đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện duy tiên, tỉnh hà nam

Cơ sở lý luận của công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức 1.1.1.Các khái niệm liên quan đến quản lý, sử dụng đất của các tổ chức Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Vi

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

- -

PHẠM THU HÀ

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN DUY TIÊN, TỈNH HÀ NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2015

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

- -

PHẠM THU HÀ

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN DUY TIÊN, TỈNH HÀ NAM

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS NGUYỄN THANH TRÀ

HÀ NỘI, NĂM 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất

LỜI CẢM ƠN

Trong cả quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các Thầy giáo, Cô giáo thuộc Khoa Quản lý đất đai, Ban Quản lý Đào tạo và các Khoa có liên quan đến nội dung đào tạo – Học viện Nông Nghiệp Việt Nam

Đề tài được hoàn thành, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi còn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của PGS.TS Nguyễn Thanh Trà là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn

Trong thời gian nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ và tạo điều kiện của UBND huyện Duy Tiên, Phòng Thống kê, Phòng Tài nguyên và Môi Trường huyện Duy Tiên, các phòng ban của huyện, UBND các xã, thị trấn vùng nghiên cứu, các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thần của gia đình và người thân

Tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc và xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó !

Tác giả luận văn

Phạm Thu Hà

MỤC LỤC

Lời cam đoan ii

Lời cảm ơn iii

Mục lục iv

Danh mục các chữ viết tắt vii

Danh mục bảng viii

Danh mục hình và đồ thị ix

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Yêu cầu 3

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở lý luận của công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức 4

1.1.1.Các khái niệm liên quan đến quản lý, sử dụng đất của các tổ chức 4

1.1.2 Khái quát chung về quỹ đất của các tổ chức 6

1.1.3 Ý nghĩa của việc giao đất, cho thuê đất 7

1.2 Quy định về công tác giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam 9

1.2.1 Căn cứ pháp lý liên quan đến công tác giao đất, cho thuê đất 9

1.2.2 Các quy đinh chung về công tác giao đất, cho thuê đất đối các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất tại Việt Nam 12

1.3 Tổng quan về tình hình quản lý, sử dụng đất liên quan đến việc quản lý sử dụng đất của các TC ở một vài nước trên thế giới và Việt Nam 27

1.3.1 Tình hình quản lý, sử dụng đất của một số nước trên thế giới 27

1.3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ở Việt Nam 33

1.4 Thực trạng sử dụng đất đã giao, cho thuê đối với các TC trên địa bàn tỉnh Hà Nam 38

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 41

2.1 Đối tượng nghiên cứu 41

2.2 Phạm vi nghiên cứu 41

2.3 Nội dung nghiên cứu 41

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Duy Tiên 41

2.3.2 Hiện trạng quản lý và sử dụng đất đai huyện Duy Tiên 41

2.3.3 Hiện trạng giao đất, cho thuê đất cho các TC trên địa bàn huyện Duy Tiên trong giai đoạn 2010-2014 41

2.3.4 Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của các TC được nhà nước giao đất, cho thuê đất 42

2.3.5 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Duy Tiên 42

2.2 Phương pháp nghiên cứu 42

2.2.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 42

2.2.2 Phương pháp chọn điểm 43

2.2.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 43

2.2.4 Phương pháp tiếp cận, tổng hợp 43

2.2.5 Phương pháp so sánh xử lý tài liệu, số liệu 44

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 45

3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Duy Tiên 45

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 45

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội 48

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Duy Tiên 55

3.2.1 Tình hình quản lý về đất đai trên địa bàn huyện Duy Tiên 55

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của huyện Duy Tiên 60

3.2.3 Đánh giá chung kết quả đạt được và những tồn tại cần khắc phục trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai 62

3.3 Thực trạng giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức trên địa bàn huyện Duy Tiên trong giai đoạn 2010-2014 63

3.3.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Duy Tiên phân theo theo đối tượng sử dụng 63

3.3.2 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức phân theo theo mục đích sử dụng 63

3.4 Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng của các tổ chức được nhà nước

giao đất, cho thuê đất tại huyện Duy Tiên 64

3.4.1 Thực trạng quản lý và sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất của các tổ chức được giao đất, cho thuê đất 64

3.4.2 Tình hình sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất 67

3.5 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện Duy Tiên 81

3.5.1 Giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp GCN QSDĐ có thời hạn cho các tổ chức 81

3.5.2 Giải pháp giải quyết tình trạng tranh chấp, bị lấn chiếm đất và lấn chiếm đất của các tổ chức 83

3.5.3 Giải pháp để các tổ chức sử dụng đất đúng mục đích 84

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 86

Kết luận 86

Kiến nghị 87

TÀI LIỆU THAM KHẢO 88

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

TT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ

1 CNH và ĐTH Công nghiệp hóa và đô thị hóa

12 UBND Uỷ ban nhân dân

DANH MỤC BẢNG

3.1 Giá trị sản xuất các ngành kinh tế tại huyện Duy Tiên 49 3.2 Cơ cấu các ngành kinh tế tại huyện Duy Tiên 50 3.3 Giá trị sản xuất ngành nông nghiệp huyện Duy Tiên 50 3.4 Giá trị sản xuất ngành công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và xây

dựng huyện Duy Tiên 51 3.5 Giá trị ngành dịch vụ huyện Duy Tiên giai đoạn 2010 - 2014 51 3.6 Hiện trạng sử dụng đất huyện Duy Tiên năm 2014 61 3.7: Hiện trạng sử dụng đất đai theo các đối tượng quản lý, sử dụng cúa

các tổ chức được nhà nước giao đất cho thuê đất 65 3.8 Tình hình sử dụng đất của các tổ chức được điều tra phân theo loại

hình sử dụng tại huyện Duy Tiên 66 3.9 Thực trạng sử dụng đất của các tổ chức được điều tra theo đơn vị

hành chính xã, thị trấn 67 3.10 Tình hình sử dụng đất theo đúng mục đích sử dụng đất của các tổ

chức được điều tra 68 3.11 Tình hình sử dụng đất không đúng mục đích sử dụng đất của các tổ

chức trên địa bàn huyện Duy Tiên 70 3.12 Tình hình cho thuê, cho mượn, diện tích đất được giao, được thuê

của các tổ chức được điều tra trên địa bàn huyện Duy Tiên 72 3.13 Tình hình tranh chấp, lấn chiếm và bị lấn chiếm diện tích của các tổ

chức được điều tra trên địa bàn huyện Duy Tiên 73 3.14 Tình hình sử dụng vào các mục đích khác của các tổ chức được điều

tra trên địa bàn huyện Duy Tiên 74

3.15 Tình hình đất chưa đưa vào sử dụng của các tổ chức được điều tra

trên địa bàn huyện Duy Tiên 75 3.16 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức

được giao đất cho thuê đất huyện Duy Tiên 77 3.17 Tổng hợp số lượng tổ chức, diện tích vi phạm của các tổ chức được

điều tra 79

DANH MỤC HÌNH VÀ BIỂU ĐỒ

Hình 3.1 Sơ đồ hành chính huyện Duy Tiên 45 Biểu đồ 3.1 Cơ cấu sử dụng đất năm 2014 huyện Duy Tiên 62

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai luôn là nguồn lực tự nhiên có vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế- xã hội của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc Trong giai đoạn hiện nay, nước ta đang trong quá trình đổi mới, thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa thì vai trò của đất đai và các quan hệ đất đai ngày càng được nhìn nhận đầy

đủ hơn, toàn diện hơn và khoa học hơn Nhằm phát huy nguồn lực đất đai, khai thác, bảo tồn và sử dụng có hiệu quả đất đai là việc làm hết sức cần thiết

Là đại diện chủ sở hữu toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước, Nhà nước

có đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu, đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng

và quyền định đoạt đất đai Theo Hiến pháp Việt Nam 2013, khẳng định nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân Tuy nhiên, trong thực

tế, có thể thấy Nhà nước không trực tiếp khai thác lợi ích trên từng mảnh đất mà việc làm này thuộc về các chủ thể được nhà nước giao quyền sử dụng đất Hiến pháp 2013 cho rằng, tổ chức cá nhân được giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Việc trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất một mặt thể hiện ý chí của Nhà nước đối với tư cách là chủ sở hữu đất đai Nhà nước thực hiện việc trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất thông qua công tác giao đất cho thuê đất Chính vì thế mà công tác giao đất, cho thuê đất, không chỉ

có ý nghĩa quan trọng trong quản lý đất đai của nhà nước mà còn có ý nghĩa ảnh hưởng tới đời sống của các chủ thể sử dụng đất được giao, được thuê

Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa hiện nay, sự hình thành và phát triển của thị trường đất đai là tất yếu Thị trường này đã và đang từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân Ban chấp hành Trung ương Đảng, tại Hội nghị lần thứ 6 quan tâm khắc phục, giải quyết các vấn đề tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2013, với những nội dung sau:

- Quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất phù hợp với hình thức giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất

- Thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong và nước ngoài; quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nhằm chọn được nhà đầu tư có năng lực thực hiện

dự án

Huyện Duy Tiên nằm trên trục giao lưu kinh tế- xã hội Bắc Nam, có những lợi thế nhất định trong việc khai thác tiềm năng đất đai Là cửa ngõ phía Nam của thủ đô, huyện Duy tiên chịu sự chi phối rất mạnh mẽ của thành phố Hà Nội, thành phố Phủ Lý Với mục tiêu xác định, vị trí chức năng của huyện trong mối quan hệ phát triển kinh tế xã hội với tỉnh Hà Nam, cũng như các tỉnh lân cận trong khu vực Đồng Bằng Bắc Bộ nhằm góp phần vào đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, kết hợp giữa xây dựng nông thôn mới, các khu đô thị với đảm bảo an ninh quốc phòng, giữa cải tạo với xây dựng mới, từng bước đưa Duy Tiên thành thị xã hiện đại, giữ gìn phát huy truyền thống văn hóa của dân tộc, dần dần khẳng định vai trò quan trọng của cửa ngõ thủ đô

Với mục tiêu xây dựng huyện thành thị xã trọng điểm đẩy mạnh cơ cấu kinh tế chuyển dần sang công nghiệp, công tác quản lý đất đai cũng có những nhạy cảm và phức tạp, đặc biệt là đối với các tổ chức Do đó, việc xem xét thực trạng của công tác giao đất, cho thuê đất và tình hình sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất trên địa bàn huyện Duy Tiên là việc làm cần thiết trong giai đoạn hiện nay

Xuất phát từ tình hình thực tế trên tôi lựa chọn đề tài nghiên cứu “Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam”

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng, quản lý sử dụng đất của các TC được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Duy Tiên

- Trên cơ sở đánh giá những kết quả đạt được những hạn chế trong công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Duy Tiên đề xuất một số giải pháp

và đưa ra một số kiến nghị nhằm tăng cường quản lý Nhà nước về công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức

3 Yêu cầu

- Các số liệu đảm bảo độ tin cậy

- Phải điều tra đầy đủ quá trình và kết quả thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức và quá trình tổ chức thực hiện

- Các kiến nghị đảm bảo tính thực tiễn và khoa học và có độ tin cậy

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở lý luận của công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức

1.1.1.Các khái niệm liên quan đến quản lý, sử dụng đất của các tổ chức

Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992, Hiến pháp sửa đổi 2013 tại Chương II Điều 18 quy định "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài" (Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013a)

Theo Luật Đất đai sửa đổi 2013, một số khái niệm liên quan đến các tổ chức quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau:

Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất đai bằng

quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất(Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013b)

Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp

đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất(Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013b)

Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng ổn định

là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người đó (Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013b)

Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do

được người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới (Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013b)

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng

đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai (Quốc hội nước Cộng hòa Xã

hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013b)

Người sử dụng đất quy định tại Luật Đất đai năm 2013 liên quan đến tổ chức như sau:

Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức, tổ chức - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn

vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền

sử dụng đất; tổ chức nhận chuyển quyền sử dụng đất;

Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;

Tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất

Theo Nghị định 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, một số khái niệm liên quan đến các tổ chức quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau:

Sử dụng đất không đúng mục đích là hành vi sử dụng đất không đúng với mục đích được giao, loại đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc giấy tờ khác về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai 2003; khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật đất đai năm 2013

Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất

Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc chủ sử dụng đất cho phép sử dụng hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước tạm giao hoặc mượn đất nhưng hết thời hạn tạm giao, mượn đất

mà không trả lại đất (Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013b)

1.1.2 Khái quát chung về quỹ đất của các tổ chức

Quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất được kiểm kê bao gồm quỹ đất thuộc cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức, tổ chức - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam

Tổ chức sử dụng đất, quản lý đất (còn gọi là đối tượng sử dụng, quản lý

đất) là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng, được Nhà nước giao đất để quản lý, quy định trong Luật này bao gồm:

- Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức

xã hội - nghề nghiệp, tổ chức, tổ chức – xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung

là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất;

tổ chức nhận chuyển quyền sử dụng đất;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của

tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu

tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất

- Tổ chức sự nghiệp công là tổ chức do các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công do ngân sách nhà nước chi trả

Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng

bản đồ hiện trạng sử dụng đất thì Loại hình tổ chức được phân thành:

- Cơ quan, đơn vị của Nhà nước là các tổ chức trong nước sử dụng đất bao

gồm: cơ quan của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội (trừ các cơ quan cấp xã); tổ chức sự nghiệp công; đơn vị quốc phòng, an ninh (Bộ Tài nguyên

và Môi trường,2007)

- Uỷ ban nhân dân cấp xã là người sử dụng đất được Nhà nước giao đất sử

dụng vào các mục đích: đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích công ích; đất làm trụ sở Uỷ ban nhân dân, Hội đồng nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội của cấp xã; đất được Nhà nước giao cho Uỷ ban nhân dân cấp xã xây dựng các công trình công cộng về văn hoá, giáo dục, y tế, thể dục - thể thao, vui chơi giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác của địa

phương (Bộ Tài nguyên và Môi trường,2007)

Đối với các công trình công cộng do các tổ chức được công nhận là pháp nhân hoặc do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thì không thống kê vào đối tượng Uỷ ban

nhân dân cấp xã sử dụng

- Tổ chức khác là các tổ chức trong nước sử dụng đất bao gồm: Tổ chức

xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, cơ sở tôn giáo và các tổ chức khác không phải là cơ quan, đơn vị của Nhà nước, không phải là tổ chức (Bộ Tài nguyên và

Môi trường,2007)

- Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài là nhà đầu tư nước ngoài

hoặc tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất; bao gồm doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, tổ chức

nước ngoài có chức năng ngoại giao (Bộ Tài nguyên và Môi trường,2007)

1.1.3 Ý nghĩa của việc giao đất, cho thuê đất

Giao đất là vấn đề bắt đầu được quy định từ Hiến pháp năm 1992 Trước

đó, Hiến pháp 1980 chỉ quy định “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy định chung, nhằm bảo đảm đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm.” Luật đất đai 1987 có quy định việc giao đất của Nhà nước

Giao đất, cho thuê đất là một trong những nội dung của quản lý Nhà nước

về đất đai Nhà nước chiếm hữu toàn bộ đất đai nhưng lại không trực tiếp sản xuất mà giao cho các TC, hộ gia đình và cá nhân sử dụng Trên cơ sở giao đất,

cho thuê đất các cơ quan có thẩm quyền theo dõi biến động các loại đất thông qua việc thống kê, kiểm kê,…đất đai để từ đó có những điều tiết thích hợp nhằm tạo điều kiện thực hiện các chủ trương, chính sách,… cũng như các công tác khác có liên quan tới đất đai

Nhà nước giao đất, cho thuê đất là tạo điều kiện cho các TC, hộ gia đình

và cá nhân có tư liệu sản xuất hoặc địa điểm để sản xuất Thông qua việc quản lý của Nhà nước sẽ giúp cho các đối tượng được giao đất, thuê đất yên tâm đầu tư sản xuất và sử dụng đất đai được hiệu quả hơn Ngoài ra, từ việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các TC, hộ gia đình và cá nhân sẽ là cơ sở để tiến tới cấp GCN QSD đất Về phía Nhà nước, giao đất, cho thuê đất cùng với cấp GCN QSD đất giúp cho các Cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền quản lý được quỹ đất tiết kiệm và đạt hiệu quả cao Đối với người sử dụng đất thì họ sẽ được Nhà nước bảo vệ khi có những xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp trong việc sử dụng đất của mình, cùng với đó sẽ được Nhà nước tạo điều kiện trong việc nâng cao kiến thức về sản xuất, kinh doanh, cải tạo và bồi dưỡng đất đai Tuy nhiên, khi nhận thấy việc sử dụng đất của các đối tượng không đem lại hiệu quả cao, lãng phí, thất thoát đất đai thì Nhà nước có quyền thu hồi đất đang sử dụng đó

Khi Nhà nước có quyết định giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất được cấp GCN QSD đất thì các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất được bảo đảm, đi đôi với quyền lợi thì người sử dụng đất cũng cần phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước Người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ sử dụng đất là họ đã góp phần vào việc quản lý sử dụng đất cũng như việc duy trì bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai

Giữa công tác giao đất, cho thuê đất với quản lý sử dụng đất có mối quan

hệ tác động qua lại lẫn nhau, tạo điều kiện cho nhau và thúc đẩy nhau cùng phát triển Công tác giao đất, cho thuê đất mà được thực hiện tốt thì tạo được những thuận lợi trong việc quản lý sử dụng đất Ngược lại, quản lý sử dụng đất được thực hiện một cách công khai, minh bạch và nghiêm minh với những chính sách,

chủ trương hoàn thiện sẽ là tiền đề quan trọng cho các quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất chính đánh của các ngành, các vùng kinh tế

1.2 Quy định về công tác giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam

1.2.1 Căn cứ pháp lý liên quan đến công tác giao đất, cho thuê đất

Từ thập niên 80 trở lại đây, nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến đáng kể Nền kinh tế tự cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần với định hướng xã hội chủ nghĩa Kinh tế ngày càng phát triển dẫn đến sự đa dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất Từ chỗ kinh tế quốc doanh chiếm đa số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết phát triển đóng vai trò không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân

Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng cải thiện Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan quản lý đất đai là làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng của các ngành sản xuất và của đời sống nhân dân Đây là vấn đề được Đảng và Nhà nước hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết Sự quan tâm đó được thể hiện qua Luật Đất đai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có liên quan Cụ thể như:

Luật Đất đai năm năm 1993 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993) quy định hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tổ chức trong nước sử dụng không vì mục đích lợi nhuận Hình thức cho thuê đất đối với các đối tượng như: tổ chức trong nước; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1998), có bổ sung hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức trong nước đối với các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở và các dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng

Luật Đất đai năm 2003 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003b), quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau: tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm Đối với chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất, Điều 33, mục 3, chương 2 của Luật Đất đai năm 2003 quy định 07 trường hợp được nhà nước giao đất không thu tiền

sử dụng đất, trong đó phần lớn diện tích đất giao tập trung vào 2 đối tượng sau: các

tổ chức được giao đất nông nghiệp nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp và đất chuyên dùng giao cho các tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp, quốc phòng, an ninh và các mục đích công cộng không

có mục tiêu lợi nhuận

Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013b), bổ sung quy định tổ chức được Nhà nước giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng thì thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất (Khoản 4 Điều 55 Luật Đất đai năm 2013) Đối với các dự án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước trước đây được lựa chọn giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thì nay không còn được lựa chọn giao đất có thu tiền sử dụng đất nữa mà chỉ áp dụng hình thức thuê đất

* Để cụ thể hóa những nội dung trên Chính phủ và các Bộ, ngành có

liên quan đã ban hành các văn bản các văn bản, chính sách về giao đất cho thuê đất đối với tổ chức tại Việt Nam hướng dẫn cụ thể như sau :

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai năm 2003,

- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai năm 2003

- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ

về thu tiền sử dụng đất;

- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 198/2004/NĐ-CP

- Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ

về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30 tháng 12 năm 2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 142/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005

của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Thông tư số 141/2007/TT-BTC ngày 30 tháng 11 năm 2007 của Bộ Tài chính Hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005

- Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ

về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 197/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hổ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất

- Thông tư số 06/2007/TT-BTC ngày 15 tháng 6 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ

- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ về quy định

bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hổ trợ và tái định cư

- Nghị định số 45/2013/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2013 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 46/2013/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2013 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Thông tư 23/2013/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2013 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư số 30/2013/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2013 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích

1.2.2.1 Căn cứ giao đất, cho thuê đất

Giao đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất Việc giao đất, cho thuê đất dựa vào các căn cứ theo Điều 52 của Luật đất đai năm 2013 (Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013b) như sau :

+ Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được Cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

+ Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, đơn xin cho thuê đất

* So sánh (Lê Hồng Hạnh, 2014)

Điều 52 Luật đất đai năm 2013 quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, thay cho các căn

cứ chung gồm: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn như quy định của Luật đất đai năm 2003 Lần đầu tiên vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thể hiện rõ nét trong Luật Nếu trước đây, để giao đất, cho thuê đất khi không có quy hoạch sử dụng đất có thể căn cứ quy hoạch của xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch khác, thì nay phải kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt

1.2.2.2 Đối tượng giao đất, cho thuê đất

- Đối tượng giao đất (Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013b)

Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất dưới hai hình thức là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất Và một trong các đối tượng được giao đất là các TC gồm: UBND xã, Cơ quan hành chính nhà nước, TC chính trị, TC xã hội, TC chính trị - xã hội, TC chính trị - xã hội - nghề nghiệp, TC sự nghiệp công, TCKT và TC ngoại giao

Nếu như việc Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là để đảm bảo lợi ích chính đáng của người trực tiếp lao động sản xuất, bảo vệ tốt quỹ đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, Nhằm bảo đảm cho hoạt động bình thường của các Cơ quan hành chính nhà nước hoặc sử dụng đất vào lợi ích chung, lợi ích công cộng, thì việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất là đảm bảo nguồn thu ngân sách Nhà nước, nâng cao hiệu quả sử dụng đất

Điều 54 của Luật đất đai năm 2013 quy định Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

+ Người sử dụng đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

+ TC sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

Theo Điều 55 của Luật đất đai năm 2013, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

+ TCKT được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để kết hợp cho thuê;

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc

+ Nhà nước cho thuê đất thu tiền sử dụng đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất trong các trường hợp sau đây:

+ Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh

+ TCKT, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu

tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh đất để thực hiện dự

án đầu tư nhà ở để cho thu;

+ TCKT, TC sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư

ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp

+ TC nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc

+ Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh

a, Về giao đất không thu tiền sử dụng đất

Khái niệm đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng các công trình sự nghiệp trong Luật đất đai năm 2003 (Điều 88) và trong Luật đất đai năm 2013 (Điều 147) cơ bản không thay đổi nhưng Luật đất đai năm 2013 khi quy định về đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất đã chia đất xây dựng trụ sở

cơ quan và đất xây dựng các công trình sự nghiệp ra thành hai nhóm có địa vị pháp lý khác biệt nhau chứ không gộp chung vào một nhóm như Luật đất đai năm 2003

Cụ thể, các TC sự nghiệp công lập tự chủ về mặt tài chính không được thực hiện giao đất không thu tiền sử dụng đất như Luật đất đai năm 2003 mà phải chuyển sang thuê đất Đối chiếu với quy định này thì các đơn vị sự nghiệp sẽ phải chuyển sang thuê đất, các trường học, bệnh viện tự chủ về mặt tài chính… đều phải chuyển sang thuê đất Quy định này làm rõ hơn quan điểm của Nhà nước về việc xóa bỏ bao cấp trong quản lý, sử dụng đất tiến tới công bằng trong việc sử dụng tài nguyên quốc gia Tuy nhiên, để làm rõ khái niệm “TC sự nghiệp công lập tự chủ về mặt tài chính” là điều không đơn giản

Kèm theo đó, pháp luật hiện hành bỏ ba nhóm đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất so với Luật đất đai năm 2003, gồm:

- TC sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; Hợp tác xã nông nghiệp

sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối

Hai chủ thể này được gộp vào nhóm công trình sự nghiệp, nếu là TC sự nghiệp công lập chưa tự chủ về mặt tài chính thì được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, các trường hợp còn lại thì phải thuê đất của Nhà nước

- Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh

Chủ thể này được dịch chuyển sang nhóm đối tượng được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm

b, Về giao đất có thu tiền sử dụng đất

Luật đất đai năm 2013 bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (Khoản 3 Điều 55 Luật đất đai năm 2013); Pháp luật Việt Nam đã dùng 2 công

cụ khác để rà soát đối tượng sử dụng đất: Công cụ thứ nhất là quy định của Luật đất đai về điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, công cụ thứ hai là Luật Nhà ở đang dự thảo Công cụ thứ nhất nhằm bảo đảm cho việc triển khai dự án đầu tư có sử dụng đất khả thi, đạt hiệu quả cao Công cụ thứ hai để điều chỉnh đối tượng trực tiếp sử dụng tài sản trên đất gắn liền với đất, vì thực chất đây mới là đối tượng sử dụng đất, nhà đầu tư chỉ sử dụng đất trong giai đoạn triển khai dự án mà thôi chứ không phải người sử dụng đất thực sự

Luật đất đai năm 2013 bổ sung quy định TCKT được Nhà nước giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử

dụng đất gắn với hạ tầng thì thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất (Khoản 4 Điều 55 Luật đất đai năm 2013)

Luật đất đai năm 2013 chia đất làm nghĩa trang, nghĩa địa thành 2 nhóm

có địa vị pháp lý đất đai khác nhau là: Nghĩa trang, nghĩa địa thông thường và dự

án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng là nhằm giải quyết vướng mắc trên

Đối với các dự án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của các TC, hộ gia đình, cá nhân trong nước trước đây được lựa chọn giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thì nay không còn được lựa chọn giao đất có thu tiền sử dụng đất nữa mà chỉ áp dụng hình thức thuê đất

c, Về thuê đất

Luật đất đai năm 2013 bổ sung quy định TCKT, hộ gia đình, cá nhân trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 1 Điều 56 Luật đất đai năm 2013)

Luật đất đai năm 2013 bổ sung quy định TCKT, TC sự nghiệp công lập

tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng công trình sự nghiệp (Điểm e Khoản 1 Điều 56 Luật đất đai năm 2013)

1.2.2.3 Thời hạn giao đất, cho thuê đất

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì thời hạn giao đất được chia theo loại đất sử dụng đất gồm đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn (Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013b)

Theo Điều 125 Luật đất đai năm 2013, người được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp sau đây:

+ Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, các nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao

có thời hạn, cho thuê;

+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính;

+ Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

+ Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh + Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế -

xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm

Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn gia đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định

+ Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của TC nước ngoài

có chức năng ngoại giao không quá 90 năm Khi hết thời hạn, TC nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn quy định

+ Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, xã, thị trấn là không quá 5 năm

+ Đất xây dựng công trình sự nghiệp của TC sự nghiệp công lập tự chủ tài

chính và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh là không quá 70 năm Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định

+ Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính

+ Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của Cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền

1.2.2.4 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức

Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cụ thể (Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013b):

- Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất trong các trường hợp sau:

+ Giao đất, cho thuê đất đối với TC;

+ Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài ;

+ Cho thuê đất đối với TC nước ngoài có chức năng ngoại giao;

- Cơ quan có thẩm quyền có quyết định giao đất, cho thuê đất không được

ủy quyền

1.2.3.5 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được giao đất, cho thuê đất

- Quyền và nghĩa vụ của TC được Nhà nước giao đất (Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013b)

Theo Điều 173 và Điều 174 của Luật đất đai năm 2013 quy định quyền và nghĩa vụ của TC được Nhà nước giao đất như sau:

+ Quyền và nghĩa vụ của TC được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

++ TC được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật đất đai năm 2013 ++ TC được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

+ Quyền và nghĩa vụ của TC được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

+ TCKT được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật đất đai năm 2013

+ TCKT được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này có các quyền sau:

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;

Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các TC tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với TC, cá nhân, người Việt Nam định cư

ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật; + TC sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này; việc thực hiện các quyền phải được sự chấp thuận bằng văn bản của Cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền;

Trường hợp TC sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 173 Luật này

+ TC được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ sau đây:

Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng; Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu

tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này

mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng

- Quyền và nghĩa vụ của TCKT, TC sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm

+ Quyền và nghĩa vụ của TCKT, TC sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này; Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các TC tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất KCN, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế

+ TCKT, TC sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê của TC, hộ gia đình, cá nhân ngoài KCN, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự

- TCKT nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

+ TCKT nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này

+ TCKT nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật này

+ TCKT nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

Trường hợp nhận chuyển nhượng và không chuyển mục đích sử dụng đất thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật này;

Trường hợp nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật này;

Trường hợp nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 175 của Luật này

+ Quyền và nghĩa vụ của TCKT sử dụng đất được Cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được quy định như sau:

Trường hợp TCKT được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa

vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật này;

Trường hợp TCKT được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 175 của Luật này

- Quyền và nghĩa vụ của TCKT nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất của TCKT khi giải thể, phá sản

+ TCKT nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân,

TC kinh tế khác thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật này trong các trường hợp sau đây:

Đất của TCKT góp vốn có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền

sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

Đất của hộ gia đình, cá nhân góp vốn mà không phải là đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm

+ Quyền sử dụng đất của hợp tác xã khi giải thể, phá sản thực hiện theo quy định sau đây:

Đối với đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, do mua tài sản gắn liền với đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác mà tiền

sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền mua tài sản gắn liền với đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì Nhà nước thu hồi đất đó;

Đối với đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, do mua tài sản gắn liền với đất hoặc nhận

chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền mua tài sản gắn liền với đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; đất do thành viên góp quyền sử dụng vào hợp tác xã thì Nhà nước không thu hồi đất, quyền sử dụng đất

đó là của hợp tác xã và được xử lý theo điều lệ của hợp tác xã, nghị quyết của đại hội thành viên

+ Quyền sử dụng đất của TCKT là doanh nghiệp khi giải thể, phá sản được xử lý theo quy định của pháp luật

- Quyền và nghĩa vụ của TCKT được thuê đất để xây dựng công trình ngầm

TCKT được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng công trình ngầm thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

+ Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì

có quyền và nghĩa vụ như TCKT quy định tại các khoản 1, 2 và 4 Điều 174 của Luật này;

+ Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ 1.2.2.6 Về điều kiện giao đất, cho thuê đất

Đây là điểm mới trong Luật đất đai năm 2013 so với Luật đất đai năm 2003 Luật đất đai năm 2003 chỉ nêu lên căn cứ giao đất, cho thuê đất chứ không đặt ra điều kiện cho chủ thể xin giao đất, xin thuê đất (Lê Hồng Hạnh, 2014)

a, Các loại điều kiện cụ thể

Trên thực tế, khi không đặt điều kiện cho chủ dự án đầu tư khi chủ dự án đầu tư xin giao đất, xin thuê đất thì rất nhiều dự án lâm vào tình trạng sau khi được giao đất, cho thuê đất thì không sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng, gây lãng phí đất đai Và để khắc phục tình trạng trên, Luật đất đai năm 2013 đã

bổ sung các quy định để kiểm soát chặt chẽ việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với hai loại điều kiện

(i) Điều kiện thứ nhất áp dụng đối với cơ quan có thẩm quyền trong việc quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhằm đảm bảo an ninh, quốc phòng, bảo vệ nghiêm ngặt đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng

đặc dụng, đảm bảo an ninh lương thực quốc gia và bảo vệ môi trường sinh thái, thích ứng với biến đổi khí hậu, đó là việc trình danh mục công trình đất lúa Cụ thể: Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì Cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:

- Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;

- Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng

So với Luật đất đai và các quy định hiện hành thì quy định mới về điều kiện chuyển mục đích sử dụng với đất trồng lúa có mở hơn Hiện tại tất cả các dự

án có sử dụng đất trồng lúa không kể quy mô đều phải được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, theo Luật đất đai năm 2013 thì chỉ các công trình dự án chuyển mục đích từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên mới phải trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, còn các công trình sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa thì chỉ cần được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua

(ii) Điều kiện thứ hai áp dụng đối với chủ đầu tư xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhằm khắc phục tình trạng nhiều địa phương đã giao đất, cho thuê đất nhưng các chủ đầu tư không sử dụng đất, chậm đưa đất vào

sử dụng, dẫn đến lãng phí đất đai, gây bức xúc trong nhân dân Chủ dự án đầu tư muốn được Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải thỏa mãn các điều kiện sau:

- Doanh nghiệp có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư, cụ thể: (1) Doanh nghiệp phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với

dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; (2) Doanh nghiệp có khả năng

huy động vốn để thực hiện dự án từ các TC tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các TC, cá nhân khác

- Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

- Doanh nghiệp không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự

án đầu tư khác Việc xác định người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác xác định theo các căn cứ sau đây: (1) Kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường; (2) Nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp Luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp Luật đất đai trên Trang Thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản

lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác

Nhưng không phải bất kỳ dự án nào khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư đều phải thỏa mãn cả 3 điều kiện: Có năng lực tài chính, có ký quỹ, không vi phạm pháp luật Theo quy định tại Điều 14 Nghị định số 43/2013/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013 thì chỉ 3 nhóm dựán sau phải áp dụng điều kiện này, đó là:

- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở;

- Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

- Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước

b,Luật đất đai 2013 bổ sung quy định

(i) Đối với trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có thêm

văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, khi đó Ủy ban nhân dân cấp huyện mới được ra quyết định theo thẩm quyền

Luật đất đai năm 2003, chủ thể có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất sẽ ra quyết định giao và cho thuê theo đối tượng sử dụng đất đúng với thẩm quyền của mình chứ không quy định về hạn mức đất các cấp có thẩm quyền được giao, cho thuê Những quy định về giới hạn thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thường do

Ủy ban nhân dân tỉnh ra quyết định Luật đất đai năm 2013 đưa quy định về giới hạn thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của UBND cấp huyện vào Luật để đảm bảo sự đồng bộ trong cả nước về thẩm quyền giao và cho thuê đất của UBND cấp huyện, phù hợp với năng lực quản lý của từng cấp

(ii) Về điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư tại xã thuộc khu vực biên giới, ven biển và hải đảo, đó là phải được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan nhằm đảm bảo an ninh quốc gia và toàn vẹn lãnh thổ

1.3 Tổng quan về tình hình quản lý, sử dụng đất liên quan đến việc quản lý

sử dụng đất của các TC ở một vài nước trên thế giới và Việt Nam

1.3.1 Tình hình quản lý, sử dụng đất của một số nước trên thế giới

Hiện nay trên thế giới ngoài ý thức và tính pháp chế thực thi pháp luật của chính quyền nhà nước và mọi công dân, chính sách pháp luật về lĩnh vực đất đai của các quốc gia đang ngày càng được hoàn thiện Trên cơ sở chế độ sở hữu về đất đai, ở quốc gia nào cũng vậy, nhà nước đều có những chính sách, nguyên tắc nhất định trong việc thống nhất chế độ quản lý, sử dụng đất đai Một trong những chính sách lớn được thực hiện tại nhiều quốc gia là chính sách giao đất cho người

sử dụng đất nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bình ổn chính trị, tạo sự công bằng trong xã hội

Mục tiêu chính trong các chính sách về giao đất cho người sử dụng đất ở bất kỳ quốc gia nào giúp chính quyền nắm chắc, quản chặt và sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất Hiện nay trên thế giới tồn tại chủ yếu 3 hình thức sở hữu

về đất đai là sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước Ở đa số các quốc gia đều có các hình thức sở hữu về đất đai ở trên , hiện tại còn có 1 số quốc gia

như Lào, Triều Tiên, Việt Nam và Cu Ba chỉ tồn tại duy nhất một hình thực sở hữu về đất đai là sở hữu Nhà nước (hay sở hữu toàn dân ở Việt Nam) và ở các nước này việc giao đất cho người sử dụng đất thông qua 3 hình thức như: giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất Tuy nhiên, phụ thuộc vào chính sách quản lý đất đai và tốc độ phát triển kinh tế

mà lựa chọn các loại hình thức trên cho phù hợp Trung Quốc là quốc gia có 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể, trong chính sách giao đất cũng áp dụng hai hình thực là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất Đối với các nước có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai thì việc giao đất không thu tiền sử dụng đất không còn phổ biến

* Trung Quốc (Lưu Quốc Thái, 2007):

Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không TC, cá nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất kỳ hình thức nào Như vậy, không khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của Việt Nam, ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho người SDĐ để họ có thể trao đổi đất đai như một loại hàng hóa Hậu quả là đất đai bị sử dụng một cách không hiệu quả và lãng phí Quy định hạn chế nói trên rõ ràng đi ngược lại với quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế – xã hội cho nên chỉ phát huy được hiệu lực trong một thời gian ngắn Người SDĐ trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi đất đai như một loại hàng hóa Chính vì vậy, thị trường đất đai

“không chính thức” – còn gọi là “chợ đen” (black market) nhưng năng động đã bắt đầu xuất hiện ở Trung Quốc Ở đó, nhiều nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất của mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu Đây chính là nhân

tố tạo đà cho quá trình thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này

Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường khởi nguồn từ những cải cách trong hệ thống SDĐ cuối những năm 1980 Từ việc cho thuê đất ở Thượng Hải dưới sự đồng ý của Chính phủ và việc đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) đầu tiên ở Thẩm Quyến theo Hiến pháp sửa đổi của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1988, hệ thống phân phối đất đai không thu tiền và không xác định thời hạn

đã bị chấm dứt, đất đai chính thức được tham gia vào thị trường như một loại

hàng hóa Luật Quản lý nhà nước về đất đai năm 1986 đã quy định cơ cấu SDĐ thông qua việc giao và cho thuê có đền bù (allocation and lease with compensation), từ đây đã tạo nền tảng cho việc hình thành thị trường đất đai Vào tháng 11/1987, Hội đồng Nhà nước Trung Quốc đã ban hành quyết định cải cách đất đai ở một số thành phố lớn như Thượng Hải, Thẩm Quyến, Quảng Châu Đặc khu Kinh tế Thẩm Quyến là thành phố đầu tiên ở Trung Quốc thừa nhận giá trị hàng hóa của đất đai Vào 01/12/1987, Thẩm Quyến đã bán đấu giá QSDĐ 8.588 m2 với thời hạn 50 năm, 44 doanh nghiệp ở đây đã cạnh tranh quyết liệt để có QSDĐ và người chiến thắng đã phải trả 5.250.000 Nhân dân tệ (NDT) Như vậy, tại Thẩm Quyến, QSDĐ tham gia vào thị trường như các tài sản khác lần đầu tiên trong lịch sử Trung Quốc và đã khởi xướng cho việc chuyển giao QSDĐ của Nhà nước bằng phương thức đấu thầu và đấu giá Sau đó, vào tháng 4/1988, Quốc hội nước này đã sửa đổi Hiến pháp, trong đó bổ sung quyền chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật và hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất Cùng với việc sửa đổi Hiến pháp, Hội đồng nhà nước Trung quốc đã ban hành Quy chế tạm thời về việc giao và chuyển nhượng QSDĐ của Nhà nước tại đô thị, trong đó quy định rõ rằng QSDĐ có thể chuyển nhượng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá

* Liên bang Nga (The land code of the Russian Federation, 2001):

Sau khi Liên bang Xô viết tan rã, năm 1991 Liên bang Nga tiến hành công cuộc cải tổ sở hữu đất đai, công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai song song với sở hữu Nhà nước Giai đoạn cải tổ đất đai hiện nay ở Liên bang Nga gắn liền với kế hoạch chuyển sang phương pháp quản lý đất đai bằng kinh tế Với tiêu chí quản chặt quỹ đất của Nhà nước, chính sách đất đai của liên bang Nga vẫn tồn tại việc giao đất không thu tiền sử dụng đất với thời hạn "lâu dài" cho các TC dùng

để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, các công trình công cộng, phúc lợi xã hội, (Điều 20, 21, chương 4, Luật đất đai Liên bang Nga năm 2001) tuy nhiên hình thức này hiện không được khuyến khích và gần như không tiếp tục thực hiện Nhà nước mở rộng cho thuê đất như là một hình thức sử dụng đất đặc biệt đối với đất ở đô thị

* Hàn Quốc (Trần Thị Thu Lương, 2008)

Hàn Quốc có diện tích đất 99.392 Km2 trong đó rừng chiếm 66%, đất nông nghiệp 21,4%, 7% là các loại đất khác và đất ở đô thị chỉ chiếm 4,8% Quá trình đô thị hóa ở Hàn Quốc diễn ra manh mẽ trong các thập niêm 60 đến 90 của thế kỷ XX Quá trình này có đặc điểm nổi bật là tốc độ cao và tập trung về không gian

Đô thị hóa tốc độ cao và sự tăng vọt dân số đô thị đã dẫn đến những vấn

đề khó khăn trong quản lý và sử dụng đất đô thị ở Hàn Quốc như hoạt động đầu

cơ đất đai trên phạm vi lớn, lợi nhuận từ gia tăng giá từ đất đai chỉ dồn vào một nhóm chủ đất giầu có, các mâu thuẫn xã hội chất chứa do đầu cơ đất đai sẽ không chỉ gây cản trở cho phát triển kinh tế mà còn có nguy cơ phá vỡ cơ cấu chính trị

xã hội của quốc gia Tuy nhiên Hàn Quốc đã vượt qua được các khó khăn này một cách khá thành công nhờ ban hành một loại các giải pháp tổng hợp về chống đầu cơ đất đã được Chính phủ ban hành gồm:

- Hợp nhất tất cả các hệ thống định giá đất của Chính phủ lại thành một hệ thống duy nhất, hệ thống này phản ánh đúng giá trị trên thị trường của lô đất và

là cơ sở để tính thuế lô đất đó

- Thuế được đánh trên diện tích tổng hợp của tất cả các lô đất của chủ sở hữu (dù chúng ở các vị trí khác nhau) Thuế này gọi là thuế nắm giữ đất tổng hợp nhằm nắm rõ

sự thừa thãi quá mức của một chủ sở hữu hay nhu cầu giả về nắm giữ đất (đầu cơ đất) Trên cơ sở đó sẽ đánh thuế lũy kế tiến lên những diện tích đầu cơ và do đó khuyến khích họ bán đi các phần đất này làm tăng nguồn cung trên thị trường đất đai

- Ba giải pháp mới có tên gọi là giải pháp “Gong-Kae-nyom” bao gồm: + Giới hạn về việc nắm giữ đất dân cư ở đô thị: đây là giải pháp bổ sung cho hệ thống đánh thuế tổng hợp nhằm mục đích cơ bản là ép buộc chủ đất bán

số đất thừa ra Theo đạo luật thì không có hộ gia đình hay công ty nào được sở hữu đất dân cư vượt quá 200 py-ôm (660 m2) Phần sở hữu vượt quá giới hạn này được đề nghị bán đi Nếu chủ đất không chịu bán thì phần đất dư sẽ bị đánh thuế

“nắm giữ đất đai quá mức” với mức chịu thuế cao khoản 7 – 11 % trong giá trị thị trường của diện tích đất thừa đó Số thuế này sẽ được thu hàng năm cho đến khi chủ đất bán đi phần đất thừa đó