đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện hương khê, tỉnh hà tĩnh giai đoạn 2009 2014

Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, thực hiện quản lý thống nhất toàn bộ vốn đất đai nhưng Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà lại trao quyền chiếm hữu, sử dụng cho c

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP & PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

= = = = = =

LƯU VĂN HOÀN

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI

SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HƯƠNG KHÊ,

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP & PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

= = = = = =

LƯU VĂN HOÀN

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI

SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HƯƠNG KHÊ,

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./

Hà Nội, ngày tháng năm 2015

Tác giả Luận văn

Lưu Văn Hoàn

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai, Ban Quản lý Đào tạo – Học viện Nông nghiệp Việt nam, đã tạo mọi điều kiện và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này Đặc biệt là sự giúp đỡ hướng dẫn của TS Đỗ Thị Đức Hạnh, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này

Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Hương Khê, Phòng Tài nguyên và Môi trường - Văn phòng Đăng ký QSDĐ huyện, Chi cục Thuế huyện, Phòng Thống kê huyện, phòng Tài chính - Kế hoạch, Ngân hàng NN và PTNT,

Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính của 01 thị trấn và 03 xã điều tra đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu trong quá trình nghiên cứu luận văn

Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia đình và bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn./

Hà Nội, ngày tháng năm 2015

Tác giả Luận văn

Lưu Văn Hoàn

MỤC LỤC

1.3 Cơ sở pháp lý về thực hiện quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam 211.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 211.3.2 Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện quyền của người

1.3.3 Quyền của người sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 so với Luật

1.4 Thực trạng về thực hiện quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam 29

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 34

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Hương Khê - tỉnh Hà Tĩnh 342.2.2 Đánh giá kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại cơ

2.2.3 Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại 03 xã

2.2.4 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của

người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hương Khê - tỉnh Hà Tĩnh 35

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Hương Khê - tỉnh Hà Tĩnh 38

3.1.3 Hiện trạng quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Hương Khê -

3.3 Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại 03 xã và

3.3.1 Đánh giá việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 65

3.5 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền của

người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hương Khê - tỉnh Hà Tĩnh 75

3.5.1 Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các QSDĐ 75

CN-XD Công nghiệp - Xây dựng

CHDCND Cộng hòa dân chủ nhân dân

CHXHCNVN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt nam

TTCN Tiểu thủ công nghiệp

TTLT Thông tư liên tịch

THPT Trung học phổ thông

VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

XHCN Xã hội chủ nghĩa

DANH MỤC BẢNG

3.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của 03 xã và 01 thị trấn điều tra 54

3.3 Tổng hợp kết quả thực hiện các quyền trên địa bàn huyện Hương Khê

3.4 Kết quả thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn

3.5 Kết quả thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện

3.6 Kết quả thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hương

3.7 Kết quả thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện

3.8 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền sử dụng đất tại 02 khu

3.9 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện các thủ tục pháp lý theo quy

3.10 Kết quả điều tra việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 66

3.11 Bảng giá đất ở khu vực nông thôn (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2) 68

DANH MỤC HÌNH

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất là sản phẩm của tự nhiên xuất hiện trước con người và tồn tại khách quan Đất là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kiến trúc văn hóa - xã hôi, an ninh, quốc phòng Đất đai có những tính chất đặc trưng khiến nó không giống bất kỳ một tư liệu sản xuất nào

Đất đai có tính cố định và có giới hạn về không gian không tuân theo ý muốn chủ quan của con người Chính vì vậy, đất đai cần được quản lý và sử dụng một cách hợp lý, có hiệu quả, tiết kiệm và bền vững Do tính giới hạn về không gian của đất đai nên yêu cầu con người phải sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm, hiệu quả và phát huy hết tiềm năng của đất đai

Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm 2013

đã khẳng định ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền

sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định Tại điều 4, chương I của Luật đất đai năm 2013 cũng nêu rõ: ”Đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai

Hiện nay dưới tác động của nền kinh tế thị trường, quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, sự chuyển dịch cơ cấu từ nông nghiệp sang công nghiệp, dịch vụ kéo theo nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng, bên cạnh đó sự bùng

nổ dân số đã làm tăng nhu cầu sử dụng đất một cách nhanh chóng Chính vì vậy tại điều 167 Luật đất đai năm 2013 đã cụ thể hoá các quy định và ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất để phát triển kinh tế - xã hội

và tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đóng góp cho Nhà nước Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hoà nhập vào nền kinh tế thị

trường định hướng xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân Tại hội nghị lần thứ 6 của Ban chấp hành Trung ương Đảng đã khắc phục, giải quyết những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003, cụ thể:

- Quy định cụ thể nghĩa vụ của Nhà nước đối với người sử dụng đất như quy định những đảm bảo của Nhà nước đối với người sử dụng đất, trách nhiệm của Nhà nước đối với đồng bào dân tộc thiểu số, người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, trách nhiệm của Nhà nước đối với đồng bào dân tộc thiếu số, người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai cho người dân

- Quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất phù hợp với hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất

- Thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu

tư trong và nước ngoài; quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án

Hương Khê là một huyện miền núi nằm trên trục đường Hồ Chí Minh cách thành phố Hà Tĩnh khoảng 45 km về phía đông, có tổng diện tích là 126.350,04ha với 21 xã và 1 thị trấn Thời gian qua do nhu cầu về sử dụng đất ngày càng tăng cho an sinh và phát triển kinh tế, xã hội nên các hoạt động về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng Tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật vẫn còn tồn tại một số bất cập như chuyển quyền sử dụng đất không khai báo, đăng

ký hoặc thực hiện không đầy đủ các quy định của pháp luật vẫn còn diễn ra trên địa bàn huyện

Xuất phát từ vấn đề trên, việc nghiên cứu đề tài: “Đánh giá việc thực hiện

các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hương Khê - tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2009 - 2014” là việc làm có ý nghĩa thiết thực cho công tác quản

lý Nhà nước về đất đai

2 Mục đích nghiên cứu

Đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật tại huyện Hương Khê - tỉnh Hà Tĩnh, trên cơ sở đó đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong quản lý việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện

3 Yêu cầu của đề tài

- Các số liệu điều tra phải phản ánh đầy đủ, chính xác, trung thực và khách quan tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật tại huyện Hương Khê - tỉnh Hà Tĩnh

- Giải pháp đề xuất phù hợp với điều kiện của địa phương

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở lý luận về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất

1.1.1 Đất đai và những thuộc tính của đất đai

1.1.1.1 Đất đai (Land)

Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật

và động vật Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

Luật Đất đai 2003 của Việt Nam quy định: Đất đai là tài nguyên quốc gia

vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặt biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh

tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng

Việc phân loại đất hiện nay ở Việt Nam theo 02 cách: Phân loại đất theo thổ nhưỡng và phân loại đất theo mục đích sử dụng đất

1.1.1.2 Các thuộc tính của đất đai

Đất đai có 4 thuộc tính sau:

- Có vị trí cố định: Chúng ta không thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố định đã quy định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của đất đai đồng thời

nó chi phối rất lớn đến giá đất Các nhân tố cá biệt như nham thạch, thổ nhưỡng, thực bì của đất đai có thể biến đổi, nhưng đất đai được hoà hợp nhân tố tự nhiên, vị trí không gian của nó là cố định, không thể di dời Tính cố định của vị

trí đất đai, yêu cầu con người sử dụng đất tại chỗ Vì vậy mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau, do

đó chúng có giá trị riêng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

- Có hạn về diện tích: Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến Hoạt động của loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình trạng đất đai, nhưng không thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của con người Tính hữu hạn về diện tích đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu quả Diện tích đất có hạn, quỹ đất đai dùng vào các mục đích khác nhau ngày càng trở nên khan hiếm do nhu cầu ngày càng cao về đất đai của việc

đô thị hoá, công nghiệp hoá, hiện đại hoá và xây dựng nhà ở để đáp ứng với dân

số ngày càng tăng Cũng cần phải thấy rằng diện tích đất đai có hạn không có nghĩa là mức cung về đất đai trên thị trường là cố định, sự tăng hay giảm diện tích của một loại đất nào đó trên thị trường đất đai phụ thuộc vào rất nhiều yếu

tố, đặc biệt nó được quyết định bởi quyền định đoạt mục đích sử dụng đất của Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

- Tính năng lâu bền: Đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu Trong điều kiện sử dụng và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng cao không ngừng, đất nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng Tính lâu bền của đất đai, đề ra yêu cầu và khả năng khách quan sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

- Chất lượng khác nhau: Điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ nhưỡng, thực bì, nước ) và điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lượng mưa ) tồn tại tính khác nhau lớn về tự nhiên Tính khác nhau này trong đất sử dụng cho nông nghiệp, có thể làm cho sản lượng và phẩm chất nông sản khác nhau; đất dùng cho xây dựng đô thị, có thể làm cho lực chịu tải của nền đất khác nhau Tính khác nhau của chất lượng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý, để thu hiệu quả sử dụng cao nhất Như vậy trong quá trình khai thác và sử dụng đất nếu con người biết cách sử dụng hợp lý, thì chất lượng của đất được nâng lên không ngừng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

1.1.2 Sở hữu đất đai và các hình thức sở hữu đất đai

1.1.2.1 Quyền sở hữu đất đai

a, Chủ thể của quyền sở hữu đất đai

Điều 17 Hiến Pháp, 1992; Điều 1 Luật Đất đai năm 1993; Điều 5 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định : “Đất đai thuộc

sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật”, như vậy quyền sở hữu đất đai của Nhà nước là quyền sở hữu duy nhất

và tuyệt đối Nhà nước vừa là chủ sở hữu, vừa là người nắm quyền lực chính trị nên bằng pháp luật quy định những hình thức, những biện pháp để thực hiện các quyền năng của chủ sở hữu

b, Khách thể của quyền sở hữu đất đai

Khách thể của quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai là toàn bộ vốn đất đai nằm trong phạm vi lãnh thổ quốc gia, bao gồm đất liền, hải đảo và lãnh hải Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân thành các nhóm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng

c, Nội dung của quyền sở hữu đất đai

Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với một chủ thể Bao gồm những quyền năng đó là: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt

- Quyền chiếm hữu: Là quyền của Nhà nước nắm giữ toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi cả nước Dưới góc độ pháp lý quyền chiếm hữu đất đai có ý nghĩa quan trọng, bởi lẽ nó là cơ sở đầu tiên để xác lập quyền sử dụng và định đoạt đất đai Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, thực hiện quản lý thống nhất toàn bộ vốn đất đai nhưng Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà lại trao quyền chiếm hữu, sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng

ổn định, lâu dài thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, Nhà nước không mất đi quyền chiếm hữu đất đai của mình, bởi vì, Nhà nước thực hiện quyền chiếm hữu đất đai một cách gián tiếp thông qua các hoạt động

vừa mang tính kỹ thuật, nhiệp vụ, vừa mang tính pháp lý như đo đạc, khảo sát đánh giá và phân hạng đất để nắm được hiện trạng, sử dụng đất đai trên phạm vi

cả nước và từng địa phương; hệ thống hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, sổ sách địa chính và các tài liệu địa chính khác để nắm được sự phân bố đất đai, kết cấu

sử dụng đất ở các địa phương; hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai… để nắm được biến động đất qua các thời kỳ

Việc phân biệt quyền chiếm hữu đất đai của Nhà nước với quyền chiếm hữu đất đai của người sử dụng đất sẽ làm rõ hơn nhận định về việc Nhà nước không mất đi quyền chiếm hữu đất đai cho dù Nhà nước có thực hiện việc giao đất, cho thuê đất…cho người sử dụng đất sử dụng ổn định lâu dài

- Quyền sử dụng: Là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất, mà gián tiếp sử dụng thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất Nhà nước không mất đi quyền sử dụng khi giao đất cho người sử dụng đất khai thác, sử dụng Cũng như quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đất của Nhà nước là vĩnh viễn, trọn vẹn trên phạm vi cả nước Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được hạn chế bởi không gian, thời gian và mục đích sử dụng

- Quyền định đoạt: Là khả năng của Nhà nước quyết định số phận pháp lý của đất đai Trước đây quyền này không được thể hiện rõ ràng trong các Luật đất đai, chỉ phần nào được thể hiện dưới dạng liệt kê một số nội dung của chế độ quản lý Nhà nước về đất đai Thực ra mọi nội dung quản lý Nhà nước về đất đai không phải đều thể hiện quyền định đoạt của Nhà nước mà chỉ có một số nội dung có tính chất quyết định mới thể hiện quyền này

Theo Luật Đất đai 2013 tại Chương 1, Mục 1, Điều 13 xác định rõ quyền định đoạt của Nhà nước như sau:

- Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất

- Quyết định mục đích sử dụng đất

- Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất

- Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất

- Quyết định giá đất

- Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất

- Quyết định chính sách tài chính về đất đai

- Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

a, Sở hữu tư nhân:

Chế độ sở hữu tư nhân bắt đầu được thiết lập từ năm 1946 Điều 12 Hiến Pháp, 1946 và được tiếp tục ghi nhận tại Điều 11 Hiến Pháp, 1959; Điều 15 Hiến Pháp,1992

- Là sở hữu của cá nhân đối với tài sản hợp pháp của mình (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005)

- Chủ thể của sở hữu tư nhân chính là từng cá nhân (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005)

- Khách thể của sở hữu tư nhân (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005): Thu nhập hợp pháp; của cải để dành; nhà ở; tư liệu sinh hoạt; tư liệu sản xuất; vốn, hoa lợi, lợi tức và các tài sản hợp pháp khác của cá nhân, tài sản này không bị hạn chế về số lượng và giá trị

Quyền sở hữu tư nhân là một phạm trù pháp lý được hiểu là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ về chiếm hữu, sử dụng và định đoạt những tài sản thuộc quyền sở hữu của cá nhân hoặc là những quyền dân sự cụ thể của cá nhân với tư cách là chủ sở hữu đối với tài sản của mình thông qua các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản

- Chủ thể của sở hữu tập thể chính là hợp tác xã riêng biệt hoặc các hình thức kinh tế tập thể ổn định khác (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005)

- Khách thể của sở hữu tập thể bao gồm: Tài sản được hình thành từ nguồn đóng góp của các thành viên; thu nhập hợp pháp do sản xuất, kinh doanh; tài sản được Nhà nước hỗ trợ; từ các nguồn khác phù hợp với quy định của pháp luật (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005)

Quyền sở hữu tập thể của hợp tác xã là một phạm trù pháp lý gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ về chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản thuộc sở hữu tập thể của hợp tác xã

c, Sở hữu toàn dân:

Sở hữu toàn dân được quy định trong Luật Cải cách ruộng đất năm 1953, Hiến Pháp 1959 (Điều 11), Hiến Pháp 1980 (Điều 19) và Hiến Pháp 1992 (Điều 15) Đến nay Nhà nước cũng chỉ công nhận một hình thức sở hữu duy nhất về đất đai là sở hữu toàn dân (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)

- Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là một khái niệm pháp lý gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ sở hữu đất đai trong đó xác nhận quy định và bảo vệ quyền đại diện chủ sở hữu của Nhà nước trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai

- Điều 5 khoản 1 Luật Đất đai, 2003 và Điều 4 Luật Đất đai, 2013 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Quyền sở hữu của Nhà nước là một phạm trù pháp lý gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ về chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản thuộc sở hữu toàn dân mà do Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu

Như vậy chủ thể của sở hữu toàn dân về đất đai là Nhà nước và quyền sở hữu này là duy nhất và tuyệt đối Khách thể của sở hữu toàn dân là toàn bộ vốn đất đai nằm trong phạm vi lãnh thổ quốc gia, bao gồm đất liền, hải đảo và lãnh hải

1.1.3 Quyền sử dụng đất

“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các

nhà lập pháp Việt Nam Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của

Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự

sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân (Nguyễn Đình Bồng, 2009) Như vậy, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu

đó trên thực tế Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng

và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người dân không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai Những đối tượng (tổ chức, hộ gia đình và cá nhân) có QSDĐ Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận Vì vậy, trong Luật Đất đai

năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”,

hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng

QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều106 Luật Đất đai, 2003) Đây không phải

là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai, 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai, 2003), “bồi thường, hỗ trợ và tái định cư” (Luật Đất đai, 2013) Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt Sau đây là nội dung cụ thể của từng quyền:

- Chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích thương mại (Trần Tú Cường, 2012)

- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép,

Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó

và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không,

sẽ bị xem là hành vi phạm pháp (Trần Tú Cường, 2012)

- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một

tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản (Trần Tú Cường, 2012)

- Thế chấp, bảo lãnh QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng

nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán

để thu hồi vốn Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ (Trần Tú Cường, 2012)

- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương

mại, mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn (Trần Tú Cường, 2012)

1.1.4 Mối quan hệ giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất

Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất được biểu hiện trên các khía cạnh chủ yếu sau đây:

- Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên

quyền sử dụng đất được hình trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai Điều này có nghĩa là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài Tuy nhiên, do pháp luật cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (bao gồm các quyền năng: quyền chuyển đổi, quyền tặng cho, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế quyền sử dụng đất; quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất) nên quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai

và trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu

- Mặc dù, quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch chuyển

nhượng trên thị trường song giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất vẫn có sự khác nhau và chúng ta không thể đồng nhất giữa hai loại quyền này, bởi lẽ giữa chúng có sự khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể: + Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn quyền sử dụng đất đai là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất;

+ Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử dụng đất đai là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ

- Tính không trọn vẹn, không đầy đủ của quyền sử dụng đất thể hiện ở các

khía cạnh sau:

• Người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với

tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai; Không phải bất cứ người nào

có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển

nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Về cơ bản, chỉ những người sử dụng đất theo các hình thức: giao đất trả tiền

sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thuê đất trả trước tiền thuê cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm mới được pháp luật cho hưởng 8 quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất

• Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn quyền sử dụng đất lại là một loại quyền phụ thuộc Tính phụ thuộc của quyền sử dụng đất thể hiện ở chỗ người sử dụng đất không được tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng đất mà chỉ được quyết định một số vấn đề, còn

cơ bản họ vẫn phải hành động theo ý chí của Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu đối với đất được giao (Nguyễn Quang Tuyến và Nguyễn Xuân

Trọng, 2011)

1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

1.2.1 Tại một số nước phát triển

Ở các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác

1.2.1.1 Ôxtrâylia

Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân) Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875)

Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước

và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và đất Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp

luật) Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: Bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát, đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất Quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào

Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10 Sắc lệnh về đất đai, 1902) nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Trần Thị Minh Hà, 2000)

1.2.1.2 Thụy Điển

Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân

về đất đai và nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau

Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng

ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v đều được luật hoá Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:

- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện

chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng

ký Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ

tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán)

Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký Vì việc chuyển nhượng là một hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của

cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký Nhưng ở Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký Vì việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp

- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký

kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác Theo quy định của pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng ký Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay Khi thực hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2) Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay

sẽ giữ văn bản thế chấp Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền

vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến toà án Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng

và lưu trong hồ sơ thế chấp Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm Khi không được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế

nợ Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service) Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng Vụ việc sẽ được xử

lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá

- Về vấn đề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được

tính dựa trên giá thị trường Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác Chủ đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế) Chủ đất có thể bán tài sản và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho chuyển dịch đó Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục đích chung của xã hội Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000)

1.2.2 Tại một số nước trong khu vực

1.2.2.1 Thái Lan

Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước

và sở hữu tư nhân Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất đai Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau Mỗi loại giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ

sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:

- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000 Các quyền của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không

có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển nhượng

- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu) Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào

để đo ranh giới thửa đất

+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng) Nếu 5 năm đất không được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng

+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất

đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng) Đất không được để không sử dụng trên 5 năm

- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về đất Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi

có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính Loại giấy

này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu "Được sử dụng" Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít

nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện Đất không được để không sử dụng quá 10 năm

- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu

và sử dụng đất trước năm 1954 Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhận này có thể chuyển nhượng Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng nhận sở hữu NS4

- Giấy chứng nhận STK1 và STK2 Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2

- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục Phúc lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý Loại đất này không được chuyển nhượng, chỉ có thể được thừa kế

- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện Giấy này không chuyển nhượng được

- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông nghiệp cấp dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp bị thoái hoá Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển nhượng chỉ được thừa kế Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân có giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành giấy NS4

- Đất chưa có giấy chứng nhận: Là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân nhưng chưa cấp được giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K (Hoàng Huy Biều, 2000)

1.2.2.2 Malaisia

Theo Bộ Luật Đất đai của Malaisia, cá nhân, tổ chức muốn được công nhận là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán Văn bản bằng khoán điền thổ chính là bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ sở hữu được mô tả trong bằng khoán Trước khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai vẫn là đất của bang Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê, ) đều phải đăng ký, nếu không thì đó chỉ là hợp đồng giữa

các bên liên quan Nó sẽ không được Chính phủ công nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp

Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:

- Bằng khoán đăng ký và Bằng khoán Phòng đất đai (là loại bằng khoán hoàn chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạc xong Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hoàn chỉnh sẽ có những quyền sau:

+ Bằng khoán được cấp là vĩnh viễn

+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai

+ Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, đóng tiền, ) trên đất đai của mình

+ Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được các bằng khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà

+ Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên đó theo di chúc

- Bằng khoán hạn chế (QT) có nghĩa là đất chưa được đo hoàn chỉnh Ranh gới thửa đất còn đang là tạm thời Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hạn chế (QT) có những quyền như Bằng khoán hoàn chỉnh ngoại trừ:

+ Ranh giới đất còn là tạm thời

+ Trừ khi có quy định thêm trong Bộ Luật Đất đai, chủ sở hữu không được chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai và không được ngăn chia các ngôi nhà nhiều tầng trên đất của mình

Chính phủ có thể thu hồi lại đất đã được giao cấp bằng biện pháp thu hồi bắt buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu Khi bị thu hồi đất các chủ sở hữu được đền bủ thỏa đáng Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách đối với đất bị thu hồi có thể phản đối về việc đo đạc diện tích đất, số tiền đền bù, người được đền bù hoặc việc chia tiền đền bù Những phản đối này chỉ được đưa ra nếu như cá nhân đó

đã khiếu nại với Cơ quan quản lý đất đai khi được thẩm vấn và vụ việc sẽ được chuyển sang Tòa án Sau khi trả tiền đền bù, cơ quan tổ chức sẽ có được đất đai hợp pháp cho dù còn có các phản đối (Chu Tuấn Tú, 2000)

1.3 Cơ sở pháp lý về thực hiện quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam

1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953 Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa

Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực chất là bán đất Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh Nhà nước chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai (Nguyễn Thị Mai, 2002)

Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài Đặc biệt, Quốc hội thông qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ” Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” (Hiếp pháp Việt Nam,

1980, 1992) Do đó, Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993 Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai

1988 và bổ sung một nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất Cụ

thể Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ Như vậy, luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn

đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung Luật bổ sung thêm một số quyền của người

sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ

Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính

và để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường vụ Quốc hội năm

2000 Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung Ngày 29/06/2001Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai

Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung, 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính

ổn định của pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004

Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 (Điều 106 ) đã

kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho

QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước

Qua gần 10 năm thi hành, Luật đất đai 2003 đã phát huy khá tốt vai trò ổn định các mối quan hệ về đất đai Tuy nhiên, nó cũng đã bộc lộ những hạn chế nhất định, dẫn đến việc thực thi pháp luật về đất đai còn nhiều bất cập trong đó

có vấn đề về quyền sử dụng đất, ảnh hưởng không tốt đến tình hình an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội Do vậy cần ban hành Luật đất đai mới thay thế Luật đất đai năm 2003

Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013, Luật này sẽ có hiệu lực kể từ ngày 01/07/2014 So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2003

Nếu so với Luật Đất đai năm 2003 về các quyền của người sử dụng đất thì Luật Đất đai năm 2013 được hoàn thiện theo hướng quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất (cơ quan, tổ chức nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân…) phù hợp với hình thức giao đất, thuê đất, công nhận quyền

sử dụng đất và quy định các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất Cụ thể: ở mục 1 (Điều 167 khoản 2 và 3, Điều 168, Điều

169 khoản 1 điểm b và đ, Điều 171 và 172); mục 2 (Điều 174 khoản 4, Điều 175, Điều 177 và 178); muc 3 (Điều 179 khoản 3) và mục 4 (Điều 183, điều 184, Điều

186 và 187) chương XI

Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân

1.3.2 Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất từ năm 2003 đến nay

Để thực hiện tốt các QSDĐ, từ năm 2003 đến nay Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp quy liên quan như sau:

1.3.2.1.Các văn bản Luật

- Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004;

- Bộ luật Dân sự ngày 14/06/2005;

- Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2007;

- Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009;

- Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung Điều

126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai ngày 18/6/2009 có hiệu lực từ ngày 01/9/2009;

- Luật đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/07/2014;

1.3.2.2 Các văn bản dưới Luật

* Các Nghị định của chính phủ

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;

- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty

cổ phần;

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy

định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

- Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08 tháng 9 năm 2008 của chính phủ về Quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân;

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Nghị định số 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của

luật đất đai 2013 (Thay thế các Nghị định: Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày

29/10/2014; Nghị định 17/2006/NĐ/CP ngày 27/01/2006; Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007; Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009; Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009);

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất (Thay thế các Nghị định: Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004; Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007);

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất (Thay thế các Nghị định: 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004; Nghị định 44/20008/NĐ-

CP ngày 09/04/2008; Nghị đinh 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010);

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (Thay thế các Nghị định: 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005; Nghị định 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010);

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

khi nhà nước thu hồi đất (Thay thế Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004);

* Một số thông tư hướng dẫn

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của

Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của

Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ

Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của

Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của

Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ

Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Có hiệu lực từ 05/07/2014);

- Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45 về thu tiền sử dụng đất(Có hiệu lực từ 01/08/2014);

- Thông tư 77/2014/TT- BTC hướng dẫn Nghị định 46 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (Có hiệu lực từ 01/08/2014);

1.3.3 Quyền của người sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai

2003

Luật Đất đai 2013 số 45 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013, theo nội dung của Luật này tại chương XI quy định về quyền và nghĩa vụ của người

sử dụng đất gồm có 29 điều (từ Điều 166 đến Điều194) tăng 13 điều so với Luật Đất đai 2003 (từ Điều 105 đến Điều 121)

Được hoàn thiện theo hướng quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất (cơ quan, tổ chức nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân…) phù hợp với hình thức giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất

• Mục 1: Quy định chung, nội dung mục này có những điểm mới sau đây:

- Bổ sung quy định quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất (khoản 2 Điều 167)

- Quy định cụ thể các trường hợp phải công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất (khoản 3 Điều167)

- Luật hóa quy định của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất (Điều 168); các trường hợp được nhận quyền sử dụng đất (Điều 169), trong đó có bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn là giá trị quyền sử dụng đất (điểm b khoản 1), người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở (điểm đ khoản 1)

- Bổ sung quy định trong Luật đất đai quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề (Điều 171) Việc xác lập quyền đối với trường hợp này được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và phải thực hiện đăng ký theo quy định của Luật đất đai năm 2013

- Điều 172 quy định về quyền được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất Nội dung điều này được quy định trên cơ sở kế thừa nội dung Điều 108 của Luật

đất đai năm 2003 cho phù hợp với chủ trương chuyển đa số các trường hợp giao đất sang thuê đất

• Mục 2: Về quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất, nội dung mục

này về cơ bản kế thừa quy định của Luật đất đai năm 2003, trong đó có một số nội dung đổi mới, cụ thể tại Điều 174 và Điều 175

• Mục 3: Về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân

cư sử dụng đất

- Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được quy định

tại Điều 179 Nội dung Điều này kế thừa quy định Điều 113 của Luật đất đai năm

2003, đồng thời có các sửa đổi, bổ sung các nội dung sau đây:

+ Quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức, đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế, đất giao có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất và đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; trường hợp đất thuộc diện thu hồi để đầu tư dự án có mục đích sản xuất, kinh doanh hoặc xây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

+ Quy định hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi

đủ điều kiện theo quy định của pháp luật” và “cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật dân sự” (Điều 179); bổ sung quy định về quyền của hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp,khu chế xuất (khoản3 Điều179)

• Mục 4: Quyền và nghĩa vụ của người việt nam định cư ở nước ngoài, tổ

chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất, nội dung mục này có bổ sung tại các Điều 183, Điều184, Điều186 và điều 187

• Mục 5: Về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất Đây là

một mục mới quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất,

cụ thể như sau:

- Điều 188 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

- Điều 189 quy định về điều kiện được bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm

- Điều 190 quy định về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

- Điều 191 quy định về những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

- Điều 192 quy định về các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện

- Điều 193 quy định về điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

- Điều 194 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng

để chuyển nhượng hoặc cho thuê (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)

1.4 Thực trạng về thực hiện quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam

Giao đất, cho thuê đất là nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước về đất đai, được hình thành trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu Nhà nước thực hiện trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua giao đất và cho thuê đất

Theo tài liệu tổng kết thi hành Luật Đất đai (2003) của Bộ Tài nguyên và Môi trường, cả nước đã cấp được 40,8 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,7 triệu ha, đạt 93,8% diện tích các loại đất cần cấp giấy chứng nhận Tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao, cho thuê và công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng là 24.996 nghìn ha, chiếm 75,53% tổng diện tích tự nhiên cả nước Phân theo đối tượng sử dụng thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng 14.878 nghìn ha, chiếm 59,52% tổng diện tích đã giao, cho thuê; trong đó diện tích đất nông nghiệp là 13.915 nghìn ha, chiếm 93,53% diện tích đất nông nghiệp mà Nhà nước đã giao, cho thuê cho các đối tượng sử dụng Các tổ chức

trong nước sử dụng 9.735 nghìn ha, chiếm 38,95% tổng diện tích đã giao,, cho thuê; trong đó diện tích đất phi nông nghiệp là 1.021 nghìn ha, chiếm 59,50% diện tích đất phi nông nghiệp Nhà nước đã giao cho các đối tượng sử dụng Tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê sử dụng 56 nghìn ha, chiếm 0,22% tổng diện tích đã giao, cho thuê; trong đó đất nông nghiệp 30 nghìn ha (53,57%), đất phi nông nghiệp 26 nghìn ha (46,43%) Cộng đồng dân cư được giao 325 nhghìn ha, chiếm 1,30% tổng diện tích đã giao, cho thuê; trong đó đất nông nghiệp là 274 nghìn ha (1,10%), đất phi nông nghiệp 6 nghìn ha, chiếm 0,20% (Bộ Tài nguyên

và Môi trường, 2012)

Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy

sự phát triển của thị trường QSDĐ, góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch

vụ phát triển Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, việc giao đất, cho thuê đất còn có những hạn chế: Thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều dự án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không có khả năng đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích; tình trạng quy hoạch

“treo” khá phổ biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ rất chậm, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch bất động sản cũng như việc thực hiện các QSDĐ; việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để giao đất cho các nhà đầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao đất, cho thuê đất còn nặng về cơ chế “xin - cho”, việc thực hiện đấu giá QSDĐ hiện mới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử, có sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà nước quyết định và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ đó tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản trái phép; giá đất trên thực tế có xu hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn định kinh tế - xã hội (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2009)

Thị trường QSDĐ là thị trường giao dịch về các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn Các quy định của pháp Luật Đất đai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất đai có tác dụng thúc đẩy mạnh mẽ thị trường QSDĐ