mua phải đăng ký mua và phải nộp trước một khoản tiền đảm bảo cho việc tham gia bán đấu giá Danh sách những người mua được thông báo công khai tại nơi

bán đấu giá

Quy định như trên tạo điều kiện thuận lợi cho việc tổ chức bán đấu giá khi đã hội tụ đủ những người cần thiết cho việc tham gia bán đấu giá Tuy vậy, danh sách những người tham gia bán đấu giá không được quy định rõ là niêm yết công khai ở mức độ như thế nào, vì vậy tạo ra những bất cập khi những người tham gia bán đấu giá có thể biết trước về nhau, họ có thể không vô tư và khách quan khi trả giá nếu đã

có sự bàn bạc với nhau từ trước

Thứ ba, cách thức thanh toán khi thực hiện Hợp đồng bán đấu giá BĐS Tại

Khoản 3 và Khoản 4 của Điều luật quy định: nếu người tham gia BĐG BĐS mua được tài sản thì sẽ phải có nghĩa vụ thanh toán cho bên tổ chức BĐG số tiền đã trả giá, khoản tiền đặt trước được khấu trừ vào nghĩa vụ thanh toán; nếu người mua từ chối mua thì không được hoàn trả số tiền đó

Đối với người bán đấu giá, phải có nghĩa vụ hoàn trả số tiền đặt trước cho những người khác đăng ký mua mà không mua được tài sản

Thứ tư, về văn bản của Hợp đồng BĐG được quy định tại Khoản 5, bắt

buộc phải lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực hoặc phải được

đăng ký, nếu pháp luật có quy định

Tóm lại, với các quy định trên đây cho thấy Bộ Luật Dân sự năm 2005 mặc

dù đã có những quy định về BĐG tài sản nói chung và BĐG BĐS nói riêng trong

đó có QSDĐ còn thiếu và chưa chặt chẽ, tạo ra những điểm còn khá lỏng trong pháp luật về BĐG, dẫn đến hậu quả là các chủ thể tham gia hoạt động BĐG tài sản vận dụng không thống nhất trong tổ chức và thực hiện pháp luật về BĐG Vì vậy, cần phải có những quy định sửa đổi, bổ sung đối với Bộ Luật Dân sự năm 2005 để phù hợp với thực tiễn cuộc sống

iii) Quy định của Luật Đất đai năm 2003 về bán đấu giá quyền sử dụng đất

Tại Điều 58, Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể như sau:

+ Các trường hợp được bán đấu giá QSD Đ: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ trong các trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; sử dụng quỹ đất để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; cho thuê quỹ đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp, nuôi trồng thủ sản, làm muối; các trường hợp khác do Chính phủ quy định

+ Ngoài các trường hợp bán đấu giá QSDĐ trên đây, Khoản 2 của Điều 58 còn quy định việc đấu giá QSDĐ còn nhằm mục đích để thi hành án, xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ

+ Về giá cả trong đấu giá QSDĐ, Khoản 3 của điều luật này quy định mức

“giá sàn” trong đấu giá quyền sử dụng đất Đây là cơ sở giúp cho UBND cấp tỉnh trong việc ban hành các quy định về BĐG QSDĐ để thực hiện mục đích của việc xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc các mục tiêu kinh tế khác của địa phương

+ Khoản 4 của Điều luật này quy định việc tổ chức đấu giá QSDĐ phải tuân theo quy định của pháp luật về đấu giá Như vậy, Điều luật này cũng đã đề cập đến các văn bản pháp luật chuyên ngành về đấu giá QSDĐ như Bộ Luật Dân sự năm

2005 và các văn bản pháp luật khác do Chính phủ và UBND cấp có thẩm quyền ban hành; trong đó sự ưu tiên áp dụng các quy định chuyên ngành về đấu giá một lần nữa được khẳng định trong lĩnh vực này

iv) Quy định của Chính phủ về bán đấu giá quyền sử dụng đất

Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu

giá tài sản (sau này được thay thế bằng Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ quy định về bán đấu giá tài sản) và Quyết định số

216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất đã đề cập đến một số vấn đề cơ bản sau:

- Về nguyên tắc bán đấu giá: Việc bán đấu giá QSDĐ được thực hiện theo nguyên tắc công khai, liên tục, trung thực, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các

bên (Điều 3, Nghị định 05/2005/NĐ-CP ngày 18/1/2005) Việc quy định nguyên tắc này về cơ bản thống nhất với nguyên tắc của BộLuật Dân sự năm 2005 (từ điều 4 đến Điều 13) và nguyên tắc về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự (Điều 122 BLDS 2005); đồng thời nó cũng thể hiện được nét đặc thù của hình

thức mua bán tài sản này Tuy nhiên, Điều 3 của Nghị định số 05/2005 không nói đến nguyên tắc trực tiếp, dễ dẫn đến việc hiểu là việc BĐG có thể thực hiện được

bằng cả hình thức gián tiếp

- Về chủ thể được tham gia bán đấu giá QSDĐ, bao gồm: tổ chức kinh tế,

hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được Nhà nước giao quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai 2003; những chủ thể này phải có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hoặc làm nhà ở theo quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Điều 13 của Nghị định này quy định những người không được tham gia đấu giá bao gồm: Người không có năng lực hành vi dân sự; người làm việc trong trong Trung tâm bán đấu giá tài sản, doanh nghiệp hoặc Hội đồng BĐG tài sản đó; người trực tiếp giám định, định giá tài sản hoặc cha, mẹ, con của những nghười đó; người có tài sản bán đấu giá; người không có quyền mua tài sản BĐG theo quy định của pháp luật

Với những quy định đó nhằm đảm bảo tính vô tư, khách quan trong quá trình tổ chức và thực hiện BĐG QSDĐ Tuy nhiên, các Điều luật trên lại không quy định rõ ràng cơ chế kiểm tra, giám sát nhằm phát hiện và xử lý những đối tượng không đủ tư cách tham gia bán đấu giá

- Các trường hợp được bán đấu giá quyền sử dụng đất:

So với các quy định tại Điều 58 Luật Đất đai 2003, Điều 3 của Quyết định

số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành quy chế bán đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất quy định cụ thể hơn về các trường hợp được bán đấu giá QSDĐ, đó là: đấu giá nhằm xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; sử dụng đất cho đầu tư xây dựng kết cấu

hạ tầng; sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh… Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật đất đai đối với loại đất nào, dự án nào thì có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá đối với loại đất đó (Điều 4)

Với quy định trên đây, Nhà nước đã mở ra cơ chế trao quyền rộng hơn cho

các địa phương (UBND cấp tỉnh) trong việc quyết định mục đích đưa các thửa

đất vào hoạt động bán đấu giá phù hợp với lợi ích của địa phương, đồng thời phát huy khả năng tự chủ của địa phương trong việc khai thác lợi ích từ đất đai Tuy nhiên, quy định trên cũng tạo ra sự “quá đà” của một số địa phương trong việc đưa đất đai vào đấu giá một cách tùy tiện, tạo ra sự lộn xộn trong quản lý đất đai, không đạt được lợi ích thiết thực từ BĐG QSDĐ

- Về điều kiện các thửa đất được tổ chức BĐG (Điều 5):

Đất đã có quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết; quy hoạch xây dựng chi tiết được các cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật đất đai và xây dựng; đất đã được bồi thường giải phóng mặt bằng; đất đã có phương án bán đấu giá được cấp có thẩm quyền phê duyệt

Đây là một quy định mới của văn bản pháp luật này so với các văn bản khác về BĐG; quy định này cho thấy Nhà nước đã quan tâm sâu sắc tới công tác quản lý đất đai, nhất là vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai trong công tác giải phóng mặt bằng và đền bù giải tỏa, nhằm bảo vệ được các quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất, đồng thời quản lý được trật tự trong công tác xây dựng và phát triển hạ tầng cơ sở ở mỗi địa phương

Sau khi Nghị định số 05/2005/NĐ-CP được ban hành, hoạt động bán đấu giá tài sản đã đạt được những kết quả đáng kể, tạo cơ sở pháp lý quan trọng đối

với việc củng cố và phát triển các tổ chức bán đấu giá tài sản ở các tỉnh, thành phố trực thuộc TW, góp phần thống nhất pháp luật về trình tự, thủ tục BĐG tài sản và đáp ứng phần lớn nhu cầu của cá nhân, tổ chức trong lĩnh vực này Nhưng trên thực tế, sau 4 năm triển khai Nghị định 05/2005/NĐ-CP đã bộc lộ một số hạn chế cần tháo gỡ Việc ban hành Nghị định 17/2010/NĐ-CP được đánh giá là

có nhiều điểm mới, hoàn thiện hơn và đáp ứng được nhu cầu của hoạt động BĐGtài sản

Nghị định 17/2010/NĐ-CP quy định rõ hơn về đối tượng tài sản phải áp dụng trình tự, thủ tục BĐG tài sản bao gồm: Tài sản để thi hành án; tài sản Nhà nước, tài sản là QSDĐ trong trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được bán đấu giá theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và các tài sản khác phải bán đấu giá theo quy định của pháp luật Ngoài ra, trong trường hợp cá nhân, tổ chức lựa chọn BĐG tài sản thuộc sở hữu của mình thông qua tổ chức BĐG tài sản chuyên nghiệp thì trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định 17/2010/NĐ-CP cũng được áp dụng

Nâng cao tiêu chuẩn trở thành đấu giá viên: Nghị định số

05/2005/NĐ-CP quy định điều kiện được cấp thẻ đấu giá viên tương đối đơn giản, chưa tương

xứng với nhiệm vụ, trách nhiệm của đấu giá viên (quy định người có bằng Đại học trong bất kỳ lĩnh vực nào đều trở thành đấu giá viên mà không cần phải qua đào tạo, bồi dưỡng)

Nhằm nâng cao chất lượng và tính chuyên nghiệp của đội ngũ đấu giá viên, Nghị định 17/2010/NĐ-CP quy định chặt chẽ hơn về tiêu chuẩn trở thành đấu giá viên Theo đó, đấu giá viên phải là người đã tốt nghiệp đại học ngành luật hoặc ngành kinh tế và đã qua khóa đào tạo nghề đấu giá

So với Nghị định 05/2005/NĐ-CP, Nghị định 17/2010/NĐ-CP còn bổ sung quy định về việc cấp lại, thu hồi Chứng chỉ hành nghề nhằm quản lý chặt chẽ hơn hoạt động của đội ngũ đấu giá viên

Quy định rõ hơn về tổ chức bán đấu giá tài sản: Nghị định xác định rõ hơn

các tổ chức BĐG tài sản chuyên nghiệp gồm có: Trung tâm dịch vụ BĐG tài sản

và doanh nghiệp BĐG tài sản Ngoài các tổ chức BĐG tài sản chuyên nghiệp, còn có 2 loại Hội đồng: Hội đồng BĐG tài sản cấp huyện được thành lập để thực

hiện bán tài sản là tang vật, phương tiện vi phạm hành chính do cơ quan tịch thu

từ cấp huyện trở xuống ra quyết định tịch thu theo quy định của pháp luật về xử

lý vi phạm hành chính HĐBĐG tài sản trong trường hợp đặc biệt để BĐG tài sản Nhà nước, tài sản là QSDĐ có giá trị lớn, phức tạp hoặc trong trường hợp không thuê được tổ chức BĐG tài sản chuyên nghiệp thực hiện việc BĐG.Với quy định

rõ ràng như trên sẽ góp phần khắc phục tình trạng thành lập Hội đồng BĐG tài sản tràn lan ở các địa phương

Tăng mức tiền đặt trước: Nghị định số 17/2010/NĐ-CP quy định, người

tham gia đấu giá tài sản phải nộp phí tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước Theo quy định cũ, khoản tiền đặt trước do tổ chức bán đấu giá và người có tài sản bán đấu giá thỏa thuận không quá 5% giá khởi điểm là quá thấp, nhiều trường hợp tiền đặt cọc quá thấp dẫn đến bỏ cuộc Vì vậy, Nghị định 17/2010/NĐ-CP nâng mức tiền đặt trước cao hơn (tối thiểu là 1% và tối đa không quá 15%) nhằm khắc phục tình trạng những người tham gia đấu giá liên kết với nhau để dìm giá hoặc họ sẵn sàng chịu mất số tiền đặt trước trong trường hợp từ chối mua tài sản với mục đích gây khó khăn cho người có quyền và lợi ích liên quan hoặc vì mục đích vụ lợi Đồng thời, quy định mức trần với sự linh hoạt nhất định vẫn đảm bảo

phù hợp với thực tiễn của từng địa phương

Hạn chế thông đồng trong đấu giá tài sản

Nghị định số 05/2005/NĐ-CP quy định, trong trường hợp người điều hành cuộc bán đấu giá đã công bố người mua được tài sản bán đấu giá mà người này

từ chối mua thì tài sản được bán cho người trả giá liền kề nếu giá liền kề ít nhất bằng giá khởi điểm Nếu người liền kề không đồng ý mua hoặc giá liền kề thấp hơn giá khởi điểm thì cuộc bán đấu giá không thành và khoản tiền đặt trước của người từ chối mua thuộc về người có tài sản bán đấu giá

Tuy nhiên, quy định này bị lợi dụng trên thực tế, có tình trạng cố tình trả giá rất cao, được tuyên bố là người mua được tài sản rồi lại từ chối mua để người liền kề mua được tài sản và hai bên chia nhau số tiền chênh lệch

Nghị định số 17/2010/NĐ-CP đã sửa đổi theo hướng quy định chế tài nghiêm khắc hơn Cụ thể, người từ chối mua tài sản không được hoàn trả tiền đặt trước và khoản tiền này thuộc về người có tài sản bán đấu giá Đồng thời, tài sản

chỉ được bán cho người trả giá liền kề nếu giá liền kề đó cộng với khoản tiền đặt trước ít nhất bằng giá đã trả của người từ chối mua

1.1.3.3 Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ là một trong những giải pháp quan trọng được quy định trong Luật Đất đai 2003 nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng đất đai Tuy nhiên, trong thực tế, việc làm này chưa được áp dụng phổ biến Nhiều vấn đề bức xúc trong quản lý

sử dụng đất đai thời gian qua có thể được giải quyết nếu như việc đấu giá được triển khai quyết liệt, đồng bộ và hiệu quả (Nguyễn Tân Thịnh 2012) Vì vậy cần phải hiểu rõ vai trò của đấu giá QSDĐ:

Thứ nhất, đấu giá công khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện trong

bồi thường giải phóng mặt bằng Bên cạnh các yếu tố khác như giá đất bồi thường chưa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ việc khiếu nại bồi thường xuất phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà nước thu hồi đất giao

cho chủ đầu tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do chủ yếu đất thu hồi là đất nông nghiệp) nhưng chủ đầu tư bán lại với giá cao (đặc biệt là đất xây dựng các khu

đô thị, khu thương mại, dịch vụ, đất ở và ở các thời điểm thị trường bất động sản phát triển nóng dù nhà đầu tư khi được giao đất, cho thuê đất phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định)

Hơn nữa, có trường hợp khi làm thủ tục thu hồi đất, nhà đầu tư lại trực tiếp đi thương lượng với người bị thu hồi đất hoặc nhà đầu tư trong một số trường hợp đã thực hiện bán, rao bán đất thuộc dự án ngay từ khi dự án vẫn còn trên giấy đã vô hình chung tạo ra mối quan hệ trực tiếp giữa người bị thu hồi đất và nhà đầu tư Nhiều vấn đề phát sinh từ mối quan hệ trực tiếp này rất khó dung hòa, đặc biệt là vấn đề lợi ích giữa các bên, cũng như xử lý vấn đề tổng thể Có dự án, chủ đầu tư chấp nhận bỏ thêm tiền ngoài phương án được duyệt để trả cho người bị thu hồi đất, thường là đối với các trường hợp chây ỳ để sớm hoàn thành việc giải phóng mặt bằng Phương pháp này có thể giải quyết được vấn đề cho một dự án nhưng sẽ làm phá vỡ mặt bằng chung, người bị thu hồi đất sẽ có sự so bì dẫn tới khiếu kiện

Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công

khai, minh bạch Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh đất, thửa đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá Các doanh nghiệp

thẩm định giá, các cơ quan Nhà nước khi thực hiện việc xác định giá, thẩm định giá, quyết định giá đất, căn cứ được coi là đáng tin cậy nhất vẫn là giá đất thông qua đấu giá Còn người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ dễ dàng chấp nhận hơn Khi hình thức đấu giá được áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặt bằng giá thị trường, góp phần giải quyết được bài toán về xác định giá đất sát với giá thị trường vốn đang là vấn đề bức xúc hiện nay

Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế được tình trạng “xin – cho”

trong giao đất, cho thuê đất Theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì việc giao đất, cho thuê đất vẫn có tình trạng “tù mù”, “xin cho” Đây là cơ hội để tham nhũng nảy sinh Việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian, địa điểm, quyền sử dụng đất đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội được tham gia sẽ khó có cơ hội cho việc dàn xếp

Thứ tư, thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền

và nghĩa vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho phép lựa chọn được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện dự án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ được triển khai một cách nhanh chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và xã hội Điều này sẽ hạn chế được tình trạng dự án treo hoặc đất bỏ hoang không được đưa vào sử dụng như đang diễn ra ở nhiều nơi như hiện nay Thực tế, các

dự án thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất có rất ít dự án bị bỏ hoang

1.2 Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất trên thế giới

1.2.1 Nhật Bản

Tại Nhật Bản việc đấu giá bất động sản chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định của toà án Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản cũng bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh bất động sản cũng như các con nợ và toà án đều tập trung giải quyết những bất động sản đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá Khi toà án địa phương tịch thu bất động sản của cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ (Nguyễn Đình Bồng, 2005)

Trình tự đấu giá đất ở Nhật Bản như sơ đồ sau (Phạm Văn Vượng, 2011)

Hình 1.1: Sơ đồ trình tự đấu giá quyền sử dụng đất ở Nhật Bản

gia đấu giá

Quảng cáo bất

động sản

Lựa chọn bất động sản

Làm thủ tục

tham gia

Điều tra bất động sản

Mở phiên đấu giá

- Trường hợp đấu giá thành công mà không trùng đấu giá thì người tham gia sẽ được trả lại tiền

- Trường hợp đặc biệt không bán được sẽ có các cách xử lý tài sản cụ thể

riêng

Bỏ giá cho bất động sản

Trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao động, vốn và khoa học kỹ thuật), đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và không thể

thiếu được Các nước đều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng gia đoạn phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được khai thác ngày càng hiệu quả hơn

1.2.2 Đài Loan

Đài Loan đã tiến hành song song hai chương trình là “Người cày có ruộng” và “Bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc chủ đạo tối cao của công cuộc cải cách là sử dụng đất một cách tối ưu Chương trình “Bình quyền về đất

đô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về đất đô thị và đóng góp tất cả lợi nhuận thu được từ đất đô thị cho mục đích công cộng Giá trị đất đô thị do các chủ đất kê khai, đăng ký được sử dụng làm cơ sở để thực thi chương trình này và cách xử lý chương trình bao gồm việc đánh thuế đất theo giá trị đã kê khai đăng ký và việc Nhà nước mua đất của các chủ đất dựa vào các kê khai đăng ký đó Mục tiêu cao nhất của chương trình là đưa tất cả các giá trị gia tăng của đất vào công quỹ nhằm cung cấp Tài chính cho những dự án phát triển cộng đồng và tăng phúc lợi cho nhân dân Để sử dụng đất đô thị tốt hơn, một chương trình dài hạn 10 năm đã được thiết lập nhằm cũng cố đô thị với mục đích sử dụng đất tốt hơn và làm cho thành phố phát triển, thịnh vượng Việc hoàn thành đề án cũng cố đô thị sẽ làm cho 80 % đất đai có hình thể méo lệch không phù hợp cho xây dựng trở thành hình dáng đều đặn thích hợp cho việc sử dụng, tạo thêm được nguồn đất công ích rất lớn Một thành tựu khác do các đề án cũng cố đất đô thị là làm làm cho đất đai ban đầu chỉ 20% là mặt đường trở thành 100 % đất mặt đường , nhờ vậy đất đã tăng lên 6,4 lần

Kết quả thi hành chương trình “bình quyền về đất đô thị” đã đạt được ngoài quỹ đất khoảng 150.000 ha đất công được dữ lại để “đổi lấy đất hạ tầng”

và đạt được các thành tựu sau:

- 28% đất đô thị của các chủ đất lớn đã được bán

- Số chủ đất đô thị không có biệt thự giảm xuống 59%

- Những gia đình chủ đất đô thị tăng 14% và bình quân đất đai gia đình nắm được giảm xuống 12%

- Diện tích đất đô thị sử dụng xây dựng nhà đã tăng 700%

- Số lượng nhà xây ở khu vực đô thị tăng 229%

- Diện tích nhà tầng tăng 330 %

- Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 330 %

Những đặc trưng nêu ở mục (1), (2), (3) nói trên đã chỉ ra rằng việc thâu tóm các quyền về đất đô thị ở Đài Loan bị phân tán dần dần và việc tích tụ, mánh lới, đầu cơ trục lợi đất đô thị đã được hạn chế một cách hữu hiệu Những đặc trưng ở mục (4), (5), (6) nói trên cũng cho thấy việc sử dụng đất đô thị một cách

có hiệu quả ở Đài Loan đang được đẩy mạnh, còn đặc trưng ở mục (7) chứng tỏ rằng những đề án cho phúc lợi xã hội và công ích cũng đang phát triển ở Đài Loan với quy mô rộng lớn, do đó ngày càng nhiều người trên đảo được hưởng phần lợi ích thu được từ việc giá đất đô thị tăng lên

1.2.3 Mỹ

Trong nhiều thập kỷ gần đây, bán đấu giá bất động sản đã trở nên phổ biến giúp cho hoạt động mua hay bán bất động sản trở nên nhanh chóng hơn Quy trình đấu giá tại Mỹ có nhiều điểm khác biệt và khá chặt chẽ, nên điều quan trọng cho người bán và người mua là tìm hiểu kỹ trình tự của nó

Tại Mỹ, một người không có chủ đích mua vẫn có thể tham gia nhiều cuộc đấu giá để giúp họ nắm bắt quy trình và xem xét liệu mình có hợp với cách mua bán bất động sản qua đấu giá không Cái nguy hiểm tiềm ẩn lớn nhất của người mua tại cuộc đấu giá và đặc điểm tương tự đối với người bán, đó gần như là họ đặt giá vượt qua giới hạn cuối cùng vì thứ được chào bán là tài sản mà họ muốn hoặc họ cho là rất có giá trị Đơn giản là người mua đánh giá tài sản có giá trị cao hơn mức bình thường của nó và cũng lo sợ sẽ giảm bớt tính cạnh tranh trong đấu giá nếu mình đưa ra giá thấp Còn người bán thì nhầm tưởng mức giá trị sử dụng, giá trị sản xuất hay giá trị hữu hình của tài sản do họ không có một căn cứ đánh giá nào Đây là khó khăn duy nhất đặt ra cho người bán - người mua, tức là những người trực tiếp tham gia thị trường đấu giá bất động sản

Bán đấu giá bất động sản tại Mỹ chủ yếu là hình thức đấu giá bằng lời nói trực tiếp, rất dứt khoát và căng thẳng Những người nộp hồ sơ phải đặt trước một

khoản đặt cọc, và nộp phí đấu giá Giá khởi điểm là do người bán bất động sản quyết định

Một vài điều khoản của một cuộc bán đấu giá khá chặt chẽ, nó giúp tăng hiệu quả của phiên đấu giá, tỷ lệ không thành công thấp, giá bán được cao:

- Đấu giá viên có quyền quyết định cao nhất trong toàn phiên đấu giá Có quyền từ chối một sự trả giá của người tham gia đấu giá

- Đấu giá viên quyết định mức giá trị mà sự trả giá đã đạt đến mức tốt nhất

- Đấu giá viên có quyền hủy cuộc bán đấu giá bất cứ lúc nào

- Đấu giá viên có thể tham khảo về giá trả giá của người tham gia tới người

có bất động sản đấu giá bất cứ lúc nào khi phiên đấu giá đang diễn ra

- Nếu có cuộc tranh chấp nào về sự trả giá, đấu giá viên có thể sẽ đưa lại giá bất động sản về sự trả giá trước tranh chấp và bắt đầu tiếp

- Nếu có sự tranh chấp về sự trả giá, đấu giá viên là trọng tài phân xử và quyết định của họ là cuối cùng

- Người trả giá cao nhất là người trúng đấu giá

- Nếu giá trả thấp hơn giá ban đầu, tổ chức bán đấu giá sẽ thương thảo những hợp đồng tư nhân cho người bán nếu người bán muốn tiếp tục

- Người mua sẽ phải ký tên vào hợp đồng và trả khoản nợ ngay lập tức sau khi đấu giá viên tuyên bố người trúng đấu giá

Có thể dễ dàng nhận thấy, đấu giá viên như một chế tài độc quyền quyết định khi phiên đấu giá diễn ra Là người cầm cán cân, có khả năng giảm thiểu những tiêu cực trong việc "móc ngoặc giá", hoặc thương lượng trước của những người tham gia Sau gần 100 năm kinh nghiệm trong đấu giá tài sản, đấu giá viên tại Mỹ dường như tránh né được rất nhiều hành vi vi phạm của những người tham gia và đem đến giá thị trường cho sản phẩm - thực hiện đúng ý nghĩa lợi ích

mà hình thức đấu giá có thể mang lại

Để thành công khi bán bất động sản qua bán đấu giá tại Mỹ là chọn đúng tổ chức bán đấu giá Khả năng tổ chức của họ, cùng với trình độ chuyên môn của đấu giá viên sẽ đem lại tỷ lệ thành công cao cho phiên đấu giá

Hệ thống pháp luật chặt chẽ và ít phải sửa đổi nhất trên thế giời là hệ thống pháp luật tại Mỹ Tất cả các hoạt động của nền kinh tế đều vận hành theo luật và rất khó xảy ra tình trạng "sơ hở" Người mua và người bán đều được bảo vệ

Trình độ của đấu giá viên cũng quyết định rất lớn trong hoạt động bán đấu giá Các trường đại học tại Mỹ và các trang web chuyên về đào tạo giáo dục là nơi giáo dục, sản sinh ra những chuyên viên thực hiện đấu giá, họ nắm chắc kiến thức về pháp luật, các kỹ năng điều hành một phiên đấu giá, cũng như biết mọi điều có thể xảy ra tại một phiên đấu giá Những người muốn tham gia đấu giá cũng có cơ hội tìm hiểu về hình thức này rất dễ dàng, chỉ cần một mức phí nhất định là họ có thể tham gia phiên như một hình thức tham dự Thông tin về quy định dường như đã hoàn toàn minh bạch với cả ba bên, người mua - người bán -

tổ chức đấu giá Điều này là chìa khóa quyết định sự thành công cho thị trường đấu giá bất động sản tại Mỹ (Nguyễn Thị Huyền Trang, 2011)

1.3 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Hiện nay, Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất đã ban hành và được đưa vào áp dụng

Theo quy định, tất cả các tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế và các cá nhân đều được phép tham gia đấu giá quyền sử dụng đất Nếu được lựa chọn, tổ chức hay cá nhân này sẽ được cấp quyết định giao hoặc cho thuê đất (mà không phải lập lại dự án đầu tư), được cấp GCN QSDĐ và có thể xây dựng công trình theo quy hoạch, kiến trúc đã được duyệt Ngược lại, họ có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất hoặc thuê đất đúng tiến độ quy định trong hồ sơ dự đấu giá và kết quả trúng đấu giá Đấu giá quyền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá công khai có ưu điểm là: giúp lựa chọn được chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thực sự và đảm bảo cho quyền sử dụng đất được chuyển nhượng đúng với giá trị thực của nó, tránh được tình trạng đầu cơ đất đai Việc đưa đất đai vào các giao lưu dân sự, kinh tế,

và chế định chúng bằng pháp luật là một tất yếu khách quan Trong đó việc xác định giá sàn làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất được xác định trên nguyên tắc sát với giá thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất tại khu vực cảu các thửa đất liền kề gần nhất có cùng mục đích sử dụng với thửa đất đấu giá

Các chính sách đấu giá quyền sử dụng đất mới được triển khai thực hiện ở một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nhưng đã đạt được những kết quả nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người sử dụng đất và Nhà nước Thể hiện rõ ràng nhất là kết quả thực thi Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày

04/03/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2010) được thực hiện trên toàn quốc

Một số mô hình đấu giá QSDĐ được áp dụng có quy mô vừa và nhỏ với các loại hình, cách thức tổ chức đấu giá khác nhau như: Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Đà Nẵng, tỉnh Bắc Ninh, Sau đây là sơ lược tình hình đấu giá đất của một số địa phương trong thời gian qua

1.3.1 Tình hình đấu giá Quyền sử dụng đất Thành phố Hồ Chí Minh

1.3.1.1 Cơ cấu tổ chức

a Đội ngũ đấu giá viên

Thành phố Hồ Chí Minh hiện có 70 đấu giá viên đang hành nghề tại 29 tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp, các đấu giá viên đều có trình độ chuyên môn từ cử nhân trở lên thuộc nhiều chuyên ngành khác nhau, trong đó số lượng đấu giá viên có chuyên môn về luật là 36/70 chiếm 51,43% số lượng đấu giá viên

b Về tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp

- Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản Thành phố Hồ Chí Minh (sau đây gọi là Trung tâm) là đơn vị sự nghiệp trực thuộc Sở Tư pháp, được thành lập theo Quyết định số 7620/QĐ-UB ngày 18/12/1997 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh UBND thành phố bảo đảm về biên chế, cơ sở vật chất và điều kiện làm việc cho Trung tâm theo quy định của pháp luật về đơn vị sự nghiệp có thu Trung tâm là đơn vị sự nghiệp tự đảm bảo toàn bộ chi phí hoạt động thường xuyên và thực hiện quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về tài chính theo quy định + Về nhân sự: Trung tâm có 10 đấu giá viên (tất cả đấu giá viên đều có trình độ từ cử nhân luật trở lên) và 15 nhân viên khác

+ Về cơ sở vật chất: Trung tâm có trụ sở mới xây tại số 19/5 Hoàng Việt, phường 4, quận Tân Bình; kho tài sản tại số 32 Lê Lai, phường 3, quận Gò Vấp

và cơ sở vật chất, các trang thiết bị cần thiết khác đảm bảo tốt cho hoạt động bán đấu giá tài sản

- Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản: 23 doanh nghiệp và 05 chi nhánh doanh nghiệp, trong đó có:

+ Về ngành nghề kinh doanh: có 06 doanh nghiệp và 02 chi nhánh doanh nghiệp bán đấu giá (chuyên doanh); 17 doanh nghiệp và 03 chi nhánh doanh nghiệp hoạt động đa ngành nghề có kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản + Về hình thức doanh nghiệp: có 13 công ty cổ phần, 09 công ty TNHH từ

2 thành viên trở lên, 01 công ty TNHH MTV; 04 chi nhánh công ty cổ phần chi

và 01 chi nhánh công ty TNHH từ 2 thành viên trở lên

c Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện:

Có 24 Hội đồng bán đấu giá tài sản tại 24 quận - huyện Hội đồng do Chủ tịch UBND Quận - Huyện quyết định thành lập để bán đấu giá tang vật, phương tiện vi phạm hành chính do người có thẩm quyền của cơ quan cấp huyện trở xuống ra quyết định tịch thu theo quy định của pháp luật Hội đồng có thành phần gồm đại diện của cơ quan có thẩm quyền quyết định tịch thu tài sản, Phòng Tài chính Kế hoạch, Phòng Tư pháp và đại diện cơ quan có liên quan

d Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt

Trong 03 năm thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, trên địa bàn thành phố chưa có trường hợp nào phải thành lập Hội đồng bán đấu giá trong trường hợp đặc biệt theo quy định tại Điều 20 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP

1.3.1.2 Tình hình chuyển giao bán đấu giá quyền sử dụng đất:

Thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, UBND thành phố đã ban hành Quyết định số 77/2011/QĐ-UBND ngày 05/12/2011 về giải thể Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất thành phố, Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất các quận, huyện và quy định về xử lý chuyển tiếp, cụ thể như sau:

- Giải thể các Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất thành phố và quận, huyện được thành lập theo Quyết định số 100/2002/QĐ-UB ngày 12/09/2002 của UBND thành phố về thành lập Hội đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất và Quyết định số 76/2008/QĐ-UB ngày 27/10/2008 của UBND thành phố về phân cấp cho UBND các quận, huyện tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất

- Trung tâm Phát triển quỹ đất hoặc UBND quận, huyện khi tổ chức thực

hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng các khu đất do UBND thành phố giao phải

ký hợp đồng với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp để thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất

- Quy định về xử lý một số vấn đề chuyển tiếp sau khi giải thể các Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất (UBND Thành phố Hồ Chí Minh, 2013)

1.3.2 Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng

Đà Nẵng là thành phố trực thuộc trung ương và là trung tâm của các tỉnh miền Trung; có vị trí địa lý; phía Đông giáp biển đông; phia Tây, Nam giáp tỉnh Quảng Nam; phía Bắc giáp tỉnh Thừa Thiên Huế Tình hình đấu giá tại thành phố

Đà Nẵng:

a Thủ tục

- Tất cả những người tham gia đấu giá đều thực hiện đấu giá trực tiếp để nhận quyền sử dụng đất dưới hình thức niêm yết công khai trong thời gian 15 ngày và thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng 3 lần Sau khi hết thời gian niêm yết giá Hội đồng bán đấu giá gia hạn thêm thời gian nhận đơn trong 15 ngày

- Mỗi đơn đăng ký tham gia đấu giá được cử 02 người đại diện vào phòng đấu giá và ngồi theo sự xắp xếp của Hội đồng bán đấu giá Khi muốn ra ngoài phải có sự đồng ý của Hội đồng bán đấu giá

- Mức chênh lệch mỗi lần hô giá là 50.000 đồng/m², mỗi người tham gia đấu giá được quyền hô nhiều lần không hạn chế cho đến khi không có ai hô giá cao hơn Thời gian quy định hô giá cách nhau 5 phút (Hội đồng sẽ nhắ lại 03 lần), quá 05 phút không có ai tiếp tục hô thì người có mức giá cao nhất là người trúng đấu giá

- Sau khi việc bán đấu giá kết thúc Hội đồng sẽ lập biên bản tại chỗ và mọi người tham gia đấu giá đều ký vào biên bản

b Cơ chế tài chính khi thực hiện đấu giá:

- Giá sàn do ủy ban nhân dân thành phố quyết định giao động từ 3.900.000 - 5.330.000 đồng/m², giá bỏ thầu từ 4.200.000 - 12.000.000 đồng/m²

và giá đất trúng thầu từ 4.850.000 - 12.900.000 đồng/m² cao hơn 1,24 - 2,42 lần

so với giá sàn quy định Theo ý kiến của tất cả các hộ được phỏng vấn, với mức giá sàn như vậy là phù hợp với đại đa số người tham gia đấu giá đều cho rằng mức trúng đấu giá so với giá đất thị trường tại thời điểm đấu giá là trung bình (125-130 trường hợp), chỉ có 0,5 trường hợp cho là cao hơn giá trị thị trường

- Giá đất do ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng quy định đối với khu vực này trước khi có dự án là 560.000.000 đồng/m² và giá đất đền bù khi giải phóng mặt bằng để xây dựng cơ sở hạ tầng 780.000.000 đồng/m²

- Phương thức thành toán được thực hiện trong nhiều lần nhưng tối đa không quá 45 ngày phải thanh toán xong

1.3.3 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Hải Dương

Từ khi thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản đã tạo sự bình đẳng giữa các tổ chức bán đấu giá tài sản, thúc đẩy sự phát triển của dịch vụ bán đấu giá tài sản

Xác định sự quan trọng của hoạt động bán đấu giá tài sản trong đời sống

xã hội cũng như phát triển kinh tế UBND tỉnh đã quan tâm chỉ đạo Sở Tư pháp tăng cường công tác quản lý Nhà nước đối với hoạt động bán đấu giá trên địa bàn tỉnh, tham mưu giúp UBND tỉnh ban hành các văn bản nhằm khuyến khích phát triển các tổ chức đấu giá chuyên nghiệp trên địa bàn tỉnh

UBND các huyện, thành phố, thị xã trên địa bàn tỉnh đã làm tốt công tác phổ biến, tuyên truyền, quán triệt rộng rãi Nghị định số 17/2010/NĐ-CP đến các

cơ quan, tổ chức, cá nhân trên địa bàn Kiện toàn Hội đồng đấu giá cấp huyện Hoạt động bán đấu giá tài sản trong thời gian qua đã có những đóng góp nhất định trong phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn tỉnh Đảm bảo thực hiện việc bán tài sản của Nhà nước đúng quy định, góp phần không nhỏ vào kế hoạch thu ngân sách hàng năm của tỉnh

1.3.3.1 Cơ cấu tổ chức

Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản Hải Dương được thành lập theo Quyết định 1971/QĐ-UBND ngày 31/7/1997 của UBND tỉnh Hải Duơng theo Nghị định 86/NĐ-CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ (nay là Nghị định 17/CP về bán đấu giá tài sản và Quyết định 389/QĐ-UBND ngày 30/1/2011 của UBND tỉnh

Hải Dương) là một trong những tỉnh thành lập và đi vào hoạt động sớm nhất cả nước cho đến nay (tháng 10 năm 1997)

a Đội ngũ đấu giá viên

Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản Hải Dương gồm có: Lãnh đạo Trung tâm: 01 Giám đốc, 01 Phó giám đốc Cơ cấu tổ chức gồm 03 phòng, hai phòng nghiệp vụ bán đấu giá tài sản (gồm 06 người) và Phòng Tài chính – tổng hợp (05 người) Hiện nay, trên địa bàn tỉnh Hải Dương có tổng số 13 đấu giá viên đang hoạt động tại tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp Các đấu giá viên đều có trình độ Đại học, được đào tạo về nghiệp vụ đấu giá, đã tham gia điều hành nhiều cuộc bán đấu giá, có đạo đức, kinh nghiệm tổ chức và điều hành các cuộc bán đấu giá tài sản; có trụ sở làm việc khang trang, cơ sở vật chất phục vụ công tác nghiệp vụ đồng bộ đầy đủ, hiện đại đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ trước mắt và lâu dài trên địa bàn tỉnh

Về cơ sở vật chất: Trung tâm có trụ sở tại số 7/109 phường Phạm Ngũ Lão,

TP Hải Dương, tỉnh Hải Dương; Email: daugiahaiduong@gmail.com

b Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp

Hiện tại trên địa bàn tỉnh Hải Dương có 04 Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp gồm: Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản là đơn vị sự nghiệp thuộc Sở

Tư pháp; Công ty THNH bán đấu giá tài sản Thắng lợi; Công ty THNH bán đấu giá tài sản Đông Hải; Công ty Cổ phần đấu giá tài sản Sao Khuê Các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp đã hoàn thiện cơ sở vật chất, xây dựng đội ngũ cán bộ năng động, chuyên nghiệp, nâng cao kỹ năng nghiệp vụ, khẳng định vị trí và tạo

uy tín với khách hàng Luôn tạo môi trường thuận lợi, phục vụ tốt nhu cầu của khách hàng

1.3.3.2 Tình hình chuyển giao bán đấu giá quyền sử dụng đất sang các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp

- Từ khi chuyển giao bán đấu giá quyền sử dụng đất sang các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, các địa phương, mọi người dân đều đồng tình ủng hộ và tập trung lãnh đạo, chỉ đạo tổ chức thực hiện một cách nghiêm túc

- Về hiệu quả kinh tế: Các cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất do các tổ

chức bán đấu giá chuyên nghiệp tiến hành, giá bán được đều chênh lệch cao hơn đáng kể so với giá khởi điểm, góp phần tăng thu ngân sách Trong quá trình tổ chức bán đấu giá được thực hiện một cách công khai, minh bạch nên không còn tình trạng cán bộ, lãnh đạo ở các địa phương, các ngành lợi dụng chức quyền nhận những khu đất, lô đất đắc địa, thuận lợi cho việc kinh doanh, thương mại dịch vụ

để mua với giá thấp như thời gian trước đây Giá quyền sử dụng đất đã bán được sau các cuộc bán đấu giá cơ bản đã sát giá thị trường nên tình trạng găm đất chờ lên giá của người mua đã giảm đáng kể, những người mua được hầu hết là người thật sự có nhu cầu sử dụng

Tuy nhiên, tình trạng “quân xanh, quân đỏ” trong các cuộc bán đấu giá

vẫn là vấn đề nhức nhối khiến cho người mua được quyền sử dụng đất vẫn chi một khoản tiền không nhỏ cho nhóm người này ngoài khoản tiền trúng đấu giá đã

nộp cho Nhà nước (Sở Tư pháp tỉnh Hải Dương, 2014)

1.3.3.3 Kết quả đấu giá QSD đất thực hiện Nghị định 17/2010/NĐ-CP

Theo báo cáo số 68/BC-STP, ngày 15/5/2014 của Sở Tư pháp tỉnh Hải Dương, trong 04 năm thực hiện Nghị định 17/2010/NĐ - CP, các tổ chức đấu giá chuyên nghiệp đã tiến hành ký 631 hợp đồng, trị giá khởi điển 1.884 tỷ đồng, đã

tổ chức bán đấu giá thành 717 phiên trị giá 2.250 tỷ đồng Tổng số tiền chênh lệch so với giá khởi điểm 369 tỷ đồng, trên địa bàn tỉnh đã tổ chức đấu giá với tổng số tiền thu được nộp vào ngân sách Nhà nước trên 2.000 tỷ đồng Tăng 360

tỷ đồng so với số tiền ước thu ban đầu là 1,881 tỷ đồng

Bảng 1.1 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của tỉnh Hải Dương

4 Số tiền nộp vào ngân sách 2.250.000.000.000

(Nguồn: Trung tâm đấu giá tỉnh Hải Dương, 2014)

Qua nghiên cứu công tác tổng kết 04 năm thực hiện Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ về đấu giá tài sản có thể nhận thấy công tác đấu giá tài sản nói chung, đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng đã đi vào quy củ hơn Công tác đấu giá công khai, minh bạch đã hạn chế một phần những bất cập trong việc tổ chức, thực hiện đấu giá

Thực hiện theo quy định của Nghị định 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ, các tỉnh được nghiên cứu đã giải thể Hội đồng đấu giá quận - huyện - thị xã và chuyển giao cho các Trung tâm đấu giá tài sản trực thuộc Sở Tư pháp của các tỉnh, giải quyết được vấn đề tổ chức đấu giá rải rác trước đây

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Kim Thành, tỉnh Hải Dương từ năm 2011 đến năm

2014 và đánh giá kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành công và khôn thành công tại 03 dự án gồm:

+ Dự án đấu giá quyền sử dụng đất thành công tại khu dân cư mới, xã Kim Đính, huyện Kim Thành, tỉnh Hải Dương

+ Dự án đấu giá quyền sử dụng đất không thành công tại Khu dân cư xã Kim Xuyên, huyện Kim Thành, tỉnh Hải Dương

+ Dự án đấu giá quyền sử dụng đất thành công tại Khu dân cư mới xã Tuấn Hưng, huyện Kim Thành, tỉnh Hải Dương

2.2 Phạm vi nghiên cứu

Trong nghiên cứu này chỉ giới hạn nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở 03 dự án trên địa bàn huyện Kim Thành, tỉnh Hải Dương giai đoạn 2011 - 2014

2.3 Nội dung nghiên cứu

2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Kim Thành

- Điều kiện tự nhiên

- Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

2.3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất tại huyện Kim Thành

- Tình hình quản lý đất đai huyện Kim Thành

- Hiện trạng sử dụng đất huyện Kim Thành năm 2014

2.3.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Kim Thành giai đoạn 2011 - 2014

- Các văn bản đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện

- Quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Kim Thành

- Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất

- Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện giai đoạn 2011 -

2014