Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của một số dự án trên địa bàn huyện đồng văn, tỉnh hà giang

Để có mặt bằng thực hiện các dự án, Nhà nước phải thu hồi đất của người dân và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các hộ dân có đất bị thu hồi.. Tuy nhiên công tác bồi

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Lương Văn Hinh

Thái Nguyên – 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu do tôi trực tiếp thực hiện cùng

với sự hướng dẫn của PGS.TS Lương Văn Hinh – Trường Đại học Nông Lâm -

Đại học Thái Nguyên Các số liệu và kết quả trong luận văn là trung thực và chưa từng được công bố trong bất kỳ một công trình nào khác Tôi cam đoan rằng các thông tin, trích dẫn trong luận văn đó được chỉ dẫn nguồn gốc và nghiên cứu đầy

đủ Nếu sai tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm

Tác giả luận văn

Lâm Thành Dân

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thiện luận văn, tôi đã nhận được

sự hướng dẫn, giúp đỡ nhiệt tình, quý báu của các nhà khoa học, của các cơ quan, tổ chức, nhân dân và các địa phương

Tôi xin được bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa

học PGS.TS Lương Văn Hinh đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá

trình hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo trong khoa Quản lý tài nguyên, Viện Đào tạo sau đại học và nhà trường Đại học Nông Lâm, Tập thể và Lãnh đạo Hội đồng bồi thường, hỗ trợ tái định cư, Ban GPMB huyện Đồng Văn, Phòng Tài nguyên và Môi trường, các phòng, ban, cán bộ và nhân dân các xã của huyện Đồng Văn … đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện tốt nhất về mọi mặt cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Giang, ngày 10 tháng 12 năm 2015

Tác giả luận văn

Lâm Thành Dân

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

2.1 Mục tiêu tổng quát 2

2.1 Mục tiêu cụ thể 3

3 Yêu cầu 3

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

1.1.1 Cơ sở lí luận 4

1.1.2 Cơ sở thực tiễn: 5

1.1.3 Cơ sở pháp lí của đề tài: 5

1.2 Một số nguyên nhân nảy sinh đến công tác bồi thường thiệt hại, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất 7

1.2.1 Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai 7

1.2.2 Thị trường bất động sản 13

1.2.3 Tác động của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến phát triển cơ sở hạ tầng và đời sống xã hội 14

1.3 Khái quát về chính sách giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất 14

1.3.1 Tổng quan về các chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất 14

1.3.2 Tình hình bồi thường ở một số nước trên thế giới 15

1.4 Thực tiễn công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường khi nhà nước thu hồi

đất ở Việt Nam và tỉnh Hà Giang 16

1.4.1 Khái quát về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam 16

1.4.2 Khái quát về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở tỉnh Hà Giang 18

1.4.3 Tình hình một số dự án đang thực hiện trong tỉnh Hà Giang 21

1.5 Các chính sách thực hiện khi bồi thường GPMB 24

1.5.1 Từ trước Luật đất đai năm 1993 24

1.5.2 Từ sau Luật đất đai năm 1993 đến ngày 01 tháng 07 năm 2004 25

1.5.3 Từ 2004 đến nay 26

1.6 Kết luận chung về vấn đề nghiên cứu 30

CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 32

2.1.1 Thơi gian nghiên cứu: Từ tháng 8 năm 2014 đến tháng 8 năm 2015 32

2.1.2 Địa điểm, đối tượng nghiên cứu 32

2.2 Nội dung nghiên cứu 32

2.2.1 Nội dung 1: Sơ lược tình hình cơ bản của huyện Đồng Văn, tỉnh Hà Giang 32

2.2.2 Nội dung 2 33

2.2.3 Nội dung 3 33

2.3 Phương pháp nghiên cứu 34

2.3.1 Phương pháp khảo sát, điều tra, thu thập số liệu 34

2.3.2 Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp, so sánh, xử lý số liệu bằng phần mềm Excel và so sánh các trường hợp khác nhau trong bồi thường 34

2.3.3 Phương pháp điều tra khảo sát trực tiếp từ các cơ quan, ban ngành, tổ chức và hộ gia đình cá nhân có liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ giảiphóngmặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất 34

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 35

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 35

3.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 35

3.1.2 Các nguồn tài nguyên 37

3.2.Thực trạng phát triển kinh tế xã hội 38

3.2.1.Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế 38

3.2.2 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế 40

3.3 Tình hình quản lý sử dụng đất đai 43

3.3.1 Tình hình quản lý đất đai 43

3.3.2 Hiện trạng sử dụng và biến động các loại đất 48

3.3.3 Đánh qủa kết quả quy hoạch sử dụng đất 57

3.3.4 Nguyên nhân, tồn tại trong việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất 62

3.3.5 Công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại hai dự án nghiên cứu 64

3.3.6 Đánh giá chung 69

3.4 Tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng đến đời sống và việc làm của người có đất bị thu hồi 70

3.4.1 Kết quả chi tiết điều tra, phỏng vấn các hộ dân về tình hình thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tại 02 dự án 70

3.4.2.Thu hồi đất tác động đến một số chỉ tiêu cơ bản 72

3.5 Đề xuất một số giải pháp 82

3.5.1 Giải pháp về chính sách 82

3.5.2 Giải pháp về đào tạo nghề, việc làm, tăng thu nhập, ổn định cuộc sống cho người có đất bị thu hồi 83

3.5.3Giải pháp về tổ chức thực hiện 84

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 86

1 Kết luận 86

2 Kiến nghị 87

TÀI LIỆU THAM KHẢO 89

DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Tài nguyên đất của huyện Đồng Văn năm 2013 37

Bảng 3.2: Kết quả chuyển dịch cơ cấu của huyện Đồng Văn 39

Bảng 3.3: Diện tích, năng suất, sản lượng một số cây trồng chính năm 2014 40

Bảng 3.4 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 phân theo đơn vị hành chính cấp xã 49

Bảng 3.5 Hiện trạng sử dụng một số loại đất nông nghiệp năm 2013 52

Bảng 3.6 Hiện trạng sử dụng một số loại đất phi nông nghiệp năm 2013 54

Bảng 3.7 Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước của huyện Đồng Văn 60

Bảng 3.8– Sơ lược 2 dự án nghiên cứu 64

Bảng 3.9 Phương thức sử dụng tiền của các hộ dân thuộc Dự án 1 70

Bảng 3.10 Phương thức sử dụng tiền của các hộ dân thuộc Dự án 2 71

Bảng 3.11 Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất tại Dự án 1 72

Bảng 3.12 Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất tại Dự án 2 73

Bảng 3.13 Tổng hợp kết quả điều tra về trình độ văn hóa, giáo dục của người dân bị thu hồi đất tại dự án 1 75

Bảng 3.14 Tổng hợp kết quả điều tra về trình độ văn hóa,giáo dục của người dân bị thu hồi đất tại dự án 2 76

Bảng 3.15 Tổng hợp kết quả điều tra về tài sản của người dân bị 77

thu hồi đất tại dự án 1 77

Bảng 3.16 Tổng hợp kết quả điều tra về tài sản của người dân bị thu hồi đất tại Dự án 2 78

Bảng 3.17 Thu nhập bình quân của người dân 78

Bảng 3.18 Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất Dự án 1 79

Bảng 3.19 Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất Dự án 2 79

Bảng 3.20 Tình hình tiếp cận các cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội sau khi thu hồi đất 80

Bảng 3.21 Tổng hợp ý kiến của người dân về cảnh quan, môi trường sau khi bị thu hồi đất thực hiện dự án 81

Bảng 3.22 Tổng hợp ý kiến của người dân về quan hệ trong gia đình, họ tộc, bà con hàng xóm sau khi bị thu hồi đất thực hiện dự án 82

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Biểu đồ biến động lao động, việc làm dự án 2 74 Hình 3.2: Biểu đồ thể hiện trình độ văn hóa, giáo dục của người dân tại dự án 1 75 Hình 3.3: Biểu đồ thể hiện trình độ văn hóa, giáo dục của người dân tại dự án 2 76

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt, quá trình hoạt động sản xuất của con người đều cần đến mặt bằng đất đai để phát triển, đất đai là yếu tố tham gia trực tiếp vào quá trình sản xuất nông nghiệp, làm mặt bằng xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh quốc phòng, xây dựng các công trình dịch vụ, sản xuất kinh doanh, xây dựng đô thị và các khu dân cư Cùng với sự phát triển của xã hội, đặc biệt trong giai đoạn phát triển công nghiệp hoá, hiện đại hoá của đất nước đất đai ngày càng được sử dụng vào nhiều mục đích và nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng lên Việc sử dụng đất có hiệu quả cả về kinh tế - xã hội và mang tính bền vững càng có

ý nghĩa

Sử dụng đất đai vào các mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng để thực hiện mục tiêu phát triển đất nước, đặc biệt là các dự án trọng điểm của quốc gia: hệ thống giao thông, đô thị, dự án sản xuất, kinh doanh phát triển kinh tế là một tất yếu khách quan trong quá trình thực hiện công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước Để có mặt bằng thực hiện các dự án, Nhà nước phải thu hồi đất của người dân và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các hộ dân

có đất bị thu hồi

Qua thực tế việc thu hồi đất để thực hiện các dự án trên cả nước được Đảng và Nhà nước ta đã có nhiều thay đổi trong việc xây dựng và tổ chức thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Tuy nhiên công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án khi Nhà nước thu hồi đất đang là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, ảnh hưởng đến nhiều mặt của đời sống kinh tế

- xã hội

Trong thực tế công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vẫn còn nhiều vướng mắc và tồn tại gây nhiều bức xúc trong nhân dân Tiến độ giải phóng mặt bằng còn chậm là rất phổ biến, làm tiến độ thực hiện dự án bị kéo dài

Tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính Phủ về việc bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, đã quy định cụ thể về đối tượng áp dụng, các mức bồi thường về đất, tài sản và các chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất [3]

Tại Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007; Nghị định số

69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất, giá đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai [4],[5]

Huyện Đồng Văn thuộc tỉnh Hà Giang là một huyện phát triển kinh tế với tỷ trọng nông nghiệp còn khá cao, kinh tế hộ vẫn còn phụ thuộc phần lớn vào hoạt động sản xuất nông nghiệp Tuy nhiên công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất đang gặp rất nhiều khó khăn do nhiều nguyên nhân

và một trong những nguyên nhân chủ yếu nhất đó là đất nông nghiệp là tư liệu sản xuất chính, đất ở và nhà cửa cũng như vật kiến trúc, hoa màu trên đất là tài sản rất lớn của nông dân nơi đây, làm ảnh hưởng nhiều đến sản xuất và đời sống của nhân dân Việc bồi thường, hỗ trợ chưa tương xứng với mức độ thiệt hại cho người có đất

bị thu hồi, nhiều bức xúc trong nhân dân từ đó đã xuất hiện không ít trường hợp người dân không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ dẫn đến khiếu kiện kéo dài và khiếu kiện vượt cấp

Xuất phát từ thực tiễn trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài:

“ Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của một số dự án trên

địa bàn huyện Đồng Văn, tỉnh Hà Giang ”

2 Mục tiêu nghiên cứu

2.1 Mục tiêu tổng quát

- Đánh giá công tác BT, GPMB, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Đồng Văn, tỉnh Hà Giang

- Đánh giá hiện trạng sử dụng đất

- Đánh giá công tác BT, GPMB trên địa bàn huyện cho phù hợp với bối cảnh mới, Đảm bảo hài hòa giữa các mục tiêu và phù hợp với kế hoạch của huyện và các chiến lược phát triển của huyện

2.1 Mục tiêu cụ thể

- Đề xuất các giải pháp và kiến nghị góp phần đẩy nhanh tiến độ bồi thường,

hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất phù hợp với điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Văn Đồng Văn, tỉnh Hà Giang

- Quản lý tốt hơn công tác BT, GPMB để không ảnh hưởng đến mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội chung trên địa bàn

3 Yêu cầu

- Nghiên cứu nắm vững các chính sách, pháp luật đất đai về bồi thường thiệt hại cũng như các văn bản liên quan đến công tác bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất được ban hành từ trước đến nay

- Các tài liệu, số liệu khảo sát được đúng với thực tế ở địa phương, phản ánh đúng quá trình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ của các dự án đã và đang được thực hiện tại địa bàn huyện Đồng Văn, tỉnh Hà Giang được phân tích, đánh giá một cách khách quan

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài

Bên cạnh những mặt đã đạt được trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư là những công trình, các khu công nghiệp, những hạng mục công trình lớn được triển khai xây dựng, đóng góp vào công cuộc cải cách đất nước thì tại nhiều địa phương có nhiều dự án được triển khai không đạt tiến độ với nguyên nhân chủ yếu vướng mắc về GPMB Có những dự án không thể tiếp tục triển khai công tác GPMB do nhiều nguyên nhân khác nhau

Những nguyên nhân vướng mắc trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư chủ yếu tập trung vào chế độ, chính sách chưa thực sự thể hiện tính thực tế khách quan, đồng bộ, chưa thể hiện được cả 03 lợi ích: Nhà nước, Chủ đầu tư và người dân Trong xây dựng chế độ, chính sách tại một số địa phương chưa bám sát với quy định của Chính phủ đã đề ra Xây dựng giá bồi thường, hỗ trợ chưa sát với giá thị trường, chính sách đào tạo nghề sau khi thu hồi đất của người nông dân chưa thoả đáng không đáp ứng được mong mỏi của người dân Quy trình thực hiện còn rườm rà cần được rút gọn lại Tại một số dự án lớn, trọng điểm tình trạng nhân dân bức xúc khiếu kiện kéo dài vẫn thường xuyên xảy ra gây mất ổn định về chính trị,

xã hội

1.1.2 Cơ sở thực tiễn:

Công tác giải phóng mặt bằng góp phần cải thiện môi trường đầu tư, khai thác các nguồn lực từ đất đai cho đầu tư phát triển, các cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội ở nước ta thời gian qua đã được Đảng và Nhà nước quan tâm đầu tư hầu khắp các vùng, miền trên cả nước, đặc biệt tại các thành phố lớn đã đóng góp vào sự thành công bước đầu của công cuộc “Công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước”, thúc đẩy kinh tế phát triển, đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần của nhân dân Đạt được kết quả nêu trên công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đóng vai trò không nhỏ để các dự án phát huy hiệu quả

Giải phóng mặt bằng đúng tiến độ sẽ tiết kiệm được thời gian, chi phí và sớm thực hiện dự án và đưa vào sử dụng mang lại hiệu quả kinh tế xã hội Ngược lại, làm chậm tiến độ thực hiện dự án, lãng phí thời gian, tăng chi phí, giảm hiệu quả dự án Thực hiện giải phóng mặt bằng tốt sẽ giảm chi phí, có điều kiện tập chung vốn cho mở rộng đầu tư Ngược lại, chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến

độ dự án dẫn đến quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư

Đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh nếu không đáp ứng được tiến độ đầu tư thì mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp

Đối với dự án đầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến độ thi công bị ngắt quãng gây ra lãng phí và ảnh hưởng tới chất lượng công trình

Các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư qua các thời kỳ thể hiện tính đúng đắn của Đảng và Nhà nước ta là đảm bảo mọi công dân Việt Nam đều có nhà

ở, đất ở Trong quá trình phát triển các chính sách bồi thường, hỗ trợ do yếu tố khách quan đã chưa thể hiện được tính toàn diện tuy nhiên đã phần nào đáp ứng được quyền lợi cho người bị thu hồi đất

Nhằm đáp ứng thực tế khách quan tốc độ phát triển CNH-HĐH nhanh đòi hỏi chính sách bồi thường, hỗ trợ của chúng ta phải luôn hoàn thiện để đáp ứng với thực tiễn

1.1.3 Cơ sở pháp lí của đề tài:

- Căn cứ Luật Đất đai ngày 26/11/2003; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều

của Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP

về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần [2]

- Căn cứ Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về

Hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ [3]

- Căn cứ Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/7/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thi hành Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ [3]

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15 tháng 6 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ;

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư [5]

- Căn cứ Quyết định số 1775/QĐ-UBND ngày 22 tháng 8 năm 2011 của

UBND tỉnh Hà Giang, quy định về mức trích lập, sử dụng, quyết toán kinh phí và mức chi đặc thù cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Hà Giang [16]

- Căn cứ Quyết định số 1129/2012/QĐ-UBND, ngày 13/6/2012 của UBND tỉnh Hà Giang, về việc Quy định mức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Hà Giang [17]

- Căn cứ Quyết định số 1416/QĐ-UBND, ngày 19 tháng 7 năm 2013 của UBND tỉnh Hà Giang, về việc xét duyệt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011-2015) huyện Đồng Văn [18]

- Căn cứ Quyết định số 2843/2012/QĐ-UBND, ngày 19 tháng 12 năm 2012 của UBND tỉnh Hà Giang, về việc ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh

Hà Giang năm 2013 [19]

- Căn cứ Quyết định số 2768/UBND-NNTNMT, ngày 19 tháng 7 năm 2013 của UBND tỉnh Hà Giang, về việc chủ trương thu hồi đất để giao bổ sung cho Trung tâm giống cây trồng và gia súc Phó Bảng [20]

- Căn cứ Công văn số 1142/CV-SNN ngày 27 tháng 12 năm 2012 của Sở Nông nghiệp PTNT tỉnh Hà Giang, về việc ủy quyền làm chủ đầu tư [9]

- Căn cứ thông báo số 77/TB-UBND ngày 08 tháng 10 năm 2013 Của UBND huyện Đồng Văn, về việc thu hồi đất giao bổ sung cho Trung tâm giống cây trồng và gia súc Phó Bảng, sử dụng vào mục đích trồng cỏ phục vụ thức ăn cho đàn bò giống tại Trung tâm giống cây trồng và gia súc Phó Bảng, huyện Đồng Văn, tỉnh Hà Giang;

- Xét đề nghị của Hội đồng thẩm định cấp Huyện tại Tờ trình số HĐTĐ ngày 21/11/2013;

22/TTr Căn cứ Quyết định số 683/QĐ22/TTr UBND, ngày 20 tháng 4 năm 2012 của UBND tỉnh Hà Giang, về việc phê duyệt Dự án xây dựng công trình, Cụm Hồ chứa nước sinh hoạt huyện Đồng Văn, ( thuộc dự án phát triển cơ sở hạ tầng nông thôn bền vững các tỉnh Miền núi phía Bắc vay vốn ADB) [21]

- Quyết đinh số 1454/QĐ-UBND ngày 28/5/2013 của UBND huyện Đồng Văn, về việc thu hồi đất của các hộ gia đình, cá nhân để thực hiện xây dựng công trình Hồ chứa nước sinh hoạt thôn Xóm Mới, thị trấn Phó Bảng, huyện Đồng Văn, tỉnh Hà Giang [22]

- Xét đề nghị của Hội đồng thẩm định cấp huyện tại Tờ trình số: HĐTĐ ngày 29/05/2013

05/TTr-1.2 Một số nguyên nhân nảy sinh đến công tác bồi thường thiệt hại, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

1.2.1 Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai

1.2.1.1 Các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó

Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế - xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó không ngừng được sửa đổi, bổ sung Từ năm 1993 đến năm 2003, Nhà nước đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất Sau khi quốc hội thông qua Luật đất đai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống Với một hệ thống quy phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, đề cập mọi quan hệ đất đai phù hợp với thực tế Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của Nhà nước đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, giải quyết tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đã đáp ứng được quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa; hệ thống pháp luật đất đai luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội [10], [11]

Theo đó, chính sách bồi thường GPMB cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt những kết quả đáng khích lệ, đã

cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB Hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật

Theo luật đất đai 2013, quy đinh trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai bổ sung, theo khoản 2 và 3 điều 23 luật đất đai 2013 Bộ Tài nguyên và Môi trường chị trách nhiệm trước chính phủ trong việc thông nhất quản lý nhà nước về đất đai Bộ,

cơ quan ngang bộ có liên quan trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có

trách nhiệm giúp chính phủ trong quản lý nhà nước về đất đai Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền quy định tại Luật này [12]

1.2.1.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Đất đai và không gian sử dụng đất đai có hạn Để tồn tại và duy trì cuộc sống của mình, con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử dụng đất đai để sinh sống Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm

vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói riêng

Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò là người tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế-xã hội cao nhất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất

để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch sử dụng đất nói riêng còn thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào Đây

chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo”

Ngoài ra, theo luật đất đai 2013 khoản 1 điều 38 quy định Căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia bổ sung thêm căn cứ vào: Nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực Bổ sung điều 39 và 40 về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp huyện bao gồm các nội dung về căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và huyện, Nội dung quy hoạch sử dụng đất, căn cứ lập kế hoạch sử dụng đất, nội dung kế hoạch sử dụng đất Bổ sung điều 46 về điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch

sở dụng đất [12],[23]

1.2.1.3 Yếu tố giao đất, cho thuê đất

Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi thường GPMB và TĐC Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho công tác bồi thường hỗ trợ Theo luật đất đai 2013, bổ sung điều 56 về các trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Bổ sung nguyên tắc, điều kiện bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi tại điều 74

và điều 75 luật đất đai 2013 [12],[23]

1.2.1.4 Yếu tố lập và quản lý hồ sơ địa chính

Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trò quan trọng hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều địa phương chưa lập đầy đủ HSĐC theo quy định; đặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa lập sổ địa chính (khoảng trên 30% số xã đã cấp GCN) để phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng đất đai, một số địa phương chưa lập đủ sổ mục kê đất đai, sổ cấp GCN như Thành phố Hà Nội, các tỉnh Hoà Bình, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh

1.2.1.5 Công tác đăng ký đất đai và cấp GCN quyền sử dụng đất

Đăng ký đất đai (Land Registration) là một thành phần cơ bản quan trọng nhất của hệ thống quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai, bất động sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu đất Theo quy định

của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất) và được cấp GCNQSDĐ Chức năng của đăng ký đất đai là cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về đất Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính và việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính, lộ trình chuyển đổi hồ sơ địa chính dạng giấy sang hồ sơ địa chính dạng số (luật đất đai 2013 bổ sung) [12],[23] Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy mà công tác bồi thường GPMB

đã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB sẽ nhanh hơn

1.2.1.6 Yếu tố thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất đai

Công tác bồi thường GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất chính, chính quyền địa phương cấp trên Hồi đồng thẩm định phải có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm pháp luật để xử lý tạo niềm tin trong nhân dân Trong đó, tại Luật đất đai 2013 bổ sung điều 204, 206, 207 về vấn đề giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đấ đai Xử lý đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai Bổ sung điều 200 về hệ thống theo dõi và đánh giá đối với quản lý và sử dụng đất được hoàn thiện [12],[23]

1.2.1.7 Yếu tố giá đất và định giá đất

Hiện nay ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản

lý, giá cả đất đai dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều năm Một trong những điểm mới của Luật đất đai 2003 là các quy định về giá đất Nếu như trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai khác nhau thì Luật đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau [11]

Trong cơ chế thị trường, những người có quan điểm coi Đất đai cũng là hàng hoá không có gì sai Nhưng việc quá nhấn mạnh tính chất hàng hoá trong xây dựng các cơ chế, chính sách liên quan đến đất đai, chủ trương định giá đất bồi thường sát giá thị trường mà quên đi tính chất hết sức đặc biệt, đặc thù của đất đai sẽ giải thích

ra sao khi những hàng hoá bình thường cũng như những hàng hoá đặc biệt quý giá khác con người đều có thước đo giá trị để định giá thông qua các phạm trù, quy luật giá trị, cung cầu, thời gian lao động làm ra sản phẩm v.v Nhưng với đất đai thì không thể áp dụng một cách giản đơn các phạm trù, quy luật kinh tế đó bởi đất đai không đơn thuần là sản phẩm do sức lao động con người sáng tạo ra

Giá thị trường xác định ở thời điểm nào thì được các bên chấp nhận là hợp lý khi Nhà nước bỏ ra cả hàng nghìn, hàng chục nghìn tỷ đồng cho một dự án, làm cho Đất đai đang rẻ bỗng chốc trở nên đắt hơn vàng Trong những trường hợp như vậy, ngay cái được coi là giá bình quân cũng rất khó xác định Bình quân là chia đôi giữa hai thời điểm trước, sau dự án thì Nhà nước hay nhà đầu tư cũng không thể đủ sức bồi thường, kèm theo đó lại còn vô số những người ở liền kề dự án bỗng nhiên được hưởng lợi mà không hề bị điều tiết Cũng có nhiều trường hợp, về phía người dân, cho dù được bồi thường giá cao, nhưng điều họ muốn không phải nhằm hướng tới tiền nong, giá trị, mà là cuộc sống ổn định, là vấn đề tình cảm, tâm linh

Hiện nay, trên phạm vi cả nước, nơi nào cũng gặp khó khăn khi phải xác định giá đất ở vùng giáp ranh nội và ngoại thành, thành phố và nông thôn, nơi hai thửa đất hai hai huyện, hai tỉnh liền kề nhau Tính theo giá bên cao thì bên kia kêu thấp

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

- Về định giá đất, Luật Đất đai 2013 quy định là bảng giá đất chỉ áp dụng cho một số trường hợp; các trường hợp liên quan đến thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, tính tiền bồi thường khi thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước đều phải quyết định giá đất cụ thể Khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh được ban hành 5 năm một lần, khi có biến động lên hoặc xuống 20% thì phải điều chỉnh (Điều 113 và Khoản 1 Điều 114) Luật Đất đai 2013 quy định việc thành lập Hội đồng thẩm định giá đất để thẩm định giá trước khi UBND cấp tỉnh quyết định giá đất trong các trường hợp cụ thể, Chủ tịch Hội đồng là Chủ tịch UBND cấp tỉnh và trong Hội đồng bắt buộc có thành viên là đại diện của tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất độc lập (Khoản 3 Điều 114) Kết quả của dịch vụ tư vấn giá đất độc lập là căn cứ để cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét (Khoản 3 Điều 114) [12].

1.2.2 Thị trường bất động sản

Ngày nay thị trường bất động sản thể hiện nhiều điểm tương tự với thị trường chứng khoán và nó đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân

Luật đất đai 1988 và pháp lệnh về nhà ở (1991) là cơ sở đầu tiên mở đường cho thị trường bất động sản hình thành và phát triển Luật đất đai 2003 là văn bản pháp quy tập trung nhất phản ánh chính sách đất đai hiện hành trên cơ sở tổng kết hoạt động thực tiễn của 17 năm đổi mới, đã quy định chi tiết hơn về các điều kiện

để hình thành thị trường bất động sản và các hoạt động về tài chính đất đai, thể hiện tập trung trong các mục “Tài chính về đất đai và giá đất”, “Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản” [11]

Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu

về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường

Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới giá đất tính bồi thường

1.2.3 Tác động của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến phát triển cơ sở

- Về kinh tế dự án:

Thực hiện GPMB tốt sẽ giảm chi phí, có điều kiện tập trung vốn cho mở rộng đầu tư Ngược lại, chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến độ dự án dẫn đến quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư;

Đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh nếu không đáp ứng được tiến độ đầu tư thì mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp;

Đối với dự án đầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến độ thi công

bị ngắt quãng gây ra lãng phí và ảnh hưởng tới chất lượng công trình;

1.2.3.2 Đời sống xã hội

Công tác GPMB góp phần cải thiện môi trường đầu tư, khai thác các nguồn lực từ đất đai cho đầu tư phát triển, các cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội ở nước ta thời gian qua đã được Đảng và Nhà nước quan tâm đầu tư hầu khắp các vùng, miền trên

cả nước, đặc biệt tại các thành phố lớn đã đóng góp vào sự thành công bước đầu của công cuộc “Công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước”, thúc đẩy kinh tế phát triển, đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần của nhân dân Đạt được kết quả nêu trên công tác bồi thường GPMB đóng vai trò không nhỏ để các dự án phát huy hiệu quả;

1.3 Khái quát về chính sách giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất

1.3.1 Tổng quan về các chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất

1.3.1.1 Tính tất yếu

Để thực hiện mục tiêu phát triển đất nước, nền kinh tế của một quốc gia đặc biệt

là các dự án phát triển đô thị, dự án sản xuất, kinh doanh cần sử dụng đất đai như một nguồn lực đầu vào tạo mặt bằng sản xuất Khi đó Nhà nước phải thu hồi đất của nhân dân và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ cho các hộ bị thu hồi đất

Từ các văn bản luật như Luật đất đai năm 1988 đến Luật đất đai năm 2003, từ Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994 đến Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ ban hành quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng và các Thông tư hướng dẫn đã xây dựng chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất Tuy chưa hẳn đáp ứng được việc bồi thường, hỗ trợ đúng,

đủ và công bằng cho người bị thu hồi đất Nhưng đã phần nào phản ánh được việc bồi thường, hỗ trợ là rất cần thiết phải thực hiện, đúng theo chủ trương của Đảng và Nhà nước [3],[13],[15]

1.3.1.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng

Bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng có nghĩa là hoàn trả lại toàn bộ giá trị tài sản và hỗ trợ thêm một phần giá trị hoặc công lao động và một số hỗ trợ xã hội khác cho người có đất bị thu hồi

Chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng là một quá trình thực hiện các công việc liên quan đến bồi hoàn giá trị về đất, tài sản trên đất bằng tiền hoặc bằng tài sản tương ứng cùng một số chính sách hỗ trợ xã hội Tổ chức việc di dời tài sản, hoa màu trên đất để giải phóng mặt bằng Bàn giao phần diện tích mặt bằng đó cho chủ thể mới để cải tạo, xây dựng công trình mới có giá trị, lợi ích kinh tế, lợi ích xã hội lớn hơn

1.3.2 Tình hình bồi thường ở một số nước trên thế giới

1.3.2.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ tại Trung Quốc

Khác với Hiến pháp và Luật đất đai của Việt Nam, Hiến pháp Trung Quốc quy định hai hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể Vì vậy nên khi thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp tuỳ từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất và bồi thường tài sản, các công trình gắn liền với đất bị thu hồi

Về trình tự, thủ tục thu hồi đất: Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm

Về phương thức bồi thường, người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình

Về giá bồi thường lấy tiêu chuẩn là giá thị trường, mức giá này cũng được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều chỉnh tại chính thị trường đó

Khi thực hiện việc bồi thường GPMB phải xây dựng các biện pháp xử lý theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau đó là khiếu tố

1.3.2.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ tại Thái Lan

Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BĐS áp dụng cho việc trưng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dựng tiện ích công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước, phát triển đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công cộng Theo đó quy định những nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản bị thiệt hại Để từng ngành căn cứ tự xây dựng các quy định cụ thể và trình tự tiến hành bồi thường, hỗ trợ với việc xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ, trình tự thủ tục các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường, thành lập các cơ quan, ủy ban tính toán bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thường,

cùng đó là quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đưa ra toà án

1.4 Thực tiễn công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam và tỉnh Hà Giang

1.4.1 Khái quát về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam

1.4.1.1 Một số khái niệm liên quan đến giải phóng mặt bằng

- Thu hồi đất: là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn

quản lý theo quy định

- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền

sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất

- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới

Như vậy, bồi thường thiệt hại là phạm trù kinh tế, phản ánh sự bồi hoàn, trả lai tương xứng giá trị hoặc công lao động cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của một chủ thể khác

Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên đất nhất định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên đó

Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng từ khi thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư

1.4.1.2 Các quy định về thu hồi đất

Thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng là: Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; mục đích phát triển kinh tế trong các trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ Còn đối với các dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất

Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu

tư thì Nhà nước quyết định thu hồi đất và giao cho tổ chức phát triển quỹ đất do UBND cấp tỉnh thành lập để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và quản lý quỹ đất thu hồi

1.4.1.3 Các quy định về bồi thường khi thu hồi đất

Giá đất bồi thường: Giá đất do Nhà nước quy định đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau; giá đất bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng được UBND cấp tỉnh quy định và công bố, không bồi thường theo giá đất sẽ chuyển mục đích sử dụng

Đối tượng được bồi thường thiệt hại về đất: Người bị thu hồi đất có các điều kiện phù hợp với quy định tại Điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (trừ khoản 6, khoản 8) thì được bồi thường thiệt hại về đất [3]

1.4.1.4 Các quy định về hỗ trợ khi thu hồi đất

Chính sách hỗ trợ: Hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm, hỗ trợ di chuyển Đặc biệt, đối với người bị thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp được giao mà không được Nhà nước bồi thường bằng đất nông nghiệp tương ứng thì được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, tạo việc làm theo quy định: giao đất có thu tiền sử dụng đất tại vị trí có thể làm mặt bằng sản xuất hoặc kinh doanh phi nông nghiệp, nếu không có đất để giao thì những thành viên trong hộ gia đình còn trong độ tuổi lao động được hỗ trợ đoà tạo chuyển đổi nghề nghiệp hoặc người bị thu hồi đất không có nguyện vọng nhận bồi thường bằng đất sản xuất hoặc kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp thì được bồi thường bằng giao đất ở có thu tiền sử dụng đất tại khu tái định cư hoặc tại vị trí trong khu dân cư phù hợp với quy hoạch; Trường hợp người bị thu hồi đất thuộc diện hộ nghèo theo tiêu chí do Bộ Lao động Thương binh và Xã hội công bố theo từng thời kỳ thì được

hỗ trợ để vượt qua hộ nghèo

1.4.2 Khái quát về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở tỉnh Hà Giang

Từ năm 2011 đến năm 2013, tỉnh có tổng số 40 dự án thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng với tổng diện tích thu hồi trên 460.000 m2 của gần 1.000 hộ gia đình và tổ chức Đã hoàn thành, bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư 18 dự án, hiện tại có 22 dự án đang triển khai, thực hiện Trong việc chi trả bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư, ngay sau khi được phê duyệt phương án bồi thường và được cấp kinh phí, Hội đồng Bồi thường thành phố đã xúc tiến ngay việc chi trả cho nhân dân Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc, nhiều dự án được phê duyệt nhưng nhà nước không đáp ứng kịp thời kinh phí chi trả, do đó đến hết năm lại điều chỉnh giá, gây khó khăn cho việc thực thi nhiệm vụ của Hội đồng Đền bù cũng như gây bức xúc cho các hộ bị thu hồi Bên cạnh đó, cơ chế, chính sách trong bồi thường, giải phóng mặt bằng nhiều khi chưa đáp ứng kịp thời, cụ thể:

Giá bồi thường về tài sản chưa điều chỉnh theo thời điểm thu hồi đất; giá bồi thường đất còn thấp, chưa đáp ứng sát với giá thị trường chuyển nhượng Về công tác tái định cư, đến nay, quỹ đất hiện có để giao cho dân mới đáp ứng được 350/821 suất được phê duyệt, còn lại chưa có đất giao Chính sách tái định cư không kịp thời dẫn đến những hộ bị di chuyển nhà khó khăn Bên cạnh đó, một bộ phận người dân bị thu hồi đất cố tình không chấp hành chủ trương thu hồi đất của nhà nước, gây khó khăn, không bàn giao mặt bằng Từ những khó khăn, vướng mắc trên nên tình trạng đơn thư vượt cấp, khiếu nại kéo dài vẫn xảy ra thường xuyên UBND thành phố và các huyện kiến nghị Đoàn giám sát chỉ đạo UBND tỉnh và ngành chức năng một số nội dung như: Cần bố trí kinh phí kịp thời để đền bù cho người dân trong thời gian sớm; giải quyết dứt điểm công tác giải phóng mặt bằng sạch trước khi giao cho chủ đầu tư, tránh gây khó khăn trong việc tổ chức thực hiện và tình trạng đơn thư khiếu nại kéo dài; xác định giá các loại tài sản về hoa màu, vật, kiến trúc công khai, bố trí vốn để thanh toán trước khi đầu tư; tỉnh cần có hướng dẫn cụ thể để việc định giá tài sản trên địa bàn thành phố và các huyện không bị gặp khó khăn…[24]

- Những phương án bồi thường GPMB theo Luật đất đai năm 2003: về cơ bản, những đổi mới của Luật đất đai năm 2003 và các quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định 197/2004/NĐ-CP đã tháo gỡ được rất nhiều trong công tác GPMB Tuy nhiên, khi thực hiện đã bộc lộ những điểm thiếu chặt chẽ, chưa đồng bộ như các quy định tại khỏan 6,8 đ iều 8 Nghị định 197; điều

45 Nghị định 181…gây khó khăn cho việc rà soát, đối chiếu nguồn gốc, quá trình

sử dụng đất của hộ dân qua các thời kỳ để phân loại và áp dụng mức bồi thường trong phương án Dẫn đến tình trạng nhiều hộ dân không đồng ý với phương án bồi thường và tiếp tục khiếu kiện Nghị định 84/2007/NĐ-CP đã tháo gỡ được nhiều khó khăn, vướng mắc trong bồi thường, GPMB nhưng nó lại phát sinh những vướng mắc mới như:

+ Vấn đề xác định thời điểm sử dụng đất gặp khó khăn do hệ thống hồ sơ địa chính trước đây không đầy đủ, nhiều hộ dân đã lợi dụng để thỏa thuận với nhau, xác nhận thời điểm sử dụng đất theo hướng có lợi cho nhau và yêu cầu nhà nước chi trả mức bồi thường, hỗ trợ cao hơn;

+ Lợi dụng các quy định về điều kiện chia tách thửa đất chưa cụ thể, xuất hiện tình trạng đòi chia tách nhiều hộ trong cùng thửa đất để được bồi thường cao hơn và được bố trí nhiều lô đất tái định cư

+ Trên cùng địa bàn tồn tại 2 loại giá bồi thường: Một loại theo đơn giá của tỉnh do Nhà nước đứng ra GPMB, một loại do doanh nghiệp có nhu cầu tự thỏa thuận với chủ sử dụng có đất, đây cũng là khó khăn rất lớn khi thực hiện

+ Thực hiện việc xây dựng các khu tái định cư rất khó khăn, nhất là tại các khu vực nông thôn

Qua tìm hiểu tại các cơ quan: Thống kê, lao động – Thương binh xã hội cho thấy hiện tỉnh chưa điều tra và có số liệu cụ thể đối với đời sống, việc làm của người dân sau thu hồi đất, tuy vậy tỉnh đã có chủ trương thành lập các trường, trung tâm hướng nghiệp, dạy nghề để giải quyết vấn đề thiếu hụt lao động có tay nghề

do việc thu hồi đất gây ra, mặc dù vậy vẫn tồn tại những vướng mắc trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai liên quan đến chính sách bồi thường, GPMB:

- Người dân khiếu kiện về bồi thường, GPMB còn nhiều, nhất là khiếu kiện đông người, vượt cấp

- Hệ thống hồ sơ địa chính qua các thời kỳ được thực hiện chưa tốt, chưa đồng bộ; công tác đo đạc, kiểm kê, phân loại nguồn gốc, áp giá, áp mức bồi thường được thực hiện còn có sai sót

- Trên địa bàn có nhiều dự án phải GPMB, quy mô lớn nhưng lực lượng làm công tác GPMB đư ợ c bố trí chủ yếu là kiêm nhiệm, thiếu về số lượng, yếu về chuyên môn

- Một số cán bộ có trách nhiệm tiếp thu ý kiến của nhân dân, giải thích, trả lời dân do nghiên cứu chính sách chưa kỹ, còn tâm lý ngại va chạm, né tránh, đùn đẩy, giải thích trả lời mang tính chung chung hình thức quanh co, không rõ ràng

đã làm tăng tính bức xúc trong nhân dân

- Việc bố trí các khu tái định cư được thực hiện tại một số xã có dự án lớn như khu kinh tế cửa khẩu Thanh Thuỷ, khu công nghiệp Bình Vàng xã đạo đức…và thực hiện theo hình thức giao cho dân một lô đất tái định cư để tự làm nhà ở

- Chính sách hỗ trợ ổn định đời sống, việc làm đã thực hiện nhưng chủ yếu hỗ trợ bằng tiền; việc hỗ trợ ổn định đời sống; việc hỗ trợ đối với hộ thuộc diện hộ nghèo chưa thỏa đáng, vấn đề lao động, đời sống, việc làm và thu nhập của người dân sau khi bị thu hồi đất chưa được quan tâm đúng mức

1.4.3 Tình hình một số dự án đang thực hiện trong tỉnh Hà Giang

1.4.3.1 Dự án đầu tư khu đô thị Phong Quang (Khu đô thị kết hợp khu chế xuất công nghệ cao và khu giáo dục đào tạo của tỉnh Hà Giang )

Quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế cửa khẩu Thanh Thủy, tỉnh Hà Giang đến năm 2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 125/QĐ-TTg ngày 02/02/2012, đã quy hoạch khu vực thung lũng Phong Quang thuộc xã Phong Quang (từ độ cao trung bình từ 300m so với mực nước biển trở xuống) là một trong bảy khu chức năng trong Khu KTCK Thanh Thuỷ, với quy mô đất xây dựng: 1.150 – 1.200 ha, dân số: 7.000 - 8.000 người Các khu chức năng theo quy hoạch có: Khu đất dành cho các mục đích an ninh, quốc phòng là 195 ha; Khu chế xuất công nghệ cao; Khu trung tâm giáo dục đào tạo của tỉnh; Khu công viên hồ điều hòa cửa ngõ phía Nam Phong Quang; Khu công viên cảnh quan kết hợp du lịch Phong Quang, Pắc Miều; Khu trung tâm hành chính, giáo dục đào tạo, văn hóa, thể dục thể thao…

xã Phong Quang và khu ở với các loại hình đa dạng

- Về lộ trình phát triển: Xây dựng hoàn chỉnh khu đô thị Phong Quang đáp

ứng các tiêu chí tối thiểu theo đô thị loại III, các giai đoạn thực hiện như sau:

- Năm 2015: Hoàn thiện khung kết cấu hạ tầng kỹ thuật khu vực

- Năm 2020: Xây dựng khu ở trung tâm Phong Quang, hoàn thiện kết cấu hạ tầng khu chế xuất công nghệ cao

- Năm 2025: Xây dựng hoàn chỉnh trung tâm công cộng, dịch vụ thương mại, giáo dục đào tạo, y tế trong khu vực

- Năm 2030: Xây dựng các khu chức năng khác, hoàn chỉnh toàn bộ khu vực

Các điều kiện thuận lợi của dự án đầu tư:

- Khu đô thị Phong Quang nằm sát trung tâm thành phố Hà Giang (cách 4 km)

- Khu đô thị Phong Quang có diện tích quỹ đất xây dựng lớn và tương đối bằng phẳng, nhà ở của nhân dân còn thưa thớt các công trình kiến trúc ít nên thuận lợi cho công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư, cụ thể quỹ đất phát triển: Đất công

nghiệp (xây dựng khu chế xuất công nghệ cao) 115 ha; đất quy hoạch xây dựng trung tâm giáo dục đào tạo của tỉnh 60 ha, tỉnh đang triển khai công tác chuẩn bị đầu tư; đất ở đô thị quy hoạch 228 ha

- Khu đô thị Phong Quang có môi trường sinh thái trong lành bởi được bao bọc xung quanh là khu rừng đặc dụng Phong Quang với hệ sinh cảnh tương đối phong phú và các loài động thực vật quý hiếm.[25]

1.4.3.2 Dự án: Quy hoạch phát triển khu Trung tâm xã Thanh Đức Địa điểm xây dựng: Trung tâm xã Thanh Đức

GIỚI THIỆU TỔNG QUÁT

a.Vị trí địa lý, Điều kiện tự nhiện

Xã Thanh Đức là một xã vùng cao biên giới của huyện Vị Xuyên nằm về phía Tây Bắc của huyện, với tổng diện tích tự nhiên là 2.322,21 ha, gồm 4 thôn, với vị trí giáp ranh như sau:

- Phía Bắc giáp xã Thanh Thủy;

- Phía Nam giáp xã Xín Chải;

- Phía Tây giáp Trung Quốc;

- Phía Đông giáp xã Phương Tiến

- Xã Thanh Đức nằm trong tiểu vùng núi cao của huyện Vị Xuyên, có độ cao trung bình trên 1000 m, thuận lợi cho các cây đặc sản như chè Shan, thảo quả, chăn nuôi đại gia súc và phát triển nghề rừng Địa hình bị chia cắt mạnh, là nguyên nhân gây nên lũ lụt vào mùa mưa

b Đặc điểm hiện trạng

Thanh Đức là một xã vùng cao của huyện Vị Xuyên, đất đai khá rộng, diện tích rừng tự nhiên tương đối lớn, nguồn lao động khá dồi dào rất thuận lợi cho phát triển nông lâm nghiệp tổng hợp theo hướng sản xuất hàng hoá, phát triển mạnh trồng chè và thảo quả Trong những năm gần đây nền kinh tế có xu hướng tăng trưởng khá, đời sống nhân dân từng bước được cải thiện

Tình hình an ninh, chính trị, trật tự an toàn xã hội của xã luôn được duy trì tốt, luôn đảm bảo, an toàn phục vụ cho phát triển kinh tế xã hội của xã

Trong lĩnh vực xã hội cũng có nhiều chuyển biến tích cực, hệ thống cơ chế chính sách của nhà nước từng bước được bổ sung điều chỉnh và áp dụng thích hợp vào điều kiện địa phương Trong những năm qua được sự quan tâm chỉ đạo sát xao của các cấp Ủy Đảng, HĐND xã giám sát xây dựng Nghị quyết cụ thể giao cho UBND xã thực hiện từng lĩnh vực, tạo điều kiện nhằm thúc đẩy những mặt mạnh phát triển hơn nữa

Trong những năm gần đây cùng với sự phát triển nhanh kinh tế theo hướng CNH, HĐH, đời sống nhân dân không ngừng nâng cao, nhu cầu sử dụng đất đai cho lĩnh vực xây dựng cơ sở hạ tầng tăng lên, việc quản lý và sử dụng đất hợp lý và có hiệu quả hơn

ĐỊNH HƯỚNG DỰ ÁN

*Quy mô xây dựng:

- Trung tâm hành chính, giáo dục đào tạo, văn hóa, thể dục thể thao, dịch vụ thương mại xã Thanh Đức dự kiến xây dựng được quy hoạch trên tổng diện tích 40

- 50 ha chia làm các giai đoạn đầu tư:

- Giai đoạn 1 (30 ha):

- Khu trung tâm hành chính xã Thanh Đức;

- Khu trung tâm giáo dục đào tạo, văn hóa, thể dục thể thao, dịch vụ thương mại xã Thanh Đức

- Giai đoạn 2 (20 ha):

- Khu dịch vụ thương mại ;

- Khu TTCN, bến bãi kho tàng…;

- Các khu ở với loại hình đa dạng

1.5 Các chính sách thực hiện khi bồi thường GPMB

1.5.1 Từ trước Luật đất đai năm 1993

Nghị định số 151-TTg ngày 14/4/1959 của Thủ tướng Chính phủ quy định về thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng đất, là văn bản pháp quy đầu tiên liên quan đến việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở Việt Nam (Nghị định này được thực hiện đến năm 1980 khi Hiến pháp 1980 ra đời) Theo đó mức bồi thường, hỗ trợ được thực hiện như sau:

- Đất thuộc sở hữu tư nhân hoặc tập thể khi bị trưng dụng thì thuộc sở hữu Nhà nước

- Việc bồi thường thiệt hại do lấy đất gây nên phải bồi thường hai khoản: bồi thường về đất thì bồi thường từ 01 đến 04 năm sản lượng thường niên của ruộng đất

bị trưng thu Đối với hoa màu thì được bồi thường đúng mức Đối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình khác trên đất phục vụ sinh hoạt được giúp đỡ bằng cách xây dựng công trình khác Đối với mồ mả thì căn cứ vào phong tục, tập quán của từng địa phương mà giúp một số tiền làm phí tổn di chuyển

Tuy nhiên khi Hiến pháp 1980 ra đời đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, chính vì vậy việc bồi thường về đất không được thực hiện mà chỉ thực hiện bồi thường, hỗ trợ nhà cửa, vật kiến trúc và những tài sản trên đất hoăc những thiệt hại tài sản do việc thu hồi đất gây nên

Khi Luật đất đai năm 1988 được ban hành cũng đã quy định về bồi thường nhưng

cơ bản vẫn dựa trên những quy định tại Hiến pháp năm 1980

Năm 1990 tại Quyết định số 186/HĐBT ngày 31/5/1990 của Hội đồng Bộ trưởng về việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác thì phải thực hiện bồi thường thiệt hại về đất cho Nhà nước Theo đó để tính bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp và đất có rừng là diện tích, chất lượng và vị trí đất Mỗi hạng đất tại mỗi vị trí đều được quy định giá tối đa, tối thiểu UBND các tỉnh, thành phố quy định cụ thể mức bồi thường thiệt hại của địa phương mình sát với giá đất thực tế ở địa phương nhưng không thấp hơn hoặc cao hơn khung giá định mức [13]

1.5.2 Từ sau Luật đất đai năm 1993 đến ngày 01 tháng 07 năm 2004

Tại Hiến pháp năm 1992 Điều 23 quy định: “Tài sản hợp pháp của cá nhân,

tổ chức không bị quốc hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật định”

Như vậy Hiến pháp năm 1992 trên cơ sở thay thế hiến pháp năm 1980 đã quy định: đề cao hình thức sở hữu toàn dân đối với nguồn tài nguyên đất theo hướng củng cố quyền hạn của Nhà nước trong việc thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích khác

- Luật Đất đai 1993 có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 và thay thế cho Luật đất đai năm 1988 Điều 12 của luật này quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất

để tính tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất ” Điều 27 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người thu hồi đất được đền bù thiệt hại”

Tiếp sau Luật đất đai năm 1993, Chính phủ ban hành Nghị định số: 90/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

và thay thế tất cả các quy định đền bù đất đai, tài sản được ban hành trước đây, đồng thời ban hành Nghị định số 87/NĐ-CP ngày 17/8/1994 quy định khung giá các loại đất làm cơ sở xác định giá đất tính đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998, (thay thế Nghị định số: CP) theo đó quy định rõ phạm vi áp dụng, đối tượng phải bồi thường, đối tượng được bồi thường, phạm vi bồi thường, đặc biệt người có đất bị thu hồi có quyền được lựa chọn một trong ba phương án bồi thường bằng đất, bằng tiền hoặc bằng

90/NĐ-đất và bằng tiền Với những nội dung chính như sau:

+ Đối với đất bị thu hồi là do Nhà nước giao sử dụng tạm thời, đất cho thuê, đất đấu thầu, thì người bị thu hồi đất chỉ được bồi thường thiệt hại chi phí đã đầu tư vào

đất Đất công ích của xã, phường được bồi thường thiệt hại về đất bằng tiền cho ngân sách xã, phường và chỉ được bồi thường thiệt hại chi phí đã đầu tư vào đất nếu có + Điều kiện và mức độ bồi thường về tài sản thì đối với tài sản trên đất hợp pháp và có khả năng hợp pháp hoá được bồi thường 100% giá trị tài sản

+ Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối, nuối trồng thuỷ sản thì phương thức và mức bồi thường bằng đất có cùng diện tích và chất lượng, nếu không có đất thì bồi thường bằng tiền;

+ Đất được quy hoạch để xây dựng đô thị nhưng chưa có cơ sở hạ tầng thì không được bồi thường như đất đô thị Bồi thường bằng đất chỉ được thực hiện khi

có dự án tái định cư được phê duyệt

+ Đối với đất ở nông thôn, người bị thu hồi đất được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng, mức tối đa được bồi thường bằng đất nơi ở mới không qúa 400m2 hoặc không qúa 800m2 cho những vùng nông thôn có tập quán nhiều thế hệ cùng chung sống trong một hộ hay điều kiện tự nhiên đặc biệt

+ Về cơ chế giải quyết khiếu nại, tố cáo, nếu người bị thu hồi đất thấy quyết định bồi thường không đúng với quy định của pháp luật, thì được quyền khiếu nại

và được giải quyết theo quy định của Pháp lệnh khiếu nại và tố cáo Tuy nhiên, trong khi chờ giải quyết khiếu nại vẫn phải chấp hành di chuyển GPMB và giao đất đúng kế hoạch

Nhìn chung Nghị định này đã đưa các nội dung về công tác tổ chức thực hiện, quy định trách nhiệm của UBND các cấp và Hội đồng bồi thường GPMB cấp huyện trong việc chỉ đạo lập phương án bồi thường, xác định mức bồi thường hoặc trợ cấp cho từng tổ chức hộ gia đình, cá nhân và tổ chức thực hiện bồi thường theo phương

án đã được phê duyệt, tạo sự chủ động cho các địa phương trong việc lựa chọn phương án bồi thường phự hợp với điều kiện kinh tế - xã hội, quỹ đất của địa phương [10],[11]

1.5.3 Từ 2004 đến nay

Sau khi Luật đất đai 2003 được ban hành, để đáp ứng thực tiễn Nhà nước đã ban hành nhiều các văn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư cụ thể hoá các điều

luật về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, theo

đó, chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư được thể chế tại Nghị định

số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, hiện tại đây là văn bản quy phạm quan trọng để dùng áp dụng cho công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất cho các địa phương áp dụng, với những nội dung chủ yếu sau:

+ Người bị thu hồi đất, bị thiệt hại tài sản gắn liền với đất bị thu hồi, được bồi thường đất, tài sản, được hỗ trợ và bố trí tái định cư theo quy định Mặt khác Nhà nước khuyến khích người có đất, tài sản tự nguyện hiến, tặng một phần hoặc toàn

bộ đất, tài sản cho Nhà nước

+ Đối với đất được bồi thường bồi thường theo hình thức đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền, với những điều kiện để được bồi thường về đất + Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng Trường hợp bồi thường chậm theo quy định mà nguyên nhân do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra hoặc do người bị thu hồi đất gây ra thì hoàn toàn chịu trách nhiệm thực hiện theo giá đất mà giá đất đó bất lợi hơn so với giá đất tại thời điểm thu hồi hoặc giá đất hiện tại

+ Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà đất đó thuộc đối tượng không được bồi thường thì tùy từng trường hợp cụ thể được bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất công bố mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép xây dựng hoặc trái với mục đích sử dụng đất sau ngày 01/7/2004 thì không được bồi thường Tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi

có quyết định thu hồi đất được công bố thì không được bồi thường

+ Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân, được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng ban hành

+ Mức bồi thường đối với cây hàng năm được tính bằng giá trị sản lượng của

vụ thu hoạch đó Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại Đối với vật nuôi mà tại thời điểm thu hồi đất đó đến thời kỳ thu hoạch thì không phải bồi thường

+ Quy định về một số mức hỗ trợ như hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm và hỗ trợ khác đó là căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định biện pháp hỗ trợ khác để bảo đảm ổn định đời sống và sản xuất cho người bị thu hồi đất; trường hợp đặc biệt trình Thủ tướng Chính phủ quyết định + Chính sách tái định cư căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án tái định cư để bảo đảm phục vụ tái định cư cho người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ

ở Với hình thức bố trí tái định cư như bồi thường bằng nhà ở, bồi thường bằng giao đất ở mới, bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới Nhà nước ưu tiên tái định cư tại chỗ cho người bị thu hồi đất tại nơi có dự án tái định cư, ưu tiên vị trí thuận lợi cho các hộ sớm thực hiện giải phóng mặt bằng, hộ có vị trí thuận lợi tại nơi ở cũ, hộ gia đình chính sách Các biện pháp hỗ trợ sản xuất và đời sống tại khu tái định cư do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định các biện pháp và mức hỗ trợ cụ thể để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư căn cứ vào tình hình thực tế ở địa phương Quy định quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở Nghị định 197/2004/NĐ-CP là văn bản quy phạm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã phần nào đáp ứng được lợi ích của người bị thu hồi đất Tuy nhiên để giải quyết một số vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cần cụ thể hoá và bổ sung một số điều thuộc Nghị định góp phần hoàn thiện chính sách khi Nhà nước thu hồi đất, đẩy nhanh tiến độ GPMB

và ổn định đời sống của người bị thu hồi đất, Bộ tài chính đã ban hành các Thông tư

số 116/2004/TT-BTC ngày 17/12/2004 và Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02 tháng 8 năm 2006 sửa đổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC.[3],[5]

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai Theo đó quy định một số điều về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư như:

+ Quy định cụ thể đối với một số trường hợp thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với đất đang sử dụng trong từng giai đoạn trước ngày 15/10/1993, từ ngày 15/10/1993 trở về sau và người sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004 là căn cứ pháp lý quan trọng để xác định tính pháp lý cho việc bồi thường hỗ trợ và tái định cư trong công tác GPMB

+ Quy định trình tự, thủ tục thu hồi đất và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để các ngành, các cấp thực hiện công tác GPMB đúng quy định, công khai và dân chủ, đáp ứng lợi ích, góp phần ổn định đời sống của người bị thu hồi đất Quy định quyền lợi, nghĩa vụ của người bị thu hồi đất như quyền được khiếu nại, nghĩa vụ phải chấp hành quyết định thu hồi đất và bàn giao mặt bằng.[4]

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, theo đó nội dung cơ bản được thể hiện như sau:

+ Quy định về giá đất: sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường

+ Sửa đổi, bổ sung chính sách bồi thường, hỗ trợ đất nông nghiệp (nâng mức hỗ trợ đất nông nghiệp vườn ao, đất nông nghiệp trong đô thị, khu dân cư)

+ Đa dạng các hình thức hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm, đồng thời quy định thẩm quyền của UBND cấp tỉnh trong việc quyết định hình thức hỗ trợ (bằng tiền hoặc giao đât, căn hộ)

+ Bổ sung một số chính sách hỗ trợ khác (hỗ trợ tái định cư cho trường hợp các hộ đủ tiêu chuẩn được tái định cư mà tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ để mua nhà, đất tái định cư; hỗ trợ kinh phí học nghề cho lao động trong độ tuổi lao động có nhu cầu học nghề khi thu hồi đất nông nghiệp)

+ Toàn bộ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện do người được giao đất, thuê đất ứng trước được khấu trừ vào tiền thuê đất, giao đất; mức tối đa không vượt tiền phải nộp khi được thuê đất, giao đất

+ Thay đổi toàn bộ trình tự bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

+ Giải quyết khiếu nại, tố cáo, cưỡng chế thu hồi đất

Nhìn chung Nghị định số 69/2009/NĐ-CP đã phần nào đảm bảo hài hoà ba lợi ích: Người bị thu hồi đất được nhà nước quan tâm niều hơn - Nhà đầu tư - Nhà nước [5]

1.6 Kết luận chung về vấn đề nghiên cứu

Kế thừa và phát triển, chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất được thể hiện trong Luật đất đai năm 2003, các văn bản dưới luật thể hiện tính đổi mới tương đối toàn diện góp phần tháo gỡ những vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng triển khai các dự án Khi có kế hoạch thu hồi đất cần thông báo cho các đối tượng bị thu hồi biết trước trong thời gian sớm hơn để họ có kế hoạch ổn định đời sống về tinh thần cũng như vật chất

Xây dựng hành lang pháp lý cũng như tuyên truyền vận động và nêu cao tính tiền phong gương mẫu trong việc Nhà nước trưng dụng đất đai, người có quyền sử dụng đất tự nguyện thực hiện việc hiến, tặng cho Nhà nước đất đai để xây dựng các công trình công cộng mang lại lợi ích cộng đồng

Tất cả mọi vấn đề về kinh tế, xã hội phát sinh từ việc thu hồi đất gây ra đều phải quan tâm Cần tránh hoặc giảm thiểu việc phải bố trí tái định cư hoặc thiệt hại

về đất, công trình bằng cách khai thác mọi phương án khả thi khác

Cần tập trung nhiều hơn đến vấn đề tái định cư để đảm bảo đời sống người bị thu hồi đất có đời sống tốt hơn trước khi bị thu hồi Tạo môi trường sản xuất cũng như duy trì, đảm bảo tốt nhất về văn hoá, xã hội và môi trường sống cho người bị thu hồi đất phải di chuyển đến cộng đồng dân cư mới