bài tập nhóm dân sự về thế chấp đề 1 đại học luật hà nội

Và công ty Thành Ngân đã dùng dự án xây dựng nhà chung cư diện tích 2000 m2 đất ở thuộc quyền sở hữu của mình thế chấp để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho Ngân hàng thươn

A MỞ BÀI

Năm 2015, lần đầu tiên Hà Nội công bố 77 dự án thế chấp ngân hàng Điều này gây hoang mang dư luận, nhất là người mua nhà Thế nhưng không phải đến năm 2015, sự việc này mới xảy ra Có nhiều trường hợp thậm chí các chủ dự án thế chấp các căn hộ đã bán cho người mua nhà trước đó gây tâm lý e ngại ảnh hưởng nhiều đến thị trường bất động sản trong nước Pháp luật Việt Nam có nhiều văn bản điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh trong thế chấp Trong đó, bộ luật dân sự 2015 coi thế chấp là một trong 9 biện pháp bảo đảm Thế nhưng trong thực tế không phải các chủ thể đều nắm được nội dung các quy định về thế chấp như: thế chấp dự án là gì? Các bên có quyền và nghĩa vụ như thế nào? Tranh chấp trong thế chấp dự án sẽ được xử lí thế nào? Nhận thấy điều đó, Nhóm 1 xin chọn và giải quyết tình huống 01 trong đề bài tập nhóm môn Luật Dân Sự Việt Nam liên quan đến tranh chấp giữa chủ dự án và ngân hàng để làm

rõ hơn vấn đề này

Bài làm còn nhiều thiếu sót, mong thầy cô góp ý để chúng em hoàn thiện hơn Xin chân thành cảm ơn!

TÌNH HUỐNG

1 Tình huống thứ nhất: Ngân hàng thương mại cổ phần SN ký hợp đồng tín dụng với công ty cổ phần Thành Ngân cấp 500 tỷ đồng chia thành hai đợt với lãi suất 18 % năm để đầu tư xây dựng nhà ở thương mai, thời hạn 5 năm Đợt 1, Ngân hàng SN cấp 300 tỷ đồng vào ngày 10/5/2015 Công ty Thành Ngân thế chấp dự án xây dựng nhà chưng cư diện tích 2000 m2 đất ở có đầy đủ giấy tờ đầu tư Trị giá quyền sử dụng đất của dự án là 400 tỷ đồng Sau khi vay vốn công ty Thành Ngân đầu tư xây dụng hai tòa nhà mỗi tòa nhà cao 25 tầng, mỗi tầng 9 căn hộ đã bán toàn bộ số căn hộ trên mỗi căn hộ 2 tỷ và đã nhận của mỗi chủ đầu tư căn hộ 1 tỷ Ngày 10/4/2016 Công ty Thành Ngân yêu cầu ngân hàng

SN cấp số vốn còn lại là 300 tỷ Tuy nhiên, Ngân hàng SH không cấp vốn tiếp vì cho rằng công ty Thành Ngân bán căn hộ cho khách hàng là đã vi phạm nghĩa

vụ của hợp đồng thế chấp

Hãy giải quyết các trường hợp sau: 1 Hãy xác định có bao nhiêu hợp đồng

đã được xác lập trong tình huống trên? Đặt tên gọi các hợp đồng và xác định những hợp đồng nào hợp pháp, hợp đồng nào vô hiệu? Tại sao? 2 Hãy đưa ra hướng hòa giải giữa các chủ thể liên quan đến dự án nhà thương mại trên 3 Nếu hòa giải không thành giữa các chủ thể trên thì hãy đưa ra hướng giải quyết theo quy định của pháp luật 4 Nếu hòa giải thành thì hãy tư vấn cho Ngân hàng

và các chủ thể khác tiếp tục thực hiện các hợp đồng như thế nào?

I THẾ CHẤP TRONG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT

1 khái niệm thế chấp

Về phương diện ngữ nghĩa, thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản để thay thế, chấp hành một nghĩa vụ trước đó

Thế chấp tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của pháp luật, theo đó bên có nghĩa vụ phải dùng tài sản của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ

2 Hình thức thế chấp

Việc thế chấp phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong họp đồng của mình Về việc thế chấp được ghi trong hợp đồng chính thì những điều khoản cấu thành của hợp đồng chính Nếu việc thế chấp được lập thành văn bản riêng thì dược coi là một hợp đồng phụ bên cạnh hợp đồng chính, hiệu lực của nó phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng chính Vì vậy nội dung của ăn bản thế chấp phải phù hợp với nội dung của hợp đồng chính

3 chủ thể của thế chấp

Trong quan hệ thế chấp tài sản, bên có nghĩa vụ phải dùng tài sản để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình được gọi là bên đamt bảo hay bên thế chấp Ngược lại, bên có quyền được gọi là là bên được đảm bảo hay bên nhận thế chấp \ Chủ thể của thế chấp tài sản phải có đầy đủ các điều kiện mà pháp luật đã quy định đối với người tham gia giao dịch dân sự nói chung,

4 Nội dung của thế chấp tài sản

Bên thế chấp phải giao toàn bộ giấy tờ về tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp

Bên thế chấp phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết quyền của người thứ ba đối với thế chấp Nếu tài sản đưuọc dùng để thế chấp nhiều nghĩa vụ thì bên thế chấp phải thông báo cho từng người nhận thế chấp tiếp theo về việc tài sản đã đem thế chấp các lần trước đó

Nếu các bên không có thỏa thuận khác thì bên thế chấp vẫn giữ tài sản và được khai thác công dụng của tài sản, được hưởng hoa lợi lợi tức từ tài sản thế chấp Bên thế chấp phải chấp nhận bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp và áp dụng các bện pháp cần thiết để khắc phục nguy cơ thiệt hại tài sản Bên thế chấp không được bán, tặng cho, trao đổi tài sản thế chấp và chỉ cho thuê , cho mượn hoặc dùng tài sản đã thể chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụkhác “nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định”

Bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu xử lí tài sản thế chấp khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; phải trả lại giấy tờ thế chấp khi đế thời điểm chấm dứt thế chấp

Nếu bên nhận thế chấp là người giữ tài sản thế chấp thì phải thực hiện đầy

đủ, đứng nghĩa vụ của người giữ tài sản thế chấp

Trong trường hợp các bên thỏa thuận để người thứ ba giữ tài sản thế chấp thì người thứ ba có các quyền và phải thực hiện các nghĩa vụ theo quy định tại điều 352 và điều 353 Bộ luật Dân sự 2015

6 Xử lí tài sản thế chấp và chấm dứt việc thế chấp

Nếu đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì tài sản thế chấp được xử lí để thực hiện nghĩa

vụ

Về nguyên tắc, việc xử lí tài sản thế chấp được thực hiện thông qua phương thức đấu giá Tuy nhiên, nếu các bên đã thỏa thuận trước hoặc khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ các bên tự thỏa thuận về phương thức xử lí tài sản thì tài sản thế chấp được xử lí theo thỏa thuận của các bên Bên nhận thế chấp được ưu

tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản thế chấp trừ khi chi phí bảo quản và các chi phí khác liên quan

Trong trường hợp phải xử lí tài sản thế chấp để thực hiện 1 nghĩa vụ đến hạn mà tài sản đó được dùng để thế chấp để bảo đảm nhiều nghĩa vụ thì các nghĩa vụ khác dù chưa đến hạn cũng được coi là đến hạn quyền ưu tiên thanh toán giữa những người thế chấp được xác định theo thứ tự giống như thanh toán nghĩa vụ cầm cố tài sản

II GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG DỰA TRÊN QUY ĐỊNH VỀ THẾ CHẤP CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ 2015 VÀ CÁC VĂN BẢN CÓ LIÊN QUAN

Câu 1: Có bao nhiêu hợp đồng được xác lập trong tình huống trên? Hợp đồng nào hợp pháp? Hợp đồng nào vô hiệu?

Trong tình huống trên đã có 3 hợp đồng được xác lập

Thứ nhất là hợp đồng vay tiền có sử dụng biện pháp bảo đảm là thế chấp

và có đền bù Ngân hàng thương mại SN đã cho công ty cổ phần Thành Ngân

vay số tiền 500 tỷ đồng với lãi suất 18%/năm, trong thời hạn 5 năm Và công ty Thành Ngân đã dùng dự án xây dựng nhà chung cư diện tích 2000 m2 đất

ở thuộc quyền sở hữu của mình thế chấp để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho Ngân hàng thương mại SN, đã giao đầy đủ giấy tờ đầu tư Đây là hợp đồng hợp pháp, do không thuộc các trương hợp vô hiêu qui định tại Điều

122 và Điều 173, Bộ Luật Dân sự 2015 Bên cạnh đó, tài sản bảo đảm thuộc sở hữu của bên thế chấp, đã xác định được và là tài sản hình thành trong tương lai theo qui định tại Điều 295:

1 Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm”

“2 Tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được.

3 Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai.”

Lãi suất trong hợp đồng vay cũng không vượt quá mức 20%/năm theo qui định tại khoản 1, Điều 468, Bộ Luật Dân sự 2015:

“Trường hợp các bên có thỏa thuận về lãi suất thì lãi suất theo thỏa thuận không được vượt quá 20%/năm của khoản tiền vay, trừ trường hợp luật khác có liên quan quy định khác “

Như vậy, hợp đồng vay tiền có biện pháp bảo đảm và có đền bù này không

có các điều khoản vi phạm pháp luật, do đó hoàn toàn hợp pháp

Thứ hai là hợp đồng thế chấp Công ty Thành Ngân đã dùng dự án xây

dựng nhà chung cư diện tích 2000 m2 đất ở thuộc quyền sở hữu của mình thế chấp để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho Ngân hàng thương mại

SN, đã giao đầy đủ giấy tờ đầu tư Hợp đồng này cũng không thuộc các trường hợp vô hiệu của hợp đồng Hơn nữa, tài sản bảo đảm là tài sản thuộc sở hữu của bên thế chấp, đã xác định được và dự án xây dựng nhà chung cư là tài sản hiện

có, đã thõa mãn các qui định tại Điều 295 Theo đó, hợp đồng thế chấp dự án nhà chung cử của công ty Thành Ngân để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả tiền vơi ngân hàng SN là hợp pháp

Thứ ba là hợp đồng mua bán nhà chung cư Công ty cổ phần Thành

Ngân đã bán các căn hộ do mình đầu tư, xây dựng theo dự án xây dựng nhà chung cư (đã được thế chấp tại Ngân hàng thương mại SN) cho khách hàng với giá 2 tỷ/mỗi căn Khi này sẽ có 2 trường hợp có thể xảy ra:

Trường hợp 1: Dự án nhà chung cư mà công ty cổ phần Thành Ngân dùng thế chấp chỉ là các tổng hợp đề xuất để xây dựng tòa nhà chung cư mà không bao gồm hai tòa nhà hình thành trong tương lai và quyền sử dụng đất Do đó, hai tòa nhà không trở thành đối tượng của hợp đồng thế chấp và chủ sở hữu – công

ty cổ phần Thành Ngân có quyền bán các căn hộ chung cư cho khách hàng Hợp đồng mua bán nhà này không vi phạm các trường hợp vô hiệu của hợp đồng và

sẽ hoàn toàn hợp pháp nếu thõa mãn đầy đủ các qui định về hình thức theo qui định của pháp luật ( được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực)

Trường hợp 2: Công ty cổ phần Thành Ngân thế chấp dự án nhà chung cư bao gồm cả các tổng hợp đề xuất xây dựng, hai tòa nhà chung cư là tài sản hình thành trong tương lai và quyền sử dụng đất làm tài sản đảm bảo Khi này, hợp đồng mua bán nhà chung cư sẽ bị vô hiệu do thuộc trường hợp, hợp đồng có đối

tượng không thể thực hiện được theo qui định tại Điều 408, Bộ Luật Dân sự 2015:

“ Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.

Bởi vì đối tượng trong hợp đồng mua bán (căn hộ) đã là đối tượng của hợp đồng thế chấp trước đó và hợp đồng này vẫn đang có hiệu lực Mà theo qui định tại khoản 8, Điều 320, Bộ Luật Dân sự 2015:

Nghĩa vụ của bên thế chấp “không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của

Bộ luật này.”

Tuy nhiên trong trường hợp này căn hộ không thuộc hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh hoặc kho hàng, và việc bán căn hộ cũng chưa được bên nhận thế chấp – Ngân hàng thương mại SN đồng ý, vì vậy không thuộc khoản 4 và khoản 5 Điều 321 Hơn nữa, việc mua bán căn hộ này cũng không thuộc các trường hợp qui định tại khoản 1, Điều 20, Nghị định 163/2006/

NĐ – CP:

“a)Việc mua, trao đổi tài sản được thực hiện trước thời điểm đăng ký thế

chấp và bên mua, bên nhận trao đổi tài sản thế chấp ngay tình;

b)Bên mua, bên nhận trao đổi phương tiện giao thông cơ giới đã được đăng ký thế chấp, nhưng nội dung đăng ký thế chấp không mô tả số khung và số máy của phương tiện giao thông cơ giới và bên mua, bên nhân trao đổi tài sản thế chấp ngay tình,”

Do đó, trong trường hợp này, các căn hộ sẽ trở thành đối tượng không thực hiện được của hợp đồng mua bán và trao đổi tài sản Hợp đồng mua bán bị vô hiệu

Câu 2: Hãy đưa ra hướng hòa giải giữa các chủ thể liên quan đến dự

án nhà thương mại trên

Theo điều 321 quy định về quyền của bên thế chấp:

“Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”

Như vậy, Trong tình huống trên, việc công ty Thành Ngân thế chấp dự án xây dựng nhà chung cư cho ngân hàng SN nhưng sau đó đã bán toàn bộ số căn

hộ trên mỗi căn hộ 2 tỷ mà ngân hàng SN chưa đồng ý Vì vậy, theo phía ngân hàng, đây là hành vi vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng thế chấp

Ngân hàng SN không cấp vốn tiếp đợt 2 cho công ty Thành Ngân và yêu cầu bồi thương thiệt hại Tuy nhiên, công ty Thành Ngân đang trong quá trình xây dựng nhà trung cư, toàn bộ số căn hộ đã bán mới lấy được một nửa số tiền, hơn nữa công ty đang nợ lại ngân hàng số tiền đã lấy ở phần thế chấp đợt 1 là

300 tỷ Nên công ty Thành Ngân có thể không có đủ khả năng trả nợ và bồi thường thiệt hại cho Ngân hàng SN Lúc này, ngân hàng SN có thể xử lí tài sản thế chấp là hai tòa nhà mỗi tòa nhà cao 25 tầng, mỗi tầng 9 căn hộ do công ty Thành Ngân đầu tư xây dựng, nhưng toàn bộ số căn hộ đó đã bị bán cho đầu tư

và công ty Thành Ngân đã lấy được một nửa số tiền, khi này ngân hàng SN sẽ gặp khó khăn trong quá trình xử lí tài sản bảo đảm là số căn hộ đó Như vậy, cả ngân hàng SN, Công ty Thành Ngân và chủ đầu tư mua căn hộ đều gặp bất lợi trong trường hợp này

Để đảm bảo lợi ích cho ngân hàng SN, công ty Thành Ngân và các chủ thể liên quan đến dự án nhà thương mại trên, nhóm chúng em đưa ra hướng hòa giải như sau:

Sau khi vay vốn công ty Thành Ngân đầu tư xây dựng hai tòa nhà mỗi tòa nhà cao 25 tầng, mỗi tầng 9 căn hộ đã bán toàn bộ số căn hộ trên mỗi căn hộ 2 tỷ

và đã nhận của mỗi chủ đầu tư căn hộ 1 tỷ Như vậy, công ty Thành Ngân sau khi bán toàn bộ số căn hộ mới chỉ nhận được một nửa số tiền, tức là mới nhận được 450 tỷ, còn lại 450 tỷ sẽ nhận lại sau từ các chủ đầu tư Công ty Thành Ngân nên thỏa thuận với ngân hàng lấy số tiền 450 tỷ đã nhận được trả 300 tỷ và lãi mà công ty đã vay ngân hàng vào ngày 10/5/2015, đến thời điểm 10/4/2016

là 11 tháng Ban đầu, công ty Thành Ngân nên thỏa thuận trả 300 tỷ và lãi 18%

của 300 tỷ trong 11 tháng bằng 349,5 tỷ đồng; nếu thỏa thuận không thành công

ty có thể thỏa thuận trả 300 tỷ và lãi 18% của 500 tỷ trong 11 tháng bằng 382,5

tỷ Sau đó, công ty Thành Ngân tiếp tục thỏa thuận với ngân hàng SN lấy số tiền

450 tỷ còn lại mà chủ đầu tư nợ khi mua căn hộ làm tài sản thế chấp thay cho dự

án xây dựng nhà thương mại đã thế chấp trước đó để vay số vốn còn lại là 200 tỷ với lãi suất 18% Nếu công ty không thanh toán được nợ, chủ đầu tư không trả

số tiền còn lại và số tiền những chủ đầu tư đã trả không đủ để bù trừ khoản nợ

200 tỷ và lãi thì ngân hàng được lấy căn mà những chủ đầu tư không trả tiền để

xử lí

Theo đó, ta có thể thấy:

Đầu tiên, về ngân hàng SN: Số tiền mà công ty Thành Ngân vay là 500 tỷ,

lãi suất 18% năm, thời hạn 5 năm, ngân hàng mới chỉ cấp 300 tỷ đợt 1 thì đã được trả lại 300 tỷ đó đồng cộng với lãi suất – ngân hàng có lợi nhuận từ khoản cho vay Công ty Thành Ngân tiếp tục vay 200 tỷ đồng còn lại cũng với lãi suất 18% thì đã được bảo đảm bằng tài sản thay thế dự án xây nhà trung cư đã bị bán bằng số tiền 450 tỷ mà chủ đầu tư phải trả cho công ty Tức là ngân hàng SN đã

có tài sản được thế chấp thay thế nên khá an toàn Trong trường hợp Công ty Thành Ngân không trả được nợ thì đã có tài sản bảo đảm là 450 tỷ Trong trường hợp chủ đầu tư không trả số tiền còn lại và số tiền những chủ đầu tư đã trả không đủ để bù trừ khoản nợ 200 tỷ và lãi thì ngân hàng được lấy căn mà những chủ đầu tư không trả tiền để xử lí Như vậy, so với việc không cấp vốn tiếp đợt

2 cho công ty Thành Ngân và yêu cầu bồi thương thiệt hại hay xử lí tài sản bảo đảm thì trường hợp này ngân hàng có lợi hơn

Sau đó, về công ty Thành Ngân: Sau khi trả 300 tỷ và lãi cho ngân hàng

từ số tiền 450 tỷ đã lấy từ chủ đầu thì công ty Thành Ngân vẫn còn số tiền dư còn lại; tiếp tục vay 200 tỷ và lãi suất 18% thì công ty chỉ còn chịu lãi của 200 tỷ chứ không phải 500 tỷ nữa nên giảm bớt số tiền lãi phải trả Công ty vẫn có vốn

để xây dựng và hoàn thiện dự án xây dựng nhà thương mại, không bị ngân hàng

và chủ đầu tư đòi nợ và bồi thường thiệt hại

Cuối cùng, người mua nhà: Mục đích chính của nhà đầu tư là mua được

căn hộ Khi giải quyết như vậy, chủ đầu tư không sợ xảy ra tranh chấp, bị thiệt hại vì nhà chung cư đã mua không hoàn toàn ở trạng thái là tài sản bị thế chấp nữa Trường hợp công ty không trả được nợ thì ngân hàng sẽ lấy số tiền 450 tỷ

mà nhà đầu tư phải trả chứ không lấy nhà chung cư Như vậy, sau khi trả đủ tiền nhà chung cư sẽ thuộc về thuộc về chủ đầu tư chứ không sợ bị ngân hàng tịch thu để xử lí bảo đảm cho việc trả nợ của công ty Thành Ngân

3 Nếu hòa giải không thành giữa các chủ thể trên thì hãy đưa ra hướng giải quyết theo quy định của pháp luật

* TRƯỜNG HỢP 1:

Thứ nhất, theo đề bài, công ty Thành Ngân thế chấp dự án xây dựng nhà

chung cư Theo khoản 8 điều 3, Luật nhà ở 2014, “Dự án đầu tư xây dựng nhà

ở là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc

để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định” Như vậy, dự án xây

dựng chung cư cũng chính là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nó là tổng hợp các đề xuất, vì vậy không phải và không bao gồm tài sản thuộc dự án là mảnh đất và hai tòa nhà chung cư hình thành trong tương lai Hay nói cách khác, ngân hàng phải có bộ phận thẩm định dự án và nghiên cứu trước khi cho vay

Thứ hai, theo khoản 1, khoản 2, điều 7, thông tư 26/2015 – TTNHNN ta

thấy, các điều khoản quy định về điều kiện thế chấp dự án đầu tư và nhà ở là các điều khoản khác nhau, do đó, có thể nhận thấy rằng, các nhà làm luật đã tách bạch hai vấn đề này

Từ hai điều trên, ta có thể kết luận, đối tượng của hợp đồng thế chấp trong trường hợp công ty Thành Ngân và Ngân hàng SN không phải nhà ở mà là dự án xây dựng, vì thế việc bên thế chấp sử dụng hai tòa nhà chung cư để kinh doanh

là không vi phạm hợp đồng và pháp luật Bên nhận thế chấp vẫn phải tiếp tục cấp vốn theo quy định trong hợp đồng

TRƯỜNG HỢP 2:

Công ty cổ phần Thành Ngân thế chấp dự án xây dựng nhà chung cư diện tích 2000 m2 đất ở Giả sử như công ty Thành Ngân thế chấp dự án, nhưng lại lấy cả mảnh đất và căn chung cư hình thành trong tương lai làm tài sản đảm bảo Như vậy, đối tượng của hợp đồng thế chấp của công ty Thành Ngân với ngân hàng bao gồm dự án, mảnh đất có quyền sử dụng đất trị giá 400 tỷ và tổ hợp hai tòa nhà chung cư xây dựng trên mảnh đất đó Theo quy định tại khoản 1, khoản

2, điều 4, nghị định 11/2012 – NĐCP về việc sửa đổi nghị định 163/2006 – NĐCP:

Tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai

mà Pháp luật không cấm giao dịch.

Tài sản hình thành trong tương lại bao gồm:

a) Tài sản được hình thành từ vốn vay;

b) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;

Theo đó, tổ hợp hai tòa nhà chung cư mà công ty Thành Ngân sẽ xây dựng

là dựa vào số tiền mà ngân hàng SN cho vay Vì thế, hai tòa chung cư này được coi là tài sản bảo đảm, trong trường hợp này là tài sản thế chấp Do vậy, tài sản thế chấp mà công ty Thành Ngân mang ra thế chấp bao gồm dự án xây dựng, mảnh đất 2000 m2 và tổ hợp hai tòa nhà chung cư

Nếu ngân hàng có thỏa thuận, mọi hoa lợi, lợi tức hưởng từ mảnh đất mang thế chấp đều là tài sản thế chấp, thì theo khoản 1, điều 321, Bộ luật Dân

sự 2015, hoa lợi, lợi tức này bên công ty Thành Ngân không được hưởng Khi

đó, việc họ các căn chung cư là trái pháp luật, ngân hàng SN có thể yêu cầu công ty Thành Ngân dừng ngay việc bán các căn hộ Nếu công ty Thành Ngân vẫn tiếp tục vi phạm, ngân hàng có thể dừng cấp vốn và đơn phương chấm dứt hợp đồng do chủ dụ án vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng

Ngân hàng yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư với

người mua nhà là vô hiệu Lúc này theo quy định của khoản 2 điều 131luật Dân

Sự 2015 thì: “các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau