Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất theo pháp luật việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN QUỲNH THOA XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC HÀ NỘI – 2015... ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

NGUYỄN QUỲNH THOA

XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

HÀ NỘI – 2015

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

NGUYỄN QUỲNH THOA

XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Chuyên ngành: Luật Dân sự và tố tụng dân sự

Mã số : 60 38 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN VĂN CƯỜNG

Hà Nội - 2015

iii

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

Nguyễn Quỳnh Thoa

iv

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BLDS Bộ luật Dân sự GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất

THADS Thi hành án dân sự TCTD Tổ chức tín dụng UBND Ủy ban nhân dân

v

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 9 Chương 1: KHÁI QUÁT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT Error! Bookmark not defined

1.1 Khái niệm và đặc điểm về xử lý thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất

Error! Bookmark not defined 1.1.1 Thế chấp tài sản Error! Bookmark not defined 1.1.1.1 Khái niệm thế chấp tài sản Error! Bookmark not defined 1.1.1.2 Đặc điểm của thế chấp tài sản Error! Bookmark not defined 1.1.2 Quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 1.1.2.1 Quan niệm về quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 1.1.2.2 Bản chất của quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 1.1.3 Thế chấp quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 1.1.3.1 Khái niệm về thế chấp quyền sử dụng đất Error! Bookmark not

defined

1.1.3.2 Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất Error! Bookmark not

defined

1.1.4 Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất Error! Bookmark not

defined

1.1.4.1 Khái niệm xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất Error!

Bookmark not defined

1.1.4.2 Đặc điểm của xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất Error!

Bookmark not defined

1.2 Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về xử lý tài sản thế

chấp là quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined

1.2.1 Giai đoạn đầu thực hiện chuyển đổi nền kinh tế của những năm cuối

thập kỷ 80 đến năm 1995 Error! Bookmark not defined

vi

1.2.2 Giai đoạn ra đời Bộ luật dân sự năm 1995 đến trước Bộ luật dân sự

năm 2005 Error! Bookmark not defined 1.2.3 Giai đoạn áp dụng Bộ luật dân sự năm 2005 Error! Bookmark not

defined

1.3 Kinh nghiệm quốc tế Error! Bookmark not defined 1.4 Vai trò của xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất Error!

Bookmark not defined

1.4.1 Việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất giúp tạo điều kiện

khai thác đất đai có hiệu quả Error! Bookmark not defined

1.4.2 Việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm quyền

và lợi ích hợp pháp của bên nhận thế chấp Error! Bookmark not defined

1.4.3 Việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tạo tạo động lực để

bên thế chấp thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ của mình Error!

Bookmark not defined

1.4.4 Việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất góp phần quan trọng

vào việc tạo thanh khoản Error! Bookmark not defined Kết luận Chương 1 Error! Bookmark not defined

Chương 2: THỰC TRẠNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT Error! Bookmark not defined 2.1 Quy định của pháp luật về xử lý tài sản là quyền sử dụng đất Error!

Bookmark not defined

2.1.1 Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ Error! Bookmark not

defined

2.1.2 Căn cứ xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất Error! Bookmark

not defined

2.1.3 Phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất Error!

Bookmark not defined

2.1.3.1 Việc xử lý QSDĐ có sự hợp tác và tự nguyện của bên thế chấp

Error! Bookmark not defined

2.1.3.2 Việc xử lý QSDĐ không có sự hợp tác và tự nguyện của bên thế

chấp Error! Bookmark not defined

vii

2.1.4 Trình tự, thủ tục xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất Error!

Bookmark not defined

2.1.4.1 Thông báo về việc xử lý quyền sử dụng đất thế chấp Error!

Bookmark not defined

2.1.4.2 Thu giữ quyền sử dụng đất để xử lý Error! Bookmark not defined 2.1.4.3 Yêu cầu Tòa án xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất Error!

Bookmark not defined

2.1.4.4 Thi hành bản án, quyết định của Tòa án Error! Bookmark not

defined

2.1.4.5 Thủ tục xóa đăng ký thế chấp là quyền sử dụng đất Error!

Bookmark not defined

2.1.5 Thứ tự ưu tiên thanh toán từ việc xử lý quyền sử dụng đất Error!

Bookmark not defined

2.2 Những vướng mắc trong quá trình áp dụng pháp luật xử lý tài sản thế

chấp quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined

2.2.1 Vướng mắc trong quá trình thi hành các quy định pháp luật về giao

dịch bảo đảm Error! Bookmark not defined 2.2.1.1 Về phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất Error!

Bookmark not defined

2.2.1.2 Về định giá tài sản thế chấp là quyền sử dụng đấtError! Bookmark

not defined

2.21.3 Về thủ tục sang tên đối với tài sản thế chấp được xử lý là quyền sử

dụng đất Error! Bookmark not defined

2.2.1.4 Về quyền ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản thế chấp là quyền sử

dụng đất Error! Bookmark not defined

2.2.1.5 Sự hỗ trợ của các cơ quan nhà nước trong việc xử lý quyền sử dụng

đất thế chấp Error! Bookmark not defined 2.2.2 Vướng mắc trong quá trình giải quyết tại Tòa án Error! Bookmark

not defined

2.2.3 Vướng mắc trong quá trình thi hành bản án, quyết định của Tòa án

Error! Bookmark not defined

viii

Kết luận Chương 2 Error! Bookmark not defined

Chương 3: KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN

THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Error! Bookmark not defined

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử

dụng đất Error! Bookmark not defined 3.1.1 Phù hợp quan điểm của Đảng và Nhà nước Error! Bookmark not

defined

3.1.2 Phù hợp với cam kết quốc tế và thông lệ quốc tế Error! Bookmark

not defined

3.2 Các kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật về xử lý

tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined

3.2.1 Kiến nghị liên quan đến việc xử lý quyền sử dụng đất thế chấp thông

qua khởi kiện và thi hành án Error! Bookmark not defined 3.2.2 Nhóm hoàn thiện quy định của pháp luật Error! Bookmark not

defined

3.2.2.1 Tôn trọng sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thế chấp về việc lựa chọn phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

Error! Bookmark not defined

3.2.2.2 Pháp luật cần có quy định về thủ tục rút gọn khi xử lý tài sản thế

chấp là quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined

3.2.2.3 Pháp luật cần xây dựng nguyên tắc xác định thứ tự ưu tiên rõ ràng đối với số tiền thu được khi xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

Error! Bookmark not defined

3.2.2.4 Pháp luật cần xây dựng các quy định phù hợp để bảo đảm quyền và

lợi ích hợp pháp của các bên Error! Bookmark not defined

3.2.2.5 Pháp luật cần thống nhất đồng bộ cơ chế áp dụng thủ tục sang tên đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất bị xử lý khi không có chữ ký

hay giấy ủy quyền của bên thế chấp Error! Bookmark not defined 3.2.3 Các nhóm hoàn thiện khác Error! Bookmark not defined

3.2.3.1 Đẩy mạnh tuyên truyền, phổ biến pháp luật về xử lý tài sản thế chấp

là quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined

ix

3.2.3.2 Nâng cao trình độ của đội ngũ cán bộ của bên nhận thế chấp trong

công tác xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất Error! Bookmark not

defined

3.2.3.3 Sử dụng chuyên gia pháp luật làm tư vấn trong hoạt động xử lý tài

sản thế chấp là quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined

3.2.3.4 Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát việc sử dụng vốn các chủ

thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined

3.2.3.5 Xử lý nghiêm cán bộ nhũng nhiễu, không xử lý tài sản theo đúng

quy định của pháp luật Error! Bookmark not defined Kết luận Chương 3 Error! Bookmark not defined KẾT LUẬN Error! Bookmark not defined

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 11

10

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Ở Việt Nam, thế chấp bất động sản đã và đang diễn ra sôi động và ngày càng trở nên quan trọng và không thể thiếu trong bối cảnh nền kinh tế thị trường Trong số các bất động sản được sử dụng làm tài sản thế chấp thì quyền sử dụng đất (QSDĐ) là tài sản được sử dụng phổ biến và được bên nhận thế chấp ưa chuộng hơn so với các bất động sản khác Mặc dù, nhìn chung tính thanh khoản của tài sản bảo đảm là QSDĐ không cao như đối với tài sản bảo đảm thông thường khác nhưng đây lại là loại tài sản có giá trị lớn,

ổn định và tồn tại mãi mãi Thông thường chỉ khi nào khách hàng không có tài sản là QSDĐ hoặc QSDĐ đã được thế chấp hết để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự mà không đủ thì bên nhận thế chấp mới áp dụng đến các biện pháp khác hoặc nhận tài sản khác làm tài sản bảo đảm

Tuy có vai trò quan trọng như vậy nhưng hiện nay việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ là một vấn đề nhức nhối đối với các chủ thể nhận thế chấp Ngoài những vướng mắc do nguyên nhân khách quan như thị trường bất động sản "đóng băng" thì nguyên nhân dẫn đến tình trạng này còn do các văn bản pháp luật liên quan xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ vừa chồng chéo vừa thiếu hụt Những quy định này thực sự gây khó khăn cho các chủ thể khi xác lập, thực hiện quan hệ thế chấp và đặc biệt còn gây lúng túng cho các cơ quan chức năng khi áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp xảy ra

Từ những nguyên nhân nêu trên, việc nghiên cứu một cách có hệ thống, khoa học các quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ để hiểu đúng và thực hiện đúng, cũng như phát hiện ra những điểm bất cập và hướng tới hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện hành là thực sự cần

thiết và cấp bách Lựa chọn vấn đề: "Xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ theo

pháp luật Việt Nam" làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ, tác giả mong

muốn góp phần hoàn thiện hơn nữa các quy định của pháp luật hiện hành

11

về vấn đề xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, để nâng cao hiệu quả của quá trình xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay

Tình hình nghiên cứu

Ở Việt Nam, nhiều công trình nghiên cứu có nội dung liên quan đến những vấn đề thuộc phạm vi nghiên cứu của luận văn, có thể kể đến các

công trình nghiên cứu tiêu biểu sau đây: Nguyễn Ngọc Điện (1999), Một số

suy nghĩ về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong luật dân sự Việt Nam;

Nguyễn Văn Hoạt (2004), Bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân

hàng bằng thế chấp tài sản; Hoàng Anh Tuấn (2006), Pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại Việt Nam - những vấn đề lý luận và thực tiễn; Lê Thị Thu Thủy

(2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín

dụng; Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật về thế chấp QSDĐ ở Việt Nam;

Đỗ Văn Đại (2012), Luật nghĩa vụ và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ - Bản án

và bình luận bản án; Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành;

các bài viết có nội dung liên quan đến vấn đề xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trên các tạp chí luật học chuyên ngành Xét trong mối quan hệ với các nội dung thuộc phạm vi nghiên cứu của đề tài luận văn thì các công trình khoa học nêu trên mới chỉ đề cập đến những vấn đề về xử lý tài sản thế chấp của tất cả các loại tài sản hoặc chỉ tập trung vào việc xác lập, đăng

ký giao dịch thế chấp tài sản và xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ theo các phương thức quy định trong pháp luật về giao dịch bảo đảm

Dựa trên những ý tưởng gợi mở từ các công trình nêu trên, luận văn được xem như là một công trình nghiên cứu độc lập và có tính hệ thống về

xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành

12

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

I Tiếng Việt

1 Báo điện tử Đảng Cộng sản (2015) "Khó khăn thi hành án liên quan đến

tín dụng, ngân hàng", Báo Điện tử Đảng Cộng sản, truy cập ngày

24/6/2015 tại địa chỉ

:http://dangcongsan.vn/cpv/Modules/News/NewsDetail.aspx?co_id=28340 784&cn_id=719975

2 Bộ Tư pháp (2010), Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 quy

định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản, Hà Nội

3 Bộ Tư pháp (2011), Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16/02/2011 hướng

dẫn một số vấn đề về đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án theo phương thức trực tiếp, bưu điện, fax, thư điện tử tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp, Hà

Nội

4 Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường (2011), Thông tư liên tịch số

20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội

5 Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước Việt

Nam (2014), Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN

ngày 06/6/2014 hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm, Hà

Nội

6 Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về việc

hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003, Hà Nội

7 Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về

giao dịch bảo đảm, Hà Nội

8 Chính phủ (2012), Nghị định số 11/212/NĐ-CP ngày 22/02/2012 về sửa

13

đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày

29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, Hà Nội

9 Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định

chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai, Hà Nội

10 Chính phủ (2010), Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 về bán

đấu giá tài sản, Hà Nội

11 Chính phủ (2010), Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về đăng

ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội

12 Phạm Quang Dũng (2015), "Những khó khăn, vướng mắc khi thi hành án bản án, quyết định của Tòa án liên quan đến các tổ chức tín dụng để thu

hồi nợ", Bộ Tư pháp, truy cập ngày 09/7/2015 tại địa chỉ

http://moj.gov.vn/TongCucThiHanhAn/News/Lists/NghienCuuTraoDoi/Vi ew_Detail.aspx?ItemID=576

13 Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần

thứ IX, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội

14 Trương Thanh Đức (2011), "Bình luận về chế định giao dịch bảo đảm

trong Bộ luật dân sự", Tài liệu Tọa đàm: Chế định giao dịch bảo đảm

trong Bộ luật dân sự

15 Trương Thanh Đức (2011), "Đúng sai của ủy quyền thế chấp", Thị trường

tài chính tiền tệ, 5 (326)

16 Trương Thanh Đức (2009), "Những điều không thể về giao dịch bảo

đảm", Tài liệu Tọa đàm: Tổng kết tình hình thi hành các quy định về hợp

đồng trong Bộ luật dân sự 2005

17 Bùi Đức Giang (2014), "Sửa quy định về giao dịch bảo đảm: Bước tiến

hay lùi?", Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online, truy cập ngày 18/8/2014 tại

địa chỉ http://www.thesaigontimes.vn/118984/Sua-quy-dinh-ve-giao-dich-bao-dam%E2%80%93buoc-tien-hay-lui