Nghiên cứu thực hiện quy trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà nội của Housinco 35

Là một đơn vị hoạt động trong lĩnh vực đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở, văn phòng cho thuê, … Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kinh doanh nhà ở số 35 HOUSINCO 35 hiện đang triển kh

i

MỞ ĐẦU

Sự cần thiết của đề tài nghiên cứu

Bất động sản trong những năm gần đây đã có sự phát triển vượt bậc về số lượng các công trình Có thể thấy điều này thông qua sự phát triển của những khu đô thị mới, những khu công nghiệp, những toà nhà văn phòng cao cấp… đang xuất hiện ngày càng nhiều tại Việt Nam và đặc biệt tại những thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh…

Với Hà Nội, nhu cầu về nhà ở hiện là nhu cầu bức thiết với nhiều người dân thủ đô Hà Nội đang trở thành thành phố đi đầu trong cả nước về việc đa dạng hóa đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ nhân dân, với chính sách thu hút và cải thiện đầu tư của Hà Nội nhiều công trình nhà ở (khu đô thị, khu chung cư, khu tái định cư, ) đã hoàn thiện và đi vào sử dụng Tuy nhiên, thủ tục chưa thống nhất với nhiều bước, chưa minh bạch và còn chồng chéo, chưa có một quy trình đầu

tư cụ thể đã gây phiền toái, mất nhiều thời gian của các nhà đầu tư

Là một đơn vị hoạt động trong lĩnh vực đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà

ở, văn phòng cho thuê, … Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kinh doanh nhà ở số 35 (HOUSINCO 35) hiện đang triển khai một số dự án nhà ở tại địa bàn Hà Nội: Dự án nhà ở để bán cho Cán bộ chiến sỹ Viện Khoa học Hình sự -

Bộ Công an, Dự án nhóm nhà ở Đông Nam Láng Hạ Thanh Xuân, Dự án nhà ở

để bán cho cán bộ chiến sỹ Cục nghiệp vụ Bộ Công an, Tuy nhiên hiệu quả đầu tư đem lại không cao do quy trình đầu tư phức tạp, nhiều thủ tục dẫn đến tiến độ dự án quá dài và vốn đầu tư bị ứ động, bỏ lỡ mất cơ hội kinh doanh, không hiệu quả

Xuất phát từ thực tế đó, qua tìm hiểu thực tế tại Công ty thì việc “NGHIÊN CỨU THỰC HIỆN QUY TRÌNH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI HÀ NỘI CỦA HOUSINCO 35” là một vấn đề cấp thiết nhằm rút ngắn thời gian đầu

tư để trên cơ sở đó nâng cao hơn nữa hiệu quả đầu tư xây dựng nhà ở Đồng thời đây cũng là đề tài nghiên cứu mà tôi đã chọn làm luận văn Thạc sỹ Quản trị kinh doanh

Mục đích nghiên cứu

- Nhận thức sâu hơn, hệ thống hơn về qui trình đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn Hà Nội

- Phân tích, đánh giá đúng tình hình thực hiện quy trình đầu tư xây dựng nhà ở tại địa bàn Hà Nội hiện này, xây dựng quy trình đầu tư hợp lý tại HOUSINCO 35 trên quy trình đầu tư hiện tại

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu thực hiện quy trình đầu tư xây dựng nhà

ở (tìm kiếm thông tin, xin thông tin quy hoạch, phê duyệt chủ đầu tư, ) tại Hà Nội

Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu và phân tích thực hiện quy trình đầu tư

xây dựng nhà ở tại Hà Nội ở Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kinh doanh nhà Hà Nội số 35, tập trung trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư

Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp phân tích: Tiếp cận hệ thống tổng hợp số liệu, so sánh

kết quả đạt được kết hợp với việc điều tra khảo sát thực tế tại một số doanh nghiệp cùng ngành để phân tích từng vấn đề để từ đó rút ra kết luận một cách chính xác và các biện pháp sát thực

- Phương pháp so sánh: so sánh quy trình đầu tư xây dựng nhà ở tại

thành phố giai đoạn trước năm 2007 và hiện nay, so sánh quy trình đầu tư xây dựng nhà ở tại thành phố Hà Nội và tỉnh Hải Dương

Tổng quan tình hình nghiên cứu có liên quan

Trong quá trình tìm đọc và nghiên cứu tài liệu, tác giả nhận thấy vấn đề thủ tục pháp lý đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được nhiều tác giả nghiên cứu và đề cập tới trong các báo cáo

TS Trần Kim Chung – Phó trưởng ban Nghiên cứu Khoa học quản lý trong

đề tài “Môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam: Thực trạng và giải pháp” đã

tập trung nghiên cứu nhằm góp ý kiến về vấn đề môi trường đầu tư bất động sản

iii Việt Nam hiện nay và nêu ra một vài kiến nghị giải pháp để làm tốt hơn môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam Đề tài đã xem xét môi trường đầu tư BĐS gồm: Môi truờng thể chế và thị trường Lý luận và kinh nghiệm quốc tế, chỉ ra rang hai phần này lien kết, bổ sung và thúc đẩy hoàn thiện Môi trường càng hoàn thiện càng tác động tích cực và mở rộng quy mô đầu tư bất động sản Phải

có một thể chế tốt, một thị trường minh bạch mới có được một môi trường bất động sản hấp dẫn Trong nghiên cứu, tác giả đã chỉ ra thể chế đầu tư bất động sản có nhiều tiến bộ trong hình thành, hoàn thiện nhưng vẫn còn thiếu nhiều nội dung quan trọng

Tác giả Thanh Phương trong bài phân tích “Vướng mắc trong đầu tư dự án nhà ở” đã chỉ ra một số nội dung và thủ tục hành chính trong trình tự phê duyệt

dự án, thời gian triển khai dự án thường bị kéo dài và các chủ đầu tư hoàn toàn

bị động trên dự án đầu tư Đồng thời tác giả đưa ra một vài kiến nghị đối với việc quản lý nhà nước trong đầu tư dự án nhà ở

Các đề tài thường đề cập đến môi trường thể chế và một số vướng mắc trong quy trình đầu tư nói chung, chưa có đề tài đi sâu vào nghiên cứu đối với

dự án nhà ở tại địa bàn Hà Nội

Trong tài liệu “Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam” của Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương đã đề cập tới chính

sách đầu tư phát triển thị trường bất động sản tại một số tỉnh, thành tại Việt Nam Thực tiễn quá trình triển khai chính sách, pháp luật đất đai, chính sách xây dựng, chính sách tín dụng và chính sách tài chính ở Việt Nam Tuy nhiên tài liệu chưa

đề cập quy trình đầu tư cụ thể đối với dự án nhà ở và đặc biệt tại Hà Nội

Đóng góp của luận văn

- Hệ thống hoá các văn bản pháp lý về quy trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội

- Nghiên cứu các bước thủ tục trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư của dự án tại địa bàn Hà Nội qua thực hiện quy trình của HOUSINCO 35

- Kiến nghị một số giải pháp nhằm cải thiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội

Kết cấu luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản và pháp lý về quy trình đầu tư xây dựng nhà ở

Chương 2: Quy trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội và thực trạng áp dụng của HOUSINCO 35

Chương 3: Một số kiến nghị và giải pháp nhằm cải thiện quy trình đầu tư

xây dựng nhà ở tại Hà Nội

v

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VÀ PHÁP LÝ

VỀ QUY TRÌNH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở

1.1 Dự án đầu tư nhà ở

Dự án đầu tư xây dựng là một tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc

bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ trong thời gian xác định

Theo tính chất, mục đích thì Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có thể phân thành:

­ Dự án xây dựng hạ tầng khu đô thị mới, khu công nghiệp để kinh doanh hạ tầng;

­ Dự án xây dựng cao ốc văn phòng cho thuê;

­ Dự án xây dựng khách sạn;

­ Dự án xây dựng khu nhà ở để bán hoặc cho thuê;

­ Dự án hỗn hợp: văn phòng, khách sạn, nhà ở;

­ Dự án xây dựng công trình giao thông, thuỷ lợi theo hình thức BT, BOT, BTO;

…

Theo quy mô tổng mức đầu tư, hiện nay dự án kinh danh bất động sản được phân loại thành 3 nhóm chủ yếu:

­ Dự án nhóm A: là các dự án xây dựng dân dụng có tổng mức đầu tư trên 500 tỷ đồng và dự án xây dựng khu nhà ở có tổng mức đầu tư trên 1.500 tỷ đồng

­ Dự án nhóm B: là các dự án xây dựng dân dụng có tổng mức đầu tư từ

30 - 500 tỷ đồng và dự án xây dựng khu nhà ở có tổng mức đầu tư từ 75 - 1.500

tỷ đồng

­ Dự án nhóm C: là các dự án xây dựng dân dụng có tổng mức đầu tư dưới 30 tỷ đồng và dự án xây dựng khu nhà ở có tổng mức đầu tư dưới 75 tỷ

đồng

Đặc điểm của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

­ Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn liền với các điều kiện của vùng và khu vực

­ Đầu tư kinh doanh bất động sản là đầu tư lớn và dài hạn

­ Kinh doanh bất động sản chịu ảnh hưởng đối với các chính sách của Nhà nước

­ Hoạt động kinh doanh bất động sản vừa là hoạt động đặc thù vừa là

hoạt động đa ngành

Các nhân tố ảnh hưởng đến dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

1 Nhóm các nhân tố tự nhiên

Nhóm này bao gồm các yếu tố về địa hình, thổ nhưỡng, vị trí địa lý và điều

kiện khai thác

2 Nhóm các nhân tố kinh tế

3 Nhóm các nhân tố chính trị, chính sách của Nhà nước

Nội dung của dự án phát triển nhà ở

Dự án đầu tư phát triển nhà ở bao gồm các nội dung sau:

- Sự cần thiết và cơ sở pháp lý của dự án (chương trình phát triển nhà ở của địa phương, kế hoạch phát triển nhà ở và các văn bản pháp lý có liên quan

do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành)

- Hình thức đầu tư (để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua) và chủ đầu tư

dự án phát triển nhà ở

- Cơ sở lựa chọn địa điểm dự án (quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân

cư nông thôn, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, sự phù hợp với các đối tượng có nhu cầu về nhà ở)

- Tình hình thực trạng khu vực dự án (điều kiện tự nhiên, xã hội, kiến trúc cảnh quan, mục đích sử dụng, đất hiện trạng, diện tích, ranh giới khu đất hiện trạng)

- Giải pháp quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1:500 của khu đất dự án

vii (quy hoạch tổng thể mặt bằng, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, hệ số sử dụng đất, vị trí, hình khối, quy mô, tầng cao của các công trình kiến trúc và công trình ngầm)

- Cơ cấu cụ thể của các loại nhà ở, các loại công trình khác trong dự án

- Giải pháp ứng dụng công nghệ xây dựng, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng áp dụng đối với dự án

- Phương án bồi thường giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư

- Các giải pháp về hạ tầng kỹ thuật (hệ thống giao thông, cấp điện, cấp thoát nước, thông tin liên lạc, xử lý rác thải, phòng chống cháy nổ, công trình ngầm, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng và các yêu cầu khác)

- Các cơ chế được áp dụng đối với dự án (chính sách về sử dụng đất, tài chính, thuế và các cơ chế khác)

- Các cơ chế được áp dụng đối với dự án (chính sách về sử dụng đất, tài chính, thuế và các cơ chế khác)

- Thời gian, tiến độ thực hiện dự án

- Xác định nhu cầu vốn, nguồn vốn và hình thức huy động vốn đầu tư

- Phương án tiêu thụ sản phẩm

1.2 Cơ sở pháp lý của qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội

Đến nay, Quốc hội đã ban hành các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng nhà ở: Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Đấu thầu, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Bảo vệ môi trường,

Trên cơ sở các Luật do Quốc hội ban hành, Chính phủ đã ban hành các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Trên cơ sở các Luật, Nghị định và văn bản của các Bộ, UBND Thành phố ban hành các quy định liên quan đến đầu tư xây dựng nhà ở đối với các dự án thực hiện tại Hà Nội.

Bảng dưới đây sẽ hệ thống hoá lại các văn bản pháp luật điều chỉnh quy trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội

CHƯƠNG 2: QUY TRÌNH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI HÀ NỘI

VÀ THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CỦA HOUSINCO 35

2.1 Thông tin chung về Công ty

Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kinh doanh nhà Hà Nội số 35 là Công ty Cổ phần được thành lập theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số

0103007399 ngày 19 tháng 04 năm 2003 do Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố

Hà Nội cấp (đăng ký thay đổi lần 6 ngày 28 tháng 04 năm 2009)

Với các ngành nghề kinh doanh chính: Đầu tư phát triển kinh doanh nhà; Môi giới, kinh doanh bất động sản; Cho thuê văn phòng; Kinh doanh khách sạn, nhà hàng; Kinh doanh siêu thị; Tư vấn và lập dự án đầu tư xây dựng; Thiết kế quy hoạch tổng mặt bằng, kiến trúc, nội ngoại thất: đối với công trình xây dựng, công nghiệp, công trình văn hoá; …

Bao trùm toàn bộ các hoạt động của Công ty là một định hướng chiến lược kinh doanh lâu dài đã được xác định từ ngay từ những ngày đầu Công ty mới được thành lập bao gồm những nội dung sau:

1 Quản lý chuyên nghiệp theo tiêu chuẩn ISO 9001:2000

2 Giữ vững và ngày càng tăng tốc độ phát triển trên mọi chỉ tiêu: doanh

số, thị phần, nhân lực, giá trị thương hiệu, số lượng các công ty nhượng quyền thương hiệu

3 Phát huy và nâng cao thế mạnh sẵn có của công ty về quản lý, nhân lực, cung cách phục vụ… lên một tầm cao mới để đáp ứng những nhu cầu ngày càng cao của khách hàng cũng như để sẵn sàng trong việc cùng Việt Nam hội nhập WTO

4 Mục tiêu trong tương lai phấn đấu trở thành công ty chuyên nghiệp, hàng đầu trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh nhà và tư vấn đầu tư xây dựng Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty liên tục đạt mức tăng trưởng cao về tổng giá trị đầu tư, doanh thu, thu nhập của người lao động ổn định và tăng qua các năm, đời sống của người lao động được quan tâm và đảm

bảo Tổng giá trị đầu tư năm 2007 có bước nhảy vọt tăng hơn 500% so với năm

2006; năm 2008 tăng 11,56% so với năm 2007

Một số chỉ tiêu kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh đạt được

Chỉ tiêu Đơn vị Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008

Tổng giá trị đầu tư Tr đồng 14.065 96.324 106.497

Lợi nhuận trước thuế Tr đồng 499 2.435 4.464 Nguồn vốn chủ sở hữu Tr đồng 1.200 32.500 78.000 Vốn điều lệ Tr đồng 15.000 45.000 100.000

Thu nhập bình quân đồng/

người/ tháng 2.500.000 3.845.000 5.209.000

Nguồn: Phòng Tài chính kế toán HOSINCO 35 Hiện công ty đang tiến hành đầu tư một số dự án nhà ở trên thành phố Hà Nội

- Nhóm nhà ở Đông Nam Láng Hạ Thanh Xuân tại xã Trung Văn, huyện Từ Liêm với TMĐT 673.738 triệu đồng

- Nhà ở giãn dân HTX Đồng Thanh đường Thanh Lương, quận Hai Bà Trưng với TMĐT 10.000 triệu đồng

- Nhà ở để bán cho CBCS Viện Khoa học hình sự tại Khu đô thị mới Phùng Khoang với TMĐT 200.348 triệu đồng

- Nhà ở cho cán bộ báo Thanh tra Chính phủ tại Khu đô thị Tây Nam Kim Giang với TMĐT 296.346 triệu đồng

- Nhà ở cho cán bộ Cục Trồng trọt tại xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm với TMĐT 360.203 triệu đồng

Trên cơ sở hệ thống văn bản pháp quy của nhà nước quy định các nội dung

về quản lý đầu tư xây dựng, quy trình thực hiện dự án, trong đó có dự án nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội Với các dự án sử dụng vốn tự có của Doanh

xi nghiệp như tại HOUSINCO 35, quy trình thực hiện dự án đã được UBND Thành phố Hà Nội quy định cụ thể tại Quyết định số 22/2007/QĐ-UBND ngày 09/02/2007 Quy trình đầu tư xây dựng nhà ở của HOUSINCO 35 tại Hà Nội được xây dựng trên cơ sơ nghiên cứu tìm hiểu các quy định của nhà nước và sự vận dụng, kết hợp các bộ phận trong doanh nghiệp, trong đó thể hiện cụ thể mối liên hệ giữa Công ty, các đơn vị liên quan với chính quyền nhà nước

2.2 Những hạn chế về thực hiện quy trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35

- Thủ tục đầu tư phức tạp với nhiều bước tiến hành Các dự án trên thực tế khi đi vào triển khai thực hiện công tác chuẩn bị đầu tư thường phải kéo dài từ 2,5 năm trở lên

Điển hình như dự án Nhà ở để bán cho cán bộ chiến sỹ Viện Khoa học Hình sự tại khu đô thị mới Phùng Khoang, thời gian tiến hành các thủ tục của giai đoạn chuẩn bị đầu tư đã mất gần 2 năm ( từ tháng 08/2007 đến tháng 09/2009) nhưng hiện nay công tác giải phóng mặt bằng vẫn chưa được hoàn thành

- Các văn bản pháp luật điều chỉnh, hướng dẫn việc thực hiện các bước trong quy trình đầu tư xây dựng nhà ở chưa rõ ràng

- Một số thủ tục đầu tư, các bước thực hiện theo quy trình bị trùng lặp, không cần thiết và có thể sát nhập

Với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội, chủ đầu tư phải mất 3 lần

nộp hồ sơ xin ý kiến thẩm định các sở, cơ quan ban hành (Sở Tài Nguyên Môi trường, Sở Kế hoạch Đầu tư, Sở Quy hoạch Kiến trúc, Sở Xây dựng, Cục thuế thành phố Hà Nội, UBND cấp quận, huyện, ) trong các thủ tục về Chấp thuận địa điểm, Cấp giấy chứng nhận đầu tư, Chấp thuận dự án nhà ở Điều này cho thấy sự trùng lặp trong các bước thẩm định của dự án, tốn thời gian của nhà đầu

tư, dự án bị kéo dài

- Quy hoạch chồng chéo quy hoạch Dẫn đến khó khăn, mất thời gian của chủ đầu tư trong việc tìm kiếm và xin thông tin quy hoạch khu đất để tiến hành đầu tư

Với một số dự án của công ty thời gian chuẩn bị đầu tư vẫn bị kéo dài lâu hơn so với quy trình đã xây dựng, như dự án: Nhà ở để bán cho cán bộ chiến sỹ các Cục nghiệp vụ Bộ Công an tại xã Đại Mỗ, huyện Từ Liêm, thành phố Hà