Định giá bất động sản riêng biệt tại lô đất số 42,thôn Tân Hưng,xã Tân Việt,huyện Bình Giang,tỉnh Hải Dương

Với vai trò là trung gian tài chính, hoạt động của các Ngân hàng thương mại đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế. Hiện nay, hoạt động chính của các Ngân hàng thương mại là kinh doanh tiền tệ, đây là lĩnh vực kinh doanh tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Trong bối cảnh mở cửa và hội nhập, cạnh tranh giữa các Ngân hàng ngày càng gay gắt thì mục tiêu an toàn và sinh lời được đặt lên hàng đầu. Nếu như trước đây, các Ngân hàng thương mại khi giải quyết cho khách hàng vay vốn luôn đặt tính hiệu quả của dự án/phương án lên hàng đầu và xem đó là điều kiện tiên quyết để cán bộ tín dụng thẩm định trình duyệt cho vay vốn thì hiện nay ngoài việc xem xét dự án/phương án các Ngân hàng thương mại còn ràng buộc khách hàng vay vốn phải có thêm tài sản thế chấp hay tài sản đảm bảo cho tiền vay, có thể là của chính khách hang vay vốn hoặc của bên thứ 3 hoặc hình thành trong tương lai. Trong đó BĐS là một tài sản đóng vai trò chính, là phần đóng góp quan trọng nhất vào tài sản đảm bảo cho vạy. Tài sản thế chấp cho vay là cơ sở pháp lý và cơ sở kinh tế để thu hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay, lãi vay và các khoản phí (nếu có), đảm bảo an toàn tín dụng cho các Ngân hàng. Tuy nhiên, việc áp dụng, vận dụng như thế nào để vừa đảm bảo cho vay được vốn nhưng không sai luật lại là vấn đề khó. Bởi các quy định từ Ngân hàng chủ quản chưa thống nhất, chưa cụ thể, thời gian thay đổi quá nhanh và các lần thay đổi quá gần nhau. Trong thời gian thực tập ở BIDV-Chi nhánh Hải Dương nhằm mục đích nghiên cứu kỹ và sâu hơn về vấn đề định giá bất động sản tại Chi nhánh em đã chọn đề tài: “Định giá bất động sản riêng biệt tại lô đất số 42,thôn Tân Hưng,xã Tân Việt,huyện Bình Giang,tỉnh Hải Dương’’

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP VIỆT - HUNG KHOA QUẢN TRỊ KINH TẾ & NGÂN HÀNG

… o0o…

ĐỒ ÁN CHUYÊN NGÀNH

Đề tài:

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN RIÊNG BIỆT TẠI LÔ ĐẤT

SỐ 42,THÔN TÂN HƯNG,XÃ TÂN VIỆT HUYỆN BÌNH GIANG,TỈNH HẢI DƯƠNG

Giảng viên hướng dẫn : Nguyễn Mạnh Hà Sinh viên thực hiện : Phạm Vũ Tuấn Lớp : DHTC1B

Mã sinh viên : 1102211 Khoá : 35

Hà Nội - 2015

LỜI MỞ ĐẦU

Với vai trò là trung gian tài chính, hoạt động của các Ngân hàng thươngmại đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế Hiện nay, hoạt độngchính của các Ngân hàng thương mại là kinh doanh tiền tệ, đây là lĩnh vựckinh doanh tiềm ẩn rất nhiều rủi ro Trong bối cảnh mở cửa và hội nhập, cạnhtranh giữa các Ngân hàng ngày càng gay gắt thì mục tiêu an toàn và sinh lờiđược đặt lên hàng đầu Nếu như trước đây, các Ngân hàng thương mại khigiải quyết cho khách hàng vay vốn luôn đặt tính hiệu quả của dự án/phương

án lên hàng đầu và xem đó là điều kiện tiên quyết để cán bộ tín dụng thẩmđịnh trình duyệt cho vay vốn thì hiện nay ngoài việc xem xét dự án/phương áncác Ngân hàng thương mại còn ràng buộc khách hàng vay vốn phải có thêmtài sản thế chấp hay tài sản đảm bảo cho tiền vay, có thể là của chính kháchhang vay vốn hoặc của bên thứ 3 hoặc hình thành trong tương lai Trong đóBĐS là một tài sản đóng vai trò chính, là phần đóng góp quan trọng nhất vàotài sản đảm bảo cho vạy Tài sản thế chấp cho vay là cơ sở pháp lý và cơ sởkinh tế để thu hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay, lãi vay và cáckhoản phí (nếu có), đảm bảo an toàn tín dụng cho các Ngân hàng Tuy nhiên,việc áp dụng, vận dụng như thế nào để vừa đảm bảo cho vay được vốn nhưngkhông sai luật lại là vấn đề khó Bởi các quy định từ Ngân hàng chủ quảnchưa thống nhất, chưa cụ thể, thời gian thay đổi quá nhanh và các lần thay đổiquá gần nhau

Trong thời gian thực tập ở BIDV-Chi nhánh Hải Dương nhằm mục đíchnghiên cứu kỹ và sâu hơn về vấn đề định giá bất động sản tại Chi nhánh em

đã chọn đề tài: “Định giá bất động sản riêng biệt tại lô đất số 42,thôn Tân Hưng,xã Tân Việt,huyện Bình Giang,tỉnh Hải Dương’’

TRƯỜNG ĐHCN VIỆT – HUNG CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

KHOA QT, KT & NH Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

PHIẾU NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN

1 Họ và tên sinh viên: Phạm Vũ Tuấn Lớp: ĐHTC1B

2 Đề tài: Đồ án chuyên ngành Định giá bất động sản riêng biệt tại lô đất số42,thôn Tân Hưng,xã Tân Việt,huyện Bình Giang,tỉnh Hải Dương

3 Nhận xét tổng quan về tinh thần, trách nhiệm của sinh viên trong thời gianlàm đồ án

Hà Nội, ngày …… tháng … năm 2015

Giáo viên hướng dẫn (Ký và ghi rõ họ tên)

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ

BẢNG

Bảng 2.1 Bảng giá trị QSDĐ do UBND huyện bình Giang quy định vị trí lô đất

42 thôn Tân Hưng,xã Tân Việt,huyện Bình Giang 37 Bảng 2.2 Bảng thông tin TSĐG và TSSS huyện Bình Giang 37 Bảng 2.3 Bảng điều chỉnh giá trị các TSSS về tương đồng với TSĐG 40 Bảng 2.4 Bảng giá trị QSDĐ lô đất số 42,thôn Tân Hưng,xã Tân Việt,huyện

Bình Giang,tỉnh Hải Dương 41 Bảng 2.5 Bảng kết quả thẩm định giá tài sản lô đất số 42,thôn Tân Hưng,xã Tân

Việt,huyện Bình Giang,tỉnh Hải Dương 42

SƠ ĐỒ

Sơ đồ 2.1 Sơ đồ chi tiết QSDĐ lô số 42,mặt đường tỉnh lộ 194,thôn Tân

Hưng,xã Tân Việt,huyện Bình Giang,tỉnh Hải Dương 35

DANH MỤC CÁC CHỮ CÁI VIẾT TẮT

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ

DANH MỤC CÁC CHỮ CÁI VIẾT TẮT

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG

SẢN 1

1 Một số khái niệm cơ bản 1

1.1 Bất động sản 1

1.2 Định giá bất động sản 6

2 Các nguyên tắc định giá bất động sản 6

2.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất 6

2.2 Nguyên tắc cung - cầu 7

2.4 Nguyên tắc thay đổi 8

2.5 Nguyên tắc cân đối 8

2.6 Nguyên tắc phù hợp 9

2.7 Nguyên tắc cạnh tranh 9

2.8 Nguyên tắc đóng góp 9

2.9 Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi 10

2.10 Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác 10

2.11 Nguyên tắc thay thế 10

2.12 Nguyên tắc khả năng sinh lời cuả đất 11

3 Các phương pháp định giá bất động sản 11

3.1 Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp 11

3.2 Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa) 13

3.3 Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành): 15

3.4 Phương pháp lợi nhuận (hay phương pháp hạch toán): 16

3.5 Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định): 18

4 Sự cần thiết của hoạt động định giá bất động sản 21

5 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản và hoạt động định giá 22

5.1 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 22

5.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản 26

CHƯƠNG II: VÍ DỤ VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN RIÊNG BIỆT

TẠI LÔ ĐẤT SỐ 42,THÔN TÂN HƯNG,XÃ TÂN VIỆT,HUYỆN

BÌNH GIANG,TỈNH HẢI DƯƠNG 30

1 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản hiện nay 30

1.1 Cơ sở của việc định giá bất động sản 30

1.2 Phương thức tiến hành định giá bất động sản 33

2 Đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động sản 34

2.1 Mô tả TSĐG: 34

2.2 Đánh giá tính thanh khoản của TSĐG: 36

2.3 Cơ sở, phương thức thẩm định và phương pháp định giá tài sản 43

2.4 Tính toán giá trị TSĐG: 36

CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 44

1 Phương hướng phát triển hoạt động cho vay tại BIDV-chi nhánh Hải Dương 44

1.1 Phương hướng hoạt động kinh doanh của Chi nhánh 44

1.2 Phương hướng hoạt động cho vay có bất động sản đảm bảo tại Chi nhánh 45

2 Những giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại BIDV-Chi nhánh Hải Dương 45

2.1 Về cán bộ thẩm định 45

2.2 Về quy trình và phương pháp định giá 45

2.3 Về dữ liệu và lưu trữ dữ liệu 48

2.4 Các giải pháp khác 48

3 Kiến nghị của Chi nhánh với các bên liên quan 49

3.1 Kiến nghị với NHCT Việt Nam 49

3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 49

3.3 Kiến nghị với Chính phủ 50

3.4 Kiến nghị với Bộ Tài chính 50

3.5 Kiến nghị với các cơ quan khác 50

3.6 Kiến nghị với khách hàng vay 51

KẾT LUẬN 52

DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO 53

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG

- Đất đai

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắnliền với nhà ở, công trình xây dựng đó

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

- Các tài sản khác do pháp luật qui định

Theo “Từ điển thuật ngữ tài chính” thì “Bất động sản là một miếng đất

và tất cả các tài sản vật chất gắn liền với đất”

Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sảnkhác là nó không di dời được Theo cách hiểu này, bất động sản bao gồm đấtđai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xácđịnh bởi vị trí địa lý của đất

b) Phân loại bất động sản

* Bất động sản có đầu tư xây dựng

Gồm những bất động sản chính như sau:- Bất động sản nhà đất ( baogồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai )

- Bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ.

- Bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc, v v

Nhóm bất động sản nhà đất là nhóm cơ bản, tỷ trọng rất lớn, tính phưctạp cao, chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản củamột nước

* Bất động sản không đầu tư xây dựng

- Nhà ở và các công trình khác gắn liền với đất đai

- Tài sản khác gắn liền với đất đai

- Tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai Trong các loại bất động sản trên, ba loại đầu là các loại bất động sản

do bản chất ( do bản chất không thể di dời được, không tự di dời được, như làđất đai và tất cả những gì gắn liền với đất )

Loại bất động sản cuối cùng là tài sản gắn liền với nhà ở và công trìnhxây dựng gắn liền với đất đai, là những vật có thể di dời được tuy nhiên vềmặt pháp lý vẫn được coi là bất động sản

c) Thuộc tính bất động sản

Tính bất động: Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyểnnhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyểnbất động sản đó đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ sinh sống Quyền sử dụngđất nằm trong thị trường bất động sản vị trí của đất đai gắn liền với điều kiệnsinh thái, kinh tế xã hội và tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất,

đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí kế cận.Tính không đồng nhất: Mỗi người sinh ra trên trái đất đều cần một chỗ ở Đất

ở gắn liền với đời sống con người như thế nào có ảnh hưởng đến quan điểm

và cách nhìn vào vấn đề của mỗi đối tượng mua, kể cả nhu cầu của họ nữa Trong thời kì bao cấp cũng như trong thời kì mới, phát triển nền kinh tếthị trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên khó có thể tìm được hai tàisản hoàn toàn giống nhau mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm; chính vì vậy,giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản

Giả sử hai bất động sản nằm trong cùng một khu vực nhưng giá cả củachúng phụ thuộc vào thời điểm bán như thế nào, người mua có thích haykhông, tâm lý của người mua lúc đó như thế nào và đặc điểm cụ thể của bấtđộng sản đó nữa, tất cả những điều này chứng minh cho sự không đồng nhấtđối với bất động sản và nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay Tínhkhông đồng nhất của bất động sản ngày càng tăng khi nhu cầu của xã hộingày cảng phát triển vì:

- Tính khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số, dovậy về lâu dài giá đất có xu hướng phát triển ngày càng lên Theo Tổng cụcThống kê, diện tích đất trong cả nước là 329.314,5 km2 và mật độ dân số là 252người/km2 Diện tích đất đai có chiều hướng giảm do nhiều nguyên nhân:

+ Do tốc độ tăng dân số rất nhanh ( đặc biệt ở vùng nông thôn )

+ Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa –

hiện đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp.

+ Nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đếntình trạng dân số ở thành phố tăng đột biến, vì vậy du cầu về chỗ ở cũng tănglên, từ đó phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê

- Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: bất động sản bao gồm đất đai và cáccông trình trên đất Đất là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệusản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được Nó được thamgia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đinữa thì nó vẫn mang lại lợi ích cho chủ sỡ hưu nên nó mang tính bền vững Hơnnữa được sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và hưởng các lợi ích khác dođất đai mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, bấtđộng sản được nhân đôi Điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững

d) Đặc trưng cơ bản của bất động sản

Một bất động sản khi trở thành hàng hóa thì nó có giá trị và giá trị sửdụng nhằm thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người Tuy nhiên, hàng hóa bấtđộng sản là một hàng hóa đặc biệt; do đó ngoài những đặc điểm chung nó còn

có những đặc điểm riêng, đó là:

Thứ nhất, khả năng co giãn của cung bất động sản kém: nhìn chung, cungđối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi so với những thay đổi giá cả, do

đó những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:

- Tổ chức cung toàn bộ về đất đai là cố định: ở đây muốn đề cập đến vấn

đề quỹ đất luôn luôn không thay đổi

- Cung ứng đất đai phù hợp với các mục tiêu riêng biệt là có giới hạn

- Bên cạnh đó hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có những hạn chế vềmặt quy hoạch của Nhà nước và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất

- Việc phân bố đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân theoquan hệ trong từng thời kỳ nên không thường không thể tùy tiện chuyển mục

đích trái với quy hoạch Với những thay đổi về chiều cao, diện tích, đất đaixây dựng cũng như phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều lệ xây dựngcủa Nhà nước.

Thứ hai, thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao:

do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bấtđộng sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán, giao dịchthường là dài so với các tài sản khác Hơn nữa giao dịch giữa người mua vàngười bán không trực tiếp, phải qua người môi giới như hiện nay, nên phảimất them chi phí Ngoài ra, phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa –hiện đại hóa, chính sách pháp luật của Nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mụcđích để đáp ứng tình hình phát triển, tất cả đều làm chp chi phí giao dịch bấtđộng sản tăng

Thứ ba, bất động sản có tính thích ứng và chịu ảnh hưởng lẫn nhau.Bất động sản là các công trình, trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh côngnăng sử dụng mà vẫn giữ được đặc điểm của công trình và đảm bảo nhu cầucủa người tiêu dung ( tiêu dung cho đời sống, tiêu dung cho hoạt động sảnxuất kinh doanh và các hoạt động khác ) Chẳng hạn, trong một văn phònglàm việc, người ta vẫn có thể tạo ra một diệc tích nhỏ làm quầy giải khát, mộtcăn hộ người ta có thể điều chỉnh một số diện tích phù hợp với yêu cầu củatừng gia đình… kể cả ngay trong quá trình xây dựng của người ta cũng có thểđiều chính công năng để đáp ứng yêu cầu của khách hàng

Bất động sản còn chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, nhất là trường hợpđầu tư xây dựng vào các công trình thiết kế hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội

sẽ làm tăng them vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các công trình xâydựng trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng công trình này làm tônthêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn cảnh quan, tôn thêm tiện ích của công trình khác làhiện tượng khá phổ biến

Thứ tư, khả năng chuyển hía thành tiền mặt kém linh hoat: bất động sản

là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lạicũng lớn nhưng lại lien quan đến nhiều thủ tục, do đó việc quyết định mua,bán không nhanh như hàng hóa khác, vì vậy khả năng chuyển hóa thành tiềnmặt kém linh hoạt Trong nhiều trường hợp, đôi khi chủ sỡ hữu bất động sảnnào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao nhưng khi khẩn cấp khôngthể cắt một miếng để bán và có tiền mặt ngay mà phải kéo dài, nhiều khi bỏ lỡrất nhiều cơ hội

Thứ năm, sự can thiệp và quản lí chặt chẽ của Nhà nước: chính vì bấtđộng sản có tầm quan trọng với nền kinh tế, xã hội, chính trị của một quốc gianên Nhà nước cần có những qui định để điều tiết và quản lí chặt chẽ việc sửdụng và chuyển dịch bất động sản vì bất động sản chịu sự can thiệp trực tiếpcủa Nhà nước

1.2 Định giá bất động sản

-Định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà

tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định

-Định giá tài sản là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù

hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩnViệt Nam hoặc thông lệ quốc tế

-Định giá Bất động sản là tính toán về tài sản về giá trị của các quyền sở

hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xácđịnh rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phươngpháp phù hợp

2 Các nguyên tắc định giá bất động sản

2.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tạithời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp,

cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiệntại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất

đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định

Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắcquan trọng nhất của định giá bất động sản Nội dung của nguyên tắc sử dụngcao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4 mặt sau đây:

- Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất

và tốt nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiềungười hoặc cho một người cụ thể);

- Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất

và tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được Nhà nướcthừa nhận và bảo hộ

- Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất

và tốt nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trịhiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất

- Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất

và tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất

2.2 Nguyên tắc cung - cầu

Theo nguyên tắc: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác củacung và cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thìgiá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặctăng thì giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tănghoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung

và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại

2.3 Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản

Theo nguyên tắc: Để ước tính giá trị thực một bất động sản, cần phảiđánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động

sản đó Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt độngxem xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố Để đảm bảo tính đồng nhất vềmặt giá trị, thường trong quá trình đánh giá người ta đưa giá trị của từng yếu

tố về cùng một mặt bằng thời gian Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thunhập thực từ bất động sản bao gồm: Lao động, vốn, đất đai, quản lý

2.4 Nguyên tắc thay đổi

Theo nguyên tắc này: Giá thị trường của một loại bất động sản cụ thểkhông bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và phápluật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản,thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối vớiloại bất động sản đó như xu thế về quy mô đầu tư bất động sản, về chất lượngđầu tư bất động sản Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tụckhông phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thịtrường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểmđịnh giá, nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản.Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”

2.5 Nguyên tắc cân đối

Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lýgiữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bấtđộng sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từchúng đạt tới mức cao nhất

Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép:

- Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này chorằng giá thị trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tớitrạng thái cân đối

- Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đốichỉ ra rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹđất dành cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý

Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thểnào đó thường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh.

2.6 Nguyên tắc phù hợp

Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơ sởmột giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó Trong thực tếmột bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích Do đó, mỗi bấtđộng sản cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở,giá trị để kinh doanh thương mại - dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng…Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai tròquyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bất động sản Vì vậy, khi địnhgiá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất độngsản để định giá, không được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng không đượclẫn lộn với sử dụng tiềm năng

2.7 Nguyên tắc cạnh tranh

Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo,bởi vậy tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hànghoá thông thường Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trongviệc xác định giá của bất động sản Các thửa đất có thể không giống nhaunhưng chúng có thể thay thế được cho nhau Người mua bất động sản thuộckhu vực dân cư có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà biệt thự, nhưngngười đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một loại nhà ở khác nếu giá cảhấp dẫn Những người kinh doanh bất động sản có thể chuyển từ thị trườngbất động sản địa phương này để đến thị trường bất động sản của địa phươngkhác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn

2.8 Nguyên tắc đóng góp

Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bấtđộng sản tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất

động sản mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thunhập của bất động sản mà nó tham gia hợp thành.

Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đócủa bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vàotổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thành giá trị

2.9 Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi

Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố trongsản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực(thu nhập ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định Sau đó sự gia tăng liêntục của nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trongtương lai

2.10 Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác

Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản kháctrong định giá bất động sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc vềmặt giá trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản sosánh trong cùng một vùng giá trị

Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ đượctăng thêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểuloại sử dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần

Những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mànhững bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thịtrường của các bất động sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giátrị thực của chính nó

2.11 Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một bất động sản chủ thể cókhuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự

về giá trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có

sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán

Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bấtđộng sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập

2.12 Nguyên tắc khả năng sinh lời cuả đất

Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất ra làm 4 nhóm: đất đai, laođộng, vốn và quản lý Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất cho rằng phần thunhập còn lại sau khi trừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lý làthuộc về đất đai Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất nhấn mạnh đến đặc tính

“độc nhất vô nhị” về vị trí của thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắcnày giúp cho việc giải thích tại sao giá trị của đất lại có thể thay đổi một cáchmạnh mẽ theo các vị trí

b) Cơ sở của phương pháp

Giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá có quan hệ mật thiết vớigiá trị của các tài sản tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường

c) Nguyên tắc ứng dụng

- Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một

tài sản nhiều hơn số tiền mua một tài sản tương tự có cũng sự hữu ích

- Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản

phải dựa trên cơ sở có sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giátrị của tài sản

d) Điều kiện thực hiện

- Phái thu thập được những thông tin liên quan của các tài sản tương tựđược mua bán trên thị trường và phải so sánh được với tài sản thẩm định giá

- Chất lượng thông tin cao: phù hợp, chính xác, kiểm tra được

- Phân tích các giá bán và những khác nhau giữa tài sản được bán với tàisản thẩm định giá để có những điều chỉnh cần thiết, mỗi sự điều chỉnh phảikiểm chứng lại từ thị trường

- Ước tính giá trị tài sản thẩm định giá

f) Công thức tính

Không có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diệncủa các giao dịch mua bán trên thị trường

g) Ứng dụng trong thực tiễn

Áp dụng đối với những tài sản có tính đồng nhất cao

h) Ưu, nhược điểm

- Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận

vì nó dựa vào chứng cứ giá thị trường

- Nhược điểm: Bắt buộc phải có thông tin; các dữ liệu mang tính lịch sử

do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìmđược một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tàisản thẩm định giá

3.2 Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa)

a) Khái niệm

Là phương pháp ước tính giá trị của một tài sản bằng cách thể hiện giácác khoản thu nhập ròng ước tính trong tương lai do tài sản mang lại thành giátrị vốn thời điểm hiện tại

b) Cơ sở của phương pháp

Giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai

có thể nhận được từ tài sản và dựa trên những giả thiết sao:

- Lợi ích tương lai

d) Điều kiện thực hiện

Áp dụng đối với tài sản có khả năng mang lại thu nhập trong tương lai

f) Công thức tính

Giá trị hiện tại của tài sản = Thu nhập ròng / Tỷ suất vốn hóa

- Thu nhập có khả năng nhận được là những khoản thu nhập phát sinhtrong tương lai như tiền cho thuê

- Tỷ suất vốn hóa là một phân số dùng để diễn tả mối quan hệ giữa thunhập và giá trị của tài sản Nó là một tỷ suất của lợi tức mong đợi trong mộtnăm trên tổng giá trị tài sản

Cần phải phân tích tài liệu giao dịch trên thị trường để tìm ra tỷ suất vốnhóa thích hợp

Việc lựa chọn tỷ suất vốn hóa dựa trên cơ sở xem xét các yếu tố sau:+ Rủi ro

+ Lạm phát / giảm phát

+ Tỷ suất hoàn vốn đối với các loại hình đầu tư thay thế

+ Tỷ suất hoàn vốn trong quá khứ đối với những loại hình tài sản có thế

- Dựa trên cơ sở tài chính để tính toán nên rất khoa học

* Nhược điểm: Việc xác định tỷ suất vốn hóa chính xác là phức tạp do

việc đầu tư tài sản là phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân

3.3 Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành):

a) Khái niệm

Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạo lại hoặcchi phí thay thế tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá

b) Cơ sở của phương pháp

Nếu người mua tiềm năng có đủ thông tin và dự tính hợp lý sẽ khôngbao giờ trả giá tài sản cao hơn so với chi phí để tạo ra (hoặc sở hữu) một tàisản có lợi ích tương tự

c) Nguyên tắc ứng dụng

- Nguyên tắc thay thế: Giá trị của tài sản hiện có, có thể được đo bằng

chi phí làm ra một tài sản tương tự như một vật thay thế

- Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản

phải dựa trên sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị củatài sản

d) Các bước tiến hành

* Bất động sản

- Ước tính giá trị của miếng đất với giả định là đất trống

- Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế công trìnhxây dựng hiện có trên đất

- Ước tính giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng trên đất

- Khấu trừ giá trị hao mòn tích lũy vào ci phí xây dựng công trình trênđất và cộng với giá trị đất trống

* Máy, thiết bị

- Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thể để sản xuất và đưa máy,thiết bị vào sử dụng

- Ước tính giá trị hao mòn tích lũy phù hợp

- Khấu trừ giá trị hao mòn tích lũy vào chi phí thay thế máy, thiết bị

e) Công thức tính

- Giá trị ước tính của bất động sản thẩm định = Giá trị ước tính của

lô đất + Chi phí tái tạo hay chi phi thay thế công trình xây dựng trên đất - Giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng.

- Giá trị ước tính của máy, thiết bị thẩm định = Chi phí tái tạo hay

thay thế máy, thiết bị - Giá trị hao mòn tích lũy (do hao mòn hữu hình và hao

- Kiểm tra các phương pháp thẩm định giá khác

- Là phương pháp của người đấu thầu và kiểm tra đấu thầu

g) Ưu, nhược điểm

- Ưu điểm: áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên

thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt

- Nhược điểm:

+ Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; giá trị thị trường toàn

bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại

+ Phải có dữ liệu từ thị trường

+ Khấu hao mang tính chủ quan

+ Thẩm định viên về giá phải có kinh nghiệm

3.4 Phương pháp lợi nhuận (hay phương pháp hạch toán):

a) Cơ sở lý luận của phương pháp

Phương pháp lợi nhuận dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ước tínhcủa việc sử dụng tài sản trừ đi tât cả chi phí hoạt động kinh doanh, khoản dưcòn lại là thu nhập thực hàng năm của bất động sản sau đó chuyển hóa thànhvốn theo phương pháp đầu tư

b) Các trường hợp áp dụng

Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng cho những tài sản có khả năng sinhlợi trong một số hoàn cảnh, khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản phụthuộc nhiều vào dung lượng thương mại, mà dung lượng thương mại đó xácđịnh dòng thu nhập hiển thị cho tài sản Phương pháp này đặc biệt được ápdụng cho tài sản trong ngành vui chơi giải trí, bao gồm cả khách sạn và nhữngtài sản khác mà việc so sánh với những tài sản tương đương sẽ gặp khó khăn

do giá trị phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của tài sản

c) Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp lợi nhuận

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

d) Các bước tiếp cận của phương pháp lợi nhuận

- Bước 1: Ước tính tổng các thu nhập của bất động sản

- Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc tạo ra thu nhập bao gồmkhoản lãi trên vốn, tiền thưởng công cho nhà kinh doanh

- Bước 3: Xác định lãi suất vốn hóa

- Bước 4: Ước tính giá trị của bất động sản theo công thức:

Giá trị bất động sản = Lợi nhuận ròng/Lãi suất vốn hóa

e) Những điều cần xem xét và hạn chế khi sử dụng phương pháp lợi nhuận

* Điều kiện cần xem xét

- Cần phải có số liệu chính xác và xem xét hết sức cẩn thận nguồn gốc vềkhoản thu và khoản chi (nếu có thể xem xét ghi chép ít nhất 3 năm về trước)

- Việc trả phần trăm cho người thuê chưa có cách tính cụ thể

- Xác định lãi suất vốn hóa cần thực hiện sau khi nghiên cứu thị trường,khi có tiềm năng tăng thu nhập thì lãi suất được sử dụng cần phản ánh đượcđiều đó

* Những hạn chế

- Khó khăn trong việc xác định tốt nhất và có hiệu quả nhất

- Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hóa

+ Chỉ áp dụng đối với những tài sản mà hoạt động của nó tạo ra lợinhuận

+ Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực + Đòi hỏi thẩm định viên có kiến thức về loại hình kinh doanh này

3.5 Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định):

a) Khái niệm

Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của nhữngBĐS không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sửdụng chúng trong tương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phêduyệt Thực chất phương pháp thặng dư là một dạng của phương pháp giáthành, chúng thực hiện theo nguyên tắc: Giá trị đất đai được xác định trên cơ

sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình BĐS trừ đi tổng số chi phí vàlợi nhuận

Có 3 ví dụ về tình huống phát sinh như vậy:

+ Có một miếng đất trống hoặc chưa phát triển song đã cho phép phattriển hoặc có khả năng đạt được sự cho phép đó

+ Có một tài sản với công trình xây dựng đang tồn tại có tiềm năng đểnâng cấp thông qua việc thay đổi trong sử dụng hoặc cải tạo chung.

+ Có một tài sản với công trình xây dựng đang tồn tại mà không có giátrị kinh tế, song đã được phép hoặc có khả năng được cấp phép phá hủy vàthay thế nó

c) Phương pháp luận

- Phương pháp thặng dư áp dụng để tính toán giá trị vốn của các vị tríphát triển mà ở đó các phương pháp khác có thể ước tính thấp dưới mức giátrị của vị trí đó

- Phương pháp thặng dư được sử dụng rộng rãi để đánh giá bất động sản

có tiềm năng phát triển Nó dựa trên nguyên tắ: Giá trị hiện tại của một bấtđộng sản là giá trị còn lại nhận được từ giá trị ước tính của sự phát triển dựkiến trong tương lai trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó

*Ước tính chi phí phát triển (Cpt)

-Cách tính:

d) Các bước tiếp cạn của phương pháp thặng dư (4 bước)

- Bước 1: Xác định sử dụng cao nhất và có hiệu quả nhất

- Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản (dự kiến)

- Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển của công trình xây dựng trênđất (dự kiến)

- Bước 4: Ước tính giá trị của bất động sản

Giá trị thặng dư của bất động sản Giá trị phát triển gộp của bất động sản pháttriển dự kiến Chi phí phát triển dự kiến bao gồm cả lợi nhuận của nhầ đầu tư

e) Những hạn chế của phương pháp

- Khó khăn trong việc xác định các sử dụng cao nhất và tốt nhất

- Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo cácđiều kiện của thị trường

- Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi của việc ướctính các chi phí và giá bán

- Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cảcác khoản mục khác nhau

- Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền, nhưvậy đã giả định là tất cả các dòng tiền mặt xảy ra ở cùng một thời điểm, màgiả định này không hiện thực

4 Sự cần thiết của hoạt động định giá bất động sản

Mục đích định giá tài sản nói chung và định giá bất động sản nói riêng

có thể phân thành rất nhiều loại: mục đích bảo toàn tài sản, mua bán bất độngsản, chuyển đổi quyền sở hữu tài sản: thế chấp, tính thuế, thanh lý tài sản:

a Bảo toàn tài sản.

- Định giá tài sản phục vụ cho khấu hao tài sản:

- Định giá tài sản làm cơ sở thực hiện bảo hiểm tài sản, bồi thường vàđánh giá tài sản

b Mua bán tài sản :

Định giá bất động sản làm cơ sở để người có tài sản đặt mức giá bán khiđưa bất động sản vào thị trường.Người mua bất động sản cũng có thể nhờ cácđơn vị tư vấn làm dịch vụ định giá bất động sản làm cơ sở cho việc quyết địnhmua bất động sản đó với giá như thế nào là phù hợp

c Biến động chủ quyền tài sản của doanh nghiệp.

- Cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước

- Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh và xí nghiệp liên doanh

- Hợp nhất hoặc sát nhập doanh nghiệp

- Bán doanh nghiệp

- Cho thuê

d Chuyển nhượng bất động sản.

e Đinh giá làm cơ sở cho việc bồi thường:

-Trong việc đền bù giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án đầu tư -Bồi thường thiệt hại cho người bị thiệt hại khi có sự cố do người khácgây ra

f Định giá phục vụ việc thế chấp vay vốn :

Do quy định của Ngân hàng khi làm thủ tục vay vốn để kinh doanh phải

có tài sản thế chấp , tài sản thế chấp phải được định giá để làm cơ sở việc xét

cho vay Mục đích định giá là để bảo đảm sự an toàn cho ngân hàng Do đóviệc định giá tài tản , bất động sản là cần thiết.

g Xác định giá trị tài sản để cổ phần hoá.

Khi cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước bắt buộc phải định giá tài sảntheo quy định của Bộ Tài chính

Khi doanh nghiệp phát hành cổ phiếu ra công chúng

h Hạch toán kế toán.

Trong báo cáo tài chính của doanh nghiệp và kê khai nộp thuế hàng nămcủa doanh nghiệp phải kê khai giá trị tài sản doanh nghiệp nên cần phải địnhgiá tài sản trong đó có bất động sản

i Thanh lý tài sản

Trong hoạt động kinh doanh có việc thanh lý tài sản cũng cần định gáitài sản, bất động sản làm cơ sở đặt mức giá sàn để tiến hành các thủ tục đấugiá hoặc xét bán thanh lý tài sản

5 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản và hoạt động định giá 5.1 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản

Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thịtrường Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khicầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá cả cònphụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyếttật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lànhmạnh” có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tưcủa Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông,cấp và thoát nước, cấp điện ), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanhnghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữuNhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp ; có những yếu tốbắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do

cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằmtrên quốc lộ, tỉnh lộ

Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng nhưđối với BĐS nói chung, cụ thể là:

a Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS:

Nhóm các yếu tố tự nhiên:

* Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng

cao thì giá trị của BĐS càng lớn Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí,

vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vịtrí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS.Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớnhơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vịtrí tương đối) Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giaothông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trítuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng,đặc biệt là đối với việc xác định giá đất

* Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và

diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân

cư trong vùng Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diệntích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m

* Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với

các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS ở những khuvực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triềucường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

* Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào

có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại