Mức độ sẵn sàng của các doanh nghiệp tư nhân khi tham gia đầu tư theo hình thức hợp tác công tư trong các dự án nhà ở xã hội tại thành phố hồ chí minh

Vì vậy, tác giả chọn đề tài nghiên cứu là “Mức độ sẵn sàng của các doanh nghiệp tư nhân khi tham gia đầu tư theo hình thức hợp tác công tư trong các dự án nhà ở xã hội tại thành phố Hồ C

HOÀNG THỊ VÌNH MỨC ĐỘ SẴN SÀNG CỦA CÁC DOANH NGHIỆP

TƯ NHÂN KHI THAM GIA ĐẦU TƯ THEO HÌNH THỨC HỢP TÁC CÔNG TƯ TRONG CÁC

HOÀNG THỊ VÌNH

MỨC ĐỘ SẴN SÀNG CỦA CÁC DOANH

NGHIỆP TƯ NHÂN KHI THAM GIA ĐẦU TƯ THEO HÌNH THỨC HỢP TÁC CÔNG TƯ TRONG CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI THÀNH PHỐ

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi và được sự hướng dẫn của PGS.TS Vương Đức Hoàng Quân Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn

là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này

đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc

Học viên thực hiện Luận văn

(Ký và ghi rõ họ tên)

Hoàng Thị Vình

LỜI CẢM ƠN Trước hết tôi xin gửi lời cám ơn chân thành đến PGS.TS Vương Đức Hoàng Quân - người Thầy đã tận tâm hướng dẫn, chỉ bảo tôi về ý tưởng, kiến thức, nội

dung luận văn và đặc biệt về phương pháp nghiên cứu khoa học để tôi hiểu rõ hơn

về cách nghiên cứu khoa học

Tôi xin trân trọng cảm ơn đến tất cả các thầy cô vì kiến thức cũng như kinh nghiệm từ bài giảng mà các thầy cô đã truyền đạt trong quá trình học tập tại trường Đại học công nghệ TPHCM

Đồng thời tôi cũng xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo nhà trường cùng quý Thầy, Cô, giáo vụ Phòng Quản lý Khoa học và Đào tạo sau Đại học, trường Đại học công nghệ Thành phố Hồ Chí Minh đã tạo điều kiện cho tôi có cơ hội hoàn thành luận văn này

Tôi xin gửi lời cám ơn đến gia đình, đồng nghiệp và bạn bè đã hết lòng ủng hộ

và động viên tác giả trong suốt thời gian thực hiện luận văn

Luận văn này chắc chắn không thêt tránh khỏi thiếu sót, tác giả mong nhận được những ý kiến đóng góp xây dựng của Quý Thầy Cô và Các Bạn

Trân trọng

Tp Hồ Chí Minh, ngày 14 tháng 01 năm 2016

Học viên thực hiện luận văn

Hoàng Thị Vình

TÓM TẮT

Với nguồn ngân sách có hạn, nhà nước không thể chỉ dùng ngân sách để chi cho tất cả các phúc lợi xã hội, trong đó có việc là xây dựng nhà ở xã hội cho các bộ công nhân viên chức, người có công, người thuộc chính sách hỗ trợ từ nhà nước… Việc kêu gọi các doanh nghiệp tư nhân đầu tư vốn hỗ trợ cùng nhà nước là việc làm tất yếu Và để có sự hợp tác hiệu quả giữa nhà nước và tư nhân thì không thể thiếu việc

áp dụng mô hình PPP Bài nghiên cứu này kiểm tra các yếu tố tác động đến mức độ sẵn sàng của doanh nghiệp tư nhân khi tham gia đầu tư theo phương thức PPP trong các dự án nhà ở xã hội

Nghiên cứu định tính được thực hiện bằng phương pháp thảo luận nhóm Kết quả nghiên cứu định tính kết hợp với các nghiên cứu liên quan nhằm đưa ra mô hình nghiên cứu ban đầu Nghiên cứu định lượng được thực hiện gồm có 27 biến quan sát sử dụng thang đo Likert 5 điểm Số lượng bảng câu hỏi hợp lệ sử dụng cho nghiên cứu định tính là 180 bảng

Dữ liệu thu thập được xử lý bằng phần mềm SPSS phiên bản 22.0 với một số công cụ chủ yếu như thống kê mô tả, phân tích yếu tố khám phá EFA, kiểm định độ tin cậy của thang đo thông qua hệ số Cronbach’s Alpha, phân tích phương sai (Anova)

Kết quả thống kê mô tả trong nghiên cứu này cho thấy khi được hỏi về sự sẵn

sàng tham gia đầu tư thì tỷ lệ các doanh nghiệp tư nhân không sẵn sàng và, hoàn

toàn không sẵn sàng chiếm 86% Nguyên nhân chủ yếu là do Lợi nhuận đầu tư chưa cao, chưa thu hút được các doanh nghiệp tư nhân tham gia đầu tư

Sau khi kiểm định hệ số Cronbach’s Alpha, các biến đều đạt yêu cầu nên ta tiếp tục phân tích yếu tố khám phá EFA Sau đó thực hiện hồi quy tuyến tính bằng phương pháp bình phương bé nhất OSL (Ordinary Least Squares) Kết quả cho thấy

có 6 yếu tố tác động đến mức độ sẵn sàng tham gia của các doanh nghiệp tư nhân và mức độ quan trọng của các yếu tố được sắp xếp theo thứ tự giảm dần như sau: (1)Lợi nhuận đầu tư; (2) Năng lực các bên tham gia; (3) Tìm kiếm đối tác tin cậy;

(4) Môi trường pháp lý; (5) Môi trường kinh tế vĩ mô; (6) Chia sẽ rủi ro phù hợp

Do đó giả thiết về liên hệ tuyến tính không bị vi phạm

Kết quả kiểm định ANOVA cho thấy không có sự khác biệt về vốn và lĩnh vực kinh doanh ảnh hưởng đến sự sẵn sàng của đầu tư của doanh nghiệp tư nhân theo hình thức PPP vào lĩnh vực nhà ở xã hội

Qua đó, đề tài nghiên cứu đã đề xuất một số kiến nghị nhằm thu hút sự đầu tư của khu vực tư nhân vào nhà ở xã hội theo phương thức PPP

Đề tài có những hạn chế nhất định về thời gian và phạm vi đối tượng nghiên cứu còn hạn hẹp (chỉ ở Thành phố Hồ Chí Minh) Đây cũng là hướng mở cho các nghiên cứu về đề tài này trong tương lai

ABSTRACT

With a limited budget, the state budget cannot be used to pay for all the welfare, including the construction of social housing for the workers and employees contributed for the state with the government policies of support …

The call for the investment of private enterprises increases funds to support for government is the work of nature Moreover, to be effective cooperation between the public and private sector is indispensable to apply the PPP model The research paper is applied for the factors affecting the readiness of private enterprises to invest

in the form of PPP in the housing projects

Qualitative research is done by means of group discussions The results of qualitative research adding with the relevant research that leads to provide original research model Quantitative research was conducted and included 27 variables observed using 5- point Likert scale The number of valid questionnaires used for the qualitative study of 180 pounds

The collected data is processed by SPSS 22.0 with some key tools such as descriptive statistics, factor analysis to discover EFA, testing the reliability of the scale through the Cronbach 's Alpha , analysis of variance ( ANOVA )

Statistical results described in this study showed that when asked about the readiness to invest is the proportion of private enterprises that is not ready and completely ready to occupy 86 % The main reason is because investment is not high profit; fail to attract private businesses to invest

After testing the Cronbach's alpha coefficient, all the variables are satisfactory,

so we continue to explore factor to find out analysis EFA Then, it is performed the linear regression by the least squares method OSL (Ordinary Least Squares) The Results showed that there are 6 factors affecting readiness level participation of private enterprise and the importance of the elements are arranged in descending order as follows: (1) return on investment; (2) The capacity of the parties; (3) Searching for a reliable partner; (4) The legal environment; (5) macroeconomic

environment; (6) Risk Sharing fit … Therefore, the assumption of linear association

is not violated

The test results of ANOVA showed there are no differences between capital and business areas affecting investment readiness of private companies in the form

of PPP in the field of social housing

Thereby, the research has suggested a number of recommendations in order to attract the investment of the private sectors in social housing in the form of PPP Indeed, the theme has certain limitations in terms of time and scope of the study subjects are limited (only in Ho Chi Minh City) It is also an opening trend for the study guide on this subject in the future

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT iii

ABSTRACT v

MỤC LỤC vii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT x

DANH MỤC HÌNH xi

DANH MỤC BẢNG BIỂU xii

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1

1.1 Lý do chọn đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 4

1.2.1 Mục tiêu chung 4

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 4

1.3 Câu hỏi nghiên cứu 4

1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 5

1.5 Phương pháp nghiên cứu 5

1.6 Ý nghĩa của nghiên cứu 6

1.7 Kết cấu của đề tài nghiên cứu 6

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT 7

2.1 Tổng quan về mô hình hợp tác công tư (PPP) 7

2.1.1 Khái niệm về PPP 7

2.1.2 Đặc điểm phương thức PPP 8

2.1.3 Các hình thức thực hiện mô hình PPP 9

2.1.4 Những yếu tố tạo nên sự thành công của PPP 11

2.1.5 Những yếu tố ảnh hưởng đến doanh nghiệp tư nhân khi tham gia PPP 16

2.2 Tổng quan về Nhà ở xã hội 17

2.2.1 Khái quát chung 17

2.2.2 Lợi ích của doanh nghiệp tư nhân khi tham gia PPP trong các dự án nhà

ở xã hội 17

2.3 Tổng quan các lý thuyết về mức độ sẵn sàng của các doanh nghiệp 19

2.4 Tổng quan các nghiên cứu trước 20

2.4.1 Tổng quan các nghiên cứu về PPP 20

2.4.2 Tổng quan các nghiên cứu về Nhà ở xã hội 21

2.4.3 Tổng quan các nghiên cứu về mức độ sẵn sàng 25

2.5 Tóm tắt chương 26

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 27

3.1 Quy trình thực hiện nghiên cứu 27

3.2 Mô hình nghiên cứu đề xuất 29

3.3 Định nghĩa các biến 30

3.3.1 Biến phụ thuộc 30

3.3.2 Biến độc lập 30

3.4 Mẫu nghiên cứu và phương pháp thu thập dữ liệu 34

3.4.1 Mẫu nghiên cứu: 34

3.4.2 Phương pháp xử lý và phân tích dữ liệu 35

3.4.2.1 Phân tích mô tả: 35

3.4.2.2 Kiểm định và đánh giá thang đo: 35

3.4.2.3 Phân tích hồi quy bội 36

3.4.2.3 Phân tích ANOVA 37

3.5 Xây dựng thang đo 37

3.6 Tóm tắt chương 3 41

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 42

4.1 Kết quả thống kê mô tả 42

4.1.1 Thống kê mô tả về Vốn (quy mô) doanh nghiệp 42

4.1.2 Thống kê mô tả về sự sẵn sàng đầu tư của doanh nghiệp 42

4.1.3 Thống kê mô tả về lĩnh vực kinh doanh của doanh nghiệp 44

4.1.4 Thống kê mô tả về thang đo 44

4.2 Kết quả kiểm định thang đo 46

4.2.1 Phân tích Cronbach Alpha 46

4.2.2 Phân tích yếu tố khám phá EFA 48

4.2.2.1 Phân tích yếu tố EFA cho các biến độc lập 48

4.2.2.2 Phân tích yếu tố EFA cho các biến phụ thuộc 50

4.3 Phân tích hồi quy tuyến tính bội 52

4.3.1 Phân tích hồi quy và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố 52

4.3.2 Kiểm định giả thuyết nghiên cứu: 55

4.3.3 Dò tìm sự vi phạm các giả định cần thiết trong phân tích hồi quy tuyến tính 57

4.4 Kiểm tra tính khác biệt về mức độ sẵn sàng theo lĩnh vực vốn và lĩnh vực kinh doanh 59

4.4.1 Phân tích sự khác biệt theo Vốn 59

4.4.2 Phân tích sự khác biệt theo Lĩnh vực kinh doanh 60

4.5 Tóm tắt chương 4 61

CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 62

5.1 Tóm tắt kết quả nghiên cứu: 62

5.2 Kiến nghị 63

5.3 Giới hạn của đề tài và hướng nghiên cứu tiếp theo 64

TÀI LIỆU THAM KHẢO 65 PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

PPP Public- Private Partner (Hợp tác công tư)

ADB Asian Development Bank (Ngân hàng phát triển Châu Á) GDP Gross Domestic Product (Tổng sản phẩm quốc nội)

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1 - Mô hình quan hệ đối tác công-tư trong xây dựng nhà ở ở Ukraina 22

Hình 2.2: Mô hình nhà ở xã hội theo Phạm Đình Tuyển và cộng sự (2014) 24

Hình 3.1 - Quy trình thực hiện nghiên cứu 27

Hình 3.2: Mô hình nghiên cứu đề xuất 29

Hình 4.1 - Quy mô vốn của doanh nghiệp 42

Hình 4.2 - Mức độ sẵn sàng đầu tư vào dự án nhà ở xã hội của tư nhân 43

Hình 4.3 - Nguyên nhân mức độ sẵn sàng đầu tư vào dự án nhà ở xã hội của tư nhân 43

Hình 4.4 - Lĩnh vực kinh doanh của doanh nghiệp 44

Hình 4.5 – Kiểm định giả thuyết nghiên cứu 56

Hình 4.6 – Đồ thị phân tán Scatterplot 57

Hình 4.7 - Biểu đồ Histogram 58

Hình 4.8 - Đồ thị Q-Q plot 58

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1: Thang đo chính thức 38

Bảng 4.1 – Bảng thống kê mô tả về thang đo 44

Bảng 4.2 - Kết quả kiểm định Cronbach Alpha các thang đo 47

Bảng 4.3 - Kiểm định KMO and Bartlett của các biến độc lập 48

Bảng 4.4 - Tổng phương sai trích của biến độc lập 49

Bảng 4.5 - Kết quả phân tích yếu tố các biến độc lập sau khi xoay 49

Bảng 4.6 - Tổng phương sai trích của biến phụ thuộc 51

Bảng 4.7 - Kết quả phân tích yếu tố biến phụ thuộc 51

Bảng 4.8 - Kiểm định sự phù hợp của mô hình 52

Bảng 4.9 - Các thông số thống kê của từng biến trong phương trình 53

Bảng 4.10: Phân tích sự khác biệt theo các thuộc tính của đối tượng nghiên cứu 59

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU

1.1 Lý do chọn đề tài

Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị đặc biệt, một trung tâm lớn về kinh tế, văn hóa, giáo dục đào tạo, khoa học công nghệ, đầu mối giao lưu và hội nhập quốc tế, là đầu tàu, động lực, có sức thu hút và lan tỏa lớn của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, có vị trí chính trị quan trọng của cả nước, với dân số hiện nay gần 8 triệu người Tốc độ phát triển kinh tế và tăng dân số của thành phố luôn đạt ở mức cao

Sự phát triển về kinh tế - xã hội, thu nhập bình quân đầu người ngày được cải thiện cùng với sự gia tăng dân số dẫn đến nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn của người dân,

đó là thách thức không nhỏ cho Thành phố Đánh giá được tầm quan trọng đó, Đảng

bộ và chính quyền thành phố qua các thời kỳ đều quan tâm chăm lo, giải quyết nhà

ở cho người dân, đặc biệt là nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, người thu nhập thấp, xem đây là nhiệm vụ chính trị quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội thành phố (Trần Trọng Tuấn, 2015) Trong đó, nhà

ở xã hội đóng một vai trò không nhỏ, quyết định sự phát triển thành công của đất nước (Phan Trường Sơn, 2012)

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, giai đoạn 2012-2015 khu vực đô thị cần khoảng 700.000 căn hộ nhà ở xã hội, đến năm 2020 sẽ cần thêm khoảng 200.000 căn, nếu nhu cầu đến năm 2015 được giải quyết hết Riêng Thành phố Hồ Chí Minh cần 134.000 căn (Thái Nguyên, 2015) Tính đến tháng 7/2015 thành phố mới bàn giao được 2.000 căn hộ thuộc diện nhà ở xã hội Như vậy, những con số báo cáo mới nhất đều cho thấy còn quá nhỏ so với chủ trương của thành phố là đầu tư dự án nhà ở xã hội quy mô 41.000 căn Một trong những mục tiêu chính của bản chiến lược là đến năm 2020 cần xây dựng thêm ít nhất 22,5 triệu m2

sàn nhà ở xã hội hướng tới tầng lớp dân cư có mức thu nhập thấp tại các khu vực đô thị (Thái Nguyên, 2015)

Với nhu cầu về Nhà ở xã hội ngày càng cao, trong khi lượng cung còn quá thấp

Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này như như sự thiếu hụt về nguồn lực tài chính từ ngân sách, sự rắc rối và kém hấp dẫn trong chính sách khuyến khích và

hỗ trợ đầu tư cũng như sự khác biệt về quan điểm phát triển nhà ở xã hội của các bên liên quan Tuy nhiên nguyên nhân chính dẫn đến sự chênh lệch về “cung- cầu” này là ngân sách nhà nước có hạn trong khi việc chi tiêu phải trích từ ngân sách nhà nước là rất lớn Dự án nhà ở thu nhập thấp đã bị tụt xa phía sau cầu do Nhà nước thiếu vốn và khu vực tư nhân cần khuyến khích đầu tư nhiều hơn, Bộ trưởng Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết Điều này đòi hỏi Nhà nước phải đưa ra những chính sách cụ thể, tìm phương pháp giải quyết hợp lý Và đó là lý do mô hình hợp tác công tư được áp dụng tại Việt Nam trong lĩnh vực như nhà ở xã hội

Mô hình hợp tác công tư (mô hình đối tác nhà nước tư nhân- PPP) là mô hình hợp tác giữa khu vực nhà nước và tư nhân trong việc cung cấp và phát triển các dịch

vụ công cộng, góp phần giải quyết những vấn đề thiếu hụt vốn cũng như nâng cao hiệu quả của các dự án Xuất hiện từ những năm 80 của thế kỉ XX, mô hình này ngày càng được áp dụng rộng rãi và đã được những thành quả to lớn tại trên 50 quốc gia trên thế giới (Bùi Viết Sang, 2012) Và điểm chung của các quốc gia này là lĩnh vực kinh tế tư nhân của hộ rất phát triển và các nước này đã có chính sách huy động vốn từ lĩnh vực tư nhân rất hiệu quả Như ở Trung Quốc, tỷ lệ huy động vốn

cả khu vực tư nhân trong mô hình PPP chiếm 75%, trong khi doanh nghiệp nhà nước chỉ góp 25% (Vương Đức Hoàng Quân, 2013) Ở Việt Nam, khu vực kinh tế

tư nhân cũng đã “đủ mạnh” để Việt Nam có thể áp dụng mô hình này hiệu quả Theo các nguồn số liệu thống kê, trong giai đoạn 2006-2015, khu vực kinh tế tư nhân đóng góp hơn 40% GDP cả nước Trong thời gian tới, theo dự báo của Tổng cục Thống kê, khu vực kinh tế tư nhân vẫn đóng góp khoảng 30% ngân sách và khoảng 40% GDP của cả nước Số liệu thống kê cũng cho thấy, nguồn vốn khu vực

tư nhân có tốc độ tăng trưởng bình quân 155%/năm giai đoạn 2006-2014 Xét về cơ cấu vốn đầu tư toàn xã hội, nguồn vốn tư nhân không chỉ luôn chiếm vị trí thứ 02 giữa 03 khu vực, mà còn có xu hướng tăng nhẹ từ mức 22% năm 2000 lên 38,4% năm 2014 Ngay những giai đoạn kinh tế khó khăn (2008-2009 và 2011-2013) thì vốn đầu tư khu vực tư nhân vẫn tăng cho thấy tính ổn định, bền vững của khu vực này (Phạm Ngọc Long, 2015) Như vậy, sự lớn mạnh của lĩnh vực tư nhân ngày

càng thể hiện rõ rệt Vậy họ có sẵn sàng đầu tư, họ có hưởng ứng với việc kêu gọi

tư nhân cùng nhà nước hợp tác đầu tư theo hình thức PPP vào các dự án mặc dù đây

là chính sách phù hợp với thực tế hiện nay của Việt Nam Với mô hình PPP, Nhà nước sẽ thiết lập các tiêu chuẩn về cung cấp dịch vụ và tư nhân được khuyến khích cung cấp bằng cơ chế thanh toán theo chất lượng dịch vụ Đây là hình thức hợp tác tối ưu hóa hiệu quả đầu tư và cung cấp dịch vụ công cộng chất lượng cao, nó sẽ mang lại lợi ích cho cả nhà nước và người dân Nhưng các doanh nghiệp tư nhân đã sẵn sàng để tham gia đầu tư theo PPP?

Tuy ở Việt Nam mô hình PPP đã được bắt đầu nghiên cứu và đưa vào áp dụng

từ năm 1994 (Bùi Viết Sang, 2012) nhưng hiện nay, hoạt động hợp tác công – tư (PPP) đang được nhắc đến như là một cách thức mới và hiệu quả giúp giải quyết vấn đề về vốn, nhất là trong bối cảnh lạm phát tăng, chính sách tiền tệ tài khóa bị

thắt chặt, ngân sách nhà nước bị thâm hụt (Nguyễn Thị Mai, 2016)

Và hình thức hợp tác công- tư (PPP) chưa được nhiều người biết đến, ngay cả người làm việc trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng cũng còn bở ngỡ khi nhắc đến hình thức hợp tác đầu tư này Nhiều người còn mơ hồ về PPP, họ cho rằng PPP khác với

BT, BOT Cho đến tháng 2/2015 mới có nghị định chính thức về đầu tư theo hình thức đối tác công tư thì PPP mới được quy định , giải thích rõ hơn Trong nghị định này có quy định lĩnh vực nhà ở xã hội là một trong những lĩnh vực được phép đầu

tư theo hình thức PPP Qua thời gian áp dụng PPP thí điểm trong giao thông đường

bộ, cho đến nay đã có nhiều dự án áp dụng mô hình PPP thành công như đường cao tốc thành phố Hồ Chí Minh- Long Thành- Dầu Giây, cầu Việt Trì, cầu Yên Lệnh Tuy nhiên đến nay vẫn ít nhà đầu tư tư nhân đầu tư vào nhà ở xã hội theo hình thức hợp tác công tư này Nguyên nhân khiến các nhà đâu tư nhân chưa tham gia đầu tư chủ yếu là do đâu, các yếu tố nào tác tác động tới sự sẵn sàng đầu tư của họ Hiện nay chưa có nghiên cứu nào nghiên cứu về vấn đề này

Tóm lại, với sự phát triển ngày càng mạnh mẽ của khu vực tư nhân, tầm quan trọng của việc phải xây dựng nhà ở xã hội, và những hiệu quả không thể phủ nhận

mà mô hình PPP mang lại tác giả nhận thấy rằng có một nghiên cứu về sự liên kết

ba vấn đề này là rất cần thiết Mặt khác, hiện nay chưa có nghiên cứu nào trong nước nghiên cứu về mức độ sẵn sàng của doanh nghiệp tư nhân khi tham gia đầu tư vào Nhà ở xã hội theo hình thức PPP Vì vậy, tác giả chọn đề tài nghiên cứu là

“Mức độ sẵn sàng của các doanh nghiệp tư nhân khi tham gia đầu tư theo hình thức hợp tác công tư trong các dự án nhà ở xã hội tại thành phố Hồ Chí Minh”

làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ của mình

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1 Mục tiêu chung

Mục tiêu tổng quát của đề tài là hiểu và đánh giá được mức độ sẵn sàng của các doanh nghiệp tư nhân khi tham gia đầu tư theo phương thức PPP trong các dự án nhà ở xã hội tại thành phố Hồ Chí Minh

1.2.2 Mục tiêu cụ thể

Đề tài nghiên cứu nhằm đạt được các mục tiêu cụ thể sau:

Mục tiêu 1: Tổng quan về lý thuyết và đề xuất mô hình về các yếu tố tác động đến sự sẵn sàng của các doanh nghiệp tư nhân khi tham gia đầu tư theo phương thức PPP trong các dự án nhà ở xã hội tại thành phố Hồ Chí Minh

Mục tiêu 2: Xác định được mức độ tác động của từng yếu tố đến sự sẵn sàng các doanh nghiệp tư nhân khi tham gia đầu tư theo phương thức PPP trong các dự

án nhà ở xã hội tại thành phố Hồ Chí Minh

Mục tiêu 3: Đề xuất một số kiến nghị nhằm thu hút các doanh nghiệp tư nhân tham gia đầu tư theo phương thức PPP trong các dự án nhà ở xã hội tại thành phố

Hồ Chí Minh

1.3 Câu hỏi nghiên cứu

Các câu hỏi nghiên cứu trong đề tài là:

- Qua tổng quan về lý thuyết, mô hình về các yếu tố ảnh hưởng đến sẵn sàng của các doanh nghiệp khi tham gia theo phương thức PPP trong các dự án nhà ở xã hội tại thành phố Hồ Chí Minh được xây dựng như thế nào?

- Mức độ tác động cụ thể của các yếu tố đến sự sẵn sàng của các doanh nghiệp khi tham gia theo phương thức PPP trong các dự án nhà ở xã hội tại thành phố Hồ Chí Minh như thế nào?

- Làm thế nào để thu hút các doanh nghiệp tư nhân tham gia theo phương thức PPP trong các dự án nhà ở xã hội tại thành phố Hồ Chí Minh?

1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu

Đề tài tập trung khảo sát ý kiến của các doanh nghiệp tư nhân trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh vì các doanh nghiệp tư nhân trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh thường là những doanh nghiệp lớn, có tiềm lực mạnh về tài chính lẫn kỹ thuật Phạm vi nghiên cứu

Đề tài thực hiện nghiên cứu tại thành phố Hồ Chí Minh

Số liệu sơ cấp được thu thập trực tiếp từ các doanh nghiệp tư nhân trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh trong khoảng thời gian từ tháng 9/2015 đến tháng 12/2015

1.5 Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu định tính được thực hiện trên cơ sở kế thừa và vận dụng có chọn lọc các kết quả nghiên cứu lý thuyết và thực nghiệm trên thế giới nhằm xác định các yếu tố và sự khác biệt về mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này đến sự sẵn sàng của các doanh nghiệp khi tham gia theo phương thức PPP trong các dự án nhà ở xã hội Nghiên cứu định lượng sử dụng mô hình hồi quy đa biến đo lường mức độ sẵn sàng đầu tư của nhà đầu tư tư nhân đối với các dự án PPP nhà ở xã hội bằng công

cụ phân tích sử dụng là phần mềm thống kê SPSS 22.0, theo trình tự các bước sau:

- Phân tích hồi quy tuyến tính nhằm xác định mức độ tác động của các yếu tố đến sự sẵn sàng của các doanh nghiệp khi tham gia theo phương thức PPP trong các

dự án nhà ở xã hội

1.6 Ý nghĩa của nghiên cứu

Về mặt lý thuyết, đề tài tổng quan lý thuyết về PPP, về nhà ở xã hội; tổng quan các nghiên cứu liên quan đến PPP, nhà ở xã hội, mức độ sẵn sàng đầu tư của doanh nghiệp tư nhân; từ đó tác giả đề xuất mô hình nghiên cứu

Về mặt thực tiễn, đề tài xác định được những yếu tố thực tế có tác động đến sự sẵn sàng tham gia đầu tư vốn vào nhà ở xã hội theo hình thức hợp tác công - tư (PPP) của khu vực tư nhân trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Qua đó, đề xuất những kiến nghị cụ thể nhằm thu hút sự đầu tư vốn từ khu vực tư nhân ở thành phố

Hồ Chí Minh; thông qua đó sẽ góp phần tăng nguồn vốn đầu tư cho các dự án xây dựng nhà ở xã hội

1.7 Kết cấu của đề tài nghiên cứu

Chương 1: Giới thiệu lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, ý nghĩa nghiên cứu

Chương 2: Cơ sở lý thuyết về hình thức hợp tác công- tư (PPP), về nhà ở xã hội, về sự sẵn sàng đầu tư của các doanh nghiệp tư nhân; phân tích một số nghiên cứu liên quan và đề xuất mô hình nghiên cứu

Chương 3: Giới thiệu phương pháp nghiên cứu, giới thiệu mô hình, phương pháp thu thập dữ liệu

Chương 4: Kết quả nghiên cứu: mô tả, phân tích thống kê dữ liệu, kết quả phân tích của mô hình nghiên cứu, xác định các yếu tố ảnh hưởng đến mức độ sẵn sàng đầu tư của các doanh nghiệp tư nhân vào nhà ở xã hội theo hình thức PPP

Chương 5: Kết luận và khuyến nghị

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT

2.1 Tổng quan về mô hình hợp tác công tư (PPP)

2.1.1 Khái niệm về PPP

Hiện nay, trên thế giới chưa có một định nghĩa thống nhất về thuật ngữ “hợp tác công tư- PPP” Mỗi một quốc gia, mỗi tổ chức quốc tế đều có một cách hiểu riêng phù hợp với quá trình áp dụng của mình Tác giả liệt kê một số định nghĩa như sau: Theo quan điểm của ADB, “quan hệ đối tác công–tư (PPP) được hiểu là một cơ chế hợp đồng giữa các đơn vị khu vực công (cấp quốc gia, bang, tỉnh, hoặc địa phương) với các đơn vị thuộc khu vực tư nhân qua đó các kỹ năng, tài sản và/hoặc nguồn lực tài chính của mỗi bên trong khu vực công và tư nhân được phân bố theo cách bổ sung cho nhau, rủi ro và lợi ích được chia sẻ, nhằm đem lại kết quả thực thi dịch vụ tối ưu và giá trị tốt đẹp cho công dân.”

Trong chi tiêu công cộng, PPP (Public - Private Partner) là hợp tác công- tư mà theo đó nhà nước cho phép tư nhân cùng tham gia đầu tư vào các dịch vụ hoặc công trình công cộng của nhà nước Với mô hình PPP, Nhà nước sẽ thiết lập các tiêu chuẩn cung cấp dịch vụ và tư nhân được khuyến khích cung cấp bằng cơ chế thanh toán chất lượng dịch vụ Đây là hình thức hợp tác tối ưu hóa hiệu quả đầu tư và cung cấp dịch vụ công cộng chất lượng cao, nó sẽ mang lại lợi ích cho cả nhà nước

và người dân vì tận dụng được nguồn lực tài chính và quản lý tư nhân, trong khi vẫn đảm bảo lợi ích cho người dân

Theo quyết định 15/2015/QĐ của thủ tướng Chính phủ, PPP được hiểu như sau:

“Đầu tư theo hình thức đối tác công- tư (sau đây gọi tắt là PPP) là hình thức đầu tư được thực hiện trên cơ sở hợp đồng giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án để thực hiện, quản lý, vận hành dự án kết cấu hạ tầng, cung cấp dịch vụ công.”

Mặc dù có nhiều khái niệm khác nhau về PPP, tuy nhiên tác giả có thể tóm lại như sau: PPP là hình thức hợp tác giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền với các nhà đầu tư, doanh nghiệp dựa trên các hình thức hợp đồng phân chia rõ quyền và trách nhiệm cũng như việc phân công công việc của mỗi bên để cùng hỗ trợ nhau

trong quá trình thực hiện, quản lý, vận hành dự án kết cấu hạ tầng, cung cấp dịch vụ công nhằm tối ưu hóa hiệu quả đầu tư và cung cấp dịch vụ công cộng chất lượng cao, nó sẽ mang lại lợi ích cho cả nhà nước và người dân vì tận dụng được nguồn lực tài chính và quản lý tư nhân, trong khi vẫn đảm bảo lợi ích cho người dân

Thứ ba, các hợp đồng PPP thường là dài hạn, trong khoảng từ 10-30 năm Không giống với lĩnh vực truyền thống, khu vực nhà nước sẽ không sở hữu các cơ

sở này trong khoảng thời gian này Tuy nhiên, khu vực nhà nước có thể tiếp tục cung cấp dịch vụ cốt lõi truyền thống gắn với công trình (như giảng dạy trong các trường học và các dịch vụ y tế trong bệnh viện) trong khi nhà thầu tư nhân có thể cung cấp các dịch vụ phụ trợ để hỗ trợ Điều này thường xảy ra sau khi hết thời gian hợp đồng và dự án đã hoàn thành và được trả quyền sở hữu về cho khu vực nhà nước

Thứ tư, không giống như các dự án thông thường, trong một dự án PPP, nhà thầu tư nhân chỉ thu hồi khoản đầu tư thông qua thu nhập thu được của hoạt động cung cấp dịch vụ sau này, hoặc khu vực nhà nước có thể bồi thường cho nhà thầy tư nhân với các khoản thanh toán dịch vụ, hoặc quyền hạn được trực tiếp thu lệ phí đối với người sử dụng các dịch vụ này, hoặc kết hợp tất cả các phương thức trên Thứ năm, cơ chế thanh toán PPP thường cung cấp cho chính phủ một quyền khấu trừ các khoản thanh toán nếu chất lượng dịch vụ được cung cấp bởi nhà thầu

tư nhân là thấp hơn so với thỏa thuận Chính phủ cũng có quyền bảo lưu quyền tham gia và giành lại quyền kiểm soát tài sản của dự án, trong trường hợp việc cung cấp dịch vụ chất lượng thấp của nhà điều hành tư nhân lặp đi lặp lại

Theo Huỳnh Thúy Giang (2012), các đặc trưng cơ bản của PPP được tóm tắt như sau:

Là sự cộng tác giữa khu vực công và khu vực tư dựa trên một hợp đồng dài hạn

để cung cấp tài sản hoặc dịch vụ

Phân bổ hợp lý về lợi ích, chi phí, rủi ro và trách nhiệm giữa hai khu vực

Kết quả mong đợi: hiệu quả về chất lượng hàng hóa/ dịch vụ; và sử dụng vốn Đối tác tư nhân thực hiện việc thiết kế, xây dựng, tài trợ vốn và vận hành;

Việc thanh toán thực hiện trong suốt thời gian hợp đồng

Quyền sở hữu tài sản vẫn thuộc về khu vực công và khu vực tư nhân sẽ chuyển giao tài sản lại cho khu vực công khi kết thúc thời gian hợp đồng

Tuy cách trình bày về đặc trưng cơ bản của PPP của Bùi Viết Sang và Huỳnh Thị Thúy Giang là khác nhau nhưng có thể hồi quy lại là: PPP là sự phân bổ hợp lý

về lợi ích, chi phí, rủi ro và trách nhiệm dựa trên một hợp đồng dài hạn hợp tác giữa khu vực công và khu vực tư nhằm đạt kết quả mong đợi là hiệu quả về chất lượng hàng hóa hoặc dịch vụ, và hiệu quả về sử dụng vốn

2.1.3 Các hình thức thực hiện mô hình PPP

Hiện nay trên thế giới có 05 hình thức phổ biến như sau:

Mô hình nhượng quyền khai thác (Franchise) là hình thức mà theo đó cơ sở hạ tầng được nhà nước xây dựng và sở hữu nhưng giao (thường là thông qua đấu giá) cho tư nhân vận hành và khai thác

Mô hình thiết kế - xây dựng - tài trợ - vận hành DBFO (Design- Build - Finance

- Operate), khu vực tư nhân sẽ đứng ra xây dựng, tài trợ và vận hành công trình nhưng nó vẫn thuộc sở hữu nhà nước

Mô hình xây dựng - vận hành - chuyển giao BOT (Build - Operate - Transfer)

là hình thức do công ty thực hiện dự án sẽ đứng ra xây dựng và vận hành công trình trong một thời gian nhất định sau đó chuyển giao toàn bộ cho nhà nước

Mô hình BTO (xây dựng - chuyển giao - vận hành) là mô hình sau khi xây dựng xong thì chuyển giao ngay cho nhà nước sở hữu nhưng công ty thực hiện dự án vẫn giữ quyền khai thác công trình

Mô hình xây dựng - sở hữu - vận hành BOO (Build - Own - Operate) là hình thức công ty thực hiện dự án sẽ đứng ra xây dựng công trình, sở hữu và vận hành công trình

Theo quyết định 15/2015/QĐ của thủ tướng Chính phủ, có 9 hình thức của PPP được áp dụng tại Việt Nam, đó là:

Hợp đồng Xây dựng - Kinh doanh - Chuyển giao (BOT) là hợp đồng được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu

hạ tầng; sau khi hoàn thành công trình, nhà đầu tư được quyền kinh doanh công trình trong một thời hạn nhất định; hết thời hạn, nhà đầu tư chuyển giao công trình

đó cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao - Kinh doanh (BTO) là hợp đồng được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu

hạ tầng; sau khi hoàn thành công trình, nhà đầu tư chuyển giao cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được quyền kinh doanh công trình đó trong một thời hạn nhất định

Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao ( BT) là hợp đồng được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được thanh toán bằng quỹ đất để thực hiện Dự án khác theo các điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều 14 và Khoản 3 Điều 43 Nghị định này

Hợp đồng Xây dựng - Sở hữu - Kinh doanh (BOO) là hợp đồng được ký giữa

cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau khi hoàn thành công trình, nhà đầu tư sở hữu và được quyền kinh doanh công trình đó trong một thời hạn nhất định

Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao - Thuê dịch vụ (BTL) là hợp đồng được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu

hạ tầng; sau khi hoàn thành công trình, nhà đầu tư chuyển giao cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được quyền cung cấp dịch vụ trên cơ sở vận hành, khai thác công trình đó trong một thời hạn nhất định; cơ quan nhà nước có thẩm quyền thuê dịch vụ và thanh toán cho nhà đầu tư theo các điều kiện quy định tại Khoản 2 Điều

Hợp đồng Kinh doanh - Quản lý (O&M) là hợp đồng được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để kinh doanh một phần hoặc toàn bộ công trình trong một thời hạn nhất định

2.1.4 Những yếu tố tạo nên sự thành công của PPP

Theo ADB (2008), để đạt được những mục tiêu thông qua PPP, các chính phủ

đã thực hiện hàng loạt các cải cách liên quan đến hình thức đầu tư này bao gồm: hoàn thiện khung pháp lý (Boyfield, 1992; Stein, 1995), điều tiết chính sách hỗ trợ của chính phủ (Zhang và các tác giả, 1998), ổn định môi trường kinh tế vĩ mô (Dailami và Klein, 1997), phát triển thị trường tài chính (Akintoye và các tác giả, 2001b), lựa chọn các tập đoàn tưnhân có năng lực (Tiong, 1996; Birnie, 1999), thực hiện nghiên cứu khả thi/ phân tích chi phí-lợi ích (Brodie, 1995; Hambros, 1999); phân bổ rủi ro hiệu quả (Grant, 1996), và xây dựng quy trình đấu thầu cạnh tranh (Kopp, 1997); (Marcus và Graeme, 2004) Những yếu tố trên được xem là rất quan trọng để đảm bảo sự thành công của các dự án PPP

Theo Bùi Viết Sang, 2012: Một dự án hợp tác công tư là một dự án dài hạn

(10-30 năm) và phức tạp do đó các dự án này chịu ảnh hưởng bởi rất nhiều các yếu tố ngoại sinh như môi trường pháp lý, môi trường kinh tế xã hội của các nước thực

hiện dự án cũng như các yếu tố nội sinh của bản thân dự án đó như việc lựa chọn nhà đầu tư, các quy định trong hợp đồng hợp tác công tư hay vai trò giám sát của nhà nước đối với khu vực tư nhân trong quá trình thực hiện dự án

phải có đầy đủ các yếu tố sau:

Các quy định về đầu tư phải thể hiện được rằng các nhà đầu tư được tạo điều kiện để tiếp cận thị trường một cách dễ dàng nhất Điều này được thể hiện ở các quy định về việc đăng ký thủ tục đầu tư, cấp phép đầu tư Thủ tục thông thoáng, thời gian làm thủ tục nhanh gọn tạo ra yếu tố tâm lý tốt và tỏ ra hiệu quả trong việc khiến các nhà đầu tư hài lòng, thúc đẩy mong muốn đầu tư và mở rộng kinh doanh của các nhà đầu tư

Các quy định hạn chế thương mại, bảo hộ ngành hàng trong nước lại là những rào cản lớn cho việc xâm nhập thị trường của các nhà đầu tư nước ngoài Ở một số nước, việc bảo hộ nghiêm ngặt cho các ngành trọng điểm quốc gia như năng lượng, cung cấp nước sạch khiến cho nhà đầu tư hầu như không mặn mà với những lĩnh vực này làm cho việc kêu gọi đầu tư gặp rất nhiều khó khăn Bên cạnh đó, các nhà đầu tư cũng quan tâm đến việc mình có được bảo hộ đầu tư hay không đặc biệt là bảo hộ quyền sở hữu trí tuệ Một số loại dự án PPP bao gồm cả các vấn đề chuyển giao công nghệ, kỹ thuật cho bên đối tác khu vực nhà nước Nếu không đảm bảo được những quyền lợi này, chắc chắn sự hấp dẫn đầu tư sẽ bị giảm đi đáng kể Chính sách ưu đãi đầu tư cũng là một điều kiện khuyến khích các nhà đầu tư tham gia vào lĩnh vực đầu tư vào cơ sở hạ tầng nhiều rủi ro này Có thể kể đến

chính sách như chính sách hỗ trợ tín dụng, giảm lãi suất cho vay, các ưu đãi về đất đai, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp hoặc được ưu tiên đầu tư vào các

dự án khác mang lại lợi nhuận cao hơn

Cuối cùng quan trọng nhất đó chính là các quy định về quan hệ hợp tác công tư Mặc dù ADB đã đưa ra các quy tắc chung cho các nước khi xây dựng khung pháp

lý cho mô hình hợp tác công tư, song đối với từng nước, tùy điều kiện cụ thể sẽ có những quy định khác biệt phù hợp với hoàn cảnh của mỗi nước Điều cần quan tâm

là những quy định đó có phù hợp với các nhà đầu tư không, mức độ hướng dẫn chi tiết của các quy định này như thế nào Nhiều nhà đầu tư lo lắng rằng, các cơ chế thiếu đầy đủ và không rõ ràng sẽ làm xuất hiện nhiều vấn đề nảy sinh trong quá trình đầu tư, làm ảnh hưởng đến việc thực hiện các mục tiêu mà họ đặt ra khi quyết định đầu tư

Môi trường kinh tế xã hội

Các yếu tố kinh tế xã hội có ảnh hưởng gián tiếp hoặc đôi khi là trực tiếp đến sự thành công của một dự án hợp tác công tư Đối với một nhà đầu tư, khi tiến hành nghiên cứu đầu tư vào một dự án cụ thể ở một thị trường, các nhà đầu tư luôn quan tâm tới việc xem xét tính hấp dẫn của thị trường này

Các yếu tố kinh tế vĩ mô như GDP, tốc độ tăng trưởng kinh tế, lạm phát, sự biến động của tỉ giá là các yếu tố có ảnh hưởng rất lớn tới thành công của một dự án PPP Các chỉ số GDP, tốc độ tăng trưởng cho các nhà đầu tư một cái nhìn tổng quát

về dung lượng và tiềm năng của thị trường mà họ hướng tới Chỉ số lạm phát và sự biến động của tỉ giá lại có ý nghĩa đặc biệt trong việc đánh giá dự trù chi phí trong một dự án PPP Một nước có chỉ số lạm phát quá cao, đồng tiền lại thường xuyên biến động không ổn định khó lòng có thể thu hút nhà đầu tư bởi rủi ro đội chi phí lên cao là rất lớn, đặc biệt là đối với các dự án dài hạn như PPP

Bên cạnh đó, vấn đề về nguồn vốn, cơ cấu vốn và khả năng huy động vốn của khu vực nhà nước cũng là yếu tố ngoại sinh quan trọng nhất ảnh hưởng đến sự thành công của một dự án hợp tác công tư Đa số các quốc gia, áp dụng mô hình hợp tác công tư vào các dự án cơ sở hạ tầng công cộng là vì thiếu hụt nguồn vốn

đầu tư Để đáp ứng được nhu cầu đầu tư của mình, các nước đó thường đưa ra các quy định cơ cấu vốn tương đối cố định, nhằm đảm bảo khu vực tư nhân sẽ cung cấp một lượng vốn nhất định đủ bù đắp sự thiếu hụt của khu vực nhà nước Thay vào

đó, khu vực nhà nước sẽ có những ưu đãi, hoặc quy định lỏng lẻo hơn đối với trách nhiệm của khu vực tư nhân Điều này có thể làm cho dự án có nguy cơ gặp những rủi ro trong quá trình đầu tư Trái lại đối với các nước có dư thừa vốn hay có khả năng huy động vốn dồi dào, áp lực về vốn thấp, họ thường hướng tới các quy định chặt chẽ hơn nhằm tăng cường hiệu quả tối đa cho một dự án

Các nguồn lực kinh tế bao gồm các nguồn nhiên liệu, nguồn nhân lực và nền tảng cơ sở hạ tầng là nguồn cung cấp các yếu tố đầu vào cho không chỉ cho các dự

án hợp tác công tư mà cho bất kỳ một dự án nào Nguồn nguyên liệu sẵn có, giá cả

ổn định (hay lạm phát thấp) cùng với nguồn nhân lực chất lượng cao sẽ đảm bảo cho nhà đầu tư có thể hoàn thành dự án một cách nhất với chi phí giá thành thấp Trong khi đó nền tảng cơ sở hạ tầng đóng vai trò quan trọng trong việc mang lại hiệu quả cao cho một dự án

Yếu tố cuối cùng đó là sự minh bạch của thị trường Trong một hợp đồng hợp tác công tư trong lĩnh vực cơ sở hạ tầng, sự minh bạch càng cần thiết bởi đây là một hợp đồng có giá trị lớn, dài hạn, việc minh bạch thông tin, minh bạch quản lý đảm bảo cho các nhà thầu biết rõ về các khía cạnh của hợp đồng cũng như mục tiêu chính phủ đặt ra, tránh tình trạng lựa chọn nhà thầu kém chất lượng hoặc những nhà thầu có năng lực nhưng không có thông tin để tham gia

Đánh giá nhu cầu thị trường

Đối với các dự án hợp tác công tư trong lĩnh vực cơ sở hạ tầng nói chung và nhà ở xã hội nói riêng, việc đánh giá nhu cầu thị trường đối với dịch vụ cơ sở hạ tầng là một vấn đề vô cùng quan trọng bởi theo các kết quả này, khu vực tư nhân cũng như khu vực nhà nước sẽ có những tính toán thích hợp về mức độ đầu tư của mình Nếu các đánh giá nhu cầu thị trường không chính xác, rất có thể mang đến hậu quả là sự lãng phí nguồn lực xã hội Đối với nhu cầu về nhà ở xã hội được tập

hợp và đánh giá là lượng cung còn quá ít so với lượng cầu nên việc đầu tư vào nhà

ở xã hội không phả sợ lượng cung vượt quá cầu

Chất lượng nhà đầu tư

Chất lượng nhà đầu tư ở đây chính là khả năng huy động vốn, có năng lực về tài chính, có khả năng hoạch định rủi ro và chia sẻ rủi ro phù hợp… Các dự án hợp tác công tư trong lĩnh vực cơ sở hạ tầng hướng tới việc tận dụng lợi thế của khu vực tư nhân để bổ sung vào các thiếu sót của khu vực nhà nước như lợi thế về tài chính, cùng chia sẻ rủi ro, khả năng huy động vốn, khả năng thực thi dự án,… Do đó chất lượng của đối tác tư nhân cũng là một yếu tố ảnh hưởng tới sự thành công của một

dự án hợp tác công tư

Tính chặt chẽ của hợp đồng hợp tác công tư

Tính chặt chẽ của hợp đồng hợp tác công tư là yếu tố quan trọng nhất quyết định đến sự thành công của một hợp đồng Rõ ràng tất cả các nước khi áp dụng mô hình này đều đã có những nguyên tắc hướng dẫn cụ thể đối với từng hình thức, tuy nhiên ở mỗi nước có sự khác nhau về kinh tế, chính trị xã hội thì các quy định trong hợp đồng sẽ có những điểm khác nhau Điểm quan trọng là các quy định đó có mức

độ ràng buộc chặt chẽ trách nhiệm và quyền hạn của các bên liên quan hay không bởi điều này đảm bảo một cách chính xác rằng, các bên tham gia hợp đồng sẽ tuân thủ thực hiện các điều khoản này một cách tốt nhất để đảm bảo được quyền lợi của mình

Tính chặt chẽ của hợp đồng hợp tác công tư được thể hiện ở những điểm sau: Phân chia rõ ràng trách nhiệm, quyền lợi và rủi ro các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng

Có cách chế tài xử phạt nếu một bên vi phạm hợp đồng, hoặc các quy định thanh toán theo mức độ thành quả tạo ra

Quá trình quản lý giám sát hỗ trợ nhà đầu tư của khu vực nhà nước

Sự quản lý, giám sát, hỗ trợ nhà đầu tư tư nhân của khu vực Nhà nước là một vấn đề không thể thiếu đối với bất kỳ một dự án đầu tư nào có sử dụng ngân sách nhà nước Đối với các dự án hợp tác công tư trong lĩnh vực cơ sở hạ tầng sự quản

lý, giám sát, hỗ trợ nhà đầu tư của khu vực nhà nước là yếu tố thúc đẩy nhà đầu tư

tư nhân có thái độ nghiêm túc và có trách nhiệm làm việc cẩn trọng nhằm đảm bảo hiệu quả của một dự án Việc quản lý giám sát ngăn chặn các hành vi ăn bớt, “tham nhũng”, “hối lộ” hoặc có thể giải quyết ngay những vấn đề nảy sinh trong quá trình thực hiện dự án Với sự hỗ trợ nhiệt tình từ phía cơ quan nhà nước sẽ giúp các nhà đầu tư tư nhân có thêm động cơ làm việc nhằm đạt được hiệu quả cao nhất

2.1.5 Những yếu tố ảnh hưởng đến doanh nghiệp tư nhân khi tham gia PPP

Trở ngại lớn nhất trong việc hấp thụ đầu tư của khu vực tư nhân đối với các dự

án PPP là vấn đề chia sẻ rủi ro, giải quyết các tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng cũng đã được xem xét khắc phục (Chu Nhường & Đinh Tuấn Minh, 2015)

Theo Phạm Quốc Trường (2014) các yếu tố tác động đến nhà đầu tư tư nhân: nợ chính phủ, thông tin cho các thông tin, quỹ hạ tầng, sự đảm bảo, quỹ ổn định đầu tư Theo Nghị định của Thủ tướng Chính phủ mới ban hành thì dự án được lựa chọn thực hiện theo hình thức đối tác công tư phải đáp ứng đầy đủ 5 điều kiện:

- Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch phát triển ngành, vùng và kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương

- Phù hợp với lĩnh vực đầu tư theo quy định

- Có khả năng thu hút và tiếp nhận nguồn vốn thương mại, công nghệ, kinh nghiệm quản lý của nhà đầu tư

- Có khả năng cung cấp sản phẩm, dịch vụ liên tục, ổn định, đạt chất lượng đáp ứng nhu cầu của người sử dụng

- Có tổng vốn đầu tư từ 20 tỷ đồng trở lên, trừ dự án đầu tư theo hợp đồng O&M và dự án công trình kết cấu hạ tầng nông nghiệp, nông thôn và dịch vụ phát triển liên kết sản xuất gắn với chế biến, tiêu thụ sản phẩm nông nghiệp

Đây là 5 điều kiện mà các doanh nghiệp tư nhân cần biết để có thể chủ động đề xuất những dự án phù hợp với năng lực tài chính của doanh nghiệp và cũng là cơ sở

để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đưa ra quyết định khi chọn dự án, chọn nhà đầu tư

2.2 Tổng quan về Nhà ở xã hội

2.2.1 Khái quát chung

Theo Điều 3 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP, pháp luật quy định như sau:

Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Điều 54 của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định;

Theo Luật nhà ở: Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này

Các đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở xã hội được quy định tại Điều 53 của Luật nhà ở bao gồm:

1 Đối tượng được thuê nhà ở xã hội là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ

2 Người được quy định tại khoản 1 Điều này có thu nhập thấp và thuộc một trong các trường hợp sau đây thì được thuê nhà ở xã hội:

a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

b) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người;

c) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát Các đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội được quy định theo Điều 54 của Luật nhà ở là :Đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội là những trường hợp quy định tại Điều 53 của Luật này Người được thuê mua nhà ở

xã hội phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê mua

2.2.2 Lợi ích của doanh nghiệp tư nhân khi tham gia PPP trong các dự án nhà ở xã hội

Môt điểm sửa đổi đáng chú ý liên quan đến ưu đãi đầu tư trong sử dụng và thuê đất, điều 55 trong Nghị định 15 quy định các nhà đầu tư tham gia dự án PPP sẽ có thể chỉ được giảm tiền sử dụng, thuê đất thay vì đương nhiên được miễn như quy định trong quyết định 71/2010/QĐ-TTg Tuy nhiên, lợi ích của các nhà đầu tư tư nhân sẽ không vì vậy mà bị giảm sút Quy định mới này đã đưa thêm nhiều ưu đãi

có lợi cho các nhà đầu tư (Chu Nhường & Đinh Tuấn Minh, 2015)

Theo Điều 34 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định về những ưu đãi mà chủ đầu tư được hưởng như sau:

Điều 34 Ưu đãi chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội

Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội được xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước được hưởng các ưu đãi sau đây:

1 Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi

dự án xây dựng nhà ở xã hội đã được phê duyệt;

2 Được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng theo quy định của pháp luật về thuế giá trị gia tăng;

3 Được miễn, giảm và hưởng các ưu đãi về thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp;

4 Được hỗ trợ tín dụng đầu tư từ các nguồn: vay vốn tín dụng ưu đãi hoặc bù lãi suất theo quy định; vay từ Quỹ phát triển nhà ở hoặc Quỹ tiết kiệm nhà ở (nếu có); được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay;

5 Được xem xét hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội;

6 Được Bộ Xây dựng cung cấp miễn phí thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà

ở và các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công, xây lắp nhằm giảm giá thành xây dựng; được áp dụng hình thức chỉ định thầu đối với các hợp đồng tư vấn, thi công xây lắp hoặc mua sắm thiết bị;

7 Đối với doanh nghiệp tự đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp nhưng không thu tiền thuê nhà hoặc thu tiền thuê với giá thuê không vượt quá mức giá cho thuê nhà ở xã hội do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và các

doanh nghiệp thuê nhà để bố trí cho công nhân ở thì chi phí xây dựng nhà ở hoặc chi phí tiền thuê nhà ở được tính là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp

Bộ Tài chính có trách nhiệm hướng dẫn theo thẩm quyền hoặc trình cơ quan có thẩm quyền quy định chế độ miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này

Việc xây dựng Nhà ở xã hội đã được triển khai từ rất lâu nhưng số lượng nhà ở

xã hội hoàn thành và đưa vào sử dụng là rất ít Như đã đề cập ở chương 1, hiện nay nhà ở dành cho người có thu nhập thấp rất ít trong khi lượng cầu về nhà ở xã hội lại rất cao Đã có rất nhiều nghị định ra đời với nhiều ưu đãi, với những quy định ngày càng sát sao với thực tế nhưng tại sao thực trạng thiếu nhà ở vẫn tồn tại? Để giải quyết thực trạng này, chính phủ đã đưa ra nghị định quy định áp dụng phương thức PPP cho Nhà ở xã hội

Liên quan đến các ưu đãi đầu tư, bên cạnh những ưu đãi được quy định trong quyết định 71/2010/QĐ-TTg như trên, nhà đầu tư sẽ được hỗ trợ dịch vụ và đảm bảo đầu tư Cá nhân, doanh nghiệp dự án được tạo điều kiện thuận lợi để thu đúng, thu đủ giá và phí dịch vụ, các khoản thu; được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hỗ trợ việc thu phí dịch vụ, các khoản thu khác Quyền sở hữu tài sản cũng được đảm bảo nhất định Tài sản hợp pháp của nhà đầu tư sẽ không bị quốc hữu hóa hoặc bị tịch thu bằng biện pháp hành chính

Ngoài ra, thay vì chỉ định cơ quan bảo lãnh như quy định tại Quyết định 71/2010/QĐ-TTg Chính phủ sẽ đứng ra bảo lãnh đầu tư đối với các dự án PPP lớn Điều này có nghĩa là nếu cơ quan Nhà nước ký hợp đồng PPP không thực hiện đầy

đủ cam kết thì các nhà đầu tư có thể yêu cầu bản thân Chính phủ thực hiện thay nghĩa vụ Sự bảo lãnh này an toàn hơn so với các cơ quan được ủy quyền khác

2.3 Tổng quan các lý thuyết về mức độ sẵn sàng của các doanh nghiệp

Sẵn sàng là một tính từ thường được dùng để mô tả trạng thái của một cá nhân, một tổ chức Nó hàm ý rằng cá nhân, hoặc tổ chức đã có đủ các điều kiện để bắt đầu một hành động nào đó

Đầu tư là hoạt động sử dụng các nguồn lực tài chính nguồn lực về vật chất và trí tuệ để sản xuất và kinh doanh trong một thời gian tương đối dài nhằm thu về lợi nhuận và lợi ích kinh tế xã hội

Sẵn sàng đầu tư là một cá nhân, tổ chức đã có đủ điều kiện để tham gia đầu tư vào một hoạt động cụ thể nhằm đạt được mục tiêu nhất đinh Ở nghiên cứu này, tác giả tìm hiểu về sự sẵn sàng đầu tư của các doanh nghiệp tham gia đầu tư vào lĩnh vực nhà ở xã hội theo hình thức PPP

Có sáu khái niệm được sử dụng trong nghiên cứu này để đo lường mức độ sẵn lòng đầu tư vào các dự án Nhà ở xã hội theo hình thức PPP tại Thành phố Hồ Chí Minh bao gồm: (1) lợi nhuận đầu tư, (2) Tìm kiếm đối tác, (3) Môi trường pháp lý, (4) Kinh tế vĩ mô, (5) Năng lực các bên tham gia và (6) Chia sẻ rủi ro Sáu khái niệm trên đều là khái niệm đơn hướng Thông qua thảo luận nhóm, kết quả kỳ vọng rằng sáu khái niệm này là sáu biến độc lập, có tác động với sự sẵn lòng đầu tư của doanh nghiệp theo chiều dương Nội dung các khái niệm này được trình bày cụ thể

ở mục 3.2- Mô hình nghiên cứu đề xuất

2.4 Tổng quan các nghiên cứu trước

2.4.1 Tổng quan các nghiên cứu về PPP

Theo nghiên cứu của Huỳnh Thị Thúy Giang (2012) kết luận: Từ kết quả các nghiên cứu ở các nước phát triển và đang phát triển cho thấy không có sự khác biệt

về những yếu tố tạo nên sự thành công của PPP, cụ thể: khung pháp lý đầy đủ và minh bạch; lựa chọn đối tác có năng lực; tối đa hóa lợi ích cho các đối tác, ổn định môi trường vĩ mô và phân bổ rủi ro hiệu quả Ngoài ra, cần đảm bảo cả nhà nước và

tư nhân hoàn toàn dồn hết tâm sức vào việc cung cấp dịch vụ tuỳ theo năng lực đặc biệt của mỗi bên, thực hiện nghiêm túc các thỏa thuận hợp tác, nếu không mọi nỗ lực cho PPP sẽ thất bại

Có sự khác biệt về mức độ tác động giữa các yếu tố đến thành công của PPP tuỳ thuộc đặc thù kinh tế, chính trị, xã hội của mỗi nước;

Kinh nghiệm triển khai thu hút PPP của một số nước trên thế giới (Anh, Mỹ,

Ấn Độ, Hà Lan, Trung Quốc, Hàn Quốc và Malaysia) cho thấy, những yếu tố ảnh

hưởng đến thu hút PPP bao gồm: (i) Vai trò và trách nhiệm của chính phủ; (ii) Lựa chọn đối tác tư nhân phù hợp; (iii) Nhận dạng và phân bổ rủi ro hợp lý; (iv) Cấu trúc tài chính hợp lý cho PPP; (v) Thực hiện phân tích chi phí lợi ích để đánh giá dự

án (Phan Thị Bích Nguyệt & Phạm Dương Phương Thảo, 2014)

Tác giả Bùi Xuân Chung cũng nghiên cứu về PPP nhưng ở một gốc độ khác với các tác giả được nhắc đến ở phần trên Tác giả Bùi Xuân Trung đưa ra mô hình đo lường mức độ sẵn sàng trong cung cấp dịch vụ công ngành Thông tin- Truyền thông bằng phương pháp phân tích yếu tố khám phá Các yếu tố tác động đến mức độ sẵn sàng trong xã hội hóa cung cấp dịch vụ công trông mô hình nghiên cứu bao gồm: môi trường kinh tế vĩ mô, môi trường kinh doanh, môi trường tài chính, môi trường pháp lý, quy định pháp lý, chính sách khung PPPs, năng lực thực hiện PPP, Quá trình PPP: tuyển chọn dự án và hợp đồng,quá trình PPP: sau tuyển chọn, nhận thức

xã hội

Theo tác giả Bùi Viết Sang (2012), các yếu tố ảnh hưởng đến sự thành công của một dự án hợp tác công tư trong lĩnh vực cơ sở hạ tầng bao gồm các yếu tố ngoại sinh và các yếu tố nội sinh Các yếu tố ngoại sinh bao gồm: Môi trường pháp lý, môi trường kinh tế xã hội Các yếu tố nội sinh bào gồm: Đánh giá nhu cầu thị trường, chất lượng nhà đầu tư, tính chặt chẽ của hợp đồng hợp tác công tư, quá trình quản lý, giám sát hỗ trợ nhà đầu tư của khu vực nhà nước

Có thể nhận ra rằng ở mỗi gốc nhìn khác nhau, các tác giả có các hướng nghiên cứu khác nhau và đưa ra các biến tác động khác nhau Nhưng nhìn chung, các yếu

tố tác động tới sự thành công của mô hình PPP được đưa có thể phân thành 3 nhóm chính, đó là: Nhóm môi trường bên ngoài, nhóm môi trường bên trong, và nhóm đặc thù của dự án Và đây cũng là cách để tác giả đưa ra mô hình cho luận văn này Tác giả dựa vào môi trường bên trong 2 biến: (1) Lợi nhuận đầu tư, (2) Tìm được đối tác tin cậy Từ môi trường bên ngoài có 2 biến: (3) Môi trường pháp lý, (4) Kinh

tế vĩ mô ổn định Căn cứ vào đặc thù dự án PPP và lĩnh vực đầu tư là nhà ở xã hội, tác giả chọn 2 biến: (5) Năng lực các bên tham gia dự án, (6) Chia sẽ rủi ro phù hợp

2.4.2 Tổng quan các nghiên cứu về Nhà ở xã hội

Trên thế giới đã có nhiều quốc gia áp dụng hình thức PPP vào xây dựng và phát triển Nhà ở xã hội như Anh, Trung Quốc, Ukraina… Trong đó mô hình quan hệ đối tác công-tư trong xây dựng nhà ở của Ukraina được thực hiện theo trình tự như sau:

Hình 2.1 - Mô hình quan hệ đối tác công-tư trong xây dựng nhà ở ở Ukraina

(Nguồn: Kết quả nghiên cứu của Elena Balabenko)

Ở Ukraina, có một quy định giống với nghị định PPP ở Việt Nam, đó là nguyên vật liệu sử dụng trong dự án nhà ở xã hội theo PPP phải mua ở trong nước, nếu trong nước không có thì mới được nhập khẩu ở nước ngoài Chi phí để xây dựng nhà ở xã hội ở Ukraina cũng được tính chặt chẽ, phù hợp với đối tượng được mua

và thuê mua nhà ở xã hội Việt Nam có thể xem đây là một mô hình để tham khảo Một nghiên cứu về nhà ở xã hội mà tác giả muốn đề cập đến trong bài luận văn này là “Nghiên cứu các giải pháp công nghệ nhằm tạo lập mô hình phát triển nhà ở

xã hội” do Phạm Đình Tuyển, Lê Lan Hương & cộng sự cùng nghiên cứu Bài

Công ty về kiểm soát tài sản

Thanh toán mua hàng

Hợp đồng mua bán

Công ty xây

dựng

Độc quyền

Độc quyền của chính quyền địa phương sau khi mua hàng

Đối tượng quan hệ đối tác công -tư

Độc quyền sau khi mua hàng

Thanh toán mua hàng Hợp đồng mua bán

nghiên cứu chỉ ra rằng: “ Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp” Đó là điều đã được ghi tại Mục 1, Điều 22, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

Đề tài đã chỉ ra thực trạng nhà ở xã hội ở Việt Nam, Bộ Xây dựng và các địa phương thực hiện Chương trình nhà ở xã hội chủ yếu thông qua các doanh nghiệp

Mô hình phát triển nhà ở xã hội của các doanh nghiệp hiện nay được xây dựng trên nguyên tắc được Nhà nước hỗ trợ ( tiền sử dụng đất, thuế ) để giảm giá thành xây dựng Nhà nước có chính sách để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư và hỗ trợ người mua nhà với giá thấp hơn giá thị trường bằng các phương pháp như hỗ trợ tiền sử dụng đất, hỗ trợ thuế VAT đầu ra, hỗ trợ vay tín dụng với lãi suất thấp… Bên cạnh đó, đề tài đã đưa ra kết luận và kiến nghị: Việc hạ giá thành xây dựng nhà

ở mà vẫn đảm bảo chất lượng xây dựng còn thực hiện được qua việc nghiên cứu, ứng dụng các công nghệ tiên tiến phù hợp theo nguyên tắc công nghiệp hóa xây dựng Đây là các công nghệ có tính liên ngành, liên quan từ các lĩnh vực quy hoạch xây dựng, thiết kế kiến trúc, tính toán kết cấu, thi công xây dựng, sử dụng vật liệu xây dựng và trang thiết bị ngôi nhà, đến các lĩnh vực môi trường, tiết kiệm năng lượng, quản lý vận hành Đây cũng chính là cơ sở cho doanh nghiệp tạo lập được các mô hình nhà ở xã hội có thể sinh lợi nhuận và chủ động trong việc khai thác cơ chế hỗ trợ của Nhà nước Qua đó thu hút được ngày càng nhiều doanh nghiệp tham gia thực hiện Chương trình nhà ở xã hội Làm nhà ở xã hội phải bao gồm cả người dân Nhà nước cần tạo điều kiện cho người dân và tổ chức cộng đồng của họ tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch

Đề tài này gồm 3 nội dung chính là: (1) Đánh giá tổng quan các vấn đề có liên quan đến phát triển nhà ở xã hội trong nước và trên thế giới; (2)Nhận diện các mô hình nhà ở xã hội Việt Nam hiện nay và các mô hình dự kiến phát triển; (3) Nghiên cứu các giải pháp công nghệ (công nghệ mang tính chiến lược, công nghệ quản lý

và công nghệ kỹ thuật) có liên quan đến các mô hình nhà ở xã hội Và mô hình phát triển nhà ở xã hội được Phạm Đình Tuyển & cộng sự nêu rõ ở hình 2.2 Tác giả đồng tình với quan điểm “Nhà ở xã hội tuy thuộc dự án bất động sản, song đây

là dự án đặc biệt; vì vậy các tổ chức, trước hết là các tổ chức khoa học – công nghệ,

Hình 2.2: Mô hình nhà ở xã hội theo Phạm Đình Tuyển và cộng sự (2014)

(Nguồn: http://nhaoxahoivietnam.vn)

doanh nghiệp, cộng đồng tham gia các dự án nhà ở xã hội không chỉ quan tâm về lợi ích kinh tế mà cùng chung vai gánh trách nhiệm này với xã hội” của Phạm Đình Tuyển

Một nghiên cứu cần nói đến đó là nghiên cứu của Lê Thị Lương (2015) Qua việc thẩm định hiệu quả kinh tế và khả năng chi trả của người có thu nhập thấp, Lê Thị Lương đã đưa ra những con số khẳng định rằng giá bán và giá cho thuê của nhà

ở xã hội còn quá cao so với khả năng chi trả của đối tượng được mua nhà ở xã hội (đối tượng được mua nhà ở xã hội được trình bày ở mục 2.2) Đây là kế quả trùng khớp với các cuộc hội thảo về nhà ở xã hội hiện nay Phía chủ đầu tư thì không đầu

tư vì lợi nhuận thấp, mà đối tượng được nhà nước ưu tiên vẫn không đủ tiền chi trả? Đây vẫn là một câu hỏi chưa có đáp án Một thực tế hiện nay về giá nhà ở xã hội không thấp hơn so với nhà ở thương mại là bao nhiêu Nhưng để mua nhà ở xã hội thì thủ tục lại rườm rà hơn mua nhà ở thương mại rất nhiều (phải chứng thực bản thân thuộc đối tượng mua nhà ở xã hội)

Tóm lại, các nghiên cứu về nhà ở xã hội đều nói đến sự chênh lệch quá lớn giữa cung và cầu, đòi hỏi những chính sách cụ thể để có thể giải quyết tình trạng này

2.4.3 Tổng quan các nghiên cứu về mức độ sẵn sàng

Theo nghiên cứu của Phan Thị Bích Nguyệt & Phạm Dương Phương Thảo (2014), nghiên cứu chính thức được thực hiện thông qua phỏng vấn trực tiếp 150 công ty đầu tư xây dựng tư nhân Kết quả phân tích kinh tế lượng cho thấy, có 5 yếu

tố có ảnh hưởng đến sự sẵn lòng tham gia đầu tư các dự án CSHT theo hình thức PPP của khu vực tư nhân Năm yếu tố đó là: (i) Lợi nhuận đầu tư; (ii) Khung pháp

lý đầy đủ và minh bạch; (iii) Chia sẻ rủi ro phù hợp ; (iv) Kinh tế vĩ mô ổn định; (v) Tìm được đối tác tin cậy Kết quả này phù hợp với các nghiên cứu trên thế giới về những yếu tố cơ bản tạo nên sự thành công PPP

Theo nghiên cứu của Huỳnh Thị Thúy Giang (2012), biến phụ thuộc là sự sẵn sàng tham gia của các doanh nghiệp tư nhân vào giao thông đường bộ theo hình thức PPP Có 5 yếu tố tác động cùng chiều với biến phụ thuộc, đó là: Lợi nhuận đầu

tư; Khung pháp lý đầy đủ và minh bạch; Chia sẻ rủi ro phù hợp giữa nhà nước và tư nhân; Kinh tế vĩ mô ổn định; Tìm được đối tác tin cậy

Như vậy, cả hai nghiên cứu này đều thừa nhận rằng có 5 yếu tố để đánh giá mức độ sẵn sàng tham gia đầu tư vào dự án giao thông đường bộ theo hình thức PPP Vì nghiên cứu của tác giả luận văn này là đo lường đánh giá mức độ sẵn lòng của doanh nghiệp tư nhân khi tham gia đầu tư vào nhà ở xã hội theo hình thức PPP nên tác giả kế thừa 4 yếu tố này vào mô hình nghiên cứu đề xuất của mình Đó là: : (1) Lợi nhuận đầu tư; (2) Chia sẻ rủi ro phù hợp ; (3) Kinh tế vĩ mô ổn định; (4) Tìm được đối tác tin cậy Bốn yếu tố này thuộc trong nhóm 6 yếu tố mà tác giả chọn ở mục 2.3.1 Điều này cho tác giả thêm kỳ vọng về việc đưa các yếu tố trong mô hình

đề xuất ở chương 3 là hoàn toàn phù hợp

2.5 Tóm tắt chương

Chương này trình bày khái quát các khái niệm cơ bản liên quan đến hình thức đầu tư hợp tác công- tư (PPP) và nhà ở xã hội, bản chất, điều kiện để thực hiện hợp đồng PPP, các yếu tố tác động tới sự thành công của PPP, đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội, các nghiên cứu liên quan đến đầu tư PPP, liên quan đến nhà ở xã hội cũng như mức độ sẵn sàng của các doanh nghiệp tư nhân khi tham gia đầu tư vào nhà ở xã hội theo hình thức PPP

Chương tiếp theo sẽ trình bày phương pháp nghiên cứu được thực hiện để xác định các yếu tố thực sự tác động đến mức độ sẵn sàng đầu tư của doanh nghiệp tư nhân vào nhà ở xã hội theo hình thức PPP trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Và tác giả đề xuất mô hình nghiên cứu, thang đo cho các biến trong mô hình và đưa ra giả thuyết nghiên cứu