Hiệu quả kinh tế đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê 30 hùng vương của công ty cổ phần xây lắp thừa thiên huế

Vị trí địa lý thuận lợi, tình hình thị trường ngày càng thuận lợi cho việc phát triểnkinh doanh văn phòng cho thuê trên địa bàn tinh Thừa Thiên Huế.Một số khó khó khăn mà việc kinh doanh

KHOA KINH TẾ VÀ PHÁT TRIỂN

~~~~~~~~

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

HIỆU QUẢ KINH TẾ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ - 30

HÙNG VƯƠNG CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY LẮP

THỪA THIÊN HUẾ

Sinh viên thực hiện: LÊ THỊ HOA Giáo viên hướng dẫn:

Niên khĩa: 2009 - 2013

Huế, tháng 05 năm 2013ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Để hoàn thành khoá luận này, ngoài sự cố gắng và nổ lực của bản thân, tôi còn nhận được sự quan tâm giúp đỡ của rất nhiều người Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành đến quý thầy, cô giáo trường Đại học Kinh tế Huế đã dìu dắt truyền đạt cho tôi những kiến thức trong 4 năm học vừa qua, đó chính là cơ sở để tôi có thể thực hiện được khóa luận này Đặc biệt, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy giáo – Thạc sĩ Lê Anh Quý, là người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành khóa luận này.

Xin chân thành cám ơn đến lãnh đạo, cán bộ công chức văn phòng Công ty Cổ phần xây lắp Thừa Thiên Huế đã giúp đỡ tọa điều kiện cho tôi hoàn thành khóa luận.

Mặt dù đã có nhiều cố gắng trong quá trình thực tập và viết bài, nhưng với kinh nghiệm còn hạn chế và thời gian không cho phép nên chắc chắn không thể tránh khỏi những sai sót.

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Vậy, rất mong sự thông cảm, quan tâm và đóng góp ý kiến của quí thầy cô!

Xin trân trọng cảm ơn!

MỤC LỤC

Lời cảm ơn i

Mục lục iii

Danh mục các từ viết tắt và kí hiệu vi

Danh mục các bảng biểu viii

Tóm tắt nghên cứu ix

PHẦN I ĐẶT VẤN ĐỀ 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Đối tượng nghiên cứu 2

4 Phạm vi nghiên cứu 2

5 Phương pháp nghiên cứu 2

6 Kết cấu luận văn 3

PHẦN II NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 4

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH 4

1.1.1 Đầu tư xây dựng công trình 4

1.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của dự án đầu tư 4

1.1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của dự án đầu tư xây dựng công trình 7

1.1.2 Hiệu quả kinh tế của dự án đầu tư xây dựng công trình 9

1.1.2.1 Hiệu quả kinh tế 9

1.1.2.2 Hệ thống các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh tế của dự án đầu tư xây dựng công trình 11

1.1.3 Văn phòng cho thuê và các nhân tố ảnh hưởng tới việc đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê 15

1.1.3.1 Văn phòng cho thuê 15

1.1.3.2 Các nhân tố ảnh hưởng tới việc đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê 18

1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN 21

1.2.1 Tình hình xây dựng văn phòng cho thuê ở một số tỉnh trên cả nước trong thời gian qua 21 ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

1.2.3 Tổng quan về công ty cổ phần xây lắp Thừa Thiên Huế và dự án đầu tư

xây dựng văn phòng cho thuê – 30 Hùng Vương .24

1.2.3.1 Giới thiệu công ty 24

1.2.3.2 Tình hình sản xuất kinh doanh của công ty 29

1.2.3.3 Thị trường và dự án đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê 30 Hùng Vương - Huế 31

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG, KẾT QUẢ VÀ HIỆU QUẢ KINH TẾ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ – 30 HÙNG VƯƠNG HUẾ .34

2.1 GIỚI THIỆU DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ – 30 HÙNG VƯƠNG 34

2.1.1 Giới thiệu về khu đất thực hiện dự án 34

2.1.1.1 Đặc điểm tự nhiên 34

2.1.1.2 Đặc điểm kinh tế xã hội 35

2.1.2 Giới thiệu chung dự án 36

2.1.2.1 Quy mô 36

2.1.2.2 Giải pháp thiết kế 37

2.1.2.3 Giải pháp vật liệu kến trúc 40

2.2 THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN GẶP PHẢI TRONG QUÁ TRÌNH THỰC HIỆN VÀ KINH DOANH DỰ ÁN 40

2.2.1 Thuận lợi 40

2.2.2 Khó khăn 41

2.3 TÌNH HÌNH KINH DOANH CỦA VĂN PHÒNG CHO THUÊ – 30 HÙNG VƯƠNG 41

2.3.1 Tình hình hoạt động của tòa nhà văn phòng cho thuê 30 Hùng Vương 41

2.3.2 Kết quả kinh doanh 41

2.4 HIỆU QUẢ KINH TẾ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ - 30 HÙNG VƯƠNG 44

2.4.1 Hiệu quả kinh tế 44

2.4.2 Đánh giá hiệu quả tài chính của dự án .47

2.4.2.1 Nguồn huy động vốn dự án 47 ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

2.4.2.2 Thu chi dự án 47

2.4.2.3 Luồng tiền và một số chỉ tiêu đánh giá dự án .52

2.4.3 Hiệu quả kinh tế xã hội của dự án .55

CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ KINH TẾ ĐẦU TƯ VĂN PHÒNG CHO THUÊ CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY LẮP THỪA THIÊN HUẾ 57

3.1 ĐỊNH HƯỚNG VÀ MỤC TIÊU 57

3.1.1 Định hướng 57

3.1.2 Mục tiêu 57

3.2 PHÂN TÍCH MA TRẬN SWOT VÀ ĐỀ XUẤT CHIẾN LƯỢC KINH DOANH.58 3.2.1 Ma trận SWOT 58

3.2.2 Đề xuất chiến lược kinh doanh 59

3.3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ KINH TẾ KINH DOANH VĂN PHÒNG CHO THUÊ 60

3.3.1 Giải pháp về thị trường 60

3.3.2 Giải pháp về đầu tư 60

3.3.3 Giải pháp về tài chính 60

3.3.4 Giải pháp về nguồn nhân lực 61

PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 64

1 KẾT LUẬN 64

2 KIẾN NGHỊ 65

TÀI LIỆU THAM KHẢO 66

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT VÀ KÍ HIỆU

2 NPV: (Net Present Value) Giá trị hiện tại thu nhập thuần

3 IRR: (Internal Rate of Return) Tỷ suất hoàn vốn nội bộ

4 B/C: (Benefits/ Costs) Chỉ số lợi ích/chi phí

8 WTO: (World Trade Organization) Tổ chức Thương mại Thế giới

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ VÀ ĐỒ THỊ

Biểu đồ 1: Dự báo nguồn cung văn phòng đến năm 2015 tại TP HCM 22

Biểu đồ 2: Giá chào thuê văn phòng năm 2007 – 2012 23

Biểu đồ 3: Doanh thu dự kiến của dự án 51

Biểu đồ 4: Lợi ích ròng hằng năm của dự án 51

Biểu đồ 5: Giá trị tích lũy của dự án 52

2 Sơ đồ: Sơ đồ 1: Sơ đồ tổ chức hoạt động của công ty Cổ phần xây lắp Thừa Thiên Huế 29

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Trang

Bảng 1: Tình hình lao động của công ty 30

Bảng 2: Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty năm 2011 – 2012 31

Bảng 3: Doanh thu của văn phòng cho thuê qua các năm 2009 – 2012 42

Bảng 4: Hiệu quả kinh tế của văn phòng cho thuê qua các năm 2009-2012 44

Bảng 5: Các chỉ tiêu kinh tế qua các năm 2009 – 2012 45

Bảng 6: Các chỉ tiêu đánh giá của dự án 52

Bảng 7: Giá trị hiện tại của dự án 53

Bảng 8: Sự thay đổi NPV của dự án 54

Bảng 9: Sự thay đổi IRR của dự án 55

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Vị trí địa lý thuận lợi, tình hình thị trường ngày càng thuận lợi cho việc phát triểnkinh doanh văn phòng cho thuê trên địa bàn tinh Thừa Thiên Huế.

Một số khó khó khăn mà việc kinh doanh gặp phải như: chính sách về bất độngsản của chính phủ còn nhiều bất cập, tình hình kinh tế đang trong thời kì khó khăn,…Tuy nhiên, trong thời gian kinh doanh thì dự án vẫn đạt được hiệu quả kinh tế.Qua tìm hiểu và phân tích tôi đã đề xuất một số biện pháp để nâng cao hiệu quả kinhdoanh về mảng văn phòng cho thuê cho Công ty Cổ phần xây lắp Thừa Thiên Huế

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

PHẦN I ĐẶT VẤN ĐỀ

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Cùng với xu thế chung của thế giới hiện nay, Việt Nam cũng đã và đang bướcvào thời kỳ hội nhập, mở cửa giao lưu với tất cả các nước trên thế giới để cùng pháttriển Đặc biệt, sau khi gia nhập WTO thì nguồn vốn nước ngoài đổ vào Việt Nam tăngđáng kể Có thể nói, thị trường Việt Nam là một thị trường tiềm năng để phát triển, sứchút của nó càng ngày càng lớn và đi cùng với nó cũng là sự cạnh tranh vô cùng khốcliệt Chúng ta đang có một cơ hội lớn và cũng là một thách thức Một trong những thịtrường tiềm năng đó chính là thị trường bất động sản.Trong một vài năm gần đây, thịtrường Bất động sản phát triển và luôn chịu ảnh hưởng trực tiếp sự tăng trưởng củanền kinh tế Nhiều công ty kinh doanh bất động sản ra đời, nhiều sàn giao dịch Bấtđộng sản được thành lập, nhiều tổ chức cá nhân đã tham gia vào thị trường mới mẻđầy hấp dẫn này

Do nhu cầu thành lập các công ty thương mại hay các văn phòng đại diện củacác công ty nước ngoài tại Việt Nam ngày càng lớn, đó chính là khó khăn cho các nhàquản lý hiện nay.Vấn đề đặt ra là quỹ đất của chúng ta là có hạn không thể nào đápứng được toàn bộ nhu cầu của các nhà đầu tư, từ đó gây khó khăn cho hoạt động sảnxuất của doanh nghiệp nói riêng và cả nền kinh tế nói chung Đứng trước tình hìnhnày, mô hình văn phòng cho thuê là một giải pháp hữu hiệu nhất Vì vậy nhu cầu vềvăn phòng giao dịch, giới thiệu sản phẩm ngày càng tăng lên, trong khi khả năng đápứng hiện nay của tỉnh có hạn, nguồn cho thuê mặt bằng chủ yếu là tư nhân nên khôngthể đáp ứng tốt các yêu cầu của hoạt động kinh doanh Nhận thấy được nhu cầu đó thìCông ty Cổ phần xây lắp Thừa Thiên Huế đã đầu tư rất nhiều dự án văn phòng chothuê như tòa nhà HCC 28 Lý Thường Kiệt, 30 Hùng Vương, tòa nhà văn phòng – Lô 9Phạm Văn Đồng Nhưng trong những năm gần đây có những giai đoạn thị trường vănphòng cho thuê ở Việt Nam nói chung và thị trường Huế nói riêng cực nóng và cũng

có những giai đoạn thị trường này trở nên trầm lắng, thiếu sức thu hút không chỉ người

đi thuê mà còn với cả nhà đầu tư Trong những năm gần đây, tình hình kinh tế của cảthế giới đang trong tình trang suy thoái, nền kinh tế khó khăn Doanh nghiệp gặp nhiều

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

khó khăn trong việc kinh doanh, tình hình kinh doanh văn phòng cho thuê trên cả nướctrong những năm qua đã gặp rất nhiều khó khăn.

Để có thể đánh giá được những dự án xây dựng văn phòng cho thuê của Công ty

Cổ phần xây lắp Thừa Thiên Huế có thực sự hiệu quả hay không tôi đã chọn đề tài:

“Hiệu quả kinh tế đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê 30 Hùng Vương của công ty cổ phần xây lắp Thừa Thiên Huế”, để làm đề tài tốt nghiệp của mình.

2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Đánh giá thực trạng kinh doanh của văn phòng cho thuê 30 Hùng Vương Huế

- Thu thập thông tin về nguồn vốn, các loại chi phí, doanh thu, tỷ lệ cho thuê vănphòng trong các năm hoạt động từ đó đánh giá hiệu quả kinh tế của văn phòng chothuê này

- Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư văn phòng cho thuê 30Hùng Vương

- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả đầu tư văn phòngcho thuê 30 Hùng Vương và các dự án văn phòng cho thuê khác của Công ty Cổ phầnxây lắp Thừa Thiên Huế

3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU

Hiệu quả kinh tế đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê 30 Hùng Vương của Công

ty Cổ phần xây lắp Thừa Thiên Huế

4 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

- Về không gian: Dự án xây dựng văn phòng cho thuê 30 Hùng Vương Huế

- Về thời gian: từ năm 2008 - 2012

5 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Để đạt được mục tiêu của đề tài, trong quá trình nghiên cứu tôi đã sử dụng cácphương pháp sau đây:

- Phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử: phương pháp chung

để nhận thức bản chất của các hiện tượng tự nhiên – kinh tế – xã hội Phương pháp nàyyêu cầu nghiên cứu các hiện tượng không phải trong trạng thái đơn lẻ mà phải đặttrong mối quan hệ bản chất của các hiện tượng, không phải trong trạng thái tĩnh mà đặt

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

trong sự phát triển từ thấp lên cao, trong sự chuyển biến từ số lượng, từ quá khứ đếnhiện tại và tương lai.

- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu: Để có nguồn số liệu hoàn thiện đề tài tôi

đã tiến hành thu thập số liệu từ nguồn số liệu thứ cấp: Thu thập nguồn số liệu từ cácbáo cáo, tài liệu của các ban, ngành tỉnh Thừa Thiên Huế; Nguồn số liệu từ công ty cổphần xây lắp Thừa Thiên Huế qua các năm Ngoài ra còn thu thập thông tin từ các đềtài nghiên cứu đã được công bố, các tư liệu trên sách báo, tạp chí, mạng internet.v v

- Phương pháp thống kê, mô tả, so sánh, phân tích: Trong phương pháp này tôi sẽdựa vào số liệu thu thập được để tổng hợp, trên cơ sở đó phân tích, mô tả các con sốbằng cách so sánh các chỉ số tương đối, số tuyệt đối để phản ánh sự biến động tìnhhình kinh doanh văn phòng cho thuê trên địa bàn tỉnh nói chung và văn phòng chothuê 30 Hùng Vương nói riêng

- Phương pháp phân tổ thống kê để phân tích sự ảnh hưởng của các nhân tố đếnhiệu quả kinh doanh văn phòng cho thuê 30 Hùng Vương của công ty cổ phần xây lắpThừa Thiên Huế

6 KẾT CẤU LUẬN VĂN

Kết cấu luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lí luận

Chương 2: Thực trang, kết quả và hiệu quả kinh tế đầu tư xây dựng văn phòngcho thuê 30 Hùng Vương Huế

Chương 3: Định hướng và giải pháp nâng cao hiệu quả kinh tế đầu tư văn phòngcho thuê của công ty cổ phần xây lắp Thừa Thiên Huế

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

PHẦN II NỘI DUNG NGHIÊN CỨU CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

1.1.1 Đầu tư xây dựng công trình

1.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của dự án đầu tư

a Khái niệm đầu tư

Theo cách hiểu chung nhất, đầu tư là bỏ vốn vào một doanh nghiệp, một côngtrình hay một sự nghiệp bằng nhiều biện pháp như cấp phát ngân sách vốn tự có, liêndoanh, hoặc vay dài hạn để mua sắm thiết bị, xây dựng mới, hoặc thực hiện việc hiệnđại hoá, mở rộng doanh nghiệp nhằm thu lợi nhuận hay phát triển phúc lợi công cộng.Thông thường, đầu tư là bỏ vốn để tạo ra một tài sản đem lại lợi nhuận, là bỏ vốnvào những giá trị bất động sản Nguồn vốn đầu tư lấy từ trong lợi nhuận của các đơn vịsản xuất, từ vốn vay ngân hàng hay từ cấp phát ngân sách, nói chung là từ quỹ tích luỹcủa tái sản xuất xã hội, không thuộc quỹ tiêu dùng Trong cải cách kinh tế, tăng vốnđầu tư từ mọi nguồn như ngân sách nhà nước, tích luỹ của các đơn vị kinh tế, tích luỹcủa các tầng lớp dân cư, tiết kiệm tiêu dùng, thu hút vốn đầu tư nước ngoài dưới nhiềuhình thức, đi đôi với đổi mới việc sử dụng vốn như điều chỉnh cơ cấu đầu tư và cơchế đầu tư nhằm đạt hiệu quả KT - XH cao, tạo ra nhịp độ phát triển nhanh, mạnh,vững chắc là những vấn đề có ý nghĩa chiến lược Đầu tư chiều sâu bằng cách đổi mớithiết bị, công nghệ, nhằm nâng cao năng suất, chất lượng, đổi mới và mở rộng mặthàng, có ý nghĩa kinh tế rất quan trọng, đặc biệt trong thời đại ngày nay

b Khái niệm dự án đầu tư

Từ những năm 60 trở lại đây thì nhận thức về dự án bắt đầu hoàn thiện, danh từ

dự án dược sử dụng trong nhiều lĩnh vực, các mối quan hệ, mục tiêu, phạm vi khácnhau do vậy cơ cấu tổ chức của dự án cũng tương đối khác nhau Các nhà kinh tế học

đã đưa ra nhiều khái niệm về dự án Mỗi một khái niệm nhấn mạnh một số khía cạnhcủa dự án cùng các đặc điểm quan trọng của nó trong từng hoàn cảnh cụ thể

Xét theo nghĩa chung nhất, dự án là một lĩnh vực hoạt động đặc thù, một nhiệm

vụ cụ thể cần phải đạt được thực hiện với phương pháp riêng, nguồn lực riêng và

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

phải theo một kế hoạch tiến độ nhằm tạo ra một thực thể mới Như vậy, theo địnhnghĩa này thì: dự án không chỉ là một ý định phác thảo mà có tính cụ thể và mục tiêuxác định Dự án không phải là một nghiên cứu trừu tượng mà phải cấu trúc nên mộtthực thể mới.

Xét về hình thức: Dự án đầu tư được hiểu là một tập tài liệu tổng hợp bao gồmcác luận chứng cá biệt được trình bày một cách có hệ thống, chi tiết về một kếhoạch đầu tư nhằm đầu tư các nguồn tài nguyên của một cá nhân, một tổ chức vàomột lĩnh vực hoạt động nào đó của xã hội để tạo ra một kết quả kinh tế, tài chínhkéo dài trong tương lai

Xét trên góc độ quản lý: Dự án đầu tư là một công cụ hoạch định nỗ lực có thờihạn trong việc sử dụng vốn, vật tư, lao động nhằm tạo ra những sản phẩm mới cho xãhội Định nghĩa này nhấn mạnh hai đặc tính: Mọi dự án đầu tư đều có điểm bắt đầu vàđiểm kết thúc xác định Dự án kết thúc khi mục tiêu của dự án đã đạt được hoặc khixác định rõ ràng mục tiêu không thể đạt được và dự án bị loại bỏ; Sản phẩm hoặc dịch

vụ mới được tạo ra khác biệt so với những sản phẩm tương tự đã có hoặc dự án khác.Xét trên góc độ kế hoạch hoá: Dự án đầu tư được xem là một kế hoạch chi tiết đểthực hiện chương trình đầu tư nhằm phát triển kinh tế, xã hội làm căn cứ đưa ra quyếtđịnh đầu tư và sử dụng vốn đầu tư

Dự án có tính logic: Tính logic của dự án được thể hiện ở mối quan hệ biệnchứng giữa các bộ phận cấu thành dự án Một dự án thường có 4 bộ phận sau:

+ Mục tiêu của dự án: Một dự án thường có 2 cấp mục tiêu là mục tiêu phát triển vàmục tiêu trực tiếp

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Mục tiêu phát triển là mục tiêu mà dự án góp phần thực hiện Mục tiêu pháttriển được xác định trong kế hoạch, chương trình phát triển kinh tế xã hội của đấtnước của vùng.

Mục tiêu trực tiếp là mục tiêu cụ thể mà dự án phải đạt được trong khuôn khổnguồn lực nhất định và trong khoảng thời gian nhất định

+ Kết quả của dự án: là những đầu ra cụ thể của dự án được tạo ra từ các hoạt độngcủa dự án Kết quả là điều kiện cần thiết để đạt được mục tiêu trực tiếp của dự án.+ Các hoạt động của dự án: Là những công việc do dự án tiến hành nhằm chuyển hoácác nguồn lực thành các kết quả của dự án Mỗi hoạt động của dự án đều đem lại kếtquả tương ứng

+ Nguồn lực của dự án: Là các đầu vào về mặt vật chất, tài chính, sức lao động cầnthiết để tiến hành các hoạt động của dự án Nguồn lực là tiền đề để tạo nên các hoạtđộng của dự án

Bốn bộ phận trên của dự án có quan hệ logic chặt chẽ với nhau: Nguồn lực của

dự án được sử dụng tạo nên các hoạt động của dự án Các hoạt động tạo nên các kếtquả (đầu ra) Các kết quả là điều kiện cần thiết để đạt được mục tiêu trực tiếp của dự

án Đạt được mục tiêu trực tiếp là tiền đề góp phần đạt được mục tiêu phát triển

d Vai trò của dự án đầu tư

* Đối với nhà đầu tư

Một nhà đầu tư muốn đem tiền đi đầu tư thu lợi nhuận về cho bản thân thì căn cứquan trọng nhất để nhà đầu tư có nên đầu tư hay không là lợi nhuận đầu tư Nếu dự ánđầu tư hứa hẹn đem lại khoản lợi cho chủ đầu tư thì nhất định sẽ thu hút được chủ đầu

tư thực hiện Nhưng để có đủ vốn thực hiện dự án chủ đầu tư phải thuyết phục các tổchức tài chính tài chính cho vay vốn và cơ sở để các nhà tài chính cho vay vốn thì phảidựa vào tính khả thi Vậy dự án đầu tư là phương tiện thu hút vốn Dựa vào dự án, cácnhà đầu tư có cơ sở để xây dựng kế hoạch đầu tư, theo dõi, đôn đốc và kiểm tra tìnhhình thực hiện dự án Đồng thời bên cạnh chủ đầu tư thuyết phục các nhà tài chính chovay vốn thì dự án cũng là công cụ để tìm kiếm các đối tác liên doanh Một dự án tuyệtvời sẽ có nhiều đối tác để ý, mong muốn cùng tham gia để có phần lợi nhuận Nhiềukhi các chủ đầu tư có vốn nhưng không biết mình nên đầu tư vào đâu có lợi, rủi ro ít

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

nhất, giảm thiểu chi phí cơ hội vì vậy dự án còn là một công cụ cho các nhà đầu tưxem xét, tìm hiểu lựa chọn cơ hội đầu tư tốt nhất Ngoài ra, dự án đầu tư còn là căn cứ

để soạn thảo hợp đồng liên doanh cũng như để giải quyết các mối quan hệ tranh chấpgiữa các đối tác trong quá trình thực hiện dự án

* Đối với Nhà nước

Dự án đầu tư là tài liệu để các cấp có thẩm quyền xét duyệt cấp giấy phép đầu tư,

là căn cứ pháp lý để toà xem xét, giải quyết khi có tranh chấp giữa các bên tham giađầu tư trong quá trình thực hiện dự án sau này

* Đối với tổ chức tài trợ vốn

Dự án đầu tư là căn cứ để cơ quan này xem xét tình khả thi của dự án để quyếtđịnh nên tài trợ hay không, tài trợ đến mức độ nào cho dự án để đảm bảo rủi ro ít nhấtcho nhà tài trợ

* Đối với việc hoạch định chiến lược phát triển

Dự án là công cụ để triển khai thực hiện các nhiệm vụ của chiến lược, quy hoạch

và kế hoạch 5 năm, chương trình phát triển một cách có hiệu quả nhất

Dự án là phương tiện để gắn kết kế hoạch và thị trường, nâng cao tính khả thi của

kế hoạch, đồng thời đảm bảo khả năng điều tiết thị trường theo định hướng xác địnhcủa kế hoạch

Dự án góp phần giải quyết quan hệ cung cầu về vốn trong phát triển kinh tế xãhội và giải quyết quan hệ cung cầu về sản phẩm và dịch vụ trên thị trường

Dự án góp phần cải thiện đời sống dân cư và cải tiến bộ mặt kinh tế xã hội củatừng vùng và của cả nước, tạo tiền đề cho các công ty, doanh nghiệp phát triển

Do dự án có vai trò quan trọng như vậy nên dự án phát triển chiếm vị trí cốt yếutrong hệ thống kế hoạch hoá, trong chiến lược phát triển của công ty, của vùng, của cảnước Nó là công cụ để triển khai nhiệm vụ, mục tiêu của kế hoạch với hiệu quả kinh

tế xã hội cao nhất

1.1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của dự án đầu tư xây dựng công trình

a Khái niệm về dự án đầu tư xây dựng công trình

Theo quy định tại khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng: Dự án đầu tư xây dựng côngtrình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng caochất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời gian nhất định.

b Đặc điểm của dự án đầu tư xây dựng công trình

Mỗi dự án đầu tư xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh đều có qui mô vốn, tínhchất, thời gian thực hiện, là khác nhau Tuy nhiên hầu hết chúng đều có 6 đặc điểmchung sau đây:

Thứ nhất: Dự án có tính duy nhất Mỗi dự án đều có đặc trưng riêng biệt lại được thực

hiện trong những điều kiện khác biệt nhau cả về địa điểm, không gian thời gian, môitrường luôn thay đổi đã tạo nên tính duy nhất

Thứ hai: Dự án bị hạn chế về thời gian và qui mô Mỗi dự án đều phải có điểm khởi

đầu và điểm kết thúc rõ ràng và thường có một số kỳ hạn liên quan Có thể ngày hoànthành được ấn định một cách tuỳ ý, nhưng dù sao đi nữa nó cũng trở thành điểm trọngtâm của dự án Sự thành công của dự án được đánh giá bằng khả năng có đạt đượcđúng thời điểm kết thúc đã được định trước hay không

Thứ ba: Dự án có liên quan đến nhiều nguồn lực khác nhau Để thực hiện một dự án

phải sử dụng rất nhiều nguồn lực như nguồn lực về tài chính, máy móc kỹ thuật, conngười, tài nguyên, đất đai,…Các nguồn lực có thể không phải xuất phát từ một chủ thểcung cấp mà được huy động từ nhiều chủ thể khác nhau

Thứ tư: Sản phẩm của dự án mang tính đơn chiếc, độc đáo mới lạ Khác với quá trình

sản xuất liên tục và gián đoạn, kết quả của dự án không phải là sản phẩm hàng loạt mà

có tính khác biệt cao Sản phẩm và dịch vụ mà dự án đem lại là duy nhất Lao động đòihỏi kĩ năng chuyên môn cao, nhiệm vụ không lặp lại

Thứ năm: Môi trường hoạt động “va chạm” Quan hệ giữa các dự án là quan hệ chia

nhau cùng một nguồn lực khan hiếm của một tổ chức Dự án cạnh tranh lẫn nhau vàvới các bộ phận chức năng khác cùng một nguồn lực khan hiếm của một tổ chức nhưtiền vốn, nhân lực, thiết bị… Một số trường hợp, các thành viên quản lý dự án thường

có 2 cấp trên trong cùng một thời gian nên gặp khó khăn không biết thực hiện theoquyết định nào của cấp trên khi hai bên mâu thuẫn

Thứ sáu: Tính bất định và rủi ro cao Hầu hết các dự án đòi hỏi lượng tiền vốn, vật tư và

lao động rất lớn để thực hiện trong một khoảng thời gian nhất định Mặt khác, thời gianđầu tư và vận hành kéo dài nên các dự án đầu tư phát triển thường có độ rủi ro cao

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

1.1.2 Hiệu quả kinh tế của dự án đầu tư xây dựng công trình

1.1.2.1 Hiệu quả kinh tế

a Khái niệm và bản chất của hiệu quả kinh tế

* Khái niệm của hiệu quả kinh tế

Hiệu quả sản xuất kinh doanh là một phạm trù kinh tế biểu hiện sự phát triển theochiều sâu, nó phản ánh trình độ khai thác các nguồn lực trong quá trình tái sản xuấtnhằm thực hiện mục tiêu kinh doanh Nó là chỉ tiêu tương đối được biểu hiện bằng sự

so sánh giữa kết quả sản xuất với chi phí sản xuất Các chỉ tiêu hiệu quả sản xuất cònđược gọi là chỉ tiêu năng suất

* Bản chất của hiệu quả kinh tế

Hiệu quả kinh tế là mối quan hệ tổng hòa giữa hai yếu tố hiện vật và giá trị trongviệc sử dụng các nguồn lực vào sản xuất Nói cách khác, hiệu quả kinh tế là kết quảđạt được trong việc sử dụng hai yếu tố đầu vào và đầu ra trong sản xuất kinh doanh:

- Yếu tố đầu vào: Gồm chi phí trung gian, lao động gia đình, khấu hao tài sản, thuế…

- Yếu tố đầu ra: Số lượng và giá trị sản phẩm, giá trị sản xuất, thu nhập, giá trịgia tăng, lợi nhuận…

Việc xác định các yếu tố đầu vào trong việc đánh giá hiệu quả kinh tế nhiều khigặp khó khăn do có những tư liệu sản xuất tham gia vào nhiều quá trình sản xuất hoặc

có những yếu tố phi vật chất như: công nghệ, chính sách môi trường… Trong khi đánhgiá hiệu quả kinh tế yêu cầu phải toàn diện Bản chất của hiệu quả kinh tế là mối tươngquan so sánh tương đối và tuyệt đối giữa lượng kết quả thu được với lượng chi phí bỏ

ra Ở đây chúng ta cần phân biệt hai khái niệm kết quả và hiệu quả

- Kết quả là đại lượng vật chất được tạo ra có mục đích của con người Có rất nhiềuchỉ tiêu, các nội dung để đánh giá kết quả Tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể mà ta sửdụng hệ thống các chỉ tiêu ấy, nội dung ấy sao cho phù hợp Nhưng điều quan trọng hơn

là khi đánh giá kết quả của một quá trình sản xuất kinh doanh cần phải xem xét kết quả đóđược tạo ra như thế nào và mất chi phí bao nhiêu Việc đánh giá kết quả của hoạt động sảnxuất kinh doanh không chỉ đơn thuần dừng lại ở việc đánh giá kết quả đạt được mà cònđánh giá chất lượng của hoạt động đó Đánh giá chất lượng của hoạt động sản xuất kinhdoanh chính là đánh giá hiệu quả của hoạt động sản xuất kinh doanh đó

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

- Trên bình diện xã hội, các chi phí bỏ ra để đạt được kết quả nào đó chính là haophí lao động xã hội Cho nên thước đo của hiệu quả là mức độ tối đa hóa trên một đơn

vị hao phí lao động xã hội tối thiểu Nói cách khác, hiệu quả chính là sự tiết kiệm tối

đa các nguồn lực đang có Chỉ khi nào việc sử dụng các nguồn lực đạt cả chỉ tiêu vềhiệu quả kỹ thuật và hiệu quả phân bổ thì khi đó sản xuất mới đạt hiệu quả kinh tế Do

đó, nâng cao hiệu quả kinh tế là mục tiêu quan trọng nhất của các đơn vị sản xuất kinhdoanh trong nền kinh tế thị trường hiện nay, cụ thể:

Hiệu quả kỹ thuật là số lượng sản phẩm có thể đạt được trên một đơn vị chi phí

đầu vào hay công nghệ áp dụng vào sản xuất Hiệu quả kỹ thuật liên quan đến phươngdiện vật chất của sản xuất Hiệu quả kỹ thuật phụ thuộc vào bản chất kỹ thuật và côngnghệ áp dụng vào sản xuất, kỹ năng sản xuất cũng như môi trường kinh tế xã hội kháctrong đó kỹ thuật được áp dụng

Hiệu quả phân bổ là giá trị sản phẩm thu thêm trên một đơn vị chi phí đầu tư

thêm Thực chất nó là hiệu quả kỹ thuật có tính đến các yếu tố giá sản phẩm và giá đầuvào Nó đạt tối đa khi doanh thu biên bằng chi phí biên

Hiệu quả kinh tế là phần thu thêm trên một đơn vị đầu tư thêm Nó chỉ đạt được

khi hiệu quả kỹ thuật và hiệu quả sử dụng nguồn lực là tối đa Điều đó có nghĩa là cả haiyếu tố giá trị và hiện vật tính đến khi xem xét việc sử dụng các nguồn lực trong sản xuất

* Các nhân tố ảnh hưởng đến kết quả và hiệu quả

Trong quá trình phát triển kinh tế xã hội nói chung hay vùng kinh tế nói riêng thì

4 yếu tố: vốn, lao động, đất đai, và khoa học công nghệ là quyết định phần lớn đến kếtquả và hiệu quả kinh doanh

Ngoài các yếu tố trên thì để nâng cao hiệu quả kinh tế chúng ta cần chú ý đến cácvấn đề: khoa học kỹ thuật, thời tiết, khí hậu, địa hình, các yếu tố thuộc về văn hoá xãhội, đặt biệt là yếu tố thị trường tiêu thụ sản phẩm

* Ý nghĩa hiệu quả kinh tế

Nâng cao hiệu quả kinh tế là sử dụng hợp lý hơn các yếu tố của quá trình sảnxuất, với chi phí không đổi nhưng tạo ra nhiều kết quả hơn Như vậy, phấn đấu nângcao hiệu quả sản xuất kinh doanh sẽ làm giảm giá thành, tăng năng lực cạnh tranh củadoanh nghiệp

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

1.1.2.2 Hệ thống các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh tế của dự án đầu tư xây dựng công trình

Để đánh giá quy mô lãi cả chu kỳ kinh tế trung bình của văn phòng cho thuêtrong phân tích tài chính thường sử dụng các chỉ tiêu: giá trị hiện tại thu nhập thuần(NPV), tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR), tỷ số lợi ích - chi phí (B/C)

* Chỉ tiêu giá trị hiện tại thuần - NPV

Khái niệm: Giá trị hiện tại thuần là tổng lãi ròng của cả đời dự án được chiết khấu vềnăm hiện tại theo tỷ lệ nhất định

) 1 (

C B NPV

Nếu dự án có nhiều phương án loại bỏ nhau thì phương án có NPV lớn nhất làphương án khả thi nhất về mặt tài chính

Ưu điểm:

Cho biết quy mô tiền lãi của cả đời dự án

Nhược điểm:

NPV phụ thuộc nhiều vào tỷ lệ chiết khấu

Sử dụng chỉ tiêu này đòi hỏi xác định rõ ràng dòng thu và chi của cả đời dự án.Chỉ tiêu này chưa nói lên hiệu quả sử dụng một đồng vốn

Chỉ tiêu này chỉ sử dụng lựa chọn các phương án loại bỏ nhau trong trường hợptuổi thọ là như nhau

* Tỷ suất hoàn vốn nội bộ - IRR

Khái niệm:

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Tỷ suất hoàn vốn nội là mức lãi suất mà nếu dùng nó để chiết khấu dòng tiền tệcủa dự án về hiện tại thì giá trị hiện tại của lợi ích bằng giá trị hiện tại của chi phí.Công thức:

) IRR 1

(

C B NPV

) ( 2 1

2 1

1

NPV NPV

NPV r

r1: tỷ suất chiết khấu nhỏ hơn

r2: Tỷ suất chiết khấu lớn hơn

NPV1: giá trị hiện tại thuần, là số dương nhưng gần 0 được tính theo r1

NPV2: giá trị hiện tại thuần, là số âm gần 0 được tính theo r2

Đánh giá:

Dự án có IRR lớn hơn hoặc bằng tỷ lệ lãi giới hạn định mức đã quy định sẽ khảthi về tài chính

Trong trường hợp nhiều phương án loại bỏ nhau, phương án nào có IRR cao nhất

sẽ được chọn vì có khả năng sinh lời lớn hơn

Ưu điểm: Nó cho biết lãi suất tối đa mà một dự án có thể chấp nhận được, nhờ vậy cóthể xác định và lựa chọn lãi suất tính toán cho dự án

Nhược điểm:

Tính IRR tốn nhiều thời gian

Trường hợp có các phương án loại bỏ nhau, việc sử dụng IRR để chọn phương

án dễ dàng bỏ qua phương án có quy mô lãi ròng lớn

i

n 1

i

) 1 ( C

) 1 ( B C

B

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Đánh giá: Nếu dự án có B/C lớn hơn hoặc bằng 1 thì dự án có hiệu quả về mặt tàichính Trong trường hợp có nhiều phương án loại bỏ nhau thì B/C là một tiêu chuẩn đểxếp hạng phương án theo nguyên tắc xếp vị trí cao hơn cho phương án có B/C lớn hơn.

* Phân tích độ nhạy của dự án:

Phân tích độ nhạy của dự án là xem xét sự thay đổi của các chỉ tiêu hiệu quả tàichính của dự án (lợi nhuận, hiện giá thu nhập thuần, hệ số hoàn vốn nội bộ…) khi cácyếu tố có liên quan đến các chỉ tiêu đó thay đổi Phân tích độ nhạy nhằm xem xét mức

độ nhạy cảm của dự án (hay các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án) đối với sự biếnđộng của các yếu tố có liên quan

Phân tích độ nhạy của dự án cho chủ đầu tư biết được dự án nhạy cảm với cácyếu tố nào, yếu tố nào gây lên sự thay đổi nhiều nhất của các chỉ tiêu hiệu quả xem xét

để từ đó có biện pháp quản lý và kiểm soát trong quá trình thực hiện dự án

Phân tích độ nhạy của dự án được thực hiện theo các phương pháp sau:

Phương pháp 1: Phân tích độ nhạy của từng chỉ tiêu hiệu quả tài chính với từng yếu tố

có liên quan nhằm tìm ra yếu tố gây nên sự nhạy cảm lớn của chỉ tiêu xem xét Trongtrường hợp này, phương pháp phân tích gồm các bước

Xác định diễn biến chủ yếu (những yếu tố liên quan) của chỉ tiêu hiệu quả tàichính xem xét dự án

Tăng, giảm mỗi yếu tố đó theo cùng một tỉ lệ % nào đó

Tính lại chỉ tiêu hiệu quả xem xét

Đo lường tỉ lệ % thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả tài chính do sự thay đổi của cácyếu tố Yếu tố nào làm cho hiệu quả tài chính thay đổi lớn thì dự án nhạy cảm với yếu

tố đó Yếu tố này cần được nghiên cứu và quản lý nhằm hạn chế tác động xã hội, pháthuy các tác động tích cực đến sự thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả tài chính xem xét.Phương pháp 2: Phân tích ảnh hưởng đồng thời của nhiều yếu tố (trong các tìnhhuống tốt, xấu, khác nhau) đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính xem xét để đánh giá độ

an toàn của dự án

Phương pháp 3: Cho các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính thay đổitrong giới hạn thị trường, người đầu tư và nhà quản lý chấp nhận được Mỗi một sựthay đổi ta có một phương án, căn cứ vào điều kiện cụ thể của thị trường, của ngườiđầu tư hoặc nhà quản lý để lựa chọn phương án có lợi nhất

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

* Phân tích rủi ro

Sẽ không hoàn chỉnh khi nói về phân tích dự án nếu không đề cập đến những rủi rotrong quá trình thực hiện dự án Những rủi ro này sẽ được phát hiện qua phân tích độnhạy nói trên và sắp xếp theo thứ tự tác động của chúng đến chỉ tiêu hiệu quả đầu ra

Độ rủi ro của dự án trực tiếp liên quan đến độ lớn của chỉ số độ nhạy của các biến

số chủ chốt Khi các biến số được kiểm định có chỉ số độ nhạy lớn hơn 1 thì chúng cầnđược phân nhỏ ra nữa để tìm nguyên nhân chính gây ra độ nhạy cao như vậy Tác dụngcủa phân tích độ nhạy chủ yếu là ở chỗ đó đã tách biệt được các thông số với nhau, chỉ

ra được nguồn rủi ro chính của dự án và nếu những rủi ro đó là do những nguyên nhân

có thể giám sát hoặc điều chỉnh được thì nó cho ta cơ sở đề xuất các giải pháp cần thiết.Ngay cả khi những rủi ro đó nằm ngoài tầm kiểm soát của dự án, thì ít nhất nó cũng báotrước cho các nhà lập chính sách về bản chất và mức độ rủi ro tiềm ẩn của dự án, để họ

có thể ra những quyết định có ý thức về việc thực hiện dự án

Cần hết sức chú ý đến những loại rủi ro làm giảm mạnh IRR của dự án hoặc đẩy

dự án đến ngưỡng không khả thi do IRR nhỏ hơn chi phí cơ hội của vốn Rủi ro chứađựng trong trường hợp thứ hai này cần phải được đặc biệt lưu ý, vì nếu IRR của dự ánrất nhạy cảm với rủi ro đó thì chỉ cần một sự thay đổi nhỏ trong biến số đấy cũng cóthể biến dự án thành không khả thi Ngay cả khi IRR của dự án không nhạy cảm vớirủi ro này nhưng nếu những thay đổi bất lợi diễn ra cùng một lúc thì cũng có thể dễdàng làm phương hại đến khả năng đứng vững của dự án Trong trường hợp này, cácgiải pháp được đề xuất và áp dụng để đảm bảo tính khả thi của dự án phải được giảithích thật cụ thể

Phân tích rủi ro dự án vừa nêu trên chỉ mới dựa vào các giá trị đơn lẻ của biến số

mà độ nhạy cảm với chúng được kiểm định dựa trên giả định về mức độ thay đổi cụthể chúng Nhiều khi các biến số này có thể thay đổi theo nhiều biến số khác nhau vàmỗi phương án đều có xác suất xuất hiện nào đó Để có thể đánh giá được một chuỗicác tình huống có thể xảy ra ứng với từng khả năng biến động của biến số, người ta cóthể áp dụng một phương pháp phân tích rủi ro tinh vi hơn, đó là phương pháp phântích xác suất Phân tích xác suất có thể dược tiến hành tách biệt hoặc kết hợp với phântích độ nhạy và nó đặc biệt cần thiết với những dự án nào mà mức độ bất định của cáckết cục xảy ra rất cao (như dự án khai thác khoáng sản chẳng hạn)

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

* Thời gian thu hồi vốn đầu tư (T)

Thời gian thu hồi vốn đầu tư (T) là số thời gian cần thiết mà dự án cần hoạt dộng

để thu hồi đủ số vốn đầu tư ban đầu Nó chính là khoảng thời gian để hoàn trả số vốnđầu tư ban đầu bằng các khoản lợi nhuận thuần hoặc tổng lợi nhuận thuần và khấu haothu hồi hằng năm

Thời gian thu hồi vốn đầu tư có thể được xác định khi chưa tính đến yếu tố thờigian của tiền gọi là thời gian thu hồi vốn đầu tư giản đơn và thời gian thu hồi vốn đầu

tư có tính đến yếu tố giá trị thời gian của tiền

1.1.3 Văn phòng cho thuê và các nhân tố ảnh hưởng tới việc đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê

1.1.3.1 Văn phòng cho thuê

a Khái niệm

Văn phòng cho thuê là một loại bất động sản được cho thuê dùng cho các hoạtđộng của bộ phận quản lý các doanh nghiệp hoặc trưng bày sử dụng cung cấp các dịch

vụ, phục vụ cho sản xuất và tiêu thụ sản phẩm tại một địa điểm cụ thể

Văn phòng cho thuê có thể cho được một chủ sử dụng hược nhiều chủ sử dụngthuê, có thể cho một ngành thuê nhưng cũng có thể cho nhiều ngành khác nhau thuê.Chủ sở hữu văn phòng cho thuê khi thực hiện việc cho thuê văn phòng của mình phảithực hiện giao dịch thông qua ký kết hợp đồng thuê văn phòng bằng văn bản

Tòa nhà văn phòng thông thường là những tòa nhà văn phòng nhiều tầng nhưngđây lại không phải là loại duy nhất của nhà văn phòng, trên thực tế có rất nhiều doanhnghiệp đặt trụ sở tại các ngôi nhà từ 1-3 tầng

b Phân loại văn phòng cho thuê

Trên thị trường hình thành các phân khúc Văn phòng cho thuê, được phân theocác hạng A, B, C Cụ thể được phân thành như sau:

Tòa nhà hạng A: Tòa nhà hiện đại, điều kiện đi lại thuận tiện, các trang thiết bị

đạt tiêu chuẩn chất lượng cao, bố trí sàn linh hoạt, diện tích lớn sàn không cột, sànnâng, trần treo, hệ thống điều hòa không khí và sưởi ấm hiệu quả Có trình độ quản lýquốc tế, hạ tầng chỗ đỗ xe đạt tiêu chuẩn Có tổng diện tích trên 20.000 m2, diện tíchsàn tối thiểu là 1.000 m2, cường độ ánh sáng tối thiểu là 25 W/m2 đối với các thiết bị

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

của khách thuê, thời gian chờ đợi giữa các lượt thang máy cao nhất là 25 giây hoặcthấp hơn.

Tòa nhà hạng B: Cùng tiêu chí hạng A nhưng ở vị trí trung tâm và chất lượng

thấp hơn hạng A Ngoài ra, có tổng diện tích trên 10.000 m2, diện tích sàn tối thiểu là

600 m2, cường độ ánh sáng tối thiểu là 15 W/m2 đối với các thiết bị của khách thuê,thời gian chờ đợi giữa các lượt thang máy là 30 giây hoặc thấp hơn

Tòa nhà hạng C: Chất lượng và vị trí kém hơn hạng B Nhưng yêu cầu cường độ

ánh sáng tối thiểu là 10 W/m2, thời gian chờ đợi giữa các lượt thang máy là 35 giâyhoặc thấp hơn, tuy nhiên vẫn cần thẻ ra vào 24h trong ngày, chìa khóa điều khiển hệthống điều hòa sau giờ làm việc, không gian chất lượng tốt

Đối với mỗi lĩnh vực khác nhau thì người ta sẽ chọn cho mình một văn phòng làmviệc hợp lý về diện tích giá cả, chất lượng.Ví dụ: các Văn phòng đại diện ở Việt Namcủa các tổ chức lớn thế giới như Ngân hàng Thế giới (WB), Liên minh châu Âu (EU),Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF)… đều chọn văn phòng của mình đó là toà nhà hạng A caocấp Hay các công ty vừa và nhỏ, thì người ta lại lựa chọn cho mình những văn phònggiá cả hợp lý, vừa đủ cho nhu cầu của công ty đó là những văn phòng hạng B hay C

c Đặc điểm bất động sản văn phòng cho thuê

BĐS Văn phòng cho thuê mang đầy đủ các đặc điểm của bất động sản đó là:

Thứ nhất, là hàng hóa có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được Đặc điểm này là do BĐS văn phòng cho thuê luôn gắn liền với

đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và khônggian Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS, đến kinh doanh BĐS Do đó,

vị trí của BĐS như địa điểm cụ thể, môi trường kinh tế, chính trị, xã hội, pháp lý, cảnhquan, kết cấu hạ tầng… của hàng hóa BĐS có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với giátrị và giá cả BĐS Với chức năng là dùng để làm văn phòng cho các công ty, cácdoanh nghiệp, các tổ chức tài chính, các văn phòng giao dịch, vì vậy đối với vănphòng cho thuê thì vị trí chiếm vai trò quan trọng nhất Thường thì các văn phòng chothuê được đặt ở trung tâm thành phố, giao thông vận tải thuận lợi, khả năng tiếp cậntốt, khoảng các đến các trung tâm văn hoá, chính trị, kinh tế xã hội… là gần Ta có thểthấy ở Hà Nội các dự án xây dựng văn phòng cho thuê đều nằm ở những vị trí rất

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

“đẹp” Ví dụ, Viet Town nằm ở đường Thái Hà- Đống Đa, hay Vincom city tower nằm

ở đường Bà Triệu thuộc quận Hai Bà Trưng, hay Opera business Center nằm ở ngayphố Tràng Tiền thuộc quận Hoàn Kiếm,…

Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền của hàng hóa

BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng khôngthể bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở…) Nhữngtoà nhà có văn phòng cho thuê được đầu tư vốn rất lớn, đối với người chủ đầu tư tínhlâu bền của những văn phòng cho thuê là rất quan trọng Nó mang tính chất ổn địnhđối với các đối tượng thuê văn phòng và mang lại lợi nhuận đối với người cho thuê.Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư BĐS cũng nhưcông tác quản lý, sử dụng BĐS

Thứ ba, là hàng hóa mang tính cá biệt và khan hiếm Sở dĩ như vậy là do sự

khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từngđịa phương, từng khu vực, từng thửa đất Tính phức tạp của đất đai về địa hình, chấtđất, vị trí, cảnh quan… đã tạo nên sự khan hiếm và tính cá biệt của hàng hóa BĐS.Mặt khác, chính sự đa dạng trong ý tưởng đến thiết kế xây dựng, chế tạo … của chủđầu tư cũng như của các kiến trúc sư, các công trình sư và các nhà thiết kế cũng tạonên tính cá biệt của hàng hóa BĐS

Thứ tư, hàng hóa BĐS Văn phòng cho thuê mang yếu tố thị hiếu và tâm lý xã hội Nhìn chung hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa BĐS thì đặc điểm

này nổi trội hơn Đối với bất động sản Văn phòng cho thuê không mang tính thị hiếu caohay tâm lý xã hội như đối với nhà ở Tuy nhiên nó cũng là một đặc điểm không thể bỏqua Mỗi lĩnh vực, mỗi ngành nghề đều chọn cho mình những văn phòng cho thuê khácnhau để đáp ứng những nhu cầu cần thiết, và tâm lý chung của người đi thuê văn phòng

đó là có một vị trí thuận tiện trong kinh doanh, trong giao dịch, trong các cuộc họp…

Thứ năm, hàng hóa BĐS Văn phòng cho thuê chịu ảnh hưởng lẫn nhau và với các bất động sản khác Giữa các hàng hóa BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lẫn

nhau khá mạnh mẽ Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa BĐS này là điều kiện để

ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóaBĐS kia Ví dụ, việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựng trong khu vực Sự ra đờicủa một con đường mới sẽ dẫn đến sự ra đời của những tụ điểm dân cư hay các khucông nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ… bám theo trục đường đó.

Thứ sáu, hàng hóa BĐS Văn phòng cho thuê chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước Ta thấy, cũng như những hàng hoá bất động

sản khác, thứ nhất: Văn phòng cho thuê có giá trị rất lớn vì vậy để có thể quản lý đượchàng hoá này một cách bảo đảm an toàn, giảm thiểu rủi ro thì pháp luật là công cụ hữuhiệu nhất, thứ hai: hàng hoá Văn phòng cho thuê có mối liên quan chặt chẽ với đất đai,đất đai là địa điểm để hình thành hàng hoá này Đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nhànước là người đứng ra thay mặt quản lý, và công cụ nhà nước dùng để quản lý ở đâychính là pháp luật.Vì vậy ta có thể hiểu được tại sao Văn phòng cho thuê chịu ảnhhưởng lớn của chính sách pháp luật

Thứ bảy, hàng hóa BĐS Văn phòng cho thuê phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý Vì BĐS thường có giá trị lớn và lâu bền, chịu hao mòn qua thời gian, gồm

nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lýphải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hóa thôngthường Đặc biệt nguồn cung về hàng hoá văn phòng cho thuê là rất lớn, như vậymuốn cạnh tranh được trên thị trường thì năng lực của người quản lý toà nhà có vănphòng cho thuê rất quan trọng Điều đó tác động đến chất lượng, đến giá cả, đến kháchhàng,… là rất nhiều

1.1.3.2 Các nhân tố ảnh hưởng tới việc đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê

a Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với văn phòng cho thuê

* Các yếu tố tự nhiên:

- Vị trí của văn phòng cho thuê: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí văn phòng chothuê mang lại càng cao thì giá trị của văn phòng cho thuê càng lớn Mỗi văn phòng chothuê luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trênphương diện tổng quát cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việcxác lập giá trị của văn phòng cho thuê Những văn phòng cho thuê nằm tại trung tâm đôthị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những văn phòng cho thuê cùng loại nằm

ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những văn phòng cho thuê nằm tại các ngã

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những vănphòng cho thuê nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế về vịtrí văn phòng cho thuê là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.

- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một diện tích, kích thướcthửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu của đa số dân cư trong vùng

- Loại hình văn phòng cho thuê tọa lạc: địa hình nơi văn phòng cho thuê tọa lạccao hay thấp so với các văn phòng khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị vănphòng cho thuê ở những khu vực thấp thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bịtriều cường thì giá của văn phòng cho thuê sẽ thấp hơn, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

- Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của văn phòng cho thuê: nếu 2 văn phòng chothuê có giá xây dựng như nhau văn phòng cho thuê nào có kiến trúc phù hợp với thịhiếu thì giá của nó sẽ cao hơn và ngược lại

- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổnhưỡng, tính chất vật lý, ) mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của vănphòng cho thuê tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ, độ màu mỡ của đất có thểrất quan trọng đối với giá trị sử dụng vào mục đích nông nghiệp nhưng lại không quantrọng cho mục đích xây dựng

- Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nạng, yên tĩnhhay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá văn phòng cho thuê

- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: thiên tai, lũ lụt Cũng ảnh hưởngđến giá văn phòng cho thuê

* Các yếu tố kinh tế:

- Thu nhập kì vọng tác động đến đầu tư: mức thu nhập hàng năm từ văn phòng chothuê mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá của văn phòng cho thuê đó Khi khảnăng tạo ra thu nhập càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

- Những tiện nghi gắn liền với văn phòng cho thuê; hệ thống điện nước, vệ sinh,điều hòa Hệ thống càng chất lượng cao, giá văn phòng cho thuê càng cao

* Các yếu tố liên quan đến thị trường:

- Tính hữu dụng của văn phòng cho thuê

- Nhu cầu của văn phòng cho thuê trên thị trường

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

* Các yếu tố về pháp lý liên quan đến văn phòng cho thuê:

Tình trạng pháp lý của văn phòng cho thuê, các giấy tờ chứng thực pháp lý vềquyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với văn phòng chothuê: tình trạng cho thuê, thế chấp văn phòng cho thuê, tranh chấp quyền sử dụng đất,

sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung

b Các yếu tố chung bên ngoài

* Các yếu tố chính trị pháp lý:

Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương cóthể có những tác động đến thị trường văn phòng cho thuê nói chung và sự đầu tư vàolĩnh vực văn phòng cho thuê nói riêng, cụ thể:

- Các chính sách có tác động gián tiếp: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địaphương có thể làm tăng nhu cầu về văn phòng cho thuê qua đó có thể làm cho giá vănphòng cho thuê gia tăng

- Các chính sách tác động trực tiếp như:

+ Chính sách cho phép Việt Kiều mua BĐS tại Việt Nam

+ Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhàtại thành phố

+ Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, chothuê đất

+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực văn phòng cho thuê+ Chính sách thuế của nàh nước đối với văn phòng cho thuê

* Các yếu tố kinh tế liên quan như:

- Tình hình cung cầu văn phòng cho thuê trong khu vực

- Đặc điểm của những người tham gia thị trường văn phòng cho thuê trong khu vực

- Hiện trạng vùng lân cận

- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng

- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng

- Số lượng các lô, thửa đất

- Mức giá bình quân các lại đất trong vùng

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất.

- Mức độ lạm phát chung

- Tình hình thị trường lao động, chứng khoán, tín dụng

* Các yếu tố xã hội:

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị văn phòng cho thuê Một khu vực

và mật độ dân số tự nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá văn phòngcho thuê nơi đó cũng tăng lên do cân bằng cung- cầu bị phá vỡ Mặt khác các yếu tốkhác cũng ảnh hưởng: chất lượng dịch vụ, giáo dục, y tế, an ninh trật tự,…

1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN

1.2.1 Tình hình xây dựng văn phòng cho thuê ở một số tỉnh trên cả nước trong thời gian qua

Thị trường văn phòng cho thuê được ghi nhận là cung vượt cầu nên dẫn đến tỷ

lệ trống ở một số tòa nhà văn phòng mới đi vào hoạt động có tỷ lệ trống khá caotrong năm vừa qua Tuy nhiên, sau hơn một năm tỷ lệ lập đầy của một số tòa nhà lớntại Tp.HCM và Hà Nội cũng đang dần được cải thiện, với tỷ lệ lấp đầy tăng thêmkhoảng 20-30%

* Nguồn cung lớn

Theo số liệu từ một số đơn vị tư vấn, tổng nguồn cung văn phòng tại Tp.HCMhiện nay vào khoảng trên 1 triệu m2 sàn, với tỷ lệ trống trung bình của toàn thịtrường khoảng 13% tương đương với tổng diện tích trống vào khoảng 150.000m2sàn Dự báo đến năm 2015, tổng diện tích sàn văn phòng cho thuê có thể tăng thêmgần 1 triệu m2 sàn nữa

Theo số liệu thống kê của công ty Knight Frank, tổng nguồn cung tại Tp.HCMhiện tại đạt mức khoảng 1,3 triệu m2, trong đó Hạng A chiếm 10%, Hạng B chiếm48%, Hạng B chiếm 48%, và Hạng C chiếm 42% tổng nguồn cung Nguồn cung hiệntại đã tăng khoảng 5% so với cùng kỳ năm ngoái

Một số tòa nhà văn phòng hạng A tại TP.HCM có tỷ lệ trống cao vào cuối nămngoái như REE Tower tỷ lệ lấp đầy chỉ đạt 20% vào quý 4 năm ngoái đến nay tăng lên97%; Tòa Bitexco quý 4 năm 2011 có tỷ lệ lấp đầy khoảng 40% nay đạt khoảng 68%;Maritime Bank Tower khoảng 54% vào cuối năm 2011 đến nay đạt khoảng 87%,…

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Theo báo cáo nghiên cứu của Knight Frank, President Place hiện có tỷ lệ lấpđầy trước khai trương đạt khoảng 35% Hạng mục văn phòng của dự án TimesSquare cũng đã công bố đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 65% và dự kiến sẽ hoàn thành vàoQúy 2/2013.

* Dự báo nguồn cung văn phòng tại Tp.HCM đến năm 2015 (CBRE)

(Nguồn: CBRE)

Biểu đồ 1: Dự báo nguồn cung văn phòng đến năm 2015 tại TP HCM

Hà Nội diện nay cũng có nguồn cung văn phòng khá lớn vào khoảng 800.000m2văn phòng hạng A và B của 65 tòa nhà văn phòng Theo CBRE, nguồn cung vănphòng mới tăng mạnh trong những năm qua là hệ quả của việc tỷ lệ trống tăng Mặc dùdiện tích thực cho thuê trong quý 4/2012 tại Hà Nội tăng kỷ lục nhưng vẫn không theokịp tốc độ tăng của nguồn cung

Hiện nay diện tích văn phòng trống ở Hà Nội vào khoảng 175.000m2, chủ yếu là

do tòa nhà Keangnam đi vào hoạt động CBRE nhận định tỷ lệ trống tăng trong năm

2013 là điều không tránh khỏi

* Giá thuê còn giảm

Dưới sức ép từ nguồn cung mới khá lớn, cùng với đó là diện tích văn phòng còntrống trên thị trường vẫn còn khá nhiều, cộng thêm yếu tố khó khăn của nền kinh tế đãhạn chế sự mở rộng sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, cắt giảm chi tiêu và nhiềudoanh nghiệp phải phá sản,… đã dẫn đến giá thuê văn phòng ngày càng giảm sút

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Quý cuối cùng của năm có thêm năm tòa nhà văn phòng cho thuê tham gia vàothị trường với tổng diện tích cho thuê khoảng 33.000m2 Những dự án này được xếpvào phân khúc các tòa nhà Hạng C, tọa lạc tại các quận Tân Bình, Phú Nhuận, BìnhThạnh và Quận 3.

Giá thuê được dự đoán sẽ tiếp tục chịu áp lực giảm giá do một số tòa nhà mớiHạng B dự định sẽ hoàn thành vào nửa đầu 2013 bao gồm Lim Tower (33.000m2) vàHTMC (26.000m2), cả hai tòa nhà này đều tọa lạc tại Quận 1

Knight Frank dự đoán giá thuê của phân khúc văn phòng cho thuê cả Hạng A vàHạng B sẽ tiếp tục giảm, chủ yếu do ngân sách khách thuê bị cắt giảm và chủ tòa nhàcũng sẵn sàng giảm giá để duy trì tỷ lệ lấp đầy của các cao ốc văn phòng hiện tại.Ông Greg Ohan, Giám đốc mảng văn phòng của CBRE (Việt Nam) nhận địnhgiá thuê văn phòng trong năm 2013 sẽ tiếp tục đi xuống, tuy nhiên, mức giảm sẽ nhẹhơn so với năm 2012 Phân khúc văn phòng hạng B sẽ chịu áp lực giảm mạnh hơn bởi

có rất nhiều dự án sắp được hoàn thành, bên cạnh đó đa phần nằm ở khu ngoài trungtâm nên có nhu cầu thuê không cao

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

1.2.3 Tổng quan về công ty cổ phần xây lắp Thừa Thiên Huế và dự án đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê – 30 Hùng Vương.

1.2.3.1 Giới thiệu công ty

a Một số thông tin chung về công ty

Công ty Cổ phần Xây Lắp Thừa Thiên Huế được thành lập năm 1976, sau hơn bathập kỷ không ngừng phấn đấu, đến nay, Công ty chúng tôi đã trở thành một doanhnghiệp kinh doanh đa lĩnh vực hoạt động trên địa bàn cả nước và quốc tế.Bắt đầu từ hoạt động thầu chuyên ngành xây dựng dân dụng và công nghiệp, đến nay,Công ty Cổ phần Xây lắp Thừa Thiên Huế đã mở rộng hoạt động kinh doanh trênnhiều lĩnh vực như tư vấn, khảo sát thiết kế và thi công xây lắp các công trình thuộccác chuyên ngành khác nhau, sản xuất và kinh doanh vật liệu xây dựng, đầu tư kinhdoanh hạ tầng Khu công nghiệp, các khu dân cư, khu đô thị mới cho đến các hoạt độngkinh doanh bất động sản, xuất nhập khẩu

Thương hiệu của Công ty Cổ phần Xây lắp Thừa Thiên Huế gắn liền với nhiềucông trình xây dựng và sản phẩm vật liệu xây dựng chất lượng cao do công ty sảnxuất Sự ghi nhận về chất lượng của các chủ đầu tư luôn giúp cho công ty được mời dựthầu đầu tiên cho các dự án lớn

Với mô hình hoạt động Công ty Mẹ - Công ty Con bao gồm một hệ thống cácđơn vị thành viên, các công ty kiên kết cùng với một đội ngũ cán bộ, kỹ sư, kiến trúc

sư và công nhân lành nghề, giàu kinh nghiệm, trình độ kỹ thuật cao, được trang bị đầy

đủ thiết bị và dụng cụ thi công tiên tiến, Công ty Cổ phần Xây lắp Thừa Thiên Huế cóthể đáp ứng mọi yêu cầu khắt khe nhất của khách hàng

Phấn đấu với mục tiêu "Chất lượng, tiến độ, hiệu quả, an toàn và phát triển bềnvững", Công ty Cổ phần Xây lắp Thừa Thiên Huế luôn sẵn sàng liên doanh, liên kết vàhợp tác đầu tư với các tổ chức, các chủ đầu tư và khách hàng trong và ngoài nước

b Lịch sử hình thành và phát triển của Công ty Cổ phần xây lắp Thừa Thiên Huế

Tiền thân của Công ty là một Đội xây dựng được thành lập tháng 5/1975 saungày giải phóng miền Nam, thống nhất đất nước Năm 1976, Đội xây dựng được pháttriển thành Công ty Xây dựng Bình Trị Thiên

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Tháng 6/1989, thực hiện chủ trương chia tách tỉnh, Công ty Xây lắp Bình TrịThiên được chia ra thành 3 đơn vị xây lắp thuộc 3 tỉnh Quảng Bình, Quảng Trị vàThừa Thiên Huế.

Ngày 18/7/1989, theo Quyết định số 52/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thừa ThiênHuế, Công ty Xây lắp Thừa Thiên Huế được thành lập trên cơ sở sáp nhập với Xínghiệp sửa chữa nhà cửa Bình Trị Thiên

Tháng 12/1992, thực hiện Nghị định 388/HĐBT ngày 20/11/1991 của Hội đồng

Bộ trưởng (nay là Chính Phủ) về việc thành lập, giải thể các Doanh nghiệp Nhà nước,Công ty tách Xí nghiệp dịch vụ Tổng hợp chuyển giao thành một đơn vị trực thuộc sởXây dựng và Công ty Xây lắp Thừa Thiên Huế được thành lập lại theo quyết định số875/QĐ-UBND ngày 16/12/1992 của UBND tỉnh Thừa Thiên Huế

Năm 2006, Công ty đã được Thủ tướng Chính phủ cho phép chuyển sang hoạtđộng theo mô hình tổ chức Công ty mẹ - Công ty con và đã được UBND tỉnh ThừaThiên Huế phê duyệt tại Quyết định số 1771/QĐ-UBND ngày 27/7/2006.Năm 2010, thực hiện chủ trương cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước, Công ty Xâylắp Thừa Thiên Huế chính thức chuyển đổi thành Công ty Cổ phần theo quyết định số2660/QĐ-UBND ngày 23/12/2010 của Ủy ban Nhân Dân tỉnh Thừa Thiên Huế

Một số mốc thời gian quan trọng trong quá trình phát triển của công ty:

- Năm 1994 ký kết hợp đồng xây dựng Nhà máy Xi măng Luksvaxi với Công ty hữuhạn LUKS (HongKong) Kết thúc dự án, kinh nghiệm thi công và năng lực máy móc,thiết bị của đơn vị được nâng cao tạo điều kiện để công ty tham gia nhiều dự án lớn

- Năm 1998, công ty bắt đầu mở rộng hoạt động kinh doanh sang lĩnh vực sảnxuất vật liệu xây dựng với các dự án đầu tư sản xuất gạch tuynen, khai thác và chếbiến đá xây dựng

- Tháng 4/1999, công ty thực hiện dự án đầu tư khu dân cư Nam Vỹ Dạ - thànhphố Huế theo phương thức "đổi đất lấy hạ tầng" đặt nền móng cho hoạt động đầu tư vàkinh doanh bất động sản của công ty

- Năm 2000, công ty triển khai thực hiện dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng Khucông nghiệp Phú Bài với quy mô 300 ha (khu công nghiệp tập trung đầu tiên của tỉnhThừa Thiên Huế) tạo quỹ đất để thu hút đầu tư sản xuất công nghiệp trên địa bàn tỉnh

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

- Tháng 3/2003, dự án đầu tư Nhà máy chế biến gỗ công suất 10.000 m3/nămchính thức đi vào hoạt động đánh dấu cho hoạt động kinh doanh xuất nhập khẩu cácsản phẩm của đơn vị.

- Năm 2005, xây dựng hoàn thành Hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩnquốc tế ISO 9001:2000, được tổ chức TUV NORD (Cộng hòa liên bang Đức) đánh giá

và cấp chứng nhận

- Tháng 7/2006, công ty chính thức chuyển đổi sang mô hình hoạt động mới

"công ty mẹ - công ty con", tạo cơ hội để tái cơ cấu tổ chức và mở rộng quy mô hoạtđộng của Công ty

- Tháng 1/2011, công ty chính thức chuyển đổi từ doanh nghiệp 100% vốn nhànước thành công ty cổ phần, thực hiện chủ trương cổ phần hoá các doanh nghiệp Nhànước của Chính phủ

c Chức năng và nhiệm vụ của công ty.

Ngành nghề kinh doanh của Công ty Cổ phần xây lắp Thừa Thiên Huế gồm có:

- Thí nghiệm chuyên ngành vật liệu xây dựng

- Hoạt động dịch vụ trồng trọt

- Khai thác đá, cát, sỏi

- Sản xuất sản phẩm khác từ gỗ

- Sản xuất vật liệu xây dựng

- Xây dựng các công trình dân dụng

- Xây dựng các công trình công nghiệp, công cộng, thể thao, giao thông thủy lợi,

hạ tầng kĩ thuật, điện dân dụng và điện công nghiệp

- Lắp đặt công trình điện đến 35KV

- Hoàn thiện công trình xây dựng (trang trí nội thất)

- Bán buôn ô tô và xe có động cơ khác

- Bán mô tô, xe máy

- Bảo dưỡng và sửa chữa mô tô, xe máy

- Mua bán xăng dầu

- Bán buôn vật liệu, thiết bị lắp đặt khác trong xây dựng

- Mua bán vật liệu xây dựng

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

- Kho bãi và lưu trữ hàng hóa.

- Kinh doanh, lưu trú du lịch

- Kinh doanh ăn uống

- Kinh doanh bất động sản, cơ sở hạ tầng khu công nghiệp và cụm dân cư

- Kinh doanh dịch vụ định giá bất dộng sản, sàn giá dịch, tư vấn, môi giới, đấugiá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất

- Hoạt động kến trúc và tư vấn kĩ thuật có liên quan (tư vấn lập dự án, giám sátthi công xây dựng và hoàn thiện loại công trình dân dụng công nghiệp, thủy lợi, hạtầng kĩ thuật, thiết kế kết cấu, kiến trúc công trình xây dựng dân dụng và công nghiệp,thiết kế quy hoạch xây dựng, khảo sát địa chất công trình

- Cung ứng và quản lý nguồn vốn

- Dịch vụ hỗ trợ liên quan đến quảng bá và tổ chức tua du lịch

- Hoạt động hỗ trợ kinh doanh khác còn lại chưa được phân vào đâu (đại lý làmthủ tục hải quan)

- Hoạt động của các công viên vui chơi và công viên theo chủ đề

d Cơ cấu tổ chức của công ty

Hội đồng quản trị:

Hội Đồng Quản Trị có toàn quyền nhân danh Công ty để quyết định mọi vấn

đề liên quan đến mục đích quyết định quyền lợi của Công ty Kiểm tra, giám sátchủ tịch và thành viên hội đồng quản trị, tổng giám đốc, giám đốc các đơn vị thànhviên hạch toán phụ thuộc, thực hiện nhiệm vụ quyền hạn theo điều lệ Công ty mẹ

và pháp luật Công ty

Ban giám đốc:

Ban giám đốc là người đại diện pháp lý của Công ty và chịu trách nhiệm trướchội đồng quản trị và nhà nước về điều hành hoạt động của Công ty Có chức năngquản lý, điều hành mọi hoạt động sản xuất kinh doanh toàn Công ty Các phó tổnggiám đốc là những người trợ giúp cho tổng giám đốc trong các lĩnh vực hoạt động chịu

sự quản lý của tổng giám đốc và được phân công tùng lĩnh vực cụ thể Ban giám đốcđồng thời là người đại diện cho chủ sở hữu công ty mẹ tại các công ty con

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Các phòng ban chức năng:

- Phòng tổ chức hành chính: Tổ chức quản lý hành chính nhân sự - tiền lương,phối hợp với các phòng chức năng nghiệp vụ và các đơn vị trực thuộc để kiểm tra,đánh giá và sắp xếp bố trí công việc cho người lao động

- Phòng tài chính kế toán: Thực hiện nghiệp vụ kế toán tại Công ty theo quy địnhcủa pháp luật, tham mưu cho ban giám đốc trong công tác quản lý, huy động vốn, sửdụng và điều tiết nguồn vốn công ty đạt hiệu quả

- Phòng kế hoạch tiếp thị: Xây dựng kế hoạch cho hoạt động sản xuất kinhdoanh toàn Công ty Tiếp thị tất cả công trình và sản phẩm của công ty Quan hệ vớichủ đầu tư, các ngành hàng khác nhau để tìm công việc Thu thập thông tin thịtrường để đề xuất đầu tư

- Phòng quản lý thi công xây lắp: Thực hiện và chịu trách nhiệm chỉ đạo, hướngdẫn, giám sát, kiểm tra toàn bộ quá trình thi công xây lắp từ tiếp nhận hợp đồng, hồ

sơ tài liệu từ công trình từ phòng kế hoạch tiếp thị đến tổ chức triển khai thi công,bào hành công trình, hoàn chỉnh hồ sơ nghiệm thu bàn giao để chuyển sang phòng

Kế toán tài chính

- Phòng quản lý dự án: Triển khai thực hiện nhiệm vụ của chủ đầu tư đối với các

dự án xay dựng khu quy hoạch, nhà chung cư,… Tìm nguồn vốn, lập dự án và thựchiện toàn bộ các nội dung cụ thể của dự án trên cơ sở tuân thủ nghiêm túc trình tự theoquy định quản lý xây dựng cơ bản của Nhà nước

- Phòng kế toán nội bộ: Cung cấp cho ban giám đốc những thông tin chính xác,trung thực trong lĩnh vực tài chính kế toán, đồng thời đề xuất những biện pháp thiếtthực nhằm phát huy hiệu quả hoặc khắc phục hâu quả nếu có

- Sàn giao dịch bất động sản: Có chức năng quản lý kinh doanh bất động sản,giao dịch và tư vấn khách hàng về các sản phẩm công trình xâu dựng của công ty

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

(Nguồn: Phòng tổ chức hành chính của công ty)

Sơ đồ 1: Sơ đồ tổ chức hoạt động của Công ty Cổ phần xây lắp Thừa Thiên Huế

1.2.3.2 Tình hình sản xuất kinh doanh của công ty

a Nguồn nhân lực của công ty

Theo số liệu báo cáo, lực lượng lao động tại công ty là 1.492 lao động Nếu xét về sốlượng lao động thì nguồn nhân lực của công ty nhiều hơn so với một số đối thủ cạnh

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

tranh đang hoạt động trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế và khu vực miền Trung Tuynhiên so với quy mô sản xuất của công ty thì lực lượng lao động đó chỉ đáp ứng chogiai đoạn hiện tại.

Bảng 1: Tình hình lao dộng của công ty

Lực lượng công nhân kĩ thuật lớn mạnh về cả số lượng và chất lượng hàu hếtnhững công nhân kĩ thuật đều có trình độ tay nghề bậc cao, lao dộng được chuyên mônhóa sâu theo ngành nghề phù hợp với tính chất của công việc xây dựng Nhờ vậy, chất

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ