đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh vĩnh tường, tỉnh vĩnh phúc

Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp cao học, ngành Quản lý đất đai, trường Học Viện Nông nghiệp Việt Nam, Em lựa chọn thực hiện đề tài "Đánh giá t

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP & PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ THU HIỀN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI CHI NHÁNH VĨNH TƯỜNG,

TỈNH VĨNH PHÚC

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

HÀ NỘI, NĂM 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP & PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ THU HIỀN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI CHI NHÁNH VĨNH TƯỜNG,

TỈNH VĨNH PHÚC

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS TS NGUYỄN VĂN DUNG

HÀ NỘI, NĂM 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, mọi số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2015

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thu Hiền

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này đúng tiến độ, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Văn Dung đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Học viện nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Tài chính - Kế hoạch, phòng Kinh tế, phòng Thống kê, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Vĩnh Tường; đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện luận văn này

Tôi xin gửi lời cảm ơn tới những người thân trong gia đình, đồng nghiệp

và bạn bè đã khích lệ động viên, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện luận văn này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2015

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thu Hiền

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

MỤC LỤC iii

Danh mục bảng vii

Danh mục hình ix

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích 3

3 Yêu cầu 3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1 Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai và Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất 4

1.1 Đăng ký đất đai 4

1.1.1 Khái niệm về đăng ký đất đai 4

1.1.2 Cơ sở pháp lý về đăng ký đất đai, bất động sản 4

1.1.3 Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản 5

1.1.4 Đối tượng đăng ký đất đai 6

1.1.5 Các trường hợp phải đăng ký đất đai 6

1.2 Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất 7

1.2.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKQSDĐ 7

1.2.2 Chức năng, nhiệm vụ của VPĐKQSDĐ 11

1.3 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới 15 1.3.1 Australia (Hệ thống Torrens) 16

1.3.2 Anh 16

1.3.3 Cộng hòa Pháp 17

1.3.4 Thụy Điển 19

1.3.5 Hà Lan 21

1.4 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam 22

1.4.1 Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐKQSDĐ 22

1.4.2 Cơ cấu tổ chức của VPĐK quyền sử dụng đất 23

1.4.3 Nguồn nhân lực của VPĐK quyền sử dụng đất 23

1.4.4 Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐK quyền sử dụng đất 25 1.4.5 Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐKQSDĐ 27

1.4.6 Tình hình triển khai thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai trên cả nước 30 1.4.7 Mối quan hệ giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan đăng ký đất đai và chính quyền địa phương 33

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 36

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 36

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 36

2.2 Nội dung nghiên cứu 37

2.2.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình sử dụng đất của huyện Vĩnh Tường 37

2.2.2 Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Vĩnh Tường 37

2.2.3 Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Vĩnh Tường 37

2.3 Phương pháp nghiên cứu 37

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 37

2.3.2 Phương pháp tổng hợp số liệu 38

2.3.3 Phương pháp thống kê, so sánh 38

2.3.4 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu 38

2.3.5 Phương pháp đánh giá 38

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 40

3.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội - huyện Vĩnh Tường – tỉnh Vĩnh Phúc 40

3.1.1 Đặc điểm tự nhiên 40

3.1.2 Điều kiện kinh tế- xã hội 44

3.1.3 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Vĩnh Tường 47

3.1.4 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội , quản lý & sử

dụng đất của huyện Vĩnh Tường 51

3.2 Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Vĩnh Tường 53

3.2.1 Tổ chức bộ máy 54

3.2.2 Chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động 58

3.2.3 Kết quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Vĩnh Tường 66

3.2.4 Đánh giá của người dân về hoạt động Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất 81

3.2.5 Đánh giá chung về thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Vĩnh Tường 87

3.3 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Vĩnh Tường 92

3.3.1 Giải pháp về tổ chức, cơ chế hoạt động theo chức năng, nhiệm vụ 92

3.3.2 Giải pháp về kỹ thuật, cơ sở vật chất 95

3.2.3 Giải pháp về phát triển nguồn nhân lực (đào tạo, bồi dưỡng cán bộ) 95

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 97

Kết luận 97

Kiến nghị 98

TÀI LIỆU THAM KHẢO 100

PHỤ LỤC 102

VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai

DANH MỤC BẢNG

1.1 Tình hình thành lập VPĐKQSDĐ các cấp 22

1.2 Nguồn nhân lực của VPĐKQSDĐ cả nước 24

3.1 Các loại đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tường 43

3.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Vĩnh Tường năm 2014 50

3.3 Sự khác nhau giữa hai loại hình Văn phòng Đăng ký 53

3.4 Hiện trạng nguồn nhân lực của Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Vĩnh Tường 56

3.5 Hiện trạng cơ sở vật chất, trang thiết bị của Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Vĩnh Tường 57

3.6 Sự khác nhau về quy trình cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp đăng ký biến động 64

3.7 Kết quả thực hiện công tác cấp GCN lần đầu của VPĐKĐKĐĐ chi nhánh Vĩnh Tường 66

3.8 Kết quả thực hiện công tác đăng ký cấp GCN của VPĐKĐKĐĐ chi nhánh Vĩnh Tường 71

3.9 Tình hình thực hiện công tác chỉnh lý biến động của Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Vĩnh Tường 73

3.10 Hệ thống hồ sơ địa chính của Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Vĩnh Tường 75

3.11 Tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm của Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Vĩnh Tường 77

3.12 Tình hình ứng dụng Công nghệ thông tin tại Văn phòngđăng ký quyền sử dụng đất huyện Vĩnh Tường 79

3.13 Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Vĩnh Tường 83

3.14 Mức độ hướng dẫn của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các thủ tục hành chính tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Vĩnh Tường 84

3.15 Thái độ của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các thủ tục hành chính tại

Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Vĩnh Tường 85

3.16 Đánh giá mức độ hài lòng về hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Vĩnh Tường 86

DANH MỤC HÌNH

1.1 Mối quan hệ giữa VPĐK với cơ quan ĐKĐĐ và chính quyền địa phương 35

3.1 Sơ đồ vị trí địa lý huyện Vĩnh Tường 41

3.2 Cơ cấu kinh tế huyện Vĩnh Tường năm 2014 46

3.3 Trụ sở làm việc của Văn phòng Đăng ký đất đai 55

3.4 Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu của VPĐKĐĐ 62

3.5 Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với các trường hợp đăng ký biến động của VPĐKĐĐ 63

3.6 Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với các trường hợp đăng ký biến động của VPĐKQSDĐ 65

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia Sử dụng đất đai

có ý nghĩa quyết định tới sự thành bại về kinh tế và ổn định chính trị, phát triển

xã hội của cả trước mắt và lâu dài Nguồn tài nguyên, nguồn lực đất đai vô cùng quý giá, nhưng là nguồn tài nguyên có hạn, việc quản lý sử dụng nguồn tài nguyên này vào việc phát triển kinh tế xã hội một cách khoa học, tiết kiệm và đạt hiệu quả cao là vô cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn

Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 quy định: Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai

Hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai được thành lập thống nhất từ Trung ương đến cơ sở Tại địa phương, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước về đất đai, một công cụ để bảo vệ lợi ích của Nhà nước, lợi ích của cộng đồng cũng như lợi ích của mỗi công dân Thể hiện ở chỗ phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế thu nhập; cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai Bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật; giám sát giao dịch đất đai; phục vụ quy hoạch sử dụng

đất; phục vụ công tác quản lý trật tự an ninh xã hội Lợi ích đối với công dân thể

hiện như: Tăng cường sự đảm bảo an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;

khuyến khích đầu tư cá nhân; mở rộng khả năng thế chấp quyền sử dụng đất; hỗ

trợ các giao dịch về bất động sản; giảm các vụ tranh chấp về đất đai

Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính Tuy nhiên, hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau,

có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN), vì vậy

mặc dù có những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về đất đai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương

Huyện Vĩnh Tường là huyện đồng bằng nằm phía Tây Nam tỉnh Vĩnh Phúc, cách thành phố Vĩnh Yên gần 20 km Huyện có tổng diện tích tự nhiên là 14.400,3 ha gồm 3 thị trấn, thị trấn Vĩnh Tường, thị trấn Thổ Tang, thị trấn Tứ Trưng và 26 xã Trong đó đất nông nghiệp có 10.362,67 ha chiếm 71,96% tổng diện tích đất tự nhiên, đất phi nông nghiệp có 4.020,28 ha còn lại đất chưa sử dụng 17,35 ha Những năm qua, thực hiện đường lối đổi mới, nền kinh tế Vĩnh Tường đã có những khởi sắc và đang trên đà phát triển Cùng với sự phát triển về kinh tế xã hội, tình hình giao dịch về đất đai, bất động sản ngày một tăng lên Trước nhiệm vụ ngày càng khó khăn, phức tạp, ngày 18 tháng 06 năm 2009, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Vĩnh Tường đã được thành lập, đến ngày 24 tháng 10 năm 2014 được đổi tên thành Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Vĩnh Tường Từ khi hoạt động đã góp phần thực hiện cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai nói chung và đăng ký, cấp GCN nói riêng theo hướng công khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch Tuy nhiên ở một số xã có tỷ lệ cấp GCN còn thấp, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép còn diễn ra, tình trạng dồn việc, dồn hồ sơ có liên quan đến việc đăng ký, cấp GCN ngày càng tăng

Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp cao học, ngành Quản lý đất đai, trường Học Viện Nông nghiệp Việt Nam,

Em lựa chọn thực hiện đề tài "Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc" nhằm góp phần cải cách thủ tục hành chính, thực hiện

tốt hơn nữa chức năng dịch vụ công của Nhà nước về đất đai, bất động sản, giải quyết được một số những hạn chế, khó khăn trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn

- Các số liệu điều tra, thu nhập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy;

- Các giải pháp đề xuất trong đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn, phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1 Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai và Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất 1.1 Đăng ký đất đai

1.1.1 Khái niệm về đăng ký đất đai

Đăng ký Nhà nước về đất đai: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của

dữ liệu địa chính

Khái niệm này chỉ rõ:

- ĐKĐĐ thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức ĐKĐĐ

- Dữ liệu địa chính (HSĐC) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc ĐKĐĐ

- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng

dữ liệu địa chính (HSĐC) (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

1.1.2 Cơ sở pháp lý về đăng ký đất đai, bất động sản

a Hồ sơ đất đai, bất động sản

Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005) hồ sơ đất đai và BĐS (ở Việt Nam gọi là HSĐC) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, BĐS Hiện nay được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân

- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả

- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp

b Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản

Đăng ký đất đai và bất động sản được thực hiện theo 4 nguyên tắc

- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;

- Nguyên tắc đồng thuận;

- Nguyên tắc công khai;

- Nguyên tắc chuyên biệt hoá

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ĐKĐĐ, BĐS được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

c Đơn vị đăng ký đất đai – Thửa đất

Đơn vị đăng ký đất đai là thửa đất và được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký

là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không

Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung

mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp Quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản

đồ địa chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc (Nguyễn Văn Chiến, 2006)

1.1.3 Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản

Đăng ký pháp lý đất đai, BĐS gồm có 2 loại: đăng ký văn tự giao dịch và đăng ký quyền Cụ thể:

a Đăng ký văn tự giao dịch

- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch đất đai như: thế chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên

bố ban tặng, văn kiện phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch Khi đăng

ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký

Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với BĐS Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mình mua

1.1.4 Đối tượng đăng ký đất đai

Đăng kí đất đai là thủ tục hành chính nhằm thiết lập HSĐC đầy đủ và cấp GCNQSDĐ cho những chủ sủ dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa nhà nước và người sử dụng đất làm cơ sở quản chặt, nắm chắc toàn bộ đất đai “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu” (Quốc hội nước CHXHCN

VN, 2013)

1.1.5 Các trường hợp phải đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ

quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và

có giá trị pháp lý như nhau Bao gồm 2 loại quy định tại Điều 95 của Luật Đất đai năm 2013

- Đăng ký ban đầu

Là đăng ký thực hiện với các trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng mà người sử dụng đất đang sử dụng đất chưa được cấp GCNQSDĐ Mục đích giúp xác định chủ sử dụng đất hợp pháp tiến đến cấp GCNQSDĐ

Đăng ký ban đầu được thực hiện trong các trường hợp:

+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

người sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)

1.2 Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

1.2.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKQSDĐ

1.2.1.1 Luật đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành

a Pháp luật đất đai

- Luật Đất đai 2003 quy định: “Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại VPĐK trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp

GCN; Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa

kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền đã được thi hành.”

“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐK là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục

vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ” (Quốc hội Nước CHXHCNVN, 2003)

b Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003

- Nghị định số 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 do Chính phủ ban hành về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 Quy định UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập VPĐK thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của VPĐK tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị

xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập VPĐK thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường (Chính phủ, 2004)

- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT/BTNMT-BNV ngày 13 tháng 5 năm 2010 hướng dẫn chức năng, ngày nhiệm vụ và tổ chức của VPĐK và tổ chức phát triển quỹ đất Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ điều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liền với công tác cải cách hành chính

- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của liên Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ

sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa

vụ tài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp

tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có)

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm

2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại VPĐK; Các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm

2006 sửa đồi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh

05/2005/BTP Bộ luật dân sự năm 2005 liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại VPĐK

- Luật đầu tư xây dựng cơ bản (2009)

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản có hiệu lực thi hành từ 01/8/2009, đối với lĩnh vực quản lý nhà nước

về đất đai Luật này tập chung cho một số vấn đề trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhằm bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

Phân định rõ ràng cụ thể trình tự, thủ tục điều kiện được uỷ quyền cấp GCN quy định cụ thể qua các văn bản sau:

- Nghị định 88/2009/NĐ-CP về ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai

- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT hướng đẫn về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.2.1.2 Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành

- Luật Đất đai năm 2013 được thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013

“Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên

cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật

Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin

đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu” (Chính phủ, 2014)

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định

về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014a)

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định

về hồ sơ địa chính (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014b)

- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định

về bản đồ địa chính (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014c)

- Quyết định số 46/2014/QĐ-UBND ngày 20/10/2014 của UBND tỉnh về việc thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Vĩnh Phúc (Ủy ban nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc, 2015)

1.2.1.3 Nhận xét chung về cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK

Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPĐK trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng được xem là tương đối đầy đủ Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và đưa các VPĐK đi vào hoạt động Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan đến VPĐK còn những hạn chế như:

- Thiếu các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐK và việc phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ

- Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng của tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai

Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đưa VPĐK đi vào hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập

1.2.2 Chức năng, nhiệm vụ của VPĐKQSDĐ

a Chức năng

Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT/BTNMT-BNV ngày 13 tháng 5 năm

2010 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPĐKQSDĐ như sau:

VPĐK được thành lập ở cấp tỉnh và cấp huyện là cơ quan dịch vụ công hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu, có chức năng tổ chức thực hiện đăng

ký sử dụng đất, chỉnh lý thống nhất biến động sử dụng đất và quản lý HSĐC; tham mưu cho cơ quan TN&MT cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật

- Thực hiện các thủ tục về cấp GCN trên địa bàn cấp huyện đối với hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật;

- Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý biến động về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đối với cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam;

- Lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu thuộc tính địa chính đối với tất cả các thửa đất trên địa bàn cấp huyện; gửi thông báo chỉnh lý biến động cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp xã để chỉnh lý hồ sơ địa chính đối với những trường hợp thuộc

thẩm quyền; kiểm tra việc cập nhật và chỉnh lý hồ sơ địa chính của Ủy ban nhân dân cấp xã;

- Cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan chức năng xác định mức thu tiền

sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và tài sản khác gắn liền với đất đối với người sử dụng, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam;

- Lưu trữ, quản lý bản lưu, bản sao giấy chứng nhận và các giấy tờ khác trong quá trình thực hiện nhiệm vụ theo quy định;

- Thực hiện trích đo địa chính thửa đất, khu đất và tài sản gắn liền với đất; kiểm tra chất lượng tài liệu trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất cung cấp trước khi sử dụng, quản lý;

- Thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp huyện

và cấp xã;

- Cung cấp trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và các thông tin khác về đất đai, tài sản gắn liền với đất phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước và nhu cầu của cộng đồng;

- Thực hiện việc thu phí, lệ phí và các dịch vụ về cung cấp thông tin đất đai, tài sản gắn liền với đất, trích đo địa chính thửa đất, khu đất, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật;

- Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn phòng theo quy định của pháp luật;

- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành;

- Thực hiện các nhiệm vụ khác do Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai giao (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính, 2010)

Tuy nhiên sau khi Luật Đất đai 2013 ra đời, cả nước tiến hành thống nhất

hệ thống Văn phòng Đăng ký cụ thể sát nhập Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh và cấp huyện thành Văn phòng Đăng ký đất đai (một cấp) Do đó Thông tư liên tịch số 15/2015/BTNMT-BNV-BTC ngày 04 tháng 4 năm 2015 ra đời quy định về chức năng đối với các địa phương đã thành lập Văn phòng Đăng

ký đất đai như sau

- Thực hiện việc đăng ký đất được Nhà nước giao quản lý, đăng ký quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thực hiện việc cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận)

- Thực hiện việc đăng ký biến động đối với đất được Nhà nước giao quản

lý, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; tiếp nhận, quản lý việc sử dụng phôi Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật

- Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng, quản lý hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật

-Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; chỉnh lý bản đồ địa chính; trích lục bản đồ địa chính

- Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận sơ đồ nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất do tổ chức, cá nhân cung cấp phục vụ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận

- Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

- Cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật

- Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật

- Thực hiện các dịch vụ trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với năng lực theo quy định của pháp luật

- Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật; thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành và tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác được giao (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính, 2015a)

b Nhiệm vụ

Nhiệm vụ cụ thể của VPĐK là: Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm đầu

mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp GCN theo thẩm quyền cho các đối tượng sử dụng đất ở địa phương; Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất; Lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối với tất cả các thửa đất thuộc phạm vi địa giới hành chính; Chỉnh lý HSĐC gốc khi có biến động về sử dụng đất theo thông báo của cơ quan TN&MT; Lưu trữ HSĐC, hệ thống thông tin đất đai Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPĐK có 3 chức năng chính là: Quản lý HSĐC gốc; Chỉnh lý thống nhất HSĐC; Phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ

c Vai trò

Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của VPĐK trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất quan trọng vì những lý do sau đây:

Hoạt động của VPĐK đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động quản lý Nhà nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ thể là cơ quan chuyên môn trực thuộc Khác với các quy định trước đây, cơ quan Nhà nước ở địa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu

về đất đai ở địa phương thông qua việc ký các quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất Còn lại, việc đăng ký quyền sử dụng đất, cấp GCN được giao cho cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện

Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐK các cấp là tổ chức xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục có liên quan đến GCN, đây là chứng thư pháp lý đảm bảo cho các hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, cơ sở pháp lý đảm bảo cho người sử dụng đất an tâm đầu tư trên thửa đất của mình Mặt khác, chỉ có VPĐK mới được quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSĐC gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin HSĐC cho các chủ thể có nhu cầu

Hoạt động của VPĐK đã và đang góp phần giảm thiểu những vướng mắc, ách tắc trong việc đăng ký quyền sử dụng đất cũng như đăng ký BĐS trong nền

kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát triển kinh tế thời

kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới

Từ hoạt động của VPĐK, những năm gần đây cùng với việc quản lý, điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế của từng địa phương, VPĐK đã có những đóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấp GCN, đưa tỷ lệ cấp GCN cho các đối tượng sử dụng đất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 2013, tạo môi trường đầu tư lành mạnh và thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam

VPĐK có vai trò quan trọng trong quan hệ đất đai, nó không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư với các cơ quan quản lý mà còn

có tác dụng tăng cường các giao dịch đảm bảo đối với nguồn vốn từ đất đai giữa người sử dụng đất nói chung với các tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước

Hoạt động của VPĐK đất đòi hỏi phải chuyên môn hóa công tác đăng ký quyền sử dụng đất So với trước đây, chuyên môn hoá trong hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng dụng công nghệ thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ điện tử trong những năm tới Mặt khác, tính công khai, minh bạch được thể hiện đầy đủ, nghiêm túc trong hoạt động của VPĐK thông qua việc cải cách thủ tục hành chính

1.3 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới

Trong xu hướng toàn cầu hóa và hội nhập quốc tế sâu rộng như hiện nay, Việt Nam có điều kiện thiết lập quan hệ ngoại giao với nhiều quốc gia trên thế giới, đây là điều kiện thuận tiện để Việt Nam học hỏi kinh nghiệm tại các quốc gia phát triển trên nhiều lĩnh vực Quản lý đất đai tại các nước phát triển và các nước có nền kinh tế phát triển như Anh, Úc, Hoa Kỳ … đã đạt đến mức độ tương đối hoàn thiện, đây là những mô hình quản lý Việt Nam cần nghiên cứu để tiếp thu các ưu điểm một cách chọn lọc sao cho phù hợp với tình hình thực tế hiện nay

1.3.1 Australia (Hệ thống Torrens)

Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012) đưa ra tham khảo về mô hình đăng

ký đất đai, BĐS ở Australia như sau:

Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai

và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ nhiệm vụ chủ trì Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu

tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí

Ban đầu GCN được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại VPĐK và 1 bản giao chủ sở hữu giữ Từ năm 1990, việc cấp GCN dần chuyển sang dạng số Bản gốc của GCN được lưu giữ trong hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu Ngày nay, tại Văn phòng GCN, người mua có thể kiểm tra GCN của BĐS

mà mình đang có nhu cầu mua

Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống ĐKĐĐ và BĐS của Úc:

- GCN được đảm bảo bởi Nhà nước

- Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi

- Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài

- GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng

- Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo

- Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng

- Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng (Bộ Tài nguyên và Môi trường , 2012)

1.3.2 Anh

Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012) đưa ra tham khảo về mô hình đăng

ký đất đai, BĐS ở Anh như sau:

Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký BĐS (đất đai và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt)

phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tình nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm việc không kết nối với INTERNET, chỉ nối mạng nội

bộ để bảo mật dữ liệu)

Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm 2009 Trước năm 2002 Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt BĐS thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hành có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh

Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và BĐS trên lãnh thổ Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký (Bộ Tài nguyên và Môi trường , 2012)

1.3.3 Cộng hòa Pháp

Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đã được đưa vào Bộ luật Dân sự 1804 Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính không có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa được công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở

để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi

Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có

hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và quyền

sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản (thuê dài hạn) Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất

động sản

Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng Đăng ký đất đai hay đăng ký theo Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:

- Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập

Đây là điều kiện tiên quyết Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch Nhờ những đặc tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ), điểu kiện này còn đem lại sự an toàn pháp lý cần thiết để sở hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào

- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng

Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính tiếp nối trong việc đăng ký: Mọi hợp đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của sở hữu chủ trước đó chưa được đăng ký Sở dĩ phải đặt ra nguyên tắc này là vì để thông tin đầy đủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo khả năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyển sở hữu trước đó Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung Vì vậy nếu chủ thể có quyền đối với một bất động sản nào đó quên đăng ký quyền của mình thì mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền về sau này đối với bất động sản đó sẽ không được phép đăng ký để có thể phát sinh hiệu đối với người thứ ba

- Thông tin về chủ thể

Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất đai đều dành một vị trí quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ Do vậy cần xác định một cách chính xác và cụ thể các bên liên quan trong hợp đồng, giao dịch Mọi hợp đồng, văn bản đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong hôn nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua người dại diện Mọi hợp đồng, văn bản liên quan đến một pháp nhân đều phải ghi rõ tên gọi, hình

thức pháp lý, địa chỉ trụ sở, thông tin đăng ký kinh doanh của pháp nhân đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của người đại diện của pháp nhân đó Đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp đổng, văn bản đều phải có lời chứng thực của công chứng viên

- Thông tin về bất động sản

Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đem đăng ký đều phải có đầy

đủ thông tin cụ thể về bất động sản Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau đối với cùng một bất động sản thì những thông tin đó phải luôn giống nhau Đối với mọi bất động sản được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa

kế, cho tặng, di tặng, thông tin về bất động sản đó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồ sơ địa chính

Để phân biệt bất động sản đó với các bất động sản khác thì những thông tin sau đây được coi là không thế thiếu: Tên xã nơi có bất động sản, số thửa trên bản đồ địa chính, số bản đồ địa chính Bên cạnh các thông tin này, trong thực tiễn người ta còn ghi thêm: Tính chất của bất động sản, nội dung địa chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc đa, quán cây sồi v.v )

Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thê phân chia của nhà chung cư, cùng như đối với các phần của bất động sản đã phân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó Trong hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng cách mô tả tình trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo

hồ sơ chia lô (nếu là đất chia lộ) (Tổng cục Quản lý đất đai, 2009)

1.3.4 Thụy Điển

Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã trở thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp Hệ thống ĐKĐĐ ở Thuỵ Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hoá Về bản chất, hệ thống này là hệ thống đăng ký quyền, tương tự hệ thống Torrens Về mô hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký bất

động sản do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ

thống địa chính Cơ quan đăng ký tài sản do Tổng cục quản lý đất đai (National

Land Survey- NLS) thuộc Bộ Môi trường Thụy Điển

Cơ quan đăng ký tài sản trung ương có 53 Văn phòng đăng ký đất đai đặt tại các địa phương khác nhau Ngoài ra còn có một số Văn phòng đăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh

Cơ quan đăng ký đất đai trực thuộc Toà án trung ương, trong cơ cấu của

Bộ Tư pháp Cơ quan ĐKĐĐ có 93 Văn phòng ĐKĐĐ, mỗi văn phòng đăng ký

đất đai trực thuộc Toà án cấp quận Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai và

tài sản trên đất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lý

dữ liệu bất động sản trung ương trực thuộc Bộ Môi trường và phát triển Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai

Hệ thống dữ liệu này quản lý toàn bộ thông tin đăng ký bất động sản và đăng ký đất đai Ban quản lý dữ liệu bất động sản trung ương phối hợp chặt chẽ Tổng cục Trắc địa – Bản đồ quốc gia và Tòa án

Hệ thống địa chính Thụy Điển, có sự chuyên môn hoá rất cao, mỗi cơ quan chịu trách nhiệm riêng về một lĩnh vực chuyên môn hẹp nhưng trong hoạt động có sự phối hợp rất chặt chẽ Các cơ quan ĐKĐĐ, đăng ký bất động sản, cơ quan xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng thông tin đất đai đều hoạt động theo chế độ tự chủ tài chính dựa trên việc thu phí dịch vụ Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai có 20.000 cổng thông tin phục vụ truy cập dữ liệu trực tuyến cho các đối tượng khác nhau Thông tin được cung cấp trực tuyến hoặc qua điện thoại không phải trả phí Người sử dụng chỉ phải trả phí cho các tài liệu in

Những quyền, trách nhiệm hoặc giao dịch phải đăng ký quyền sở hữu, giao dịch thế chấp, quyền sử dụng (của người thuê), quyền địa dịch (quyền đi qua), quyền hưởng lợi (săn bắn, khai thác lâm sản) Để thực hiện việc đăng ký, đất đai được chia thành các đon vị đất, mỗi đơn vị đất có mã số duy nhất Việc xác định đơn vị đất như tách, hợp một phần diện tích đất, lập đơn vị đất mới thuộc trách nhiệm của Cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia Việc đăng ký quyền, đăng ký thế chấp, đăng ký chuyển quyền do cơ quan đăng ký đất đai thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ (Nguyễn Văn Chiến, 2006)

1.3.5 Hà Lan

Bộ Luật đất đai không quy định bắt buộc đăng ký đất đai, tuy nhiên, người đăng ký đất đai sẽ được cấp giấy chứng nhận sở hữu đất đai và được Chính phủ bảo hộ quyền lợi hợp pháp

Quy trình đăng ký đất đai gồm các bước:

- Người đăng ký nộp hồ sơ và các giấy tờ pháp lý liên quan đến đất đai, bất động sản đến Văn phòng đăng ký đất đai tại khu vực có mảnh đất hoặc bất động sản đó hoặc nằm trong phạm vi quyền hạn của cơ quan quản lý đất đai ở cấp tỉnh, huyện, quận (yêu cầu người đăng ký phải là người sống tại khu vực đó

và sử dụng đất trước năm 1952)

- Văn phòng đăng ký đất đai thẩm tra hồ sơ và có quyền yêu cầu cung cấp văn bản hoặc tài liệu liên quan nếu thấy cần thiết

- Sau 15 ngày, Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông báo đến các cơ quan

có liên quan để xác nhận và người đăng ký đất đai

- Các cơ quan có thẩm quyền xác minh các thông tin đối với thửa đất (có kiểm tra tại thực địa), tình trạng pháp lý của hồ sơ, tình trạng tranh chấp, khiếu kiện thời gian làm việc là 30 ngày Tiêu chí của việc kiểm tra nhằm mục đích ngăn chặn việc trốn tránh luật pháp hoặc đứng tên mảnh đất cho một người khác Nếu có, thì vấn đề này sẽ được chuyển lên Bộ trưởng quyết định Nếu phát hiện thấy các chứng từ pháp lý không có hiệu lực, nhân viêc Văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền phải từ chối việc đăng ký Quyền của nhân viên Văn phòng đăng ký đất đai cũng đã được quy định rõ trong Bộ Luật đất đai

- Nếu việc đăng ký đất đai đảm bảo các tiêu chí theo quy định của pháp luật và không có tranh chấp, khiếu kiện thì Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai

Trung bình tổng thời gian thực hiện đăng ký và cấp giấy chứng nhận khoảng 64 ngày, lệ phí phải tra cho cả quá trình này là 3.000 Baht (~100 USD)

Quá trình quyền sử dụng đất ở Thái Lan sau một lịch sử phong phú của truyền thống pháp lý và văn hóa nơi mà tất cả đất và tài nguyên đã từng thuộc về nhà vua Pháp luật về đất đai cho phép quyền sở hữu đối với các người sử dụng

đất nếu họ canh tác đất trong khoảng thời gian ba năm Vì vậy, họ có thể phải trả một khoản phí nhỏ và sau đó đăng ký đất như là của riêng của họ

Trong khi tập quán này vẫn còn cho đến ngày nay, sự nhầm lẫn và xung đột xảy ra sau đó cho đến khi sự ra đời của pháp luật năm 1936 và Luật Đất đai năm 1954 Với sự còn lại pháp luật về sở hữu đất đai quan trọng nhất ở Thái Lan, hành động rõ ràng nêu rõ các bước phải được theo sau cho các vấn đề về những việc làm tiêu đề, bảo vệ đất và giao đất Trong tinh thần, nó được công nhận ba giai đoạn khác nhau của việc thu hồi đất được khởi xướng bởi Vua Rama V, chiếm, sử dụng và sở hữu hợp pháp (Nguyễn Văn Chiến, 2006)

1.4 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.4.1 Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐKQSDĐ

Theo báo cáo Tổng cục Quản lý đất đai giai đoạn 2010 - 2014 cả nước đã

có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập VPĐK cấp tỉnh và cấp huyện thể hiện qua bảng 1.1

(Nguồn: Tổng cục quản lý đất đai, 2014)

Hậu Giang là tỉnh thành lập sớm nhất 06/9/2004, Điện Biên là tỉnh chậm nhất 28/03/2007 Có 39 tỉnh thành lập đúng thời định 181/2004/NĐ-CP (trước 01/7/2005) (Tổng cục Quản lý đất đai, 2014)

Một số VPĐK không trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường theo quy định mà trực thuộc UBND cấp huyện như huyện Tiền Hải tỉnh Thái Bình, thành phố Vinh tỉnh Nghệ An, Thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng, đã dẫn đến sự chồng chéo về chức năng, nhiệm vụ trong tổ chức, chỉ đạo cấp GCN, sự phân tán trong quản lý HSĐC; làm cho thủ tục cấp GCN thêm phức tạp, kéo dài do thiếu

sự phối hợp giữa các cơ quan này

Trong số các tỉnh đã thành lập VPĐKQSDĐ có một số tỉnh đã tiến hành thành lập xong VPĐKĐĐ năm 2014 như Hải Phòng, Hà Nam, Đồng Nai, Vĩnh Phúc Còn lại các tỉnh khác đang tiến hành kiện toàn để thành lập hệ thống Văn phòng Đăng ký đất đai (một cấp) (Tổng cục Quản lý đất đai, 2014)

1.4.2 Cơ cấu tổ chức của VPĐK quyền sử dụng đất

Theo báo cáo của các địa phương VPĐK thuộc Sở đều tổ chức thành nhiều đơn vị trực thuộc, phổ biến là các Phòng, một số nơi tổ chức thành bộ phận hoặc tổ (dưới đây gọi chung là bộ phận); mỗi VPĐK thuộc Sở trung bình có từ 3 đến 4 bộ phận

Do có ít cán bộ nên đa số các VPĐK cấp huyện được tổ chức thành các tổ, nhóm để triển khai thực hiện nhiệm vụ theo yêu cầu công việc của từng thời kỳ; nhiều VPĐK thực hiện việc phân công cán bộ quản lý theo địa bàn (mỗi cán bộ chịu trách nhiệm theo dõi, thực hiện một số xã) nên lực lượng bị phân tán Các VPĐK cấp huyện có nhiều cán bộ đã được tổ chức thành các tổ chuyên môn khác nhau; phổ biến là: Tổ Đăng ký đất đai (hoặc thẩm định hồ sơ); Tổ Lưu trữ hồ sơ

và cung cấp thông tin; một số VPĐK do yêu cầu công việc còn có Tổ đăng ký giao dịch bảo đảm; đây là các tổ chuyên môn tối thiểu cần được thành lập và duy trì ổn định ở các địa phương (Tổng cục Quản lý đất đai, 2014)

1.4.3 Nguồn nhân lực của VPĐK quyền sử dụng đất

* VPĐKQSDĐ cấp tỉnh

Theo Tổng cục Quản lý đất đai (2014), tổng số cán bộ của VPĐKQSDĐ cấp tỉnh tương đối nhiều và tăng nhanh, tính đến hết năm 2014 là 2.096 người, trung bình mỗi VPĐK cấp tỉnh có 33 người (chi tiết xem bảng 1.2)

Trong tổng số lao động hiện có của các VPĐK cấp tỉnh là 1064 người

trong đó biên chế nhà nước (chiếm 47,76%) và có 1101 người hợp đồng dài hạn (chiếm 49,24%)

Bảng 1.2 Nguồn nhân lực của VPĐKQSDĐ cả nước

Hợp đồng

Tổng

số

Biên chế

Hợp đồng

Số người TB/VP

(Nguồn: Tổng cục quản lý đất đai, 2014)

Tuy nhiên kinh nghiệm chuyên môn của đội ngũ nhân viên VPĐK cấp tỉnh rất hạn chế; phần lớn (62,6%) mới được tuyển dụng khi thành lập VPĐK hoặc chỉ có từ 1-5 năm làm việc tại các đơn vị chuyên môn khác chuyển sang

nhiều kinh nghiệm và phải tự chi trả nguồn lương cho cán bộ hợp đồng (Tổng cục Quản lý đất đai, 2014)

1.4.4 Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐK quyền sử dụng đất

1.4.4.1 Cấp tỉnh

Theo báo cáo của các địa phương cho thấy VPĐK cấp tỉnh hiện nay đều

đã và đang tập trung triển khai thực hiện việc cấp GCN cho các tổ chức; thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm; thống kê và kiểm kê đất đai Nhiều địa phương VPĐK triển khai thực hiện việc hoàn thiện hồ sơ địa chính, chỉnh lý biến động cho một số xã đã cấp Giấy chứng nhận; tiếp nhận và quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính Một số VPĐK cấp tỉnh đã tham gia hỗ trợ cho cấp huyện, cấp xã tổ chức việc đăng

ký cấp lại, cấp đổi GCN cho một số xã theo hình thức đồng loạt Tuy nhiên tình hình hoạt động của VPĐK cấp tỉnh còn một số tồn tại, hạn chế sau:

- Việc cấp GCN cho các tổ chức ở một số địa phương thực hiện còn chậm

do không làm theo hình thức tập trung đồng loạt mà chỉ thực hiện riêng lẻ cho tổ chức có nhu cầu;

- Việc lập, chỉnh lý HSĐC là nhiệm vụ chủ yếu của VPĐK cấp tỉnh; tuy nhiên công việc này hầu như mới thực hiện được ở một số xã đang tổ chức cấp mới hoặc cấp đổi đồng loạt GCN;

- Việc kiểm tra, hướng dẫn VPĐK cấp huyện trong việc cập nhật, chỉnh lý HSĐC chưa được các VPĐK cấp tỉnh quan tâm thực hiện;

- Việc quản lý, lưu trữ HSĐC ở nhiều địa phương vẫn chưa được VPĐK cấp tỉnh triển khai thực hiện do trụ sở làm việc hiện chưa ổn định hoặc do quá chật hẹp

Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là do các VPĐK chưa có đủ năng lực thực hiện hết các nhiệm vụ được giao Phương pháp chỉ đạo, lãnh đạo các cấp chưa đồng nhất hoặc hiểu và thực hiện nhiệm vụ của VPĐK cấp tỉnh còn mơ hồ, không thực hiện theo quy định của pháp luật, ngoài ra còn rất thiếu nhân lực có trình

độ, thiết bị và các điều kiện làm việc cần thiết; không được đầu tư đủ kinh phí để triển khai thực hiện; song bên cạnh đó còn do nguyên nhân chủ quan của VPĐK còn thiếu kinh nghiệm, chưa nhận thức đầy đủ về yêu cầu nhiệm vụ nên còn lúng túng

về phương pháp, cách thức triển khai (Tổng cục quản lý đất đai, 2014)

1.4.4.2 Cấp huyện

- Tương tự như VPĐK cấp tỉnh, các VPĐK cấp huyện đã thành lập đều mới tập trung triển khai thực hiện việc cấp GCN cho các hộ gia đình, cá nhân; thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm; thống kê và kiểm kê đất đai

- Việc cập nhật, chỉnh lý biến động, hoàn thiện HSĐC đang quản lý ở hầu hết các VPĐK cấp huyện chưa được quan tâm thực hiện, hoặc thực hiện không đầy đủ, nhiều VPĐK chưa thực hiện việc gửi thông báo cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định; việc kiểm tra, hướng dẫn cấp xã trong việc cập nhật, chỉnh lý HSĐC chưa được các VPĐK cấp huyện quan tâm thực hiện

- Việc tổ chức cấp GCN cho các hộ gia đình cá nhân còn bị động giải quyết riêng lẻ theo yêu cầu của một số trường hợp mà chưa chủ động tổ chức làm đồng loạt cho từng xã nên tiến độ cấp GCN còn chậm so với yêu cầu phải hoàn thành

Việc thực hiện thủ tục cấp GCN và đăng ký biến động còn nhiều điểm chưa đúng quy định: hồ sơ vẫn được tiếp nhận thông qua bộ phận “một cửa”, kể

cả trường hợp do UBND cấp xã tiếp nhận và chuyển lên nên không được kiểm tra ngay khi tiếp nhận và có rất nhiều trường hợp chưa bảo đảm yêu cầu làm cho thủ tục kéo dài, thông tin cấp GCN không đầy đủ

Việc quản lý, lưu trữ HSĐC nhiều VPĐK chưa thực hiện hoặc thực hiện chưa bảo đảm yêu cầu, HSĐC và các TTHC về đất đai còn quản lý phân tán (thậm chí nhiều địa phương vẫn do cấp xã quản lý, có địa phương chưa có kho lưu trữ phải gửi tại xã); hầu hết các địa phương chưa thực hiện việc phân loại và lưu trữ HSĐC theo quy định

Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là do năng lực thực hiện của hầu hết các VPĐK cấp huyện còn rất yếu (còn rất thiếu nhân lực, thiết bị, nhà làm việc và lưu trữ hồ sơ); không được đầu tư đủ kinh phí để thực hiện nhiệm vụ; ngoài ra còn do nguyên nhân chủ quan là một số VPĐK còn thiếu kinh nghiệm, chưa nhận thức đầy đủ về yêu cầu nhiệm vụ, không xây dựng kế hoạch hoạt động hàng năm và lập dự toán kinh phí trình UBND cấp huyện cấp kinh phí hàng năm (Tổng cục quản lý đất đai, 2014)

1.4.5 Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐKQSDĐ

1.4.5.1 Kết quả đạt được

Tính đến ngày 30/6/2015 cả nước đã cấp được 41.757.000 Giấy chứng nhận với diện tích 22.963.000 ha, đạt 94,9% diện tích cần cấp các loại đất chính Tất cả các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đều cơ bản hoàn thành mục tiêu cấp Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất theo Nghị quyết số 30/2012/QH13 của Quốc hội

Thực hiện mục tiêu xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai, trong thời gian qua, Bộ đã tập trung chỉ đạo, hướng dẫn và kiểm tra việc tổ chức thực hiện xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trong trên phạm vi cả nước Đến nay,

đã có 121/709 đơn vị cấp huyện đang vận hành cơ sở dữ liệu đất đai, trong đó có

59 đơn vị cấp huyện đã vận hành và quản lý cơ sở dữ liệu đất đai liên thông ở cả

3 cấp: Xã - Huyện - Tỉnh, điển hình là Vĩnh Long đã hoàn chỉnh mô hình xây dựng và vận hành cơ sở dữ liệu đất đai toàn tỉnh Đối với Dự án xây dựng cơ sở

dữ liệu đất lúa, đến nay, đã hoàn thiện việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất lúa cho 9.027 đơn vị cấp xã Một số các tỉnh đã cơ bản hoàn thành công tác xây dựng cơ

sở dữ liệu địa chính nhưng vẫn chưa vận hành cơ sở dữ liệu đất đai như: thành phố Yên Bái - Yên Bái, huyện Tân Lạc - Hoà Bình, huyện Lộc Bình - Lạng Sơn, thành phố Nam Định - Nam Định, thị xã Ba Đồn - Quảng Bình, thị xã Buôn Hồ - Đắk Lắk, thành phố Bạc Liêu - Bạc Liêu (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2015b)

để làm mẫu chưa được hoàn thành Tại một số địa phương, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai còn phân tán, thiếu đồng bộ dẫn đến cơ sở dữ liệu đất đai cấp huyện chưa kết nối được với cấp tỉnh, thậm chí trong cùng địa bàn tỉnh sử dụng nhiều phần mềm khác nhau để xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai

- Một số nơi đã xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai nhưng hạ tầng kỹ thuật chưa đảm bảo cho việc vận hành hệ thống thông tin đất đai, do đó cơ sở dữ liệu không được vận hành khai thác sử dụng, dẫn tới cơ sở dữ liệu không được cập nhật biến động thường xuyên dễ dẫn tới tình trạng cơ sở dữ liệu bị lỗi thời, không

có giá trị sử dụng.Việc lồng ghép giữa đo vẽ bản đồ địa chính với đăng ký, cấp Giấy chứng nhận và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai còn hạn chế

- Việc xây dựng mô hình huyện mẫu về cơ sở dữ liệu đất đai ở phần lớn các địa phương đến nay còn chậm do thiếu kinh phí, không được đầu tư thiết bị đồng

bộ và trong năm qua địa phương phải tập trung các nguồn lực cho thực hiện cấp GCN lần đầu

- Nhiều địa phương chưa có bản đồ địa chính, phải tận dụng các bản đồ, tài liệu

đo đạc hiện có hoặc tổ chức đo đạc bằng phương pháp, phương tiện đơn giản để cấp GCN, nên độ chính xác về diện tích cấp GCN còn thấp Các địa phương này sẽ phải thực hiện đo đạc lập bản đồ địa chính và cấp đổi lại GCN sau này để nâng cao chất lượng HSĐC và cấp GCN cho người sử dụng đất

- Nhiều địa phương sau khi cấp GCN đã triển khai thực hiện chương trình xây dựng nông thôn mới gắn với quy hoạch lại đồng ruộng, dồn điền đổi thửa, dẫn đến hiện trạng sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đã thay đổi cơ bản so với các GCN

đã cấp Vì vậy, yêu cầu đặt ra đối với các địa phương này phải thực hiện đo đạc lại bản đồ địa chính, xây dựng lại hồ sơ địa chính và cấp đổi GCN cho người dân thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật trong những năm tới

- Tình trạng tồn đọng GCN đã ký nhưng người sử dụng đất chưa đến nhận còn nhiều (khoảng 500.000 GCN), tập trung chủ yếu ở 11 tỉnh: Lạng Sơn, Hưng Yên, Bình Phước, Cao Bằng, Quảng Bình, Nam Định, Thái Bình, Nghệ An, Sơn

La, Quảng Nam, Gia Lai

- Hệ thống hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính chưa được cập nhật, chỉnh lý biến động thường xuyên, kịp thời theo quy định (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2015b)

1.4.5.3 Một số nguyên nhân tồn tại, hạn chế chủ yếu

Bộ Tài nguyên và Môi trường (2015) đã đưa ra một số nguyên nhân chủ yếu sau:

- Phần lớn các trường hợp còn lại chưa cấp GCN không có giấy tờ hợp lệ,

có nguồn gốc sử dụng đất phức tạp, vi phạm pháp luật đất đai từ nhiều năm qua chưa được giải quyết;

- Kinh phí đầu tư của địa phương và hỗ trợ của Trung ương cho thực hiện

đo đạc, cấp giấy chứng nhận trong những năm qua còn hạn chế so với nhu cầu do nguồn thu từ đất giảm mạnh trong những năm qua và ngân sách Trung ương gặp nhiều khó khăn;

- VPĐK ở nhiều địa phương còn rất thiếu cán bộ chuyên môn, phương tiện

kỹ thuật và các điều kiện làm việc cần thiết khác cho việc thực hiện nhiệm vụ, nhất

là các huyện miền núi, trung du và đồng bằng Bắc Bộ; nhiều nơi chỉ có 2-3 cán bộ chuyên môn, không có máy đo đạc, máy photocopy để phục vụ cho thực hiện thủ tục cấp GCN, không có kho lưu trữ HSĐC

- Việc đo đạc lập BĐĐC còn chậm, nhiều địa phương chưa có bản đồ địa chính; nhất là khu vực đất nông nghiệp, nông thôn, các nông, lâm trường thuộc các tỉnh có số lượng chưa cấp GCN còn nhiều, điển hình là các tỉnh Điện Biên (5,0%), Sơn La (9,0%), Kiên Giang (25,0%), Sóc Trăng (25,0%), Cần Thơ (23,0%), Hậu Giang (33,0%), Cao Bằng (16,0%), Lai Châu (đo 38,0%), Hà Nam (37,0%), Thanh Hóa (28,0%), Phú Thọ (46,0%), Hải Phòng (47,0%), Bắc Giang (57,0%)

Nhiều nơi đã có BĐĐC nhưng do đo đạc đã quá lâu và đã có nhiều biến động lại không được đầu tư chỉnh lý nên hạn chế khả năng sử dụng

- Nhận thức và ý thức chấp hành quy định về ĐKĐĐ, cấp GCN của một

số đối tượng sử dụng đất còn hạn chế; còn chậm trễ, không thực hiện kê khai ĐKĐĐ theo thông báo của địa phương, nhất là các cơ quan, tổ chức của Nhà nước ở các cấp được giao đất không thu tiền, các hộ sử dụng đất ở miền núi và vùng sâu, vùng xa

- Việc rà soát, sắp xếp, xác định ranh giới, mốc giới, giải quyết tranh chấp,

vi phạm pháp luật đất đai của các nông, lâm trường, ban quản lý rừng thực hiện còn chậm, kém hiệu quả