CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI .... 1.2 Phát triển tín dụng bất động sản của Ngân hàng thương mạiError!. TÓM TẮT LUẬN VĂN CHƯƠNG 1:
Trang 1MỤC LỤC MỤC LỤC
DANH MỤC VIẾT TẮT
DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU
TÓM TẮT LUẬN VĂN Error! Bookmark not defined PHẦN MỞ ĐẦU Error! Bookmark not defined CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Error! Bookmark not defined 1.1 Hoạt động tín dụng của Ngân hàng thương mại.Error! Bookmark not defined 1.1.1 Khái quát về ngân hàng thương mại Error! Bookmark not defined 1.1.2 Hoạt động tín dụng của Ngân hàng thương mạiError! Bookmark not defined 1.2 Phát triển tín dụng bất động sản của Ngân hàng thương mạiError! Bookmark not defined
1.2.1 Tín dụng bất động sản Error! Bookmark not defined 1.2.2 Phát triển tín dụng bất động sản Error! Bookmark not defined 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến Phát triển tín dụng BĐS của NHTM: Error!
Bookmark not defined
1.3.1 Những nhân tố chủ quan Error! Bookmark not defined 1.3.2 Những nhân tố khách quan Error! Bookmark not defined CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAMError! Bookmark not defined 2.1 Giới thiệu về Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt NamError! Bookmark not
defined
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển Error! Bookmark not defined 2.1.2 Mô hình tổ chức trụ sở chính Error! Bookmark not defined 2.1.3 Kết quả hoạt động kinh doanh chủ yếu Error! Bookmark not defined
Trang 22.2 Thực trạng phát triển tín dụng bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam Error! Bookmark not defined 2.2.1 Thực trạng tín dụng tại BIDV Error! Bookmark not defined 2.2.2 Thực trạng phát triển tín dụng bất động sản tại BIDVError! Bookmark not defined
2.3 Đánh giá sự Phát triển tín dụng bất động sản tại BIDVError! Bookmark not
defined
2.3.1 Những kết quả đạt được Error! Bookmark not defined 2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân Error! Bookmark not defined CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI BIDV Error! Bookmark not defined 3.1 Mục tiêu phát triển tín dụng bất động sản tại BIDV năm 2012-2015 Error!
Bookmark not defined
3.1.1 Xu hướng phát triển thị trường bất động sản năm 2012-2015 Error! Bookmark not defined
3.1.2 Mục tiêu phát triển tín dụng bất động sản của BIDV Error! Bookmark not defined
3.2 Giải pháp phát triển tín dụng bất động sản tại BIDVError! Bookmark not defined
3.2.1 Xây dựng, hoàn thiện mô hình tổ chức và chính sách tín dụng Error! Bookmark not defined
3.2.2 Hoàn thiện quy trình tín dụng bất động sảnError! Bookmark not defined
3.2.3 Hoàn thiện các sản phẩm tín dụng bất động sản và phát triển những sản
phẩm mới Error! Bookmark not defined 3.2.4 Nâng cao chất lượng công tác thẩm định các dự án bất động sản Error! Bookmark not defined
Trang 33.2.5 Nâng cao năng lực quản lý và kiểm soát hoạt động cho vay Error! Bookmark not defined
3.2.6 Xây dựng cơ chế và phương thức cho vay hợp lýError! Bookmark not defined
3.2.7 Xây dựng trọng điểm cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản trong từng
thời kỳ Error! Bookmark not defined 3.2.8 Nâng cao chất lượng cán bộ tín dụng Error! Bookmark not defined 3.3.Một số kiến nghị Error! Bookmark not defined 3.3.1 Kiến nghị với Chính phủ, các bộ ngành: Error! Bookmark not defined 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước, Bộ tài chính: Error! Bookmark not defined
KẾT LUẬN Error! Bookmark not defined DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Error! Bookmark not defined
Trang 4TÓM TẮT LUẬN VĂN CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Ngân hàng thương mại là loại hình ngân hàng hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực kinh doanh tiền tệ và dịch vụ ngân hàng, với nội dung thường xuyên là nhận tiền gửi và
sử dụng số tiền này để cấp tín dụng và cung ứng các dịch vụ thanh toán
Ngân hàng thương mại có các hoạt động chủ yếu: Hoạt động huy động vốn (bao gồm việc nhận tiền gửi của các tổ chức cá nhân, phát hành chứng chỉ tiền gửi, trái phiếu
và các giấy tờ có giá), hoạt động tín dụng (bao gồm hoạt động cho vay, bảo lãnh, chiết khấu và cho thuê tài chính trong đó hoạt động cho vay là quan trọng nhất), hoạt động dịch vụ thanh toán và ngân quỹ và hoạt động khác
Trên cơ sở tiếp cận chức năng hoạt động của NHTM thì tín dụng được hiểu là một giao dịch về tài sản giữa bên cho vay và bên đi vay trong đó bên cho vay chuyển giao tài sản cho bên đi vay sử dụng trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận, bên đi vay có trách nhiệm hoàn trả vô điều kiện vốn gốc và lãi cho bên cho vay khi đến hạn thanh toán
Trong nền kinh tế thị trường, hoạt động cấp tín dụng của NHTM rất đa dạng và phong phú với nhiều hình thức khác nhau Việc phân loại cho vay có cơ sở khoa học sẽ là tiền đề để thiết lập các quy trình cho vay thích hợp và nâng cao hiệu quả quản trị rủi ro tín dụng Căn cứ theo thời hạn cho vay thì có cho vay ngắn hạn, cho vay trung hạn và cho vay dài hạn Căn cứ theo khách hàng vay vốn thì có cho vay khách hàng cá nhân, cho vay khách hàng doanh nghiệp, cho vay Chính phủ và Cho vay các tổ chức tài chính Căn cứ theo mục đích khoản vay thì có cho vay tiêu dùng, cho vay phục vụ sản xuất – kinh doanh Căn cứ mức độ tín nhiệm đối với khách hàng có cho vay có bảo đảm, cho vay không có bảo đảm
Trang 5Trong bối cảnh hiện tại, khi thị trường BĐS đang trở thành một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thì nhu cầu vốn cho thị trường BĐS ngày càng lớn, đòi hỏi việc tăng cường phát triển các kênh huy động vốn
Do đó, tín dụng BĐS ngày càng nhận được nhiều sự quan tâm
Tín dụng BĐS là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng (thể nhân hoặc pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động sản Theo đó, tín dụng bất động sản là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng liên quan đến bất động sản Ngoài những đặc điểm của thị trường tín dụng thông thường thì tín dụng bất động sản có những đặc trưng như: Thời hạn tín dụng bất động sản dài do bất động sản là những hàng hóa có thời gian hình thành dài, quy mô tín dụng bất động sản lớn nên người đi vay thường giải ngân theo tiến độ của dự án, tín dụng bất động sản có
độ rủi ro cao
Có nhiều tiêu thức để phân loại tín dụng BĐS Nếu căn cứ theo khách hàng vay vốn thì tín dụng BĐS thì có cho vay khách hàng cá nhân và cho vay khách hàng doanh nghiệp Căn cứ theo hình thức xây dựng, đầu tư kinh doanh BĐS thì có các loại cho vay xây dựng hạ tầng KCN-KCX; cho vay xây dựng văn phòng cho thuê; cho vay xây dựng khu đô thị, khu chung cư, nhà ở; cho vay xây dựng khu du lịch; cho vay xây dựng trung tâm thương mại, hội nghị; cho vay xây dựng các công trình hỗn hợp; cho vay chuyển nhượng quyền sử dụng đất;…
Việc phát triển tín dụng BĐS trở lên cần thiết đối với cả Ngân hàng, doanh nghiệp
và nền kinh tế Theo đó, có thể hiểu Phát triển tín dụng bất động sản là tập hợp các biện pháp và hoạt động của NHTM nhằm gia tăng quy mô, số lượng cũng như chất lượng của hoạt động tín dụng bất động sản của NHTM
Các chỉ tiêu đánh giá Phát triển tín dụng BĐS bao gồm những chỉ tiêu đánh giá sự phát triển về mặt lượng và mặt chất Những chỉ tiêu đánh giá về mặt lượng bao gồm: Doanh số cho vay BĐS, dư nợ cho vay BĐS, hệ số sử dụng vốn vay, số lượng các dự án xin vay và được phê duyệt qua các năm Những chỉ tiêu đánh giá về mặt lượng bao gồm:
tỷ lệ thu nhập từ cho vay BĐS so với tổng thu nhập của ngân hàng, tỷ lệ thu nhập từ cho
Trang 6vay BĐS so với dư nợ bình quân, tỷ lệ nợ xấu Bên cạnh đó còn có các chỉ tiêu định tính
để đánh giá độ thoả mãn của khách hàng về khoản vay và lợi ích mà các khoản vay mang lại cho nền kinh tế
Sự phát triển tín dụng BĐS chịu sự ảnh hưởng của nhiều nhân tố bao gồm cả những nhân tố chủ quan và những nhân tố khách quan Những nhân tố chủ quan bao gồm: Quy mô, cơ cấu nguồn vốn của ngân hàng; Chính sách tín dụng của ngân hàng; năng lực của ngân hàng trong việc thẩm định phương án, dự án vay vốn đầu tư, kinh doanh BĐS, thẩm định khách hàng; đội ngũ nhân sự; công tác tổ chức và quản lý và công nghệ trong ngân hàng Những nhân tố khách quan bao gồm các nhân tố thuộc về phía khách hàng như nhu cầu đầu tư của khách hàng, khả năng của khách hàng trong việc đáp ứng yêu cầu, điều kiện, tiêu chuẩn tín dụng của ngân hàng, khả năng của khách hàng trong việc quản lý, sử dụng vốn vay; các nhân tố thuộc về môi trường vĩ mô như môi trường pháp lý, môi trường kinh tế, môi trường chính trị, môi trường tự nhiên
Tóm lại, tín dụng bất động sản mang lại nguồn thu lớn, thường xuyên và ổn định cho Ngân hàng nhưng cũng chứa đựng nhiều rủi ro mà mỗi Ngân hàng phải luôn dè dặt
và chú trọng hơn khi quyết định cho vay Do vậy, mặc dù việc đẩy mạnh hoạt động cho vay bất động sản là cần thiết góp phần phát triển thị trường bất động sản song việc đẩy mạnh trong sự thận trọng và phù hợp với mỗi giai đoạn của nền kinh tế kèm theo sự quản lý tốt chất lượng cho vay trước những rủi ro khó lường của hoạt động cho vay này
là điều cần thiết
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT
NAM
Trang 7Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) được thành lập theo nghị định số177/TTg ngày 26 tháng 4 năm 1957 của Thủ tướng Chính phủ BIDV là một doanh nghiệp Nhà nước hạng đặc biệt, được tổ chức theo mô hình Tổng công ty Nhà nước (tập đoàn) mang tính hệ thống thống nhất bao gồm hơn 116 chi nhánh và các Công ty trong toàn quốc, có 3 đơn vị liên doanh với nước ngoài (2 ngân hàng và 1 công ty), hùn vốn với 5 tổ chức tín dụng Trọng tâm hoạt động và là nghề nghiệp truyền thống của BIDV là phục vụ đầu tư phát triển, các dự án thực hiện các chương trình phát triển kinh tế then chốt của đất nước Thực hiện đầy đủ các mặt nghiệp vụ của ngân hàng phục vụ các thành phần kinh tế, có quan hệ hợp tác chặt chẽ với các Doanh nghiệp, Tổng công ty BIDV là một ngân hàng chủ lực thực thi chính sách tiền tệ quốc gia và
phục vụ đầu tư phát triển
Hoạt động kinh doanh của các NHTM Việt Nam nói chung, BIDV nói riêng trong năm 2011 gặp nhiều khó khăn, thách thức do những diễn biến bất lợi trong môi trường kinh doanh Song với mục tiêu duy trì sự ổn định và phát triển bền vững, năm 2011 BIDV đã nỗ lực đảm bảo hiệu quả hoạt động kinh doanh
Trang 8Đến 31.12.2011, vốn chủ sở hữu của Ngân hàng đạt 24.374 tỷ đồng, (tương đương 1,71 tỷ USD) và tăng 1% so với 2010 Ngân hàng phải tăng dự phòng rủi ro và hạn chế cho vay lĩnh vực phi sản xuất theo chỉ thị 01/CT-NHNN của Ngân hàng Nhà Nước, bên cạnh đó phải thực hiện trần lãi suất huy động nên vốn huy động năm 2011 chỉ đạt 240.507 tỷ đồng (giảm 2%) so với năm
2010, và lợi nhuận chưa phân phối đạt 1.082 tỷ đồng (giảm 21%) so với năm
2010 Tổng tài sản của BIDV đạt 405.755 tỷ tương đương 19,5 tỷ đô la Mỹ tăng 12,5% so với năm 2010 và giảm so với tốc độ tăng trưởng bình quân 25% trong giai đoạn 2005 - 2010 do quy mô tổng tài sản ngày một tăng cao và chịu tác động bất lợi từ môi trường kinh doanh nhiều biến động trong năm qua Với quy mô tổng tài sản như trên, BIDV vẫn giữ vị trí như năm 2010
Cùng với sự tăng trưởng 12% của tổng tài sản, 1% vốn chủ sở hữu, lợi nhuận ròng năm 2011 đạt 3.200 tỷ đồng Năm 2011, tổng thu nhập từ các hoạt động đạt 15.414 tỷ, tăng thêm 3.426 tỷ ~ 34% so với năm 2010, trong đó thu lãi ròng đạt 12.638 tỷ, thu từ các hoạt động khác là 2.776 tỷ Chi quản lý kinh doanh được khống chế ở mức 43,16% tổng thu nhập ròng (là mức hợp lý theo khuyến nghị của Moody’s) Tuy nhiên, năm 2011 lại là năm mà BIDV phải trích DPRR cao nhất trong những năm qua, mức trích DPRR đạt 4.542 tỷ, tăng 245% so với năm 2010 do quy định mới của Ngân hàng Nhà Nước do đó Lợi nhuận ròng của năm 2011 chỉ đạt 3.200 tỷ, giảm 15% so với năm 2010 Tuy nhiên, tỷ
lệ nợ xấu tiếp tục được kiểm soát ở mức thấp (dưới 3,0%)
Trong 4 năm từ 2008 đến 2011 tốc độ tăng trưởng tín dụng bình quân của BIDV là 17,59% thấp hơn giai đoạn 2004 – 2007 (20,3%) Tính đến 31/12/2011, dư
nợ tín dụng của BIDV là 293.937 tỷ đồng tăng 1,87 lần so với năm 2008, tăng 1,42 lần so với năm 2009, tăng 1,16 lần so với năm 2010 Tuy nhiên, kiểm soát lãi treo giai đoạn này chưa được tốt, năm 2008 tổng dư lãi treo của toàn hệ thống là 837 tỷ đồng Năm 2011 tổng dư lãi treo của toàn hệ thống là 3.787 tỷ đồng, tăng 1.363 tỷ đồng so với năm 2010
Tính đến ngày 31/12/2011, Tổng dư nợ cho vay toàn hệ thống đạt: 293.397 tỷ
đồng, tăng trưởng 15,64% so với năm 2010 (thấp hơn kế hoạch đặt ra là 19%) Tuy nhiên
Trang 9trong bối cảnh suy thoái toàn cầu, mức tăng trưởng 15,64% của BIDV vẫn cao hơn so với mức tăng trưởng tín dụng của toàn ngành ngân hàng Cơ cấu tín dụng của BIDV đã có sự chuyển biến tích cực Tỷ trọng cho vay TDH/TDN tăng qua các năm, từ mức 37,5% thì năm 2011 đã tăng lên tới 44,89% Tỷ trọng dư nợ NQD/TDN tăng dần qua các năm từ mức 70% năm 2008 lên tới mức 78,25% năm 2011 Bên cạnh đó, BIDV tiếp tục kiểm soát chặt chẽ chất lượng tín dụng theo thông lệ quốc tế với các biện pháp giảm nợ xấu được tăng cường sát sao và khoa học nên chất lượng tín dụng của BIDV vẫn được đảm bảo, thể hiện Tính đến ngày 31/12/2011, tỷ lệ nợ xấu tiếp tục được khống chế ở mức thấp (dưới 3%): năm 2011 tổng dư nợ tăng thêm hơn 39.746 tỷ ~ 16%, song tỷ lệ nợ xấu được kiểm soát ở mức 2,96%, có tăng nhẹ so với mức 2,71% của năm 2010 song là mức thấp so với mặt bằng chung trong bối cảnh kinh tế không thuận lợi, đặc biệt tiếp tục xu hướng giảm so với mức 3,98% năm 2007
Song song với việc phát triển tín dụng, BIDV cũng đạt được nhiều thành tựu trong công tác phát triển tín dụng cho lĩnh vực BĐS Trong cơ cấu dư nợ, dư nợ cho vay BĐS
có mức tăng trưởng khá nhanh, tương đương với mức tăng trưởng doanh số cho vay BĐS Năm 2009, dư nợ cho vay BĐS đạt 17.007 tỷ đồng, chiếm 8,24% so với dư nợ cho vay Năm 2010, dư nợ cho vay BĐS đạt 20.236 tỷ đồng, tăng 18,99% so với năm 2010 Đặc biệt năm 2011, mặc dù tốc độ tăng dư nợ cho vay nói chung chỉ là 15.64% so với năm 2010 thì dư nợ cho vay BĐS đã đạt 24.856 tỷ đồng, tăng tới 22,83% so với năm
2010 Về tỉ trọng dư nợ cho vay trong 3 năm, có thể thấy dư nợ cho vay BĐS chiếm tỉ trọng tăng đều qua các năm Năm 2009, dư nợ cho vay BĐS mới chiếm 8,24%%, năm
2010 tỷ trọng này có giảm một chút xuống còn 7,96% Năm 2011, tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS so với tỷ trọng cho vay là 8,46% Với tỷ lệ này dư nợ cho vay lĩnh vực BĐS tại thời điểm nằm trong mức (<10%) giới hạn tín dụng theo lĩnh vực bất động sản được theo chỉ thị 01/CT-NHNN của NHNN và chỉ thị 104/CT-HĐQT của HĐQT về công tác tín dụng năm
2011
Tỷ lệ quá hạn đối với hoạt động cho vay đầu tư BĐS ở mức 5,64%/dư nợ cho vay BĐS và chiếm 0,17% dư nợ của toàn hệ thống, tỷ lệ nợ xấu ở mức trung bình và chiếm 2,82%/số dư nợ cho vay BĐS và chiếm 0,28% dư nợ của BIDV và chiếm 9,04%/số dư nợ
Trang 10xấu của BIDV (số dư nợ xấu của BIDV thời điểm 30/12/2011 là 2,76%, bằng 8.122 tỷ đồng)
Thu nhập của NH có sự gia tăng khá nhanh trong những năm qua Đặc biệt lợi nhuận từ hoạt động cho vay năm 2011 tăng 37,51% so với năm 2010, trong trong đó thu nhập từ hoạt động tín dụng BĐS tăng 25,44% thấp hơn mức tăng 36,69% của năm 2010
do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế
Việc cấp vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS của BIDV trong thời gian qua đúng theo định hướng và trong sự kiểm soát của BIDV, đã góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, ngăn chặn suy giảm kinh tế và tạo công ăn việc làm cho người lao động Quy trình cho vay hợp lý và tương đối khoa học Thời hạn các khoản vay linh hoạt, phù hợp với tiến độ của dự án Mức cho vay tối đa lên tới 85% tổng mức đầu tư Việc phân cấp xét duyệt các khoản cho vay, việc phân công phân nhiệm thẩm định được thiết lập từ Hội sở chính đến chi nhánh và được giao cho các bộ phận chuyên môn rõ ràng Việc trả lãi cũng được Ngân hàng tính toán hợp lý Phần lớn các dự án được xét duyệt cho vay đều ở các khu vực thành phố lớn, có vị trí trung tâm, có lợi thế thương mại, khả năng khai thác cao
Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu đạt được thì vẫn còn những hạn chế Thứ nhất, tín dụng BĐS tại Ngân hàng BIDV chưa được coi là phát triển tốt Doanh số cho
vay BĐS tăng trưởng chậm hơn so với doanh số cho vay chung của Ngân hàng Doanh số cho vay BĐS trong 3 năm 2009-2011 tăng trưởng trung bình 12,31% so với mức tăng trưởng trung bình 19,8% của doanh số cho vay nói chung Bên cạnh đó, tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS so với cho vay của ngân hàng trung bình ở mức 8,22% - tỷ lệ này là khá
thấp Thứ hai, mức cho vay của Ngân hàng còn thấp, tuy rằng mức cho vay tối đa lên tới
85% tổng đầu tư nhưng hiện nay mỗi khoản cho vay thường chỉ được 70% tổng đầu tư
Số tiền này còn nhỏ so với nhu cầu vay của khách hàng, do đó đã bỏ qua cơ hội cho vay đối với nhiều khách hàng, đặc biệt là các khách hàng có khả năng trả nợ cao trong tương
lai và nhu cầu vốn lớn ở hiện tại Thứ ba, tỷ lệ nợ xấu của cho vay BĐS trong các năm
2010 và 2011 là cao hơn so với tỷ lệ nợ xấu của hoạt động cho vay nói chung Đặc biệt