đánh giá thực trạng biến động về giá đất ở đô thị trên địa bàn quận hai bà trưng thành phố hà nội

Luật Đất đai năm 2003 với những quy định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường bất động sản, quy định nội dung cụ thể về quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó có một

MỤC LỤC

Lời cam đoan ii

Lời cảm ơn iii

Mục lục iii

Danh mục chữ viết tắt vi

Danh mục bảng biểu vii

Danh mục hình viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích 2

3 Yêu cầu 3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Tổng quan thị trường đất đai 4

1.1.1 Thị trường đất đai trên thế giới 4

1.1.2 Thị trường đất đai Việt Nam 7

1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 13

1.2.1 Khái quát chung về giá đất 13

1.2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 14

1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 18

1.2.4 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất 23

1.2.5 Các phương pháp định giá đất 27

1.3 Công tác định giá đất trên thế giới và việt nam 31

1.3.1 Công tác định giá đất trên thế giới 31

1.3.2 Công tác định giá đất tại Việt Nam 37

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 40

2.1 Đối tượng nghiên cứu 40

2.2 Phạm vi nghiên cứu: 40

2.3 Nội dung nghiên cứu 40

2.3.1 Điều tra khái quát điều kiện tự nhiên, tình hình phát triển KTXH và sử dụng đất của quận Hai Bà Trưng 40

2.3.2 Công tác định giá đất tại thành phố Hà Nội 40

2.3.3 Tìm hiểu biến động giá đất ở theo quy định tại địa bàn quận Hai Bà Trưng 40

2.3.4 Tìm hiểu biến động về giá đất ở theo giá thị trường tại địa bàn quận Hai Bà Trưng 40

2.3.5 So sánh giá đất ở quy định của nhà nước với giá thị trường 40

2.3.6 So sánh giá trung bình giữa các vị trí 40

2.3.7 Đề xuất một số giải pháp xác định giá đất ở sát với giá thị trường trên địa bàn quận Hai Bà Trưng 40

2.4 Phương pháp nghiên cứu 41

2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 41

2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 41

2.4.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 41

2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 42

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 43

3.1 Điều kiện tự nhiên, tình hình phát triển KTXH và sử dụng đất của quận Hai Bà Trưng 43

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 43

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng 46

3.1.3 Tình hình sử dụng đất 49

3.2 Tìm hiểu biến động giá đất ở theo quy định tại địa bàn quận Hai Bà Trưng 51

3.2.1 Phân loại đường phố và phân loại vị trí 51

3.2.2 Giá đất ở quy định 51

3.3 Biến động về giá đất ở theo giá thị trường trên địa bàn quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2010-2014 58

3.3.1 Biến động về giá đất thị trường đường, phố nhóm I 60

3.3.2 Biến động về giá đất thị trường đường, phố nhóm II 61

3.3.3 Biến động về giá đất ở thị trường đường phố nhóm III 62

3.3.4 Biến động về giá đất ở thị trường đường phố nhóm IV 62

3.4 So sánh giá đất quy định của Nhà nước với giá đất thị trường 63

3.4.1 So sánh giá đất quy định của Nhà nước với giá đất thị trường tại đường, phố nhóm I 64

3.4.2 So sánh giá đất quy định của Nhà nước với giá đất thị trường tại đường, phố nhóm II 66

3.4.3 So sánh giá đất quy định của Nhà nước với giá đất thị trường tại đường, phố nhóm III 68

3.4.4 So sánh giá đất quy định của Nhà nước với giá đất thị trường tại đường, phố nhóm IV 71

3.5 So sánh giá đất trung bình giữa các vị trí 73

3.6 Đề xuất một số giải pháp xác định giá đất ở sát với giá thị trường trên địa bàn quận Hai Bà Trưng 75

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 77

Kết luận 77

Kiến nghị 78

TÀI LIỆU THAM KHẢO 79

PHỤ LỤC 81

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Số bảng Tên bảng biểu Trang

3.1 Hiện trạng sử dụng đất quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội 50 3.2 Khung giá đất ở tại đô thị 52 3.3 Giá đất thành phố Hà Nội trung bình áp dụng cho các nhóm đường

phố trên địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2010-2014 54 3.4 Giá đất thị trường trung bình áp dụng cho các nhóm đường phố trên

địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2010-2014 59 3.5 Mức chênh lệch giá thị trường trung bình và giá quy định tại đường

phố nhóm I 65 3.6 Mức chênh lệch giá thị trường trung bình và giá quy định tại đường

phố nhóm II 67 3.7 Mức chênh lệch giá thị trường trung bình và giá quy định tại đường

phố nhóm III 69 3.8 Mức chênh lệch giá thị trường trung bình và giá quy định tại đường

phố nhóm IV 72 3.9 Chênh lệch giá trung bình trên các vị trí của các đường phố 74

DANH MỤC HÌNH

STT Tên hình Trang

1.1 Quan hệ cung và cầu đất đai 16

1.2 Quan hệ cung cầu về đất đai trong ngắn hạn 17

3.1 Sơ đồ hành chính quận Hai Bà Trưng 44

3.2 Cơ cấu các nhóm đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng 49

3.3 Giá đất trung bình theo quy định của Chính Phủ từ năm 2010-2014 53

3.4 Sự biến động giá đất quy định nhóm I giai đoạn 2010-2014 55

3.5 Sự biến động giá đất quy định nhóm II giai đoạn 2010-2014 56

3.6 Sự biến động giá đất quy định nhóm III giai đoạn 2010-2014 57

3.7 Sự biến động giá đất quy định nhóm IV giai đoạn 2010-2014 57

3.8 Giá đất thị trường trung bình các đường, phố nhóm I 60

3.9 Giá đất thị trường trung bình các đường, phố nhóm II 61

3.10 Giá đất thị trường trung bình các đường, phố nhóm III 62

3.11 Giá đất thị trường trung bình các đường, phố nhóm IV 63

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biết, là yếu tố quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế xã hội, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng Trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản, trong đó định giá đất là một công cụ quan trọng Mặt khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản

lý đất đai bằng biện pháp kinh tế

Luật Đất đai năm 1993 đã cụ thể hóa Hiến pháp 1992 về quyền của người

sử dụng đất (khoản 3 Điều 3), theo đó người sử dụng đất có 5 quyền, đất đai là loại tài sản có giá thông qua giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyển sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” (Điều 12 Luật Đất đai năm 1993)

Luật Đất đai năm 2003 với những quy định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường bất động sản, quy định nội dung cụ thể về quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó có một số quyền năng đã trao cho người sử dụng đất

để phù hợp với cơ chế thị trường, quyền sử dụng đất được coi là tài sản của người sử dụng đất, các tổ chức kinh tế trong nước,được quyền lựa chọn hình thức giao đất hoặc cho thuê đất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế một giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường

Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước,

thể hiện được ý chí, nguyện vọng của đại đa số nhân dân Quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất Bỏ việc công bố bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng năm Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định hiện hành

Quận Hai Bà Trưng là một quận nội thành nằm ở phía Đông Nam của Hà Nội, có vị trí thuận lợi để phát triển kinh tế xã hội Trong những năm gần đây, tại các phường ven nội của quận Hai Bà Trưng có tốc độ đô thị hóa rất nhanh; vấn đề quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,… Những bất cập trên, dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương

Xuất phát từ thực tiễn trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị

trường tôi xin tiến hành nghiên cứu đề tài "Đánh giá thực trạng biến động về

giá đất ở đô thị trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội" dưới

sự hướng dẫn của TS Nguyễn Quang Học - Giảng viên khoa Quản lý đất đai - Học viện nông nghiệp Việt Nam, cùng với sự giúp đỡ của Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hai Bà Trưng, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Hai Bà Trưng

2 Mục đích

- Tìm hiểu và đánh giá thực trạng giá đất ở đô thị hiện nay theo quy định của Nhà nước và giá biến động trên thị trường của quận Hai Bà Trưng Từ đó phân tích các yếu tố chủ yếu chi phối đến biến động về giá đất nhằm xây dựng các tiêu chuẩn giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả trên thị trường nói chung, mang lại hiệu quả kinh tế cao trong sử dụng và quản lí

đất đai đô thị

- Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị giúp cho việc xác định giá đất ở sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, góp phần ổn định giá đất ở và hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Tổng quan thị trường đất đai

Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994) Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hoá

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai Thị trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước ta Tại điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định:

"đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất

1.1.1 Thị trường đất đai trên thế giới

Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá Đất đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo giá trị miếng đất và tương quan cung cầu đất Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định

được vị trí vai trò của mình và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội

Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao Nhờ tính chất không tái tạo của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ đó tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn Các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai Tại đây hình thành các trang trại với quy mô hàng ngàn hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu hoặc cũng có thể

là người thuê đất

Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu

tư nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp

Một ví dụ điển hình là cơn sốt giá đất cuối thập kỷ 80 của thế kỷ XX, đây

là nguyên nhân chủ yếu dẫn tới sự phá sản của nhiều công ty kinh doanh BĐS tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 1990 sau đó Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh Tại Nhật năm 1992 giá nhà giảm tới 40% làm các ngân hàng bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ yên Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5% Trong các năm 1991- 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trường này nói chung Kết quả là Chính phủ Pháp

đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới Hay mới đây, cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất tại Mỹ đầu năm 2008 đã gây ảnh hưởng đến hoạt động kinh tế - xã hội không chỉ riêng nước Mỹ mà còn lan ra cả thế giới Đồng USD giảm giá khiến thị trường chứng khoán toàn cầu bị ảnh hưởng, đồng thời kéo giá các mặt hàng thiết yếu như xăng dầu, lương thực thực phẩm, giá vàng tăng mạnh Điều này khiến cho

cục dữ trữ liên bang Mỹ - FED, liên tục cắt giảm lãi suất tín dụng nhằm nâng tỉ giá đồng nội tệ nhằm tránh cho nước Mỹ khỏi một cuộc suy thoái về kinh tế (Nguyễn Vũ Kiên, 2005)

Từ kinh nghiệm mà các quốc gia phát triển đã trải qua, các quốc gia đang phát triển đã tăng cường thi hành những chính sách nhằm điều chỉnh thị trường đất đai theo hướng tích cực Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính phủ nhiều nước đã thi hành chính sách hạn điền và những quy định hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở hữu của gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm 1995 việc bán đất được coi là bất hợp pháp Những người đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp không được sử dụng trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng

Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm hoặc có mảnh không được bán vĩnh viễn, trong một số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh đất nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước Nhiều nước thuộc Liên Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, mỗi gia đình chỉ được sở hữu đất trồng trọt không quá 13,5 ha đất canh tác cộng với 1,35 ha đất ở, nếu vượt hạn mức phải được Nhà nước cho phép

Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của CNTB đã bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc Hiện nay không còn khả năng này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuê đất đai Thị trường nhà đất trên thế giới đã vượt ngoài khuôn khổ một quốc gia, thu hút đầu tư của các nhà tư bản nước ngoài Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở nước ngoài Qua đó thể hiện rõ rệt tính quốc tế của thị trường đất đai trong xu thế hội nhập hiện nay

1.1.2 Thị trường đất đai Việt Nam

1.1.2.1 Khái quát về thị trường đất đai Việt Nam

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử KT - XH của đất nước trong mấy thập

kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:

* Giai đoạn trước năm 1945:

Thời kì này Việt Nam có 2 chế độ xã hội: xã hội phong kiến và xã hội thực dân nửa phong kiến Thị trường đất đai trong một thời gian dài hầu như không tồn tại Người dân ít có nhu cầu trao đổi đất đai trừ trường hợp gán nợ của nông dân cho địa chủ, thực dân Khi đó giá đất cũng được quy đổi thành tiền

* Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980:

Sau cách mạng tháng tám năm 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản luật quan trọng quy định về đất đai Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân, trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch BĐS, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán

và thu thuế trước bạ khi đăng kí quyền sở hữu nhà đất

* Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992:

Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai Từ năm 1986, mặc dù đã xác định đường lối chuyển đổi kinh tế sang cơ chế thị trường, song Luật Đất đai năm 1988 vẫn quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi hình thức” Tuy nhiên, để cho người dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũng quy định: “Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển

nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó” Như vậy trong giai đoạn này pháp luật không cho phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển thị trường BĐS Nhưng trên thực tế, những giao dịch mua bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu được mua bán trao tay,

tự cam kết giữa người mua và người bán

Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ được phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của lực lượng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai Theo kịp đòi hỏi của thực tế phát triển, điều 18, Hiến pháp năm 1992 qui định: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo

vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật” Kể từ đây khái niệm mua bán đất được hiểu là chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDĐ, việc mua bán BĐS cũng có nghĩa là mua bán quyền sở hữu BĐS trên đất và QSDĐ (chuyển nhượng đất) gắn liền với BĐS đó

* Giai đoạn từ năm 1993 đến nay:

Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới Giai đoạn này đánh dấu bởi sự ra đời của Luật Đất đai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật Đất đai này Luật Đất đai 1993 đã cụ thể hoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất” (khoản 2, điều 3, Luật Đất đai 1993) Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” (điều 12, Luật Đất đai 1993) Như vậy, từ khi Luật Đất đai năm 1993 được ban hành với việc quy định 5 quyền của người sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự

hoạt động và phát triển của thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở cơ hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức Lượng cầu chính thức về nhà, đất bắt đầu tăng lên (Lê Thị Phương Thảo, 2007)

Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu tư nước ngoài, được đánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên

bố xóa bỏ cấm vận đối với Việt Nam Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn tạo kì vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực về vốn ở nội địa hay từ nước ngoài gửi về đã chuyển sang đầu tư mua bán đất đai - BĐS Tiếp đó Bộ Luật Dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa việc chuyển QSDĐ đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai - BĐS và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm 1994-

1995 Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn như: Hà Nội, thành phố

Hồ Chí Minh sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước Lượng hàng hoá BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp

7 - 10 lần so với các năm trước đây với mức giá tăng bình quân 4 - 5 lần Một phần các BĐS tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ; một phần không nhỏ các BĐS giao dịch nhằm mục đích đầu

cơ chờ tăng giá

Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực Châu á, các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị trường đóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản

Từ năm 1998, thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu bằng việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại QSDĐ, bảo lãnh và góp vốn bằng QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung các trường hợp tổ chức trong

nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất Đến thời gian này, thị trường quyền sử dụng đất đã được mở rộng hơn:

- Một là: hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn

- Hai là: cho các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế được tham gia thị trường quyền sử dụng đất

Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhà đất gia tăng Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch 2001-2010, chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát triển không gian KT - XH đến 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển KT - XH, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mở mang đô thị Tương lai phát triển

đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón đầu, làm gia tăng đột biến về cầu, góp phần hình thành cơn sốt trên thị trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003

Luật Đất đai năm 2003 được thông qua vào ngày 26/11/2003 với những quy định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường BĐS Luật Đất đai này

đã quy định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền năng đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường QSDĐ được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước được quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được thuê đất từ Nhà nước;

áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường; đã hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án

đầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng; xử lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư

và quyền lợi của người bị thu hồi đất Từ khi Luật Đất đai 2003 chính thức có hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị định 181/2004/NĐ-CP, thị trường BĐS bước vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng trong một thời gian khá dài

Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, thị trường đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt Sau hàng loại cơ chế chính sách nhằm thu hút đầu tư và cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà cùng với QSDĐ ở đã thúc đẩy thị trường BĐS chuyển biến tích cực Nhiều mảng thị trường tại các khu trung tâm, khu dự án, khu dân cư, khu đô thị và căn hộ cao cấp đã thu hút nhiều khách hàng đến tìm hiểu và giao dịch Và thị trường BĐS đã diễn ra một cơn sốt đất nhẹ trong năm 2007

1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua

Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn toàn thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm chủ yếu sau:

* Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát

Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ quan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng đó là chúng ta chưa nhận thức một cách đầy đủ vị trí, vai trò của thị trường đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội Do chưa nhận thức đầy đủ nên chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có chủ trương, chính sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vừa vận động theo các quy luật của thị trường vừa theo định hướng của Nhà nước Trong khi đó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đất đai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng Do vậy hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong những năm qua đã phải vận động trong một thị trường không chính thức

*Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường

Thị trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất thường với những cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho đời sống xã hội Trong hơn 10 năm qua, trên thị trường đất đai đã diễn ra hai cơn sốt đất vào các năm 1993 -1995 và 2001 - 2003 Việc diễn ra các cơn sốt đất với giá đất tăng đột biến nói chung không phải do nhu cầu sử dụng đất của dân cư tăng nhanh đột biến mà chủ yếu là do tác động bởi các dạng hoạt động đầu cơ đất đai gây nên đã gây tác động xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và đời sống của dân cư Ngoài ra còn có những đợt đóng băng vào giai đoạn đầu năm 2004 - cuối năm 2006, năm 2007 và năm 2008 Nguyên nhân chính là do sự thiếu quản lí về thị trường BĐS cũng như việc đầu tư không hợp lí và việc áp dụng thuế lũy tiến BĐS đã làm nhu cầu về đất giảm đáng kể

* Hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của

Nhà nước

Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư chủ yếu được thực hiện theo phương thức trao tay Các bên mua bán phần nhiều không làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế trước bạ) với Nhà nước Ở các đô thị, hoạt động môi giới nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn Các “văn phòng nhà đất”, “trung tâm nhà đất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho Nhà nước Ở Hà Nội có hàng trăm “văn phòng”,

“trung tâm” loại này; ở thành phố Hồ Chí Minh có hơn 1300 doanh nghiệp kinh doanh nhà đất và nhiều “văn phòng”, “trung tâm” kinh doanh nhà đất bất hợp pháp Theo ước tính có tới 70 – 80% lượng giao dịch trên thị trường nhà đất diễn

ra dưới dạng các quan hệ ngầm với phương thức mua bán trao tay (Nguyễn Đăng Sơn và Đặng Hùng Võ, 2004)

Những đặc điểm trên cho thấy quản lý Nhà nước đối với thị trường đất đai còn bị buông lỏng, có nhiều bất cập và chưa đáp ứng được yêu cầu về tạo lập và quản lý một hệ thống thị trường đồng bộ trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước Đây cũng là nguyên nhân chủ yếu dẫn

đến tình trạng tự phát, lộn xộn, biến động bất thường và không kiểm soát được của thị trường đất đai ở Việt Nam những năm qua Việc xây dựng một thị trường đất đai có tổ chức với sự kiểm soát và điều tiết hữu hiệu của Nhà nước đã trở thành một yêu cầu bức thiết của thực tiễn

1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất

1.2.1 Khái quát chung về giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất

là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định

Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh

tế Luật Đất Đai năm 2003 quy định: “ Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất” (Luật Đất đai 2003, Điều 4)

Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:

- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của Luật này

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử

dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1.2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm

và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu

và địa tô chênh lệch II

- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau Điều đó có nghĩa là địa tô chênh lệch I do độ phì của đất đem lại, ngoài ra yếu tố vị trí của thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa tô này Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần nhiều lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao động hay sự đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản mà do điều kiện tự nhiên tạo ra

- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem lại Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau Địa tô chênh lệch II cho thấy khả năng đầu tư thâm canh của nhà tư bản trên mảnh đất mà họ canh tác Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất

có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau:

Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất cá biệt

Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi

ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất Trong chế độ CNTB, người sở hữu đất cho thuê đất nhất loạt thu

về số địa tô nhất định, loại này không kể tốt hay xấu Đây là số chênh giá trị hàng nông sản vượt quá giá cả sản xuất Trong một thời gian dài, kỹ thuật sản xuất nông nghiệp lạc hậu hơn so với kĩ thuật sản xuất công nghiệp, cấu thành hữu cơ của tư bản nông nghiệp tương đối thấp, tư bản khả biến chiếm tỷ trọng lớn có thể thuê được nhiều công nhân, làm ra càng nhiều giá trị thặng dư Trong điều kiện đầu tư giống nhau, tỷ suất giá trị thặng dư giống nhau, nông nghiệp mang lại giá trị thặng

dư nhiều hơn trong công nghiệp, hàng nông sản bán ra theo giá trị cao hơn giá cả sản xuất, số chênh của nó chính là địa tô tuyệt đối Sự độc quyền tư hữu đất đai là nguyên nhân căn bản hình thành địa tô tuyệt đối Vì vậy việc quốc hữu hoá ruộng đất, xoá bỏ độc quyền tư hữu về ruộng đất sẽ xoá bỏ địa tô tuyệt đối

Địa tô chênh lệch hay địa tô tuyệt đối có nguồn gốc và bản chất là giá trị thặng dư siêu ngạch của công nhân tạo ra dựa trên cơ sở độc quyền tư hữu ruộng đất

1.2.2.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi tăng hay giảm Khi lãi suất ngân hàng cao thì số tiền lưu thông trên thị trường để mua đất sẽ giảm xuống vì nhà tư bản nhận thấy tiền gửi vào ngân hàng

sẽ có lợi hơn là mua đất để thu địa tô Ngược lại khi lãi suất ngân hàng giảm xuống, nhà tư bản có xu hướng huy động tiền vào mua đất Vấn đề đặt ra là số tiền mua đất này tăng lên do tâm lí người bán đất sẽ để lại đất thu địa tô lợi hơn là bán

để lấy tiền gửi vào ngân hàng với lợi nhuận thấp hơn Trong đà tăng trưởng KT -

XH nói chung thì lãi suất có xu hướng giảm do giá đất sẽ ngày càng tăng

Thông thường người chủ đất căn cứ vào mức lãi suất ngân hàng bình quân trong một thời gian nhất định có thể đảm bảo an toàn tránh những nhân tố cá biệt xảy ra Lãi suất ngân hàng trong cùng một quốc gia là xấp xỉ như nhau không chênh lệch nhiều Lãi suất ngân hàng quyết định đến giá đất nói chung và không quyết định đến chênh lệch giá đất giữa nông thôn với đô thị

Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết

và đưa ra công thức xác định giá đất:

1.2.2.3 Quan hệ cung cầu

Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất

và làm cho giá đất luôn biến động

Hình 1.1 Quan hệ cung và cầu đất đai

Theo hình 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1

Địa tô Giá đất=

Lãi suất ngân hàng

Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến

có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được

từ nơi này sang nơi khác Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư Chính vì vậy, cung cầu về đất đai luôn xảy ra tình trạng mất cân đối cục bộ theo địa phương trong khi chúng ta không thể "điều" đất từ địa phương khác tới để điều hoà

Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử dụng công cụ tài chính, nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá Theo Luật Đất đai 2003, hiện ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước quy định

và giá thị trường do các bên thoả thuận Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước quy định phải bám sát giá thị trường Giá đất do Nhà nước quy định dùng để áp dụng cho mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất vì không thể thoả thuận

về giá đất trong mối quan hệ này Nếu giá đất do Nhà nước quy định không sát giá thị trường thì cũng là do chúng ta không thể làm được điều đó Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp

áp dụng giá thị trường nếu có thể (đấu giá QSDĐ)

Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất trong thời gian ngắn Lưu ý rằng đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là

số lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất Do vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất

cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống bằng việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất thông qua quy hoạch sử dụng đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất Do đó, chất lượng quy hoạch là yếu tố quyết định sao cho vừa đảm bảo cung về đất cho phát triển KT - XH, vừa đảm bảo sự cân bằng hợp

lý cơ cấu giữa các loại đất

Đối với Việt Nam, "nhu cầu của thị trường" đã được xác định là một trong những căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất tại Điều 22 Luật Đất đai 2003 Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003 cũng thuận lợi hơn nhiều so với Luật Đất đai 1993

1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối Khi tiến hành định giá BĐS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá Các nhà định giá đã tổng hợp và đưa ra các nhân tố chủ yếu :

1.2.3.1 Yếu tố thông thường

Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất

a Yếu tố hành chính

Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt :

- Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, có nhiệm vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất

- Chế độ nhà ở, kiến trúc : Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới giá đất

- Quy hoạch đô thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đất của các thửa đất cụ thể Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khác nhau thì giá đất có khác biệt rất lớn Do vậy, Việc quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa

vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu ích sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu ích xã hội và hiệu ích kinh tế trong sử dụng đất

- Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì Thuế tăng thì tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất giảm Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên

- Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng có những tác động tới giá đất

b Yếu tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình Khi nhân khẩu tăng cao, nhu cầu về đất tăng, gây tác động tăng giá đất Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ giáo dục, tố chất văn hoá của nhân khẩu và tỉ

lệ thuận với nhu cầu và giá đất loại này Sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống, ảnh hưởng của đô thị hoá khiến kết cấu gia đình nhỏ đi, lấy đôi vợ chồng làm trung tâm Sự thay đổi này làm tăng nhu cầu đối với nhà ở nhỏ và căn

hộ cho thuê một cách tương ứng

c Yếu tố xã hội

Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu :

- Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản và đất, mức

độ rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời hạn Khi lòng tin của nhà đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên, và ngược lại

- Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống an toàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên

- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất tới giá đất

- Tiến trình đô thị hóa: Sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa thúc đẩy quá trình đô thị hóa Mật độ nhân khẩu đông đúc và tỉ lệ nhân khẩu tăng cao khi đô thị hoá kéo theo mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường

d Yếu tố quốc tế

Với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất không thể tách rời của hoàn cảnh quốc tế Tình hình kinh tế, chính trị quốc tế sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến kinh tế, chính trị xã hội trong nước và nguồn đầu tư nước ngoài Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi và gây tác động tới giá đất

đ Yếu tố kinh tế

Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác động quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình phát triển, kinh tế cũng có tác động chi phối giá đất qua các chỉ tiêu :

- Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng thu cầu về đất tăng tác động làm giá đất tăng lên Xu thế biến động về nhu cầu đất tương đối thống nhất với xu thế của chu kì kinh tế

- Mức độ dự trữ và đầu tư : Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá

cả trong thị trường nhà đất tác động qua lại với nhau

- Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền đầu

tư trong thị trường BĐS là các khoản vay hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp ngân hàng do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn Vì vậy nhà đầu tư và nhân viên định giá cần nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là tình hình về biến động mức lãi suất

- Ngoài ra các yếu tố như : tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá cũng góp phần ảnh hưởng tới quan hệ cung - cầu về đất đai và giá đất

1.2.3.2 Yếu tố khu vực

Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả địa sản trong địa phương đó

- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất thông qua vị trí kinh tế đối với các khu vực khác

- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ Đó là: đường nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và cự li

- Chất lượng môi trường: Có ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ và đời sống của cộng đồng Đặc biệt đối với khu dân cư thì yếu tố môi trường cũng góp phần quyết định đến giá đất

- Nhân tố quy hoạch: ảnh hưởng tới giá đất qua tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao thông Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị

1.2.3.3 Yếu tố cá biệt

Yếu tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên cũng gọi là nhân tố thửa đất ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại

- Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không

dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả

- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng, hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất

- Chiều sâu: Loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hình dáng : Hình dáng mảnh đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật, còn các dạng hình như tam giác, hình thang, hình bình hành, … đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật

độ xây dựng, loại hình sử dụng đất

- Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa

để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa Thửa đất nằm đầu đường hay góc phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất

- Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất

1.2.4 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất

Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của

ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu Những nhân

tố này lại luôn ở thế biến động

Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất (định giá BĐS) là những nguyên tắc kinh tế, có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm giá thị trường Những nguyên tắc này ít khi được xem xét một cách riêng rẽ mà chúng thường có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, chúng luôn gắn liền với nhau và bổ sung cho nhau Hiện nay, việc định giá đất được tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản sau:

1.2.4.1 Nguyên tắc thay thế

Giá đất tuân thủ quy luật thay thế Thay thế trong định giá đất được hiểu,

đó là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất

so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được

bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị

và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó

Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông qua các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá

cả đất đai Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông qua điều tra những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa đất có khả năng thay thế cho thửa đất đang chờ định giá, rồi thông qua so sánh với nó

để xác định giá cả cho thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng trong định giá đất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở Điều cần chú ý là, do đặc điểm về tính cố định, tính cá biệt và số lượng giao dịch ít của đất đai, khi định giá đất rất khó tìm được thửa đất thay thế có điều kiện chất

lượng hoàn toàn giống nhau như thửa đất chờ định giá, vì vậy thường phải sau khi tiến hành hiệu chỉnh thời gian và điều kiện đất đai mới có thể sử dụng phương pháp so sánh thị trường để xác định giá cả cho các thửa đất chờ định giá theo nguyên tắc thay thế Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

1.2.4.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số

đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng trái với các qui định của chính quyền địa phương Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản thời gian xác định Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định

Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá đất

Hầu hết các thửa đất đều trải qua những “tranh chấp” về mục đích sử dụng Đất nông nghiệp trải qua sự tranh chấp giữa mục đích trồng trọt và chăn nuôi Đất đô thị trải qua nhiều sự tranh chấp hơn, như để làm nhà ở, cửa hàng, khách sạn hoặc văn phòng giao dịch Khi một người ước tính giá trị thị trường của thửa đất, người đó phải thu thập, phân tích thông tin thị trường, thu thập và đánh giá tình trạng pháp lý của thửa đất và những qui định về qui hoạch của chính quyền địa phương để đánh giá sử dụng nào là sử dụng có hiệu quả nhất

Tuy nhiên, một sử dụng được đánh giá là sử dụng hiệu quả nhất phải có triển vọng, mang tính khả thi và phải đáp ứng những nhu cầu về thời gian duy trì sử dụng đó trước mắt cũng như một giai đoạn được dự tính tuỳ theo

Thị trường bất động sản, các tài sản đất đai, nhà cửa và các tài sản khác gắn liền với đất không được bán một cách riêng rẽ mà chúng thường được bán chung với nhau Vì vậy, sử dụng hiệu quả nhất phải đem lại lợi nhuận nhiều nhất cho toàn bộ tài sản gồm đất đai, nhà cửa và những tài sản khác gắn liền với đất nếu có Một vấn đề nữa cần phải lưu ý khi ước tính sử dụng hiệu quả nhất đối với một bất động sản thuộc sở hữu chung, người định giá không được kết hợp kết quả tính toán từ các sử dụng mang tính độc lập để ước tính cho các mục đích sử dụng khác với sử dụng mang tính độc lập đó

Ví dụ: Một bất động sản là nhà ở 4 tầng (mỗi tầng có 3 phòng) thuộc sở hữu chung của 4 người Bất động sản có vị trí mặt tiền đường phố Người sở hữu

3 phòng tầng 1 đã lợi dụng ưu thế này đã sử dụng 2 phòng để làm cửa hàng, phòng còn lại để ở Khi định giá, người định giá không được sử dụng kết quả ước tính thu nhập ròng từ việc kinh doanh cửa hàng của người sở hữu tầng 1 để tính toán cho số phòng sử dụng để ở còn lại của ngôi nhà

Thời gian kéo dài một sử dụng hiệu quả nhất phải được nhà đầu tư căn cứ kết quả phân tích đánh giá thị trường, dự báo và chấp nhận Theo thời gian, sử dụng hiệu quả nhất đối với tài sản có thể thay đổi Những thay đổi cơ bản của khu vực lân cận có thể tạo nhu cầu đối với những sử dụng khác Cán bộ định giá phải định kỳ xem xét và điều chỉnh những kết luận cho là sử dụng hiệu quả nhất

Sử dụng hiệu quả nhất có thể là sử dụng hiện tại hoặc một sử dụng hoàn toàn khác với sử dụng hiện tại, thậm chí nó là một sự kết hợp của các sử dụng trong một giai đoạn

Giả thiết trong khu đất nào đó xây nhà cao tầng, số tầng tăng lên thì thu nhập ròng tăng theo tương ứng, nhưng sau khi vượt quá một số tầng nào đó thì thu nhập khó có thể tăng theo cùng tỷ lệ, số tầng đạt được thu nhập cao nhất đó,

về kinh tế là có lợi nhất Để xác định được điểm này, cần phải tính toán tổ hợp về giá thành tất yếu của các kiến trúc có chiều cao khác nhau, dự toán thu nhập, chi

phí, kinh doanh để tìm ra được điểm ngoặt tăng giảm của tổng thu nhập Vận dụng nguyên tắc này có thể tìm ra điểm sử dụng tới hạn của đất đai, tức là điểm thu lợi tối đa, cũng có thể gọi là điểm sử dụng hiệu quả nhất

Như vậy khi tiến hành định giá theo nguyên tắc sử dụng đất hiệu quả nhất, thì không nên chịu sự hạn chế của hiện trạng sử dụng thực tế mà phải phán đoán chính xác trong tình hình nào thì thửa đất đó được sử dụng hiệu quả nhất Khi xem xét đất đai đã được sử dụng hiệu quả nhất hay chưa thì những nhân tố cần phải nghiên cứu là: phương thức sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là gì; phương thức sử dụng trước mắt có phải là hiệu quả nhất hay không; nếu không được thì khả năng chuyển nó sang sử dụng có hiệu quả nhất như thế nào; phương thức sử dụng có hiệu quả nhất có khả năng duy trì được bao lâu Trong đó việc phán định tính liên tục của phương thức sử dụng hiệu quả nhất có vai trò quan trọng, vì ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng thu lợi và phương thức sử dụng trong tương lai có liên quan đến nguyên tắc dự đoán

Tóm lại, sử dụng hiệu quả nhất cần phải dựa trên cơ sở của nguyên tắc dự tính và nguyên tắc biến động, nghĩa là được xác định sau khi xem xét một cách lâu dài về quá khứ, hiện tại cho đến tương lai (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

1.2.4.3 Nguyên tắc biến động

Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của yếu tố cấu thành giá Nó

là kết quả tác động lẫn nhau giữa các yếu tố hình thành giá đất, mà các yếu tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những yếu tố này và những biến động chung của chúng

Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với sự biến động của những yếu tố này Vì các yếu tố này luôn thay đổi, nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai Do đó, nguyên tắc biến động và nguyên tắc dự tính có quan hệ mật thiết với nhau Trong việc định giá đất, không những phải dự tính

chính xác sự biến động giá đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới xác định được giá đất hợp lý và chính xác

Điều cần chú ý là các nguyên tắc không đứng đơn lẻ mà có mối quan hệ trực tiếp và gián tiếp với nhau Do đó, khi định giá đất ngoài việc cần phải hiểu biết đầy đủ các nguyên tắc trên còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng để vận dụng một cách tổng hợp mới nắm được giá đất chính xác (Hồ Thị Lam Trà

và Nguyễn Văn Quân, 2006)

1.2.5 Các phương pháp định giá đất

Công tác định giá đất của Việt Nam mới được chính thức đi vào cuộc sống Các quy định về phương pháp định giá đất đã dần dần được cụ thể hoá Trước đây, các phương pháp định giá được quy định theo Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007, bao gồm 4 phương pháp: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, và phương pháp thặng dư Hiện nay, áp dụng luật đất đai 2013, tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất bổ sung thêm phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

2.2.5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các bước sau đây:

* Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

- Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá

- Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự (thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất, Nội dung thông tin thu thập bao gồm:

+ Giá đất;

+ Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về

hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có

ảnh hưởng đến giá đất

- Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn: + Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai;

+ Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản

+ Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp

- Trường hợp tại khu vực định giá không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế

- xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cần định giá

* Bước 2: Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt

của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

- Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá;

- Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

* Bước 3: Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất

so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Mức điều chỉnh về giá do các yếu tố khác biệt của từng thửa đất so sánh với thửa đất

cần định giá

* Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá

Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính của thửa đất cần xác định giá đã xác định tại bước 3; Giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đát ước tính không quá 10%

1.2.5.2 Phương pháp chiết trừ

Khi áp dụng phương pháp chiết trừ để định giá đất cho mỗi loại đất phải tiến hành các bước sau đây:

* Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin

* Bước 2: Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất

động sản so sánh theo công thức sau:

Giá trị hiện tại của tài

sản gắn liền với đất của

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau: Đơn giá của bất

động sản so sánh =

Giá trị đất của bất động sản so sánh Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh

* Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá

1.2.5.3 Phương pháp thu nhập

Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau:

* Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần

định giá

* Bước 2: Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập

của thửa đất cần định giá

* Bước 3: Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:

Thu nhập ròng bình

quân một năm =

Thu nhập bình quân một năm -

Chi phí bình quân một năm

* Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá trị của thửa

đất cần định giá =

Thu nhập ròng bình quân một năm Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm

* Bước 5: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất của thửa

đất cần định giá =

Giá trị của thửa đất cần định giá Diện tích thửa đất cần định giá

1.2.5.4 Phương pháp thặng dư

Khi áp dụng phương pháp này để định giá đất phải tiến hành các bước sau:

* Bước 1: Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các

thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất

* Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

* Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản

* Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất:

* Bước 5: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất

cần định giá =

Tổng doanh thu phát triển −

Tổng chi phí phát triển

Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá đất của thửa

đất cần định giá =

Giá trị của thửa đất cần định giá Diện tích thửa đất cần định giá

1.2.5.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện theo quy định sau đây:

* Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin

* Bước 2: Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất

* Bước 3: Xác định hệ số điều chỉnh giá đất

* Bước 4: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá đất của thửa đất

cần định giá =

Giá đất trong bảng giá đất x

Hệ số điều chỉnh giá đất

1.3 Công tác định giá đất trên thế giới và việt nam

1.3.1 Công tác định giá đất trên thế giới

Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định,có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.( GS Lim Lan Yuan - khoa xây dựng và bất động sản - đại học quốc gia Singapore) Đất đai hay BĐS cũng là một tài sản nên định giá đất cũng như định giá một tài sản nhưng nó mang tính chất đặc thù về vị trí nên yếu tố quan trọng được lưu tâm trong quá trình định giá là vị trí địa lý

Tuỳ theo những quy định của hệ thống luật pháp mỗi nước lại có quy định

cụ thể về định giá đất Ở các nước phát triển và nhiều nước đang phát triển trên thế giới, hệ thống lý luận và thực nghiệm về định giá đất được chú trọng đầu tư, đồng thời đã từng bước đi vào ổn định Sau đây chúng ta cùng xem xét công tác định giá đất ở một số nước điển hình trên thế giới với những nét tương đồng với Việt Nam

1.3.1.1 Định giá đất ở Trung Quốc

* Tổ chức định giá:

Trung tâm tư vấn định giá BĐS Trung Quốc trực thuộc Bộ Đất đai và Tài Nguyên , có tư cách pháp nhân định giá tài sản Nhà nước, có chức năng định giá, công chứng, tư vấn về giá BĐS; có 12 phòng nghiệp vụ, 28 chi nhánh trong và ngoài nước với trên 400 biên chế

* Hoạt động:

Thành lập tháng 8/1992, đến cuối năm 1995 Trung tâm tư vấn định giá BĐS Trung Quốc đã định giá cho 200 hạng mục lớn về nhà đất, định giá 28 doanh nghiệp Nhà nước cổ phần hoá (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

1.3.1.2 Định giá đất ở Úc

* Cơ cấu, tổ chức của các cơ quan định giá của các Bang

Tại Úc, tổ chức cơ quan quản lý đất đai nói chung và cơ quan định giá đất nói riêng của từng bang có sự khác nhau Văn phòng Định giá đất của mỗi bang đều do Tổng định giá đứng đầu Đa số đều có sự quản lý về chuyên môn của cơ quan quản lý đất đai Tổng định giá là một người có chuyên môn cao, là một quan chức độc lập được bổ nhiệm theo quy định của pháp luật bởi Thống đốc bang để giám sát hoạt động định giá đất Tổng định giá là người chịu trách nhiệm quản lý nhà nước về giá đất, giám sát, thẩm định, quyết định và công bố giá đất vào ngày 01 tháng 7 hàng năm do Văn phòng định giá đất tổ chức thực hiện; kết quả định giá đất là độc lập dựa trên dữ liệu của thị trường bất động sản

* Tổ chức định giá đất độc lập

Bên cạnh hệ thống định giá đất của Nhà nước là các Văn phòng định giá đất, tổ chức định giá đất độc lập rất phát triển, đặc biệt là Công ty Herron Todd White (có 64 văn phòng tại Úc với hơn 700 định giá viên) Các tổ chức định giá đất độc lập tham gia các hoạt động dịch vụ:

- Đấu thầu tư vấn định giá đất hàng loạt để Tổng định giá của bang công

bố vào ngày 01 tháng 7 hàng năm (ở bang NSW); việc định giá đất này của mỗi

tổ chức chỉ thực hiện được trong một số khu vực do không đủ năng lực để thực

hiện định giá cho tất cả bất động sản của bang

- Dịch vụ định giá đất cho mục đích thế chấp đất/bất động sản; định giá bảo hiểm và các giao dịch dân sự khác

- Dịch vụ định giá trong các tranh chấp pháp lý giữa người tổ chức, cá nhân với Văn phòng định giá đất, Tòa án đối với giá đất tính thuế, giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

- Dịch vụ tư vấn về đầu tư bất động sản

* Về nguyên tắc, phương pháp và quy trình định giá đất

Định giá đất của Úc có từ rất sớm và hệ thống pháp luật đã hoàn thiện, trong đó: bang Nam Úc đang áp dụng Luật định giá đất năm 1971, bang NSW áp dụng Luật định giá đất năm 1916 Dù 2 bang này áp dụng 2 đạo luật khác nhau nhưng nội dung, quy trình định giá đất về cơ bản là giống nhau Việc định giá đất của Úc chủ yếu được sử dụng đất tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ bán bất động sản và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Nguyên tắc định giá đất

Việc định giá phải tiến hành theo đúng quy định của pháp luật và đảm bảo nguyên tắc thị trường, tại thời điểm, bối cảnh giao dịch xác định và kết quả định giá càng sát với giá thị trường càng tốt Đồng thời, kết quả định giá đất phải có khả năng kiểm tra, đối chứng với chứng cứ thị trường một cách công khai và minh bạch

Các phương pháp định giá đất

Tại Úc áp dụng chủ yếu 3 phương pháp định giá đất phổ biến trên thế giới,

đó là: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp vốn hóa (tương đương với phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư ở Việt Nam) và phương pháp chiết trừ

Việc định giá được thực hiện theo 2 quy trình: định giá đất hàng loạt và định giá đất riêng lẻ

Quy trình định giá đất hàng loạt

Việc định giá đất hàng loạt thực hiện với tất cả các loại đất trên địa bàn Bang, chủ yếu để phục vụ mục đích tính thuế sử dụng đất/bất động sản, thuế thu

nhập từ bán bất động sản Định giá đất hàng loạt được thực hiện đến từng thửa đất, được xây dựng và công bố công khai vào đêm ngày 30 tháng 6 hàng năm, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 hàng năm

Quy trình định giá riêng lẻ

Việc định giá đất cụ thể đối với từng thửa đất trong trường hợp tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, thế chấp quyền sử dụng đất/bất động sản và các giao dịch dân sự khác Việc định giá đất riêng lẻ được thực hiện theo loại đất, từng mục đích định giá Căn cứ vào loại đất, thông tin giá đất thị trường, giá thuê đất, sau đó áp dụng các phương pháp định giá đất để xác định giá đất

Các tổ chức định giá đất độc lập sử dụng giá đất thị trường từ nguồn các trang web chuyên cung cấp thông tin giao dịch bất động sản, thông tin từ Văn phòng đăng ký đất đai để xác định sơ bộ giá của thửa đất cần định giá Sau đó, định giá viên sẽ kiểm tra thực địa đối với hồ sơ thửa đất, hiện trạng đất và các tài sản gắn liền với đất, các công trình kết cấu hạ tầng và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị bất động sản để thực hiện việc định giá

1.3.1.3 Định giá đất ở Thụy Điển

Các phương pháp xác định giá đất ở nước ta vận dụng phương pháp xác định giá đất của hai nước Thuỵ Điển và Úc Tại Thuỵ Điển, giá đất trên thị trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, được xác định trên cơ sở người mua mua được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán được thông tin tốt nhất về tài sản cần bán Giá trị định giá mà tổ chức định giá đưa

ra phải đạt 75% giá trị thị trường Định giá phải chỉ ra được BĐS có khả năng đóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra được BĐS nào sẽ quyết định việc đóng thuế Giá trị xác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc

về sử dụng đất đã tuyên bố trong hợp đồng cho thuê Những BĐS mà không

có khả năng đóng thuế thì không cần định giá Định giá BĐS được tiến hành theo dựa trên nhiều nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc so sánh

1.3.1.4 Định giá đất ở Đài Loan

* Tổ chức

Vụ Định giá thuộc Bộ Nội Vụ có chức năng nghiên cứu chính sách, xây