đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh phúc yên, tỉnh vĩnh phúc

Cơ sở pháp lý về tổ chức hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai Luật Đất đai 2013 quy định: - Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đ

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục các chữ viết tắt vi

Danh mục bảng vii

Danh mục hình viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích của đề tài 2

3 Yêu cầu của đề tài 3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở lý luận của đăng ký đất đai, Văn phòng Đăng ký đất đai 4

1.1.1 Đăng ký đất đai 4

1.1.2 Văn phòng Đăng ký đất đai 7

1.2 Mô hình đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước 17

1.2.1 Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền trên đất ở một số nước 17

1.2.2 Một số kinh nghiệm áp dụng vào Việt Nam 22

1.3 Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất và Văn phòng Đăng ký đất đai ở Việt Nam 25

1.3.1 Tình hình thành lập Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam 25 1.3.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 25

1.3.3 Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của Văn phòng Đăng ký đất đai 27

1.3.4 Đánh giá chung về tình hình hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai 28 1.4 Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Vĩnh Phúc 30

1.4.1 Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Vĩnh Phúc 30

1.4.2 Văn phòng Đăng ký đất đai Chi nhánh 36

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 39

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 39

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 39

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 39

2.2 Nội dung nghiên cứu 39

2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 39

2.2.2 Thực trạng và đánh giá hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc qua 2 giai đoạn 39

2.2.3 Đánh giá về hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc qua 2 giai đoạn 39

2.2.4 Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 39

2.2.5 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 39

2.3 Phương pháp nghiên cứu 40

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 40

2.3.2 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu 40

2.3.3 Phương pháp chọn vùng nghiên cứu 40

2.3.4 Phương pháp chuyên gia 41

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 42

3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thị xã Phúc Yên – tỉnh Vĩnh Phúc 42

3.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 42

3.1.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất thị xã Phúc Yên 46

3.1.3 Nhận xét về điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội thị xã Phúc Yên 53

3.2 Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Phúc Yên 54

3.2.1 Tổ chức bộ máy 54

3.2.2 Điều kiện vật chất cơ sở hạ tầng kỹ thuật 55

3.2.3 Trình tự thủ tục đăng ký đất đai 56

3.3 Đánh giá nhu cầu thực hiện thủ tục hành chính về giao dich đất đai của Văn

phòng đăng ký đất đai chi nhánh Phúc Yên 70

3.3.1 Nhu cầu các hộ thực hiện thủ tục hành chính về đất đai 70

3.3.2 Đánh giá của người dân về hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh 71

3.4 Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai 77

3.4.1 Chính sách pháp Luật Đất đai và các văn bản thi hành 77

3.4.2 Nguyên nhân về tổ chức 77

3.4.3 Nguyên nhân về cơ sở vật chất, kỹ thuật 77

3.4.4 Nguyên nhân về nhân lực 79

3.5 Đề xuất chung các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Phúc Yên – tỉnh Vĩnh Phúc 79

3.5.1 Chính sách pháp luật 79

3.5.2 Tổ chức, bộ máy 80

3.5.3 Đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật 80

3.5.4 Nguồn nhân lực 81

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 82

Kết luận 82

Kiến nghị 83 TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

4 BTNVMT Bộ Tài nguyên và Môi trường

5 CHXHCNVN Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam

15 VPĐKĐĐ Văn phòng Đăng ký đất đai

16 VPĐKQSDĐ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

DANH MỤC BẢNG

1.1 Nguồn nhân lực của VPĐKĐĐ các chi nhánh (huyện, thị, thành phố)

trong tỉnh Vĩnh Phúc 37

3.1 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế thị xã Phúc Yên giai đoạn 2010 – 2014 45

3.2 Tổng hợp diện tích phân theo loại đất(Theo số liệu thống kê tháng 9 năm 2014) 51

3.3 Cơ cấu sử dụng đất tại các xã, phường của thị xã Phúc Yên năm 2014 53

3.4 Kết quả cấp GCN lần đầu của thị xã Phúc Yên giai đoạn năm2010 đến 30/6/2015 63

3.5 Hồ sơ chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 64

3.6 Kết quả đăng ký biến động đất đai tại thị xã Phúc Yên giai đoạn từ năm 2010 đến 30/6/2015 65

3.7 Kết quả đăng ký biến động đất đai các xã, phường tại thị xã Phúc Yên giai đoạn năm 2010 đến 30/6/2015 66

3.8 Hồ sơ địa chính lưu trữ tại VPĐKĐĐ thị xã Phúc Yên 68

3.9 Tình hình ứng dụng Công nghệ thông tin tại Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Phúc Yên 69

3.10 Nhu cầu của hộ gia đình đến thực hiện các thủ tục hành chính về quản lý đất đai tại VPĐKĐĐ 71

3.11 Mức độ công khai thủ tục hành chính 72

3.12 Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐQSDĐ 74

3.13 Đánh giá về thái độ của cán bộ VPĐKĐĐ 74

3.14 Đánh giá về mức độ hướng dẫn của cán bộ VPĐKĐĐ 75

DANH MỤC HÌNH

1.1 Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký đất đaitrong hệ thống quản lý đất đai

ở tỉnh Vĩnh Phúc 161.2 Mô hình tổ chức VPĐKQSDĐ tỉnh Vĩnh Phúc 311.3 Mô hình tổ chức VPĐKĐĐ tỉnh Vĩnh Phúc 323.1 Biểu đồ thể hiện tỷ lệ diện tích đất tự nhiên của thị xãPhúc Yên năm 2014 523.2 Quy trình cấp GCN lần đầu 583.3 Quy trình thực hiện đăng ký biến động 603.4 Người dân đến giao dịch tại bộ phận 1 cửa 61

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, tư liệu sản xuất không thể thay thế trong sản xuất nông lâm nghiệp Ngày nay đất đai trở thành nguồn nội lực để thực hiện CNH- HĐH đất nước

Để nắm chắc, quản chặt đất đai, một trong những nội dung quan trọng về quản lý Nhà nước về đất đai là đăng ký đất đai (ĐKĐĐ) Việc ĐKĐĐ có ý nghĩa: các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính ĐKĐĐ là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân

Luật Đất đai 2003 đã quy định việc thành lập hệ thống Văn phòng Đăng

ký quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) trực thuộc cơ quan tài nguyên và môi trường ở 2 cấp gồm VPĐKQSDĐ cấp tỉnh trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, VPĐKQSDĐ cấp huyện trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường VPĐKQSDĐ các cấp có chức năng, nhiệm vụ chủ yếu là giúp cơ quan tài nguyên và môi trường làm đầu mối tổ chức thực hiện các thủ tục về đăng ký đất đai, cấp GCN; lập và chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính;

tổ chức thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai theo định kỳ; cung cấp thông tin đất đai phục vụ yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai và cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu

Theo khoản 1 Điều 5 Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 đã quy định việc thành lập hệ thống Văn phòng Đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) như sau :

Văn phòng Đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên

cơ sở hợp nhất Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên & Môi trường và các Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài

nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật

Văn phòng Đăng ký đất đai có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã thuộc tỉnh Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai được thực hiện chức năng, nhiệm vụ

và quyền hạn của Văn phòng Đăng ký đất đai theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Sau hơn 10 năm triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003, và hơn 1 năm triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2013 đến nay VPĐKĐĐ đã được thành lập tại một số các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Hoạt động của VPĐKĐĐ gắn liền với việc thực hiện cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai trên phạm vi cả nước nói chung và tỉnh Vĩnh Phúc nói riêng

Thị xã Phúc Yên là một thị xã thuộc tỉnh Vĩnh Phúc, đang trên đà phát triển, đẩy mạnh thực hiện CNH - HĐH địa phương, cơ cấu kinh tế của thị xã đang chuyển dịch theo hướng Công nghiệp - Dịch vụ - Nông nghiệp Đất đai trở thành nguồn nội lực phát triển của địa phương, nhu cầu đất đai cho xây dựng cơ

sở hạ tầng công nghiệp, dịch vụ ngày càng tăng, giao dịch quyền sử dụng đất tăng, đã dẫn đến việc thành lập VPĐKĐĐ chi nhánh Phúc Yên

VPĐKĐĐ chi nhánh Phúc Yên đã hoạt động hiệu quả như thế nào? Còn những tồn tại gì cần khắc phục để nâng cao chất lượng phục vụ người dân, giải quyết tình trạng tồn đọng hồ sơ đăng kí đất đai? là những vấn đề được chính quyền địa phương và người dân hết sức quan tâm Trong bối cảnh trên, từ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp ngành Quản lý đất đai, trường Học viện Nông nghiệp Việt nam, tôi lựa chọn thực hiện đề tài:

“Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc”

2 Mục đích của đề tài

- Đánh giá thực trạng hoạt động của VPĐKĐĐ chi nhánh Phúc Yên (trước đây là VPĐKQSDĐ thị xã Phúc Yên)

- Đề xuất giải pháp tăng cường năng lực hoạt động củaVăn phòng Đăng

ký đất đai chi nhánh Phúc Yên

3 Yêu cầu của đề tài

- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy

- Các giải pháp đề xuất trong đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn, phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương

- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở lý luận của đăng ký đất đai, Văn phòng Đăng ký đất đai

1.1.1 Đăng ký đất đai

1.1.1.1 Khái niệm

Đăng ký Nhà nước về đất đai: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của

dữ liệu địa chính (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

Đăng ký đất đai (ĐKĐĐ) là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

Theo khoản 5 Điều 3 của Luật Đất đai 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”

Theo khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)

1.1.1.2 Đối tượng đăng ký đất đai

Luật Đất đai 2013 quy định: nguyên tắc xác định người sử dụng đất phải đăng ký đất đai:

- nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);

Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);

Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự

có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu

tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)

1.1.1.3 Các trường hợp đăng ký đất đai

+ Đăng ký đất đai lần đầu được thực hiện trong các trường hợp:

- Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng

- Người đang sử dụng đất, đủ điều kiện mà chưa được cấp Giấy chứng nhận

+ Đăng ký biến động về đất đai được thực hiện đối với người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà có thay đổi về việc sử dụng đất trong các trường hợp:

Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho đất đai, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng đất đai

Người sử dụng đất được phép đổi tên

Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất

Chuyển mục đích sử dụng đất

Có thay đổi về thời hạn sử dụng đất

Chuyển đổi từ hình thức nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

Nhà nước thu hồi đất (Chính phủ, 2014)

1.1.1.4 Người chịu trách nhiệm đăng ký đất đai

Người chịu trách nhiệm thực hiện việc đăng ký đất đai là cá nhân mà pháp luật quy định phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của người sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 7 Luật Đất đai 2013: Người chịu trách nhiệm thực hiện việc đăng ký gồm có:

- Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình

- Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) để

sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở Ủy ban nhân dân, các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và công trình công cộng khác của địa phương

- Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra đối với việc sử dụng đất đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cư

- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc sử dụng đất đã giao cho cơ

sở tôn giáo

- Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình

- Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc sử dụng đất của mình

- Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người

có chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)

1.1.2 Văn phòng Đăng ký đất đai

1.1.2.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai

Luật Đất đai 2013 quy định:

- Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

- Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và

có giá trị pháp lý như nhau

- Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

- Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;

e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này

h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại,

tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng

ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp

Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định

xử lý theo quy định của Chính phủ

- Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế

- Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ

về thi hành Luật Đất đai quy định về việc thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai như sau :

a) Văn phòng Đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên

cơ sở hợp nhất Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên

và Môi trường và các Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật

Văn phòng Đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu;

b) Văn phòng Đăng ký đất đai có chi nhánh tại các quận, thị xã, thị xã, thị

xã thuộc tỉnh Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai được thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng Đăng ký đất đai theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

c) Kinh phí hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập

Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm có quy định Văn phòng Đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng Đăng ký đất đai thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, thị xã, thị xã, thị xã thuộc tỉnh thực hiện đăng ký, cung chi nhánh thông tin về giao dịch bảo đảm bằng đất đai, tài sản gắn liền với đất (Chính phủ, 2010)

Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa

vụ tài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển đất đai, thuế thu nhập từ chuyển đất đai lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có) (BTC, BTNVMT, 2005)

Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNVMT-BNV-BTC ngày 15 tháng 3 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Nội vụ- Bộ Tài chính hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chếvà cơ chế tài chính của Văn phòng Đăng ký đất đai (BTNVMT, BNV, BTC, 2010)

Bộ Luật Dân sự (2005)

Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện đăng ký đất đai tại VPĐKĐĐ, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự 2005 quy định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản (Điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173) Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về bất động sản hợp pháp (trong đó có đất đai) đối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005)

Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPĐĐĐ trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng được xem là tương đối đầy đủ Đây là căn cứ pháp lý ban đầu

để thành lập và đưa các VPĐĐĐ đi vào hoạt động

1.1.2.2 Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Vĩnh Phúc

Theo Quyết định Số: 46/2014/QĐ-UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc thành

lập Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Vĩnh Phúc ngày 20/10/2014

a Chức năng của Văn phòng Đăng ký đất đai

Điều 1 của Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Nội vụ- Bộ Tài chính quy định:

Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật

Văn phòng đăng ký đất đai có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng; được Nhà nước bố trí văn phòng, trang thiết bị làm việc và mở tài khoản theo quy định của pháp luật (BTNVMT, BNV, BTC, 2015)

b Nhiệm vụ của Văn phòng Đăng ký đất đai

Điều 2 của Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Nội vụ- Bộ Tài chính quy định:

* Văn phòng Đăng ký đất đai cấp tỉnh

1 Thực hiện việc đăng ký đất được Nhà nước giao quản lý, đăng ký quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2 Thực hiện việc cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận)

3 Thực hiện việc đăng ký biến động đối với đất được Nhà nước giao quản

lý, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

4 Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; tiếp nhận, quản lý việc sử dụng phôi Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật

5 Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng, quản lý hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật

6 Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; chỉnh lý bản đồ địa chính; trích lục bản đồ địa chính

7 Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận sơ đồ nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất do tổ chức, cá nhân cung cấp phục vụ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận

8 Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

9 Cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật

10 Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật

11 Thực hiện các dịch vụ trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với năng lực theo quy định của pháp luật

12 Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật; thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành và tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác được giao

Thực hiện các thủ tục về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận) trên địa bàn cấp tỉnh đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam),

tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật

Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và chỉnh lý biến động về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp được sở hữu nhà tại Việt Nam), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài

Lập và quản lý toàn bộ hồ sơ địa chính đối với tất cả các thửa đất trên địa bàn cấp tỉnh, hồ sơ địa chính cho Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện, thị xã và Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là cấp xã); xây dựng, quản lý cơ sở dữ liệu địa chính và phát triển hệ thống thông tin đất đai; rà soát việc nhập dữ liệu thuộc tính địa chính trong quá trình thực hiện thủ tục đăng ký biến động về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính khi có biến động

về sử dụng đất và về sở hữu tài sản gắn liền với đất; gửi thông báo chỉnh lý biến động đối với những trường hợp biến động thuộc thẩm quyền cấp tỉnh cho Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh và Ủy ban nhân dân xã để chỉnh

lý hồ sơ địa chính

Cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan có chức năng xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và tài sản gắn liền với đất đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp được sở hữu nhà tại Việt Nam), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài

Lưu trữ, quản lý bản lưu, bản sao Giấy chứng nhận và các giấy tờ khác hình thành trong quá trình thực hiện nhiệm vụ theo quy định

Chủ trì, phối hợp với Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh và Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức việc đăng ký biến động, chỉnh lý đồng bộ hồ sơ địa chính ở các cấp đối với các trường hợp biến động đất đai nhưng chưa đăng

ký biến động

Thực hiện trích đo địa chính thửa đất, khu đất nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; kiểm tra chất lượng tài liệu trích đo địa chính thửa đất, khu

đất và tài sản gắn liền với đất do người sử dụng đất cung cấp trước khi sử dụng, quản lý

Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp tỉnh

Cung cấp bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và các thông tin khác về đất đai và tài sản gắn liền với đất phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước và nhu cầu của cộng đồng;

Thực hiện việc thu phí, lệ phí và các dịch vụ về cung cấp thông tin đất đai; trích đo địa chính thửa đất, khu đất và tài sản gắn liền với đất, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật

Kiểm tra việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính đang quản lý, hồ sơ địa chính do Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh thực hiện

Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn phòng theo quy định của pháp luật

Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành

Thực hiện các nhiệm vụ khác do Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường giao (BTNVMT, BNV, BTC, UBND tỉnh 2014)

* Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh là đơn vị hạch toán phụ thuộc; có con dấu riêng và được Nhà nước bố trí văn phòng, trang thiết bị làm việc theo quy định của pháp luật Chi nhánh có Giám đốc, không quá 02 Phó Giám đốc và các bộ phận chuyên môn Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định số lượng Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai và các Chi nhánh trực thuộc Văn phòng đăng ký đất đai; thực hiện bổ nhiệm, miễn nhiệm Trưởng phòng, Phó Trưởng phòng của Văn phòng đăng ký đất đai và Giám đốc, Phó Giám đốc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật và

phân cấp quản lý cán bộ của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, phù hợp với tiêu chuẩn chức danh theo quy định

Biên chế, số lượng người làm việc của Văn phòng đăng ký đất đai được giao trên cơ sở đề án vị trí việc làm gắn với chức năng, nhiệm vụ, phạm vi hoạt động và nằm trong tổng biên chế, số lượng người làm việc của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương được cấp có thẩm quyền phê duyệt (BTNVMT, BNV, BTC, 2015)

c Mối quan hệ giữa VPĐKĐĐ với các cơ quan liên quan và chính quyền địa phương

Việc phối hợp giữa Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai với Phòng Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp huyện),

cơ quan tài chính, cơ quan thuế và các cơ quan, đơn vị khác có liên quan trong việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Văn phòng đăng ký đất đai

theo các nguyên tắc sau:

1) Bảo đảm thực hiện đồng bộ, thống nhất, chặt chẽ, kịp thời, công khai, minh bạch;

2) Xác định rõ cơ quan, đơn vị chủ trì, phối hợp; trách nhiệm, quyền hạn của người đứng đầu cơ quan, đơn vị; nội dung, thời hạn, cách thức thực hiện; chế

độ thông tin, báo cáo;

3) Tuân thủ các quy định của pháp luật hiện hành; phù hợp với chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, quy chế tổ chức hoạt động của từng cơ quan, đơn vị

* Cơ chế phối hợp giữa Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai với Phòng Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp huyện,

cơ quan tài chính, cơ quan thuế và các cơ quan, đơn vị khác có liên quan thực hiện theo Quy chế phối hợp do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành đảm bảo nguyên tắc theo quy định tại khoản 1 Điều này và hướng dẫn của liên Bộ: Tài chính, Tài

nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển

hồ sơ của người sử dụng đất khi thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai

Hình 1.1 Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký đất đai

Văn phòng

ĐKĐĐ cấp

tỉnh

UBND tỉnh, thị xã trực thuộc trung ương

trong hệ thống quản lý đất đai ở tỉnh Vĩnh Phúc 1.2 Mô hình đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước

1.2.1 Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền trên đất ở một số nước

1.2.1.1 Anh

Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và

Xứ Wales Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tình nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm việc không kết nối với INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu)

Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm 2009 Trước năm 2002 Văn phòng Đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hành có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh

Một điểm nổi bật trong Luật Đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng Đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo

hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữ liệu số Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòng Đăng ký đất đai cung cấp Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật Đất đai

Về đối tượng đăng ký: Theo Luật Đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn

vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dưới dạng thông tin thuộc tính Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở hửu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu ) (BTNVMT, 2012)

1.2.1.2 Hoa Kỳ

Các bang ở Hoa Kỳ đều có luật đăng kí và hệ thống thi hành hoàn chỉnh Bất kì yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể tiến hành đăng kí ở hạt đó Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu đất đai Mục đích đăng kí là nói cho người khác biết người mua đất đã có quyền sở hữu đất đai Nếu mua đất không đăng kí thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại Luật đăng kí bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên đối với người đăng kí Ví dụ A chuyển nhượng mảnh đất cho B sau đó lại chuyển nhượng cho C như vậy về mặt lí thuyết thì B có quyền ưu tiên, tuy nhiên theo luật cộng đồng ai đăng kí trước người đó được

ưu tiên trước Nếu C đăng kí trước B thì C có quyền ưu tiên về mảnh đất đó Luật đăng kí đất yêu cầu người mua đất lập tức phải tiến hành đăng kí để chứng tỏ quyền sở hữu của đất đã thay đổi, đồng thời cũng để ngăn chặn người đến mua sau tiếp tục mua, kể cả việc đi lấy sổ đăng kí trước Yêu cầu

có liên quan về việc đăng kí là: Về nội dung, có thể đăng kí được bất kì các yếu tố nào có liên quan như khế ước, thế chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc yếu tố có ảnh huởng đến quyền lợi đất đai; Phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua bán qua công chứng, cung chi nhánh điều kiện để ngăn chặn giả mạo; về mặt thao tác thì người mua đất hoặc đại diện của mình theo hợp đồng, khế ước nộp cho nhân viên đăng kí thị xã để vào sổ đăng kí, tiến hành chụp khế ước và xếp theo thứ tự thời gian

Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển nhượng có tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng có thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất hoặc ngôi nhà cụ thể" Việc đăng ký văn tự giao

dịch được triển khai lần đầu tiên theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640 và đã được phát triển ra toàn Liên bang

Các điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải quyết các vấn đề về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết Các điều luật được chia thành 3 loại: quy định quyền ưu tiên theo trình tự, quy định về quyền ưu tiên theo nguyên tắc nhận biết và quy định hỗn hợp

Điều luật theo nguyên tắc trình tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng ký trước Một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được đăng ký dù cho giao dịch chưa đăng ký được thực hiện trước Điều này

dễ bị lợi dụng để thực hiện các giao dịch có yếu tố gian lận

Điều luật theo nguyên tắc nhận biết: không dành quyền ưu tiên cho trình tự đăng ký Người mua nếu không biết được (không được thông tin) về các tranh chấp quyền lợi liên quan tới bất động sản mà người ấy mua thì vẫn được an toàn về pháp lý

Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước phát triển lôgic với các quy định như sau: Một người mua sau được quyền ưu tiên

so với người mua trước nếu không biết về vụ giao dịch trước và người mua sau phải đăng ký trước

Cũng như đặc điểm chung của đăng ký chứng thư, hệ thống này ở Mỹ,

dù theo nguyên tắc ưu tiên trình tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn là một hệ thống đăng ký chứng cứ về các quyền chứ chưa phải bản thân các quyền Người mua vẫn phải điều tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bán trước và phải điều tra tại chỗ xem người bán có đúng là chủ sở hữu và hoàn toàn có quyền bán hay không (BTNVMT, 2012)

Về mô hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký BĐS do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống địa chính Cơ quan đăng ký tài sản do Tổng cục quản lý đất đai thuộc Bộ Môi trường Thuỵ Điển Cơ quan đăng ký tài sản trung ương có 53 Văn phòng đăng ký BĐS đặt tại các địa phương khác nhau Ngoài

ra còn có một số Văn phòng đăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh

Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai và tài sản trên đất, việc xây dựng

cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lý dữ liệu BĐS trung ương trực thuộc Bộ tài nguyên môi trường Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai, quản lý toàn bộ thông tin đăng ký BĐS và đăng ký đất đai

Các cơ quan ĐKĐĐ, đăng ký BĐS, cơ quan xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng thông tin đất đai đều hoạt động theo chế độ tự chủ tài chính dựa trên việc thu phí dịch vụ

Để thực hiện việc đăng ký, đất đai được chia thành các đơn vị đất, mỗi đơn vị đất có mã số duy nhất Việc xác định đơn vị đất như tách, hợp một phần diện tích đất, lập đơn vị đất mới thuộc trách nhiệm của Cục trắc địa - Bản đồ quốc gia Việc đăng ký quyền, đăng ký thế chấp, đăng ký chuyển quyền… do cơ quan đăng ký đất đai thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ (BTNVMT, 2012)

1.2.1.4 Hà Lan

Hệ thống đăng ký đất đai ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký chứng thư phát triển Trên cơ sở Hệ thống hồ sơ đăng ký văn tự giao dịch đã được duy trì hàng trăm năm, khi có một giao dịch được đăng ký, hệ quả pháp lý của giao dịch đó là tình trạng pháp lý hiện hành của đất đai sau khi thực hiện giao dịch (actual legal situation) được rút ra và đăng ký vào một hệ thống hồ

sơ riêng biệt một cách có hệ thống và theo trình tự chặt chẽ (theo hệ thống thửa đất), hệ thống đăng ký này gọi là Hệ thống địa chính Hà Lan Sự chuẩn xác của hệ thống đăng ký chứng thư kết hợp với hồ sơ địa chính mang lại hiệu quả tương tự như một hệ thống đăng ký quyền Sự chuẩn xác của hệ thống đăng ký văn tự giao dịch phụ thuộc chủ yếu vào 2 yếu tố, đó là việc duy trì hệ thống hoạt động liên tục và quy trình pháp lý xác định chủ quyền

Việc xác định chủ quyền ở đây được hiểu là một quá trình mà tất cả các quyền đang tồn tại liên quan đến một thửa đất được khẳng định một cách dứt khoát, đúng thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký Cần phân biệt khái niệm xác định quyền và xác lập quyền Xác định chủ quyền được thực hiện đối với quyền đang tồn tại, còn xác lập quyền là việc tạo ra một quyền mới mà trước

đó chưa có Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký nhà nước, do cơ quan nhà nước thực hiện Tuy nhiên, do hệ thống này vận hành có hiệu quả kinh tế, phí dịch vụ thu được của hệ thống (không tính thuế đất đai nộp vào ngân sách) lớn tới mức đủ để hệ thống cơ quan này hoạt động theo nguyên tắc tự chủ về tài chính (BTNVMT, 2012)

1.2.1.5 Pháp

Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau cách mạng tư sản Pháp Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản (thuê dài hạn) Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất động sản

Văn phòng đăng ký đất đai đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:

- Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập Đây là điều kiện tiên quyết Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch

- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng Mọi hợp đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như tờ giấy xác nhận quyền của sở hữu chủ trước

đó chưa được đăng ký

- Thông tin về chủ thể Mọi hợp đồng, văn bản đem đăng ký đều phải ghi

rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc

chồng, chế độ tài sản trong hôn nhân của các cá nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua người đại diện

- Thông tin về bất động sản Để phân biệt bất động sản đó với các bất động sản khác thì những thông tin sau đây được coi là không thể thiếu: Tên xã nơi có bất động sản, số thửa trên bản đồ địa chính Bên cạnh các thông tin này, trong thực tiễn người ta còn ghi thêm; Tính chất của bất động sản, nội dung địa chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc đa, quán cây sồi…)

Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể phân chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã phân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó Trong hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng cách mô tả tình trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo

hồ sơ chia lô (nếu là đất chia lô) (BTNVMT, 2012)

1.2.2 Một số kinh nghiệm áp dụng vào Việt Nam

Quản lý đất đai ở mỗi quốc gia nói chung đều là vấn đề then chốt trong sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội và củng cố an ninh quốc phòng Cho dù ở chế độ sở hữu nào về đất đai (sở hữu tư nhân hay sở hữu nhà nước) nội dung của quản lý Nhà nước về đất đai cũng được xác định một cách chung nhất đó là: xác lập quan hệ pháp lý ổn định phù hợp với sự vận hành của quy luật thị trường Qua nghiên cứu về mô hình tổ chức đăng ký đất đai

ở một số nước từ những nhận xét trên kết hợp với việc so sánh với tình hình thực tế của Việt Nam có thể rút ra một số kinh nghiệm có thể áp dụng vào Việt Nam như sau:

a) Về nhận thức

Văn phòng Đăng ký đất đai là một tổ chức giúp cho các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai ở địa phương có một cơ quan quản lý Nhà nước ở TW trực tiếp giám sát và chỉ đạo hoạt động của các VPĐKĐĐ theo quy định của pháp luật

Mô hình VPĐKĐĐ là cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng đất với các

cơ quan quản lý đất đai ở địa phương, ngoài việc cập nhật, cung cấp thông

tin, tác nghiệp cụ thể, VPĐKĐĐ có nghĩa vụ tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật cho người sử dụng đất, kiểm tra, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước trên cơ sở HSĐC do Văn phòng quản lý

Thực hiện tốt chức năng nhiệm vụ của VPĐKĐĐ đã được pháp luật quy định không chỉ có ý nghĩa đối với công tác quản lý mà nó còn góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội thông qua nguồn tài nguyên đất đai Đặc biệt là sự đóng góp của nó đối với việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay

Việc xây dựng mô hình cơ quan đăng ký đất đai một cấp, tập trung các giao dịch về bất động sản là bước đi đúng đắn, cơ bản trong việc thực hiện chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước ta về xây dựng bộ máy Nhà nước gọn nhẹ, hoạt động có hiệu quả nhằm đạt được các mục tiêu sau như sau:

a Thực hiện chủ trương giảm đầu mối các cơ quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch về bất động sản, từ đó dẫn đến việc giảm số lượng các nhân viên làm công tác đăng ký, giảm chi phí hoạt động, v.v , tiết kiệm được ngân sách nhà nước

b Công tác quản lý đăng ký giao dịch về bất động sản được tập trung, do

đó việc chỉ đạo, đôn đốc, kiểm tra được thực hiện thường xuyên, thống nhất, kịp thời, khắc phục được những khó khăn, vướng mắc trên thực tế

c Tránh được việc có quá nhiều các loại trình tự, thủ tục đăng ký khác nhau đã và đang gây khó khăn cho việc đăng ký và tìm hiểu thông tin; tiến tới thống nhất về phương thức, trình tự, thủ tục trong lĩnh vực này

d Xây dựng Hệ thống cơ sở dữ liệu thống nhất về giao dịch đất đai

b) Về hoạt động

Hoạt động phải được tách bạch giữa hai quan điểm dịch vụ công và hành chính công để tránh sự nhầm lẫn về chức năng, nhiệm vụ, phương thức hoạt động (kể cả trách nhiệm cá nhân) nhằm khắc phục cơ chế “nhiều cửa” hay “một cửa nhiều khoá” khi thực hiện quyền và nghĩa vụ

Hoạt động của VPĐKĐĐ phải hướng tới mục tiêu đảm bảo giải quyết mối quan hệ đất đai trong mối quan hệ kinh tế - xã hội trên cơ sở luận cứ và phương pháp luận khoa học nhằm thực hiện công bằng, ổn định trật tự xã hội, phát triển kinh tế và an ninh quốc phòng

Xây dựng một hệ thống đăng ký đất đai hoàn chỉnh, thuận tiện và an toàn là điều kiện tiên quyết trong hoạt động của VPĐKĐĐ, nó không chỉ giúp cho tổ chức, thành viên của tổ chức này hoạt động có hiệu quả mà qua kinh nghiệm hoạt động, nó giúp cho các nhà hoạch định chính sách tìm ra được các giải pháp cần được nghiên cứu, học tập và vận dụng theo cơ chế chính sách phù hợp với điều kiện và hoàn cảnh thực tiễn ở nước ta

Có chính sách hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai Thông tin đất đai vừa là công cụ, phương tiện không thể thiếu đối với hoạt động của các VPĐKĐĐ Duy trì một hệ thống thông tin đất đai đảm bảo cung cấp thông tin nhanh chóng, chính xác về đất đai là một trong những nội dung mà bất kỳ một hệ thống quản lý đất đai nào cũng hướng tới

c) Các yêu cầu đáp ứng cho hoạt động của Văn phòng đăng đất đai

Đăng ký đất đai là một nhiệm vụ chuyên môn, diễn ra thường xuyên

và liên tục Đặt nhiệm vụ này vào nhiệm vụ của VPĐKĐĐ cần phải tạo cơ chế thu chi tài chính hợp lý để tạo điều kiện cho VPĐKĐĐ hoạt động đúng theo mô hình cơ quan dịch vụ công

Cần thiết phải có một hệ thống thông tin hoàn chỉnh để đảm bảo cập nhật số liệu một cách kịp thời và thuận tiện đáp ứng yêu cầu Chính phủ điện

tử đảm bảo các thông tin của thửa đất được cập nhật và việc cung cấp thông tin cho thị trường, nhất là đối với thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay Trước mắt, Nhà nước cần đầu tư trang thiết bị đủ mạnh kết hợp với việc đào tạo nguồn nhân lực và có cơ chế cụ thể, tạo điều kiện để mô hình này hoạt động (có tính độc lập tương đối) trong quá trình thực hiện chức năng, nhiệm

vụ của tổ chức này

Vấn đề cải cách hành chính phải gắn liền với hoạt động của VPĐKĐĐ Thực tế, đã có nhiều địa phương thực hiện tốt cơ chế “một cửa”,

thúc đẩy tiến độ cấp GCNQSDĐ thông thoáng, kịp thời đảm bảo quyền và nghĩa vụ cho người sử dụng đất trong sử dụng đất, thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, thu hút đầu tư.v.v (BTNVMT, 2012)

Đối với mô hình VPĐKĐĐ:

Yêu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu bàn bản, chính quy và chuẩn hóa dữ liệu đất đai, có bộ cơ sở dữ liệu đất đai hoàn chỉnh sẽ làm tăng cường năng lực vận hành của VPĐKĐĐ và cải cách thủ tục hành chính một cách hiệu quả nhất

1.3 Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất và Văn phòng Đăng ký đất đai ở Việt Nam

1.3.1 Tình hình thành lập Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Hiện nay cả nước đã có 63/63 tỉnh, thị xã trực thuộc Trung ương thành lập VĐKQSDĐ cấp tỉnh (nay một số tỉnh đã thay đổi từ VPĐKQSDĐ thành VPĐKĐĐ) Trong đó Hậu Giang là tỉnh thành lập sớm nhất 06/09/2004, Điện Biên là tỉnh chậm nhất 28/03/2007 Có 39 tỉnh thành lập đúng thời hạn quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP (trước 01/07/2005), (TCQLĐĐ, 2013)

Trong số các tỉnh đã thành lập VPĐKQSDĐ cấp tỉnh cơ bản đã thành lập

đủ văn phòng đăng ký cấp huyện, thị xã Tính đến năm 2013 có 674/684 huyện, thị xã trên toàn quốc đã thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai cấp thị xã (TCQLĐĐ, 2013)

1.3.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Các VPĐKQSDĐ thuộc Sở đều tổ chức thành nhiều đơn vị trực thuộc, phổ biến là các Phòng, một số nơi tổ chức thành bộ phận hoặc tổ (gọi chung là Phòng); mỗi VPĐKQSDĐ thuộc Sở trung bình có từ 3 đến 4 phòng

Do có ít cán bộ nên đa số các VPĐKQSDĐ cấp huyện được tổ chức thành các tổ, nhóm để triển khai thực hiện nhiệm vụ theo yêu cầu công việc của từng thời kỳ; nhiều VPĐKQSDĐ thực hiện việc phân công cán bộ quản

lý theo địa bàn (mỗi cán bộ chịu trách nhiệm theo dõi, thực hiện một số xã) nên lực lượng bị phân tán

Theo Quyết định số 447/QĐ-TTg ngày 17/4/2012 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án “Thí điểm kiện toàn Văn phòng Đăng ký quyền

sử dụng đất thành một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường”, Tổng cục Quản lý Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) đã chủ động, phối hợp với các cơ quan có liên quan của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ,

Bộ Tư pháp tổ chức triển khai thực hiện thí điểm đầu tiên trên 4 tỉnh là Hải Phòng, Hà Nam, Đà Nẵng và Đồng Nai

Cho đến thời điểm hiện nay, Báo cáo tại Hội nghị “Đánh giá việc kiện toàn hệ thống VPĐKQSDĐ thành một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường”, đại diện Tổng cục Quản lý đất đai cho biết: Đến nay 14 tỉnh, thành phố

đã xây dựng xong phương án kiện toàn Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất một cấp (nay đổi tên là Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp)

Tại 14 tỉnh, thành phố đã triển khai thực hiện phương án kiện toàn Văn phòng Đăng ký hai cấp thành Văn phòng Đăng ký một cấp đã đạt những kết quả tốt Điển hình như tại thị xã Đà Nẵng khi thực hiện theo mô hình Văn phòng đăng ký một cấp, thời gian thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận chỉ còn 15 ngày thay vì 30 ngày trước đây và thủ tục đăng ký biến động chỉ còn 7 ngày; đã tiếp nhận và làm thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cho trên 1.000 hồ sơ (trong đó có 400 tổ chức), bảo đảm duy trì ổn định hoạt động đăng ký đất đai ở địa phương Tuy nhiên, thành phố đã xây dựng nhưng chưa ban hành quy chế phối hợp giữa Văn phòng Đăng ký và các cấp với các

cơ quan liên quan trong giải quyết thủ tục hành chính; các điều kiện trang thiết bị về đo đạc phục vụ cho trích đo địa chính để thực hiện thủ tục hành chính và thiết bị công nghệ thông tin phục vụ xây dựng, quản lý, vận hành

cơ sở dữ liệu địa chính của Văn phòng Đăng ký một cấp và các chi nhánh rất khó khăn, thiếu thốn Nguyên nhân chủ yếu do chưa được duyệt cấp kinh phí

để thực hiện Đề án Văn phòng Đăng ký một cấp tại tỉnh Đồng Nai và tỉnh Vĩnh Phúc, TP Hà Nội đã đi vào hoạt động bảo đảm duy trì, ổn định hoạt động đăng ký đất đai ở địa phương

Trong quá trình kiện toàn hệ thống Văn phòng Đăng ký đất đai, các

Sở Tài nguyên và Môi trường đã chủ động, tích cực giải quyết những khó khăn, vướng mắc phát sinh do việc chuyển đổi thẩm quyền thực hiện; việc giải quyết thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận trên phạm vi địa bàn thử nghiệm vẫn được duy trì ổn định và đã bước đầu có một số chuyển biến tích cực Thời gian thực hiện thủ tục rút ngắn hơn, chất lượng giải quyết thủ tục được nâng lên, tình hình biến động đất đai được kiểm soát chặt chẽ hơn (TCQLĐĐ, 2013)

1.3.3 Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của Văn phòng Đăng ký đất đai

1.3.3.1 Cấp tỉnh

Văn phòng Đăng ký đất đai cấp tỉnh hiện nay đều đã và đang tập trung

triển khai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức; thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm; thống kê và kiểm kê đất đai Nhiều địa phương Văn phòng Đăng ký đất đai triển khai thực hiện việc hoàn thiện hồ sơ địa chính, chỉnh lý biến động cho một số xã đã cấp Giấy chứng nhận; tiếp nhận

và quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính Một số Văn phòng Đăng ký đất đai cấp tỉnh

đã tham gia hỗ trợ cho các cấp huyện, xã tổ chức việc đăng ký cấp, cấp đổi Giấy chứng nhận ở một số xã theo hình thức đồng loạt (Hà Nội; Thái Bình; Đồng Nai) Tuy nhiên tình hình hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai cấp tỉnh còn một

số tồn tại, hạn chế (BTNVMT, 2012)

Đối với tỉnh Vĩnh Phúc Văn Phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh đã tổ chức

rà soát và triển khai cấp giấy chứng nhận cho các tổ chức sự nghiệp, các công ty khoảng trên 98% tính đến hết năm 2013 và đưa ra ý kiến chỉ đạo, gửi văn bản tới các huyện, thị cấp đổi Giấy chứng nhận QSDĐ đồng loạt cho các

hộ gia đình cá nhận sau khi đo đạc lại Bàn đồ địa chính mới Ngày 20/10/2014 sau khi thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai Vĩnh Phúc theo quyết định số 46 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc ban hành, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh đã có văn bản đề nghị gửi các Văn phòng Đăng ký chi nhánh

(cấp huyện) thực hiên tháo gỡ vướng mắc cấp đổi Giấy chứng nhận đồng loạt cho các hộ gia đình, cá nhân

1.3.3.2 Chi nhánh (cấp huyện)

Tương tự như Văn phòng Đăng đất đai cấp tỉnh, các Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh (cấp huyện) đã thành lập đều mới tập trung triển khai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân; thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm; thống kê và kiểm kê đất đai

Việc cập nhật, chỉnh lý biến động, hoàn thiện hồ sơ địa chính đang quản lý ở hầu hết các Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh chưa được quan tâm thực hiện, hoặc thực hiện không đầy đủ, nhiều Văn phòng Đăng ký đất đai chưa thực hiện việc gửi thông báo cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định; việc kiểm tra, hướng dẫn cấp

xã trong việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính chưa được các Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh (cấp huyện) quan tâm thực hiện

Việc tổ chức cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình cá nhân còn bị động giải quyết riêng lẻ theo yêu cầu của một số trường hợp mà chưa chủ động tổ chức làm đồng loạt cho từng xã nên tiến độ cấp Giấy chứng nhận còn chậm so với yêu cầu phải hoàn thành (BTNVMT, 2012)

Cho đến nay một số Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tại một số huyện thực hiện đề án mô hình Văn phòng một cấp đã đổi tên từ Văn phòng Đăng ký quyền

sử dụng đất thành Văn phòng Đăng ký đất đai Chi nhánh trên cơ sở hợp nhất từ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cũ

1.3.4 Đánh giá chung về tình hình hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai

1.3.4.1 Kết quả đạt được

Hệ thống Văn phòng Đăng ký đất đai cấp tỉnh, chi nhánh mặc dù đã thành lập

và hoạt động được vài năm gần đây, còn rất nhiều khó khăn về điều kiện làm việc, kinh nghiệm hoạt động chưa nhiều nhưng kết quả hoạt động của hệ thống các Văn phòng Đăng ký đất đai đã tạo ra sự chuyển biến mạnh mẽ trong tiến độ và kết quả thực hiện cấp Giấy chứng nhận

Hệ thống VPĐKĐĐ các cấp tiếp nhận và giải quyết hồ sơ tách khỏi cơ quan quản lý Nhà nước với tinh thần phục vụ là dịch vụ hành chính công nên lực lượng

chuyên môn về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đã được gia tăng hơn nhiều lần so với trước đây và đã trở thành một lực lượng chuyên nghiệp, mang tính chuyên môn sâu, ít

bị chi phối bởi các công việc mang tính sự vụ khác về quản lý đất đai của cơ quan Tài nguyên và Môi trường từng cấp; hơn nữa đã phân biệt các rõ công việc mang tính sự nghiệp với công việc quản lý nhà nước trong hoạt động đăng ký, cấp Giấy chứng nhận; trên cơ sở đó phân định rõ chức năng, nhiệm vụ của từng cơ quan có thẩm quyền trong việc giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận và các thủ tục hành chính về đất đai và đã cải cách thủ tục theo hướng đơn giản, rút ngắn thời gian thực hiện cấp Giấy chứng nhận hơn rất nhiều so với trước Luật Đất đai 2003

Việc hình thành hệ thống VPĐKĐĐ cũng góp phần hỗ trợ rất tích cực cho cấp

xã, nhất là các xã miền núi, trung du do sự thiếu hụt về nhân lực và hạn chế về năng lực chuyên môn trong việc triển khai thực hiện cấp Giấy chứng nhận và quản lý biến động đất đai ở địa phương Nhất là trong điều kiện hiện nay theo tinh thần của Chỉ thị 1474/CT-TTg ngày 24/8/2011 của Chính phủ về thực hiện một số nhiệm vụ giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai

1.3.4.2 Các hạn chế

Chức năng nhiệm vụ của các VPĐKĐĐ ở nhiều địa phương chưa được phân định Việc tổ chức bộ máy các VPĐKĐĐ các địa phương chưa thống nhất; chức năng nhiệm vụ của một số đơn vị trực thuộc VPĐKĐĐ cấp tỉnh chưa được phân định rõ ràng, đôi khi còn chồng chéo, thiếu tính chuyên nghiệp, thậm chí có nơi các phòng làm chung cùng một công việc

Điều kiện nhân lực của hầu hết các VPĐKĐĐ còn rất thiếu về số lượng, hạn chế về kinh nghiệm công tác, chưa đáp ứng được yêu cầu thực hiện nhiệm vụ mà Luật Đất đai đã phân cấp; đây là nguyên nhân cơ bản của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm và sự hạn chế trong việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính hiện nay

Điều kiện cơ sở vật chất, thiết bị kỹ thuật cần thiết cho thực hiện thủ tục hành chính về đất đai của VPĐKĐĐ còn rất thiếu thốn, nhiều VPĐKĐĐ chi nhánh chưa có máy đo đạc để trích đo thửa đất, máy photocopy để sao hồ sơ; đặc biệt

diện tích làm việc chật hẹp và không có trang thiết bị bảo quản để triển khai việc lưu trữ

hồ sơ địa chính phục vụ việc khai thác khi thẩm tra hồ sơ và cung cấp thông tin đất đai

Không thống nhất về loại hình hoạt động giữa các địa phương: có địa phương VPĐKĐĐ phải tự bảo đảm kinh phí để tồn tại và hoạt động, có địa phương VPĐKĐĐ được bảo đảm bằng ngân sách nhà nước cho một phần kinh phí hoạt động; cũng có địa phương VPĐKĐĐ được được bảo đảm bằng ngân sách nhà nước cho toàn bộ kinh phí

để hoạt động

Hoạt động của VPĐKĐĐ chưa triển khai thực hiện hết các nhiệm vụ được giao, nhất là nhiệm vụ xây dựng, hoàn thiện, chỉnh lý hồ sơ địa chính; việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của VPĐĐĐ các cấp ở nhiều địa phương còn một số điểm chưa thực hiện đúng quy định

1.4 Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Vĩnh Phúc

1.4.1 Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Vĩnh Phúc

1.4.1.1 Căn cứ pháp lý

Văn Phòng ĐKQSDĐ tỉnh Vĩnh Phúc Văn Phòng ĐKĐĐ tỉnh Vĩnh Phúc

+ Được thành lập theo Quyết định số

606/2005/QĐ-UB ngày 04/3/2005 và

được sửa đổi, bổ sung theo Quyết định số

26/2010/QĐ-UBND ngày 16/9/2010 của

UBND tỉnh Vĩnh Phúc

+ Được thành lập theo Quyết định số 46/QĐ-UB do Ủy ban nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc ban hành ngày 20/10/2014

+ Là đơn vị có tư cách pháp nhân, có con

dấu riêng và được mở tài khoản tại Kho

bạc Nhà nước, các tổ chức tín dụng để

hoạt động theo quy định của pháp luật

+ Là đơn vị trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu, có con dấu riêng, được mở tài khoản theo quy định hiện hành

1.4.1.2 Mô hình tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh vĩnh phúc từ năm

Tổ đo đạc, tổ đăng ký cấp GCN, tổ lưu trữ cơ sở dữ liệu

Giám đốc Văn phòng đăng ký QSDĐ tỉnh Các Phó Giám đốc

Phòng

Kỹ thuật địa chính

Phòng Lưu trữ thông tin

Tổ đăng

ký cấp GCN

Tổ lưu trữ CSDL

Tổ đo đạc

Hình 1.3 Mô hình tổ chức VPĐKĐĐ tỉnh Vĩnh Phúc

(Nguồn: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc 2015)

Tổ chức bộ máy có: 01 Giám đốc, 02 phó Giám đốc và 04 phòng nghiệp

vụ, bao gồm: Phòng Đăng ký đất đai & Tài sản gắn kiền với đất (Phòng Thẩm định hồ sơ cấp GCN); Phòng Hành chính - Tổng hợp; Phòng Kỹ thuật địa chính; Phòng Lưu trữ thông tin đất đai, dưới là 9 Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh

1.4.1.3 Chức năng và nhiệm vụ Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Vĩnh Phúc

a Chức năng

Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Vĩnh Phúc có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng; được mở tài khoản tại Kho bạc Nhà nước, các tổ chức tín dụng để hoạt

động theo quy định của pháp luật Trụ sở của Văn phòng đặt tại thị xã Vĩnh Yên

Các Chi nhánh của Văn phòng Đăng ký đất đai Vĩnh Phúc đặt tại các huyện, thành, thị có tư cách pháp nhân, con dấu riêng; được mở tài khoản tại Kho bạc Nhà nước, các tổ chức tín dụng để hoạt động theo quy định

Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Các Phó Giám đốc

Phòng

Kỹ thuật địa chính

Phòng Lưu trữ thông tin

VPĐKĐĐ 9 chi nhánh

b Nhiệm vụ và quyền hạn

Thực hiện các nhiệm vụ theo quy định tại Thông tư liên lịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính Trong đó chủ yếu như sau:

+ Thực hiện các thủ tục về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận) trên địa bàn cấp tỉnh theo quy định của pháp luật;

+ Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và chỉnh lý biến động về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

+ Lập và quản lý toàn bộ hồ sơ địa chính đối với tất cả các thửa đất trên địa bàn cấp tỉnh; thống nhất lập, cấp hồ sơ địa chính để quản lý, sử dụng; xây dựng, quản lý cơ sở dữ liệu địa chính và phát triển hệ thống thông tin đất đai; rà soát việc nhập dữ liệu thuộc tính địa chính trong quá trình thực hiện thủ tục đăng

ký biến động về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính khi có biến động về

sử dụng đất và về sở hữu tài sản gắn liền với đất; gửi thông báo chỉnh lý biến

động đối với những trường hợp biến động;

+ Cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan có chức năng xác định mức thu tiền

sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và tài sản gắn liền với đất đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất;

+ Lưu trữ, quản lý bản lưu, bản sao Giấy chứng nhận và các giấy tờ khác hình thành trong quá trình thực hiện nhiệm vụ theo quy định;

+ Chủ trì tổ chức việc đăng ký biến động, chỉnh lý đồng bộ hồ sơ địa chính ở các cấp đối với các trường hợp biến động đất đai nhưng chưa đăng ký biến động; + Thực hiện trích đo địa chính thửa đất, khu đất nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; kiểm tra chất lượng tài liệu trích đo địa chính thửa đất, khu đất và tài sản gắn liền với đất do người sử dụng đất cung cấp trước khi sử dụng, quản lý;

+ Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất trong phạm vi cả tỉnh;

+ Cung cấp bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và các thông tin khác về đất đai và tài sản gắn liền với đất phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước và nhu cầu của cộng đồng;

+ Thực hiện việc thu phí, lệ phí và các dịch vụ về cung cấp thông tin đất đai; trích đo địa chính thửa đất, khu đất và tài sản gắn liền với đất, trích lục bản

đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật;

+ Kiểm tra việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính đang quản lý, hồ sơ địa chính + Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn phòng theo quy định của pháp luật;

+ Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành;

+ Thực hiện các nhiệm vụ khác do Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường giao Ngoài ra Văn phòng đăng ký thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai theo Luật Đất đai năm 2013

1.4.1.4 Về đăng ký biến động

Đăng ký biến động những trường hợp mua bán chuyển nhượng đất đai các đơn vị thực hiện tương đối tốt do các văn bản pháp quy có đầy đủ (luật Dân sự, luật Công chứng, luật Thuế chuyển đất đai, lệ phí trước bạ…) Tuy nhiên quy định về đăng ký biến động bản đồ địa chính thì không có quy định

cụ thể của nhà nước như phương pháp cập nhật biến động bản đồ, cách luân chuyển hồ sơ đăng ký biến động bản đồ, mức thu phí đăng ký biến động bản đồ Do vậy, việc phối hợp thực hiện chỉnh lý biến động hầu hết chưa được thực hiện, nhiều cơ sở chi nhánh, hồ sơ địa chính của chi nhánh xã thì đầy đủ

và cơ bản được cập nhật biến động nhưng tại chi nhánh và chi nhánh tỉnh thì lại không được cập nhật, chỉnh lý khâu mấu chốt của công tác quản lý hồ sơ tại các văn phòng đăng ký

1.4.1.5 Về cơ chế tài chính, kinh phí hoạt động