Theo Khoản 15, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định: Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở,
Trang 1BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
- -
LÊ THỊ QUỲNH GIANG
ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2010-2014
LUẬN VĂN THẠC SĨ
HÀ NỘI, NĂM 2015
Trang 2BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
- -
LÊ THỊ QUỲNH GIANG
ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2010-2014
Trang 3LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được cảm ơn
Hà Nội, ngày tháng năm 2015
Trang 4LỜI CẢM ƠN
Trước hết, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến các thầy giáo, cô giáo trong
Bộ môn Quản lý Đất đai, Khoa Quản lý đất đai; Ban Quản lý đào tạo - Học viện nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu
để hoàn thành luận văn tốt nghiệp
Tôi xin chân thành cảm ơn Tổng cục quản lý Đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký Nghệ An đã giúp đỡ, tạo điều kiện và cung cấp những
số liệu, tài liệu cần thiết để nghiên cứu và hoàn thành luận văn này
Đặc biệt, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến PGS.TS Hồ Thị Lam Trà - Người đã dành nhiều thời gian tâm huyết, trực tiếp hướng dẫn tận tình, chỉ bảo và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài và hoàn chỉnh bản Luận văn thạc sĩ khoa học chuyên ngành Quản lý đất đai
Qua đây, tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè và đồng nghiệp đã động viên, khích lệ, sẻ chia, giúp đỡ và đồng hành cùng tôi trong cuộc sống và trong quá trình học tập, nghiên cứu!
Hà Nội, ngày tháng năm 2015
Tác giả
Lê Thị Quỳnh Giang
Trang 5MỤC LỤC
Trang
1.1 Khái quát về đất đai, bất động sản và Đăng ký đất đai 3 1.1.1 Khái quát về đất đai và bất động sản 3 1.1.2 Khái quát về đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất 4 1.2 Mô hình đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới 8 1.2.1 Mô hình đăng ký đất đai ở Trung Quốc 8 1.2.2 Mô hình đăng ký đất đai và bất động sản của Úc 11 1.2.3 Mô hình đăng ký đất đai và bất động sản của Anh 12 1.2.4 Mô hình đăng ký đất đai và bất động sản của Hoa Kỳ 13 1.2.5 Một số kinh nghiệm áp dụng vào Việt Nam 14
1.3.1 Trước khi có Luật Đất đai năm 1988 16 1.3.2 Khi Luật Đất đai năm 1988 có hiệu lực 16 1.3.3 Khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực 16 1.3.4 Khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực 17 1.3.5 Khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực 17 1.4 Văn phòng Đăng ký QSD đất Việt Nam 18 1.4.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức hoạt động VPĐK QSDĐ 18 1.4.2 Vị trí, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của VPĐK QSDĐ 20
Trang 61.4.3 Mối quan hệ giữa VPĐK QSDĐ với các cơ quan liên quan 24 1.4.4 Thực trạng hoạt động của VPĐK QSDĐ ở nước ta 25 1.4.5 Đánh giá về việc thành lập VPĐK QSDĐ trên cả nước 28 1.4.6 Tình hình thành lập VPĐK đất đai một cấp 30 Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33 2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 33
2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 33 2.3.2 Phương pháp phân tích, so sánh, xử lý số liệu 34
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và công tác quản lý đất đai tỉnh Nghệ An 35 3.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tỉnh Nghệ An 35 3.1.2 Công tác quản lý đất đai tỉnh Nghệ An 39 3.2 Thực trạng hoạt động của VPĐK QSDĐ Nghệ An 49
3.2.2 Thực trạng nguồn nhân lực 51 3.2.3 Thực trạng cơ sở vật chất 52 3.2.4 Tình hình thực hiện các nhiệm vụ của VPĐK QSDĐ 53 3.2.5 Đánh giá chung kết quả thực hiện nhiệm vụ của VPĐK QSDĐ 71 3.3 Đánh giá của các tổ chức về hoạt động của VPĐK QSDĐ Nghệ An 73 3.3.1 Đánh giá mức độ hài lòng của tổ chức khi tiếp cận thủ tục hành chính 74 3.3.2 Đánh giá mức độ hài lòng của tổ chức về các thủ tục hành chính tại
3.3.3 Đánh giá mức độ hài lòng về cán bộ giải quyết thủ tục hành chính 78 3.3.4 Đánh giá của các tổ chức về kết quả giải quyết thủ tục hành chính 82
Trang 73.3.5 Đánh giá mức độ hài lòng của tổ chức đối với toàn bộ quá trình giải
quyết thủ tục hành chính tại VPĐK QSDĐ Nghệ An 86 3.4 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK QSDĐ Nghệ An 87 3.4.1 Nguyên nhân ảnh hưởng đến hoạt động của VPĐK QSDĐ Nghệ An 87 3.4.2 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK QSDĐ
Trang 84 BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường
5 CHXHCNVN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
15 VPĐK QSDĐ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
Trang 9DANH MỤC BẢNG
Số bảng Tên bảng Trang
1.1 Tổng hợp nguồn nhân lực của VPĐK QSDĐ của cả nước 26 1.2 Tổng hợp trang thiết bị kỹ thuật của VPĐK QSDĐ của cả nước 27 3.1 Thống kê diện tích đất đai tỉnh Nghệ An 40 3.2 Tổng hợp tình hình đo đạc bản đồ địa chính trên địa bàn tỉnh Nghệ An 43 3.3 Tổng hợp các thủ tục hành chính tại VPĐK QSDĐ Nghệ An 53 3.4 Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ từ năm 2010-2014 57 3.5 Tình hình cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 58 3.6 Kết quả thực hiện đăng ký biến động sau khi cấp GCN 60 3.7 Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm tại VPĐK QSDĐ Nghệ An 63 3.8 Kết quả cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính 67 3.9 Tổng hợp nguồn thu tài chính của Văn phòng ĐKQSDĐ Nghệ An 68 3.10 Đánh giá mức độ, tiện nghi thoải mái tại nơi làm thủ tục hành chính 74 3.11 Đánh giá mức độ hài lòng khi tiếp cận các dịch vụ tại VPĐK QSDĐ
Trang 103.18 Đánh giá thời gian giải quyết các thủ tục hành chính tại VPĐK QSDĐ
3.19 Đánh giá mức độ dễ dàng, thuận tiện trong việc sử dụng các hình thức
tiếp nhận, phản ánh kiến nghị tại VPĐK QSDĐ Nghệ An 84 3.20 Đánh giá mức độ hài lòng về kết quả giải quyết thủ tục hành chính tại
3.21 Đánh giá mức độ hài lòng đối với toàn bộ quá trình quả giải quyết thủ
tục hành chính tại VPĐKQSD đất Nghệ An 86
Trang 11DANH MỤC HÌNH
Số hình Tên hình Trang
1.1 Sơ đồ vị trí của VPĐK QSDĐ trong hệ thống quản đất đai ở VN 25 3.1 Sơ đồ hành chính tỉnh Nghệ An 36 3.2 Mô hình tổ chức VPĐK QSDĐ Nghệ An 49 3.3 Quy trình thực hiện các thủ tục hành chính 55 3.4 Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả cấp Giấy chứng nhận của VPĐK QSDĐ
Nghệ An 56
Trang 12MỞ ĐẦU
1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là điều kiện, phương tiện duy trì và phát triển sự sống, là tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, địa bàn xây dựng và phát triển dân sinh, kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh Vai trò của đất đối với con người và các hoạt động sống là rất quan trọng, nhưng lại giới hạn về diện tích, có vị trí cố định trong không gian, không thể
di chuyển được theo ý muốn chủ quan của con người Vì vậy, quản lý và sử dụng đất một cách có hiệu quả là mục tiêu cực kỳ quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của mỗi địa phương, mỗi quốc gia
Công tác Quản lý Nhà nước về đất đai là một lĩnh vực hết sức phức tạp, vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, vừa mang tính xã hội và pháp lý, nó đòi hỏi mỗi cấp, mỗi ngành khi thực hiện chức năng Quản lý Nhà nước về đất đai phải thật chính xác và thận trọng Quản lý Nhà nước về đất đai tạo hành lang pháp lý để quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập và quản lý Hồ sơ địa chính là một trong những nội dung quan trọng thiết yếu của công tác Quản lý Nhà nước về đất đai, là công cụ hữu hiệu giúp cho Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất và là cơ sở pháp lý đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ cho người
sử dụng đất
Bộ máy quản lý đất đai của nước ta đã trải qua quá trình gần 70 năm hình thành, hoạt động và phát triển cho đến ngày nay và thực tế đã có nhiều đóng góp quan trọng trong công tác quản lý đất đai và quá trình phát triển chung của đất nước Tuy nhiên, với quy mô phát triển nhanh chóng của nền kinh tế thị trường và các mối quan hệ kinh tế xã hội liên quan tới đất đai ngày càng trở nên phức tạp thì yêu cầu về công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai cần tiếp tục điều chỉnh
cả về quy mô và cách thức quản lý
Luật Đất đai năm 2003 ra đời tạo điều kiện cho việc thiết lập hệ thống đăng
ký đất đai thống nhất cả nước thông qua một cơ quan dịch vụ hành chính công: Văn
Trang 13phòng Đăng ký quyền sử dụng đất được lập ở cấp tỉnh và cấp quận, huyện và đã đạt được những kết quả quan trọng VPĐK QSDĐ trên cả nước đã dần từng bước ổn định về cơ cấu tổ chức bộ máy, cơ chế hoạt động; các trang thiết bị máy móc phục vụ công tác từng bước được đổi mới; đội ngũ công chức, viên chức và người lao động được đạo tạo, bồi dưỡng chuyên sâu về chuyên môn nghiệp vụ
Thực hiện Luật Đất đai 2013, đến nay đã có 23 tỉnh, thành phố đã thành lập Văn phòng Đất đai trên cơ sở hợp nhất VPĐK QSDĐ trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các VPĐK QSDĐ trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện
có ở địa phương
VPĐK QSDĐ Nghệ An được thành lập theo Quyết định số
3663/QĐ.UBND-NV ngày 17/10/2005 của UBND tỉnh Nghệ An Với gần 10 năm hoạt động, đóng vai trò là cơ quan dịch vụ công, VPĐK QSDĐ Nghệ An đã góp phần đẩy mạnh công tác cải cách thủ tục hành chính, hỗ trợ đắc lực cho cơ quan quản ý nhà nước về đất đai Bên cạnh đó, do những yếu tố khách quan và chủ quan mô hình VPĐK QSDĐ Nghệ An vẫn chưa phát huy được hiệu quả, vai trò trong quản lý đất đai
Để có cơ sở, căn cứ đề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của tổ chức VPĐK QSDĐ góp phần tiến đến xây dựng hệ thống quản lý đất đai có nền nếp, ổn định, hiện đại, một nền hành chính phục vụ đáp ứng yêu cầu phát
triển kinh tế, xã hội, chúng tôi thực hiện nghiên cứu đề tài: “Đánh giá hoạt động
của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Nghệ An giai đoạn 2010 - 2014”
2 Mục đích, yêu cầu của đề tài
- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy;
- Những kiến nghị đưa ra phải có tính khả thi, phù hợp với địa phương
Trang 14Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1 Khái quát về đất đai, bất động sản và Đăng ký đất đai
1.1.1 Khái quát về đất đai và bất động sản
1.1.1.1 Đất đai
Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng thôcủa con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt Theo đó đất đai được định nghĩa:
“Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái đất; các
dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và
động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”
1.1.1.2 Bất động sản
Pháp luật các nước trên thế giới đều thống nhất xác định BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi
vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân
sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng
Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”
Các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở BĐS kiến trúc BĐS có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau
Trang 151.1.2 Khái quát về đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
1.1.2.1 Khái niệm về đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
a) Khái niệm
Trong thực tế đời sống xã hội có nhiều công việc phải đăng ký như khi phát sinh các sự việc sinh, tử, kết hôn, giám hộ, nuôi con nuôi (đăng ký hộ tịch) hoặc phát sinh nhu cầu sở hữu hoặc sử dụng tài sản (đăng ký sở hữu, sử dụng nhà cửa, xe
cộ, tàu thuyền, ); khi phát sinh các nhu cầu khác : đăng ký lao động, du lịch, mua bán tài sản, đăng ký nghĩa vụ quân sự, ), song cũng có nhiều việc đăng ký theo tự nguyện của người có nhu cầu Đăng ký thường được hiểu là công việc của một cơ quan Nhà nước hoặc một tổ chức, cá nhân nào đó thực hiện việc ghi nhận hay xác nhận về một sự việc hay một tài sản nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người được đăng ký cũng như tổ chức cá nhân đứng ra thực hiện việc đăng ký
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, bởi nó thực hiện đăng ký đối với đất đai - một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết với mọi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong quá trình sản xuất và đời sống
Theo điều 46 của Luật Đất đai 2003 và điều 696 của bộ Luật Dân sự, việc đăng ký đất được thực hiện với toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước (gồm cả đất chưa giao quyền sử dụng) và là yêu cầu bắt buộc mọi đối tượng sử dụng đất phải thực hiện trong mọi trường hợp: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước giao đất cho thuê đất sử dụng, được Nhà nước cho phép thay đổi mục đích sử dụng, chuyển QSDĐ hoặc thay đổi những nội dung chuyển QSDĐ đã đăng ký khác
Việc đăng ký đất thực chất là quá trình thực hiện các công việc nhằm thiết lập
hồ sơ địa chính đầy đủ cho toàn bộ đất đai trong phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn trong cả nước và cấp GCN QSDĐ cho những người sử dụng đất đủ điều kiện, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo đúng pháp luật
Theo Khoản 15, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định:
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)
Trang 16Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất có ý nghĩa đảm bảo các
quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính Đem lại những lợi ích không chỉ cho người
sử dụng mà cả cho nhà nước và xã hội (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)
b) Đặc điểm của Đăng ký đất đai:
- Đăng ký đất đai là một nội dung mang tính đặc thù của quản lý nhà nước
về đất đai, tính đặc thù thể hiện ở các mặt :
Một là, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi người
sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa Nhà nước và những người sử dụng đất cùng thi hành Luật Đất đai
Mặc dù mọi quốc gia, mọi chế độ xã hội khác nhau trên thế giới, có những hình thức sở hữu đất đai khác nhau, nhưng đều quy định bắt buộc người có đất sử dụng phải đăng ký để chịu sự quản lý thống nhất của Nhà nước theo pháp luật
Hai là, đăng ký đất là công việc của cả bộ máy nhà nước ở các cấp, do hệ thống tổ chức ngành địa chính trực tiếp thực hiện
Chỉ có ngành Địa chính với lực lượng chuyên môn đông đảo, nắm vững mục đích, yêu cầu đăng ký đất đai, nắm vững chính sách, pháp luật đất đai mới có khả năng thực hiện đồng bộ các nội dung, nhiệm vụ của quản lý nhà nước về đất đai Đồng thời Địa chính là ngành duy nhất kế thừa, quản lý và trực tiếp khai thác sử dụng hồ sơ địa chính trong quản lý biến động đất đai, vì vậy mới có thể tổ chức, chỉ đạo và thực hiện nhiệm vụ đăng ký đất có chất lượng, đáp ứng được đầy đủ, chính
xác các thông tin theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai
- Đăng ký đất đai thực hiện với một đối tượng đặc biệt là đất đai
Khác với tài sản khác, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, người được đăng ký đất chỉ có quyền sử dụng, đồng thời phải có nghĩa vụ đối với Nhà nước trong việc sử dụng đất được giao Do đó, đăng ký đất đai đối với người sử dụng đất chỉ là đăng ký quyền sử dụng đất đai
Theo pháp luật đất đai hiện hành, Nhà nước thực hiện việc giao QSDĐ dưới hai hình thức giao đất và cho thuê đất Hình thức giao đất hay cho thuê đất chỉ áp dụng đối với một số loại đối tượng và sử dụng vào một số mục đích cụ thể Từng loại
Trang 17đối tượng sử dụng, từng mục đích sử dụng có những quyền và nghĩa vụ sử dụng khác nhau Vì vậy, việc đăng ký đất đai phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật và xác định cụ thể các quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải đăng ký
Đất đai thường có quan hệ gắn bó (không thể tách rời) với các loại tài sản cố định trên đất như : nhà cửa và các loại công trình trên đất, cây lâu năm, Các loại tài sản này cùng với đất đai hình thành trên đơn vị bất động sản Trong nhiều trường hợp các loại tài sản này không thuộc quyền sở hữu nhà nước mà thuộc quyền sở hữu của các tổ chức hay cá nhân Do vậy, để đảm bảo quyền lợi của người sở hữu tài sản trên đất cũng như quyền sở hữu đất của Nhà nước, khi đăng ký đất chúng ta không thể không tính đến đặc điểm này
- Đăng ký đất phải được tổ chức thực hiện theo phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn
Ở Việt Nam, bộ máy nhà nước được tổ chức thành 04 cấp : Trung ương, tỉnh, huyện, xã Trong đó cấp xã là đầu mối quan hệ tiếp xúc giữa Nhà nước với nhân dân, trực tiếp quản lý toàn bộ đất đai trong địa giới hành chính xã Việc tổ chức đăng ký đất đai theo phạm vi từng xã sẽ đảm bảo :
- Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất thực hiện đăng ký đất đai đầy đủ, thể hiện đúng bản chất của Nhà nước xã hội chủ nghĩa : “Nhà nước của dân, do dân, vì dân”
- Phát huy vai trò và sự hiểu biết về lịch sử, thực trạng tình hình sử dụng đất
ở địa phương của đội ngũ cán bộ xã, làm chỗ dựa tin cậy để các cấp có thẩm quyền xét duyệt đăng ký, cấp GCN QSDĐ theo đúng quy định của pháp luật
- Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai cho cán bộ xã
- Giúp cán bộ địa chính xã nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ sơ địa chính
c) Các loại hình đăng ký đất đai:
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu
và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan
Trang 18quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)
- Đăng ký QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất lần đầu:
Đăng ký QSDĐ lần đầu là việc đăng ký QSDĐ thực hiện đối với thửa đất đang có người sử dụng, chưa đăng ký, chưa được cấp một loại GCN nào (GCN QSDĐ, GCN quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở, GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) hoặc Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)
` Đăng ký QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất lần đầu có đặc điểm khác biệt với đăng ký biến động:
Một là: tính chất công việc là Nhà nước xem xét công nhận QSDĐ đối với trường hợp đang sử dụng đất hoặc chính thức xác lập quyền của người sử dụng đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê Vì vậy, quá trình thực hiện thủ tục đăng ký lần đầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thẩm tra xác định rõ nguồn gốc sử dụng và căn cứ vào quy định của pháp luật đất đai để công nhận và xác định chế độ
sử dụng đối với thửa đất (xác định rõ diện tích được quyền sử dụng, thời hạn sử dụng, hình thức giao hay cho thuê), quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho chủ sở hữu có nhu cầu trên GCN
Hai là: Kết quả của đăng ký QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu được ghi vào hồ sơ địa chính của Nhà nước và cấp GCN cho người sử dụng, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đủ điều kiện
- Đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất
Đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã được cấp GCN mà có thay đổi về nội dung đã ghi trên GCN (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)
Đăng ký biến động có những đặc điểm khác với đăng ký lần đầu: Đăng ký biến động thực hiện đối với một thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã xác định một chế độ sử dụng cụ thể; sự thay đổi bất kỳ nội dung nào liên quan đến QSDĐ hay chế độ sử dụng của thửa đất đều phải phù hợp với quy định của pháp
Trang 19luật; do đó tính chất công việc của đăng ký biến động là xác nhận sự thay đổi của nội dung đã đăng ký theo quy định pháp luật
Vì vậy, quy định của pháp luật (lập hợp đồng, tờ khai thực hiện các quyền, quyết định quá trình thực hiện đăng ký biến động phải xác lập căn cứ pháp lý của sự thay đổi theo chuyển mục đích hoặc gia hạn sử dụng đất, quyết định đổi tên tổ chức; biên bản hiện trường sạt lở đất…); trên cơ sở đó thực hiện việc chỉnh lý hồ sơ địa chính và chỉnh lý hoặc thu hồi GCN đã cấp
1.2 Mô hình đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới
1.2.1 Mô hình đăng ký đất đai ở Trung Quốc
Theo quy định của Luật quản lý đất đai nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa:
“Luật quản lý nhà đất đô thị nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa” để xây dựng chế
độ đăng ký đất đai, duy trì và bảo hộ chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa về đất đai, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền lợi về đất đai, nay ban hành bản quy chế này
Đăng ký đất đai là việc nhà nước tổ chức đăng ký theo pháp luật về QSDĐ thuộc sở hữu nhà nước, quyền sở hữu tập thể về đất đai, QSD đất đai thuộc sở hữu tập thể và các quyền lợi khác về đất đai
Quyền lợi khác về đất đai nói trong bản quy tắc này là nói về những quyền lợi khác ngoài quyền sử dụng và quyền sở hữu, bao gồm quyền thế chấp, quyền cho thuê và những quyền lợi về đất đai khác mà pháp quy hành chính quy định phải đăng ký
Đăng ký đất đai chia ra đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai Đăng ký đất đai ban đầu lại gọi là tổng đăng ký, có nghĩa là trong một thời gian nhất định, tiến hành đăng ký một cách phổ biến đất đai trong các khu trực thuộc hoặc khu vực được quy định; Đăng ký biến động đất đai là nói đến việc đăng ký ngoài việc đăng ký ban đầu, bao gồm đăng ký QSDĐ, quyền sở hữu đất và các quyền khác theo thời hạn, đăng ký biến động về tên, địa chỉ, mục đích sử dụng, đăng ký hủy bỏ đất đai…
Trang 20Người sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước, người sở hữu đất đai tập thể, người sử dụng đất đai tập thể, người có quyền khác về đất đai, phải xin đăng ký đất đai theo bản quy tắc này
Khi xin phép đăng ký, người xin phép có thể uỷ quyền cho người đại diện Khi uỷ quyền phải nói rõ sự việc và quyền hạn được uỷ quyền
Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất và các quyền khác đã đăng ký theo pháp luật thì được pháp luật bảo hộ, mọi đơn vị và cá nhân không được xâm phạm
Đơn vị hành chính cấp huyện tổ chức tiến hành đăng ký đất đai Cơ quan địa chính của UBND từ cấp huyện trở lên phụ trách các công việc cụ thể
- Đơn vị đăng ký cơ bản là thửa đất
- Người có quyền sử dụng hoặc sở hữu trên 2 thửa đất thì phải xin phép lần lượt từng thửa
- Hai người trở lên cùng sử dụng 1 thửa đất, phải xin phép đăng ký từng người một
- Người sử dụng đất đai vượt qua ranh giới cấp huyện thì phải xin phép đăng
ký tại cơ quan địa chính thuộc UBND trên cấp huyện
Đăng ký đất đai được tiến hành theo các bước sau đây:
- Xin phép đăng ký đất đai;
- Điều tra về địa chính (địa tịch, địa hộ - nông dân)
- Thẩm định thuộc quyền;
- Ghi sổ đăng ký;
- Phân phát hoặc đổi GCN đất đai
Cục quản lý đất đai quốc gia chủ quản công tác đăng ký đất đai toàn quốc
Cơ quan địa chính thuộc UBND từ cấp huyện trở lên chủ quản công tác đăng ký đất đai trong địa phương mình
Chế độ đăng ký tài sản nhà đất hiện hành ở Trung Quốc giống như chế độ đăng ký kiểu Đức kiêm chế độ đăng ký Torrens Tuy nhiên do đặc điểm của mình, nên khái quát lại chủ yếu có các mặt sau:
Trang 21+ Việc đăng ký tài sản nhà đất do cơ quan đăng ký khác nhau tiến hành Tài sản nhà đất gồm: đất các công trình xây dựng trên đất đó và các vật dụng khác kèm theo cấu thành Đã là tài sản thì nhà cửa và đất đai không thể tách ra được, do đặc điểm không tách được đó nên việc đăng ký sản quyền nhà và đất phải tiến hành một lần, GCN cũng chỉ lĩnh cùng một giấy, thế nhưng thể chế quản lí về nhà và đất ở Trung Quốc lại chia ra các cơ quan khác nhau cho nên việc đăng ký thuộc quyền nhà đất nói chung phải đăng ký QSDĐ ở cơ quan quản lí đất đai và đăng ký quyền
sở hữu nhà ở cơ quan quản lí nhà cửa
+ Đăng ký thuộc quyền tài sản nhà đất là đăng ký động thái quyền lợi về nhà đất Đương sự phải theo pháp luật để đăng ký quyền có được, sự thay đổi và việc mất đi quyền lợi nhà đất, nếu không qua đăng ký thì không phát sinh hiệu lực về pháp luật, không thể đối kháng với người thứ 3 Đăng ký thuộc quyền tài sản nhà đất không những đăng ký quyền lợi trong tình hình bình thường mà còn đăng ký trong quá trình biến động khiến mọi người biết được tình hình đăng ký và trạng thái quyền lợi tài sản nhà đất
+ Việc đăng ký thuộc quyền tài sản nhà đất áp dụng theo chủ nghĩa thẩm tra thực chất Theo quy định của luật nhà đất Trung Quốc thì lúc đăng ký thuộc quyền nhà đất, người xin đăng ký phải có đơn cho cơ quan đăng ký, cơ quan này không những phải thẩm tra kỹ càng về các văn bản cần thiết mà còn phải thẩm tra nghiêm túc về nguồn gốc quyền lợi của người xin đăng ký, lại kiểm tra thực địa Nếu tất cả kết quả thẩm tra như nhau thì mới được đăng ký (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012 a)
+ Đăng ký thuộc quyền tài sản nhà đất có hiệu lực bắt buộc: quyền lợi về nhà và đất khi đã được cơ quan đăng ký ghi trên giấy đăng ký thì quyền lợi đó có hiệu lực tuyệt đối về mặt pháp luật đối với người thứ 3, quyền lợi đó không thể xoá bỏ đi được + Đăng ký thuộc quyền tài sản nhà đất thực hiện theo chế độ đăng ký bắt buộc Sau lúc đăng ký quyền lợi nhà đất, nếu quyền lợi muốn chuyển đổi, thay đổi thì người có quyền lợi phải xin đăng ký, nếu không đăng ký thì quyền lợi đó không được pháp luật bảo vệ và cũng phải chịu trách nhiệm tương ứng với pháp luật Khi điều 18, điều 19 của luật "Biện pháp tạm thời về quản lí sản tịch sản quyền nhà cửa
Trang 22ở thành thị" quy định: "Nếu không theo bản biện pháp này để xin phép đăng ký sản quyền nhà cửa thì việc sở hữu, chuyển dịch, thay đổi và xác định các quyền lợi khác
về sản quyền nhà cửa đó đều không có hiệu lực" Vi phạm các quy định của bản biện pháp này thì cơ quan chủ quản hành chính về nhà đất của chính phủ nhân dân cấp huyện trở lên căn cứ vào tình tiết để xử phạt hành chính Điều 69 của "Quy tắc đăng ký đất đai" quy định: nếu không theo quy định, kịp thời xin phép đăng ký thay đổi đất đai thì ngoài việc xử lý vi phạm về chiếm đất ra, còn xem tình tiết nặng nhẹ, báo cáo lên chính phủ cấp huyện trở lên mà được phê chuẩn thì xoá bỏ việc đăng ký
và GCN đất đai
+ Cấp GCN về quyền lợi: Sau khi cơ quan đăng ký thuộc quyền tài sản nhà đất theo trình tự, hoàn thành việc đăng ký quyền lợi cho người xin đăng ký quyền lợi thì chính phủ nhân dân địa phương cấp GCN về quyền lợi tài sản nhà đất, đó là chỗ dựa cho người có quyền lợi, cần giữ gìn và bảo quản giấy đó (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012 a)
1.2.2 Mô hình đăng ký đất đai và bất động sản của Úc
Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai
và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ nhiệm vụ chủ trì Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu
tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí
Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thống đăng
ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết đến là Hệ thống Torren Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ thống này vào áp dụng tại các Bang khác của Úc và New Zealand, và các nước khác trên thế giới như Ai Len, Anh
Ban đầu GCN được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại VPĐK và 1 bản giao chủ sở hữu giữ Từ năm 1990, việc cấp GCN dần chuyển sang dạng số Bản gốc của GCN được lưu giữ trong hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu Ngày nay, tại Văn phòng GCN, người mua có thể kiểm tra GCN của bất động sản mà mình đang
có nhu cầu mua
Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản của Úc:
- GCN được đảm bảo bởi Nhà nước
Trang 23- Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi
- Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài
- GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng
- Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo
- Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng
- Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại , dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012a)
1.2.3 Mô hình đăng ký đất đai và bất động sản của Anh
Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai
và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 Văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales Mọi hoạt động của
hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tình nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm việc không kết nối với INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu)
Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm 2009 Trước năm 2002 VPĐK đất đai hoạt động theo địa hạt Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hành có thể lựa chọn bất kỳ VPĐK nào trên lãnh thổ Anh(Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012a)
Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ
về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều phải đăng ký tại VPĐK đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký
Trang 24Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữ liệu số Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do VPĐK đất đai cung cấp Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật đất đai
Về đối tượng đăng ký: Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dưới dạng thông tin thuộc tính Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở hửu tập thể: sở hữu chung, đồng sở hữu (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012a)
1.2.4 Mô hình đăng ký đất đai và bất động sản của Hoa Kỳ
Các bang ở Hoa Kỳ đều có luật đăng ký và hệ thống thi hành hoàn chỉnh Bất
kỳ yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể tiến hành đăng ký ở hạt đó Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu đất đai Mục đích đăng ký là nói cho người khác biết người mua đất đã có quyền sở hữu đất đai Nếu mua đất không đăng ký thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại Luật đăng ký bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên đối với người đăng
kí Ví dụ A chuyển nhượng mảnh đất cho B sau đó lại chuyển nhượng cho C như vậy về mặt lí thuyết thì B có quyền ưu tiên, tuy nhiên theo luật cộng đồng ai đăng
ký trước người đó được ưu tiên trước Nếu C đăng ký trước B thì C có quyền ưu tiên về mảnh đất đó Luật đăng ký đất yêu cầu người mua đất lập tức phải tiến hành đăng ký để chứng tỏ quyền sở hữu của đất đã thay đổi, đồng thời cũng để ngăn chặn người đến mua sau tiếp tục mua, kể cả việc đi lấy sổ đăng kí trước Yêu cầu có liên quan về việc đăng ký là: Về nội dung, có thể đăng kí được bất kỳ các yếu tố nào có liên quan như khế ước, thế chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc yếu tố có ảnh hưởng đến quyền lợi đất đai; Phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua bán qua công chứng, cung cấp điều kiện để ngăn chặn giả mạo; về mặt thao tác thì người mua đất hoặc đại diện của mình theo hợp đồng, khế ước nộp cho nhân viên đăng ký huyện để vào sổ đăng ký, tiến hành chụp khế ước và xếp theo thứ tự thời gian
Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển nhượng có tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng có thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất
Trang 25hoặc ngôi nhà cụ thể" Việc đăng ký văn tự giao dịch được triển khai lần đầu tiên theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640 và đã được phát triển ra toàn Liên bang
Các điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải quyết các vấn đề về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết Các điều luật được chia thành 3 loại: quy định quyền ưu tiên theo trình tự, quy định về quyền ưu tiên theo nguyên tắc nhận biết và quy định hỗn hợp (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012a)
Điều luật theo nguyên tắc trình tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng ký trước Một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được đăng ký dù cho giao dịch chưa đăng ký được thực hiện trước Điều này dễ bị lợi dụng để thực hiện các giao dịch có yếu tố gian lận
Điều luật theo nguyên tắc nhận biết: không dành quyền ưu tiên cho trình tự đăng ký Người mua nếu không biết được (không được thông tin) về các tranh chấp quyền lợi liên quan tới bất động sản mà người ấy mua thì vẫn được an toàn về pháp lý
Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước phát triển lô gic với các quy định như sau: Một người mua sau được quyền ưu tiên so với người mua trước nếu không biết về vụ giao dịch trước và người mua sau phải đăng ký trước
Cũng như đặc điểm chung của đăng ký chứng thư, hệ thống này ở Mỹ, dù theo nguyên tắc ưu tiên trình tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn là một hệ thống đăng ký chứng cứ về các quyền chứ chưa phải bản thân các quyền Người mua vẫn phải điều tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bán trước và phải điều tra tại chỗ xem người bán có đúng là chủ sở hữu và hoàn toàn có quyền bán hay không (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012a)
1.2.5 Một số kinh nghiệm áp dụng vào Việt Nam
- Các nước trên thế giới đều coi hoạt động đăng ký đất đai (kể cả việc cấp GCN) là hoạt động dịch vụ công mà không phải là hoạt động quản lý nhà nước và
do tổ chức dịch vụ công của Nhà nước thực hiện
- Mô hình cơ quan đăng ký đất đai ở các nước trên thế giới đều được tổ chức theo mô hình một cấp Trong đó phần lớn các nước cơ quan đăng ký trực thuộc cơ
Trang 26quan quản lý đất đai ở Trung ương và có các chi nhánh trực thuộc được bố trí theo khu vực tùy theo nhu cầu giao dịch mà không bố trí theo đơn vị hành chính như: Anh, Hà Lan, Australia ; một số nước tổ chức thành các cơ quan đăng ký ở cấp tỉnh và có các chi nhánh phụ trách từng khu vực như: Hoa Kỳ…
- Cơ quan đăng ký đất đai ở các nước đều có các điểm chung: có thẩm quyền thực hiện tất cả các công việc của thủ tục đăng ký đất đai từ việc tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ đăng ký đến khi trả kết quả; kể cả việc ký cấp GCN và việc tính, thu các loại thuế, phí, lệ phí nộp vào ngân sách; do đó bảo đảm cơ chế "một cửa” được tuân thủ tuyệt đối (người dân chỉ đến duy nhất một nơi là cơ quan đăng ký để làm mọi thủ tục
mà không phải đến nơi khác để tính và thu nghĩa vụ tài chính như ở Việt Nam)
- Phần lớn các nước đều đã triển khai tin học hóa việc đăng ký Toàn bộ hồ
sơ địa chính dạng giấy đã được số hóa và được lưu giữ trong cơ sở dữ liệu đất đai (còn gọi là ngân hàng dữ liệu) để phục vụ thuận lợi, nhanh chóng, chính xác yêu cầu khai thác thông tin thường xuyên cho mọi tổ chức, cá nhân, nhất là hệ thống cơ quan đăng ký, cơ quan thuế Một hệ thống đăng ký điện tử được triển khai thống nhất ở mỗi quốc gia, bảo đảm kết nối thông tin đất đai giữa các cơ quan, rất tiện lợi cho việc luân chuyển thông tin giữa các cơ quan liên quan phục vụ giải quyết thủ tục theo phân cấp; kết quả giải quyết thủ tục đăng ký ở từng cơ quan đều được tự động cập nhật vào cơ sở dữ liệu để quản lý, khai thác sử dụng thay cho hồ sơ địa chính dạng giấy hiện nay Trên cơ sở hệ thống này, nhiều nước đã triển khai việc đăng ký giao dịch điện tử (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012a)
- Một số nước áp dụng hệ thống đăng ký TORREN (cấp GCN cho người đăng ký) như Úc, NewZealand đã chuyển sang việc cấp GCN điện tử và trên GCN chỉ thể hiện một số thông tin cơ bản về quyền sở hữu thửa đất; với cách làm này, người dân có thể tự in GCN của mình trên mạng bất kỳ lúc nào, giá trị pháp lý của loại GCN này được bảo đảm đảm bằng sự thống nhất thông tin lưu trữ trong cơ sở
dữ liệu địa chính (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012a)
Trang 271.3 Đăng ký đất đai tại Việt Nam
1.3.1 Trước khi có Luật Đất đai năm 1988
Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo đạc
và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn
1.3.2 Khi Luật Đất đai năm 1988 có hiệu lực
- Luật Đất đai 1988 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang
sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính”
- Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK ngày 14/7/1989 về cấp GCN QSDĐ và Thông tư số 302 - ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho
hệ thống ĐKĐĐ của Việt Nam”
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp
1.3.3 Khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực
a) Luật Đất đai năm 1993 quy định:
- “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, GCNQSDĐ”
- “Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã, phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất”
Giai đoạn này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện đường lối đổi mới của Đảng Vì vậy, đất đai (QSDĐ) tuy chưa được pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều biến động, việc
Trang 28chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
b) Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này
1.3.4 Khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực
a) Đăng ký đất đai: Luật Đất đai năm 2003 quy định “Đăng ký QSDĐ, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCN QSDĐ” “Đăng ký QSDĐ là việc ghi nhận QSDĐ hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)
Theo quy định của pháp luật đất đai, hệ thống ĐKĐĐ có hai loại: đăng ký ban đầu và đăng ký biến động;
- Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;
- Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…), do thay đổi mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất đai
b) Cơ quan đăng ký đất đai:
“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐK QSDĐ là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý HSĐC gốc, chỉnh lý thống nhất HSĐC, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ”
1.3.5 Khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực
Quy định:
a) Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất: là việc kê khai và
ghi nhận tình trạng pháp lý về QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013b)
Trang 29Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất
để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản
lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp
lý như nhau
b) Cơ quan Đăng ký đất đai:
VPĐK đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất VPĐK QSDĐ trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các VPĐK QSDĐ trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật
VPĐK đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở
dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu
1.4 Văn phòng Đăng ký QSD đất Việt Nam
1.4.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức hoạt động VPĐK QSDĐ
- Bộ Luật Dân sự (2005), quy định: Các quyền của người không phải là chủ
sở hữu đối với tài sản phải đăng ký bao gồm QSDĐ Quyền sở hữu đối với bất động sản (trong đó có đất đai) được đăng ký theo quy định của Bộ luật này và pháp luật
về đăng ký bất động sản Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng
ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005)
- Luật Đất đai (2003) quy định: Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCN QSDĐ là hoạt động quản lý của Nhà nước về đất đai Việc đăng ký
Trang 30QSDĐ được thực hiện tại VPĐK QSDĐ Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐK QSDĐ là cơ quan dịch vụ công thực hiện quản lý, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2003)
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập VPĐK QSDĐ thuộc Sở TNMT; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thành lập VPĐK QSDĐ thuộc Phòng TNMT Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thuê, thuê lại QSDĐ; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại VPĐK QSDĐ (Chính phủ, 2004)
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định về cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định: Người sử dụng đất nộp hồ sơ và nhận GCN tại VPĐK QSDĐ (Chính phủ, 2009)
- Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về Đăng ký giao dịch bảo đảm, quy định: VPĐK QSDĐ thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất (Chính phủ, 2010)
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 của
Bộ TNMT, Bộ NV hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPĐK QSDĐ quy định: Đối với các huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh chưa có đủ điều kiện về cơ sở vật chất, trang thiết bị, đội ngũ thực thi nhiệm vụ để thành lập VPĐK QSDĐ hoặc do nhu cầu đăng ký QSDĐ không lớn mà không thành lập VPĐK QSDĐ thì chức năng của VPĐK QSDĐ cấp huyện do Phòng TNMT trực tiếp thực hiện (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ nội vụ, 2004)
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 1/10/2009 của Bộ TNMT quy định
về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, quy định: VPĐK QSDĐ thực hiện việc xác nhận thay đổi vào GCN đã cấp, đồng thời chỉnh
lý, cập nhật thay đổi vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính
Trang 31- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT/BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 của Bộ TNMT, Bộ NV và Bộ TC có quy định về vị trí, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của VPĐK QSDĐ; đồng thời, quy định UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm chỉ đạo việc thành lập, kiện toàn VPĐK QSDĐ các cấp; bố trí ngân sách để VPĐK QSDĐ thực hiện các nhiệm vụ theo quy định (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ nội vụ, 2004)
- Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 4/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính về việc hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của VPĐK đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Đồng thời, quy định UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm quyết định thành lập VPĐK đất đai trên cơ sở hợp nhất VPĐK QSDĐ trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các VPĐK QSDĐ trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương, bảo đảm không tăng biên chế; chuyển nguyên trạng kế hoạch, nhiệm vụ, kinh phí ngân sách nhà nước cấp và các nguồn vốn khác, tài sản, văn phòng làm việc, trang thiết bị, hồ sơ, tài liệu và thông tin dữ liệu có liên quan của VPĐK QSDĐ cấp huyện về VPĐK đất đai BTNMT-BNV-BTC
1.4.2 Vị trí, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của VPĐK QSDĐ
và quản lý hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật
- VPĐK QSDĐ cấp tỉnh thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường và Giám đốc Sở Nội vụ VPĐK QSDĐ cấp huyện thuộc Phòng Tài nguyên
Trang 32và Môi trường, do Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thành lập theo đề nghị của Trưởng phòng Tài nguyên và môi trường và Trưởng phòng Nội vụ
- VPĐK QSDĐ có con dấu riêng, được mở tài khoản theo quy định của pháp luật
1.4.2.2 Quyền hạn và nhiệm vụ của VPĐKQSDĐ cấp tỉnh
Khoản 1, Điều 2, Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 của Bộ TNMT, Bộ NV và Bộ TC quy định như sau:
a) Thực hiện các thủ tục về cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là GCN) trên địa bàn cấp tỉnh đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật;
b) Đăng ký QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và chỉnh
lý biến động về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp được sở hữu nhà tại Việt Nam), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;
c) Lập và quản lý toàn bộ hồ sơ địa chính đối với tất cả các thửa đất trên địa bàn cấp tỉnh; cấp hồ sơ địa chính cho VPĐK QSDĐ cấp huyện và Ủy ban nhân dân
xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là cấp xã); xây dựng, quản lý cơ sở dữ liệu địa chính và phát triển hệ thống thông tin đất đai; rà soát việc nhập dữ liệu thuộc tính địa chính trong quá trình thực hiện thủ tục đăng ký biến động về đất đai, nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất;
d) Chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính khi có biến động về sử dụng đất và về sở hữu tài sản gắn liền với đất; gửi thông báo chỉnh lý biến động đối với những trường hợp biến động thuộc thẩm quyền cấp tỉnh cho VPĐK QSDĐ cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp xã để chỉnh lý hồ sơ địa chính;
đ) Cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan có chức năng xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và tài sản gắn liền với đất đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp được sở hữu nhà tại Việt Nam), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;
Trang 33e) Lưu trữ, quản lý bản lưu, bản sao GCN và các giấy tờ khác hình thành trong quá trình thực hiện nhiệm vụ theo quy định;
g) Chủ trì, phối hợp với VPĐK QSDĐ cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức việc đăng ký biến động, chỉnh lý đồng bộ hồ sơ địa chính ở các cấp đối với các trường hợp biến động đất đai nhưng chưa đăng ký biến động;
h) Thực hiện trích đo địa chính thửa đất, khu đất nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; kiểm tra chất lượng tài liệu trích đo địa chính thửa đất, khu đất và tài sản gắn liền với đất do người sử dụng đất cung cấp trước khi sử dụng, quản lý;
i) Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp tỉnh;
k) Cung cấp bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và các thông tin khác về đất đai và tài sản gắn liền với đất phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước và nhu cầu của cộng đồng
l) Thực hiện việc thu phí, lệ phí và các dịch vụ về cung cấp thông tin đất đai; trích đo địa chính thửa đất, khu đất và tài sản gắn liền với đất, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật;
m) Kiểm tra việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính đang quản lý, hồ sơ địa chính do VPĐK QSDĐ cấp huyện thực hiện;
n) Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn phòng theo quy định của pháp luật;
o) Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành;
p) Thực hiện các nhiệm vụ khác do Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường giao
1.4.2.3 Chức năng, nhiệm vụ của VPĐK QSDĐ cấp huyện
Khoản 2, Điều 2, Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính quy định như sau:
a) Thực hiện các thủ tục về cấp GCN trên địa bàn cấp huyện đối với hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật;
Trang 34b) Đăng ký QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý biến động về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đối với cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam;
c) Lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu thuộc tính địa chính đối với tất cả các thửa đất trên địa bàn cấp huyện; gửi thông báo chỉnh lý biến động cho VPĐK QSDĐ cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp xã để chỉnh lý hồ sơ địa chính đối với những trường hợp thuộc thẩm quyền; kiểm tra việc cập nhật và chỉnh lý
hồ sơ địa chính của Ủy ban nhân dân cấp xã;
d) Cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan chức năng xác định mức thu tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và tài sản khác gắn liền với đất đối với người sử dụng, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam;
đ) Lưu trữ, quản lý bản lưu, bản sao GCN và các giấy tờ khác trong quá trình thực hiện nhiệm vụ theo quy định;
e) Thực hiện trích đo địa chính thửa đất, khu đất và tài sản gắn liền với đất; kiểm tra chất lượng tài liệu trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất cung cấp trước khi sử dụng, quản lý;
g) Thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp huyện và cấp xã;
h) Cung cấp trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và các thông tin khác về đất đai, tài sản gắn liền với đất phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước và nhu cầu của cộng đồng;
i) Thực hiện việc thu phí, lệ phí và các dịch vụ về cung cấp thông tin đất đai, tài sản gắn liền với đất, trích đo địa chính thửa đất, khu đất, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật;
k) Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn phòng theo quy định của pháp luật;
Trang 35l) Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành;
m) Thực hiện các nhiệm vụ khác do Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường giao
Theo Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015 về việc hướng dẫn chức năng, quyền hạn, cơ cấu, tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường thì các nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký đất đai cơ bản vẫn được giữ nguyên theo Thông tư số 05/2010/TTLT/BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 trên cơ sở gộp chung và cụ thể hóa các nhiệm vụ của VPĐK QSDĐ cấp tỉnh và VPĐK QSDĐ cấp huyện Theo Thông tư số 05/2010/TTLT/BTNMT-BNV-BTC, VPĐK QSDĐ có chức năng “Thực hiện trích đo địa chính thửa đất, khu đất nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” Nhưng tại Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC quy định Văn phòng đăng ký đất đai chỉ thực hiện “Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận sơ đồ nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do tổ chức,
cá nhân cung cấp phục vụ đăng ký, cấp GCN” Có thể thấy một trong những nhiệm
vụ quan trọng của Văn phòng đăng ký đất đai là cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính,
dữ liệu địa chính và xây dựng, quản lý hệ thống thông tin đất đai mà lâu nay VPĐK QSDĐ 2 cấp chưa làm được
1.4.3 Mối quan hệ giữa VPĐK QSDĐ với các cơ quan liên quan
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có mối liên hệ với nhiều cơ quan, ban ngành Sự phối hợp tốt giữa các cơ quan với nhau góp phần quan trọng giải quyết hiệu quả các thủ hành chính
Thực tế cho thấy sự phối hợp giữa VPĐK QSDĐ cấp tỉnh với VPĐK QSDĐ cấp huyện (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường) còn lỏng lẻo, nhiều nơi còn lúng túng do chưa xây dựng được quy chế phối hợp giữa các cấp trong việc lập hồ sơ địa chính ban đầu hoặc lập bổ sung hồ sơ địa chính; giải quyết thủ tục chuyển quyền giữa cá nhân với tổ chức; việc tổ chức chỉnh lý thường xuyên hồ sơ địa chính
Mối quan hệ giữa VPĐK QSDĐ với các cơ quan liên quan được thể hiện trong sơ đồ 1.1 dưới đây:
Trang 36VPĐK QSDĐ cấp huyện được thành lập ở 674 đơn vị cấp huyện, chiếm 97%
số đơn vị cấp huyện của cả nước
UBND huyện, quận, thị xã
thuộc tỉnh
UBND xã, phường Phòng TNMT
Bộ TN&MT
Chính phủ
Sở TN&MT
Sở xây dựng
Trang 37Bảng 1.1 Tổng hợp nguồn nhân lực của VPĐK QSDĐ của cả nước
Các vùng tổng hợp
Số lượng CB VPĐK cấp tỉnh
Tổng
số VPĐK cấp huyện
Số lượng CB VP huyện
Tổng
số
Biên chế
Hợp đồng
Tổng
số
Biên chế
Hợp đồng
Số người TB/VP
Cả nước 2096 1064 1101 674 7904 3208 4696 11.7 Miền Núi Phía Bắc 339 188 151 145 992 617 375 6.8 Đồng Bằng Bắc Bộ 298 146 152 111 789 391 398 7.1 Bắc Trung Bộ 189 68 121 77 727 266 461 9.4 Nam Trung Bộ 193 83 179 82 1086 388 698 13.2
Đông Nam Bộ 423 243 180 69 1819 580 1239 26.4 Tây Nam Bộ 574 293 281 130 1926 770 1156 14.8
(Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012b)
Một số VPĐK QSDĐ không trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường theo quy định mà trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện như huyện Tiền Hải tỉnh Thái Bình, Thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng, đã dẫn đến sự chồng chéo về chức năng, nhiệm vụ trong tổ chức, chỉ đạo cấp GCN QSDĐ, sự phân tán trong quản lý hồ sơ địa chính; làm cho thủ tục cấp GCN QSDĐ thêm phức tạp kéo dài do thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan này (theo báo cáo của các tỉnh đang xây dựng đề án thành lập VPĐK đất đai) Hiện nay, theo Luật Đất đai 2013 đã có nhiều tỉnh, thành phố đã xây dựng đề án thành lập VPĐK Đất đai và trên cơ sở hợp nhất VPĐK QSDĐ trực thuộc Sở Tài nguyên
và Môi trường và các VPĐK QSDĐ trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện có
ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật Trong đó, có 23 tỉnh, thành phố đã được phê duyệt đề án và triển khai hoạt động
1.4.4.2 Cơ cấu tổ chức của VPĐK QSDĐ
- VPĐK QSDĐ có Giám đốc và không quá 02 (hai) Phó Giám đốc Việc bổ nhiệm, miễn nhiệm Giám đốc và Phó Giám đốc VPĐK QSDĐ thực hiện theo phân cấp quản lý cán bộ của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và phù hợp với tiêu chuẩn chức danh theo quy định của pháp luật
Trang 38- VPĐK QSDĐ cấp tỉnh trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, bao gồm một số phòng chuyên môn nghiệp vụ như: Phòng Hành chính - tổng hợp, Phòng Quản lý đất đai, Phòng Kỹ thuật nghiệp vụ, Phòng Lưu trữ và Cung cấp thông tin
- VPĐK QSDĐ cấp huyện trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường VPĐK QSDĐ các cấp có chức năng, nhiệm vụ chủ yếu là giúp cơ quan tài nguyên và môi trường làm đầu mối tổ chức thực hiện các thủ tục về đăng ký đất đai, cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; lập và chỉnh
lý, quản lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính; tổ chức thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai theo định kỳ; cung cấp thông tin đất đai phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu
1.4.4.3 Trang thiết bị của VPĐK QSDĐ
Theo Báo cáo của Cục Đăng ký Thống Kê – Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết tình hình trang thiết bị kỹ thuật tại các VPĐK QSDĐ cả nước chưa đủ cho nhu cầu tối thiểu để triển khai thực hiện nhiệm vụ ứng dụng công nghệ thông tin trong đăng ký Cụ thể như số máy tính của 63 VPĐK cấp tỉnh tính đến 31/12/2012 có 1.277 máy, trong đó có khoảng 50% số máy tính đã được kết nối hệ thống mạng internet, trung bình gần 2 người có 1 máy tính; Máy in Ao cả nước mới chỉ có 25 máy tại 25 VPĐKQSDĐ cấp tỉnh
Bảng 1.2: Tổng hợp trang thiết bị kỹ thuật của VPĐK QSDĐ của cả nước
tô
Máy
đo đạc
Máy
đo đạc
TB khác
Cả nước 1277 381 92 150 25 3779 1526 344 350 147 Miền Núi Phía Bắc 188 64 14 31 10 320 170 36 39 11 Đồng Bằng Bắc Bộ 168 45 14 18 2 276 146 34 20 5 Bắc Trung Bộ 73 34 6 18 0 222 110 16 28 2 Nam Trung Bộ 166 51 15 16 5 546 268 45 38 32
Đông Nam Bộ 250 65 16 12 4 1141 368 68 68 51 Tây Nam Bộ 369 99 22 48 3 996 383 97 111 37
( Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012b)
Trang 391.4.4.4 Trụ sở làm việc và kho lưu trữ
Theo Báo cáo của Cục Đăng ký Thống Kê – Bộ Tài nguyên và Môi trường, trụ
sở làm việc và kho lưu trữ của các VPĐK QSDĐ còn chật hẹp, chưa đảm bảo để thực hiện các chức năng, nhiệm vụ như:
- Có 7 VPĐK QSDĐ cấp tỉnh đang đi thuê (toàn bộ hoặc một phần) trụ sở làm việc với tổng diện tích là 2112 m2, trung bình 1 VPĐK có diện tích 300 m2;
- Có 32 VPĐK QSDĐ cấp tỉnh đang mượn trụ sở làm việc của Sở TNMT với tổng diện tích là 3273 m2 trung bình 1 VPĐK có diện tích 100 m2; VPĐK của các tỉnh ít nhất là Kiên Giang (12 m2) và Hậu Giang (18 m2)
Đây là nguyên nhân cơ bản mà các VPĐKQSDĐ đặc biệt là VPĐKQSDĐ cấp tỉnh chưa thực hiện được việc nhận chuyển giao lưu trữ hồ sơ địa chính từ Trung tâm Thông tin Tài nguyên và Môi trường
1.4.5 Đánh giá về việc thành lập VPĐK QSDĐ trên cả nước
và đã trở thành một lực lượng chuyên nghiệp, mang tính chuyên môn sâu, ít bị chi phối bởi các công việc mang tính sự vụ khác về quản lý đất đai của cơ quan Tài nguyên và Môi trường từng cấp; hơn nữa đã phân biệt các rõ công việc mang tính
sự nghiệp với công việc quản lý nhà nước trong hoạt động đăng ký, cấp GCN; trên
cơ sở đó phân định rõ chức năng, nhiệm vụ của từng cơ quan có thẩm quyền trong việc giải quyết thủ tục cấp GCN và các thủ tục hành chính về đất đai và đã cải cách thủ tục theo hướng đơn giản, rút ngắn thời gian thực hiện cấp GCN hơn rất nhiều so với trước Luật Đất đai 2003
- Việc hình thành hệ thống VPĐK QSDĐ cũng góp phần hỗ trợ rất tích cực cho cấp xã, nhất là các xã miền núi, trung du do sự thiếu hụt về nhân lực và hạn chế
Trang 40về năng lực chuyên môn trong việc triển khai thực hiện cấp GCN và quản lý biến động đất đai ở địa phương Nhất là trong giai đoạn thực hiện Chỉ thị 1474/CT-TTg ngày 24/8/2011 của Chính phủ về thực hiện một số nhiệm vụ giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)
1.4.5.2 Các hạn chế
- Chức năng nhiệm vụ của các VPĐK QSDĐ ở nhiều địa phương chưa được phân định Việc tổ chức bộ máy các VPĐK QSDĐ các địa phương chưa thống nhất; chức năng nhiệm vụ của một số đơn vị trực thuộc VPĐK QSDĐ cấp tỉnh chưa được phân định rõ ràng, đôi khi còn chồng chéo, thiếu tính chuyên nghiệp, thậm chí
có nơi các phòng làm chung cùng một công việc
- Điều kiện nhân lực của hầu hết các VPĐK QSDĐ còn rất thiếu về số lượng, hạn chế về kinh nghiệm công tác, chưa đáp ứng được yêu cầu thực hiện nhiệm vụ mà Luật Đất đai đã phân cấp; đây là nguyên nhân cơ bản của việc cấp GCN QSDĐ chậm và sự hạn chế trong việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính hiện nay
- Hệ thống VPĐK QSDĐ thành lập ở hai cấp nên hệ thống hồ sơ địa chính phải lập nhiều bộ hơn để lưu giữ ở nhiều cấp, đòi hỏi chi phí lớn hơn cho việc lập
và quản lý, chỉnh lý biến động về đất đai và tài sản gắn liền với đất Hồ sơ thủ tục hành chính về đất đai bị quản lý phân tán, dễ thất lạc, khó khăn hơn cho việc xây dựng và cung cấp thông tin đất đai đáp ứng yêu cầu quản lý và nhu cầu giao dịch của người dân
- Sự phối hợp hoạt động trong hệ thống VPĐK QSDĐ thiếu chặt chẽ và vai trò tổ chức, chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra của VPĐK QSDĐ cấp tỉnh đối với các VPĐK QSDĐ cấp huyện trong quá trình thực hiện nhiệm vụ đăng ký, cấp GCN, lập
và chỉnh lý hồ sơ địa chính và thống kê đất đai kém hiệu lực, hiệu quả (do VPĐK ở cấp huyện không trực thuộc VPĐK cấp tỉnh mà trực thuộc cơ quan tài nguyên và môi trường cấp huyện);
- Quy trình cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính phức tạp và trùng lặp do yêu cầu phải bảo đảm sự thống nhất nội dung hồ sơ địa chính ở các cấp (VPĐK QSDĐ mỗi
