thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện bắc sơn tỉnh lạng sơn

VPĐKQSDĐ các cấp có chức năng, nhiệm vụ chủ yếu là giúp cơ quan tài nguyên và môi trường làm đầu mối tổ chức thực hiện các thủ tục về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đ

1.1.1 Khái niệm về đất đai và chức năng của đất đai 4 1.1.2 Khái niệm về đăng ký đất đai, lợi ích, vai trò của đăng ký Nhà

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng

2.2.2 Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất

2.2.3 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng

2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 37 2.3.2 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu sơ cấp 37

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn 39

3.2.2 Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

3.2.3 Đánh giá của người dân về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn 69 3.2.4 Đánh giá của cán bộ văn phòng đăng ký huyện Bắc Sơn về mức độ thực hiện và hoàn thành chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng 72 3.2.5 Những tồn tại trong hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện Bắc Sơn,

Kết luận 78

VPĐK, VPĐK QSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

DANH MỤC BẢNG

1.1 Tình hình lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp 27 3.1 Phân bố dân cư trong toàn huyện Bắc Sơn năm 2013 43 3.2 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Bắc Sơn năm 2013 46 3.3 Bảng tổng hợp kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai

3.4 Kết quả thực hiện công tác chỉnh lý biến động đất đai tại huyện Bắc

3.5 Thống kê bản đồ địa chính huyện Bắc Sơn theo diện tích 63 3.6 Thống kê bản đồ địa chính huyện Bắc Sơn theo số tờ 62 3.7 Tổng hợp kết quả lập sổ sách địa chính huyện Bắc Sơn 63 3.8 So sánh diện tích đất đai giữa thống kê năm 2014 và kiểm kê năm 2010 67 3.9 Kết quả thu từ dịch vụ công của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng

3.10 Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của Văn phòng đăng ký quyền sử

DANH MỤC HÌNH

1.1 Vị trí của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong hệ thống

3.1 Sơ đồ hành chính huyện Bắc Sơn 39

3.4 Quy trình đăng ký lần đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 52

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, là tài sản quốc gia quý giá, là di sản của nhân loại, dân tộc Con người sinh ra từ đất, lớn lên nhờ đất và khi chết cũng trở về vơi đất Đất đai gắn bó máu thịt với con người nói chung và mỗi gia đình nói riêng

Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước về đất đai Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: Các quyền về đất đai được đảm bảo bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung , thống nhất của dữ liệu địa chính Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của người sử dụng đất

Luật Đất đai 2003 đã quy định việc thành lập hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) trực thuộc cơ quan tài nguyên và môi trường ở 2 cấp gồm VPĐKQSDĐ cấp tỉnh trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, VPĐKQSDĐ cấp huyện trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường VPĐKQSDĐ các cấp có chức năng, nhiệm vụ chủ yếu là giúp cơ quan tài nguyên và môi trường làm đầu mối tổ chức thực hiện các thủ tục về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; lập và chỉnh

lý, quản lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính; tổ chức thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai theo định kỳ; cung cấp thông tin đất đai phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu Các nhiệm vụ này trước khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực vẫn do cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường cấp tỉnh và cấp huyện trực tiếp thực hiện

Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư

Từ khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực, với hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được thiết lập ở cấp tỉnh và cấp huyện, cùng với việc thực hiện cải cách hành chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều

nỗ lực trong việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận đối với các đối tượng sử dụng đất: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam với tinh thần công khai, minh bạch, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch Tuy nhiên việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một trong những vấn đề bức xúc đối với người sử dụng đất; mặt khác hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều trường hợp có sự khác biệt về thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc biệt ở các địa phương – nơi cơ sở vật chất kỹ thuật và nguồn nhân lực còn yếu

Bắc Sơn là huyện miền núi của tỉnh Lạng Sơn, thuộc cánh cung Bắc Sơn vùng Đông Bắc Việt Nam Trong những năm gần đây, huyện Bắc Sơn đã

có nhiều thay đổi trong phát triển kinh tế - xã hội, chịu ảnh hưởng sâu sắc của quá trình đô thị hóa Tình hình trên dẫn đến các quan hệ sử dụng đất diễn ra phức tạp, đối tượng sử dụng đất biến động thường xuyên, cùng với khối lượng lớn công việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính

Để thực hiện tốt việc quản lý đất đai trên địa bàn, đáp ứng nhu cầu về đăng

ký, cấp Giấy chứng nhận của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì việc nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có vai trò rất quan trọng Xuất phát từ thực tiễn trên chúng tôi thực hiện đề

tài “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn”

2 Mục đích nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng

đất huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn;

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng

đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn

3 Yêu cầu của đề tài

- Đánh giá đầy đủ, chính xác các hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn

- Các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải xuất phát từ thực tiễn tại địa phương và mang tính khả thi cao

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Đất đai, đăng ký đất đai

1.1.1 Khái niệm về đất đai và chức năng của đất đai

1.1.1.1 Khái niệm về đất đai

Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia với vai trò ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất không thể thay thế Có rất nhiều định nghĩa về đất đai

Về mặt thổ nhưỡng, đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết quả tác động của 5 yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian Các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất Như vậy, đất luôn luôn mang trên mình

nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững Một vật mang lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là

cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển (Bộ Giáo dục và Đào tạo, 2000)

Như vậy, một định nghĩa đầy đủ có thể như sau: “Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới

bề mặt đó gồm có: yếu tố khí hậu gần bề mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích

và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra” (Bộ Giáo dục và Đào tạo, 2000)

1.1.1.2 Chức năng của đất đai

Các chức năng của đất đai đối với hoạt động sản xuất và sinh tồn của xã hội loài người được thể hiện theo các mặt sau: Sản xuất; Môi trường sự sống; Cân bằng sinh thái; Điều tiết khí hậu; Tàng trữ và cung cấp nguồn nước; Dự trữ (nguyên liệu

và khoáng sản trong lòng đất); Kiểm soát ô nhiễm và chất thải; Không gian sự sống; Bảo tồn - bảo tàng sự sống; Phân dị lãnh thổ

Đất đai là điều kiện chung nhất (khoảng không gian lãnh thổ cần thiết) đối

với mọi quá trình sản xuất trong các ngành kinh tế quốc dân và hoạt động của con người Điều này có nghĩa - Thiếu khoảnh đất (có vị trí, hình thể, quy mô diện tích và yêu cầu về chất lượng nhất định) thì không một ngành nào, xí nghiệp nào có thể bắt đầu công việc và hoạt động được Nói khác đi - không có đất sẽ không có sản xuất cũng như không có sự tồn tại của chính con người

Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất Như vậy, đất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững Con người tác động vào đất cũng chính là tác động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó Một vật mang, lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển (Bộ Giáo dục và Đào tạo, 2000)

Đất đai đóng vai trò quyết định sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người, là cơ sở tự nhiên, là tiền đề cho mọi quá trình sản xuất Các mác đã nhấn mạnh “ Đất là mẹ, lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất”

1.1.2 Khái niệm về đăng ký đất đai, lợi ích, vai trò của đăng ký Nhà nước về đất đai

1.1.2.1 Khái niệm về đăng ký đất đai

Trong thực tế đời sống xã hội có nhiều công việc phải đăng ký như khi phát sinh các sự việc sinh, tử, kết hôn, giám hộ, nuôi con nuôi (đăng ký hộ tịch) hoặc phát sinh nhu cầu sở hữu hoặc sử dụng tài sản (đăng ký sở hữu, sử dụng nhà cửa, xe cộ, tàu thuyền, ); khi phát sinh các nhu cầu khác : đăng ký lao động, du lịch, mua bán tài sản, đăng ký nghĩa vụ quân sự , song cũng có nhiều việc đăng

ký theo tự nguyện của người có nhu cầu Đăng ký thường được hiểu là công việc của một cơ quan Nhà nước hoặc một tổ chức, cá nhân nào đó thực hiện việc ghi nhận hay xác nhận về một sự việc hay một tài sản nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người được đăng ký cũng như tổ chức cá nhân đứng ra thực hiện việc đăng ký

Đăng ký đất đai là một quá trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức các quyền lợi đối với đất đai dưới hình thức hoặc là đăng ký văn tự giao dịch hay đăng ký các loại văn kiện nào đó có liên quan đến việc chuyển giao quyền sở

hữu/sử dụng đất hoặc dưới hình thức đăng ký chủ quyền đất Kết quả của quá trình đăng ký được thể hiện trong một sổ đăng ký (có thể là hồ sơ giấy tờ hoặc được kỹ thuật số hoá thành hồ sơ điện tử) với những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng và chủ quyền, hoặc những thay đổi về chủ quyền đối với những đơn vị đất đai được xác định (Economic Commission for Europe, 2005) Theo FIG, trên thế giới có những hình thức đăng ký đất đai khác nhau, nhưng hầu hết đều có chung nỗ lực phát triển hệ thống đăng ký của mình nhằm đáp ứng những nhu cầu đa dạng về thông tin đất đai, về giao dịch và giảm thiểu chi phí Theo Uỷ ban kinh tế châu Âu của Liên Hiệp Quốc, đối với những quốc gia muốn khơi thông sự thịnh vượng thì đòi hỏi tính hiệu quả của đăng ký đất đai bởi nó thúc đẩy một thị trường đất đai năng động và việc sử dụng đất tích cực, đồng thời đảm bảo được quyền sở hữu và sự phát triển của thị trường vốn là những nguồn lực cho nền kinh tế

Căn cứ vào đối tượng được đăng ký và quản lý, có 2 loại đăng ký đất đai tại các nước đó là: (1) đăng ký văn tự giao dịch; (2) đăng ký quyền

- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký mà đối tượng đăng ký chính là các văn tự giao dịch về đất đai và bất động sản trên đất và nội dung của các giao dịch đó Việc đăng ký chủ quyền chủ yếu để chứng minh giao dịch đã được thực hiện, hai bên đã tự nguyện tham gia với những điều khoản đã được thoả thuận thống nhất chứ không thể là chứng cứ pháp lý để khẳng định chủ quyền đối với đất đai có hợp pháp hay không Do vậy, để đảm bảo an toàn cho quyền lợi của mình, người mua phải điều tra ngược về quá khứ, truy tìm nguồn gốc chủ quyền đối với diện tích đất mà mình mua Hình thức này được sử dụng

từ thế kỷ 19 ở hầu hết các bang của Mỹ, Pháp, Ý, Nhật và những nước chịu ảnh hưởng của luật Pháp (Quốc Hội nước CNXHCNVN, 2005)

- Đăng ký chủ quyền: Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó Quan hệ pháp lý được đề cập ở đây bao hàm cả quyền, lợi ích và

nghĩa vụ của người được giao quyền Giao dịch bất động sản khi được thực hiện

sẽ tạo ra một tình trạng pháp lý mới, việc đăng ký quyền thực chất là đăng ký tình trạng pháp lý mới đó (Economic Commission for Europe, 2005)

So sánh 2 hệ thống đăng ký có thể nói rằng, đăng ký văn tự giao dịch là đăng ký sự kiện pháp lý còn đăng ký quyền là đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện pháp lý đó

Ở Việt Nam, khác với công việc đăng ký khác, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nên người dân không có quyền sở hữu mà chỉ có quyền sử dụng đất, đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ trong việc sử dụng đất được giao Vì vậy, thực chất đăng ký đất đai là “đăng ký quyền sử dụng đất”

Tuy nhiên, đất đai thường có quan hệ gắn bó với các loại tài sản cố định trên đất như: nhà cửa và các loại công trình trên đất, cây lâu năm,… Trong nhiều trường hợp các loại tài sản này không thuộc quyền sở hữu Nhà nước mà thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất Do vậy, để đảm bảo quyền lợi của người sở hữu tài sản trên đất cũng như quyền sở hữu đất của Nhà nước, khi đăng ký đất đai sẽ được đăng ký các tài sản khác gắn liền với đất (nếu có)

Theo Điều 4 của Luật Đất đai 2003: ”Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” (Quốc hội nước CNXHCNVN, 2003)

Ngày nay ta sử dụng thuật ngữ Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác định và cấp GCN đối với thửa đất, tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất Tại Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: "Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một

thửa đất vào hồ sơ địa chính" (Quốc hội nước CNXHCNVN, 2013)

Theo Điểm e Khoản 2 Điều 6 Luật Đất đai năm và mới đây là Khoản 7

Điều 22 Luật đất đai 2013 đăng ký quyền sử dụng đất là một trong những nội dung quan lý nhà nước đối với đất đai Hoạt động này được thực hiện tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

“Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và

có giá trị pháp lý như nhau” (Quốc hội nước CNXHCNVN, 2013)

1.1.2.2 Vai trò, lợi ích của đăng ký nhà nước về đất đai

a Đăng ký đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ

sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất

Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký đất đai quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai Hồ

sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả,

b Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ

toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp

lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất

Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin theo yêu cầu của quản lý đất

Theo hệ thống chính sách đất đai hiện nay và chiến lược phát triển ngành địa chính, các thông tin cần thiết phục vụ cho quản lý nhà nước về đất đai gồm có:

- Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng đất, các thông tin cần biết gồm : tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý

- Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần biết gồm : vị trí, hình thể, diện tích, loại đất (thảm thực vật hoặc trạng thái tự nhiên bề mặt đất)

Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất Đây

là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội

và pháp lý của đất theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai

Với những yêu cầu về thông tin đất đai đó qua việc thực hiện đăng ký đất đai, thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở thực hiện đồng bộ các nội dung : đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, phân hạng và định giá đất, Nhà nước mới thực sự quản lý được tình hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật

c Đăng ký đất là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai

Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước khác như :

- Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất

Các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất là cơ sở pháp lý cho việc đăng

ký thực hiện đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất;

- Công tác điều tra, đo đạc : kết quả điều tra, đo đạc là cơ sở khoa học cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ đang thực

tế sử dụng đất để phục vụ yêu cầu tổ chức kê khai đăng ký;

- Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất : kết quả quy hoạch và lập

kế hoạch sử dụng đất sẽ là căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất để đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách ổn định hợp lý, có hiệu quả cao Vì vậy thông qua việc giao đất, quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp tới đăng ký đất đai để đảm bảo cho việc thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu đơn giản, ổn định (ít biến động) và tiết kiệm Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng trực tiếp ảnh hưởng đến đăng ký đất đai, vì thiếu quy hoạch sử dụng đất thì sẽ không giải quyết triệt để các trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc không rõ ràng, bất hợp pháp, do vậy sẽ không hoàn thành nhanh gọn, dứt điểm nhiệm vụ đăng ký đất ban đầu;

- Công tác giao đất, cho thuê đất : Chính phủ hoặc UBND các cấp có thẩm quyền ra quyết định giao đất, cho thuê đất Đây là bước tạo tập cơ sở pháp lý ban đầu để người được giao đất hay thuê đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính và các

cơ quan chức năng tổ chức bàn giao đất ngoài thực địa; chỉ sau khi người được giao đất, thuê đất đã đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới chính thức có sự ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước Vì vậy, quyết định giao đất, cho thuê đất là cơ sở pháp lý cao nhất để xác định quyền (nguồn gốc) hợp pháp của người sử dụng đất khi đăng ký;

- Công tác phân hạng và định giá đất : kết quả phân hạng và định giá đất là

cơ sở cho việc xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước và sau khi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đồng thời là cơ sở để xác định trách nhiệm của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng;

- Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai : trong quá trình thực hiện đăng ký đất đai ban đầu, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai

có vai trò quan trọng giúp xác định đúng đối tượng được đăng ký (trong những

trường hợp có nguồn gốc sử dụng phức tạp), xử lý triệt để những tồn tại của lịch

sử trong quan hệ sử dụng đất, chấm dứt tình trạng sử dụng đất ngoài sổ sách, ngoài sự quản lý của Nhà nước

Do vậy, để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp ứng được các yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trước hết đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai; đo đạc lập bản

đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất; phân hạng và định giá đất; thanh tra xử lý

vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai,

Ngược lại, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền đề

mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai Kết quả đăng ký đất cung cấp những thông tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh giá

và đề xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược quản

lý và sử dụng đất Hồ sơ địa chính còn là căn cứ đầy đủ, tin cậy nhất cho công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai, công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, công tác giao đất và thu hồi đất, công tác phận hạng và định giá đất, công tác thống kê đất đai Thông qua đăng ký đất đai, chất lượng tài liệu đo đạc

sẽ được nâng cao do những sai sót tồn tại được người sử dụng phát hiện và được chỉnh lý hoàn thiện Kết quả đo đạc và thống kê đất đai được pháp lý hóa gắn với quyền của người sử dụng đất

1.1.3 Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản

1.1.3.1 Hồ sơ đất đai, bất động sản

Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, bất động sản Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục

vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân

(1) Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả

(2) Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử

dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh

chóng, an toàn và với một chi phí thấp

1.1.3.2 Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản

Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:

- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;

- Nguyên tắc đồng thuận;

- Nguyên tắc công khai;

- Nguyên tắc chuyên biệt hoá

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo

vệ Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý

1.1.3.3 Đơn vị đăng ký - thửa đất

Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký

Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không

Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung

mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp

Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi

toàn quốc

Trong hệ thống hồ sơ địa chính của Việt nam quy định: “Thửa đất là phần

diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ.” (Quốc hội nước CNXHCNVN, 2013)

1.1.4 Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản

1.1.4.1 Đăng ký văn tự giao dịch

- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền Đó có thể là một giao dịch thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất động sản

- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền được các bên đem ra giao dịch Văn tự mua bán có thể không có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác nhận Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán

- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký

Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay

không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với bất động sản Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối

với đất mà mình mua

- Hình thức đăng ký văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước châu Phi và châu Á Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hoá để nâng cao

độ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt động

1.1.4.2 Đăng ký quyền

- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao

quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi

- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó Đăng

ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm

1.2 Tổ chức đăng ký đất đai trong và ngoài nước

1.2.1 Tổ chức đăng kí đất đai, bất động sản ở nước ngoài

1.2.1.1 Đăng ký văn tự giao dịch ở Mỹ

Các bang ở Hoa Kỳ đều có Luật Đăng kí và hệ thống thi hành hoàn chỉnh Bất kì yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể tiến hành đăng kí ở hạt đó Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu đất đai Mục đích đăng kí là nói cho người khác biết người mua đất đã có quyền

sở hữu đất đai Nếu mua đất không đăng kí thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại Luật Đăng kí Bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên đối với người đăng kí Luật Đăng kí đất yêu cầu người mua đất lập tức phải tiến hành đăng kí để chứng tỏ quyền sở hữu của đất đã thay đổi, đồng thời cũng để

ngăn chặn người đến mua sau tiếp tục mua, kể cả việc đi lấy sổ đăng kí trước Yêu cầu có liên quan về việc đăng kí là: về nội dung, có thể đăng kí được bất kì các yếu tố nào có liên quan như khế ước, thế chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc yếu tố có ảnh huởng đến quyền lợi đất đai; phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua bán qua công chứng, cung cấp điều kiện để ngăn chặn giả mạo; về mặt thao tác thì người mua đất hoặc đại diện của mình theo hợp đồng, khế ước nộp cho nhân viên đăng kí huyện để vào sổ đăng kí, tiến hành chụp khế ước và xếp theo thứ tự thời gian (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển nhượng

có tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng

có thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất hoặc ngôi nhà cụ thể" Việc đăng ký văn tự giao dịch được triển khai lần đầu tiên theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640 và đã được phát triển ra toàn Liên bang (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012; Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

Các điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải quyết các vấn đề về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết Các điều luật được chia thành 3 loại: (1) quy định quyền ưu tiên theo trình tự; (2) quy định về quyền ưu tiên theo nguyên tắc nhận biết; (3) quy định hỗn hợp Điều luật theo nguyên tắc trình tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng ký trước Một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được đăng ký dù cho giao dịch chưa đăng

ký được thực hiện trước Điều này dễ bị lợi dụng để thực hiện các giao dịch có yếu tố gian lận Điều luật theo nguyên tắc nhận biết: không dành quyền ưu tiên cho trình tự đăng ký Người mua nếu không biết được (không được thông tin) về các tranh chấp quyền lợi liên quan tới bất động sản mà người ấy mua thì vẫn được an toàn về pháp lý Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước phát triển lô gic với các quy định như sau: Một người mua sau được quyền ưu tiên so với người mua trước nếu không biết về vụ giao dịch trước và người mua sau phải đăng ký trước Cũng như đặc điểm chung của đăng ký chứng thư, hệ thống này ở Mỹ, dù theo nguyên tắc ưu tiên trình tự đăng ký hay theo

nguyên tắc khác, vẫn là một hệ thống đăng ký chứng cứ về các quyền chứ chưa phải bản thân các quyền Người mua vẫn phải điều tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bán trước và phải điều tra tại chỗ xem người bán có đúng là chủ sở hữu và hoàn toàn có quyền bán hay không (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012; Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

1.2.1.2 Đăng ký đất đai ở Anh

Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai và tài sản khác gắn liền với đất), được tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký đều thực hiện trên hệ thống máy tính được nối mạng thống nhất (máy làm việc không kết nối với INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu) Năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữ liệu số Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu

dữ liệu đó do Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật đất đai

Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật Đăng ký đất đai (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm 2009 Trước năm 2002, Văn phòng Đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt

đó Tuy nhiên, từ khi có Luật Đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hành có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng Đăng ký nào trên lãnh thổ Anh (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

Về đối tượng đăng ký, theo Luật đất đai, Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn

vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dưới dạng thông tin thuộc tính Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở hửu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu )

Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật Đăng ký có quy định rất chặt

chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng Đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký

1.2.1.3 Hệ thống đăng ký quyền của Australia (hệ thống Torrens)

Hệ thống này được Torrens đưa vào sử dụng ở Nam Australia năm 1858, chịu ảnh hưởng của hệ thống đăng ký quyền của Anh và hệ thống đăng ký tàu biển của Đức.Tuy nhiên, hệ thống Torrens có chủ trương đưa việc đăng ký quyền đối với đất đai thành quy định bắt buộc Đây là một nhân tố chính làm cho hệ thống Torrens triển khai thành công ngay từ đầu Theo Luật Bất động sản Nam Australia 1858 đất công khi được giao có thời hạn sau ngày 01 tháng 7 năm 1858 đều phải đăng ký theo hệ thống Torrens Vào thời điểm đó ở Nam Australia, đang phát triển mạnh, do đó số lượng các vụ đăng ký vào hệ thống Torrens rất lớn Phần lớn đất mới giao nên việc xác định nguồn gốc pháp lý rất dễ dàng Những đặc điểm chủ yếu của hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản của Australia: Bằng khoán được đảm bảo bởi Nhà nước; Hệ thống đăng ký đơn giản,

an toàn và tiện lợi; Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho

hồ sơ hiện hữu về quyền lợi, lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài; Bằng khoán đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng; Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo; Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng;

Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng

Hệ thống Torrens đã được áp dụng thành công ở nhiều nơi trên thế giới, sau đó được thực hiện ở các bang của Australia và một số quốc gia như New Zealand, Malaixia, Bruney, Kenya, Uganda, Morocco, Tunis, Syria, Senegan, Sudan, Guinea, Conga, Ivory Coast, Trinidat-Tobaga, Jamaica, một số bang của

Mỹ như California, Colorado, Georgia, Virginia, Washington …

1.2.1.4 Đăng ký đất đai ở Trung Quốc

Ở Trung Quốc, việc đăng ký đất đai được thực hiện theo quy định của Luật về quyền sở hữu tài sản của nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa ngày 16 tháng 3 năm 2007 Theo Luật này, Trung Quốc quy định về việc thực hiện cơ chế

đăng ký bắt buộc, không quy định các trường hợp đăng ký tự nguyện (Điều 9) Việc đăng ký được thực hiện theo nguyên tắc đăng ký xác minh tài liệu, theo đó

cơ quan đăng ký kiểm tra điều kiện thực hiện đăng ký của người yêu cầu đăng ký căn cứ vào những tài liệu có trong hồ sơ đăng ký (Điều 11) Tuy nhiên, trong trường hợp cần kiểm tra kỹ hơn thì ngoài việc xác minh tài liệu, cơ quan đăng ký

có thể đi xem xét thực tế nếu xét thấy cần thiết (Điều 12) Việc đăng ký bất động sản do cơ quan đăng ký bất động sản của nơi sở tại thực hiện Nhà nước Trung Quốc thực hiện chế độ đăng ký thống nhất đối với bất động sản Phạm vi đăng

ký, cơ quan đăng ký và phương thức đăng ký thống nhất căn cứ theo quy định của pháp luật và các quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Điều 10) Đăng

ký có hiệu lực kể từ khi ghi chép vào sổ đăng ký bất động sản (Điều 14) Luật này cũng quy định trong trường hợp giữa chứng thư về quyền sở hữu bất động sản và

sổ đăng ký không thống nhất thì lấy sổ đăng ký bất động sản làm căn cứ chuẩn, trừ trường hợp có chứng cứ chứng minh sổ đăng ký bất động sản có sai sót (Điều 17) Việc thu phí đối với việc đăng ký bất động sản không theo diện tích, thể tích bất động sản hoặc tỷ lệ giá cả mà được thu theo từng thời điểm đăng ký Tức việc thu phí đối với việc đăng ký bất động sản được ấn định thành mức phí cố định trong từng thời điểm nhất định Trung Quốc cũng quy định về việc đăng ký quyền đối với bất động sản trong trường hợp quyền đó có được từ văn bản pháp luật của Tòa

án, Hội đồng trọng tài hoặc thừa kế, di tặng Trong trường hợp thiết lập, hoặc huỷ

bỏ quyền tài sản do các hành vi thực tế như xây dựng và dỡ bỏ nhà cửa hợp pháp thì cũng phải đăng ký Đối với những trường hợp trên thì khi định đoạt quyền tài sản phải thực hiện đăng ký theo quy định của pháp luật, nếu chưa thực hiện đăng

ký thì quyền tài sản không có hiệu lực pháp luật (Bộ Tư pháp, 2008)

1.2.2 Tổ chức đăng kí đất đai ở Việt Nam

1.2.2.1 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam

a Trước khi có Luật Đất đai 1987

Năm 1980, Chính phủ ban hành Quyết định 210-CP ngày 1/7/1980 về thống nhất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước Theo quy định này, việc đăng ký đất đai được thực hiện thống nhất cả nước theo một trình

tự chặt chẽ, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai quy định khá đầy đủ và chi tiết, trong

đó bản đồ giải thửa và sổ đăng ký ruộng đất, sổ mục kê là tài liệu cơ bản của hồ

sơ thể hiện các nội dung đăng ký đất gồm: Hình thể đường ranh giới thửa (trên bản đồ), tên chủ sử dụng ruộng đất (họ tên, tuổi, chỗ ở), số hiệu thửa đất và tờ bản đồ, xứ đồng, diện tích, sử dụng chính thức hay tam giao, loại đất, loại thổ nhưỡng, hạng đất, tình hình thủy lợi; các tài liệu này được lập thành 2 bộ lưu giữ

ở 2 cấp xã, huyện để theo dõi, quản lý biến động đất đai; sổ đăng ký ruộng đất và

sổ mục kê đất phải được Ủy ban nhân dân xã và huyện phê duyệt mới chính thức

có giá trị pháp lý (Chính phủ, 1980, Tổng cục Quản lý ruộng đất, 1981)

b Từ khi có Luật Đất đai 1987 đến 2003

Từ khi có Luật Đất đai (năm 1988), việc đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính được ghi vào Luật đất đai, trở thành một trong 7 nội dung nhiệm vụ của quản lý nhà nước về đất đai thuộc trách nhiệm của chính quyền các cấp

Thực hiện Chỉ thị 299-TTg, việc đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký ruộng đất cho toàn bộ ruộng đất nông nghiệp và một phần đất thuộc khu dân cư nông thôn ở một số tỉnh đồng bằng Tổng cục Địa chính đã xây dựng và ban hành Quyết định 201-ĐKTK ngày 14/7/1989 về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư 302-ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định này đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống thông tin đất đai

Kể từ tháng 8 năm 1995, hệ thống đăng ký đất đã có sự thay đổi cơ bản trên phạm vi cả nước cả về nội dung đăng ký, biểu mẫu sổ sách địa chính cho quản lý và hệ thống thông tin đất đai (Quốc hội nước CNXHCNVN, 1992)

Năm 1998, Tổng cục Địa chính đã ban hành Thông tư số TCĐC hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ thay thế hoàn toàn Quyết định 56/ĐKTK năm 1981

346/1998/TT-Năm 1998, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày 06/3/1998 về việc quản lý tài sản nhà nước; theo quy định này, tất cả các cơ quan nhà nước, các đơn vị sự nghiệp, đơn vị thuộc lực lượng vũ trang, tổ chức chính

trị - xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp đều phải đăng ký đất đai, nhà và công trình xây dựng khác gắn liền với đất đai Việc đăng ký được thực hiện tại các cơ quan quản lý công sản các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

và được cấp giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà đất trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của Bộ tài chính tại Quyết định số 20/1999/QĐ-BTC ngày 25/02/1999 (Chính phủ, 1998)

c Từ khi có Luật Đất đai 2003 đến 2013

Theo quy định pháp luật Đất đai 2003, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất Do vậy, ở nước ta đăng ký đất đai là đăng ký quyền sử dụng đất Nhà nước giao, cho thuê (Đặng Anh Quân, 2011 )

Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ: “Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa

vụ của người sử dụng đất” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2003)

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản có hiệu lực cơ bản thống nhất cấp một loại Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho các loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp tách biệt đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trước đây; và giao cho cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường làm đầu mối tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các thủ tục trình Uỷ ban nhân dân cấp giấy chứng nhận mới này (Chính phủ, 2009)

Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản

lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người

sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình

Hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động

+ Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất,

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

+ Đăng ký biến động: là việc đăng ký những thay đổi trong quá trình sử dụng đất như: tách thửa, hợp thửa, giảm diện tích do sạt lở, bồi đắp, đổi tên chủ

sử dụng đất, mục đích sử dụng, do thay đổi và hạn chế về quyền sử dụng đất

- Cơ quan đăng ký đất đai: “Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là

cơ quan dịch vụ công có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và biến động về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính” (Quốc hội nước CNXHCNVN, 2003)

d Từ khi có Luật Đất đai 2013 đến nay

Luật Đất đai (2013) tiếp tục có một số nội dung đổi mới như:

- Về cơ quan đăng ký đất đai: Trước đây là VPĐKQSDĐ cấp huyện, cấp tỉnh, nay tên gọi mới là VPĐK đất đai, chức năng nhiệm vụ: như theo quy định của Luật Đất đai (2003) Việc thành lập: UBND cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở VPĐK 2 cấp hiện có trực thuộc Sở Tài nguyên và môi trường hoặc

tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất các VPĐKQSDĐ các cấp Tổ chức bộ máy: Có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh Chức năng nhiệm vụ của Chi nhánh được thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của VPĐKQSDĐ theo quyết định của UBND cấp tỉnh; Trong thời gian chưa thành lập xong VPĐK đất đai thì VPĐKQSDĐ tiếp tục hoạt động theo chức năng, nhiệm vụ đã được giao (Quốc hội nước CNXHCNVN, 2013)

- Về Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận: Thẩm quyền cấp GCN đối với trường hợp đã có GCN mà khi thực hiện các quyền phải cấp GCN mới hoặc cấp đổi, cấp lại GCN: Địa phương đã thành lập VPĐK đất đai (1 cấp) thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp GCN cho các đối tượng Địa phương chưa thành lập VPĐK đất đai thì: UBND cấp huyện cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở; Sở TNMT cấp đối tượng còn lại;

- Về thời hạn giải quyết hồ sơ: Đăng ký, cấp GCN lần đầu: không quá 30 ngày (giảm 5 ngày); Đăng ký bổ sung đối với tài sản: không quá 20 ngày (giảm 5 ngày); Đăng ký biến động không quá 10 ngày (giảm 5 ngày); Cấp đổi GCNkhông

quá 10 ngày (giảm 5 ngày); Đăng ký đất đai đối đất Nhà nước giao đất để quản lý

không quá 20 ngày (trước đây không quy định); … (Chính phủ, 2014)

1.2.2.2 Khái quát về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

a Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK QSDĐ

- Luật đất đai 2013:

Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng

ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng

ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau (Quốc hội nước CNXHCNVN, 2013)

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai quy định: “a) Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương; Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai

và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất

hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu; b) Văn phòng đăng ký đất đai có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai được thực hiện chức năng, nhiệm vụ

và quyền hạn của Văn phòng đăng ký đất đai theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh” (Chính phủ, 2014)

Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong vịêc thành lập cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những ách tắc trong quản lý Nhà nước về đất đai

- Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/04/2015 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi

trường: “Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở TN&MT, có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở

dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật” (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính, 2015)

- Bộ luật dân sự 2005 ngày 14/6/2005: Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được Bộ luật dân sự 2005 quy định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản (Điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173) Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về bất động sản hợp pháp (trong đó có quyền SDĐ) đối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005)

- Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký thế chấp tại VPĐK; Các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất (Bộ Tư pháp, Bộ Tài

nguyên và Môi trường , 2011)

b Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

- Theo quy định của pháp luật hiện hành, VPĐK thành lập ở cấp tỉnh và cấp huyện (chi nhánh) là cơ quan dịch vụ công hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu, có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và

cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho

tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính, 2015)

- Nhiệm vụ cụ thể của VPĐK là: Thực hiện việc đăng ký đất được Nhà

nước giao quản lý, đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Thực hiện việc cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Thực hiện việc đăng ký biến động đối với đất được Nhà nước giao quản lý, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; Xây dựng, cập nhật, chỉnh

lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; trích lục bản đồ địa chính; Cung cấp hồ

sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phục

vụ việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư và các mục đích khác cho các

tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật; Trích đo địa chính thửa đất, khu đất, trích lục bản đồ địa chính; đo vẽ hiện trạng nhà ở và các công trình xây dựng khác trên đất để chỉnh lý biến động, đăng ký, cấp Giấy chứng nhận; Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận sơ đồ nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do tổ chức, cá nhân cung cấp phục vụ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận; Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật; Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật; Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành và tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác được giao; Thực hiện các nhiệm vụ khác liên quan đến đăng ký, cấp Giấy chứng nhận do Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai giao (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính, 2015)

Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPĐK có 3 chức năng chính là: Quản lý HSĐC gốc; chỉnh lý thống nhất HSĐC; phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ

- Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của VPĐK trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất quan trọng vì những lý do sau đây:

+ Hoạt động của VPĐK đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động quản lý nhà

nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ thể là cơ quan chuyên môn trực thuộc Khác với các quy định trước đây, cơ quan Nhà nước ở địa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu

về đất đai ở địa phương thông qua việc ký các quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất Còn lại, việc đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được giao cho cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện

+ Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐK các cấp là tổ chức xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho công tác quản

lý nhà nước về đất đai Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục có liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây là chứng thư pháp lý đảm bảo cho các hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, cơ sở pháp lý đảm bảo cho người

sử dụng đất an tâm đầu tư trên thửa đất của mình Mặt khác, chỉ có VPĐK mới được quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSĐC gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin HSĐC cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất

+ Hoạt động của VPĐK đã và đang góp phần giảm thiểu những vướng mắc, ách tắc trong việc đăng ký quyền sử dụng đất cũng như đăng ký bất động sản trong nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát triển kinh tế thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới

+ Từ hoạt động của VPĐK, những năm gần đây cùng với việc quản lý, điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế của từng địa phương, VPĐK đã có những đóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đưa tỷ lệ cấp giấy cho các đối tượng sử dụng đất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 2003, tạo môi trường đầu

tư lành mạnh và thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam

+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng trong quan

hệ đất đai, nó không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư với các cơ quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các giao dịch đảm bảo đối với nguồn vốn từ đất đai giữa người sử dụng đất nói chung với các tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay

vốn, thu thuế, phí góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước

+ Hoạt động của VPĐK đòi hỏi phải chuyên môn hóa công tác đăng ký quyền sử dụng đất So với trước đây, chuyên môn hoá trong hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng dụng công nghệ thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ điện tử trong những năm tới Mặt khác, tính công khai, minh bạch được thể hiện đầy đủ, nghiêm túc trong hoạt động của VPĐK thông qua việc cải cách thủ tục hành chính

Hình 1.1 Vị trí của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

trong hệ thống quản lý đất đai

Cán bộ địa chính

xã, phường, thị trấn

Chính phủ

UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

UBND xã, phường, thị trấn

UBND huyện, thành phố thị xã thuộc tỉnh

Bộ Tài nguyên

và Môi trường

Sở Tài nguyên và Môi trường

1.2.2.3 Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta

a Tình hình thành lập của Văn phòng đăng ký trên phạm vi cả nước Theo báo cáo của Cục Đăng ký thống kê - Tổng cục Quản lý đất đai tính đến tháng 12 năm 2009 cả nước đã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập VPĐK cấp tỉnh Trong đó Hậu Giang là tỉnh thành lập sớm nhất 06/9/2004, Lào Cai là tỉnh chậm nhất 28/05/2009 Có 39 tỉnh thành lập đúng thời hạn quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP (trước 01/7/2005)

Bảng 1.1 Tình hình lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp Chia theo vùng STNMT VPĐK cấp tỉnh VPĐK cấp huyện

(Nguồn: Cục đăng ký và thống kê đất đai,năm 2014)

Ở cấp huyện có 01 tỉnh chưa thành lập VPĐK cấp huyện là: Phú Thọ Trong số các tỉnh đã thành lập VPĐK cấp huyện cơ bản đã thành lập đủ văn phòng đăng ký cấp huyện Một số VPĐK không trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường theo quy định mà trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện như huyện Tiền Hải tỉnh Thái Bình, thành phố Vinh tỉnh Nghệ An, Thành phố

Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng, đã dẫn đến sự chồng chéo về chức năng, nhiệm vụ trong

tổ chức, chỉ đạo cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sự phân tán trong quản lý hồ sơ địa chính; làm cho thủ tục cấp Giấy chứng nhận thêm phức tạp, kéo dài do thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan này

b Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

VPĐKSDĐ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh thành phố trực

thuộc Trung ương tổ chức thành nhiều đơn vị trực thuộc, phổ biến là các Phòng, một số nơi tổ chức thành bộ phận hoặc tổ (dưới đây gọi chung là Phòng); mọi VPĐKSDĐ thuộc Sở trung bình có từ 3 đến 4 phòng

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh là đơn vị trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường

c Nguồn nhân lực của VPĐK QSDĐ

Theo báo cáo Tổng cục Quản lý đất đai, tổng số cán bộ của 63 VPĐK cấp tỉnh, tính đến tháng 12 năm 2013 là 2.065 người, trung bình mỗi VPĐK cấp tỉnh

Tổng số lao động của VPĐK cấp huyện tính đến tháng 12 năm 2013 có 6.862 người, trung bình mỗi VPĐK có 11 người

Về trình độ chuyên môn của đội ngũ lao động tại các chi nhánh VPĐK đất đai tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc hầu hết đều đã được đào tạo chuyên môn ở trình độ từ trung cấp trở lên; tuy nhiên gần 65% lao động mới được tuyển dụng chưa có kinh nghiệm công tác thường phụ trách các công việc đơn giản như chuyển, sao chép hồ sơ, phụ đo đạc Đây là khó khăn rất lớn ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng công việc chuyên môn của VPĐK Hơn nữa việc đầu tư trang thiết bị phục vụ công tác chuyên môn cho hệ thống VPĐK

quyền sử dụng đất còn hạn chế

d Tình hình hoạt động của VPĐK QSDĐ

- Kết quả đăng ký, cấp Giấy chứng nhận

Đến ngày 31/12/2013, cả nước đã cơ bản hoàn thành việc cấp GCN lần đầu được 41,6 triệu GCN với tổng diện tích 22,9 triệu ha, đạt 94,8 % diện tích đất đang sử dụng cần cấp và đạt 96,7% tổng số trường hợp sử dụng đất đủ điều

kiện cấp GCN; trong đó 5 loại đất chính của cả nước đã cấp được 40,7 triệu GCN với tổng diện tích 22,3 triệu ha, đạt 94,6% diện tích cần cấp Một số địa phương

đã hoàn thành cơ bản việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu nhưng xét riêng từng loại đất vẫn còn một số loại đạt thấp dưới 85% như: Đất chuyên dùng còn 29 địa phương; đất ở đô thị còn 15 địa phương; đất sản xuất nông nghiệp còn 11 địa phương; các loại đất ở nông thôn và đất lâm nghiệp còn 12 địa phương; một số địa phương có loại đất chính đạt kết quả cấp Giấy chứng nhận lần đầu thấp dưới 70% gồm: Lạng Sơn, Hà Nội, Bình Định, Kon Tum, TP Hồ Chí Minh, Kiên

Giang, Ninh Thuận và Hải Dương

- Tình hình lập hồ sơ địa chính cả nước

Từ năm 2005 trở lại đây việc lập sổ sách địa chính đã được các địa phương chú trọng thực hiện; tuy nhiên so với yêu cầu, kết quả lập sổ sách địa chính của các địa phương trong cả nước chưa đầy đủ:

+ Lập sổ mục kê đất: Đã lập đạt 77,8% số xã; trong đó có 64,2% số xã có

sổ theo mẫu cũ trước Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT và 20,7% số xã có sổ theo quy định mới Tuy nhiên sổ mục kê lưu tại cấp huyện chỉ đạt 71,3% số xã, ở cấp tỉnh chỉ đạt 57,5% số xã;

+ Lập sổ Địa chính: Đã lập đạt 76,2% số xã; trong đó có 15,6% số xã còn

sử dụng sổ mẫu cũ ban hành năm 1981; khoảng 52,8% số xã lập sổ theo mẫu của Luật Đất đai 1993 và Luật 2003; khoảng 24,1% số xã lập sổ theo mẫu của Luật Đất đai 2003 Tuy nhiên số lượng sổ địa chính lưu tại cấp huyện chỉ đạt 74,1% số

sổ địa chính trong thời gian dài trước đây; một số địa phương trước đây đã lập hồ

sơ địa chính, nhưng đã không thực hiện được việc cập nhật, chỉnh lý biến động

thường xuyên, đầy đủ ở cả 3 cấp theo quy định, nhất là chỉnh lý đối với trường hợp nhà nước đã thu hồi đất để thực hiện dự án, chuyển quyền Do đó, hồ sơ địa chính ở nhiều nơi, có nhiều trường hợp đã không còn phản ánh đúng hiện trạng

sử dụng đất, làm cho hiệu quả sử dụng của hồ sơ địa chính ngày cảng giảm

- Tình hình quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính

Việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính ở nhiều địa phương chưa được quan tâm, coi trọng, còn quản lý phân tán, tản mát ở nhiều đơn vị khác nhau (phòng đăng ký, phòng giao đất, Trung tâm thông tin tài nguyên và môi trường); chưa được tập hợp, quản lý thống nhất về một đầu mối là Văn phòng đăng ký theo quy

định của Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Tình hình triển khai xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở các địa phương: Đến hết năm 2013, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai được chú trọng triển khai tại 49 tỉnh, thành phố với tổng số khoảng 90 quận, huyện nhằm đáp ứng yêu cầu hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai; đến nay một số tỉnh, huyện đã

cơ bản hoàn thành và đã đưa vào khai thác sử dụng, phát huy hiệu quả tích cực phục vụ công tác quản lý đất đai của địa phương, điển hình là các tỉnh, thành phố: Đồng Nai, An Giang, thành phố Hồ Chí Minh, Vĩnh Long, Tiền Giang, Long An,

e Đánh giá chung tình hình hoạt động của VPĐK QSDĐ

- Qua hơn 10 năm thực hiện Luật Đất đai năm 2003, hệ thống VPĐKQSDĐ cấp tỉnh đã được thành lập tại tất cả các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; VPĐKQSDĐ cấp huyện đã được thành lập tại 623/693 huyện, thị, thành phố thuộc tỉnh, thị xã (chiếm gần 90% tổng số huyện) đã tạo ra sự chuyển biến mạnh mẽ về tiến độ, kết quả thực hiện cấp GCN QSD đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất (nhất là trong giai đoạn thực hiện Chỉ thị 1474/CT-TTg ngày 24/8/2011 của Chính phủ về thực hiện một số nhiệm vụ giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai)

- Sự ra đời của hệ thống VPĐKQSDĐ các cấp gắn với việc giải quyết thủ tục hành chính theo cơ chế một cửa, một cửa liên thông trên phạm vi toàn

quốc là nền tảng quan trọng cho phát triển của hệ thống dịch vụ hành chính công trong lĩnh vực đất đai đang từng bước đáp ứng yêu cầu thực tiễn

- Việc thực hiện thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận được thực hiện ngày càng thuận lợi hơn với người dân do cơ quan đăng ký được tổ chức lại ngày càng chuyên nghiệp; hồ sơ địa chính từng bước được cập nhật, chỉnh lý thường xuyên là cơ sở xây dựng cơ sở dữ liệu đất và cải cách thủ tục hành chính

Tuy nhiên hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất hiện nay còn mang tính thủ công, thực hiện thiếu thống nhất ở các địa phương Hệ thống VPĐKQSDĐ cấp huyện thành lập chậm và chưa đầy đủ so với yêu cầu nhiệm vụ mà pháp luật đất đai đã phân cấp cho VPĐKQSDĐ thực hiện Tổ chức bộ máy của VPĐKQSDĐ ở nhiều địa phương, nhất là VPĐKQSDĐ cấp tỉnh chưa hoàn chỉnh, không thống nhất Nhiều VPĐKQSDĐ cấp tỉnh chưa hình thành các phòng chuyên trách theo từng công việc.VPĐKQSDĐ cấp huyện thường không thành lập tổ, bộ phận chuyên trách, việc bố trí cán bộ theo đề án vị trí việc làm còn chưa hiệu quả

- Về nhân lực của các VPĐKQSDĐ hiện còn rất thiếu: VPĐKQSDĐ cấp tỉnh cả nước có 45% số tỉnh có dưới 20 người, cấp huyện 70% số tỉnh có số lượng trung bình dưới 10 người, mới đáp ứng được khoảng 30% so với yêu cầu Diện tích nhà làm việc của hầu hết các VPĐK rất chật hẹp, nhất là cấp huyện; hầu hết các VPĐK cấp huyện chưa có phòng riêng để triển khai công tác lưu trữ

hồ sơ địa chính; Về trang thiết bị còn rất thiếu so với yêu cầu nhiệm vụ

- Việc đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, cấp GCN lần đầu đến nay chưa hoàn thành; Hồ sơ địa chính lập chưa đầy đủ, thống nhất; việc cập nhật, chỉnh lý biến động chưa được thực hiện thường xuyên, đồng bộ theo quy định; nhiều nơi đã cấp GCN, xây dựng hồ sơ địa chính nhưng phải làm lại do việc dồn điền đổi thửa hoặc do cấp theo tự kê khai của người dân, theo các loại bản đồ cũ

có độ chính xác thấp; Việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính triển khai còn chậm

và phân tán, thiếu đồng bộ, chưa được kết nối giữa các cấp và các cơ quan có liên quan nên chưa được cập nhật đầy đủ, thường xuyên, hiệu quả sử dụng chưa cao, chưa đáp ứng được yêu cầu công tác quản lý đất đai

- Công tác thống kê, kiểm kê đất đai theo định kỳ của các địa phương thường hoàn thành chậm, chưa đáp ứng kịp thời yêu cầu thông tin đất đai cho việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của các cấp, các ngành; chất lượng số liệu thống kê định

kỳ hàng năm của nhiều địa phương chưa cao do việc đo vẽ bản đồ địa chính chậm và việc cập nhật, chỉnh lý biến động chưa thực hiện tốt (Bộ Tài nguyên

và Môi trường, 2012)

g Tình hình triển khai thí điểm Văn phòng đăng ký đất đai Một cấp

Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 447/QĐ-TTg phê duyệt

Đề án thí điểm kiện toàn hệ thống Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐK) thành một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Theo đó, thực hiện thí điểm tại 4 tỉnh, thành phố là tỉnh Hà Nam, thành phố Hải Phòng, thành phố Đà Nẵng và tỉnh Đồng Nai, trong đó hai đơn vị thực hiện thí điểm trên phạm

vi toàn địa bàn là thành phố Đà Nẵng và tỉnh Đồng Nai Thời gian thực hiện của

Đề án là 21 tháng, bắt đầu từ tháng 4- 2012 đến tháng 12-2013

Theo đề án mô hình VPĐK một cấp (cấp tỉnh) trực thuộc Sở Tài nguyên

và Môi trường, có các chi nhánh trực thuộc ở các quận, huyện trên cơ sở chuyển nguyên trạng về bộ máy, nhân lực, nhà làm việc và kho lưu trữ hồ sơ địa chính, trang thiết bị và nhiệm vụ của VPĐK trực thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường ở các thành phố, thị xã, quận, huyện thí điểm Các chi nhánh chịu sự quản

lý, chỉ đạo trực tiếp và toàn diện của VPĐK cấp tỉnh

VPĐK một cấp thực hiện đầy đủ các chức năng, nhiệm vụ, thẩm quyền của VPĐK cấp tỉnh và nhiệm vụ của VPĐK cấp huyện theo quy định của pháp luật hiện hành trong phạm vi địa bàn thí điểm Tuy nhiên, đối với thành phố Đà Nẵng, thẩm quyền ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở các quận, huyện như hiện nay được giao cho Sở Tài nguyên và Môi trường

Kết quả thí điểm cho thấy

- Mặt được:

+ Có sự quan tâm, chỉ đạo tích cực của các Bộ, Ngành liên quan, sự tham gia tích cực của các tỉnh được thực hiện thí điểm;

+ Tổ chức, bộ máy, hoạt động được duy trì đồng bộ hơn, thực hiện các thủ tục đăng ký đất đai thuận tiện, chuyên sâu hơn đáp ứng nhu cầu của người sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo Nghị quyết số 30/2012/QH13 của Quốc Hội và gắn với việc cập nhật, chỉnh lý biến động, cơ sở dữ liệu địa chính

+ Chất lượng thực hiện các thủ tục hành chính được nâng cao, thời gian giải quyết được cắt giảm, hạn chế sai sót, chậm, ách tắc trong thực hiện nhiệm

vụ Giảm bớt thủ tục hành chính và thời gian đăng ký cấp Giấy chứng nhận;

+ Thường xuyên chăm lo việc cập nhật, chỉnh lý biến động, xây dựng hồ

sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính; Tạo thuận tiện cho người dân thực hiện thủ tục hành chính, nâng cao tính cạnh tranh, giảm bớt việc nhũng nhiễu, phiền hà

- Mặt tồn tại, hạn chế:

+ Việc xây dựng, chuẩn hóa hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính ở các địa phương còn chậm hoặc chưa thực hiện được do vậy chưa hỗ trợ tích cực, hiệu quả cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện chức năng, nhiệm vụ hiệu quả

+ Việc phân cấp quản lý và sắp xếp lại hồ sơ địa chính theo mô hình mới chưa được thực hiện, chưa đủ kho lưu trữ, chưa thuận tiện cho việc tra cứu, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính thường xuyên

+ Các phương tiện, thiết bị kỹ thuật, thiết bị công nghệ thông tin, cơ sở vật chất chưa được đầu tư đáp ứng yêu cầu hiện đại hóa, đồng bộ

Mô hình Văn phòng ĐKQSDĐ một cấp là bước chuyển quan trọng trong công tác quản lý đất đai Việc xây dựng mô hình là việc quan trọng cần thiết nhưng có không ít khó khăn Do đó, để mô hình được nhân rộng các ngành, tỉnh, thành cần tập trung chỉ đạo quyết liệt, chuẩn bị công phu, hoàn thiện hệ thống văn bản, hành lang pháp lý, hoàn thiện cơ chế hoạt động của mô hình Các địa phương cần có đề án tổ chức mô hình cụ thể, phù hợp điều kiện thực tế của địa phương để phấn đấu đến 31/12/2015, mô hình văn phòng đăng ký QSDĐ một cấp được thực hiện cơ bản trên toàn quốc

1.2.2.4 Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất ở tỉnh Lạng Sơn

Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất được thành lập theo Quyết định số 501/QĐ- UBND ngày 29/3/2005 của UBND tỉnh Lạng Sơn, là một trong bốn đơn vị sự nghiệp của ngành Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lạng Sơn Văn phòng là đơn vị sự nghiệp có thu, làm công tác dịch vụ công, thực hiện chức năng, nhiệm vụ theo Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT/BTNMT- BNV-BTC

Hiện nay, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất có 11 công chức, viên chức và người lao động (biên chế 7 người, 4 hợp đồng lao động) có 5 người tốt nghiệp đại học, 6 người có bằng trung cấp chuyên nghiệp Văn phòng thành lập 3 phòng chuyên môn nghiệp vụ, với 1 Giám đốc và 1 Phó giám đốc

Tính đến hết năm 2014, toàn tỉnh cấp được 656.185 GCNQSDĐ, với diện tích là 621.860 ha; trong đó, cấp cho các tổ chức là 4.743 giấy, diện tích 48.009

ha, hộ gia đình là 651.442 giấy, diện tích đạt 573.851 ha Công tác đo đạc bản đồ mới cũng được chú trọng, hiện tỉnh đã triển khai thực hiện đo đạc bản đồ địa chính 213/226 xã, phường , thị trấn, với khối lượng 797.866 ha đất Tuy nhiên, nhu cầu cần cấp để hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ lần đầu đối với các loại đất còn nhiều, cụ thể: đất sản xuất nông nghiệp cần cấp khoảng 16.000 ha; đất nuôi trồng thủy sản cần cấp khoảng 989 ha; đất nông nghiệp khác cần cấp 94 ha; đất chuyên dùng cần cấp 4.919 ha; đất tôn giáo tín ngưỡng cần khoảng 30 ha; đất phi nông nghiệp khác cần cấp khoảng 83 ha

Bên cạnh những kết quả đạt được, việc cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh còn chậm Nhiều nguyên nhân đã được chỉ ra: Một số cấp ủy, chính quyền cấp huyện, xã chưa tập trung chỉ đạo quyết liệt; chưa

tổ chức cho nhân dân đồng loạt kê khai đăng ký; chưa có chế tài xử lý đối với trường hợp sử dụng đất không kê khai đăng ký cấp GCNQSDĐ Diện tích còn lại chưa được cấp GCNQSDĐ của các hộ, cá nhân phần lớn là không có giấy tờ sử dụng đất Nhiều trường hợp nguồn gốc sử dụng đất phức tạp, chuyển quyền sử dụng đất nhiều lần, qua nhiều thời kỳ nhưng không lập thủ tục nên quá trình thực hiện lập hồ sơ, xác định nguồn gốc đất đai mất nhiều thời gian Ngoài ra, còn có nguyên nhân khách quan khác làm ảnh hưởng đến tiến độ cấp GCNQSDĐ như: diện tích đất chưa được đo đạc, lập bản đồ còn tương đối lớn; nguồn kinh phí để