Đề tài Nghiên cứu góp phần hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Căn hộ chung cư được hiểu là phần sở hữu riêng trong nhà chung cư của mỗi cá nhân, gia đình, tổ chức bao gồm: phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn li

MỤC LỤC Trang

MỞ ĐẦU 3

CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CĂN HỘ CHUNG CƯ VÀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 7

1.1 Khái quát chung về nhà chung cư và căn hộ chung cư 7

1.1.1 Khái niệm nhà chung cư, căn hộ chung cư 7

1.1.2 Đặc điểm của nhà chung cư, căn hộ chung cư 9

1.1.3 Phân loại nhà chung cư, căn hộ chung cư 12

1.2 Khái quát chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 13

1.2.1 Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 13

1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 14

1.2.3 Phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 15

CHƯƠNG 2 PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 17

2.1 Quy định về chủ thể giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 17

2.1.1 Điều kiện về chủ thể 17

2.1.2 Các loại chủ thể 19

2.2 Quy định về nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 24

2.2.1 Đối tượng của Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 24

2.2.2 Quy định về phần sở hữu chung và sở hữu riêng 28

2.2.3 Quy định về cách tính diện tích căn hộ chung cư 29

2.2.4 Các quy định về kinh phí bảo trì nhà chung cư 31

2.2.5 Quy định về giá cả và phương thức thanh toán 32

2.2.6 Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 32

2.3 Quy định về hình thức của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 35

2.4 Quy định về hiệu lực của hợp đồng 35

2.5 Quy định về giải quyết các tranh chấp liên quan đến căn hộ chung cư 36

2.6 Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư .37

2.6.1 Thực trạng mua bán căn hộ chung cư 37

2.6.2 Điểm tích cực và hạn chế trong áp dụng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 39

2.6.3 Các tranh chấp điển hình về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 40

2.6.4 Nguyên nhân phát sinh những tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 44

CHƯƠNG 3 ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 46

3.1 Định hướng xây dựng và hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 46

3.2 Giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 47

3.2.1 Giải pháp về cơ chế chính sách và pháp luật 47

3.2.2 Các giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng mua 48

KẾT LUẬN 55

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 57

MỞ ĐẦU

1 Tính c ấp thiết của đề tài

Nhà ở luôn gắn liền với cuộc sống của con người, là nhu cầu không thể thiếu củamỗi cá nhân, mỗi gia đình Nhu cầu về nhà ở với một nước có dân số đông như nước ta làrất cao Đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh…vấn đề nhà ở là cực kìbức thiết, với quy mô dân số đông, dân nhập cư ngày càng nhiều mà đa số là người dânlao động có thu nhập thấp Để giải quyết bài toán nhà ở tại các đô thị lớn thì nhà chung

cư được đánh giá là lựa chọn tốt nhất để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thànhxây dựng, tạo cơ hội được có nhà ở cho nhiều người ở các tầng lớp khác nhau

Tính đến nay, cả nước có khoảng 700 đô thị, trong đó có 5 thành phố trực thuộctrung ương, 44 thành phố trực thuộc tỉnh, 45 thị xã và hơn 500 thị trấn Như vậy, với tỷ lệ

đô thị hóa 40% vào năm 2020 theo dự báo của Bộ Xây dựng, mục tiêu đề ra đối với diệntích bình quân đầu người sẽ là 100m2, nghĩa là tương đương với khoảng 450.000ha đất

đô thị Tuy nhiên, hiện nay, diện tích đất đô thị chỉ có 105.000ha, nghĩa là chỉ chiếm 25%

so với yêu cầu Tại các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ chí Minh, hàng nămdân số tăng tự nhiên khoảng từ 50.000 - 70.000 người và số nhập cư từ các tỉnh khác vàothành phố ước chừng 60.000 - 80.000 người Nhu cầu nhà ở cho số dân tăng thêm là rấtlớn Mặc dù theo thống kê, tuyệt đại đa số có nhà ở song thực tế nhu cầu về nhà ở tại khuvực đô thị rất cao, nhất là ở những thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh

và Đà Nẵng, xuất phát từ nhu cầu thay đổi chỗ ở do tăng thu nhập và di cư tìm việc làmhoặc từ nhu cầu cải thiện điều kiện sống của dân cư đô thị Hơn nữa, yêu cầu nâng caomức sống người dân về các điều kiện ăn ở sinh hoạt, làm nảy sinh các nhu cầu về nhà ởmới và tăng thêm diện tích ở cho người dân đã có nhà Đặc biệt số hộ khá giả đều có ýmuốn mở rộng diện tích, cải thiện tiện nghi sinh hoạt Như vậy, ngoài nhu cầu nhà ở cho

số dân tăng thêm thì việc cải thiện tình trạng nhà ở kể cả xây dựng mới cho người thunhập thấp và tăng thêm diện tích ở của người dân thuộc tầng lớp khá giả là một nhu cầutất yếu trong tiến trình tăng trưởng kinh tế và phát triển đô thị, kích thích tiêu dùng xãhội, từ đó kích thích phát triển sản xuất

Xây dựng chung cư cao tầng là giải pháp cơ bản nhất để giải quyết vấn đề nhà ởnói chung và đảm bảo một diện tích sống hợp lý cho người dân đô thị Một trong nhiều

mục tiêu được Bộ Xây dựng đề ra trong Dự thảo Chiến lược phát triển nhà ở đến năm

2020 và tầm nhìn đến 2030 - đang được cơ quan này lấy ý kiến để hoàn chỉnh, trước khitrình Chính phủ phê duyệt là: Tỷ lệ nhà ở chung cư tại khu vực đô thị trên cả nước, chủyếu là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục được nâng từ mức gần 4% hiện tạilên 15% đến năm 2020 trong tổng cơ cấu nhà ở, nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở hiện tại,thực hiện quy hoạch lại đô thị Những số liệu trên đã cho thấy, các dự án nhà ở chung cưtheo quy hoạch sẽ được chú trọng tăng cao, cung cấp diện tích sàn nhà ở lớn trong vàinăm tới Tuy vậy, do khung pháp lý chưa hoàn chỉnh, cũng như do nhiều nguyên nhânkhách quan, những giao dịch liên quan đến nhà ở chung cư có chung một thực tiễn: Nhà

ở chung cư được chủ đầu tư bán cho người có nhu cầu từ rất sớm bằng nhiều hình thứcnhư văn bản vay vốn, góp vốn, hợp đồng hợp tác có quyền ưu tiên mua căn hộ, hợp đồngmua bán Những giao dịch về nhà ở đã có giấy chứng nhận sở hữu nhà không chiếm đa

số bởi việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu ở nhà chung cư bị kéo dài Các giao dịchmua bán căn hộ chung cư luôn là các giao dịch có tính phức tạp, nhạy cảm và thường cónhiều sai phạm, đặc biệt là sai phạm về hình thức hợp đồng, thủ tục mang tính chất hànhchính liên quan đến đăng ký quyền sở hữu Trong khi đó việc sở hữu căn hộ chung cưthông qua giao dịch mua bán nhà ở đã và đang phát triển ngày càng phong phú, đa dạng

và phức tạp Do các nguyên nhân khách quan và chủ quan khác nhau, chủ thể tham giaquan hệ mua bán chung cư đã không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các quy địnhcủa pháp luật về hợp đồng mua bán chung cư, dẫn đến nhiều tranh chấp xảy ra làm chocác giao dịch về mua bán căn hộ chung cư vốn phức tạp lại càng phức tạp hơn Đề tài “

Nghiên cứu góp phần hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư”

được nghiên cứu dựa trên những cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn, nhằm chỉ ra những điểmhạn chế của pháp luật thực định Từ đó tìm ra những phương hướng, giải pháp sửa đổi,

bổ sung nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bánchung cư tạo điều kiện thuận lợi cho việc mua bán chung cư, hướng thị trường bất độngsản ở nước ta phát triển lành mạnh

2 M ục tiêu và nhiệm vụ của đề tài

Đề tài nghiên cứu tìm ra các luận cứ khoa học và thực tiễn cho việc xây dựng vàhoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong giaiđoạn hiện nay Đề tài được nghiên cứu dựa trên những cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn,nhằm chỉ ra những điểm hạn chế của pháp luật thực định Từ đó tìm ra những phương

hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành

về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất độngsản ở nước ta phát triển lành mạnh

Đề tài có nhiệm vụ làm rõ những cơ sở lí luận và thực tiễn một số nội dung cácquy định của pháp luật về hợp đồng mua bán chung cư Đánh giá thực trạng mua bánchung cư hiện nay, rồi từ đó ta đưa ra phương hướng, giải pháp để hoàn thiện pháp luật

về hợp đồng mua bán chung cư

3 Ph ạm vi nghiên cứu

Đề tài tập trung nghiên cứu làm rõ những vấn đề lý luận và quy định pháp luật vềhợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam cũng như thực trạng áp dụng các quyđịnh này dưới góc độ Luật Dân sự, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản

4 Phương pháp nghiên cứu

Để đạt được phạm vi và nhiệm vụ nghiên cứu nêu trên, đề tài được thực hiện trên

cơ sở sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: phương pháp duy vật biện chứng và duyvật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật;các phương pháp phân tích, tổng hợp tài liệu, thông tin liên quan đến nội dung nghiêncứu; phương pháp so sánh; phương pháp xã hội học

5 Ý ngh ĩa thực tiễn của đề tài

Đề tài “Nghiên cứu góp phần hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn

hộ chung cư” là một đề tài nghiên cứu khoa học của sinh viên ở bậc đại học có tính hệ

thống, toàn diện về các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ởViệt Nam từ năm 2005 đến nay

6 K ết cấu của đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của đề tàigồm 3 chương:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về căn hộ chung cư và hợp đồng mua bán căn hộchung cư

Chương 2: Pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật về hợpđồng mua bán căn hộ chung cư.

CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CĂN HỘ CHUNG CƯ VÀ HỢP ĐỒNG MUA

BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ

1.1 Khái quát chung về nhà chung cư và căn hộ chung cư

1.1.1 Khái ni ệm nhà chung cư, căn hộ chung cư

Kinh tế xã hội phát triển đi cùng với tình trạng dân số ngày càng gia tăng trongkhi diện tích đất ở thì hạn hẹp đã kéo theo tình trạng sức ép về nhu cầu nhà ở ngày cànglớn Chính vì vậy, việc xây dựng những khu nhà cao tầng chính là một giải pháp tạo chỗ

ở cho con người, giảm áp lực về đất đai và cư ngụ trong thời điểm hiện đại Tuy nhiên,nhà chung cư không phải là ý tưởng mới xuất hiện trong thế kỷ 21 này mà đã có từ rấtlâu

Khái niệm “chung cư” – “condominium” trong nhiều tài liệu cho thấy đây là mộtkhái niệm đã được người La Mã cổ đại sử dụng từ thế kỷ thứ 6 trước Công nguyên.Trong tiếng Latin, "con" có nghĩa là "của chung" và "dominium" là quyền sở hữu hay "sửdụng" Trong tiếng Anh hiện đại, từ "condominium" là từ được sử dụng phổ biến để chỉmột công trình chung cư thay thế cho từ "apartment" Ngày nay, “condominium” là mộthình thức quyền sở hữu chứ không phải là hình thức tài sản nguyên vẹn Một

“condominium” được tạo ra dưới một khế ước về quyền sở hữu, đồng thời với việc ghinhận khuôn viên khu đất và mặt bằng công trình trên vị trí xây dựng Các căn hộ đượctạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất chung cư Khi một người sở hữucăn hộ chung cư condominium, thì anh ta có quyền sở hữu đối với không gian nằm giữacác bức tường, sàn và trần căn hộ của mình, và một quyền sử dụng chung không thể chia

sẻ đối với tất cả không gian chung thuộc khuôn viên dự án chung cư chứa căn hộ đó.Condominium có thể có mọi hình dáng và kích cỡ, từ dạng tháp cao tầng cao cấp sangtrọng cho tới những nhà chung cư cải tạo cũ kỹ

Người La Mã là những người đầu tiên xây dựng nhà ở dạng chung cư với tên gọi

“insula” dành cho người nghèo và tầng lớp dưới (pleb) Mỗi insula có thể chứa tới hơn

40 người trên diện tích trệt chỉ khoảng 400 m2, tầng cao xây dựng có khi lên đến 6 - 7tầng Trong thời kỳ cực thịnh của mình, số lượng chung cư insula tại Roma có thời điểmlên đến 50.000

Singapore và Hàn Quốc là xứ sở của nền văn hóa nhà ở căn hộ chung cư Tại Nhật

Bản, đất nước vốn có truyền thống sống trong loại nhà riêng lẻ, nay cũng chứng kiến sựnổi lên của những tòa cao ốc chung cư ở các đô thị Tại một số nước tiên tiến khác, đô thịhóa cũng đi kèm với phát triển loại nhà căn hộ chung cư trong tình hình quỹ đất ngàycàng ít đi.

Tại Việt Nam, từ sau năm 1945 đến đầu năm 1993, đặc biệt vào khoảng thập kỷ70-80, xã hội chỉ biết đến khái niệm "nhà tập thể" với những ấn tượng bởi sự chung đụng

vô lối, kết cấu và chất lượng thấp Riêng Hà Nội có rất nhiều khu nhà tập thể có thể kểđến như: khu tập thể Nguyễn Công Trứ, Tân Mai, Tương Mai, Kim Liên, Trung Tự,Thành Công …với diện tích từ 18m² đến tối đa 60m² Những khu "nhà tập thể" này vẫncòn tồn tại cho tới tận ngày nay và riêng Hà Nội có 77 khu nhà như vậy, đang trong tìnhtrạng nguy hiểm và đang được di dời để xây dựng lại

Chính phủ đã thông qua Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP về việc cải tạo, xây dựnglại toàn bộ nhà tập thể trên toàn quốc đã hết niên hạn sử dụng, xuống cấp, nguy hiểm vàphải hoàn thành vào năm 2015 Những "nhà tập thể" kiểu này thuộc đối tượng điều chỉnhcủa Pháp lệnh nhà ở năm 1991 với khái niệm "nhà ở chung"[12] Việc quản lý, sử dụng

"nhà ở chung" phải tuân theo Quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chung tại đô thị banhành kèm theo Quyết định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng số 1127-BXD/QLN ngày16/8/1994[2] Giữa năm 1994, Công ty Phát triển nhà và đô thị (nay là Tổng Công tyĐầu tư phát triển nhà và đô thị HUD) là doanh nghiệp đầu tiên được Thủ tướng Chínhphủ ký Quyết định giao 184ha đất để tự xây khu đô thị hiện đại, đồng bộ với mục đíchhoàn toàn để bán chứ không phải dành để "phân" hay "cấp" cho cán bộ, công nhân viênnhà nước Đây chính là Dự án xây dựng khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm.Ngày 15/6/1997 chung cư 9 tầng đầu tiên mang ký hiệu CT4 thuộc Dự án này đã đượckhởi công [17] và khái niệm "chung cư" bắt đầu hình thành

Khái niệm "nhà chung cư" lần đầu tiên được pháp luật Việt Nam ghi nhận tại Điều

239 Bộ luật Dân sự 1995 và khoản 1 Điều 3 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cưđược ban hành kèm theo Quyết định số 10/2003/QĐ-BXD ngày 03 tháng 04 năm 2003

của Bộ trưởng Bộ Xây dựng như sau: Nhà chung cư là nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở; có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín; có lối đi, cầu thang chung và hệ thống kết cấu hạ tầng sử dụng chung [9].

Luật Nhà ở năm 2005 ra đời, khái niệm “nhà chung cư” và “căn hộ chung cư”chính thức được luật hóa và được áp dụng cho đến nay như sau:

“Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần

sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.

Căn hộ chung cư được hiểu là phần sở hữu riêng trong nhà chung cư của mỗi cá nhân, gia đình, tổ chức bao gồm: phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật

sử dụng riêng gắn liên với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng” ([22], Khoản 1

sở hữu chung và sở hữu riêng

1.1.2 Đặc điểm của nhà chung cư, căn hộ chung cư

a Quản lý sử dụng nhà chung cư

Do nhà chung cư có nhiều phần thuộc sở hữu chung, được sử dụng chung nên làmphát sinh nhu cầu quản lý sử dụng để đảm bảo hoạt động, an ninh của cả tòa nhà cũngnhư đời sống sinh hoạt của từng hộ dân

Việc quản lý sử dụng nhà chung cư được thực hiện theo nguyên tắc tự quản, phùhợp với pháp luật về nhà ở, các pháp luật có liên quan và quy định về sử dụng nhà chung

cư Để thực hiện việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trong quá trình sử dụng có Banquản trị nhà chung cư và doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư Ban quản trị nhàchung cư do Hội nghị nhà chung cư (Hội nghị của các chủ sở hữu, người sử dụng nhàchung cư) - cơ quan có quyền cao nhất trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư bầu ra.Ban quản trị gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với nhiệm kỳkhông quá 3 năm, số lượng thành viên Ban quản trị do Hội nghị nhà chung cư quyếtđịnh Ban quản trị nhà chung cư có vai trò rất quan trọng, là người đại diện để bảo vệquyền lợi và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình

sử dụng nhà chung cư Ban quản trị có quyền và trách nhiệm quản lý việc sử dụng nhà

chung cư theo quy định của pháp luật như: xây dựng nội quy sử dụng nhà chung cư; thựchiện thu, chi tài chính trong quá trình quản lý việc xử dụng nhà chung.

b Sở hữu chung cộng đồng trong nhà chung cư

Nhà chung cư là loại nhà có nhiều người sử dụng, bao gồm các chủ sở hữu căn hộ,những người thuê nhà để ở…Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: phần diệntích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng; không gian và

hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột,tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng,hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để

xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát than, truyền hình, thoát nước, bểphốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; hệthống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó ([22], khoản 3Điều 70)

Quyền sở hữu đối với phần sở hữu chung trong nhà chung cư là quyền sở hữuchung hợp nhất không thể phân chia Ngoài diện tích căn hộ thuộc quyền sở hữu riêngcủa các chủ sở hữu, do đặc điểm xây dựng của nhà chung cư có các khu vực diện tích và

hệ thống hạ tầng kỹ thuật được xây dựng theo một thiết kế kết cấu tổng thể như hànhlang, lối đi, cầu thang, tầng hầm… để phục vụ cho việc sinh sống và sinh hoạt chung củacác chủ sở hữu và chủ sử dụng nhà chung cư Nếu các công trình trên được phân chiatheo phần cho từng chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư đó thì việc tiếp cận và sử dụngcủa các chủ sở hữu khác đối với phần công trình này sẽ bị hạn chế và gây khó khăn trongsinh hoạt của cộng đồng Vì vậy mà quyền sở hữu đối với phần sở hữu chung này khôngthể phân chia theo phần cho từng chủ sở hữu hoặc sử dụng trong nhà chung cư đó mặc dùchi phí xây dựng lên phần diện tích này có thể đã được các chủ sở hữu căn hộ nhà chung

cư thanh toán theo diện tích căn hộ nhà chung cư (theo phần) mà mình đã mua Theo đó,các chủ sở hữu có các quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với phần sở hữu chung Chủ sởhữu và chủ sử dụng hợp pháp căn hộ nhà chung cư có quyền như nhau mà không phụthuộc vào diện tích hay vị trí căn hộ mà họ sở hữu trong nhà chung cư đối với việc sửdụng và định đoạt đối với phần sở hữu chung và không ai trong số họ có quyền chiếmhữu riêng đối với phần sở hữu chung này Xuất phát từ quyền năng này mà các chủ sởhữu và sử dụng có nghĩa vụ tương ứng đối với phần sở hữu chung Đối với phần sở hữuchung này thì các chủ sở hữu và người sử dụng căn hộ chung cư đều có quyền khai thác,

sử dụng như nhau cũng như phải có trách nhiệm bảo quản, đóng góp kinh phí để đảm bảo

sự hoạt động của chúng

c Vấn đề hạn chế quyền sở hữu của chủ sở hữu căn hộ chung cư

Không giống với quyền sở hữu đối với các tài sản thông thường khác, quyền sởhữu riêng của chủ sở hữu đối với căn hộ nhà chung cư là quyền sở hữu tương đối hay bịhạn chế bởi một số quy định của pháp luật về Nhà ở Xuất phát từ đặc điểm của nhàchung cư là nhà nhiều tầng, sự tồn tại của nhà chung cư phụ thuộc vào sự liên kết về kếtcấu xây dựng giữa các căn hộ với nhau và được đặt trong một thiết kế về kết cấu tổngthể Nếu các phần kết cấu này bị phá vỡ thì sẽ ảnh hưởng đến tính bền vững và sự tồn tạicủa nhà chung cư Vì vậy, quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với căn hộ của mình sẽ bịmột số hạn chế về quyền sử dụng và định đoạt Việc sử dụng và định đoạt đối với căn hộthuộc quyền sở hữu của mình sẽ phải tuân thủ quy định của pháp luật và quy chế quản lýnhà chung cư

Chủ căn hộ chung cư không những phải tuân theo các quy định về quyền hạn vànghĩa vụ trong sở hữu chung, mà còn phải tuân theo các quy định hạn chế nhất địnhquyền sử dụng và quyền định đoạt đối với căn hộ của mình như: không được gây tiếng

ồn ảnh hưởng đến hàng xóm, thay đổi kết cấu phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụngriêng, sử dụng vật liệu màu sắc trên mặt ngoài căn hộ chung cư…hoặc khi muốn chothuê hay chuyển nhượng căn hộ thì phải thông báo trước tập thể có sở hữu chung và cóđiều khoản rằng buộc người thuê hay chủ mới tuân thủ các quy tắc quản lý hiện hành củachung cư… Việc hạn chế quyền sở hữu của chủ sở hữu căn hộ chung cư là một đặc điểmriêng có của nhà chung cư

Với quyền sở hữu đối với các tài sản khác hoặc quyền sở hữu đối với nhà ở riêng

lẻ, thì chủ sở hữu có các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt một cách tuyệt đối

có nghĩa rằng chủ sở hữu có thể làm bất kể những gì họ muốn đối với tài sản thuộc sởhữu của mình (trừ những hành vi vi phạm pháp luật) Do vậy, có thể nói rằng quyền sởhữu đối với các căn hộ chung cư là quyền sở hữu bị hạn chế hay giới hạn Ngoài ra,quyền sở hữu đối với từng căn hộ có thể được xác định phụ thuộc vào diện tích và vị trícủa từng căn hộ trong nhà chung cư và cũng chính là căn cứ để xác định giá trị của căn

hộ nhà chung cư hay giá trị của quyền sở hữu đối với căn hộ đó

Đối với quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư, chủ đầu tư có quyền sở hữu đối vớinhững diện tích mà chủ đầu tư giữ lại không bán và không thuộc phần diện tích thuộc sở

hữu chung theo quy định của pháp luật Các hạng mục mà chủ đầu tư có thể xác lậpquyền sở hữu riêng của mình có thể bao gồm:

- Các căn hộ mà chủ đầu tư không bán hoặc chưa bán;

- Diện tích mà chủ đầu tư giữ lại phục vụ cho các mục đích thương mại như diệntích văn phòng cho thuê, khu thương mại và dịch vụ, bể bơi, sân bóng

Tương tự quyền sở hữu riêng đối với căn hộ chung cư, quyền sở hữu riêng củachủ đầu tư cũng bị giới hạn bởi các quy định của pháp luật về nhà ở hiện hành

1.1.3 Phân lo ại nhà chung cư, căn hộ chung cư

Phân loại nhà chung cư, căn hộ chung cư có ý nghĩa rất quan trọng đối với việcthẩm định giá trị căn hộ và các hạng mục tiện ích (khu công cộng, giải trí, bãi đậu xe )kèm theo căn hộ được bán Dựa vào việc phân loại này, chủ đầu tư sẽ đưa ra mức giá báncăn hộ phù hợp Về nguyên lý, việc phân loại đúng đắn sẽ cho ra thị trường những hànghóa có giá cả phù hợp với chất lượng

a Phân loại nhà chung cư

Nhà chung cư được phân làm bốn hạng đảm bảo phù hợp với các quy chuẩn, tiêuchuẩn thiết kế và kỹ thuật hiện hành; quy hoạch chi tiết xây dựng do cơ quan nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt; yêu cầu đối với từng hạng nhà chung cư [7] Theo đó nhàchung cư được phân thành bốn hạng gồm:

Thứ nhất, Chung cư hạng một - chung cư cao cấp được quy định là hạng có chất

lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạtầng xã hội; chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sửdụng đạt mức độ hoàn hảo;

Thứ hai, Chung cư hạng hai - chung cư có chất lượng sử dụng cao, đảm bảo yêu

cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trangthiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý đạt mức độ tương đối hoàn hảo;

Thứ ba, Chung cư hạng ba - chung cư có chất lượng sử dụng khá cao, đảm bảo

yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện,trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá;

Thứ tư, Chung cư hạng bốn là chung cư có chất lượng sử dụng trung bình, đảm

bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoànthiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điềukiện để đưa vào khai thác sử dụng

Trong bốn hạng nhà chung cư không có quy chuẩn nào đề cập đến căn hộ hạngsang, nhưng với nhiều người mua bán vẫn hay nói đến căn hộ hạng sang là họ nói theogiá trị của căn hộ chung cư đó Việc phân loại nhà chung cư đã được đề cập từ khá lâu.Tuy nhiên, đến nay các cơ sở pháp lý để phân loại nhà chung cư vẫn còn rất sơ sài, trongkhi thực tế cuộc sống đang đòi hỏi phải gấp rút đưa ra các tiêu chí phân loại nhà chung

cư cụ thể để thị trường bất động sản phát triển tốt hơn

b Phân loại căn hộ chung cư

Các căn hộ chung cư - bộ phận cấu thành cơ bản của nhà chung cư theo đó cũngđược phân thành bốn hạng như cách phân loại đối với nhà chung cư

Dựa vào hiện trạng vật chất căn hộ chung cư cũng có thể được phân thành hai loại

là căn hộ chung cư dự án và căn hộ chung cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữunhà ở

- Căn hộ chung cư dự án là các căn hộ chưa được hình thành trên thực tế mà nómới chỉ tồn tại trong dự án xây dựng nhà chung cư của chủ đầu tư đã được phê duyệt.Các căn hộ chung cư này mới chỉ được thể hiện trên bản vẽ với diện tích, thiết kế cănhộ,…

- Căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là những căn

hộ đã được xây xong và có thể dùng vào mục đích chính yếu của nó là để ở và đã được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho chủ sở hữu

Ngoài ra căn hộ chung cư cũng có thể được phân chia thành nhiều loại khác như:căn hộ chung cư kinh doanh, căn hộ chung cư đền bù; căn hộ chung cư mới; căn hộchung cư cũ

1.2 Khái quát chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

1.2.1 Khái ni ệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Hiện nay tuy pháp luật chưa có một khái niệm cụ thể nào về hợp đồng mua báncăn hộ chung cư, nhưng ta có thể dựa vào bản chất của loại hợp đồng này là một dạng

của hợp đồng mua bán tài sản mà cụ thể là hợp đồng mua bán nhà ở để rút ra khái niệmhợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Theo quy định tại Điều 428 Bộ luật Dân sự 2005 thì: Hợp đồng mua bán tài sản là

sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua vànhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán

Như vậy, hợp đồng mua bán nhà chính là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa cácbên, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà và các giấy tờ liên quan đến quyền sởhữu nhà ở cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ nhân nhà và thanh toán tiền

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng muabán nhà nói chung và mang những đặc điểm riêng xuất phát từ tính đặc thù của nhà

chung cư Do vậy, có thể hiểu Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao căn hộ chung cư và chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ thanh toán tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Căn hộ chung cư là một loại tài sản – một bất động sản Do đó, trước hết hợp đồngmua bán căn hộ chung cư có những đặc điểm chung của hợp đồng mua bán tài sản vàhợp đồng mua bán nhà ở nói chung Cụ thể:

Thứ nhất, Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng ưng thuận.

Khi tham gia giao kết hợp đồng các bên phải tuân theo nguyên tắc tự nguyện, bìnhđẳng, thiện chí, hợp tác và trung thực Họ có quyền quyết định có hay không tham giavào quan hệ hợp đồng, có quyền lựa chọn và thảo luận về nội dung và hình thức của hợpđồng theo quy định của pháp luật Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng là khi cácbên đã thỏa thuận các điều khoản và hoàn thành thủ tục công chứng, chứng thực

Thứ hai, Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng có tính chất đền bù.

Trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư khi bên bán chuyển giao căn hộ thuộc sở hữucủa mình cho bên mua thì sẽ nhận được khoản tiền đền bù từ bên mua và ngược lại, bênmua sẽ nhận được tài sản là căn hộ chung cư được chuyển giao từ bên bán sau khi đã trảtiền cho bên bán khoản tiền có giá trị tương ứng

Thứ ba, Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng song vụ.

Các bên trong quan hệ hợp đồng có các quyền và nghĩa vụ đối nhau Quyền củabên này sẽ tương ứng với phần nghĩa vụ bên kia và ngược lại

Thứ tư, Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng có mục đích chuyển giao

quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư từ bên bán sang cho bên mua

Khi hợp đồng có hiệu lực sẽ làm chấm dứt quyền sở hữu đối với căn hộ chung cưcủa bên bán và làm phát sinh quyền sở hữu mới của bên mua đối với tài sản này Đây làđiểm để phân biệt giữa hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với hợp đồng cho thuê, chothuê mua,…

Ngoài những đặc điểm chung của hợp đồng mua bán tài sản và hợp đồng mua bánnhà ở thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư còn mang một số đặc điểm riêng biệt.Những đặc điểm riêng này xuất phát từ đối tượng của hợp đồng là những căn hộ chung

cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu và những căn hộchung cư dự án sẽ được phân tích cụ thể ở nội dung chương sau

1.2.3 Phân lo ại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Căn cứ vào những dấu hiệu đặc trưng của căn hộ chung cư, ta có thể phân hợpđồng mua bán căn hộ chung cư thành các nhóm sau đây

a Căn cứ vào mục đích của hợp đồng

Căn cứ vào mục đích của hợp đồng thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đượcchia thành hai loại

- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với mục đích để ở: Đây là loại hợp đồngkhá phổ biến vì nhu cầu về nhà ở đang ngày càng tăng theo sự gia tăng dân số ở nước tahiện nay;

- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nhằm mục đích kinh doanh: căn hộ chung

cư ngoài mục đích là để ở thì bản chất của nó là một loại tài sản Do vậy pháp luật vẫncho phép các bên có thể giao kết loại hợp đồng này với hình thức mua đi bán lại nhằmmục tiêu sinh lời

b Căn cứ vào đối tượng của hợp đồng

Căn cứ vào đối tượng của hợp đồng thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đượcchia thành ba loại gồm:

- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là tài sản hình thành trong tương lai: Đây làloại hợp đồng mua bán có đối tượng là căn hộ chung cư dự án Đó có thể là căn hộ chung

cư chưa được hình thành vào thời điểm giao kết hợp đồng những chắc chắn sẽ có trongtương lai (căn hộ mới chỉ tồn tại trên dự án, bản vẽ đã được phê duyệt…) hoặc là căn hộ

đã hình thành trên thực tế nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tạithời điểm giao kết hợp đồng;

- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã bàn giao: nghĩa là đối tượng của hợpđồng ở đây đã được xây xong và có thể dùng vào mục đích chính của nó nhưng vẫn chưađược cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;

- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có Giấy chứng nhận quyền ở hữu Đốivới loại hợp đồng này thì căn hộ chung cư là đối tượng của hợp đồng đã được cơ quannhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu

c Căn cứ vào phương thức thanh toán

Dựa vào phương thức thanh toán thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đượcchia thành ba loại sau:

- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo phương thức trả tiền một lần: Đây làhợp đồng mà bên mua và bên bán căn hộ chung cư thỏa thuận về việc bên mua sẽ thanhtoán toàn bộ số tiền cho bên bán trong một lần duy nhất

- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo phương thức trả chậm, trả dần: Trongloại hợp đồng này thì bên mua và bên bán có thỏa thuận về việc thanh toán tiền mua theo

số lần và trong khoảng thời gian nhất định Trong thời gian trả chậm, trả tiền dần bênmua có quyền sử dụng căn hộ chung và được chuyển thành quyền sở hữu căn hộ từ bênbán sau khi đã trả đủ tiền cho bên bán

- Hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư: Đây là loại hợp đồng mà bên thuê mua sẽtrở thành chủ sở hữu căn hộ chung cư đang thuê mua sau khi trả hết tiền thuê mua theohợp đồng thuê mua

CHƯƠNG 2 PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ

Hợp đồng mua bán nhà ở nói chung và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nóiriêng là hợp đồng mua bán tài sản nằm trong sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự 2005 Tuynhiên, do đối tượng của hợp đồng là bất động sản nên nó còn chịu sự điều chỉnh của LuậtĐất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng và các văn bản quyphạm pháp luật có liên quan

Để bảo vệ quyền lợi của cả người mua nhà và người bán nhà, các cơ quan quản lýnhà nước đã ban hành các văn bản quy phạm pháp luật nhằm điều chỉnh chặt chẽ hơn vềvấn đề hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với những yêu cầu bắt buộc bên bán phải tuânthủ Có thể kể đến các văn bản như: Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành LuậtNhà ở, Thông tư 16/2010/TT-BXD hướng dẫn Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Quyết định08/2008/QĐ-BXD, ngày 28 tháng 5 năm 2008 Ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhàchung cư, Thông tư số 05/2014/TT-BXD ngày 09/5/2014 của Bộ Xây dựng sửa đổi, bổsung Điểm a, Khoản 2, Điều 17 của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hànhkèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng

…

2.1 Quy định về chủ thể giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Các chủ thể tham gia hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư rất đa dạng, họ lànhững người có nhu cầu về chuyển dịch quyền sở hữu đối với căn hộ nhà chung cư Cácchủ thể này có thể là cá nhân, tổ chức trong nước hoặc nước ngoài Khi tham gia vàoquan hệ hợp đồng họ cần đáp ứng đủ các điều kiện về năng lực chủ thể

2.1.1 Điều kiện về chủ thể

a Đối với chủ thể là cá nhân

Cá nhân – chủ thể chủ yếu và thường xuyên của quan hệ mua bán căn hộ chung

cư khi tham gia vào hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cần có năng lực pháp luật vànăng lực hành vi dân sự đầy đủ

Về nguyên tắc, mọi cá nhân đều bình đẳng về năng lực pháp luật với nhau Tuynhiên đối với mỗi cá nhân khác nhau thì năng lực pháp luật có thể bị hạn chế khác nhau

Ví dụ, người nước ngoài ở Việt Nam muốn mua căn hộ nhà chung cư thì chỉ được mua

và sở hữu căn hộ chung cư khi là người có công đóng góp với Việt Nam, người kết hônvới công dân Việt Nam, có thời hạn cư trú tại Việt Nam trên 1 năm và chỉ được sở hữu 1căn hộ chung cư tại thời điểm cư trú với mục đích để ở, không phải cho thuê hoặc sửdụng với mục đích khác [25].

Cá nhân từ 16 tuổi trở lên được quyền tự mình giao kết các hợp đồng phục vụ mụcđích tiêu dùng sinh hoạt hàng ngày theo quy định của pháp luật dân sự Tuy nhiên, docăn hộ chung cư là một đối tượng đặc biệt có giá trị lớn và phải đăng ký quyền sở hữunên khi giao kết các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, theo quy định của pháp luật dân

sự thì cá nhân phải từ đủ 18 tuổi trở lên và không bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành

vi dân sự hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự mới có toàn quyền trong việc xác lập,thực hiện các giao dịch dân sự cũng như thực hiện các nghĩa vụ khi tham gia các giaodịch đó Đối với người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, người không có năng lựchành vi dân sự, người bị mất năng lực hành vi dân sự hoặc người có năng lực hành vi dân

sự chưa đầy đủ thì theo quy định của pháp luật những người này phải thông qua ngườiđại diện hợp pháp Việc pháp luật quy định điều kiện về năng lực hành vi dân sự của chủthể là cá nhân nhằm đảm bảo cho các chủ thể này khi tham gia giao kết hợp đồng mộtcách hoàn toàn tự nguyện, bình đẳng, trung thực cũng như có thể thực hiện các nghĩa vụpháp lý phát sinh từ hợp đồng [19]

b Đối với chủ thể là tổ chức

Đối với chủ thể là tổ chức muốn tham gia giao kết hợp đồng mua bán căn hộchung cư thì họ cần phải có tư cách pháp nhân Năng lực chủ thể của pháp nhân bao gồmnăng lực pháp luật và năng lực hành vi Theo quy định của pháp luật dân sự, hai loạinăng lực này phát sinh đồng thời tại thời điểm pháp nhân được thành lập hợp pháp và tồntại tới khi pháp nhân chấm dứt hoạt động Năng lực chủ thể của pháp nhân phải phù hợpvới mục đích và lĩnh vực hoạt động của pháp nhân đó, do vậy, các pháp nhân khác nhau

sẽ có năng lực chủ thể khác nhau Theo qui định của pháp luật thì: tổ chức, cá nhân kinhdoanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định

và phải đăng kí kinh doanh bất động sản theo qui định của pháp luật [5] Các chủ thể nàyphải đủ điều kiện về năng lực tài chính có nghĩa khi đầu tư xây dựng dự án khu nhà ởphải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án, số vốn này được quy địnhlà: không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng dưới 20 ha vàkhông thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất trên 20 ha trở lên

có được phê duyệt ([12], Điều 11)

a Bên bán

Bên bán căn hộ chung cư có thể là cá nhân hoặc pháp nhân, là chủ sở hữu căn hộchung cư hay là người được chủ sở hữu ủy quyền cho phép bán căn hộ chung cư hoặc làngười được bán căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật Bên bán nhà phải có đủnăng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự

+Bên bán nhà là Nhà nước: Nhà nước trở thành chủ thể bán khi tiến hành bán căn

hộ chung cư thuộc sở hữu của mình cho các cá nhân, tổ chức có nhu cầu và theo nhữngđiều kiện nhất định Căn hộ chung cư thuộc sở hữu Nhà nước bao gồm: Căn hộ chung cưđược tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước (ngân sách Trung ương, ngân sách địaphương) Căn hộ chung cư có nguồn gốc thuộc sở hữu khác và được chuyển thành sởhữu nhà nước theo quy định của pháp luật Căn hộ chung cư được tạo lập từ nguồn vốnngân sách nhà nước là một phần tiền góp của cá nhân, của tập thể theo thỏa thuận hoặctheo hợp đồng mua trả góp nhưng chưa trả hết tiền Nhà nước đầu tư, xây dựng các căn

hộ chung cư nhằm mục đích chủ yếu là giải quyết yêu cầu về chỗ ở cho các đối tượng xãhội như cán bộ công chức, viên chức, sĩ quan,…khi đi công tác hoặc thực hiện nhiệm vụ

và gặp khó khăn về chỗ ở Các đối tượng này chủ yếu được Nhà nước giao, cho thuêhoặc cho thuê mua căn hộ chung cư và sau đó họ có thể được Nhà nước chuyển giaoquyền sở hữu thông qua việc công nhận quyển sở hữu (đối với căn hộ chung cư được chothuê mua) hoặc bán hóa giá Theo quy định của pháp luật thì bên bán nhà thuộc sở hữunhà nước là Giám đốc công ty kinh doanh nhà ở thuộc ngành nhà đất cấp tỉnh, Chủ tịch

hoặc Phó chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố trực thuộc tỉnh, thị xã, quận, huyện (nơichưa có công ty kinh doanh nhà) hiện đang quản lý nhà ở đó [22].

+Bên bán nhà là chủ sở hữu nhà chung cư mà không phải là Nhà nước: Chủ sở

hữu nhà chung cư là các cá nhân, tổ chức trong nước và nước ngoài được tiến hành việcxây dựng mới hoặc cải tạo các khu chung cư, rồi phân thành các căn hộ bán cho nhữngngười có nhu cầu Những căn hộ chung cư này là một dạng của nhà ở thương mại Đốivới tổ chức, cá nhân trong nước đầu tư phát triển nhà ở thương mại phải có đăng ký kinhdoanh nhà ở - chức năng kinh doanh nhà ở, đối với tổ chức cá nhân nước ngoài thì phải

có giấy chứng nhận đầu tư ([22], Khoản 32 Điều 2)

Theo quy định của pháp luật, pháp nhân có vốn đầu tư nước ngoài được thành lậptheo pháp luật Việt Nam được coi là pháp nhân Việt Nam Vì vậy, trường hợp bên bán là

tổ chức và cá nhân nước ngoài đầu tư, xây dựng nhà ở để bán thì sau khi hoàn thành việcxây dựng nhà chung cư theo dự án, họ được quyền bán các căn hộ chung cư cho các đốitượng được quyền sở hữu nhà tại Việt Nam Người mua căn hộ đó sẽ được cơ quan cóthẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật Tổchức và cá nhân này có nghĩa vụ phải nộp tiền sử dụng đất, thuế và các nghĩa vụ tài chínhkhác theo quy định của pháp luật

+ Bên bán là người được chủ sở hữu ủy quyền cho phép bán căn hộ chung cư.

Chủ sở hữu hợp pháp căn hộ chung cư có đầy đủ ba quyền năng là quyền chiếm hữu,quyền sử dụng và quyền định đoạt căn hộ chung cư đó Thông thường, chủ sở hữu sẽ tựmình thực hiện quyền định đoạt về số phận thực tế cũng như số phận pháp lý đối với tàisản thuộc sở hữu của mình Tuy nhiên, vẫn có những trường hợp chủ sở hữu có thể ủyquyền cho người khác thay mặt mình thực hiện công việc này Khi người bán nhà làngười được chủ sở hữu ủy quyền thì họ phải xuất trình giấy ủy quyền có chứng nhận của

có quan nhà nước có thẩm quyền Trong hợp đồng ủy quyền này phải chứa đựng đầy đủnội dung về phạm vi ủy quyền để bên mua biết được phạm vi quyền mà người bán có thểđược thực hiện nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên

+ Bên bán là người được bán căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật.

Trong một số trường hợp đặc biệt, chủ sở hữu căn hộ chung cư không được phép trựctiếp tham gia thỏa thuận để giao kết hợp đồng với bên mua Đó là những trường hợp: căn

hộ chung cư đem bán là tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ dân sự và căn hộ chung cư

là tài sản bị cưỡng chế thi hành án

Trường hợp căn hộ chung cư đem bán là tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụdân sự là trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư (bên bảo đảm) sử dụng căn hộ củamình làm tài sản bảo đảm cho một hoặc nhiều nghĩa vụ đối với tổ chức, cá nhân có quyềntrong quan hệ nghĩa vụ (bên nhận bảo đảm) Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên bảođảm không thực hiện hoặc không thực hiện đúng thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tàisản bảo đảm là căn hộ chung cư theo thỏa thuận giữa các bên hoặc căn hộ đó sẽ bị đembán đấu giá theo quy định của pháp luật

Trường hợp căn hộ chung cư là tài sản bị cưỡng chế thi hành ăn thì bên bán căn hộchung cư ở đây là Cơ quan thi hành án dân sự Chủ sở hữu căn hộ chung cư là người phảithi hành bản án theo Bản án, Quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án, có nghĩa vụ trảtiền nhưng không tự nguyện thi hành án hoặc có ý định tẩu tán, hủy hoại tài sản Khi đóChấp hành viên sẽ tiến hành kê bên căn hộ chung cư để thi hành án và tiến hành bán căn

hộ đã kê biên thông qua hình thức bán đấu giá do người được thi hành án không nhận tàisản này để thi hành án

Như vậy, chỉ những chủ thể theo quy định nêu trên mới có quyền được sở hữu nhà

ở tại Việt Nam Điều đó đồng nghĩa với việc chỉ những cá nhân, tổ chức theo quy địnhtrên mới có quyền giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với tư cách là bên mua

- Các chủ thể mua:

+ Chủ thể mua là cá nhân, hộ gia đình mua căn hộ chung cư để tạo lập nơi ở:

Việc mua bán căn hộ chung cư hiện nay diễn ra dưới rất nhiều hình thức khác nhau nhưhợp đồng mua bán căn hộ đã có đầy đủ Giấy chứng nhận quyền sở hữu, hợp đồng gópvốn, hứa mua hứa bán căn hộ chung cư dự án giữa chủ đầu tư và người mua, hợp đồng

ủy quyền giữa người mua gốc và người mua lại,…ngoài sự tham gia trực tiếp của ngườimua và người bán còn có sự xuất hiện của bên thứ ba đó là các công ty, người môi giớibất động sản

+ Chủ thể mua là đồng chủ sở hữu đối với căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung:

Căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung là căn hộ thuộc quyền sở hữu của nhiều người, cóthể do nhiều người cùng xây dựng, cùng được người tặng, cùng được thừa kế hoặc cùnggóp tiền để mua chung Căn hộ chung cư là tài sản thuộc sở hữu chung theo phần thìquyền sở hữu được các đồng chủ sở hữu xác định một cách rõ ràng và theo tỷ lệ nhấtđịnh Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền và nghĩa vụ đối với căn hộ thuộc sở hữuchung tương ứng với phần quyền của mình (trừ trường hợp có thỏa thuận khác) Căn hộchung cư là tài sản chung hợp nhất thì các chủ thể có quyền quyết định ngang nhau đốivới nó trừ trường hợp các chủ sở hữu có sự thỏa thuận phân chia khác Việc bán căn hộthuộc sở hữu chung hợp nhất thì phải được sự đồng ý của tất cả chủ sở hữu bằng văn bản.Khi đó các chủ sở hữu phải cùng đứng tên hoặc ký tên trong hợp đồng mua bán căn hộchung cư Việc bán một phần quyền sở hữu căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung theophần không được làm ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của các chủ sở hữu chung khác.Trường hợp có chủ sở hữu căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung không đồng ý bán thìcác chủ sở hữu chung khác có quyền làm đơn yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy địnhcủa pháp luật Nếu có chủ sở hữu chung vắng mặt và không xác định được nơi cư trú củangười đó, thì các chủ sở hữu chung còn lại phải có đơn yêu cầu Tòa án tuyên người đómất tích theo quy định của pháp luật trước khi thực hiện việc bán căn hộ Nếu người bịtuyên bố là mất tích trở về và có yêu cầu thì họ được nhận lại khoản tiền tương ứng vớiphần quyền sở hữu của mình trong căn hộ chung cư đã bán Nếu họ đã chết hoặc bị tuyên

bố chết thì khoản tiền này sẽ được giải quyết theo quy pháp luật thừa kế với người đó.Khi các chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư thuộc sở hữuchung thì các chủ sở hữu chung khác có quyền ưu tiên mua Trong thời hạn 3 tháng kể từkhi nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu căn hộ chung cư và điều kiệnbán mà không có đồng chủ sở hữu nào mua thì phần quyền đó có thể được bán lại cho

người khác Trong trường hợp bán căn hộ thuộc sở hữu chung mà có sự vi phạm vềquyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 3 tháng, kể từ ngày phát hiện ra có sự vi phạm vềquyền ưu tiên mua chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mìnhquyền và nghĩa vụ của người mua Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường thiệt hại.

+ Chủ thể là người mua căn hộ chung cư theo phương thức trả chậm, trả dần:

Trong thời gian trả chậm, trả dần bên mua căn hộ chung cư được quyền sử dụng và cótrách nhiệm bảo trì căn hộ đó trừ trường hợp pháp luật về xây dựng có quy định kháchoặc các bên có thỏa thuận khác Sau khi bên mua căn hộ chung cư đã trả đủ tiền cho bênbán và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ chung cư đó Hợpđồng mua bán căn hộ chung cư theo phương thức trả chậm, trả dần phải được lập thànhvăn bản Trong thời gian trả chậm, trả dần thì bên bán được bảo lưu quyền sở hữu củamình đối với căn hộ cho tới khi bên mua trả đủ tiền Bên mua chỉ có thể được bán, tặngcho, đổi căn hộ cho người khác sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ đó (trừ trường hợp cácbên có thỏa thuận khác) Nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên trên cơ sở tôn trọng quyền

tự do ý chí và thỏa thuận, pháp luật cũng quy định trong trường hợp bên mua có nhu cầutrả lại căn hộ trong thời gian trả chậm, trả dần và được bên bán đồng ý thì hai bên thỏathuận phương thức trả lại căn hộ và việc thanh toán lại tiền mua căn hộ ([19], Điều 461)

+ Người thuê mua trong trường hợp căn hộ chung cư được cho thuê mua: Thuê

mua căn hộ chung cư thì việc thuê mua là việc người thuê nhà ở được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đang thuê sau khi đã hoàn thànhnghĩa vụ của người thuê trong một thời gian quy định Căn hộ chung cư là một dạng củanhà ở xã hội, là các căn hộ được Nhà nước hoặc các doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư để chocác đối tượng theo quy định được thuê mua Người thuê mua chủ yếu là cán bộ, côngchức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân,công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệcao và các đối tượng khác Họ phải chưa có nhà và chưa được thuê mua nhà ở thuộc sởhữu Nhà nước hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộgia đình dưới 5m2 sàn/người hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng lại là nhà tạm,

hư hỏng, dột nát Người thuê mua phải thanh toán lần đầu 20% giá trị căn hộ và khôngđược chuyển nhượng quyền thuê này dưới bất cứ hình thức nào Trường hợp người thuêmua không còn nhu cầu mua thì phải trả lại căn hộ cho đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội

Đơn vị này sẽ hoàn trả số tiền 20% giá trị hợp đồng mà người thuê mua đã trả lần đầu.Nếu người thuê mua có hành vi phạm quy định của pháp luật về việc thuê mua (nhưchuyển nhượng quyền thuê mua cho người khác) thì sẽ bị đơn vị quản lý quỹ nhà ở xãhội thu hồi căn hộ cho thuê mua và không được hoàn trả lại số tiền trả lần đầu ([22], Điều105).

Thuê mua căn hộ chung cư thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức kinh doanh bấtđộng sản: Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì căn hộ chung cư đượcđưa vào thuê mua phải đã có sẵn, phải đảm bảo chất lượng an toàn vệ sinh môi trường vàcác dịch vụ cần thiết khác, để căn hộ được sử dụng, vận hành bình thường theo côngnăng thiết kế và theo thỏa thuận trong hợp đồng Việc thuê mua căn hộ chung cư của tổchức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải được thực hiện qua sàn giao dịch bất độngsản và phải được lập thành văn bản Người thuê mua căn hộ có quyền sở hữu căn hộ chothuê mua sau khi kết thúc thời hạn thuê mua hoặc theo thỏa thuận của các bên trong hợpđồng Họ có quyền cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ căn hộ, hoặc chuyển nhượngquyền thuê mua cho bên thứ ba nhưng phải được sự đồng ý của bên cho thuê mua

+ Chủ thể mua là tổ chức, cá nhân nước ngoài : Thứ nhất là tổ chức, cá nhân nước

ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở vàpháp luật có liên quan; Thứ hai, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, vănphòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngânhàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);Thứ ba, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam Cũng theo đó Tổ chức,

cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức ví dụ như:Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật

có liên quan hay mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồmcăn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảođảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ ([23], Điều 159)

2.2 Quy định về nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

2.2 1 Đối tượng của Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Căn hộ chung cư là đối tượng của hợp đồng mua bán khi nó thuộc quyền sở hữucủa bên bán, căn hộ chung cư được xác định bởi cấu trúc xây dựng, chất lượng xây dựng,diện tích sàn hay diện tích sử dụng của căn hộ trên một vị trí nhất định Căn hộ đó phải

được xác định cụ thể trên một ranh giới diện tích đất nhất định Giá trị của căn hộ sẽ làkhác nhau đối với các vị trí khác nhau (ở trung tâm hay ngoại thành, tầng thấp hoặc tầngcao, diện tích căn hộ…), cơ sở hạ tầng sẵn có và khoảng cách của ngôi nhà đó gắn vớiđất theo vị trí các tầng khác nhau đối với nhà chung cư.

Căn hộ chung cư muốn trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán phải đáp ứngcác điều kiện sau :

Thứ nhất, căn hộ đó không thuộc đối tượng bị cấm như nhà làm trụ sở của các cơquan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội Không sử dụng căn hộ vàocác hoạt động bị cấm theo quy định của pháp luật

Thứ hai, căn hộ không bị tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụnghợp pháp của căn hộ Căn hộ chung cư không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấphành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (trừ trường hợp bênbán là cơ quan thi hành án bán căn hộ chung cư đã kê biên thực hiện nghĩa vụ dân sự)

Thứ ba, căn hộ phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp như giấychứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư Với cách phân loại hợp đồng mua bán căn hộchung cư thành hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền

sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có đối tượng là tàisản hình thành trong tương lai, thì đối tượng của mỗi loại hợp đồng trên phải đáp ứng cácđiều kiện cụ thể sau:

- Nếu đối tượng của hợp đồng là căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhậnquyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu thì Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn

hộ chung cư là văn bản xác lập đầy đủ quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với Nhà nước.Căn hộ chung cư thuộc sở hữu của cá nhân thì trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu phảighi tên cá nhân đó, nếu thuộc sở hữu của tổ chức thì ghi tên tổ chức đó, nếu thuộc sở hữuchung hợp nhất thì ghi tên người được chủ sở hữu chung thỏa thuận cho đứng tên, nếukhông có thỏa thuận thì ghi tên các chủ sở hữu Trường hợp căn hộ chung cư thuộc sởhữu của vợ chồng thì ghi đủ cả tên vợ và chồng, nếu có vợ hoặc chồng không thuộc diệnđược sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì ghi tên người có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam.Nếu căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung theo phần thì ghi tên từng chủ sở hữu và phần

sở hữu của hộ trong căn hộ

- Nếu đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là tài sản hình hành trong

tương lai:

Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Đối tượng của hợp đồng mua bán

là tài sản được phép giao dịch Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác, chứng minh quyền đó thuộc

sở hữu của bên bán” Như vậy pháp luật dân sự cho phép các chủ thể giao kết hợp đồng

mua bán với các đối tượng hiện có hoặc chưa có trong thời điểm giao kết, miễn là đốitượng này được xác định rõ ràng

Căn hộ chung cư dự án (căn hộ chung cư mới chỉ ở giai đoạn dự án hoặc đangđược xây dựng) theo đó có thể là đối tượng của hợp đồng mua bán nếu nó được xác định

rõ ràng và cụ thể về vị trí, diện tích, cấu trúc… Theo qui định của Luật Nhà ở thì chủ đầu

tư cũng có quyền huy động vốn từ nguồn tiền ứng trước của người có nhu cầu mua căn

hộ chung cư khi dự án thiết kế xây dựng đã được phê duyệt và đã được xây dựng xongphần móng Các dự án này phải được thiết kế đảm bảo những tiêu chuẩn chung theo quyđịnh của pháp luật về xây dựng và phải đảm bảo hoàn thành đúng tiến độ, chất lượng của

dự án Dự án phải được công khai tại trụ sở ban quản lý dự án, địa điểm có dự án hoặctrên các phương tiên thông tin đại chúng về quy hoạch chi tiết của dự án

- Đối với căn hộ chung cư đã hình thành tại thời điểm giao kết nhưng chủ sở hữuchưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (căn hộ chung cư đã bàn giao) thìkhi đưa vào giao dịch cũng phải tuân theo các điều kiện về diện tích, chất lượng, nhưđối với những căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu

Trước những bất cập của pháp luật, trên cơ sở đánh giá thực tiễn giao dịch bấtđộng sản thời gian qua, Chính phủ đã ban hành nghị định Nghị định số 71/2010/NĐ-CPHướng dẫn chi tiết thi hành Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 08/08/2010 và Thông tư16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng đã quy định "mở" cho các giao dịch về nhà ở, ngườidân sẽ được mua căn hộ trực tiếp từ chủ đầu tư mà không phải qua các trung gian nhưtrước đây cũng như trong trường hợp người dân muốn chuyển nhượng hợp đồng mua bánnhà ở (chưa xây dựng xong) đã mua của chủ đầu tư thì cũng được bán cho người muamột cách đàng hoàng chứ không phải "lách" bằng cách lập hợp đồng ủy quyền như thờigian trước đây Đặc biệt, hai văn bản quy phạm này đã đưa ra qui định về điều kiện, trình

tự, thủ tục để hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh nhà ởđược chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Đây là mộttrong những qui định mới được đánh giá là tạo điều kiện cho thị trường nhà ở trở nên

minh bạch, công khai hơn, đảm bảo an toàn hơn cho người có nhu cầu về nhà ở thực sự.

Theo khoản 6 Điều 18 Thông tư 16/2010/TT-BXD, đối với hộ gia đình, cá nhânhoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản mà bán lại nhà ở chung cư đãmua cho tổ chức, cá nhân khác, nếu chưa nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì đượcphép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở mà không bắt buộc phải thông qua sàngiao dịch bất động sản; nếu đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì phải thực hiện thủtục mua bán nhà ở theo đúng qui định của Luật Nhà ở và pháp luật dân sự hiện hành (bênbán phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo qui định) Sau khi lập hợp đồngchuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, nộp thuế theo quy định, chủ đầu tư có tráchnhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng này mà không được thu bất kỳmột khoản phí nào, việc quy định như vậy cũng giúp cho các bên mua bán nhà không bị

"sách nhiễu", tốn chi phí cũng như giúp chủ đầu tư kiểm soát được việc mua bán căn hộ

mà mình quản lý Kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồngthì chủ đầu tư chấm dứt giao dịch với bên chuyển nhượng hợp đồng và trực tiếp giaodịch với bên nhận chuyển nhượng hợp đồng; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng đượctiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng theo hợp đồng mua bánnhà ở đã ký với chủ đầu tư và được coi là bên mua nhà ở kể từ ngày chủ đầu tư xác nhậnvào văn bản chuyển nhượng hợp đồng Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng cuối cùngđược đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Những quy định này góp phầngiải quyết vấn đề trước mắt hiện nay là giúp cho rất nhiều nhà ở chung cư được mua bán

mà không cần phải đợi đến khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, trong khingười mua cứ phải chờ đợi với bản hợp đồng ủy quyền trong tay kèm theo rất nhiều nỗibăn khoăn, lo lắng

Ngoài ra, những căn hộ chung cư được đưa vào kinh doanh theo Luật kinh doanhbất động sản còn phải đáp ứng thêm các điều kiện là: căn hộ chung cư thuộc đối tượngđược phép kinh doanh; căn hộ chung cư xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quyđịnh của pháp luật về xây dựng; căn hộ đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do cácbên thỏa thuận trong hợp đồng; căn hộ không nằm trong khu vực cấm xây dựng theopháp luật về xây dựng…([21], Điều 7)

2.2.2 Quy định về phần sở hữu chung và sở hữu riêng

Quyền sở hữu trong nhà chung cư được chia làm hai loại: quyền sở hữu riêng (baogồm sở hữu của các chủ sở hữu đối với căn hộ nhà chung cư và sở hữu của chủ đầu tưđối với các diện tích mà chủ đầu tư giữ lại không bán) và quyền sở hữu chung đối vớiphần sở hữu chung

Phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu đã

được quy định tại Điều 70 Luật Nhà ở và hướng dẫn chi tiết tại Điều 49 Nghị định 71/2010/NĐ-CP (ngày 23/06/2010, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở)

+ Phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư (chủ đầu tư giữ lại, không bán

và cũng không phân bổ giá trị phần diện tích thuộc sở hữu riêng này vào giá bán căn hộcho các chủ sở hữu căn hộ)

+ Các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ, trong phần diện tích khác thuộc sở hữuriêng của chủ sở hữu căn hộ hoặc của các chủ sở hữu khác

- Phần sở hữu chung nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu bao gồm phần diện tích

và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư gồm:

+ Phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư bao gồm:không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột, tường chịulực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, đường thoát hiểm, hệthống bể phốt, lối đi bộ, sân chơi chung và các phần khác không thuộc sở hữu riêng củacác chủ sở hữu nhà chung cư;

+ Phần diện tích khác không phải là phần diện tích thuộc sở hữu riêng của các chủ

sở hữu nhà chung cư;

+ Nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh) được xây dựngtheo quy chuẩn xây dựng và có thể bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phầndiện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư Đối với khu vực để xe ô tô thì phải xâydựng theo quy chuẩn xây dựng nhưng do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữuchung của các chủ sở hữu nhà chung cư hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhàchung cư;

+ Các thiết bị sử dụng chung khác cho nhà chung cư, như: lồng xả rác, hộp kỹthuật, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước,

bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào;

+ Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.Luật Nhà ở sửa đổi, bổ sung năm 2014 đã có những điểm mới, quy định cụ thể,chi tiết hơn về phần sở hữu chung của nhà chung cư như sau :

- Phần sở hữu chung trong nhà chung cư còn bao gồm:

+ Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó,trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàngiao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phêduyệt;

+ Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diệnđầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đãđược duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xácđịnh trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt ([21], Điều 100)

2.2.3 Quy định về cách tính diện tích căn hộ chung cư

Diện tích căn hộ chung cư là một nội dung quan trọng trong hợp đồng mua báncăn hộ chung cư Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD sửa đổi, bổ sungĐiều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựngquy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-

CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hànhLuật Nhà ở, theo đó, từ ngày 8/4/2014, diện tích căn hộ chung cư là diện tích thông thủy

Diện tích thông thủy là thuật ngữ thường được sử dụng trong ngành xây dựng, làkhoảng cách giữa hai cạnh đối diện của kết cấu công trình Đối với nhà ở, chiều cao