Nghiên cứu thực hiện bồi thường khi nhà nước thu hồi đất cho dự án núi pháo, huyện đại từ, tỉnh thái nguyên

Thứ hai là quy định phạm vi, loại đất để tính bồi thường như quy định về giải quyết các trường hợp đang sử dụng đất nhưng không có một trong các loại giấy tờ về đất đai, phạm vi, giới h

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page iv

MỤC LỤC

2.1.1 Một số khái niệm có liên quan đến đề tài 5 2.1.2 Cơ sở pháp lý của công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 8 2.1.3 Mục đích, ý nghĩa của thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 10 2.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 13 2.1.5 Những nội dung cơ bản của chính sách bồi thường khi Nhà nước thu

2.2.1 Kinh nghiệm về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của một số

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page v

2.2.2 Tình hình thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam 27 2.2.3 Bài học kinh nghiệm rút ra cho Dự án Núi Pháo 31

3.1.1 Điều kiện tự nhiên khu vực Dự án Núi Pháo 32 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội khu vực Dự án Núi Pháo 33

4.1 Thực trạng thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cho Dự án Núi Pháo 48

4.1.3 Tác động của thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đến đời

4.2.1 Chính sách, pháp luật của Nhà nước quy định về vấn đề bồi thường

4.2.3 Năng lực tổ chức thực hiện của cơ quan có thẩm quyền trong việc bồi

4.2.4 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 97

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page vi

4.2.7 Công tác tuyên truyền về chính sách, pháp luật đất đai 100 4.3 Giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác bồi thường khi Nhà nước thu

4.3.1 Hoàn thiện quy định xác định giá đất và tài sản trên đất để tính bồi

4.3.2 Nâng cao năng lực tổ chức thực hiện và trách nhiệm của các cấp, các ngành 102

4.3.5 Tăng cường công tác tuyên truyền chính sách, pháp luật đất đai cho

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page vii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

15 UBMTTQVN Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page viii

Dự án Núi Pháo qua 3 năm 2012 – 2014 (theo giá cố định năm 2010) 39 4.1 Ý kiến của người dân về chủ trương, chính sách thu hồi đất cho

4.2 Kết quả xác định đối tượng được bồi thường về đất 56 4.3 Ý kiến của người dân về kết quả xác định đối tượng, điều kiện được

4.4 Ý kiến của người dân về phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng 63 4.5 So sánh mức độ chênh lệch giữa giá bồi thường về đất của Dự án Núi

Pháo và giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất năm 2014 66 4.6 Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ về đất của Dự án Núi Pháo 67 4.7 Ý kiến về sự hiểu biết của người dân về giá đất thực tế trên thị trường 68 4.8 Ý kiến của người dân về mức giá bồi thường về đất khi Nhà nước thu

4.9 Kiến nghị của người dân về giá đất bồi thường 71 4.10 Tổng hợp kinh phí bồi thường về tài sản trên đất của Dự án Núi Pháo 73 4.11 Ý kiến của người dân về mức giá bồi thường về tài sản trên đất khi

4.12 Kiến nghị của người dân về bồi thường về tài sản trên đất 75 4.13 Ý kiến của người dân về trình tự thực hiện bồi thường khi Nhà nước

4.14 Đánh giá của người dân về các nội dung trong thực hiện bồi thường

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page ix

4.16 Tình hình thu nhập của hộ sau khi bị thu hồi đất và nhận bồi thường,

4.22 Ý kiến của người dân về thái độ làm việc của các cán bộ thực hiện

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page x

DANH MỤC SƠ ĐỒ

3.1 Khung phân tích thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cho

4.1 Sự thay đổi cơ cấu nguồn thu nhập của các hộ trước và sau khi thu hồi

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 1

PHẦN I

MỞ ĐẦU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại, phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất Nếu không có đất đai sẽ không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, cũng như không thể có sự tồn tại của loài người Kinh tế ngày càng phát triển theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa (CNH – HĐH), nhu cầu xây dựng các khu công nghiệp và đô thị ngày càng tăng, trong khi đất đai lại có hạn Vì vậy thu hồi đất chính là cách thức thường được thực hiện trong tiến trình CNH – HĐH đất nước ở tất cả các quốc gia, đặc biệt là ở các nước đang phát triển

Ở nước ta, các quy định của pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB) ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu của thực tế cũng như yêu cầu của các quy luật kinh tế Vì thế, công tác bồi thường, GPMB trong thời gian qua đã đạt được các kết quả khá khả quan Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu đã đạt được cũng còn những tồn tại, vướng mắc khi tiến hành bồi thường, GPMB, trong

đó đặc biệt là vấn đề giá đền bù gây những tác động tiêu cực đối với thị trường bất động sản Việc thu hồi đất nhưng chưa có giải pháp phát triển bền vững dẫn đến tình trạng bần cùng hóa người nông dân, khiến họ không có đất sản xuất, phải di cư tự phát tới các đô thị làm thuê, làm bốc vác, khai thác khoáng sản hoặc

đi xuất khẩu lao động Điều này cho thấy, thu hồi đất không còn chỉ là một bài toán về phát triển kinh tế mà còn đặt ra nhiều câu hỏi về vấn đề xã hội, quản lý dân cư, sự chênh lệch khoảng cách giàu nghèo

Cùng với sự phát triển chung của cả nước, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên cũng có sự đầu tư phát triển mạnh mẽ cho kinh tế - xã hội Huyện đã tạo hành lang thông thoáng cho các doanh nghiệp vào đầu tư, đặc biệt là việc thu hút đầu tư vào các dự án khai thác các nguồn tài nguyên khoáng sản trên địa bàn Dự

án Núi Pháo là một trong những dự án khai thác và chế biến khoáng sản lớn ở huyện Đại Từ và cũng là dự án lớn nhất từ trước đến nay trong lĩnh vực khai

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 2

khoáng của Việt Nam Vì vậy, thực hiện GPMB Dự án Núi Pháo là công việc cấp thiết cần phải giải quyết để dự án đi vào hoạt động, tuy nhiên GPMB vẫn là một công việc khó khăn đối với các cơ quan quản lý

Theo báo cáo của huyện Đại Từ, công tác GPMB Dự án Núi Pháo đang gặp một số vướng mắc, tồn tại như vẫn còn 174 hộ gia đình đã có quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường nhưng không chấp hành bàn giao mặt bằng trên diện tích 68,11 ha (trong đó dự án cải dịch Quốc lộ 37 còn vướng 12 hộ, hạng mục cải dịch đường sắt còn 16 hộ, khu vực moong khai thác còn 11 hộ, các khu vực ở vùng đệm còn trên 100 hộ), một số hộ gia đình đã cản trở thi công, xây dựng trái phép các công trình trên đất đã có quyết định thu hồi Trong quá trình triển khai, huyện Đại Từ gặp một số khó khăn như việc lập hồ sơ cưỡng chế thu hồi đất đối với các hộ đã phê duyệt phương án bồi thường từ năm 2010 gặp trở ngại do người dân đề nghị tính theo đơn giá bồi thường hiện nay, vướng mắc trong phê duyệt phương án bồi thường đối với các hộ chia tách đất, tách hộ, vướng mắc về thủ tục thu hồi bổ sung (Trần Quyền, 2014)

Trước tình hình thực tiễn đó đòi hỏi phải có sự đánh giá đúng thực trạng bồi thường cho các hộ bị thu hồi đất, từ đó thấy được những tồn tại, hạn chế và

đề ra các giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi

đất Chính vì vậy tôi lựa chọn đề tài “Nghiên cứu thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cho Dự án Núi Pháo, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên”

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

1.2.2 Mục tiêu cụ thể

- Góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 3

- Phân tích thực trạng bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cho Dự án Núi Pháo

- Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

- Đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm thực hiện tốt công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cho Dự án Núi Pháo, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên hiện nay và trong thời gian tới và rút ra bài học kinh nghiệm cho các dự

án khác

1.3 Câu hỏi nghiên cứu

- Tại sao phải nghiên cứu thực hiện công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cho Dự án Núi Pháo?

- Những vấn đề về thực hiện công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là gì?

- Thực trạng công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cho Dự án Núi Pháo diễn ra như thế nào?

- Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là gì?

- Có những giải pháp chủ yếu nào để thực hiện tốt công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cho Dự án Núi Pháo hiện nay và trong thời gian tới?

1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các đối tượng (hộ gia đình, cá nhân) có đất bị thu hồi để thực hiện Dự án Núi Pháo và các nội dung có liên quan đến thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cho Dự án Núi Pháo, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 4

Các số liệu phân tích về thực hiện bồi thường được thu thập trong giai đoạn

từ năm 2012 đến 2014, số liệu điều tra được tiến hành trong thời gian gần nhất (năm 2015) Thời gian nghiên cứu đề tài từ tháng 08/2014 đến tháng 08/2015

1.5 Nội dung nghiên cứu

- Cơ sở lý luận và thực tiễn về công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

- Tình hình thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cho Dự án Núi Pháo, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên

- Các yếu tố ảnh hưởng đến thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

- Giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cho Dự án Núi Pháo, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 5

PHẦN II

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

2.1 Cơ sở lý luận của đề tài

2.1.1 Một số khái niệm có liên quan đến đề tài

Trong tiểu mục này, luận văn đi sâu phân tích các khái niệm về thu hồi đất, bồi thường và các khái niệm có liên quan đến bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

a Khái niệm thu hồi đất

Thu hồi đất là hình thức chuyển giao quyền sử dụng diện tích đất đai nhất định từ chủ thể này sang chủ thể khác Như vậy, thu hồi đất là giai đoạn kết thúc việc sử dụng đất của chủ thể này nhưng là bước kế tiếp trong việc sử dụng đất của chủ thể mới Do đó các quy định về thu hồi đất cần đảm bảo sự hài hòa giữa việc bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, nhà đầu tư và người bị thu hồi đất

Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý (Luật Đất đai, 2003)

Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người

sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai (Luật Đất đai, 2013)

Từ các định nghĩa trên, thu hồi đất được hiểu dưới hai góc độ cơ bản Thứ nhất, thu hồi đất là một biện pháp pháp lý làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất

đai thể hiện dưới hình thức là một quyết định hành chính của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền về giao đất, cho thuê đất Đây là quyết định thể hiện quyền lực nhà nước nhằm thực thi một trong những nội dung của nhà nước về quản lý đất

đai Thứ hai, việc thu hồi đất phải xuất phát từ nhu cầu của Nhà nước và xã hội

hoặc là biện pháp chế tài nhằm xử lý các vi phạm pháp luật đất đai của người sử dụng đất Điều đó có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế hoặc

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 6

Nhà nước thu hồi đất khi người sử dụng đất có hành vi vi phạm pháp luật đất đai Các trường hợp người sử dụng đất không tuân thủ các quy định của Nhà nước về quản lý và sử dụng đất, vi phạm với quy mô và mức độ nghiêm trọng thì Nhà nước sẽ tước đi quyền sử dụng đất của họ Thu hồi đất là một biện pháp cần thiết

để chấm dứt hành vi vi phạm của người sử dụng đất và lập lại kỷ cương trong quản lý nhà nước về đất đai

b Khái niệm bồi thường

Trong đời sống hàng ngày, “bồi thường” là thuật ngữ được sử dụng trong trường hợp một người có hành vi gây thiệt hại cho người khác và người đó phải

có trách nhiệm bồi thường cho người bị thiệt hại do hành vi của mình gây ra Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng (2001), “Bồi thường là đền bù những tổn hại

đã gây ra” Trong lĩnh vực pháp luật, trách nhiệm bồi thường được đặt ra khi một chủ thể có hành vi vi phạm pháp luật gây thiệt hại cho chủ thể khác trong xã hội Luật Đất đai năm 2013 quy định “Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất”

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất có năm đặc điểm cơ bản Thứ nhất,

bồi thường là trách nhiệm của Nhà nước nhằm bù đắp tổn thất về quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, trách nhiệm này được quy định trong pháp

luật đất đai Thứ hai, bồi thường là hậu quả pháp lý trực tiếp do hành vi thu hồi

đất của Nhà nước gây ra, điều này có nghĩa là bồi thường thiệt hại chỉ phát sinh

sau khi có hành vi thu hồi đất của Nhà nước Thứ ba, bồi thường diễn ra trong

mối quan hệ song phương giữa một bên là Nhà nước (chủ thể có hành vi thu hồi đất) với bên kia là người chịu tổn hại về quyền và lợi ích hợp pháp do hành vi thu

hồi đất của Nhà nước gây ra Thứ tư, căn cứ để xác định bồi thường là diện tích

đất thực tế bị thu hồi, thiệt hại thực tế về tài sản, cây cối, hoa màu trên đất và

khung giá đất do Nhà nước quy định Thứ năm, người sử dụng đất khi bị Nhà

nước thu hồi đất muốn được bồi thường phải thỏa mãn các điều kiện do pháp luật quy định (Nguyễn Quang Tuyến, 2009)

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 7

c Khái niệm giải phóng mặt bằng

Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới

Quá trình GPMB được tính từ khi bắt đầu thành lập Hội đồng GPMB đến khi giải phóng xong và giao mặt bằng cho chủ đầu tư mới Đây là một quá trình

đa dạng và phức tạp, nó liên quan trực tiếp đến các bên tham gia và toàn xã hội GPMB là một trong những công việc quan trọng phải làm trong tiến trình CNH – HĐH đất nước Công tác GPMB mang tính quyết định tiến độ của các dự

án và là khâu đầu tiên trong thực hiện dự án GPMB không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, mà còn ảnh hưởng lớn đến đời sống vật chất cũng như tinh thần của người bị thu hồi đất

d Khái niệm hỗ trợ

Bên cạnh thuật ngữ “bồi thường”, trong các văn bản pháp luật hiện hành còn đề cập đến khái niệm “hỗ trợ” khi Nhà nước thu hồi đất Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất thể hiện tính nhân đạo của Nhà nước và biểu hiện bản chất “của dân, do dân và vì dân”

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới (Luật Đất đai, 2003)

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Luật Đất đai, 2013)

e Khái niệm tái định cư

Tái định cư (TĐC) là việc di chuyển đến một nơi khác so với nơi ở trước đây để sinh sống và làm ăn TĐC bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển Như vậy, TĐC được tiếp cận và được hiểu là quá trình bồi thường cho các tài sản bị thiệt hại, di dân đến nơi ở mới cùng các biện pháp hỗ trợ việc tái tạo lại các tài sản bị mất hoặc hỗ trợ di chuyển trong trường hợp hộ phải di chuyển và

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 8

cuối cùng là toàn bộ các chương trình, biện pháp nhằm giúp đỡ những người bị ảnh hưởng khôi phục lại cuộc sống và nguồn thu nhập của họ, ổn định đời sống nhân dân

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở, người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức như bồi thường bằng nhà ở, bồi thường bằng giao đất ở mới, bồi thường bằng tiền để người dân

tự lo chỗ ở

TĐC là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách GPMB Các dự án TĐC cũng được coi là các dự án phát triển và phải được thực hiện như các dự án phát triển khác

2.1.2 Cơ sở pháp lý của công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

a Trước khi có Luật Đất đai năm 1993

Trong quá trình hình thành các triều đại phong kiến, các hình thức sở hữu đất đai luôn được giai cấp thống trị chú trọng Ngay từ thời kỳ phát triển Nhà nước Trung ương tập quyền đến thời Nguyễn, chính sách bồi thường cho người thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất đã được xác lập và chủ yếu tập trung vào bồi thường cho ruộng đất canh tác, đất ở không được quan tâm nhiều so với các loại đất khác Hình thức bồi thường chủ yếu bằng tiền, mức bồi thường được quy định chặt chẽ, tương xứng với những thiệt hại của người bị thu hồi đất

Ở thời kỳ này đất đai chưa có giá trị nhiều nên các chính sách bồi thường, GPMB còn nhiều hạn chế, thể hiện trong cách tính giá trị bồi thường, phương thức thực hiện Tuy nhiên, những chính sách này cũng đã đóng vai trò tích cực trong việc GPMB để dành đất cho việc xây dựng các công trình quan trọng trong

hệ thống cơ sở hạ tầng ban đầu của đất nước

b Thời kỳ 1993 - 2003

Trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 Luật Đất đai năm 1993 quy định “đất có giá” và người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ, đây là sự đổi mới có ý nghĩa rất quan trọng đối với công tác bồi thường, GPMB

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 9

Những quy định về bồi thường, GPMB của Luật Đất đai năm 1993 đã thu được những thành tựu quan trọng trong giai đoạn đầu thực hiện, nhưng càng về sau, do sự chuyển biến mau lẹ của tình hình kinh tế - xã hội, nó đã dần mất đi vai trò làm động lực thúc đẩy phát triển

Về việc áp dụng, chính sách bồi thường, GPMB theo quy định của Nghị

định số 22/1998/NĐ-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC áp dụng chung cho mọi trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất

Đối tượng được bồi thường thiệt hại phải là người có quyền sử dụng đất,

người sở hữu tài sản hợp pháp theo quy định của pháp luật

Phạm vi bồi thường thiệt hại gồm bồi thường thiệt hại về đất cho toàn bộ

diện tích đất thu hồi, bồi thường thiệt hại về tài sản hiện có, trợ cấp đời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở, di chuyển địa điểm sản xuất kinh doanh, trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp cho người có đất bị thu hồi, trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, di chuyển, GPMB

c Từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay

Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành

từ ngày 01/7/2004 Chính phủ, các Bộ, ngành và các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã ban hành các văn bản để hướng dẫn thực hiện bồi thường, hỗ trợ, TĐC, GPMB theo quy định của Luật Đất đai năm 2003

Thứ nhất là quy định những trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển

kinh tế, trách nhiệm của Ủy ban nhân dân (UBND) các cấp đối với những trường hợp nhà đầu tư thoả thuận với người sử dụng đất

Thứ hai là quy định phạm vi, loại đất để tính bồi thường như quy định về

giải quyết các trường hợp đang sử dụng đất nhưng không có một trong các loại giấy tờ về đất đai, phạm vi, giới hạn đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư và đất vườn, ao liền kề với đất ở để được hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất

Thứ ba là quy định về giá đất, phương pháp xác định giá đất như xác định

lại giá đất cho phù hợp với thị trường đối với trường hợp giá đất do UBND cấp tỉnh quy định và công bố chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực

tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, quy định mở rộng khung giá, nâng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 10

mức giá tối đa của khung giá một số loại đất (các loại đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn) tăng thêm 50%

Thứ tư là quy định về hỗ trợ, giải quyết việc làm cho người bị thu hồi đất

Các quy định về trường hợp hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất có mức sống thuộc diện hộ nghèo được hỗ trợ để vượt qua hộ nghèo, trường hợp hộ gia đình,

cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp không được Nhà nước bồi thường bằng đất nông nghiệp tương ứng được

hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm bằng cách giao đất để làm mặt bằng sản xuất hoặc kinh doanh, dịch vụ phi nông nghiệp

Thứ năm là quy định về những trường hợp hộ gia đình, cá nhân có đất bị

thu hồi được giao đất TĐC có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ tiền sử dụng đất trên giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất

2.1.3 Mục đích, ý nghĩa của thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Đất đai ngày càng trở nên khan hiếm và có giá trị, vì vậy thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc làm có ý nghĩa to lớn trong điều kiện nước ta hiện nay

Thứ nhất là nhằm bù đắp những tổn thất cho người dân mất đất và khuyến

khích người dân giao đất Đất là điều kiện để xây dựng kết cấu hạ tầng, xây dựng khu đô thị, là điều kiện để thực hiện các dự án kinh tế, xã hội, quốc phòng nên chính sách bồi thường phải hướng đến việc bù đắp những tổn thất cho người dân mất đất, từ đó khuyến khích người dân tự nguyện giao đất (Nguyễn Văn Dương, 2014)

Trên thực tế, người dân không muốn giao đất vì việc mất đất ảnh hưởng xấu đến cuộc sống của họ Để người dân tự nguyện và nhanh chóng giao đất, chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC phải có mức bồi thường, hỗ trợ hợp lý, tổ chức tốt việc TĐC nhằm bù đắp những tổn thất cho người dân mất đất, đồng thời phải cung cấp cho họ đầy đủ thông tin trung thực để họ tự quyết định Ngoài ra, chính sách bồi thường phải được quy định và thực hiện nhất quán, tránh các mâu thuẫn, xung đột trong quá trình triển khai Nếu chính sách bồi thường không đáp

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 11

ứng được các mục tiêu này thì quá trình thu hồi đất sẽ nảy sinh rất nhiều khó khăn như khiếu kiện đất đai, chống đối việc thu hồi đất làm chậm tiến độ GPMB

Thứ hai là nhằm ổn định tình hình chính trị Các chính sách, pháp luật về

đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến sự ổn định về chính trị Điều này có nghĩa là nếu chủ trương, chính sách pháp luật đất đai đúng đắn, phù hợp với thực tiễn và được thực thi nghiêm túc sẽ góp phần vào việc duy trì và củng cố sự ổn định chính trị Ngược lại, sẽ làm phát sinh những “điểm nóng” tiềm ẩn nguy cơ gây mất ổn định

về chính trị

Quan niệm truyền thống của người Việt Nam là “có an cư mới lạc nghiệp” nên việc bị mất đất đai, nhà cửa thực sự là một “cú sốc” đối với người bị thu hồi đất Do vậy, họ phản ứng rất gay gắt, quyết liệt thông qua việc khiếu kiện đông người, khiếu kiện vượt cấp, kéo dài nếu không được bồi thường, TĐC thỏa đáng Các khiếu kiện về đất đai nói chung và khiếu kiện về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng tiềm ẩn nguy cơ gây mất ổn định chính trị và dễ phát sinh thành các “điểm nóng” cho nên việc giải quyết tốt vấn đề bồi thường là thực hiện tốt chính sách an dân để phát triển kinh tế - xã hội góp phần vào việc duy trì, củng cố sự ổn định về chính trị (Nguyễn Văn Dương, 2014)

Thứ ba là nhằm đảm bảo sự hài hòa giữa việc bảo vệ các quyền và lợi ích

hợp pháp của Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất Theo Điều 4, Luật Đất đai (2013) quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này” Như vậy, về mặt pháp lý, quyền sở hữu về đất đai ở nước ta thuộc về toàn dân Còn quyền sử dụng đất thực tế được giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và phải thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất có mối quan hệ chặt chẽ với nhau Nếu quan hệ này được thiết lập hợp lý, chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ dễ triển khai hơn

Bên cạnh đó, Nhà nước cũng nắm một phần quyền sử dụng đất về mặt pháp lý, tức là nắm quyền quy định mục đích sử dụng cho các thửa đất theo quy hoạch Nhà nước nắm quyền này là để định hướng sử dụng đất đai cho phù hợp

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 12

với lợi ích của toàn xã hội về các phương diện cân đối các nhu cầu sử dụng đất,

sử dụng đất hiệu quả, hạn chế tình trạng đất hoang hóa, lãng phí, không bảo vệ đất Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân để đảm bảo đất có chủ sử dụng thực sự, tạo điều kiện cho thị trường quyền sử dụng đất hoạt động hiệu quả, khuyến khích người dân sử dụng đất có hiệu quả

Trong rất nhiều mối quan hệ chồng chéo đó, để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân sử dụng đất là vấn đề vô cùng phức tạp, nhưng nếu không giải quyết được các quan hệ này, chính sách bồi thường, GPMB sẽ khó triển khai Do vậy, Luật Đất đai nước ta quy định khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, Nhà nước có trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ và TĐC cho người dân bị mất đất Để đảm bảo sự hài hòa lợi ích giữa các bên, việc bồi thường, hỗ trợ, TĐC phải đáp ứng các yêu cầu như tạo điều kiện để người bị mất đất có cuộc sống bằng hoặc tốt hơn trước khi mất đất, tạo điều kiện

để người sử dụng đất sau này hoàn thành mục tiêu được xã hội công nhận và bảo tồn quỹ đất và môi trường (Nguyễn Văn Dương, 2014)

Thứ tư là nhằm góp phần thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai,

xây dựng và phát triển nhà ở, phát triển kinh tế - xã hội Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là công cụ để Nhà nước bố trí, sắp xếp các loại đất và nhà ở cho các đối tượng sử dụng theo không gian và thời gian, phù hợp với mục tiêu sử dụng đất hiệu quả và thực hiện thành công chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sau khi đã được xây dựng có căn cứ khoa học và phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của đất nước là phương án sử dụng đất tốt nhất để Nhà nước và nhân dân thực hiện (Nguyễn Văn Dương, 2014)

Để chính sách bồi thường, GPMB góp phần thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần chủ động hoạch định chính sách cụ thể cho các khu đất ở, các dự án xây dựng vùng, phát triển các ngành, nghề khác nhau như nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ, không nên xây dựng chính sách bổi thường, GPMB một cách tùy tiện Khi tính khoản bù đắp thiệt hại cho người bị thu hồi đất vì mục

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 13

đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh

tế, các cơ quan liên quan phải căn cứ vào quy hoạch để xem xét tính hợp lý của khu đất TĐC cũng như để điều hòa lợi ích phát sinh theo quy hoạch

2.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Việc thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất chịu tác động bởi nhiều yếu tố Trong tiểu mục này, luận văn đi vào phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Thứ nhất là chính sách, pháp luật của Nhà nước quy định về vấn đề bồi

thường khi Nhà nước thu hồi đất Các chính sách, pháp luật về đất đai chính là căn cứ pháp lý để các cấp chính quyền và người dân thực hiện khi tiến hành bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Khi các chính sách này được hoạch định một cách khoa học và hợp lý, công tác thu hồi đất, cũng như việc bồi thường cho người dân mất đất sẽ được tiến hành một cách thuận lợi, đảm bảo tiến độ thực hiện các dự án (Phan Thành Phi, 2011)

Thứ hai là hiệu lực pháp lý về quản lý đất đai Hiệu lực pháp lý về quản

lý đất đai có ảnh hưởng đến thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Ở những nơi công tác quản lý đất đai tốt như đã hoàn chỉnh bản đồ địa chính có chất lượng, làm rõ nguồn gốc đất, ban hành công khai hạn mức diện tích đất ở và đất canh tác, khâu đo đạc, xác định tính pháp lý của đất để áp giá bồi thường hoặc hỗ trợ, di chuyển TĐC thường thuận lợi hơn Ngược lại, những nơi chưa tiến hành tốt những công việc thuộc nội dung quản lý đất đai nói trên sẽ gặp không ít khó khăn trong việc xác định nguồn gốc đất, chủ sở hữu hợp pháp, diện tích, ranh giới của khu đất giữa thực địa và hồ sơ giấy tờ do mất nhiều thời gian

để đối chiếu, xác minh (Phan Thành Phi, 2011)

Thứ ba là năng lực tổ chức thực hiện của cơ quan có thẩm quyền trong

việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Năng lực tổ chức thực hiện đó là khả năng tổ chức thực hiện và giải quyết các thủ tục hành chính cũng như giải quyết những vướng mắc phát sinh trong thực hiện bồi thường, GPMB của cơ quan có thẩm quyền (Phan Thành Phi, 2011)

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 14

Những phức tạp trong bồi thường, GPMB thường nảy sinh do việc không đạt được sự đồng thuận giữa người dân với cơ quan quản lý về mức giá đền bù, hoặc khi đạt được sự đồng thuận nhà đầu tư lại không có khả năng chi trả nên luôn gây khó khăn về sau và đòi hỏi phải thương lượng lại khi mức giá thị trường tăng Bên cạnh đó, thắc mắc của người dân cũng tập trung ở kết quả đo đạc, nguồn gốc đất, hạn mức đất, một số vấn đề phức tạp về đất đai do quá khứ để lại

và về vị trí, chất lượng, giá cả nhà hoặc đất khu TĐC Khi đó, sự am hiểu pháp luật, cách giải quyết nhanh gọn cùng với sự cảm thông, tôn trọng lợi ích của người dân, thấu hiểu được tâm lý và nguyện vọng của người dân khi thực thi công vụ của cán bộ, công chức sẽ đóng vai trò rất quan trọng trong việc tạo dựng

sự hợp tác của nhân dân trong vùng dự án nhằm tránh các phản ứng tiêu cực lây lan gây bất lợi cho tiến độ GPMB

Thứ tư là công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất sau khi đã được xây dựng có căn cứ khoa học và phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của đất nước là phương án sử dụng đất tốt nhất để Nhà nước và nhân dân thực hiện (Phan Thành Phi, 2011)

Như vậy, nếu công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thực hiện tốt sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Ngược lại, nếu thực hiện không tốt công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

sẽ gây khó khăn, vướng mắc cho công tác thu hồi đất, ảnh hưởng không nhỏ tới tiến độ GPMB của dự án

Thứ năm là giá đất và định giá đất Theo Điều 3, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP

của Chính phủ quy định về giá đất, “Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định”

Về định giá đất, cần phải căn cứ theo các quy định của Nhà nước về định giá đất, tuy nhiên hiện nay nguyên tắc định giá đất chưa định lượng được thế nào

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 15

là “sát” với thực tế chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường, khung giá đất không bao giờ theo kịp được diễn biến giá thực tế trên thị trường, chưa có cơ chế hữu hiệu để giám sát việc xây dựng, cập nhật, điều chỉnh bảng giá đất, dẫn đến việc nhiều địa phương quyết định giá đất thấp để tạo môi trường thuận lợi thu hút đầu tư và giảm kinh phí trong bồi thường khi nhà nước thu hồi đất Từ những hạn chế đó dẫn đến việc khó xác định giá đất, đồng thời tạo ra nhiều thắc mắc và khiếu kiện của người dân (Phan Thành Phi, 2011)

Thứ sáu là nguồn lực của nhà đầu tư Khả năng tài chính và năng lực quản

lý, điều hành của nhà đầu tư trong quá trình tham gia triển khai công tác thu hồi đất với tư cách là một thành viên trong Hội đồng bồi thường GPMB Nhà đầu tư phải đủ khả năng tài chính để kịp thời chi trả bồi thường cho các hộ gia đình theo đúng kế hoạch, tiến độ đã được thông báo Ngược lại, công tác bồi thường sẽ bị trì hoãn và có thể tạo ra sự bất bình, phản ứng tiêu cực, thiếu hợp tác và khiếu kiện trong nhân dân Trong quá trình thu hồi đất, sự tham gia tích cực, năng động của nhà đầu tư cùng với các cơ quan có thẩm quyền giải quyết các khó khăn, vướng mắc có vai trò rất quan trọng trong việc đẩy nhanh tiến độ GPMB (Phan Thành Phi, 2011)

Khả năng hoàn thành khu TĐC, bố trí di dời mồ mả phục vụ cho công tác

di dân, TĐC và khu TĐC được xây dựng có điều kiện bằng hoặc tốt hơn khu dân

cư có đất bị thu hồi cũng là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Thứ bảy là công tác tuyên truyền về chính sách, pháp luật đất đai và chính

sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cũng ảnh hưởng trực tiếp đến việc thu hồi đất Công tác tuyền truyền chưa thường xuyên, sâu rộng dẫn đến sự hiểu biết

về pháp luật của người dân còn hạn chế nên người bị thu hồi đất có suy nghĩ so sánh, khiếu nại về chính sách và giá đền bù giữa người được áp dụng theo thời điểm đã ban hành chính sách cũ với người đang được thực hiện chính sách mới (có khả năng sinh lợi cao hơn) Từ đó đã nảy sinh nhiều khiếu kiện của dân về

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 16

mức bồi thường, đồng thời tạo nên tâm lý nặng nề đối với nhà đầu tư khi thực hiện bồi thường, hỗ trợ, TĐC để GPMB (Phan Thành Phi, 2011)

2.1.5 Những nội dung cơ bản của chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

a Nguyên tắc bồi thường về đất và bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện trên nguyên tắc là khi người sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện được bồi thường thì được bồi thường; việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất; khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường; khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại; việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật (Luật Đất đai, 2013)

b Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Khi Nhà nước thu hồi đất, điều kiện để được bồi thường về đất là một trong những nội dung quan trọng để Nhà nước thực hiện bồi thường cho người bị thu hồi đất Người bị thu hồi đất được bồi thường khi thuộc một trong các trường hợp như sau

Thứ nhất là hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê

trả tiền thuê đất hàng năm, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là giấy chứng nhận (GCN)) hoặc có đủ điều kiện để được cấp GCN theo quy định của UBND tỉnh mà chưa được cấp; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 17

tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có GCN hoặc có đủ điều kiện được cấp GCN theo quy định của UBND tỉnh mà chưa được cấp

Thứ hai là cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất

mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có GCN hoặc có đủ điều kiện để được cấp GCN theo quy định của UBND tỉnh mà chưa được cấp

Thứ ba là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất

có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có GCN hoặc có đủ điều kiện được cấp GCN theo quy định của UBND tỉnh mà chưa được cấp

Thứ tư là tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho

thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có GCN hoặc có đủ điều kiện được cấp GCN theo quy định của UBND tỉnh mà chưa được cấp

Thứ năm là tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước

cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có GCN hoặc có đủ điều kiện cấp GCN theo quy định của UBND tỉnh mà chưa được cấp

Thứ sáu là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh

nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có GCN hoặc có đủ điều kiện cấp GCN theo quy định của UBND tỉnh mà chưa được cấp (Luật Đất đai, 2013)

c Trình tự thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2013

Trên cơ sở các dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất, kế hoạch sử dụng đất hàng năm (đã được phê duyệt) của cấp huyện và tiến độ sử dụng đất của dự

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 18

án, cơ quan có thẩm quyền (UBND cấp tỉnh hoặc UBND cấp huyện tùy trường hợp) chuẩn bị các thủ tục cần thiết để thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất

Bước 1 là thông báo thu hồi đất Trước khi có quyết định thu hồi đất,

chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm

Thông báo thu hồi đất phải được gửi đến từng người có đất thu hồi, họp phổ biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi

Sau khi thông báo thu hồi đất theo đúng thủ tục nói trên, nếu người sử dụng đất trong khu vực thu hồi đất đồng ý thì UBND cấp có thẩm quyền có thể ra Quyết định thu hồi đất và thực hiện các chính sách về bồi thường, hỗ trợ, TĐC

mà không cần chờ hết thời hạn thông báo (Luật Đất đai, 2013)

Bước 2 là thu hồi đất Theo quy định của Luật Đất đai 2013, UBND cấp

tỉnh có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn; đất của tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài UBND cấp huyện có thẩm quyền thu hồi đất đối với đất của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Trường hợp khu đất thu hồi có cả tổ chức và hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thì UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất (Luật Đất đai, 2013)

Bước 3 là kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất Sau khi có quyết định thu

hồi đất của cấp có thẩm quyền, UBND cấp xã có trách nhiệm phối hợp với Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 19

với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất, thống kê nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC

Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực có đất thu hồi không phối hợp với Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB trong việc điều tra, khảo sát,

đo đạc, kiểm đếm thì UBND cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam (UBMTTQVN) cấp xã nơi có đất thu hồi và Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB tổ chức vận động, thuyết phục người sử dụng đất thực hiện

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà người

sử dụng đất vẫn không phối hợp với Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB, Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc Người có đất thu hồi có trách nhiệm thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc Trường hợp người có đất thu hồi không chấp hành, Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện cưỡng chế theo quy định của Luật Đất đai 2013

Việc cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc được thực hiện khi có đủ các điều kiện như người có đất thu hồi không chấp hành quyết định kiểm đếm bắt buộc sau khi UBND cấp xã, UBMTTQVN cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB đã vận động, thuyết phục; quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc đã được niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã, tại địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc đã có hiệu lực thi hành; người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế có hiệu lực thi hành Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết định cưỡng chế hoặc vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì UBND cấp xã lập biên bản (Luật Đất đai, 2013)

Bước 4 là lập phương án bồi thường thiệt hại, hỗ trợ, TĐC Tổ chức làm

nhiệm vụ bồi thường, GPMB có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC đối với từng tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bị thu hồi đất, trên cơ sở tổng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 20

hợp số liệu kiểm kê, xử lý các thông tin liên quan của từng trường hợp, áp giá tính giá trị bồi thường về đất, tài sản trên đất (Luật Đất đai, 2013)

Bước 5 là niêm yết công khai phương án lấy ý kiến của nhân dân Sau khi

phương án chi tiết được lập, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB có trách nhiệm phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến của nhân dân, nhất là các đối tượng bị thu hồi đất Hình thức lấy ý kiến là tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi

Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện UBND cấp xã, đại diện UBMTTQVN cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC; phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền (Luật Đất đai, 2013)

Bước 6 là hoàn chỉnh phương án bồi thường thiệt hại, hỗ trợ, TĐC Trên

cơ sở ý kiến góp ý của các đối tượng có đất bị thu hồi, đại diện chính quyền, đoàn thể ở cơ sở, tổ chức bồi thường tiếp thu, hoàn chỉnh phương án chi tiết bồi thường, hỗ trợ, TĐC trình cơ quan chuyên môn thẩm định và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt (Luật Đất đai, 2013)

Bước 7 là phê duyệt phương án chi tiết và tổ chức triển khai thực hiện

Việc quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC được quy định như sau UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC trong cùng một ngày Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB có trách nhiệm phối hợp với UBND cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC tại trụ sở UBND cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ,

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 21

TĐC đến từng người có đất thu hồi, trong đó ghi rõ về mức bồi thường, hỗ trợ,

bố trí nhà hoặc đất TĐC (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố trí nhà hoặc đất TĐC (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB (Luật Đất đai, 2013)

Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí TĐC theo phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC đã được phê duyệt; trường hợp người có đất thu hồi không bàn giao đất cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB, UBND cấp xã, UBMTTQVN cấp xã nơi có đất thu hồi và Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB tổ chức vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi thực hiện, nếu họ vẫn không chấp hành việc bàn giao đất thì bị cưỡng chế theo quy định của Luật Đất đai 2013

Bước 8 là tổ chức chi trả bồi thường Theo quy định tại Điều 93 Luật Đất

đai 2013, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi

Trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả, khi thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngoài tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả

và thời gian chậm trả Trường hợp người có đất thu hồi không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì tiền bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc Nhà nước

Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nhưng chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật phải trừ đi khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường để hoàn trả ngân sách nhà nước

Trường hợp diện tích đất thu hồi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất nhưng chưa giải quyết xong, tiền bồi thường, hỗ trợ đối với phần diện tích đất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 22

đang tranh chấp đó được chuyển vào Kho bạc Nhà nước chờ sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết xong thì trả cho người có quyền sử dụng đất (Luật Đất đai, 2013)

Bước 9 là bàn giao mặt bằng, cưỡng chế thu hồi đất Sau khi nhận tiền bồi

thường, hỗ trợ, TĐC, người bị thu hồi đất phải bàn giao mặt bằng sạch cho chủ đầu tư Trường hợp người có đất bị thu hồi không bàn giao mặt bằng thì bị cưỡng chế thu hồi đất khi có đủ các điều kiện như người có đất thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất sau khi UBND cấp xã, UBMTTQVN cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB đã vận động, thuyết phục; quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã được niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành; người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết định cưỡng chế hoặc vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì UBND cấp xã lập biên bản (Luật Đất đai, 2013)

2.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài

2.2.1 Kinh nghiệm về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của một số nước trên thế giới

a Trung Quốc

Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu nên lợi ích công là điều

kiện tiền đề để áp dụng quyền thu hồi đất một cách hợp pháp Việc thu hồi đất được thực hiện chặt chẽ để tránh sự lạm quyền của chính quyền địa phương Phạm vi đất bị thu hồi phục vụ cho lợi ích công gồm đất phục vụ cho quân sự - quốc phòng; đất cho các cơ quan nhà nước và các cơ quan nghiên cứu sự nghiệp; công trình giao thông, năng lượng; kết cấu hạ tầng công cộng; công trình công ích và phúc lợi xã hội, công trình trọng điểm quốc gia, bảo vệ môi trường sinh thái và phục vụ cho các lợi ích công cộng khác theo quy định của pháp luật (Phương Thảo, 2013)

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 23

Quy trình thu hồi đất gồm 4 bước, đó là (1) khảo sát về các điều kiện thu hồi đất (dân số nông nghiệp, đất canh tác trên thu nhập đầu người, tổng sản lượng hàng năm, diện tích đất, loại đất và vấn đề sở hữu của khu vực bị ảnh hưởng); (2) xây dựng dự thảo kế hoạch thu hồi đất; (3) cơ quan quản lý đất đai báo cáo với chính quyền địa phương, trình kế hoạch thu hồi đất và các tài liệu khác lên cấp cao hơn để kiểm tra, phê duyệt; (4) thông báo, công bố dự án sau khi dự án được phê duyệt Việc công bố phải được thực hiện kịp thời, cụ thể về kế hoạch thu hồi

và bồi thường Chính quyền địa phương có trách nhiệm thông báo và giải thích các vấn đề có liên quan Sau ngày thông báo, các tài sản trong khu vực dự án sẽ không được cải tạo, mở rộng (Phương Thảo, 2013)

Chỉ có Chính phủ và chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất Công tác quản lý GPMB được giao cho Cục Quản lý tài nguyên đất đai tại các địa phương thực hiện Chủ thể được nhận khu đất sau khi được thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất đó (thông thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải tỏa)

Nguyên tắc bồi thường khi thu hồi đất được xác định là phải bảo đảm cho người bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ Bồi thường khi thu hồi đất không căn cứ vào giá thị trường, mà phụ thuộc vào mục đích sử dụng ban đầu của khu đất bị thu hồi, cụ thể là đối với đất nông nghiệp, cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp TĐC căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do nhà nước quy định Mức bồi thường được tính bằng 6 đến 10 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của ba năm trước khi thu hồi Trợ cấp TĐC được tính bằng 4 đến 6 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình Bồi thường về hoa màu và các công trình hiện có sẽ do chính quyền địa phương quyết định Trong trường hợp mức bồi thường không đủ

để duy trì mức sống ban đầu, thì có thể tăng thêm, tuy nhiên, tổng mức bồi thường không vượt quá 30 lần giá trị sản lượng trung bình của ba năm trước khi thực hiện thu hồi nếu như các quy định trong luật không đủ duy trì mức sống hiện tại của người nông dân (Phương Thảo, 2013)

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 24

Đối với đất ở, số tiền bồi thường được xác định bao gồm giá cả xây dựng lại nhà ở, sự chênh lệch giữa xây dựng lại nhà mới và nhà cũ, giá đất tiêu chuẩn

và trợ cấp về giá Giá xây dựng nhà mới được xác định là khoảng cách chênh lệch giữa giá trị còn lại của nhà cũ và chi phí xây dựng lại nhà mới Còn giá đất tiêu chuẩn do Nhà nước quyết định, căn cứ theo giá đất trong cùng khu vực Việc trợ cấp về giá cũng do chính quyền xác định Khoản tiền bồi thường này được tính theo mét vuông, cộng lại và nhân với diện tích xây dựng của nhà ở Trường hợp Nhà nước có nhà ở TĐC thì người được bồi thường sẽ được phân nhà với diện tích tương đương số tiền họ đã nhận được bồi thường (Phương Thảo, 2013)

Theo đánh giá của một số chuyên gia TĐC, Trung Quốc có những thành

công nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC là do thứ nhất, Trung

Quốc đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối với các hoạt động TĐC, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân TĐC, tạo

các nguồn lực sản xuất cho những người TĐC Thứ hai, năng lực thể chế của các

chính quyền địa phương ở Trung Quốc khá mạnh Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương trình bồi thường, hỗ trợ,

TĐC Thứ ba, quyền sở hữu đất thuộc về tập thể làm cho việc thực hiện bồi

thường, hỗ trợ, TĐC có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở nông thôn Tiền đền bù cho đất đai bị mất không trả cho từng hộ gia đình mà được cộng đồng sử dụng để tìm kiếm, phát triển đất mới hoặc mua của các cộng đồng sở tại hay dùng để phát triển kết cấu hạ tầng Chính quyền thôn, xã chịu trách nhiệm phân chia cho các

hộ bị ảnh hưởng (Nguyễn Thị Dung, 2009)

Bên cạnh những thành công như vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là vấn đề việc làm, tốc độ TĐC chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện GPMB trước khi xây xong nhà TĐC

b Hàn Quốc

Ở Hàn Quốc, mặc dù đất đai là sở hữu tư nhân nhưng trong nhiều trường hợp, Nhà nước có quyền thu hồi đất của người dân Các trường hợp đó là thu hồi đất để phục vụ mục đích quốc phòng - an ninh; dự án đường sắt, đường bộ, sân bay, đập nước thủy điện, thủy lợi; dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, nhà

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 25

máy điện, viện nghiên cứu; dự án xây dựng trường học, thư viện, bảo tàng; dự án xây dựng nhà, xây dựng cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới, khu nhà ở để cho thuê hoặc chuyển nhượng (Phương Thảo, 2013)

Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo phương thức tham vấn và cưỡng chế Phương thức tham vấn được thực hiện thông qua việc các cơ quan công quyền thỏa thuận với người bị thu hồi đất về phương án, cách thức bồi thường Trong trường hợp tham vấn bị thất bại, Nhà nước phải sử dụng phương thức cưỡng chế Theo thống kê của Cục Chính sách đất đai Hàn Quốc, ở Hàn Quốc có 85% tổng số các trường hợp Nhà nước thu hồi đất thực hiện theo phương thức tham vấn; chỉ có 15% các trường hợp thu hồi đất phải sử dụng phương thức cưỡng chế

Tổ chức Nhà ở Quốc gia (một tổ chức xã hội đứng ra bảo đảm trách nhiệm cung cấp nhà ở tại đô thị, hoạt động như một nhà đầu tư độc lập) được phép thu hồi đất theo quy hoạch để thực hiện các dự án xây nhà ở

Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất trên cơ sở bốn nguyên tắc, thứ nhất, việc bồi thường do chủ dự án thực hiện; thứ hai, chủ đầu tư phải thực hiện bồi

thường đầy đủ cho chủ đất và cá nhân liên quan trước khi tiến hành xây dựng các

công trình công cộng; thứ ba, thực hiện bồi thường cho chủ đất phải bằng tiền mặt, sau đó mới bằng đất hoặc nhà ở xã hội; thứ tư, thực hiện bồi thường áp dụng

cho từng cá nhân

Về thời điểm xác định giá bồi thường, đối với trường hợp thu hồi đất thông qua hình thức tham vấn thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm các bên đạt được thỏa thuận đồng thuận về phương án bồi thường; đối với trường hợp thu hồi đất thông qua hình thức cưỡng chế thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế

Việc xác định giá bồi thường không phải do chủ dự án thực hiện mà giao cho ít nhất hai cơ quan định giá độc lập (hoạt động theo hình thức doanh nghiệp hoặc công ty cổ phần) thực hiện Trường hợp chủ đất yêu cầu xác định lại giá bồi thường thì chủ dự án lựa chọn thêm một tổ chức tư vấn định giá đất thứ ba Nếu giá trị định giá cao nhất và thấp nhất chênh lệch 10% hoặc nhiều hơn, sẽ phải có

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 26

chuyên gia định giá khác thực hiện tiếp việc định giá, và từ đó mức bồi thường sẽ được tính toán lại Giá đất được lựa chọn làm căn cứ xác định bồi thường là giá trung bình cộng của kết quả định giá của hai hoặc ba cơ quan dịch vụ tư vấn về giá đất độc lập được chủ thực hiện dự án thuê định giá

Đối với đất nông nghiệp, nếu bị thu hồi trước khi thu hoạch hoa màu, giá trị hoa màu đó sẽ được bồi thường Khoản bồi thường được tính dựa trên số hoa màu thực tế được trồng tại thời điểm dự án được công bố và đủ để hỗ trợ người nông dân phục hồi lại việc sản xuất của mình Khoản bồi thường được tính bằng hai lần tổng thu nhập hàng năm từ sản xuất nông nghiệp (Phương Thảo, 2013)

c Thái Lan

Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trường điều tiết Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù được tiến hành theo trình tự là tổ chức nghe ý kiến người dân, sau đó định giá đền bù

Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án Nếu một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá thị trường Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều đền

bù với mức cao hơn giá thị trường (Nguyễn Thị Dung, 2009)

d Singapore

Ở Singapore, mặc dù có nhiều hình thức sở hữu khác nhau về đất đai (sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhân) song việc thu hồi đất chỉ được thực hiện để sử dụng vào mục đích công cộng như phát triển cơ sở hạ tầng, xây dựng công trình phúc lợi xã hội, chỉnh trang đô thị (Phương Thảo, 2013)

Nhà nước đứng ra thu hồi đất rồi giao hoặc cho các công ty, nhà đầu tư thuê đất Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép của Chính phủ và các thành viên trong Nội các Chính phủ sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng

Mức bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất được xác định căn cứ vào giá trị thực tế của bất động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ, di chuyển chỗ ở hợp lý; chi phí mua nguyên vật liệu xây dựng nhà ở mới Trường hợp người bị thu hồi đất không tán thành với phương án bồi thường thiệt hại do Nhà nước xác

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 27

định, họ có quyền thuê một tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại các chi phí thiệt hại Nhà nước trả tiền cho công tác định lại giá này

Việc xác định giá bồi thường được Singapore thực hiện căn cứ vào giá trị bất động sản do người bị thu hồi đất đầu tư chứ không căn cứ vào giá trị thực tế của bất động sản Phần giá trị tăng thêm do sự đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước được bóc tách khỏi giá trị bồi thường của bất động sản Điều này có nghĩa là Nhà nước không bồi thường theo giá bất động sản hiện tại mà bồi thường theo giá thấp hơn do trừ đi phần giá trị bất động sản tăng thêm từ sự đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước

Nhà nước chi trả tiền bồi thường thu hồi đất làm hai đợt Đợt thứ nhất, Nhà nước trả 20% tổng giá trị bồi thường khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ nhà ở; đợt thứ hai, phần còn lại sẽ được thanh toán khi người bị thu hồi đất ở hoàn tất việc di chuyển chỗ ở (Phương Thảo, 2013)

2.2.2 Tình hình thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam

a Kết quả thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam

- Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và TĐC để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế

Theo báo cáo của 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, sau gần 7 năm triển khai thực hiện Luật Đất đai 2003 (từ năm 2004 đến năm 2010), tổng diện tích đất đã thu hồi là 728.000 ha (trong đó có 536.000 ha đất nông nghiệp) của 826.012 hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế Các tỉnh, thành phố thu hồi diện tích đất lớn là Đắk Lăk (114.524 ha), Điện Biên (66.944 ha), Sơn La (61.334 ha), Nghệ An (33.357 ha), Bình Phước (27.109 ha), Quảng Nam (24.541 ha), Quảng Ninh (13.529 ha), Gia Lai (12.301 ha) Tỉnh thu hồi diện tích đất ít là Vĩnh Long (325 ha), Tiền Giang (448 ha), Hậu Giang (974 ha) (Bộ Tài nguyên

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 28

thu hồi đất Việc tổ chức thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, TĐC của Trung tâm Phát triển quỹ đất bước đầu đã phát huy hiệu quả tốt, góp phần đáp ứng nhu cầu “đất sạch” để thực hiện các dự án đầu tư nhất là các dự án đầu tư nhằm mục đích công cộng (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

- Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

Theo kết quả tổng hợp báo cáo của 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì trong gần 7 năm, các địa phương đã quyết định thu hồi 50.906 ha của 1.481 tổ chức và 598 hộ gia đình, cá nhân vi phạm pháp luật về đất đai Những tỉnh thu hồi nhiều đất do vi phạm pháp luật về đất đai như Bình Phước 6.070 ha, Phú Yên 5.813 ha, Đắk Nông 5.791 ha, Quảng Nam 5.217 ha, Gia Lai 2.719 ha, Quảng Ninh 2.245 ha, Khánh Hòa 604 ha, Hà Nội 594 ha Đây được coi là một tiến bộ nổi bật trong công tác quản lý đất đai so với thời gian trước đây (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

- Tạo quỹ “đất sạch” để đấu giá quyền sử dụng đất

Một số Bộ, ngành và địa phương, đặc biệt là các thành phố lớn như Hà Nội, Hải Phòng, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng đã đánh giá cao hoạt động của Tổ chức Phát triển quỹ đất trong công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC và tạo quỹ

“đất sạch” để đấu giá quyền sử dụng đất Cơ chế tạo “đất sạch” do Tổ chức Phát triển quỹ đất thực hiện tại nhiều địa phương bước đầu đã phát huy hiệu quả, góp phần nâng cao giá trị, hiệu quả sử dụng đất, hạn chế tình trạng tham nhũng trong quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

b Những thuận lợi, khó khăn trong thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 29

Mức bồi thường, hỗ trợ ngày càng cao đã tạo điều kiện cho người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại tài sản bị mất Một số biện pháp hỗ trợ đã được bổ sung và quy định rất rõ ràng, thể hiện sự đổi mới về chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, tạo điều kiện cho người dân ổn định về đời sống và sản xuất Nghị định 197/2004/NĐ-CP của Thủ tướng Chính phủ còn quy định về quyền tự thỏa thuận của các nhà đầu tư cần đất với người sử dụng đất đã góp phần giảm sức ép cho các cơ quan hành chính trong việc thu hồi đất, đó là

“Trường hợp người được giao đất, được thuê đất hoặc tổ chức phát triển quỹ đất thoả thuận được với người bị thu hồi đất về mức bồi thường, hỗ trợ theo quy định tại Nghị định này thì thực hiện theo sự thoả thuận đó; Nhà nước không tổ chức, thực hiện bồi thường, hỗ trợ”

Trình tự thủ tục tiến hành bồi thường cũng đã được đơn giản hóa nhằm giải quyết những khúc mắc trong công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ; giúp cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đạt hiệu quả

Nhận thức của các nhà hoạch định chính sách, nhà quản lý về vai trò, ý nghĩa cũng như tính phức tạp của việc thu hồi đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đã được nâng lên, trong đó về phía Chính phủ đã tạo nhiều điều kiện vật chất và kỹ thuật trong việc bồi thường, hỗ trợ, TĐC; còn đội ngũ cán bộ đảm trách công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC của các cấp, các ngành, các tổ chức về khả năng và kinh nghiệm thực tiễn công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC cũng ngày càng được khẳng định hơn Điều đó đã góp phần giảm bớt tác động tiêu cực đối với người dân cũng như đối với dự án, nhất là xây dựng các khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, các dự án trọng điểm của Nhà nước, góp phần chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, ổn định đời sống sản xuất cho người dân có đất bị thu hồi (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

- Những khó khăn, bất cập

Bên cạnh những kết quả đạt được thì thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vẫn còn tồn tại những khó khăn, bất cập

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 30

Việc thực hiện cơ chế tự thỏa thuận đã tạo điều kiện cho nhà đầu tư chủ động quỹ đất thực hiện dự án, rút ngắn thời gian GPMB, hạn chế khiếu kiện, đồng thời giảm tải cho các cơ quan hành chính nhà nước các cấp trong việc thu hồi đất Tuy nhiên, đã tạo ra sự chênh lệch lớn về giá đất so với dự án do Nhà nước thu hồi trong cùng khu vực

Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, TĐC còn bất cập, chưa có cơ chế giải quyết một cách rõ ràng, minh bạch, hài hòa về lợi ích giữa Nhà nước, người có đất

bị thu hồi và nhà đầu tư Chưa quy định việc sử dụng tư vấn giá đất, giải quyết khiếu nại về giá đất và cơ chế bắt buộc để đảm bảo có quỹ đất, có nguồn vốn xây dựng khu TĐC trước khi thu hồi đất

Các quy định về bồi thường, hỗ trợ thường xuyên thay đổi dẫn tới tình trạng không đồng nhất chính sách, so bì, khiếu nại của người có đất bị thu hồi qua các dự án hoặc trong một dự án nhưng thực hiện thu hồi đất qua nhiều năm

Giá đất bồi thường chủ yếu thực hiện theo bảng giá nên còn thấp so với giá đất thị trường, vẫn còn tình trạng không thống nhất về cơ chế bồi thường giữa các

dự án đầu tư có nguồn vốn trong nước và dự án từ vốn vay của các ngân hàng nước ngoài (ADB, WB)

Việc chuẩn bị công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC chưa được các cấp chính quyền quan tâm đúng mức, nhất là phương án giải quyết việc làm cho người bị thu hồi đất

Một số địa phương thiếu sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành, chưa làm tốt công tác tuyên truyền, vận động, giải thích cho nhân dân hiểu rõ quy định của pháp luật hoặc né tránh, thiếu cương quyết, không giải quyết dứt điểm, làm cho việc GPMB bị kéo dài nhiều năm

Nhà nước thiếu vốn để giao cho các tổ chức chuyên nghiệp thực hiện nên phổ biến vẫn thực hiện thu hồi đất và giao chỉ định cho chủ đầu tư, cho phép chủ đầu tư ứng vốn để trả trước tiền bồi thường, GPMB dễ dẫn đến khiếu kiện của người dân Thẩm quyền thu hồi đất đã phân cấp cho UBND cấp tỉnh, cấp huyện, trong đó có nhiều dự án thu hồi diện tích lớn, thu hồi đất trồng lúa, đất rừng để chuyển sang đất phi nông nghiệp ảnh hưởng đến đời sống và việc làm của nhiều

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 31

hộ gia đình nhưng thực hiện còn thiếu cân nhắc, tính toán, trong khi việc kiểm tra, giám sát của cơ quan cấp trên còn thiếu chặt chẽ

Luật Đất đai đã quy định các trường hợp không sử dụng, chậm sử dụng hoặc sử dụng đất không đúng mục đích thì Nhà nước thu hồi và không bồi thường về đất, nhưng được bồi thường đối với tài sản đã đầu tư gắn liền với đất

đã gây khó khăn cho Nhà nước trong việc thu hồi đất (xác định chi phí đã đầu tư, kinh phí để bồi thường) để giao lại cho các nhà đầu tư có năng lực

Mặc dù, chính sách, pháp luật về khiếu nại, tố cáo, tố tụng hành chính, tố tụng dân sự đã được đổi mới từ khi Quốc hội ban hành Luật Đất đai năm 2003 nhưng bất cập chủ yếu tại địa phương hiện nay là tình trạng khiếu kiện về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, TĐC, trong đó có vướng mắc trong thực hiện cưỡng

chế thu hồi đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

2.2.3 Bài học kinh nghiệm rút ra cho Dự án Núi Pháo

Từ sự tìm hiểu, nghiên cứu về các chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của một số quốc gia trên thế giới, cũng như của Việt Nam, có thể rút

ra một số bài học kinh nghiệm cho công tác bồi thường, GPMB Dự án Núi Pháo như sau:

Thứ nhất là phải đảm bảo tính thống nhất, nhất quán trong chính sách bồi

thường, hỗ trợ, khẩn trương hoàn thiện các quy định của pháp luật, theo hướng dựa trên

cơ sở thị trường để giải quyết vấn đề bồi thường cho người bị thu hồi đất tại dự án

Thứ hai là cần nâng cao chất lượng công trình quy hoạch TĐC, chú ý đến

yếu tố văn hóa, tập quán, thói quen của người dân khi xây các khu TĐC

Thứ ba là cần nâng cao năng lực thực hiện bồi thường, hỗ trợ, TĐC của

các ban, ngành ở địa phương và các đơn vị tư vấn, cũng như tinh thần trách nhiệm, sự tuân thủ trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật, của cán bộ thực thi việc kiểm kê, kiểm đếm, lập phương án đền bù tại dự án

Thứ tư là để thực hiện thành công việc thu hồi đất thì cần có nguồn tài

chính đảm bảo trong nhiều năm để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, TĐC Khống chế một cách nghiêm chỉnh về quy mô thu hồi đất; xác định tiêu chuẩn bồi thường một cách hợp lý và hoàn thiện hơn nữa quy trình thu hồi đất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 32

Thứ năm là cần khắc phục những khó khăn trong việc xác định nguồn gốc đất

dẫn đến sự khó khăn trong việc xác định điều kiện để được bồi thường cho người dân

PHẦN III PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đặc điểm địa bàn nghiên cứu

3.1.1 Điều kiện tự nhiên khu vực Dự án Núi Pháo

a Vị trí địa lý

Khu vực Dự án Núi Pháo nằm trên địa bàn 3 xã là thị trấn Hùng Sơn, xã

Hà Thượng và xã Tân Linh, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên, trải rộng trên diện tích khoảng 9 km2 Khu vực dự án cách trung tâm thành phố Thái Nguyên khoảng 24 km theo hướng Tây Bắc, cách trung tâm thị trấn Hùng Sơn khoảng 4

km theo hướng Đông Bắc và cách Hà Nội khoảng 80 km theo đường bộ Địa điểm khu vực dự án có vị trí rất thuận tiện, dễ dàng tiếp cận bằng đường bộ thông qua Quốc lộ 37 và tiếp cận bằng đường sắt thông qua tuyến đường sắt khổ hẹp kết nối với hệ thống đường sắt Việt Nam Khu vực dự án cách Cảng Hải Phòng

180 km và cách cảng Cái Lân (tỉnh Quảng Ninh) 240 km mang lại khả năng tiếp cận thuận tiện cho việc vận chuyển các sản phẩm của dự án

Vị trí giáp ranh khu vực Dự án Núi Pháo là phía Bắc giáp xã Phú Lạc, phía Nam giáp xã Cù Vân và Tân Thái, phía Đông giáp xã Phục Linh, phía Tây Bắc giáp xã Bản Ngoại, Tiên Hội và Khôi Kỳ, phía Tây Nam giáp xã Bình Thuận

b Địa hình

Địa hình khu vực Dự án Núi Pháo mang đặc trưng của vùng trung du và miền núi Địa hình của khu vực chủ yếu là đồi núi, dốc dần theo hướng Đông Nam – Tây Bắc Trên địa bàn ba xã khu vực dự án có 03 con suối bắt nguồn từ dãy núi Pháo có tổng chiều dài khoảng 10 km và 01 con suối bắt nguồn từ xã Tiên Hội với tổng chiều dài khoảng 4 km

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 33

c Khí hậu, thủy văn

Khí hậu khu vực Dự án Núi Pháo nói riêng và huyện Đại Từ nói chung chia làm hai mùa rõ rệt, mùa mưa từ tháng 4 đến tháng 10, gió Đông Nam chiếm

ưu thế tuyệt đối, khí hậu nóng ẩm và mưa nhiều; mùa khô từ tháng 11 đến tháng

3, gió Đông Bắc chiếm ưu thế, lượng mưa ít và thời tiết hanh khô Do ảnh hưởng của vị trí địa lý, đặc biệt là có dãy núi Pháo bao bọc nên khu vực thường

có lượng mưa lớn, trung bình lượng mưa hàng năm từ 1.800 – 2.000 mm, khí hậu thường ẩm ướt, độ ẩm trung bình từ 70 - 80%, nhiệt độ trung bình hàng năm từ 22 - 270C rất thuận lợi cho phát triển sản xuất nông, lâm nghiệp trên địa bàn khu vực

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội khu vực Dự án Núi Pháo

a Tình hình sử dụng đất đai

Đất đai có vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời sống của từng hộ gia đình,

cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng và là điều kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng phát triển Vì vậy, việc phân bổ và sử dụng đất đai có ý nghĩa quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế, xã hội cho địa phương

Tình hình sử dụng đất đai của 3 xã khu vực Dự án Núi Pháo qua 3 năm

2012 – 2014 được thể hiện qua Bảng 3.1

Tổng diện tích đất tự nhiên của 3 xã khu vực Dự án Núi Pháo qua 3 năm

2012 – 2014 có sự thay đổi Năm 2012 và năm 2013 diện tích là 5.149,97 ha Đến năm 2014, diện tích 3 xã khu vực Dự án Núi Pháo tăng lên 5.253,60 ha do thị trấn Hùng Sơn mở rộng địa giới hành chính Năm 2014, diện tích đã khai thác

sử dụng là 5.234,70 ha (chiếm 99,64% diện tích đất tự nhiên), diện tích đất chưa

sử dụng là 18,90 ha (chiếm 0,36% diện tích đất tự nhiên)