đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện tân yên, tỉnh bắc giang

Đối với những quốc gia như Trung Quốc và nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện việc trao quyền sử dụng đất cho

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

- -

NGUYỄN TUẤN ANH

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI

SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TÂN YÊN,

TỈNH BẮC GIANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

- -

NGUYỄN TUẤN ANH

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI

SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TÂN YÊN,

TỈNH BẮC GIANG

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS NGUYỄN THANH TRÀ

HÀ NỘI, NĂM 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực, chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan tất cả sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./

Hà Nội, ngày 09 tháng 11 năm 2015

TÁC GIẢ

Nguyễn Tuấn Anh

LỜI CẢM ƠN

Tôi trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu Luận văn

Trân trọng cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thanh Trà, người trực tiếp hướng dẫn

khoa học đã tận tình giúp đỡ tôi hoàn thành Luận văn

Trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Tân Yên, Phòng Tài nguyên và Môi trường - Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất huyện Tân Yên, Chi cục Thuế huyện Tân Yên, Chi cục Thống kê huyện Tân Yên, Lãnh đạo Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính của thị trấn Cao Thượng, xã Liên Sơn, xã Ngọc Châu – huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang (là các đơn vị điều tra số liệu) đã tạo mọi điều kiện thuận lợi

và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu trong quá trình nghiên cứu Luận văn

Trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ, động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành Luận văn./

MỤC LỤC

1.1 Một số khái niệm liên quan đến đất, quyền sử dụng đất 4

1.3 Tổng quan về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam 21

1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển các quyền sử dụng đất ở Việt Nam 21

1.3.2 Hệ thống các văn bản pháp luật liên quan đến việc thực hiện các

1.3.3 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam 29

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 37

2.2.1 Điều tra khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của huyện Tân Yên 37

2.2.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất của huyện Tân Yên 37

2.2.3 Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Tân Yên từ năm 2010 đến 30 tháng 6 năm 2014 37

2.2.4 Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 37

2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp 37

2.3.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý, phân tích và đánh giá số liệu 39

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Tân Yên 40

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội 44

3.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất đai của huyện từ năm 2010 đến năm 2014 45

3.2.1 Sơ lược về công tác quản lý đất đai của huyện 45

3.2.2 Sơ lược về thực trạng sử dụng đất của huyện 48

3.2.3 Đánh giá hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường, tính hợp lý của việc sử

3.3 Đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn

3.3.1 Đánh giá việc thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông

3.3.2 Đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 59

3.3.3 Đánh giá tình hình thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử

3.3.4 Đánh giá tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất 64

3.3.5 Đánh giá tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất 67

3.3.6 Đánh giá tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử

3.3.7 Đánh giá của người dân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất của

3.4 Đề xuất giải pháp nâng cao việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện

3.4 Tổng hợp phiếu điều tra quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông

3.5 Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, vườn từ năm 2010 đến năm 2014 (Cấp sau chuyển quyền sử dụng đất) 60 3.6 Tổng hợp quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại 3 địa điểm

3.7 Tổng hợp tình hình thực hiện quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất

3.8 Tình hình thực hiện quyền thừa kế Quyền sử dụng đất 65 3.9 Tổng hợp tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất theo 3

3.10 Tình hình thực hiện quyền tặng cho Quyền sử dụng đất 68 3.11 Tổng hợp tình hình thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng đất tại địa

3.12 Kết quả công tác đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở

3.13 Tổng hợp tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử

DANH MỤC HÌNH

3.2 Bản đồ hành chính huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang 40 3.3 Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất huyện Tân Yên 49 3.4 Biểu đồ kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp 58 3.5 Biểu đồ kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất 61

3.8 Biểu đồ kết quả đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất 72

MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề

Đất đai là tài nguyên quý giá nên mỗi nước có một phương pháp quản lý và sử dụng riêng Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp năm 1980, đất đai vẫn có nhiều hình thức sở hữu: Sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân Khi có Hiến pháp năm 1980, nước ta tồn tại một hình thức là sở hữu toàn dân Đến Hiến pháp năm

1992, tại Điều 18 quy định với tinh thần là người được Nhà nước giao đất thì được chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật Cụ thể hóa Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai năm

1998, năm 2001 và Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã từng bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất, trước hết là đối với đất giao có thu tiền sử dụng đất và đất thuê (như đất làm nhà ở, đất sử dụng vào mục đích kinh doanh của các chủ thể)

Việc “thị trường hoá”, “tiền tệ hoá” quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hoà nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân Vì vậy Đại hội Đảng lần thứ IX chủ trương phát triển đầy đủ thị trường quyền sử dụng đất Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai

2013 có những quy định về giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất thực hiện các quyền Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như:

- Công tác bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ xây dựng các khu công nghiệp, đô thị mới, cơ sở hạ tầng, trụ sở cơ quan Nhà nước, trường học, bệnh viện, dựa vào khung giá đất do Nhà nước quy định còn chưa phù hợp thực tế, thiếu tính minh bạch Giải phóng mặt bằng chậm trễ là yếu tố cản trở tiến độ đầu tư của hầu hết các công trình

- Việc đất đai manh mún đã phần nào khắc phục sau dồn đổi ruộng Tuy nhiên

chưa đáp ứng được yêu cầu tích tụ ruộng đất để mở rộng quy mô sản xuất Hiện tượng chuyển dịch quyền sử dụng đất và chuyển đổi mục đích sử dụng trong nông nghiệp diễn ra tự phát ở nhiều địa phương Do thị trường tự phát, thiếu thông tin, chưa có sự kiểm soát của Nhà nước nên còn nhiều bất cập cần giải quyết

- Những năm gần đây thị trường quyền sử dụng đất đang có hiện tượng "đóng băng" Nguyên nhân do cầu đã vượt quá cung, hay chính sách chưa hợp lí, hay giá đất được định giá một cách chủ quan của cơ quan định giá mà không theo quy luật của thị trường Bên cạnh đó, thị trường giao dịch ngầm về đất đai còn chiếm tỷ lệ khá lớn (khoảng 35-40%) Giấy chứng nhận là điều kiện cần thiết cho hoạt động thị trường quyền sử dụng đất, nhưng nhiều người dân không muốn nhận mà vẫn có thể giao dịch trên thị trường ngầm

- Tâm lí người dân mỗi vùng một khác nhau: Vùng đồng bằng Bắc bộ mặc dù người dân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng vẫn giữ lại đất đai, trong khi đó người dân vùng Tây nguyên và Đồng bằng sông Cửu Long lại sẵn sàng bán để đi làm thuê cho người khác Vấn đề nông dân không có đất do chuyển nhượng đất đai ngày càng tăng

Tân Yên là huyện miền núi thuộc tỉnh Bắc Giang, trong những năm qua, cùng với các lĩnh vực khác, quản lý nhà nước về đất đai của huyện đã góp phần không nhỏ vào phát triển kinh tế xã hội của tỉnh Bắc Giang nói chung và của huyện Tân Yên nói riêng Ở huyện đang diễn ra việc chuyển dịch cơ cấu, phân bổ lại đất đai nhằm phục vụ các nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, đo đó việc thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng gia tăng Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, việc không đăng ký khi thực hiện các quyền sử dụng đất hoặc thực hiện chưa đầy đủ các qui định của pháp luật khi thực hiện các quyền sử dụng đất tại địa bàn huyện vẫn diễn ra trong những năm gần đây làm nảy sinh nhiều tồn tại, hạn chế trong công tác quản lý, chưa thực sự trở thành động lực, đòn bẩy quan trọng để tạo ra bước đột phá trong việc khai thác tài nguyên đất đai phục vụ phát triển kinh tế, xã hội, cũng là nguyên nhân gián tiếp dẫn đến các vi phạm pháp luật đất đai Vì vậy, việc thực hiện

đề tài: “Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn

huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang” là cần thiết trong thời điểm hiện nay

2 Mục tiêu, yêu cầu của đề tài

2.1 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang

- Đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường trách nhiệm và hiệu quả trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Một số khái niệm liên quan đến đất, quyền sử dụng đất

1.1.1 Đất đai

Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm

cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất mà còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm

ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá…Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người

có thể chiếm đối với đất Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn

Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh, quốc phòng

Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lưu dân sự)…Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích lũy của cải vật chất xã hội

Đồng thời, đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hóa trở thành sử dụng vào đa mục đích Đất đai cố định về vị trí, có thời hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Bên cạnh đó, đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà còn có xu

hướng tăng lên (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

1.1.2 Thị trường đất đai

Thị trường là tập hợp người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi Thị trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hóa cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hóa

Thị trường đất đai theo nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai Thị trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai

Khi nghiên cứu thị trường đất đai, có một vấn đề khác biệt cơ bản giữa các nước có chế độ chính trị khác nhau, đó là quyền sở hữu đất đai Đối với những quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai (chuyển giao quyền sở hữu đất đai), hàng hóa lưu thông trên thị trường là đất đai đã được thương phẩm hóa (đất đai được đầu tư, khai thác và được dùng như một hàng hóa để thực hiện việc kinh doanh, mua bán, cho thuê; cũng dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hóa để kinh doanh đất đai) Đối với những quốc gia như Trung Quốc và nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện việc trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất dưới hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền

sử dụng đất, đồng thời quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Vì vậy, thị trường đất đai về ý nghĩa chung được hiểu là thị trường quyền sử dụng đất; thị trường giữa những người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất với nhau và với người khác theo quy định của pháp luật Đối tượng chủ yếu của kinh doanh đất đai thương phẩm là quyền sử dụng đất

Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa như ở nước ta

1.1.3 Quyền sở hữu

Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật ” Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ của người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng )

Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với một chủ thể Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng sau:

- Quyền chiếm hữu: Là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc

sở hữu của mình Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ)

- Quyền sử dụng: Là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trọng trường hợp được chủ sở hữu trao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

- Quyền định đoạt: Là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:

Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, thừa kế;

Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế, như tiêu dùng hết, tiêu hủy, từ bỏ quyền sở hữu

Các hình thức sở hữu tài sản bao gồm: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu

tư nhân, sở hữu chung, sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, sở hữu của tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề

nghiệp (Quốc hội, 2005)

Luật đất đai năm 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ sở hữu đất đai, quản

lý Nhà nước về đất đai, Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt

Về quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng đất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất Trong những trường hợp cụ thể này, quyền sử dụng đất của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể Quyền sử dụng đất của Nhà nước và quyền sử dụng đất

cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích

từ đất do chính mình đầu tư mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006)

Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai Đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội, trong đó có cả tổ chức của Nhà nước, sử dụng đất vào mọi mục đích Như vậy, quyền sử dụng đất lại được trích ra để giao về cho người sử dụng trên những thửa đất cụ thể Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất

do đầu tư của Nhà nước mang lại

Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức

nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2006)

Quy định của pháp luật hiện hành cho thấy, quyền sử dụng đất trong trường hợp này là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai theo cách tiếp cận truyền thống từ Cổ luật

La Mã về quyền sở hữu tài sản Theo đó, khi một tài sản được xác định thuộc quyền

sở hữu của ai đó thì người đó có quyền được chi phối đối với tài sản đó theo các riêng của mình để thỏa mãn cho nhu cầu của họ Việc tiến hành khai thác, sử dụng tài sản nhằm để hưởng thụ những giá trị do tài sản đó mang lại là một trường những cách thức chi phối của người có quyền sở hữu tài sản, miễn sao quá trình thực hiện quyền sử dụng tài sản phục vụ cho lợi ích của mình phải không được vượt ra khỏi phạm vi pháp luật quy định Với ý nghĩa đó, quyền sử dụng tài sản là một trong những cách thực hiện quyền sở hữu tài sản

1.1.4 Quyền sử dụng đất

Đất đai là một bộ phận không thể tách rời với lãnh thổ quốc gia Ngoài ý nghĩa

là cơ sở vật chất thì lãnh thổ còn có ý nghĩa đối với việc tồn tại và duy trì một ranh giới quyền lực nhà nước trong một cộng đồng dân cư nhất định Không chỉ có vậy, đối với con người, nếu được khai thác, sử dụng hợp lý, đất đai là một tài nguyên vô tận, trở thành một loại tư liệu sản xuất có giới hạn về không gian, diện tích nhưng

vô hạn về thời gian sử dụng và khả năng sinh lời Chính bởi vậy, nhằm đảm bảo cho việc quản lý và khai thác tối đa các lợi ích mà đất đai mang lại cho con người, pháp luật nước ta cũng có những quy định chặt chẽ về quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình nhằm xác lập cho những người trực tiếp sử dụng đất những quyền

và lợi ích nhất định, tạo điều kiện thuận lợi tối đa cho người sử dụng đất phát huy

năng lực tự chủ trong quá trình sử dụng đất

Hiến pháp năm 1992 nước ta quy định: “ Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả; Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài; Tổ chức, cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao đất theo quy định của pháp

luật” (Quốc hội, 1992)

Khi xem xét và tiếp cận quyền sử dụng đất trong mối quan hệ với quyền sở hữu đất đai cho thấy, quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu và bị chi phối bởi quyền sở hữu đối với đất đai Ở các nước duy trì chế độ sở hữu tư nhân về đất đai thì quyền sử dụng đất là một quyền năng của quyền sở hữu và không tách rời quyền sở hữu Người có quyền sử dụng đất đồng thời là người có quyền sở hữu chính mảnh đất đó Trong quá trình sử dụng đất và thực hiện các quyền đối với đất,

họ cũng đồng thời là người có quyền quyết định số phận pháp lý đối với mảnh đất thuộc quyền sở hữu của mình Khác với những nước thực hiện quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai nêu trên, ở các nước duy trì chế độ sở hữu Nhà nước hay chế

độ sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu thì quyền sử dụng đất được tiếp cận có phần khác biệt hơn Theo đó, quyền sử dụng đất vừa mang tính chất phụ thuộc vào quyền sở hữu đất đai của Nhà nước, được phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu của Nhà nước và cũng bị chi phối bời quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai Các quyền sử dụng đất của mỗi tổ chức, cá nhân có được xác lập hay không là dựa trên cơ sở sự chuyển giao hoặc cho phép của Nhà nước mới có được Tuy nhiên, trong quá trình khai thác và sử dụng đất ấy, quyền sử dụng đất của mỗi chủ thể lại mang tính độc lập tương đối, chúng được thoát ly ra khỏi quyền sở hữu và trở thành một chế định độc lập trong mối quan hệ với Nhà nước và chủ thể khác, người có quyền sử dụng đất được Nhà nước xác lập có quyền chủ động khai thác và

sử dụng cho các nhu cầu và mục đích khác nhau

Bằng các quy định về quyền sở hữu đất đai ghi nhận tại Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai năm 2003 quy định: Nhà nước đã trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức và cá nhân thông qua các hình thức nhận giao đất không thu tiền, giao đất có

thu tiền, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất và họ trở thành người có quyền sử dụng đất chứ không phải người có quyền sở hữu đất đai Khi chuyển giao đất cho người sử dụng đất, tùy thuộc vào các hình thức sử dụng đất khác nhau mà Nhà nước cho phép các chủ thể sử dụng đất khác nhau được hưỡng các quyền và thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước

Theo từ điển giải thích Luật học: “Quyền sử dụng đất của Nhà nước là quyền khai thác các thuộc tính có ích từ đất để phục vụ cho các mục đích phát triển kinh tế

và đời sống xã hội Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất một cách gián tiếp thông qua việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng Các tổ chức, cá nhân này khi sử dụng có nghĩa vụ đóng góp vật chất cho Nhà nước dưới dạng thuế sử dụng đất, tiền

sử dụng đất” (Nguyễn Ngọc Hòa, 1999) Theo đinh nghĩa này thì quyền sử dụng đất của Nhà nước không được thực hiện trực tiếp bởi Nhà nước mà gián tiếp thực hiện qua chủ thể là người sử dụng đất, là người được Nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua các hình thức pháp lý khác nhau và trao cho họ những quyền và nghĩa vụ pháp lý cụ thể trong quá trình khai thác quyền sử dụng đất Và như vậy, những giá trị

và khả năng sinh lợi của đất, những thuộc tính có ích trên từng mảnh đất và ở phạm

vi toàn bộ đất đai của quốc gia có được khai thác và sử dụng có hiệu quả hay không

là tùy thuộc vào Người sử dụng đất – người trực tiếp thực hiện quyền sử dụng đất theo ý đồ của Nhà nước Tuy nhiên, không phải bất cứ chủ thể nào cũng có thể trở thành chủ thể sử dụng đất, cũng đương nhiên có quyền sử dụng đất, mà quyền đó phụ thuộc vào sự cho phép của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu Đến đây, có thể thấy rằng quyền sử dụng đất vừa mang tính phục thuộc (nếu xem xét chúng với ý nghĩa một trong ba quyền năng của chủ sở hữu) và vừa mang tính độc lập (nếu xem xét chúng với ý nghĩa là quyền khai thác trực tiếp các giá trị của đất của từng chủ thể sử dụng đất cụ thể) Tuy không đồng nhất giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất nhưng quyền sở hữu đất đai được chủ sở hữu đất đai chuyển giao cho người sử dụng đất thực hiện và trở thành một loại quyền tài sản thuộc về người sử dụng đất Như vậy, chủ thể thực hiện quyền sử dụng đất với tư cách là chủ thể sử dụng đất chứ không phải với tư cách chủ sở hữu Với tư cách là người đại diện chủ sở hữu, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai thông qua các quyền năng được pháp luật

ghi nhận và đảm bảo thực hiện, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Tuy nhiên, không phải tự bản thân nhà nước trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai để khai thác những thuộc tính vốn có của đất mà Nhà nước giao cho người

sử dụng đất sử dụng tức là giao cho người sử dụng đất một trong ba quyền năng của mình đó là quyền sử dụng đất Nắm trong tay quyền sử dụng đất diện tích đất mà nhà nước giao cho, bên cạnh quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài, người sử dụng đất còn được thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất của mình như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn….bằng giá trị quyền sử dụng nhằm đảm bảo quyền lợi thiết thực cho mình Để đảm bảo các quyền trên của người sử dụng đất được thực hiện trên thực tế, pháp luật nước ta cũng xác lập tiền đề và điều kiện để quyền sử dụng đất của mỗi người dân được đảm bảo Từ đây, chế định về quyền sử dụng đất được hình thành

Từ những phân tích trên ta có khái niệm: Quyền sử dụng đất là chỉ những khả năng của một chủ thể được thực hiện hoặc được hưởng những quyền nhất định khi khai thác và sử dụng đất để phục vụ cho các nhu cầu khác nhau của đời sống xã hội Những quyền đó được pháp luật ghi nhận và bảo đảm thực hiện trên thực tế

Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế Vậy chủ sở hữu đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người dân thực hiện quyền của mình như thế nào?

Nội dung quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy theo vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng Tuy nhiên, nội dung quyền sử dụng đất được thể hiện có khác nhau tùy thuộc người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và

được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất? (Đinh Dũng Sỹ, 2003)

Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng

đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” Dưới đây là nội dung cụ

thể của từng quyền:

- Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong các trường hợp: Nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau

để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải tỏa xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có xa, có gần”; những người có đất ở trong cùng địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở Việc chuyển đổi

quyền sử dụng đất là không có mục đích thương mại (Nguyễn Đình Bồng, 2006, 2009)

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép… Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc thù của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển quyền sử dụng đất; mọi cuộc chuyển nhượng quyền

sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị xem là hành vi

vi phạm pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2006, 2009)

- Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng cho thuê hoặc cho thuê lại đất, cũng là hình thức chuyển quyền sử dụng đất của mình cho người khác với sự thỏa thuận thông qua hợp đồng phù hợp với quy định của pháp

luật Người sử dụng đất cho thuê đất là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác bằng hợp đồng theo quy định mà đất đó có nguồn gốc không phải từ thuê của Nhà nước Khác với quyền cho thuê đất của Nhà nước, quyền cho thuê đất của người sử dụng đất được Nhà nước trao cho Do đó người sử dụng đất không được tùy ý cho thuê mà phải được sự đồng ý của Nhà nước

- Cho, tặng, thừa kế quyền sử dụng đất là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong tình huống đặc biệt, người nhận quyền sử dụng đất không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại trong quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm một tỷ trọng rất có ý nghĩa trong các

giao dịch trên thị trường bất động sản (Nguyễn Đình Bồng, 2006, 2009)

- Thế chấp quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất (không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị quyền sử dụng đất Trong trường hợp người vay tiền không có quyền sử dụng đất để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng quyền sử dụng đất của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản

vay của mình (Nguyễn Đình Bồng, 2006, 2009)

Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực

kể từ 01/7/2014 So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003 Đây là luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân Luật Đất đai năm 2013 kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp của Luật Đất đai năm 2003 đồng thời

sửa đổi, bổ sung một số quy định định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập của Luật Đất đai năm 2003

Về Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân: Bổ sung quy định quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất (Khoản 2, Điều 167, Luật đất đai 2013): Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì

có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân Trường hợp trong nhóm có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế Trường hợp quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định Trường hợp không chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện Quy định cụ thể các trường hợp phải công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất (Khoản 3 Điều 167, Luật đất đai 2013) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật dân sự Luật hóa quy định của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất (Điều 168, Luật đất đai 2013); các trường hợp được nhận quyền sử dụng đất (Điều 169, Luật đất đai 2013), trong đó có bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn

là giá trị quyền sử dụng đất (Điểm b Khoản 1), người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì được nhận chuyển nhượng quyền sử

dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở (Điểm đ Khoản 1) Bổ sung quy định trong

Luật Đất đai quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề (Điều 171) Việc xác lập

quyền đối với trường hợp này được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và

phải thực hiện đăng ký theo quy định của Luật đất đai năm 2013 (Báo điện tử Bộ tư

pháp, 2014) Khoản 1, điều 167 Luật đất đai 2013 quy định: " Người sử dụng đất được

thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng

cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật" Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua là sự kiện quan trọng đánh

dấu những đổi mới về chính sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế -

xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, thể hiện

được ý chí, nguyện vọng của đại đa số nhân dân

Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia

thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình Để người dân có thể

khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu sản xuất và đời sống

mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò

quản lý với tư cách là đại diện chủ sở hữu của Nhà nước Khái niệm quyền của

người sử dụng đất chính là sự sáng tạo pháp luât, giải quyết được mâu thuẫn nói

trên và làm hài hòa được các lợi ích của quốc gia, nhà nước và mỗi người dân

1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

1.2.1 Singapore

Singapore là quốc gia phát triển có thu nhập quốc dân bình quân đầu người

cao, vấn đề giải quyết nhà ở cho dân cư thuộc các thành phần khác nhau không phải

là một vấn đề đơn giản Chính phủ Singapore có những hỗ trợ tài chính đáng kể cho

những người thuộc diện thu nhập không cao thông qua các cơ quan chuyên trách

của mình Hơn 80% dân số, tương đương với 3,5 triệu người dân được sống trong

những căn hộ do Ủy ban Phát triển nhà ở Singapore đầu tư Hiện nay, Ủy ban này

quản lý hơn 880.000 căn hộ, trong đó hơn 90% thuộc sở hữu cá nhân

Chương trình nhà ở của Singapore có được thành công trên là nhờ kết hợp

nhiều yếu tố Quy hoạch các khu chung cư được thiết kế hợp lý ngay từ đầu nhằm

mang lại trí tưởng tượng sáng tạo và tăng sức hấp dẫn cho người mua Diện tích

mỗi căn hộ cũng khác nhiều so với cách đây 40 năm, trước kia người dân chỉ cần

những căn hộ có diện tích 35m2, nay tối thiểu phải 60 m2 với 2 - 3 phòng ngủ

Ủy ban phát triển nhà được thành lập từ những năm 80 của thế kỷ XX với dự định chỉ xây nhà cho thuê, nhưng 4 năm sau, Chính phủ quyết định phải bán những căn hộ đó Cựu Thủ tướng Lý Quang Diệu cho rằng, phải để người dân sở hữu một tài sản nào đó để họ gắn bó, chăm lo nó và cho cả đất nước Để dân chúng có thể mua được nhà, Chính phủ cung cấp các khoản vay sao cho mỗi tháng họ có thể trích dưới 20% thu nhập trả tiền mua nhà, đồng thời thiết lập Quỹ nhà ở Trung ương (một dạng của quỹ bảo hiểm) bắt buộc cả xã hội tham gia, giá bán nhà được trợ cấp

sẽ thấp hơn giá thị trường

Các nhà kiến trúc¸ xây dựng cũng rất quan tâm tới tính cộng đồng vì Singapore mang đặc tính đa văn hóa với nhiều dân tộc cùng chung sống Đồng thời, mỗi khu đô thị lại có bản sắc riêng Đặc biệt, những cá nhân có nhu cầu mua căn hộ gần nơi ở của bố mẹ sẽ được ưu tiên và được trợ cấp nhiều hơn

Sang những năm 90, Chính phủ có chương trình đổi mới khu căn hộ cũ để nó tiếp tục hấp dẫn và người dân không di chuyển sang các khu mới Ngoài ra, Chính phủ có hệ thống tái phát triển khu cũ bằng cách tăng cường xây dựng các khu mới xen kẽ Những hộ nào sống ở căn hộ đó 40 năm có thể di rời sang khu căn hộ mới gần đấy hấp dẫn hơn, những gia đình trẻ chưa có điều kiện có thể ở khu căn hộ cũ Nhằm thu hút đầu tư trong nước vào chương trình nhà ở, tháng 7- 2003, Singapore thực hiện chính sách công ty hóa các cơ quan trực thuộc Ủy ban Phát triển nhà như xây dựng, thiết kế… và một trong các công ty tư nhân nổi tiếng là Subana Năm 2006, Chính phủ mở rộng các dự án và áp dụng nguyên tắc thị trường một cách mạnh mẽ hơn

1.2.2 Thái Lan

Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và

sở hữu tư nhân Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất đai

Ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau Mỗi loại giấy chứng nhận có quy định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:

Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở hữu

về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc

1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000 Các quyền của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế Nếu 10 năm đất không sử dụng, tòa án có quyền hủy bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ loại loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không

có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển nhượng

Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (không phải

sở hữu) Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tùy thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để đo ranh giới thửa đất

Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắm Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng) Nếu 5 năm đất không được sử dụng, tòa án có quyền hủy bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thong báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng) Đất không được để không sử dụng trên 5 năm

Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về đất Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng đất

mà Ủy ban cấp đất Quốc gia thông báo là khu vực địa chính Loại giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu “Được sử dụng” Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quý, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện Đất không được để không sử dụng quá 10 năm

Giấy chứng nhận STK1 và STK2: Năm 1995 Chính phủ cho phép các tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được quyền sử dụng đất trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2

Giấy chứng nhận NK1 và NK3: là giấy chứng nhận đất định cư do Cục phúc lợi xã hội và khuyến khích hợp tác quản lý Loại đất này không được chuyển nhượng, chỉ có thể được thừa kế

Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng đất đai cấp huyện Giấy này không chuyển nhượng được

Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng cải cách đất đai nông nghiệp cấp dựa theo Luật cải cách đất nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp bị thoái hóa Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển nhượng chỉ được thừa kế Từ năm 1993 – 1995 Chính phủ cho phép người dân có giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành giấy NS4 Đất chưa có giấy chứng nhận: Là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân nhưng

chưa cấp giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K (Hoàng Huy Biểu, 2000)

1.2.3 Malaixia

Theo Bộ luật đất đai của Malaixia, cá nhân, tổ chức muốn được công nhận là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán Văn bản bằng khoán điền thổ chính là bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ sở hữu được mô tả trong bằng khoán Trước khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai vẫn là đất của bang Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê…) đều phải đăng ký, nếu không đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan Nó sẽ không được Chính phủ công nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp

Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:

+ Bằng khoán đăng ký và Bằng khoán Phòng đất đai (là loại bằng khoán hoàn chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạc xong Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hoàn chỉnh sẽ có những quyền sau:

Bằng khoán được cấp vĩnh viễn

Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai

Có quyền tiến hành các giao dịch như: chuyển nhượng, cho thuê, đóng tiền… trên đất đai của mình

Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được các bằng khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà

Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên đó theo

di chúc

+ Bằng khoán hạn chế (QT) có nghĩa là đất chưa được đo hoàn chỉnh Ranh giới thửa đất còn đang tạm thời Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hạn chế (QT) có những quyền như Bằng khoán hoàn chỉnh ngoại trừ:

Ranh giới đất còn là tạm thời

Trừ khi có quy định thêm trong Bộ luật đất đai, chủ sở hữu không được chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai và không được ngăn chia các ngôi nhà nhiều tầng trên đất của mình

Chính phủ có thể thu hồi lại đất đã giao cấp bằng biện pháp thu hồi bắt buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu Khi bị thu hồi đất, các chủ sở hữu được đền bù thỏa đáng Bất

kỳ cá nhân nào có yêu sách đối với đất bị thu hồi có thể phản đối về việc đo đạc diện tích đất, số tiền đền bù, người được đền bù hoặc việc chia tiền đền bù Những phản đối này chỉ được đưa ra nếu như cá nhân đó đã khiếu nại với cơ quan quản lý đất đất đai khi được thẩm vấn và vụ việc sẽ được chuyển sang tòa án Sau khi trả tiền đền bù, cơ quan tổ

chức sẽ có được đất đai hợp pháp cho dù còn có phản đối (Chu Tuấn Tú, 2000)

1.2.4 Trung Quốc

Theo Điều 10, Hiến pháp năm 1982 của nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn) Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc Trong điều kiện này, quyền sử dụng đất đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai Hiện nay quyền sử dụng đất ở Trung Quốc có thể chia làm 2 loại: quyền sử dụng đất được “cấp” và quyền sử dụng đất được “giao” Quyền sử dụng đất được

“cấp” là loại quyền sử dụng đất truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp

nhà nước Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào Đối với trường hợp này, quyền sử dụng đất không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức quyền sử dụng đất “giao” Các doanh nghiệp, người sử dụng đất được phép mua quyền sử dụng đất giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ

40 - 70 năm tùy thuộc vào mục đích sử dụng) Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thỏa thuận, đấu thầu hoặc đấu giá Khi đã có được quyền sử dụng đất người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau: + Chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoạt động dân sự cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết Nhìn chung, có

ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính

để có quyền sử dụng đất; có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án

Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước Thông thường trong 15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất tại phòng Quản lý nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng

Về giá: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá chuyển nhượng Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng này mà nó

do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thỏa thuận Tuy nhiên, trong trường hợp giá chuyển nhượng thấp một cách đáng ngờ, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua quyền sử dụng đất trong trường hợp này Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất

+ Cho thuê đất:

Người sử dụng đất có thể cho thuê quyền sử dụng đất để nhận tiền cho thuê Giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng Hai bên trong giao dịch phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực Nội dung chính của hợp đồng là bên thuê phải sử dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam kết trước đây

để có được quyền sử dụng đất

+ Thế chấp quyền sử dụng đất:

Người sử dụng đất có thể thế chấp quyền sử dụng đất thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay

có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới

Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn từ các tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền

của Trung Quốc (Lưu Quốc Thái, 2006)

1.3 Tổng quan về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển các quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Ở Việt Nam, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai: đất đai thuộc

sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu song trên thực tế Nhà nước lại không chiếm hữu, sử dụng đất đai mà giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đang sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (sau đây gọi chung là người sử dụng đất) sử dụng ổn định lâu dài Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất Lý luận về quyền của người sử dụng đất ở nước ta hình thành và phát triển dựa trên quan điểm xác định quyền lợi của người lao động là động lực trực tiếp phát triển xã hội của Đảng trong lĩnh vực đất đai; theo đó, hộ gia đình, cá nhân là đơn vị kinh tế tự chủ trong sản xuất nông, lâm nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài và được

chuyển quyền sử dụng đất

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953 Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất Luật đất đai đã thể chế hóa đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp năm 1980 (Điều 19 và Điều 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Nội dung về quyền sử dụng đất của Luật đất đai năm 1987 có ghi: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất Họ không có quyền chuyển quyền sử dụng đất đai dưới mọi hình thức khác nhau Điều

5 của Luật đất đai năm 1987 quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất đai”

Sau 04 năm thi hành luật đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh nhiều bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được quyền sử dụng đất trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp

và cá thể thỏa thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở

Luật Đất đai năm 1993 đã cụ thể hóa việc “Nhà nước giao đất cho các tổ chức

và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” quy định trong Hiến pháp năm 1992 bằng 2 hình thức: (1) Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội, hộ gia đình và cá nhân; (2) Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất Sau đó, lần sửa đổi năm

1998, 2001, Luật Đất đai đã mở rộng hình thức giao đất (có giao đất không thu tiền

sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất), hình thức cho thuê đất (cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất trả trước tiền thuê đất nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm, cho thuê trả tiền thuê đất 1 lần cho

cả thời gian thuê) Tiếp đó, Luật Đất đai năm 2003 đã bổ sung 2 hình thức xác lập quyền sử dụng đất nữa là: (3) Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu; (4) Nhà nước bảo đảm việc sử dụng đất do các bên tự thỏa thuận thông qua việc nhận chuyển quyền sử dụng đất

Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và

để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về quyền sử dụng đất như sau:

- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi đối với đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài

Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993

(Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004 Về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy định của Luật Đất đai năm

1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế quyền sử dụng đất đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước Cụ thể nội dung của quyền sử dụng đất như sau:

“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền

sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền

được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Quốc hội, 2003)

Luật Đất đai năm 2013 sau khi đã đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 đã lược bớt các quyền

về bảo lãnh, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Cụ thể nội dung của quyền sử dụng đất như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,

cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;” (Quốc hội, 2013)

Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân

1.3.2 Hệ thống các văn bản pháp luật liên quan đến việc thực hiện các quyền sử dụng đất

1.3.2.1 Các văn bản Luật

Luật đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/7/2004

Luật đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014

Bộ Luật dân sự năm 2005

Luật thuế thu nhập cá nhân, có hiệu lực từ ngày 01/9/2009

Luật sửa đổi, bổ sung điều 126 của Luật nhà ở và điều 121 của Luật đất đai,

Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

Nghị định 13/2006/NĐ - CP về việc xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của các tổ chức Nhà nước giao không thu tiền sử dung đất Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch đảm bảo

Nghị định 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ

về thu tiền sử dụng đất

Nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân

Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung

về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ

về thu tiền sử dụng đất

Nghị định 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi

bổ sung một số điều của Nghị định 142/2005/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

Nghị định 38/2011/NĐ-CP ngày 26/5/2011 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều quy định về thủ tục hành chính của Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004, Nghị định 149/2004/NĐ-CP ngày 27/7/2004, Nghị định 160/2005/NĐ-

Nghị định số 46/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

Nghị định số 47/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Một số Thông tư hướng dẫn

Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ

Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Thông tư số 66/2008/TT-BTC ngày 21/7/2008 của Bộ Tài chính sửa đổi bổ sung thông tư 104//2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định 19/2000/ND-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất

Thông tư số 62/2009/TT-BTC ngày 27/3/2009 của Bộ Tài chính hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính

hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân

Thông tư số 161/2009/TT-BTC ngày 12/8/2009 của Bộ Tài chính hướng dẫn

về thuế thu nhập cá nhân đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản

Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thông tư số 12/2010/TT-BTC ngày 26/01/2010 của Bộ Tài chính sửa đổi Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và sửa đổi Thông tư số 02/2010/TT-BTC ngày 11/01/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn bổ sung Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính

Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT/BTP-BTNMT ngày 01/3/2010 của Bộ

Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 và Thông tư số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường

Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định bổ sung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thông tư 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính

về lĩnh vực đất đai

Thông tư 93/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung Thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền

sử dụng đất

Thông tư 94/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ

sung Thông tư 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT, ngày 30/6/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Thông tư số 76/2014/TT-BTC, ngày 16/6/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, ngày 19/5/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, ngày 19/5/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính

Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT, ngày 27/01/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết mốt số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-

CP, ngày 15/5/2014, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ

1.3.2.3 Các văn bản quy định việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại Bắc Giang

Quyết định 121/2008/QĐ-UBND ngày 19/11/2008 của UBND tỉnh Bắc Giang về việc ban hành quy định diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang

Quyết định 112/2009/QĐ-UBND ngày 28/10/2009 của UBND tỉnh Bắc Giang về việc ban hành bản Quy định một số điểm cụ thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Giang

Quyết định 118/2009/QĐ-UBND ngày 06/11/2009 về việc ban hành quy định, trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Bắc Giang

Quyết định 134/2009/QĐ-UBND ngày 15/12/2009 về việc ban hành quy

định hạn mức đất ở có vườn, ao đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Bắc Giang

Quyết định 59/2010/QĐ-UBND ngày 09/6/2010 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của quy định ban hành kèm theo quyết định số 121/2008/QĐ-UBND ngày 19/11/2008 của UBND tỉnh Bắc Giang

Quyết định 36/2011/QĐ-UBND ngày 27/01/2011 của UBND tỉnh Bắc Giang về việc Ban hành quy định một số điểm cụ thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Giang

Quyết định 177/2012/QĐ-UBND ngày 20/6/2012 của UBND tỉnh Bắc Giang

về việc Ban hành quy định trình tự, thủ tục khi Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Bắc Giang

Quyết định số 858/2014/QĐ-UBND, ngày 26/12/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Giang về ban hành quy định về trình tự, thủ tục khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Bắc Giang

Quyết định số 869/2014/QĐ-UBND, ngày 31/12/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Giang về ban hành quy định một số điểm cụ thể về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khu Nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Giang

1.3.3 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Với việc triển khai toàn diện, đồng bộ việc tổ chức thi hành Luật Đất đai, tạo

ra những chuyển biến rõ nét về quản lý và sử dụng đất Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tích cực chỉ đạo thực hiện Chỉ thị số 01/CT-TTg ngày 22/01/2014 của Thủ tướng Chính phủ về việc triển khai thi hành Luật Bộ đã trình Chính phủ ban hành 05 Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật, quy định về giá đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, khung giá đất; phối hợp với Bộ Tài chính ban hành 02 Nghị định quy định về thu tiền quyền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; ban hành 12 Thông tư hướng dẫn Các địa phương đã ban hành hàng

trăm văn bản, quy định chủ yếu tập trung hạn mức công nhận đất ở, về bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, hạn mức giao đất, về ủy quyền thu hồi đất…để triển khai thực hiện theo quy định và phù hợp với tình hình thực tiễn ở địa phương Đồng thời, toàn ngành đã tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến chính sách, pháp luật về đất đai, giới thiệu những nội dung đổi mới của Luật với nhiều hình thức phù hợp cho từng đối tượng, góp phần nâng cao nhận thức, ý thức chấp hành pháp luật đất đai của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất nhằm tạo sự đồng thuận trong quá trình triển khai thi hành Luật Ngày sau khi Luật Đất đai có hiệu lực thi hành, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố đã thường xuyên theo dõi tình hình triển khai ở các địa phương để kịp thời hướng dẫn, giải quyết

Chỉ đạo các địa phương thực hiện cấp giấy chứng nhận bằng nhiều biện pháp quyết liệt, có hiệu quả, các địa phương đã cơ bản hoàn thành mục tiêu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo yêu cầu của Quốc hội Cụ thể: Cả nước đã cấp được 41.6 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 22.9 triệu ha, đạt 94.8 % diện tích các loại đất đang sử dụng phải cấp giấy chứng nhận (diện tích cần cấp); trong

đó có 5 loại đất chính của cả nước đã cấp được 40.7 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 22.3 triệu ha, đạt 94.6% diện tích sử dụng cần cấp và đạt 96.7% tổng số trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận Tiếp tục xây dựng cơ sở

dữ liệu quốc gia về đất đai phục vụ đa mục tiêu, trong đó đã xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tại 447/7.907 xã, phường, thị trấn; hoàn thành và tích hợp vào cơ sở dữ liệu đất đai cấp huyện 231 xã, phường, thị trấn, đạt 51.7 %; trong đó một số tỉnh, huyện

đã cơ bản hoàn thành và đã đưa vào khai thác sử dụng, phát huy hiệu quả tích cực cho quản lý đất đai, điển hình là tỉnh Đồng Nai (toàn tỉnh), Vĩnh Long (70 xã), Long An (38 xã ), An Giang (32 xã), Thừa Thiên Huế (27 xã) Trong khuôn khổ dự

án VLAP đã hoàn thành xây dựng mô hình quản lý đất đai hiện đại ở một số tỉnh, thành phố để tiến tới xây dựng mô hình quản lý đất đai hiện đại, thống nhất từ

Trung ương đến địa phương (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014)

Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất, góp phần sử dụng hiệu quả, thúc đẩy