Luận án thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp hiện nay ở tỉnh vĩnh phúc

Tính cấp thiết của đề tài Ở nước ta, nghiên cứu sự thành công của công cuộc đổi mới, phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa trong giai đoạn vừa qua cho thấy nếu nhìn

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học: PGS, TS NGUYỄN MINH QUANG

HÀ NỘI - 2014

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi Các số liệu, tư liệu được sử dụng trong luận án là trung thực, có nguồn gốc và xuất xứ rõ ràng Những kết quả khoa học của luận án chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào

Tác giả luận án

Bùi Minh Hồng

MỞ ĐẦU 1

Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN

THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP 8 1.1 Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án 8 1.2 Khái quát kết quả nghiên cứu khoa học liên quan đến đề tài và

Chương 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THỊ TRƯỜNG

2.1 Quyền sử dụng đất nông nghiệp - hàng hoá đặc biệt 34

Chương 3: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH VĨNH PHÚC 66 3.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng tới thị trường

quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 66 3.2 Thực trạng các yếu tố của thị trường quyền sử dụng đất nông

Chương 4: QUAN ĐIỂM, PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT

TRIỂN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG

4.1 Một số quan điểm phát triển kinh tế xã hội có tác động đến việc

sử dụng đất và ảnh hưởng đến thị trường quyền sử dụng đất

BĐS : Bất động sản CNH, HĐH : Công nghiệp hóa, hiện đại hóa

Trang

Bảng 3.1: Cơ cấu kinh tế tỉnh Vĩnh Phúc năm 1997 - 2013 70

Bảng 3.2: Tình hình phát triển dân số của tỉnh giai đoạn 2008 - 2013 71

Bảng 3.3: Tỷ lệ hộ nghèo trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc từ 2005-2013 72

Bảng 3.4: Tổng hợp cơ cấu các loại đất trên địa bàn Vĩnh Phúc 2012 81

Bảng 3.5: Thống kê biến động đất SXNN tỉnh Vĩnh Phúc năm 1998-2012 85

Bảng 3.6: Thống kê biến động đất nông nghiệp 99

Bảng 3.7: Khung giá đất ban hành kèm theo Nghị định 87/CP, ngày

Bảng 3.8: Khung giá đất trồng cây hàng năm ban hành kèm theo Nghị

định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của

Bảng 3.9: Khung giá đất trồng cây lâu năm ban hành kèm theo Nghị

định 188/2004/NĐ-CP, ngày 16 tháng 11 năm 2004 của

Bảng 3.10: Khung giá đất trồng cây hàng năm Ban hành kèm theo

Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007

Bảng 3.11: Khung giá đất trồng cây lâu năm Ban hành kèm theo Nghị

định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của

Bảng 3.12: Thống kê giá đất NN loại I trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 103

Bảng 4.1: Chỉ tiêu các loại đất đã được cấp trên phân bổ đến năm 2020 129

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Ở nước ta, nghiên cứu sự thành công của công cuộc đổi mới, phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa trong giai đoạn vừa qua cho thấy nếu nhìn nhận dưới góc độ kinh tế có thể khẳng định rằng, sự thành công đó chính là sự đổi mới tư duy, giải phóng sức sản xuất, huy động các nguồn lực của xã hội như sức lao động, tiền vốn, đất đai, tài nguyên, trí tuệ… vào phát triển kinh tế, chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế xã hội Để tiếp tục làm tốt những vấn đề trên, điều quan trọng, mấu chốt là nước ta phải tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và phát triển đồng bộ các loại thị trường trong đó có thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp

Đất đai nói chung, đất nông nghiệp nói riêng là tài sản, là nguồn lực vô cùng quý giá của mỗi quốc gia Trong SXNN đất đai là TLSX đặc biệt không

có gì thay thế được Trong đời sống xã hội đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Ở Việt Nam hiện nay, quyền sử dụng đất nông nghiệp đã được nhà nước giao ổn định lâu dài cho các chủ thể thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất nông nghiệp hiện nay trong phạm vi nhất định được trao đổi trên thị trường dưới dạng như: mua, bán, trao đổi, cho thuê, góp vốn, thế chấp v.v Giá cả thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp được hình thành theo nguyên tắc của thị trường dựa trên quan hệ cung - cầu đồng thời còn chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố như, vị trí, độ phì nhiêu, sự thuận lợi của hạ tầng kỹ thuật, khí hậu thời tiết, quy hoạch của nhà nước… Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp ở nước ta hiện nay chưa được các cấp các ngành quan tâm, nhưng có xu hướng phát triển mở rộng trong tương lai

Để phát triển hiệu quả thị trường QSD đất NN, nhà nước cần phải không ngừng hoàn thiện thể chế đối với thị trường này đảm bảo phù hợp với yêu cầu khách quan và bối cảnh thực tế xã hội hiện nay Những năm qua, vấn

đề thi hành thi hành pháp luật đất đai và các văn bản của nhà nước liên quan đến đất đai, công tác thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã dần đi vào

nề nếp; việc thực hiện cấp giấy chứng nhận QSD đất, thành lập văn phòng đăng ký QSD đất, trung tâm phát triển quỹ đất, trung tâm định giá, đấu giá QSD đất, ban hành các chính sách thuế, cung cấp thông tin về đất đai, công khai minh bạch các quy hoạch sử dụng đất, trình tự thủ tục hành chính về mua bán, chuyển nhượng đất đai đã tạo điều kiện thuận lợi thúc đẩy thị trường QSD đất NN phát triển Tuy nhiên so với yêu cầu hiện nay hoạt động của thị trường QSD đất NN đã bộc lộ không ít những yếu kém tồn tại, bất cập đang là lực cản đối với sự phát triển của thị trường này trên cả phương diện kinh tế và

xã hội dưới nhiều góc độ khác nhau

Vĩnh Phúc là tỉnh trung du, miền núi phía Bắc thuộc vùng kinh tế trọng điểm Bắc bộ, vùng thủ đô Hà Nội Sau 17 năm tái lập tỉnh (từ 1997) đến nay, kinh tế xã hội của tỉnh phát triển khá mạnh, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tích cực, GDP bình quân đầu người năm 2013 đạt 54 triệu đồng

Đạt được thành tích trên là do trong những năm vừa qua để tạo đà cho kinh tế Vĩnh Phúc bứt phá, tỉnh đã có chủ trương thu hút mạnh đầu tư trong và ngoài nước để phát triển công nghiệp và dịch vụ Theo đó quỹ đất sản xuất NN đã giảm mạnh để chuyển dịch sang lĩnh vực công nghiệp, dịch

vụ, đô thị và các công trình phúc lợi công cộng phát triển Những biến động lớn về mục đích sử dụng đất thời gian qua như việc thực hiện bồi thường GPMB theo chính sách của nhà nước đã tạo ra những yếu tố cung, cầu về thị trường QSD đất NN trên bình diện rộng nhưng được nhà nước quản lý và kiểm soát thông qua giá bồi thường Bên cạnh đó trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc

thị trường QSD đất NN được người dân mua, bán, trao đổi rất mạnh với các mục đích khác nhau mà nhà nước chưa kiểm soát được Đặc biệt từ khi có Nghị định 69/NĐ-CP, ngày 13/8//2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư,

theo đó tại điểm 2 điều 28 quy định: "Đối với dự án đầu tư sử dụng đất không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì không phải làm thủ tục thu hồi đất; sau khi được giới thiệu địa điểm, chủ đầu tư và người sử dụng đất thoả thuận theo hình thức chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp thay đổi mục đích sử dụng đất", thì thị trường QSD đất NN nói chung và Vĩnh Phúc

nói riêng diễn ra khá phức tạp ngoài tầm kiểm soát của nhà nước Mặt khác Nhà nước quy định khung giá đất NN, trên cơ sở đó Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố phải định lại giá và ban hành giá đất mới vào thời điểm ngày 01 tháng

01 hàng năm điều đó đã tác động rất mạnh đến thị trường QSD đất NN, dẫn đến tình trạng mua, bán trao tay để chờ nhà nước tăng giá đất, để được tăng giá đền

bù diễn ra phổ biến nhất là các khu vực dự kiến quy hoạch mới

Để thị trường QSD đất NN cả nước nói chung và tỉnh Vĩnh Phúc nói riêng khắc phục được những khó khăn vướng mắc, hoạt động có hiệu quả, đáp ứng với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội thì cần có những nghiên cứu cơ

bản, hệ thống và chuyên sâu về vấn đề này Vì vậy vấn đề "Thị trường quyền

sử dụng đất nông nghiệp hiện nay ở tỉnh Vĩnh Phúc" tác giả xin chọn làm

Đề tài nghiên cứu Luận án tiến sĩ chuyên ngành Kinh tế chính trị

2 Mục đích và nhiệm vụ của luận án

2.1 Mục đích nghiên cứu

- Luận giải các vấn đề lý luận cơ bản về thị trường QSD đất NN;

- Đánh giá thực trạng những kết quả, nguyên nhân đạt được và những vất đề đặt ra của thị trường QSD đất NN ở Vĩnh Phúc những năm qua;

- Luận giải các phương hướng và đề xuất các giải pháp nhằm phát triển thị trường QSD đất NN đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội ở tỉnh Vĩnh Phúc trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá

2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Khái quát, hệ thống hoá và xây dựng khung lý thuyết về thị trường QSD đất NN trong điều kiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam

- Đánh giá, phân tích thực trạng thị trường QSD đất NN hiện nay ở Vĩnh Phúc, chỉ ra những mặt tích cực, những hạn chế tiêu cực cũng như những yếu kém, bất cập của thị trường này và nguyên nhân của những yếu kém, hạn chế, bất cập từ đó đề xuất phương hướng và những giải pháp tạo môi trường thông thoáng cho thị trường QSD đất NN phát triển linh hoạt nhằm khai thác có hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ tốt cho CNH, HĐH

- Luận án đề xuất giải pháp phát triển thị trường QSD đất NN ở Vĩnh Phúc và kiến nghị với Trung ương, các bộ ngành có liên quan và địa phương tháo gỡ những khó khăn vướng mắc trong quá trình vận hành thị trường này

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận án

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của Luận án là nghiên cứu thị trường QSD đất

NN trên các nội dung: Hàng hoá quyền sử dụng đất nông nghiệp, các yếu tố cấu thành, yếu tố ảnh hưởng đến thị trường QSD đất NN

3.2 Phạm vi nghiên cứu

- Về không gian: Luận án nghiên cứu thị trường QSD đất NN ở tỉnh Vĩnh Phúc

- Về thời gian: Luận án nghiên cứu thị trường QSD đất NN tỉnh Vĩnh

Phúc từ năm 1997 (thời điểm mà tỉnh Vĩnh Phúc được tái lập từ tỉnh Vĩnh Phú) đến nay

4 Cơ sở lý luận, thực tiễn và phương pháp nghiên cứu của luận án

4.1 Cơ sở lý luận

Luận án nghiên cứu dựa trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác- Lênin,

tư tưởng Hồ Chí Minh; quan điểm, đường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam

và chính sách, pháp luật của Nhà nước về thị trường bất động sản nói chung, thị trường QSD đất NN nói riêng Đồng thời Luận án tiếp thu có chọn lọc các kết quả nghiên cứu đã công bố về thị trường bất động sản nói chung, thị trường QSD đất NN nói riêng của các nhà khoa học và các tổ chức kinh tế trong và ngoài nước

4.2 Cơ sở thực tiễn

Luận án nghiên cứu kinh nghiệm phát triển thị trường QSD đất NN một

số địa phương trong nước, kinh nghiệm phát triển thị trường QDS đất NN ở một số nước khu vực châu Á và của tỉnh Vĩnh Phúc dựa trên cơ sở số liệu điều tra, thống kê, phân tích, tổng hợp đánh giá, nhận định về sự hình thành, xu thế vận động và phát triển thị trường QSD đất NN trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc

4.3 Phương pháp nghiên cứu

Chủ yếu theo phương pháp nghiên cứu kinh tế chính trị Mác - Lênin là trìu tượng hoá khoa học, kết hợp hài hoà các phương pháp phân tích, diễn giải, tổng hợp, so sánh, thống kê, hệ thống hoá, bình luận… đối với từng nội dung nghiên cứu Cụ thể:

Chương 1: Hướng nghiên cứu chủ yếu thực hiện theo phương pháp hệ

thống hoá, phân tích tổng hợp để đánh giá những kết quả nghiên cứu nhằm khái quát những nội dung đã được đề cập, phân tích rõ những vấn đề đang được nghiên cứu luận giải và đặc biệt nhấn mạnh những vấn đề mới mà đề tài Luận án cần tập trung phân tích, luận giải

Chương 2: Căn cứ yêu cầu, nội dung của chương, Luận án sẽ sử dụng kết

hợp các phương pháp phân tích, đánh giá, so sánh kết quả nghiên cứu theo

lịch sử vấn đề để khái quát thành cơ sở lý luận nhằm xây dựng khung lý thuyết về thị trường QSD đất NN đồng thời phân tích, đánh giá khái quát kinh nghiệm thực tiễn của một số địa phương cấp tỉnh

Chương 3: Trên cơ sở khung lý luận được trình bày ở chương 2, trong

chương 3 Luận án chủ yếu sử dụng phương pháp khảo sát, thống kê, phân tích kết hợp với sơ đồ, biểu đồ về thị trường QSD đất NN ở tỉnh Vĩnh Phúc nhằm rút ra các kết luận cơ bản

Chương 4: Từ tổng hợp kết quả nghiên cứu của 3 chương (1, 2, 3), trong

chương 4 luận án sử dụng phương pháp kết hợp lôgic với lịch sử, kết hợp lý luận và thực tiễn đề xuất các quan điểm và giải pháp góp phần hoàn thiện thị trường QSD đất NN ở tỉnh Vĩnh Phúc đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá

5 Những đóng góp mới của luận án

- Một là, trên cơ sở phân tích bản chất, vai trò của đất đai với tư cách là

TLSX đặc biệt đối với sản xuất nông nghiệp, Luận án làm rõ bản chất, đặc điểm và điều kiện để quyền sử dụng đất nông nghiệp trở thành hàng hoá trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam

- Hai là, làm rõ bản chất và đặc điểm của thị trường quyền sử dụng đất

nông nghiệp; luận giải rõ các yếu tố cấu thành thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp bao gồm hàng hoá, chủ thể, hệ thống kết cấu hạ tầng; các loại hình thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp gồm thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp và các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp

- Ba là, phân tích, đánh giá thực trạng quá trình hình thành và phát triển

thị trường QSD đất NN trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc, rút ra những thành công, hạn chế và nguyên nhân của những thành công, hạn chế đó, đề xuất định hướng và giải pháp phát triển có hiệu quả loại hình thị trường này trên địa bàn tỉnh thời gian tới

6 Kết cấu của luận án

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, Luận án được chia làm 4 chương, 8 tiết

Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến thị trường

quyền sử dụng đất nông nghiệp

Chương 2: Cơ sở lý luận về thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp Chương 3: Thực trạng thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp trên

địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc

Chương 4: Quan điểm, phương hướng và pháp phát triển thị trường

quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc

Chương 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP

1.1 CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN

Mua bán, chuyển nhượng đất đai là hình thức giao dịch được hình thành rất sớm, nó gần như xuất hiện đồng thời với sự xuất hiện của chiếm hữu

tư nhân về đất đai Ở Việt Nam, do tính đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân

về đất đai, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất Việc hình thành các quy định đối với quyền sử dụng đất ở Việt Nam đã tạo nên nét đặc thù trong các giao dịch về quyền sử dụng đất nói chung và giao dịch QSD đất NN nói riêng Những quy định pháp lý về QSD đất NN minh bạch, thuận lợi có vai trò rất quan trọng đối với việc phát triển sản xuất và vận hành thị trường các yếu tố sản xuất Sự đảm bảo về QSD đất NN sẽ hỗ trợ, thúc đẩy việc chuyển đổi và mua bán quyền sử dụng đất mang lại hiệu quả sử dụng đất cao hơn, góp phần chống tiêu cực tham nhũng, thúc đẩy tốt hơn quá trình CNH- HĐH

Vì vậy, vấn đề thị trường quyền sử dụng đất (thị trường bất động sản),

thị trường QSD đất NN ở Việt Nam đã được nghiên cứu trong khá nhiều các công trình nghiên cứu, cuộc hội thảo với những góc độ, phạm vi khác nhau

1.1.1 Tài liệu chuyên khảo và tham khảo ở nước ngoài

1.1.1.1 Sách tham khảo và báo cáo khoa học

C.Mác và Ph.Ăngghen (1994), Toàn tập [45], các ông đã phân tích

QHSX TBCN ngành NN tại các nước tư bản phát triển như Anh, Mỹ, Pháp, Đức, Italia, và cho thấy QHSX TBCN xuất hiện trong NN muộn hơn trong công nghiệp và thương nghiệp Chủ nghĩa tư bản xuất hiện trong NN bằng cả con đường phân hoá của những người nông dân, hình thành tầng lớp giàu có

(phú nông, tư bản nông nghiệp) kinh doanh NN theo phương thức TBCN và

bằng cả sự xâm nhập của các nhà tư bản đầu tư vào NN Quá trình hình thành QHSX TBCN trong NN đi cùng với quá trình tích tụ và tập trung ruộng đất trong tay một số người đủ khả năng sản xuất kinh doanh NN Từ đó dẫn đến

sự tách rời giữa quyền sở hữu và QSD ruộng đất, chuyển hoá giá trị thặng dư được tạo ra trong NN thành địa tô TBCN và lợi nhuận NN Điều này cũng mang lại năng suất lao động và hiệu quả SXNN cao hơn gấp nhiều lần so với SXNN theo lối phong kiến lạc hậu Tác giả đã phân tích các loại địa tô chênh lệch I, II, địa tô tuyệt đối, địa tô hầm mỏ, địa tô độc quyền, để làm rõ bản chất QHSX TBCN trong NN, quy luật độ màu mỡ ruộng đất có xu hướng giảm dần, và các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả ruộng đất NN

William B Brueggeman và Jeffrey D Fisher trong Tài chính bất động sản và đầu tư [8], đã tập trung vào vấn đề tài chính và thu nhập từ

những đầu tư tài chính vào BĐS Hệ thống pháp lý đối với đầu tư BĐS là trụ cột trong việc điều hành các hoạt động đầu tư và huy động tài chính cho BĐS, đặc biệt là những BĐS sở hữu tư nhân, chiếm phần lớn trong các hoạt động đầu tư BĐS Những vấn đề tài chính trong thu nhập từ đầu tư BĐS như giải quyết nợ, khung khổ pháp lý, cấp vốn cho các dự án, các hình thức đầu tư khác nhau, là những nhân tố ảnh hưởng đến quy mô và hiệu quả đầu tư BĐS, làm cho thị trường BĐS hoạt động lành mạnh hay méo mó, và sự ảnh hưởng của thị trường BĐS đối với các thị trường của nền kinh tế

Loic Chiquier và Michael J.Lea trong Chính sách tài chính nhà ở tại các thị trường mới nổi [9], đã phân tích các khía cạnh quan trọng của lĩnh

vực tài chính, nhà ở tại các thị trường mới nổi như tác động của các nhân tố

vĩ mô, tự do tài chính, tiết kiệm, đầu tư, mối quan hệ cung - cầu tới các chính sách quản lý nhà đất tại các nền kinh tế này Chính sách đầu tư, bảo hiểm đối với thị trường nhà đất để nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của thị

trường, tạo điều kiện thúc đẩy sự phát triển của các thị trường khác liên quan Từ những kiến thức và kinh nghiệm thực tế trong xây dựng chính sách tài chính nhà đất ở những nền kinh tế đang phát triển và mới nổi, các tác giả cung cấp cho các nhà hoạch định chính sách những cách thức để thiết lập và thực thi hiệu quả các chính sách tài chính nhà đất tại các quốc gia đang phát triển và mới nổi

Uỷ ban hành pháp hội đồng Nông nghiệp Đài Loan trong báo cáo Farm land reform in the Republic of China in Taiwan [80] đã giới thiệu tình hình và

nội dung cải cách ruộng đất ở Đài Loan, bao gồm việc giảm cho thuê đất trang trại, tiến hành bán đất trang trại của công cho các chủ sở hữu tư nhân nhằm mang lại hiệu quả kinh tế cao hơn Bên cạnh đó, Đài Loan cũng thực hiện chương trình giao đất lâu dài cho nông dân trồng trọt cùng với những chính sách hỗ trợ về tín dụng, khoa học kỹ thuật NN để người nông dân sản xuất những sản phẩm chất lượng cao Trong chính sách giao đất cho nông dân, Đài Loan hết sức chú trọng việc gắn kết trách nhiệm quản lý của nhà nước với mục đích sử dụng đất NN của người nông dân theo chương trình, kế hoạch sản xuất chung của nhà nước, hạn chế tối đa việc sử dụng đất sai mục tiêu đã đề ra; hình thành vùng nguyên liệu, nông sản chuyên canh dựa trên lợi thế của mỗi vùng, địa phương

Ralph E Heimlich và William D Anderson trong Phát triển khu vực ven đô: Những tác động đến nông nghiệp và đất đai [35] cho rằng phát triển

sử dụng đất ở Mỹ đang đi theo hai con đường: mở rộng các khu đô thị và phát triển kích cỡ lô lớn (lớn hơn 1 mẫu Anh mỗi nhà) - tích tụ và tập trung ruộng đất lớn - tại các khu vực nông thôn Giai đoạn từ 1960 đến 1990, mỗi năm khu vực nông thôn đã chuyển hơn 1 triệu mẫu Anh cho việc mở rộng đô thị, nhưng không được coi là một mối đe doạ đối với lĩnh vực NN, mặc dù nó có thể làm giảm quy mô sản xuất của một số nông sản giá trị cao, đặc biệt cây trồng Việc

phát triển quy mô ruộng đất lớn có thể ít lạc quan hơn, vì nó tiêu thụ nhiều đất hơn trên một đơn vị nhà ở ngoại ô điển hình Vì vậy đòi hỏi chính quyền các bang và địa phương cần phải kiểm soát tăng trưởng và lập kế hoạch cho tích tụ

và tập trung ruộng đất Chính phủ liên bang có thể giúp họ trong các lĩnh vực như năng lực xây dựng kế hoạch và kiểm soát tăng trưởng, cung cấp hỗ trợ tài chính cho kênh phát triển theo hướng mong muốn, hoặc phối hợp những nỗ lực của địa phương, khu vực và Nhà nước trong quá trình tích tụ và tập trung ruộng đất cho sản xuất NN quy mô lớn

Sally P Marsh, Phạm Văn Hùng, Nguyễn Trọng Đắc và T Gordon

Macaulay trong công trình nghiên cứu Phát triển nông nghiệp và chính sách đất đai ở Việt Nam [44] đã nghiên cứu về thị trường QSD đất NN và

sự thay đổi quy mô hộ ở Việt Nam từ sau năm 1993, điều tra thực hiện ở 4 tỉnh của Việt Nam: Hà Tây và Yên Bái ở phía Bắc, Bình Dương và Cần Thơ ở phía Nam với khoảng 400 hộ ở 16 xã (hai huyện ở mỗi tỉnh) đã được phỏng vấn

Nghiên cứu và quan sát ở đây khẳng định một thực tế là một thị trường năng động đối với QSD đất NN đã và đang tồn tại ở Việt Nam, nhưng một số vùng có thể phát triển hơn những vùng khác Có những khác biệt rõ ràng giữa các tỉnh miền Bắc và các tỉnh miền Nam được khảo sát, đối với cả thị trường cho thuê tự do và cho thuê từ xã, thị trường ở miền Bắc thường sôi động hơn so với thị trường ở miền Nam Ở miền Nam, QSD đất thường được bán hoặc cầm cố nhiều hơn là cho thuê Một số hộ ở các tỉnh nhận được nhiều đất từ thị trường tự do và từ xã hội thông qua mua hoặc thuê Điều này cho thấy rằng việc giao lại đất đang diễn ra tiếp theo lần giao đất đầu tiên và triển khai Luật Đất đai năm 1993 để thúc đẩy sự trao đổi QSD đất Kết quả nghiên cứu từ những số liệu này gợi ý những hàm ý chính sách sau đây:

Một là, sự sẵn có của tín dụng có ảnh hưởng đến khả năng thuê và mua

đất của các hộ nông dân, đặc biệt là ở miền Nam Các nông hộ cần được tiếp cận đến tín dụng để có khả năng tận dụng được cơ hội thị trường và mở rộng hoạt động sản xuất

Hai là, quỹ đất cũng ảnh hưởng đến khả năng thuê và mua đất của các

hộ Các hộ sẽ không cho thuê hoặc bán QSD đất của họ trừ khi có các cơ hội

để họ chuyển sang một vùng khác, sang làm nghề khác một cách tự do, không

có nhiều rủi ro

Ba là, cần phải tiếp tục nghiên cứu và tăng cường các hoạt động

khuyến nông để thúc đẩy thay đổi kiểu sử dụng đất sang các dạng sử dụng có khả năng sinh lời tốt hơn Những thay đổi như vậy cùng với các cơ hội việc làm phi NN sẽ giúp phát triển thị trường QSD đất và mang lại hiệu quả phân

bổ nguồn lực cao hơn

Bốn là, kết quả của nghiên cứu này cho thấy một thị trường QSD đất

sôi động, như đã có ở Hà Tây, sẽ có xu hướng tập trung đất vào tay của những nông dân giàu có hơn Điều này sẽ thúc đẩy quá trình sản xuất NN hàng hoá ở Việt Nam nhưng cũng sẽ làm tăng mối quan ngại về đói nghèo và công bằng

xã hội khi mà các cơ hội việc làm phi NN ở nông thôn còn ít

Quá trình cải cách ruộng đất ở Việt Nam vẫn đang tiếp diễn với việc sửa đổi Luật Đất đai 2003 Áp lực đối với Chính phủ đang tăng lên trong việc hoàn thành phân bổ và đăng ký QSD đất, các vấn đề liên quan tới đền bù, những khó khăn liên quan đến việc sử dụng QSD đất để thế chấp cho các khoản vay, vấn đề đất đai manh mún, sự mong muốn của người dân có được QSD đất ổn định và lâu dài, sự cần thiết phải có khung pháp lý tốt hơn

Mặc dù cần phải giải quyết các vấn đề nêu trên nhưng sự phát triển của thị trường đất đai ở Việt Nam hiện nay phụ thuộc nhiều vào sự sẵn sàng của các nguồn tín dụng, các cơ hội việc làm phi NN, thông tin thị

trường và cơ sở hạ tầng nông thôn hơn là chỉ tập trung vào việc đổi mới chính sách đất đai

Thomas Markussen, Finn Tarp, Đỗ Huy Thiệp, Nguyễn Đỗ Anh Tuấn

trong Phân mảnh đất đai của hộ và giữa các hộ nông nghiệp ở Việt Nam [77]

cho rằng phân mảnh đất đai xảy ra theo hai cách: phân mảnh đất đai trong hộ xảy ra khi một hộ NN được chia nhiều mảnh đất, và phân mảnh đất đai giữa các hộ trong ngành NN xảy ra khi đất được chia cho nhiều hộ nông dân nhỏ hơn Vấn đề này là đang gay gắt ở Việt Nam do sự kết hợp của việc tăng trưởng dân số, với một truyền thống văn hoá về quyền thừa kế đất đai bình đẳng cho các con, và các chính sách tái phân chia đất đai một cách công bằng trong suốt giai đoạn phi tập thể hoá

Cả hai loại phân mảnh của đất đai đều làm tăng chi phí và giảm lợi nhuận từ SXNN do chúng ngăn cản việc sử dụng máy móc hiện đại và làm tăng lượng lao động được yêu cầu Nghiên cứu thấy rằng, để sản xuất ra cùng một lượng sản phẩm các hộ có đất bị phân mảnh nhiều hơn và nhỏ hơn cần nhiều lao động hơn rất nhiều so với các hộ có quy mô đất lớn hơn

Chương trình dồn điền đổi thửa có thể giảm mức độ phân mảnh của hộ Các thị trường cho việc bán, thuê hoặc mua đất NN làm giảm đi mức độ phân mảnh trong ngành NN Các chương trình dồn điền đổi thửa là hiệu quả hơn so với các thị trường về đất hoặc các thị trường thuê đất thông qua việc giảm các chi phí và làm tăng lợi nhuận trên 1ha canh tác của các hộ nông dân ở nông thôn

Các chương trình này có vai trò lớn đối với tương lai của NN Việt Nam bằng việc giải phóng lao động sang hoạt động cho các ngành công nghiệp hiện đại và đảm bảo khả năng cạnh tranh của các sản phẩm xuất khẩu của Việt Nam

Một kết quả đáng chú ý khác là tác động dương của quy mô nông hộ đến lợi nhuận trong NN: ngay cả khi các mức lương trên thị trường không

phản ánh đầy đủ chi phí của lao động gia đình, chi phí này chỉ có thể tăng khi cầu về lao động từ các khu vực khác tăng lên

Do đó, tác động dương của quy mô nông hộ đến khả năng sinh lời dường như là lớn hơn trong tương lai Các kết quả cũng khẳng định quan điểm là dồn điền đổi thửa tạo điều kiện thuận lợi, ít nhất là đối với một số loại

cơ giới hoá trong NN, và dồn điền đổi thửa cũng đi cùng với việc đa dạng hoá cây trồng thoát khỏi cây lúa Dồn điền đổi thửa cũng có thể giải phóng một lượng lớn lao động khỏi khu vực NN để chuyển sang các hoạt động khác hiệu quả hơn, đồng thời vẫn làm tăng lợi nhuận của khu vực nông nghiệp Là một đất nước đang thực hiện công nghiệp hoá, dồn điền đổi thửa sẽ trở thành một chiến lược chủ chốt để duy trì khả năng cạnh tranh trong việc xuất khẩu nông sản của Việt Nam

Các kết quả cho thấy rằng, thị trường mua bán đất làm tăng tỷ lệ hộ có quy mô đất lớn hơn Tuy nhiên, tác động này chỉ được tìm thấy ở các tỉnh phía Nam Việt Nam, nơi phân mảnh đất đai có ít vấn đề hơn so với các tỉnh phía Bắc Điều này thể hiện nhu cầu cần phải tạo điều kiện thuận lợi hơn nữa

để các thị trường mua bán đất hoạt động hiệu quả, đặc biệt ở các tỉnh phía Bắc của Việt Nam

Klaus Deininger trong Một giải pháp có hệ thống để quản lý đất đai [26] đã nêu bật tầm quan trọng của quản lý đất đai trong phát triển

Nếu không có sự quản lý trong lĩnh vực đất đai hiệu quả, nông dân sản xuất nhỏ và phụ nữ có thể bị mất đất Đồng thời chính sách đất đai hiệu quả có thể thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, phát triển xã hội, bảo vệ các nhóm yếu thế dễ bị tổn thương trong nền kinh tế thị trường cũng như bảo

vệ môi trường

Một công cụ quan trọng thúc đẩy tính hiệu quả của chính sách quản lý đất đai mà đã được minh chứng trên thực tế là chỉ số đánh giá khung quản trị

đất đai của Ngân hàng Thế giới, trong đó sử dụng 21 chỉ số quản trị ở năm lĩnh vực quan trọng để giúp các nhà hoạch định chính sách đánh giá và thiết

kế tiến độ chuẩn cho cải cách ruộng đất

1.1.1.2 Tạp chí khoa học ở nước ngoài

Dr Andrzej Zadura trong "Thị trường đất nông nghiệp Ba Lan - Triển vọng và thách thức" [83] đã phân tích khái quát tình hình sử dụng đất NN, cơ

cấu đất NN, vai trò của NN trong vấn đề giải quyết việc làm và tăng trưởng kinh tế Ba Lan

Ngành nông nghiệp Ba Lan có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế của đất nước này Hiện tại, Ba Lan có 14,8 triệu người sống ở nông thôn trong tổng số 38,6 triệu người Ba Lan (chiếm 38,3%) và 2,7 triệu lao động (chiếm 19% tổng số lao động) đang làm việc trong ngành NN và lâm nghiệp Tỷ trọng NN (bao gồm cả lâm nghiệp) trong GDP chiếm 2,6% Đất NN tương đương 16,9 triệu héc-ta (ha) và đất canh tác trong đó chủ yếu là cổ phần chiếm 77% diện tích đất đó Pháp luật về đất đai của Ba Lan có những quy tắc

cụ thể liên quan đến tư nhân hoá của Ba Lan Quá trình thay đổi chính sách đất đai trong NN Ba Lan có thể xảy ra theo hướng hình thành sở hữu tư nhân trong NN Sự chuyển đổi của hệ thống NN sẽ được đặc trưng bởi sự sụp đổ của các trang trại nhỏ đi kèm với sự phát triển của kích thước trung bình của các trang trại Cục quản lý tài sản NN (Agricultural Property Agency - APA) không chỉ điều hành các thay đổi quyền sở hữu trong NN mà còn ủng hộ tài chính tư nhân cho việc thay đổi cơ cấu trong NN

Patrick Collinson trong "Giá nhà ở khu vực nông thôn tăng gấp đôi trong vòng một thập kỷ" [12] đã nêu và phân tích nguyên nhân việc tăng giá

nhà ở khu vực nông thôn là do tình trạng di cư từ thành thị về khu vực nông thôn đã đẩy giá nhà ở nông thôn vượt khỏi tầm với của người dân địa phương,

sự phân biệt về giá nhà đất giữa các vùng nông thôn giàu có với các khu vực đô

thị nghèo của nước Anh So với giá nhà trung bình trong thập kỷ qua trong khu vực nông thôn đã tăng 96% Một số nơi tăng 6,4 lần so với thu nhập trung bình tại địa phương Điều đó ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của người dân ở các nhóm dân cư khác nhau, đặc biệt là nhóm dân có thu nhập thấp Thực trạng này đòi hỏi Chính phủ cần có sự can thiệp đối với thị trường nhà đất khu vực nông thôn bằng hệ thống pháp luật, hỗ trợ tài chính để giảm bớt tốc độ tăng giá nhà đất khu vực nông thôn nước Anh

Pavel Ciaian, d'Artis Kancs, Jo Swinnen, Kristine Van Herck and

Liesbet Vranken, "Quy chế mua bán trên thị trường đất NN tại các quốc gia thành viên EU và các nước ứng viên" [11] Các quy định thể chế trong

các thị trường đất NN - cách này hay cách khác ảnh hưởng đến hoạt động của các thị trường này - là không khác nhau trong khu vực EU Nhóm các tác giả đã mô tả các quy định hiện hành tại các thị trường bán đất NN trong nước thành viên EU và các quốc gia được lựa chọn ứng cử viên Sự phân tích tập trung vào ba loại quy định và thể chế thị trường bán hàng: quy định số lượng, quy định về giá và chi phí giao dịch Sự khác biệt trong các khuôn khổ pháp lý giữa việc thu hồi đất và quyền sở hữu của nhà đầu tư trong và ngoài nước được phân tích, cũng như các loại thuế liên quan đến hoạt động bán đất và quyền sở hữu, quy định quy hoạch của thị trường

Trong hầu hết các nước, giao dịch đất đai là miễn phí và không giới hạn Tuy nhiên, ở một số nước có những hạn chế trên diện tích đất được giao dịch và giao dịch đầu tiên cần phải được sự chấp thuận của cơ quan chính phủ Ngoài ra, có những quy định quốc gia liên quan đến việc thu hồi đất NN của các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là trong các quốc gia thành viên mới của EU Những biện pháp này nhằm mục đích bảo vệ các cấu trúc truyền thống của ngành NN và ngăn chặn đầu tư trong nước không bị đánh

bật bởi đầu tư nước ngoài Giao dịch đất đai hiệu quả và chức năng thị trường đất đai tốt đóng một vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế và tăng trưởng Đầu tiên, nó cung cấp khả năng tiếp cận đất đai cho nông dân những người sử dụng đất đai hiệu quả nhất nhưng lại là những người được

sở hữu đất ít hơn nhu cầu của họ Thứ hai, nó cho phép việc trao đổi đất cũng như trao đổi trên thị trường lao động phi NN tiếp tục phát triển Thứ

ba, tạo thuận lợi cho việc sử dụng đất như một tài sản thế chấp để tiếp cận thị trường tín dụng

Các tác giả Neda Petroska Angelovska, Marija Ackovska và Stefan

Bojnec trong "Thị trường đất nông nghiệp và cho thuê đất ở Cộng hòa Macedonia (thuộc Nam tư cũ)" [1] đã phân tích các chính sách cải cách

ruộng đất ở nước Cộng hoà Macedonia và tác động của nó với sự phát triển đất nước trong thời gian vừa qua Đồng thời xác định những mục tiêu, động lực nhằm cơ cấu lại thị trường đất NN, và cho thuê đất NN ở nước Cộng hoà Macedonia

Tina Kim trong "Thị trường nhà ở Trung Quốc: Không chỉ là bong bóng nhà đất" [42] đã đánh giá bên cạnh tốc độ đạt được của tăng trưởng

mạnh mẽ trong sản xuất, những làn sóng đầu tư nước ngoài và tăng sức mạnh kinh tế Thì ngược lại, một bong bóng nhà đất hiện ra lờ mờ đe doạ trì trệ sự phát triển của nền kinh tế của Trung Quốc Bài báo đã nêu bật giá nhà ở hiện tại của Trung Quốc đã quá cao, hàng triệu căn hộ bỏ trống, và các biện pháp thuế từ chính phủ để có các bong bóng nhà đất Bên cạnh đó, Tác giải nêu một số điển hình nổi bật nhất là "thành phố ma", toàn bộ sự phát triển của căn

hộ cao cấp và trung tâm mua sắm cao cấp hoàn toàn trống rỗng người dân Trong khi đó, giá nhà đất đã được cho là tăng vọt, khi mà sự phát triển của thị trường BĐS chững lại Qua đó tác giả đưa ra lời cảnh báo về sức đô thị hoá nhanh và sự tăng trưởng của Trung Quốc

1.1.2 Tài liệu chuyên khảo, tham khảo trong nước

1.1.2.1 Đề tài khoa học cấp Nhà nước, cấp Bộ, luận án tiến sĩ

Đinh Văn Ân trong Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam [2] đã tập trung nghiên cứu những nhóm vấn đề chính sau: lý luận

về thị trường BĐS nói chung; thể chế nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa trong bối cảnh hội nhập kinh tế; thị trường BĐS Việt Nam trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; thiết lập mô hình thể chế thị trường BĐS, mô hình đánh giá cấp độ phát triển thị trường BĐS,

mô hình đánh giá thị trường BĐS và khả năng áp dụng vào Việt Nam Thông qua báo cáo khảo sát tình hình thị trường BĐS trên địa bàn 8 tỉnh Thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Vĩnh Phúc, Quảng Nam, Vĩnh Long, Đăk Lăk, Lâm Đồng, Đà Nẵng, nhóm tác giả cung cấp bộ số liệu và báo cáo phân tích thực trạng và những vấn đề bức xúc của thị trường BĐS Việt Nam hiện nay, cụ thể tại 8 tỉnh, thành phố nói trên Qua đó, kiến nghị với các cơ quan hữu quan của Đảng, Nhà nước, Chính phủ về lộ trình hình thành và phát triển các vấn đề về thể chế thành tố và cấp độ phát triển thị trường BĐS đến năm 2020 nhằm tạo dựng môi trường chính sách đồng bộ cho phát triển bền vững thị trường BĐS nhằm phục vụ quá trình CNH, HĐH

ở Việt Nam tới năm 2020

Lê Trọng Hùng trong đề tài Nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn xây dựng chính sách cho thuê rừng, xây dựng và phát triển thị trường quyền sử dụng đất rừng sản xuất ở Việt Nam [38], đã khảo sát tại các tỉnh có diện tích

rừng lớn, được phân cấp cho người dân thuê, khai thác và sử dụng nhằm mục đích phát triển lâm nghiệp Đề tài thực hiện các nhiệm vụ cụ thể:

Một là, hệ thống hoá cơ sở lý luận và kinh nghiệm trong và ngoài nước

về xây dựng cơ chế chính sách: cho thuê các loại rừng (đặc dụng, phòng hộ, sản xuất) ở Việt Nam; thị trường QSD đất rừng sản xuất;

Hai là, đề xuất cơ chế chính sách để: cho thuê rừng đặc dụng, phòng hộ và

sản xuất; xây dựng và phát triển thị trường QSD đất rừng sản xuất;

Ba là, thiết kế 3 mô hình thí điểm chính sách cho thuê rừng (rừng đặc

đề trên đã tác động mạnh mẽ tới quá trình đô thị hoá ở Hà Nội và đòi hỏi

sự quản lý của nhà nước về đất đai cần chặt chẽ, đồng bộ và hiệu quả nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, hạn chế tiêu cực, tham nhũng trong quản lý đất đai, tạo nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước từ đất Trên cơ sở đó, tác giả đã đưa ra những kiến nghị nâng cao vai trò quản lý của nhà nước ở thành phố Hà Nội về đất đai trong quá trình đô thị hoá hiện nay, đặc biệt cần phải kết hợp với cơ chế thị trường để mang lại hiệu quả thực sự của các công cụ quản lý nhà nước

Nguyễn Thị Dung trong Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam - Những vấn đề lý luận và thực tiễn [27] đã nghiên cứu về các

giao dịch QSD đất hiện nay, hệ thống pháp luật về QSD đất và các giao dịch liên quan đến QSD đất trong thị trường BĐS và thực trạng các giao dịch QSD đất trong thị trường BĐS ở Việt Nam Từ đặc trưng của thị trường BĐS tại các nước như Mỹ, Singapore, Nhật Bản, tác giả chỉ ra những đặc thù của thị trường BĐS ở nước ta so với các nước này, từ đặc trưng về sở hữu, đặc trưng về chế độ pháp luật, và đặc trưng của thị trường QSD đất Trên cơ sở các nghiên cứu đó, tác giả đã đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về QSD đất, đáp ứng nhu cầu phát triển của thị trường BĐS trong sự phát triển đồng bộ với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam, phù hợp với xu hướng phát triển của hệ thống pháp lý khu vực và thế giới

1.1.2.2 Một số sách tham khảo, chuyên khảo liên quan đến đề tài

Các tác giả Nguyễn Đình Kháng, Nguyễn Văn Phúc trong Một số vấn

đề lý luận của Các Mác và Lênin về địa tô ruộng đất [39] đã phân tích khái

quát những nội dung lý luận cơ bản về địa tô trong tác phẩm tư bản của C.Mác, như quan niệm về địa tô, giá cả ruộng đất, nguồn gốc, bản chất và các hình thái biểu hiện của địa tô trong điều kiện hiện nay, Đồng thời đề cập tới cơ sở kinh

tế, chính trị của cách mạng ruộng đất, sở hữu công cộng đối với đất đai của Lênin Từ đó phân tích một cách có hệ thống mối quan hệ ruộng đất ở Việt Nam, tình hình quản lý, sử dụng đất đai ở nước ta từ năm 1954 ở miền Bắc và

từ 1975 ở miền Nam đến năm 2000, là cơ sở cho quá trình đổi mới quản lý đất đai theo Luật Đất đai 2003 Có thể nói đây là một công trình có tính chất khái quát lý luận Mác - Lênin về đất đai và vận dụng vào Việt Nam

Nguyễn Đình Kháng trong Cơ sở lý luận và thực tiễn tiếp tục hoàn thiện chính sách đất đai ở Việt Nam [40] đã nghiên cứu sâu sắc về nội dung

cơ bản của lý luận Mác - Lênin về quan hệ đất đai qua việc làm rõ nội dung học thuyết địa tô, quan hệ đất đai TBCN, lý luận về địa tô chênh lệch I, địa tô

chênh lệch II và địa tô tuyệt đối, đã làm rõ sự phát triển lý luận Mác về quan

hệ đất đai của Lênin, sự vận động của quan hệ đất đai và chính sách đất đai của một số nước, từ đó nghiên cứu thực trạng vận động quan hệ đất đai qua các giai đoạn lịch sử của Việt Nam, đánh giá mức độ vận dụng quan điểm lý luận của chủ nghĩa Mác về quan hệ đất đai thông qua việc xây dựng và thực thi chính sách, pháp luật đất đai ở nước ta Trên cơ sở đó luận giải xu hướng vận động của quan hệ đất đai trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN Trong đó, tác giả đã nghiên cứu về xu hướng thị trường hoá QSD đất, đưa ra giải pháp phát triển, hoàn thiện thể chế cho hoạt động thị trường QSD đất

Đinh Văn Ân trong cuốn Chính sách phát triển thị trường bất động sản

ở Việt Nam [1] đã phân tích đặc điểm, vai trò của thị trường BĐS đối với sự

phát triển của nền kinh tế, đồng thời cũng làm rõ những tác động của các chính sách, công cụ quản lý của Nhà nước đối với sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS ở nước ta hiện nay Thị trường BĐS là một thị trường quan trọng của nền kinh tế, ở nước ta, thị trường BĐS có những nét chung song cũng có những đặc thù riêng có so với các quốc gia khác Trước hết là thị trường BĐS ở nước ta hình thành chính thức sau thị trường các yếu tố khác Quan trọng hơn nữa, ở nước ta không có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai mà chỉ có sở hữu toàn dân về đất đai, các cá nhân giao dịch trên thị trường BĐS là giao dịch QSD đất đai và các tài sản liên quan đến đất đai Vì vậy, hệ thống chính sách pháp luật cho sự phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam cũng có những tồn tại đặc thù Từ kinh nghiệm về chính sách phát triển thị trường BĐS ở các quốc gia như Đức, Nhật Bản, Czéc, Hàn Quốc, Trung Quốc, với đặc thù của thị trường BĐS ở Việt Nam, các tác giả đã đưa ra những quan điểm, định hướng

và giải pháp cụ thể nhằm tiếp tục hoàn thiện chính sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam trong giai đoạn hiện nay

1.1.2.3 Các hội thảo, nghiên cứu chuyên đề

Hội thảo: Những vấn đề về sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay ngày 11/4/2013 [70], hội thảo phân tích bốn nhóm vấn đề lớn: Một là, quan điểm của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh và chủ

trương của Đảng ta, Nhà nước ta về sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai trong thời

kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội Cơ sở lý luận và thực tiễn của chế độ sở hữu toàn

dân về đất đai ở nước ta Hai là, đánh giá mặt được, mặt chưa được trong cơ

chế, chính sách về quản lý và sử dụng đất đai trong những năm gần đây; tác động của những cơ chế, chính sách này và những vấn đề đang đặt ra Kinh

nghiệm của các quốc gia trong vấn đề sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai Ba là, một

số yêu cầu đối với vấn đề sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh CNH, HĐH và hội nhập quốc tế của cả nước nói chung và khu vực Đồng bằng sông Cửu Long nói riêng Bốn là, những giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện cơ chế, chính sách đất đai

Đặng Hùng Võ trong bài Vai trò của thị trường quyền sử dụng đất trong phát triển kinh tế thị trường nước ta [81] đã nghiên cứu thị trường QSD

đất với tư cách là một thị trường yếu tố đầu vào quan trọng của nền kinh tế, góp phần hỗ trợ nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta phát triển hoàn thiện và đồng bộ Các vai trò của thị trường BĐS được tác giả phân tích cụ thể như sau:

Một là, thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của

nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền

kinh tế quốc dân

Hai là, thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động

Ba là, phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường

quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý

giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu

Bốn là, phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách

Năm là, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu

cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn

Đặng Kim Sơn trong Giải quyết triệt để vấn đề đất đai: một trong những tiền đề của quá trình tái cơ cấu nền kinh tế [62] đã đánh giá những

thành tựu trong quá trình hơn 25 năm Đổi mới, đặc biệt là đổi mới chính sách đất đai trong lĩnh vực NN Từ một nước thiếu ăn thường xuyên, Việt Nam đã đảm bảo được an ninh lương thực, cung cấp nguyên liệu và lao động hỗ trợ công nghiệp hoá và trở thành nước xuất khẩu đứng thứ hạng cao trên thế giới

về các mặt hàng như gạo, cà phê, cao su, chè, hồ tiêu, hạt điều, thuỷ sản và đồ

gỗ v.v… góp phần giảm mạnh tỷ lệ nghèo từ mức 51% năm 1992 xuống còn 14% năm 2010 Chính sách đất đai trong NN đã nâng cao hiệu quả sử dụng đất, biến đất đai thành tài sản để đầu tư và tư liệu tạo sinh kế cho người nghèo, tạo cơ chế bình đẳng đối với QSD đất của nông dân là giải pháp quan trọng để giảm nghèo, đảm bảo công bằng và ổn định xã hội Tuy nhiên, những vấn đề bất cập liên quan tới đất đai hiện nay đang là cản trở lớn đối với quá trình tái cơ cấu kinh tế ngành NN nông thôn, làm giảm tính hiệu quả, tính bền vững trong sử dụng đất, gây ra sự bất công bằng về quyền lợi đối với đất đai

và vấn đề sở hữu đất

Tác giả đã phân tích những vấn đề trở ngại chính đối với sử dụng và quản lý đất đai hiện nay như sau:

Một là, đất đai sử dụng lãng phí

Hai là, ruộng đất manh mún, người sử dụng hiệu quả không có điều

kiện tích tụ đất Hoạt động của thị trường QSD đất NN rất yếu ớt

Ba là, hệ số quay vòng đất giảm Đất bị bỏ hoang hoá hoặc không chăm

sóc, đất nhận khoán bị nông dân trả lại, tạo ra sự lãng phí rất lớn

Bốn là, luật lệ, chính sách, quy hoạch, chồng chéo, ngắn hạn, không

được tuân thủ nghiêm ngặt Hệ thống văn bản pháp luật và chính sách đất đai hiện nay được ban hành quá nhiều, thay đổi thường xuyên, thiếu tính thống nhất, chồng chéo làm cho việc quản lý đất đai gặp nhiều khó khăn

Năm là, bất bình đẳng trong việc đảm bảo các quyền về đất Quyền sử

dụng đất của nông dân bị hạn chế và bị giám sát, chi phí giao dịch cao, thời gian tiến hành dài Người sử dụng đất ở đô thị được hưởng lợi nhiều hơn từ cơ chế chính sách: không bị giới hạn về thời gian, quy mô, thủ tục giao dịch thuận lợi hơn, mức độ bồi hoàn cao hơn khi bị thu hồi, quy hoạch rõ ràng hơn, giá trị đất đai cao hơn, thế chấp vay vốn dễ hơn rất nhiều so với đất NN

Sáu là, đất chưa trở thành tài sản đem lại lợi ích cho toàn dân và hài

hoà lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư Thất thu thuế đất làm trầm trọng thêm tình trạng bất bình đẳng ở Việt Nam

Bảy là, đời sống của nông dân bị thu hồi đất bấp bênh Tình trạng bồi

thường không công bằng, thiếu cơ chế phản ánh khiếu nại và xử lý tranh chấp, tiếng nói của người dân ít được coi trọng đang tạo nguy cơ lạm dụng, tham nhũng cao, gây nên tình trạng khiếu kiện, bất ổn xã hội ở nhiều nơi

Tám là, khai thác tài nguyên tự nhiên quá mức cho phép làm trầm trọng

thêm những nguy cơ ô nhiễm môi trường và suy giảm chất lượng cuộc sống của người dân ở khu vực nông thôn

Từ những vấn đề vướng mắc đang đặt ra cho công tác xây dựng luật lệ, chính sách đất đai nêu trên, tác giả đưa ra những kiến nghị trong quá trình giải quyết triệt để vấn đề đất đai làm tiền đề cho quá trình tái cơ cấu nền kinh tế nước ta

Nguyễn Trung Kiên trong Tập trung ruộng đất ở Việt Nam: Thực trạng

và gợi ý chính sách [41] dựa trên những số liệu cụ thể đã phân tích thực trạng

sử dụng ruộng đất ở Việt Nam giai đoạn hiện nay và khẳng định có tình trạng

sử dụng đất manh mún, thiếu tập trung Hiện nay, cả nước có 70 triệu mảnh ruộng, bình quân mỗi mảnh 300-400m2, mỗi hộ có trung bình từ 7-10 mảnh Mức độ manh mún không đồng đều giữa các vùng, trong đó miền Bắc manh mún hơn ở Tây Nguyên, Đông Nam Bộ và đồng bằng sông Cửu Long Nguyên nhân của hiện tượng trên do nhiều yếu tố như: điều kiện địa hình, mật độ dân số, phương thức chia đất khi thực hiện khoán 10, yếu tố văn hoá, nhưng quan trọng nhất là phương thức chia đất khi thực hiện khoán 10 đã dẫn đến tình trạng manh mún trong sử dụng đất NN ở miền Bắc Sự manh mún này dẫn đến những vấn đề như tình trạng đất hẹp người đông, dân số NN tăng nhanh trong khi khả năng thu hút lao động của công nghiệp - đô thị yếu Lao động nông thôn thoát ra khỏi NN chỉ có thể đi vào thị trường lao động phi chính thức Đất đai trở thành tài sản bảo hiểm rủi ro khiến cho quá trình tích tụ

và tập trung ruộng đất bị hạn chế Chi phí cơ hội của đất thấp tương đối Nông

hộ nhỏ chưa có đủ điều kiện về tài chính, kỹ năng sản xuất, quản lý thông tin

và quan hệ xã hội để tập trung ruộng đất Từ đó dẫn đến những lo ngại về phân hoá xã hội gắn liền với tích tụ ruộng đất

Các hình thức tập trung đất đai đã và đang diễn ra là: hình thức tập trung đất đai thông qua doanh nghiệp trong đó nông dân góp đất bằng QSD đất vào doanh nghiệp, doanh nghiệp thuê lại đất của nông dân, doanh nghiệp mua lại hoặc được nhà nước giao từ thu hồi đất của nông dân hoặc nông lâm trường quốc doanh,

Tác giả từ những phân tích trên đã đưa ra quan điểm đối với vấn đề tích

tụ và tập trung đất đai như:

- Thay đổi tư duy: rút mạnh lao động ra khỏi NN, phát triển kinh tế dịch

vụ nông thôn

- Quy hoạch giãn phát triển đô thị và NN ra toàn quốc Ưu tiên đặc biệt

về hạ tầng, thuế, tín dụng cho phát triển công nghiệp, đô thị tại các vùng đất

có hiệu quả sản xuất NN thấp

- Quy hoạch thành lập các vùng chuyên canh NN, sử dụng nhiều vốn và công nghệ cao

- Chỉ cho nông dân và đối tượng trực tiếp sản xuất NN được chuyển nhượng đất NN Ưu đãi về thuế đất và thuế chuyển nhượng đối với nông dân trực canh

- Hỗ trợ hình thành Hội nông dân chuyên nghiệp (nông dân trực canh,

có trên 5 ha đất), có chính sách ưu đãi tín dụng, thuế, hạ tầng, máy móc thiết

bị Đánh thuế cao với người ngoài Hội mua đất NN

- Hỗ trợ cho lao động rời khỏi NN, phát triển thị trường lao động chính thức (bảo hiểm, nhà ở, giáo dục, đào tạo nghề)

- Công ty quản lý đất công ký hợp đồng cho thuê đất cho các doanh nghiệp/trang trại (cả trong và ngoài nước, đối với tất cả các loại đất khác nhau)

Các công trình nêu trên nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau về quản lý đất đai, QSD đất đai, xu hướng biến động của các quan hệ ruộng đất thông qua thị trường BĐS, thị trường đất NN, các chính sách về ruộng đất và quyền lợi của người dân… Đồng thời các công trình nêu trên cũng đề xuất phương hướng và giải pháp để giải quyết các quan hệ ruộng đất trong sản xuất NN nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc để phát triển NN, nông thôn theo hướng CNH, HĐH

1.2 KHÁI QUÁT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU KHOA HỌC LIÊN QUAN ĐẾN

ĐỀ TÀI VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN ĐẶT RA

1.2.1 Những kết quả được khẳng định về mặt khoa học và thực tiễn

Từ những hệ thống hoá và khái quát về các công trình nghiên cứu ở nước ngoài và trong nước với các cấp độ khác nhau liên quan đến đề tài thị

trường QSD đất NN cho thấy về mặt lý luận, những nghiên cứu trên đã đưa ra

quan niệm chung về thị trường BĐS tại các quốc gia, dù đó là nền kinh tế thị trường TBCN hay là nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hay

là những nền kinh tế kém phát triển Các công trình nghiên cứu đều khẳng định vai trò rất quan trọng của thị trường BĐS đối với sự phát triển kinh tế -

xã hội của đất nước, tác động rất lớn đến đời sống của người dân, trong đó có thị trường đất NN

Về cơ bản các công trình nghiên cứu đã luận giải sự cần thiết khách quan, bản chất, hình thức và một số đặc điểm quan trọng của thị trường đất

NN, trong đó đặc biệt là thị trường QSD đất NN ở các nước và Việt Nam Đồng thời khẳng định tính tất yếu phát triển thị trường QSD đất NN trong phát triển NN theo hướng CNH, HĐH nâng cao đời sống vật chất, tinh thần của người dân khu vực NN, nông thôn trong so sánh với các loại thị trường khác

Vai trò của thị trường đất NN nói chung đối với phát triển kinh tế đã được luận giải khá rõ với tư cách là nhân tố đảm bảo cho kinh tế thị trường vận hành hiệu quả, từ đó có tác động tích cực tới phát triển kinh tế trên các phương diện:

Một là, thị trường đất NN là một trong những thị trường quan trọng của

nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong khu

vực NN, nông thôn

Hai là, thị trường đất NN phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động

Ba là, phát triển và quản lý tốt thị trường đất NN là điều kiện quan

trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà

nước là đại diện chủ sở hữu

Bốn là, phát triển và quản lý tốt thị trường đất NN sẽ góp phần kích thích

SXNN phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách, nâng cao thu nhập và đời sống

của người dân khu vực NN, nông thôn

Năm là, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường đất NN sẽ đáp ứng

nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về tích tụ và tập trung ruộng đất cho sản

xuất NN hàng hoá lớn ở khu vực nông thôn

Về thực tiễn, từ những phân tích số liệu về thị trường đất NN tại các quốc gia và tại Việt Nam, các công trình nghiên cứu đã đưa ra những khuyến nghị chính sách trong việc hình thành một thị trường QSD đất NN của Việt Nam như là một động lực thúc đẩy thị trường QSD đất NN phát triển lành mạnh, mang lại cơ hội tiếp cận đất đai hiệu quả cho người nông dân, tăng nguồn thu cho Ngân sách nhà nước và giải quyết những vấn đề xã hội trong khu vực NN, nông thôn

1.2.2 Một số vấn đề đặt ra cần được nghiên cứu

Những năm gần đây ở nước ta, thị trường QSD đất NN bắt đầu hình thành và phát triển nhờ sự ra đời và phát triển của loại hình kinh tế trang trại trong nông nghiệp Nhà nước khuyến khích người SXNN thực hiện đồn điền, đổi thửa, tích tụ ruộng đất để mở rộng quy mô sản xuất theo hướng tập trung hoá, sản xuất hàng hoá dưới hình thức phát triển kinh tế trang trại trong nông nghiệp Thông qua mức hạn điền trong giao đất và chính sách quản lý trang trại, Nhà nước kiểm soát việc lợi dụng hình thức kinh tế trang trại để tích tụ đất nông nghiệp không vì mục đích sản xuất Nhà nước cho phép những người được giao đất nông nghiệp nhưng sử dụng không có hiệu quả hoặc những người chuyển sang làm các công việc khác được quyền cho thuê, chuyển nhượng lại đất đai cho các gia đình có điều kiện phát triển kinh tế trang trại Trên thực tế, các hoạt động giao dịch cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tích tụ đất đai cho mục đích phát triển kinh tế trang trại đã diễn ra song còn rất hạn chế, nhỏ lẻ, chưa mang rõ sắc thái của các hoạt động đầu tư và giao dịch bất động sản trong NN Một số vùng ven của khu đô thị, các khu du lịch hoặc các vùng đang trong quá trình chuẩn bị

đô thị hoá các hoạt động giao dịch chuyển nhượng đất NN diễn ra sôi động hơn nhưng không vì mục đích phát triển trạng trại NN mà mang sắc thái đầu

cơ đất đai để chờ cơ hội chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc đầu tư phát triển trang trại nông nghiệp mà mang sắc thái đầu cơ đất đai để chờ cơ hội chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc đầu tư phát triển nhà nghỉ, kinh doanh

du lịch dịch vụ Ngược lại, tại những khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng xa, người dân có nhu cầu chuyển nhượng (mua bán, cho thuê) song do thiếu vốn, chính sách pháp luật chưa thực sự tạo điều kiện cho người dân tiếp cận thị trường chuyển nhượng QSD đất NN

Thực tiễn của thị trường QSD đất NN tại Việt Nam cho thấy, thị trường này là một thị trường đặc biệt, đặc biệt không chỉ bởi sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân được quy định trong Hiến pháp, mà đặc biệt bởi tính chất của ngành nông nghiệp ở nước ta, nhất là đối với các tỉnh trung

du và miền núi phía Bắc

Thứ nhất, do đặc điểm của đất đai nói chung Đất đai có tính cố định vị

trí không thể di chuyển được và có hạn vì thế nó quyết định tính giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự chi phối của các yếu tố môi trường nơi có đất Giá trị của đất đai ở các vị trí khác nhau lại không giống nhau Đất đai ở

đô thị có giá trị lớn hơn ở nông thôn và vùng sâu, vùng xa; đất đai ở những nơi tạo ra nguồn lợi lớn hơn, các điều kiện cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn sẽ có giá trị lớn hơn những đất đai có điều kiện kém hơn Khi vị trí đất đai, điều kiện đất đai từ chỗ kém thuận lợi nếu các điều kiện xung quanh nó trở nên tốt hơn thì đất đó có giá trị hơn Vị trí đất đai hoặc điều kiện đất đai không chỉ tác động đến việc sản xuất, kinh doanh NN mà còn tạo nên lợi thế thương mại cho một chủ thể sản xuất, một địa phương, một sản phẩm

Thứ hai, do đặc điểm của SXNN quy định tính đặc biệt của thị trường

QSD đất NN Nông nghiệp, nông thôn Việt Nam trải rộng trên địa bàn lớn, có

điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khác nhau Các vùng SXNN có sự khác nhau lớn về điều kiện địa hình, đặc biệt là đối với vùng núi và trung du phía Bắc tồn tại và đan xen các dạng địa hình khác nhau Nông nghiệp nước ta phần lớn vẫn là nền nông nghiệp tiểu nông, sản xuất nhỏ, năng suất lao động thấp, tổn thất sau thu hoạch lớn, chưa có nhiều vùng sản xuất tập trung theo hướng sản xuất hàng hóa Bình quân đất nông nghiệp ở đồng bằng sông Hồng

là 0,42 ha/hộ và ở khu vực trung du, miền núi phía Bắc, diện tích đất nông nghiệp lại càng ít, phần lớn là ruộng bậc thang nhỏ hẹp, manh mún, phân tán

ở nhiều nơi, hạn chế rất lớn đến việc thực hiện các khâu thâm canh, cơ giới hóa việc làm đất, thu hoạch, vận chuyển vật tư và sản phẩm Ðất sản xuất bị chia nhỏ cho nhiều hộ quản lý, nên trên một vùng đất cùng một lúc có nhiều loại cây trồng, vật nuôi Vì vậy việc hình thành và phát triển thị trường quyền

sử dụng đất nông nghiệp là cần thiết để đưa sản xuất nông nghiệp phát triển theo hướng sản xuất hàng hóa lớn, nâng cao năng suất lao động, tăng thu nhập cho người nông dân, xóa đói giảm nghèo và giảm khoảng cách chênh lệch giữa thành thị và nông thôn

Thứ ba, đất nông nghiệp có xu hướng ngày càng giảm xuống do tác động

của quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa và sự gia tăng dân số làm cho ruộng đất có xu hướng phân chia manh mún hơn, số hộ dân thiếu đất sản xuất ngày càng tăng lên Việc dồn điền đổi thửa đã được triển khai trên phạm vi toàn quốc song nhiều nơi chưa diễn ra việc dồn điền đổi thửa chính thức mà chỉ có các trao đổi phi chính thức nhỏ lẻ diễn ra trong cộng đồng giữa bà con, anh

em và phần lớn không đưa ra chính quyền Điều này gây khó khăn cho công tác quản lý và quy hoạch đất đai của các chính quyền địa phương Bên cạnh

đó, đất nông nghiệp quá đa dạng, nhiều loại và cấp khác nhau, điều kiện tưới tiêu cũng như vị trí xa gần không giống nhau, diện tích mảnh đất khác nhau dẫn đến các loại đất khác nhau không đổi ngang cho nhau được, và việc định

giá quyền sử dụng đất của các mảnh đất này cũng là vấn đề khó khăn với chính quyền và người dân

Thứ tư, SXNN phụ thuộc phần lớn vào điều kiện thời tiết, khí hậu, địa

hình, thổ nhưỡng nên tính rủi ro trong nông nghiệp rất cao, khi gặp biến cố bất thường của thời tiết có thể dẫn đến thiệt hại nặng nề cho người nông dân

Vì vậy, người nông dân có xu hướng khi điều kiện thuận lợi (thời tiết, thị trường, ) thì tranh thủ tích tụ và chuyển nhượng đất nông nghiệp để sản xuất, thu lợi nhuận Điều này có xu hướng đẩy giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp lên cao Khi bất lợi trong sản xuất, lợi nhuận sụt giảm và thua lỗ thì họ lại có nhu cầu bán, cho thuê đất hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng sang nuôi trồng những loại nông sản phẩm khác và làm cho thị trường quyền sử dụng biến động và mất cân bằng cung - cầu luôn diễn ra Ở nhiều địa phương như Thái Bình, Hải Dương, Hải Phòng, tình trạng nông dân bỏ đất do thời tiết liên tục diễn biến thất thường, thị trường đầu ra không ổn định, lợi nhuận trong sản xuất nông nghiệp thấp, doanh thu không bù đắp chi phí bỏ ra,

Thứ năm, do đặc điểm của Vĩnh Phúc là một tỉnh trung du miền núi

phía Bắc, địa hình rất đa dạng, gồm có cả diện tích đồng bằng và đồi núi Những nơi có diện tích đồng bằng lớn thì ít đất nương rẫy và đất trồng rừng, mật độ dân số đông làm cho tổng diện tích đất nông nghiệp đầu người thấp, diện tích đất trồng lúa và hoa màu là loại đất mang lại nguồn thu chủ lực cho người nông dân Ngược lại, ở những khu vực đồi núi, đất vườn chủ yếu nằm trong khuôn viên đất ở và là vườn tạp trồng các loại cây

ăn quả lâu năm, có giá trị kinh tế thấp Điều này đòi hỏi cần thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp một cách hiệu quả để tăng giá trị sản xuất trong nông nghiệp, nâng cao thu nhập và đời sống cho người nông dân Vĩnh Phúc

Từ kết quả nghiên cứu của các tác giả trong và ngoài nước về vấn đề này cùng những vấn đề thực tiễn đã đề cập trên đây nhiệm vụ của luận án thấy rằng các vấn đề cần tiếp tục cần được làm rõ như sau:

Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp là loại thị trường đặc thù tồn tại trong điều kiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta Hiện nay, loại hình thị trường này mới được hình thành và đang trong quá trình phát triển,

do đó nhiều đặc tính bản chất chưa thể hiện rõ nét Các công trình đã công bố nêu trên chưa đi thẳng vào phân tích bản chất, đặc điểm và các nhân tố tác động tới thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp, chưa thực sự làm rõ đặc thù của thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp ở nước ta so với thị trường bất động sản Cho đến nay chưa có một công trình khoa học nào nghiên cứu một cách cụ thể và hệ thống về thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp trên phạm vi cả nước nói chung và trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc nói riêng Vì vậy đề tài được lựa chọn sẽ góp phần nhất định giải quyết yêu cầu trên ở Vĩnh Phúc

Nghiên cứu về thực trạng thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp, cụ thể là ở tỉnh Vĩnh Phúc để tìm ra xu hướng vận động, phát triển của thị trường này, đề xuất những giải pháp chính sách quản lý của nhà nước trong việc hình thành đồng bộ hệ thống thể chế, nhân tố của thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp tại Vĩnh Phúc, góp phần phát huy hiệu quả của thị trường này đối với kinh tế của địa phương

Thứ nhất: Cần làm rõ mối quan hệ giữa các khái niệm: đất đai, bất động

sản, quyền sử dụng đất, trong đó có quyền sử dụng đất nông nghiệp cần được hiểu là khái niệm đặc thù trong quan hệ đất đai trong điều kiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

Thứ hai: Cần làm rõ bản chất, cấu trúc và các loại hình của thị trường

quyền sử dụng đất nông nghiệp như thị trương sơ cấp, thị trường thứ cấp với

tư cách là loại hình có đặc thù của thị trường đất đai, thị trường bất động sản trong điều kiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, từ đó làm rõ vai trò của thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với phát triển KTTT trong điều kiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

Thứ ba: Phân tích đánh giá thực trạng quá trình hình thành và phát triển

thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc, xác định rõ các nhân tố quyết định và tác động tới sự hình thành, phát triển thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp ở nước ta nói chung và tại Vĩnh Phúc nói riêng rút ra những thành công, hạn chế và nguyên nhân của những thành công, hạn chế đó, đề xuất định hướng và giải pháp phát triển có hiệu quả loại hình thị trường này trên địa bàn tỉnh thời gian tới

Chương 2

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THỊ TRƯỜNG

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP

Trong chương này, nghiên cứu sinh xin trình bày về quyền sử dụng đất nông nghiệp và thị trường quyến sử dụng đất nông nghiệp từ giác độ lý luận

và thực tiễn trong quá trình đổi mới phát triển đi lên ở nước ta

2.1 QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP - HÀNG HOÁ ĐẶC BIỆT 2.1.1 Đất nông nghiệp và vai trò đặc biệt của đất nông nghiệp

2.1.1.1 Khái niệm đất nông nghiệp

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quan trọng đối với đời sống

xã hội, không những là địa bàn sinh sống của con người mà còn là TLSX đặc biệt Để tồn tại và phát triển, theo quan niệm duy vật về lịch sử, con người cần thoả mãn được các nhu cầu, mà trước hết là những nhu cầu thiết yếu của mình, do đó cần có những sản phẩm nhất định Để có sản phẩm đáp ứng nhu cầu thiết yếu, con người phải thực hiện hoạt động lao động sản xuất, trước hết

là tạo ra lương thực thực phẩm Do đó, theo thực tiễn lịch sử, những hoạt động sản xuất ban đầu của con người được thực hiện trong lĩnh vực NN và để làm được điều đó cần phải có đất phù hợp với sản xuất NN Như vậy, xét theo giác độ lịch sử đất quan trọng với con người không những là môi trường sống

mà còn là TLSX đầu tiên của SXNN

Theo sự phát triển của sản xuất, phân công lao động ngày càng phát triển Theo đó không những chăn nuôi tách khỏi trồng trọt, mà dần dần tiểu thủ công nghiệp tách khỏi NN, phát triển thành công nghiệp và các ngành dịch vụ cũng dần dần hình thành, phát triển Do đó, đất đai không những được dùng để SXNN

mà còn được sử dụng vào các mục đích khác Từ đó đất đai dần được phân loại theo mục đích sử dụng và được thể chế hoá về pháp lý thông qua sự hình thành

và phát triển của hệ thống luật pháp về đất đai

Cho đến nay, tuỳ theo đặc thù của quan hệ đất đai ở từng quốc gia trong từng giai đoạn phát triển, đất đai được phân chia thành nhiều loại Ví dụ như, trong Luật Đất đai của Liên Bang Nga năm 2001 đất đai được chia thành 7 loại, trong đó có phân biệt đất NN với đất rừng, đất ao hồ… [43, Điều 7] Ở Việt Nam, trong Luật Đất đai năm 1987, đất đai được chi thành 5 loại, bao gồm đất NN; đất lâm nghiệp; đất khu dân cư; đất chuyên dùng; đất chưa sử dụng [55, Điều 8] Tại Luật Đất đai năm 1993, đất đai được chia thành 6 loại, bao gồm đất NN; đất lâm nghiệp; đất khu dân cư nông thôn; đất đô thị; đất chuyên dùng; đất chưa sử dụng [56, Điều 11] Trong các Luật Đất đai năm

2003 và năm 2013, đất đai được chia thành 3 loại: đất NN, đất phi NN, đất phi NN và đất chưa sử dụng [58, Điều 13; [59], Điều 10] Trong Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ, đất NN bao gồm đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thuỷ sản; đất làm muối; đất NN khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khắc phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh [59, Điều 10]

Từ những trình bày kể trên có thể khẳng định, đất NN là bộ phận đặc thù của tài nguyên đất đai, là phần đất có thể sử dụng để thực hiện các hoạt động SXNN và được quy định cụ thể trong hệ thống luật pháp về đất đai của từng quốc gia trong từng giai đoạn phát triển nhất định

2.1.1.2 Vai trò của đất nông nghiệp như là tư liệu sản xuất đặc biệt

và cơ sở hình thành quan hệ sản xuất đặc thù trong nông nghiệp

Đất NN có vai trò vô cùng to lớn đối với phát triển kinh tế - xã hội của toàn nhân loại nói chung, cũng như từng quốc gia, vùng, miền nói riêng, đặc