đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án đấu giá trên địa bàn huyện thường tín, thành phố hà nội

Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá ch

MỤC LỤC

1.1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản 3

1.2 Đấu giá đất ở một số nước trên thế giới 8

1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 14

1.3.1 Quá trình hình thành giá đất ở Việt Nam 14

1.3.2 Cơ sở pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 16

1.3.3 Tình hình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất theo

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34

2.1.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Thường

2.1.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai 34

2.1.3 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện

2.1.4 Kết quả đấu giá ở một số dự án đấu giá QSDĐ trên địa bàn

huyện Thường Tín, Thành phố Hà Nội giai đoạn 2012-2014 34

2.1.5 Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 35

2.1.6 Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá QSD đất 35

2.2.1 Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan 35

2.2.3 Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính 36

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 37

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Thường

3.4 Kết quả đấu giá một số dự án trên địa bàn huyện Thường Tín 67

3.4.1 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở khu UBND xã Minh Cường

thuộc xã Minh Cường, huyện Thường Tín 67

3.4.2 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở tại xã Thắng Lợi, huyện

3.4.3 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở tại xã Nhị Khê, huyện

3.5 Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 78

3.6 Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá QSD đất 83

3.6.1 Chính sách đấu giá quyền sử dụng đất 83

DANH MỤC BẢNG

1.1 Bảng thu phí đấu giá quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân 31

1.2 Bảng thu phí đấu giá quyền sử dụng đất đối với các trường hợp

1.4 Giá trị tài sản bán được của 1 cuộc đấu giá 32

3.1 Tổng hợp kết quả đấu giá qsd đất ở từ 2012- 12/2014 66

3.2 Kết quả đấu giá quyền SDĐ tại xã Minh Cường, huyện Thường Tín 68

3.3 Tổng hợp kết quả đấu giá quyền SDĐ tại xã Minh Cường 69

3.4 Kết quả đấu giá quyền SDĐ tại xã Thắng Lợi, huyện Thường Tín 71

3.5 Tổng hợp kết quả đấu giá quyền SDĐ tại xã Thắng Lợi 72

3.6 Kết quả đấu giá quyền SDĐ tại xã Nhị Khê, huyện Thường Tín 75

3.7 Tổng hợp kết quả đấu giá quyền SDĐ tại xã Nhị Khê 76

3.8 Tăng thu ngân sách nhà nước khi đấu giá quyền SDĐ tại 3 dự án

ĐẶT VẤN ĐỀ

1 Tính cấp thiết của đề tài:

Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ

Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai, tạo thêm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu về đất cho nhân dân, đảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng đất, phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng Hình thức này trong thực

tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá cho các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ… Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây, Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng qũy đất tạo vốn xây dựng cơ

sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất Mặc dù mới được thực hiện thí điểm tại một số tỉnh, thành phố và còn một số bất cập, nhưng công tác đấu giá quyền sử dụng đất đó thực sự là một hướng đi mới cho

thị trường bất động sản ở nước ta

Là một trong những địa phương đi đầu trong công tác đấu giá đất, thời gian qua Hà Nội đã cho thực hiện đấu giá đất theo nhiều hình thức khác nhau, mỗi hình thức đều có những thành công và hạn chế khác nhau

Huyện Thường Tín là một huyện ngoại Thành của thành phố Hà Nội Huyện có quỹ đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng lớn Đó là một nguồn tài nguyên vô cùng quý giá Để khai thác quỹ đất, phát huy nguồn nội lực phát triển kinh tế xã hội địa phương, huyện Thường Tín đã từng bước đưa các quỹ đất vào

sử dụng có mục đích và hiệu quả cao nhất Căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất đã được UBND thành phố phê duyệt, Huyện đã triển khai công tác phát triển quỹ nhà

và đất phục vụ cho các công tác tái định cư khi giải phóng mặt bằng, công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thực hiện cũng đã bộc lộ những khó khăn, thiếu sót nhất định Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua các dự án khác nhau với các phương án đấu giá khác nhau để có thể đề xuất bổ sung, hoàn chỉnh quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và đem lại nhiều hiệu quả nhất

Xuất phát từ tình hình trên, chúng tôi đã thực hiện đề tài: " Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội "

3 Yêu cầu đề tài

- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản có liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất của Trung ương và địa phương;

- Điều tra, khảo sát, thu thập tài liệu, số liệu về đấu giá quyền sử dụng đất;

- Số liệu điều tra khách quan, đảm bảo độ tin cậy;

- Phân tích, đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất và hiệu quả sử dụng quỹ đất sau đấu giá tại các dự án nghiên cứu;

- Kiến nghị, đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất; quản lý và sử dụng quỹ đất sau đấu giá tại khu vực nghiên cứu

- Kết quả nghiên cứu đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005, tại chương XI, điều 174, khoản

1 có nêu: “BĐS là các tài sản bao gồm:

1) Đất đai;

2) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

2) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

4) Các tài sản khác do pháp luật quy định

Theo Giáo trình Thị trường BĐS, BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai, cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của BĐS như hàng rào, cây cối và các trang thiết bị cấp thoát

nước, cấp điện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin (Nguyễn

Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

Như vậy, BĐS chủ yếu gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN-Thailand,

Malaysia, Singapore quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS Một số nước khác, ví dụ

như Trung Quốc quy định BĐS được phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền

SDĐ (Chu Văn Thỉnh, 2000)

Ở nước ta không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thị trường BĐS nguyên nhân do nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá Các loại BĐS được đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh BĐS bao gồm:

- Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

- Quyền SDĐ được tham gia thị trường BĐS theo quy định của pháp luật

về đất đai;

- Các loại BĐS khác theo quy định của pháp luật

Đất đai là BĐS nhưng không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là QSD một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới là hàng hoá trong thị trường BĐS

Đất đai là BĐS theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta, đất đai không

có quyền sở hữu riêng mà ”đất đai thuộc sở hữu toàn dân”, do vậy đất đai không phải là hàng hoá Chỉ có quyền SDĐ, cụ thể hơn là quyền SDĐ một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được coi

là hàng hoá và được đưa vào lưu thông thị trường BĐS

Thực chất, hàng hóa trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất Trong đó, thị trường quyền sử dụng đất là thị trường giao dịch về các quyền

sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn (Nguyễn Văn Xa, 2004)

- Thị trường bất động sản

Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế Đó

là nơi tiến hành các hoạt động giao dịch về BĐS, mang tính khu vực và biến động theo thời gian Có thể nói đó là tổng hòa các giao dịch BĐS đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định (Nguyễn Thanh Trà

và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với

3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả

Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên không đồng nhất Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không được quyền được hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà

Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranhcủa thị trường

1.1.2 Giá đất và định giá đất

+ Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá giá

cao nhất thì được chấp nhận

+ Đấu giá BĐS : Là việc bán, chuyển nhượng BĐS công khai để chọn người

mua, nhận chuyển nhượng BĐS trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản

+ Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng

+ Định giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định

+ Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền SDĐ bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định

+ Định giá BĐS: Là hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể

tại một thời điểm xác định

+ Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định Giá cả có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản

1.1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất

- Khái niệm về đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất:

Theo từ điển kinh tế học hiện đại xuất bản năm 1999: đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng hóa chứ không phải đơn thuần tra giá người bán; thị trường đấu giá là một thị trường có tổ chức, tại đó giá

cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung và cầu

Dưới góc độ của quan hệ pháp luật dân sự, Bán đấu giá có thể hiểu là hình thức bán đặc biệt để người mua tự trả giá, không thấp hơn giá trị thấp nhất do người bán quy định Ai trả giá cao nhất sẽ được mua Bán đấu giá có thể được thực hiện dưới hình thức tất cả người mua được trả giá một lần thông qua hình thức bỏ phiếu kín hoặc những người mua được phép trả nhiều lần công khai trong một khoảng thời gian xác định

Chính vì vậy có thể hiểu bán đấu giá tài sản như sau: Bán đấu giá tài sản là một hình thức mua bán công khai và tổ chức theo những hình thức mà pháp luật quy định; do người bán đấu gia điều khiển, nhằm mục đích bán tài sản ở giá cao nhất, người trả giá cao nhất đối với tài sản là người mua được tài sản bán đấu giá

Theo đó, bán đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức mua bán công khai, được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do người bán đấu giá điều khiển; nhằm bán được quyền sử dụng đất ở mức giá cao nhất do người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người mua được quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất đối với quyền

sử dụng đất mang bán đấu giá”

- Nguyên tắc và phạm vi áp dụng đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất:

Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia

Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản (Quốc hội về QHTTMT,2013)

- Các yếu tố tác động tới giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất

Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của đất Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau:

Vị trí của khu đất : Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất

Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng: Một khu đất cho dù

có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng CSHT, khu đất

sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất Ngược lại, một khu vực được đầu tư CSHT như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng

bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn.v.v.(những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt cuả dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác

động trực tiếp đến giá đất

Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ: Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất giảm

Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau: Một

lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Đất có hạn về số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu

tư không hoàn toàn bất biến

Ví dụ :

Đầu tư nhà ở cao tầng có thể làm thay thế số lượng đất đai cần dùng thêm

sẽ làm thay đổi giá trị của đất ở Giá trị của đất ở phụ thuộc cung - cầu của thị trường, cung - cầu của đất có thể coi là ổn định và việc sử dụng đất phụ thuộc vào cung - cầu của thị trường, trong khi nhu cầu của thị trường lại được định hướng bởi thu nhập mà thửa đất đó mang lại Các loại hình sử dụng có giá trị thấp hơn sẽ phải nhường chỗ cho các loại hình có giá trị cao hơn, như trung tâm thương mại sẽ đẩy nhà ở ra khỏi trung tâm, nhà ở sẽ đẩy nông nghiệp ra ven đô thị vì chỉ các loại hình sử dụng mới có đủ điều kiện

để trả một khoản giá trị cao hơn cho các vị trí đó Vì vậy, đất ở thành thị, ở khu trung tâm, khu thương mại sẽ có giá cao hơn ở các vị trí ở nông thôn và các vị trí khác

1.2 Đấu giá đất ở một số nước trên thế giới

1.2.1 Đấu giá đất ở Úc

Bất động sản dân cư có nghĩa là tất cả đất ở và nhà ở tại Úc không phải là tài sản thương mại (chẳng hạn như văn phòng, nhà máy, kho hàng, khách sạn, nhà hàng và cửa hàng) và tài sản nông thôn (có nghĩa là đất được sử dụng toàn bộ

và độc quyền cho tiến hành một doanh nghiệp sản xuất) Việc mua 'Trang trại sở thích' và bất động sản dân cư tại khu vực nông thôn cũng được coi là đầu tư vào bất động sản dân cư Chính phủ Úc muốn đảm bảo rằng nguồn đầu tư nước ngoài vào bất động sản nhà ở thực sự phải làm tăng nguồn cung nhà ở chứ không phải

là đầu cơ Chính sách của chính phủ là nhằm định hướng kênh đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực nhà ở vào các hoạt động làm tăng trực tiếp nguồn cung về khu dân

cư mới (có nghĩa là đầu tư vào các dự án nhà đất, chung cư và nhà phố đang được phát triển) và mang lại lợi ích cho ngành công nghiệp xây dựng địa phương *Các điều kiện xin Giấy phép đầu tư bất động sản dân cư:

- Đối với bất động sản đã qua sử dụng: Bất động sản đã qua sử dụng là

bất động sản đã được sở hữu hoặc sử dụng trên 12 tháng

Người nước ngoài không được phép đầu tư vào bất động sản đã qua sử dụng bất kể họ có phải là cư dân tạm thời tại Úc hay không Tuy nhiên, cư dân tạm thời tại

Úc có thể mua bất động sản đã qua sử dụng làm nơi ở của mình, với điều kiện phải bán đi khi không còn sử dụng bất động sản đó làm nơi ở

Các công ty có vốn sở hữu từ nước ngoài được phép mua bất động sản đã qua sử dụng làm nơi ở cho nhân viên tại Úc với điều kiện phải bán hoặc cho thuê lại bất động sản này nếu không có người ở trên 6 tháng

- Đối với các lô đất trống: Các đơn xin mua đất trống để phát triển nhà ở

thường được phê duyệt với các điều kiện được áp dụng theo quy định của FATA Đơn xin mua lại một lô đất trống riêng lẻ (được định nghĩa là đất được quy hoạch cho phép xây dựng không nhiều hơn một nhà ở trên mỗi lô đất) với mục đích xây dựng một nhà ở riêng lẻ ở trên mỗi lô thường được phê duyệt với điều kiện sau: Việc xây dựng cơ bản phải được thực hiện liên tục và bắt đầu trong vòng

- Đối với bất động sản mới: Các bất động sản mới được mua trước khi

xây dựng, trong giai đoạn xây dựng hoặc sau khi xây dựng xong sẽ được phê duyệt nếu thoả mãn các điều kiện sau:

Bất động sản này trước đây chưa được bán cho ai khác (mua trực tiếp từ chủ đầu tư dự án) và

Chưa được chiếm hữu trên 12 tháng (ví dụ trường hợp nhà ở đã được chủ đầu tư cho thuê nhưng chưa bán cho ai)

Không có hạn chế về số lượng nhà ở được bán cho người nước ngoài trong một dự án phát triển mới Tuy nhiên, chủ đầu tư cũng phải bán ra cho

cư dân Úc (có nghĩa là, dự án bất động sản không thể được tiếp thị độc quyền ở nước ngoài) Thể loại này bao gồm nhà ở đã được sửa chữa và cải tạo lại và chuyển mục đích sử dụng từ thương mại sang dân cư (ví dụ: cải tạo văn phòng, kho xưởng thành khu dân cư) Nó không bao gồm việc cải tạo nhà ở cũ thành nhà ở mới

Bất động sản loại này có thể được cho thuê, bán lại cho cư dân Úc hoặc giữ lại để sử dụng riêng của các nhà đầu tư nước ngoài Một khi tài sản đã được mua, nó đương nhiên trở thành bất động sản đã qua sử dụng và bị áp dụng các điều kiện tương ứng dành cho bất động sản đã qua sử dụng

- Xây dựng mới khu dân cư hiện hữu: Các khu dân cư cũ có thể được

mua lại với mục đích tái phát triển (có nghĩa là, để phá dỡ nhà ở hiện hữu và xây dựng nhà ở mới) Điều này không bao gồm việc cải tạo nhà ở hiện hữu Các đơn xin đầu tư để tái phát triển khu dân cư thường được phê duyệt khi thoả mãn các điều kiện sau đây:

Dự án tái phát triển phải gia tăng số nhà ở mới so với số nhà cũ

Khu dân cư cũ không được cho thuê trước khi phá hủy và tái phát triển Khu dân cư cũ phải được phá hủy và việc xây dựng cơ bản phải được thực hiện liên tục và bắt đầu trong vòng 24 tháng

Một dự án tái phát triển mà không làm tăng số lượng nhà ở có thể được phê duyệt nếu khu nhà ở hiện hữu đã hết hạn sử dụng (nghĩa là vô chủ hoặc không thể

cư trú), bởi vì việc tái phát triển đương nhiên đã làm tăng quỹ nhà ở

Một khi những điều kiện trên đã được đáp ứng, các loại bất động sản này

có thể được cho thuê hoặc bán lại cho cư dân của Úc, hoặc giữ lại để sử dụng riêng cho các nhà đầu tư nước ngoài

1.2.2 Đấu giá đất ở Đài Loan

Đài Loan đã tiến hành song song hai chương trình là “Người cày có ruộng” và

“Bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc chủ đạo tối cao của công cuộc Cứ cách là

sử dụng đất một cách tối ưu Chương trình “Bình quyền về đất đô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về đất đô thị và đóng góp tất cả lợi nhuận thu được từ đất đô thị cho mục đích công cộng Giá trị đất đô thị do các chủ đất kê khai, đăng ký được sử dụng làm

cơ sở để thực thi chương trình này và cách xử lý chương trình bao gồm việc đánh thuế đất theo giá trị đã kê khai đăng ký và việc Nhà nước mua đất của các chủ đất dựa vào các kê khai đăng ký đó Mục tiêu cao nhất của chương trình là đưa tất cả các giá trị gia tăng của đất vào công quỹ nhằm cung cấp Tài chính cho những dự án phát triển cộng đồng và tăng phúc lợi cho nhân dân Để sử dụng đất đô thị tốt hơn,một chương trình dài hạn 10 năm đã được thiết lập nhằm cũng cố đô thị với mục đích sử dụng đất tốt hơn và làm cho thành phố phát triển, thịnh vượng Việc hoàn thành đề án cũng cố đô thị sẽ làm cho 80 % đất đai có hình thể méo lệch không phù hợp cho xây dựng trở thành hình dáng đều đặn thích hợp cho việc sử dụng, tạo thêm được nguồn đất công ích rất lớn Một thành tựu khác do các đề án cũng cố đất đô thị là làm làm cho đất đai ban đầu chỉ 20 % là mặt đường trở thành 100 % đất mặt đường , nhờ vậy đất đã tăng lên 6,4 lần

Kết quả thi hành chương trình “bình quyền về đất đô thị” đã đạt được ngoài quỹ đất khoảng 150.000 ha đất công được dữ lại để “đổi lấy đất hạ tầng” còn có đạt được các thành tựu sau:

(1) 28 % đất đô thị của các chủ đất lớn đã được bán

(2) Số chủ đất đô thị không có biệt thự giảm xuống 59 %

(3) Những gia đình chủ đất đô thị tăng 14 % và biình quân đất đai gai đình nắm được giảm xuống 12 %

(4) Diện tích đất đô thị sử dụng xây dựng nhà đã tăng 700 %

(5) Số lượng nhà xây ở khu vực đô thị tăng 229 %

(6) Diện tích nhà tầng tăng 330 %

(7) Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 330 %

Những đặc trưng nêu ở mục (1), (2), (3) nói trên đã chỉ ra rằng việc thâu tóm các quyền về đất đô thị ở Đài Loan bị phân tán dần dần và việc tích tụ, mánh

lới, đầu cơ trục lợi đất đô thị đã được hạn chế một cách hữu hiệu Những đặc trưng ở mục (4), (5), (6) nói trên cũng cho thấy việc sử dụng đất đô thị một cách

có hiệu quả ở Đài Loan đang được đẩy mạnh, còn đặc trưng ở mục (7) chứng tỏ rằng những đề án cho phúc lợi xã hội và công ích cũng đang phát triển ở Đài Loan với quy mô rộng lớn, do đó ngày càng nhiều người trên đảo được hưởng phần lợi ích thu được từ việc giá đất đô thị tăng lên

bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá Khi toà án địa phương tịch thu bất động sản của những cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu đuợc sẽ được tiến hành thanh toán cho những khoản nợ (Nguyễn Đình Bồng (2005), “Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và

phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà ước, Hà Nộ)

n-Ví dụ: Toà án FUKUOKA trong năm 2004 đã bán đấu giá được trên 2000 BĐS và là lượng BĐS lớn nhất được bán trong vòng 10 năm gần đây Trình tự tổ chức đấu giá BĐS được thể hiện trong hình 2.1

Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật và chính sách đất đai, với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới, nhưng công tác định giá đất, định giá BĐS gắn với đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và được tổ chức thành một hệ thống công cụ có những điểm giống nhau

để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong cơ chế thị trường BĐS Trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao động, vốn và khoa học kỹ thuật), đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và không thể thiếu được Các nước đều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được khai thác ngày càng có hiệu quả hơn mà điển hình là Đài Loan và Trung Quốc trong những năm qua

Hình 2.1 Trình tự tổ chức đấu giá bất động sản ở Nhật Bản

-Trường hợp đấu giá thành công mà không trúng đấu giá thì người tham gia sẽ được trả lại tiền;

- Trường hợp đặc biệt không bán được sẽ có các cách xử lý tài sản

LỰA CHỌN BẤT ĐỘNG SẢN

QUẢNG CÁO BẤT

ĐỘNG SẢN

BỎ GIÁ CHO BẤT ĐỘNG SẢN

MỞ PHIÊN ĐẤU GIÁ

QUYẾT ĐINH CHO

(chuyển nhượng

quyền Sở hữu)

YÊU CẦU GIAO BĐS (Trong trường hợp có người chiếm dụng)

GIAO BẤT ĐỘNG SẢN

1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.3.1 Quá trình hình thành giá đất ở Việt Nam

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nó ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường BĐS nói chung trong đó có vấn đề giá đất Có thể chia quá trình hình thành giá đất và phát triển thị trường BĐS ở nước ta thành 4 giai đoạn sau đây:

1.3.1.1 Giai đoạn trước năm 1946

Trước năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai đoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia là

kẻ áp bức, bọc lột (Chu Văn Thỉnh (2000), “Cơ sở khoa học cho việc hoạch định

các chính sách và sử dụng hợp lý quỹ đất đai”, Đề tài nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà nước, Hà Nội) Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình

đẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả thuận của tất cả các bên, điều đó trái với nguyên tắc cơ bản của thị trường Tuy nhiên, giá đất đó được hình thành trong giai đoạn này

1.3.1.2 Từ năm 1946 đến trước 1980

Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 đó khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai, sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân, trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên Luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bị hạn chế

theo quá trình “Công hữu hoá đất đai” Thị trường đất đai hầu như không được

pháp luật thừa nhận Tuy nhiên trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất nhưng với phạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà ở gia đình

hoặc nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng (Chuyển quyền cho thuê) Giá đất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật

1.3.1.3 Từ năm 1980 đến trước 1993

Tại điều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Để cụ thể hoá điều 19 của Hiến pháp, tại

điều 5 và điều 17 Luật Đất đai năm 1988 đó quy định: Nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; khi chuyển quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền được SDĐ ở đối với ngôi nhà đó Như vậy, bằng các chế định pháp luật, Nhà nước Việt Nam thừa nhận ở Việt Nam không có thị trường đất đai mà

chỉ có thị trường BĐS là nhà để ở Thị trường bất động sản trong giai đoạn này

cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị trường hợp pháp, thị trường đất không được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp

1.3.1.4 Giai đoạn từ 1993 đến trước năm 2003

Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước thống nhất quản lý Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ đất đai đó được chế định lại Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền SDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi” Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (quy định tại Khoản 1 Điều 13 Luật Đất

đai năm 1993) ( Quốc hội (2003)

1.3.1.5 Giai đoạn từ 2003 đến nay

Từ sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, cùng với việc Việt Nam hội nhập quốc tế, gia nhập WTO đã khẳng định một lần nữa về ”giá đất”, đặc biệt là việc Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh BĐS và các văn bản luật khác có liên quan đã thực sự ”cởi trói” và tạo điều kiện hình thành ”giá đất” Công tác định giá đất ngày càng phát triển Những điều đó dẫn đến cơ hội đầu tư vào lĩnh vực này với các nhà đầu tư trong và ngoài nước để thoả mãn lượng lớn nhu cầu đang còn bỏ ngỏ cũng như đóng góp vào sự tăng trưởng của thị trường BĐS

1.3.2 Cơ sở pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.3.2.1 Đấu giá QSDD theo quy định của Luật Đất đai 2003

Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội Khoá XI đã thông qua Luật đất đai mới Luật đất đai năm 2003 thay thế Luật đất đai năm 1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày

01 tháng 7 năm 2004 Tại Luật này Quản lý tài chính về đất đai và thị trường bất động sản đã được quy định cụ thể tại Mục 6 và Mục 7 của Chương II, các quy định đó đã được sửa đổi theo hướng:

- Giá đất bảo đảm sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp

- Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

- Luật đất đai năm 2003 quy định cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền sử dụng đất

- Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án trong

đó có quyền sử dụng đất Quy định này là nhằm tạo điều kiện cho quan hệ đất đai được vận hành theo cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước, khắc phục tình trạng bao cấp về giá đất và cơ chế xin - cho; huy động đúng và đủ nguồn thu

từ quỹ đất vào ngân sách

- Bổ sung các biện pháp để Nhà nước quản lý đất đai trong thị trường bất động sản

Căn cứ Luật đất đai 2003 được Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ IV thông qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP Về hướng dẫn thi hành Luật đất đai Tại Điều 61, 62 Nghị định đã quy định các trường hợp đất được tham gia thị trường bất động sản, các hoạt động được pháp luật thừa nhận của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản và giải quyết một

số vấn đề cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất

1.3.1.2 Đấu giá QSDD theo quy định của Luật Đất đai 2013

* Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản

* Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;

b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích

để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;

g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;

h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm:

a) Giao đất không thu tiền sử dụng đất;

b) Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều

110 của Luật này;

c) Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của Luật này;

d) Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;

đ) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở

i) Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định

Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất

* Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất

Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất:

a) Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

b) Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;

c) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật này;

b) Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58 của Luật này đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự

án đầu tư (Luật đất đai số 45-2013)

1.3.3 Tình hình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013

Hiện nay, việc ban hành quy chế đấu giá quyền SDĐ là cần thiết, nhưng nếu không cẩn thận trong khâu chuẩn bị khuôn khổ pháp luật cũng như trong quá trình thực hiện, thì rất dễ phát sinh ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống kinh tế - xã hội, giống như sử dụng con dao hai lưỡi, đó là vấn đề lớn trong đấu giá quyền SDĐ ở Việt Nam

Theo quy định, tất cả các tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế và các cá nhân đều được phép tham gia đấu giá quyền SDĐ.Nếu được chọn, tổ chức hay cá nhân này sẽ được cấp quyết định giao hoặc cho thuê đất (mà không phải lập lại

dự án đầu tư), được cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ và có thể xây dựng công trình theo quy hoạch, kiến trúc đã được duyệt Ngược lại, họ có trách nhiệm nộp tiền SDĐ hoặc thuê đất đúng tiến độ quy định trong hồ sơ dự đấu giá và kết quả trúng đấu giá

Đấu giá quyền SDĐ thông qua hình thức đấu giá công khai có ưu điểm là giúp lựa chọn được chủ thể có nhu cầu SDĐ thực sự và đảm bảo cho quyền SDĐ được chuyển nhượng đúng với giá trị thực của nó, tránh được tình trạng đầu cơ đất đai Việc đưa đất đai vào các giao lưu dân sự, kinh tế và chế định chúng bằng pháp luật là một tất yếu khách quan Trong đó việc xác định giá sàn làm căn cứ đấu giá quyền SDĐ được xác định trên nguyên tắc sát với giá thực tế chuyển nhượng quyền SDĐ, quyền thuê đất tại khu vực của các thửa đất liền kề gần nhất

có cùng mục đích sử dụng với thửa đất đấu giá

Các chính sách đấu giá quyền SDĐ mới được triển khai thực hiện ở một

số tỉnh, thành phố trực thuộc TW nhưng đã đạt được những kết quả nhất định,

đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người SDĐ và Nhà nước

Một số mô hình đấu giá quyền SDĐ được áp dụng có quy mô vừa và nhỏ với các loại hình, cách thức tổ chức đấu giá khác nhau:

1.3.3.1 Đấu giá quyền SDĐ ở thành phố Hà Nội

Đấu giá quyền SDĐ là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp Luật Đất đai và các văn bản quy

phạm pháp luật có liên quan, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 54/2013/QĐ-UBND ngày 02/12/2013 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội; số 71/2014/QĐ-UBND ngày 15/9/2014 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố

Hà Nội; Quy trình đấu giá quyền SDĐ để taọ vốn đầu tư xây dựng CSHT, bản quy trình này quy định chi tiết thực hiện và những quy định chặt chẽ tới từng ngày cho việc đấu giá quyền SDĐ

- Lập kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất hàng năm

Kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn cấp huyện được xác định trong Kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, trình Ủy ban nhân dân Thành phố quyết định phê duyệt theo quy định của pháp luật đất đai

Căn cứ Kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện được Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt, Sở Kế hoạch và Đầu tư chủ trì cùng Sở Tài nguyên và Môi trường tổng hợp xây dựng Kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố, cân đối các nguồn lực và các biện pháp để thực hiện, báo cáo UBND Thành phố ban hành

- Quyết định phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất

+ Trung tâm phát triển quỹ đất lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất gửi đến cơ quan Tài nguyên và môi trường thẩm định, nội dung cụ thể:Phương án đấu giá quyền sử dụng đất (trong đó có Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất) thể hiện đầy đủ nội dung quy định tại Điều 13 Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tư pháp về quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản và những quy định tại Điều 20 bản Quy định này

Nguồn gốc liên quan đến hiện trạng quản lý, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật khu đất đấu giá, tài sản gắn liền với thửa đất đấu giá (nếu có); thông tin kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện; thông tin Quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500

Trường hợp đấu giá đất để thực hiện dự án đầu tư: Trung tâm phát triển quỹ đất đề xuất phương án đầu tư theo mục đích sử dụng đất quy định tại khoản

2, 3 Điều 6 bản Quy định này, nội dung bao gồm: Tên dự án; hình thức đầu tư; mục tiêu đầu tư; địa điểm xây dựng; quy mô dự án; diện tích sử dụng đất; ranh giới sử dụng đất; các chỉ tiêu về quy hoạch, kiến trúc: hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng ; tổng mức đầu tư của dự án; thời gian và tiến độ thực hiện dự án; nguồn vốn; phương án quản lý vận hành dự án; các ưu đãi đầu tư (nếu có) và các nội dung liên quan đến điều kiện của dự án đối với dự án thuộc lĩnh vực đầu tư

có điều kiện; nội dung liên quan đến chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà ở đối với dự án nhà ở và chấp thuận đầu tư dự án khu đô thị mới đối với dự án xây dựng khu đô thị mới

+ Cơ quan Tài nguyên và môi trường thẩm định, báo cáo Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất, nội dung gồm:

Căn cứ pháp lý để ban hành quyết định

Danh mục, vị trí, diện tích thửa đất, hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với thửa đất (nếu có) và mục đích, thời hạn sử dụng đất được quyết định đấu giá;

Hình thức sử dụng đất sau khi đấu giá

Thành lập Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất đối với các trường hợp quy định tại Điều 8 quy định này;

Chế tài xử lý vi phạm; kinh phí, nguồn chi phí thực hiện việc đấu giá Quy định về số tiền đặt trước; tiền ký quỹ (nếu có)

+ Thẩm quyền phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất

Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt phương án đấu giá các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 5 bản quy định này;

Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 5 bản quy định này;

Ủy ban nhân dân cấp xã lập và phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 5 bản Quy định này

+ Kinh phí cho hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất; Mức thu phí tham gia đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định hiện hành

- Xác định và phê duyệt giá khởi điểm

Phương pháp xác định, thẩm quyền xác định và trình tự thủ tục xác định giá khởi điểm thực hiện theo quy định của Luật Đất đai, các Nghị định, Thông tư hướng dẫn và Quyết định của Ủy ban nhân dân Thành phố

Trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm thì đơn giá trúng đấu giá được ổn định theo quy định tại khoản 3 Điều 4 Nghị định

số 46/2014/NĐ-CP là 10 năm; hết thời gian ổn định, thực hiện điều chỉnh đơn giá thuê đất theo chính sách về thu tiền thuê đất đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm không thông qua hình thức đấu giá; mức điều chỉnh không vượt quá 30% đơn giá thuê đất trúng đấu giá

Trường hợp đấu giá cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản thuộc quỹ đất công ích, đất bãi bồi ven sông, đất chưa sử dụng: UBND cấp huyện xác định và phê duyệt giá khởi điểm; Đơn giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm được ổn định trong thời hạn thuê đất không quá 05 năm

- Lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện phiên đấu giá quyền

sử dụng đất

Xác định chi phí dịch vụ đấu giá quyền sử dụng đất trả cho đơn vị thực hiện phiên đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định tại Điều 13 Thông

tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính

Trung tâm phát triển quỹ đất lựa chọn đơn vị thực hiện phiên đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đấu thầu 2013

+ Hợp đồng thuê đơn vị thực hiện phiên đấu giá quyền sử dụng đất, nội dung gồm:

Tên, địa chỉ của đơn vị tổ chức việc đấu giá quyền sử dụng đất; đơn vị thực hiện phiên đấu giá quyền sử dụng đất;

Vị trí, diện tích thửa đất đấu giá (có phụ lục hồ sơ chi tiết kèm theo); Giá khởi điểm đấu giá;

Thời gian, địa điểm thực hiện phiên đấu giá;

Đối tượng, điều kiện được tham gia đấu giá theo phương án đã được phê duyệt; Hình thức đấu giá được áp dụng khi thực hiện đấu giá theo phương án đã được phê duyệt;

Mức thu phí đăng ký tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước theo phương án đã được phê duyệt;

Phương thức thu và xử lý tiền đăng ký tham gia đấu giá, tiền đặt trước; phương thức, mức thanh toán và giải quyết chi phí thực hiện phiên đấu giá;

Thời hạn, địa điểm và phương thức bàn giao hồ sơ và Biên bản kết quả thực hiện phiên đấu giá;

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc thực hiện hợp đồng

- Niêm yết, thông báo công khai đấu giá quyền sử dụng đất, bán hồ sơ mời đấu giá

+ Việc niêm yết, thông báo công khai đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định tại Điều 28 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản và Điều 14 Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tư pháp; đồng thời Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc Trung tâm phát triển quỹ đất hoặc UBND cấp xã (trường hợp đấu giá quỹ đất công ích, đất bãi bồi ven sông, đất chưa sử dụng) gửi thông báo về Sở Tài nguyên và Môi trường Sau khi nhận được thông báo, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm đăng thông tin trên cổng thông tin điện tử Sở Tài nguyên

và Môi trường

+ Bán hồ sơ mời đấu giá

Hồ sơ mời đấu giá gồm có:

a.1- Thông báo mời đấu giá;

a.2- Đơn tham gia đấu giá (trong đó có thể hiện nội dung cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch và thời gian thực hiện đối với trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất);

a.3- Phương án đấu giá quyền sử dụng đất;

a.4- Sơ đồ mặt bằng về vị trí khu đất, vị trí các thửa đất (nếu có);

a.5- Giới thiệu quy hoạch khu đất; mục đích sử dụng đất và các công trình

hạ tầng kỹ thuật đã xây dựng (nếu có);

a.6- Thông tin về kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện;

a.7- Quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được cấp có

thẩm quyền phê duyệt; hoặc quy hoạch chi tiết 1/2000 kèm theo văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định cụ thể chỉ tiêu sử dụng đất đối với trường hợp đấu giá dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, dự án khu đô thị, khu nhà ở; thông tin về hạ tầng kỹ thuật đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (đối với trường hợp đấu giá đất để thực hiện

dự án đầu tư);

a.8- Quy định về quản lý đầu tư, xây dựng công trình sau khi trúng giá a.9- Quy định điều kiện tham gia đấu giá; thời gian, địa điểm nộp hồ sơ tham gia đấu giá

a.10- Thời gian xem xét thực địa: tối thiểu 2 ngày trước khi mở phiên đấu giá, đơn vị đấu giá có trách nhiệm tổ chức cho người tham gia đấu giá đến xem thực địa khu đấu giá

Hồ sơ mời đấu giá được bán công khai và không hạn chế tại trụ sở cơ quan tổ chức đấu giá Thời gian bán hồ sơ đối với các trường hợp quy định tại điểm đ, g khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2013 không được ít hơn 03 ngày làm việc; các trường hợp khác không được ít hơn 05 ngày làm việc

- Các khoản tiền phải nộp khi đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất

+ Người tham gia đấu giá phải nộp phí tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước theo quy định tại Điều 29 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản

Việc quản lý khoản tiền đặt trước của người đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định tại Điều 15 Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính

+ Đối với các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư còn phải nộp tiền ký quỹ theo quy định

+ Các trường hợp không được hoàn trả tiền đặt trước, toàn bộ số tiền được thu hồi nộp ngân sách Nhà nước:

Trường hợp vi phạm quy định tại khoản 4 Điều 29; khoản 2 Điều 38; khoản 1 Điều 39 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản

Người tham gia đấu giá vi phạm quy chế đấu giá quyền sử dụng đất

- Xét duyệt điều kiện tham gia đấu giá, giám sát thực hiện phiên đấu giá quyền sử dụng đất

Xét duyệt điều kiện tham gia đấu giá được tiến hành ngay sau khi hết thời hạn nộp hồ sơ tham gia đấu giá Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc Trung tâm phát triển quỹ đất tổ chức xét duyệt điều kiện tham gia đấu giá theo quy định tại Khoản 1, 2 Điều 7 bản Quy định này không quá 5 ngày

Đối với các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, dự án khu đô thị, khu nhà nhà ở thì thời gian xét duyệt không quá 7 ngày

Việc tổ chức xét duyệt điều kiện tham gia đấu giá được thực hiện trong điều kiện bảo mật và được lập Biên bản, các thành phần tham dự phải

ký tên xác nhận nội dung biên bản và được lưu trữ trong hồ sơ đấu giá Thông báo công khai danh sách những người không đủ điều kiện tham đấu giá tại đơn vị

tổ chức việc đấu giá và đơn vị thực hiện phiên đấu giá quyền sử dụng đất

Hồ sơ xét duyệt điều kiện tham gia đấu giá, danh sách các đơn vị đăng ký tham gia đấu giá và danh sách các đơn vị đủ điều kiện tham gia đấu giá được bảo quản theo chế độ Mật

Giám sát thực hiện phiên đấu giá quyền sử dụng đất: Tùy từng trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc Trung tâm phát triển quỹ đất mời đại diện cơ quan tư pháp, tài chính, Thanh tra, chính quyền địa phương nơi có đất đấu giá và đại diện tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến tham dự, giám sát thực hiện phiên đấu giá quyền sử dụng đất

- Trình tự đấu giá và xử lý các trường hợp phát sinh

+ Trình tự đấu giá được thực hiện theo quy định tại Điều 15 Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tư pháp

+ Xử lý các trường hợp phát sinh:

Trường hợp 01 thửa đất có nhiều người bỏ giá bằng nhau và là giá trả theo đúng quy chế thì cho những người đó đấu giá tiếp để chọn được người trả giá cao

nhất Nếu tất cả những người đó không đồng ý đấu giá tiếp thì tổ chức cho những người đó bốc thăm để xác định người trúng đấu giá

Trường hợp người trúng đấu giá rút lại giá đã trả hoặc từ chối không nhận quyền trúng đấu giá trước khi đấu giá viên công bố kết quả đấu giá thì thực hiện theo quy định tại Điều 38, 39 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản

- Phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất

+ Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày tổ chức phiên đấu giá, đơn vị tổ chức việc đấu giá quyền sử dụng đất báo cáo cơ quan tài nguyên và môi trường, trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất

Hồ sơ gửi kèm theo gồm: Phương án đấu giá quyền sử dụng đất được duyệt; Hợp đồng thuê đơn vị thực hiện phiên đấu giá quyền sử dụng đất (nếu có); Biên bản kết quả đấu giá thành công quyền sử dụng thửa đất

+ Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất với các nội dung chính như sau:

Căn cứ pháp lý để ban hành quyết định;

Vị trí, diện tích, mục đích, thời hạn sử dụng đất và cơ sở hạ tầng, tài sản gắn liền với thửa đất (nếu có) được quyết định công nhận trúng đấu giá;

Tên, địa chỉ người đã trúng đấu giá quyền sử dụng thửa đất

Số tiền trúng đấu giá quyền sử dụng thửa đất và phương thức, thời gian phải nộp tiền trúng đấu giá

Đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, nội dung còn có: Tên dự án; tên nhà đầu tư; hình thức đầu tư; mục tiêu đầu tư; địa điểm xây dựng; quy mô dự án; diện tích sử dụng đất; ranh giới sử dụng đất; các chỉ tiêu về quy hoạch, kiến trúc: hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng ; tổng mức đầu tư của dự án; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất; thời gian và tiến độ thực hiện dự án; nguồn vốn; phương án quản lý vận hành dự án; các ưu đãi đầu

tư (nếu có) và các nội dung liên quan đến điều kiện của dự án đối với dự án thuộc lĩnh vực đầu tư có điều kiện; nội dung liên quan đến chấp thuận đầu tư dự án phát

triển nhà ở đối với dự án nhà ở và chấp thuận đầu tư dự án khu đô thị mới đối với

dự án xây dựng khu đô thị mới

+ Trường hợp do UBND cấp huyện quyết định đấu giá nhưng đất giao, cho thuê và đối tượng giao, cho thuê thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của UBND Thành phố thì UBND cấp huyện lập hồ sơ báo cáo Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND Thành phố công nhận kết quả đấu giá, trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày tổ chức phiên đấu giá

+ Trường hợp sau khi trúng đấu giá, chủ đầu tư được cơ quan có thẩm quyền cho phép điều chỉnh quy hoạch dẫn đến hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng tăng thì chủ đầu tư phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với phần tăng thêm theo giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất

Trường hợp cho phép điều chỉnh quy hoạch mà hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng giảm thì chủ đầu tư phải thực hiện theo giá trúng đấu giá và không được hoàn trả tiền sử dụng đất đối với phần giảm đó

- Người trúng đấu giá có quyền và trách nhiệm

+ Quyền của người trúng đấu giá:

Được công nhận kết quả trúng đấu giá và làm các thủ tục để nhận đất, xác lập quyền sử dụng đất theo quy định

Được hưởng các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai

Được quyền sử dụng hạ tầng kỹ thuật trong khu đất và kết nối hạ tầng kỹ thuật ngoài khu đất để phục vụ cho việc sử dụng đất

+ Trách nhiệm của người trúng đấu giá:

Nộp đầy đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quyết định công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất

Thực hiện việc lập, thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư theo quy định (đối với các tổ chức trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư), thực hiện thủ tục cấp phép xây dựng theo quy định

Liên hệ với Sở Tài nguyên và Môi trường (đối với tổ chức); Ủy ban nhân dân cấp huyện (đối với hộ gia đình, cá nhân); Ủy ban nhân dân cấp xã (trường hợp đấu giá quỹ đất công ích, đất bãi bồi ven sông, đất chưa sử dụng) để ký hợp đồng thuê đất đối với đất thuê

Chịu sự quản lý và giám sát của Nhà nước về đất đai, môi trường, quy hoạch, đầu tư xây dựng trong quá trình sử dụng đất;

Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm nộp lệ phí trước bạ đất theo quy định của Bộ Tài chính trước khi được cấp Giấy chứng nhận quyền

Trong thời hạn 20 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của đơn vị tổ chức việc đấu giá quyền sử dụng đất, người trúng đấu giá có trách nhiệm nộp tiền

sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo quy định

Trường hợp thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất trả tiền thuê đất hằng năm: người trúng đấu giá trả trước tiền thuê đất tương ứng với số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (số tiền này được quy đổi ra số năm, tháng hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền thuê đất hằng năm) và suất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu có)

Trường hợp sau khi công nhận kết quả trúng đấu giá, người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh quy hoạch trong đó có

hệ số sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì phải nộp bổ sung nghĩa vụ với ngân sách nhà nước theo quy định tại khoản 4 Điều 17 quy định này

+ Thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trúng đấu giá bao gồm các nội dung sau:

Số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp và phương thức, thời gian phải nộp theo kết quả trúng đấu giá đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định công nhận;

Tên, địa chỉ và số tài khoản tại Kho bạc nhà nước để nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trúng đấu giá tại cơ quan thuế;

Thời hạn chuyển giao chứng từ đã nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trúng đấu giá cho đơn vị tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất

+ Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất vào Kho bạc nhà nước, tiền thuê đất tại cơ quan Thuế và sao nộp chứng từ cho đơn vị tổ chức việc đấu giá quyền sử dụng đất để được hướng dẫn các thủ tục thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định

- Hủy kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, quyết định đấu giá không thành, hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất

Việc hủy kết quả đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định tại Điều 48 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản

Các trường hợp ra quyết định đấu giá không thành: giá cao nhất được công bố thấp hơn so với giá khởi điểm theo quy định tại khoản 1 Điều 34; trường hợp rút lại giá theo quy định tại Điều 38 và trường hợp từ chối mua tài sản theo quy định tại Điều 39 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản

Các trường hợp hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất: Người trúng giá không nộp hoặc nộp không đủ số tiền theo kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất

Người trúng đấu giá không được hoàn trả lại khoản tiền đặt trước, tiền ký quỹ; số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp (nhưng chưa đủ) được hoàn lại mà không được tính lãi suất, trượt giá

Trường hợp vi phạm quy định tại khoản 3 Điều này thì Trung tâm phát triển quỹ đất hoặc UBND cấp xã (trường hợp đấu giá quỹ đất công ích, đất bãi bồi ven sông, đất chưa sử dụng) báo cáo cơ quan tài nguyên và môi trường, trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất

- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất trên thực địa cho người trúng đấu giá

+ Sau khi người trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ nộp

đủ tiền trúng đấu giá, đơn vị tổ chức việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách

nhiệm gửi hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất đến cơ quan tài nguyên môi trường

để làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất (đối với trường hợp thuê đất), cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trường hợp đấu giá quỹ đất nông nghiệp công ích để cho thuê đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, người trúng đấu giá ký hợp đồng thuê đất với Ủy ban nhân dân cấp xã (không thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)

+ Sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trúng đấu giá, cơ quan tài nguyên môi trường chủ trì, phối hợp với đơn vị tổ chức việc đấu giá quyền sử dụng đất tổ chức bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện bàn giao đất trên thực địa; đồng thời thực hiện cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính theo quy định hiện hành

1.3.3.2 Công tác đấu giá quyền SDĐ tại Thành phố Hồ Chí Minh

Cũng là một thành phố thuộc trung ương, là trung tâm văn hóa, kinh tế, chính trị, xã hội của khu vực phía nam Thành phố Hồ Chí Minh cũng là nơi thực hiện công tác đấu giá quyền SDĐ từ rất sớm

Năm 2003 nguồn thu từ đất của thành phố Hồ Chí Minh là 700 tỷ đồng, năm 2004 là 1.700 tỷ đồng và năm 2005 là hơn 1.400 tỷ đồng Để sử dụng nguồn thu đó thành phố đó quyết định dành một phần lớn tiền thu được từ đấu giá quyền SDĐ cho các quận, huyện nhằm khuyến khích khai thác giá trị từ đất Cụ thể, để lại địa phương quận, huyện có dự án đấu giá 50%, 40% và 30% nguồn thu từ đấu giá quyền SDĐ tương ứng với những khi đất trị giá dưới 50 tỷ đồng, 50 - 100 tỷ đồng và 100 - 500 tỷ đồng Các quận, huyện được tự tổ chức đấu giá với đất công

có diện tích 500 - 1.000m2 (nội thành) và 1.500 - 2.000m2 (ngoại thành)

Để cụ thể hóa hơn, UBND thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Quy chế đấu giá quyền SDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất tại quyết định số 42/2014/QĐ-UBND Theo quy chế này, các trường hợp đấu giá là:

Ban hành mức thu phí tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, mức thu phí

đấu giá tài sản, chế độ quản lý và sử dụng phí đấu giá tài sản, phí tham gia đấu giá tài sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

Mức thu phí đấu giá tài sản được tính như sau:

Đối với mức thu phí tham gia đấu giá quyền sử dụng đất:

Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân:

Bảng 1.1 Bảng thu phí đấu giá quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân

Đối với mức thu phí tham gia đấu giá tài sản và phí đấu giá tài sản:

Mức thu phí tham gia đấu giá tài sản được quy định tương ứng với giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá theo quy định như sau:

Bảng 1.3 Bảng thu phí tài sản

(đồng/hồ sơ)

Mức thu phí đấu giá tài sản:

- Trong trường hợp bán đấu giá tài sản thành thì mức thu phí được tính trên giá trị tài sản bán được của một cuộc bán đấu giá, cụ thể như sau:

Bảng 1.4 Giá trị tài sản bán được của 1 cuộc đấu giá

TT Giá trị tài sản bán được

2 Từ 50 triệu đến 1 tỷ đồng 2,5 triệu + 1,5% giá trị tài sản bán

được quá 50 triệu

3 Từ trên 1 tỷ đến 10 tỷ đồng 16,75 triệu + 0,2% giá trị tài sản bán được vượt 1 tỷ

4 Từ trên 10 tỷ đến 20 tỷ đồng 34,75 triệu + 0,15% giá trị tài sản

bán được vượt 10 tỷ

5 Từ trên 20 tỷ đồng

49,75 triệu + 0,1% giá trị tài sản bán được vượt 20 tỷ Tổng số phí không quá 300 triệu/cuộc đấu giá

- Trường hợp bán đấu giá tài sản không thành thì trong thời hạn 7 ngày kể

từ ngày kết thúc phiên đấu giá, người có tài sản bán đấu giá, cơ quan thi hành án,

cơ quan tài chính thanh toán cho tổ chức bán đấu giá tài sản, Hội đồng bán đấu giá tài sản các chi phí thực tế, hợp lý quy định tại Điều 43 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định khác

Chế độ quản lý và sử dụng phí đấu giá tài sản, phí tham gia đấu giá tài sản: Đối với Hội đồng bán đấu giá tài sản: Việc quản lý và sử dụng phí đấu giá tài sản, phí tham gia đấu giá tài sản được thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 05 tháng 01 năm 2012 của Bộ Tài chính và chế độ tài chính của Hội đồng bán đấu giá tài sản quy định tại Thông tư

số 137/2010/TT-BTC ngày 15 tháng 9 năm 2010 của Bộ Tài chính quy định việc xác định giá khởi điểm của tài sản nhà nước bán đấu giá và chế độ tài chính của Hội đồng bán đấu giá tài sản

Đối với doanh nghiệp bán đấu giá tài sản: Việc quản lý và sử dụng phí đấu giá tài sản, phí tham gia đấu giá tài sản được thực hiện theo quy định tại

Khoản 3 Điều 3 Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 05 tháng 01 năm 2012 của

Bộ Tài chính

Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản quản lý và sử dụng phí đấu giá tài sản, phí tham gia đấu giá tài sản thu được như sau: Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản được trích để lại toàn bộ trên số tiền phí đấu giá tài sản, phí tham gia đấu giá tài sản thu được để đảm bảo hoạt động, trang trải cho việc tổ chức bán đấu giá và thu phí

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Nội dung nghiên cứu

2.1.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Thường Tín, Thành phố Hà Nội

- Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, cảnh quan môi trường: Vị trí địa lý, khí hậu, thủy văn, nguồn nước và các nguồn tài nguyên môi trường khác…

- Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội: Tăng trưởng kinh tế, thực trạng phát triển các ngành, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tình hình dân số lao động, cơ

2.1.5 Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

- Hiệu quả kinh tế;

- Hiệu quả xã hội;

- Hiệu quả đối với công tác quản lý và SDĐ

2.1.6 Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá QSD đất

- Giải pháp về chính sách:

- Giải pháp về kỹ thuật;

- Giải pháp về cơ chế tài chính

2.2 Phương pháp nghiên cứu

2.2.1 Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan

Tìm hiểu, thu thập, hệ thống hóa và kế thừa các tài liệu đã nghiên cứu hoặc có liên quan đến mục tiêu của đề tài Nguồn từ các cơ quan Trung ương, các

cơ quan của tỉnh, thành phố, các cơ quan của các quận, huyện và các Viện nghiên cứu, Trường Đại học

2.2.2 Phương pháp điều tra

- Phỏng vấn các cán bộ chuyên môn tại các địa bàn, thu thập các tài liệu liên quan đến các dự án về nguồn gốc đất, quy hoạch, các bước xây dựng giá khởi điểm

- Phỏng vấn trực tiếp người tham gia đấu giá hoặc người sử dụng đất Nắm bắt tình hình sử dụng đất và nguyện vọng của người dân, các đối tượng trúng đấu giá quyền sử dụng đất và đang sử dụng đất

* Số liệu sơ cấp

Điều tra nhanh bằng phiếu điều tra theo nội dung đã được định sẵn:

Phỏng vấn trực tiếp và thăm dò ý kiến các hộ gia đình đang sử dụng đất nằm trong các dự án và vùng liền kề dự án