Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện duy tiên, tỉnh hà nam

Nhà nước giao đất cho hộ gia đình cá nhân sản xuất ổn định lâu dài và cấp giấy chứng nhận Đăng ký đất đai là một trong những nội dung trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nhằm đảm

MỤC LỤC

1.4 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam 13

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam 30

2.3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam 30

2.3.4 Đánh giá hoạt động của VPĐK QSDĐ huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam 31 2.3.5 Giải pháp tăng cường hiệu quả hoạt động của VPĐK QSDĐ huyện

2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 31 2.4.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 31

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam 33

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện 46 3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Duy Tiên 48

3.2.3 Những thuận lợi và khó khăn của việc quản lý và sử dụng đất 60 3.3 Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

3.5.1 Giải pháp về chính sách pháp luật 91 3.5.2 Giải pháp về cơ chế tài chính, cơ chế hoạt động 92

4 BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường

5 CHXHCNVN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

7 CNH-HĐH Công nghiệp hóa, hiện đại hóa

19 VPĐKQSDĐ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

3.4 Diện tích, cơ cấu các loại đất năm đến 01/01/2014 của H Duy Tiên 48 3.5 Kết quả cấp GCNQSD đất lần đầu giai đoạn 2011 – 2014 70 3.6 Kết quả biến động đất đai tại huyện Duy Tiên giai đoạn 2011 - 2014 71 3.7 Tình hình lập hồ sơ địa chính của huyện Duy Tiên 73 3.8 Đánh giá về mức độ công khai thủ tục hành chính 78 3.9 Đánh giá về thời gian giải quyết công việc của VPĐK 80 3.10 Đánh giá về thái độ khi phục vụ của cán bộ VPĐK 81 3.11 Đánh giá về mức phí, lệ phí phải nộp theo quy định 83 3.12 Đánh giá về chất lượng, hiệu quả giải quyết công việc của VPĐK 84 3.13 Đánh giá chung về mức độ hài lòng của người dân 85

DANH MỤC HÌNH

Số hình Tên hình Trang

1.1 Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trong hệ thống

3.1 Sơ đồ hành chính huyện Duy Tiên – tỉnh Hà Nam 33

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá; Đất đai là nguồn nội lực để xây dựng, phát triển đất nước Pháp luật đất đai nước ta quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” Nhà nước giao đất cho hộ gia đình cá nhân sản xuất ổn định lâu dài và cấp giấy chứng nhận

Đăng ký đất đai là một trong những nội dung trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước, là công cụ để Nhà nước thực hiện công tác quản lý đất đai theo quy định của pháp luật

Luật Đất đai 2003 đã quy định việc thành lập hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) cấp tỉnh trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và VPĐKQSDĐ cấp huyện trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường VPĐKQSDĐ các cấp có chức năng, nhiệm vụ chủ yếu là giúp cơ quan tài nguyên và môi trường làm đầu mối tổ chức thực hiện các thủ tục về đăng ký đất đai, cấp GCN; lập và chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính;

tổ chức thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai theo định kỳ; cung cấp thông tin đất đai phục vụ yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai và cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu

Sự ra đời của VPĐKQSDĐ cùng với việc thực hiện cải cách hành chính theo cơ chế “một cửa”, việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận được thực hiện công khai, minh bạch, giảm thời gian và chi phí tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch Công nghệ thông tin và trình độ của cán bộ làm việc tại cơ quan đăng

ký đất đai các cấp được từng bước nâng cao đã phát huy thành quả cải cách hành chính trong lĩnh vực này Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một trong những vấn đề bức xúc đối với người sử dụng đất

Huyện Duy Tiên nằm ở phía Bắc tỉnh Hà Nam, huyện lỵ Hoà Mạc cách thị xã Phủ Lý 20 km, có diện tích tự nhiên 13.772,15 ha bằng 16,0% diện tích

của tỉnh, nằm trong tọa độ địa lý từ 105053’26” đến 106002’23” vĩ độ Bắc và

20032’37” đến 20032’37” kinh độ Đông Huyện có 18 đơn vị hành chính cấp xã, thị trấn Công tác đăng ký đất đai trên địa bàn huyện trong những năm qua đã đạt một số kết quả nhất định, đặc biệt là khi VPĐKQSDĐ được thành lập Sự ra đời của VPĐKQSDĐ đã bước đầu đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện và đảm bảo quyền thực hiện các quyền của người sử dụng đất, nhất là vấn đề đăng ký giấy chứng nhận, các hoạt động liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất, công tác giao dịch đảm bảo Tuy nhiên, trong quá trình hoạt động VPĐK còn gặp khó khăn và hạn chế

Từ thực tế này, đề tài: “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam” được tiến hành

- Đánh giá được các ưu, nhược điểm trong quá trình hoạt động của văn phòng

- Đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản

1.1.1 Đất đai

Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia với vai trò ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất không thể thay thế Có rất nhiều định nghĩa về đất đai

Về mặt thổ nhưỡng, đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết quả tác động của 5 yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và

thời gian Các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một “vật mang” (carrier) của

tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất Như vậy, đất luôn luôn mang trên mình

nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững Một vật mang lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là

cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển

Như vậy, một định nghĩa đầy đủ có thể như sau: “Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới

bề mặt đó gồm có: yếu tố khí hậu gần bề mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa

hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích

và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”

1.1.2 Bất động sản

Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc, cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản như hàng rào, cây cối và các trang thiết bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin,

Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm

mở Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị trí

cố định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau

1.1.3 Thị trường bất động sản

Thị trường BĐS là nơi tiến hành các giao dịch về BĐS, mang tính khu vực

và biến động theo thời gian Vì vậy, thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch về BĐS đạt được tại những khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định

Khi nghiên cứu thị trường bất động sản, có một vấn đề khác biệt cơ bản giữa các nước có chế độ chính trị khác nhau, đó là quyền sở hữu đất đai Đối với những quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai về ý nghĩa chung

là thị trường giao dịch đất đai (chuyển giao quyền sở hữu đất đai), hàng hoá lưu thông trên thị trường là đất đai đã được thương phẩm hoá (đất đai được đầu tư, khai thác và được dùng như một hàng hoá để thực hiện việc kinh doanh, mua bán, cho thuê; cũng dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hoá để kinh doanh đất đai) Đối với những quốc gia như Trung Quốc và nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện việc trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất dưới các hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, đồng thời quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Vì vậy, thị trường đất đai về ý nghĩa chung được hiểu là thị trường quyền sử dụng đất; thị trường giữa những người được Nhà nước trao quyền

sử dụng đất với nhau và với người khác theo quy định của pháp luật Đối tượng chủ yếu của kinh doanh đất đai thương phẩm là quyền sử dụng đất

Thị trường BĐS bao gồm 3 thị trường nhánh: thị trường mua bán; thị trương cho thuê BĐS; thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS Căn cứ vào thứ tự thời gian mà BĐS gia nhập thị trường, thị trường BĐS có 3 cấp, gồm: Thị trường cấp 1 (thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất, còn gọi

là thị trường BĐS sơ cấp); Thị trường cấp 2 (Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê); Thị trường cấp 3 (Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công

1.2 Đăng ký đất đai, bất động sản

1.2.1 Khái quát về đăng ký đất đai

1.2.1.1 Khái niệm về đăng ký đất đai

- Đăng ký đất đai là một quá trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức các quyền lợi đối với đất đai dưới hình thức là đăng ký văn tự giao dịch hay đăng

ký các loại văn kiện nào đó có liên quan đến việc chuyển giao quyền sở hữu/sử dụng đất hoặc là dưới hình thức đăng ký chủ quyền đất Kết quả của quá trình đăng ký đất đai thể hiện trong một sổ đăng ký (cụ thể là hồ sơ giấy tờ hoặc được

kỹ thuật hóa thành hồ sơ điện tử) với những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng và chủ quyền hoặc những thay đổi về chủ quyền đối với những đơn vị đất đai được xác định

Bằng những thông tin đó, hệ thống đăng ký đất đai có chức năng cung cấp

sự an toàn và tạo nền tảng vững chắc cho việc chiếm hữu, hưởng dụng và định đoạt đất đai Nó đảm bảo cho quyền sở hữu và những quyền lợi khác trên một diện tích đất cũng như hỗ trợ cho sự năng động của thị trường đất đai và thị trường tín dụng Với thông tin rõ ràng về chủ quyền đất, các nhà đầu tư có thể yên tâm về nguồn vốn đầu tư đã bỏ ra trong giao dịch và nguồn vốn cho vay; đồng thời, những rủi ro về mâu thuẫn, tranh chấp quyền lợi cũng được giảm thiểu Hơn nữa thông tin đất đai đăng ký còn đem lại cho ngân sách nhà nước một nguồn thu lớn thông qua việc thu phí từ việc cung cấp thông tin và thu thuế chuyển quyền bất động sản Vì vậy, mặc dù đăng ký đất đai trực tiếp hướng tới bảo vệ lợi ích của người sở hữu đất đai, nhưng nó cũng là một trong những công

cụ của quản lý nhà nước, hỗ trợ cho sự phát triển kinh tế Đo đó, theo FIG, mặc

dù các nước trên thế giới có những hình thức đăng ký đất đai khác nhau, nhưng hầu hết đều có chung nỗ lực phát triển hệ thống đăng ký đất đai của mình nhằm đáp ứng những nhu cầu đa dạng về thông tin đất đai, về giao dịch và giảm thiểu chi phí

- Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Theo Điều 4 của Luật Đất đai 2003: "Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận

quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất"

- Ngày nay ta sử dụng thuật ngữ Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác định và cấp GCN đối với thửa đất, tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: "Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính"

1.2.1.2 Vị trí, vai trò của đăng ký đất đai

a Đăng ký đất đai là để cơ sở bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất

là việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất

b Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất

Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin theo yêu cầu

gồm có: tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kých thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất Việc thực hiện đăng ký đất đai, thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở thực hiện đồng bộ các nội dung: đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, phân hạng và định giá đất, Nhà nước mới thực sự quản lý được tình hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật

c Đăng ký đất là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai

Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước khác Do vậy, để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp ứng được các yêu cầu

kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trước hết đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và ban hành đầy

đủ các văn bản về chính sách đất đai; đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất; phân hạng và định giá đất; thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai Ngược lại, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền đề mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai Kết quả đăng ký đất cung cấp những thông tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh giá và đề xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược quản lý và sử dụng đất

1.2.2 Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản

a Hồ sơ đất đai, bất động sản

Hồ sơ đất đai và BĐS (Hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có quyền đối với đất đai, BĐS Hồ

sơ đất đai, BĐS được lập để phục vụ cho lợi ích của Nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân

(1) Đối với Nhà nước: Để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả

(2) Đối với công dân: Việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp

b Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản

Đăng ký đất đai, BĐS dựa trên những nguyên tắc sau:

- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;

- Nguyên tắc đồng thuận;

- Nguyên tắc công khai;

- Nguyên tắc chuyên biệt hoá;

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, BĐS được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý

c Đơn vị đăng ký - thửa đất

Đơn vị đăng ký đất đai là thửa đất Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng

ký có một số hiệu nhận biết duy nhất Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký

Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không

Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao đã có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với

Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ địa chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc

1.2.3 Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản

a Đăng ký văn tự giao dịch

- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký

Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay không đăng ký, văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với bất động sản Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mình mua

b Đăng ký quyền

Trong lĩnh vực đăng ký bất động sản, quyền được hiểu là tập hợp các hành

vi và các lợi ích mà người được giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi

Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản

đó Quan hệ pháp lý được đề cập ở đây bao hàm cả quyền, lợi ích và nghĩa vụ của người được giao quyền Giao dịch bất động sản khi được thực hiện sẽ tạo ra một tình trạng pháp lý mới, việc đăng ký quyền thực chất là đăng ký tình trạng pháp lý mới đó

So sánh 2 hệ thống đăng ký, có thể nói rằng, đăng ký văn tự giao dịch là đăng ký sự kiện pháp lý, còn đăng ký quyền là đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện pháp lý đó

1.3 Đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước

1.3.1 Đăng ký đất đai, bất động sản ở Pháp

Theo hệ thống pháp luật thế giới, pháp luật đất đai/ bất động sản Cộng

hòa Pháp thuộc nhánh Luật Lục địa (Continental Law) bắt nguồn từ Luật La Mã; Quyền sở hữu đất đai/ bất động sản

Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản của Pháp đã được đưa vào

Bộ luật Dân sự năm 1804 Ngày 28 tháng 3 năm 1895, việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản đã được Luật hóa thành một hệ thống thống nhất và được chỉnh sửa, bổ sung nhiều lần, bởi nhiều văn bản, cụ thể

Các nguyên tắc đăng ký bất động sản: hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập; tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng; thông tin về chủ thể; thông tin về bất động sản Các nguyên tắc này là bắt buộc đối với tất cả các hoạt động đăng ký, giao dịch bất động sản nhằm đảm bảo tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch cũng như đảm bảo đầy đủ các thông tin cũng như công bố công khai mọi thông tin liên quan đến đối tượng của hợp đồng, giao dịch đăng ký

Các tác nhân tham gia trong đăng ký bất động sản bao gồm: Công chứng viên; Văn phòng đăng ký đất đai và thế chấp, hoặc thẩm phán phụ trách địa bộ ở Vùng; Cơ quan địa chính

Trình tự Đăng ký Bất động sản: Việc đăng ký bất động sản được thực hiện thông qua các mối liên hệ giữa Công chứng viên - Nhân viên đăng ký thuộc Văn phòng đăng ký - Cơ quan địa chính

1.3.2 Đăng ký đất đai, bất động sản ở Thụy Điển

ĐKĐĐ ở Thuỵ Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hoá Về bản chất hệ thống này là hệ thống đăng ký quyền tương tự hệ thống Torrens

Về mô hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký BĐS do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống địa chính Cơ quan đăng ký tài sản do Tổng cục quản lý đất đai (National Land Survey - NLS) thuộc Bộ Môi trường Thụy Điển Cơ quan đăng ký tài sản Trung ương có 53 Văn phòng đăng

ký BĐS đặt tại các địa phương khác nhau Ngoài ra còn có một số Văn phòng đăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh

Cơ quan ĐKĐĐ trực thuộc Toà án Trung ương, trong cơ cấu của Bộ Tư pháp Cơ quan ĐKĐĐ có 93 Văn phòng ĐKĐĐ; mỗi văn phòng ĐKĐĐ trực thuộc Toà án cấp quận Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai và tài sản trên đất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lý dữ liệu BĐS Trung ương trực thuộc Bộ Môi trường và phát triển Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai Hệ thống dữ liệu này quản lý toàn bộ thông tin đăng ký BĐS và ĐKĐĐ Ban quản lý dữ liệu BĐS Trung ương phối hợp chặt chẽ Tổng cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia và Toà án

Hệ thống địa chính Thuỵ Điển có sự chuyên môn hoá rất cao, mỗi cơ quan chịu trách nhiệm riêng về một lĩnh vực chuyên môn hẹp nhưng trong hoạt động

có sự phối hợp rất chặt chẽ Các cơ quan ĐKĐĐ, đăng ký BĐS, cơ quan xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng thông tin đất đai đều hoạt động theo chế độ

tự chủ tài chính dựa trên việc thu phí dịch vụ Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai

có 20.000 cổng thông tin phục vụ truy cập dữ liệu trực tuyến cho các đối tượng khác nhau Thông tin được cung cấp trực tuyến hoặc qua điện thoại không phải trả phí Người sử dụng chỉ phải trả phí cho các tài liệu in

Những quyền, trách nhiệm hoặc giao dịch phải đăng ký quyền sở hữu, giao dịch thế chấp, quyền sử dụng (của người thuê), quyền địa dịch (quyền đi qua), quyền hưởng lợi (săn bắn, khai thác lâm sản)… Để thực hiện việc đăng ký, đất đai được chia thành các đơn vị đất, mỗi đơn vị đất có mã số duy nhất Việc

xác định đơn vị đất như tách, hợp một phần diện tích đất, lập đơn vị đất mới thuộc trách nhiệm của Cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia Việc đăng ký quyền, đăng

ký thế chấp, đăng ký chuyển quyền… do cơ quan ĐKĐĐ thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ

1.3.3 Đăng ký đất đai, bất động sản ở Ôxtraylia

Hệ thống này được Torrens đưa vào sử dụng ở Nam Australia năm 1858,

chịu ảnh hưởng của hệ thống đăng ký quyền của Anh và hệ thống đăng ký tàu biển của Đức.Tuy nhiên, hệ thống Torrens có chủ trương đưa việc đăng ký quyền đối với đất đai thành quy định bắt buộc Đây là một nhân tố chính làm cho hệ thống Torrens triển khai thành công ngay từ đầu Theo Luật Bất động sản Nam Australia

1858 đất công khi được giao có thời hạn sau ngày 01 tháng 7 năm 1858 đều phải đăng ký theo hệ thống Torrens Vào thời điểm đó ở Nam Australia, đang phát triển mạnh, do đó số lượng các vụ đăng ký vào hệ thống Torrens rất lớn Phần lớn đất mới giao nên việc xác định nguồn gốc pháp lý rất dễ dàng Những đặc điểm chủ yếu của hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản của Australia: Bằng khoán được đảm bảo bởi Nhà nước; Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi; Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về quyền lợi, lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài; Bằng khoán đất

là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng; Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo; Giá thành của hệ thống hợp

lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng; Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng

Hệ thống Torrens đã được áp dụng thành công ở nhiều nơi trên thế giới, sau

đó được thực hiện ở các bang của Australia và một số quốc gia như New Zealand, Malaixia, Bruney, Kenya, Uganda, Morocco, Tunis, Syria, Senegan, Sudan, Guinea, Conga, Ivory Coast, Trinidat-Tobaga, Jamaica, một số bang của

Mỹ như California, Colorado, Georgia, Virginia, Washington …

1.4 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam

1.4.1 Đăng ký đất đai qua các thời kỳ

1.4.1.1 Trước khi có Luật Đất đai 1987

Năm 1980, Chính phủ ban hành Quyết định 210-CP ngày 1/7/1980 về thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 về công tác đo đạcc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất Tổng cục Quản lý ruộng đất có Quyết định số 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 ban hành quy định về thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước việc đăng ký đất đai mới được bắt đầu thực hiện trở lại ở Việt Nam [Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1980]

Theo quy định này, việc đăng ký đất đai được thực hiện thống nhất cả nước theo một trình tự chặt chẽ, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai quy định khá đầy

đủ và chi tiết, trong đó bản đồ giải thửa và sổ đăng ký ruộng đất, sổ mục kê là tài liệu cơ bản của hồ sơ thể hiện các nội dung đăng ký đất gồm: Hình thể đường ranh giới thửa (trên bản đồ), tên chủ sử dụng ruộng đất (họ tên, tuổi, chỗ ở), số hiệu thửa đất và tờ bản đồ, xứ đồng, diện tích, sử dụng chính thức hay tam giao, loại đất, loại thổ nhưỡng, hạng đất, tình hình thủy lợi; các tài liệu này được lập thành 2 bộ lưu giữ ở 2 cấp xã, huyện để theo dõi, quản lý biến động đất đai; sổ đăng ký ruộng đất và sổ mục kê đất phải được Ủy ban nhân dân xã và huyện phê duyệt mới chính thức có giá trị pháp lý

1.4.1.2 Từ khi có Luật Đất đai 1987 đến 2003

Từ khi có Luật Đất đai (năm 1988), việc đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính được ghi vào Luật đất đai, trở thành một trong 7 nội dung nhiệm vụ của quản lý nhà nước về đất đai thuộc trách nhiệm của chính quyền các cấp

Thực hiện Chỉ thị 299-TTg, việc đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký ruộng đất cho toàn bộ ruộng đất nông nghiệp và một phần đất thuộc khu dân cư nông thôn ở một số tỉnh đồng bằng Tổng cục Địa chính đã xây dựng và ban hành Quyết định 201-ĐKTK ngày 14/7/1989 về việc

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư 302-ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định này đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống thông tin đất đai

Từ sau Luật đất đai năm 1993, Tổng cục địa chính đã xây dựng và ban hành hệ thống sổ sách địa chính mới theo Công văn 434CV/ĐC tháng 7/1993 để

áp dụng tạm thời thay thế cho các mẫu quy định tại Quyết định 56/ĐKTK năm 1981; sau 2 năm thử nghiệm Tổng cục Địa chính đã sửa đổi, hoàn thiện để ban hành chính thức theo Quyết định 499/QĐ-ĐC ngày 27/7/1995 Như vậy kể từ tháng 8 năm 1995, hệ thống đăng ký đất đã có sự thay đổi cơ bản trên phạm vi cả nước cả về nội dung đăng ký, biểu mẫu sổ sách địa chính cho quản lý và hệ thống thông tin đất đai [Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm

1980, năm 1992]

Năm 1998, Tổng cục Địa chính đã ban hành Thông tư số TCĐC hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCN QSD đất thay thế hoàn toàn Quyết định 56/ĐKTK năm 1981; Thông tư này cũng quy định bổ sung, sửa đổi việc viết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Thông tư 302-ĐKTK ngày 28/10/1989

346/1998/TT-Năm 1998, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày 06/3/1998 về việc quản lý tài sản nhà nước; theo quy định này, tất cả các cơ quan nhà nước, các đơn vị sự nghiệp, đơn vị thuộc lực lượng vũ trang, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp đều phải đăng ký đất đai, nhà và công trình xây dựng khác gắn liền với đất đai Việc đăng ký được thực hiện tại các cơ quan quản lý công sản các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

và được cấp giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà đất trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của Bộ tài chính tại Quyết định số 20/1999/QĐ-BTC ngày 25/02/1999

Như vậy với việc ban hành Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 và Nghị định só 14/1998/NĐ-CP ngày 06/3/1998 việc đăng ký đối với đất đai và tài sản gắn liền với đất đã được triển khai thực hiện cho một số phạm vi đối tượng gồm:

Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998-2001) tiếp tục phát triển các quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này

1.4.1.3 Từ khi có Luật Đất đai 2003 đến 2013

Theo quy định pháp luật Đất đai hiện hành, đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân thuê đất Do vậy, ở nước ta đăng ký đất đai là đăng ký quyền sử dụng đất Nhà nước giao, cho thuê

Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ: “Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa

vụ của người sử dụng đất”

Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản

lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người

sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình

Hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động + Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

+ Đăng ký biến động: là việc đăng ký những thay đổi trong quá trình sử dụng đất như: tách thửa, hợp thửa, giảm diện tích do sạt lở, bồi đắp, đổi tên chủ

sử dụng đất, mục đích sử dụng, do thay đổi và hạn chế về quyền sử dụng đất

1.4.1.4 Từ khi có Luật Đất đai 2013 đến nay

Kế thừa thành tựu đã đạt được của Luật Đất đai (2003), Luật Đất đai (2013) tiếp tục dành một chương gồm 12 Điều, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ dành một chương gồm 19 Điều quy định về cấp GCN; Luật Đất đai dành riêng một chương gồm 03 Điều và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của

Chính phủ dành một chương gồm 18 Điều quy định về các thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất đai Trong đó có một số nội dung đổi mới như:

- Về cơ quan đăng ký đất đai: Trước đây là VPĐKQSDĐ cấp huyện, cấp tỉnh, nay tên gọi mới là VPĐK đất đai, chức năng nhiệm vụ: như theo quy định của Luật Đất đai (2003) Việc thành lập: UBND cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở VPĐK 2 cấp hiện có trực thuộc Sở Tài nguyên và môi trường hoặc

tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất các VPĐKQSDĐ các cấp Tổ chức bộ máy: Có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh Chức năng nhiệm vụ của Chi nhánh được thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của VPĐKQSDĐ theo quyết định của UBND cấp tỉnh; Trong thời gian chưa thành lập xong VPĐK đất đai thì VPĐKQSDĐ tiếp tục hoạt động theo chức năng, nhiệm vụ đã được giao

- Về Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận: Thẩm quyền cấp GCN đối với trường hợp đã có GCN mà khi thực hiện các quyền phải cấp GCN mới hoặc cấp đổi, cấp lại GCN: Địa phương đã thành lập VPĐK đất đai (1 cấp) thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp GCN cho các đối tượng Địa phương chưa thành lập VPĐK đất đai thì: UBND cấp huyện cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Hà Nam cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở; Sở TNMT cấp đối tượng còn lại;

- Về thời hạn giải quyết hồ sơ: Đăng ký, cấp GCN lần đầu: không quá 30 ngày (giảm 5 ngày); Đăng ký bổ sung đối với tài sản: không quá 20 ngày (giảm 5 ngày); Đăng ký biến động không quá 10 ngày (giảm 5 ngày); Cấp đổi GCNkhông quá 10 ngày (giảm 5 ngày); Đăng ký đất đai đối đất Nhà nước giao đất để quản lý không quá 20 ngày (trước đây không quy định); …

1.4.2 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

1.4.2.1 Khái quát về VPĐK QSDĐ

a Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK QSDĐ

- Luật đất đai năm 2003:

hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê lại quyền

sử dụng đất; Thế chấp, bão lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người sử dụng đất đã có GCN được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án, Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành" (Hiệp định ngăn ngừa sa mạc hóa - LHQ, 1992)

"Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐK là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý HCĐC gốc, chỉnh lý thống nhất HSĐC, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ" (Luật Đất đai năm 2003)

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Quyết định thành lập VPĐK thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của VPĐK tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn Quyết định thành lập VPĐK thuộc Phòng TN&MT (Niên giám thống kê huyện Duy Tiên năm 2012)

Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong vịêc thành lập cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những ách tắc trong quản lý Nhà nước về đất đai

- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 (hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPĐK QSD đất và tổ chức phát triển quỹ đất) Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ điều kiện

về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liền với công tác cải cách hành chính

- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyền hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có), liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT

- Bộ luật dân sự 2005 ngày 14/6/2005

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại VPĐK; Các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP- BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh

Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được Bộ luật dân sự 2005 quy định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền

sở hữu tài sản (Điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173) Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về bất động sản hợp pháp (trong đó có quyền SDĐ) đối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền

Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPĐK trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng được xem là tương đối đầy đủ Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và đưa các VPĐK đi vào hoạt động

Tuy nhiên, các Văn bản pháp quy liên quan đến VPĐK còn những hạn chế như:

- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 quy định không rõ ràng (cho phép các địa phương có thể không thành lập VPĐK)

vì vậy cơ chế bắt buộc phải thành lập mô hình VPĐK đang bị "bỏ ngỏ"

- Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng của tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai

Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đưa VPĐK đi vào hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập

b Chắc năng, nhiệm vụ và quyền hạn của VPĐK QSDĐ

* Chức năng

Theo quy định của pháp luật hiện hành, VPĐK được thành lập ở cấp tỉnh

và cấp huyện là cơ quan dịch vụ công hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu,

có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất, chỉnh lý thống nhất biến động sử dụng đất và quản lý HSĐC; tham mưu cho cơ quan TN&MT cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật

*Nhiệm vụ

Nhiệm vụ cụ thể của VPĐK là: Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp GCN theo thẩm quyền cho các đối tượng sử dụng đất ở địa phương; Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về

sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất; Lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối với tất cả các thửa đất thuộc phạm vi địa giới hành chính; Chỉnh lý HSĐC gốc khi có biến động về sử dụng đất theo thông báo của cơ quan TN&MT; Lưu trữ HSĐC, hệ thống thông tin đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ,2004)

Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPĐK có 3 chức năng chính là: Quản lý HSĐC gốc; Chỉnh lý thống nhất HSĐC; Phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ

*Vai trò

Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của VPĐK trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất quan trọng vì những lý do sau đây:

Hoạt động của VPĐK đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động quản lý Nhà nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ thể là cơ quan chuyên môn trực thuộc Khác với các quy định trước đây, cơ quan Nhà nước ở địa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu

về đất đai ở địa phương thông qua việc ký các quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất Còn lại, việc đăng ký quyền sử dụng đất, cấp GCN được giao cho cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện

Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐK các cấp là tổ chức xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục có liên quan đến GCN, đây là chứng thư pháp lý đảm bảo cho các hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, cơ sở pháp lý đảm bảo cho người sử dụng đất an tâm đầu tư trên thửa đất của mình Mặt khác, chỉ có VPĐK mới được quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSĐC gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin HSĐC cho các chủ thể có nhu cầu

Hoạt động của VPĐK đã và đang góp phần giảm thiểu những vướng mắc, ách tắc trong việc đăng ký quyền sử dụng đất cũng như đăng ký BĐS trong nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát triển kinh tế thời

kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới

Từ hoạt động của VPĐK, những năm gần đây cùng với việc quản lý, điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế của từng địa phương, VPĐK đã có những đóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấp GCN, đưa tỷ lệ cấp GCN cho các đối tượng sử dụng đất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 2003, tạo môi trường đầu tư lành mạnh và thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam

VPĐK có vai trò quan trọng trong quan hệ đất đai, nó không chỉ làm cầu

có tác dụng tăng cường các giao dịch đảm bảo đối với nguồn vốn từ đất đai giữa người sử dụng đất nói chung với các tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước

Hoạt động của VPĐK đất đòi hỏi phải chuyên môn hóa công tác đăng ký quyền sử dụng đất So với trước đây, chuyên môn hoá trong hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng dụng công nghệ thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ điện tử trong những năm tới Mặt khác, tính công khai, minh bạch được thể hiện đầy đủ, nghiêm túc trong hoạt động của VPĐK thông qua việc cải cách thủ tục hành chính

c Mối quan hệ giữa VPĐK QSDĐ với cơ quan đăng ký đất đai và chính quyền địa phương

Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất có vị trí rõ ràng trong hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam, có mối quan hệ với các cơ quan và chính quyền địa phương như sau:

- Đối với UBND tỉnh, sở Tài nguyên và Môi trường; UBND huyện, phòng Tài nguyên và Môi trường: Là quan hệ cấp dưới cấp trên

- Quan hệ với các cơ quan, đơn vị có liên quan:

+ Đối với cơ quan Thuế là mối quan hệ trong việc luân chuyển thông tin nghĩa vụ tài chính theo Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005; đối với các ngân hàng, các tổ chức tín dụng là mối quan hệ trong việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm; đối với các cơ quan khác là quan hệ trong việc thực hiện nhiệm vụ chính trị, xã hội tại địa phương

- Quan hệ công tác với UBND các xã, thị trấn: Là mối quan hệ theo nguyên tắc thực hiện nhiệm vụ chuyên môn trong việc thẩm định hồ sơ, trích đo, trích lục địa chính thửa đất

Hình 1.1 Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

trong hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam

UBND huyện, quận, thị

xã thuộc tỉnh

UBND xã, phường, thị trấn Phòng TN&MT

Bộ TN&MT

Chính phủ

Sở TN&MT

1.4.2.2 Tình hình hoạt động của VPĐK QSDĐ ở nước ta

a Tình hình thành lập của VPĐK QSDĐ trên phạm vi cả nước

Theo báo cáo của Cục Đăng ký thống kê - Tổng cục Quản lý đất đai tính đến tháng 12 năm 2009 cả nước đã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập VPĐK cấp tỉnh Trong đó Hậu Giang là tỉnh thành lập sớm nhất 06/9/2004, Điện Biên là tỉnh chậm nhất 28/03/2007 Có 39 tỉnh thành lập đúng thời hạn quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP (trước 01/7/2005) (Tổng cục Quản lý đất đai, 2009)

(Nguồn: Cục đăng ký và thống kê đất đai 2012)

b Cơ cấu tổ chức của VPĐK QSDĐ

VPĐKSDĐ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức thành nhiều đơn vị trực thuộc, phổ biến là các Phòng, một số nơi tổ chức thành bộ phận hoặc tổ (dưới đây gọi chung là Phòng); mọi VPĐKSDĐ thuộc Sở trung bình có từ 3 đến 4 phòng

VPĐKSDĐ thuộc thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện được

tổ chức thành các tổ chuyên môn khác nhau như: tổ Đăng ký đất đai (hoặc Thẩm định hồ sơ); tổ Lưu trữ hồ sơ và cung cấp thông tin; một số VPĐK do yêu cầu công việc còn có tổ Đăng ký giao dịch bảo đảm; đây là các tố chuyên môn tối thiểu cần được thành lập và duy trì ổn định ở các địa phương

Một số VPĐK không trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường theo quy định mà trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện như huyện Tiền Hải tỉnh Thái Bình, thành phố Vinh tỉnh Nghệ An, Thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng, đã dẫn đến sự chồng chéo về chức năng, nhiệm vụ trong tổ chức, chỉ đạo cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sự phân tán trong quản lý hồ sơ địa chính; làm cho thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thêm phức tạp, kéo dài do thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan này

c Nguồn nhân lực của VPĐK QSDĐ

Theo báo cáo Tổng cục Quản lý đất đai, tổng số cán bộ của 63 VPĐK cấp tỉnh, tính đến tháng 12 năm 2013 là 2.065 người, trung bình mỗi VPĐK cấp tỉnh

có 32 người

Trong tổng số lao động hiện có của các VPĐK cấp tỉnh có 952 người trong biên chế nhà nước (chiếm 46%) và có 1.113 người hợp đồng dài hạn (chiếm 54%) Tuy nhiên kinh nghiệm chuyên môn của đội ngũ nhân viên VPĐK cấp tỉnh hạn chế; đa số mới được tuyển dụng khi thành lập VPĐK hoặc chỉ có từ 1-5 năm làm việc tại các đơn vị chuyên môn khác (chủ yếu là Trung tâm kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường) chuyển sang

Tổng số lao động của VPĐK cấp huyện tính đến tháng 12 năm 2013 có 6.862 người, trung bình mỗi VPĐK có 11 người

Về trình độ chuyên môn của đội ngũ lao động tại các VPĐK cấp huyện hầu hết đều đã được đào tạo chuyên môn ở trình độ từ trung cấp trở lên; tuy nhiên chỉ

có hơn 35% lao động đã làm việc tại Phòng Tài nguyên và Môi trường; gần 65% lao động mới được tuyển dụng chưa có kinh nghiệm công tác thường phụ trách các công việc đơn giản như chuyển, sao chép hồ sơ, phụ đo đạc Đây là khó khăn rất lớn ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng công việc chuyên môn của VPĐK Hơn nữa việc đầu tư trang thiết bị phục vụ công tác chuyên môn cho hệ thống VPĐK quyền sử dụng đất còn hạn chế

d Tình hình hoạt động của VPĐK QSDĐ

* Kết quả đăng ký, cấp Giấy chứng nhận

Đến ngày 31/12/2013, cả nước đã cơ bản hoàn thành việc cấp GCN lần đầu được 41,6 triệu GCN với tổng diện tích 22,9 triệu ha, đạt 94,8 % diện tích đất đang sử dụng cần cấp và đạt 96,7% tổng số trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp GCN; trong đó 5 loại đất chính của cả nước đã cấp được 40,7 triệu GCN với tổng diện tích 22,3 triệu ha, đạt 94,6% diện tích cần cấp Một số địa phương

đã hoàn thành cơ bản việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu nhưng xét riêng từng loại đất vẫn còn một số loại đạt thấp dưới 85% như: Đất chuyên dùng còn 29 địa phương; đất ở đô thị còn 15 địa phương; đất sản xuất nông nghiệp còn 11 địa phương; các loại đất ở nông thôn và đất lâm nghiệp còn 12 địa phương; một số địa phương có loại đất chính đạt kết quả cấp Giấy chứng nhận lần đầu thấp dưới 70% gồm: Lạng Sơn, Hà Nội, Bình Định, Kon Tum, TP Hồ Chí Minh, Kiên Giang, Ninh Thuận và Hải Dương (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013)

*Tình hình lập hồ sơ địa chính cả nước

Từ năm 2005 trở lại đây việc lập sổ sách địa chính đã được các địa phương chú trọng thực hiện; tuy nhiên so với yêu cầu, kết quả lập sổ sách địa chính của các địa phương trong cả nước chưa đầy đủ:

+ Lập sổ mục kê đất: Đã lập đạt 77,8% số xã; trong đó có 64,2% số xã có

sổ theo mẫu cũ trước Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT và 20,7% số xã có sổ theo quy định mới Tuy nhiên sổ mục kê lưu tại cấp huyện chỉ đạt 71,3% số xã, ở cấp tỉnh chỉ đạt 57,5% số xã;

+ Lập sổ Địa chính: Đã lập đạt 76,2% số xã; trong đó có 15,6% số xã còn

sử dụng sổ mẫu cũ ban hành năm 1981; khoảng 52,8% số xã lập sổ theo mẫu của Luật Đất đai 1993 và Luật 2003; khoảng 24,1% số xã lập sổ theo mẫu của Luật Đất đai 2003 Tuy nhiên số lượng sổ địa chính lưu tại cấp huyện chỉ đạt 74,1% số

xã, cấp tỉnh chỉ đạt 52,7% số xã (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013)

Nhìn chung, việc lập hồ sơ địa chính ở các địa phương còn nhiều hạn chế, nhất là ở các tỉnh khó khăn được Trung ương hỗ trợ ngân sách: chưa sao đủ 3 bộ

để sử dụng ở 3 cấp theo quy định, trong đó phần nhiều chỉ lập một bộ và thường

chỉ được sử dụng ở cấp xã; hoặc được lập 2 bộ và sử dụng ở các cấp xã, huyện; nhiều xã thuộc các tỉnh miền núi không còn hồ sơ địa chính do thất lạc hoặc do không được bàn giao khi thay đổi cán bộ địa chính Một số địa phương không lập

sổ địa chính trong thời gian dài trước đây; một số địa phương trước đây đã lập hồ

sơ địa chính, nhưng đã không thực hiện được việc cập nhật, chỉnh lý biến động thường xuyên, đầy đủ ở cả 3 cấp theo quy định, nhất là chỉnh lý đối với trường hợp nhà nước đã thu hồi đất để thực hiện dự án, chuyển quyền Do đó, hồ sơ địa chính ở nhiều nơi, có nhiều trường hợp đã không còn phản ánh đúng hiện trạng

sử dụng đất, làm cho hiệu quả sử dụng của hồ sơ địa chính ngày cảng giảm

* Tình hình quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính

Việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính ở nhiều địa phương chưa được quan tâm, coi trọng, còn quản lý phân tán, tản mát ở nhiều đơn vị khác nhau (phòng đăng ký, phòng giao đất, Trung tâm thông tin tài nguyên và môi trường); chưa được tập hợp, quản lý thống nhất về một đầu mối là Văn phòng đăng ký theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013)

*Tình hình triển khai xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở các địa phương:

Đến hết năm 2013, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai được chú trọng triển khai tại 49 tỉnh, thành phố với tổng số khoảng 90 quận, huyện nhằm đáp ứng yêu cầu hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai; đến nay một số tỉnh, huyện đã

cơ bản hoàn thành và đã đưa vào khai thác sử dụng, phát huy hiệu quả tích cực phục vụ công tác quản lý đất đai của địa phương, điển hình là các tỉnh, thành phố: Đồng Nai, An Giang, thành phố Hồ Chí Minh, Vĩnh Long, Tiền Giang, Long An, (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013)

* Tình hình triển khai thí điểm Văn phòng đăng ký đất đai một cấp

Theo Quyết định số 447/QĐ-TTg ngày 17/4/2012 của Thủ tướng Chính phủ thì 04 tỉnh, thành là Hải Phòng, Hà Nam, Đà Nẵng và Đồng Nai được triển khai thí điểm kiện toàn hệ thống Văn phòng đăng ký QSD đất thành một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Kết quả thực hiện tóm tắt như sau:

vụ Giảm bớt thủ tục hành chính và thời gian đăng ký cấp Giấy chứng nhận;

+ Thường xuyên chăm lo việc cập nhật, chỉnh lý biến động, xây dựng hồ

sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính; Tạo thuận tiện cho người dân thực hiện thủ tục hành chính, nâng cao tính cạnh tranh, giảm bớt việc nhũng nhiễu, phiền hà

- Mặt tồn tại, hạn chế:

+ Việc xây dựng, chuẩn hóa hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính ở các địa phương còn chậm hoặc chưa thực hiện được do vậy chưa hỗ trợ tích cực, hiệu quả cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện chức năng, nhiệm vụ hiệu quả + Việc phân cấp quản lý và sắp xếp lại hồ sơ địa chính theo mô hình mới chưa được thực hiện, chưa đủ kho lưu trữ, chưa thuận tiện cho việc tra cứu, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính thường xuyên

+ Các phương tiện, thiết bị kỹ thuật, thiết bị công nghệ thông tin, cơ sở vật chất chưa được đầu tư đáp ứng yêu cầu hiện đại hóa, đồng bộ

Mô hình Văn phòng ĐKQSDĐ một cấp là bước chuyển quan trọng trong công tác quản lý đất đai Việc xây dựng mô hình là việc quan trọng cần thiết nhưng có không ít khó khăn Do đó, để mô hình được nhân rộng các ngành, tỉnh, thành cần tập trung chỉ đạo quyết liệt, chuẩn bị công phu, hoàn thiện hệ thống văn bản, hành lang pháp lý, hoàn thiện cơ chế hoạt động của mô hình Các địa phương cần có đề án tổ chức mô hình cụ thể, phù hợp điều kiện thực tế của địa phương để phấn đấu đến 31/12/2015, mô hình văn phòng đăng ký QSDĐ một cấp được thực hiện cơ bản trên toàn quốc

e Đánh giá chung tình hình hoạt động của VPĐK QSDĐ

- Qua 10 năm thực hiện Luật Đất đai năm 2003, hệ thống VPĐKQSDĐ cấp tỉnh đã được thành lập tại tất cả các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; VPĐKQSDĐ cấp huyện đã được thành lập tại 623/693 huyện, thị, thành phố thuộc tỉnh, thị xã (chiếm gần 90% tổng số huyện) đã tạo ra sự chuyển biến mạnh

mẽ về tiến độ, kết quả thực hiện cấp GCN QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (nhất là trong giai đoạn thực hiện Chỉ thị 1474/CT-TTg ngày 24/8/2011 của Chính phủ về thực hiện một số nhiệm vụ giải pháp cấp bách

để chấn chỉnh việc cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai)

- Sự ra đời của hệ thống VPĐKQSDĐ các cấp gắn với việc giải quyết thủ tục hành chính theo cơ chế một cửa, một cửa liên thông trên phạm vi toàn quốc là nền tảng quan trọng cho phát triển của hệ thống dịch vụ hành chính công trong lĩnh vực đất đai đang từng bước đáp ứng yêu cầu thực tiễn

- Việc thực hiện thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận được thực hiện ngày càng thuận lợi hơn với người dân do cơ quan đăng ký được tổ chức lại ngày càng chuyên nghiệp; hồ sơ địa chính từng bước được cập nhật, chỉnh lý thường

xuyên là cơ sở xây dựng cơ sở dữ liệu đất và cải cách thủ tục hành chính

Tuy nhiên hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất hiện nay còn mang tính thủ công, thực hiện thiếu thống nhất ở các địa phương Hệ thống VPĐKQSDĐ cấp huyện thành lập chậm và chưa đầy đủ so với yêu cầu nhiệm vụ mà pháp luật đất đai đã phân cấp cho VPĐKQSDĐ thực hiện Tổ chức bộ máy của VPĐKQSDĐ ở nhiều địa phương, nhất là VPĐKQSDĐ cấp tỉnh chưa hoàn chỉnh, không thống nhất Nhiều VPĐKQSDĐ cấp tỉnh chưa hình thành các phòng chuyên trách theo từng công việc.VPĐKQSDĐ cấp huyện thường không thành lập tổ, bộ phận chuyên trách, việc bố trí cán bộ theo đề án vị trí việc làm còn chưa hiệu quả

- Về nhân lực của các VPĐKQSDĐ hiện còn rất thiếu: VPĐKQSDĐ cấp

Diện tích nhà làm việc của hầu hết các VPĐK rất chật hẹp, nhất là cấp huyện; hầu hết các VPĐK cấp huyện chưa có phòng riêng để triển khai công tác lưu trữ

hồ sơ địa chính; Về trang thiết bị còn rất thiếu so với yêu cầu nhiệm vụ

- Việc đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, cấp GCN lần đầu đến nay chưa hoàn thành; Hồ sơ địa chính lập chưa đầy đủ, thống nhất; việc cập nhật, chỉnh lý biến động chưa được thực hiện thường xuyên, đồng bộ theo quy định; nhiều nơi đã cấp GCN, xây dựng hồ sơ địa chính nhưng phải làm lại do việc dồn điền đổi thửa hoặc do cấp theo tự kê khai của người dân, theo các loại bản đồ cũ

có độ chính xác thấp; Việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính triển khai còn chậm

và phân tán, thiếu đồng bộ, chưa được kết nối giữa các cấp và các cơ quan có liên quan nên chưa được cập nhật đầy đủ, thường xuyên, hiệu quả sử dụng chưa cao, chưa đáp ứng được yêu cầu công tác quản lý đất đai

- Công tác thống kê, kiểm kê đất đai theo định kỳ của các địa phương thường hoàn thành chậm, chưa đáp ứng kịp thời yêu cầu thông tin đất đai cho việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của các cấp, các ngành; chất lượng số liệu thống kê định kỳ hàng năm của nhiều địa phương chưa cao do việc đo vẽ bản đồ địa chính chậm

và việc cập nhật, chỉnh lý biến động chưa thực hiện tốt (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng nghiên cứu

- Công tác đăng ký đất đai, bất động sản

- Hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

- Những người có liên quan:

+ Người sử dụng đất, đây là nhóm trực tiếp chịu tác động của việc cải cách thủ tục hành chính trong quản lý đất đai với mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

+ Cán bộ trực tiếp quản lý, điều hành công việc tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

2.3 Nội dung nghiên cứu

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

- Điều kiện tự nhiên

- Điều kiện kinh tế, xã hội: đặc điểm kinh tế, đặc điểm dân cư và xã hội,

cơ sở hạ tầng

2.3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

- Hiện trạng sử dụng đất của huyện Duy Tiên

- Tình hình biến động đất đai;

- Tình hình quản lý đất đai

2.3.3 Thực trạng hoạt động của VPĐK QSDĐ

2.3.3.1.Cơ cấu tổ chức của VPĐK QSDĐ huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

- Tổ chức bộ máy của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

- Trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ

2.3.3.2 Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

- Công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Lập và quản lý hồ sơ địa chính

- Thống kê, kiểm kê đất đai

2.3.4 Đánh giá hoạt động của VPĐK QSDĐ huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

2.3.4.1 Nhận xét đánh giá của người sử dụng đất;

2.4 Phương pháp nghiên cứu

2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp

- Thu thập các tài liệu số liệu về hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản

lý sử dụng đất của huyện và các xã nghiên cứu từ năm 2011 đến hết năm 2014

- Thu thập các báo cáo về tình hình phát triển kinh tế xã hội của của huyện

và các xã nghiên cứu từ năm 2011 đến hết năm 2014

- Thu thập các văn bản pháp luật có liên quan đến hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; các báo cáo về tình hình hoạt động, kết quả thực hiện nhiệm vụ qua các năm từ năm 2011 đến hết năm 2014

2.4.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp

Phương pháp điều tra bằng phiếu chuẩn bị trước liên quan đến đăng ký quyền

sử dụng đất và đánh giá của cán bộ, người dan về hoạt động của VPĐK QSDĐ

Thu thập số liệu sơ cấp từ việc điều tra các hộ gia đình, cá nhân và cán bộ thực hiện các thủ tục hành chính có liên quan đến VPĐKQSDĐ huyện Duy Tiên Thông tin được thu thập thông qua một mẫu phiếu điều tra soạn sẵn

Nội dung thông tin được thu thập dự kiến bao gồm:

Tên đối tượng sử dụng đất, tình hình sử dụng đất, hiện trạng về các giấy tờ pháp lý có liên quan, nhận xét về thực hiện thủ tục hành chính Số lượng phiếu điều tra là 150 phiếu trên địa bàn các điểm nghiên cứu đại diện trong huyện

2.4.5 Phương pháp xử lý số liệu

Tổng hợp và xử lý số liệu điều tra bằng phần mềm Excel Qua đó tìm ra những nét chung, khái quát để đưa ra nhận xét, định hướng giải quyết cho vấn đề nghiên cứu

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Huyện Duy Tiên nằm ở phía Bắc tỉnh Hà Nam, huyện lỵ Hoà Mạc cách thị xã Phủ Lý 20 km, có diện tích tự nhiên 13.772,15 ha bằng 19,81% diện tích của tỉnh, nằm trong tọa độ địa lý từ 105053’26” đến 106002’23” vĩ độ Bắc và 20032’37” đến

20032’37” kinh độ Đông Huyện có 18 đơn vị hành chính cấp xã, thị trấn

- Phía Bắc giáp huyện Phú Xuyên, thành phố Hà Nội

- Phía Đông giáp huyện Lý Nhân và tỉnh Hưng Yên

- Phía Nam giáp thành phố Phủ Lý, huyện Thanh Liêm và huyện Bình Lục

- Phía Tây giáp huyện Kim Bảng

Hình 3.1 Sơ đồ hành chính huyện Duy Tiên – tỉnh Hà Nam

Huyện Duy Tiên nằm trong vành đai của Vùng đô thị Hà Nam, cách trung tâm Thủ đô Hà Nội khoảng 60 km, với việc hình thành tuyến cao tốc Bắc - Nam

là yếu tố thuận lợi để Duy Tiên phát triển; là điều kiện quan trọng tạo lợi thế so sánh cho Duy Tiên trong việc mở rộng hợp tác, giao lưu kinh tế với các địa phương khác

3.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Địa hình của huyện được chia thành 2 tiểu địa hình

- Vùng ven đê sông Hồng và sông Châu Giang bao gồm các xã Mộc Nam, Mộc Bắc, Châu Giang, Yên Nam, Đọi Sơn có địa hình cao hơn, đặc biệt là khu vực núi Đọi, núi Điệp thuộc các xã Đọi Sơn và Yên Nam

- Vùng có địa hình thấp bao gồm các xã nội đồng như Tiên Nội, Tiên Ngoại, Yên Bắc chiếm phần lớn diện tích tự nhiên của huyện độ cao phổ biến từ 1-2 m, bằng phẳng, xen kẽ là các gò nhỏ, ao, hồ, đầm

3.1.1.3 Khí hậu

- Mùa mưa: Bắt đầu từ tháng 2 và kết thúc vào tháng 10 với đặc trưng là nóng, ẩm và mưa nhiều Hướng gió thịnh hành là gió Đông - Nam với tốc độ 2- 2m/s Nhiệt độ trung bình cao nhất 380C, lượng mưa từ 1.100-1.500 mm, chiếm 80% lượng mưa cả năm

- Mùa khô: Bắt đầu từ giữa tháng 11 cho đến cuối tháng 3 năm sau, có khí hậu lạnh, ít mưa Hướng gió thịnh hành là gió Đông – Bắc, thường gây lạnh đột ngột Nhiệt độ trung bình thấp nhất là 150C, lượng mưa ít, chỉ đạt từ 15-20% lượng mưa cả năm

- Lượng mưa: Lương mưa hàng năm từ 1.800-2.000 mm Mưa tập trung vào các tháng 7, 8, 9 với gần 80% tổng lượng mưa trong năm Ngày có lượng mưa cao nhất lên đến 200-250 mm

- Độ ẩm không khí: Độ ẩm không khí trung bình trong cả năm dao động trong khoảng từ 83-85% Các tháng có độ ẩm không khí cao là tháng 7 và tháng

8 (92%), thấp nhất vào các ngày có gió Tây Nam, có khi xuống dưới 80%