Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Ba Vì thành phố Hà Nội

Mục a, Khoản 1, Điều 5, Nghị định 43, Quy định về thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Sở Tài nguyên và

Trang 1

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

Thái Nguyên, năm 2015

Trang 2

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn CHỮ KÝ PHÕNG ĐÀO TẠO CHỮ KÝ KHOA CHUYÊN MÔN CHỮ KÝ GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN

Thái Nguyên, năm 2015

Trang 3

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn này, tác giả đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy giáo, cô giáo, các phòng ban và các đơn vị trong và ngoài trường Tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành đến:

Thầy giáo PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn - Giảng viên Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo, truyền thụ những kinh nghiệm quý báu, giúp đỡ tác giả trong suốt quá trình nghiên cứu và viết luận văn này

Các Thầy giáo, Cô giáo trong Khoa Quản lý tài nguyên, Phòng Quản

lý đào tạo Sau đại học, các phòng ban và trung tâm của Trường Đại học Nông lâm, Đại học Thái Nguyên đã hướng dẫn, tạo điều kiện và giúp đỡ tác giả trong thời gian tiến hành đề tài

Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất và Phòng Tài nguyờn và Môi trường huyện Ba Vì thành phố Hà Nội đã tạo điều kiện và giúp đỡ tác giả trong thời gian tiến hành đề tài

Tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã quan tâm động viên tác giả trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài

Tác giả xin chân thành cảm ơn!

Ba Vì, ngày 15 tháng 9 năm 2015

Tác giả luận văn

Hoàng Ngọc Giang

Trang 4

LỜI CAM ĐOAN

Tác giả xin cam đoan: Bản luận văn này là công trình nghiên cứu thực sự của cá nhân, được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, kiến thức thực tế, nghiên cứu khảo sát thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Ba Vì thành phố Hà Nội và dưới sự

hướng dẫn khoa học của thầy giáo PGS.TS.Nguyễn Khắc Thái Sơn Các

số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực, đầy đủ, rõ nguồn gốc và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào Kiến nghị, đề xuất giải pháp được đưa ra xuất phát từ thực tiễn và kinh nghiệm của bản thân tác giả

Tác giả xin chịu trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ luận văn, trước khoa và nhà trường về các thông tin, số liệu trong đề tài

Tác giả xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, 15 tháng 9 năm 2015

Người viết cam đoan

Hoàng Ngọc Giang

Trang 5

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1

2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 1

2.1 Mục tiêu tổng quát 1

2.2 Mục tiêu cụ thể 2

2.3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 2

CHƯƠNG 1 3

TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 3

1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 3

1.1.1 Khái niệm về đăng ký đất đai 3

1.1.2 Vai trò, lợi ích của đăng ký đất đai 3

1.1.3 Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản 4

1.1.4 Đơn vị đăng ký đất đai 4

1.1.5 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 4

1.2 LỊCH SỬ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN VĂN PHÕNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 7

1.2.1 Lich sử đăng ký đất đai ở Việt Nam 7

1.2.2 Các loại đăng ký đất đai, bất động sản 10

1.2.3 Những vấn đề liên quan đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 12

1.3 ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM 17

1.3.1 Đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới 17

1.3.2 Khái quát về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam 19

1.3.3 Khái quát về Văn phòng đăng ký QSD đất tại thành phố Hà Nội 29

CHƯƠNG 2 33

ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33

2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 33

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 33

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 33

2.2 THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 33

2.2.1 Thời gian nghiên cứu 33

2.2.2 Địa điểm nghiên cứu 33

2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 33

2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 36

3.4.2 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 37

3.4.3 Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu và biểu đạt số liệu 37

CHƯƠNG 3 38

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 38

3.1 TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA HUYỆN BA VÌ 38

Trang 6

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 38

3.1.2 Điều kiện Kinh tế - Xã hội 39

3.1.4 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Ba Vì 46

3.2 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG TỔ CHỨC CỦA VĂN PHÕNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN BA VÌ 48

3.2.1 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng ĐKQSD đất huyện Ba Vì: 48

3.2.2 Thực trạng cán bộ ngành quản lý đất đai tại huyện Ba Vì 48

3.3 ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÕNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN BA VÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 50

3.3.1 Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội theo thời gian 50

3.3.2 Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội theo nhiệm vụ đƣợc giao 57

3.3.3 Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Ba Vì theo nhận xét của các đối tƣợng đƣợc phỏng vấn 66

3.4 KHÓ KHĂN, TỒN TẠI VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÕNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN BA VÌ THÀNH PHỐ HÀ NỘI 71

3.4.1 Khó khăn, tồn tại trong hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Ba Vì 72

3.4.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Ba Vì 72

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 84

1 KẾT LUẬN 84

2 ĐỀ NGHỊ 85

Trang 7

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1 Tình hình thành lập VPĐK các cấp 22 Bảng 1.2 Nguồn nhân lực của VPĐK của cả nước 23 Bảng 1.3 Cơ cấu tổ chức Văn phòng đăng ký QSD đất thành phố Hà Nội 30 Bảng 1.4 Hiện trạng cán bộ làm việc tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các quận, huyện, thị xã trên địa bàn thành phố Hà Nội 31 Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội 46 Bảng 3.2 Hiện trạng trình độ cán bộ địa chính của huyện Ba Vì 48 Bảng 3.3 Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Ba

Vì năm 2009 50 Bảng 3.4 Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Ba

Vì giai đoạn 2009-2014 56 Bảng 3.10 Kết quả giải quyết hồ sơ cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Ba Vì 57 Bảng 3.11 Kết quả giải quyết hồ sơ cấp lại, cấp đổi chứng nhận qsd đất của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Ba Vì giai đoạn 2009-2014 58 Bảng 3.12 Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất của Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất huyện Ba Vì giai đoạn 2009-2014 59 Bảng 3.13 Kết quả giải quyết hồ sơ thế chấp bằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Ba Vì giai đoạn 2009-2014 60 Bảng 3.14 Kết quả giải quyết hồ sơ xóa thế chấp bằng qsd đất của Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất huyện Ba Vì giai đoạn 2009-2014 61 Bảng 3.15 Kết quả thực hiện trích đo địa chính để cấp GCNQSD đất của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Ba Vì giai đoạn 2009-2015 63 Bảng 3.16 Kết quả cung cấp thông tin địa chính của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Ba Vì giai đoạn 2009-2014 65 Bảng 3.17 Những hiểu biết chung về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại huyện Ba Vì 66 Bảng 3.18 Những hiểu biết về các nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Ba Vì 67 Bảng 3.19 Kết quả hoạt động của Văn phòng ĐKQSD đất tại huyện Ba Vì 69 Bảng 3.20 Thái độ phục vụ của Văn phòng ĐKQSD đất huyện Ba Vì 70

Trang 8

DANH MỤC VIẾT TẮT

WTO Tổ chức Thương mại thế giới

Trang 9

MỞ ĐẦU

1 ĐẶT VẤN ĐỀ

Trong lịch sử Việt Nam, việc đăng ký đất đai (ĐKĐĐ) lại được thực hiện từ rất sớm; lịch sử còn ghi nhận từ thế kỷ thứ XVI, nhà nước phong kiến Việt Nam đã tổ chức việc đạc điền để quản lý điền địa; dưới triều đại nhà Lê (từ năm 1428-1788) đã ban hành Quốc triều hình luật (còn gọi là Luật Hồng Đức), trong đó quy định rất cụ thể việc quản lý, bảo vệ nghiêm ngặt chế độ sở hữu đối với ruộng đất của công và của tư nhân; giao cho quan lại có trách nhiệm đo đạc và lập sổ ruộng đất để quản lý và thu thuế; người dân sở hữu ruộng đất, kể cả người sử dụng đất công điền đều có trách nhiệm khai báo chính xác ruộng đất do mình sở hữu, sử dụng với nhà nước Tuy nhiên chứng tích của việc đăng ký đất trong lịch sử Việt Nam mà ngày nay còn lưu giữ lại được chỉ còn hệ thống sổ địa bạ thời Gia Long (năm 1806) ở một số nơi thuộc Bắc bộ

và Trung bộ và hệ thống địa bộ thời Minh mạng ở một số nơi thuộc Nam bộ

Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư Việc cấp giấy chứng nhận (GCN) đã cơ bản hoàn thành, nhưng nhu cầu giao dịch đất đai là đảm bảo tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính …

Ba Vì là một huyện vùng bán sơn địa của thành phố Hà Nội, với 31 đơn vị hành chính cấp xã, trong những năm gần đây quá trình đô thị hóa diễn ra làm cho thị trường bất động sản có nhiều biến động, nhu cầu giao dịch đất đai ngày càng tăng tại Văn phòng đăng ký quyenf sử dụng đất (VPĐKQSDĐ), bên cạnh đó hoạt động của VPĐKQSDĐ trên địa bàn mới đi vào hoạt động, còn nhiều bất cập

Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp cao học ngành Quản lý đất đai trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, tác giả lựa

chọn thực hiện đề tài Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng

đất huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội

2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI

2.1 Mục tiêu tổng quát

Trang 10

Nghiên cứu nhằm đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của cơ quan này, góp phần cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội

2.2 Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá sơ lược tình hình cơ bản của huyện Ba Vì

- Đánh giá cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Ba Vì

- Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Ba

Vì theo thời gian, theo nhiệm vụ được giao và các đối tượng được phỏng vấn

- Đưa ra được những khó khăn, tồn tại và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất huyện Ba Vì

2.3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

- Đánh giá được đúng thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong phạm vi nghiên cứu

- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy, trung thực

- Đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn

Trang 11

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI

1.1.1 Khái niệm về đăng ký đất đai

Việc đăng ký nhà nước về đất đai có ý nghĩa đảm bảo các quyền về đất đai được nhà nước công nhận, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính Đem lại những lợi lợi ích không chỉ cho người sử dụng

mà cả cho nhà nước và xã hội Đăng ký nhà nước về đất đai được thể hiện thông qua các đặc điểm sau:

- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của nhà nước, chỉ có cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có thẩm quyền tổ chức đăng ký đất đai

- Dữ liệu địa chính (Hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai

Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của nhà nước trong việc xây dựng dữ liệu địa chính (Hồ sơ địa chính)

1.1.2 Vai trò, lợi ích của đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân Trong đó lợi ích đối với nhà nước và xã hội được thể hiện trong các lĩnh vực sau:

+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng

+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường BĐS

+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật

+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội

Đăng ký quyền sử dụng đất cũng đem lại những lợi ích đối với công dân như sau: + Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản (BĐS)

+ Khuyến khích đầu tư cá nhân

Trang 12

+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội

1.1.3 Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản

Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:

- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ

- Nguyên tắc công khai

- Nguyên tắc chuyên biệt hoá

- Nguyên tắc đồng thuận

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý

1.1.4 Đơn vị đăng ký đất đai

Đơn vị đăng ký đất đai là thửa đất Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký

Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch Trong

hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không

Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao đã có đòi hỏi cao hơn về nội dung

mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp

1.1.5 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

1.1.5.1 Chủ trương, đường lối của Đảng; chính sách, pháp luật của Nhà nước về cải cách hành chính

Trang 13

Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng 4/2001):

“Đổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục hành chính, kiên quyết chống tệ cửa quyền, sách nhiễu, “xin - cho” và sự tắc trách vô kỷ luật trong công việc”

- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04 tháng 5 năm 1994 của Chính phủ về cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân và tổ chức

- Quyết định số 136/2001/QĐ-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước giai đoạn 2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện đại hoá, nhiệm vụ này được xác định là một trong 3 giải pháp cơ bản để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế

- Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương

1.1.5.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

- Bộ luật Dân sự năm 2005

- Luật Đất đai năm 2003

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ

về thi hành Luật Đất đai

- Thông tư Liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12 năm

2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Nội vụ hướng dẫn chức năng, nhiệm

vụ và tổ chức của VPĐK và tổ chức phát triển quỹ đất

- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyền hồ sơ về nghĩa vụ tài chính

- Thông tư Liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm

2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Trang 14

- Quyết định số 5396/QĐ-UBND ngày 09 tháng 12 năm 2005 của Ủy ban nhân dân huyện Ba Vì về việc thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; (chính thức đi vào hoạt động năm 2009)

- Nghị định số 43/2006/NĐ-CP ngày 25 tháng 4 năm 2006 của Chính phủ quy định quyền tự chủ tự chịu trách nhiệm về thực hiện nhiệm vụ, tổ chức bộ máy, biên chế và tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập; Thông tư số 71/2006/TT-BTC ngày 09 tháng 8 năm 2006 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định

số 43/2006/NĐ-CP ngày 25 tháng 4 năm 2006 của Chính phủ

- Thông tư Liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm

2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm

2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh

- Luật Đất đai năm 2013

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013

- Nghị định số 24/2014/NĐ-CP ngày 04 tháng 4 năm 2014 của Chính phủ quy định tổ chức các cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

- Thông tư số 50/2014/TTLT-BTNMT-BNV ngày 28 tháng 8 năm 2014 của

Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Sở Tài nguyên và Môi trường thuộc UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh

- Văn bản số 5705/BTNMT-TCCB ngày 25 tháng 12 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Hà Nội về việc thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai và Trung tâm Phát triển quỹ đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường

- Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20 tháng 6 năm 2014 của UBND thành phố Hà Nội quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng

Trang 15

đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân

cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định số 25/2004/QĐ-UBND ngày 20 tháng 6 năm 2014 của UBND thành phố Hà Nội quy định về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định số 03/2015/QĐ-UBND ngày 13 tháng 02 năm 2015 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội về việc quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội

- Thông tư Liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04 tháng 4 năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính hướng dẫn

về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội

- Quyết định số 1358/QĐ-UBND ngày 31 tháng 3 năm 2015 của UBND thành phố Hà Nội về việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội trực thuộc

Sở Tài nguyên và Môi trường trên cơ sở tổ chức lại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc UBND quận, huyện, thị xã

1.2 LỊCH SỬ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN VĂN PHÕNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.2.1 Lịch sử đăng ký đất đai ở Việt Nam

1.2.1.1 Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai

Trang 16

số sửa đổi”, do đó tồn tại song hành hai hệ thống luật pháp khác nhau về quyền sở hữu ruộng đất của Pháp và của triều đình phong kiến Việt Nam [10][11]

+ Giai đoạn 1945 -1975

Sau cách mạng tháng Tám năm 1945 Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa được thành lập, đã ban hành các văn bản pháp luật về thống nhất quản lý đất đai, các văn bản trước đây đều bị bãi bỏ Tháng 11/1953 Hội nghị ban chấp hành Trung ương Đảng lần thứ V đã nhất trí thông qua cương lĩnh cải cách ruộng đất với mục tiêu “Thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và của đế quốc xâm lược khác ở Việt Nam, xoá bỏ chế độ phong kiến chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ”

Hiến pháp nước Việt Nam dân chủ cộng hòa năm 1959 quy định 3 hình thức sở hữu về đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân

- Chính sách công tư hợp doanh - đưa nhà đất đô thị vào hợp doanh (chuyển giao cho nhà nước quản lý, không khuyến khích có nhà tư, thuế nhà đất rất cao)

- Chính sách thu hồi đất hoang hoá chưa sử dụng, nhà đất cho thuê theo Thông

tư 73/TTg của Thủ tướng Chính phủ năm 1962

- Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu ruộng đất hoặc sử dụng ruộng đất cho nông dân – thẩm quyền cấp do Tỉnh, Thành phố cấp toàn bộ không phân cấp

[10][11].

+ Giai đoạn năm 1975 - 1987

Tháng 4 năm 1975 đất nước thống nhất cả nước tiến lên xây dựng chủ nghĩa xã hội Năm 1976, nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra đời đã thực hiện việc TK, KKĐĐ trong cả nước, Chính phủ đã ban hành quyết định số 169/QĐ – CP ngày 20 tháng 6 năm 1977 để thực hiện nội dung đó

Hiến pháp 1980 ra đời quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý

Trong thời gian này Nhà nước đã quan tâm hơn đến công tác ĐKĐĐ Nhiều văn bản pháp luật đã được ban hành như:

- Chỉ thị 299 - TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn

Trang 17

- Quyết định 56/QĐ – ĐKTK ngày 05 tháng 11 năm 1981 về điều tra đo đạc, kê khai đăng ký, lập HSĐC, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đáp ứng yêu cầu quản

lý đất đai

Tuy nhiên, hệ thống tổ chức đất đai giai đoạn này còn nhiều hạn chế, chưa có biện pháp cụ thể để quản lý toàn bộ quỹ đất [10][11]

1.2.1.2 Giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 1987

- Luật Đất đai 1988 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang

sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính”

- Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201-ĐKTK ngày 14 tháng 7 năm 1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302-ĐKTK ngày 28 tháng 10 năm 1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201-ĐKTK đã tạo

ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam”

1.2.1.3 Giai đoạn thực hiện Luật đất đai 1993

Luật Đất đai năm 1993 quy định:

"Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất"

"Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất"

Thời kỳ này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện đường lối đổi mới của Đảng Vì vậy, đất đai (Quyền sử dụng đất) tuy chưa được pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích SDĐ trái pháp luật xảy ra thường xuyên, đặc biết là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Trang 18

Luật Sửa đổi bổ sung Luật đất đai năm 1998 và năm 2001 tiếp tục phát triển các quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt

1.2.1.4 Giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 2003

Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ: “Đăng ký quyền sử dụng

đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”

“Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”

- Hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động

- Cơ quan đăng ký đất đai: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có

VPĐKQSD đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ’’

1.2.1.5 Giai đoạn từ Luật Đất đai năm 2013 đến nay

Khoản 1, Điều 95, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đăng ký đất đai là bắt

buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”

Mục a, Khoản 1, Điều 5, Nghị định 43, Quy định về thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do UBND tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên

và Môi trường hiện có ở địa phương; cớ tư cách pháp nhân, có trụ sở, có con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật”

1.2.2 Các loại đăng ký đất đai, bất động sản

1.2.2.1 Đăng ký văn tự giao dịch

Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp, nghĩa

Trang 19

vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng, tuyên

bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng, và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác

Trên thực tế các giao dịch pháp lý về BĐS rất đa dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền Đó có thể là một giao dịch thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất

là mua bán BĐS

Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác

về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất

Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với BĐS Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mình mua

Hình thức đăng ký văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước Châu Phi và Châu Á Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hoá để nâng cao độ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt động [10][11]

Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín vào bảo hiểm [10][11]

Trang 20

1.2.3 Những vấn đề liên quan đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

1.2.3.1 Vị trí và chức năng của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật hiện hành, VPĐK thành lập ở cấp tỉnh và cấp huyện

là cơ quan dịch vụ công hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu, có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất, chỉnh lý thống nhất biến động sử dụng đất và quản lý hồ

sơ địa chính; tham mưu cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là cấp tỉnh) và huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là cấp huyện) là cơ quan dịch vụ công có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý thống nhất biến động về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính; giúp cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường và Giám đốc Sở Nội vụ; chịu sự quản lý về tổ chức, biên chế và công tác của Sở Tài nguyên và Môi trường

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thuộc Phòng Tài nguyên

và Môi trường, do Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thành lập theo đề nghị của Trưởng Phòng Tài nguyên và Môi trường, Trưởng Phòng Nội vụ - Lao động, Thương binh và Xã hội; chịu sự chỉ đạo, quản lý của Phòng Tài nguyên và Môi trường theo phân cấp quản lý của Uỷ ban nhân dân cấp huyện

Đối với các huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh chưa có đủ kiện về cơ

sở vật chất, trang thiết bị, đội ngũ thực thi nhiệm vụ để thành lập Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất hoặc do nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất không lớn mà không thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì chức năng của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện do Phòng Tài nguyên và Môi trường trực tiếp thực hiện (trừ những việc mà bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế

Trang 21

«Một cửa» đang làm theo quy định tại Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ tướng Chính phủ ban hành Quy chế thực hiện cơ chế

«Một cửa» tại cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương)

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu,

có con dấu riêng, được mở tài khoản theo quy định hiện hành [3] [5]

1.2.3.2 Nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

* Nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh

1- Giúp Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài

2- Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyềncủa người sử dụng đất là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài

3- Lập và quản lý toàn bộ hồ sơ địa chính gốc đối với tất cả các thửa đất thuộc phạm vi địa giới hành chính cấp tỉnh; cấp bản sao hồ sơ địa chính từ hồ sơ địa chính gốc cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện và Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn

4- Chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc khi có biến động về sử dụng đất theo thông báo của cơ quan tài nguyên và môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện; chuyển trích sao hồ sơ địa chính gốc đã chỉnh lý cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện và Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn để chỉnh lý bản sao hồ sơ địa chính

5- Cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan có chức năng xác định mức thu tiền

sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai đối với người sử dụng đất là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp được mua nhà ở gắn liền với đất ở), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài

Trang 22

6- Lưu trữ, quản lý bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy

tờ khác hình thành trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính quy định tại điểm 2.1.1 khoản 2.1 này

7- Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp tỉnh

8- Xây dựng, quản lý và phát triển hệ thống thông tin đất đai; cung cấp bản

đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính, các thông tin khác

về đất đai phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước và nhu cầu của cộng đồng

9- Theo quy định của pháp luật, thực hiện việc thu phí, lệ phí trong quản lý

sử dụng đất đai; thực hiện các dịch vụ có thu về cung cấp thông tin đất đai

10- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành về tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác được giao cho Sở Tài nguyên và Môi trường

11- Quản lý viên chức, người lao động và tài chính, tài sản thuộc Văn phòng theo quy định của pháp luật [3] [5]

* Nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện

1- Giúp Trưởng Phòng Tài nguyên và Môi trường làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện đối với hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở, cộng đồng dân cư

2- Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyềncủa người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở, cộng đồng dân cư

3- Lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ bản sao hồ sơ địa chính đối với tất cả các thửa đất thuộc phạm vi địa giới hành chính cấp huyện theo trích sao hồ sơ địa chính gốc đã chỉnh lý do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh gửi tới; hướng dẫn và kiểm tra việc lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ bản sao hồ sơ địa chính của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn

Trang 23

4- Cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan có chức năng xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai đối với người

sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà

ở gắn với quyền sử dụng đất ở, cộng đồng dân cư

5- Lưu trữ, quản lý bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy

tờ khác hình thành trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính quy định tại điểm 2.2.1 khoản 2.2 này

6- Thực hiện trích đo địa chính thửa đất; thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản

đồ hiện trạng sử dụng đất cấp huyện và cấp xã

7- Cung cấp bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và các thông tin khác về đất đai phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước và nhu cầu của cộng đồng

8- Thực hiện việc thu phí, lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật; thực hiện các dịch vụ có thu về cung cấp thông tin đất đai, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính

9- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành về tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác được giao cho Phòng Tài nguyên và Môi trường

10- Quản lý viên chức, người lao động và tài chính, tài sản thuộc Văn phòng theo quy định của pháp luật [3] [5]

1.2.3.3 Tổ chức và biên chế của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

* Tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có Giám đốc và từ một đến hai Phó Giám đốc Việc bổ nhiệm, miễn nhiệm Giám đốc và Phó Giám đốc thực hiện theo phân cấp quản lý cán bộ của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và phù hợp với tiêu chuẩn chức danh do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành

- Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh theo đề nghị của Giám đốc Văn phòng

- Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp huyện quy định cụ thể nhiệm vụ, quyền hạn

và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện theo đề nghị của

Trang 24

Trưởng Phòng Tài nguyên và Môi trường, Trưởng Phòng Nội vụ - Lao động, Thương binh và Xã hội [3] [5]

* Biên chế của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Việc quản lý và sử dụng biên chế của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo Nghị định số 112/2004/NĐ-CP ngày 08 tháng 4 năm 2004 của Chính phủ quy định cơ chế quản lý biên chế đối với đơn vị

sự nghiệp của Nhà nước [3] [5]

1.2.3.4 Mối quan hệ giữa Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan đăng ký đất đai và chính quyền địa phương

Trang 25

Sơ đồ 1.1 Vị trí của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong hệ thống

quản lý đất đai

Sự phối hợp giữa VPĐK cấp tỉnh với VPĐK cấp huyện (hoặc phòng TN&MT) còn lỏng lẻo, nhiều nơi còn lúng túng do chưa xây dựng được quy chế phối hợp giữa các cấp trong việc lập hồ sơ địa chính ban đầu hoặc lập bổ sung hồ sơ địa chính; giải quyết thủ tục chuyển quyền giữa cá nhân với tổ chức; việc tổ chức chỉnh lý thường xuyên hồ sơ địa chính

1.3 ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM

1.3.1 Đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới

1.3.1.1 Đăng ký đất đai, bất động sản ở Australia

Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan chính phủ các Bang thực hiện Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng đăng ký quyền đất đai, cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai

Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại các bang (ví dụ Northern Territory ) là một bộ phận của Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng ký quyền đất đai bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác Hiện nay, tất cả BĐS đã đăng ký tại bang đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens Trong hệ thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký và các bản ghi này lại là bản lưu của giấy chứng nhận quyền Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các giấy chứng nhận này Từ 01/12/2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn được in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra để phục vụ cho giao dịch thế chấp

Để phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ đăng ký, một bản mục lục tên người mua Mục lục này được lập dưới dạng sổ Hiện tại quy trình đăng ký đất đai đã được tin học hoá bằng hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm 1999 Đây là hệ thống Torrens được tin học hoá đầu tiên trên thế giới Từ ngày 04/06/2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche được tích hợp lên hệ thống đăng ký tự động [11][13]

1.3.1.2 Đăng ký đất đai, bất động sản ở Pháp

Trang 26

Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau cách mạng tư sản Pháp Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản (thuê dài hạn) Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất động sản

Văn phòng đăng ký đất đai đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:

- Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập Đây là điều kiện tiên quyết Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện tốt các thủ tục đăng ký về sau

mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch

- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng Mọi hợp đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như tờ giấy xác nhận quyền của sở hữu chủ trước đó chưa được đăng ký

- Thông tin về chủ thể Mọi hợp đồng, văn bản đem đăng ký đều phải ghi rõ

họ, tên, địa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong hôn nhân của các cá nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho

dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua người đại diện

- Thông tin về bất động sản Để phân biệt bất động sản đó với các bất động sản khác thì những thông tin sau đây được coi là không thể thiếu: Tên xã nơi có bất động sản, số thửa trên bản đồ địa chính Bên cạnh các thông tin này, trong thực tiễn người ta còn ghi thêm; Tính chất của bất động sản, nội dung địa chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc đa, quán cây sồi…)

Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể phân chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã phân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó Trong hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng cách mô tả tình trạng

Trang 27

phân chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơ chia lô (nếu là đất chia lô) [11][13]

1.3.1.3 Đăng ký đất đai, bất động sản ở Thuỵ Điển

Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã trở thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp

Hệ thống ĐKĐĐ ở Thuỵ Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hoá Về bản chất hệ thống này là hệ thống đăng ký quyền tương tự hệ thống Torrens

Về mô hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký BĐS do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống địa chính Cơ quan đăng ký tài sản do Tổng cục quản lý đất đai thuộc Bộ Môi trường Thuỵ Điển Cơ quan đăng ký tài sản trung ương có 53 Văn phòng đăng ký BĐS đặt tại các địa phương khác nhau Ngoài ra còn có một số Văn phòng đăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh

Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai và tài sản trên đất, việc xây dựng

cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lý dữ liệu BĐS trung ương trực thuộc Bộ tài nguyên môi trường Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai, quản lý toàn bộ thông tin đăng ký BĐS và đăng ký đất đai

Các cơ quan ĐKĐĐ, đăng ký BĐS, cơ quan xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng thông tin đất đai đều hoạt động theo chế độ tự chủ tài chính dựa trên việc thu phí dịch vụ

Để thực hiện việc đăng ký, đất đai được chia thành các đơn vị đất, mỗi đơn

vị đất có mã số duy nhất Việc xác định đơn vị đất như tách, hợp một phần diện tích đất, lập đơn vị đất mới thuộc trách nhiệm của Cục trắc địa - Bản đồ quốc gia Việc đăng ký quyền, đăng ký thế chấp, đăng ký chuyển quền… do cơ quan đăng ký đất đai thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ [11][13]

1.3.2 Khái quát về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.3.2.1 Tình hình thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong

cả nước

Trang 28

Theo báo cáo của cục Đăng ký và thống kê - Tổng cục Quản lý đất đai tính đến tháng 3 năm 2013 cả nước đã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập VPĐK cấp tỉnh (Bảng 1.1) Trong đó Hậu Giang là tỉnh thành lập sớm nhất ngày 06 tháng 9 năm 2004, Tuyên Quang là tỉnh chậm nhất ngày 24 tháng 11 năm

2008 Có 39 tỉnh thành lập đúng thời hạn quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP (trước ngày 01 tháng 7 năm 2005) [31]

* Về việc kiện toàn VPĐKQSDĐ các cấp:

Theo “Báo cáo tình hình thực hiện Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24 tháng 8 năm 2011của Thủ tướng Chính phủ” trong cả nước có 25 tỉnh, thành phố báo cáo kết quả kiện toàn VPĐKQSDĐ; trong đó có 13 tỉnh đã thành lập thêm 45 Văn phòng đăng ký cấp huyện (nâng tổng số huyện cả nước có Văn phòng đăng ký lên 674/693 huyện, chiếm 97%); có 8 tỉnh báo cáo tuyển dụng thêm 64 cán bộ cho Văn phòng đăng ký cấp tỉnh (nâng số lượng cán bộ bình quân một Văn phòng đăng ký lên 31 người, tăng 1 người so năm 2011); có 14 tỉnh báo cáo tuyển dụng thêm 865 cán bộ cho Văn phòng đăng ký cấp huyện (nâng số lượng cán bộ bình quân 1 Văn phòng đăng ký cấp huyện lên 11,6 người, tăng 0,5 người so với năm 2011) Ngoài

ra có 4 tỉnh, thành phố đã kiện toàn VPĐKQSDĐ theo mô hình 1 cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường gồm các tỉnh Hà Nam, Đồng Nai và các thành phố Hải Phòng, Đà Nẵng

Tuy nhiên, hiện nay còn 19 huyện (chưa kể 4 huyện đảo) thuộc 6 tỉnh chưa thành lập Văn phòng đăng ký gồm Thanh Hóa (7 huyện), Cao Bằng (6 huyện), Hà Nội (3 huyện) và các tỉnh Phú Thọ, Quảng Nam, Kon Tum (1 huyện) Nhiều tỉnh mặc dù khối lượng cấp Giấy chứng nhận, xây dựng HSĐC phải thực hiện còn rất lớn, nhưng số lượng cán bộ bình quân một Văn phòng đăng ký hiện có rất thấp so với bình quân chung của cả nước (bình quân chung của cả nước là 11 cán bộ/Văn phòng) mà không được quan tâm tăng cường, nhất là các tỉnh: Kon Tum, Lai Châu (3 người), Hà Giang, Vĩnh Phúc và Hưng yên (4 người), Lào Cai, Bắc Kạn, Sơn La

và Ninh Thuận (5 người), Sóc Trăng, Quảng Nam (6 người) Điều kiện trụ sở làm việc, kho lưu trữ HSĐC và máy móc, thiết bị kỹ thuật phục vụ yêu cầu thực hiện thủ

Trang 29

tục hành chính của các Văn phòng đăng ký, nhất là ở cấp huyện đang rất khó khăn nhưng trong năm qua vẫn chưa được đầu tư, tăng cường [31]

Trang 30

Bảng 1.1 Tình hình thành lập Văn phòng đăng ký các cấp

Chia theo vùng STN &MT VPĐK cấp tỉnh VPĐK cấp huyện

2006 2012 2006 2012 2006 2012

Cả nước 64 63 48 63 119 674 Miền núi phía bắc 15 15 8 15 1 145 Đồng bằng Bắc bộ 11 10 7 10 1 111 Bắc Trung Bộ 6 6 5 6 18 77 Nam Trung Bộ 8 8 7 8 19 82 Tây Nguyên 5 5 5 5 6 60 Đông Nam Bộ 6 6 5 6 44 69 Tây Nam Bộ 13 13 11 13 30 130

Nguồn: Cục Đăng ký và thống kê năm 2012

1.3.2.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong

cả nước

Theo báo cao của các địa phương, các văn phòng thuộc Sở đều tổ chức thành nhiều đơn vị trực thuộc, phổ biến là các Phòng, một số nơi tổ chức thành bộ phận hoặc tổ (dưới đây gọi chung là Phòng); Mỗi VPĐK thuộc Sở trung bình có từ 3 đến

4 phòng Do có ít cán bộ nên đa số các VPĐK cấp huyện được tổ chức thành các tổ, nhóm để triển khai thực hiện nhiệm vụ theo yêu cầu công việc của từng thời kỳ; nhiều VPĐK thực hiện việc phân công cán bộ quản lý theo địa bàn (mỗi cán bộ chịu trách nhiệm theo dõi, thực hiện một số xã) nên lực lượng bị phân tán [25]

1.3.2.3 Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong

cả nước

- Theo báo cáo Tổng cục Quản lý đất đai, số lượng lao động của các VPĐK cấp tỉnh hiện còn hạn chế: tổng số cán bộ của 63 VPĐK cấp tỉnh, tính đến tháng 3 năm

2013 là 1.985 người, trung bình mỗi VPĐK cấp tỉnh có khoảng 32 người (Bảng 1.2)

Trong tổng số lao động hiện có của các VPĐK cấp tỉnh có 967 người trong biên chế nhà nước (chiếm 48,72%) và có 1090 người hợp đồng dài hạn (chiếm 51.28 %)

Trang 31

Tuy nhiên kinh nghiệm chuyên môn của đội ngũ nhân viên VPĐK cấp tỉnh rất hạn chế; phần lớn (62,6%) mới được tuyển dụng khi thành lập VPĐK hoặc chỉ

có từ 1-5 năm làm việc tại các đơn vị chuyên môn khác (chủ yếu là Trung tâm kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường) chuyển sang

Bảng 1.2 Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký của cả nước

Hợp đồng

Số người TB/VP

Nguồn: Cục Đăng ký và thống kê năm 2012

- Về trình độ chuyên môn của đội ngũ lao động tại các VPĐK cấp huyện hầu hết đều đã được đào tạo chuyên môn ở trình độ từ trung cấp trở lên; tuy nhiên chỉ có một phần nhỏ (khoảng 20%) lao động đã làm việc tại Phòng Tài nguyên và Môi trường; đại đa số (khoảng 80%) lao động mới được tuyển dụng chưa có kinh nghiệm công tác Đây là khó khăn rất lớn ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng công việc chuyên môn của VPĐK [25]

* Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện

Tổng số lao động của 537 VPĐK cấp huyện tính đến tháng 12 năm 2012 có 5.566 người, trung bình mỗi VPĐK có 10 người

Một số VPĐK cấp huyện có số lượng lao động năm 2007 giảm đi do địa phương khoán thu để trả lương nhưng năm 2007 Nhà nước miễn giảm phí, lệ phí

Trang 32

cho người dân nên thu không đủ để trả lương (điển hình là Cần Thơ năm 2007 giảm

23 người so với năm 2006)

Một số VPĐK cấp huyện chỉ tuyển dụng hợp đồng ngắn hạn 3 tháng (điển hình như tại Hà Nội) làm cho lực lượng lao động không ổn định do không yên tâm công tác đã xin chuyển đi nơi khác

Về trình độ chuyên môn đội ngũ lao động tại các VPĐK cấp huyện hầu nết đều đã được đào tạo chuyên môn ở trình độ từ trung cấp trở lên; tuy nhiên chỉ có một phần nhỏ (khoảng 20%) lao động đã làm việc tại Phòng Tài nguyên và Môi trường; đại đa số (khoảng 85%) lao động mới được tuyển dụng chưa có kinh nghiệm công tác Đây là khó khăn lớn ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng công việc chuyên môn của VPĐK

1.3.2.4 Việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất trong cả nước

Theo quyết định thành lập thì hầu hết các VPĐKQSD đất hiện nay đều có đầy đủ chức năng, nhiệm vụ theo hướng dẫn tại Thông tư số 38/2004/TTLT/BNV-BTNMT; tuy nhiên trên thực tế, chức năng, nhiệm vụ của các VPĐKQSD đất ở địa phương vẫn còn nhiều bất cập, cụ thể như:

- Phần lớn các VPĐKQSD đất các cấp sau khi thành lập đều đã đi vào hoạt động nhưng còn lúng túng, chưa triển khai thực hiện hết các nhiệm vụ được giao; chủ yếu mới thực hiện việc tiếp nhận và giải quyết thủ tục cấp GCN cho các đối tượng thuộc thẩm quyền và thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai

- Nhiều địa phương VPĐKQSD đất cấp tỉnh còn có sự chồng chéo hoặc chưa phân định rõ chức năng, nhiệm vụ và những bất cập trong triển khai thực hiện như:

+ Chồng chéo với Trung tâm thông tin Tài nguyên và Môi trường trong việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính

+ Chồng chéo chức năng với các phòng chuyên môn của Sở trong việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính về đất đai; thậm chí có VPĐKQSD đất của Sở (Hà Nội) còn thực hiện thủ tục biến động đất đai của hộ gia đình và cá nhân

Trang 33

- Nhiều VPĐKQSD đất cấp huyện được thành lập nhưng chưa phân định rõ hoặc còn chồng chéo chức năng, nhiệm vụ với Phòng Tài nguyên và Môi trường Nhiều địa phương lãnh đạo TN&MT coi VPĐKQSD đất như bộ máy giúp việc của Phòng để thực hiện tất cả các công việc quản lý Nhà nước vể đất đai

- Một số VPĐKQSD đất các cấp chưa thực hiện đúng chức năng xác nhận; chỉnh lý biến động trên GCN, có địa phương VPĐKQSD đất cấp tỉnh làm thủ tục để Lãnh đạo Sở ký xác nhận (như Hà Nội); có địa phương VPĐKQSD đất cấp tỉnh hoặc cấp huyện xác nhận cả những trường hợp thuộc thẩm quyền xác nhận của Sở hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường (trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất); Nguyên nhân có sự lẫn lộn này một phần là do quy định phân cấp chỉnh lý GCN tại điều 57 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP hiện nay chưa hợp lý

1.3.2.5 Tình hình triển khai các nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền

lý biến động cho một số cấp xã đã cấp GCN; tiếp nhận và quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính Một số VPĐK các cấp tỉnh đã tham gia hỗ trợ cho các cấp huyện, xã tổ chức việc đăng ký cấp, cấp đổi GCN ở một số xã theo hình thức đồng loạt Tuy nhiên tình hình hoạt động của VPĐK cấp tỉnh còn một số tồn tại, hạn chế như sau:

- Việc cấp GCN cho các tổ chức ở một số địa phương thực hiện còn chậm do không làm theo hình thức tập trung đồng loạt mà chỉ thực hiện riêng lẻ cho tổ chức

có nhu cầu;

- Việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính là nhiệm vụ chủ yếu của VPĐK cấp tỉnh; tuy nhiên công việc này hầu như mới thực hiện được ở một số xã đang tổ chức cấp mới hoặc cấp đổi đồng loạt GCN

Trang 34

- Việc kiểm tra, hướng dẫn VPĐK cấp huyện trong việc cập nhật, chỉnh lý

hồ sơ địa chính chưa được các VPĐK cấp tỉnh quan tâm thực hiện

- Việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính ở nhiều địa phương vẫn chưa được VPĐK cấp tỉnh triển khai thực hiện do trụ sở làm việc hiện chưa ổn định hoặc quá chật hẹp

Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là do các VPĐK chưa có đủ năng lực thực hiện hết các nhiệm vụ được giao (còn rất thiếu nhân lực, thiết bị và các điều kiện làm việc cần thiết); không được đầu tư đủ kinh phí để triển khai thực hiện; song bên cạnh đó còn do nguyên nhân chủ quan của VPĐK còn thiếu kinh nghiệm, chưa nhận thức đầy đủ về yêu cầu nhiệm vụ nên còn lúng túng về phương pháp, cách thưc triển khai [25][31]

1.3.2.5.2 Tình hình triển khai các nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất cấp huyện trong cả nước

- Tương tự như VPĐK cấp tỉnh, các VPĐK cấp huyện đã thành lập đều mới tập trung triển khai thực hiện việc cấp GCN cho các hộ gia đình, cá nhân; thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm; thống kê và kiểm kê đất đai

- Việc cập nhật, chỉnh lý biến động, hoàn thiện hồ sơ địa chính đang quản lý

ở hầu hết các VPĐK cấp huyện chưa được quan tâm thực hiện, hoặc thực hiện không đầy đủ, nhiều VPĐK chưa thực hiện việc gửi thông báo cập nhật chỉnh lý hồ

sơ địa chính theo quy định; việc kiểm tra, hướng dẫn cấp xã trong việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính chưa được các VPĐK cấp huyện quan tâm thực hiện

- Việc tổ chức cấp GCN cho các hộ gia đình cá nhân còn bị động giải quyết riêng lẻ theo yêu cầu của một số trường hợp mà chưa chủ động tổ chức làm đồng loạt cho từng xã nên tiến độ cấp GCN còn chậm so với yêu cầu phải hoàn thành

Việc thực hiện thủ tục cấp GCN và đăng ký biến động còn nhiều điểm chưa đúng quy định; hồ sơ vẫn được tiếp nhận thông qua bộ phận "một cửa", kể cả trường hợp do UBND cấp xã tiếp nhận và chuyển lên nên không được kiểm tra khi tiếp nhận và có rất nhiều trường hợp chưa bảo đảm yêu cầu làm cho thủ tục kép dài, thông tin cấp GCN không đầy đủ

Trang 35

Việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính nhiều VPĐK chưa thực hiện hoặc thực hiện chưa đảm bảo yêu cầu, hồ sơ địa chính và các hồ sơ thủ tục hành chính về đất đai còn quản lý phân tán (thậm chí nhiều địa phương vẫn do cấp xã quản lý, có địa phương có kho lưu trữ phải gửi tại xã; hầu hết các địa phương chưa thực hiện việc phân loại và lưu trữ hồ sơ địa chính theo quy định

Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là do năng lực thực hiện của hầu hết các VPĐK cấp huyện còn rất yếu (còn rất thiếu nhân lực, thiết bị, nhà làm việc và lưu trữ hồ sơ); không được đầu tư đủ kinh phí để thực hiện nhiệm vụ; ngoài ra còn

do nguyên nhân chủ quan của VPĐK còn thiếu kinh nghiệm; chưa nhận thức đầy đủ

về yêu cầu nhiệm vụ, không xây dựng kế hoạch hoạt động hàng năm và lập dự toán kinh phí trình UBND cấp huyện phê duyệt [25][31]

1.3.2.6 Đánh giá chung về tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong cả nước

1.3.2.6.1 Các kết quả đạt được của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong cả nước

* Kết quả thực hiện cấp Giấy chứng nhận

Theo kết quả thống kê Tổng cục quản lý đất đai đến tháng 2 năm 2013, cả nước đã cấp giấy chứng nhận lần đầu được 1.822.200 giấy, tăng 1.090.000 giấy (tăng 2,5 lần) so với kết quả của 2 năm 2010-2011; nâng kết quả cấp Giấy chứng nhận lần đầu chung của cả nước lên 34.500.000 giấy, với tổng diện tích 19.600.000

ha Ngoài ra, trong năm 2012 các địa phương còn cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được 2.640.000 giấy, tăng 1.696.000 giấy so với kết quả 2 năm 2010-2011

Kết quả về mức độ hoàn thành cấp Giấy chứng nhận của các địa phương theo Nghị quyết số: 30/2012/QH13 ngày 21 tháng 6 năm 2012 của Quốc hội như sau:

Cả nước có 7 tỉnh cơ bản hoàn thành cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho các loại đất chính (đạt từ 85-100 % diện tích) gồm Bình Dương, Long An, Bến Tre, Đồng Tháp, An Giang, Vĩnh Long, Bạc Liêu; ngoài ra còn một số tỉnh cơ bản hoàn thành ở hầu hết các loại đất chính gồm Lạng Sơn, Hải Dương, Hà Nam, Hưng Yên, Quảng Bình, Đà Nẵng, Trà Vinh, Hậu Giang, Kiên Giang, Sóc Trăng

Trang 36

Song cũng còn nhiều tỉnh, thành phố có kết quả cấp Giấy chứng nhận ở nhiều loại đất chính còn đạt thấp (dưới 70% diện tích cần cấp), đặc biệt là các tỉnh Điện Biên, Lai Châu, Tuyên Quang, Bắc Cạn, Yên Bái, Thừa Thiên Huế, Ninh Thuận, Phú Yên, Khánh Hòa, Gia Lai, Đăk Nông (có 4/5 loại đất đạt thấp); các tỉnh Bắc Giang, Quảng Ninh, Nghệ An, Quảng Ngãi (có 3/5 loại đất đạt thấp)

* Về tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai ở các địa phương

Đến nay, việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính hiện nay đã được triển khai tại 49 tỉnh, thành phố với tổng số khoảng 90 quận, huyện; trong đó một số tỉnh, huyện đã cơ bản hoàn thành và đã đưa vào khai thác sử dụng, phát huy hiệu quả tích cực cho quản lý đất đai, điển hình là tỉnh Đồng Nai (phạm vi toàn tỉnh), An Giang (phạm vi toàn tỉnh), thành phố Hồ Chí Minh (8 quận đã cơ bản hoàn thành và 14 quận huyện khác đang triển khai), Vĩnh Long (xong 5 huyện và đã kết nối, vận hành thống nhất từ cấp tỉnh đến cấp xã), Long An (3 huyện) và một số địa phương khác như tỉnh Nam Định (thành phố), Hải Phòng (quận Ngô Quyền); tỉnh Thừa Thiên Huế (thành phố), tỉnh Bình Thuận (thành phố); ngoài ra còn có 42 tỉnh khác đã lập xong thiết kế kỹ thuật cho huyện mẫu, trong đó nhiều tỉnh đã và đang triển khai thực hiện đo đạc, chỉnh lý bản đồ địa chính và đăng ký cấp Giấy chứng nhận [32]

Việc hình thành hệ thống VPĐK cũng góp phần hỗ trợ rất tích cực cho cấp

xã, nhất là các xã miền núi, trung du do sự thiếu hụt về nhân lực và hạn chế về năng lực chuyên môn trong việc triển khai thực hiện cấp Giấy chứng nhận và quản lý biến động đất đai ở địa phương

1.3.2.6.2 Các hạn chế đạt được của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong cả nước

Việc thành lập hệ thống VPĐK các cấp ở các địa phương còn rất chậm so với yêu cầu nhiệm vụ thi hành Luật đất đai: VPĐK cấp tỉnh có 22 tỉnh thành lập chậm, VPĐK cấp huyện đến nay còn khoảng 46% số huyện chưa thành lập

Chức năng nhiệm vụ của các VPĐK ở nhiều địa phương chưa được phân định rõ ràng, nhiều VPĐK cấp tỉnh còn có sự chồng chéo với một số đơn vị khác của Sở, nhất là với Trung tâm Thông tin TN&MT, thậm chí một tỉnh còn chồng chéo chức năng với VPĐK (hoặc Phòng TN&MT) cấp huyện

Trang 37

Việc tổ chức bộ máy các VPĐK các địa phương chưa thống nhất; chức năng nhiệm vụ của một số đơn vị trực thuộc VPĐK cấp tỉnh chưa được phân định rõ ràng, đôi khi còn chồng chéo, thiếu tính chuyên nghiệp, thậm chí cơ nơi các phòng làm chung cùng một công việc

Điều kiện nhân lực của hầu hết các VPĐK còn rất thiếu về số lượng, hạn chế

về kinh nghiệm công tác, chưa đáp ứng được yêu cầu thực hiện nhiệm vụ mà Luật Đất đai đã phân cấp; đây là nguyên nhân cơ bản của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm và sự hạn chế trong việc lập, chỉnh lý HSĐC hiện nay

Điều kiện cơ sở vật chất, thiết bị kỹ thuật cần thiết cho thực hiện thủ tục hành chính về đất đai của VPĐK còn thiếu cơ bản

Không thống nhất về loại hình hoạt động giữa các địa phương: có địa phương VPĐK phải tự bảo đảm kinh phí để tồn tại và hoạt động, có địa phương VPĐK được bảo đảm bằng ngân sách nhà nước cho một phần kinh phí hoạt động; cũng có địa phương VPĐK được được bảo đảm bằng ngân sách nhà nước cho toàn

bộ kinh phí để hoạt động

Hoạt động của VPĐK chưa triển khai thực hiện hết các nhiệm vụ được giao, nhất là nhiệm vụ xây dựng, hoàn thiện, chỉnh lý HSĐC; việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của VPĐK các cấp ở nhiều địa phương còn một số điểm chưa thực hiện đúng quy định [27]

1.3.3 Khái quát về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại thành phố

04 phó giám đốc và bao gồm các phòng: phòng hành chính tổng hợp, phòng đăng

ký đất đai, phòng đăng ký biến động, phòng dịch vụ hành chính công, phòng kỹ thuật – xử lý dữ liệu, phòng thông tin – lưu trữ địa chính Gồm 02 trụ sở, tính đến thời điểm hiện nay có tổng số 92 cán bộ (trong đó 64 cán bộ biên chế, 28 cán bộ

Trang 38

hợp đồng); 09 cán bộ trình độ trên đại học, 73 cán bộ trình độ đại học và 01 cán bộ

trình độ cao đẳng, 09 cán bộ trình độ trung cấp trở xuống [24]

Bảng 1.3 Cơ cấu tổ chức Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Nội

STT Tên đơn vị

Số lượng cán bộ Trình độ

Trung cấp trở xuống Tổng

Trong đó Trên

đại học (người)

Đại học (người)

Cao đẳng (người)

Biên chế

Hợp đồng Văn phòng Đăng

Nguồn: Văn phòng ĐKQSD đất thành phố Hà Nội, tổng hợp tháng 6 năm 2014

1.3.3.2 Khái quát về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của các huyện trong thành phố Hà Nội

Tính đến thời điểm hiện nay, trên địa bàn thành phố đã thành lập 28 văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, trên tổng số 30 quận, huyện Tổng số 385 cán bộ, trong

đó biên chế 184 cán bộ và hợp đồng 201 cán bộ; cán bộ trình độ trên đại học 59 cán

bộ, đại học 272 cán bộ, cao đẳng 44 cán bộ và trung cấp trở xuống 10 cán bộ [24]

Trang 39

Bảng 1.4 Hiện trạng cán bộ làm việc tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng

đất các quận, huyện, thị xã trên địa bàn thành phố Hà Nội

STT Tên đơn vị

Số lượng cán bộ Trình độ

Trình

độ trung cấp Tổng

Trong đó Trên

đại học (người)

Đại học (người)

Cao đẳng (người)

Biên chế

Hợp đồng

Trang 40

đất quận Thanh Xuân 15 7 8 0 10 1 4

Nguồn: Văn phòng ĐKQSD đất thành phố Hà Nội, tổng hợp tháng 6 năm 2014

Định dạng
Số trang	106
Dung lượng	1,21 MB