Các vấn đề pháp lý về góp vốn bằng quyền sử dụng đất

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬvà pháp luật số Chuyên đề về Bộ luật dân sự năm 1995 có đưa ra định nghĩa: “Góp vốn bằng quyền sử dụng đất có thể được hiểu là sự

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan bài khóa luận là công trình nghiên cứu của riêng tôi Trong quá trình thực hiện và hoàn thành bản khóa luận này tôi có được sự hướng dẫn, tư vấn của

cô giáo hướng dẫn, có tham khảo một số bài viết, các tài liệu của các tác giả khác, các nguồn trích dẫn, tham khảo tài liệu đã được chỉ ra trong danh mục tài liệu tham khảo Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong bài khóa luận đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực

Để hoàn thành khóa luận này, tôi đã nhận được sự hướng dẫn tận tình, tâm huyết của cô giáo Phạm Thu Thủy và các Thầy Cô giáo Bộ môn Đất đai Trường Đại học Luật Hà Nội Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc.

Trước một đề tài mới còn nhiều tranh luận, mặc dù đã rất cố gắng nhưng do trình

độ còn hạn chế nên khóa luận khó tránh khỏi những khiếm khuyết nhất định Với tinh thần cầu thị, tôi rất mong nhận được sự góp ý từ Thầy Cô và các bạn để khóa luận được hoàn thiện hơn.

Hà Nội, tháng 03 năm 2013.

Sinh viên Phạm Thị Nhạn.

LỜI MỞ ĐẦU

1, Lý do chọn đề tài.

Từ khi xuất hiện xã hội loài người cho đến nay, cuộc sống con người đã gắn bó chặtchẽ với đất đai Trải qua quá trình vận động và phát triển, vấn đề quản lý đất đai, phát triểnđất đai luôn là vấn đề quan trọng của mọi thời đại và thực sự đã trở thành quốc sách củamọi quốc gia trên thế giới Đối với một Nhà nước, đất đai không chỉ là vấn đề sống còn,đảm bảo chủ quyền và toàn vẹn lãnh thổ mà đất đai còn là tư liệu sản xuất đặc biệt quantrọng tác động đến tất cả các ngành sản xuất của mọi nền kinh tế Nghị quyết Đại hội lần

thứ X của Đảng cũng đã chỉ rõ “Phát triển thị trường bất động sản (bao gồm thị trường

quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất): bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi; làm cho đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn vốn cho phát triển; từng bước làm cho thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với các thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư Thực hiện công khai, minh bạch và tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai.” Đất đai là

nguồn tài nguyên vô cùng quý giá nhưng diện tích đất đai lại có hạn, trong khi đó nhu cầu

về vốn để sản xuất kinh doanh rất cao Do đó đòi hỏi chúng ta phải sử dụng, khai thác vàđầu tư đất có hiệu quả và triệt để Pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ ra đời là một biệnpháp hữu hiệu để giải quyết tình trạng trên Bằng việc khai thông kênh huy động vốn thôngqua góp vốn bằng QSDĐ sẽ giúp các tổ chức, cá nhân có điều kiện mở rộng sản xuất, kinhdoanh với tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy gópvốn bằng QSDĐ chưa được đông đảo các doanh nghiệp và người dân lựa chọn để giaodịch Nguyên nhân là do khung pháp lý về vấn đề này còn có những hạn chế, bất cập Từthực trạng này đòi hỏi cần nghiên cứu làm sáng tỏ các quy định của pháp luật về góp vốnbằng QSDĐ để tìm ra những điểm hạn chế, từ đó đưa ra những giải pháp hoàn thiện nhằmđáp ứng yêu cầu của thực tiễn hiện nay

2, Mục đích, ý nghĩa của việc nghiên cứu.

Mục đích nghiên cứu đề tài là nhằm làm sáng tỏ nội dung, cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn,

ý nghĩa và thực trạng các quy định pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ trên cơ sở phân tíchcác quy định pháp luật đất đai hiện hành về vấn đề này

Đề tài tập trung nghiên cứu: Các vấn đề lý luận về góp vốn bằng QSDĐ, quy định phápluật hiện hành về góp vốn bằng QSDĐ và đề xuất kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật vềgóp vốn bằng QSDĐ

3, Phương pháp nghiên cứu.

Phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong khóa luận là phương pháp triết học duy

vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lênin Ngoài ra khóa luận còn sửdụng một số phương pháp cụ thể khác như:

- Phương pháp phân tích, phương pháp diễn giải, phương pháp lịch sử, phương pháp

so sánh luật học được sử dụng tại chương 1 khi nghiên cứu một số vấn đề lý luận vềgóp vốn bằng QSDĐ

- Phương pháp đánh giá, so sánh, bình luận, thống kê được sử dụng trong chương 2khi nghiên cứu pháp luật hiện hành về góp vốn bằng QSDĐ

- Phương pháp bình luân, phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp được sử dụngtrong chương 3 khi tìm hiểu một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về gópvốn bằng QSDĐ

4, Kết cấu khóa luận.

Ngoài phần lời mở đầu, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo, kết cấu khóa luận gồm bachương:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Chương 2: Pháp luật hiện hành về góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Chương 3: Một số giải pháp góp phần hoàn thiện các vấn đề pháp lý về góp vốn bằng

quyền sử dụng đất

MỤC LỤC

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT 1

1.1 Khái niệm góp vốn bằng quyến sử dụng đất 1

1.1.1 Định nghĩa góp vốn bằng quyền sử dụng đất 1

1.1.2 Đặc điểm của góp vốn bằng quyền sử dụng đất 2

1.2 Cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn của việc quy định góp vốn bằng quyền sử dụng đất……… 3

1.2.1 .Cơ sở lý luận của việc quy định góp vốn bằng quyền sử dụng đất 3

1.2.2 Cơ sở thực tiễn của việc quy định góp vốn bằng quyền sử dụng đất 5

1.3 Ý nghĩa của việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất 6

CHƯƠNG 2: PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 8

2.1 Quy định về đối tượng được góp vốn bằng quyền sử dụng đất 8

2.1.1 Quy định đối với tổ chức kinh tế sử dụng đất trong nước được góp vốn bằng quyền sử dụng đất 8

2.1.2 Quy định đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được góp vốn bằng quyền sử dụng đất 11

2.1.3 Quy định đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được góp vốn bằng QSDĐ 13

2.2 Điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất 14

2.3 Quy định về trình tự, thủ tục để đăng kí góp vốn bằng quyền sử dụng đất 16

2.4 Quy định về xác định giá trị quyền sử dụng đất để góp vốn 18

2.5 Chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất 19

2.5.1 Các trường hợp chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất 19

2.5.2 Thủ tục xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất 20

2.5.3 Xử lý các trường hợp chấm dứt góp vốn bằng quyền sử dụng đất 21

2.6 Đánh giá các quy định của pháp luật hiện hành về góp vốn bằng quyền sử dụng đất………… 22

2.6.1 Những ưu điểm 22

2.6.2 Một số nhược điểm 25

2.6.3 Những nguyên nhân cơ bản dẫn đến các nhược điểm của pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất 33

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP GÓP PHẦN HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 35

3.1 Một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất………… 35

3.1.1 Hoàn thiện các quy định pháp luật về chủ thể góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp 35

3.1.2 Hoàn thiện các quy định pháp luật về giá đất làm cơ sở cho việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất 36

3.1.3 Hoàn thiện các quy định pháp luật về thủ tục hành chính liên quan đến góp vốn bằng quyền sử dụng đất 37

3.2 Một số giải pháp về tổ chức thực hiện pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất……… 37 3.2.1 Nâng cao năng lực quản lý của các cơ quan Nhà nước trong lĩnh vực đất đai 37 3.2.2 Tăng cường thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc quản lý về góp vốn bằng quyền sử dụng đất 39 3.2.3 Tuyên truyền, phố biến pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ 39 KẾT LUẬN 41

khảo……… 42

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ

và pháp luật số Chuyên đề về Bộ luật dân sự năm 1995 có đưa ra định nghĩa: “Góp vốn

bằng quyền sử dụng đất có thể được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các quy định của pháp luật, theo đó người sử dụng đất góp phần vốn của mình bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước hoặc tổ chức, cá nhân nước ngoài” Còn Giáo trình Luật đất đai năm 2008 của Trường

Đại học Luật Hà Nội có đưa ra định nghĩa như sau: “Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng

đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên theo đó, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp, có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đế hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước với người Việt Nam định cư ở nước ngoài” (trang 244) Theo quy định của Luật đất đai năm 2003 thì người SDĐ có

quyền góp vốn bằng QSDĐ bao gồm: Hộ gia đình, cá nhân SDĐ không phải đất thuê; Tổ

chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ mà tiền SDĐ đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước; Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/07/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là

05 năm; Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước; Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân SDĐ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích SDĐ từ đất không thu tiền SDĐ sang đất có thu tiền SDĐ mà chọn hình thức giao đất có thu tiền SDĐ.

Về bản chất, góp vốn là hành vi pháp lý nhằm đưa tài sản của mình vào một hoạt độngsản xuất, kinh doanh nhằm kiếm lời Trong mối quan hệ góp vốn gồm có bên góp vốn, bên

nhận góp vốn và tài sản góp vốn Việc góp vốn nhằm tạo ra cơ sở đầu tiên cho bất kỳ hoạtđộng sản xuất, kinh doanh nào1

Trên cơ sở bản chất của hành vi góp vốn và các định nghĩa về góp vốn bằng QSDĐ nêutrên cùng căn cứ vào các quy định về góp vốn bằng QSDĐ có thể đưa ra định nghĩa về góp

vốn bằng QSDĐ như sau: “Góp vốn bằng QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo

điều kiện, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định, theo đó người sử dụng đất góp phần vốn của mình bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân trong nước hoặc tổ chức, cá nhân nước ngoài”.

1.1.2 Đặc điểm của góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Góp vốn bằng QSDĐ có một số đặc trưng cơ bản sau đây:

- Đối tượng của quan hệ góp vốn là giá trị QSDĐ chứ không phải bản thân đất đai.Xuất phát từ thực tế nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà đại diện chủ sở hữu là Nhànước cho nên đất đai không phải là đối tượng của các quan hệ giao dịch dân sự, thươngmại về đất đai trong đó có quan hệ góp vốn bằng QSDĐ, mà chỉ có QSDĐ mới là đốitượng của các quan hệ này Nhà nước với tư cách là đại diện cho chủ sở hữu, trao chongười sử dụng đất QSDĐ để quản lý và khai thác Trong quá trình ấy, pháp luật cho phép

họ được góp vốn bằng QSDĐ để hợp tác sản xuất, kinh doanh để tạo ra các phương thứckhác nhau nhằm đạt được những hiệu quả mà họ mong muốn

- Để thực hiện việc góp vốn bằng QSDĐ, người SDĐ phải có QSDĐ hợp pháp Tức

là, người SDĐ phải được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất hoặc nhận chuyển QSDĐ mộtcách hợp pháp

- Khoa học pháp lý nước ta quan niệm QSDĐ được coi là một loại tài sản và giấychứng nhận QSDĐ là cơ sở pháp lý xác định quyền về tài sản của một chủ thể, nên việcgóp vốn bằng QSDĐ chỉ được thực hiện khi người SDĐ có giấy chứng nhận QSDĐ do cơquan Nhà nước có thẩm quyền cấp Hơn nữa, việc góp vốn này có thể bị chấm dứt bởi ýchí của Nhà nước khi các bên vi phạm nghiêm trọng các quy định của pháp luật

- Giá trị góp vốn không chỉ bao gồm giá trị QSDĐ mà còn bao gồm cả giá trị tài sảntrên đất

- Giá trị QSDĐ góp vốn do các bên thỏa thuận nhưng không được thấp hơn khunggiá đất do Nhà nước ban hành Điều này vừa đảm bảo nguyên tắc tự thỏa thỏa thuận giữa

các bên chủ thể trong quan hệ góp vốn bằng QSDĐ vừa đảm bảo vai trò của Nhà nước với

tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai

- Góp vốn bằng QSDĐ được thực hiện trong thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất Cònviệc góp vốn bằng các tài sản khác gắn liền với đất đai được thực hiện theo ý chí của chủ

sở hữu và không bị pháp luật hạn chế về các điều kiện thực thi

- Giao dịch góp vốn bằng QSDĐ của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân mang đến haihậu quả pháp lý khác nhau: không hình thành pháp nhân mới và hình thành pháp nhânmới

- Về thủ tục, khi thực hiện góp vốn bằng QSDĐ các bên cũng phải tiến hành các thủtục đăng kí góp vốn bằng QSDĐ, xóa đăng ký góp vốn bằng QSDĐ tại Văn phòng đăng kýQSDĐ Việc xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt góp vốn cũng được quy định một cách

cụ thể, chặt chẽ

1.2 Cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn của việc quy định góp vốn bằng quyền sử dụng

đất.

1.2.1 Cơ sở lý luận của việc quy định góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Một là, xuất phát từ chế độ sở hữu đất đai ở nước ta hiện nay, Hiến pháp 1992 đã

khẳng định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý theo quyhoạch và pháp luật (Điều 17, Điều 18) Với tư cách là người đại diện của chủ sở hữu đốivới toàn bộ đất đai trong phạm vi cả nước, Nhà nước thực hiện các quyền chiếm hữu, sửdụng, định đoạt đất đai một cách độc lập Đồng thời, dưới góc độ quản lý, Nhà nước phảichăm lo, đảm bảo cuộc sống cho tất cả mọi người dân trong xã hội, đảm bảo sự công bằng

xã hội, và sự phát triển đồng đều nền kinh tế của đất nước Vì vậy, chính sách và các quyđịnh pháp luật về đất đai mà Nhà nước đề ra trong từng thời kỳ dù có khác nhau nhưngphải đảm bảo cho Nhà nước thực hiện được cả hai vai trò: đại diện sở hữu toàn dân đối vớiđất đai và quản lý các quan hệ xã hội phát sinh Để thực hiện QSDĐ, Nhà nước có quyềnlựa chọn: trực tiếp sử dụng đất hoặc giao quyền SDĐ cho các chủ thể khác Trên thực tế,

để sử dụng đất đai có hiệu quả, Nhà nước đã thực hiện phương thức giao quyền SDĐ chocác cơ quan Nhà nước, các tổ chức và cá nhân sử dụng đất thông qua các hình thức: giaođất, cho thuê đất và công nhận QSDĐ Yêu cầu quan trọng nhất đặt ra đối với các quy địnhpháp luật về đất đai là các quy định này phải đảm bảo cho người SDĐ yên tâm đầu tư lâudài vào đất, không nên coi quan hệ SDĐ chỉ ở trạng thái “tĩnh” mà phủ nhận giá trị của đất

đai Luật đất đai 2003 tạo ra một bước đột phá mới so với Luật đất đai 1993 khi trao chongười SDĐ nhiều quyền năng: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, chothuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ Trong đó quy định góp vốnbằng QSDĐ là một quyền năng quan trọng giúp người SDĐ ngày càng nhận thức được giátrị của đất đai: Nó không chỉ là tư liệu sản xuất đặc biệt trong sản xuất nông, lâm nghiệp, làđịa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, quốc phòng,

an ninh, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống mà đất còn là nguồn lực,nguồn vốn to lớn để phát triển Thông qua việc góp vốn bằng QSDĐ tác động ý thức củangười SDĐ trong việc nâng cao trách nhiệm cải tạo, bồi bổ, bảo vệ và SDĐ ngày càng cóhiệu quả

Hai là, về mặt lý luận, thừa nhận đất đai là một loại tài sản đặc biệt thì pháp luật cần

ghi nhận và bảo hộ việc góp vốn bằng QSDĐ của người SDĐ Bởi đất đai là tài sản có giátrị và giá trị sử dụng cho nên nếu không cho phép người SDĐ góp vốn bằng QSDĐ là mộtđiều vô lý Mặt khác, các BĐS trên đất như nhà xưởng, công trình xây dựng… có tính đặcthù là không di dời được và luôn gắn liền với đất Vì vậy, nếu chỉ cho phép góp vốn bằngcác tài sản trên đất mà không cho phép góp vốn bằng QSDĐ là chưa phù hợp với thực tế

và gây khó khăn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong việc nâng cao năng lực tài chính

Ba là, nước ta chuyển đổi từ nền kinh tế tập trung, quan liêu, bao cấp, kế hoạch hóa

cao độ sang nền kinh tế thị trường nên tư duy nhận thức về QSDĐ của Nhà nước ta đã có

sự thay đổi Quyền sử dụng đất tham gia vào quan hệ kinh tế thị trường và được biểu hiện

ở hai khía cạnh: Một là sản phẩm kinh doanh từ đất đai trở thành hàng hóa tham gia trênthị trường Hai là, bản thân đất đai trở thành hàng hóa nhưng do ở nước ta đất đai thuộc sởhữu toàn dân nên pháp luật chỉ cho phép QSDĐ tham gia thị trường Pháp luật nghiêmcấm việc chuyển nhượng, mua bán đất đai và chỉ cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhânđược chuyển QSDĐ trong thời hạn SDĐ nên người SDĐ chỉ được góp vốn bằng QSDĐ

Bốn là, để nền kinh tế thị trường vận hành thông suốt thì cần xây dựng đồng bộ các

thị trường mang tính “đầu vào” của mọi quá trình sản xuất – kinh doanh, bao gồm: thịtrường vốn, thị trường lao động, thị trường khoa học, công nghệ và thị trường bất động sản(BĐS) Trong nền kinh tế thị trường, thị trường vốn và thị trường QSDĐ có mối quan hệbiện chứng, tác động qua lại lẫn nhau: một lượng giá trị QSDĐ có thể luân chuyển từ thịtrường QSDĐ sang thị trường vốn và ngược lại Trong điều kiện đất đai được thừa nhận là

một tài sản có giá trị, để đa dạng hóa các hình thức huy động vốn tạo điều kiện cho các chủthể kinh doanh có nhiều sự lựa chọn, đồng thời góp phần đẩy mạnh thị trường QSDĐ pháttriển mạnh mẽ ở nước ta, cần có các quy định về góp vốn bằng QSDĐ Điều 57 Hiến pháp

năm 1992 quy định “công dân có quyền tự do kinh doanh theo quy định của pháp luật”.

Mà muốn tự do kinh doanh thì cần phải có vốn Việc ra đời quy định cho người SDĐ đượcgóp vốn bằng QSDĐ là một giải pháp giúp công dân thực hiện quyền tự do kinh doanh đãđược Hiến pháp thừa nhận

Năm là, trong quá trình xây dựng hệ thống pháp luật đất đai trong điều kiện kinh tế

thị trường, các nhà làm luật Việt Nam phải giải quyết mâu thuẫn giữa lý luận và thực tế đòihỏi của cuộc sống Bởi về mặt nguyên lý, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nướcthống nhất quản lý nên pháp luật không cho phép tư nhân hóa hay mua bán đất đai Tuynhiên, hoạt động sản xuất kinh doanh trong cơ chế thị trường đòi hỏi đất đai phải có sựdịch chuyển Để khắc phục tình trạng này, các nhà làm luật nước ta xác lập giải pháp làcho phép người SDĐ được chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp và gópvốn bằng QSDĐ Đây là một giải pháp vừa đảm bảo duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đấtđai trong điều kiện kinh tế thị trường vừa đảm bảo cho đất đai vận động song hành vớihoạt động sản xuất kinh doanh trong cơ chế thị trường

1.2.2 Cơ sở thực tiễn của việc quy định góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Góp vốn bằng QSDĐ ra đời chính là dựa trên nhu cầu về việc huy động các nguồnvốn để sản xuất, kinh doanh của các chủ thể kinh doanh Để mở rộng sản xuất các chủ thểkinh doanh phải huy động một nguồn đầu tư lớn, song hầu hết các doanh nghiệp này đềukhông có đủ vốn Để bổ sung các nguồn vốn cần thiết, các doanh nghiệp có thể thông quahình thức việc góp vốn bằng QSDĐ Việc pháp luật cho phép doanh nghiệp được quyềngóp vốn bằng QSDĐ đã tháo gỡ khó khăn trong hoạt động sản xuất kinh doanh của doanhnghiệp Hình thức góp vốn bằng QSDĐ được áp dụng phổ biến trong các doanh nghiệpliên doanh Việc Nhà nước công khai hóa quy hoạch SDĐ, kế hoạch SDĐ, cùng nhữngchính sách kinh tế cởi mở, thông thoáng sẽ tạo ra sự an tâm cho người dân và giới doanhnghiệp trong đầu tư sản xuất, kinh doanh Bằng việc khai thông kênh huy động vốn thôngqua góp vốn bằng QSDĐ sẽ giúp các tổ chức, cá nhân trong nước có điều kiện hợp tác mởrộng phạm vi sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước

Mặt khác, hiện nay nhu cầu về nhà ở ngày càng gia tăng do sự phát triển dân số; đặcbiệt là khi vực đô thị Để giải quyết các nhu cầu về nhà ở của người dân, các tổ chức kinh

tế được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng nhà ở thì các chủ đầu tư phải cótiềm lực tài chính rất dồi dào Bên cạnh các hình thức huy động vốn như vay vốn ngânhàng, phát hành trái phiếu, cổ phiếu trên thị trường, huy động vốn ứng trước của kháchhàng thông qua việc bán nhà ở hình thành trong tương lai… thì các chủ đầu tư cũng sửdụng phương thức hợp tác kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước thông quaviệc góp vốn bằng QSDĐ

Hơn nữa, nước ta là nước đang phát triển có mức thu nhập thấp Để hướng tới mụctiêu năm 2020, Việt Nam cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại, chúng taphải phát huy mọi nguồn nội lực và thu hút sự đầu tư nước ngoài vào công cuộc xây dựng

và phát triển đất nước Trên thực tế, các doanh nghiệp trong nước được giao quản lý mộtnguồn tài sản nhà, đất có giá trị lớn lên tới hàng tỷ đô la, trong khi đó họ lại thiếu vốn đểđầu tư, sản xuất kinh doanh Sự hạn chế về năng lực tài chính là một trở ngại không nhỏcho các doanh nghiệp trong nước mở rộng hoạt động đầu tư, kinh doanh với đối tác nướcngoài Để giải quyết vấn đề này và khai thông việc tạo lập nguồn vốn từ kênh đất đai, thịtrường BĐS thì việc ra đời quy định cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân SDĐ đượcquyền góp vốn bằng QSDĐ là việc làm cần thiết

1.3 Ý nghĩa của việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Trong kinh doanh, việc đảm bảo vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh là vấn đềsống còn đối với mọi chủ thể tham gia kinh doanh trên thị trường Yếu tố về vốn cũngđược coi là một trong những lợi thế trong kinh doanh của chủ thể kinh doanh Việc quyđịnh góp vốn bằng quyền sử dụng đất đáp ứng nhu cầu của hoạt động sản xuất kinh doanh

là vấn đề thiết thực và có nhiều ý nghĩa quan trọng sau đây:

Thứ nhất, trong giai đoạn đầu của tiến trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất

nước, chế định pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ không những tạo cơ sở pháp lý cho cơquan quản lý Nhà nước trong việc quản lý, khai thác vốn đất của quốc gia mà còn giúp chochủ sử dụng đất được quyền tự chủ trong sản xuất, kinh doanh, thu được lợi nhuận caonhất Đồng thời huy động được nguồn vốn lớn từ đất đai góp phần vào quá trình phát triểnsản xuất kinh doanh của mình và sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất nước

Thứ hai, góp vốn bằng QSDĐ chính là một hình thức lưu chuyển vốn từ “vốn chết”

sang “vốn sống”, chuyển tài sản – QSDĐ từ giá trị hiện hữu, đơn nhất sang tài sản có giátrị “kép”, nhờ đó mà nguồn vốn được tăng lên, mở rộng và phát triển hơn nhiều so với giátrị ban đầu Khẳng định như vậy bởi, đất đai thông qua góp vốn không chỉ thu được các giátrị và khả năng sinh lời một cách thuần túy từ sự tác động của sức lao động con người đốivới đất đai, mà giá trị của nó còn được tiếp nối, được nhân lên, được tái tạo thông qua việctrao đổi một “chứng thư pháp lý về QSDĐ” Mặt khác, thông qua góp vốn bằng QSDĐ,tạo cho đất đai có một đời sống “động” luôn tồn tại bên cạnh một đời sống “tĩnh” – thỏamãn nhu cầu sử dụng đối với chủ sở hữu đó là tiện ích đa dạng khác theo nhu cầu vànguyện vọng của người sử dụng đất Có thể nhận thấy và khẳng định rằng, giá trị vô hình

và tiềm ẩn bên trong của đất đai được thể hiện thông qua việc góp vốn bằng QSDĐ Trên

cơ sở đó, đất đai từ chỗ chỉ là nơi cư trú của cộng đồng, trở thành một nguồn lực to lớn đểphát triển toàn diện đất nước

Thứ ba, trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế, việc ra đời những quy định về góp

vốn bằng QSDĐ là cơ sở pháp lý quan trọng để người SDĐ có điều kiện tiếp cận, liêndoanh với đối tác nước ngoài trong việc tiến hành các hoạt động sản xuất - kinh doanh.Đồng thời, việc góp vốn bằng QSDĐ còn góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trườngbất động sản (BĐS) và thị trường vốn ở nước ta hiện nay

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1.

Nghiên cứu một số vấn đề lý luận về góp vốn bằng QSDĐ đã cho chúng ta cái nhìn cơbản nhất về góp vốn bằng QSDĐ Góp vốn bằng QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên tuântheo điều kiện, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định, theo đó người sử dụng đất góp phầnvốn của mình bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức, hộ giađình, cá nhân trong nước hoặc tổ chức, cá nhân nước ngoài Góp vốn bằng QSDĐ ra đờidựa trên cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn riêng đã được trình bày và có ý nghĩa quan trọngđối với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa mà Việt Nam đã và đang tiếntới, đặc biệt là thị trường vốn Chính vì vậy, việc nghiên cứu pháp luật về góp vốn bằngQSDĐ là yêu cầu cần thiết hiện nay

CHƯƠNG 2: PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT.

2.1 Quy định về đối tượng được góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

2.1.1 Quy định đối với tổ chức kinh tế sử dụng đất trong nước được góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Theo quy định của Luật đất đai năm 2003 thì tổ chức kinh tế được góp vốn bằng

QSDĐ trong các trường hợp như sau:

*, Đối tượng được phép thực hiện việc góp vốn bằng QSDĐ bao gồm:

- Thứ nhất, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử

dụng đất đã trả không có nguồn từ ngân sách, thì có quyền góp vốn bằng QSDĐ và tài sảngắn liền với đất thuộc sở hữu của mình để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cánhân người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy địnhcủa pháp luật Luật đất đai 2003 quy định về vấn đề này tại Điều 110 khoản 2 điểm đ Đây

là quy định hợp lý, thể hiện sự phân định khá rạch ròi, cụ thể về nguồn gốc tài chính màmỗi tổ chức kinh tế sử dụng để thực hiện trả cho Nhà nước khi được giao đất Theo đó,nếu nguồn tiền sử dụng đất trả cho Nhà nước do chính tổ chức tự lo, tự trang trải bằngnguồn vốn tự có của mình và nguồn vốn huy động thì Nhà nước có xu hướng tạo điều kiệntối đa cho họ trong quá trình sử dụng, tổ chức kinh tế được SDĐ đã trả tiền để thực hiệncác giao dịch theo mục đích và nhu cầu của mình trong đó có giao dịch góp vốn bằngQSDĐ nhằm đảm bảo cho hoạt động đầu tư, kinh doanh có hiệu quả trên cơ sở phù hợpvới pháp luật

- Thứ hai, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/07/2004 mà đã

trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thờihạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm thì có quyền góp vốn bằng QSDĐ vàtài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất

- Thứ ba, tổ chức kinh tế được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển

mục đích sử dụng từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất màtiền đã trả cho việc chuyển mục đích sử dụng đất đó không có nguồn gốc từ ngân sách Nhànước và tổ chức kinh tế sử dụng đất chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cóquyền góp vốn bằng QSDĐ với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ởnước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh

- Thứ tư, tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp từ tổ chức, hộ gia

đình, cá nhân, nếu tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng không có nguồn gốc từ Ngân sáchNhà nước thì có quyền góp vốn bằng QSDĐ và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền vớiđất theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2003 Tiền SDĐ mà tổ chức kinh tế nộp choNhà nước trong trường hợp này là nguồn vốn thuộc sở hữu của chính tổ chức đó, cho nênquyền của tổ chức này giống như quyền của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiềnSDĐ, mà tiền SDĐ không có nguồn gốc từ Ngân sách nhà nước như đã nêu ở trên

- Thứ năm, tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp từ tổ chức, hộ gia

đình, cá nhân mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng có nguồn gốc từ Ngân sách Nhànước thì chỉ có quyền góp vốn bằng QSDĐ trong trường hợp việc nhận chuyển nhượngQSDĐ này được thực hiện trước khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực

*, Đối tượng chỉ được góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất bao gồm:

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng cáccông trình không bằng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước

Tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ chủ yếu là các tổ chức SDĐ vàomục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh như: SDĐ vào mục đích quốcphòng, an ninh; lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng… Đây là những trường hợp SDĐ vì lợiích chung của cộng đồng, của xã hội chứ không phải vì lợi ích riêng của người SDĐ nên

họ được Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ Thực chất, đây là các trường hợp ngườiSDĐ “mượn” QSDĐ để sử dụng; QSDĐ không phải là tài sản của họ mà thuộc sở hữu củaNhà nước cho nên trong quá trình sử dụng đất, Nhà nước trao quyền cho tổ chức kinh tếkhai thác QSDĐ của Nhà nước theo mục đích do Nhà nước đặt ra mà không được sử dụngQSDĐ đó để kiếm lời Nhà nước chỉ đảm bảo quyền khai thác và định đoạt những gì mà tổchức kinh tế đã đầu tư trên đất bằng nguồn vốn của chính mình trên cơ sở phù hợp với mụcđích SDĐ của Nhà nước Theo Điều 109 khoản 3 Luật đất đai 2003, tổ chức kinh tế đượcNhà nước giao đất không thu tiền SDĐ để xây dựng các công trình không bằng nguồn vốn

từ ngân sách Nhà nước thì được quyền góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắnliền với đất Quy định này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức kinh tế trong việc góptài sản của mình để liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước; nâng caonăng lực cạnh tranh của các chủ thể này

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất

đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước Cũng giống như trường hợp tổ chức kinh tếđược Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, tổ chức kinh tế được Nhà nước giaođất có thu tiền SDĐ nhưng tiền SDĐ lại có nguồn gốc từ Ngân sách Nhà nước thì QSDĐcũng không thuộc sở hữu của tổ chức này cho nên chủ thể SDĐ trong trường hợp này cũngkhông được góp vốn bằng QSDĐ mà chỉ được góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuộc

sở hữu của mình theo quy định của pháp luật đất đai

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm Theo quyđịnh của Luật đất đai 2003, tổ chức được Nhà nước cho thuê đất (bao gồm các doanhnghiệp Nhà nước) sau ngày 01/07/2004 không được quyền góp vốn bằng QSDĐ để liêndoanh nhưng họ được quyền góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất

- Tổ chức kinh tế thuê lại đất trong các khu công nghiệp

- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp từ tổ chức, hộ gia đình, cánhân mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng có nguồn gốc từ Ngân sách Nhà nước saungày 01/07/2004 thì được góp vốn bằng tài sản gắn thuộc sở hữu của mình liền với đất

Như vậy, theo Luật đất đai 2003, mọi trường hợp được Nhà nước giao đất không thu

tiền sử dụng đất đều không được góp vốn bằng QSDĐ, kể cả trường hợp tổ chức kinh tếđược Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất mà sử dụng đất đó vào mục đích sảnxuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản; đối với trường hợp tổ chứcđược Nhà nước cho thuê đất thì chỉ những tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đấttrước ngày 01/07/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất còn lại

ít nhất 05 năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất cho cả thời gia thuê thì được góp vốn bằngQSDĐ Hơn nữa, Luật đất đai 2003 cũng cho phép doanh nghiệp Nhà nước thuê đất trảtiền thuê đất hàng năm có thể được góp vốn bằng QSDĐ nếu được Thủ tướng Chính phủcho phép Mặt khác, pháp luật hiện hành quy định các trường hợp tổ chức kinh tế đượcNhà nước cho thuê đất sau ngày 01/07/2004 trở đi chỉ được góp vốn bằng tài sản thuộc sởhữu của mình gắn liền với QSDĐ thuê trong thời hạn thuê đất

Các quy định về quyền góp vốn của tổ chức kinh tế trong nước trên đây được dựa trên cơ

sở các nghĩa vụ tài chính mà người SDĐ thực hiện đối với Nhà nước Đối với tổ chức đónggóp nhiều nghĩa vụ tài chính thì Nhà nước có xu hướng mở rộng các quyền, tạo điều kiệnthuận lợi cho họ trong quá trình SDĐ thông qua việc sử dụng trực tiếp QSDĐ hợp pháp

của mình để giao dịch; quyền khai thác, sử dụng đất của tổ chức này cũng chủ động và linhhoạt hơn Đối với các tổ chức không thực hiện hoặc thực hiện ít nghĩa vụ tài chính ( trườnghợp giao đất không thu tiền, thuê đất của Nhà nước) thì Nhà nước hạn chế các quyền mà

họ được hưởng khi SDĐ; Nhà nước chỉ bảo hộ các quyền về tài sản mà tổ chức đã đầu tưtrên đất, mà không đảm bảo quyền giao dịch về QSDĐ, việc SDĐ phải tuyệt đối chấp hànhcác quy định của pháp luật trong quá trình sử dụng

2.1.2 Quy định đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Như chúng ta đã biết, hộ gia đình, cá nhân hạn chế về năng lực tài chính nên khó cónguồn vốn dồi dào để đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh Để giải quyết bài toán thiếuvốn sản xuất thì bên cạnh việc cho phép thế chấp bằng QSDĐ, pháp luật đất đai còn chophép hộ gia đình, cá nhân có quyền góp vốn bằng QSDĐ với tổ chức, hộ gia đình, cá nhânkhác để hợp tác sản xuất, kinh doanh Đây còn là cơ hội để các chủ thể sử dụng đất nàyphát huy tiềm năng, thế mạnh của đất đai nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất Theo đó,

hộ gia đình, cá nhân được góp vốn bằng QSDĐ bao gồm:

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê bao gồm: hộ gia đình, cánhân được Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ; được Nhà nước giao đất có thu tiềnSDĐ; nhận chuyển nhượng QSDĐ; được Nhà nước công nhận QSDĐ Người SDĐ là hộgia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức khi họ trực tiếp laođộng nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối theo hình thức giao đấtkhông thu tiền sử dụng đất là nhằm thực hiện các chính sách đất đai của Nhà nước đối vớingười nông dân, bảo vệ những thành quả cách mạng về ruộng đất trong các thời kỳ lịch sửkhác nhau Việc không thu tiền SDĐ đối với các đối tượng này không làm ảnh hưởng đếnquyền định đoạt QSDĐ của họ Điều này có nghĩa là khi Nhà nước giao đất nông nghiệpcho những người nông dân để sản xuất nông nghiệp thì Nhà nước cũng đồng thời trao luôncho họ quyền sở hữu đối với QSDĐ Trên cơ sở đó, Luật đất đai 2003 đã quy định cho hộgia đình, cá nhân sử dụng đất không phải đất thuê quyền góp vốn bằng QSDĐ đối với tổchức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất kinhdoanh theo quy định tại khoản 8 Điều 113 Luật Đất đai 2003 (Như vậy, hộ gia đình, cánhân không được hợp tác với tổ chức, cá nhân nước ngoài để sản xuất, kinh doanh)

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/07/2004 đã trả tiềnthuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gianthuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm thì có quyền góp vốn bằng QSDĐ với tổchức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong thờihạn đã trả tiền thuê đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh Trường hợp, các đối tượng nàymuốn chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền SDĐ thì phải nộp tiền SDĐ trừ đi tiềnthuê đất đã trả và có các quyền và nghĩa vụ như trường hợp sử dụng đất không phải đấtthuê trong đó có quyền góp vốn bằng QSDĐ đối với tổ chức, cá nhân, người Việt Namđịnh cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh theo quy định tại Khoản 2 Điều 114Luật Đất đai 2003 Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của người SDĐ đã áp dụng luật

cũ trước khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực

- Đối với hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất kể từ ngày Luật đất đai

2003 có hiệu lực và hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp thì chỉ đượcgóp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất với tổchức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinhdoanh (Khoản 1, 3 Điều 114 Luật đất đai 2003)

Riêng đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, cá nhânkhông phải là đất trong khu công nghiệp thì có quyền theo quy định của pháp luật dân sự(Khoản 4 Điều 114 Luật đất đai 2003)

- Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất: Pháp luật đất đai cho phép hộgia đình, cá nhân có quyền chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đấtsang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất

 Đối với những hộ gia đình, cá nhân SDĐ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyềncho phép chuyển mục đích SDĐ từ đất không thu tiền SDĐ sang đất có thu tiền SDĐ thì

có quyền và nghĩa vụ giống của hộ gia đình, cá nhân SDĐ không phải đất thuê, trong đó cóquyền góp vốn bằng QSDĐ với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ởnước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh (Khoản 2 Điều 115 Luật đất đai 2003)

 Đối với những hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích SDĐ được cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích SDĐ từ đất không thu tiền SDĐ sang thuê đấtthì chỉ có quyền góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với

tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài

2.1.3 Quy định đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được góp vốn bằng QSDĐ.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài SDĐ ở Việt Namngoài các quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 105 và Điều 107 Luật đất đai 2003thì tùy từng đối tượng mà pháp luật quy định cho họ quyền và các nghĩa vụ khác nhautrong đó có quyền góp vốn bằng QSDĐ Cụ thể:

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước giaođất có thu tiền SDĐ có quyền góp vốn bằng QSDĐ và tài sản thuộc sở hữu của mình gắnliền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn thuê đất (Khoản 1 Điều 119Luật đất đai 2003)

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại ViệtNam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

có quyền góp vốn bằng QSDĐ thuê để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn thuê đất(Khoản 3 Điều 119 Luật đất đai 2003) Quy định này nhằm tạo ra môi trường cạnh tranhlành mạnh cho nhà đầu tư nước ngoài nhưng vẫn bảo vệ được quyền sở hữu của Nhà nướcđối với đất đai cho thuê

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khucông nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế có quyền góp vốn bằng QSDĐ để hợp tác sảnxuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cánhân nước ngoài theo quy định của pháp luật (khoản 1 Điều 120 Luật đất đai 2003)

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất, thuêlại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế có quyền góp vốn bằngQSDĐ thuê, đất thuê lại để hợp tác sản xuất liên doanh với tổ chức, cá nhân, người ViệtNam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài trong thời hạn thuê đất, thuê lạiđất đối với trường hợp đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thời gian thuê lại(Khoản 2 Điều 120 Luật đất đai 2003)

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại ViệtNam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm: các chủ thể nàykhông có quyền góp vốn bằng QSDĐ nhưng có quyền góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữucủa mình gắn liền với đất thuê để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn thuê đất(Khoản 1 Điều 119 Luật đất đai 2003)

2.2 Điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Khác với các quy định chung của người SDĐ quy định ở Điều 105 Luật đất đai 2003 lànhững quyền được pháp luật ghi nhận và bảo hộ cho các chủ thể SDĐ được hưởng mộtcách đương nhiên và trọn vẹn khi họ tham gia vào quan hệ đất đai thì ở nhóm quyền thứhai quy định tại Điều 106 Luật đất đai trong đó có quyền góp vốn bằng QSDĐ, phạm vi vàgiới hạn được hưởng quyền hẹp hơn Để được hưởng quyền được góp vốn bằngQSDĐ,ngoài các điều kiện về chủ thể SDĐ đã nêu ở trên thì người SDĐ còn phải đảm bảocác điều kiện sau:

- Có giấy chứng nhận QSDĐ

Tuy nhiên để phù hợp với thực tiễn cấp giấy chứng nhận QSDĐ, Nghị định số84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ,thu hồi đất, thực hiện quyền SDĐ,trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhànước thu hồi đấtvà giải quyết khiếu nại về đất đai quy định: Trường hợp trước ngày01/11/2007 người sử dụng đất đã nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấttheo đúng quy định của pháp luật mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấychứng nhận và người SDĐ có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tạicác khoản 1,2 và 5 Điều 50 Luật đất đai thì vẫn được thực hiện các quyền chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốnbằng quyền sử dụng đất (khoản 2 Điều 66)

- Đất không có tranh chấp

Đây không chỉ là điều kiện riêng đối với QSDĐ trong quan hệ góp vốn mà là điềukiện quy định chung về QSDĐ trong tất cả các giao dịch về QSDĐ diễn ra trên thị trường.Không có tranh chấp được hiểu là tại thời điểm góp vốn, QSDĐ của bên góp vốn không cóbất kỳ khiếu kiện hay bất đồng, mâu thuẫn với chủ thể nào khác UBND xã, phường, thịtrấn là cơ quan có thẩm quyền xác nhận về tình trạng đất không có tranh chấp Trongtrường hợp QSDĐ nếu có xảy ra tranh chấp thì mọi giao dịch, trong đó có giao dịch gópvốn bằng QSDĐ sẽ không được thực hiện cho đến khi tranh chấp đó đã được giải quyếtxong bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền Đây cũng là điều kiện cần thiết và đòi hỏi bênnhận góp vốn khi thiết lập giao dịch phải thận trọng và tìm hiểu kỹ càng về tình trạng thực

tế của QSDĐ nhằm bảo đảm cho giao dịch được thực hiện an toàn, phòng tránh rủi ro cóhiệu quả hơn

- QSDĐ không bị kí biín để đảm bảo thi hănh ân.

Đđy cũng lă điều kiện cần thiết bởi ngay cả khi QSDĐ đê được xâc lập hợp phâpcho một chủ thể vă không có tranh chấp với bất kỳ chủ thể năo nhưng lại đang lă một đốitượng trong một quan hệ khâc (QSDĐ phải kí biín để đảm bảo thi hănh ân) thì nguy cơ sẽphât sinh tranh chấp lă điều tất yếu xảy ra nếu cứ tiếp tục thực hiện quan hệ góp vốn bằngQSDĐ, bởi trong cùng một thời điểm, QSDĐ lại được sử dụng cho hai quan hệ phât sinhkhâc nhau Mặt khâc, nếu QSDĐ đang thuộc diện Nhă nước niím phong để kiểm soât,quản lý nhằm bảo đảm cho một nghĩa vụ khâc, nghĩa lă chúng đang ở tình trạng khôngđược phĩp giao dịch trín thị trường Vì vậy, quy định năy lă hợp lý vă tạo cơ sở phâp lývững chắc hơn đối với bín nhận góp vốn bằng QSDĐ

- Trong thời hạn SDĐ

Đối với mỗi loại đất với tính chất, đặc điểm khâc nhau, Nhă nước trao QSDĐ chocâc chủ thể sử dụng đất được quyền sử dụng với thời hạn khâc nhau Có loại đất Nhă nướcgiao sử dụng ổn định lđu dăi, có loại đất Nhă nước giao hoặc cho thuí sử dụng có thời hạn,theo đó, quyền vă nghĩa vụ của người sử dụng đất trín mỗi diện tích đất được Nhă nướccho phĩp sử dụng cũng được xâc lập đồng thời vă tương ứng với thời hạn đê được xâcđịnh Cụ thể, đối với những loại đất có xâc định thời hạn như đất nông nghiệp trồng cđyhăng năm, đất nông nghiệp để trồng cđy lđu năm, đất nông nghiệp để trồng rừng sản xuất,đất được giao hoặc cho thuí đê xâc định rõ thời hạn sử dụng trong quyết định giao hoặctrong hợp đồng thuí thì câc chủ thể có QSDĐ cũng chỉ được phĩp thực hiện câc giao dịch

về QSDĐ trong khoảng thời gian Nhă nước cho phĩp sử dụng đất Do vậy, việc xâc lậpQSDĐ cho bín nhận quyền cũng chỉ trong khoảng thời gian sử dụng đất còn lại của bínchuyển quyền mă thôi Điều năy có ý nghĩa quan trọng vă cần đặc biệt lưu ý đối với bínnhận góp vốn bằng QSDĐ trong việc định giâ QSDĐ dùng để góp vốn kinh doanh, sảnxuất Cụ thể, giâ trị QSDĐ dùng để góp vốn chỉ được xâc định tương ứng với khoảng thờigian còn lại của QSDĐ của chủ thể góp vốn bằng QSDĐ

Trín thực tế, nhiều trường hợp do bín nhận góp vốn không cẩn trọng trong xâc định điềukiện để QSDĐ được góp vốn, nhất lă khi xâc định diện tích đất được góp vốn mă dẫn đếntình trạng tồn đọng vốn đầu tư như trong ví dụ sau đđy: Công ty cổ phần địa ốc Săi Gòn văÔng Trần Ngọc Cứ có ký kết hợp đồng liín doanh xđy dựng nhă, trong đó ông Cứ góp vốnbằng quyền sử dụng khu đất có diện tích 552 m2 vă Công ty địa ốc Săi Gòn đầu tư tiền xđy

dựng 12 căn nhà trên khu đất đó Tuy nhiên, sau khi Công ty địa ốc đầu tư xây dựng nhàhoàn chỉnh thì không đưa vào kinh doanh được vì ông Cứ đã gian dối khi sửa chữa Quyếtđịnh về việc giao đất cho ông Cứ từ diện tích đất là 342m2 thành 942m2 và sử dụng mộtphần đất lấn chiếm trái phép này góp vốn kinh doanh với Công ty địa ốc và bị cơ quan cóthẩm quyền ra Quyết định thu hồi phần diện tích lấn chiếm trái phép khiến một số căn nhà

mà Công ty địa ốc đã xây dựng bị hoang phế, vốn đầu tư bị tồn đọng, gây lãng phí tiền đầu

tư2

2.3 Quy định về trình tự, thủ tục để đăng kí góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Pháp luật đất đai hiện hành đã có những quy định rất chi tiết về trình tự, thủ tục đăng

ký góp vốn bằng QSDĐ Cụ thể là, theo Khoản 1 Điều 131 Luật đất đai, khoản 1 Điều 155Nghị định số 181/2004/NĐ – CP; điểm a,b khoản 1 Điều 26 Thông tư số 17/2009/TT –BTNMT, thủ tục đăng ký góp vốn bằng QSDĐ được thực hiện theo trình tự sau:

Bên góp vốn bằng QSDĐ nộp 1 bộ hồ sơ gồm có: Hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ vàgiấy chứng nhận QSDĐ hoặc các giấy tờ quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 Luật đấtđai 2003 (nếu có) Cụ thể:

- Trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hồ sơ gồmcó: Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; Giấy tờ vềquyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (bao gồm: Giấy chứng nhậnQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữunhà ở và QSDĐ ở hoặc Giấy chứng nhận QSDĐ và Giấy chứng nhận quyền sở hữu côngtrình xây dựng hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các Điều 8,9 và 10 của Nghịđịnh số 88/2009/NĐ – CP);

- Trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất, hồ sơ gồm có: Hợp đồng góp vốn bằngquyền sử dụng đất; Giấy tờ về quyền sử dụng đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc một trong cácloại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai 2003);

tranh chấp về hợp đồng liên doanh xây dựng nhà

Nguồn: http://toaan.gov.vn/portal/page/portal/tandtc/545500/3382453

- Trường hợp góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất, hồ sơ gồm có: Hợp đồng góp vốnbằng tài sản gắn liền với đất; Giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấychứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựnghoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các Điều 8, 9 và 10 của Nghị định số 88/2009/NĐ-CP); Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đấtđược góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứngthực của Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện theo quy định của pháp luật đối với trườnghợp chủ sở hữu tài sản không đồng thời là người sử dụng đất.

Trong đó:

 Các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai bao gồm:Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan cóthẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dânchủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nướcCộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời được cơ quan Nhànước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính; giấy tờ hợppháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩagắn liền với đất; giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trướcngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã

sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền vớiđất ở theo quy định của pháp luật; giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấpcho người SDĐ; Một trong các loại giấy tờ được nêu ở trên mà trên giấy tờ đó ghi tênngười khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển QSDĐ có chữ ký của các bên liên quan; bản

án, quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định của cơ quan thi hành án, quyết định giảiquyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

 Các giấy tờ quy định tại các Điều 8, 9 và 10 của Nghị định số 88/2009/NĐ–CP gồmcó: các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng và giấy chứng nhânquyền sở hữu rừng sản xuất và rừng trồng

 Hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ phải có chứng nhận của công chứng nhà nước.Riêng đối với hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì có thể lựa chọn