thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính huyện thanh trì, thành phố hà nội

Hệ thống thông tin ñất ñai ñược lưu giữ, quản lý tại ngân hàng dữ liệu ñất ñai Thụy ðiển gồm có các thông tin về ñất ñai, tài sản gắn liền với ñất, thông tin quy hoạch, tình trạng pháp l

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP & PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

-*** -

ðÀM THỊ MAI OANH

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN

HỆ THỐNG HỒ SƠ ðỊA CHÍNH HUYỆN THANH TRÌ,

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2015

BỘ GIÁO DỤC & ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP & PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

-*** -

ðÀM THỊ MAI OANH

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN

HỆ THỐNG HỒ SƠ ðỊA CHÍNH HUYỆN THANH TRÌ,

LỜI CAM đOAN

Tôi xin cam ựoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa ựược sử dụng ựể bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam ựoan, mọi sự giúp ựỡ cho việc thực hiện luận văn này ựã ựược

cảm ơn và các thông tin trắch dẫn trong luận văn ựều ựã ựược chỉ rõ nguồn gốc./

Hà Nội, ngày tháng năm 2015

Tác giả luận văn

đàm Thị Mai Oanh

LỜI CẢM ƠN

để hoàn thành bản luận văn này, trước hết tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc trước sự quan tâm, dìu dắt và tận tình hướng dẫn của PGS TS Nguyễn Khắc Thời

Tôi xin trân trọng cám ơn các thầy, cô giáo bộ môn Trắc ựịa Bản ựồ, khoa Quản lý ựất ựai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam ựã quan tâm và tạo ựiều kiện giúp ựỡ tôi trong quá trình thực hiện ựề tài

Tôi xin trân trọng cám ơn lãnh ựạo, các cán bộ phòng Tài nguyên Môi trường huyện Thanh Trì và cán bộ ựịa chắnh các xã trên ựịa bàn huyện Thanh Trì, Viện Nghiên cứu quản lý ựất ựai, Tổng cục Quản lý ựất ựai tạo ựiều kiện giúp ựỡ về mọi mặt ựể tôi thực hiện ựề tài trong suốt thời gian qua

Xin chân thành cám ơn những người thân và tất cả bạn bè ựã luôn ựộng viên, tạo ựiều kiện giúp ựỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn

Tác giả luận văn

đàm Thị Mai Oanh

MỤC LỤC

1.1.2 Vai trò của hồ sơ ựịa chắnh ựối với công tác quản lý nhà nước về ựất ựai 6 1.2 Tổng quan về hồ sơ ựịa chắnh của một số nước trên thế giới 7

1.2.4 Nhận xét chung về hệ thống hồ sơ ựịa chắnh ở các nước trên thế giới 15 1.3 Quá trình xây dựng hồ sơ ựịa chắnh và những bài học thực tiễn ở Việt Nam 16 1.3.1 Khái quát về công tác lập hồ sơ ựịa chắnh theo quy ựịnh của Nhà nước 16 1.3.2 Quy ựịnh của việc lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ ựịa chắnh hiện hành 30 1.3.3 Bài học kinh nghiệm trong việc hoàn thiện hồ sơ ựịa chắnh 31

2.3.2 Phương pháp thu thập thông tin, số liệu, tài liệu 35

3.1 điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Trì - thành phố Hà Nội 37

3.1.3 đánh giá về ựiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng ựến việc hoàn thiện hồ

3.3.3 Những khó khăn của việc cập nhật và chỉnh lý hồ sơ ựịa chắnh trên ựịa bàn

3.4 Thực trạng hồ sơ ựịa chắnh tại các xã, thị trấn nghiên cứu 63 3.4.1 Một số thông tin cơ bản về các xã, thị trấn nghiên cứu 63 3.4.2 Thực trạng về hồ sơ ựịa chắnh tại các xã, thị trấn nghiên cứu 64 3.4.3 đánh giá thực trạng công tác lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ ựịa chắnh tại huyện

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Nghĩa của từ viết tắt

TDBð Theo dõi biến ñộng

DANH MỤC BẢNG

3.3 Tình hình biến ựộng giữa BđđC với hiện trạng SDđ huyện Thanh Trì 52

3.10 Mức ựộ cập nhật sổ theo dõi biến ựộng ựất ựai huyện Thanh Trì 60 3.11 Những khó khăn trong chỉnh lý hồ sơ ựịa chắnh huyện Thanh Trì 61

3.14 đánh giá biến ựộng của bản ựồ ựịa chắnh tại 3 xã nghiên cứu 68

3.16 đánh giá biến ựộng của sổ mục kê tại 3 xã nghiên cứu 71

3.18 đánh giá biến ựộng của sổ ựịa chắnh tại 3 xã nghiên cứu 73 3.19 Kết quả lập sổ theo dõi biến ựộng ựất ựai tại 3 xã nghiên cứu 74 3.20 đánh giá biến ựộng của sổ theo dõi biến ựộng ựất ựai tại 3 xã

MỞ ðẦU

1 Tính cấp thiết của ñề tài

Hồ sơ ñịa chính có ý nghĩa rất quan trọng không chỉ phục vụ việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với ñất, mà còn ñáp ứng yêu cầu quản lý ñất ñai chặt chẽ, khoa học; phục vụ hiệu quả công tác kiểm kê, thống kê ñất ñai, lập quy hoạch, kế hoạch phát triển ngành và làm cơ sở tổng hợp những quy luật kinh tế - xã hội có liên quan ñến ñất ñai làm luận cứ khoa học ñể ñiều chỉnh pháp luật, chính sách, chiến lược và quy hoạch,

kế hoạch phát triển kinh tế xã hội Việc thiết lập hệ thống hồ sơ ñịa chính ở các cấp với ñầy ñủ những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý là tiến bộ quan trọng trong công tác quản lý ñất ñai

ðể Nhà nước nắm chắc, quản chặt ñất ñai, từ những năm 1980, ngành Quản lý ñất ñai ñã tổ chức ño ñạc, ñăng ký ñất ñai, thành lập hồ sơ ñịa chính ban ñầu Tuy nhiên, mẫu sổ và nội dung các tài liệu trong hồ sơ ñịa chính ở các ñịa phương không thống nhất do các ñịa phương lập hồ sơ ñịa chính theo các quy ñịnh khác nhau ở mỗi giai ñoạn khác nhau Bên cạnh ñó, việc cập nhật, chỉnh lý các biến ñộng về ñất ñai vào hồ sơ ñịa chính ở các ñịa phương không theo kịp với thực tế, không ñồng bộ mà hệ quả là các hồ sơ ñịa chính ñược lập ở các ñịa phương nhanh chóng bị lạc hậu, chưa ñáp ứng nhu cầu công tác quản lý ñất ñai

Mặt khác, cơ sở dữ liệu ñất ñai nói chung, cơ sở dữ liệu ñịa chính nói riêng không còn là khái niệm mới mẻ ñối với các nước trong khu vực, trên thế giới cũng như Việt Nam Thực tế cho thấy cần phải có một cơ sở dữ liệu ñất ñai phục vụ ña ngành, ña ñối tượng sử dụng vì ñất ñai có hạn và việc sử dụng tài nguyên ñất hợp lý, có hiệu quả, bền vững là ñòi hỏi tất yếu của quá trình công nghiệp hóa, hiện ñại hóa ñất nước (Nguyễn Xuân Kiên, 2013)

Muốn xây dựng ñược cơ sở dữ liệu ñịa chính hay hiện ñại hóa hồ sơ ñịa chính thì việc ứng dụng công nghệ thông tin là tất yếu khách quan Việc cập nhật, quản lý lưu trữ, chỉnh lý và khai thác thông tin sẽ rất tiện lợi, thống nhất trong toàn

hệ thống, ñảm bảo việc cung cấp thông tin nhanh chóng phục vụ các yêu cầu quản

lý nhà nước về ñất ñai

Kết luận 22-KL/TW ngày 22/5/2012 của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương ðảng khóa IX về tiếp tục ñổi mới chính sách, pháp luật về ñất

ñai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện ñại hóa ñất nước ñã nêu rõ việc “Ưu tiên ñầu tư xây dựng cơ sở dữ liệu, hạ tầng thông tin theo hướng hiện ñại, phục vụ ña

mục tiêu; chuyển dần sang giao dịch ñiện tử trong lĩnh vực ñất ñai”

ðể ñáp ứng yêu cầu của công tác quản lý nhà nước về ñất ñai, ñồng thời nâng cao chất lượng dịch vụ trong lĩnh vực quản lý ñất ñai, hồ sơ ñịa chính huyện Thanh Trì phải từng bước ñược hoàn thiện trên cơ sở ñảm bảo cung cấp ñầy ñủ, chi tiết, chính xác các thông tin mới nhất về ñất ñai theo quy ñịnh của Nhà nước; cập nhật, quản lý lưu trữ, chỉnh lý và khai thác thông tin tiện lợi, thống nhất, ñồng thời ñảm bảo thực hiện mục tiêu xây dựng cơ sở dữ liệu của thành phố Hà Nội

Mặt khác Thanh Trì là một huyện ngoại thành ñang phát triển mạnh về kinh tế, sự biến ñộng về diện tích, hình thể, chủ sử dụng, mục ñích sử dụng ñất ñang diễn biến rất nhanh, chỉnh lý cơ sở dữ liệu trến giấy chiếm rất nhiều thời gian, không ñảm bảo yêu cầu của công tác quản lý ñất ñai

Xuất phát từ tình hình thực tế trên, ñược sự phân công của khoa Quản lý ñất ñai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, ñược sự giúp ñỡ của Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thanh Trì, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo Phó

giáo sư - Tiến sĩ Nguyễn Khắc Thời, tôi tiến hành nghiên cứu ñề tài: “Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống hồ sơ ñịa chính huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội”

3 Yêu cầu của ñề tài

- ðiều tra ñầy ñủ hệ thống hồ sơ ñịa chính bao gồm các loại bản ñồ giải thửa, bản ñồ ñịa chính và các loại tài liệu thuộc tính như sổ mục kê, sổ ñịa chính,

sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và sổ theo dõi biến ñộng ñất ñai thuộc các xã trên ñịa bàn huyện Thanh Trì

- Các giải pháp ñề xuất phải xuất phát từ tình hình thực tế ñang sử dụng hệ thống hồ sơ ñịa chính hiện nay trong công tác quản lý ñất ñai

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Một số vấn ựề về hồ sơ ựịa chắnh

1.1.1 Khái niệm về hồ sơ ựịa chắnh

địa chắnh theo tiếng Anh là Ộcadastre of landỢ riêng từ ỘcadastreỢ xuất phát từ tiếng la tinh, ỘcaputỢ có nghĩa là Ộvật ựảm phụỢ hay Ộvật ựánh thuếỢ và danh từ ỘcapitastrumỢ có nghĩa là mô tả Ộvật ựảm phụỢ Do ựó danh từ ỘcadastreỢ ựược xem như là một cuốn sổ mô tả Ộvật ựảm phụỢ hay Ộvật ựánh thuếỢ (Johansson, 2002) để làm rõ Ộvật ựánh thuếỢ là vật gì người ta gắn vào một danh

từ xác ựịnh như: cadastre of land, cadastre of forest, cadastre of domestic industryẦ và thường ựược dịch và quen dùng là địa chắnh, Lâm chắnh, Thủ công chắnhẦ Như vậy, địa chắnh trong nghĩa hẹp có thể hiểu là: cuốn sổ mô tả về ựất ựai ựể ựánh thuế; trong nghĩa rộng ở ựiều kiện sở hữu tư nhân ựối với ựất ựai: là một hệ thống nhất quán hành ựộng về công tác thống kê, về ựiều tra mô tả và ựánh giá ựất do Nhà nước tiến hành, nhằm mục ựắch thu thập các loại thông tin

ựể lập sổ bộ thuế Theo nghĩa này địa chắnh phải do Nhà nước tiến hành và ựối tượng của địa chắnh là ựất ựai Các thông tin cần thu thập trong công tác ựịa chắnh phải là các thông tin về ựất ựai hoặc có liên quan ựến ựất ựai (Lưu Văn Thịnh, 2007)

Công tác ựịa chắnh ựầy ựủ do Nhà nước tiến hành thường bao gồm các tác nghiệp chắnh sau:

- Thống kê, kiểm kê ựất ựai;

- điều tra mô tả ựất ựai về lịch sử tự nhiên và kinh tế;

- đánh giá ựất ựai;

- đăng ký ựất ựai

Trong tác nghiệp thống kê, kiểm kê thường tiến hành ựo ựạc, lập bản ựồ ựịa chắnh ựể xác ựịnh vị trắ không gian, hình dáng, diện tắch thành phần cơ cấu diện tắch và chất lượng ựất ựai

Trong ựiều tra mô tả tiến hành công tác phát hiện và ghi nhận các tắnh chất lịch sử tự nhiên và tắnh chất kinh tế của ựất ựai

Trong ñánh giá ñất ñai tiến hành xem xét các ñịnh mức trung bình về năng suất cây trồng và lợi nhuận do ñất ñai mang lại, có nghĩa là xác ñịnh giá trị và lợi nhuận của ñất ñai như là tư liệu sản xuất

Trong ñăng ký ñất ñai thực hiện việc ñăng nhập các thông tin liên quan tới các quyền ñối với ñất và cấp chứng chỉ làm bằng chứng về tình trạng pháp lý của các quyền ñó ðăng ký ñất ñai bao gồm ñăng ký ban ñầu và ñăng ký biến ñộng ñất ñai

Mỗi một tác nghiệp ñịa chính ñều thể hiện bằng hàng loạt biện pháp kỹ thuật ñơn giản hoặc phức tạp Kết quả của tất cả các biện pháp tổng hợp lại sẽ cho chúng ta ñầy ñủ những thông tin về số lượng, chất lượng, những ñặc tính cơ bản và những sự khác nhau trong quá trình hình thành tự nhiên và quá trình sử dụng ñất, có cơ sở khoa học ñể so sánh giá trị của ñất ñai như là ñối tượng quản

lý và ñối tượng nộp thuế Các kết quả trên ñược thể hiện trong các tài liệu bản vẽ (bản ñồ ñịa chính) và những mô tả bằng văn bản (sổ, phiếu ñịa bạ, biểu thống kê…) và ñược lưu trữ, cập nhật theo thời gian tạo thành hồ sơ ñịa chính

Như vậy, có thể hiểu hồ sơ ñịa chính là hệ thống các tài liệu, số liệu, bản

ñồ, sổ sách… chứa ñựng những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế,

xã hội, pháp lý của ñất ñai ñã ñược thiết lập trong quá trình ño ñạc, lập bản ñồ ñịa chính, ñăng ký ban ñầu và ñăng ký biến ñộng ñất ñai (Quốc hội 2013)

Hồ sơ ñịa chính gắn chặt với công tác ñịa chính là kết quả của quá trình thực hiện các tác nghiệp ñịa chính Thực tế quá trình ño ñạc lập bản ñồ ñịa chính, ñăng ký ban ñầu và ñăng ký biến ñộng ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất rất phụ thuộc vào ñiều kiện kinh tế, ñặc ñiểm chính trị, trình ñộ và khả năng tiếp cận, ứng dụng công nghệ của xã hội nói chung và cụ thể là các tổ chức,

cá nhân tham gia vào trong quá trình này Mặt khác mỗi nhà nước ở mỗi giai ñoạn lịch sử khác nhau lại có những yêu cầu ñối với việc ghi nhận các thông tin

về ñất ñai cũng như việc thiết lập các loại tài liệu: bản ñồ, sổ sách ñể lưu giữ các thông tin về ñất ñai khác nhau Chính vì vậy mà thành phần và nội dung của hồ

sơ ñịa chính ở mỗi nước, mỗi thời kỳ có thể có những ñiểm khác nhau nhất ñịnh (Trịnh Quốc Khánh, 2010)

Ở Việt Nam theo quy ựịnh của Luật đất ựai năm 2013 và thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ ựịa chắnh bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng

số thể hiện thông tin chi tiết về từng thửa ựất, người ựược giao quản lý ựất, người

sử dụng ựất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với ựất, các quyền và thay ựổi quyền sử dụng ựất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với ựất Tại điều 4 thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy ựịnh hồ sơ ựịa chắnh như sau:

- đối với các ựịa phương xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu ựịa chắnh, hồ

sơ ựịa chắnh ựược lập dưới dạng số va lưu trong cơ sở dữ liệu ựất ựai, gồm có các tài liệu sau ựây:

+ Tài liệu ựiều tra ựo ựạc ựịa chắnh gồm bản ựồ ựịa chắnh và sổ mục kê ựất ựai; + Sổ ựịa chắnh;

+ Sổ ựịa chắnh ựược lập dưới dạng giấy hoặc dạng số;

+ Sổ theo dõi biến ựộng ựất ựai lập dưới dạng giấy (Quốc hội, 2013)

1.1.2 Vai trò của hồ sơ ựịa chắnh ựối với công tác quản lý nhà nước về ựất ựai

Quản lý nhà nước về ựất ựai là tổng hợp các hoạt ựộng của Nhà nước về ựất ựai đó là các hoạt ựộng nắm và quản lý tình hình sử dụng ựất; phân bổ quỹ ựất ựai vào các mục ựắch sử dụng theo chủ trương của đảng, chắnh sách, pháp luật của Nhà nước; kiểm tra, giám sát quá trình sử dụng ựất

Mục tiêu cao nhất của công tác quản lý nhà nước về ựất ựai là ựảm bảo khai thác, sử dụng ựất tiết kiệm, hợp lý, bền vững và ngày càng có hiệu quả cao

Do vậy, ựể Nhà nước quản lý ựược quỹ ựất ựai (nắm chắc, quản chặt) nhất thiết phải có hệ thống thông tin về ựất ựai (ựiều kiện cơ bản) Trên cơ sở hệ thống thông tin về ựất ựai, Nhà nước sẽ thực hiện các mối quan hệ kinh tế - xã hội liên quan ựối với quá trình sử dụng ựất Do ựó, nhất thiết phải có hồ sơ ựịa chắnh ựể thực hiện công tác quản lý nhà nước về ựất ựai

Vai trò của hồ sơ ñịa chính ñối với công tác quản lý nhà nước về ñất ñai thể hiện ở các khía cạnh sau:

- Hồ sơ ñịa chính là nguồn cung cấp thông tin cho phép chúng ta xác ñịnh mức ñộ sử dụng ñất của từng chủ sử dụng ñất, các hiện tượng nảy sinh trong quan hệ ñất ñai làm cơ sở khoa học hoạch ñịnh chính sách, ñiều chỉnh các mối quan hệ về ñất ñai cho phù hợp với tiến trình phát triển kinh tế - xã hội của ñất nước

- Hồ sơ ñịa chính là cơ sở quan trọng phục vụ công tác thống kê, kiểm kê ñất ñai; lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất và quy hoạch phát triển các ngành; thanh tra ñất ñai; giải quyết các khiếu nại về ñất ñai cũng như xác ñịnh các quyền

và nghĩa vụ của người sử dụng ñất (Nguyễn Thùy Trang, 2010)

- Hồ sơ ñịa chính là nguồn cung cấp thông tin ñầy ñủ, chính xác, có tính pháp lý cho các giao dịch, mua bán bất ñộng sản ở tất cả các bước trong quá trình thực hiện một giao dịch bất ñộng sản Trong bối cảnh thị trường bất ñộng sản ở Việt Nam chưa thoát khỏi thời kỳ sơ khai, các dịch vụ phục vụ thị trường bất ñộng sản chưa phát triển, việc ñăng ký bất ñộng sản chưa ñược thực hiện rộng khắp thì hồ sơ ñịa chính ñược xem là nguồn cung cấp thông tin mang tính pháp

lý quan trọng nhất cho việc mua, bán bất ñộng sản

Việc thiết lập hệ thống hồ sơ ñịa chính ở các cấp với ñầy ñủ những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý là rất cần thiết ñối với công tác quản lý ñất ñai

1.2 Tổng quan về hồ sơ ñịa chính của một số nước trên thế giới

1.2.1 Hệ thống hồ sơ ñịa chính của Thụy ðiển

Thụy ðiển có diện tích khoảng 450.000 km2, dân số gần 9.000.000 người Khoảng 80% dân số sống ở các khu vực ñô thị Toàn bộ ñất ñai Thụy ðiển ñược chia thành các ñơn vị bất ñộng sản Có khoảng 3,5 triệu bất ñộng sản gồm 8,0 triệu thửa ñất Một bất ñộng sản có thể bao gồm một hoặc một số thửa ñất, có thể không liền kề nhau

Từ năm 1973, Thụy ðiển triển khai ứng dụng công nghệ tin học, toàn bộ

hệ thống hồ sơ ñịa chính ñược cập nhật vào máy tính Thông tin ñịa chính ñược

cung cấp từ các cơ quan quản lý ñất ñai khác nhau (như: cơ quan ño ñạc ñất ñai Thụy ðiển, cơ quan ñăng ký thuộc toà án, cơ quan quản lý giá ) và ñược lưu giữ thống nhất tại Ngân hàng Dữ liệu ñất ñai Thụy ðiển

ðăng ký bất ñộng sản tại hệ thống Ngân hàng dữ liệu ñất ñai Thụy ðiển gồm có các thành phần:

- Bản ñồ ñịa chính: Bản ñồ ñịa chính của mỗi một thửa ñất có kết nối với thông tin bất ñộng sản, có các chú dẫn của bản ñồ, những quy ñịnh sử dụng ñất

- Sổ ñăng ký bất ñộng sản: là sổ dùng ñể ñăng ký cho tất cả các bất ñộng sản khi hình thành Tài liệu này tạo cơ sở cho việc ñăng ký ñất, tín dụng bất ñộng sản, thuế tài sản, quy hoạch ñô thị, quy hoạch khu vực, Sổ ñăng ký bất ñộng sản ñược duy trì bởi các cơ quan ño ñạc ñất ñai trên khắp cả nước; cơ quan ño ñạc ñất ñai quốc gia Thụy ðiển có vai trò giám sát thực hiện

Sổ ñăng ký bất ñộng sản gồm có cả trích lục bản ñồ ñịa chính; những thông tin về diện tích và thiết kế của bất ñộng sản, thông tin về quyền thông hành ñịa dịch, các quy ñịnh về phân vùng, quản lý ñất ñai, ñiểm toạ ñộ cho từng thửa ñất có tài sản, ñịa chỉ của tài sản và các thông tin tham chiếu khác

- Sổ ñăng ký ñất ñai: Sử dụng ñể ñăng ký quyền sở hữu ñất ñai nhằm phục

vụ cho các mục ñích của xã hội và bảo vệ quyền lợi hợp pháp khi thu hồi lại các quyền về bất ñộng sản Sổ ñăng ký ñất ñai gồm có thông tin về tên của chủ sử dụng hợp pháp, ñịa chỉ và số ñăng ký công dân, thông tin về thế chấp và các trách nhiệm pháp lý khác Sổ ñăng ký cũng có xác nhận của các cơ quan có thẩm quyền về việc phá sản, xây dựng lại, v.v

- Sổ ñăng ký ñịa chỉ;

- Sổ ñăng ký xây dựng;

- Thông tin về thuế bất ñộng sản

Hệ thống thông tin ñất ñai ñược lưu giữ, quản lý tại ngân hàng dữ liệu ñất ñai Thụy ðiển gồm có các thông tin về ñất ñai, tài sản gắn liền với ñất, thông tin quy hoạch, tình trạng pháp lý của bất ñộng sản, thông tin về thuế bất ñộng sản ñược sắp xếp, lưu trữ trong hồ sơ nêu trên với các thông tin cụ thể sau:

- Tên bất ñộng sản; tên chủ bất ñộng sản, ñịa chỉ và số ñăng ký công dân

(nếu ñất thuộc sở hữu của cả hai vợ chồng thì cả hai người cùng ñứng tên); diện tích bất ñộng sản, diện tích mặt nước…; ñịa chỉ bất ñộng sản;

- Thông tin về việc chia, gộp thửa: ngày tách thửa, theo văn bản nào; thông số kỹ thuật (toạ ñộ góc, toạ ñộ tâm thửa ñất, tờ bản ñồ);

- Quyền thông hành ñịa dịch (quyền trên bất ñộng sản khác); giới hạn quyền sở hữu; các quyền khác;

- Cơ quan nhập dữ liệu (tên người nhập, cơ quan, ngày nhập); số ñăng ký ñất; số tờ bản ñồ quy hoạch Sổ ñăng ký cũng có xác nhận của các cơ quan có thẩm quyền về việc phá sản, xây dựng lại, v.v

- Thông tin về thuế: Tổng giá trị bất ñộng sản, giá trị nhà; quá trình chuyển dịch quyền sở hữu: mua, bán, cho tặng của ai, từ ngày nào;

- Tình trạng thế chấp, cho thuê bất ñộng sản;

- Hệ thống dữ liệu về nhà gồm có: Chỉ số nhận biết (Số bất ñộng sản, số nhà); ñơn vị hành chính (tỉnh, huyện, xã); vị trí (số tờ bản ñồ, toạ ñộ tâm thửa); chủ sở hữu; diện tích xây dựng, thời gian xây dựng, ñiều kiện ñiện, nước, lối ñi… Ngoài ra còn có các thông tin bổ trợ: Loại nhà (nhà ở, trụ sở, nhà máy…), giấy phép xây dựng;

- Hệ thống dữ liệu quy hoạch;

Tuy hệ thống hồ sơ ñịa chính dạng số của Thụy ðiển ñã rất phát triển nhưng hệ thống hồ sơ ñịa chính trên giấy vẫn ñược hình thành và bảo quản lâu dài tại cơ quan ñăng ký Do có nhiều bằng chứng ñã cho thấy việc tự ñộng hoá ñăng ký ñất vẫn không thể thay thế hoàn toàn cho hồ sơ giấy tờ do những sơ suất của người thực hiện, hoặc trục trặc của công nghệ, vì vậy họ vẫn hết sức coi trọng việc lưu giữ các giấy tờ pháp lý khi thực hiện thủ tục ñăng ký làm bằng chứng pháp lý

Khi bất ñộng sản có biến ñộng (tách, gộp thửa, ñăng ký quyền sở hữu ) trong mỗi thủ tục ñăng ký biến ñộng, thông tin của bất ñộng sản ñều ñược khai thác, sử dụng từ Ngân hàng Dữ liệu ñất ñai quốc gia Thụy ðiển Ví dụ:

- ðối với biến ñộng tách, gộp thửa:

Khi có ñơn khai báo biến ñộng, nhân viên ño ñạc lấy thông tin thửa ñất từ

cơ sở dữ liệu ñất ñai và tiến hành công việc khảo sát thực ñịa, ño ñạc chỉnh lý trên bản sao Trước khi thực hiện việc phân chia chính thức, nhân viên ño ñạc phải lấy thêm thông tin từ các cơ quan có liên quan như: xây dựng, giao thông, môi trường ñể ñảm bảo việc phân chia thửa ñất theo ñúng quy hoạch và pháp luật Kết quả thủ tục tách, gộp thửa là phải lập ñược: bản mô tả bất ñộng sản (tên chủ sở hữu, diện tích…); bản mô tả kỹ thuật việc phân chia thửa ñất (toạ ñộ các ñiểm mốc ranh giới và toạ ñộ tâm ñiểm thửa ñất); biên bản thoả thuận giữa các bên; phụ lục khác kèm theo

Việc hình thành một bất ñộng sản mới cũng phải có các ñiều kiện: Phải phù hợp với mục ñích sử dụng của bản thân bất ñộng sản ñó; Phù hợp với quy hoạch và những hạn chế ràng buộc mà quy hoạch và pháp luật ñã quy ñịnh; Phải ñảm bảo hài hoà giữa lợi ích cá nhân và lợi ích cộng ñồng ;

Sau khi hoàn thành việc tách, gộp thửa cơ quan ño ñạc cập nhật thông tin

ñã thay ñổi vào ngân hàng dữ liệu và chịu trách nhiệm trước pháp luật về những thay ñổi ñó

- ðối với biến ñộng về ñăng ký quyền sở hữu (biến ñộng chủ sở hữu): Thủ tục này ñược thực hiện tại cơ quan ðăng ký ñất trực thuộc Toà án ñịa phương Bộ luật ðất ñai quy ñịnh mọi biến ñộng về bất ñộng sản (gồm ñất ñai và tài sản gắn liền với ñất) ñều phải thực hiện việc ñăng ký trong vòng 3 tháng sau

ñó Việc cập nhật hay chỉnh sửa thông tin vào mạng dữ liệu hiện nay chỉ ñược thực hiện khi kết thúc thủ tục ñăng ký

ðể thực hiện các giao dịch thuận tiện trên thị trường, người chủ sở hữu bất ñộng sản phải thực hiện ñầy ñủ việc ñăng ký bất ñộng sản của mình Số lượng của những ñăng ký bổ sung ñã tăng lên theo thời gian và hiện nay, sự ñăng ký ñầy ñủ ñược gọi là ðăng ký bất ñộng sản và bao gồm: ðăng ký ñịa chỉ, ñăng ký xây dựng, ñăng ký kết hợp, ñăng ký sơ ñồ, ñăng ký ñánh giá bất ñộng sản, ñăng

ký giá bán, ñăng ký liên ñới chủ sở hữu, ñăng ký bảo ñảm tín dụng nhà ở

Toàn bộ thông tin ñịa chính của các bất ñộng sản ñã ñăng ký ñược cập nhật vào cơ sở dữ liệu của hệ thống thông tin ñất ñai, tạo ñiều kiện cho người mua bất ñộng sản, người môi giới có thể thu thập thông tin về bất ñộng sản

một cách ựầy ựủ, chắnh xác thông qua việc truy cập hệ thống thông tin ựất ựai của Ngân hàng Dữ liệu ựất Thụy điển điều ựó giúp các giao dịch trên thị trường bất ựộng sản ựược thực hiện nhanh chóng, hiệu quả (Lưu Văn Thịnh, 2007)

1.2.2 Hệ thống hồ sơ ựịa chắnh Hàn Quốc

Hàn Quốc nằm trên bán ựảo Triều Tiên ở đông Bắc Châu á, có diện tắch ựơn vị hành chắnh là 99.585 km2, có 9 tỉnh và 6 thành phố, thủ ựô là Seoul

Hệ thống ựịa chắnh Hàn Quốc là hệ thống ựăng ký bằng khoán, bắt buộc, có

ba ý nghĩa: quản lý quyền sở hữu, ựăng ký, cung cấp dịch vụ thông tin ựịa chắnh Tất cả các thửa ựất ựều có mã thửa, ựược chia bởi hệ thống các tờ bản ựồ và ựược quản lý theo khu vực đến nay, Hàn Quốc ựã ựăng ký hết tất cả các thửa ựất

Hồ sơ ựịa chắnh bao gồm các bản ựồ và sổ sách Thông tin mô tả về thửa ựất ựược ựăng ký và quản lý trong sổ, vị trắ các ựường bao ựược ghi trên các bản

ựồ Nhiều dự án phát triển ựất ựai và quy hoạch sử dụng ựất ựược lên kế hoạch, quyết ựịnh và tiến hành trên cơ sở thông tin ựăng ký trong các hồ sơ ựịa chắnh

Hệ thống hồ sơ ựịa chắnh Hàn Quốc bao gồm các loại tài liệu:

- Bản ựồ ựịa chắnh: Bản ựồ ựịa chắnh bao gồm cả bản ựồ ựịa chắnh cho khu

vực rừng, có rất nhiều tỷ lệ, nhưng tỷ lệ chủ yếu của bản ựồ ựịa chắnh là 1/1200,

và chứa ựựng các thông tin như: ựịa chỉ, số thửa, chủ sử dụng ựất, chú dẫn, tên của tờ bản ựồ, lưới toạ ựộ, khoảng cách ựược tắnh toán của các ựường ranh giới, các ựiểm mốc Ầ Từ 1999 - 2003, tất cả bản ựồ ựịa chắnh ựược số hoá, nằm trong hệ thống thông tin ựất ựai trên cơ sở thửa ựất

- Sổ ựăng ký bất ựộng sản;

- Sổ ựịa chắnh;

- Sổ rừng;

- Hồ sơ ranh giới hành chắnh và các file ựiện tử

Trong các tài liệu của hồ sơ ựịa chắnh có các thông tin về: số thửa, mã thửa, loại ựất sử dụng, quyền sở hữu, hạng ựất sử dụng, ựịa chỉ, diện tắch, số tờ, xác nhận giá ựất

Hàn Quốc ựang hoàn thiện hệ thống ựịa chắnh, việc phát triển hệ thống thông tin ựất ựai trên cơ sở thửa ựất ựược bắt ựầu từ 1996 với quan ựiểm ựẩy

mạnh việc truy cập có hiệu quả, cập nhật các sổ ñịa chính, giúp Chính phủ quyết ñịnh các chính sách ñất ñai Cơ sở dữ liệu ñang phát triển là một sự tổng hợp dữ liệu ñồ hoạ và phi ñồ hoạ nhằm cung cấp thông tin cho Chính phủ và các cá nhân

Hệ thống hồ sơ ñịa chính của Hàn Quốc gắn với xã hội thông tin và cơ sở

dữ liệu ñất ñai ñã ñáp ứng ñược yêu cầu cần thiết về cung cấp thông tin cho thị trường bất ñộng sản

Khi người chủ sở hữu thực hiện giao dịch ñối với bất ñộng sản, họ cần phải chuẩn bị ñầy ñủ hồ sơ mua bán chuyển nhượng Các giấy tờ quan trọng trong hồ sơ mua bán chuyển nhượng cần phải lấy từ hồ sơ ñịa chính, ñó là:

- Phần trích ghi trong sổ ñăng ký bất ñộng sản

- Giấy chứng nhận ñịa chính thửa ñất

- Trích lục thửa ñất từ bản ñồ ñịa chính

- Thông báo giá bất ñộng sản theo khung giá quy ñịnh hàng năm

Sau khi chuẩn bị ñầy ñủ hồ sơ mua bán chuyển nhượng, thực hiện giao dịch, hai bên mua bán sẽ phải thực hiện ñầy ñủ nghĩa vụ tài chính theo quy ñịnh của pháp luật, nộp các khoản thuế theo thông báo của cơ quan thuế, nghĩa vụ tài chính, thuế ñối với nhà nước của các bên mua bán phải ñược thực hiện ñầy ñủ và có các giấy

tờ, biên lai, hoá ñơn ñể chứng minh Sau khi hoàn thành ñầy ñủ các thủ tục, cơ quan quản lý sẽ chỉnh lý thông tin về chủ bất ñộng sản trong hồ sơ ñịa chính

Với quy ñịnh chi tiết từng thủ tục ñể tiến hành ñăng ký bất ñộng sản, mua bán bất ñộng sản, các thông tin trong hồ sơ ñịa chính ñược cập nhật thường xuyên

và ñược lưu trữ cả ở dạng số và dạng giấy Hồ sơ ñịa chính là cơ sở quan trọng nhất ñể hoàn thiện hồ sơ mua bán chuyển nhượng bất ñộng sản, tạo ñiều kiện ñể thị trường bất ñộng sản phát triển ngày một mạnh mẽ (Lưu Văn Thịnh, 2007)

1.2.3 Hệ thống hồ sơ ñịa chính của Pháp

Pháp có diện tích 550.000 km2, dân số là 62 triệu người Hệ thống ñịa chính ở Pháp ñược hình thành từ thời Napôleon và ñược gọi là ñịa chính thời Napôleon Hệ thống ñịa chính này bao gồm toàn bộ các hoạt ñộng ñịa chính ở ñô thị và nông thôn, bao gồm cả ñất xây dựng và ñất chưa xây dựng Các thửa ñất

của hệ thống ñịa chính này ñược mô tả cụ thể như một thực thể gắn với một chủ

sở hữu và một khu vực thu thuế ñịa chính áp dụng thống nhất trên toàn nước Pháp, trừ một vài vùng có sắc thái riêng

Luật cải cách công khai ñịa chính 1/1956 với yêu cầu bắt buộc phải chứng minh quyền sở hữu các bất ñộng sản bằng các thủ tục ñịa chính công khai Từ ñó hình thành mối quan hệ chặt chẽ giữa ñịa chính với sổ kê khai bất ñộng sản của

cơ quan quản lý tài sản thế chấp, có ghi chép lai lịch các thửa ñất ðạo Luật năm

1974 cho phép ñổi mới công tác ñịa chính với yêu cầu hiệu chỉnh bản ñồ thửa ñất

cũ cho phù hợp với thực tiễn

ðịa chính Pháp ngày nay phản ánh trung thực lai lịch hộ tịch của chủ sở hữu bất ñộng sản ñã xây và chưa xây trên các lô ñất ñai nhằm ñảm bảo quyền sở hữu, quyền chuyển nhượng bất ñộng sản trên cơ sở một thị trường ñất ñai; phục

vụ các nhiệm vụ quy hoạch, quản lý và sử dụng ñất ñai có hiệu quả cộng ñồng; ñảm bảo thuận tiện cho tín dụng bằng hệ thống thế chấp và tạo sơ sở xây dựng một hệ thống thuế ñất và bất ñộng sản công bằng; ñảm bảo sự quản lý Nhà nước

về ñất ñai

Hệ thống hồ sơ ñịa chính của Pháp gồm có:

- Một bộ bình ñồ giải thửa ño vẽ cho từng xã;

- Một bản mô tả trạng thái chú giải cho bình ñồ nói trên;

- Một sổ ñịa bạ gốc, thống kê tổng hợp ñối với từng chủ sở hữu dưới dạng một bản kê những tài sản của họ và mức ñánh giá những tài sản ấy, bản kê khai các quyền và thực trạng của chủ sở hữu;

Các chứng thư bất ñộng sản, theo truyền thống ñều phải ñược ñăng ký Việc ñăng ký ñược hiểu như một thủ tục thực hiện bởi một công chức theo những thể thức khác nhau, nhưng ñều mang một tính chất chung là dựa trên cơ sở phân tích các sự kiện pháp lý mà theo ñó thực hiện ñược việc thu thuế Thủ tục ñăng

ký có thể ñược thực hiện hoặc qua việc thu thuế hoặc trong việc bảo quản thế chấp, và khi ñó nó mang tên là thủ tục công bố ñịa ốc

Với mục tiêu cố gắng ñảm bảo tính chính xác và củng cố thêm tình trạng pháp lý của các bất ñộng sản và di sản bất ñộng sản của các cá nhân, việc công

bố ñất ñai thực sự là rất cần thiết cho sự an toàn cả ñối với những giao dịch về tài sản cũng như ñối với tín dụng ñược chính những tài sản ñó bảo ñảm

Toàn bộ những giấy tờ, văn bản ñược hình thành trong quá trình thực hiện các thủ tục công bố ñất ñai hợp thành tư liệu thế chấp Các tư liệu thế chấp này ñược giữ ở các Văn phòng thế chấp và ñược giới thiệu dưới dạng những sổ ñăng

ký thủ tục và sổ ñăng ký công cụ tìm kiếm giúp cho việc tiếp cận tư liệu ñó Kể

từ 01 tháng giêng năm 1956, các tư liệu thế chấp trên ñược lưu giữ dưới dạng một hộp phiếu ñặc biệt, gọi là hộp phiếu bất ñộng sản

Sự phù hợp giữa hộp phiếu bất ñộng sản và ñịa chính ñược ñảm bảo nhờ

có những quy ñịnh nghiêm ngặt liên quan ñến việc công bố ñịa ốc, ñặc biệt liên quan ñến chính hộp phiếu bất ñộng sản, và nhờ những tài liệu dùng ñể liên hệ giữa các sở ñịa chính với những bộ phận bảo quản thế chấp Ở các xã có ñịa bạ ñổi mới, hộp phiếu bất ñộng sản gồm ba loại phiếu:

- Phiếu cá nhân về chủ sở hữu, trên ñó tổng hợp dần theo sự công bố các chứng thư, những chỉ dẫn về tình hình pháp lý hiện nay của các bất ñộng sản di sản của những người ñược quyền thừa kế khác nhau nằm trong phạm vi của một

Khi cần nắm ñược diện tích chính xác của khoảng ñất, thì người thảo chứng thư, ñể tránh trách nhiệm của mình hoặc của người bán bằng cách căn cứ duy nhất vào số liệu ñịa chính, sẽ yêu cầu sự tham gia của chuyên viên ño ñạc ñể xác ñịnh chính xác ranh giới của mảnh ñất nhờ một sơ ñồ cọc mốc làm phụ lục cho hợp ñồng

Do thực sự ñộc quyền về công việc nếu không muốn nói là cả về mặt pháp

lý, các chuyên viên ño ñạc có thể phải chịu trách nhiệm, nếu họ gây ra sai số ngoài hạn sai cho phép làm ảnh hưởng tới những ñánh giá ñịa chính

Về phần mình, người kinh doanh bất ñộng sản không những không có kiến thức kỹ thuật của chuyên viên ño ñạc mà cũng không có hiểu biết pháp lý của người chưởng khế, do ñó trách nhiệm của người này là ở những sai sót bị coi

là thủ ñoạn ñánh lừa người mua hoặc người bán một bất ñộng sản Ngược lại, việc kiểm tra tình trạng pháp lý của bất ñộng sản không phải là nhiệm vụ của họ

mà là của chưởng khế (trách nhiệm của người này phải ñược xét ñến khi sự sai khác giữa nội dung ñịa chính và diện tích thực biến ñộng hoặc khi nguồn gốc bất ñộng sản ñược xác ñịnh dựa trên những lời khai không chính xác, trong khi nếu tra cứu ñịa chính nghiêm túc ñã có thể tìm ra chủ sở hữu thực sự) (Nhà xuất bản thế giới, 1999)

1.2.4 Nhận xét chung về hệ thống hồ sơ ñịa chính ở các nước trên thế giới

Từ việc nghiên cứu hệ thống hồ sơ ñịa chính của một số nước trên thế giới

có thể nhận xét như sau:

- Hồ sơ ñịa chính của các nước nghiên cứu có thành phần và nội dung không hoàn toàn giống nhau, nhưng trong hồ sơ ñịa chính của mỗi nước luôn bao gồm hai thành phần: phần ðồ họa (bản ñồ ñịa chính, bình ñồ giải thửa, bản ñồ ñăng ký bất ñộng sản,…) và phần Văn bản (sổ ñăng ký ñất, sổ ñăng ký bất ñộng sản, phiếu bất ñộng sản, các chứng thư pháp lý của bất ñộng sản,… kể cả các file văn bản là các thông tin thuộc tính của bất ñộng sản)

- Các thông tin trong hồ sơ ñịa chính không chỉ gồm các thông tin về ñất

mà cả các thông tin liên quan ñến tài sản gắn liền với ñất Việc ghi nhận và lưu giữ các thông tin này có thể trong cùng một sổ (sổ ñăng ký ñất ñai ở Tây úc), có thể trong các sổ khác nhau (như sổ ñăng ký ñất ñai, sổ ñăng ký bất ñộng sản, sổ ñăng ký ñịa chỉ, sổ ñăng ký xây dựng,… ở Thụy ðiển)

- Các thông tin về ñất và các tài sản gắn liền với ñất ñược thể hiện khá chi tiết trong hồ sơ ñịa chính các nước thông qua các công việc mang tính pháp lý như ñăng ký ñất ñai, ñăng ký bất ñộng sản (ở Thụy ðiển) hoặc công bố ñịa ốc (ở Pháp) Việc cập nhật các biến ñộng thông tin ñịa chính ñược quy ñịnh chặt chẽ

bằng văn bản pháp luật và ñược thực hiện nghiêm túc, ñồng bộ

- Các nước ñều hiện ñại hóa hệ thống hồ sơ ñịa chính theo hướng ứng dụng công nghệ thông tin Vì vậy, việc cập nhật, quản lý lưu trữ, chỉnh lý và khai thác thông tin rất tiện lợi, thống nhất trong toàn hệ thống, ñảm bảo việc cung cấp thông tin nhanh chóng phục vụ các yêu cầu quản lý ñất ñai và thị trường bất ñộng sản Tuy nhiên, ñề phòng các rủi ro do các sự cố máy tính làm sai hỏng, mất dữ liệu trong hệ thống hồ sơ ñịa chính và ñảm bảo việc lưu trữ pháp lý lâu dài, bên cạnh hệ thống hồ sơ ñịa chính dạng số các nước vẫn có hệ thống hồ sơ ñịa chính lưu trữ dưới dạng giấy

- Hồ sơ ñịa chính các nước ñều là nguồn cung cấp thông tin ñể xây dựng

hệ thống thông tin ñất ñai, ñáp ứng yêu cầu ñể xây dựng cơ sở dữ liệu bất ñộng sản Hồ sơ ñịa chính của từng nước ñều ñược chuẩn hóa theo một hệ thống thống nhất, liên kết ñược cơ sở dữ liệu ñất ñai (hệ thống thông tin ñất ñai) và bất ñộng sản Việc quản lý và cập nhật biến ñộng thông tin trong hồ sơ ñịa chính ñược thực hiện thường xuyên với sự trợ giúp của máy tính ñiện tử

1.3 Quá trình xây dựng hồ sơ ñịa chính và những bài học thực tiễn ở Việt Nam

1.3.1 Khái quát về công tác lập hồ sơ ñịa chính theo quy ñịnh của Nhà nước

1.3.1.1 Thời kỳ từ năm 1945 ñến năm 1980

Cách mạng Tháng 8 thành công, nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà ñược thành lập, ngành ðịa chính ñược duy trì ñể bảo vệ chế ñộ sở hữu ruộng ñất và thu thuế ñiền thổ ðến năm 1953 Luật Cải cách ruộng ñất ñược thông qua, nhưng phải sau hoà bình lập lại cuộc cải cách ruộng ñất mới ñược triển khai rộng khắp toàn Miền Bắc và hoàn thành vào tháng 7 năm 1956 Sau khi cuộc cải cách ruộng ñất cơ bản ñược hoàn thành sở hữu ruộng ñất của ñịa chủ phong kiến bị thủ tiêu, các chứng thư pháp lý về ruộng ñất cũ bị huỷ bỏ, lúc này trên toàn miền Bắc chế

ñộ sở hữu ruộng ñất là chế ñộ sở hữu ruộng ñất cá thể của nông dân

Năm 1975 ñất nước thống nhất, nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra ñời Trong suốt những năm chiến tranh và những năm ñầu sau khi ñất nước hoàn toàn giải phóng, do việc buông lỏng quản lý ruộng ñất trong nhiều năm ñã phát sinh hiện tượng tiêu cực, ảnh hưởng ñến sản xuất và quan hệ ruộng

đất xã hội chủ nghĩa ở nơng thơn ðể khắc phục những tồn tại này, ngày 09/11/1979 Chính phủ đã ra Nghị định 404/CP về việc thành lập Tổng cục Quản

lý ruộng đất trực thuộc Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ); Tổng cục Quản

lý ruộng đất và UBND các cấp, cĩ trách nhiệm giúp Hội đồng Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước đối với tồn bộ ruộng đất trên lãnh thổ cả nước nhằm phát triển sản xuất, bảo vệ đất đai, bảo vệ mơi trường, sử dụng hợp lý cĩ hiệu quả đối với các loại đất

Hoạt động chủ yếu của ngành ðịa chính trong giai đoạn này là tổ chức các cuộc điều tra nhanh về đất để Nhà nước cĩ các thơng tin về diện tích các loại đất, phục vụ cho yêu cầu xây dựng kế hoạch phát triển sản xuất nơng nghiệp, xây dựng các hợp tác xã và tập đồn sản xuất, khai hoang xây dựng vùng kinh tế mới, việc đăng ký đất đai khơng được thực hiện Hồ sơ đất đai trong giai đoạn này chủ yếu gồm cĩ bản đồ giải thửa hoặc sơ đồ giải thửa ruộng đất, sổ mục kê kiểm kê, thống kê đất đai Nội dung sổ sách, bản đồ chủ yếu nhằm phản ánh quỹ đất theo từng loại đất, người chủ sử dụng đất đai tuy cĩ thể hiện nhưng khơng phân tích

và đề cập đến cơ sở pháp lý, nên cịn mang nặng tính phản ánh hiện trạng sử dụng đất

1.3.1.2 Thời kỳ từ năm 1980 đến nay

a) Thời kỳ từ năm 1980 đến trước Luật ðất đai 1993

Thực hiện thống nhất và tăng cường cơng tác quản lý ruộng đất, Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP ngày 11/7/1980 về hướng dẫn thủ tục đăng

ký đất đai (Hội đồng Chính Phủ, 1980) Việc triển khai cơng tác này trên thực tế chỉ được bắt đầu thực hiện sau khi Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 về cơng tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất (Thủ tướng Chính Phủ, 1980), ngày 5/11/1981 Tổng cục Quản lý ruộng đất

cĩ Quyết định 56/ðKTK về việc ban hành quy định cụ thể về thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước (Tổng cục Quản lý ruộng đất, 1981) Theo quy định tại Quyết định này, việc đăng ký đất đai được thực hiện thống nhất trong cả nước theo một trình tự thủ tục chặt chẽ, cĩ nhiều điểm kế thừa cách làm của các chế độ cũ Kết quả của quá trình đăng ký đất đai là lập hệ thống hồ sơ đăng ký

ñất ñai trong ñó các thành phần của hồ sơ ñăng ký ñất ñai ñược quy ñịnh khá ñầy

ñủ và chi tiết bao gồm: Biên bản xác ñịnh ranh giới hành chính; sổ dã ngoại; biên bản và các kết quả chi tiết kiểm tra ño ñạc ngoài ñất, trong phòng; phiếu thửa; ñơn ñăng ký ñất; bản kê khai ruộng ñất của tập thể; bản tổng hợp các trường hợp

sử dụng ñất không hợp pháp; sổ ñăng ký ruộng ñất cho cá nhân, tổ chức; sổ mục kê; biểu tổng hợp diện tích ñất ở (theo tự khai); biểu tổng hợp diện tích khoanh bao trên bản ñồ; biểu thống kê diện tích ruộng ñất; mẫu giấy chứng nhận quyền

sử dụng ñất; bản ñồ ñịa chính; thông báo công khai hồ sơ ñăng ký ñất; biên bản kết thúc công khai hồ sơ, sổ khai báo biến ñộng; trích sao khai báo biến ñộng; trích lục bản ñồ kèm theo trích sao khai báo biến ñộng Trong hồ sơ ñăng ký ñất ñai thì bản ñồ giải thửa, sổ ñăng ký ruộng ñất và sổ mục kê ñất là các tài liệu cơ bản của hồ sơ với các nội dung ñăng ký ñất thể hiện các thông tin gồm: hình thể ñường ranh giới thửa (trên bản ñồ) tên chủ sử dụng ruộng ñất; số hiệu thửa, số hiệu tờ bản ñồ, xứ ñồng, diện tích, sử dụng chính thức hay tạm giao, loại ñất, loại thổ nhưỡng, hạng ñất, tình hình thủy lợi Sổ ñăng ký ruộng ñất và sổ mục kê ñất phải ñược UBND xã và UBND huyện phê duyệt mới có giá trị pháp lý Hồ sơ ñăng ký ñất ñai ñược lập thành hai bộ lưu giữ ở hai cấp (xã và huyện) ñể theo dõi, quản lý biến ñộng ñất ñai (Hội ñồng Chính phủ, 1980)

Do hoàn cảnh ñất nước trong thời gian này còn ñang gặp rất nhiều khó khăn, hơn nữa ñại bộ phận ruộng ñất trên phạm vi cả nước ñã và ñang tiếp tục ñược tập thể hóa, nên nhiều mục tiêu, yêu cầu nghĩa vụ ñăng ký ñất theo quy ñịnh tại Quyết ñịnh 56/ðKTK ñã phải giảm bớt hoặc cắt bỏ ñể ñảm bảo yêu cầu trước mắt lúc ñó là nắm nhanh diện tích ñất cả nước (chủ yếu là ruộng ñất nông nghiệp của tập thể quốc doanh và quỹ ñất chưa sử dụng) phục vụ cho xây dựng kế hoạch phát triển ñất nước (Tổng cục Quản lý ruộng ñất, 1981)

Việc triển khai thực hiện theo Chỉ thị 299/TTg mặc dù ñã ñạt ñược nhiều kết quả nhưng vẫn còn nhiều hạn chế ñó là việc ñăng ký ñất ở các khu dân cư nông thôn thực hiện chưa ñáng kể chủ yếu còn dựa trên cơ sở kê khai của dân, việc xét duyệt hồ sơ ñăng ký gần như không ñược thực hiện hoặc thực hiện chưa ñúng quy ñịnh do trình ñộ nhận thức về pháp luật ñất ñai của cán bộ ñịa

chính xã còn thấp, còn coi nhẹ giá trị của ñất, trong khi ñó hệ thống cơ quan quản lý ñất ñai ở cấp tỉnh, huyện lại không ñủ lực lượng và kinh nghiệm ñể hướng dẫn ñối với cấp xã Kết quả ñăng ký ñất ñai trong giai ñoạn này mới chỉ dừng lại ở việc lập hồ sơ ñăng ký ñất ñai, chưa ñịa phương nào thực hiện việc cấp giấy chứng nhận theo quy ñịnh do chất lượng ño ñạc còn quá thấp, nhất là ñối với ñất ở của dân (Thủ tướng Chính phủ, 1980)

Hệ thống hồ sơ ñăng ký ñất ñai ñã lập còn nhiều tồn tại, việc xét duyệt hồ

sơ sơ sài, rất nhiều trường hợp sử dụng ñất còn ñang tranh chấp, lấn chiếm, chuyển mục ñích trái phép, cấp sai thẩm quyền hoặc ñang mượn ñất vẫn ñược ñăng ký vào sổ, thậm chí có ñịa phương việc lập sổ sách ñăng ký ñất chỉ dựa trên việc sao chép kết quả ñiều tra hiện trạng sử dụng ñất, nội dung thông tin trong các sổ ñăng ký, sổ mục kê và bản ñồ ñịa chính còn nhiều sai sót, nhầm lẫn, sai lệch giữa các tài liệu (có nơi sai sót, sai lệch lớn hơn 20% số thửa vào sổ) Chất lượng tài liệu về ñất ñai ñã bộc lộ nhiều ñiểm yếu so với yêu cầu của quản lý như

hệ thống mẫu biểu nhiều trùng lặp nhau về nội dung (sổ mục kê và phiếu thửa),

hệ thống phiếu thửa tuy ñã thể hiện khá ñầy ñủ các mục ñích nhưng trong thực tế việc bảo quản phiếu thửa là vấn ñề phức tạp thường xuyên xảy ra sự mất mát phiếu, quá trình lập hồ sơ còn mang nặng tính tổng hợp sao chép kết quả ñiều tra,

hệ thống mẫu sổ không còn phù hợp cho công tác quản lý, việc xét duyệt hồ sơ còn mang nặng tính hình thức và lẫn lộn giữa việc duyệt tài liệu chuyên môn và các nội dung thuộc thẩm quyền của cấp hành chính dẫn ñến sự trùng lặp về pháp

lý không cần thiết

Từ khi có Luật ðất ñai năm 1988, việc ñăng ký ñất ñai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, lập hồ sơ ñịa chính ñược ghi vào Luật ðất ñai, trở thành một trong bảy nội dung quản lý Nhà nước về ñất ñai thuộc trách nhiệm của chính quyền các cấp thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất bắt ñầu ñược các ñịa phương coi trọng, chỉ ñạo thực hiện, ngày 14/7/1989 Tổng cục Quản lý ruộng ñất ñã ban hành Quyết ñịnh 201/ðKTK về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và ngày 28/10/1989 ra Thông tư số 302-ðKTK về việc hướng dẫn thi hành Quyết ñịnh này (Quốc Hội, 1988) Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng ñất theo Quyết ñịnh 201/ðKTK ñược triển khai thực hiện tại các tỉnh, thành phố chủ yếu dựa trên việc kế thừa kết quả ñã ñăng ký theo chỉ thị 299/TTg Tuy nhiên, do những hồ sơ ñăng ký ruộng ñất ñã thiết lập theo chỉ thị 299/TTg có quá nhiều sai sót, mặt khác hiện trạng sử dụng ñất biến ñộng rất mạnh mẽ so với bản

ñồ sổ sách ñăng ký ñất do các ñịa phương thực hiện giao khoán ñất cho các hộ gia ñình sử dụng lâu dài theo Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị, vì vậy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ở các ñịa phương thực hiện trong thời gian này rất chậm Phần lớn các ñịa phương phải tiến hành ño ñạc, kê khai ñăng ký, xét duyệt và lập lại hệ thống hồ sơ ñịa chính Trình tự, thủ tục và biểu mẫu hồ sơ ñịa chính trong giai ñoạn này vẫn thực hiện theo quy ñịnh tại Quyết ñịnh 56/ðKTK ngày 5/11/1981 của Tổng cục Quản lý ruộng ñất

b) Thời kỳ từ Luật ðất ñai 1993 ñến trước Luật ðất ñai 2003

Sự ra ñời của Luật ðất ñai năm 1993 ñã ñánh dấu mốc quan trọng tạo sự ñổi mới chính sách ñất ñai của Nhà nước ta với những thay ñổi quan trọng, ñất ñai ñược khẳng ñịnh là có giá trị, ruộng ñất nông lâm nghiệp ñược giao cho các hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài, người sử dụng ñất ñược hưởng các quyền: chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng ñất Công tác ñăng ký ñất ñai, lập hồ sơ ñịa chính và cấp giấy chứng nhận ñược các cấp, các ñịa phương tập trung triển khai thực hiện ñồng bộ (Quốc hội 1993)

ðể phù hợp với tinh thần sửa ñổi chính sách ñất ñai, Tổng cục Quản lý ruộng ñất ñã xây dựng và ban hành hệ thống sổ sách ñịa chính mới theo Công văn số 434 CV/ðC ngày 03/7/1993 áp dụng tạm thời thay thế cho các mẫu quy ñịnh tại Quyết ñịnh 56/ðKTK, sau hai năm thử nghiệm Tổng cục ðịa chính ñã sửa ñổi hoàn thiện ñể ban hành chính thức Quyết ñịnh 499/Qð-ðC ngày 27/7/1995 Quyết ñịnh này ñưa ra hướng dẫn cụ thể lập các mẫu sổ trong hồ sơ ñịa chính, bổ sung cho Quyết ñịnh số 56/ðKTK như các mẫu sổ: Sổ ñịa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến ñộng ñất ñai, sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất Các thông tin trong hồ sơ ñịa chính ñược ñề cập ñến bao gồm: thông tin về các mặt tự nhiên của thửa ñất như vị trí thửa xác ñịnh bằng các thông tin: tên ñơn

vị hành chính các cấp (tỉnh, huyện, xã) nơi có ñất, số hiệu tờ bản ñồ, số hiệu thửa

ñất; diện tích thửa ñất, hình dáng, kích thước ñường ranh giới, hạng ñất; các thông tin về kinh tế xã hội và pháp lý của thửa ñất bao gồm: người sử dụng ñất

(tên, năm sinh, tên vợ hoặc chồng, nơi thường trú, số quản lý, chữ ký của chủ sử dụng) mục ñích sử dụng ñất, ngày tháng năm hết hạn sử dụng, số thứ tự vào sổ

cấp giấy chứng nhận, căn cứ pháp lý Các thông tin này ñược bố trí trong các tài liệu như: Bản ñồ ñịa chính, sổ ñịa chính, sổ mục kê ñất ñai, sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất (Tổng cục ñịa chính, 1995)

Trong quá trình triển khai thực hiện lập các mẫu sổ theo quy ñịnh của Quyết ñịnh 499/Qð-ðC vẫn còn một số tỉnh chưa thực hiện theo mẫu này mà tận

dụng hệ thống mẫu sổ cũ theo Quyết ñịnh 56/ðKTK, thủ tục lập sổ ñịa chính (lập ngay sau khi Hội ñồng ñăng ký ñất duyệt ñơn xong) vừa không phù hợp với giá trị pháp lý của sổ này (là ñăng ký quyền sử dụng ñất hợp pháp của người sử dụng) vừa là nguyên nhân của nhiều tồn tại sai sót, làm giảm giá trị của sổ; thẩm

quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất nông nghiệp tại ñô thị lại là nguyên nhân gây nhiều phức tạp trong thủ tục do trên cùng một thửa sẽ phải trình

UBND hai cấp khác nhau cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất (vườn cây, ao

cá trong cùng một thửa có nhà ở ñô thị thì phần ñất ở do UBND cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và ñất vườn, ao (theo Luật ðất ñai năm

1993 là ñất nông nghiệp) sẽ do UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất) Vì vậy, Tổng cục ðịa chính ñã ban hành Thông tư 346/1998/TT-

TCðC ngày 16 tháng 3 năm 1998 hướng dẫn thủ tục ñăng ký ñất ñai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thay thế Quyết ñịnh 56/ðKTK và bổ sung, sửa ñổi việc viết giấy chứng nhận theo Thông tư 302-ðKTK ngày 28/10/1989 Lần ñầu tiên thành phần của hồ sơ ñịa chính ñược quy ñịnh rõ tại thông tư này bao gồm: bản ñồ ñịa chính, sổ mục kê ñất ñai, sổ theo dõi biến ñộng ñất ñai, sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, biểu thống kê diện tích (Tổng cục ðịa chính, 1998) Cách lập các mẫu sổ và nội dung các thông tin trong hồ sơ ñịa chính theo Thông tư 346/1998/TT-TCðC vẫn sử dụng như Quyết ñịnh 499/Qð-ðC nhưng rõ hơn về thành phần Thông tư này quy ñịnh cụ thể hồ sơ ñịa chính là do UBND xã tổ chức thực hiện dưới sự hướng

dẫn chuyên môn của cán bộ Phòng ðịa chính, sau ñó lập thành ba bộ có giá trị pháp lý như nhau và lưu ở ba cấp tỉnh, huyện, xã

Trong quá trình ñăng ký ñất ñô thị, việc lập sổ sách theo Quyết ñịnh 499/Qð-ðC ñã nảy sinh một số ñiểm không phù hợp: sổ không sử dụng ñược cho những ñịa phương thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

và quyền sử dụng ñất ở ñô thị hoặc cấp cả hai loại giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất (giấy ñỏ) và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng ñất

ở (giấy hồng) do trong sổ không có nội dung ghi thông tin về nhà ðặc ñiểm của

sử dụng ñất ñô thị khác với ñất ở nông thôn là: mỗi chủ sử dụng chỉ sử dụng một thửa, nhiều trường hợp một thửa ñất có nhiều chủ cùng sử dụng cho nên các mẫu

sổ lập theo quyết ñịnh này chưa ñáp ứng ñược yêu cầu ñặt ra ðể khắc phục những tồn tại trên Tổng cục ðịa chính ñã ban hành Thông tư số 1990/2001/TT-TCðC ngày 30/11/2001 ðiểm khác biệt cơ bản của hồ sơ ñịa chính theo Thông

tư 1990/2001/TT-TCðC so với quy ñịnh tại Thông tư 346/1998/TT-TCðC là sổ ñịa chính ñược lập riêng cho khu vực ñô thị và ñược lập theo từng thửa ñất, không có sổ mục kê ñất ñai Thành phần của hồ sơ ñịa chính cho khu vực nông thôn cũng có sự thay ñổi ngoài các thành phần như: bản ñồ ñịa chính, sổ ñịa chính, sổ mục kê ñất ñai, sổ theo dõi biến ñộng ñất ñai, sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất còn gồm các tài liệu như:

- ðơn xin ñăng ký quyền sử dụng ñất và các giấy tờ do người sử dụng ñất nộp khi kê khai ñăng ký ñất ñai ban ñầu và ñăng ký biến ñộng ñất ñai;

- Tài liệu ñược hình thành trong quá trình thẩm tra xét duyệt ñơn của UBND cấp xã, biên bản xét duyệt của Hội ñồng ðăng ký ñất ñai; tờ trình của UBND và cơ quan ñịa chính các cấp (tỉnh, huyện), danh sách các trường hợp ñề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất;

- Các quyết ñịnh của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, quyết ñịnh thành lập Hội ñồng ðăng ký ñất ñai, quyết ñịnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và giải quyết các trường hợp vi phạm, quyết ñịnh chuyển mục ñích sử dụng, chuyển loại ñất sử dụng, quyết ñịnh cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất;

- Biên bản kiểm tra nghiệm thu hồ sơ ñịa chính

Trong số các tài liệu trên thì bản ñồ ñịa chính và ba loại sổ sổ ñịa chính, sổ mục kê ñất ñai, sổ theo dõi biến ñộng ñất ñai là những hợp phần chính của hồ sơ ñịa chính, các tài liệu còn lại là những thông tin trong quá trình ñăng ký xét duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất Theo quy ñịnh phân cấp quản lý hồ sơ ñịa chính thì thành phần hồ sơ ñịa chính ñược lưu trữ tại ba cấp (xã, huyện, tỉnh) gồm bốn loại tài liệu: Bản ñồ ñịa chính, Sổ ñịa chính, Sổ mục kê ñất, Sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất (Tổng cục ðịa Chính, 2001)

Các thông tin trong hồ sơ ñịa chính theo Thông tư 1990/2001/TT-TCðC ở nông thôn có một số thay ñổi như không thể hiện hạng ñất nhưng lại thể hiện thông tin về loại ñất, thông tin về chủ sử dụng ñất cũng có sự thay ñổi, trước kia chủ sử dụng ñất chỉ ghi tên vợ hoặc chồng thì hiện nay trong hồ sơ quy ñịnh phải ghi tên vợ và chồng nếu ñó là tài sản chung của hai vợ chồng; thông tin về ngày, tháng, năm hết hạn ñược thay thế bằng thông tin về thời hạn sử dụng ñất Hồ sơ ñịa chính của ñất ñô thị có một số ñiểm khác biệt ñó là trong sổ ñịa chính ngoài những thông tin cơ bản về thửa ñất còn thể hiện ñược các tài sản trên ñất như: ðịa chỉ nhà, diện tích xây dựng, tổng diện tích sử dụng của ngôi nhà, tổng số tầng của ngôi nhà, kết cấu các loại vật liệu sử dụng của tường, mái, các loại tài sản khác gắn liền với ñất theo quy ñịnh phải ñăng ký, nếu tài sản là căn hộ thì phải ghi số căn hộ, diện tích sử dụng căn hộ

Hồ sơ ñịa chính theo Thông tư 1990/2001/TT-TCðC mặc dù ñã thể hiện các thông tin về tài sản gắn liền với ñất, ñáp ứng ñược yêu cầu của công tác quản lý ñất ñai tại ñô thị Tuy nhiên, ngoài các ưu ñiểm trên thì vẫn còn một số tồn tại như:

- Hệ thống sổ sách còn quá nhiều, việc lập sổ ñịa chính ở ñô thị theo từng thửa ñất dẫn tới số lượng sổ ñịa chính cần lập cho mỗi phường, thị trấn thường rất lớn do mức ñộ manh mún về ruộng ñất hiện nay ở Việt Nam, hệ thống sổ sách lập ba bộ quản lý ở ba cấp rất khó khăn cho việc chỉnh lý ñồng bộ, thống nhất hệ thống, nhất là sau khi có Nghị ñịnh số 17/1999/Nð-CP ngày 29/3/1999 của

Chắnh phủ về chuyển ựổi, chuyển nhượng quyền sử dụng ựấtẦ thì việc chỉnh lý

hồ sơ ựịa chắnh ở các cấp chưa thực hiện hoặc thực hiện không ựồng ựều, khó khăn cho việc cung cấp các thông tin liên quan ựến thửa ựất

- Quy ựịnh về ựăng ký biến ựộng ựất ựai còn nhiều bất cập như: Việc ựăng

ký biến ựộng ựất ựai chỉ ựược thực hiện ựối với những chủ sử dụng ựất ựã ựược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất và công tác chỉnh lý biến ựộng trên sổ ựịa chắnh và sổ mục kê chỉ ựược chỉnh lý ựối với những thửa ựất ựã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất hoặc ựã chứng nhận lên giấy chứng nhận ựã cấp Tuy nhiên hiện nay ở nước ta chưa hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất vì vậy quy ựịnh này là chưa phù hợp ựối với những chủ sử dụng và những thửa ựất chưa ựược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất

- Việc phân cấp trách nhiệm cho UBND cấp xã thực hiện lập sổ sách ựịa chắnh ban ựầu và sao ra ba bộ cho các cấp quản lý giống như quy ựịnh tại Thông

tư 346/1998/TT-TCđC là không phù hợp với thực tiễn do trình ựộ cán bộ ựịa chắnh xã còn hạn chế làm cho hồ sơ ựịa chắnh bị phân tán, thiếu thống nhất trong quản lý hồ sơ ựịa chắnh ở các ựịa phương (đào Xuân Bái, 2005)

c) Thời kỳ từ Luật đất ựai 2003 ựến Luật ựất ựai 2013

Lần ựầu tiên hồ sơ ựịa chắnh ựược quy ựịnh cụ thể ngay trong Luật đất ựai năm 2003 và mục tiêu của hồ sơ ựịa chắnh ựược xác ựịnh: ỘHồ sơ ựịa chắnh là hồ

sơ phục vụ quản lý nhà nước ựối với việc sử dụng ựấtỘ Tại điều 47 Luật đất ựai năm 2003 quy ựịnh:

- Thành phần của hồ sơ ựịa chắnh gồm:

+ Bản ựồ ựịa chắnh;

+ Sổ ựịa chắnh;

+ Sổ mục kê ựất ựai;

+ Sổ theo dõi biến ựộng ựất ựai

- Nội dung của hồ sơ ựịa chắnh bao gồm các thông tin về thửa ựất:

+ Số hiệu, kắch thước, hình thể, diện tắch, vị trắ;

+ Người sử dụng ựất;

- Trong hồ sơ ñịa chính, các mẫu sổ ñược lập chung cho tất cả các khu vực (ñô thị, nông thôn) và thực hiện thống nhất ở tất cả các ñịa phương trong cả nước

- Nội dung trong hồ sơ ñịa chính ñã cơ bản thể hiện ñầy ñủ các thông tin

về thửa ñất, có những quy ñịnh chuẩn hóa về cách thể hiện các nội dung thông tin theo hướng tin học hóa như: xây dựng mã thửa ñất, quy ñịnh mã (ký hiệu) loại ñất và thực hiện chuyển toàn bộ ký hiệu loại ñất cũ theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 1993 sang hệ thống ký hiệu loại ñất của Luật ðất ñai năm 2003

- Các thông tin ñược sắp xếp, phân bố trong các tài liệu của hồ sơ ñịa chính ñối với hệ thống sổ sách mà tiêu biểu là sổ ñịa chính và sổ mục kê ñất ñai

có những ñiểm hoàn thiện hơn so với quy ñịnh ñối với các sổ này tại Thông tư 1990/2001/TT-TCðC Tuy nhiên các thông tin tài sản gắn liền với ñất, hạn chế

về quyền sử dụng ñất, nghĩa vụ tài chính về ñất ñai… lại chỉ ñược thể hiện ở phần “Những thay ñổi trong quá trình sử dụng ñất và ghi chú” của sổ, các thông tin về mục ñích sử dụng theo quy hoạch theo kiểm kê… ñược thể hiện trong sổ mục kê ñất ñai ( Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2004)

Hồ sơ ñịa chính theo Thông tư 29/2004/TT-BTNMT ñã quy ñịnh cả việc lập và chỉnh lý, quản lý hồ sơ ñịa chính dạng số áp dụng thống nhất cho các ñịa

phương trong cả nước Hồ sơ ñịa chính dạng này ñược lập và chỉnh lý, quản lý bởi Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh Như vậy, theo quy ñịnh mới nhất của Bộ Tài nguyên và Môi trường, thành phần và nội dung của hồ sơ ñịa chính như sau:

- Về thành phần của hồ sơ ñịa chính bao gồm: Bản ñồ ñịa chính, sổ ñịa chính, sổ mục kê ñất ñai, sổ theo dõi biến ñộng ñất ñai

- Về nội dung các thông tin trong từng thành phần của hồ sơ ñịa chính gồm: + Bản ñồ ñịa chính là bản ñồ về thửa ñất, ñược lập ñể mô tả các yếu tố tự nhiên của thửa ñất và các yếu tố ñịa hình có liên quan ñến sử dụng ñất;

+ Sổ ñịa chính là sổ ghi về người sử dụng ñất, các thửa ñất của người ñó ñang sử dụng và tình trạng sử dụng ñất của người ñó Sổ ñịa chính ñược lập ñể quản lý việc sử dụng của người sử dụng ñất và ñể tra cứu thông tin ñất ñai có liên quan ñến từng người sử dụng ñất;

+ Sổ mục kê ñất ñai là sổ ghi về thửa ñất, về ñối tượng chiếm ñất nhưng không có ranh giới khép kín trên bản ñồ và các thông tin có liên quan ñến quá trình sử dụng ñất Sổ mục kê ñất ñai ñược lập ñể quản lý thửa ñất, tra cứu thông tin về thửa ñất và phục vụ thống kê, kiểm kê ñất ñai;

+ Sổ theo dõi biến ñộng ñất ñai là sổ ñể ghi những biến ñộng về sử dụng ñất trong quá trình sử dụng ñất Nội dung sổ theo dõi biến ñộng ñất ñai gồm tên

và ñịa chỉ của người ñăng ký biến ñộng, thời ñiểm ñăng ký biến ñộng, số thứ tự thửa ñất có biến ñộng, nội dung biến ñộng về sử dụng ñất trong quá trình sử dụng (thay ñổi về thửa ñất, về người sử dụng, về chế ñộ sử dụng ñất, về quyền sử dụng ñất, về giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất)

Công tác lập hồ sơ ñịa chính ñược giao cho cơ quan chuyên môn là Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất của Sở Tài nguyên và Môi trường lập và giữ bản gốc sau ñó sao thành hai bản và giao cho Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất cấp huyện, UBND cấp xã giữ ñể theo dõi

Công tác chỉnh lý biến ñộng hồ sơ ñịa chính ñược quy ñịnh ñối với từng cấp như sau: Khi có biến ñộng về thửa ñất, nếu các biến ñộng ñó thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, huyện thì Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thuộc

Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm chỉnh lý trong hồ sơ ñịa chính, sau khi chỉnh lý hồ sơ ñịa chính gốc Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất cấp tỉnh gửi thông báo UBND cấp xã ñể thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến ñộng trên các bản sao hồ sơ ñịa chính ( Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2004)

Cách lập và chỉnh lý biến ñộng hồ sơ ñịa chính ñược quy ñịnh tại Thông

tư 29/2004/TT-BTNMT có ñiểm khác với quy ñịnh cũ cho ñến Thông tư 1990/2001/TT-TCðC, nhưng xét về bản chất thì hồ sơ ñịa chính vẫn ñược quản

lý và lưu trữ tại 3 cấp (tỉnh, huyện, xã)

Việc tin học hóa hệ thống quản lý ñất ñai nhằm hiện ñại hóa Ngành trên

cơ sở xây dựng cơ sở dữ liệu hồ sơ ñịa chính là cần thiết Ngày 02/8/2007, Bộ Tài nguyên và Môi trường ñã ban hành Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ ñịa chính thay thế Thông tư 29/2004/TT-BTNMT ðiểm khác biệt của Thông tư này so với Thông tư 29/2004/TT-BTNMT là việc quy ñịnh cụ thể về lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số (sau ñây gọi là cơ sở dữ liệu ñịa chính) Cơ sở dữ liệu ñịa chính bao gồm dữ liệu Bản ñồ ñịa chính và các dữ liệu thuộc tính ñịa chính, cụ thể:

- Dữ liệu bản ñồ ñịa chính ñược lập ñể mô tả các yếu tố gồm tự nhiên có liên quan ñến việc sử dụng ñất bao gồm các thông tin: Vị trí, hình dạng, kích thước, toạ ñộ ñỉnh thửa, số thứ tự, diện tích, mục ñích sử dụng của các thửa ñất;

vị trí, hình dạng, diện tích của hệ thống thuỷ văn gồm sông, ngòi, kênh, rạch, suối; hệ thống thuỷ lợi gồm hệ thống dẫn nước, ñê, ñập, cống; hệ thống ñường giao thông gồm ñường bộ, ñường sắt, cầu và các khu vực ñất chưa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín; vị trí, tọa ñộ các mốc giới và ñường ñịa giới hành chính các cấp, mốc giới và chỉ giới quy hoạch sử dụng ñất, mốc giới và ranh giới hành lang bảo vệ an toàn công trình; ñiểm toạ ñộ ñịa chính, ñịa danh và các ghi chú thuyết minh

- Các dữ liệu thuộc tính ñịa chính ñược lập ñể thể hiện nội dung của Sổ mục kê ñất ñai, Sổ ñịa chính và Sổ theo dõi biến ñộng ñất ñai quy ñịnh tại ðiều

47 của Luật ðất ñai bao gồm các thông tin: Thửa ñất gồm mã thửa, diện tích, tình trạng ño ñạc lập bản ñồ ñịa chính; các ñối tượng có chiếm ñất nhưng không tạo

thành thửa ñất (không có ranh giới khép kín trên bản ñồ) gồm tên gọi, mã của ñối tượng, diện tích của hệ thống thủy văn, hệ thống thủy lợi, hệ thống ñường giao thông và các khu vực ñất chưa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín; người

sử dụng ñất hoặc người quản lý ñất gồm tên, ñịa chỉ, thông tin về chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu, văn bản về việc thành lập tổ chức; tình trạng sử dụng của thửa ñất gồm hình thức sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng, những hạn chế về quyền sử dụng ñất, số hiệu Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñã cấp, mục ñích sử dụng, giá ñất, tài sản gắn liền với ñất, nghĩa vụ tài chính

về ñất ñai; những biến ñộng về sử dụng ñất trong quá trình sử dụng gồm những thay ñổi về thửa ñất, về người sử dụng ñất, về tình trạng sử dụng ñất (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007)

Tại Thông tư 09/2007/TT-BTNMT, nêu rõ cơ sở dữ liệu phải ñảm bảo các ñiều kiện tối thiểu: ðược cập nhật, chỉnh lý ñầy ñủ theo ñúng yêu cầu ñối với các nội dung thông tin của bản ñồ ñịa chính và dữ liệu thuộc tính ñịa chính; in ra ñược Giấy chứng nhận, bản ñồ ñịa chính, Sổ mục kê ñất ñai, Sổ ñịa chính, Biểu thống kê, kiểm kê ñất ñai, các biểu tổng hợp kết quả cấp Giấy chứng nhận và ñăng ký biến ñộng về ñất ñai, Trích lục bản ñồ ñịa chính, trích sao hồ sơ ñịa chính của thửa ñất hoặc một khu ñất (gồm nhiều thửa ñất liền kề nhau); tìm ñược thông tin về thửa ñất khi biết thông tin về người sử dụng ñất khi biết vị trí thửa ñất trên bản ñồ ñịa chính và ngược lại; tìm ñược các thửa ñất, người sử dụng ñất theo các tiêu chí hoặc nhóm các tiêu chí về tên, ñịa chỉ của người sử dụng ñất, ñối tượng sử dụng ñất; vị trí, kích thước, hình thể, mã, diện tích,… Phần mềm quản trị cơ sở dữ liệu ñịa chính phải bảo ñảm các yêu cầu về nhập liệu, quản lý, cập nhật ñược thuận tiện, bảo mật thông tin, an toàn dữ liệu, thuận tiện, nhanh chóng, chính xác trong việc khai thác các thông tin ñất ñai và tương thích với các phần mềm quản trị cơ sở dữ liệu khác (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007)

Trước việc thống nhất cấp một loại giấy ñối với ñất ñai và tài sản gắn liền

với ñất, ngày 21 tháng 10 năm 2009, Bộ Tài nguyên và Môi trường ñã ban hành

Thông tư 17/2009/TT-BTNMT quy ñịnh về Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất Khác với quy ñịnh về Giấy

chứng nhận quyền sử dụng ñất trước ñây, quy ñịnh về Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất có thêm phần thông tin tài sản gắn liền với ñất (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2009)

Do những thông tin về tài sản gắn liền với ñất chưa ñáp ứng ñược yêu cầu ñặt ra, ngày 22/10/2010, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư 20/2010/TT-BTNMT quy ñịnh bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất Thông tư này hướng dẫn việc viết Giấy chứng nhận ñối với trường hợp không chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với ñất cụ thể: tại ñiểm ghi về tài sản gắn liền với ñất trên trang 2 của Giấy chứng nhận ñược thể hiện bằng dấu “-/-”(Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2010)

ðể khắc phục những tồn tại của Luật ñất ñai năm 2003, Quốc hội ñã ban hành Luật ñất ñai năm 2013 và Thông tư số 24/TT-TTBTNMT quy ñịnh về hồ sơ ñịa chính Nội dung của các văn bản này nêu rõ: Hồ sơ ñịa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và tình trạng pháp lý của việc quản

lý, sử dụng các thửa ñất, tài sản gắn liền với ñất ñể phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về ñất ñai và nhu cầu thông tin của các tổ chức, cá nhân có liên quan (Quốc hội, 2013) Hồ sơ ñịa chính ñược phân thành hai loại ñối với ñịa phương có cơ sở

dữ liệu ñịa chính và ñịa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu ñịa chính Hồ sơ ñịa chính ñược lập theo từng ñơn vị hành chính xã, phường, thị trấn Việc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ ñịa chính phải theo ñúng trình tự, thủ tục hành chính theo quy ñịnh của pháp luật ñất ñai Nội dung thông tin trong hồ sơ ñịa chính phải ñảm bảo thống nhất với Giấy chứng nhận ñược cấp (nếu có) và phù hợp với hiện trạng quản lý, sử dụng ñất (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014)

1.3.1.3.Nhận xét về hệ thống hồ sơ ñịa chính của Việt Nam

Hồ sơ ñịa chính theo các quy ñịnh của Nhà nước thay ñổi liên tục về thành phần và nội dung tuỳ thuộc vào yêu cầu ñối với việc sử dụng hồ sơ ñịa chính ñể phục vụ công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai tại mỗi giai ñoạn

Về thành phần của hồ sơ ñịa chính: thời kỳ trước Luật ðất ñai 1993 ñược gọi là hồ sơ ñăng ký ñất ñai với bản ñồ giải thửa, sổ ñăng ký ruộng ñất và sổ mục

kê ñất là các tài liệu cơ bản của hồ sơ theo Quyết ñịnh 56/ðKTK; thời kỳ trước Luật ðất ñai 2003, lần ñầu tiên thành phần của hồ sơ ñịa chính ñược quy ñịnh rõ tại Thông tư 364/1998/TT-TCðC bao gồm: bản ñồ ñịa chính, sổ mục kê ñất ñai, sổ theo dõi biến ñộng ñất ñai, sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, biểu thống kê diện tích Riêng khu vực ñô thị, không có

sổ mục kê, sổ ñịa chính lập riêng cho khu vực ñô thị và lập theo từng thửa (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2001); ñến nay hồ sơ ñịa chính ñược quy ñịnh gồm bản ñồ ñịa chính, sổ ñịa chính, sổ mục kê ñất ñai, sổ theo dõi biến ñộng ñất ñai và bản lưu Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất (Bộ Tài nguyên và Môi trường 2007)

Về mẫu sổ có nhiều thay ñổi, bổ sung sau những văn bản hướng dẫn từ Quyết ñịnh 56/ðKTK ñến Quyết ñịnh 201/ðKTK, Quyết ñịnh 499/Qð-ðC, Thông tư 364/1998/TT-TCðC, Thông tư 1990/2001/TT-TCðC, Thông tư 29/2004/TT-BTNMT, Thông tư 09/2007/TT-BTNMT, Thông tư 17/2009/TT-BTNMT Quy ñịnh mã (ký hiệu) loại ñất của mã thửa ñất thay ñổi theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 1993 và hệ thống ký hiệu loại ñất của Luật ðất ñai năm

2003, Luật ñất ñai năm 2013 ñể phù hợp với tình hình thực tế hơn

1.3.2 Quy ñịnh của việc lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ ñịa chính hiện hành

1.3.2.1 Hồ sơ ñịa chính và các thông tin trong hồ sơ ñịa chính

dữ liệu ñịa chính Cơ sở dữ liệu ñịa chính bao gồm dữ liệu Bản ñồ ñịa chính và các

dữ liệu thuộc tính ñịa chính Dữ liệu bản ñồ ñịa chính ñược lập ñể mô tả các yếu tố gồm tự nhiên có liên quan ñến việc sử dụng ñất và các dữ liệu thuộc tính ñịa chính ñược lập ñể thể hiện nội dung của sổ mục kê ñất ñai, sổ ñịa chính và sổ theo dõi biến ñộng ñất ñai quy ñịnh tại ðiều 4 thông tư 24/TT-BTNMT

b) Các thông tin trong hồ sơ ñịa chính theo quy ñịnh hiện hành

Hồ sơ ñịa chính hiện nay chủ yếu cung cấp các thông tin về thửa ñất là kết

quả của công tác ñiều tra, ño ñạc ñịa chính, ñăng ký ñất ñai Theo các quy ñịnh hiện hành của Nhà nước, các nội dung thông tin thể hiện trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và hồ sơ ñịa chính hiện tại bao gồm: Vị trí thửa ñất; ranh giới thửa ñất; diện tích thửa ñất; người sử dụng ñất; nguồn gốc sử dụng ñất; mục ñích

sử dụng ñất; thời hạn sử dụng; tài sản gắn liền với ñất; nghĩa vụ tài chính ñất ñai; những hạn chế về quyền sử dụng ñất

1.3.2.2 Quy ñịnh về lập, cập nhật, chỉnh lý và quản lý hồ sơ ñịa chính

Hồ sơ ñịa chính ñược lập theo ñơn vị hành chính xã, phường, thị trấn (cấp xã), trách nhiệm của các cấp, ngành như sau:

- Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (cấp tỉnh) có trách nhiệm ñầu tư và chỉ ñạo việc lập, chỉnh lý hồ sơ ñịa chính

- Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc ño

vẽ bản ñồ ñịa chính và chỉ ñạo việc xây dựng cơ sở dữ liệu ñịa chính, lập và chỉnh lý hồ sơ ñịa chính ở ñịa phương

- Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm thực hiện các công việc: Tổ chức xây dựng, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu ñịa chính; chỉnh lý dữ liệu bản ñồ ñịa chính và cập nhật, chỉnh lý dữ liệu thuộc tính ñịa chính ñối với các trường hợp thuộc thẩm quyền

và sao gửi Phòng Tài nguyên và Môi trường và Uỷ ban nhân dân cấp xã ñể phục vụ yêu cầu quản lý ñất ñai ở ñịa phương

- Ủy ban nhân dân cấp xã chịu trách nhiệm cập nhật, chỉnh lý vào hồ sơ ñịa chính trên giấy ñang quản lý ñối với tất cả các trường hợp biến ñộng về sử dụng ñất

1.3.3 Bài học kinh nghiệm trong việc hoàn thiện hồ sơ ñịa chính

Chất lượng hồ sơ ñịa chính ñã lập ở nhiều ñịa phương còn hạn chế Qua kiểm tra của Bộ Tài nguyên và Môi trường tại một số ñịa phương cho thấy hồ sơ ñịa chính ñã lập ở hầu hết các ñịa phương kiểm tra ñều có những tồn tại như: sổ ñịa chính chưa ghi ñủ thông tin thửa ñất hoặc ghi không ñúng quy ñịnh, có nhiều trường hợp sai sót, không thống nhất thông tin giữa sổ ñịa chính với Giấy chứng

nhận hoặc với bản ñồ ñịa chính, sổ mục kê (nhất là việc ghi tên người sử dụng ñất, thời hạn sử dụng) Nhiều trường hợp khi cấp Giấy chứng nhận có thay ñổi

diện tích, ranh giới so với kết quả ño ñạc nhưng sau khi cấp Giấy chứng nhận ñã không chỉnh lý ngay trên bản ñồ và sổ mục kê

Hệ thống hồ sơ ñịa chính ñã lập còn sử dụng nhiều loại mẫu khác nhau;

trong ñó có hàng nghìn ñơn vị cấp xã còn sử dụng loại sổ lập trước năm 1995 theo mẫu ban hành tại Quyết ñịnh 56/ðKTK (năm 1981) của Tổng cục Quản lý ruộng ñất, nhưng chưa ñược chuyển ñổi sang mẫu quy ñịnh mới Loại sổ này có nội dung không phù hợp yêu cầu quản lý ñất ñai hiện nay Mẫu sổ và nội dung các tài liệu trong hồ sơ ñịa chính ở các ñịa phương không thống nhất do các ñịa phương lập hồ sơ ñịa chính theo các quy ñịnh khác nhau Do các văn bản quy ñịnh về hồ sơ ñịa chính của Nhà nước thay ñổi liên tục, nên các ñịa phương chưa kịp thực hiện theo mẫu này thì ñã có mẫu khác thay thế (Trần Thị Thu Yến, 2012) Thực tế tại các ñịa phương ñang sử dụng nhiều loại mẫu hồ sơ ñịa chính khác nhau, thậm chí ngay trong cùng một xã cũng sử dụng ba ñến bốn loại mẫu

hồ sơ ñịa chính Các ñịa phương chủ yếu vẫn dùng hồ sơ ñịa chính dạng giấy ñể quản lý

Tác ñộng trực tiếp từ nền kinh tế thị trường, quá trình công nghiệp hóa hiện ñại hóa ñất nước, nên tình hình sử dụng ñất ñai và tài sản gắn liền với ñất có rất nhiều biến ñộng xảy ra Chính vì vậy, quá trình sử dụng ñất và tình hình biến ñộng ñất ñai, tài sản gắn liền với ñất diễn ra hết sức phức tạp và khó kiểm soát ñược Trong quá trình sử dụng ñất thường xuyên xảy ra biến ñộng, các chủ sử dụng lại không ñến khai báo hoặc tỷ lệ khai báo rất thấp, nên quá trình chỉnh lý biến ñộng chưa ñược ñầy ñủ và thường xuyên Các dạng biến ñộng xảy ra chủ yếu: biến ñộng về mục ñích sử dụng; biến ñộng về thửa ñất, diện tích; biến ñộng

về chủ sử dụng Việc chỉnh lý biến ñộng hồ sơ ñịa chính ở các ñịa phương chưa ñược thực hiện kịp thời, không ñầy ñủ, thiếu ñồng bộ ở các cấp Kết quả kiểm tra của Bộ Tài nguyên và Môi trường tại một số tỉnh ñều có nhiều trường hợp sau khi cấp Giấy chứng nhận ñã có biến ñộng do Nhà nước thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất, cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất hoặc ñã giải quyết thủ tục

chuyển quyền sử dụng ñất (nhất là ven các ñô thị và các khu công nghiệp, các trục ñường giao thông và các vùng chuyển ñổi ñất lúa sang trồng cây lâu năm