Quá trình phát triển của chế định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế

Mục đích nghiên cứu Với đề tài trên, người viết đi vào tìm hiểu quá trình phát triển của công tác thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư qua từng giai đoạn lịch sử của pháp luật

BO MON LUAT HANH CHINH

He HE HE HE HEE GE eee CL) os HE HE HE HE HE HE HE

ve

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP

CỬ NHÂN LUẬT - KHÓA 33

(NĂM 2007 — 2011 )

Dé tai:

QUA TRINH PHAT TRIEN CUA CHE DINH THU HOI DAT VI MUC DICH QUOC PHONG, AN NINH, LOI ICH QUOC GIA, LOI ICH CONG CONG VA PHAT

TRIEN KINH TE

Giảng viên hướng dẫn:

Bo mon Luat Hanh chinh Trần Thị Hồng Lam

MSSV: 5075037 Lớp: Luật Thương Mại 1 — K33

| CAN THO

Trong quá trình thực hiện luận văn tốt nghiệp của mình, tôi đã nhận được sự

hướng dẫn tận tình của Thầy Phan Trung Hiền Thây đã định hướng cho tôi có

cách nhìn đúng đắn về đề tài nghiên cứu và phát triển đề tài theo hướng tốt hơn

Tôi xin gửi lời cảm ơn đến Thầy Phan Trung Hiền đã hướng dẫn cho tôi hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp của mình, đông thời tôi xin gửi lời cảm ơn đến quý

thầy cô Khoa Luật — Trường Đại học Can Thơ đã giảng dạy, trang bị cho tôi kiến thức trong suốt thời gian tôi học tại trường đề tôi có thê vận đụng vào nghề nghiệp sau nay

Xin chan thanh cam on!

Can Thơ, ngày tháng năm 2011

Sinh viên thực hiện

Trần Thị Hồng Lam

Trang Lời mở đầu .d << G5 <5 S996 99965 699995 9996899080869988699568996 l

Chương 1 Khái quát chung về thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế 4

1.1 Khái niệm chung về thu hồi đất . - 2-6 5s St sex eEsErkrverered 4

1.2 Bản chất của thu hồi đất - S22 HS 11221211 11121 1xx 5

1.3 Các nguyên tắc về thu hồi đất + - + Set +tEckExExEkeEsErkrkerkred 6

1.4 Phạm vi và đối tượng áp dụng trong thu hồi đất . 6

1.5 Ý nghia cia thu hOi dat vo scsesesesccsesessssesesscsesesssnsssscstssssrsssees 7

1.6 Mục đích thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng . - 7

1.6.1 Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích

91529 0¡ 0010080 8

1.6.2 Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế 9

1.7 Quản lý đất bị thu hồi 55 St ST E T111 111111 kced 11

1.8 Cơ sở để thu hồi đất . -¿ ¿5 +5 E<S3 E3 111521115 111311115 111111 ck 11

1.8.1 Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất TT HH ng se rrerreeo 1]

1.8.2 Quy hoạch xây dựng đô thị và khu dân cư nông thôn 12

1.8.2.1 Quy hoạch xây dựng đô thị .- 2c ssssseeesee 12

1.8.2.2 Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn 13

1.8.3 Thu hồi đất trong quy hoạch: ¿- + 26+ +E£k£s£rkersrrkrsee 13

1.8.3.1 Đặc trưng của thu hồi đất trong quy hoạch .- - - 13

1.8.3.2 Chủ thê thu hồi đất và chủ thể có đất bị thu hồi 13

1.9 Trình tự, thủ tục thu hồi đất ¿ - ¿6 -5<Ss 2 E211 1E re 15

1.10 Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi đất

1.10.1 Pháp luật về bồi thuOng oo cscs cscsessestssscststesestsssesteees 16

1.10.2 Chinh sch 6 tro wicecccccscscccscssessscscssssssesssssssssesscscsssssssesssssssessssees 16

1.10.3 Tai định Cư - + ng ng ve 17

2.2 Những quy định pháp luật hiện hành về thu hồi đất - 20

2.3 Quá trình phát triển của chế định thu hồi đất -. - 21

2.3.1 Giai đoạn 1: từ khi có Luật Đất đai 1993 . c5c5¿ 21

2.3.2 Giai đoạn 2: từ khi có Luật Đất đai 2003 -:-5- 24

2.3.2.1 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất . ¿- + 52 Sẻ S422 EEEESE3 12 3 152312 1120, 25

2.3.2.2 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bô sung về việc cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

27 2.3.2.3 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bố sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư - 28

2.3.3 Dự hướng quá trình phát triển của chế định thu hồi đất 32

2.4 Điểm nỗi bật của quá trình thu hồi đất -2- 55 2 cscc<e: 34

2.5 Đánh giá chung cho quá trình phát triển của chế định thu hồi đất 36

2.3.1 Thuận lợi và khó khăn S2 SE SS St kkererererereee 36

2.5.2 Kết quả đạt được trong quá trình thu hồi đất .- - 37

Chương 3 Thực trạng về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và định hướng

phát triển chế định thu hôi đất s-5-< <cse<scsec«ssese: 40

3.1 Thực trạng về quá trình thu hồi đất ở Việt Nam . - 40

3.1.1 Về việc thực thi pháp luật . ¿- - 6 +c+E<+kcxeEckersrrkrsee 40

3.1.2 Về bồi thường trong quá trình thu hồi đất - 42

3.1.3 Về hỗ trợ trong quá trình thu hồi đất . - 2s s+xecevxd 43

3.1.4 Về tái định cư trong quá trinh thu hồi đất . -2- 5 s2 sẻ 43

3.2 Những tồn tại và hạn chế ¿+ + x2x+k#kev se vkvksEsrsrrererervee 44

3.2.2 Khó khăn và vướng mắc .-¿-¿- + + Sẻ Sẻ £ESESEEEEeEEEEeEererkrsee 45

Kết Luận

Tài liệu tham khảo

LỜI MỞ ĐẦU

1 Yêu cầu của đề tài

Trong lịch sử phát triển của mọi quốc gia, việc giải phóng mặt bằng để xây dựng công trình

phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế là không thê tránh khỏi, nhịp

độ phát triển kinh tế càng lớn thì nhu cầu giải phóng mặt bằng ngày càng cao và trở thành thách

thức lớn đối với sự thành công không chỉ trong lĩnh vực kinh tế mà ở cả lĩnh vực chính trị, xã hội trên phạm vi quốc gia

Trong quá trình phát triển của đất nước, sự xuất hiện và hình thành các khu đô thị, khu công nghiệp là điều tất yếu, khách quan đó là sự phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật thích hợp có vai trò thúc đây sự nghiệp phát triên kinh tế xã hội của cả nước Đề hình thành và phát triển cơ sở hạ tang thì thu hồi đất để giải phóng mặt bằng thực hiện dự án cho mục tiêu phát triển kinh tế xã

hội, củng cô quốc phòng an ninh và công cộng là vấn đề rất được quan tâm không chỉ Nha nước, nhà đầu tư và toàn thể nhân dân Vẫn đề đặt ra là Nhà nước cần có quy hoạch, kế hoạch

để sử dụng đất một cách phù hợp nhằm đảm bảo cho quá trình giải phóng mặt bằng phát triên bên vững

Hiện nay nước ta đang trong thời kỳ công nghiệp hóa — hiện đại hóa, quả trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, nhu cầu xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật là rất lớn Để có đất đai phục vụ nhu câu này Nhà nước cần phải tiễn hành công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất chung cho toàn quốc gia và chi tiết cụ thế cho từng địa phương cụ thê Công tác thu hồi đất đê thực hiện dự án

có ý nghĩa quyết định đối với tiễn độ thi công dự án thì lại là công tác khó khăn nhất vì nó ảnh

hưởng tới lợi ích của người sử dụng đất và của Nhà nước Giải phóng mặt bằng làm thay đổi, di

dời toàn bộ cuộc sống người dân từ công việc sản xuất kinh doanh đến sinh hoạt hằng ngày, vì vậy người dân chỉ sẵn sàng chuyên sang nơi ở mới và sản xuất mới khi lợi ích của họ được bảo

đảm Điều này phụ thuộc vào chính sách đền bù thiệt hại của Nhà nước đối với người dân trong

diện giải tỏa, vì vậy cần đưa ra chính sách giải pháp cụ thể đền bù thiệt hại cho người dân Thu hồi đất là quá trình gặp nhiều khó khăn, vướng mắc nhất trong giai đoạn hiện nay ở

các địa phương, hàng loạt các thư khiếu nại của người dân liên quan thu hồi đất và bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư đang diễn ra căng thăng Nhiều dự án treo, nhiêu công trình xây dựng dang

đở trong khi doanh nghiệp đang mòn mỏi trông chờ một cơ chế thị trường thông thoáng, một

hành lang pháp lý an toàn dé dau tu Dé qua trinh thu hồi đất diễn ra theo một trật tự ôn định, bảo đảm lợi ích cho người sử dụng đất, lợi ích cho xã hội và bảo đảm tốt công tác quản lý về

am a a

đất đai cần phải có quy định về trình tự, thủ tục hành chính trong lĩnh vực nảy, chúng ta không

thê phủ nhận vai trò tích cực của các văn bản pháp luật đối với quá trình thu hồi dat dé hé thong

pháp luật về đất đai càng hoàn thiện và hợp lòng dân Nhận thức được tầm quan trọng của thu

hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ảnh hưởng đến tiên độ giải phóng mặt bằng và tiếp xúc với những tài liệu liên quan đến vấn đê này nên người viết xin chọn đề tài “Quá trình phát

triển chế định thu héi đất vì mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tẾ”

2 Mục đích nghiên cứu

Với đề tài trên, người viết đi vào tìm hiểu quá trình phát triển của công tác thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư qua từng giai đoạn lịch sử của pháp luật đất đai để từ đó tìm ra

những tôn tại, vướng mắc và đề ra một số giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác thu hồi

đất được ban hành và áp dụng vào thực tế hiệu quả hơn nhằm thúc đây nhanh quá trình thu hồi

đất phát triển đất nước Qua nghiên cứu đê tài, người viết được tiếp cận thêm những văn ban

pháp luật được ban hành từ trung ương đến địa phương điều chỉnh về quá trình thu hồi đất và

bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để phục vụ cho quá trình thực hiện luận văn tốt nghiệp của mình

minh va phuc vu cho cong tac hoc tập, làm việc sau nay

3 Phạm vỉ nghiên cứu

Dé tai “Qua trình phát triển của chế định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi

ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế” sẽ đi vào tìm hiệu nguồn gốc bắt đầu hình

thành quy định về thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vì

mục đích quốc phòng, công cộng và phát triển kinh tế và từ khi được quy định đến nay được điều chỉnh trong các văn bản pháp luật đất đai như thế nào Phạm vi nghiên cứu của đề tài được

xác định từ khi có sự ra đời của Luật Đất đai năm 1987, kế tiếp là Luật Đất đai năm 1993 được

sửa đôi bỗ sung năm 1998 và năm 2001, sau đó là Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản điều

chỉnh vê vẫn đề bôi thường, thu hồi đất trong từng giai đoạn cụ thê mà cho đến ngày hôm nay

cơ sở pháp lý hiện hành cao nhất để điều chỉnh vẫn đề thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế là Khoản 1 Điều 38 Luật Đất đai

năm 2003

4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu, người viết đã sử dụng phương pháp nghiên cứu luật viết và phương pháp phân tích, tông hợp dựa vào những quy định pháp luật và thực tiễn liên quan đến

——ỪŨỒm=—=m<

chế định thu hồi đất, người viết so sánh kết quả đạt được qua từng giai đoạn và đưa ra những kêt luận cụ thê những yêu câu của hiện tại

Chương này nghiên cứu về những khái niệm chung về thu hồi đất, các nguyên tắc để thu hồi

đất, cơ sở để thu hồi đất, trình tự thủ tục thu hồi đất và những quy định pháp luật về bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư Đây chỉ là phần khái quát chung đề mô tả bức tranh chung cho quá trình thu

hồi đất ở nước ta, làm tiền đề cho quá trình phát triển của việc thu hồi đất ở chương 2

- Chương 2 Quá trình phát triển của chế định thu hồi đất ở Việt Nam

Đây là quá trình nghiên cứu về quá trình phát triển chế định thu hồi đất từ quá khứ đến hiện tại để tìm hiểu việc quy định về thu hồi đất trong văn bản pháp luật, qua đó đánh giá những khó

khăn và thuận lợi qua kết quả đạt được trong việc áp dụng các văn bản pháp luật vào thực tiến

Việc nghiên cứu các văn bản pháp luật về thu hồi đất góp phần làm sáng tỏa những tình hình thực tế ở chương 3

- Chương 3 Thực trạng về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và định hướng phát triển chế định thu hồi dat

Căn cứ vào tình hình thực tế của việc áp dung các văn bản hiện hành về thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sẽ tìm hiểu những tồn tại và hạn chế của các văn bản pháp luật hiện hành đang áp dụng vào thực tiễn để từ đó đề ra giải pháp phù hợp với tình hình đó

Là một sinh viên lần đầu tiếp cận với công tác nghiên cứu khoa học nên không tránh khỏi

những khó khăn, bỡ ngỡ hơn nữa do hạn chế về nguồn thông tin, tài liệu tham khảo và hạn chế

về kha năng của bản thân nên dù đã cố găng hết sức vẫn không tránh khỏi những thiếu sót

Người viết vô cùng cảm ơn mọi ý kiến đóng góp của thầy cô và các bạn cùng những ai quan tâm đền đê tài này đê nội dung luận văn ngày cảng hoàn thiện hơn

——m ma m—mỪ.-emỪùmm <

CHUONG 1 KHAI QUAT CHUNG VE THU HOI DAT VI MUC DICH QUOC PHONG,

AN NINH, LOI [CH QUOC GIA, LOI [CH CONG CONG VA PHAT TRIEN KINH TE

Thu héi dat 1a m6t qué trinh dién ra xuyén sudt, song song voi su nghiép x4y dung va phat trién

đất nước Việc quy định chế định thu hồi đất trong pháp luật đất đai đã thể hiện được quyên làm

chủ của nhân dân trên tất cả các lĩnh vực, quyền sử dụng đất cũng được điều chỉnh, do đó khi

Nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho quốc phòng, công cộng thì Nhà nước phải đền bù tương

xứng cho người sử dụng đất Khi được điêu chỉnh lần đầu tiên thì Nhà nước chỉ thu hồi đất với

mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, sau khi Luật Đất đai năm

2003 ra đời thì mục đích phát triển kinh tế mới được điều chỉnh vì đây là giai đoạn phát triển

đất nước theo hướng toàn diện nên không chỉ Nhà nước cần đất mà ngay cả nhà đâu tư cũng cần đất để xây dựng cơ sở hạ tầng để kinh doanh góp phan chỉnh trang bộ mặt của đất nước Thu hồi đất đóng vai trò quan trọng trong việc phát trién dat nước, các dự án, công trình muốn

thực hiện đều cần phải có đất, việc thu hồi đất được thực hiện khi đảm bảo phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để bảo vệ quyên lợi của người có đất bị thu hồi Do đó, chương 1

của đề tài: “Quá trình phát triển của chế định thu hôi đất vì mục đích quốc phòng, an nỉnh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế” người viết sẽ tìm hiểu những nguyên tắc

và tiễn trình thu hồi đất để làm rõ những quy định liên quan thu hồi đất trong giai đoạn hiện

nay

1.1 Khái niệm chung về thu hôi đất

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 thì: “Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định

hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân

xã, phường, thị trần quản lý theo quy định của Luật này”

Vậy thu hồi đất được xem là việc chuyên đôi quyền sử dụng đất từ một chủ thể này sang

một chủ thê khác bằng một quyết định hành chính của cơ quan quán lý hành chính Nhà nước,

quyên sử dụng đất ở đây là quyên Nhà nước giao cho người sử dụng đất qua những hình thức như: giao đất, cho thuê đất, công nhận quyên sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ôn định

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là chủ thê đại điện cho toàn dân để quản lý đất nên

Nhà nước có quyền định đoạt thông qua quyền đại diện này Theo Điều 38 Luật Đất đai 2003 thì có những trường hợp thu hôi đất sau đây:

— Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công

——mỪmammmm eo reer N

cộng và phát triển kinh tế, trong trường hợp này người sử dụng đất không vi phạm nguyên tắc sử dụng đất (khoản 1 Điều 38);

—_ Thu hồi đất đối với những trường hợp vi phạm quy định về quản lý đất đai do Nhà nước

quy định (khoản 2, 3, 4, 5, 6, 9, 10, 11, 12 Điều 38);

— Các trường hợp khác như: người sử dụng đất chết mà không có người thừa kế, người sử

dụng đất tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước (khoản 7, 8 Điều 38)

Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, người viết chỉ nghiên cứu vẫn đề thu hôi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế mà cơ sở

pháp lý cao nhất được quy định tại khoản 1 Điêu 38 Luật Đất đai năm năm 2003 Sau khi Nhà

nước thu hồi đất của dân nhằm phục vụ cho quốc phòng, an ninh, phục vụ cho công cộng và

phát triển kinh tế thì Nhà nước phải thực hiện thêm việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người dân có đất bị thu hồi nhằm bù đắp cho những mất mát đó Vậy thế nào là bối thường, hỗ

trợ, tái định cư?

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất Căn cứ vào sự thiệt hại mà Nhà nước đáp

trả tương xứng về mặt vật chất, do đó căn cứ cho việc bồi thường là vật chất

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bồ trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới Đây là phần giúp đỡ của Nhà nước cho người dân ôn định đời sống sản xuất và chuyên đối việc làm, việc hỗ trợ có thê bằng tiền, bằng đất hoặc đào tạo nghè Biện pháp này có thê áp dụng kèm theo bồi

thường và tái định cư, kế cả trường hợp hợp pháp hay không hợp pháp

Túi định cự khi Nhà nước thu hồi đất là việc giải quyết chỗ ở cho người bị thu hồi đất nhằm

giúp họ an cư lạc nghiệp, tái tạo một môi trường sống mới khi đã mắt đi nơi ở cũ Tùy từng trường hợp mà cơ quan có thắm quyên quyết định hình thức tái định cư như: bằng nhà ở, giao đất bằng nơi ở hoặc bằng tiền

1.2 Bản chất của thu hồi đất

Trong xã hội ngày nay, đất đai đóng vai trò rất quan trọng trong cuộc sống của con người và

sự phát triển của đất nước Mọi tổ chức, cá nhân đều cần đất để sinh sống và làm việc, ví dụ

như: doanh nghiệp cân đất để xây dựng các khu công nghiệp phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh, cá nhân cần đất để xây nhà ở và làm nông nghiệp, ngay cả Nhà nước cũng cần đất

để xây dựng trụ sở cơ quan hành chính Nhà nước quốc phòng, an ninh và công cộng Vẫn đê đặt ra là việc phân chia đất đai sao cho đồng đều để mọi tô chức, cá nhân đều có đất day du Dé phát triên nên kinh tê quôc gia Nhà nước cân đây mạnh phát triên toàn dân, ưu tiên phát triên

——mm=mm=m 5=

công cộng phục vụ lợi ích cho toàn xã hội nhưng vẫn đảm bảo việc bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư khi Nhà nước thu hôi đất Đây là biện pháp nhằm bù đắp phân nào mất mát cho người bị thu

hồi đất, nếu Nhà nước thu hồi đất của người dân mà không bồi thường là vi phạm về quyền của

công dân vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước chỉ đại điện quản lý nên khi Nhà nước cần

đất phục vụ cho lợi ích nào thì phải có quyết định thu hôi đất và chế độ bồi thường hợp lý

1.3 Các nguyên tắc về thu hồi đất

Trong thu hồi đất, các nguyên tắc được đặt ra nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của người dân

để tránh những tình trạng sai trái, tùy tiện diễn ra gây ảnh hưởng uy tín của Nhà nước đối với người dân Vì thế, cơ quan có thắm quyên phải tuân thủ những nguyên tắc sau:

— Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý;

— Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, trong đó có quyền tiếp tục nhận đất giao khi thực hiện đúng yêu cầu của pháp luật, quyền được sử dụng đất để khai thác đúng mục đích cho phép;

— Việc thu hồi đất phải theo đúng quy hoạch và kế hoạch được cơ quan Nhà nước có thâm

quyền xét duyệt theo những trình tự, thủ tục chặt chẽ;

—_ Trong trường hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi

ích công cộng và phát triển kinh tế thì Nhà nước mới được thu hồi đất của dân để sử dụng;

—_ Việc thu hồi đất phải đi kèm bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

1.4 Phạm vi và đối tượng áp dụng trong thu hồi dat

* Pham vi ap dung

Khi Nhà nước thu hồi đất thì sẽ gây ảnh hưởng đến người có đất bị thu hồi cả về vật chất lẫn tinh thần Tuy nhiên, cơ quan có thẩm quyên chỉ xem xét những thiệt hại ở một mức độ nào đó

để giải quyết, những thiệt hại được xem xét đất và tài sản gắn liền với đất Thiệt hại về đất là

khi Nhà nước thu hồi đất sẽ thu hồi một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng đất của người đang

sử dụng, đang canh tác sinh sống trở nên mất nơi ở, mất đất canh tác làm cho cuộc sống không

còn ôn định, do đó Nhà nước ta đã đề ra những chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để

ôn định cuộc sống người bị thu hồi đất Thiệt hại về tài sản là những thiệt hại khi Nhà nước thu

hồi đất làm hư hỏng hay phải di chuyển gây ra thiệt hại thì phải bồi thường như: nhà, công trình, vật nuôi, cây trồng và các tài sản khác

* Đối tượng dp dụng

Theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì có hai loại đối tượng áp

dụng trong thu hôi đất là: đối tượng bồi thường và đối tượng được bồi thường Đối tượng bồi

——m mm nh ẤN ng ẤN

thường bao gồm: Nhà nước, tô chức, cá nhân trong và ngoài nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và

phát triên kinh tế thì phải đền bù cho người bị thu hồi đất, việc bồi thường có thê bằng tiền, bằng đất hoặc cả tiền và đất, sao cho tương xứng với thiệt hại mà người sử dụng đất phải chịu

Đối tượng được bồi thường là người đang sử dụng đất và có quyên sở hữu hợp pháp đối với tài

sản gắn liên với đất, khi bị thu hồi đất những người này sẽ được bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư từ phía Nhà nước hoặc nhà đầu tư

1.5 Ý nghĩa của thu hồi đất

Đứng về gốc độ chung cho sự phát triển thì thu hồi đất có vai trò hết sức to lớn, góp phan

xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật ngày càng văn minh, hiện đại bao gồm:

- Về xã hội: khi cơ quan có thâm quyên thu hồi đất thì phải có phương án bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư nhằm bảo đảm quyên lợi cho người bị thu hồi đất Việc thu hồi đất đã góp phần thúc đây sự phát triển của kinh tế, nhiều khu công nghiệp được hình thành đã giải quyết việc làm cho người lao động, nhiều khu đô thị được mọc lên đã giải quyết được nơi ăn chốn ở cho

người dân góp phân đảm bảo an ninh trật tự cho toàn xã hội

-_ Về kinh tế: thu hồi đất có ý nghĩa rất lớn trong việc thúc đây nhanh sự phát triên của đất nước ta từ một nước nông nghiệp lạc hậu thành một nước phát triển theo hướng công nghiệp

hóa, hiện đại hóa Khi triển khai xây dựng những dự án để nâng cao cơ sở vật chất kỹ thuật đã thu hút nhiều nhà đâu tư vào Việt Nam, nhiều khu đô thị, khu công nghiệp mọc lên một cách nhanh chóng làm thay đối bề mặt của đất nước, góp phần thúc đây kinh tế phát triên và hình thành nên thị trường bắt động sản

- Về chính trị: đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên khi Nhà nước thu hồi vì mục đích nào thì cũng phải bồi thường lại những thiệt hại sao cho tương xứng với những gì đã lấy, để đảm bảo

quyên và lợi ích của người sử dụng đất Trong quá trình thu hồi đất Nhà nước cần có những chủ

trương, chính sách sao cho đảm bảo hài hòa lợi ích cho người dân, nhà đầu tư và Nhà nước

trong sự nghiệp xây dựng đất nước

1.6 Mục đích thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng

Trong quá trình phát triển của chế định thu hồi đất thì mục đích vì quốc phòng, an ninh, lợi

ích quốc gia, lợi ích công cộng được xác định sớm hơn so với mục đích phát triển kinh tế Vẫn

đề thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng được xác

định lần đầu tiên khi có sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 và được cụ thê hoá trong Nghị

——mm mm mmDmD—<

định 90/CP và được điều chỉnh liên tục đến nay Thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế được quy định khi có sự ra đời của Luật Đất đai năm 2003 và quy định chi tiết trong Nghị định

197/2004/NĐ-CP, ban hành kèm theo với mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và được quy định cụ thể như sau:

1.6.1 Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an nỉnh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cong’

Pháp luật về đất đai hiện hành quy định, khi Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng đề phục vụ

cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì Nhà nước sẽ phê

duyệt kèm theo phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi để giải

phóng mặt bằng Trong quá trình triển khai công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước thì nhu cầu phát triển kết câu ha tầng kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội, phát triển công nghiệp và dịch vụ, hiện

đại hóa lực lượng quốc phòng và an ninh đòi hỏi quỹ đất khá lớn mà Nhà nước cần thu hồi Nói chung, ý thức tự giác của nhân dân ta khá cao trong chấp hành quyết định thu hồi đất của Nhà

nước vào mục đích quốc phòng, an ninh, xây dựng kết cầu hạ tầng kỹ thuật như: đường giao thông, công trình thủy lợi và xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội như: trường học, bệnh viện, sân vận động, công viên, chợ Nhiều trường hợp người bị thu hồi đất chịu thiệt thòi ít nhiều trong bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhưng vẫn chấp nhận vì mong muốn được đóng góp chung để

xây dựng một xã hội văn minh hơn

Van dé thu héi đất bao giờ cũng gắn liên với việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để đảm bảo quyên và lợi ích của người bị thu hồi đất Pháp luật điều chỉnh về vấn đề thu hồi đất vì mục

đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng ra đời rất sớm và được quy định tại Luật Đất đai năm 1987: “TIrong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất của người

đang sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công

cộng thì người bị thu hồi được đền bù thiệt hại” Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 1987 chỉ có Điều

26 và Điều 27 là quy định về vẫn đề thu hồi đất, khi Nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất

được đền bù nhưng chưa quy định cụ thể mức đền bù như thế nào nên việc áp dụng vào thực tế

rất khó khăn

Sự ra đời Luật Đất đai năm 1993 và được cụ thê hóa trong Nghị định 90/CP ngày 17/8/1994

ban hành quy định về việc đền bùủ thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích

quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng xác định việc đền bù khi Nhà nước thu

hồi đất thì được đền bù về đất và tài sản nhưng còn quy định khá chung chung nên khi áp dụng

vào thực tế chưa giải quyết được những khó khăn, vướng mắc Sự ra đời của Nghị định

22/1998/NĐ-CP về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất khi Nhà nước thu hồi dat dé

sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng là một bước

ngoặc lớn cho tiễn trình thu hồi đất, trong Nghị định có quy định rõ về những trường hợp được

đên bù thiệt hại về đất và tài sản, quy định về việc định giá đất Điểm tiễn bộ của Nghị định là

đã quy định về chính sách hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi cho thấy quyên và

lợi ích của người sử dụng đất ngày càng được quan tâm nhiều hơn Trong giai đoạn này Hội

đồng đến bù giải phóng mặt bằng được thành lập và giải quyết các vẫn đề về thu hồi đất, đền

bù, giải phóng mặt bằng vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

1.6.2 Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế

Van đề trở nên nhạy cảm và phức tạp hơn khi Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế

nhằm xây dựng các khu công nghiệp, khu dịch vụ, mặt bằng sản xuất, kinh doanh phi nông

nghiệp Quy luật giá trị bắt đầu tác động vào tư tưởng của người có đất bị thu hồi rồi hình thành

nên sự so sánh về thiệt thòi của mình khi đất do mình đang sử dụng được giao cho người khác

với khả năng sinh lợi cao hơn nhiều Từ đó đã nảy sinh nhiều khiếu kiện của dân về mức bồi thường, hỗ trợ, đồng thời tạo nên tâm lý nặng nè đối với nhà đầu tư khi thực hiện bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư để giải phóng mặt bằng

Khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế như đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao và các dự án khác thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại Trong khi thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng được xác định rất sớm thì mãi đến khi có sự ra đời của Luật Đất đai năm 2003 thì mục đích phát triển kinh tế mới được bổ sung và quy định tại khoản 1 Điêu 38 Luật Đất đai năm

2003, được cụ thể hóa trong các văn bản như: Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định

197/2004/NĐ-CP, Nghị định 84/2007/NĐ-CP, Nghị định 69/2009/NĐ-CP, Thông tư 14/2009/NĐ-CP Với mục đích phát triển kinh tế thì có hai trường hợp thu hồi: do Nhà nước thu hồi và không do Nhà nước thu hồi, được quy định tại Điều 36 Nghị định 181/2004/NĐ-CP

Đây là giai đoạn đất nước ta đang chuyển mình ra sức xây dựng đất nước theo hướng công

nghiệp hóa - hiện đại hóa và mở cửa giao lưu với các nước khác nên mục tiêu phát triển kinh tế

được đây mạnh là hoàn toàn phù hợp với thời đại mới Trong giai đoạn này, nhiều cơ chế chính

? Xem thêm: Điều 40 Luật Đất đai năm 2003;

Nghị định 181/2004/NĐ-CP; Nghị định 197/2004/NĐ-CP; Nghị định 84/2007/NĐ-CP; Nghị định 69/2009/NĐ-CP và Thông tu 14/2009/TT-BTNMT

a a a

sách điều chỉnh về vẫn đề bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được quy định rõ ràng hơn, ví dụ

như ở Nghị định 197/2004/NĐ-CP, quy định đất được bồi thường bao gồm: đất nông nghiệp,

đất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân hoặc của tổ chức, đất ở, đất thuộc hành lang an

toàn còn về tài sản được bồi thường bao gom: nhà, công trình trên đất, mồ mả, di tích văn hóa lịch sử, vật nuôi, cây trồng chính sách hỗ trợ cũng được quy định nhiều hơn và đa dạng hơn trong việc áp dụng, việc lập các khu tái định cư cũng được chú trọng đầu tư sao cho phù hợp

với cuộc sống của người bị thu hồi đất, về giá đất cũng được quy định theo thời giá thị trường

và Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng được thành lập trước đây để đền bù cho người sử dụng đất khi Nhà nước giải phóng mặt bằng thì nay đã được đôi thành Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì không chỉ với nhiệm vụ bồi thường khi thu hồi đất mà còn áp dụng chính

sách hỗ trợ và bố trí tái định cư cho những hộ đủ điều kiện theo quy định của pháp luật

Do tình hình thực tế dự án đầu tư ngày cảng nhiều nên sự ra đời của Nghị định

84/2007/NĐ-CP quy định trình tự thủ tục về thu hồi dat là một bước tiến quan trọng trong chính sách thu hồi đất ở giai đoạn này Đất đai là tài sản của quốc gia nên khi sử dụng vào mục đích

gì thì cũng phải theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý để tránh lãng phí nguồn tài nguyên vô giá này Nghị định 69/2009/NĐ-CP và Thông tư 14/2009/NĐ-CP tuy ra đời muộn nhưng đã chốt lại những quy định quan trọng của những văn bản trước để điều chỉnh về vấn đề

thu hồi đất được hoàn thiện hơn,

Trong Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định về vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, công cộng và phát triển

kinh tế, việc thu hồi đất sao cho đảm bảo đúng theo trình tự thủ tục luật định Trước đây, ở Nghị

định 84/2007/NĐ-CP trình tự thủ tục gồm 10 bước thì nay với Nghị định 69/2009/NĐ-CP chỉ còn lại 4 bước Sự cần thiết thành lập hai cơ quan làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

đó là: Tổ chức phát triển quỹ đất và Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho thấy việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cũng phải theo một trình tự thủ tục nhất định nhằm đảm bảo việc

thu hồi diễn ra công bằng, dân chủ để hạn chế khiếu nại, khiếu kiện ở nhiều dự án như hiện nay

Tuy nhiên bên cạnh những mặt lợi thì Nghị định 69/2009/NĐ-CP điêu chỉnh về vẫn đề thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh

tế cũng gặp khó khăn trong việc áp giá bồi thường Trước khi Nghị định 69/2009/NĐ-CP được ban hành thì việc áp giá đền bù theo bảng giá ngày 01/01 hàng năm của Ủy ban nhân dân cấp

tỉnh, nhưng với cường độ phát triển đất nước ngày càng nhanh chóng đây giá đất tăng cao, thêm vào đó là Nghị định 69/2009/NĐ-CP lại quy định giá đất phải sát giá thị trường thì những

hộ nhận đền bù trước Nghị định 69/2009/NĐ-CP thì được đền bù thấp, những hộ nhận đền bù

ẦẮ mam=mm= => | a a

sau nếu áp giá đên bù trước Nghị định 69/2009/NĐ-CP thì họ không chịu giao đất gây khó khăn cho quá trình thu hồi đất, nhưng nếu đền bù theo giá hiện tại thì những hộ nhận đền bù trước quay lại lấn chiếm đất Vì thế việc áp dụng Nghị định sau cho hướng giải quyết để bảo đảm

quyên lợi của tất cả mọi người là vẫn đề nan giải trong giai đoạn hiện nay

1.7 Quản lý đất bị thu hồi”

Về thâm quyền quản lý đất đã thu hồi chỉ thực sự được quy định trong Luật Đất đai năm

2003, mà trước đây ở cả Luật Đất đai năm 1987 và Luật Đất đai năm 1993 chỉ quy định chung

chung về thâm quyên quản lý đất đai bao gồm: Chính Phủ, Ủy ban nhân dân các cấp và cơ quan

chuyên ngành, mà chưa có điều luật cụ thể hay văn bản nào điều chỉnh vẫn đề này Theo Hiến

pháp năm 1992 thì: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thông nhất quản lý” cho thấy

việc quản lý về đất đai do cơ quan Nhà nước có thâm quyên thực hiện, do Nhà nước là chủ sở

hữu tuyệt đối toàn bộ quỹ đất của quốc gia nên đồng thời là chủ thể quản lý đất đai từ trung

ương đến địa phương Điều 41 Luật Đất đai năm 2003 được quy định nhằm cụ thê hóa hiến

pháp năm 1992 về thâm quyên quản lý đất đai, theo quy định thì không chỉ mỗi cơ quan Nhà nước mới có thâm quyên quản lý đất đã thu hồi mà có Tô chức phát triển quỹ đất được thành

lập đề thay cơ quan Nhà nước quản lý quỹ đất được thu hồi, ngoài ra chủ đầu tư dự án cũng có thê quản lý đất bị thu hồi nếu được cơ quan có thâm quyên giao nhiệm vụ trong phạm vi dự án

của họ

1.8 Cơ sở để thu hồi đắt

Thu hồi đất theo đề tài nghiên cứu không phải là việc thu hồi ngẫu nhiên của cơ quan Nhà nước có thắm quyên mà phải theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định Việc thu hồi phải thực

hiện theo quy hoạch được quy định trong quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng

đô thị và quy hoạch xây dựng khu dân cư nông thôn góp phân nâng cao cơ sở vật chất kỹ thuật đây mạnh phát triển đất nước Do đó, Nhà nước thu hồi đất trong những trường hợp cụ thê sau:

1.8.1 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là quy hoạch tổng thê, chỉ tiết của cơ quan có thâm quyền lập ra để phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng an ninh và công cộng của cả nước, đây là biện

pháp sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, góp phần khai thác hợp lý nguồn tài nguyên đất và bảo vệ môi trường Đồng thời tạo điều kiện cho Nhà nước theo dõi và giám sát quá trình thu hồi đất

Tùy theo tình hình thực tế ở địa phương khác nhau mà cơ quan có thâm quyên lập quy hoạch,

? Xem thêm: Điều 41 Luật Đât đai năm 2003

* Xem: mục 2 chương 2 Luật Đất đai năm 2003 và mục 1 chương 2 Nghị định 69/2009/NĐ-CP

——mmmmmmmmă Tt =eooooogqrereor

kế hoạch sử dụng đất sao cho phù hợp với địa phương đó và phù hợp với quy hoạch tổng thể

của cả nước

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn là biện pháp quản lý quan trọng của Nhà nước thông

nhất quản lý đất đai, qua đó đề ra phương hướng phát triển kinh tế lâu dài và ôn định Quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất bao gồm: tổ chức lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, thâm định quy hoạch kế hoạch sử dụng đất và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất được quy định đầu tiên tại Luật Đất đai năm 1987 mặc dù đã quy

định được thâm quyên lập quy hoạch sử dụng đất nhưng quy định còn khá chung chung chưa

quy định rõ chức năng của từng cấp trong việc lập quy hoạch, chưa quy định việc lập kế hoạch

sử dụng đất nhưng Luật Đất đai năm 1987 đã thể hiện được điểm tiễn bộ là nhận thức được tam

quan trọng của việc lập quy hoạch sử dụng đất trước khi bị thu hồi, giúp cho quá trình thu hôi

đất mang lại hiệu quả cao Lần lượt Luật Đất đai năm 1993 và Luật Dat dai năm 2003 lại tiếp

tục quy định về vẫn đề này nhưng với quy mô rộng hơn là quy định thêm việc lập quy hoạch

kèm theo kế hoạch sử dụng và dành cả một mục để quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng

đất và được cụ thê hóa ở Nghị định 69/2009/NĐ-CP đã phân định rõ thâm quyên lập quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất cho từng cấp cụ thể góp phần hạn chế về việc chồng lân thắm quyên cho quá trình này

1.8.2 Quy hoạch xây dựng đô thị và điểm dân cư nông thôn

Quy hoạch xây dựng là việc tổ chức không gian đô thị và điểm dân cư nông thôn, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống tại các vùng lãnh thổ, bảo đảm kết hợp hài hoà giữa lợi ích quốc gia với lợi ích cộng đồng,

đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường Trong phân này người viết chỉ tìm hiểu về quy hoạch xây dựng đô thị và khu dân cư nông thôn

1.8.2.1 Quy hoạch xây dựng đô thị”

Quy hoạch xây dựng đô thị là việc tổ chức không gian kiến trúc và bồ trí công trình trên một khu vực lãnh thô trong từng thời kỳ, làm cơ sở pháp lý cho việc chuân bi dau tư xây dựng, quản

lý xây dựng và phát triên kinh tế - xã hội Cơ sở pháp lý điều chỉnh quy hoạch xây dựng đô thị được quy định từ rất sớm cùng với sự ra đời Luật Đất đai năm 1987 “Nhà nước có quy hoạch

sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị; có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở đô

thị có chỗ ở”, tuy chưa cụ thê nhưng qua mỗi lần sửa đổi luật thì được bô sung thêm một ít đã

làm tiền đề cho sự ra đời Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 cho thấy việc quy hoạch xây dựng

đô thị là một vẫn đề quan trọng, chiến lược ảnh hưởng đến sự phát triển của đất nước nên được

điều chỉnh bởi một đạo luật riêng biệt nhằm cụ thê hóa, chi tiết hóa vấn đề đó để đảm bảo

nguyên tắc quản lý thống nhất của cơ quan Nhà nước để quy hoạch được xây dựng và triển khai đồng bộ, mang lại hiệu quả cao

1.8.2.2 Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn”

Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn là việc tạo lập cho một địa bản nông thôn

nhằm tạo môi trường sống tốt cho người dân và sử dụng tốt nguồn tài nguyên thiên nhiên sẵn

có để phát triển kinh tế xã hội ở địa phương Quy hoạch điểm dân cư nông thôn sao cho phù

hợp với quy hoạch chung của đô thị, quy hoạch không những tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển cơ sở hạ tầng của địa phương mà còn là tiền đề quan trọng để xây dựng và phát triển nông

thôn mới, chỉnh trang các khu dân cư hiện có theo hướng văn minh, bảo tồn bản sắc văn hoá,

bảo vệ môi trường và nâng cao đời sống vật chất, tinh thần của người dân, tạo sự phát triển cân

đối giữa thành thị và nông thôn

Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn cũng được quy định cùng lúc với quy hoạch xây dựng đô thị trong Luật Đất đai năm 1987 và vẫn được điều chỉnh cho đến ngày nay được quy định trong Luật Xây dựng năm 2003 Tuy chỉ quy định vỏn vẹn có 4 Điều và chưa được

nâng thành luật như quy hoạch đô thị nhưng đã thê hiện khá đây đủ những yêu cầu của thực tế

cho việc xây dựng nông thôn mới theo hướng công nghiệp và hiện đại

1.8.3 Thu hôi đất trong quy hoạch

1.8.3.1 Đặc trưng của thu hỗi đất trong quy hoạch

Đề thực hiện chính sách phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, Nhà nước tiễn hành thu hồi

đất, giải phóng mặt bằng Tuy nhiên, không phải mục đích thu hồi đất để phát triển kinh tế nào

cũng như nhau, mà mỗi trường hợp có những nét đặc trưng riêng của nó Thu hồi đất trong quy hoạch bao gồm những nét đặc trưng cơ bản sau:

- Nhà nước thu hồi đất không do lỗi của người sử dụng đất;

- Thu hồi đất bắt buộc bởi quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyên;

- Thu hồi đất gắn liền với bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

- Thu hồi đất phải dựa trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

- Việc thu hồi đất cho phép người sử dụng đất khiếu nại, khiếu kiện khi thấy quyền và lợi

* Chú thể thu hôi dat’

Theo quy định của luật đất đai hiện hành thì ở địa phương có hai cơ quan hành chính Nhà nước có thắm quyên thu hồi đất là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện,

hai chủ thê này được thu hồi đất trong những trường hợp sau:

- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với tô chức, cơ sở tôn giáo, người Việt

Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài

- Uỷ ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng

dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với

quyên sử dụng đất ở tại Việt Nam

Cơ quan nhà nước có thấm quyên thu hồi đất này không được uỷ quyên cho cơ quan khác

thực hiện thay nhiệm vụ của mình Tuy nhiên vẫn có trường hợp ngoại lệ là thâm quyên thu hồi đất của Ủy ban nhân dân cấp xã chỉ được phép thu hồi đất khi cho thuê đất thuộc quỹ đất nông

nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trần theo quy định tại khoản 3 Điều

37 Luật Đất đai, trong trường hợp này nếu người thuê đất vi phạm hợp đồng thì Ủy ban nhân

dân cấp xã có quyên hủy hợp đồng và thu hồi lại cho tô chức cá nhân khác thuê

* Chủ thể bị thu hôi đất

Chủ thê bị thu hồi đất là cá nhân, tô chức, hộ gia đình đang sử dụng đất đai dưới mọi hình thức Các chủ thê này có thể là chủ sở hữu đất hợp pháp hoặc là chủ thê được Nhà nước giao

đất không thu tiền sử dụng đất hoặc được hỗ trợ từ ngần sách Nhà nước về tiền sử dụng đất

Tuy nhiên, tat cả các chủ thê này đều có một điểm chung là họ chỉ có quyền sử dụng đất mà

không có quyên sở hữu đất Khi Nhà nước thu hồi đất thì quyền và lợi ích hợp pháp của người

có đất bi thu hồi phải được đảm bảo, ví dụ như phải đảm bảo quyên được bồi thường, hỗ trợ, tái

định cư cho người sử dụng đất khi giải tỏa, có chính sách ôn định đời sống, đào tạo chuyên đôi

nghề, người dân được quyền mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước, có quyền quyết định nhận bồi thường bằng tiền, nhà ở hoặc được giao đất mới, có quyên biết và góp ý dự án đang quy hoạch

xây dựng, có quyên khiếu nại tố cáo khi quyên và lợi ích bị xâm phạm

Quyên bao giờ cũng phải đi kèm với nghĩa vụ, nghĩa vụ của người dân bị thu hôi dat là phải

tuân thủ quyết định thu hồi đất của Chính phủ, khi không đồng ý với quyết định thu hồi đất thì người dân có quyên khiếu nại đối với quyết định đó Trong khi chưa có quyết định giải quyết khiếu nại thì người bị thu hồi đất vẫn thực hiện theo quyết định đã được ban hành, nếu giải

quyết khiếu nại quyết định đó là trái pháp luật thì dừng việc thu hồi đất, nếu quyết định đó là

đúng pháp luật thì người bị thu hồi đất phải chấp hành

* Mối quan hệ của các chủ thể trong thu hồi đất

Trong quá trình thu hồi đất, có ba chủ thê có quyên và lợi ích bị ảnh hưởng đó là: Nhà nước, chủ đầu tư và người bị thu hồi đất Những đối tượng này nếu được liên kết chặt chẽ với nhau sẽ

đây nhanh được quá trình giải phóng mặt bằng, phát triển đất nước Tuy nhiên, sự phối hợp

giữa các chủ thê này còn yếu kém, chưa được phối hợp chặt chẽ, ví dụ khi Nhà nước đứng ra

thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh và công cộng thì nhận được sự đồng tình ủng hộ

của người dân, có những người họ sẵn sảng hiến tặng cho Nhà nước mà không cần bồi thường

dé Nhà nước xây dựng trường học, bệnh viện, đường xá phục vụ cho công cộng hoặc xây dựng

những công trình phục vụ cho quốc phòng an ninh để bảo vệ và mang lại cuộc sống ấm no cho nhân dân

Trong trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế thì khi Nhà nước thu hồi đất đối với

những dự án lớn thi việc thu hồi đất diễn ra vẫn còn vướng mắc nhưng chưa đáng kể, còn

những dự án do doanh nghiệp tự thỏa thuận với dân thì gặp rất nhiều khó khăn, một mặt là do

doanh nghiệp khi đầu tư dự án muốn được thu hôi với giá rẻ nên đã liên kết với cán bộ có thắm quyền để nhân danh Nhà nước thu hồi đất nhằm trục lợi, đến khi bị phát hiện thì người dân lại

mất lòng tin với cơ quan Nhà nước, mặt khác là do dân cư nằm trong khu quy hoạch vì lợi nhuận nên ép giá cao đối với nhà đầu tư, khiến cho những dự án không thê thực hiện vì không

thu hồi được đất

Do đó, Đảng và Nhà nước ta cần có những chủ trương và chính sách hợp lý để đảm bảo quyên và lợi ích của các bên nhằm thúc đây nhanh qua trình giải phóng mặt bằng để các dự án

được thực hiện theo đúng quy hoạch, kế hoạch

1.9 Trình tự, thủ tục trong thu hồi đất

Trình tự, thủ tục thu hồi đất là các bước thực hiện cho việc thu hồi đất được tiến hành thuận

lợi theo một trật tự ồn định, vừa đảm bảo lợi ích cho xã hội, vừa đảm bảo quyền và lợi ích cho

người sử dụng và đảm bảo tốt công tác quản lý đất đai của chính quyên địa phương Tại Điều

130 Nghị định 181/2004/NĐ-CP là văn bản đầu tiên quy định trình tự, thủ tục thu hồi đất vì

mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, tuy

chưa quy định rõ từng bước thực hiện nhưng đã đưa việc thu hồi đất vào một trật tự pháp luật,

cho thấy quá trình thu hồi đất được cơ quan có thâm quyên rất quan tâm và việc quy định này

đưa việc thực thi pháp luật của cơ quan Nhà nước được khách quan hơn, tránh sự tì tiện làm

ảnh hưởng đến quyên lợi của người sử dụng đất

mẽ ree

Sau đó, Nghị định 84/2007/NĐ-CP ra đời đã quy định cụ thể hơn các bước trong trình tự,

thủ tục thu hồi đất và được sửa đổi, bỗ sung ở Nghị định 69/2009/NĐ-CP và Thông tư

14/2009/TT-BTNMIT Lần đâu tiên quy định về trình tự, thủ tục ma van dé nay không được quy

định trong Luật Đất đai mà chỉ điều chỉnh ở Nghị Định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định

84/2007/NĐ-CP và Nghị định 69/2009/NĐ-CP Do cơ sở pháp lý còn yếu và chưa được nâng lên thành một điều Luật cụ thê nên không tránh khỏi nhưng khó khăn khi áp dụng vào thực tiễn

Tuy nhiên, Nghị định cũng cho thay sự tiễn bộ của cơ quan quản lý Nhà nước trong việc ban

hành văn bản điều chỉnh các vẫn đề phù hợp với thực tại khách quan, mặc dù quy định ở Nghị định 84/2007/NĐ-CP khá dài đến 11 bước nhưng đã thể hiện rõ nét những bước thực hiện khi Nhà nước thu hồi đất, Nghị định 69 điều chỉnh về vẫn đề này đã gom 11 bước trên chỉ còn 4 bước (từ Điều 29 đến Điều 32) bao gồm:

— Giới thiệu địa điểm và thông báo thu hôi đất;

— Lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

— Quyết định thu hồi đất, phê duyệt và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giao đất và cho thuê đất;

— _ Cưỡng chế thu hồi đất

Tóm lại, Khi Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế thì trình tự thủ tục thu hồi đất là

ranh giới, phạm vi để thực hiện quá trình thu hồi đất một cách công bằng, bình đẳng giữa các

chu thé Đây là căn cứ để cơ quan Nhà nước giám sát, kiểm tra việc thực thi pháp luật của cơ

quan có thâm quyên trong quá trình thu hồi đất để kịp thời chỉnh sửa những sai sót, bảo đảm

quyên và lợi ích của các chủ thể Ngoài ra còn bảo đảm đền bù những thiệt hại cho người sử dụng đất một cách tương xứng về giá trị quyên sử dụng đất phải sát giá thị trường, và việc thu hồi đất phải thực hiện đúng theo quy định pháp luật

1.10 Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi đất

Với phương châm tạo điều kiện sống tốt chu người bị thu hồi đất ôn định cuộc sống với khả năng tạo lập cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, do đó sự điều chỉnh của Nghị định 197/2004/NĐ-CP là một bước tiễn về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Chính

phủ

1.10.1 Pháp luật về bồi thường

Bồi thường là biện pháp bù đắp lại phần nào những mất mác cho người sử dụng đất khi Nhà

nước thu hồi đất để phục vụ cho quốc phòng, công cộng và phát triển kinh tế Chế định về bồi

mm mờ a a

thường được quy định khá sớm trong hệ thống pháp luật về đất đai và gắn liền với việc thu hồi đất Sự điều chỉnh của Luật Dat đai năm 1993 về vẫn đề bồi thường là một bước tiến quan trọng vì đã đề cao vai trò của người sử dụng đất nên khi Nhà nước thu hồi đất thì phải đền bù thiệt hại đê bảo đảm quyên và lợi ích của người bị thu hồi, nhưng trong giai đoạn này khái niệm

“bồi thường” chưa được sử dụng phô biến mà chủ yếu là “đền bù thiệt hại” Theo quy định Luật

Đất đai năm 1993 và được cụ thê hóa trong Nghị định 90/CP, Nghị định 22/1998/NĐ-CP thì khi

Nhà nước thu hôi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì sẽ

đên bù thiệt hại về đất và tài sản hiện có trên đất Đến khi có sự ra đời Luật Đất đai năm 2003

và cụ thê hóa trong Nghị định 197/2004/NĐ-CP thì khái niệm “bồi thường” được sử dụng gắn liên với chính sách hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng Bồi

thường bao gồm đất và tài sản gắn liên với đất, hình thức bồi thường rất đa dạng như: bằng tiền,

bằng nhà ở hoặc bằng đất ở khu tái định cư Tùy vào tình hình thực tế của địa phương mà cơ

quan có thâm quyên áp dụng chính sách bồi thường hợp lý nhất để bảo đảm quyền và lợi ích

của người bị thu hồi đất

1.10.2 Pháp luật về hỗ trợ

Nếu như đền bù là biện pháp trả lại đầy đủ, tương xứng với sự mất mát của người bị thu hồi

đất nhằm hạn chế những thiệt hại gây ra cho người bị ảnh hưởng thì hỗ trợ chỉ với một số tiền

nhỏ mang tính tượng trưng nhưng có ý nghĩ vô cùng to lớn trong việc giúp đỡ người bị thu hồi

đất ôn định chỗ ở mới

Các chính sách hỗ trợ về thu hồi đất là một trong những điểm tiến bộ của Nghị định

22/1998/NĐ-CP, trong giai đoạn này do đây là chính sách mới nên chỉ mới quy định về hình

thức hỗ trợ như: hỗ trợ ôn định sản xuất và đời sống và hỗ trợ khác, từ đó về sau chính sách hỗ

trợ được quy định trong những văn bản như: Luật Đất đai năm 1993 sửa đối bô sung năm 2001,

Luật Đất đai 2003, Nghị định 197/2007/NĐ-CP văn bản hiện hành quy định nhiều hình thức

hỗ trợ hơn so với trước, bao gồm các hình thức: hỗ trợ di chuyến, hỗ trợ tái định cư, hỗ trợ ôn

định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghê, tạo việc làm và một số hỗ trợ khác

Ví dụ như biện pháp hỗ trợ được quy định: “hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông

nghiệp nếu bị thu hồi từ 30 - 70% và trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được

hỗ trợ ốn định đời sống trong thời gian tối đa tương ứng là 24 tháng và 36 tháng Mức hỗ trợ

cho một nhân khâu được tính bằng tiền tương đương với 30 kg gạo/tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương”, quy định này đã khắc phục được sự bất bình đẳng trong việc hưởng mức hỗ trợ đối với các hộ gia đình, cá nhân có diện tích đất bị thu hồi khác nhau Thu hồi đất bao giờ cũng gắn liền với bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Chính sách hỗ trợ

mm mm bó

được xem xét khi Nhà nước thu hồi đất ở và đất nông nghiệp Việc hỗ trợ chỉ mang tính tương

đối để giúp người bị thu hồi đất một phần nào ôn định chỗ ở và bắt đầu cuộc sống mới

1.10.3 Pháp luật về tái định cư

Cũng giống như hỗ trợ, chính sách tái định cư bắt đầu điều chỉnh khi có sự ra đời của Nghị

định 22/1998/NĐ-CP nhưng được quy định chặt chẽ hơn nhiều như điều chỉnh về điều kiện bắt buộc khu tái định cư, những hộ nào được hưởng tái định cư và nguồn vốn để lập tái định cư,

cho thấy việc tái định cư đã được quy định khá hoàn chỉnh ngay từ đầu và được sửa đổi, bổ

sung theo hướng rộng hơn, có lợi cho người bị thu hồi đất như ở một số địa phương đã xây

dựng nhiều loại nhà tái định cư, bồ trí nhiều mức đất ở trong khu tái định cư tối thiểu cho phù

hợp với nhu cầu, khả năng và tập quán sinh hoạt của người có đất bị thu hồi, nếu tiền bồi

thường không đủ để mua suất tái định cư tối thiêu thì ngân sách nhà nước hỗ trợ khoản tiền

chênh lệch đó cho người dân

Vậy, theo quy định của pháp luật về tái định cư, nếu bị di chuyển chỗ ở thì được tái định cư

bằng một trong ba hình thức: bằng nhà ở, bằng đất ở hoặc bằng tiền để tự lo chỗ ở Trường hợp

địa phương không còn đất để tái định cư thì sẽ được nhận tiền Hiện nay, ở các địa phương thiếu trầm trọng quỹ nhà tái định cư, nhiều chung cư chưa hoàn thiện đã phải di dân vào ở Tuy

nhiên, một số hộ lại bán ngay sau khi nhận nhà, do nhà tải định cư không đáp ứng nhu cầu cuộc sống của họ hoặc việc xây dựng không đảm bảo an toàn, chất lượng Thực trạng này buộc các

địa phương tính tới giải pháp cho phép tái định cư bằng tiền Theo chủ trương của Nhà nước thì công tác di dời và tái định cư cho các hộ dân thuộc khu vực di dời, giải tỏa phải đảm bảo “nơi ở

mới phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” Do có những chính sách hợp lý đáp ứng nhu cầu và nguyện vọng của người bị thu hồi đất nên đã có một số người dân đã được chăm lo đời sống tốt

hơn sau tái định cư

Nhìn chung, chế định về thu hồi đất được quy định rất sớm kế từ khi có sự ra đời của Luật

Đất đai năm 1987, đây là điểm mốc quan trọng trong lịch sử phát triển của pháp luật đất đai và

đặc biệt là về vẫn đề thu hồi đất Tuy nhiên, chế định thu hồi đất gắn liền với bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư khi có sự điều chỉnh của Luật Đất đai năm 2003, việc quy định này chủ yếu để bao dam quyên lợi cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất của họ và việc thu hồi đất này phải theo một trình tự, thủ tục nhất định Ở chương 1 là sự giới thiệu về toàn cảnh bức tranh chung của quá trình thu hồi đất từ khi được điều chỉnh lần đầu tiên cho đến giai đoạn hiện

nay thì ở chương 2 người viết sẽ tìm hiểu sâu hơn nhưng quy định của pháp luật về thu hồi đất trong từng giai đoạn từ lịch sử cho đến hiện tại, từ đó đưa ra những nhận xét, đánh giá chung cho từng giai đoạn nhằm góp phân hoàn thiện quy định pháp luật về thu hồi đất

——mmm => eee, rere

CHƯƠNG 2 QUA TRINH PHAT TRIEN CUA CHE DINH THU HOI DAT O

VIET NAM

Đây là quá trình tìm hiểu cơ sở pháp lý của chế định thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái

định cư khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế qua các giai đoạn cụ thể theo quy định của Luật Đất đai và các

văn bản liên quan về vẫn đề thu hồi đất Qua quá trình tìm hiểu về lịch sử hình thành của chế

định này để từ đó có cách nhìn bao quát hơn sự điều chỉnh của pháp luật về vẫn đề thu hồi đất

và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Căn cứ vào kết quả đạt được khi áp dụng quy định pháp luật

về thu hồi đất vào thực tiễn nhằm đưa ra những nhận xét, đánh giá về những khó khăn, vướng

mắc trong từng giai đoạn, qua đó đề ra một số biện pháp để góp phân hoàn thiện những quy định pháp luật về vẫn đề này

2.1 Lược sử về thu hồi đất

Trước năm 1975, đây là thời kỳ kháng chiến chống thực dân Pháp và đế quốc Mỹ của dân

tộc ta Nước ta tạm gác khẩu hiệu về Tuộng đất, tập trung sức người, sức của dé phuc vu cho

cuộc kháng chiến nên lợi ích của người dân đặt sau lợi ích của quốc gia, do đó giai đoạn này

chưa có văn bản điều chỉnh về đất đai Hiến pháp năm 1959 ra đời đã xác định được ba hình thức sở hữu về đất đai là: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân Vấn đề bồi

thường lần đầu tiên được quy định “chỉ khi cần thiết vì lợi ích chung, Nhà nước mới trưng mua,

hoặc trưng dụng, trưng thu có bồi thường thích đáng về tư liệu sản xuất ở thành thị và nông thôn”

nước cần đất để phục vụ lợi ích chung cho xã hội, vấn đề bồi thường được quy định nhưng lại

Ở giai đoạn này vấn đề thu hồi đất chưa được đặt ra mà chỉ là trưng dụng đất khi Nha

? Điều 20 Hiến pháp năm 1959

eee rE ee re O_o See ree

chưa cụ thê nên áp dụng vào thực tế rất khó khăn

Sau ngày 30/04/1975, Việt Nam thống nhất toàn vẹn lãnh thổ và đang bắt đầu xây dựng đất nước theo hướng Chủ nghĩa xã hội Các hình thức sở hữu về đất đai quy định tại Hiến pháp năm 1959 đã không còn phù hợp với với thực tế Sự ra đời của Hiến pháp năm 1980 nhằm bô

sung những khiếm khuyết của tình trạng này và đồng thời cũng khẳng định duy nhất một chế

độ sở hữu toàn dân về đất đai Lần đầu tiên vẫn đề thu hồi đất được Nhà nước quan tâm và ban hành trong Quyết định 201/CP của Hội đồng Chính phủ ngày 01/07/1980 về việc thống nhất

quản lý ruộng đất và tăng cường quản lý ruộng đất trong cả nước, đây cũng là tiền đề cho sự ra đời Luật Đất đai năm 1987 Trong giai đoạn này người sử dụng đất có quyền hạn chế đối với

đất và đất không là tài sản có giá nên khi Nhà nước cần đất để phục vụ lợi ích chung cho xã hội

”? cho chủ sở hữu nhưng đất đai chủ yếu là hoán đổi mang

thì tài sản trên đất được “bồi hoàn

tính chất tượng trưng, cung cấp những điều kiện “hoán đổi” để người sử dụng đất có thể sống được Thông qua Luật Đất đai năm 1987 và các văn bản liên quan về vẫn đề thu hôi đất chỉ mới

phi nhận về bồi hoàn tải sản, đền bù gia tri thực tế tài sản của người sử dụng đất chưa đặt ra vẫn

đê đền bù về khả năng sinh lợi của đất, tuy nhiên việc ghi nhận “hoán đổi” đất là một bước tiễn trong việc giải quyết đền bù khi giải tỏa

Luật Đất đai năm 1987 tuy có những tiến bộ nhưng sau 5 năm áp dụng vào thực tế vẫn không theo kịp sự phát triển của đất nước, trên cơ sở Hiến pháp năm 1992 nước ta chuyền từ nên kinh tế tập trung bao cấp sang nên kinh tế thị trường Trong giai đoạn này đất đai được thừa

nhận là có giá trị và đây cũng là tiền đề cho sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993, từ đây không còn hình thức hoán đổi hay bồi hoàn nữa mà đề cập đến vẫn đề thu hồi đất và bồi thường được

quy định cụ thể trong Nghị định 90/CP ngày 17/08/1994 ban hành quy định về việc đền bù thiệt

hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng nhưng vẫn còn nhiều khiếm khuyết do chỉ quy định đền bù thiệt hại về đất và tài

sản nhưng công tác thực hiện chưa tốt Tuy nhiên một số điểm bất cập ngày càng bộc lộ rõ nét

dẫn đến Luật Đất đai năm 1993 được sửa đối liên tục vào năm 1998 và năm 2001, song vẫn không theo kịp tiễn độ phát triển của đất nước Nghị định 22/1998/NĐ-CP được ban hành và áp

dụng công tác giải tỏa đền bù đã có những chuyên biến tích cực, người bị thu hồi đất được bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,

lợi ích công cộng

Luật Đất đai năm 2003 ra đời nhằm thống nhất các văn bản Luật trước để cơ sở pháp lý về

đất đai theo hướng hoàn thiện nhất Trong quá trình hoạt động quản lý đất đai Chính phủ còn

ban hành thêm những Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Nghị định 84/2007/NĐ-CP, Nghị định

69/2009/NĐ-CP và Thông tư 14/2009/TT-BTNMT nhằm điều chỉnh cho việc thu hồi đất và bôi

thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất diễn ra nhanh hơn để đây nhanh quá trình

công nghiệp hóa — hiện đại hóa và giảm di tinh trang khiếu nại, khiếu kiện

2.2 Những quy định pháp luật hiện hành về thu hồi đất

Trong những năm qua, trên khắp các vùng miền của đất nước đã có nhiều khu công nghiệp,

khu đô thị mới được xây dựng, hệ thống kết cầu hạ tầng kinh tế - xã hội được nâng cấp, xây

mới ngày càng đồng bộ và hiện đại Nhờ đó bộ mặt của đất nước đã phát triển, thay đôi nhanh

chóng theo hướng công nghiệp, hiện đại và văn minh Việc thu hồi đất bao gồm cả đất ở và đất

nông nghiệp cho xây dựng các công trình công cộng phục vụ lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia

và phát triển kinh tế dẫn đến đất sản xuất, kinh doanh của người dân bị thu hẹp, phải thay đổi chỗ ở và điều kiện sống Chính sách thu hồi đất theo Luật Đất đai năm 2003 có nhiều đôi mới

về cơ chế, giá bồi thường, chính sách tái định cư và được cụ thể hóa ở một số văn bản pháp luật

được ban hành như: Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành

Luật Đất đai; Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 quy định bổ sung về

việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,

thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bố sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; Thông tư 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chỉ tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư và trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất Nhà nước ta đã ban hành nhiều chính sách và được các địa phương nỗ lực vận dụng để giải quyết các vẫn đề về bôi thường, tái định

cư, bảo đảm việc làm, thu nhập và đời sống của người dân có đất bị thu hồi Tuy nhiên, tình

trạng thất nghiệp, thiếu việc làm, không chuyển đổi được nghề nghiệp, khó khăn trong cuộc

sống sinh hoạt nơi ở mới, đặc biệt đối với người dân bị thu hồi đất đã và đang diễn ra ở nhiêu

địa phương Nguyên nhân này một phần do nhiều nơi thực hiện đền bù, tái định cư, đào tạo và

giải quyết việc làm cho người bị thu hồi đất chưa hợp lý, dẫn dến tình trạng khiếu kiện gây mất

trật tự an ninh xã hội, bên cạnh đó, bản thân người bị thu hồi đất còn thụ động trông chờ vào

Nhà nước, chưa tích cực tự đào tạo nghề đáp ứng vời sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Vì thế, Đáng và Nhà nước ta cần có những chủ trương và chính sách hợp lý nhằm giải

quyết dứt điểm những vướng mắc về quá trình thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

_—_ >*eoos rT reer N

2.3 Quá trình phát triển của chế định thu hồi đất

Thu hồi đất là một chế định chỉ hình thành khi có sự ra đời Hiến pháp năm 1980 đã khẳng định: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” và từ đó vẫn đề thu hồi đất được quan tâm và điều chỉnh

Từ khi đất nước thống nhất, đã có 3 văn bản luật điều chỉnh về đất đai như: Luật Đất đai năm

1987, Luật đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 và những văn bản dưới Luật khác được

ban hành nhằm điều chỉnh quá trình thu hồi đất theo hướng phát triển đất nước Tuy nhiên, chế định thu hồi đất chỉ thật sự được quan tâm và điều chỉnh đúng mức khi có sự ra đời của Luật

Đất đai năm 1993

2.3.1 Giai đoạn 1: Từ khi có Luật Đất đai năm 1993

* Giai đoạn trước Luật Đất đai năm 1993

Ở Điều 12 Hiến pháp năm 1959 quy định: “Các hầm mỏ, sông ngòi, và những rừng cây, đất hoang, tài nguyên khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu của toàn dân”

đã thiết lập nên quyên của người dân đối với đất đai, nhưng chính sách này chủ yếu xóa bỏ tản

dư của chế độ phong kiến Đến khi Hiến pháp năm 1980 ra đời đã khẳng định vai trò làm chủ

của người dân trên tất cả các phương diện kê cả đất đai vẫn thuộc quyền sở hữu toàn dân do

Nhà nước đại điện quản lý Đề điều chỉnh về vấn đề thu hồi đất Chính phủ ban hành Quyết định 201/1980/CP, đây là văn bản đầu tiên điều chỉnh về vấn đề thu hồi đất, nhưng vẫn chưa cải thiện được tình hình do việc quản lý và sử dụng đất còn quan liêu bao cấp Tuy nhiên, Hiến

pháp năm 1980 và Quyết định 201/CP là cơ sở cho Luật Đất đai năm 1987 ra đời, nhưng chỉ tập

trung vào nội dung xây dựng đất nước và khôi phục nên kinh tế, chưa xác định rõ quyền năng của người sử dụng đất, giá trị của đất Công tác thu hồi đất để giải phóng mặt bằng trong giai

đoạn này còn đơn giản, lợi ích công cộng được đặt trên lợi ích của cá nhân, người sử dụng đất

có quyên hạn chế đối với đất, đất đai không được xem là tài sản lưu thông trên thị trường và

cũng không là tài sản có giá Đất đai trong giai đoạn này chủ yếu là “hoán đổi”, vấn đề bồi thường chưa được đặt ra, sự hoán đôi chỉ mang tính chất tượng trưng chỉ là điều kiện để người

bị thu hồi đất có thể sống được Điều này dựa trên lý luận: "Đặt đai thuộc sở hữu toàn dân, do

Nhà nước quản lý, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất nên khi cần thì Nhà nước có thể

lây lại hoặc giao một miếng khác"?

Vậy, sự ra đời của Luật Đất đai năm 1987 chỉ mới khẳng định "đất đai thuộc sở hữu toàn

dan do Nha nước quản lý", còn thê hiện tinh thân “quan liêu, bao cấp” nên khi cần sử dụng đất cho nhu câu của Nhà nước, của xã hội thì Nhà nước có quyên thu hôi một phần hoặc toàn bộ

phân đất đã giao cho người sử dụng và chưa có quy định về vẫn đề bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nên không ít trường hợp người dân phải “trắng tay”, chưa quy định rõ cơ sở pháp lý cần thiết để điều chỉnh về quan hệ đất đai trong quá trình chuyên sang nên kinh tế thị trường,

chính sách tài chính đối với đất chưa được quy định rõ nét và đặc biệt là giá đất Luật chưa có

những điều chỉnh thích đáng đối với những bắt hợp lý trong chính sách cũ, trong việc thay đổi

quy hoạch thay đổi kết cầu hộ nông dân và nông thôn, chưa cho phép người sử dụng đất dịch

chuyển quyền sử dụng đất Công tác thu hồi đất được đặt ra chỉ nhằm phục vụ công cộng, đây

là một bước ngoặc mở ra thời kỳ mới về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khi đất nước ta chuyên sang nên kinh tế thị trường

* Giai đoạn từ Luật Đất đai năm 1993 đến trước Luật Đất đai năm 2003

Thê chế hóa Nghị quyết VI (1986) của BCH trung ương Đảng trên cơ sở của Hiến pháp năm 1992 Luật Đất đai năm 1993 ra đời và ghi nhận quyền năng của người sử dụng đất trong

nền kinh tế thị trường và quy định giá trị của đất nên khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích

quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì được bồi thường tương xứng với

những gì đã thu hồi Chính phủ ban hành Nghị định 90/CP ngày 17/8/1994 về việc đền bù thiệt

hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,

lợi ích công cộng Nghị định 90/CP khẳng định các tổ chức, hộ gia dinh va ca nhan su dung dat

hợp pháp mà bị Nhà nước thu hồi thi được đền bù về đất và tái sản hiện có trên đất'' Tuy

nhiên, khi áp dụng vào thực tiễn lại chưa được thực hiện đồng bộ giữa các tỉnh, thành, ở giai

đoạn này việc thực hiện thu hồi đất chủ yếu là hoán đôi dat

Sự ra đời của Nghị định 22/1998/NĐ-CP nhằm quy định cụ thể hơn chính sách đến bù thiệt

hại về đất và tài sản gắn liền với đất và đây cũng là văn bản đầu tiên quy định về vẫn đề hỗ trợ

và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Theo Nghị định 22/1998/NĐ-CP thì việc đền bù đối với đất có thê là hoán đổi

đất hoặc nhận số tiền tương ứng, giá đất để tính đền bù thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất của địa phương ban hành nhân với hệ số K đảm bảo đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi

và giá chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương, người được đền bù có quyên quyết

định về cách nhận đền bù, nếu người bị thu hồi đất ở nội đô thị nhưng xin nhận đất đền bù

thuộc khu vực ngoại thành thì ngoài mức đền bù được hưởng theo quy định còn được hưởng trợ

cấp một khoản tiền bằng 10% giá trị đất bị thu hồi Tuy nhiên, vẫn đề xác định giá trị bất động

sản và giá cả của quyên sử dụng đất để đền bù khi Nhà nước thu hồi đất vẫn chưa thống nhất ở

nhiều địa phương

Do đó, so với những văn bản trước về vẫn đề thu hồi đất thì Luật Đất đai năm 1993 có những điểm tiến bộ đáng kê sau:

Một là, Nhà nước chỉ thu hồi đất khi thật sự cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi

ích quốc gia, lợi ích công cộng;

Hai là, quyền được bảo vệ về tài sản của người sử dụng đất là một quyên Hiến định nhằm

đảm bảo quá trình thu hồi đất và đền bù được diễn ra công bằng, chính xác và tương xứng:

Ba là, khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất đã gây ra thiệt hại cho người sử dụng đất về đất và

tài sản gắn liền với đất nên việc quy định cơ chế chính sách về đền bù giá trị quyền sử dụng đất

và tài sản gắn liên với đất là rất cần thiết;

Bốn là, đây là lần đầu tiên giá đất được quy định và áp dụng vào thực tiễn, tuy chưa cụ thể

nhưng đã hạn chế được sự tì tiện trong việc áp giá đền bù

Đây là một bước phát triển của nên kinh tế thị trường Luật Đất đai năm 1993 đã khang định chế độ sở hữu toàn dân, Nhà nước thay mặt nhân dân thực hiện quyên sở hữu và quyền quản lý tối cao Với quan niệm về chế độ sở hữu đất đai mới, đất đai được chủ thê hóa có các chủ sử dụng cụ thê với các quyên và nghĩa vụ được pháp luật quy định nhằm khắc phục tình trạng vô chủ về quan hệ đất đai trong chế độ cũ Việc khẳng định đất đai có giá, đây không chỉ

là giá trị sử dụng mà thêm giá trị của đất được pháp luật và cộng đồng thừa nhận, giá trị của đất

đai là một yêu tô cơ bản trong sự vận động của quan hệ dat dai, qua do da khang định quyền sử dụng đất được tham gia vào cơ chế thị trường là một yếu tố quan trọng hình thành thị trường

bất động sản và đây cũng là phương diện rất mới so với chế độ cũ

Vậy, Luật Đất đai năm 1993 ra đời đã ghi nhận quyền sử dụng đất là quyền Hiến định, được pháp luật bảo vệ nên khi thiết Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích

quốc gia, lợi ích công cộng thì người sử dụng đất được đền bù tương xứng Trong giai đoạn này tình hình quản lý và sử dụng đất đai có vẻ thông thoáng hơn vì đã cho phép người sử dụng đất

có quyên chuyên đôi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điểm mới của Luật Đất đai năm

1993 so với trước là đã đề cập đến vẫn đề bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất và việc định giá đất, nếu trước đây khi Nhà nước thu hồi đất chỉ là “hoán đôi” và “bồi hoàn” thì nay đã được thay thế bằng những chính sách đền bù Do Luật Đất đai năm 1993 quy định việc đền bù và giải

phóng mặt bằng còn hẹp nên Luật đất đai năm 1993 được sửa đối lần đầu tiên năm 1998 nhằm

cải thiện về vẫn đề này nhưng vấn để thu hồi đất và bồi thường vẫn chưa được cụ thê hóa, sau

đó Chính phủ ban hành Nghị định 22/1998/NĐ-CP kèm theo để giải quyết vẫn đề này Đây là

giai đoạn đền bù và giải phóng mặt bằng trở thành vẫn đề "nóng" trong xã hội, do giá đất ngày

——m55ạ5»ùỪ mm Tr rrr