Chuyên Đề Tổng Quan Về Dịch Vụ Môi Giới Bất Động Sản

NỘI DUNG 1.Khái niệm môi giới Bất động sản 2.Vai trò của môi giới Bất Động Sản 3.Những tiêu chuẩn nghề nghiệp của nhà Môi giới bất động sản 4.Nguyên tắc hoạt động nghề môi giới bất động

Chuyên đề:

TP.HCM, 06/2011

TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ MÔI

GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

Xin chào,

rất vui được làm quen với

các Anh/ Chị !

NỘI DUNG

1.Khái niệm môi giới Bất động sản

2.Vai trò của môi giới Bất Động Sản

3.Những tiêu chuẩn nghề nghiệp của nhà Môi giới bất động sản

4.Nguyên tắc hoạt động nghề môi giới bất động sản

5.Thực trạng và những yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển nghề môi giới bất động sản.

6.Kinh nghiệm một số nước trên thế giới

7.Các điều kiện trở thành nhân viên môi giới giỏi 8.Thảo luận tình huống, trao đổi kinh nghiệm

I HỘI NHẬP NGHỀ MÔI GIỚI

I HỘI NHẬP NGHỀ MÔI GIỚI

I HỘI NHẬP NGHỀ MÔI GIỚI

• Thu nhập đầy hứa hẹn

1 KHÁI NIỆM VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG

SẢN

 Môi giới Là lớp trung gian giữa cầu và cung

 Môi giới là hoạt động của người thứ 3 với muc đích tạo

sự thấu hiểu để giải quyết các vấn đề hoặc công việc của các bên có liên quan.

= > Môi giới xuất hiện khi tồn tại các bên có mối quan hệ

 Không thể hoặc rất khó khăn giải quyết các mối quan hệ

 Có 1 người thứ 3 có đủ năng lực và điều kiện để giải

quyết vấn đề

1 KHÁI NIỆM VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG

SẢN

 Môi giới bất động sản : là hoạt động của người

thứ 3 có đủ kỹ năng điều kiện để giải quyết các mối quan hệ giao dịch về bất động sản nhằm kết nối các thương vụ giao dịch về bất động sản

NGƯỜI BÁN

1 KHÁI NIỆM VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG

GIẢI PHÁP THÔNG TIN

DỊCH VỤ NHU CẦU

Cam kết giải quyết tối ưu vấn đề về BĐS của quý vị bằng giải pháp tốt nhất trên cơ sở nguồn thông tin chọn lọc và chất lượng dịch vụ

của chúng tôi.

BÁN HÀNG BẢN CHẤT BÁN HÀNG

1 KHÁI NIỆM VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG

SẢN

1 KHÁI NIỆM VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

BẢN CHẤT CỦA MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

 Bất động sản luôn gắn liền với các quyền năng:

Quyền sử dụng, quyền sở hữu, quyền định đoạt.

1 KHÁI NIỆM VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG

SẢN

BẢN CHẤT CỦA MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

 Là việc thực hiện các kết nối các thương vụ

tạo ra sự thấu hiểu, là việc lựa chọn sắp xếp các phương pháp giải quyết vấn đề của thương vụ

người khác mà đối tượng thực hiện là những quyền khác nhau liên quan đến bất động sản

NHÀ ĐẦU TƯ NGƯỜI TIÊU DÙNG

Cá nhân môi giới

MÔI GIỚI TRONG MỐI QUAN HỆ LIÊN KẾT CỦA

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

2 VAI TRÒ CÁC MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG

SẢN

1 Thông tin cho các chủ thể tham gia giao dịch bất động sản

2 Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

3 Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước

4 Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội

5 Góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý bất động

sản

2.1 Thông tin cho các chủ thể tham gia giao

dịch bất động sản

 Thông tin về luật pháp đối với BĐS

 Thông tin chính sách đất đai

 Quy hoạch đô thị

 Thông tin về sản phẩm bất động sản

 Vị trí, môi trường, …

2.2 Thúc đẩy thị trường bất động sản phát

triển

• Thị trường thiếu thông tin

• Ngoài sự kiểm soát của nhà nước

• Tình trạng đầu cơ vào đất quá nhiều

2.3 Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà

nước

 Thống kê : trên 80% các giao dịch bất động

sản thực hiện thông qua các tổ chức không

đăng ký kinh doanh.=> thất thu ngân sách

 Thị trường bất động sản phát triển thì giao dịch

sẽ tăng về số lượng và chất lượng => cần giao dịch công khai => nhà nước quản lý và kiểm

soát được => thu thuế

2.4 Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội

 Bất động sản là tài sản quan trọng đối với

quốc gia, cộng đồng và người dân.

 Thị trường không lành mạnh làm xáo rộn

tư tưởng, người dân hoài nghi về chính sách pháp luật làm xã hội thiếu ổn định

Hiện tượng Vista: "Sốt" căn hộ hay doanh nghiệp diễn trò?

Năm 2007

21

Chen nhau trước cổng ngân hàng Indovina sáng

24/10/2007 để mở tài khoản giành quyền mua nhà

Phú Mỹ Hưng.

Tranh mua căn hộ cao cấp Sky Garden 3 (quận 7 – TPHCM) Chầu chực, giành giật rồi về không !

2.5 Góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách

hoàn thiện

đức tính

=> Nên khi thông qua giao dịch , nhà nước điều chỉnh

những điều kiện không phù hợp trong quản lý đất đai Ví dụ : Thiết lập hệ thống , quy trình đăng ký đất đai, đăng ký tài sản, lập bản đồ địa chính, cấp sổ

hồng, đỏ…

3 NHỮNG TIÊU CHUẨN NGHỀ

NGHIỆP MÔI GIỚI BĐS

3.1 Tầm quan trọng của tiêu chuẩn nghề nghiệp

3.2 Giới thiệu về người môi giới

3.3 Những yêu cầu chuyên môn

3.4 Quyền và nghĩa vụ của người môi giới

3.1 Tầm quan trọng cả tiêu chuẩn nghề

3.2 Tiêu chuẩn cơ bản người môi giới

 Được các bên ủy quyền giải quyết các thương vụ

Có chuyên môn, khả năng giải quyết các quan hệ

về bất động sản

 Có uy tín, tạo niềm tin đối với khách hàng

 Là người kinh doanh dịch vụ

 Phục vụ người khác

3.3 Những yêu cầu chuyên môn

 Điều kiện hành nghề : Bằng chuyên môn, thẻ hành nghề, giấy phép kinh doanh

 Trách nhiệm và đạo đức

YÊU CẦU CHUYÊN MÔN

- Kiến thức luật, kinh tế, phong thủy…

YÊU CẦU CHUYÊN MÔN

1 Kỹ năng

1.Kỹ năng giao tiếp

2.Kỹ năng nói câu lợi ích

3.Kỹ năng thương lượng

Thương lượng – Thuyết phục

3 QUY TRÌNH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG

ĐÁNH GIÁ TẬP HỢP

TƯ VẤN KHÁCH HÀNG TÌM KIẾM

KHÁCH HÀNG

GIAO DỊCH THÀNH CÔNG

Công cụ khai thác khách hàng của nhân viên kinh doanh

3 QUY TRÌNH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

3 QUY TRÌNH MÔI GiỚI BẤT ĐỘNG

SẢN

1.Giới thiệu SPMG

2.Dẫn KH xem trực tiếp SP

3.Tư vấn SP phù hợp với nhu cầu KH

3 QUY TRÌNH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG

3.4 Quyền của người môi giới

1 Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo quy

định của Luật này

2 Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin, tài

liệu liên quan đến bất động sản

3 Thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực hiện công

việc môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng môi giới bất động sản với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới

4 Thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh

doanh bất động sản

3.4 Quyền của người môi giới

5 Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng môi giới bất động sản khi khách hàng vi phạm điều kiện

để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng

do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo

quy định của pháp luật

6 Lựa chọn tham gia sàn giao dịch bất động sản

7 Khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động môi giới bất động sản

8 Hưởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản đã ký với

khách hàng

3.4 Nghĩa vụ của người môi giới

1 Thực hiện đúng hợp đồng môi giới bất động sản đã

ký.

2 Cung cấp thông tin về bất động sản được đưa vào kinh

doanh và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp

3 Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng

mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản

4 Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật

và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền.

3.4 Nghĩa vụ của người môi giới

5 Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

6 Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật

7 Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp

luật

4 Nguyên tắc hoạt động nghề môi giới

Tuân thủ pháp luật của Việt Nam

Dựa trên sự công bằng, minh bạch về thông tin

Lấy mục tiêu lợi ích của khách hàng làm định

hướng,

Dựa trên nền tảng của kiến thức chuyên môn và

kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất

Coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam, là sợi chỉ

đỏ xuyên suốt trong toàn bộ quá trình tác nghiệp

5 Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới

Tổ chức khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp

định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy

định của pháp luật

• Phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất

động sản

Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của

pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản

NGUYÊN NHÂN SAU KHI ĐẶT TRƯỚC THÕA

THUẬN VẪN THẤT BẠI

NGUYÊN NHÂN THẤT BẠI GIẢI PHÁP

1 Thu tiền đặt cọc ít Chưa gây được tác dụng hạn chế đối với bên mua.

2 Thời gian thu đủ tiền đặt cọc hoặc

ký hợp đồng quá dài.

Bên mua dễ dàng đi nơi khác tham quan so sánh, đêm dài lắm mộng Cần đòi đặt đủ tiền cọc và ký hợp đồng tốt nhất trong 1 tuần.

3 Miễn cưỡng thu tiền đặt cọc

Khách hàng vội vã hoặc miễn cưỡng đặt cọc, dễ hối hận( cần nhấn mạnh nhu cầu và sở thích của khách hàng).

4 Trình tự mua bán qua loa, khiến

khách cảm thấy giá cả còn có thể

6 Những yếu tố ảnh hưởng đến nghề môi giới

 Ảnh hưởng trực tiếp

 Ảnh hưởng gián tiếp

6.1 Ảnh hưởng trực tiếp

- Luật kinh doanh bất động sản đã công nhận nghề Môi giới và quy định nghề môi giới

- Giao dịch phải thông qua sàn giao dịch

- Các bộ luật liên quan tạo điều kiện cho nghề bất động sản phát triển

- Hội nhập quốc tế : tạo sức ép cho công ty trong nước phát triển

- Lợi nhuận hấp dẫn từ nghề môi giới bất động sản

6.2 Ảnh hưởng gián tiếp

Những tác động cầu: Cầu tăng -> môi giới tăng

Sức cung bất động sản: cung tăng -> môi giới tăng

Chu kỳ phát triển kinh tế: Kinh tế phát triển tao ra việc làm, lương thực tế tăng, khả năng chi trả tăng, cầu bất động sản tăng: Nhà xưởng, nhà ở …=> đô thị hóa nhanh

Tài chính : Ngân hàng hỗ trợ vay

Chuyển đổi cơ cấu kinh tế

Sự ổn định thị trường bất động sản

Công nghệ thông tin

7 Thực trạng môi giới nước ta như thế nào?

 Thiếu minh bạch, tồn tại tự phát, không định hướng, thiếu tính chuyên nghiệp

 Thị trường tồn tại chưa lâu

 Nhiều tiêu cực, đây là tâm lý chung nhà đất

 Thiếu vắng những thị trường đào tạo chính thức

 Chưa có sự kiểm soát sâu sát của cơ quan chức năng và đạo đức nghề nghiệp chưa được chú trọng đúng mức

7 Thực trạng môi giới nước ta như thế nào?

 Thông tin quy hoạch sử dụng đất và tình trạng pháp lý

không công bố đầy đủ và công khai

8 Kinh nghiệm của MỸ

 Thị trường : phát triển trên 100 năm

 Kinh tế phát triển và thị trường sớm hình thành

 Có hẳn một bộ luật về đạo đức , tiêu chuẩn nghề môi giới

 Có 32 tiêu chuẩn và nhiệm vụ cụ thể ghi trong từng tiêu chuẩn nghề.

 Gây thiệt hại : quy vào tội lừa đảo và rút chứng chỉ hành nghề

Kinh nghiệm của Trung quốc

Trung Quốc ( Thượng Hải )

Có giấy chứng nhận tư cách người môi giới BĐS do cơ quan

quản lý hành chính công thương địa phương cấp

2 Có vốn trên 20.000 NDT hoặc có người đảm bảo có tài sản

đảm bảo trị giá trên 20.000 NDT

3 Có nơi hoạt động môi giới cố định

4 Trong vòng 3 năm trước khi làm đơn đề nghị không có tiền

sự phạm tội.

KINH NGHIỆM TẠI THỤY ĐiỂN

• Hình thành từ năm 1984 , điều kiện

1 Tốt nghiệp trung học

2 Tiền bảo đảm trách nhiệm 10.000 USD

3 Quyết định cho phép hành nghề

Thay đổi nhiều lần, đến nay việc xác định môi giới như

là một chuyên gia hoạt động độc lập.Hạn chế việc đăng ký , quy phạm tội nếu không đăng ký…

MÔI GIỚI Ở BA LAN

• Hình thành và tập trung đào tạo từ 1992

• Có chứng chỉ đào tạo về thạc sỹ, tiến sỹ

• Để hành nghề cần những yếu tố sau :

+ Thực hành ½ năm tại Công ty BĐS

+ Trải qua một kỳ thi quốc gia – do Hội đồng giám định quốc gia tổ chức

+Trình độ văn hóa : đại học

+chứng chỉ tốt nghiệp các khóa sau đại học học

chuyên nghiệp ngành phù hợp ( 6 tháng )

6 Rèn luyện nhân viên Môi giới BĐS giỏi !!!

1 XÂY DỰNG LÒNG TIN VÀ NiỀM TIN

3 Đối với giá , không dễ dàng giảm giá

4 Không nên đàm phán trên cơ sở khách ra giá

Đạo đức nghề nghiệp

1 Nổ lực làm việc lập nên thành tích

2 Phải suy nghĩ tới lợi ích của công ty

3 Trong quy trình bán hàng không có hành vi gian trá , kê

giá …

4 Phải có con mắt nhìn xa trông rộng

5 Mục đích bán nhà – đất là vì lợi ích của chủ nhà – đất và

chủ doanh nghiệp

Tinh thần yêu nghề

1 Tận dụng thời gian cho công việc

2 Không sợ từ chối, quyết không nãn lòng

3 Xem căn nhà của mình bán như căn nhà của mình

4 Hiểu hiết thêm các lĩnh vực sau:

+ Tính toán diện tích

+ Bản vẽ thi công xây dựng

+ Kỹ thuật, quy chuẩn

+ Luật pháp, ngân hàng…

Không bằng lòng hiện tại

1 Biết ưu khuyết điểm sản phẩm, môi trường…

2 Không ngừng tự mãn bản thân, luôn nỗ lực vì

Định giá tốt và đúng

• Định giá theo giá thị trường

• Nếu nhân viên môi giới định giá cao từ ban đầu khi tiếp nhận bất động sản để thực hiện việc môi giới thì sau cùng có thể phải bán giá dưới thị trường ? Thoạt nghe vô lý nhưng xảy ra thường xuyên? Vì sao vậy ?

• Thảo luận và có ý kiến !

Biết tư vấn cho khách hàng những điều cần làm

1 Hãy thu dọn các đồ lỉnh kỉnh

2 Sửa chữa bên trong căn nhà

3 Làm hồ sơ pháp lý ….

Hiểu và vận dụng nguyên tắc vàng BĐS

• 1 VỊ TRÍ

• 2 VỊ TRÍ

• 3 VỊ TRÍ

Quản lý thời gian bản thân

1 Xem xét thời gian trong ngày thật kỹ

2 Công việc khác trong văn phòng

3 Quản lý thời gian

+ Quản lý thực văn phòng

+ Thời gian rỗi

+Các phương pháp thực hiện

Quản lý thời gian bản thân

Trao đổi và thảo luận

• Câu hỏi ??? • Cùng thảo luận

Chúc Anh/ Chị thành công trong nghề môi giới bất động sản !

TRÂN TRỌNG CẢM ƠN