giải pháp phát triển quỹ đất để xây dựng các cụm công nghiệp trên địa bàn huyện lạng giang tỉnh bắc giang

- Quỹ đất nằm ngoài phạm vi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng của dự án nhưng thuộc danh mục các khu đất nằm trong kế hoạch thực hiện đề án phát triển quỹ đất của các đơn vị đã được UB

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LƯƠNG THỊ HẬU

GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT ĐỂ XÂY DỰNG CÁC CỤM CÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN

HUYỆN LẠNG GIANG - TỈNH BẮC GIANG

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ

MÃ SỐ: 60.34.04.10

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS PHẠM BẢO DƯƠNG

HÀ NỘI, NĂM 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này

là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2015

Tác giả

Lương Thị Hậu

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin chân thành cảm ơn:

- Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Khoa Kinh tế và Phát triển nông thôn Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã giúp đỡ về mọi mặt để tôi hoàn thành luận văn

- Các thầy, cô Bộ môn Kinh tế Nông nghiệp và Chính sách, Khoa Kinh tế

và Phát triển nông thôn; Ban quản lý đào tạo cũng như các thầy cô Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã giảng dạy, giúp đỡ tôi trong quá trình học và làm luận văn

- Huyện ủy, Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân, các phòng ban thuộc UBND huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình thu thập số liệu tại địa phương

- Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy giáo - PGS.TS Phạm Bảo Dương đã tận tình chỉ dẫn và giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn

- Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới các đồng chí, đồng nghiệp, bạn bè

và gia đình đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ, động viên khích lệ, đồng thời có những ý kiến đóng góp quý báu trong quá trình thực hiện và hoàn thành luận văn này

Hà Nội, ngày tháng năm 2015

Tác giả

Lương Thị Hậu

MỤC LỤC

Lời cam đoan ii

Lời cảm ơn iii

Mục lục iv

Danh mục các chữ viết tắt vi

Danh mục bảng vii

PHẦN I MỞ ĐẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 3

1.2.1 Mục tiêu chung 3

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 3

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu 4

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu 4

PHẦN II CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN 5

2.1 Cơ sở lý luận 5

2.1.1 Một số khái niệm cơ bản 5

2.1.2 Vai trò, ý nghĩa, đặc điểm của phát triển quỹ đất để xây dựng các cụm công nghiệp 16

2.1.3 Nội dung nghiên cứu về phát triển quỹ đất để xây dựng các CCN 16

2.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển quỹ đất xây dựng cụm công nghiệp 21

2.2 Cơ sở thực tiễn về phát triển quỹ đất trong xây dựng cụm công nghiệp 24

2.2.1 Kinh nghiệm về phát triển quỹ đất để xây dựng cụm công nghiệp của một số nước trên Thế giới 24

2.2.2 Kinh nghiệm trong nước 27

2.2.3 Bài học kinh nghiệm rút ra về phát triển quỹ đất để xây dựng các CCN ở huyện Lạng Giang 32

PHẦN III PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34

3.1 Đặc điểm địa bàn nghiên cứu 34

3.1.1 Vị trí địa lý 34

3.1.2 Địa hình, thổ nhưỡng 34

3.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội 35

3.2 Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu 41

3.2.1 Cách tiếp cận 41

3.2.2 Phương pháp nghiên cứu 42

3.2.3 Hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu 45

PHẦN IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 46

4.1 Thực trạng phát triển Quỹ đất để xây dựng các Cụm công nghiệp trên địa bàn huyện Lạng Giang 46

4.1.1 Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Lạng Giang 46

4.1.2 Công tác tạo mặt bằng theo quy hoạch phát triển 62

4.1.3 Nhận xét chung 83

4.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển quỹ đất để xây dựng các cụm công nghiệp trên địa bàn huyện Lạng Giang 85

4.2.1 Các cơ chế, chính sách liên quan đến quản lý và quy hoạch đất đai 85

4.2.2 Các chính sách liên quan đến công tác thu hồi đất và GPMB 86

4.2.3 Yếu tố từ phía người dân có đất bị thu hồi 87

4.2.4 Yếu tố đến từ phía nhà đầu tư 89

4.2.5 Năng lực của đội ngũ cán bộ tham gia GPMB 91

4.3 Đề xuất các giải pháp phát triển quỹ đất để xây dựng các cụm công nghiệp trên địa bàn huyện Lạng Giang 92

4.3.1 Cơ sở đề xuất 92

4.3.2 Một số giải pháp chủ yếu phát triển quỹ đất xây dựng các CCN trên địa bàn huyện Lạng Giang 94

PHẦN V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 104

5.1 Kết luận 104

5.2 Kiến nghị 105

TÀI LỆU THAM KHẢO 107

DANH MỤC BẢNG

Số bảng Tên bảng Trang

3.1 Kết quả sản xuất và cơ cấu kinh tế của huyện qua 3 năm

(2012-2014) 35

3.2 Tình hình dân số và lao động của huyện qua 3 năm 2012- 2014 38

3.3 Tình hình phân bổ và sử dụng đất đai của huyện Lạng Giang qua 3 năm (2012 – 2014) 40

3.4 Thu thập số liệu thứ cấp 42

3.5 Thu thập số liệu sơ cấp 43

4.1 Tổng hợp kết quả thu hồi đất theo năm 47

4.2: Kết quả thu hồi đất theo đơn vị hành chính 48

4.3: Tổng hợp kết quả bồi thường khi nhà nước thu hồi đất 49

4.4 Tổng hợp kết quả thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất nông nghiệp theo năm 50

4.5 Quy hoạch vị trí địa lý và chức năng các CCN trên địa bàn huyện Lạng Giang 53

4.6 Quy mô quỹ đất để xây dựng các CCN trên địa bàn huyện 55

4.7 Hiện trạng sử dụng đất trước khi thu hồi của CCN Đại Lâm 56

4.8 Quy hoạch sử dụng đất của CCN Đại Lâm 57

4.9 Dự kiến kinh phí bồi thường giải phóng mặt bằng 58

4.10 Tổng mức đầu tư của dự án 59

4.11 Hiện trạng sử dụng đất trước khi thu hồi của CCN Nghĩa Hòa – Tân Thịnh 60

4.12 Quy hoạch sử dụng đất của CCN Nghĩa Hòa – Tân Thịnh 60

4.13 Kinh phí đầu tư xây dựng CCN Nghĩa Hòa - Tân Thịnh 61

4.14 Kết quả điều tra 10 doanh nghiệp trên địa bàn huyện về hình thức tiến hành GPMB 63

4.15: Cơ cấu sử dụng đất khu công nghiệp giai đoạn 1 của dự án 1 65

4.16: Cơ cấu sử dụng đất khu công nghiệp của dự án 2 65

4.17 Kết quả bồi thường thiệt hại về đất của dự án 1 66

4.18 Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ của dự án 1 68

4.19 Kết quả bồi thường thiệt hại về đất của dự án 2 69

4.20 Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ của dự án 2 70

4.21 So sánh dự án 1 và dự án 2 71

4.22 Quy hoạch sử dụng đất trong CCN Đại Lâm 76

4.22 Quy hoạch đường giao thông trong cụm CN Đại Lâm 76

4.23 Quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn cụm CN Nghĩa Hòa –Tân Thịnh 78

4.24 Số lượng các doanh nghiệp đầu tư vào các CCN trên địa bàn huyện Lạng Giang 80

4.25 Quy mô các doanh nghiệp đầu tư vào các cụm công nghiệp trên địa bàn huyện 81

4.26 Tình hình sử dụng đất vi phạm các chế độ quản lý, sử dụng đất đai 82

4.27 Tổng hợp đánh giá của cán bộ, người dân với chính sách bồi thường, GPMB trên địa bàn huyện Lạng Giang 86

4.28 Sự hiểu biết về chính sách thu hồi, GPMB của huyện Lạng Giang 88

4.29 Tình hình sử dụng lao động trong các hộ điều tra 90

4.30 Tổng hợp khó khăn khi nhà đầu tư trên địa bàn huyện 91

4.31 Trình độ học vấn của cán bộ GPMB 92

4.32 Ma trận SWOT 93

PHẦN I

MỞ ĐẦU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài sản quốc gia, thuộc sở hữu toàn dân và do nhà nước thống nhất quản lý, đây là nguồn lực quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Trong quá trình CNH – HĐH đất nước, ngành công nghiệp được Đảng và Nhà nước ưu tiên phát triển với mục tiêu đến năm 2020 đưa nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp Các cụm công nghiệp được xây dựng, mở rộng quy mô để đáp ứng mục tiêu trên Và để thực hiện được điều đó đòi hỏi phải có quỹ đất dành cho xây dựng các cụm công nghiệp Trong những năm qua để tạo quỹ đất đáp ứng cho sự chuyển dịch ngành, Đảng và Nhà nước ta đã đưa ra nhiều chương trình, chính sách liên quan đến công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng quy hoạch phát triển khu công nghiệp Đồng thời tạo điều kiện thu hút các nhà đầu tư vào trong các cụm công nghiệp

Bắc Giang là một tỉnh miền núi phía Bắc Trong những năm qua, tỉnh cũng đã

có sự chuyển dịch kinh tế khá mạnh mẽ, ngành công nghiệp được tỉnh Bắc Giang quan tâm chú trọng phát triển Hiện nay, tỉnh đã quy hoạch được 6 cụm công nghiệp lớn nằm dọc trên đường Quốc lộ 1A mới Hà Nội – Lạng Sơn Ngoài ra tỉnh còn phát triển các cụm công nghiệp ở 4 huyện: Yên Dũng, Hiệp Hòa, Việt Yên và huyện Lạng Giang Để quy hoạch cụm công nghiệp, tỉnh đã tiến hành cải tạo các cơ chế, chính sách liên quan đến đất đai nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các nhà đầu tư Điều

đó đã mang lại những kết quả nhất định, giá trị sản xuất của ngành công nghiệp của huyện không ngừng tăng lên (Quy hoạch phát triển các CCN Bắc Giang, 2009)

Lạng Giang có vị trí thuận lợi, có một số trục đường giao thông quan trọng của Quốc gia đi qua nên huyện được chọn là một trong những huyện trọng điểm để phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Các cụm công nghiệp được quy hoạch đi kèm với đó là yêu cầu phải có quỹ đất để xây dựng Việc phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cụm công nghiệp có ý nghĩa và tầm quan trọng ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, ổn định đời sống của nhân dân, khai thác tốt tiềm

năng đất đai, bảo vệ quyền lợi hài hòa của Nhà nước và nhân dân trong việc sử dụng quỹ đất hiện có của địa phương

Thời gian qua UBND huyện Lạng Giang đã có nhiều cố gắng trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất sạch thông qua Trung tâm phát triển quỹ đất và cụm công nghiệp phối hợp với các cơ quan đơn vị và sự thống nhất của cả hệ thống chính trị trên địa bàn huyện Các cấp chính quyền từ trung ương đến địa phương đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách nhằm hỗ trợ và tạo điều kiện cho các doanh nghiệp phát triển, trong đó có việc hỗ trợ thành lập các khu công nghiệp, cụm công nghiệp tại các huyện, thành phố nhằm phát triển quỹ đất để các doanh nghiệp có điều kiện đầu tư, mở rộng và phát triển sản xuất Khuyến khích các doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân, cơ sở nhỏ vào liên danh, liên kết, đưa máy móc thiết bị hiện đại vào sản xuất kinh doanh để nâng cao chất lượng sản phẩm, tạo ra các mặt hàng có sức cạnh tranh; đồng thời tạo mặt bằng

để di dời các cơ sở gây ô nhiễm trong các làng nghề, khu vực dân cư, đô thị vào cụm công nghiệp (Quy hoạch phát triển CCN Lạng Giang, 2009)

Tuy nhiên trong quá trình tiến hành đang nảy sinh nhiều vấn đề bất cập,

có những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thu hồi đất nông nghiệp, bồi thường thiệt hại đất nông nghiệp đối với người có đất bị thu hồi tại địa phương, việc triển khai các dự án đang đặt ra nhiều vấn đề cần phải nghiên cứu nghiêm túc Từ đó cần phải đưa ra các giải pháp đúng và toàn diện, đáp ứng được yêu cầu đặt ra trở thành vấn đề cấp thiết

Quản lý, sử dụng đất đai nói chung và phát triển quỹ nói riêng đã và đang được rất nhiều nhà quản lý kinh tế nghiên cứu Có một số công trình nghiên cứu đã công bố liên quan đến quản lý sử dụng đất đai, bồi thường giải phóng mặt bằng và lĩnh vực phát triển quỹ đất như:

- Nguyễn Thị Hải Huyền (2013) Đánh giá thực trạng vè đề xuất quản lý, sử dụng quỹ đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp trên địa bàn huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang, Luận văn thạc sỹ Quản lý đất đai, Học viện nông nghiệp Việt Nam

- Nguyễn Minh Đông (2010) Giải pháp phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng nhà ở xã hội, Luận văn thạc sĩ quản trị kinh doanh, Trường Đại học kinh tế quốc dân

- Nguyễn Thị Trang (2009) Đánh giá công tác quản lý nhà nước về đất đai tại phường Trần Nguyên Hãn, thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2005-2009,

Luận văn thạc sỹ Kinh tế, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên

- Tôn Văn Thuận (2013) Đánh giá thực trạng và đề xuất một số loại hình sử dụng đất sản xuất nông nghiệp huyện Lạng Giang tỉnh Bắc Giang, Luận văn thạc sỹ

Quản lý Đất đai, Học viện nông nghiệp Việt Nam

Phần lớn các công trình nghiên cứu và các bài viết trên đều tập trung nghiên cứu về giải pháp quản lý, sử dụng đất đai, về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng hay các khó khăn vướng mặc khi bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án nào đó, các công trình nghiên cứu trên đã đề cập đến nhiều khía cạnh khác nhau về quản lý đất đai, GPMB, nhưng chưa đi sâu nghiên cứu một lĩnh vực nào đó của phát triển quỹ đất xây dựng cụm công nghiệp Đặc biệt cho đến thời điểm hiện tại chưa có công trình nào nghiên cứu về phát triển quỹ đất để xây dựng các cụm công nghiệp Chỉ có Đề án của tỉnh về quy hoạch cụm công nghiệp, nhưng chưa đi sâu nghiên cứu một cách cụ thể nội dung nói trên

Xuất phát từ những lí do trên tôi quyết định lựa chọn đề tài: "Giải pháp phát

triển quỹ đất để xây dựng các cụm công nghiệp trên địa bàn huyện Lạng Giang - tỉnh Bắc Giang" làm luận văn tốt nghiệp của mình

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1 Mục tiêu chung

Nghiên cứu thực trạng phát triển quỹ đất để xây dựng các cụm công nghiệp trên địa bàn huyện Lạng Giang, từ đó đề ra các giải pháp nhằm phát triển quỹ đất để xây dựng các cụm công nghiệp trên địa bàn huyện Lạng Giang

1.2.2 Mục tiêu cụ thể

- Góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về phát triển quỹ đất phục

vụ xây dựng các cụm công nghiệp;

- Phân tích đánh giá thực trạng phát triển quỹ đất xây dựng cụm công nghiệp trên địa bàn huyện; Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến việc phát triển quỹ đất để xây dựng cụm công nghiệp trên địa bàn huyện;

- Đề xuất các giải pháp phát triển quỹ đất để xây dựng cụm công nghiệp trên địa bàn huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu

Quỹ đất và các giải pháp phát triển quỹ đất xây dựng các cụm công nghiệp trên địa bàn huyện Lạng Giang – Bắc Giang

+ Thời gian số liệu thứ cấp: Từ năm 2010 - 2014

+Thời gian số liệu mới: Trong năm 2014 và 2015

PHẦN II

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

2.1 Cơ sở lý luận

2.1.1 Một số khái niệm cơ bản

2.1.1.1 Quỹ đất và phát triển quỹ đất

a) Quỹ đất

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là công cụ sản xuất đặc biệt phục vụ nhiều ngành, lĩnh vực của cuộc sống Cùng với sự phát triển của kinh tế, xã hội, con người càng có xu hướng sử dụng nhiều đất đai vào các mục đích khác nhau Nhà nước là chủ thể có nhu cầu sử dụng đất đai nhiều nhất vì nhà nước phải đầu tư nhiều ngành, nhiều lĩnh vực của cuộc sống Do vậy, khan hiếm đất đai diễn

ra sẽ là chủ thể đặc biệt này chịu ảnh hưởng nhiều nhất Để đối phó với vấn đề này, công tác phát triển quỹ đất được nhà nước sử dụng để tạo ra quỹ đất sạch, có sẵn và

dự trữ cho các nhu cầu trong tương lai

Dự trữ đất đai được đề cập đến như là một quá trình cơ quan, tổ chức do Nhà nước thành lập hoặc được Nhà nước ủy quyền thực hiện mua lại những khu đất chưa phát triển hoặc kém phát triển để phục vụ cho các mục đích phát triển trong tương lai Các tổ chức thực hiện hoạt động này thường được thiết lập riêng biệt và khác biệt thực thể quản lý nhà nước về đất đai và được hoạt động thông qua văn bản pháp luật, chính sách của thành phố trực thuộc Trung ương và pháp luật quản lý đất đai của nhà nước, nhằm thực hiện ba mục tiêu chính (Luật Đất đai, 2003):

+ Thứ nhất, đảm bảo quản lý mô hình phát triển cụm công nghiệp theo quy hoạch Mục tiêu này liên quan đến hoạt động kiểm soát sử dụng đất, đảm bảo cho cụm công nghiệp phát triển có trật tự, đồng thời bảo vệ môi trường;

+ Thứ hai, đảm bảo quỹ đất để sử dụng vào những mục tiêu cụ thể của chính phủ Mục tiêu này, nhằm đảm bảo một nguồn cung cấp đất và cũng nhằm dự trữ đất

để Nhà nước có khả năng thực tế, trực tiếp và nhanh chóng thực hiện việc điều tiết

sự phát triển thị trường bất động sản trong những trường hợp và phạm vi nhất định;

+ Thứ ba, nhận được đầy đủ hơn những giá trị gia tăng từ đất được tạo ra bởi

sự đầu tư của chính phủ Mục tiêu thứ ba liên quan chặt chẽ đến việc mua lại những khu vực đất chưa phát triển hoặc kém phát triển với mục đích gia tăng hơn giá trị thông qua việc đầu tư xây dựng và các chính sách của Nhà nước Từ đó, Nhà nước sẽ cung ứng đất đã phát triển cho thị trường, thúc đẩy sự phát triển, đồng thời thu được giá trị tăng thêm từ chính sự đầu tư của mình

Quỹ đất sạch là Quỹ đất đã được nhà nước thu hồi đất, thực hiện bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư, giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp thẩm quyền phê duyệt (Quốc hội, 2013)

Các Quỹ đất khai thác:

- Quỹ đất đã thu hồi theo quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật đất đai năm 2013

- Quỹ đất đã thu hồi theo quy định tại khoản 1 Điều 64 và các điểm a,b,c,d

khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai năm 2013

- Quỹ đất do UBND cấp huyện, UBND xã, phường, thị trấn đang quản lý hiện nay chưa đưa vào sử dụng; sử dụng không hiệu quả

- Đất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan

có thẩm quyền phê duyệt là đất ở dự án, đất sản xuất kinh doanh, thương mại dịch

vụ

- Đất có lợi thế về vị trí dọc hai bên các tuyến đường huyết mạch, đường quốc lộ, đường tỉnh đang đầu tư xây dựng hoặc đã được quy hoạch; quỹ đất có lợi thế vị trí phát triển sản xuất kinh doanh, thương mại

- Quỹ đất tại những nơi có đầu tư công trình kết cấu hạ tầng do nguồn vốn từ ngân sách nhà nước

- Quỹ đất nằm ngoài phạm vi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng của dự án nhưng thuộc danh mục các khu đất nằm trong kế hoạch thực hiện đề án phát triển quỹ đất của các đơn vị đã được UBND tỉnh phê duyệt;

b) Phát triển quỹ đất

Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước tiến hành việc tạo và dự trữ quỹ đất thông qua 03 bước như sau:

+ Ban hành quyết định hành chính để thu hồi quyền sử dụng đất;

+ Thực hiện việc bồi thường, đền bù để tiến hành giải phóng mặt bằng;

+ Đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch;

Phát triển quỹ đất là một quy trình gồm nhiều bước có mối liên quan chặt chẽ với nhau, được thể hiện qua bảng 2.1

- Bồi thường, giải phóng mặt bằng;

- Thương lượng với người sử dụng đất để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Cưỡng chế để thu hồi đất từ những người vi phạm, …

Bố trí sử dụng đất

↓

- Xây dựng công trình, nhà xưởng ;

- Cho thuê, đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng ;

- Xây dựng cụm công nghiệp, nhà máy, cơ sở

+ Ban hành quyết định hành chính để thu hồi quyền sử dụng đất;

+ Thực hiện việc bồi thường, đền bù để tiến hành giải phóng mặt bằng; + Đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch;

Phát triển đất tổng hợp đòi hỏi tài chính lớn và thời gian thực hiện kéo dài Tuy nhiên, đây là hoạt động phát triển đất được nhiều chính quyền ưu tiên thực hiện vì các lý do sau:

Thứ nhất, đảm bảo được cảnh quan chung, có điều kiện xây dựng cụm công nghiệp khoa học, thống nhất, đồng bộ, hài hòa giữa xây dựng nhà máy và xây dựng

cơ sở hạ tầng, tránh được hiện tượng các doanh nghiệp đến mà cơ sở hạ tầng (điện, nước…) chưa xong hoặc đào lên đắp lại nhiều lần

Thứ hai, thuận tiện cho việc xây dựng cụm công nghiệp theo trật tự của quy hoạch, rút ngắn thời gian xây dựng, hạ giá thành xây dựng, nâng cao hệ số sử dụng đất, giúp cho việc sử dụng vốn tập trung thống nhất, tránh lãng phí và có lợi cho việc bảo vệ môi trường (UBND tỉnh Bắc Giang, 2009)

Mô hình phát triển này thường được thực hiện với quy mô diện tích đất lớn, mức độ đầu tư rất cao, do đó, khâu xây dựng quy hoạch một cách khoa học, quản

lý thực hiện đầu tư, xây dựng đúng quy hoạch được duyệt đóng vai trò quan trọng Bên cạnh những ưu điểm, để phát triển đất đai theo mô hình phát triển tập trung, luôn cần một nguồn lực về tài chính, nhân lực đủ lớn với khả năng quản lý thích hợp mới có khả năng thực hiện hiệu quả Muốn giải quyết vấn đề này, Nhà nước cần phải thông qua một tổ chức chuyên nghiệp chủ trì thực hiện, ít nhất là phải thực hiện được khâu tạo quỹ đất và đầu tư phát triển những cơ sở hạ tầng cơ bản

• Phát triển đất liền khoảnh

Khác với phát triển tập trung, phát triển đất liền khoảnh là phát triển những khu vực đất cụ thể chỉ với một chức năng sử dụng đất nhất định, thường được thực hiện nhằm tập trung một loại hình hoạt động nào đó vào trong một khu vực và không hoặc có rất ít sự đan xen với những chức năng khác Do đó, mô hình phát triển này còn được gọi là phát triển các khu chức năng chuyên dụng như khu công nghiệp, khu thương mại, khu nhà ở, khu tài chính, khu khoa học kỹ thuật cao, khu đại học, khu du lịch - giải trí… Theo mô hình này, nếu không trực tiếp làm công tác phát triển đất, Nhà nước có thể cho phép các nhà đầu tư khác thực hiện Khi đó, Nhà nước chỉ cần xây dựng quy phạm pháp luật và quy hoạch tổng thể để quản lý chỉ đạo vĩ mô các hoạt động của nhà đầu tư Sau khi hoàn thành việc xây dựng cơ

sở hạ tầng thì được chuyển nhượng, Nhà nước thu tiền sử dụng đất còn nhà đầu tư thu lợi nhuận, đồng thời còn góp phần cân bằng cung cầu quyền sử dụng đất Khi

sử dụng phương thức này cần chú ý một số vấn đề sau:

+ Pháp luật phải quy định rõ về số tiền đầu tư và vốn phải có của nhà đầu tư đối với từng hạng mục phát triển, thời hạn đầu tư, mức đầu tư phải tương ứng với quy mô xây dựng, khi mở rộng quy mô hay tăng hạng mục đầu tư thì phải tăng tiền đầu tư tương ứng Xác định cụ thể lộ trình hoàn thành các hạng mục công trình xây dựng theo đúng kế hoạch Thực hiện điều này, nhằm đảm bảo lựa chọn được nhà đầu tư đủ năng lực thực hiện dự án, đề phòng trường hợp kiếm lời quá đáng bằng

“buôn bán nước bọt” chuyển nhượng dự án;

+ Pháp luật phải quy định rõ về thời hạn đầu tư xây dựng, đề phòng nhà đầu

tư chiếm đất mà không xây dựng, chờ giá đất lên cao, đồng thời phải có chế tài đối với trường hợp vi phạm hợp đồng về thời gian hoàn công

• Phát triển mới

Phát triển mới là hình thức phát triển đất được thực hiện trên những khu vực đất chưa phát triển hoặc kém phát triển, thường chủ yếu là chuyển đất nông nghiệp thành đất xây dựng, mở rộng không gian sử dụng đất phi nông nghiệp, hướng đến hình thành các khu đô thị, khu công nghiệp, khu dân cư nông thôn hoặc khu đô thị

vệ tinh Việc phát triển đất mới không những chỉ phải giải quyết những quan hệ trực tiếp trong việc thu hồi hoặc nhận chuyển nhượng đất mà song song đó phải xem xét

để giải quyết thấu đáo các vấn đề xã hội liên quan như đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp cho dân cư bị thu hồi đất, xác lập quy hoạch, định hướng xây dựng các cơ sở

hạ tầng phục vụ các nhu cầu của cư dân trong điều kiện mới, đặc biệt phải có sự tính toán nhằm đảm bảo các chính sách quan trọng của quốc gia như an ninh lương thực, bảo vệ môi trường, …

Ở Việt Nam hiện nay, hoạt động phát triển đất đai chủ yếu là phát triển mới Một thời gian dài, hoạt động này chưa được thực hiện trực tiếp bởi Nhà nước mà chủ yếu do các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thực hiện, bởi vậy, những khu vực được đưa vào chương trình phát triển làm thay đổi mục đích sử dụng đất gần

như do các nhà đầu tư tự đề xuất và các cơ quan Nhà nước xem xét chấp thuận Đây

là một trong nhưng nguyên nhân dẫn đến cụm công nghiệp phát triển manh mún, chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp sang mục đích khác một cách ồ ạt

• Tái phát triển

Tái phát triển là hình thức phát triển đất nhằm hoàn thiện cơ sở hạ tầng và không gian cụm công nghiệp có sẵn, thâm dụng đất, nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong một không gian có sẵn - chủ yếu là thông qua việc nâng cao suất dung tích xây dựng Tái phát triển đất mà chủ yếu là phát triển đất cụm công nghiệp thuộc hình thức phát triển đất thứ hai, là hoạt động phát triển nhằm tổ chức lại cơ cấu tổ chức theo chức năng vốn có, sử dụng lợi ích chênh lệch để nâng cao hiệu quả sử dụng đất Ưu thế của phương thức này là:

+ Không cần tập trung quá nhiều vốn mà chỉ làm cho từng khoảnh phát triển đến đâu thu lợi đến đó, tận dụng được cơ sở hạ tầng của cụm công nghiệp, nên thời gian phát triển ngắn, đầu tư ít mà thu lợi nhanh;

+ Thuận tiện cho việc cải tạo liền khoảnh, liền vùng cơ sở hạ tầng đô thị, nhanh chóng cải thiện bộ mặt môi trường đô thị, nâng cao giá trị sử dụng đất Kết hợp được việc cải tạo nhà xưởng với việc cải tạo điều kiện hạ tầng và phát triển đất đai xây dựng kinh tế- xã hôi, vừa nâng cao hiệu suất sử dụng đất tổng hợp, phát triển kinh tế, vừa tạo môi trường sản xuất và kinh doanh thuận lợi cho các doanh nghiệp;

+ Có lợi cho việc phát triển theo hướng hiện đại hóa của tổ hợp cụm công nghiệp đa trung tâm, phát triển các khu tổng hợp đa chức năng, cải thiện bố cục không gian chưa hợp lý của cụm công nghiệp cũ và cải thiện chất lượng môi trường, thúc đẩy việc hình thành các phân khu chức năng trong cụm công nghiệp hiện đại, đảm bảo sự cân đối hài hòa giữa các khu dân cư, khu công nghiệp, khu thương mại-dịch vụ, khu hành chính… điều chỉnh hợp lý không gian

2.1.1.2 Cụm công nghiệp

Cụm công nghiệp là khu vực tập trung các doanh nghiệp, cơ sở sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, cơ sở dịch vụ phục vụ sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp; có ranh giới địa lý xác định, không có dân cư sinh sống; được đầu tư xây dựng chủ yếu nhằm di dời, sắp xếp, thu hút các cơ sở sản xuất, các doanh

nghiệp nhỏ và vừa, các cá nhân, hộ gia đình ở địa phương vào đầu tư sản xuất; do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập

- Cụm công nghiệp tổng hợp (đa ngành): Là cụm công nghiệp được hình

thành trên địa bàn các huyện, thành phố, thường do UBND cấp huyện thực hiện đầu tư và quản lý phát triển, nhằm thu hút đầu tư của các cơ sở sản xuất công nghiệp trong và ngoài địa phương Cũng có một số cụm công nghiệp tổng hợp do một vài cơ sở sản xuất tự nguyện góp vốn, thành lập ban quản lý và triển khai đầu

tư xây dựng hạ tầng chung phù hợp với quy hoạch chi tiết đã được duyệt

- Cụm công nghiệp đơn ngành: Là cụm công nghiệp thường do một doanh

nghiệp vừa hoặc lớn thuê diện tích cả cụm, tiến hành đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng

và nhà máy bao gồm nhiều nhà máy hoặc nhiều phân xưởng sản xuất thuộc doanh Ngoài ra có loại hình điểm công nghiệp, được hình thành tại một số địa phương miền núi, có công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp chậm phát triển Đó là ở một số khu vực có vị trí địa lý thuận lợi, địa phương khoanh vùng với diện tích không lớn (2-3 ha) thu hút nhà đầu tư vệ tinh và dự kiến trong tương lai có thể mở rộng, phát triển thành cụm công nghiệp (UBND tỉnh Bắc Giang, 2009)

2.1.1.3 Các chính sách pháp luật quản lý và sử dụng đất đai trong cụm công nghiệp

Đảng và Nhà nước ta đã nhiều lần đổi mới chính sách, pháp luật đất đai cho phù hợp với yêu cầu của phát triển kinh tế Do đó giúp cho công tác quản lý, sử dụng và phát triển quỹ đất đã có những tiến bộ rõ rệt góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, tạo việc làm và thu nhập cho dân cư, cải thiện môi trường sống chung, giữ vững ổn định chính trị - xã hội

a/ Chính sách về quy hoạch sử dụng đất

Đổi mới, nâng cao tính liên kết, đồng bộ giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng, quy hoạch ngành, lĩnh vực khác có sử dụng đất theo hướng quy hoạch sử dụng đất phải tổng hợp, cân đối, phân bổ hợp lý, sử dụng hiệu quả đất đai cho các ngành, lĩnh vực, vùng lãnh thổ và đơn vị hành chính

Đổi mới kế hoạch sử dụng đất hằng năm theo hướng phải thể hiện được nhu cầu sử dụng đất của các dự án đầu tư, của các ngành, lĩnh vực, làm căn cứ để Nhà

nước thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và xây dựng chính sách tài chính về đất đai

Có cơ chế, chính sách để thu hút đầu tư xây dựng hạ tầng, phát triển công nghiệp, dịch vụ, du lịch đồng bộ với cơ sở hạ tầng kinh tế, xã hội để khai thác tiềm năng đất đai tại các vùng trung du, miền núi, ven biển, hạn chế tối đa việc sử dụng đất chuyên trồng lúa

Từng bước thực hiện di dời các cơ sở sản xuất, các đơn vị sự nghiệp tập trung đông người ra khỏi trung tâm thành phố, nhất là các thành phố lớn, để khai thác, sử dụng đất có hiệu quả theo quy định, hạn chế ô nhiễm môi trường, giảm ùn tắc giao thông

b/ Chính sách về giao đất, cho thuê đất

Thu hẹp các đối tượng được giao đất và mở rộng đối tượng được thuê đất, quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án phát triển kinh tế, xã hội Việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội được thực hiện chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất

Tiếp tục giao đất, cho thuê đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng

có thời hạn theo hướng kéo dài hơn quy định hiện hành để khuyến khích nông dân gắn bó hơn với đất và yên tâm đầu tư sản xuất

Tập trung rà soát, xử lý nghiêm, dứt điểm các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhưng sử dụng lãng phí, không đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng; không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất, giá trị đã đầu tư vào đất đối với các trường hợp bị thu hồi đất do

vi phạm pháp luật về đất đai

c/ Về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Nhà nước chủ động thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất hằng năm đã được xét duyệt để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và các dự án phát triển kinh tế, xã hội Đối với các dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân đang

sử dụng được chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với nhà đầu tư để thực hiện dự án

Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thuộc trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân các cấp và có sự tham gia của cả hệ thống chính trị Việc bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, công khai, khách quan, công bằng và đúng quy định của pháp luật Người sử dụng đất được bồi thường theo mục đích đất đang sử dụng hợp pháp

Tổ chức thực hiện có hiệu quả phương án đào tạo nghề, tạo việc làm, tổ chức lại sản xuất và bảo đảm đời sống của nhân dân ở khu vực có đất bị thu hồi Nghiên cứu phương thức chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ để bảo đảm ổn định đời sống lâu dài cho người có đất bị thu hồi

Hoàn thiện cơ chế tạo quỹ đất, huy động các nguồn vốn xây dựng các khu dân cư có hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ để bố trí chỗ ở mới cho người có đất bị thu hồi trước khi bồi thường, giải tỏa Khu dân cư được xây dựng phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền

d/ Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận

Thực hiện đăng ký bắt buộc về quyền sử dụng đất Nhà nước bảo hộ quyền

và lợi ích hợp pháp cho người đã đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật, đồng thời có chế tài đủ mạnh để ngăn chặn các trường hợp giao dịch không đăng ký tại

cơ quan nhà nước

Tăng cường đầu tư nguồn lực để đo đạc, lập bản đồ, hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu, cải cách thủ tục hành chính, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đáp ứng nhu cầu của người sử dụng đất

g/ Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được giao quyền sử dụng đất

Quy định cụ thể điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất, điều kiện nhà đầu tư được nhận quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư Khuyến khích việc cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư

h/ Phát triển quỹ đất

Tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách sử dụng và phát triển quỹ đất lành mạnh, bền vững Tăng cường sự quản lý, điều tiết của Nhà nước từ Trung ương đến địa phương Việc phát triển đô thị, các cụm công nghiệp phải phù hợp với quy hoạch, nhu cầu của thị trường

Đối với các dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng cần quy hoạch cả phần diện tích đất bên cạnh công trình kết cấu hạ tầng, vùng phụ cận để thu hồi đất, tạo nguồn lực từ đất đai đầu tư cho các công trình này, hỗ trợ người có đất bị thu hồi

và tăng thu ngân sách nhà nước; đồng thời ưu tiên cho người bị thu hồi đất có công việc phù hợp với nhu cầu và năng lực trong các cụm công nghiệp

Nhà nước chủ động điều tiết thị trường bằng quan hệ cung - cầu; rà soát lại các điều kiện lựa chọn nhà đầu tư, bảo đảm nhà đầu tư phải có đủ năng lực thực hiện các dự án

Nghiên cứu ban hành thuế bất động sản (đối tượng chịu thuế phải bao gồm

cả đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) Người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đất bỏ hoang, đất đã giao, đã cho thuê, nhưng chậm đưa vào sử dụng thì phải chịu mức thuế cao hơn

Thực hiện nghiêm Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Luật Thuế thu nhập cá nhân, trong đó có thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, không thực hiện việc thu thuế theo mức khoán

k/ Giá đất

Giá đất do Nhà nước quy định theo mục đích sử dụng đất tại thời điểm định giá, bảo đảm nguyên tắc phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thông tư 36/2014/TT-BTN&MT ngày 30/6/2014

của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất)

Chính phủ quy định phương pháp định giá đất và khung giá đất làm căn cứ để

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành bảng giá đất Bổ sung quy định về điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất bảo đảm linh hoạt, phù hợp với từng loại đất, các đối tượng sử dụng đất và các trường hợp giao đất, cho thuê đất Có cơ chế để xử lý chênh lệch giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các địa phương

Làm tốt công tác theo dõi, cập nhật biến động giá đất trên thị trường; từng bước xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất tới từng thửa đất Có cơ chế giám sát các cơ quan chức năng và tổ chức định giá đất độc lập trong việc định giá đất Khuyến khích phát triển các tổ chức tư vấn định giá đất độc lập

Hoàn thiện cơ chế, chính sách, tăng cường năng lực của Tổ chức phát triển quỹ đất, từng bước chuyển Tổ chức phát triển quỹ đất sang mô hình doanh nghiệp phát triển quỹ đất; phát triển đa dạng các loại hình dịch vụ về đất đai

Những kết quả trên đây đã góp phần tạo điều kiện cho việc sử dụng đất đai hiệu quả hơn, góp phần vào quá trình thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội và sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Diện tích đất dành cho đô thị tăng nhanh, góp phần hình thành mạng lưới đô thị phân bố tương đối hợp lý trên

cả nước Ngân sách các địa phương thu từ đất đai tăng nhanh, diện mạo nông thôn được cải thiện Quyền và lợi ích hợp pháp của người dân liên quan đến đất đai cơ bản được bảo đảm

Tuy nhiên, công tác quản lý đất đai vẫn còn bộc lộ nhiều hạn chế, chưa tương xứng với yêu cầu của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, còn nhiều vấn đề nổi cộm, nhất là trong trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; thanh tra, kiểm tra quản lý, sử dụng đất đai; chính sách đền bù, bảo đảm sinh kế cho những người dân thuộc diện thu hồi đất; thậm chí còn do một

số quan chức Nhà nước lợi dụng quyền lực công phục vụ cho mục tiêu riêng của cá nhân, của gia đình, của nhóm lợi ích; cơ chế phân chia lợi ích từ đất chưa công bằng giữa các nhóm lợi ích khác nhau, giữa người sử dụng đất và Nhà nước

2.1.2 Vai trò, ý ngh ĩa, đặc điểm của phát triển quỹ đất để xây dựng các cụm công nghiệp

Đất đai là cơ sở cho mọi hoạt động kinh tế - xã hội của người dân Các dự án đầu tư xây dựng đều yêu cầu phải có một vị trí để bố trí các công trình Việc có được các vị trí để xây dựng đều phải thông qua quá trình chuyển nhượng lại giữa những

người sử dụng đất Các dự án cụm công nghiệp không nằm ngoài quy luật chung này

Sự hình thành và phát triển các Cụm công nghiệp có mối quan hệ trực tiếp tới sự phát triển công nghiệp của địa phương cũng như của cả nước nói chung Đồng thời nó cũng chịu sự tác động, sự chi phối của nhiều yếu tố như pháp luật, kinh tế, văn hóa,

xã hội Tạo ra môi trường đầu tư hấp dẫn để huy động và sử dụng có hiệu quả các nguồn vốn đâu tư, thực hiện chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phát triển ngành công nghiệp

có hiệu quả, thúc đẩy quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

Việc tạo quỹ đất phục vụ xây dựng cụm công nghiệp là nhằm: thu hút vốn đầu tư

để phát triển công nghiệp Đây là mục tiêu quan trọng của các cụm công nghiệp với tính chất vùng lãnh thổ hoạt động trong môi trường đầu tư chung cơ sở hạ tầng, cụm công nghiệp trở thành công cụ hữu hiệu để thu hút vốn đầu tư, để mở rộng hoạt động

sản xuất thì vấn đề mặt bằng là vấn đề bức xúc nhất luôn được đặt lên hàng đầu

2.1.3 Nội dung nghiên cứu về phát triển quỹ đất để xây dựng các CCN

2.1.3.1 Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Lạng Giang

a/ Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để xây dựng các cụm công nghiệp trên địa bàn huyện Lạng Giang

Trong những năm qua việc đầu tư các khu cụm công nghiệp trên địa bàn huyện vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế, hiện tại mới chỉ có 2 cụm công nghiệp quy mô lớn còn lại là trung bình Việc đầu tư các cụm công nghiệp có quy mô lớn có

hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ là nhu cầu hết sức cần thiết của huyện trong giai đoạn hiện nay để đáp ứng kịp thời nhu cầu phát triển của các doanh nghiệp

- Trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất đai của huyện đến năm 2020 đã được UBND tỉnh phê duyệt năm 2010, UBND huyện Lạng Giang đã xây dựng kế hoạch

sử dụng đất năm năm (2010-2015) thông qua Hội đồng nhân dân huyện, trình Sở Tài nguyên và Môi trường phê duyệt

- Hàng năm UBND huyện đã chỉ đạo, hướng dẫn các xã xây dựng kế hoạch

sử dụng đất và tổng hợp xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm của các địa phương trình Hội đồng Nhân dân thông qua

b/ Quy hoạch phát triển quỹ đất để xây dựng các Cụm công nghiệp

Trong giai đoạn tới 2015-2020 tập trung huy động tối đa các nguồn lực cho đầu tư phát triển trong đó tập trung kêu gọi đầu tư của các doanh nghiệp trong nước, nước ngoài Các chương trình, dự án phấn đấu đến năm 2020 tổng vốn đầu tư cả giai đoạn đạt trên 800 tỷ đồng

2.1.3.2 Công tác tạo mặt bằng theo quy hoạch phát triển quỹ đất

a/ Công tác đền bù giải phóng mặt bằng trong các CCN

Thực hiện đồng bộ và nhất quán cơ chế Nhà nước đứng ra thu hồi đất theo đúng các quy định của pháp luật để thành lập các cụm công nghiệp, sau đó giao lại đất sạch cho đơn vị đầu tư kinh doanh hạ tầng đầu tư, quản lý, khai thác

Tăng cường hiệu lực của các quy định pháp luật về chính sách đất đai, kết hợp giữa biện pháp thuyết phục, tuyên truyền ý thức pháp luật với các biện pháp cưỡng chế thu hồi đất, đặc biệt là những khu vực và các địa bàn nhạy cảm dự kiến sẽ có những khó khăn khi thu hồi đất để xây dựng các cụm công nghiệp theo quy hoạch Công khai hóa dự án, phương án tổng thể xây dựng cụm công nghiệp và phương án bồi thường, hỗ trợ, giải quyết hài hòa quyền lợi của người bị thu hồi đất Đảm bảo được sự đồng bộ về cơ chế, chính sách sát với thực tiễn

Xây dựng hoàn thiện và áp dụng ổn định trong một thời gian dài bộ đơn giá quyền sử dụng đất và cơ chế chính sách về miễn, giảm tiền thuê đất, thuế sử dụng đất trong cụm công nghiệp, để nhà đầu tư yên tâm đầu tư xây dựng và kinh doanh

hạ tầng có điều kiện hạ giá thành cho thuê lại đất và hạ tầng trong cụm công nghiệp

* Trình tự, thủ tục thu hồi đất, lập phê duyệt phương án bồi thường, hỗ

trợ khi Nhà nước thu hồi đất

Trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường GPMB có nhiều thay đổi do chính sách pháp luật điều chỉnh Tuy nhiên những nét cơ bản của trình tự, thủ tục thu hồi

đất, bồi thường GPMB được thực hiện tại huyện như sau: (Quyết định UBND ngày 30/12/2014 của UBND tỉnh Bắc Giang ban hành Bảng giá đất giai đoạn

861/QĐ-2015 - 2019 áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Giang)

Bước 1: Thông báo thu hồi đất và cho phép khảo sát lập dự án đầu tư

Bước 2: Trung tâm phát triển quỹ đất và cụm công nghiệp thực hiện lập

phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng;

Bước 3: Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện phối hợp với Trung tâm phát triển

quỹ đất và cụm công nghiệp, chủ đầu tư phổ biến kế hoạch khảo sát, đo đạc đến người sử dụng đất trong khu vực dự án và đề nghị người sử dụng đất tạo điều kiện

để chủ đầu tư thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất để lập

dự án đầu tư;

Bước 4: Chủ đầu tư tiến hành khảo sát, đo đạc lập bản đồ khu vực dự án ngay

sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư để phục vụ việc lập và trình duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng, thu hồi đất và lập phương án bồi thường tổng thể, hỗ trợ, tái định cư; lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và xây dựng; lập

hồ sơ xin giao đất, thuê đất;

Bước 5:Lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:

+ Niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và tại các điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi để người bị thu hồi đất và những người có liên quan tham gia ý kiến;

+ Việc niêm yết phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc cấp xã, đại diện những người có đất bị thu hồi;

+ Thời gian niêm yết và tiếp nhận ý kiến đóng góp ít nhất là 20 ngày, kể từ ngày đưa ra niêm yết

Bước 6: Trung tâm phát triển quỹ đất và cụm công nghiệp hoàn chỉnh phương

án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đề nghị phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định trình UBND huyện ban hành Quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá

nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất; Quyết định phê duyệt phương án bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư đã được thẩm định theo quy định

b/ Xây dựng cơ sở hạ tầng cụm công nghiệp

Căn cứ vào chức năng, cơ cấu ngành nghề công nghiệp đầu tư vào Cụm công nghiệp để quy hoạch tính toán sử dụng đất và lao động cũng như các công

Đất XD trung tâm quản lý điều hành: 0,5 - 1%

Đất XD các công trình giao thông: 10 – 12%

Đất cây xanh và xử lý kỹ thuật giao thông: 10 - 14%

+ Phân chia lô đất xây dựng: Quy hoạch chia thành những Modul từ 1-2 ha đến 15 ha cho một lô xây dựng Đảm bảo có đầy đủ điện, nước cung cấp cho từng lô đất xây dựng Phương án quy hoạch chia lô phải đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của các nhà đầu tư

+ Mỗi cụm công nghiệp phải xây dựng từ 1 hoặc 2 trạm xử lý nước và một trạm biến áp cung cấp điện (tùy nhu cầu công suất và theo giai đoạn) Đường ống

cấp nước và điện sẽ cung cấp đến các trạm biến áp chuyên dùng cho từng nhà máy tùy theo công suất thiết kế

+ Hệ thống thoát nước nhà máy được thiết kế hiện đại theo tiêu chuẩn riêng

+ Hệ thống nước mưa nước thải sinh hoạt (đã quy xử lý) đi chung một đường thoát ra hệ thống thoát chung của cụm công nghiệp

+ Các chất thải rắn được tập trung và khu sử lý kỹ thuật và được chuyển tới nơi quy định để xử lý theo quy hoạch chung của huyện

+ Biện pháp bảo vệ và quản lý vệ sinh môi trường: Thống nhất quản lý của

cơ quan Tài nguyên và Môi trường huyện Mọi nhà đầu tư xây dựng nhà máy xí nghiệp đều phải giải trình và được phép của cơ quan quản lý môi trường về phương

án xử lý và bảo vệ môi trường và lập báo cáo đánh giá tác động môi trường theo điều 14 Luật bảo vệ môi trường

+ Việc phát triển hệ thống điện cho cụm công nghiệp nói chung đã được tính toán chung trong Quy hoạch điện lực Lạng Giang Riêng công suất cho các cụm công nghiệp mới hình thành được tính trung bình 300 KW/ha (với hệ số đồng thời 0,8 và có hệ số phi 0,85) và được xem xét vận dụng theo các chỉ tiêu sau:

Công nghiệp cơ khí, luyện kim, sản xuất VLXD : 300-450KW/ha;

CN chế biến nông lâm sản : 250 – 300 KW/ha;

(nhà máy dệt may 400KW/ha)

Tiểu thủ công nghiệp: 80 – 120 KW/ha;

Giao thông 8KW/ha;

Công cộng, khu điều hành 100 KW/ha;

Cây xanh, mặt nước 50 KW/ha;

+ Định hướng quy hoạch cấp nước cho cụm công nghiệp

Tiêu chuẩn cấp nước:

Cho công nghiệp 45m3/ha ngày;

Nước sinh hoạt cho CBCNV: 601/người/ngày/đêm;

Nước tưới cây, đường: 8m3/ha/ngày;

Hệ số không điều hòa ngày 1,2;

Hệ thống không điều hòa giờ là 1,5;

Số giờ 24

- Định hướng phát triển bưu chính, viễn thông:

Tiêu chuẩn dung lượng:

11 thuê bao cố định/ha, dự phòng gấp đôi bao gồm cả thuê bao di động

Ở mỗi xã, thị trấn đều có bưu điện Đặc biệt quan tâm mở rộng dịch vụ internet tốc độ cao, dịch vụ điện thoại liên tỉnh và quốc tế

Hệ thống cáp thông tin đặt dọc theo trục giao thông để đảm bảo cung cấp thông tin cho từng lô nhà máy (UBND huyện Lạng Giang, 2009)

2.1.3.3 Tăng cường công tác vận động xúc tiến đầu tư để xây dựng cụm công nghiệp

- Việc chọn nhà đầu tư xây dựng kinh doanh hạ tầng cụm công nghiệp có đủ năng lực tài chính, kinh nghiệm quản lý hạ tầng, có mối quan hệ khách hàng rộng là điều kiện đầu tiên quyết định đến kết quả, hiệu quả hoạt động của cụm công nghiệp sau này

- Vận động thu hút đầu tư vào cụm công nghiệp đòi hỏi phải kiên trì, thực hiện liên tục và có sự phối hợp chặt chẽ, hỗ trợ tích cực của các ngành, các cấp Đồng thời, phải được thực hiện trên cơ sở những chính sách khuyến khích, ưu đãi đầu tư thông thoáng, hấp dẫn và có sự thống nhất, ổn định cao Giải pháp vận động thu hút đầu tư hiệu quả nhất là thông qua các nhà đầu tư đã và đang thực hiện đầu tư tại địa phương và tại các cụm công nghiệp

2.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển quỹ đất xây dựng cụm công nghiệp

qua Thủ tướng Chính phủ đã có Quyết định số 27/2008/TTg ngày 05 tháng 02 năm

2008 về việc ban hành một số cơ chế, chính sách hỗ trợ phát triển kinh tế - xã hội, đối với các tỉnh vùng trung du và miền núi Bắc bộ, trong đó có chính sách hỗ trợ đầu

tư hạ tầng các cụm công nghiệp; Quyết định số 105/2009/QĐ-TTg ngày 19/8/2009 ban hành Quy chế quản lý cụm cụng nghiệp,

• Các yếu tố ảnh hưởng tới quan hệ vùng

Phát triển công nghiệp theo các trục Quốc lộ số 1A, số 2 và số 3 có tính đến

sự phát triển tuyến hành lang công nghiệp nặng theo Quốc lộ 18 gắn với vùng

kinh tế trọng điểm Bắc Bộ

- Hành lang kinh tế Nam Ninh - Lạng Sơn - Hà Nội - Hải Phòng

Nhằm tăng cường sự hợp tác hữu nghị giữa hai nước Việt Nam-Trung Quốc, đồng thời tạo điều kiện cho các doanh nghiệp hai nước có nhiều cơ hội hợp tác cùng phát triển, đặc biệt là phát triển mậu dịch biên giới, bản ghi nhớ giữa hai Chính phủ

về xây dựng hai hành lang, một vành đai đã được ký kết

Bắc Giang là tỉnh nằm trên trục hành lang thứ hai, gần hành lang thứ nhất và nằm cạnh vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc (Quảng Ninh - Hà Nội - Hải Phòng) nên sẽ được hưởng lợi và chịu ảnh hưởng rất lớn từ sự phát triển của các hành lang

và vùng trọng điểm này (UBND huyện Lạng Giang, 2014)

b/ Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Việc thay đổi liên tục chính sách đền bù sẽ tạo ra một hiện tượng những người chấp hành trước thì thiệt thòi hơn so với những người chống đối, không chấp hành, tạo ra tâm lý chung trong nhân dân là không tự nguyện chấp hành và khiếu kiện nhằm đạt mục đích được hưởng quyền lợi cao hơn Hoặc ngược lại, các chính sách trước khi thay đổi sẽ tạo ra những lợi ích lớn hơn cho những hộ chấp hành đầu tiên Trường hợp này hiếm khi xảy ra, tuy nhiên trong điều kiện biến động kinh tế lớn như hiện nay, đồng tiền trượt giá cùng với những chi phí cơ hội khá lớn sẽ khiến người chấp hành trước được hưởng lợi từ chính sách nhiều hơn

Nhiều hình thức tái định cư khác nhau sẽ tạo ra sự so sánh trong nhu cầu của người dân, chẳng hạn như yêu cầu phải được tái định cư bằng đất thay vì chung cư;

thu hồi đất nông nghiệp phải được chia đất dịch vụ,… sẽ làm ảnh hưởng lớn đến công tác đền bù giải phóng mặt bằng

c/ Yếu tố từ phía nhà đầu tư

Một số nhà đầu tư theo quy định phải ứng trước kinh phí để chi trả bồi thường,

hỗ trợ tái định cư nhưng do năng lực tài chính hạn chế nên không đáp ứng kịp thời nguồn để chi trả bồi thường Ngoài ra nhiều nhà đầu tư chậm tiến độ, đầu tư cầm chừng, đầu tư không đúng hướng hoặc bán lại cho người khác, không giải quyết công

ăn việc làm dẫn đến bức xúc trong nhân dân, ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư Bên cạnh đó công tác đào tạo nghề, hỗ trợ, giải quyết việc làm cho người dân

có đất bị thu hồi không được các doanh nghiệp quan tâm Nhiều doanh nghiệp chỉ tiếp nhận người lao động bị thu hồi đất vào làm việc mang tính hình thức để chứng

tỏ rằng họ cũng thực hiện đúng cam kết về tuyển dụng lao động địa phương, nhưng sau đó bằng cách này hay cách khác, họ sẽ dần sa thải lực lượng lao động này

d/ Yếu tố đến từ phía người dân có đất bị thu hồi

Một bộ phận người dân không hiểu chính sách pháp luật, không đồng ý với giá bồi thường, hỗ trợ từ chính sách và đòi hỏi chính quyền đáp ứng đúng nhu cầu, nguyện vọng khi GPMB thu hồi đất, cũng có nhiều người tỏ ra thiếu ý thức cộng với

tư tưởng chây ì đã làm cho nhiều dự án thu hồi đất gặp phải trở ngại lớn và ảnh hưởng đến tiến độ GPMB Mặt khác họ còn lôi kéo kích động nhân dân không chấp hành chính sách của Nhà nước, làm ảnh hưởng đến tiến độ bồi thường GPMB và triển khai dự án

2.1.4.2 Các yếu tố chủ quan

a/ Về đội ngũ thực hiện công tác GPMB

Số lượng và chất lượng của đội ngũ cán bộ thực hiện công tác GPMB lien quan rất lớn tới tiến độ của hoạt động Thực tế cho thấy ở những địa phương có đội ngũ này đông đủ, trình độ chuyên môn và nghiệp vụ tốt sẽ tạo ra kết quả lớn trong công tác GPMB và ngược lại Chính sách khuyến khích, động viên thêm về chế độ lương, thưởng đối với các cán bộ trực tiếp thực hiện nhiệm vụ này là một động lực lớn góp phần nâng cao ý thức cũng như sự quan tâm sát sao của họ vào công tác GPMB

b/ Sự phối hợp của chủ đầu tư và Ủy ban nhân dân các xã, phường

Việc phối hợp giữa các chủ đầu tư và UBND các địa phương và các đơn vị chưa thực sự gắn kết dẫn đến việc triển khai dự án đôi lúc còn gặp trở ngại, ảnh hưởng đến tiến độ chung của dự án

Hệ thống tài liệu pháp lý về quyền sử dụng đất chưa đầy đủ, sự buông lỏng trong quản lý đất đai của các cơ quan có thẩm quyền, các ngành chức năng đặc biệt

là ở cấp xã phường trước đây dẫn tới khi thực hiện công tác GPMB rất khó xác định nguồn gốc đất cũng như những biến động về đất đai

Ngoài ra, chính quyền một số địa phương còn chưa thực sự quyết liệt trong công tác GPMB, ngại va chạm với dân và còn chưa hiểu thấu đáo chế độ chính sách GPMB của Nhà nước, dẫn đến vai trò tuyên truyền, giải thích và vận động cho nhân dân địa phương chưa thực sự hiệu quả cũng là nguyên nhân ảnh hưởng đến công tác GPMB

2.2 Cơ sở thực tiễn về phát triển quỹ đất trong xây dựng cụm công nghiệp

2.2.1 Kinh nghiệm về phát triển quỹ đất để xây dựng cụm công nghiệp của một số nước trên Thế giới

2.2.1.1 Kinh nghiệm về phát triển quỹ đất để xây dựng cụm công nghiệp của Đài Loan

Theo sổ tài liệu của Bộ Kinh tế Đài Loan, đến nay Đài Loan có 88 khu, Cụm công nghiệp đang hoạt động trên khắp cả nước với tổng diện tích đất tự nhiên hơn 11.422 ha, thu hút được hơn 11.000 dự án đầu tư, trong đó Cục phát triển công nghiệp (IDB) trực tiếp quản lý 54 khu, CCN có vai trò quan trọng tới việc phát triển các vùng trong lãnh thổ Ngoài ra có 23 KCN đang hoạt trong quá trình xây dựng với tổng diện tích 18,414 ha và 18 khu, CCN khác đã được quy hoạch với tổng diện tích gần 4.400 ha

Hơn 4 thập kỷ qua, phát triển công nghiệp luôn là động lực cho phát triển kinh tế của Đài Loan, trong đó các khu, CCN giữ một vị trí quan trọng Những chính sách thông thoáng, tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch để xây dựng nhà xưởng đầu tư cơ sở hạ tầng một cách nhanh chóng thuận lợi, hỗ trợ tài chính, khuyến khích phát triển

kinh tế đã đem lại những kết quả to lớn cho phát triển kinh tế Đài Loan trong những thập niên vừa qua

Sau khi Đài Loan gia nhập vào Tổ chức Thương mại thế giới WTO vào đầu năm 2002, chính quyền Đài Loan đã đề ra những định hướng điều chỉnh Luật để thu hút đầu tư, tạo hành lang thông thoáng cho các doanh nghiệp như:

Tạo sẵn mặt bằng sạch, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng hiện đại

Đầu tư xây dựng các khu, cụm công nghiệp có chất lượng dịch vụ cao với giá cho thuê đất ở mức hợp lý cho các doanh nghiệp

Để doanh nghiệp Khu, CCN hoạt động sản xuất kinh doanh một cách thuận lợi, chính quyền Đài Loan đã tập trung xây dựng mô hình công viên công nghiệp Trước đây các khu, CCN truyền thống chỉ đáp ứng hạ tầng kỹ thuật thiết yếu như hệ thống đường giao thông, cấp điện, cấp nước Với các đặc tính mới, các công viên công nghiệp sẽ chú trọng hơn công tác bảo vệ môi trường sinh thái, ưu tiên quy hoạch đất cho các hoạt động nghiên cứu và phát triển (R&D), các ngành công nghệ cao và các hoạt động giải trí nhằm tạo ra một hình ảnh mới, chất lượng dịch vụ cao của các công viên công nghiệp

2.2.1.2 Kinh nghiệm phát triển quỹ đất xây dựng cụm công nghiệp ở Hàn Quốc

Để phát triển quỹ đất trong các CCN, Hàn Quốc đã tiến hành lập việc lập quy hoạch sử dụng đất ở theo các cấp sau: quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất vùng thủ đô; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch sử dụng đất vùng đô thị cơ bản Kỳ quy hoạch đối với cấp quốc gia, cấp tỉnh là 20 năm, quy hoạch sử dụng đất vùng đô thị cơ bản và kế hoạch

sử dụng đất là 10 năm Sau 5 năm sẽ tiến hành rà soát để điều chỉnh cho phù hợp với yêu cầu phát triển và thị trường Quy hoạch sử dụng đất là nền tảng, căn cứ cho các quy hoạch khác như quy hoạch giao thông, xây dựng đô thị,…nhằm tránh sự đan xen, chồng chéo và dàn trải

Quy hoạch sử dụng đất được thực hiện từ tổng thể tới chi tiết Quy hoạch cấp tỉnh, vùng thủ đô phải căn cứ trên cơ sở quy hoạch cấp quốc gia Quá trình lập quy hoạch sẽ lấy ý kiến của nhân dân theo hình thức nghị viện nhân dân Sau khi

quy hoạch được phê duyệt sẽ được công khai và phổ biến đến nhân dân Trách nhiệm thực hiện quy hoạch giao cho chính quyền Chính quyền cấp nào chịu trách nhiệm lập quy hoạch cấp đó và trong đó có chỉ rõ trách nhiệm cá nhân trước pháp luật về quy hoạch Nhà nước có chính sách đảm bảo tính khả thi của quy hoạch, ví dụ: hỗ trợ đối với các khu vực bảo tồn, các khu vực cần bảo vệ như miễn thuế, không phải thực hiện nghĩa vụ quân sự, được hỗ trợ đời sống…

Bài học kinh nghiệm rút ra từ hai nước trên:

Một là, quy hoạch sử dụng đất cần có chiến lược dài hạn, thường xuyên tiến

hành rà soát lại quy hoạch đất để có phương án điều chỉnh thích hợp

Hai là, tạo quỹ đất sạch thu hút được các nhà đàu tư vào các cụm CN Tránh tình trạng tranh chấp, khiếu nại sau khi dự án đi vào hoạt động

Ba là,giá thuê đất trong các cum CN cần hợp lý để có thể thu hút, hấp dẫn các nhà đầu tư trong và ngoài nước Tập trung phát triển ngành CN dịch vụ chất lượng cao

Bốn là, xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, đáp ứng được yêu cầu của các nhà

đầu tư Tránh tình trạng đầu tư dàn trải, đan xen

2.2.2 Kinh nghiệm trong nước

2.2.2.1 Bài học kinh nghiệm về phát triển quỹ đất ở Hà Tĩnh

Từ năm 2006 đến năm 2011, Hà Tĩnh có tổng diện tích đất đã thu hồi để giải phóng mặt bằng là 6.228,83 ha với tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ gần 3.500 tỷ đồng để sử dụng vào các mục đích:

- Giao đất ở 1.363,49 ha, gồm:

+ Đất ở khu vực đô thị 388,26 ha

+ Đất ở khu dân cư nông thôn 975,23 ha (bao gồm cả các khu tái định cư, riêng Khu kinh tế Vũng Áng đã có 104ha đất ở tái định cư)

- Giao đất, cho thuê đất chuyên dùng 4.865,34 ha; trong đó:

+ Đất cho cơ sở sản xuất kinh doanh, thương mại, dịch vụ, du lịch, khu công nghiệp, cụm CN - TTCN tập trung: 3.210,36ha

+ Đất để xây dựng, phát triển kết cấu hạ tầng, công cộng: 1.564,98 ha

Phần lớn các tổ chức được giao đất, thuê đất đều nhanh chóng đưa đất vào sử dụng, thực hiện đúng cam kết, đặc biệt là các dự án lớn như: Khu liên hợp gang thép

và cảng Sơn Dương của Tập đoàn Hưng Nghiệp Formosa - Đài Loan (2025,37ha); Nhà máy Nhiệt điện Vũng Áng I, các dự án xây dựng đường giao thông, thuỷ lợi… (UBND tỉnh Hà Tĩnh (2012), Đề án phát triển quỹ đất tỉnh Hà Tĩnh)

Ưu điểm

- Việc lập quy hoạch và quản lý quy hoạch thời gian qua đã tạo điều kiện cho các ngành, địa phương chủ động dành quỹ đất cho phát triển các ngành, các lĩnh vực; các địa phương căn cứ quy hoạch để thực hiện thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để phát triển đô thị, khu công nghiệp, cụm TTCN tập trung, các khu thương mại, dịch vụ, du lịch Công tác quy hoạch đã góp phần tích cực cho việc sử dụng đất đai ngày càng có hiệu quả, tiết kiệm, đảm bảo tính thống nhất trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, chuyển dịch cơ cấu lao động, cơ cấu đầu tư, tạo bước đi hợp lý cho quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa,

đáp nhu cầu cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ

- Việc giao đất, cho thuê đất, đấu giá đất đã cơ bản đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho các nhà đầu tư, các đối tượng sử dụng đất; tạo ra tác động tích cực thúc đẩy các dự

án, ngành nghề liên quan phát triển; huy động tổng hợp và đa dạng hoá các nguồn lực đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội và các công trình, dự án trọng điểm; góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách trên địa bàn

- Về phát triển, quản lý sử dụng quỹ đất: Việc thu hồi đất, bồi thường giải

phóng mặt bằng thời gian qua đã được quan tâm đặc biệt của cấp uỷ chính quyền các cấp, đã huy động được cả hệ thống chính trị tham gia thực hiện, nên đã đạt được những kết quả nhất định, cơ bản đã có mặt bằng thi công các dự án, tạo được niềm

tin cho các nhà đầu tư; được đại bộ phận nhân dân trong tỉnh đồng tình ủng hộ

Diện tích đất được giải phóng mặt bằng trong các Khu kinh tế được giao toàn

bộ cho các Ban quản lý khu kinh tế để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật chung và cho nhà đầu tư thuê lại đất thực hiện các dự án Diện tích đất trong các khu đô thị, khu nông thôn được chính quyền địa phương sử dụng vào mục đích phát triển đô thị

và giao đất, đấu giá đất ở

- Về tiền sử dụng đất: Được thu nộp vào ngân sách nhà nước và phân chia cho ngân sách ba cấp quản lý sử dụng theo từng năm Tiền sử dụng đất những năm qua đã góp phần tăng nguồn vốn cho đầu tư phát triển, đặc biệt là lĩnh vực đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội

Tồn tại

• Đối với công tác quy hoạch

- Chất lượng của một số quy hoạch ngành, lĩnh vực chưa cao; chưa căn cứ vào các chỉ tiêu phân bổ sử dụng đất cũng như các chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội theo yêu cầu của tỉnh một phần do phân bổ, cơ cấu chỉ tiêu quy hoạch chưa thật sư phù hợp cho nhu cầu phát triển trước mắt cũng như lâu dài, nhất là quỹ đất dành cho phát triển dịch vụ, công cộng, trụ sở văn phòng của các doanh nghiệp một số địa phương lập quy hoạch các điểm dân cư nông thôn chủ yếu tập trung vào các trục đường giao thông quốc lộ, tỉnh lộ, không hình thành các khu dân cư tập trung gắn

với đầu tư xây dựng hạ tầng

- Việc quản lý, thực hiện quy hoạch chưa nghiêm túc, tình trạng lấn chiếm, xây dựng cơi nới các công trình kiến trúc trái phép chưa được xử lý kịp thời (đặc biệt trong Khu kinh tế Vũng Áng), nhiều địa phương đang còn tùy tiện sử dụng đất lúa sang mục đích khác vượt chỉ tiêu được duyệt Việc công khai cắm mốc quy hoạch chậm được thực hiện, hoặc chưa thực hiện, đặc biệt khu đô thị và các tuyến giao thông chính

- Việc bố trí vốn cho việc lập, thực hiện quy hoạch đang còn nhiều hạn chế, nhất là việc phối kết hợp giữa các chương trình, dự án để thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch, đặc biệt là gắn việc đầu tư kết cấu hạ tầng với công tác chỉnh trang đô thị

• Đối với công tác giao đất, cho thuê đất

Một số dự án được giao đất, cho thuê đất nhưng sử dụng kém hiệu quả (chậm triển khai đưa đất vào sử dụng, để hoang hoá, cho thuê cho mượn trái pháp luật …); qua thanh tra, kiểm tra đã thu hồi 104 khu đất với tổng diện tích 1.423,45ha đất của các tổ chức, cá nhân vi phạm sử dụng đất

Việc giao đất, cũng còn nhiều tồn tại, như: giao đất không đúng đối tượng, không đưa vào sử dụng, đấu giá đất thiếu minh bạch và tập trung chủ yếu vào các đối tượng đầu cơ đất; một số khu đất sau khi đấu giá chậm đưa vào sử dụng, điển hình như khu đất của Sở Văn hoá, Thể thao và Du lịch, Công ty 475 tại thành phố

Hà Tĩnh

• Về phát triển, quản lý quỹ đất

Việc phát triển quỹ đất thời gian qua chủ yếu dựa vào kết cấu hạ tầng đã có, chưa có quy hoạch và các giải pháp để mở rộng quỹ đất ở những vùng có lợi thế nhưng chưa có kết cấu hạ tầng; phát triển quỹ đất chưa gắn với giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư, nhất các dự án hạ tầng giao thông (điển hình như: dự án đường Hàm Nghi, đường nối quốc lộ 1A đi mỏ sắt Thạch Khê …)

Về nguồn thu tiền sử dụng đất

Việc khai thác nguồn thu còn nhiều hạn chế, chưa tương xứng với tiềm năng đất đai hiện có Giá đất ban hành hàng năm chưa chi tiết, chưa sát với giá thị trường; cơ chế điều tiết tiền sử dụng đất chưa phù hợp, chưa căn cứ vào chi phí đầu

tư để tính tỷ lệ điều tiết Về phân chia nguồn thu tiền sử dụng đất, trích lập quỹ phát triển đất chưa đáp ứng yêu cầu (mới dành 10% tiền sử dụng đất cho Quỹ phát triển đất); chưa có quy định cụ thể về nhiệm vụ chi cho công tác phát triển quỹ đất

Nguyên nhân

• Nguyên nhân của những kết quả đạt được

- Hà Tĩnh có lợi thế về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, kinh tế - xã

hội và con người Chính sách thu hút kêu gọi đầu tư và kiên trì thực hiện chính

sách kêu gọi đầu tư của tỉnh thời gian qua đã mang lại hiệu quả nhất định;

- Hà Tĩnh cũng là địa phương được Trung ương quan tâm chọn thực hiện các công trình trọng điểm và đặc biệt là được nhiều nhà đầu tư lớn quan tâm;

- Công tác cải cách hành chính được thực hiện khá tốt và tương đối đồng bộ

đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư; hệ thống các văn bản quy định về các chế độ chính sách, trình tự thủ tục hành chính của một số lĩnh vực được ban hành khá đầy đủ, kịp thời

- Sự tập trung cao trong công tác lãnh đạo, chỉ đạo, điều hành của các cấp uỷ Đảng, chính quyền các cấp, sự phối kết hợp giữa các cơ quan tham mưu với chính quyền cơ sở trong công tác lập quy hoạch, thực hiện bồi thường GPMB, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, xây dựng các khu tái định cư nên đã mang lại hiệu quả không nhỏ cho sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh nhà

Bài học rút ra

Một là, công tác quy hoạch đất đai phải có kế hoạch lâu dài, không chỉ đáp

ứng nhu cầu trước mắt mà còn phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội trong tương lai

để đảm bảo phát triển bền vững Quy hoạch đó cần có sự tham gia của cả hệ thống chính trị và được người dân đóng góp ý kiến, ủng hộ, nhất trí

Hai là, đội ngũ cán bộ làm công tác GPMB đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển quỹ đất của địa phương Do đó, đội ngũ cán bộ cần có năng lực chuyên môn và nghiệp vụ tốt

Ba là, cần tập trung mội nguồn lực của địa phương tham gia quá trình quy hoạch quỹ đất Quy hoạch hợp lý sẽ thúc đẩy các ngành kinh tế của địa phương phát triển đồng thời tăng nguồn thu cho ngân sách

Bốn là, cải cách hành chính và có các chính sách ưu đãi tạo điều kiện thuận

lợi thu hút các nhà đầu tư bên ngoài vào địa phương, đặc biệt là các doanh nghiệp nước ngoài

2.2.2.2 Bài học kinh nghiệm của Đà Nẵng

Thành công nổi bật của thành phố trong nhiều năm qua là việc khai thác hiệu quả và hợp lý nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn Sau hơn 17 năm phát triển, Đà Nẵng đã vươn lên trở thành đô thị kiểu mẫu, văn minh

và hiện đại

Nếu như trước đây đô thị Đà Nẵng với diện tích 5.600ha, nay ranh giới đô thị

đã gần đạt tới 9.000ha Hàng loạt các khu đô thị mới, khu tái định cư, khu công nghiệp tập trung, khu du lịch, khu cây xanh, thể thao, các làng nghề… đã được đầu

tư xây dựng cùng với phát triển hệ thống giao thông đầu mối như sân bay, bến cảng,

ga đường sắt và quốc lộ Nhiều tuyến đường, cầu trọng yếu đã được xây dựng… Hiện thành phố đã công bố quy hoạch chung đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 Theo đó, ngành Xây dựng tập trung rà soát 837 đồ án quy hoạch; hủy bỏ, thu hồi 32 đồ án, điều chỉnh 50 đồ án; duyệt quy hoạch 21 cụm điểm nhấn kiến trúc Thành phố đã thực hiện thu hồi đất, giao đất và cho thuê đất để triển khai hơn 1.390 dự án với tổng diện tích hơn 17.500 ha, chuyển mục đích trên 500 ha đất quốc phòng để thực hiện hơn 150 dự án phục vụ phát triển kinh tế - xã hội Từ sự đồng

thuận của người dân, có hơn 95.000 hộ dân thực hiện giải tỏa, di dời và bàn giao mặt bằng đất đai để đầu tư dự án (UBND tỉnh Đà Nẵng, 2013)

Có được những thành công như trên là nhờ:

- Khai thác hợp lý và hiệu quả nguồn quỹ đất bắt nguồn từ việc đền bù, giải phóng mặt bằng, thực hiện chính sách thu hồi đất đai Áp dụng chính sách thưởng tiến độ bàn giao mặt bằng đối với những hộ giải tỏa chấp hành bàn giao mặt bằng đúng thời gian quy định, chính sách hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, chính sách đối với công tác tái định cư…

- Mọi vấn đề liên quan đến đền bù, giải tỏa, bố trí tái định cư đều có sự tham gia trực tiếp của chính quyền địa phương từ lúc bắt đầu cho đến khi kết thúc dự án

- Đà Nẵng tập trung ưu tiên các biện pháp và phân bổ nguồn lực để bố trí kịp thời đất tái định cư cho các hộ giải tỏa, khi thực hiện quy hoạch giải tỏa thường có ngay phương án tái định cư trên cơ sở giải tỏa ở đâu, bố trí tái định cư ở đó

- Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất công khai, minh bạch; đất chuyển mục đích sử dụng được công khai đấu giá thu tiền sử dụng đất trên cơ sở giao Trung tâm Đấu giá tài sản thành phố thẩm định giá UBND thành phố quản lý chặt chẽ đất tái định

cư đối với các lô, thửa đất sinh lợi như ngã 3, ngã 4

- Việc tách thửa căn cứ theo quy định hạn mức sử dụng đất Tách thửa xem xét theo nhu cầu và điều kiện thực tế của người dân, nhưng linh hoạt và không để xảy ra tình trạng tách thửa quá nhỏ gây nên tình trạng xây dựng nhà ở siêu mỏng, siêu méo; ngăn chặn tình trạng tách thửa để trục lợi về chính sách đền bù giải tỏa

- Công tác quản lý và sử dụng đất được lập bản đồ số hóa với việc quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết tình hình sử dụng đất Đà Nẵng cũng có sự đột phá trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi triển khai theo phương án quy về một đầu mối

2.2.3 Bài học kinh nghiệm rút ra về phát triển quỹ đất để xây dựng các CCN ở huyện Lạng Giang

Một là, yếu tố quyết định cho chủ trương khai thác quỹ đất là lòng dân và

các cấp chính quyền Để có được sự thành công trong công tác quản lý quỹ đất đai thì cần phải có sự kết hợp chặt chẽ giữa chính quyền và nhân dân, thực hiện theo