Trong lời nói đầu của các luật Đất đai của Việt Nam đều khẳng định đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội và an ninh quốc gia. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Chính vì vậy đã có nhiều trường hợp tranh chấp đất đai xảy ra. Mỗi năm tòa án nhân dân thụ lí và giải quyết hàng nghìn vụ án tranh chấp đất đai trong tổng số hàng chục ngàn vụ án dân sự nói chung. Điều đó phản ánh một thực trạng rằng tình hình tranh chấp đất đai có xu hướng ngày càng gia tăng. Trong số những vụ án đó có rất nhiều vụ án liên quan tới tranh chấp ranh giới, tranh chấp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Để hiểu rõ vấn đề này nhóm chúng tôi xin phép chọn bản án số hai để phân tích rõ hơn quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.
Trang 1LỜI MỞ ĐẦU
Trong lời nói đầu của các luật Đất đai của Việt Nam đều khẳng định đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội và an ninh quốc gia Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Chính vì vậy đã có nhiều trường hợp tranh chấp đất đai xảy ra Mỗi năm tòa án nhân dân thụ lí và giải quyết hàng nghìn vụ án tranh chấp đất đai trong tổng số hàng chục ngàn vụ án dân sự nói chung Điều đó phản ánh một thực trạng rằng tình hình tranh chấp đất đai có xu hướng ngày càng gia tăng Trong số những vụ án đó có rất nhiều vụ án liên quan tới tranh chấp ranh giới, tranh chấp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
Để hiểu rõ vấn đề này nhóm chúng tôi xin phép chọn bản án số hai để phân tích rõ hơn quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
VỤ ÁN THỨ HAI
Tranh chấp quyền sử dụng đất (tranh chấp ranh giới) giữa:
Nguyên đơn: Ông Nguyễn Hữu Thực sinh năm 1960; trú tại tổ dân cư
số 4, khu Tân Mỹ 2, thị trấn Hữu Lũng, huyện Hữu Lũng, tỉnh Lạng Sơn
Bị đơn: Ông Liễu Thanh Quảng sinh năm 1938; trú tại nhà số 31,
đường Phan Huy Chú, khối Cửa Nam, phường Chi Lăng, thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn
NỘI DUNG VỤ ÁN
Theo đơn khởi kiện đề ngày 14-7-2008 và trong quá trình giải quyết vụ
án, nguyên đơn là ông Nguyễn Hữu Thực trình bày:
Tại Quyết định số 1124/QĐ-UBND ngày 12/7/2006, ông được UBND thành phố Lạng Sơn giao đất và thu tiền sử dụng đất đối với 43,2m2 tại
Trang 2đường Phan Huy Chú, khối Cửa Nam, phường Chi Lăng, thành phố Lạng Sơn (thuộc thửa đất số 185, tờ bản đồ 48 phường Chi Lăng) và đến ngày 29/9/2006 UBND thành phố Lạng Sơn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên cho ông Liền kề với diện tích đất ông được cấp nêu trên là nhà, đất của ông Liễu Thanh Quảng Ông Quảng đã xây dựng công trình phụ, ban công tầng 2, tầng 3 nhà ông Quảng lấn sang phần đất của ông khoảng 05m2 (bao gồm cả phần khoảng không và phần mặt đất), ông
đã yêu cầu chính quyền địa phương giải quyết nhưng hai bên không hoà giải được Do đó, ông khởi kiện đề nghị Toà án buộc ông Quảng trả lại ông diện tích đất đã lấn chiếm nêu trên
Bị đơn là ông Liễu Thanh Quảng trình bày: Nhà, đất ông sở hữu và
sử dụng tại số 31 Phan Huy Chú (trước đây là số 8 phố Lao Động) liền kề với đất ông Thực được cấp có nguồn gốc ông thuê của Nhà nước từ năm
1967, đến năm 1991 do nhà xuống cấp ông đã xin phép và được chính quyền cho ông xây dựng mới Đến năm 2001, Nhà nước bán căn nhà này cho ông (Quyết định số 615/QĐ-UB ngày 12/3/2001 của UBND tỉnh Lạng Sơn) và ngày 25/11/2004 ông được UBND thành phố Lạng Sơn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 51m2 đất Ông Quảng cho rằng ông lấn chiếm đất của ông Thực là không đúng, vì căn nhà vẫn nguyên hiện trạng
từ khi ông mua của Nhà nước, nên ông không đồng ý với yêu cầu cảu ông Thực
* Tại bản án dân sự sơ thẩm số 06/2009/DSST ngày 17-4-2009,
TAND huyện thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn với nhận định (tóm tắt):
Căn nhà gia đình ông Quảng đang sử dụng có nguồn gốc là nhà thuộc sở hữu Nhà nước và liền kề là ngõ đi chung rộng khoảng 1m Năm
1991, ông Quảng xây dựng mới, ông Quảng đã xây dựng công trình phụ,
đổ ban công tầng 2, tàng 3 chờm ra ngõ đi chung nhưng không cơ quan
Trang 3chức năng nào có ý kiến và Công ty quản lý nhà thu tiền nhà theo diện tích mà ông Quảng đã xây dựng, nên phần đất phía Đông (đất ngõ) mà ông Quảng đã xây dựng công trình phụ và ban công, Nhà nước đương nhiên quản lý từ năm 1991 Sau đó năm 2001 ông Quảng mua lại căn nhà theo hiện trạng đã xây dựng từ năm 1991, nên phần đất gắn liền với công trình phụ và phía dưới ban công đương nhiên thuộc quyền sử dụng của ông Quảng Năm 2004 ông Quảng kê khai và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 51m2 đất theo số đo của Công ty kinh doanh nhà đã bán cho ông Quảng Việc các cơ quan chức năng cho rằng diện tích gắn liền với khu vệ sinh và nằm dưới ban công, ông Quảng không kê khai nên không cấp và là đất công là không đúng với thực tế, là sai sót của các cơ quan chức năng, nên dẫn đến việc cấp trùng diện tích đất nêu trên cho ông Thực và dẫn đến tranh chấp
Từ đó quyết định:
Bác đơn yêu cầu của ông Nguyễn Hữu Thực đòi ông Liễu Thanh Quảng trả lại 5m 2 đất và khoảng không là không có căn cứ Ranh giới phía đông nhà đất của ông Quảng giáp đất nhà ông Thực được xác định như sơ đồ hiện trạng kèm bản án
Ngoài ra, Toà án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí và tuyên quyền kháng cáo
* Sau khi xét xử sơ thẩm, bà Rỉ kháng cáo không đồng ý với bản
án sơ thẩm
* Tại bản án dân sự phúc thẩm số 38/2009/DSPT ngày
24-8-2008, Toà án nhân dân tỉnh Lạng Sơn với nhận định (tóm tắt): Khi xây
dựng lại nhà năm 1991, gia đình ông Quảng đã xây dựng không đúng sơ
đồ thiết kế kèm theo giấy phép, cụ thể là ban công tầng 1, tầng 2 đã lấn sang ngõ đi chung và phần công trình tường rào, bể nước cũng không có
Trang 4trong thiết kế Tại phiên toà phúc thẩm ông Quảng cũng thừa nhận việc xây dựng ban công tầng 1, tầng 2 , phần công trình tường rào, bể nước không có trong sơ đồ thiết kế và vượt quá phạm vi đất được sử dụng Ông Quảng cũng không kê khai phần đất đã xây dựng công trình vượt quá
giấy phép để được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất Theo Quyết
định số 615/QĐ-UB ngày 12/3/2001 thì UBND tỉnh Lạng Sơn chỉ bán cho ông Quảng nhà cấp 4 với diện tích 24,9m2 (như giấy phép thiết kế sửa chữa lớn), nên việc ông Quảng cho rằng ông mua nhà của Nhà nước nên hiện trạng ngôi nhà như thế nào ông sử dụng đến đó Khi giao đất cho ông Thực, UBND thành phố Lạng Sơn đã trừ phần tiếp giáp nhà ông Quảng khoảng trống có chiều rộng là 0,38m, nhưng phần công trình của ông Quảng vẫn lấn vào đất của ông Thực, nên cần buộc ông Quảng tháo
dỡ phần công trình xây dựng trên phần đất ông Thực được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để trả lại đất cho ông Thực
Từ đó quyết định:
1 Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Hữu Thực Giao cho ông Thực được sử dụng diện tích đất tranh chấp là 4,64m 2 (gồm 2,4m 2 trên đó gia đình ông Quảng đã xây dựng công trình tường rào, bể nước và 2,24m 2 là phần ban công mái tôn nhà ông Quảng lấn sang khoảng không trên đất).
2 Buộc ông Liễu Thanh Quảng phải tháo dỡ các công trình đã làm trên phần đất nêu trên để trả quyền sử dụng đất cho ông Thực, cụ thể:
- Tháo dỡ công trình: tường rào, một phần bể nước ăn đã xây trên diệ tích đất là 2,4m 2 là hình KK1L1L với các kích thước KK1 = LL1 = 4,06m, K1L1 = 0,56m (0,94m - 0,38m) và KL =0,65m (1.03m - 0,38m).
- Tháo dỡ phần ban công tầng 1 của nhà ông QUảng lẫn chiếm sang phần đất cấp cho hộ ông Thực diện tích là 1,13m 2 là hình CC1D1D
Trang 5với CC1 = DD1 = 5,15m và CD = C1D1 = 0,22m (0,60m - 0,38m); tháo
dỡ một phần nha fveej sinh nằm trên phần ban công bị tháo dỡ trên.
- Tháo dỡ phần ban công tầng 2 của nhà ông QUảng lẫn chiếm sang phần đất cấp cho hộ ông Thực diện tích là 2,24m 2 là hình CC1E1E với CC1 = EE1 = 5,15m và CE = 0,39m (0,77m - 0,38m); CE1 = 0,48m (0,86m - 0,38m).
- Tháo dỡ phần mái tôn tầng 3 lấn sang diện tích đã giao cho anh Thực nêu trên.
Ngoài ra, Toà án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí
B NỘI DUNG
1 Cơ sở pháp lý để giải quyết vụ án đồng thời giải thích vì sao đưa ra căn cứ đó
Căn cứ vào Khoản 1 điều 107 Luật đất đai 2003, có quy định
người sử dụng đất có nghĩa vụ: “ Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật”
Như vậy, các hành vi vi phạm quy định này theo pháp luật sẽ bị xử
lý hành chính theo các quy định về xử phạt vi phạm hành chính Theo đó,
căn cứ vào điều 140 luật Đất đai: “Người nào lấn, chiếm đất đai, không
sử dụng đất hoặc sử dụng không đúng mục đích, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, huỷ hoại đất, không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ các nghĩa vụ tài chính, các thủ tục hành chính, các quyết định của Nhà nước trong quản lý đất đai, chuyển quyền sử dụng đất trái phép hoặc các hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai thì tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm
Trang 6hình sự theo quy định của pháp luật… Chính phủ quy định cụ thể các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai và biện pháp xử lý hành chính”.
Đối với bất động sản gắn liền với đất, theo Khoản 2 Điều 265:
“Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất, phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề.”
Như vậy, đối với phần bất động sản, người có quyền sử dụng đất chỉ được sử dụng không gian trong phạm vi khuôn viên của phần đất thuộc sở hữu của mình (bao gồm phần không gian trên đất) Việc cá nhân sử dụng phần đất thuộc sở hữu của mình để thực hiện các hoạt động khác không được lấn sang phần đất liền kề không thuộc sở hữu của mình và đồng thời không được gây ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề cũng theo đó, bên cạnh việc sử dụng không gian trong và trên đất, tại Quyết định số 42/2005/QĐ-BXD có quy định rõ thêm:
“Nhà ở liên kế-tiêu chuẩn thiết kế” tại tiểu mục 6.5.2.3: “Tất cả các loại mái đón, mái đua, ô văng, sê-nô máng nước, bậc tam cấp, bồn hoa, vệt dắt xe hoặc bất kỳ một bộ phận nào của ngôi nhà,kể cả bộ phận trang trí cho kiến trúc đều không được xây dựng vượt quá ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác” Như vậy, mọi hành vi lấn chiếm sang phần đất không thuộc sở
hữu của mình đều cấm và sẽ bị xử lý theo các quy định về pháp luật
Đối với bất động sản gắn liền với đất, chủ sở hữu khi xây dựng các công trình này phải tuân theo các quy định của pháp luật xây dựng, đảm bảo an toàn Không được xây vượt quá độ cao và khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định, không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh (Điều
267 BLDS)
Trang 7Cụ thể, căn cứ vào khoản 1 Điều 4 thông tư số 24/2009/TT-BXD
và khoản 1 điều 11 nghị định 23/2009/NĐ-CP, các công trình được xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng như thay đổi vị trí xây dựng, nền xây dựng sai quy định, sai diện tích xây dựng, xây quá chiều cao, vượt quá số tầng theo quy đinh (đối với nhà ở riêng lẻ trong đô thị), vi phạm về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, trong đó, chỉ giới đường
đỏ là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa
để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc các công trình hạ tầng
kỹ thuật, không gian công cộng khác Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên lô đất đó (theo khoản 3 và khoản 4 Điều 3 Luật Xây dựng) sẽ được coi là vi phạm quy tắc xây dựng
Mặt khác, khi xây nhà, chủ sở hữu cũng phải tuân thủ các quy định của pháp luật trong việc trổ cửa sổ, lỗ thông hơi, lỗ thông gió đối với nhà ở Theo đó, căn cứ vào Điều 271 của BLDS và theo Điều 7, Quyết định số 682/BXD-CSXD thì chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa sổ,
lỗ thông hơi, lỗ thông gió theo quy định sau: Từ tầng hai (lầu một) trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới
2 m không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2 m) Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh (chắn tầm nhìn hoặc bố trí so le các cửa sổ giữa hai nhà) Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2 m Trong trường hợp người có quyền sử dụng lô đất liền kề có thỏa thuận thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2 m có thể mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà Các lỗ cửa này phải là của
Trang 8cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép ngoài cùng cao hơn mặt sàn ít nhất là 2 m Khi thỏa thuận bị hủy bỏ; việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử
Như vậy, khi chủ sở hữu không tuân thủ đầy đủ các quy định trên, các chủ sở hữu bất động sản liền kề có quyền yêu cầu ngăn chặn, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật đối với các hành vi thực hiện quyền sở hữu, chiếm hữu hợp pháp Theo đó, Điều 259 BLDS quy định rõ: Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu của mình, chủ
sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người có hành vi cản trở pháp luật phải chấm dứt hành vi đó, nếu không có sự chấm dứt
tự nguyện, thì có quyền yêu cầu tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người đó chấm dứt hành vi vi phạm
2 Bình luận việc giải quyết vụ án của Tòa án
Nguyên nhân của sự tranh chấp này là do ông Thực và ông Quảng trong trường hợp này không tự thỏa thuận được trong vấn đề diện tích đất
sở hữu Ông Thực cho rằng khi ông Quảng xây công trình phụ và ban công đã lấn sang phần đất của ông Thực khoảng 5m Ngược lại, ông Quảng lại cho rằng phần đất đó vốn dĩ thuộc sở hữu của ông, căn nhà trên đất là do ông mua của nhà nước vẫn còn nguyên hiện trạng
Tại bản án sơ thẩm, quyết định của tòa “Bác đơn yêu cầu của
ông Nguyễn Hữu Thực đòi ông Nguyễn Thanh Quảng trả lại 5 m 2 đất và khoảng không là không có căn cứ Ranh giới phía đông nhà đất của ông Quảng giáp đất nhà ông Thực được xác định như sơ đồ hiện trạng kèm bản án” là không đúng vì:
Thứ nhất, ông Thực được UBND thành phố Lạng Sơn giao đất và
thu tiền sử dụng đất đối với 43,2 m2 đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên vào ngày 29/9/2006 Phần đất này không chỉ
Trang 9bao gồm phần diện tích bề mặt mà còn bao gồm cả lòng đất và phần không gian bên trên theo chiều thẳng đứng.Theo khoản 2 Điều 265
BLDS 2005: “Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.”Quy định này cũng được Bộ Xây dựng cụ thể hóa trong
Quyết định số 42/2005/QĐ-BXD về việc ban hành TCXDVN 353:2005
“Nhà ở liên kế-tiêu chuẩn thiết kế” tại tiểu mục 6.5.2.3: “Tất cả các loại mái đón, mái đua, ô văng, sê-nô máng nước, bậc tam cấp, bồn hoa, vệt dắt xe hoặc bất kỳ một bộ phận nào của ngôi nhà,kể cả bộ phận trang trí cho kiến trúc đều không được xây dựng vượt quá ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác”
Như vậy, quyền sử dụng thửa đất của nhà ông Thực không chỉ được tính dưới mặt đất, mà được xác định cả dưới lòng đất và không gian bên trên theo chiều thẳng đứng Việc ông Quảng xây ban công tầng 1 và tầng 2 đã xâm phạm quyền sở hữu đất của ông Thực ở khoảng không gian bên trên theo chiều thẳng đứng Tức là ông Quảng đã xâm phạm đến quyền sở hữu đất của ông Thực
Thứ hai, nguồn gốc đất của gia đình ông Quảng đang sử dụng ban
đầu là nhà có nguồn gốc là thuộc sở hữu Nhà nước từ năm 1967, đến năm
1991 do nhà xuống cấp nên ông đã xin phép chính quyền cho ông được xây dựng nhà mới Việc ông xây dựng lại nhà là hoàn toàn đúng bởi ông
đã xin phép chính quyền và họ đã cho ông xây dựng lại ngôi nhà đó Tức
là, theo đúng pháp luật, nhà ông Quảng chỉ được xây dựng nhà trong phạm vi không gian đất của nhà mình và không có quyền xây lấn sang phần đất (tính từ lòng đất đến không gian bên trên) của nhà ông
Thực.Theo khoản 1 Điều 267 BLDS 2005: “Khi xây dựng công trình, chủ
Trang 10sở hữu công trình phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh.”
Theo hướng dẫn tại khoản 1 Điều 4 thông tư số 24/2009/TT-BXD ngày 22-7-2009 của Bộ Xây dựng, công trình xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng quy định tại khoản 1 điều 11 nghị định 23/2009/NĐ-CP là
vi phạm một trong những nội dung sau đây:
a/ Thay đổi vị trí xây dựng công trình;
b/ Sai sót nền xây dựng;
c/ Vi phạm chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng;
Ngoài các trường hợp vi phạm nêu trên, đối với nhà ở riêng lẻ trong đô thị thì những trường hợp sau cũng bị xem là sai nội dung giấy phép xây dựng:
d/ Sai diện tích xây dựng;
đ/ Chiều cao công trình vượt quá chiều cao được quy định trong giấy phép xây dựng;
e/ Xây dựng vượt quá số tầng quy định trong giấy phép xây dựng; g/ Vi phạm những quy định về quản lý kiến trúc đô thị (đối với những khu vực đã có thiết kế đô thị được duyệt);
Căn cứ theo khoản 3 và khoản 4 Điều 3 Luật Xây dựng, thì “chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch
và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc các công trình