Công tác định giá các dự án đầu tư xây dựng lại nhà chung cư cũ ở Hà nội tại công ty cổ phần Bất động sản Dầu kh

Bên cạnh những thuận lợi và thành công, việc xây dựng lại nhà chung cư cũ còn gặp một số những khó khăn, vướng mắc làm cản trở việc di dời, giải phóng mặt bằng và tiến độ thực hiện các d

i

MỞ ĐẦU

1 SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI:

Nhu cầu về nhà ở luôn là vấn đề cấp thiết đặt ra cho Thành phố, các doanh nghiệp và cả cho người dân Mặc dù Hà nội mới tiến hành mở rộng bằng cách kết hợp với tỉnh Hà Tây cũ, huyện Mê Linh của tỉnh Vĩnh Phúc, và một số xã của huyện Lương Sơn, tỉnh Hoà Bình, khiến cho quỹ đất của Thành phố tăng lên một cách đáng kể, hàng loạt các dự án về đô thị và nhà ở ra đời, thế nhưng đó là kế hoạch lâu dài, trước mắt vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của người dân

Việc tiến hành đầu tư xây dựng lại các khu chung cư này là việc làm cần thiết không chỉ đối với những người dân sinh sống tại đây, với các nhà đầu tư mà còn là vấn đề đặt ra cho chính quyền địa phương Tiến hành xây dựng lại các chung

cư cũ này, phải đảm bảo sự hài hoà giữa lợi ích của chủ đầu tư, của những người dân sinh sống tại đây và tuân thủ theo các quy định quản lý nhà nước về đầu tư xây dựng

Công ty cổ phần Bất động sản Dẩu khí là một công ty chuyên đầu tư, xây dựng và hoạt động kinh doanh BĐS Tuy mới thành lập được hơn 2 năm nhưng một trong những hướng đi chính mà ngay từ đầu công ty đã xác lập là tiến hành đầu tư xây dựng lại nhà chung cư cũ tại Hà nội

Bên cạnh những thuận lợi và thành công, việc xây dựng lại nhà chung cư cũ còn gặp một số những khó khăn, vướng mắc làm cản trở việc di dời, giải phóng mặt bằng và tiến độ thực hiện các dự án của nhà đầu tư Hậu quả của các vướng mắc này

là do công tác định giá các sản phẩm BĐS trước và sau khi cải tạo chưa được thực hiện một cách có căn cứ khoa học

Được sự hướng dẫn và giúp đỡ nhiệt tình của các thầy cô Khoa Kinh tế đầu

tư, và đặc biệt là sự giúp đỡ quý báu của thầy hướng dẫn là PGS.TS.Hoàng Văn

Cường, em đã chọn đề tài “Công tác định giá các dự án đầu tư xây dựng lại nhà chung cư cũ ở Hà nội tại Công ty cổ phần Bất động sản Dầu khí: Thực trạng và giải pháp”, với mong muốn đưa ra một số các lý luận trong việc ứng dụng các

phương pháp định giá BĐS vào việc định giá các dự án đầu tư xây dựng lại chung

cư cũ tại Hà nội

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VIỆC ĐỊNH GIÁ BĐS TỪ CÁC DỰ

ÁN CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ CŨ

1.1 Sự cần thiết phải cải tạo nhà chung cư cũ tại Hà nội

Nhà chung cư là một bộ phận của nhà ở vì vậy nó có vai trò giống như nhà ở

Do vậy, vai trò đầu tiên cần đề cập đến của nhà chung cư là:

- Giải quyết nhu cầu nhà ở cho các khu dân cư tập trung

- Một vai trò khác của nhà chung cư là sử dụng có hiệu quả không gian đô thị

- Nhà chung cư còn tạo điều kiện tạo lập các dịch vụ phục vụ và hình thành cuộc sống hiện đại, là nơi để mọi người có những mối quan hệ mật thiết với nhau, thân thiện và gần gũi nhau hơn, hình thành một văn hoá của đô thị hiện đại, văn minh

Gần như tất cả các khu chung cư cũ ở Hà nội đã bị hư hỏng, xuống cấp nghiêm trọng Hầu hết các khu chung cư đều bị cơi nới trái phép, làm biến dạng kiến trúc ban đầu gây mất mỹ quan đô thị Các chung cư cũ tại Hà nội đều lạc hậu

về quy hoạch kiến trúc, hệ thống hạ tầng kỹ thuật xuống cấp nghiêm trọng, dân số tăng nhanh, thiết kế cũ không đủ đáp ứng đời sống, vì vậy việc cải tạo xây dựng lại chung cư cũ là việc làm hết sức cần thiết

Tuy nhiên việc thiết kế, xây dựng lại các khu chung cư cũ này pháp đáp ứng những yêu cầu đặt ra trong việc cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ Các yêu cầu

đó là

1 Phải thực hiện trên cơ sở một đề án chung, theo quy hoạch được duyệt của toàn khu, phương án thực hiện phải công bố công khai và phải được ít nhất 2/3 dân cư sống trong khu đồng tình

2 Đây là dự án mang tính đặc thù, nhà nước và nhân dân cùng làm, tiến hành theo phương thức xã hội hoá, ngân sách nhà nước chỉ hỗ trợ công tác quy hoạch, chuẩn bị đầu tư, đầu tư một số hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật thiết yếu

3 Việc cải tạo, xây mới các chung cư cũ phải gắn với việc quy hoạch, nâng cấp đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội ở khu vực theo hướng văn minh hiện đại, công trình và căn hộ phải đảm bảo chất lượng và phù hợp với các

tiêu chuẩn xây dựng hiện hàng; Phương án quy hoạch và bố trí, sắp xếp dân

cư phải đảm bảo nguyên tắc không hút dân vào khu vực nội thành, không bố trí để ở tầng 1 các chung cư cao tầng mà dành cho nhu cầu công cộng

1.2 Khái niệm, nội dung, quy trình và các phương pháp định giá

- Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá trị cả một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định

- Thẩm định giá là việc đánh giá hay hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt nam hoặc theo thông lệ quốc tế (Điều 4, Pháp lệnh giá của Việt nam)

- Đối với các nhà đầu tư, việc định giá chính xác giá trị của BĐS là các sản phẩm sau đầu tư có tầm quan trọng như sau:

+ Định giá để quyết định đầu tư

+ Định giá để quyết định phương án kinh doanh

+ Định giá để giao dịch, tiêu thụ

+ Định giá để tạo lập vốn đầu tư

Tuy nhiên, trong công tác định giá BĐS đảm bảo được tính chính xác của việc định giá, tính khách quan minh bạch thì công tác định giá BĐS bị chi phối bởi các nguyên tắc sau đây: Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất; nguyên tắc cung - cầu; nguyên tắc đóng góp; nguyên tắc thay đổi; nguyên tắc cân đối; nguyên tắc phù hợp; nguyên tắc cạnh tranh; nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi; nguyên tắc tăng, giảm giá trị BĐS do tác động bởi những BĐS khác; nguyên tắc thay thế; nguyên tắc khả năng sinh lời của đất

- Việc định giá BĐS được thực hiện theo các quy trình sau đây:

+ Xác định nhiệm vụ định giá BĐS bao gồm các bước: Nhận biết về tài sản

BĐS, thiết lập mục tiêu hoặc mục đích định giá, xác định giá trị nào cần được ước tính, xác định phương pháp định giá và tài liệu cần thiết cho việc định giá, thiết lập ngày có hiệu lực của việc đánh giá, đạt được sự thoả thuận với khách hàng về giá dịch vụ mà họ phải trả và yêu cầu thời gian hoàn thành

+ Khảo sát hiện trường thu thập thông tin bất động sản: Lên kế hoạch định

giá BĐS, thu thập tài liệu

+ Phân tích thông tin về bất động sản bao gồm việc: Phân tích thị trường: là

việc xác định các lực lượng thị trường ảnh hưởng đến giá trị cua tài sản là đối tượng đánh giá; Phân tích tài sản là việc phân tích các đặc điểm có thể so sánh được, bán

ra, cho thuê

+ Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản:

+ Lập hồ sơ và chứng thư định giá:

- Muốn định giá được giá trị của một BĐS cần xem xét các yếu tố cấu thành đến giá trị BĐS:

+ Các loại giá BĐS: Giá trị sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị đang hoạt động, giá trị bảo hiểm, giá trị được ước lượng; giá thị trường của BĐS, giá tiền thuê;

+ Các yếu tố cấu thành giá cả BĐS: Sự kết tinh chi phí, luồng thu nhập mà BĐS mang lại, thị trường, sử thỏa dụng, sự khan hiếm, sự mong muốn, sức mua hiệu quả, cung và cầu

- Các phương pháp được sử dụng để định giá BĐS

+ Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã

được bán trên thị trường của các BĐS có nhiều đặc điểm tương đối giống so với BĐS thuộc đối tượng xem xét, để ước tính giá trị thực của BĐS đó, đây là phương pháp sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới

+ Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành): Phương pháp này dựa trên

cơ sở ước tính chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng công trình tương tự trên đất để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

+ Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư được vận dụng để định giá

của BĐS phát triển Một BĐS có thể được coi là có tiềm năng phát triển khi một bộ phận giá trị tiềm năng có thể được thể hiện bằng vốn đầu tư vào BĐS đó Giá trị của

sự phát triển được biểu hiện dưới hình thái giản đơn, hoàn toàn là giá trị ước tính, từ

đó trừ đi tất cả các chi phí phát sinh Phần dư ra thể hiện mức thặng dư mà trên đó giá trị BĐS được trả

+ Phương pháp đầu tư (phương pháp vốn hoá thu nhập, phương pháp vốn hoá): Đây là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu

v

nhập trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần thẩm định giá thành giá trị vốn hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

+ Phương pháp lợi nhuận: Phương pháp lợi nhuận dựa vào sự phân tích khả

năng sinh lợi ước tính của việc sử dụng tài sản trừ đi các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý, còn lại một khoản dư ra thể hiện thu nhập thực hàng năm đặc trưng cho tài sản thu nhập thực này sau đó được chuyển hoá thành vốn theo đúng như cách trong phương pháp đầu tư

1.3 Kinh nghiệm trong việc định giá BĐS hiện nay

- Kinh nghiệm định giá trên thế giới

Số lượng các chuyên viên về thẩm định trên thế giới rất đông đảo Ở các nước phát triển, người thẩm định viên về giá không chỉ đưa ra những thẩm định mà còn tư vấn cho đầu tư kinh doanh bất động sản

Các nước trên thế giới việc phân hạng đất chủ yếu được thực hiện đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp nhằm phục vụ việc bố trí cơ cấu cây trồng trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp Ở Trung Quốc, trong hoạt động định giá bất động sản có việc triển khai phân hạng đất, nhóm đất

- Kinh nghiệm định giá trong nước

Tính đến nay, cả nước có 36 công ty thẩm định giá đã đăng ký hành nghề với Cục Quản lý giá - Bộ Tài chính theo quy định của pháp luật Việt Nam

Thị trường BĐS và thẩm định BĐS là chưa có những chuẩn mực rõ ràng cho công tác quản lý, về phương pháp và nguyên tắc thẩm định giá BĐS chưa đồng nhất

để có thể làm cơ sở cho việc xem xét kết quả của công tác thẩm định

Có thể thấy rằng, công tác thẩm định nói chung và công tác thẩm định BĐS nói riêng hiện nay đang gặp những khó khăn cơ bản như thiếu thông tin về thị trường; thiếu đội ngũ thẩm định giá chuyên nghiệp; cơ sở khoa học và ứng dụng thẩm định giá còn ít và thiếu; hệ thống các văn bản pháp luật về thẩm định giá còn bất cập

CHƯƠNG 2 ĐỊNH GIÁ BĐS LÀ NHÀ CHUNG CƯ SAU KHI ĐẦU TƯ CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN DẦU KHÍ, LẤY VÍ DỤ TẠI DỰ ÁN 97 LÁNG HẠ.

2.1 Khái quát tình hình đầu tư xây dựng lại các khu nhà chung cư trên địa bàn Thành phố Hà nội và tại Công ty Cổ phần Bất động sản Dầu khí:

* Đặc điểm và tình hình thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại các khu nhà ở tại Hà nội:

Thành phố Hà nội có quỹ nhà ở khoảng 12 triệu m2 (450.000 căn hộ) chiếm gần 15% quỹ nhà ở toàn quốc Trong đó nhà ở thuộc sở hữu nhà nước khoảng 4,5 triệu m2 Sau 9 năm thực hiện công tác bán nhà theo Nghị định 61/CP, tính đến năm

2003, quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước còn lại diện tích là 3.542.155 m2 với 123.237 căn hộ, trong đó:

- Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước do Ngành tài nguyên, Môi trường và Nhà đất quản lỹ cho thuê khoảng 1.648.578 m2 với 62.150 hợp đồng thuê nhà

- Nhà ở do các cơ quan tự quản khoảng 1.893.568 m2 với 61.087 căn hộ Trong toàn bộ quỹ nhà ở có khoảng 80% là nhà thấp tầng (1-3 tầng), 20% diện tích còn lại khoảng 1 triệu m2 là nhà ở chung cư cao tầng (4-5 tầng); trong đó nhà lắp ghép tấm lớn chiếm hơn 600.000 m2

Về chất lượng quỹ nhà lắp ghép tấm lớn: có khoảng 206 nhà - 434.332 m2 sàn xây dựng trong tổng số hơn 400 nhà chung cư Các nhà nà chủ yếu được liên kết bằng mối nối, qua khảo sát sơ bộ do phần lớn nhà bị lún lệch Các chỉ tiêu quy hoạch trên bị vi phạm nghiêm trọng do việc xây xen, xây lấn trong quá trình xử dụng; Mật độ xây dựng thực tế hiện nay tại các khu chung cư trên trung bình lên tới 70-80%

Để thực hiện cải tạo chống xuống cấp nhà chung cư cao tầng nguy hiểm, thành phố triển khai thí điểm thực hiện theo 3 mô hình sau:

+ Cải tạo xây ốp:

+ Lập dự án phá dỡ nhà cũ, xây mới:

+ Lập quy hoạch cải tạo lại toàn bộ các khu chung cư:

vii

2.2 Giới thiệu về Công ty cổ phần Bất động sản Dầu khí và công tác định giá

dự án nhà chung cư cũ sau khi đầu tư xây dựng lại tại Công ty

* Công ty Cổ phần Bất động sản Dầu khí (PETROWACO):

PETROWACO là công ty Bất động sản chuyên đầu tư, xây dựng và kinh doanh phát triển khu đô thị, nhà chung cư, khu dân cư, toà nhà văn phòng, khu công nghiệp và kinh doanh dịch vụ bất động sản

Sơ đồ 2.2: Sơ đồ tính toán hiệu quả kinh tế, định giá bán tại Công ty

Việc tính toán giá bán hợp lý của dự án sẽ được thực hiện riêng tại Phòng, Ban chuyên trách về dự án Sau đó, phương án này sẽ thong qua hội đồng thẩm định, rùi trình lên Tổng Giám đốc xem xét và ra quyết định

* Các dự án Công ty đang tiến hành đầu tư xây dựng và định giá sản phẩm:

- Dự án đầu tư xây dựng lại Khu tập thể số 97 Láng Hạ

Đây là một công trình toà nhà hỗn hợp, cao 27 tầng và 03 tầng hầm Đây là toà nhà mà đề tài sẽ tập trung nghiên cứu

- Dự án đầu tư xây dựng lại Khu tập thể số 59-63 Huỳnh Thúc Kháng

Với quy mô 25 tầng và 03 tầng hầm, toà nhà nằm tại góc giao cắt giữa đường Huỳnh Thúc Kháng và đường Nguyễn Chí Thanh là tổ hợp văn phòng và các các căn hộ được thiết kế theo tiêu chuẩn chất lượng cao cấp, linh hoạt về mặt bằng và diện tích

- Dự án Phá dỡ, xây dựng mới chung cư nguy hiểm C1 Thành Công

TỔNG GIÁM ĐỐC

BAN DỰ ÁN CÁC CHUYÊN GIA KINH TẾ

PHÒNG ĐẦU TƯ CÁC CHUYÊN GIA KINH TẾ

TỔ THẨM ĐỊNH

Đây là dự án liên doanh giữa Công ty Cổ phần Bất động sản Dầu khí với Tổng Công ty Xây dựng Công trình Giao thông I và Công ty Hà Nội ICT, trong đó Công ty tham gia 39,2%

2.3 Ví dụ về công tác định giá sản phẩm cải tạo nhà chung cư tại Khu tập thể

cũ 97 Láng Hạ:

* Hiện trạng dự án:

- Hiện trạng các công trình kiến trúc:

Tại khu đất xây dựng dự án có các công trình: tổ hợp của các nhà 5 tầng, 3 tầng, 2 tầng và các nhà cấp 4 với kết cấu chịu lực chính bằng bê tông cốt thép Nhà

5 tầng, 3 tầng, 2 tầng có kết cấu khung bê tông, sàn panel kết hợp BTCT toàn khối, tường gạch Các nhà còn lại là nhà cấp 4 tường gạch

Hiện trạng nhà và các công trình kiến trúc trên khu đất 97 Láng Hạ như sau: Đánh giá chung: tất cả các hạng mục này đều phải dỡ bỏ, không thể cải tạo được vì đã hết niên hạn sử dụng từ lâu, kết cấu đã không còn đảm bảo

* Phương án cải tạo xây dựng lại theo thiết kế dự án:

- Các chỉ tiêu kinh tế-kỹ thuật chủ yếu:

+ Khu đất nghiên cứu xây dựng: 4.223 m2, Trong đó: Đất làm đường sử dụng chung là 114 m2 ; Đất xây dựng Toà nhà 97 Láng Hạ là 4.119 m2; Diện tích đất xây dựng công trình là1.480 m2; Diện tích sàn : 40.675 m2, diện tích văn phòng dịch vụ là 10.970m2, diện tích sàn nhà ở : 29.705 m2, diện tích sàn tầng hầm : 9.882 m2; Mật độ xây dựng : 35,9%; Hệ số sử dụng đất : 10,4 lần; Tầng cao : 27 tầng

Giải pháp thiết kế công trình:

Căn hộ dùng để tái định cư có diện tích từ 80-110 m2 so với diện tích các căn hộ cũ là 45-60 m2 thì đã tăng từ 2-2,5 lần không những đã đáp ứng theo quy định của Thành phố về cải tạo chung cư cũ là 1,3 lần mà đã tăng rất nhiều Đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn của một căn hộ theo phong cách hiện đại và đầy đủ tiện nghi

Các căn hộ dùng để kinh doanh có diện tích thấp nhất là 130 m2 và diện tích cao nhất là 190 m2, đáp ứng các tiêu chuẩn của căn hộ cao cấp, thiết kế hiện đại thoả mãn mọi nhu cầu, thị hiếu của khách hàng

ix

Căn hộ siêu cấp (hay còn gọi là căn hộ penhouse) có diện tích siêu lớn, thông sàn hai tầng, được đặt trên tầng 26-27 là để nhắm tới các đối tượng khách hàng giàu

có sẵn sàng bỏ một số tiền lớn để mua căn hộ lớn, đầy đủ tiện nghi

* Định giá các sản phẩm của dự án:

- Xác định giá trị đất của dự án:

Vị trí xây dựng dự án nằm tại số 97 Láng Hạ thuộc địa phận hành chính phường Láng Hạ, quận Đống Đa, thành phố Hà nội, khu đất nằm tại góc giao cắt giữa đường Láng Hạ và đường Thái Thịnh

Khu đất dự án nằm tại vị trí 1 trên đường Láng Hạ với đơn giá là: 40.000.000 đ/m2

Tiền đất của dự án là: 4.119 m2 x 40 triệu = 164.760 triệu đồng

- Xác định chi phí đầu tư xây dựng dự án:

Tổng mức đầu tư của dự án là 567.200.000.000 đồng

- Định giá sản phẩm nhà tái định cư:

Đơn giá bán các căn hộ tái định cư này được tính theo quy định của Thành phố tại Quy chế cải tạo xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng xuống cấp trên địa bàn Hà nội ban hành kèm theo Quyết định số 48/2008/QĐ-UBND ngày 28/7/2008 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà nội, phần diện tích tái định cư không thu tiền được nhân với hệ số 1,3 lần cộng hệ số chuyển tầng (nếu có) và phần diện tích do chủ đầu tư hỗ trợ Phần chênh lệch diện tích còn lại được bán với đơn giá bằng suất đầu tư sàn

Theo cách tính toàn dựa trên suất đầu tư sàn được phần bổ thì giá bán phần chênh lệch diện tích căn hộ tái định cư cho các hộ dân thuộc diện tái định cư tại chỗ của dự án là 15,3 triệu đồng/m2

- Định giá sản phẩm thương mại của dự án:

Phương pháp dùng để định giá các các sản phẩm kinh doanh, cụ thể đối với

dự án là các căn hộ dùng để kinh doanh và các căn hộ penhouse là phương pháp so sánh trực tiếp Theo đó cách xác định giá bán các căn hộ này được xác định như sau:

Đơn giá bán căn hộ được xây dựng trên cơ sở điều tra thị trường Sơ bộ, đối chiếu với các dự án có điều kiện tương đương như dự án chung cư 101 Láng Hạ, khu nhà ở Kim Liên B, toà nhà Thành Công Tower, giá bán căn hộ toà nhà 97 Láng

Hạ dự kiến 22 triệu đồng/m2

- Định giá đối với sàn văn phòng:

Phương pháp thường được áp dụng để định giá sàn văn phòng là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập

Theo phương pháp so sánh trực tiếp: Đối chiếu với các dự án có điều kiện tương đương như dự án chung cư 88 Láng Hạ, Harec Building, toà nhà Petrovietnam, toà nhà Thành Công tower, giá cho thuê văn phòng toà nhà 97 Láng

Hạ dự kiến trung bình là 20 USD/m2/tháng

Khối lượng: Tổng diện tích sàn văn phòng cho thuê tại chung cư 97 Láng Hạ

là 9.485 m2 với tổng diện tích sàn sử dụng 6.443 m2

Định giá văn phòng theo phương pháp thu nhập: (Theo Phụ lục 6)

Thì với mức giá thuê văn phòng tại đây dự kiến là 20 USD/tháng thì giá bán m2 sàn văn phòng của dự án 97 Láng Hạ là 28.100.000 đồng/m2 sàn văn phòng

Theo giá trị tính toán ở trên thì giá bán sàn văn phòng là 28,1 triệu đồng cao hơn nhiều so với giá bán căn hộ kinh doanh tại đây Điều này dẫn đến hai khả năng

có thể sảy ra: Một là, giá bán căn hộ kinh doanh của toà nhà sau đầu tư đang được định giá thấp hơn so với giá trị của nó Trường hợp thứ hai sảy ra, giá thuê văn phòng tại đây đang được đánh giá ở mức cao Khi so sánh với giá bán các căn hộ chung cư của các toà nhà khác, thì khả năng trường hợp 1 sảy ra cao hơn, vì với giá bán căn hộ kinh doanh là 22 triệu đồng/m2 là thấp hơn so với thị trường

- Định giá đối với sàn dịch vụ để xe: (Phụ lục 6)

Đơn giá: Đơn giá trong xe theo quy định từng thời điểm của Sở Tài chính, dự kiến ôtô là 600.000 đồng/xe/tháng; xe máy là 45.000đồng/xe/tháng

Khối lượng: Với tổng diện tích 9.885 m2, tổng số chỗ để xe trong tầng hầm đáp ứng được 15% nhu cầu tối thiểu tính toán ở bảng trên

Theo tính toán tại phụ lục 6 sử dụng phương pháp thu nhập thì giá bán sàn để

xe theo đơn giá nêu trên là 1.440.000 đồng/m2