Khái niệm đảm bảo nợ vay “Đảm bảo nợ vay là việc tổ chức tín dụng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các khoản nợ đã cho khách hà
Trang 1ĐẢM BẢO NỢ VAY
Trang 21 Khái niệm đảm bảo nợ vay
“Đảm bảo nợ vay là việc tổ chức tín dụng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay.”
Các hình thức đảm bảo nợ vay
◦ Thế chấp
◦ Cầm cố
◦ Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay
◦ Bảo lãnh của bên thứ ba
Trang 3◦ Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu
◦ Đối với tài sản không đăng ký quyền sở hữu
◦ Đối với tài sản hình thành từ vốn vay
2 Tài sản được phép giao dịch
◦ Đối chiếu với danh mục tài sản bị hạn chế và cấm giao dịch
của Nhà nước
◦ Yêu cầu bên đảm bảo xuất trình bổ sung các loại văn bản của pháp luật nêu rõ loại tài sản đó được giao dịch bình thường.
Trang 43 Tài sản không có tranh chấp tại thời điểm ký hợp đồng bảo đảm
◦ Yêu cầu bên bảo đảm xác nhận bằng văn bản khẳng định tài sản hiện không có tranh chấp và chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình
4 Tài sản phải được mua bảo hiểm nếu pháp luật yêu cầu
◦ Xuất trình Hợp đồng mua bảo hiểm trong thời hạn bảo đảm tiền vay với số tiền bảo hiểm tối thiểu bằng mức dư nợ cho vay
Trang 5◦ Phương pháp so sánh là phương pháp định giá dựa trên cơ
sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá
Trang 62 Các phương pháp thẩm định giá
◦ Phương pháp vốn hóa thu nhập là phương pháp ước tính giá trị của một tài sản bằng cách hiện giá các khoản thu nhập ròng ước tính trong tương lai do tài sản mang lại thành giá trị vốn thời điểm hiện tại
Phương pháp vốn hóa thu nhập
Trang 7◦ Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá
Trang 82 Các phương pháp thẩm định giá
◦ Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tính bằng cách lấy giá trị ước tính của
sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó
◦ Giá trị thặng dư = Giá trị phát triển gộp dự kiến – Chi phí phát triển bao gồm cả lợi nhuận của nhà đầu tư
Phương pháp thặng dư
Trang 9◦ Phương pháp lợi nhuận là phương pháp định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá
Trang 103 Nội dung thẩm định giá trị tài chính của TSĐB
◦ Tài sản là ngoại tệ bằng tiền mặt, số dư trên tài khoản tiền gửi tại TCTD bằng tiền VNĐ, ngoại tệ
◦ Tài sản là giấy tờ có giá
Giá trị gốc của chứng từ có giá tại ngày định giá
Thời gian định giá chứng từ có giá
Thu nhập chứng từ có giá trong tương lai
Lãi suất định giá trên thị trường
TSĐB là động sản
Trang 11◦ Máy móc thiết bị, nguyên vật liệu:
Căn cứ giá trị trên hóa đơn mua hàng
Giá trị còn lại trên sổ sách sau khi trừ đi giá trị khấu hao
Giá chào bán của các đại lý…
Trang 123 Nội dung thẩm định giá trị tài chính của TSĐB
◦ Quyền sử dụng đất
hành và giá đất thực tế chuyển nhượng tại địa phương tại thời điểm thẩm định.
chuyển nhượng đăng báo, giá chuyển nhượng tham khảo phòng địa chính của phường, xã…
để sản xuất nông, lâm nghiệp, đất ở
TSĐB là bất động sản
Trang 13◦ Quyền sử dụng đất
Đất mà hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp
Đối với đất do Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế thuê mà đã trả tiền thuê trong nhiều năm hoặc cả thời gian thuê thì giá trị của TSĐB là tiền thuê đất đã trả Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng.
Trang 143 Nội dung thẩm định giá trị tài chính của TSĐB
◦ Tài sản gắn liền với đất
Tham khảo giá thị trường hiện tại
Ước lượng dòng tiền kỳ vọng tạo ra từ tài sản
Ước lượng mức độ rủi ro, đưa ra mức lãi suất chiết khấu phù hợp.
Xác định hiện giá của tài sản dựa vào dòng tiền tương lai
và lãi suất chiết khấu
TSĐB là bất động sản
Trang 15◦ Tính ổn định về giá trị của TSĐB
◦ Tính thanh khoản của TSĐB
◦ Phương thức quản lý và xử lý TSĐB
Trang 162 Nội dung thẩm định
◦ Tùy vào từng trường hợp cụ thể, ngân hàng tự tính toán và quyết định mức cho vay so với giá trị TSĐB => hạn chế rủi ro
◦ Cần thẩm định kỹ khả năng chuyển đổi thành tiền đối với TSĐB
◦ Trường hợp phải xử lý TSĐB: rà soát toàn bộ hồ sơ giấy tờ TSBĐ, điều khoản trong Hợp đồng,
◦ Tham khảo các thông tin thị trường, tính toán sự tăng/giảm giá trong thời hạn cho vay; dự báo khả năng thu hồi nợ vay
từ nguồn xử lý tài sản bảo đảm