Phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung ở việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ --- NGUYỄN ANH KHOA PHÁT TRIỂN DỊCH VỤ CHO THUÊ NHÀ Ở TẠI CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TẬP TRUNG Ở VIỆT NAM Chuyên ngành: Kinh tế Chính trị Mã s

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

-

NGUYỄN ANH KHOA

PHÁT TRIỂN DỊCH VỤ CHO THUÊ NHÀ Ở TẠI CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TẬP TRUNG Ở VIỆT NAM

Chuyên ngành: Kinh tế Chính trị

Mã số: 60 31 01

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ CHÍNH TRỊ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS, TS PHẠM VĂN DŨNG

Hà Nội - 2008 MỤC LỤC

Mục lục

Mở đầu

Chương 1: Dịch vụ nhà ở cho thuê: Một số vấn đề lý luận

và kinh nghiệm quốc tế

1.1 Đặc điểm và vai trò của dịch vụ cho thuê nhà ở

1.1.1 Đặc điểm của dịch vụ cho thuê nhà ở

1.1.2 Vai trò của dịch vụ cho thuê nhà ở

1.2 Vai trò của Nhà nước trong việc hình thành hệ thống dịch

vụ cho thuê nhà ở

1.3 Dịch vụ cho thuê nhà ở tại một số nước trên thế giới và

những bài học kinh nghiệm

1.3.1 Dịch vụ cho thuê nhà ở tại một số nước trên thế giới

1.3.2 Những bài học kinh nghiệm

Chương 2: Thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các

khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam

2.1 Khái quát về quá trình phát triển các khu công nghiệp tập

trung ở Việt Nam

2.2 Thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công

nghiệp tập trung ở Việt Nam

2.2.1 Thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công

nghiệp tập trung của một số tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm

Bắc Bộ

Trang

2

6

15

15

15

16

21

23

23

32

35

35

37

37

2.2.2 Thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công

nghiệp tập trung của một số tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm

Trung Bộ

2.2.3 Thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công

nghiệp tập trung của một số tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm

Nam Bộ

2.2.4 Các yếu tố tác động đến nhu cầu nhà ở cho thuê tại các

khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam

2.2.5 Các yếu tố tác động đến việc cung cấp nhà ở cho thuê ở

các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam

2.3 Đánh giá tổng quát dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu

công nghiệp tập trung ở Việt Nam

2.3.1 Những thành tựu đã đạt được của dịch vụ cho thuê nhà ở

tại các khu công nghiệp tập trung

2.3.2 Những tồn tại trong việc phát triển dịch vụ cho thuê nhà

ở tại các khu công nghiệp tập trung

2.3.3 Nguyên nhân của những tồn tại trong việc phát triển

dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung

Chương 3: Quan điểm và các giải pháp chủ yếu phát triển

dịch vụ nhà ở cho thuê tại các khu công nghiệp tập trung tại

Việt Nam

3.1 Bối cảnh mới tác động đến dịch vụ cho thuê nhà ở tại các

khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam

3.2 Các quan điểm cơ bản

3.2.1 Phát triển các khu đô thị, khu nhà lưu trú cho công nhân

42

45

50

51

53

53

58

66

76

76

77

77

gần kề với các khu công nghiệp, khu chế xuất

3.2.2 Bên cạnh việc huy động mọi nguồn lực xã hội, Nhà

nước cần giữ vai trò chủ đạo trong việc phát triển dịch vụ cho

thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất

3.2.3 Việc phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công

nghiệp tập trung, khu chế xuất cần có những bước đi thích hợp

3.3 Các giải pháp phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các

khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam

3.3.1 Các giải pháp liên quan đến cơ chế, chính sách chung

3.3.1.1 Về qui hoạch và đền bù giải phóng mặt bằng

3.3.1.2 Về kiến trúc, xây dựng

3.3.1.3 Về thuế và ngân sách

3.3.1.4 Về huy động vốn

3.3.1.5 Về hỗ trợ người lao động tại các khu công nghiệp, khu

chế xuất

3.3.2 Các giải pháp liên quan đến các doanh nghiệp

3.3.2.1 Đối với các doanh nghiệp hoạt động trong các khu

công nghiệp tập trung, khu chế xuất

3.3.2.2 Đối với những doanh nghiệp phát triển cơ sở hạ tầng

khu công nghiệp, khu chế xuất

3.3.3 Các giải pháp liên quan đến các hộ dân tại các vùng phụ

cân khu công nghiêp, khu chế xuất

3.3.3.1 Đối với những hộ dân có đất bị thu hồi trong quá trình

xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất

3.3.3.2 Đối với những hộ dân trong vòng chịu ảnh hưởng của

khu công nghiệp, khu chế xuất

79

81

84

85

85

87

87

88

89

89

89

90

90

90

91

3.3.4 Kiến nghị đối với chính quyền các cấp

3.3.4.1 Đối với chính quyền cấp tỉnh, thành

3.3.4.2 Đối với chính quyền cấp quận, huyện

3.3.4.3 Đối với chính quyền cấp phường, xã

Kết luận

Tài liệu tham khảo

91

92

92

92

93

94

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài:

Tình hình phát triển kinh tế của Việt Nam trong thời gian vừa qua đã đạt được sự ổn định và tương đối cao, tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội (GDP) trong vòng một thập niên qua đạt mức tăng bình quân hàng năm xấp xỉ 8%/năm Theo báo cáo giữa kì, cập nhật tình hình phát triển kinh tế của Việt Nam năm 2008 của Ngân hàng Thế giới (6/2008), mặc dù tình hình kinh tế vĩ mô trong nước và của thế giới gặp nhiều biến động và khó khăn, Quí I năm 2008, tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội (GDP) vẫn đạt 7,4%, thấp hơn cùng kỳ 2007 song không nhiều (7,8%); dự kiến mức tăng trưởng GDP cả năm trong khoảng từ 6,5%-7% Cơ cấu kinh tế tiếp tục phát triển theo hướng tiến bộ, tổng sản phẩm của các ngành nông, lâm, ngư nghiệp đạt mức tăng 2,9% so với cùng kì năm trước; tổng sản phẩm của các ngành công nghiêp, xây dựng đạt mức tăng 8,1%; đồng thời dịch

vụ cũng đạt mức tăng 8,1%

Tăng trưởng và chuyển dịch nhanh cơ cấu kinh tế đã dẫn đến dịch chuyển đáng kể đến cơ cấu lao động thuộc các ngành có liên quan; cụ thể như: lao động nông nghiệp đã giảm từ gần một nửa trên tổng dân số trong độ tuổi lao động vào đầu thập niên 1990 xuống dưới 40% như hiện nay Tỷ lệ đi xuống này được bù lại bằng tỷ lệ người làm công ăn lương tăng lên Do có sự thay đổi như vậy, nên một

số lớn lao động đã chuyển từ nông thôn ra thành thị và các khu công nghiệp tập trung Hiện tượng di dân ra các thành phố, đặc biệt là các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và một số tỉnh thành có các khu công nghiệp tập trung phát triển đã và đang diễn ra với tốc độ nhanh hơn Đồng thời với việc di dân

cơ học là việc tăng trưởng dân số tự nhiên tại các thành phố đã làm gia tăng nhanh chóng số lượng dân cư tại các thành phố

Theo kết quả điều tra của Bộ Xây dựng, cơ quan có chức năng quản lý nhà nước về nhà ở cho thấy; tại các đô thị có tới 31% cán bộ, công chức, viên chức, trong đó có tỷ lệ đáng kể các hộ gia đình trẻ chưa có nhà ở (phải ở ghép hộ, ở nhờ,

ở tạm); 4% phải thuê nhà tạm, nhà cấp 4 của tư nhân để ở; 19% đang thuê nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước xây dựng từ trước năm 1990; 14,6% đã được mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước theo qui định của Nghị định 61/CP; 31,4% đã xây được nhà riêng Tổng hợp kết quả điều tra về nhà ở của cán bộ công nhân viên chức cho thấy có trên 32% có nhu cầu về nhà ở

Hiện nay, trên toàn quốc các khu công nghiệp được hình thành tại 55 tỉnh thành phố trực thuộc trung ương đã tạo việc làm cho hàng vạn lao động, góp phần quan trọng trong việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, xoá đói giảm nghèo cho các địa phương Theo kế hoạch đến năm 2010, các khu công nghiệp tập trung sẽ thu hút trên 1,5 triệu lao động Tuy nhiên, sự phát triển mạnh các KCN đã và đang đặt ra vấn đề nan giải về nhà ở cho người lao động Hầu hết các khu công nghiệp tập trung đều thiếu nhà ở cho công nhân vì số lượng lao động tăng nhanh trong điều kiện qui hoạch phát triển các khu công nghiệp thiếu đồng bộ Trên thực tế, hiện nay tại các KCN mới chỉ có khoảng 20% tổng số công nhân lao động có chỗ ở ổn định, số còn lại vẫn chưa có chỗ ở hoặc đang phải thuê chỗ ở tạm Đa số công nhân ngoại tỉnh làm việc tại các khu công nghiệp tập trung trên cả nước đều phải thuê nhà trọ của dân với giá thuê đắt đỏ, không ổn định Các phòng trọ thuê của tư nhân hầu hết đều rất chật hẹp (diện tích sử dụng bình quân từ 2-3m2/người), điều kiện vệ sinh, môi trường không đảm bảo Chỉ có khoảng 7-10% số công nhân được

ở trong cỏc nhà trọ do cỏc chủ doanh nghiệp sử dụng lao động và cỏc tổ chức đoàn thể xõy dựng

Việc di dõn do nhu cầu lao động của quỏ trỡnh tăng trưởng kinh tế và tỷ lệ tăng dõn số tự nhiờn đó làm gia tăng nhu cầu về nhà ở tại cỏc đụ thị, cỏc khu cụng nghiệp tập trung đặc biệt là nhu cầu về thị trường dịch vụ nhà ở cho thuờ

Nhà ở là hàng hoỏ đặc biệt chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giỏ trị tài sản quốc gia, là tài sản cú giỏ trị lớn của mỗi hộ gia đỡnh, cỏ nhõn và cú vị trớ quan trọng trờn thị trường bất động sản Trong đời sống xó hội, cải thiện chỗ ở là một trong những yờu cầu thiết yếu nhằm gúp phần nõng cao đời sống vật chất và tinh thần của nhõn dõn Cú chỗ ở thớch hợp và an toàn là một trong những quyền cơ bản của mỗi người, là điều kiện cần thiết để phỏt triển nguồn lực phục vụ cho sự nghiệp phỏt triển đất nước

Tuy nhiên, trong lĩnh vực phát triển và quản lý nhà ở tại Việt Nam đã và

đang xuất hiện nhiều vấn đề bức xúc, cần có giải pháp và chính sách để tháo gỡ, giải quyết Tình trạng phát triển nhà ở manh mún, tự phát diễn ra khá phổ biến ở nhiều nơi Quỹ nhà ở đô thị mặc dù có sự gia tăng đáng kể, nh-ng tỷ lệ nhà ở xây dựng theo dự án còn thấp Nhà ở trong các dự án đã đ-ợc

đầu t- xây dựng trong thời gian qua chủ yếu là nhà ở có quy mô và chất l-ợng cao để bán cho ng-ời khá giả (thu nhập cao), có khả năng về tài chính Nhà ở dành cho các đối t-ợng có thu nhập thấp (nhà ở xã hội) tại khu vực đô thị và ng-ời lao động tại các khu công nghiệp tập trung ch-a đ-ợc quan tâm đúng mức Hoạt động kinh doanh nhà ở chủ yếu đ-ợc thực hiện thông qua giao dịch mua bán, hầu nh- rất ít chủ đầu t- thực hiện việc xây dựng nhà ở để cho thuê

Dịch vụ cho thuê nhà ở ngoài việc là các hoạt động kinh doanh để tìm kiếm lợi nhuận của các tổ chức, doanh nghiệp và cá nhân còn là thị tr-ờng

để phục vụ sự di chuyển lao động trong nền kinh tế thị tr-ờng, phục vụ cho nhu cầu di trú, khả năng tài chính và những vấn đề khác trong cuộc sống xã

hội Nh-ng trên thực tế, nhu cầu thuê nhà hiện nay rất lớn song lại ít đ-ợc ng-ời kinh doanh đầu t- Đây là một khiếm khuyết của thị tr-ờng bất động sản Ng-ời ta quan niệm rằng xây nhà ở để bán thì có lãi suất cao, còn nhà xây cho thuê thì lãi suất thấp lại cần tr-ờng vốn

Vỡ vậy, khuyến khớch phỏt triển dịch vụ cho thuờ nhà ở là biện phỏp quan trọng nhằm gúp phần giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho cỏc tầng lớp dõn cư tại khu vực đụ thị, người lao động tại cỏc khu cụng nghiệp tập trung - đặc biệt là những đối tượng lao động cú thu nhập thấp, đồng thời thỳc đẩy thị trường nhà ở phỏt triển đồng bộ Đõy chớnh là lớ do mà tỏc giả đề tài chọn để nghiờn cứu

2 Tỡnh hỡnh nghiờn cứu về thị trường dịch vụ nhà ở cho thuờ

- Trờn thế giới, việc nghiờn cứu khuyến khớch phỏt triển thị trường dịch vụ nhà ở cho thuờ do thể chế chớnh trị, sự phỏt triển kinh tế - xó hụi, đặc thự dõn tộc và

hệ tư tưởng của mỗi quốc gia mà cú những sự quan tõm khỏc nhau Tuy nhiờn,

theo nghiờn cứu " Nhà Cho Thuờ - Lựa chọn tất yếu cho dõn nghốo thành thị ở

cỏc nước đang phỏt triển " của Tổ chức Liờn Hiệp Quốc (Rental Housing - UN

HABITAT, 2002), mặc dự cú nhiều quốc gia cố gắng gia tăng tỷ lệ người sở hữu nhà thỡ trờn thực tế việc thuờ nhà vẫn khụng ngừng gia tăng, đặc biệt ở cỏc quốc gia đang phỏt triển Ngoài việc nờu rừ tầm quan trọng của dịch vụ cho thuờ nhà ở, nghiờn cứu này của Liờn Hiệp quốc cũng đó tổng hợp những nghiờn cứu, những kinh nghiệm tại một số quốc gia cú dịch vụ cho thuờ nhà ở phỏt triển để đề xuất những giải phỏp để mở rộng và cải thiện nguồn nhà cho thuờ đỏp ứng nhu cầu của người dõn

- Tại Việt Nam, trong những năm vừa qua, Đảng và Nhà nước đó cú sự quan tõm trong việc giải quyết nhà ở của nhõn dõn ở cả khu vực đụ thị và nụng thụn Cụ thể, ngày 29/11/2005 Quốc hội đó thụng qua Luật Nhà ở, đồng thời để Luật Nhà ở

được thi hành và đi vào cuộc sống, ngày 06/9/2006 Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP về việc qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở Nội dung của Nghị định 90/2006/NĐ-CP nhấn mạnh đến việc phát triển nhà ở, bao gồm phát triển nhà ở thương mại và nhà ở xã hội (trong đó có lĩnh vực phát triển nhà ở cho thuê) Công tác phát triển và quản lý nhà ở đạt được những kết quả đáng khích lệ, góp phần đáng kể vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

Như đã trình bày ở phần trên, cùng với sự tăng trưởng mạnh của kinh tế trong những năm vừa qua thì thị trường nhà ở (bao gồm nhà sở hữu và nhà cho thuê) tại Việt Nam chưa thực sự đáp ứng đủ nhu cầu, đặc biệt là nguồn cung về nhà cho thuê Nguồn cung cấp dịch vụ cho thuê nhà ở tại Việt Nam hiện nay phần lớn

do tư nhân cung ứng với qui mô manh mún, với những điều kiện cơ sở dịch vụ còn yếu kém và giá thuê đắt đỏ, không được kiểm soát

Việc nghiên cứu để khuyến khích, phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở hiện nay còn hạn chế, cũng có lẽ là do đây không phải là dịch vụ hứa hẹn mang lại lợi nhuận cao, mà bù lại là thị trường đòi hòi phải có sự đầu tư lâu dài, thu hồi vốn lâu mà việc nghiên cứu về lĩnh vực này ít được sự quan tâm, sự đầu tư chuyên sâu

Đến nay đã có một số đề án, đề tài nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực này

Cụ thể như: đề án "Nhà ở xã hội" hay còn gọi là "Đề án phát triển nhà ở cho các

đối tượng thu nhập thấp" năm 2006 của Bộ Xây dựng do Thủ tướng Chính phủ giao Đề án này, đã chỉ ra những búc xúc về nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp, trong đó nhu cầu về thị trường nhà ở cho thuê Đề án cũng đã đề cập tới những khiếm khuyết của thị trường nhà ở cho người thu thập thấp ở nước ta hiện nay Điều cốt lõi, đề án đã đề xuất vai trò của Nhà nước và được một số giải pháp

nhằm phát triển quỹ nhà ở xã hội, trong đó có quỹ nhà ở cho thuê Ngoài ra, còn

phải kể đến đề tài khoa học "Phát triển thị trường nhà ở cho thuê" năm 2005 của

Cục Quản lý Nhà - Bộ Xây dựng Nội dung của đề tài này đã mô tả được bức tranh tổng quát của thị trường cho thuê nhà ở của Việt Nam và đã có những đánh giá cũng như đề xuất một số giải pháp phát triển thị trường nhà ở cho thuê ở Việt Nam Gần đây, tháng 12/2007, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã có báo cáo trình Chính phủ về kết quả khảo sát các khu nhà ở cho công nhân và báo cáo tổng hợp tình hình của các địa phương về vấn đề nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất Ngoài những nghiên cứu trên, còn một số buổi hội nghị, hội thảo nhằm tìm kiếm những ý kiến đóng góp về một số lĩnh vực nhà ở cho nguời có thu nhập thấp có liên quan đến dịch vụ nhà ở cho thuê, ví dụ như hội thảo được tổ chức hồi tháng 01/2006 do Bộ Xây dựng tổ chức nhằm xác định qui mô, mẫu nhà cho thuê,

kết quả của hội thảo này là "Kỷ yếu hội thảo - Xây nhà ở xã hội cho người thu

nhập thấp"

Cùng với những đề án, đề tài trên, một số nhà khoa học trong những năm gần đây cũng đã có những bài báo liên quan đến dịch vụ nhà ở cho nguời có thu nhập thấp nói chung và dịch vụ nhà ở cho thuê nói riêng; đó là "Quên căn hộ cho người thu nhập thấp" của tác giả Hà Phan bàn về giá nhà cho thuê đắt đỏ so với thu nhập của người lao động; "Chúng ta còn thiếu tài chính nhà ở" của tác giả Phạm Sỹ Liêm nội dung đề cập tài chính nhà cho thuê; "Để thị trường bất động sản ổn định, cần giải quyết hài hoà giữa phát triển và quản lý cải tạo" của tác giả Nguyễn Cao

đề xuất những cơ chế chính sách quản lý nhà ở cho thuê,

Tuy nhiên, những nghiên cứu, những bài báo mới chỉ mang tính chất mô tả thị trường dịch vụ nhà ở cho thuê đối với người thu nhập thấp nói chung và thị trường dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập chung, khu chế xuất nói