Hướng dẫn tự học môn quản lý nhà nước về đất đại và bất động sản 1 đại học kinh tế quốc dân

• Góp phần vào thu ngân sách nhà nước • Thị trường bất động sản – tăng trưởng Định nghĩa: Quản lý nhà nước về đất đai và BĐS là những biện pháp của Nhà nước dùng để bảo vệ chế độ sở hữ

Thông tin liên hệ

Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên -

Đại học Kinh tế quốc dân

2

Kế hoạch học tập

1 Chương 1: Tổng quan quản lý nhà nước về đất

3

Yêu cầu đối với người học

đọc trước khi đến lớp

4

NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG

SẢN 1 Các quan niệm, đặc điểm và vai trò của đất đai và bất động sản

1.1 Đất đai

1.1.1 Quan niệm về đất đai: Vừa là sản phẩm

của tự nhiên, vừa là sản phẩm nhân tạo

Về mặt pháp luật:

 Quyền và nghĩa vụ liên quan đến lợi ích

trong đất

 Quyền sở hữu đất đai

 Quyền sở hữu tư nhân – quyền sở hữu

 Tài sản: tiền vốn dưới hình thức đất đai

do lao động của con người đã đầu tư

5

1.1.1 Quan niệm về đất đai

Về mặt địa lý và môi trường

Mỗi mảnh đất có vị trí duy nhất trên trái đất:

yếu tố vật lý, hóa học, sinh học, kinh tế, xã hội

6

1.2.1 Quan niệm về BĐS:

Bất động sản là tài sản không thể di dời:

 Đất đai;

 Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất

đai, kể cả các tài sản gắn liện với nhà ở và

công trình xây dựng đó

 Các tài sản khác gắn liền với đất

 Các tài sản khác do pháp luật quy định

1.2.2 Đặc điểm của bất động sản

 Cố định về vị trí, không di dời được

 Lâu bền

 Cá biệt và khan hiếm

 Mang nặng yếu tố tập quán, thị

hiếu và tâm lý xã hội

 Chịu ảnh hưởng lẫn nhau

 Chịu sự chi phối của pháp luật và

chính sách

 Chất lượng phụ thuộc vào năng lực

quản lý

1.4 Vai trò của đất đai và BĐS trong nền kinh tế

• Tài nguyên vô cùng quí giá

• Tham gia vào tất cả các hoạt động của đời

• Góp phần vào thu ngân sách nhà nước

• Thị trường bất động sản – tăng trưởng

Định nghĩa: Quản lý nhà nước về đất đai và

BĐS là những biện pháp của Nhà nước

dùng để bảo vệ chế độ sở hữu đất đai

của nhà nước, chế độ sở hữu nhà ở và

công trình xây dựng của các tổ chức, cá

nhân, hộ gia đình, điều chỉnh các quan

hệ đất đai, BĐS và tổ chức sử dụng đất

đai và BĐS hợp lý

9

2.1.2 Vai trò quản lý nhà nước về đất đai và

BĐS

• Bảo vệ lợi ích chính đáng của các bên

• Hỗ trợ công dân trong hoạt động kinh tế

• Bổ sung vào những chỗ hổng của thị

• Bảo vệ chế độ sở hữu về đất đai và BĐS

• Sử dung triệt để, hợp lý, thực hiện quản

lý vĩ mô về đất đai và BĐS

• Quán triệt và chấp hành pháp luật đất

đai và BĐS

• Hoàn thiện chế độ sử dụng đất đai và

BĐS theo cơ chế thị trường

• Kiện toàn chế độ quản lý địa bạ, hồ sơ

nhà ở và công trình kiến trúc khác

10

2.3.1 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai: 4

nội dung lớn

• Ban hành các văn bản quy phạm

pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai

• Quản lý sổ sách đất đai

• Quản lý sử dụng đất

• Quản lý các giao dịch liên quan đến

đất

2.3.2 Nội dung quản lý nhà nước về nhà ở

• Xây dựng hệ thống văn bản pháp luật

về nhà ở

• Quản lý hồ sơ nhà ở

• Quản lý phát triển nhà ở

• Quản lý sử dụng nhà

• Quản lý hồ sơ công trình

• Quản lý quá trình xây dựng công

Chức năng quản lý nhà nước là hình thức biểu hiện

sự tác động của cơ quan quản lý nhà nước tới đối

tượng và khách thể quản lý nhằm đạt được hướng

đích nhất định

 Định hướng mục tiêu

 Định hướng giải pháp

 Định hướng trong tổ chức thực hiện mục tiêu

• Chức năng điều tiết

dụng đất, sở hữu công trình xây dựng phải

tuân thủ trong quá trình quản lý

3.2 Nguyên t ắ c qu ả n lý Nhà n ướ c v ề

đ ấ t đai và BĐS

• Bảo đảm sự quản lý tập trung thống nhất

của Nhà nước về đất đai và BĐS:

 Với tư cách đại diện chủ sở hữu về đất đai

 Với tư cách chủ thể quản lý xã hội

• Đảm bảo sự kết hợp giữa quyền sở hữu và

quyền sử dụng đất đai và BĐS

• Bảo đảm kết hợp hài hòa các lợi ích

• Tiết kiệm và hiệu quả

• Công cụ thực hiện: hệ thống pháp luật về

đất đai và BĐS, quy hoạch, kế hoạch, công

cụ tài chính

Các phương pháp tác động đến con người

3.3.1 Các phương pháp thu thập thông tin

 Là phương pháp tác động gián tiếp đến việc

quản lý, sử dụng đất đai và BĐS với mục đích

thu thập và xử lý các thông tin cần thiết liên

quan đến đất đai và BĐS

 Phương pháp thống kê

 Phương pháp toán

14

3.3.1 Các phương pháp thu thập thông tin

 Phương pháp toán là phương pháp sử dụng

tiến bộ công nghệ thông tin để xử lý các số

liệu thu thập được từ các phương pháp khác

Phương pháp này ngày càng được sử dụng

rộng rãi để giải quyết những vấn đề quản lý

Phương pháp toán chính là sử dụng công cụ

toán học, hệ thống máy vi tính hiện đại để

lưu giữ và xử lý thông tin, giúp cho quá trình

nghiên cứu được giải quyết nhanh và có cơ

sở khách quan Trong quản lý nhà nước về

đất đai và BĐS một số chương trình phần

mền trên máy tính đã được đưa vào sử dụng

tại các cơ quan quản lý nhà nước các cấp để

giải quyết các vấn đề lưu trữ hồ sơ đất đai,

BĐS, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, sở hữu nhà và công trình kiến trúc, định

giá đất và BĐS, vẽ bản đồ đất, vẽ thiết kế các

công trình kiến trúc…Mặc dù là công cụ ngày

càng chứng tỏ tính hữu ích của nó, nhưng

khi áp dụng phương pháp toán cũng có

những khó khăn nhất định nhất là đối với việc

xử lý những vấn đề kinh tế phức tạp

Phương pháp này luôn phải đi cùng với các

phương pháp thu thập và xử lý thông tin khác

thì mới đạt được hiệu quả cao và giúp cho

quá trình ra quyết định trong quản lý chính

xác

 Phương pháp điều tra xã hội học là phương

pháp bổ trợ nhưng cũng rất quan trọng Qua

điều tra xã hội học mà cơ quan quản lý nhà

nước nắm được tâm tư, nguyện vọng của

các tổ chức, cá nhân liên quan đến đất đai và

BĐS Cùng với phương pháp thống kê,

phương pháp toán giúp người quản lý hiểu

sâu hơn diễn biến tình hình đất đai và BĐS,

đặc biệt là nguyên nhân của các diễn biến

đó Tùy thuộc vào mục tiêu, nội dung, quy mô

và phạm vi nghiên cứu chúng ta có thể thực

hiện điều tra chọn mẫu, điều tra toàn diện,

điều tra nhanh hay điều tra ngẫu nhiên v.v

để thu thập thông tin

3.3.1 Phương pháp thu thập thông tin

 Chế độ sở hữu: Tư hữu >< công hữu

 Quyền sử dụng đất đai và BĐS là quyền quản lý,

khai thác và thụ hưởng các lợi ích từ đất đai và

BĐS theo quy định của pháp luật

 Quyền sử dụng đất và BĐS chính là hình thức thể

hiện về mặt pháp luật của chế độ sử dụng đất đai

và BĐS

 Hợp nhất giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất

 Tách rời giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất

 Chủ sở hữu không trực tiếp chiếm hữu và khai thác

đất đai và BĐS của mình mà giao cho người khác

sử dụng, khai thác

 Hình thức sử dụng đất không bồi thường như giao

đất không thu tiền sử dụng đất

 Hình thức sử dụng có bồi thường như giao đất có

thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

+ Ban hành pháp luật với tư cách là người đại

diện chủ sở hữu đất đai

+ Quy định về quyền và nghĩa vụ của người

sử dụng đất

 Chế độ sử dụng bất động sản:

+ Bảo đảm nhà ở và công trình xây dựng

được phát triển đúng quy hoạch

 Hộ gia đình, cá nhân trong nước

 Cộng đồng dân cư sinh sống trên địa bàn

nông thôn

 Tổ chức, người Việt Nam định cư ở

nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài

2.1.1 Quản lý sử dụng đất nông nghiệp

b Thời gian sử dụng đất:

 Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng

thủy sản, đất làm muối: 50 năm

 Đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản

xuất: 50 năm

 Đối với dự án đầu tư lớn thu hồi vốn chậm,

đầu tư ở địa bàn khó khăn mà cần thời gian

dài: không quá 70 năm

 Đối với quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào

mục đích công ích thì thời gian cho thuê đất là

không quá 5 năm

 Đối với đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư

sử dụng Nhà nước giao sử dụng ổn định lâu

dài

 Trường hợp giao nhiều loại đất bao gồm

đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy

sản, đất làm muối

 Đất trồng cây lâu năm: vùng đồng bằng và

vùng trung du, miền núi

- Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông

nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm

muối ngoài hạn mức thì phải trả tiền thuê đất

- Đối với các tổ chức kinh tế trong nước, tổ chức,

cá nhân nước ngoài khi xin giao đất sản xuất

nông nghiệp thì phải trả tiền đất theo hình thức

giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất

của Nhà nước

 Sử dụng không bồi thường về đất, đó là hình

thức giao đất không thu tiền sử dụng đất: trong

hạn mức

20

a. Đất ở

 Đối tượng giao đất:

 Hộ gia đình, cá nhân, người Việt nam định cư

ở nước ngoài giao để ở

 Tổ chức kinh tế trong nước, tổ chức, cá nhân

nước ngoài thực hiện theo dự án xây dựng nhà

ở để bán hoặc cho thuê

2.1.2 Qu ả n lý s ử d ụ ng đ ấ t phi nông nghiêp

 Thời gian giao đất ở:

 Hộ gia đình, cá nhân: giao ổn định lâu dài

 Tổ chức được giao theo thời gian thực hiện dự

án

 Hạn mức giao đất:

- Đối với hộ gia đình, cá nhân tùy thuộc vào quỹ

đất

- Đối với các dự án phát triển nhà ở: tùy thuộc

vào tính chất và quy mô của dự án

21

2.1.2 Qu ả n lý s ử d ụ ng đ ấ t phi nông

nghiêp

 Hình thức sử dụng:

- Người sử dụng đất phải trả tiền đất hoặc tiền thuê

đất trừ một số trường hợp cụ thể được Nhà nước

miễn hoặc giảm

- Đối với những dự án phát triển nhà ở xã hội thì nhà

nước thực hiện giao đất không thu tiền sử dụng đất

2.1.2 Qu ả n lý s ử d ụ ng đ ấ t phi NN

b Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp

 Đất SXKDPNN là: Đất sử dụng cho khu công

nghiệp, đất khu công nghệ cao, đất khu kinh tế

và đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất

kinh doanh, đất sử dụng cho khai thác khoáng

sản và đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ

22

2.1.2 Qu ả n lý s ử d ụ ng đ ấ t phi NN

 Thời gian giao đất: không quá 50 năm,

trường hợp đặc biệt có thể tới 70 năm Riêng

đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh

của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn

không thu tiền sử dụng đất

- Đất có mục đích kinh doanh: giao đất

có thu tiền sử dụng đất và thuê đất

- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối được

sử dụng để nuôi trồng thủy sản: thuê

đất trả tiền thuê đất hàng năm

 (2) Một trong các giấy tờ sau: đơn đề nghị cấp giấy

chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; bản sao một trong các

giấy tờ như giấy phép xây dựng, quyết định phê duyệt

dự án nhà ở, giấy chứng nhận đầu tư, giấy tờ về quyền

sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các

thời kỳ, giấy tờ mua bán, trao tặng, đổi, thanh lý, hóa

giá nhà ở, hợp đồng thuê nhà ở xã hội, quyết định trao

tặng nhà tình nghĩa, giấy tờ thừa kế nhà ở, bản án,

quyết định của tòa án, giấy tờ xác nhận của UBND xã,

phường; Sơ đồ nhà ở

 (3) Tên đơn vị tư vấn, thi công (nếu có), bản vẽ thiết kế

hoặc bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở hoặc hồ sơ hoàn công

2.2.1 Qu ả n lý s ử d ụ ng nhà ở

- Bảo hành nhà ở:

 Khắc phục, sửa chữa, thay thế kết cấu nhà ở, thiết bị

hư hỏng, khiếm khuyết hoặc khi vận hành, sử dụng

không bình thường mà không phải lỗi do người sử

dụng nhà gây ra

 Thời gian bảo hành:

 Đối với nhà chung cư từ 9 tầng trở lên và các loại nhà

khác được đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách:

24

2.2.1 Qu ả n lý s ử d ụ ng nhà ở

- Bảo trì nhà ở:

 Là việc duy tu, bảo dưỡng nhà ở theo định kỳ

và sửa chữa khi có những hỏng hóc nhằm duy

trì chất lượng nhà ở

 Chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm bảo trì nhà ở

của mình theo quy định của Luật Xây dựng

2.2.1 Qu ả n lý s ử d ụ ng nhà ở

- Cải tạo nhà ở:

 Là việc nâng cấp hoặc mở rộng diện tích hiện có

 Chủ sở hữu nhà ở được phép cải tạo nhà ở của mình

 Người không phải chủ sở hữu nhà ở chỉ được phép

cải tạo nhà ở trong trường hợp được chủ sở hữu đồng

ý bằng văn bản

 Việc cải tạo nhà ở phải được thực hiện theo quy định

của luật Nhà ở và pháp luật về Xây dựng: Được cấp

phép và an toàn

25

2.2.1 Qu ả n lý s ử d ụ ng nhà ở

- Phá dỡ nhà ở:

 Trường hợp phải phá dỡ:

 Trường hợp nhà ở bị hư hỏng, xuống cấp có

nguy cơ sập đổ đã có kết luận của cơ quan

có thẩm quyền về kiểm định chất lượng công

trình xây dựng

 Nhà ở thuộc diện giải tỏa để thu hồi đất theo

quyết định của Nhà nước

 Nhà chung cư cao tầng hết niên hạn sử dung

 Nhà ở thuộc diện phải phá dỡ theo quy định

của pháp luật về xây dựng

2.2.1 Qu ả n lý s ử d ụ ng nhà ở

 Trách nhiệm phá dỡ:

 Chủ sở hữu có trách nhiệm phá dỡ nhà của

mình

 Trường hợp giải tỏa để xây dựng công trình

khác: chủ đầu tư có trách nhiệm

 Phải do cá nhân hoặc tổ chức có đủ năng lực

về xây dựng làm

26

2.2.1 Qu ả n lý s ử d ụ ng nhà ở

 Yêu cầu khi phá dỡ nhà ở:

 Phải di chuyển người và tài sản ra khỏi khu

vực phá dỡ

 Phải có biển báo và giải pháp cách ly với

khu vực xung quanh

 Bảo đảm an tòa cho người, tài sản, công

trình xung quanh, công trình hạ tầng kỹ thuật

không thuộc diện phá dỡ và bảo đảm vệ sinh

theo quy định của pháp luật

 Không được phá dỡ nhà ở nằm trong khu

dân cư trong thời gian từ 12 giờ đến 13 giờ

và từ 22 giờ đến 5 giờ, trừ trường hợp khẩn

 Mọi chi phí do chủ sở hữu nhà hoặc chủ đầu

tư công trình chịu

27

2.2.1 Qu ả n lý s ử d ụ ng nhà ở

b Quản lý sử dụng nhà chung cư

- Ban quản trị nhà chung cư là người đại diện

để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các

chủ sở hữu và những người sử dụng trong

quá trình sử dụng nhà

- Sau khi đưa nhà chung cư vào khai thác trong

thời gian không quá 12 tháng chủ đầu tư có

trách nhiệm chủ trì hội nghị các chủ sở hữu và

người sử dụng chung cư để bầu Ban quản trị

gồm đại diện chủ sở hữu và người sử dụng

nhà chung cư đó

- Nhiệm kỳ của Ban quản trị tối đa là 3 năm

- Ban quản trị hoạt động theo nguyên tắc tập

thể, quyết định theo đa số

Ban quản trị nhà chung cƣ

- Xây dựng quy chế sử dụng nhà phù hợp với điều

kiện cụ thể của nhà chung cư

- Lựa chọn và ký hợp đồng với doanh nghiệp quản

lý vận hành nhà chung cư, giám sát, hủy bỏ hợp

đồng

- Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử

dụng để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ

chức, cá nhân có liên quan để xem xét giải quyết;

- Kiểm tra, theo dõi giám sát việc sử dụng, bảo

hành, bảo trì nhà chung cư

- Phối hợp với tổ dân phố và chính quyền địa

phương trong việc xây dựng nếp sống văn minh,

giữ gìn trật tự an toàn xã hội

- Thu các khoản tiền phải nộp, thanh toán kinh phí;

trả tiền phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên …

 Hồ sơ bao gồm các giấy tờ liên quan đến quyền

sở hữu, quyền sử dụng công trình, quyền sử

dụng đất

 Các tài liệu liên quan đến việc phê duyệt dự án,

thiết kế, bản vẽ hoàn công, nghiện thu, bàn giao

đưa công trình vào sử dụng

 Tài liệu hướng dẫn sử dụng trang thiết bị công

trình; Tài liệu hướng dẫn bảo trì công trình

2.2.2 Qu ả n lý s ử d ụ ng các công trình

xây d ự ng khác

 Bảo hành công trình xây dựng:

 Nhà thầu thi công công trình có trách nhiệm

bảo hành công trình

 Nhà thầu cung ứng thiết bị công trình có

trách nhiệm bảo hành thiết bị công trình

 Thời gian bảo hành được xác định theo loại

và cấp công trình

29

2.2.2 Qu ả n lý s ử d ụ ng các công trình

xây d ự ng khác

 Bảo trì công trình:

 Chủ sở hữu hoặc người quản lý sử dụng

công trình có trách nhiệm bảo trì công trình,

máy móc, trang thiết bị công trình

 Việc bảo trì phải thực hiện theo chỉ dẫn và

quy định của nhà thiết kế, nhà sản xuất

 Việc bảo trì được xác định theo loại và cấp

công trình

2.2.2 Qu ả n lý s ử d ụ ng các công trình

xây d ự ng khác

 Di dời công trình

 Phải phù hợp với quy hoạch xây dựng được

duyệt, bảo đảm giữ nguyên kiến trúc và chất

lượng công trình

 Trước khi di dời phải xin giấy phép di dời

công trình của UBND cấp tỉnh

 Nhà thầu di dời công trình phải thực hiện các

biện pháp an toàn lao động, an toàn đối với

công trình di dời và các công trình lân cận,

bảo đảm vệ sinh môi trường