Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của phường tân thịnh, thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên giai đoạn 2011– 2013

Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai một cách phù hợp và hiệu quả, Nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản lý tài nguyên quý giá

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN THỊ HƯƠNG

TÊN ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA PHƯỜNG TÂN THỊNH, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI

NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011– 2013

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Chuyên ngành : Địa chính môi trường

Thái Nguyên, 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN THỊ HƯƠNG

TÊN ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA PHƯỜNG TÂN THỊNH, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI

NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011– 2013

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Chuyên ngành : Địa chính môi trường

Giáo viên hướng dẫn : ThS Vương Vân Huyền

Thái Nguyên, 2014

LỜI CẢM ƠN

Cách đây bốn năm chắc hẳn bất kỳ bạn học sinh phổ thông nào cũng có

mơ ước được ngồi trên ghế của giảng đường đại học giống như em Thời gian trôi qua thật nhanh, báo cáo khóa luận tốt nghiệp chính là mốc đánh dấu kết thúc đời sinh viên, là kết quả của bốn năm rèn luyện và phấn đấu Được sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm và Ban chủ nhiệm khoa

Quản lý Tài nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất cuả Phường Tân Thịnh, T.P Thái nguyên, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011– 2013” Để có được kết quả như ngày hôm nay

em xin trân thành cám ơn Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, các thầy giáo, cô giáo đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong quá trình học tập tại trường

Em xin trân thành cám ơn cô giáo Giảng viên Th.S Vương Vân Huyền

Cô đã tận tình chỉ bảo, hướng dẫn em làm tốt khóa luận này

Em xin gửi lời cám ơn tới các cô chú, anh chị đang công tác tại phường Tân Thịnh Thành Phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên đã tạo điều kiện và giúp đỡ em trong thời gian thực tập

Em có được kết quả như ngày hôm nay là nhờ sự động viên vô cùng to lớn của gia đình, người thân và bạn bè

Vì năng lực bản thân và thời gian có hạn nên bài khóa luận của em không tránh khỏi những thiếu xót Em rất mong nhận được ý kiến đóng góp của các thầy giáo, cô giáo và các bạn để khóa luận tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn

Em xin trân thành cảm ơn !

Thái Nguyên, ngày 30 tháng 11 năm 2014

Sinh viên Trần Thị Hương

MỤC LỤC

Trang

Chương 1 MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích nghiên cứu đề tài 2

3 Yêu cầu của đề tài 2

4 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu 3

Chương 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

2.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 4

2.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài 4

2.1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài 5

2.2 MỘT SỐ KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 8

2.2.1 Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất 8

2.2.2 Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất 8

2.2.3 Giá chuyển quyền sử dụng đất 8

2.2.4 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 9

2.2.5 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 14

2.2.6 Những quy định về trình tự thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế một cửa tại xã phường thị trấn 16

2.3 SƠ LƯỢC VỀ TÌNH HÌNH CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 24

2.3.1 Sơ lược về tình hình chuyển QSD đất của tỉnh Thái Nguyên 24

2.4 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất của Tỉnh Thái Nguyên 24 2.4.1 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất của tỉnh Thái Nguyên 24

2.4.2 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất của Thành Phố Thái Nguyên 25

Chương 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26

3.1 ĐỊA ĐIỂM, THỜI GIAN VÀ ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 26

3.1.1 Địa điểm 26

3.1.2 Thời gian 26

3.1.3 Đối tượng nghiên cứu 26

3.2 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 26

3.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 26

3.3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất Phường Tân Thịnh 26

3.3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất của Phường Tân Thịnh 26

3.3.4 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến của người dân và cán bộ địa chính 26

3.3.5 Đánh gía những thuận lợi và khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất 27

3.3.6 Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục 27

3.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27

3.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu 27

3.4.2 Phương pháp tổng hợp, xử lý và thống kê số liệu 27

3.4.3 Phương pháp kế thừa 27

3.4.4 phương pháp so sánh 27

Chương 4 KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC 28

4.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI PHƯỜNG TÂN THỊNH28 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 28

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội phường Tân Thịnh 30

4.2 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA PHƯỜNG TÂN THỊNH 32

4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất của Phường Tân Thịnh 32

4.3 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA PHƯỜNG TÂN THỊNH GIAI ĐOẠN 2011 - 2013 33

4.3.1 Đánh giá kết quả các hình thức chuyển quyền sử dụng đất của Phường

Tân Thịnh giai đoạn 2011 – 2013 33

4.4.1 Đánh giá sự hiểu biết của người dân của phường Tân Thịnh về chuyển quyền sử dụng đất 46

4.4.2 Sự hiểu biết của cán bộ của UBND phường Tân Thịnh, TP Thái Nguyên, Thái Nguyên về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 47

4.4.3.Đánh giá những thuận lợi và khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất 48

CHƯƠNG V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 50

5.1 KẾT LUẬN 50

5.2 ĐỀ NGHỊ 50

TÀI LIỆU THAM KHẢO 52

2013 39Bảng 4.5: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất của Phường Tân

Thịnh giai đoạn 2011 – 2013 40Bảng 4.6: Kết quả các hình thức chuyển quyền sử dụng đất của phường Tân

Thịnh giai đoạn 2011 - 2013 42Bảng 4.7: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo diện tích của phường Tân

Thịnh giai đoạn 2011 - 2013 44Bảng 4.8 : Bảng tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo loại đất của

phường Tân Thịnh giai đoạn 2011 – 2013 45Bảng 4.9: Sự hiểu biết của người dân của phường Tân Thịnh về chuyển quyền

sử dụng đất 46Bảng 4.10: Sự hiểu biết của cán bộ UBND phường Tân Thịnh, TP Thái

Nguyên, Thái Nguyên về chuyển quyền sử dụng đất 47

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

HĐND : Hội đồng nhân dân QSD : Quyền sử dụng UBND : Ủy ban nhân dân

TP : Thành phố

DANH MỤC CÁC HÌNH

Trang

Hình 4.1 Biểu đồ diện tích các loại đất phường Tân Thịnh…… ………… 33

Chương 1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng Đất đai được coi là tư liệu sản xuất bởi nó không chỉ là đối tượng lao động mà còn là tư liệu lao động Không chỉ vậy, đất đai còn có vị trí cố định, tính giới hạn về không gian, tính vô hạn về thời gian sử dụng Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai một cách phù hợp và hiệu quả, Nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản lý tài nguyên quý giá này: Luật đất đai 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường Trong quá trình thực hiện và sửa đổi,

bổ sung Luật Đất đai năm 2003 ra đời, hoàn thiện hơn khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, những vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền và trình tự thủ tục chuyển quyền cũng như những vấn đề liên quan đến công tác chuyển quyền

Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng cho chủ thể mới Luật đất đai xác định người sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác Nhờ thế người sử dụng đất hợp pháp ngoài việc khai thác sử dụng còn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu về một khoản tiền tương ứng với giá trị của nó, đất đai trở thành tài sản có giá và quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản

Mặc dù Nhà nước ta đã xây dựng khung khổ pháp lý cho sự ra đời và vận hành của thị trường chuyển quyền sử dụng đất theo xu hướng công khai minh bạch nhưng thực tế thi hành cho thấy các quy định về chuyển quyền sử dụng đất vẫn còn tồn tại một số bất cập làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước

về loại thị trường này, thủ tục chuyển quyền còn phức tạp, phiền hà, gây tâm

lý “ngại” làm thủ tục về đất đai đối với người dân

Xuất phát từ những vấn đề trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của cô giáo Th.s.Vương Vân Huyền, em

đã tiến hành Nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất cuả Phường Tân Thịnh, T.P Thái nguyên, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011– 2013”

2 Mục đích nghiên cứu đề tài

- Nghiên cứu, đánh giá việc chuyển quyền sử dụng đất của Phường Tân Thịnh giai đoạn 2011 – 2013

- Phân tích, đánh giá những thuận lợi, khó khăn còn tồn tại trong công tác thực hiện chuyển quyền sử dụng đất của Phường;

- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn để giúp công tác quản lý được tốt hơn

3 Yêu cầu của đề tài

- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản

lý, sử dụng đất của phường Tân Thịnh

- Đánh giá được thực trạng việc chuyển quyền sử dụng đất của Phường Tân Thịnh trong giai đoạn 2011 – 2013

- Đề xuất giải pháp trong công tác chuyển quyền sử dụng đất để giúp công tác quản lý được tốt hơn

4 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu

- Ý nghĩa khoa học: Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong việc chuyển quyền sử dụng đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm

Chương 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI

2.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài

Việc chuyển QSD đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSD đất Bản chất của chuyển QSD đất là chuyển đổi hay nói cách khác là thay đổi chủ sử dụng đất Trước khi Luật Đất đai 1987 ra đời, ở Việt Nam tồn tại 3 hình thức sở hữu về đất đai (sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước) thì chuyển quyền là hành vi tự phát, cơ quan quản lí đất đai các cấp không quan tâm Khi Hiến pháp 1992 ra đời, đất đai được thừa nhận là một loại hàng hoá đặc biệt, có nghĩa là QSD đất có giá trị và được tham gia vào thị trường hàng hoá thông qua vật ngang giá là đồng tiền Cụ thể hoá Hiến pháp 1992, khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai

1987, ngày 14/07/1993 Quốc hội khoá IX thông qua Luật Đất đai 1993 Theo luật mới người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển QSD đất: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp QSD đất

Tuy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của Hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung 2 lần (vào năm

1998 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, đã góp phần to lớn vào công tác quản lí đất đai của Nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển Xong, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì công nghiệp hoá- hiện đại hoá Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lí điều chỉnh quan hệ về đất đai, tại kì họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai lần thứ ba ngày 26/11/2003 - đó là Luật Đất

đai 2003 Những vấn đề về chuyển QSD đất được quy định chặt chẽ và cụ thể hơn so với Luật Đất đai 1993 cả về hình thức chuyển quyền (thêm 3 hình thức chuyển QSD đất là tặng cho QSD đất, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSD đất) và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác

Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất Nhà nước chỉ không cho phép chuyển QSD đất trong 3 trường hợp sau:

- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;

- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng;

- Đất đang tranh chấp

2.1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài

2.1.2.1 Các văn bản của Nhà nước

- Hiến pháp 2013

- Luật đất đai 2003

- Luật Đất đai 2013được sửa đổi bổ xung từ luật đất đai 2003 được

Quốc Hội thông qua ngày 29/11/2013

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của chính phủ về quy

định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai 2013

- Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành luật đất đai 2003;

- Nghị định số 69/2009/NĐ - CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ qui định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định số 84/2007/NĐ - CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,

thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường hỗ trợ tái định cư khi

Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

- Nghị định số 188/2004/NĐ - CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của

Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Nghị định của Chính phủ số 198/2004/NĐ – CP ngày 03 tháng 12 năm

2004 về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định của Chính phủ số 120/2010/NĐ - CP ngày 30 tháng 12 năm

2010 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP

ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

- Thông tư số 17/2009/TT - BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài

nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư số: 20/2010/TT - BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài

nguyên và Môi trường quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư số: 16/2011/TT - BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài

nguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan

đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai;

- Thông tư số 117/2004/TT - BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ

Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng

12 năm 2004 về thu tiền sử dụng đất;

- Thông tư số 14/2009/TT - BTNMT Quy định chi tiết về bồi thường giải

phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất,

cho thuê đất

2.1.2.1 Các văn bản của Nhà nước

Quyết định số 140/2007/QĐ - UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định cấp QSD đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

Quyết định số 141/2007/QĐ - UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lí và sử dụng lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

Quyết định số 93/2007/QĐ - TTg ngày 22/06/2007 của Thủ tướng Chính

phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế “Một của liên thông” tại cơ

quan hành chính Nhà nước tại địa phương

Tài liệu hướng dẫn số 1748/HĐ - STNMT ngày 18/09/2007 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên về việc thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai theo cơ chế “một cửa” tại cấp huyện và cấp xã trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài

Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với

xu thế hiện đại hóa đất nước Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động Vì vậy, nhu cầu chuyển QSD đất của người sử dụng đất cũng như công tác quản lí nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng và của toàn xã hội

Luật Đất đai 2003 ra đời, đã tạo cơ sở pháp lí chặt chẽ cho việc quản lí và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lí nhà nước về đất đai, cũng như hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai Mọi vấn đề

về sử dụng đất, đặc biệt là về chuyển QSD đất được quy định rõ ràng hơn, đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi mặt: Số hình thức chuyển quyền, điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển QSD đất

2.2 MỘT SỐ KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.2.1 Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác tuân theo các quy định của bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai

2.2.2 Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất

Khi hộ gia đình cá nhân muốn chuyển quyền sử dụng đất phải tuân thủ các nguyên tắc sau:

- Chỉ những hộ gia đình và cá nhân nào có quyền sử dụng đất hợp pháp mới được phép chuyển quyền sử dụng đất Luật pháp không thừa nhận dùng đất lấn, chiếm không thuộc quyền sử dụng của mình để thực hiện các hành vi chuyển quyền

- Đảm bảo quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất đồng thời khuyến khích họ đầu tư công sức, vật tư, tiền vốn vào việc sử dụng đất đai có hiệu quả

- Đất được giao sử dụng vào mục đích nào thì người nhận chuyển vẫn phải sử dụng vào mục đích đó, giao theo thời hạn nào thì người nhận chuyển được sử dụng hết thời hạn đó

- Phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên

- Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được thực hiện trên cơ sở giá trị sử dụng (là khả năng sinh lợi của đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa hai bên)

2.2.3 Giá chuyển quyền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất được coi là một quyền tài sản, được phép chuyển quyền, được để thừa kế…vì vậy khi chuyển quyền phải quy định rõ giá cả khi thực hiện hợp đồng Gía chuyển quyền sử dụng đất phải trên cơ sở giá tri, khả năng sinh lợi của đất phù hợp với luật đất đai và nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực

thuộc Trung ương căn cứ vào quy định của Chính phủ về khung giá sẽ quy định cụ thể về bảng giá đất đai tại địa phương phù hợp với thị trường quyền

sử dụng đất Như vậy khi hộ gia đình, cá nhân thực hiện việc chuyển quyền sử

dụng đất thỏa thuận về giá cả trong phạm vi Nhà nước quy định

2.2.4 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Luật Đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ

* Quyền chuyển đổi QSDĐ

Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay

- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là người cùng một xã, phường, huyện với người chuyển đổi (Điều 99 Nghị định

số 181/2004/NĐ-CP và Điều 113 Luật Đất đai 2003)

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, huyện để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP)

- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung

về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ

phí trước bạ, lệ phí địa chính (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP)

* Quyền chuyển nhượng QSDĐ

Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị Trong

trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó

Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể:

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp qui định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-

CP như sau:

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ

+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước

+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP)

* Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ

Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo qui định của pháp luật

Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê Trong Luật Đất đai

1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai

2003 thì không cấm việc này (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP)

sử dụng đất có quyền để thừa kế Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo qui định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế Dưới đây là một vài qui định cơ bản

về thừa kế

- Nếu những người được hưởng thừa kế QSD đất của người đã mất mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia;

- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc;

- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;

- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở hàng sau mới được hưởng;

- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết;

- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người đã chết;

- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP)

* Quyền tặng cho QSD đất

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSD đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có qui định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng các qui định của hình thức thừa kế sang để thực hiện

Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước qui định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP)

Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ qui định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam

Thế chấp QSD đất trong quan hệ tín dụng là một qui định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau:

- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động;

- Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP)

* Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSD đất

Tương tự như quyền thế chấp QSD đất , quyền bảo lãnh bằng giá trị QSD đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSD đất của mình

để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay Do đó, những qui định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp

* Quyền góp vốn bằng giá trị QSD đất

Quyền góp vốn bằng giá trị QSD đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị QSD đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc góp này có thể sẩy ra giữa

2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc theo thoả thuận

Qui định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP)

2.2.5 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất

 Điều kiện để được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất

Khi người sử dụng đất thuộc các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại Điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau:

1 Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2 Đất không có tranh chấp

3 Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

4 Trong thời hạn sử dụng đất

 Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất

Điều 99 Nghị định 181/2004 quy định về người nhận chuyển quyền sử dụng đất như sau:

1) Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 114 của

Luật Đất đai và Điều 102 của Nghị định này;

b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại Điều 103 của nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong

khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền

sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 110 và khoản 6 Điều 113 của Luật Đất đai trừ trường

hợp quy định tại Điều 103 của Nghị định này;

d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền

sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;

e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại Điều 121 của Luật Đất đai được nhận quyền sử dụng đất ở thông qua mua nhà

ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;

f) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn

bằng quyền sử dụng đất được nhận quyền sử dụng đất từ người tham gia góp vốn;

g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông

qua việc Nhà nước giao đất;

h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận quyền sử

dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;

i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng

đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;

k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân; quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với

pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có chung quyền sử dụng đất;

2) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị

chia tách hoặc sát nhập

3) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục

đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất

4) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp quy

định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 103 và Điều 104 của Nghị định này

Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nơi đăng ký kinh doanh và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103

của Nghị định này

Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại khoản này được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào điều kiện về nơi đăng ký hộ khẩu, nơi đăng ký kinh doanh (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)

2.2.6 Những quy định về trình tự thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo

cơ chế một cửa tại xã phường thị trấn

2.2.6.1 Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

* Quy định về hồ sơ:

a) Hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân bao gồm: + Giấy chứng nhận QSD đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1,2,5 điều 50 của Luật Đất đai (bản chính);

+ Hợp đồng chuyển đổi QSD đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân (có xác nhận của UBND cấp xã);

+ Trích lục thửa đất hoặc sơ đồ thửa đất đối với những trường hợp chưa

có bản đồ địa chính (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã);

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất;

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (đối với những trường hợp phải tách thửa, hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã (UBND tỉnh Thái Nguyên, 2009) [9]

b) Hồ sơ chuyển nhượng QSD đất bao gồm:

+ Giấy chứng nhận QSD đất hoặc một trong các loại giấy tờ về QSD đất qui định tại khoản 1, 2, 5 điều 50 của Luật Đất đai (bản chính);

+ Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất (02 bản có xác nhận của UBND cấp xã);

+ Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã);

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất;

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đối với những trường hợp phải tách thửa, hợp thửa đất (UBND tỉnh Thái Nguyên, 2009) [9]

c) Hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất gồm:

+ Giấy chứng nhận QSD đất hoặc một trong các loại giấy tờ về QSD đất qui định tại khoản 1,2,5 điều 50 của Luật Đất đai (bản chính);

+ Hợp đồng tặng cho QSD đất (02 bản có xác nhận của UBND cấp xã); + Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã);

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất;

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đối với những trường hợp phải tách thửa, hợp thửa đất (UBND tỉnh Thái Nguyên, 2009) [9]

d) Hồ sơ nhận thừa kế quyền sử dụng đất bao gồm:

+ Giấy chứng nhận QSD đất hoặc một trong các loại giấy tờ qui định tại khoản 1, 2, 5 điều 50 của Luật Đất đai (bản chính);

+ Di chúc;

+ Biên bản phân chia tài sản thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế QSD đất của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật (có xác nhận của UBND cấp xã);

+ Đơn đề nghị của người nhận thừa kế (đối với trường hợp người nhận thừa kế là duy nhất);

+ Tờ trình của UBND cấp xã;

+ Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã);

+ Giấy khai sinh (bản sao);

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;

Bước1: Người nhận QSD đất nộp 01 bộ hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận hồ

sơ và trả kết quả của UBND cấp xã (Trường hợp sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thị trấn thì phải nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết của của UBND cấp huyện) Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ

sơ nếu hồ sơ chưa đủ thì phải hướng dẫn người nhận QSD đất và tài sản gắn liền với đất bổ sung, hoản trỉnh hồ sơ; nếu hồ sơ đã đầy đủ thì viết giấy nhận

hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng kí QSD đất của huyện, thành phố Thời gian không quá 2 ngày làm việc

Bước 2: Văn phòng đăng kí QSD đất thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa

chính, gửi thong tin địa chính đến cơ quan thuế để xác minh nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính Thời gian không quá 3 ngày

Bước 3: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo

nghĩa vụ tài chính cho người nhận QSD đất và tài sản gắn liền trên đất về thời gian và địa điểm nộp tiền và gửi thông báo cho Văn phòng đăng kí QSD đất cấp huyện lưu hồ sơ Thời gian không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận

hồ sơ

Bước 4: Văn phòng đăng kí QSD đất cấp huyện chỉnh lý giấy chứng

nhận QSD đất và tài sản gắn liền trên đất cho bên chuyển QSD đất theo quy định; in giấy chứng nhận QSD đất và tài sản gắn liền trên đất đối với trường hợp phải cấp mới do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSD đất Chuyển hồ sơ cấp mới giấy chứng nhận lên Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thời gian thực hiện không quá 3 ngày làm việc kể từ khi nhận được thông báo của cơ quan thuế về nghĩa vụ tài chính

Bước 5: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện kiểm tra, thẩm định

hồ sơ trình Chủ tịch (hoặc phó chủ tịch theo ủy quyền) UBND huyện kí giấy chứng nhận đối với những trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận QSD đất Thời gian thực hiện không quá 2 ngày làm việc

Bước 6: Chủ tịch UBND huyện ký giấy chứng nhận QSD đất và tài sản

gắn liền trên đất đối với trường hợp cấp mới, chuyển kết quả cho Văn phòng đăng ký QSD đất Thời gian thực hiện không quá 3 ngày làm việc

Bước 7: Văn phòng đăng ký QSD đất vào sổ cấp giấy chứng nhận QSD

đất và tài sản gắn liền trên đất sau đó chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định

và chuyển hồ sơ cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nơi nhận hồ sơ Thời gian thực hiện không quá 2 ngày làm việc

Bước 8: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả vào sổ, thu phí, lệ phí và trả

giấy chứng nhận QSD đất và tài sản gắn liền trên đất cho hộ gia đình, cá nhân

Thời gian giải quyết không quá 18 ngày làm việc, không kể thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính (Sở Tài nguyên và Môi trường Thái Nguyên, 2007) [9]

2.2.6.2 Trình tự, thủ tục đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSD đất

* Quy định về hồ sơ bao gồm:

+ Đơn yêu cầu đăng ký, thế chấp bảo lãnh (02 bản);

+ Văn bản ủy quyền nếu có;

+ Hợp đồng thế chấp QSD đất và tài sản gắn liền trên đất;

+ Giấy chứng nhận QSD đất được cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 2003;

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng và các loại giấy chứng nhận quyền sở hữu các tài sản khác gắn liền trên đất nếu pháp luật quy định

* Trình tự giải quyết:

Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết

quả cấp UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ

sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổ sung hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả Thời gian thực hiện trong ngày làm việc

Bước 2: Văn phòng đăng kí QSD đất thực hiện việc đăng kí thế chấp

vào hồ sơ địa chính và chỉnh lí giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển kết quả cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Thời gian thực hiện 1 ngày

Bước 3: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thu phí, lệ phi (nếu có) và trả

kết quả cho hộ gia đình, cá nhân Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả

Thời gian thực hiện không quá 5 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ (Sở Tài nguyên và Môi trường Thái Nguyên, 2007) [9]

2.2.6.3 Trình tự, thủ tục xóa đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSD đất

Sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ bên thế chấp, bên đã bảo lãnh bằng giá trị QSD đất nộp một bộ hồ sơ

* Quy định về hồ sơ bao gồm:

+ Đơn yêu cầu xóa đăng kí thế chấp;

+ Văn bản ủy quyền (nếu có);

+ Giấy chứng nhận QSD đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản

* Trình tự giải quyết:

Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết

quả cấp UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ

sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổ sung hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả Thời gian thực hiện trong ngày làm việc

Bước 2: Văn phòng đăng kí QSD đất nghiên cứu hồ sơ, thực hiện xóa

đăng kí thế chấp trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận QSD đất; chuyển kết quả cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Thời gian thực hiện 1 ngày

Bước 3: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả trả kết quả cho hộ gia đình,

cá nhân Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả (Sở Tài nguyên và Môi trường Thái Nguyên, 2007) [9]

2.2.6.4 Trình tự, thủ tục đăng kí cho thuê, cho thuê lại QSD đất

* Quy định hồ sơ bao gồm:

+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSD đất (đã công chứng hoặc chứng thực);

+ Giấy chứng nhận QSD đất hoặc một trong các loại giấy tờ về QSD đất quy định tại khoản 1,2,5 điều 50 của Luật Đất đai

* Trình tự giải quyết:

Bước 1: Bên cho thuê, cho thuê lại QSD đất nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp

nhận và trả kết quả của UBND huyện; Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đủ thì cần hướng dẫn cho bên nộp hồ sơ bổ sung; nếu hồ sơ đủ điều kiện thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng kí QSD đất cấp huyện Thời gian thưc hiện trong ngày làm việc

Bước 2: Trong thời gian không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ

hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký QSD đất có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSD đất vào hồ sơ địa chính và chỉnh lí giấy chứng nhận QSD đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSD đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận (Sở Tài nguyên và Môi trường Thái Nguyên, 2007) [9]

Bước 1: Bên góp vốn hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của

UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn cho bên nộp hồ sơ bổ sung hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký QSD đất cấp huyện Thời gian thực hiện trong ngày làm việc

Bước 2: Trong thời gian không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận

đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký QSD đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, đối với trường hợp đủ điều kiện góp vốn thì thực hiện đăng ký góp vốn vào

hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSD đất đã cấp (Sở Tài nguyên

và Môi trường Thái Nguyên, 2007) [9]

2.2.6.6 Trình tự, thủ tục xóa đăng ký góp vốn bằng giá trị QSD đất

- Bên đã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn bằng giá trị QSD đất hoặc cả

hai bên nộp hồ sơ gồm có:

+ Hợp đồng chấm dứt góp vốn

+ Giấy chứng nhận QSD đất