Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện đan phượng, thành phố hà nội

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản ĐKĐĐ Đăng ký đất đai GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở h

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

MỤC LỤC

Lơi cam đoan i

Lơi cam ơn ii

Mục lục iii

Danh muc cac chư viêt tăt vii

Danh mục bảng viii

DANH MỤC HÌNH ix

MỞ ĐẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục đích và yêu cầu 2

1.2.1 Mục đích 2

1.2.2 Yêu cầu 2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Đăng ký đất đai và Bất động sản 3

1.1.1 Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản 3

1.1.2 Khái niệm về đăng ký đất đai 5

1.1.3 Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản 6

1.2 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 9

1.2.1 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam 9

1.2.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK 13

1.2.3 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPĐK 16

1.2.4 Mối quan hệ giữa VPĐK với cơ quan đăng ký đất đai và chính quyền địa phương 19

1.3 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước 19

1.3.1 Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren) 19

1.3.2 Cộng hòa Pháp 20

1.3.3 Thụy Điển 22

1.4 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta 24

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

1.4.1 Tình hình thành lập 24

1.4.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 25

1.4.3 Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 25

1.4.4 Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐK 27

1.5 Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐK 29

1.5.1 Kết quả thực hiện của VPĐK 29

1.5.2 Hạn chế 29

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 31

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 31

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 31

2.2 Nội dung nghiên cứu 31

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội 31

2.2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội 32

2.2.3 Thực trạng tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đan Phượng 32

2.2.4 Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đan Phượng 32

2.2.5 Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 33

2.2.6 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 33

2.3 Phương pháp nghiên cứu 33

2.3.1 Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp 33

2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 33

2.3.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 33

2.3.4 Phương pháp thống kê tổng hợp 34

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

2.3.5 Phương pháp phân tích so sánh 34

2.3.6 Phương pháp xử lý số liệu 34

Chương 3 KẾT QUẢ THẢO LUẬN 35

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội 35

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 35

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 37

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Đan Phượng 40

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội 42

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai huyện Đan Phượng 42

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất đai huyện Đan Phượng 49

3.2.3 Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Đan Phượng 50

3.3 Thực trạng tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đan Phượng 51

3.3.1 Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đan Phượng 51

3.3.2 Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đan Phượng 53

3.3.3 Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính của huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 – 2014 66

3.4 Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đan Phượng 67

3.4.1 Mức độ công khai thủ tục hành chính 67

3.4.2 Thời gian thực hiện các thủ tục 68

3.4.3 Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ 70

3.4.4 Các khoản lệ phí phải đóng 72

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

3.4.5 Nhận xét 74

3.4.6 Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 74

3.5 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 77

3.5.1 Giải pháp về chính sách pháp luật 77

3.5.2 Giải pháp về tổ chức 77

3.5.3 Giải pháp về nhân lực 78

3.5.4 Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ 79

3.5.5 Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật 79

3.5.6 Giải pháp về cơ chế 79

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 81

Kết luận 81

Đề nghị 82

TÀI LIỆU THAM KHẢO 83

PHỤ LỤC 85

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS Bất động sản

ĐKĐĐ Đăng ký đất đai

GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) HSĐC Hồ sơ địa chính

QSD Quyền sử dụng

SDĐ Sử dụng đất

TN&MT Tài nguyên và Môi trường

UBND Ủy ban nhân dân

VPĐK Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

DANH MỤC BẢNG

1.1 Tình hình thành lập VPĐK các cấp 24

1.2 Nguồn nhân lực của VPĐK của cả nước 26

3.1 Giá trị sản xuất trên địa bàn huyện Đan Phượng giai đoạn 2010 – 2014 38

3.2 Cơ cấu giá trị sản xuất các ngành kinh tế huyện Đan Phượng 38

3.3 Hiện trạng sử dụng đất huyện Đan Phượng đến ngày 31/12 2013 49

3.4 Kết quả kê khai đăng ký, cấp GCNQSDĐ nông nghiệp tính đến hết ngày 31/12/2014 56

3.5 Tổng hợp những trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy GCNQSDĐ nông nghiệp huyện Đan Phượng tính đến hết ngày 31/12/2014 58

3.6 Tổng hợp kết quả cấp GCN đất ở của huyện Đan Phượng (Đến ngày 31/12/2014) 59

3.7 Kết quả việc thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất của huyện Đan Phượng năm 2010 – 2014 61

3.8 Kết quả đo đạc bản đồ địa chính và nhu cầu còn phải thực hiện 63

3.9 Thống kê số lượng Bản đồ địa chính của huyện Đan Phượng 64

3.10 Kết quả công tác lập, quản lý hồ sơ địa chính 65

3.11 Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐK 69

3.12 Bảng đánh giá thái độ tiếp nhận hồ sơ của cán bộ 71

3.13 Bảng đánh việc hướng dẫn của tiếp nhận hồ sơ của cán bộ 72

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

DANH MỤC HÌNH

1.1 Vị trí của VPĐK trong hệ thống quản lý đất đai 18

3.1 Sơ đồ vị trí huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội 35

3.2 Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất huyện Đan Phượng năm 2014 50

3.3 Bộ phận một cửa 68

MỞ ĐẦU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của mỗi quốc gia, là tài sản lớn của nhiều hộ gia đình, cá nhân, tổ chức Vì vậy, trong đời sống hàng ngày, các quan hệ đất đai luôn diễn ra và được nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức, cá nhân quan tâm

Việc đăng ký nhà nước về đất đai có ý nghĩa vô cùng to lớn Không những lợi ích của nhà nước được đảm bảo mà còn bảo vệ được lợi ích cộng đồng, lợi ích công dân Lợi ích đối với nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng, cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật Ngoài ra, đăng ký đất đai còn phục vụ giám sát giao dịch đất đai, phục vụ quy hoạch, phục vụ quản lý trật tự trị an Lợi ích đối với công dân: Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản, khuyến khích đầu tư

cá nhân, mở rộng khả năng vay vốn thế chấp, hỗ trợ các giao dịch về bất động sản, giảm tranh chấp đất đai…

Luật Đất đai 2003 ra đời cùng với việc thực hiện cải cách hành chính theo chế độ “một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai đối với các đối tượng sử dụng đất Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện công khai minh bạch hơn, giảm chi phí và thời gian cho tổ chức, công dân khi có nhu cầu giao dịch Công nghệ thông tin, và trình độ của cán bộ làm việc tại cơ quan đăng ký đất đai các cấp từng bước được nâng cao đã phát huy hiệu quả của cải cách hành chính trong lĩnh vực này Tuy nhiên việc cung ứng các dịch vụ về đăng

ký, cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một trong những vấn đề bức xúc đối với người sử dụng đất

Đan Phượng là một huyện nhỏ của thành phố Hà Nội, nằm ở phía tây bắc trung tâm thành phố Hà Nội, tại khoảng giữa của trục đường quốc lộ 32 từ trung tâm Hà Nội đi Sơn Tây Phía đông giáp huyện Đông Anh (ranh giới tự nhiên là sông Hồng) và quận Bắc Từ Liêm; Phía nam giáp huyện Hoài Đức; Phía tây giáp huyện Phúc Thọ; Phía bắc giáp huyện Mê Linh (ranh giới tự nhiên là sông Hồng)

Vậy Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đan Phượng đã hoạt động hiệu quả như thế nào, còn những tồn tại gì cần khắc phục để nâng cao chất lượng phục vụ người dân, giải quyết tình trạng tồn đọng hồ sơ đăng ký đất đai? Trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp ngành Quản lý đất đai, Học viện Nông

nghiệp Việt Nam, em lựa chọn thực hiện đề tài “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội”

- Những kiến nghị đưa ra phải có tính khả thi, phù hợp với địa bàn huyện

- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

Về mặt thổ nhưỡng, đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết quả tác động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích

và độ phì Winkler (1968) xem đất như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động vật,… do đó đất cũng tuân thủ những quy luật sống, đó là: phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi Tùy thuộc vào thái độ của con người đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho

năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại (Winkler, 1968)

Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một

“vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất Như vậy, đất

luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững Con người tác động vào đất cũng chính là tác động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó Một vật mang, lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh

thái tồn tại và phát triển (Vũ Ngọc Tuyên, 1994)

Như vậy, một định nghĩa đầy đủ có thể như sau

“Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái

đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập

đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả

vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra” (Vũ Ngọc Tuyên, 1994)

1.1.1.2 Bất động sản

Pháp luật các nước trên thế giới đều thống nhất xác định bất động là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng

Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam,

tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”

Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm

mở Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau

1.1.1.3 Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản có thể được định nghĩa là cơ chế trong đó hàng hoá và dịch vụ bất động sản được trao đổi, trong đó có sự can thiệp của chính phủ và hệ thống chính trị vào thị trường, cũng như nhu cầu và mong muốn của những người tham gia trên thị trường

Thị trường bất động sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa cơ bản như các quy luật cung - cầu, giá trị, cạnh tranh Thị trường bất động sản cũng giống như mọi thị trường khác, phân bổ hàng hoá bằng sử dụng cơ chế giá cả Trong một số trường hợp, chính phủ sẽ quyết định việc phân bổ nguồn lực Việc

thực hiện kiểm soát sử dụng đất trong những quy định liên quan đến các khu quy hoạch có thể được coi là một trong những loại phân bổ này

Thị trường bất động sản kết nối cung và cầu đối với bất động sản Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định Thị trường bất động sản bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường mua bán; thị trường cho thuê bất động sản; thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất động sản

gia nhập thị trường, thị trường bất động sản có 3 cấp, gồm:

- Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền

sử dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai);

- Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng công trình để bán, cho thuê;

- Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại (Nguyễn Đình Bồng, 2005)

1.1.2 Khái niệm về đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

1.1.2.1 Đăng ký Nhà nước về đất đai

Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính Khái niệm này chỉ rõ:

- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng ký đất đai;

- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai ;

- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng

dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính)

1.1.2.2 Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai

- Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân

- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:

+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng;

+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản; + Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật; + Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;

- Lợi ích đối với công dân:

+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;

+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;

+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội

1.1.3 Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản

1.1.3.1 Hồ sơ đất đai, bất động sản

Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, bất động sản Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục

vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân

(1) Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả

(2) Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp

1.1.3.2 Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản

Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:

- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;

- Nguyên tắc đồng thuận;

- Nguyên tắc công khai;

- Nguyên tắc chuyên biệt hoá

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo

vệ Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý

1.1.3.3 Đơn vị đăng ký - thửa đất

Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký

Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không

Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung

mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp

Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m2cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi

toàn quốc (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)

1.1.3.4 Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản

a/ Đăng ký văn tự giao dịch

- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền Đó có thể là một giao dịch thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất động sản

- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền được các bên đem ra giao dịch Văn tự mua bán có thể không có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác nhận Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán

- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký

Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với bất động sản Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối

với đất mà mình mua

- Hình thức đăng ký văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước châu Phi và châu Á Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hoá để nâng cao

độ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt động

b/ Đăng ký quyền

- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao

quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi

- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó Đăng

ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kýn và bảo hiểm

1.2 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

1.2.1 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam

1.2.1.1 Trước khi có Luật Đất đai

Sau khi hiến pháp 1980 ra đời quy định hình thức sở hữu toàn dân về đất đai, Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ "về việc đo đạc

và đăng ký thống kê ruộng đất" đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn

1.2.1.2 Từ khi có Luật Đất đai 1987 đến năm 1993

Luật Đất đai năm 1988 quy định "Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước - Ủy ban nhân dân cấp huyện và Uỷ ban nhân dân cấp xã, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào

sổ địa chính"

- Tổng cục Quản lý Ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201-QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302/TT-ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định số 201- QĐ/ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam

Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp

1.2.1.3 Từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003

- Luật Đất đai năm 1993 quy định "Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất"; "Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã, phường, thị trấn đó - Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và

sự biến động về việc sử dụng đất"

- Thời kỳ này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện đường lối đổi mới của Đảng Vì vậy đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được pháp luật thừa nhận là loại hàng hóa nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường xuyên, đặc biệt là khu vực đô thị, đất ở nông thôn qua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

- Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998-2001) tiếp tục phát triển các quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này

1.2.1.4 Từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến năm 2014

Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia

đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Do vậy, ở nước ta đăng ký đất đai là đăng ký quyền sử dụng đất Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất

Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

"Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất"

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật liên quan đến đầu tư xây dựng

cơ bản có hiệu lực đã cơ bản thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp tách biệt đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trước đây; và giao cho cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường làm đầu mối tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các thủ tục trình Ủy ban nhân dân cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Như vậy, hình thức Nhà nước ghi nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với bất động sản là đất và tài sản gắn liền với đất đã được thể hiện thống nhất trong một mẫu giấy chứng nhận Sự thay đổi nói trên không chỉ khắc phục được tình trạng tồn tại nhiều loại giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với bất động sản đã và đang gây nhiều khó khăn cho tổ chức, cá nhân trong quá trình thực hiện các quyền liên quan đến bất động sản mà còn được kỳ vọng là bước tiến mới trong việc cải thiện tính minh bạch về tình trạng pháp lý của bất động sản Bởi lẽ, việc ghi nhận thống nhất các thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu bất động sản, hiện trạng thửa đất, tài sản gắn liền với đất, các biến động liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong một mẫu giấy chứng nhận mới này là tiền đề

quan trọng trong việc tạo lập cuốn "lý lịch pháp lý" đầy đủ về bất động sản Với

ý nghĩa đó, dữ liệu thông tin về bất động sản là đất và tài sản gắn liền với đất sẽ

không còn bị thể hiện một cách "cát cứ", thiếu thống nhất và đồng bộ như trước

đây Mức độ minh bạch vì thế mà được kỳ vọng có sự cải thiện đáng kể

Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình Theo Luật sửa đổi bổ sung một số điều liên quan đến Luật đầu tư xây dựng cơ bản đặc biệt là tinh thần của Nghị định 88/2009/NĐ-CP thì việc đăng ký thể hiện rõ ràng là quyền của người sử dụng đất, sở hữu tài sản ở đây không có cơ chế xin cho mà là đề nghị cơ quan Nhà nước thực hiện các nội dung công việc theo quy định

- Hệ thống đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động:

+ Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, đăng

ký quyền sở hữu tài sản hợp pháp;

+ Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử dụng đất do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp, chuyển nhượng…), do thay đổi mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất

- Cơ quan đăng ký đất đai: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và biến động về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính

1.2.1.5 Từ khi có Luật Đất đai năm 2013 đến nay

Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể nhiệm vụ đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

"Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất"

Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất

của mình

1.2.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK

1.2.2.1 Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính

Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng 4/2011), đã xác định mục tiêu xây dựng nền hành chính Nhà nước dân chủ, trong sạch, vững mạnh, từng bước hiện đại hóa, chủ trương tiếp tục đẩy mạnh thực hiện cải cách hành chính trong đó có giải pháp tách cơ quan hành chính công quyền với tổ chức sự nghiệp

- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04-5-2004 của Chính phủ về cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân và tổ chức

- Quyết định số 136/2001/QĐ-TTg ngày 17-9-2001 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước giai đoạn 2001-2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện đại hóa, nhiệm vụ này được xác định là một trong 3 giải pháp cơ bản để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế

- Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04-9-2003 của Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế "một cửa" tại các cơ quan hành chính Nhà nước ở địa phương

1.2.2.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK

- Luật Đất đai năm 2003 quy định:

"Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại VPĐK trong các trường hợp: người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành"

"Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐK là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ"

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập VPĐK thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của VPĐK tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập VPĐK thuộc Phòng TN&MT

Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những ách tắc trong quản lý Nhà nước về đất đai

- Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23-7-2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm quy định VPĐK thuộc Sở TN&MT và VPĐK thuộc Phòng TN&MT quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31-12-2004 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPĐK và tổ chức phát triển quỹ đất Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ điều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liền với công tác cải cách hành chính (hiện nay Thông tư này đã hết hiệu lực) được thay thế bằng Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT/BTNMT-BNV-BTC ngày 15-3-2010 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức biên chế và cơ chế tài chính của VPĐK các cấp

- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18-4-2005 của Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các

cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa

vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có)

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16-6-2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại VPĐK; các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất; Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT Hiện nay các Thông tư trên đã hết hiệu lực bị thay thế bởi Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 (có hiệu lực ngày 14/01/2012) hướng dẫn việc đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Bộ Luật Dân sự 2005 liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được

Bộ Luật Dân sự quy định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đất

và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); việc đăng ký quyền sở hữu tài sản (Điều 167); thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 173) Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về bất động sản hợp pháp (trong đó có quyền sử dụng đất) đối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền

Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPĐK trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng được xem là tương đối đầy đủ Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và đưa các VPĐK đi vào hoạt động Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan đến VPĐK còn những hạn chế như:

- Thiếu các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐK và việc phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ, do vậy tình trạng hoạt động chồng lấn phụ thuộc vào Phòng TNMT là cơ bản;

- Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng của tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai

Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đưa VPĐK đi vào hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập

1.2.3 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPĐK

Theo quy định của pháp luật hiện hành, VPĐK thành lập ở cấp tỉnh và cấp huyện là cơ quan dịch vụ công hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu, có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, chỉnh lý thống nhất biến động sử dụng đất và quản

lý hồ sơ địa chính; tham mưu cho cơ quan tài nguyên và môi trường cung cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật

Nhiệm vụ cụ thể của VPĐK là: giúp các cấp quản lý trực tiếp làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp GCN theo thẩm quyền cho các đối tượng

sử dụng đất, sở hữu tài sản ở địa phương; đăng ký sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và chỉnh lý biến động theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất; lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối với tất cả các thửa đất thuộc phạm vi địa giới hành chính; chỉnh lý HSĐC gốc khi có biến động về

sử dụng đất theo thông báo của cơ quan tài nguyên và môi trường; lữu trữ HSĐC,

hệ thống thông tin đất đai

Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPĐK có 3 chức năng chính là: quản lý HSĐC gốc; chỉnh lý thống nhất HSĐC; phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ

Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của VPĐK trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất quan trọng vì những lý do sau đây:

Thứ nhất: Hoạt động của VPĐK đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động quản

lý nhà nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ thể là cơ quan chuyên môn trực thuộc Khác với các quy định trước đây, cơ quan Nhà nước

ở địa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu

về đất đai ở địa phương thông qua việc ký các quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất Còn lại, việc đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được giao cho cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện

Thứ hai: Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐK các cấp là tổ chức

xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục liên quan đến cấp GCN, đây là chứng thư pháp lý đảm bảo cho người sử dụng đất

an tâm đầu tư trên thửa đất của mình Mặt khác, chỉ có VPĐK mới được quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSĐC gốc dưới dạng giấy hoặc dạng số và cung cấp thông tin HSĐC cho các chủ thể sử dụng đất có nhu cầu

Thứ ba: Hoạt động của VPĐK đã và đang góp phần giảm thiểu những

vướng mắc, ách tắc trong việc đăng ký quyền sử dụng đất cũng như đăng ký bất động sản trong nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát triển kinh tế thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập kinh tế quốc

tế sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới

Thứ tư: Từ hoạt động của VPĐK, những năm gần đây cùng với việc quản

lý, điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế của từng địa phương, VPĐK đã có những đóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấp GCN, đưa tỷ lệ cấp GCN cho các đối tượng sử dụng đất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật Đất đai năm 2003, tạo môi trường đầu tư lành mạnh và thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam

Thứ năm: VPĐK có vai trò quan trọng trong quan hệ đất đai, nó không chỉ

làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư với các cơ quan quản lý

mà còn tác dụng tăng cường các giao dịch bảo đảm đối với nguồn vốn từ đất đai giữa người sử dụng đất nói chung với các tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí… góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước

Thứ sáu: Hoạt động của VPĐK đòi hỏi phải chuyên môn hóa công tác đăng

ký sử dụng đất So với trước đây, chuyên môn hóa trong hoạt động đăng ký quyền

sử dụng đất đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng dụng công nghệ

thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ điện tử trong những năm tới Mặt khác, tính công khai, minh bạch được thể hiện đầy đủ, nghiêm túc trong hoạt động của VPĐK thông qua việc cải cách thủ tục hành chính

Hình 1.1 Vị trí của VPĐK trong hệ thống quản lý đất đai

UBND huyện, thành phố thị xã thuộc tỉnh

Phòng Tài nguyên

và Môi trường

1.2.4 Mối quan hệ giữa VPĐK với cơ quan đăng ký đất đai và chính quyền địa phương

Sự phối hợp giữa VPĐK cấp tỉnh với VPĐK cấp huyện (hoặc Phòng TN&MT) còn lỏng lẻo, nhiều nơi còn lúng túng do chưa xây dựng được quy chế phối hợp giữa các cấp trong việc lập hồ sơ địa chính ban đầu hoặc lập bổ sung hồ

sơ địa chính; giải quyết thủ tục chuyển quyền giữa cá nhân với tổ chức; việc tổ chức chỉnh lý thường xuyên hồ sơ địa chính

1.3 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước

1.3.1 Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren)

Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan chính phủ các Bang thực hiện Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng đăng ký quyền đất đai, cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai

1.3.1.1 Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory

Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phận của Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng ký quyền đất đai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác Hiện nay, tất cả bất động sản đã đăng ký tại Northern Territory đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens Trong hệ thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký

và các bản ghi này lại là bản lưu của giấy chứng nhận quyền Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các giấy chứng nhận này Từ ngày 01 tháng 12 năm 2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn được in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra để phục vụ cho giao dịch thế chấp

1.3.1.2 Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria:

Hệ thống đăng ký đất đai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens Cơ quan đăng ký đất đai Victoria được thành lập theo Luật chuyển nhượng đất đai 1958.

Cơ quan đăng ký đất đai Victoria có các bộ phận: Dịch vụ đăng ký quyền; Trung tâm thông tin đất đai; Bộ phận đo đạc; Bộ phận tách hợp thửa đất; Văn phòng định giá viên trưởng Hiện nay hầu hết đất đai và bất động sản ở Bang

Victoria đã được đăng ký quyền Các quyền, giao dịch và biến động phải đăng ký

là quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch, quyền giám sát việc sử dụng đất của các bất động sản liên quan

1.3.1.3 Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales

Ở Bang New South Wales (NSW) việc đăng ký đất đai do Cơ quan quản

ký đất đai của bang thực hiện Trong cơ cấu tổ chức của Cơ quan quản lý đất đai

có các bộ phận sau: Đo đạc và bản đồ; Bảo vệ tài nguyên đất; Quản lý đất công; Định giá; Đăng ký đất đai Hệ thống Torrens được đưa vào NSW theo Luật BĐS

1863 Từ thời điểm này tất cả đất đai do Hoàng gia cấp đều được đăng ký theo quy định của Luật này Hiện tại, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai của NSW gồm 2 loại song hành là Hồ sơ cũ được lập trong khoảng thời gian 1863 - 1961 và Hồ sơ mới được lập từ năm 1961 Hồ sơ cũ được thiết kế dưới dạng đóng tập, hồ sơ mới thiết kế dưới dạng tờ rời Việc chuyển đổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới không thực hiện đồng loạt mà thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay đổi được đăng ký vào hệ thống Những hồ sơ cũ đã được thay thế vẫn được bảo quản làm tư liệu lịch sử và được sao chụp và lưu dưới dạng điện tử để tiện tra cứu Để phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ đăng ký, một bản mục lục tên người mua Mục lục này được lập dưới dạng sổ Hiện tại Quy trình đăng ký đất đai đã được tin học hoá bằng Hệ thống đăng ký quyền đất đai tự động năm 1983 nay thay thế bằng Hệ thống đăng

ký quyền tích hợp năm 1999 Đây là Hệ thống Torrens được tin học hoá đầu tiên trên thế giới Từ ngày 04 tháng 6 năm 2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche

được tích hợp lên hệ thống đăng ký tự động (Nguyễn Đình Bồng, 2010)

1.3.2 Cộng hòa Pháp

Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đã được đưa vào Bộ luật Dân sự 1804 Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính không có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa được công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở

để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi

Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có

hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và quyền

sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản (thuê dài hạn) Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất động sản

Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng đăng ký đất đai hay đăng ký theo Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:

- Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập

Đây là điều kiện tiên quyết Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch Nhờ những đặc tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ), điều kiện này còn đem lại sự an toàn pháp lý cần thiết để sở hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào

- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng

Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính tiếp nối trong việc đăng ký : mọi hợp đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của sở hữu chủ trước đó chưa được đăng ký Sở dĩ phải đặt ra nguyên tắc này là vì để thông tin đầy đủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo khả năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước đó Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể quyền đối với một bất động sản nào đó quên đăng ký quyền của mình thì mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền về sau này đối với bất động sản đó sẽ không được phép đăng ký để có thể phát sinh hiệu đối với người thứ ba

- Thông tin về chủ thể

Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất đai đều dành một vị trí quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ Do vậy cần xác định một cách chính xác và cụ thể các bên liên quan trong hợp đồng, giao dịch Mọi hợp đồng,

văn bản đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong hôn nhân của các

cá nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua người đại diện Mọi hợp đồng, văn bản liên quan đến một pháp nhân đều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở, thông tin đăng ký kinh doanh của pháp nhân đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của người đại diện của pháp nhân đó Đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp đồng, văn bản đều phải có lời chứng thực của công chứng viên

- Thông tin về bất động sản

Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đem đăng ký đều phải có đầy

đủ thông tin cụ thể về bất động sản Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau đối với cùng một bất động sản thì những thông tin đó phải luôn giống nhau Đối với mọi bất động sản được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa

kế, cho tặng, di tặng, thông tin về bất động sản đó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồ sơ địa chính

Để phân biệt bất động sản đó với các bất động sản khác thì những thông tin sau đây được coi là không thể thiếu: tên xã nơi có bất động sản, số thửa trên bản đồ địa chính, số bản đồ địa chính Bên cạnh các thông tin này, trong thực tiễn người ta còn ghi thêm: tính chất của bất động sản, nội dung địa chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc đa, quán cây sồi v.v…)

Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể phân chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã phân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó Trong hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng cách mô tả tình trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo

hồ sơ chia lô (nếu là đất chia lô) (Tổng cục Quản lý đất đai, 2009)

1.3.3 Thụy Điển

Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã trở thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp Hệ thống ĐKĐĐ ở Thuỵ Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục

phát triển và hiện đại hoá Về bản chất hệ thống này là hệ thống đăng ký quyền tương tự hệ thống Torrens Về mô hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký bất động sản do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống địa chính

Cơ quan đăng ký tài sản do Tổng cục quản lý đất đai (National Land Survey - NLS) thuộc Bộ Môi trường Thụy Điển Cơ quan đăng ký tài sản trung ương có 53 Văn phòng đăng ký bất động sản đặt tại các địa phương khác nhau Ngoài ra còn có một

số Văn phòng đăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh

Cơ quan đăng ký đất đai trực thuộc Toà án trung ương, trong cơ cấu của Bộ

Tư pháp Cơ quan ĐKĐĐ; có 93 Văn phòng ĐKĐĐ; mỗi văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Toà án cấp huyện Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai và tài sản trên đất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lý dữ liệu bất động sản trung ương trực thuộc Bộ Môi trường và phát triển Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai Hệ thống dữ liệu này quản lý toàn bộ thông tin đăng ký bất động sản và đăng ký đất đai Ban quản lý dữ liệu bất động sản trung ương phối hợp chặt chẽ Tổng cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia và Toà án

Hệ thống địa chính Thuỵ Điển, có sự chuyên môn hoá rất cao, mỗi cơ quan chịu trách nhiệm riêng về một lĩnh vực chuyên môn hẹp nhưng trong hoạt động có

sự phối hợp rất chặt chẽ Các cơ quan ĐKĐĐ, đăng ký bất động sản, cơ quan xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng thông tin đất đai đều hoạt động theo chế độ tự chủ tài chính dựa trên việc thu phí dịch vụ Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai có 20.000 cổng thông tin phục vụ truy cập dữ liệu trực tuyến cho các đối tượng khác nhau Thông tin được cung cấp trực tuyến hoặc qua điện thoại không phải trả phí Người sử dụng chỉ phải trả phí cho các tài liệu in

Những quyền, trách nhiệm hoặc giao dịch phải đăng ký quyền sở hữu, giao dịch thế chấp, quyền sử dụng (của người thuê), quyền địa dịch (quyền đi qua), quyền hưởng lợi (săn bắn, khai thác lâm sản)…Để thực hiện việc đăng ký, đất đai được chia thành các đơn vị đất, mỗi đơn vị đất có mã số duy nhất Việc xác định đơn vị đất như tách, hợp một phần diện tích đất, lập đơn vị đất mới thuộc trách nhiệm của Cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia Việc đăng ký quyền, đăng

ký thế chấp, đăng ký chuyển quyền … do cơ quan đăng ký đất đai thực hiện theo

39 tỉnh thành lập đúng thời hạn quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP (trước 01/7/2005)

Nguồn: Cục Đăng ký và thông kê đất đai, 2013

Ở cấp Huyện có 02 tỉnh chưa thành lập VPĐK cấp Huyện là: Phú Thọ và Ninh Thuận do khối lượng giao dịch về đất đai ở địa phương chưa nhiều và khó khăn về kinh phí để duy trì bộ máy của VPĐK; sự lý giải này thể hiện sự nhận thức của Chính quyền địa phương về mục đích, vai trò và nhiệm vụ của việc thành lập VPĐK còn hạn chế

Trong số các tỉnh đã thành lập VPĐK cấp huyện có 5 tỉnh đã thành lập xong VPĐK cho tất cả các Huyện gồm Đà Nẵng, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu,

Thành phố Hồ Chí Minh và Tiền Giang Có 7 tỉnh mới chỉ thành lập 1 văn phòng đăng ký tại đô thị gồm Cao Bằng, Thái Nguyên, Hải Dương, Ninh Thuận, Đắk Lắc, Đắk Nông và Lâm Đồng

Một số VPĐK không trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường theo quy định mà trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện như huyện Tiền Hải tỉnh Thái Bình, thành phố Vinh tỉnh Nghệ An, Thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng, đã dẫn đến sự chồng chéo về chức năng, nhiệm vụ trong tổ chức, chỉ đạo cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sự phân tán trong quản lý hồ sơ địa chính; làm cho thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thêm phức tạp, kéo dài do thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan này

1.4.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Theo báo cáo của các địa phương VPĐK thuộc Sở đều tổ chức thành nhiều đơn vị trực thuộc, phổ biến là các Phòng, một số nơi tổ chức thành bộ phận hoặc tổ (dưới đây gọi chung là Phòng); mỗi VPĐK thuộc Sở trung bình có từ 3 đến 4 phòng

Do có ít cán bộ nên đa số các VPĐK cấp huyện được tổ chức thành các tổ, nhóm để triển khai thực hiện nhiệm vụ theo yêu cầu công việc của từng thời kỳ; nhiều VPĐK thực hiện việc phân công cán bộ quản lý theo địa bàn (mỗi cán bộ chịu trách nhiệm theo dõi, thực hiện một số xã) nên lực lượng bị phân tán Các VPĐK cấp huyện có nhiều cán bộ đã được tổ chức thành các tổ chuyên môn khác nhau; phổ biến là: Tổ Đăng ký đất đai (hoặc Thẩm định hồ sơ); Tổ Lưu trữ

hồ sơ và cung cấp thông tin; một số VPĐK do yêu cầu công việc còn có Tổ Đăng

ký giao dịch bảo đảm; đây là các tổ chuyên môn tối thiểu cần được thành lập và

duy trì ổn định ở các địa phương (Bộ Luật dân sự, 2005)

1.4.3 Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

- Theo báo cáo Tổng cục Quản lý đất đai, số lượng lao động của các VPĐK cấp tỉnh hiện còn hạn chế: tổng số cán bộ của 63 VPĐK cấp tỉnh tính đến tháng 12 năm 2012 là 2.098 người, trung bình mỗi VPĐK cấp tỉnh có 33 người (chi tiết xem Bảng 1.2)

Trong tổng số lao động hiện có của các VPĐK cấp tỉnh có 993 người trong biên chế nhà nước (chiếm 47,33%) và có 1105 người hợp đồng dài hạn (chiếm 52,67 %)

Tuy nhiên kinh nghiệm chuyên môn của đội ngũ nhân viên VPĐK cấp tỉnh rất hạn chế; phần lớn (62,6%) mới được tuyển dụng khi thành lập VPĐK hoặc chỉ có từ 1-5 năm làm việc tại các đơn vị chuyên môn khác (chủ yếu là Trung tâm kỹ thuật) chuyển sang

Bảng 1.2 Nguồn nhân lực của VPĐK của cả nước

số người TB/VP

Tổng

số Biên chế đồng Hợp

Trung bình

số người TB/VP

Cả nước 2098 993 1105 33 8224 3253 4971 12

Miền núi phía Bắc 348 188 160 23 986 615 371 7 Đồng bằng Bắc Bộ 298 146 152 30 752 354 398 7 Bắc Trung Bộ 189 68 121 32 646 236 410 8 Nam Trung Bộ 318 97 221 40 1108 369 739 14

Đông Nam Bộ 293 154 139 49 2253 733 1520 33 Tây Nam Bộ 572 294 278 44 1914 750 1164 15

Nguồn: Cục Đăng ký và thông kê đất đai, 2013

- Tổng số lao động của 537 VPĐK cấp huyện tính đến tháng 12 năm 2012

có 8.224 người, trung bình mỗi VPĐK có 12 người

Về trình độ chuyên môn của đội ngũ lao động tại các VPĐK cấp huyện hầu hết đều đã được đào tạo chuyên môn ở trình độ từ trung cấp trở lên; tuy nhiên chỉ có một phần nhỏ (khoảng 20%) lao động đã làm việc tại Phòng Tài nguyên và Môi trường; đại đa số (khoảng 80%) lao động mới được tuyển dụng chưa có kinh nghiệm công tác Đây là khó khăn rất lớn ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng công việc chuyên môn của VPĐK

1.4.4 Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐK

1.4.4.1 Cấp tỉnh

Kết quả báo cáo của các địa phương cho thấy VPĐK cấp tỉnh hiện nay đều

đã và đang tập trung triển khai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức; thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm; thống kê và kiểm kê đất đai Nhiều địa phương VPĐK triển khai thực hiện việc hoàn thiện hồ

sơ địa chính, chỉnh lý biến động cho một số xã đã cấp Giấy chứng nhận; tiếp nhận và quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính Một số VPĐK các cấp tỉnh đã tham gia

hỗ trợ cho các cấp huyện, xã tổ chức việc đăng ký cấp, cấp đổi Giấy chứng nhận

ở một số xã theo hình thức đồng loạt (Hà Nội) Tuy nhiên tình hình hoạt động của VPĐK cấp tỉnh còn một số tồn tại, hạn chế sau:

- Việc cấp Giấy chứng nhận cho các tổ chức ở một số địa phương thực hiện còn chậm do không làm theo hình thức tập trung đồng loạt mà chỉ thực hiện riêng lẻ cho tổ chức có nhu cầu;

- Việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính là nhiệm vụ chủ yếu của VPĐK cấp tỉnh; tuy nhiên công việc này hầu như mới thực hiện được ở một số xã đang tổ chức cấp mới hoặc cấp đổi đồng loạt Giấy chứng nhận;

- Việc kiểm tra, hướng dẫn VPĐK cấp huyện trong việc cập nhật, chỉnh lý

hồ sơ địa chính chưa được các VPĐK cấp tỉnh quan tâm thực hiện;

- Việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính ở nhiều địa phương vẫn chưa được VPĐK cấp tỉnh triển khai thực hiện do trụ sở làm việc hiện chưa ổn định hoặc quá chật hẹp

Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là do các VPĐK chưa có đủ năng lực thực hiện hết các nhiệm vụ được giao (còn rất thiếu nhân lực, thiết bị và các điều kiện làm việc cần thiết); không được đầu tư đủ kinh phí để triển khai thực hiện; song bên cạnh đó còn do nguyên nhân chủ quan của VPĐK còn thiếu kinh nghiệm, chưa nhận thức đầy đủ về yêu cầu nhiệm vụ nên còn lúng túng về phương pháp, cách thức triển khai

1.4.4.2 Cấp huyện

- Tương tự như VPĐK cấp tỉnh, các VPĐK cấp huyện đã thành lập đều mới tập trung triển khai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân; thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm; thống kê và kiểm kê đất đai

- Việc cập nhật, chỉnh lý biến động, hoàn thiện hồ sơ địa chính đang quản lý

ở hầu hết các VPĐK cấp huyện chưa được quan tâm thực hiện, hoặc thực hiện không đầy đủ, nhiều VPĐK chưa thực hiện việc gửi thông báo cập nhật chỉnh lý

hồ sơ địa chính theo quy định; việc kiểm tra, hướng dẫn cấp xã trong việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính chưa được các VPĐK cấp huyện quan tâm thực hiện

- Việc tổ chức cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình cá nhân còn bị động giải quyết riêng lẻ theo yêu cầu của một số trường hợp

mà chưa chủ động tổ chức làm đồng loạt cho từng xã nên tiến độ cấp Giấy chứng nhận còn chậm so với yêu cầu phải hoàn thành

Việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đăng ký biến động còn nhiều điểm chưa đúng quy định: hồ sơ vẫn được tiếp nhận thông qua

bộ phận “một cửa”, kể cả trường hợp do UBND cấp xã tiếp nhận và chuyển lên nên không được kiểm tra khi tiếp nhận và có rất nhiều trường hợp chưa bảo đảm yêu cầu làm cho thủ tục kéo dài, thông tin cấp Giấy chứng nhận không đầy đủ

Việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính nhiều VPĐK chưa thực hiện hoặc thực hiện chưa bảo đảm yêu cầu, hồ sơ địa chính và các hồ sơ thủ tục hành chính về đất đai còn quản lý phân tán (thậm chí nhiều địa phương vẫn do cấp xã quản lý, có địa phương chưa có kho lưu trữ phải gửi tại xã; hầu hết các địa phương chưa thực hiện việc phân loại và lưu trữ hồ sơ địa chính theo quy định

Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là do năng lực thực hiện của hầu hết các VPĐK cấp huyện còn rất yếu (còn rất thiếu nhân lực, thiết bị, nhà làm việc và lưu trữ hồ sơ); không được đầu tư đủ kinh phí để thực hiện nhiệm vụ; ngoài ra còn do nguyên nhân chủ quan của VPĐK còn thiếu kinh nghiệm, chưa nhận thức đầy đủ về yêu cầu nhiệm vụ, không xây dựng kế hoạch hoạt động hàng năm và lập dự toán kinh phí trình UBND cấp huyện duyệt cấp

1.5 Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐK

1.5.1 Kết quả thực hiện của VPĐK

Đến nay cả nước đã cấp được 41.757.000 Giấy chứng nhận với diện tích 22.963.000 ha, đạt 94,9% diện tích cần cấp các loại đất chính Tất cả các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đều cơ bản hoàn thành mục tiêu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Nghị quyết số 30/2012/QH13 của Quốc hội Thực hiện mục tiêu xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai, trong thời gian qua, Bộ đã tập trung chỉ đạo, hướng dẫn và kiểm tra việc tổ chức thực hiện xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trong trên phạm vi cả nước Đến nay,

đã có 121/709 đơn vị cấp huyện1 đang vận hành cơ sở dữ liệu đất đai (59 đơn vị cấp huyện thuộc 9 tỉnh, thành phố thực hiện dự án VLAP, 62 đơn vị cấp huyện thuộc Dự án tổng thể), trong đó có 59 đơn vị cấp huyện thuộc Dự án VLAP đã vận hành và quản lý cơ sở dữ liệu đất đai liên thông ở cả 3 cấp: Xã - Huyện - Tỉnh, điển hình là Vĩnh Long đã hoàn chỉnh mô hình xây dựng và vận hành cơ sở

dữ liệu đất đai toàn tỉnh Đối với Dự án xây dựng cơ sở dữ liệu đất lúa, đến nay,

đã hoàn thiện việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất lúa cho 9027 đơn vị cấp xã Một số các tỉnh đã cơ bản hoàn thành công tác xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính nhưng vẫn chưa vận hành cơ sở dữ liệu đất đai như: thành phố Yên Bái - Yên Bái, huyện Tân Lạc - Hoà Bình, huyện Lộc Bình - Lạng Sơn, thành phố Nam Định - Nam Định, thị xã Ba Đồn - Quảng Bình, thị xã Buôn Hồ - Đắk Lắk, thành phố Bạc Liêu - Bạc Liêu

1.5.2 Hạn chế

Việc thành lập hệ thống VPĐK các cấp ở các địa phương còn rất chậm so với yêu cầu nhiệm vụ thị hành Luật Đất đai: VPĐK cấp tỉnh có 22 tỉnh thành lập chậm, VPĐK cấp Huyện đến nay còn khoảng 46% số Huyện chưa thành lập; một

số VPĐK đã thành lập sau một thời gian hoạt động đã xin giải thể

Chức năng nhiệm vụ của các VPĐK ở nhiều địa phương chưa được phân định rõ ràng, nhiều VPĐK cấp tỉnh còn có sự chồng chéo với một số đơn vị khác

của Sở, nhất là với Trung tâm thông tin TN&NMT, thậm chí còn chồng chéo chức năng với VPĐK hoặc phòng TN&MT cấp Huyện

Việc tổ chức bộ máy VPĐK ở các địa phương chưa thống nhất; chức năng nhiệm vụ của một số đơn vị trực thuộc VPĐK cấp tỉnh chưa được phân định rõ ràng, đôi khi còn chồng chéo, tính tính chuyên nghiệp, thậm chí có nơi các phòng làm chung cùng một công việc

Không thống nhất về loại hình hoạt động giữa các địa phương: có địa phương VPĐK phải tự đảm bảo kinh phí để tồn tại và hoạt động, có địa phương VPĐK được đảm bảo bằng ngân sách nhà nước cho một phần kinh phí hoạt động; cũng có địa phương VPĐK được bảo đảm bằng ngân sách nhà nước cho toàn bộ kinh phí hoạt động

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Công tác đăng ký đất đai, bất động sản

- Hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

- Những người có liên quan

+ Người sử dụng đất, đây là nhóm trực tiếp chịu tác động của việc cải cách thủ tục hành chính trong quản lý đất đai với mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

+ Cán bộ trực tiếp quản lý, điều hành công việc tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Về không gian: Thu thập thông tin trên địa bàn huyện Đan Phượng, với 3

xã, thị trấn: thị trấn Phùng, xã Tân Lập, xã Thượng Mỗ là những xã, thị trấn có nhu cầu giao tương đối dịch lớn

- Về thời gian: Thu thập số liệu, tài liệu từ khi thành lập Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất tính đến ngày 31/12/2014

- Về chức năng, nhiệm vụ của VPĐK huyện Đan Phượng:

+ Việc thực hiện đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ lần đầu, đăng ký biến động của huyện Đan Phượng, giai đoạn 2010 – 2014;

+ Việc lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ hồ sơ địa chính của huyện Đan Phượng;

Vì đây là hai chức năng, nhiệm vụ chủ yếu và quan trọng của VPĐK

2.2 Nội dung nghiên cứu

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội

2.2.1.1 Điều kiện tự nhiên

2.2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

2.2.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Đan Phượng

2.2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội

2.2.2.1 Tình hình quản lý đất đai huyện Đan Phượng

2.2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất đai huyện Đan Phượng

2.2.2.3 Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Đan Phượng

2.2.3 Thực trạng tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đan Phượng

2.2.3.1 Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đan Phượng

2.2.3.2 Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đan Phượng

2.2.3.2.1 Quy định chung về trình tự, thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội

2.2.3.2.2 Kết quả đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ của huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 – 2014

2.2.3.2.3 Quy định chung về trình tự, thủ tục đăng ký biến động, sang tên trước

bạ đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Đan Phượng

2.2.3.2.4 Kết quả thực hiện đăng ký biến động, sang tên trước bạ đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội

2.2.3.2.5 Kết quả lập hồ sơ địa chính của huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội

2.2.3.2.6 Kết quả thu chi tài chính

2.2.4 Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đan Phượng

2.2.4.1 Mức độ công khai thủ tục hành chính

2.2.4.2 Thời gian thực hiện các thủ tục

2.2.4.3 Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ

2.2.4.4 Các khoản lệ phí phải đóng

2.2.4.5 Nhận xét

2.2.5 Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

2.2.6 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp

2.3.1.1 Xử lý số liệu thứ cấp

- Phòng Tài nguyên và Môi trường: Thu thập các tài liệu số liệu về hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý sử dụng đất của huyện Đan Phượng và 3

xã, thị trấn nghiên cứu từ năm 2010 đến 2014

- Phòng Kinh tế, Phòng Thống kê Thu thập các báo cáo về tình hình phát triển kinh tế xã hội của Huyện, các xã, thị trấn nghiên cứu, số liệu thống kê

về kinh tế xã hội từ năm 2010 đến 2014

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất: Thu thập các văn bản pháp luật có liên quan đến hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; các báo cáo về tình hình hoạt động, kết quả thực hiện nhiệm vụ qua các năm

2010 - 2014

2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Lựa chọn ngẫu nhiên 03 xã thị trấn: Thị trấn Phùng, Tân Lập, Thượng

Mỗ là 03 xã, thị trấn có nhu cầu đăng ký đất đai, cấp GCN và đăng ký biến động sau cấp GCN lớn

2.3.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp

- Theo phương pháp ngẫu nhiên lựa chọn phỏng vấn 90 hộ trên địa bàn 03

xã, thị trấn: Thị trấn Phùng, Tân Lập, Thượng Mỗ Nội dung thông tin được thu thập bằng bảng hỏi bao gồm: Số khẩu, trình độ, tình hình sử dụng đất, hiện trạng

về các giấy tờ pháp lý có liên quan, nhận xét về thực hiện thủ tục hành chính, mức

độ công khai thủ tục hành chính, thái độ hướng dẫn của cán bộ, thời hạn thực hiện các thủ tục Thông qua đó có thể nhận định được về mức độ công khai, thời hạn thực hiện, thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ làm việc tại Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất