Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường nhà và đất tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 20152020

Nhìn chung, hệ lụy từ việc biến động mạnh giá cả bất động sản như vậy sẽ làm trì trệ sản xuất trong nước, tỷ lệ thất nghiệp gia tăng và chậm tiến trình phát triển kinh tế.[9] Chính vì t

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan rằng luận văn “Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị

trường nhà và đất tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015-2020” là công

trình nghiên cứu của riêng tôi

Những số liệu, tài liệu được sử dụng trong luận văn có chỉ rõ nguồn trích dẫn

trong danh mục tài liệu tham khảo và kết quả khảo sát điều tra của cá nhân

Kết quả nghiên cứu này chưa từng được công bố bất kỳ công trình nghiên

cứu nào từ trước đến nay

Tp.HCM, Ngày 07 tháng 03 năm 2015

Tác giả

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn, tôi chân thành gửi lời cảm ơn đến:

PGS.TS Phan Đình Nguyên – thầy trực tiếp và nhiệt tình hướng dẫn trong suốt quá trình hoàn thành luận này

Hội đồng khoa học – Viện đào tạo sau đại học trường Đại học Công nghệ

TP HCM đã nhận xét và góp ý quý báu để luận văn hoàn chỉnh hơn

Ban giám hiệu đã tạo môi trường học tập tốt nhất, các quý thầy cô nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn và truyền đạt các kiến thức quý báu đến học viên

Các anh chị học viên lớp cao học Quản trị kinh doanh nhiệt tình hỗ trợ, góp ý giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tâp và nghiên cứu

Gia đình, bạn bè đã động viên, ủng hộ và tạo mọi điều kiện để hoàn thành khóa học

TP HCM, Ngày 07 tháng 03 năm 2015

Tác giả

TÓM TẮT

Trong bối cảnh kinh tế thị trường hiện nay, tại Thành phố Hồ Chí Minh cho

thấy thị trường có tính cạnh tranh khốc liệt, trong đó mọi vấn đề liên quan đến

nguồn lực tài chính, đất đai, nhà ở và sự điều hành quản lý của con người là rất

quan trọng Trên cơ sở đề tài luận văn: “Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị

trường nhà và đất tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 - 2020” được đặt

ra nhằm tìm giải pháp đóng góp phát triển thị trường nhà đất ổn định và bền vững

Thông qua các phương pháp phân tích thị trường, tư duy trong các hoạt động,

đi đến phân tích bằng cách sử dụng mô hình lượng hóa từ các yếu tố tác động đến

biến động giá cả thị trường như: (1) Thị trường giao dịch nhà đất, (2) Tín dụng ngân

hàng, (3) Cung tiền, (4) Lạm phát, (5) Lãi suất Chiết khấu và (6) Giá vàng Tất cả

các yếu đó được chuyển hóa vào mô hình hồi quy tuyến tính đa biến dạng Logarit,

bằng kỹ thuật phân tích nhờ chương trình SPSS đã rút ngắn được giai đoạn phân

tích và giúp cho Luận văn nhận diện được 4 yếu tố có tầm quan trọng lớn nhất ảnh

hưởng đến biến động giá cả thị trường nhà và đất ở tại Thành phố Hồ Chí Minh

Các yếu tố đó là: (1) Giá vàng , (2) Thị trường giao dịch nhà đất, (3) Tín dụng ngân

hàng, và cuối cùng là (4) Cung tiền

Kết quả, luận văn đã tìm nguyên nhân gây ra hạn chế trong 4 yếu tố nêu trên

Đồng thời cũng đề xuất được các giải pháp để khắc phục điểm yếu nhằm phát triển

thị trường nhà đất bền vững trong tương lai

Từ khóa: Cung tiền, Tín dụng, Hồi quy tuyến tính, Logarit, Chiết khấu

ABSTRACT

In the context of today's market economy, in the city HCM market showed fierce competition, in which all matters relating to financial resources, land, houses and the executive management of human resources is very important Based on the

thesis: “Identifying the factors affecting the market price of land and housing in

Ho Chi Minh City period 2015 – 2020” Set out to find solutions to contribute to

development of the housing market stable and sustainable

Through market analysis, thinking activities, go to the analysis using the model to quantify the factors affecting the market price fluctuations, such as: (1) factor market schools, real estate transactions, (2) bank credit, (3) money supply, (4) inflation, (5) discount rate and (6) the price of gold All of these are transformed into linear regression multivariate Logarit format, using technical analysis through SPSS has shortened the period of analysis and help to identify Thesis 4 Factors most significant impact on the market price fluctuations and land in the city HCM These factors are: (1) market, real estate transactions, (2) The price of gold, (3) Money Supply and finally (4) bank credit

As a result, the thesis was to find the cause of the limitations of the above four factors Also proposed is the solution to overcome market weaknesses and sustainable development in the future

MỤC LỤC Trang

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT iii

ABSTRACT iv

MỤC LỤC v

DANH MỤC BIỂU ĐỒ VÀ HÌNH ix

DANH MỤC BẢNG x

CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU 1

1.1 Lý do chọn đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.2.1 Mục tiêu tổng quát 2

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 2

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu 2

1.4 Phương pháp nghiên cứu 2

1.5 Ý nghĩa khoa học của đề tài 3

1.6 Cấu trúc luận văn 3

TÓM TẮT CHƯƠNG 1 4

CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN 5

2.1 Cơ sở lý luận về giá trị, giá cả thị trường nhà đất và sự biến động giá 5

2.1.1 Các khái niệm về giá trị và giá cả thị trường 5

2.1.2 Khái niệm về sự biến động giá 5

2.1.3 Cơ sở lý thuyết về các yếu tố tác động đến biến động giá 6

2.1.3.1 Cung tiền ảnh hưởng biến động giá 6

2.1.3.2 Tín dụng ngân hàng ảnh hưởng đến biến động giá 7

2.1.3.3 Yếu tố lãi suất chiết khấu ảnh hưởng đến biến động giá 7

2.1.3.4 Yếu tố thị trường giao dịch nhà đất ảnh hưởng biến động giá 8

2.1.3.5 Yếu tố lạm phát tác động đến biến động giá 8

2.1.3.6 Yếu tố giá vàng ảnh hưởng đến biến động giá 8

2.2 Cơ sở lý luận về thị trường nhà đất 10

2.2.1 Khái niệm về bất động sản 10

2.2.1.1 Khái niệm nhà và đất ở 11

2.2.1.2 Khái niệm thị trường nhà đất 11

2.2.2 Các đặc điểm cơ bản về giá nhà và giá đất 11

2.2.3 Đặc điểm về thị trường nhà đất 12

2.2.4 Vai trò của phát triển thị trường nhà đất 14

2.2.5 Cung cầu và giá cả trên thị trường nhà đất 15

2.3 Các công trình nghiên cứu liên quan đề tài trước đó 16

2.3.1 Công trình nghiên cứu biến động giá nhà đất có liên quan đến lãi suất và tín dụng ngân hàng 16

2.3.2 Công trình nghiên cứu về biến động giá liên quan đến cung tiền 17

2.3.3 Công trình nghiên cứu tổng quan về các yếu tố giá vàng và lạm phát ảnh hưởng đến biến động giá ngành bất động sản trước đó 17

2.3.4 Đánh giá các công trình nghiên cứu có liên quan đề tài trước đó 19

2.4 Mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá của thị trường nhà đất 20

2.4.1 Biện luận cơ sở xây dựng mô hình nghiên cứu 20

2.4.2 Mô hình nghiên cứu 20

TÓM TẮT CHƯƠNG 2 22

CHƯƠNG 3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23

3.1 Phương pháp nghiên cứu 23

3.1.1 Quy trình nghiên cứu 23

3.1.2 Giả thuyết nghiên cứu và kỳ vọng dấu 26

3.1.3 Phân tích mô hình hồi quy tuyến tính đa biến dạng logarit 26

3.1.3.1 Cơ sở nguồn gốc của mô hình tăng trưởng 26

3.1.3.2 Các bước phân tích 27

3.2 Thực trạng về biến động giá thị trường nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh 30

3.2.1 Sơ lược tình hình thành phố Hồ Chí Minh 30

3.2.1.1 Đặc điểm riêng của thị trường nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh 31

3.2.1.2 Đặc điểm về giá đất trên thị trường 33

3.2.2 Thực trạng thị trường nhà đất từ năm 1986 đến nay 34

3.2.2.1 Giai đoạn từ năm 1986 đến năm 1993 34

3.2.2.2 Giai đoạn từ năm 1993 đến 2002 35

3.2.2.3 Giai đoạn từ năm 2002 đến nay 37

3.2.3 Đánh giá thị trường nhà đất tại Thành phố Hồ Chí Minh 38

3.2.3.1 Các mặt tích cực 38

3.2.3.2 Các mặt hạn chế 39

3.2.4 Thực trạng các yếu tố tác động đến sự biến động giá thị trường nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh 42

3.2.4.1 Yếu tố cung tiền đối với thị trường nhà đất thành phố Hồ Chí Minh 42

3.2.4.2 Yếu tố Tín dụng Ngân hàng đối với thị trường nhà đất 46

3.2.4.3 Yếu tố lãi suất chiết khấu giữa Ngân hàng nhà nước và các Ngân hàng Thương mại 47

3.2.4.4 Yếu tố thị trường giao dịch nhà đất 47

3.2.4.5 Thực trạng Lạm phát 49

3.2.4.6 Thực trạng giá vàng ảnh hưởng thị trường kinh doanh 50

TÓM TẮT CHƯƠNG 3 51

CHƯƠNG 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 52

4.1 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng biến động giá 52

4.1.1 Dữ liệu và nhập vào SPSS 52

trường nhà đất tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 1990 – 2013 52

4.1.2 Phân tích kết quả hồi quy 53

4.1.2.1 Ước lượng các hệ số hồi quy 53

4.1.2.2 Diển giải các tham số βi trong mô hình hồi quy 54

4.1.2.3 Phân tích các kiểm định 56

4.1.2.4 Xác định mức đóng góp cùa các yếu tố quan trong trong biến động giá 58

4.2 Kết quả nghiên cứu 59

4.3 Nguyên nhân biến động giá và những tồn tại 59

TÓM TẮT CHƯƠNG 4 62

CHƯƠNG 5 KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH 63

5.1 Đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà và đất tại TP HCM 63

5.1.1 Cơ sở đề xuất giải pháp 63

5.1.2 Một số giải pháp Phát triển thị trường nhà và đất tại TP HCM giai đoạn 2015-2020 63

5.1.2.1 Giải pháp về giá vàng 63

5.1.2.2 Nhóm giải pháp về thị trường giao dịch nhà đất 64

5.1.2.3 Giải pháp về tín dụng ngân hàng 66

5.1.2.4 Giải pháp về cung tiền M2 của thị trường 66

5.2 Kết luận 67

5.3 Kiến nghị 68

5.3.1 Kiến nghị đối với nhà nước 68

5.3.2 Kiến nghị đối với Hiệp hội Bất Động Sản thành phố Hồ Chí Minh 69

TÀI LIỆU THAM KHẢO 71

DANH MỤC BIỂU ĐỒ VÀ HÌNH

Hình 2.1 Biểu đồ tỷ lệ Lạm phát 2008 - 2009 18

Hình 2.2 Biểu đồ liên hệ giữa tăng trưởng GDP với giá bất động sản 18

Hình 2.3 Biểu đồ liên hệ giữa Bất Động Sản với Vàng và Lãi suất 19

Hình 2.4 Mô hình nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng biến động giá 20

Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu 23

Hình 3.2 Biểu đồ Cung tiền M2 và dư nợ cho vay bất động sản tại TP HCM 43

Hình 3.3 Biều đồ dư nợ cho vay BĐS và tốc độ tăng giá nhà tại TP HCM 46

DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 Các yếu tố đặc trưng trong nghiên cứu 26

Bảng 3.2 Giải thích các biến trong mô hình 30

Bảng 3.3 Diễn biến lãi suất thị trường liên ngân hàng đầu năm 2013 47

Bảng 4.1 Các số liệu nghiên cứu các yếu tố ảnh hướng đến biến động giá của thị Bảng 4.2 Kết xuất hệ số hồi quy 53

Bảng 4.3 Tóm tắt mô hình (Model Summary) 57

Bảng 4.4 Phân tích phương sai – ANOVA 57

Bảng 4.5 Bảng tương quan – Correllation- Spearman 58

Bảng 4.6 Vị trí quan trọng của các yếu tố ảnh hướng Biến động giá 58

CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU 1.1 Lý do chọn đề tài

Thành phố Hồ Chí Minh là một trong các trung tâm kinh tế giữ vai trò là đầu

tàu của nền kinh tế cả nước Cho đến nay thành phố Hồ Chí Minh đóng góp nhiều

cho cả nước không những về tăng trưởng GDP mà còn tạo ra nguồn thu ngân sách

lớn, thu hút đầu tư nước ngoài trong nhiều lĩnh vực, giải quyết việc làm cho hàng

triệu lao động

Sau 25 năm thực hiện chính sách đổi mới của Đảng và 3 năm thực hiện Nghị

quyết Đại hội đại biểu Đảng Bộ thành phố Hồ Chí Minh lần thứ IX, nhiệm kỳ

2010-2015, đến nay thành phố Hồ Chí Minh đã đạt được kết quả tích cực những mục tiêu

cơ bản Nghị quyết tại đại hội đề ra[13]

Tuy nhiên bên cạnh những kết quả đạt được, thành phố Hồ Chí Minh vẫn tồn tại những khúc quanh làm chậm tốc độ tăng trưởng

và phát triển kinh tế Một trong những khúc quanh đó là giá thị trường nhà đất biến

động khó lường

Thị trường nhà đất quá “nóng” hoặc quá “lạnh” đều ảnh hưởng không tốt đến

đầu tư, phát triển sản xuất và đời sống nhân dân Theo số liệu thống kê trung bình

mỗi năm lĩnh vực kinh doanh bất động sản đóng góp khoảng 11% vào GDP của khu

vực dịch vụ, tốc độ tăng trưởng bình quân đạt 5% năm, đóng góp vào ngân sách

thành phố Hồ Chí Minh bình quân hàng năm trên 8.000 tỷ đồng, chiếm 10% tổng

thu ngân sách Từ năm 1990 đến nay, Việt Nam nói chung và thành phố Hồ Chí

Minh nói riêng đã trải qua không ít hơn hai lần giá bất động sản tăng cao và giá thị

trường bất động sản xuống thấp Nhìn chung, hệ lụy từ việc biến động mạnh giá cả

bất động sản như vậy sẽ làm trì trệ sản xuất trong nước, tỷ lệ thất nghiệp gia tăng và

chậm tiến trình phát triển kinh tế.[9]

Chính vì tầm quan trọng như vậy nên việc nghiên cứu “Xác định các yếu tố

ảnh hưởng đến giá thị trường nhà và đất tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn

2015-2020” là yêu cầu cấp thiết để góp phần ổn định và phát triển thị trường bất

động sản tại thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian sắp tới

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu tổng quát

Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường nhà và đất nhằm đề ra giải pháp phát triển thị trường nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 –

2020

1.2.2 Mục tiêu cụ thể

Phân tích thực trạng thị trường nhà và đất ở, nhận diện các yếu tố tác động tới

biến động giá nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh

Phân tích và đánh giá mối quan hệ tương tác giữa các biến ảnh hưởng tới biến động giá nhà và đất tại thành phố Hồ Chí Minh

Đề xuất các giải pháp để ổn định giá nhằm phát triển thị trường nhà và đất ở tại thành phố Hồ Chí Minh

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 1.3.1 Đối tượng nghiên cứu

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường nhà và đất tại thành phố Hồ Chí Minh

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu

Thu thập các dữ liệu từ năm 1990 đến năm 2013 liên quan đến giá nhà đất và các lý thuyết liên quan đến đề tài nghiên cứu để xây dựng các yếu tố ảnh hưởng biến động giá nhà và đất ở qua các năm

1.4 Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện mục tiêu và các nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài, luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính kết hợp nghiên cứu định lượng

Phương pháp nghiên cứu định tính: được thực hiện nhằm tìm ra yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá nhà và đất, thông qua kỹ thuật thu thập, phân tích dữ liệu thứ cấp và thảo luận Đồng thời sử dụng phương pháp tổng hợp, phương pháp luận suy diễn Trong đó, nhận diện các yếu tố quan trọng đặc trưng để làm cơ sở dữ liệu cho phân tích Dữ liệu được thực hiện trong phương pháp này gồm dữ liệu thứ cấp

và sơ cấp Dữ liệu thứ cấp thu thập từ các nghiên cứu trước đây và các báo cáo

chuyên ngành để hình thành nên khung lý thuyết cho đề tài nghiên cứu Dựa trên

khung lý thuyết, các dữ liệu sơ cấp được thu thập từ phương pháp nghiên cứu tại

bàn và lấy ý kiến chuyên gia để hình thành các biến sơ bộ cho vấn đề nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu định lượng: được thực hiện nhằm đo lường các yếu

tố ảnh hưởng tới sự biến động giá nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh Dữ liệu được

thực hiện trong phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp được thực hiện qua từng giai

đoạn để so sánh Tác giả sử dụng mô hình lượng hóa, áp dụng cụ thể mô hình hồi

quy tuyến tính đa biến dạng Logarit trong phân tích Dữ liệu sẽ được phân tích và

xử lý số liệu qua công cụ SPSS, thông qua các phương pháp phân tích số liệu như

thống kê, mô tả các biến, phân tích hồi quy bao gồm: phương pháp ước lượng các

hệ số và qua các hệ thống kiểm định trong phân tích, diễn giải và kết luận

1.5 Ý nghĩa khoa học của đề tài

Đề tài dựa trên cơ sở lý luận về phương pháp toán kinh tế và ứng dụng mô

hình kinh tế lượng, sử dụng chương trình SPSS, đưa các dữ liệu vào giao diện

SPSS, để phân tích, kiểm định và thảo luận Thông qua các quy trình tính toán, kết

quả dã giúp cho luận văn nhận diện được các yếu tố rất quan trọng làm ảnh hưởng

biến động nhà đất Cách xác định các yếu tố được mô hình hóa và lượng hóa, đó

chính là cơ sở khoa học có giá trị và rất có ý nghĩa góp phần làm nên hiệu quả trong

nghiên cứu, nhằm phát triển thị trường nhà đất ổn định bền vững

1.6 Cấu trúc luận văn

Bao gồm: 5 chương

Chương 1 Giới thiệu

Chương 2 Cơ sở lý luận

Chương 3 Phương pháp nghiên cứu

Chương 4 Kết quả nghiên cứu

Chương 5 Kết luận và Hàm ý chính sách

TÓM TẮT CHƯƠNG 1

Trong chương này tác giả đã nêu lên lý do chọn đề tài, sự cấp thiết của đề tài,

mục tiêu nghiên cứu, đối tượng nghiên cứu của đề tài “Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường nhà và đất tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 – 2020” cũng như đóng góp mới của luận văn và cấu trúc toàn luận văn

CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN 2.1 Cơ sở lý luận về giá trị, giá cả thị trường nhà đất và sự biến động giá

2.1.1 Các khái niệm về giá trị và giá cả thị trường

Theo Nguyễn Minh Điện (2010), khái niệm giá trị, giá cả thị trường được hiểu

như sau[1]

:

Giá trị được hiểu là một khái niệm kinh tế đề cập đến mối quan hệ tiền tệ giữa

hàng hóa và dịch vụ sẵn có để mua bán với những người mua và người bán, chính là

sự thể hiện qua giá cả của hàng hóa hay dịch vụ đó theo đáp ứng nhu cầu Giá trị tài

sản được biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể tại

một thời điểm nhất định

Giá cả là cơ sở của giá trị tạo nên giá cả dựa trên những giả thiết mà người

mua và người bán dễ đi đến thỏa thuận nhất Vì vậy, giá cả là một khoản tiền nhất

định theo yêu cầu chào bán hay thanh toán cho một hàng hóa, dịch vụ

Giá trị thị trường, theo tiêu chuẩn số 1 của Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá

Việt Nam thì “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua

bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn

sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách

quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường” Như vậy những điều

kiện cần thiết để thiết lập cơ sở giá trị thị trường là: khách quan, độc lập, thông tin

minh bạch và thị trường ổn định Nếu như một trong những điều kiện này bị vi

phạm thì cơ sở giá trị thị trường bị phá vỡ.[5]

2.1.2 Khái niệm về sự biến động giá

Khi nghiên cứu phân tích sự biến động giá người ta thường hay đề cập đến các

chỉ số giá, ví dụ như chỉ số giá chứng khoán, chỉ số giá tiêu dùng, chỉ số thu nhập,

chỉ số giá bất động sản HPR Các chỉ số là thước đo phản ánh sự biến động giá nói

chung trên thị trường giao dịch Mục đích chính của việc xác định các chỉ số giá,

nhằm đánh giá sự biến đổi giá cả của các loại hàng hóa trên thị trường chứng khoán

cũng như trên thị trường bất động sản[7] Cho nên các chỉ số giá là nhằm dự đoán

các xu thế thị trường, làm cơ sở cho các quyết định mua hoặc bán các loại hàng hóa tại từng thời điểm nhất định

Tuy nhiên, trên thị trường có rất nhiều yếu tố tác động đến biến động giá, sự thay đổi giá thường xuyên lần lượt cũng được các học giả đúc kết hình thành nên quy luật tất nhiên Sự biến động này được lý giải là do quy luật cung - cầu, tâm lý của nhà đầu tư và thậm chí là do những ảnh hưởng của công nghệ mới

Quy luật cung cầu: theo quy luật cung - cầu, khi giá hàng hóa tăng cao thì nhiều người muốn bán nhưng lại ít người cần mua Ngược lại, khi giá hàng hóa giảm thì nhiều người cần mua nhưng lại ít người muốn bán Khi giá hàng hóa tăng, các nhà đầu tư tranh thủ bán để thu lợi nhuận Đây là nguyên nhân tạo ra sức ép đối với việc bán hàng hóa khiến giá hàng hóa tụt giảm Khi giá hàng hóa giảm, các nhà đầu tư sẽ có khuynh hướng mua vào nhiều hơn và đây chính là nguyên nhân đẩy giá hàng hóa lên cao Chu kỳ này cứ lặp đi lặp lại tạo nên sự biến động giá trên một thị trường đặc trưng nào đó.[5]

2.1.3 Cơ sở lý thuyết về các yếu tố tác động đến biến động giá 2.1.3.1 Cung tiền ảnh hưởng biến động giá

Chính sách cung tiền M2 là chính sách tiền tệ của Nhà nước: khi Nhà nước đưa ra chính sách thắt chặt hoặc nới lỏng tiền tệ, thông qua sự tác động đến thị trường tài chính, có ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trường nhà đất Những năm Nhà nước thực hiện chính sách nới lỏng tiền tệ, các cá nhân, doanh nghiệp bất động sản có thể tiếp cận nguồn vốn dồi dào với chi phí rẻ từ các định chế tài chính và do đó có điều kiện để đầu tư phát triển nhiều dự án lớn và hiện đại, cung ứng ra thị trường nhiều loại nhà ở, đặc biệt là nhà chung cư một cách phong phú đa dạng Ngược lại, trong thời kỳ nền kinh tế suy thoái, việc thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ của Nhà nước có tác động làm lãi suất cho vay tăng cao, nguồn vốn từ hệ thống tài chính đổ vào thị trường bất động sản bị suy giảm, khiến các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong triển khai dự án, do đó nguồn cung nhà ở cũng bị suy giảm[6]

Như vậy, Cung tiền tác động trực tiếp tới tăng trưởng tín dụng nói chung, tín

dụng nhà đất nói riêng, qua đó có tác dụng thúc đẩy hoặc kìm hãm sự phát triển của

thị trường nhà đất Trong bối cảnh lạm phát thấp, kinh tế phát triển ổn định, nhà

nước có thể thực hiện chính sách nới lỏng tiền tệ nhằm thúc đẩy tăng trưởng kinh tế

Ngược lại, trong điều kiện lạm phát tăng cao, kinh tế vĩ mô có nhiều bất ổn việc

thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ là cần thiết

2.1.3.2 Tín dụng ngân hàng ảnh hưởng đến biến động giá

Tín dụng ngân hàng đóng một vai trò hết sức quan trọng đối với sự phát triển

của thị trường nhà đất cả nước nói chung Sự tăng giảm dòng vốn tín dụng từ hệ

thống ngân hàng có quan hệ mật thiết với sự tăng giảm cung cầu và giá cả trên thị

trường bất động sản Đa số các nghiên cứu đều chỉ ra, tăng trưởng tín dụng bất động

sản là nguyên nhân chính dẫn đến sự gia tăng giá nhà ở Sự tăng này, tác động đến

thị trường nhà ở thông qua hai kênh chủ yếu: kênh thứ nhất là sự thay đổi thu nhập

của các nhà đầu tư và đầu cơ nhà ở, kênh thứ hai là hoạt động cho vay của ngân

hàng, thể hiện ở việc các ngân hàng sẵn lòng cho vay nhiều hơn và những người

mua tiềm năng sẵn lòng nhận các khoản vay thế chấp nhiều hơn Khi có một dòng

vốn lớn đổ vào thị trường bất động sản thông qua các gói tín dụng nới lỏng thì dòng

vốn này thường được nhận định là đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển thị

trường nhà đất

2.1.3.3 Yếu tố lãi suất chiết khấu ảnh hưởng đến biến động giá

Quy định lãi suất chiết khấu của Ngân hàng Nhà nước và các Ngân hàng

thương mại cho vay có thể đóng một vai trò nhất định đối với sự thay đổi giá bất

động sản Bởi vì phần lớn những người mua nhà đất đều dựa vào các khoản vay thế

chấp bất động sản Trong một môi trường có lãi suất thấp, chi phí vay mượn rẻ hơn,

tạo điều kiện cho các hộ gia đình vay mượn nhiều hơn trong khi thu nhập hiện tại

không đổi Kết quả là cầu và giá nhà đất để ở đều tăng Đặc biệt, lãi suất cho vay

ngắn hạn giảm một phần trăm sẽ làm tăng giá nhà là bao nhiêu phần trăm trong

tương lai Nhiều nghiên cứu cũng phát hiện rằng, ở những nước duy trì chính sách

lãi suất tự do, sự ảnh hưởng của lãi suất ngắn hạn lên giá nhà dường như có xu

hướng mạnh hơn Mối quan hệ giữa lãi suất cho vay và giá nhà không đơn thuần chỉ

là sự tác động một chiều từ biến lãi suất tác động đến biến giá nhà, trong một số trường hợp, sự thay đổi của lãi suất dường như là hệ quả phản ứng của giới cho vay trước những thay đổi của thị trường nhà đất

2.1.3.4 Yếu tố thị trường giao dịch nhà đất ảnh hưởng biến động giá

Quy luật phát triển của các loại thị trường chưa bao giờ bằng phẳng, thị trường giao dịch bất động sản cũng không là ngoại lệ Do điều kiện và hoàn cảnh lịch sử của nước ta, trong một thời gian khá dài bất động sản chưa được công nhận một cách đầy đủ như các sản phẩm hàng hóa khác Từ đó các giao dịch hàng hóa bất động sản diễn ra chủ yếu ở thị trường “ngầm” hoặc bán công khai và chỉ thật sự công khai thời gian gần đây; dẫn đến hệ quả giá của thị trường nhà đất chưa thật sự ngang bằng giá trị thật của nó Thêm vào đó Nhà nước đã có những bước điều chỉnh

vĩ mô, nhưng chưa được đồng bộ cũng góp phần làm thị trường nhà đất “nóng, lạnh” thất thường Vì thế, yếu tố giao dịch nhà đất cũng rất quan trọng trong sự biến động giá của thị trường nhà đất.[9]

2.1.3.5 Yếu tố lạm phát tác động đến biến động giá

Lạm phát là một trong những yếu tố quan trọng của nền kinh tế và cũng là yếu

tố quyết định đến tỷ suất sinh lợi của bất động sản Trong thời kỳ lạm phát tăng cao,

ta nhận thấy rằng nền kinh tế đang trong tình trạng bất ổn, kỳ vọng về nền kinh tế xấu đi Lạm phát còn làm giảm lượng tiền thực lưu thông trong nền kinh tế khiến cầu về hàng hóa giảm đi, góp phần làm giảm cầu bất động sản Trong điều kiện cung bất động sản không đổi, cầu bất động sản giảm sẽ làm giá bất động sản có xu hướng giảm Ngay khi có lạm phát, chi phí đầu tư tăng lên điều này làm giảm dòng tiền trong tương lai trong đó có đầu tư linh vực bất động sản dẫn đến tỷ suất sinh lợi bất động sản cũng bị ảnh hưởng[5]

2.1.3.6 Yếu tố giá vàng ảnh hưởng đến biến động giá

Vàng là một kim loại quý trong ngành trang sức, điêu khắc và trang trí kể từ khi được xuất hiện trong lịch sử Vàng có tính bền vững hóa học cao với vẻ đẹp bề

ngoài sáng bóng; Vàng nguyên chất có độ dẻo cao, dễ dát thành lá mỏng và kéo sợi

nên vàng rất phù hợp với việc chế tác đồ kim hoàn, các linh kiện và vi mạch điện

tử… Ngoài ra, vàng là vật chất có độ dẫn điện, dẫn nhiệt cao, phản ánh tia hồng

ngoại rất mạnh

Vàng là một hàng hóa đặc biệt[2], với tính chất ưu việt và được công nhận rộng

rãi, vàng đã trở thành một vật chất đặc biệt mang hình thái hàng hóa – tiền tệ Lịch

sử tiền vàng kéo dài hàng mấy nghìn năm và phổ biến trên khắp các nước với

những biến cố, những giai đoạn thăng trầm khác nhau Khi đóng vai trò là tiền thì

tiền vàng đã có đầy đủ các chức năng của tiền tệ nói chung và cho đến ngày nay

chưa có loại tiền nào có chức năng đầy đủ như thế, bao gồm: chức năng phương tiện

thanh toán, thước đo giá trị và phương tiện tích trữ

Vàng là dự trữ Quốc gia, mức dự trữ vàng của toàn thế giới gần đây lên đến

130.000 tấn Các quốc gia, ngân hàng và quỹ đầu tư trên toàn thế giới tăng cường

giữ vàng trong danh mục đầu tư của mình để tránh nguy cơ giảm giá trị tài sản do

lạm phát và phá giá tiền tệ trong điều kiện suy thoái kinh tế toàn cầu như hiện nay

Nhu cầu về vàng gồm: trang sức, đầu tư và công nghiệp Trong đó, nhu cầu về

đầu tư và đầu cơ có tác động mạnh đến giá vàng thế giới; nhu cầu vàng trang sức và

công nghiệp không gây ảnh hưởng đến giá vàng

Tình hình kinh tế của các cường quốc, đặc biệt là Mỹ và các nước Châu Âu có

ảnh hưởng lớn đến giá vàng thế giới Các nước này có nền kinh tế thị trường và một

nền tài chính phát triển mạnh, khi nền kinh tế của các nước này biến động, sẽ ảnh

hưởng đến kinh tế của các quốc gia khác do sự bùng nổ của kinh tế toàn cầu Những

năm gần đây, giá vàng thế giới biến động sát với diễn biến của thỏa thuận nâng trần

nợ công Mỹ và cuộc khủng hoảng nợ công tại Châu Âu vừa qua

Cách tính giá vàng thế giới và cách quy đổi giá vàng theo Việt Nam đồng như

sau: Giá 1 lượng vàng = (Giá vàng thế giới + chi phí vận chuyển + phí bảo hiểm) x

(1+ thuế nhập khẩu) x 1,20556 x tỷ giá USD/VND + phí gia công + phí hải quan

Khi giá vàng trong nước biến động, thấp hơn giá vàng thế giới, người dân

không nhận được đầy đủ thông tin, do vậy giá vàng vừa lên đã bán theo số đông, trong khi doanh nghiệp xuất khẩu thấy chênh lệch hấp dẫn là lập tức gom vàng xuất khẩu Theo tâm lý chung, khi giá vàng chỉ diễn tiến theo chiều lên, những người bán trước đây sẽ cảm thấy bị thua lỗ vì đã bán vàng ở mức giá thấp hơn hiện tại, dẫn đến hành vi mua vàng Trong khi đó, thị trường trong nước lại khan hàng do đã xuất khẩu quá nhiều, nên giá vàng trong nước cao hơn giá vàng thế giới, kích thích hoạt động nhập lậu, tạo ra vòng luẩn quẩn và làm giá vàng trong nước biến động, khó kiểm soát Bên cạnh đó là sử dụng cho việc thanh toán ngầm trong thị trường nhà đất mà vừa qua nhà nước đã chống vàng hóa tại Việt Nam

Theo quy luật cung – cầu, hàng hóa sẽ đi từ nơi giá thấp đến nơi giá cao Khi giá vàng trong nước thấp hơn giá vàng thế giới, các nhà sản xuất sẽ xuất khẩu vàng

để kiếm lãi Mọi biện pháp hành chính để kiểm soát hoặc hạn chế chỉ có tác dụng trong ngắn hạn hoặc để thu được lợi nhuận cao hơn, các nhà sản xuất sẽ tìm cách lợi dụng khe hở quản lý, gây khó khăn cho công tác quản lý, kiểm soát ngoại tệ vì việc xuất nhập khẩu vàng liên quan đến nguồn thu chi ngoại tệ, ảnh hưởng đến tỷ giá USD/VND Như phân tích ở trên, tỷ giá USD/VND thay đổi, tác động lên tâm lý nhà đầu tư, từ đó tác động ngược trở lại giá vàng trong nước và vòng luẩn quẩn lại bắt đầu, tạo ra sự biến động của thị trường sẽ không làm lợi ích lâu dài và ổn định

2.2 Cơ sở lý luận về thị trường nhà đất 2.2.1 Khái niệm về bất động sản

Theo Bộ Luật Dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, Điều 174 quy định: “Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.[16]

Theo các chuyên gia về bất động sản đã thống nhất đưa ra khái niệm: Bất động sản là tài sản không di dời được, bao gồm yếu tố đất đai, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn vững chắc, lâu bền với đất đai

Theo tổ chức Economic Adventure: “Bất động sản là đất đai bao gồm tất cả

các nguồn tài nguyên thiên nhiên và công trình xây dựng vĩnh viễn gắn liền với đất”

Theo luật kinh doanh bất động sản cũng cho rằng: Bất động sản là những tài

sản gắn liền với đất, không thể di dời được.[13]

2.2.1.1 Khái niệm nhà và đất ở

Nhà và đất ở là một loại hình của bất động sản, có chức năng để ở hoặc có

nhiều chức năng khác nhau nhưng cũng để ở Bất động sản nhà và đất bao gồm: đất

trống phục vụ cho mục đích xây dựng nhà ở; nhà ở có công trình xây dựng gắn liền

với đất và có chức năng phục vụ cho mục đích để ở

Theo khái niệm trên phản ánh thực tế có nhiều công trình xây dựng như nhà

phố, vừa có chức năng để ở, vừa có chức năng kinh doanh Được thể hiện dưới hình

thức một cửa hàng buôn bán hoặc một văn phòng dịch vụ Ngoài ra, các lô đất trống

có mục đích để xây dựng nhà ở, là một bộ phận không thể thiếu của các giao dịch

trên thị trường nhà đất, và có thể chuyển thành nhà ở chỉ sau một thời gian xây

dựng nhất định

2.2.1.2 Khái niệm thị trường nhà đất

Trên cơ sở tổng hợp các khái niệm: Thị trường nhà đất là thị trường tổng hòa

các quan hệ bất động sản giữa giao dịch dân sự về các lợi ích gắn liền với các quyền

bất động sản, hoạt động dựa trên quan hệ hàng hóa tiền tệ, gắn với một không gian

và thời gian nhất định.[6]

Theo cách hiểu thông thường: thị trường nhà đất là các hoạt động diễn ra giữa

người mua và người bán tập trung chủ yếu vào Nhà và đất Trong đó có các giao

dịch như: chuyển nhượng, mua – bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh hoặc

các hình thức đầu tư khác giữa các tổ chức, cá nhân theo quy luật của thị trường

trong phạm vi không gian và thời gian nhất định

2.2.2 Các đặc điểm cơ bản về giá nhà và giá đất

Đặc điểm của giá nhà: Giá nhà phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, trong đó có hai

yếu tố đặc trưng: yếu tố hữu hình và vô hình Yếu tố hữu hình là giá trị của một căn

nhà được tạo lập phải thông qua nhiều chi phí, chi phí vật chất và chi phí lao động; Yếu tố vô hình là các giá trị về giấy tờ pháp lý bất động sản và còn phụ thuộc vào các yếu tố khác như: vị trí, mỹ thuật, phong thủy và sự tiện nghi, v.v

Đặc điểm của giá đất[15]: Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả, do đất đai

là hàng hóa không có tính di động, cái có thể chuyển dịch là thu lợi và quyền lợi của đất đai Do đó, giá cả đất đai là giá cả mua bán của quyền và lợi ích về đất Giá đất phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố vật chất và tinh thần

Giá đất có xu thế tăng cao, tốc độ tăng hơn so với những hàng hóa thông thường do tính khan hiếm về diện tích đất đai và sự phát triển kinh tế xã hội, dân số tăng lên không ngừng nên nhu cầu về đất ngày một tăng cao

Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành, giá cần căn cứ vào đặc điểm bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể

Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá đất phản ánh khả năng sinh lợi của đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư

Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt vì đất có tính cố định về vị trí Cho nên, đối với giá đất thì rất khó tiêu chuẩn hóa, mảnh đất khác nhau, loại đất khác nhau, vị trí khác nhau sẽ có giá cả khác nhau dẫn tới rất khó tiêu chuẩn hóa và nhất thể hóa trong việc định giá đất

2.2.3 Đặc điểm về thị trường nhà đất

Thị trường nhà đất mang tính khu vực sâu sắc: Bất động sản nhà đất là tài sản không di dời được, có vị trí cố định ở một vùng, một địa phương và phụ thuộc các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tập quán, tâm lý, thị hiếu khác nhau Vấn đề này ảnh hưởng sâu sắc đến cung cầu về nhà đất của từng vùng, từng địa phương Do nhà đất mang tính khu vực nên sự biến động của cung cầu nhà và đất thường mang tính cục bộ Sự khan hiếm cung nhà đất ở vùng này không thể áp dụng để điều hòa cho cung nhà đất ở vùng khác Tương tự, sự gia tăng cầu về nhà đất có thể gây áp lực lên giá nhà đất ở một vùng nào đó trong khi ở vùng khác cung vẫn dư thừa Thị trường nhà đất là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo: mặc dù có rất

nhiều người mua và người bán trên thị trường, sản phẩm bất động sản nhà đất rất

phong phú và đa dạng, song do các đặc điểm như cung nhà đất trong ngắn hạn là

tương đối cố định và ít co giãn trước thay đổi giá, bất động sản nhà đất có tính cá

biệt hóa cao, tồn tại tính bất đối xứng thông tin nên thị trường nhà đất là thị trường

cạnh tranh không hoàn hảo

Độ co giãn của cung nhà đất tương đối thấp trước thay đổi cầu và giá nhà đất:

Để tạo lập một bất động sản nhà đất cần một số vốn lớn và tốn khá nhiều thời gian,

từ chuyển nhượng đất đai, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công…Do đó trong

ngắn hạn, tổng cung nhà và đất là có giới hạn Điều này dẫn đến khi cầu gia tăng

đột biến thì cung không phản ứng kịp gây áp lực lên giá nhà đất Trong thực tế, mặc

dù cung chậm thay đổi nhưng cầu nhà đất lại luôn gia tăng, do vậy sự biến động của

giá thường bắt đầu do sự thay đổi của cầu Khi sự tăng giá nhà đất kéo dài liên tục

có thể kích thích nhiều người đầu cơ mạnh vào thị trường nhà đất khiến cầu tăng

vọt lên, cung không theo kịp cầu càng đẩy giá tăng cao hơn, qua đó hình thành

những cơn sốt giá bất động sản nhà đất

Thị trường nhà đất có mối liên hệ mật thiết với thị trường tài chính, vì nhà và

đất ở là tài sản có giá trị lớn Do đó, việc tạo lập một nhà đất nói riêng, một dự án

nói chung cần huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau Khi thị trường nhà đất phát

triển đến cấp độ tiền tệ hóa thì sự phụ thuộc của thị trường nhà đất vào thị trường

này là rất sâu sắc Mối quan hệ giữa thị trường nhà đất, thị trường tiền tệ và thị

trường vốn, tạo môi trường cung cấp nguồn vốn cho sự phát triển của thị trường nhà

đất Mặt khác, sự phát triển của thị trường nhà đất cũng ảnh hưởng mạnh đến sự

biến động giá trên thị trường

Thị trường nhà đất chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật Bất động sản vì là tài

sản có giá trị lớn, lâu bền, có ý nghĩa kinh tế và tinh thần rất lớn đối với mỗi cá

nhân và quốc gia Hơn nữa, sự phát triển của thị trường nhà đất có mối tương tác

mạnh mẽ đến nhiều thị trường khác như thị trường lao động, thị trường vật liệu xây

dựng, thị trường vốn… Do đó, nhà nước thống nhất quản lý các giao dịch bất động

sản về nhà đất là hết sức cần thiết Sự quản lý của nhà nước bằng pháp luật là cơ sở

để bảo đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản nhà đất Đồng thời, thông qua sự quản lý của Nhà nước góp phần thúc đẩy thị trường phát triển ổn định, lành mạnh, tạo môi trường kinh tế thuận lợi cho sự phát triển của nhiều thị trường khác

2.2.4 Vai trò của phát triển thị trường nhà đất

Phát triển thị trường nhà đất để ở góp phần kích thích sản xuất, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế Thị trường bất động sản về nhà đất ở là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, là nơi lực lượng cung cầu tương tác với nhau để xác định số lượng, chất lượng và chủng loại sản phẩm nhà đất được sản xuất ra để bán Sự phát triển nhanh, bền vững và có hiệu quả của thị trường nhà đất, có tác dụng thúc đẩy tốc độ luân chuyển vốn nhanh hơn, tạo điều kiện tốt cho người sản xuất kinh doanh bất động sản nhà đất để ở đẩy mạnh sản xuất Đồng thời, người tiêu dùng cần nhà đất cũng nhờ đó mà đẩy mạnh hoạt động tiêu dùng của mình Cách hiểu khác, sự phát triển nhanh và hiệu quả của thị trường nhà đất làm gia tăng số lượng và giá trị giao dịch nhà đất, qua đó tạo điều kiện để thúc đẩy hoạt động tạo lập, phát triển nhà đất, làm tăng giá trị tài sản cố định của xã hội Mặt khác, do mối liên kết chặt chẽ giữa thị trường nhà đất và các thị trường khác như xi măng, sắt thép, gạch, gỗ, điện tử, điện lạnh, gia dụng cho nên sự phát triển của thị trường nhà đất còn có tác dụng kích thích những ngành liên quan cùng phát triển, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế[9] Phát triển thị trường nhà đất góp phần khơi tăng nguồn vốn đầu tư của xã hội, nhà đất là tài sản cố định có giá trị rất lớn, có tuổi thọ lâu bền Bản thân nhà đất không chỉ có ý nghĩa là hàng hóa tiêu dùng đặc biệt mà nó còn đóng vai trò là nguồn vốn đầu tư quan trọng của xã hội Khi thị trường nhà đất phát triển, nhiều công trình xây dựng được tạo lập làm tăng giá trị tài sản cố định, tức là làm tăng nguồn vốn dưới hình thái biểu hiện là bất động sản của xã hội Thông qua hoạt động thế chấp nhà đất để vay vốn phục vụ cho mục đích sản xuất kinh doanh, nguồn vốn

từ nhà đất như được nhân lên gấp đôi Qua đó, các chủ thể có thể huy động được nguồn vốn từ người cho vay trong khi bản thân nhà đất vẫn luôn có giá trị sử dụng Phát triển thị trường nhà đất là góp phần tạo ra nhiều việc làm cho người lao động Thị trường nhà đất là một thị trường quan trọng của nền kinh tế Các hoạt

động liên quan đến bất động sản chiếm khoảng 30% tổng số các hoạt động của nền

kinh tế Do thị trường nhà đất liên quan mật thiết đến nhiều thị trường khác như thị

trường xây dựng, vật liệu xây dựng, thị trường vốn nên sự phát triển của thị trường

nhà đất không chỉ có ý nghĩa giải quyết nhiều việc làm cho chính bản thân thị

trường này, mà thông qua sự kích thích các thị trường khác cùng phát triển, còn có

tác dụng tạo ra nhiều việc làm trong những ngành nghề có liên quan đến nhà đất

Phát triển thị trường nhà đất để ở góp phần ổn định xã hội Thị trường nhà đất

là bộ phận chiếm tỷ trọng lớn, là nơi hoạt động giao dịch diễn ra sôi động nhất trong

thị trường bất động sản Do thông tin về nhà đất thường kém minh bạch, cung trong

ngắn hạn có giới hạn nên thị trường này thường diễn ra các hoạt động đầu cơ, giá cả

bị đẩy lên cao làm rối loạn thị trường, từ đó gây hệ quả xấu đến nhiều mặt của nền

kinh tế xã hội, đặc biệt ảnh hưởng xấu đến đời sống của nhân dân Vì thế, phát triển

và quản lý có hiệu quả thị trường nhà đất, đa dạng hóa sản phẩm nhà ở, bảo đảm

giá cả nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân, trước hết sẽ góp phần giải quyết

nhu cầu bức xúc về nhà ở của một bộ phận lớn người dân, ổn định đời sống của

nhân dân Mặt khác, việc phát triển bền vững và có hiệu quả thị trường nhà đất còn

có tác động tích cực đến sự phát triển chung của nền kinh tế xã hội, góp phần ổn

định nền kinh tế quốc dân

2.2.5 Cung cầu và giá cả trên thị trường nhà đất

Thị trường nhà đất là một thị trường đặc thù, với tính cách là hàng hóa tiêu

dùng, cung nhà đất biến động tỷ lệ thuận với giá còn cầu nhà đất biến động tỷ lệ

nghịch với giá Hơn nữa, với tính cách nhà đất là tài sản đầu tư, khi giá nhà đất

trong hiện tại tăng dẫn đến kỳ vọng giá trong tương lai tiếp tục tăng, cầu có thể

không giảm xuống mà có xu hướng tăng lên và ngược lại, cung nhà đất không tăng

lên mà có xu hướng giảm xuống Nhìn chung về hiệu ứng do thay đổi giá, cung và

cầu nhà đất tăng hay giảm là phụ thuộc vào tính trội của tính chất tiêu dùng hay đầu

tư trong bản thân hàng hóa nhà đất Nếu tính chất tiêu dùng trội hơn tính chất đầu

tư thì khi giá cả thay đổi, cung cầu sẽ điều chỉnh theo xu hướng như các hàng hóa

tiêu dùng khác, nghĩa là giá tăng dẫn đến cung tăng và cầu giảm, giá giảm dẫn đến

cung giảm và cầu tăng Ngược lại, nếu tính chất đầu tư trội hơn tính chất tiêu dùng,

sự biến động của cung cầu trước sự thay đổi giá sẽ có xu hướng nghịch chiều so với các hàng hóa thông thường Trong trường hợp này, khi giá nhà đất tăng dẫn đến cung giảm do người dân găm giữ tài sản chờ giá cao hơn mới bán và cầu tăng do giới đầu cơ tích cực tham gia vào thị trường Khi giá nhà đất giảm xuống có thể khiến cung tăng lên do lượng hàng găm giữ được xả ra còn cầu nhà đất giảm xuống

do lực lượng đầu cơ rút khỏi thị trường Tùy vào từng thị trường, từng thời điểm mà tính chất tiêu dùng trong hàng hóa nhà đất trội hơn tính chất đầu tư hay ngược lại, tính chất đầu tư trội hơn tính chất tiêu dùng

Trong ngắn hạn, cung nhà đất là tương đối cố định và rất ít co giãn trước thay đổi giá Ngược lại cầu nhà đất có sự thích ứng nhanh hơn so với cung Do đó, khi cầu nhà đất tăng cao do sự tác động của một yếu tố nào đó, cung không thay đổi hoặc thu hẹp dẫn đến giá nhà đất tăng rất cao, giá tăng cao kích thích cầu đầu cơ khiến quan hệ cung cầu trở nên căng thẳng, gây áp lực làm giá tăng hơn nữa, qua đó tạo ra những cơn sốt giá nhà đất

2.3 Các công trình nghiên cứu liên quan đề tài trước đó 2.3.1 Công trình nghiên cứu biến động giá nhà đất có liên quan đến lãi suất và tín dụng ngân hàng

Theo công trình nghiên cứu của học giả Franklin Allen & Douglas Gale (2000)[18]cho rằng, mối quan hệ có thể liên quan trực tiếp tới thị trường bất động sản

do tác động của tín dụng như sau:

Thứ nhất, dịch chuyển rủi ro là khái niệm xuất hiện khoảng giữa những năm

1970, theo đó nhà đầu tư vay tiền để đầu tư vào các tài sản chưa tồn tại Sự dịch chuyển rủi ro này khiến cho việc định giá vượt trội lên so với giá trị cơ bản của tài sản, sinh ra biến động giá cao trên thị trường nhà đất và thường gọi là bong bóng bất động sản, làm cho khủng hoảng xảy ra sẽ trầm trọng hơn

Thứ hai, sự tăng trưởng đột ngột tín dụng ngân hàng sẽ gây ra bong bóng Tăng trưởng nhanh nguồn tín dụng tạo ra tín hiệu kích thích thị trường, nhà đầu tư

đưa tiền vào các vụ đầu tư rủi ro, ở hiện tại, tác động lên giá tài sản Những quá

trình thay đổi quan trọng cũng liên quan đến chính sách vĩ mô Theo Allen và Gale,

sự biến động đó cũng thường gây những tác động rất khó dự báo các trung gian tài

chính, quá trình tái tạo tiền và độ ổn định chung toàn hệ thống tài chính

Qua tham khảo công trình nghiên cứu này, tác giả rút ra được yếu tố Tín dụng

Ngân hàng có ảnh hưởng biến động giá thị trường bất động sản

2.3.2 Công trình nghiên cứu về biến động giá liên quan đến cung tiền

Theo Đinh Tuấn Minh (2009)[5]: “Khủng hoảng kinh tế hiện nay: Phân tích và

khuyến nghị từ lý thuyết kinh tế trường phái Áo” Đặt vấn đề về những đóng góp

quan trọng nhất từ Mises (1912) và Hayek (1933)[20] giải thích các chu kỳ kinh tế

biến động liên quan từ những chính sách tiền tệ của ngân hàng trung ương Cụ thể,

biến động chu kỳ kinh tế xảy ra khi ngân hàng trung ương muốn kích thích tăng

trưởng thông qua kênh đầu tư bằng cách cố ý tạo ra mức lãi suất thấp Bởi lãi suất

thấp khiến người tiêu dùng chi tiêu nhiều, đặc biệt là đầu tư vào kênh bất động sản

nhà đất nhiều hơn, các nhà đầu tư có xu hướng vay nhiều tiền hơn để mở rộng sản

xuất, kinh doanh, xây dựng các công trình nhà cửa Từ đó, dẫn đến một nền kinh tế

tăng trưởng bất bình thường, không cân bằng trong thị trường tiền tệ, tạo nên các

bong bóng bất động sản Đến khi các nguồn lực huy động quá mức, giá cả các yếu

tố đầu vào gia tăng dẫn đến sự biến động giá nghiêm trọng trên thị trường nhà đất

Qua tìm hiểu bài viết trên, tác giả rút ra được yếu tố về tiền tệ, đó là cung tiền

có ảnh hưởng đến biến động giá trên thị trường nhà đất

2.3.3 Công trình nghiên cứu tổng quan về các yếu tố giá vàng và lạm phát ảnh

hưởng đến biến động giá ngành bất động sản trước đó

Theo Trần Ngọc Sơn (2009)[28], chuyên viên phân tích thị trường, có công

trình nghiên cứu tổng hợp về ngành bất động sản, đã nêu lên những yếu tố rất đặc

trưng, có tác động rất mạnh vào vào thị trường Bất Động Sản Những yếu tố đó có

mối liên hệ tương quan thuận và nghịch, tác động đến sự biến động giá của ngành

bất động sản nói chung và thị trường nhà đất nói riêng

Vài dẫn chứng cụ thể của bài phân tích báo cáo ấn tượng: “Năm 2008 lạm phát tăng cao đã đẩy chi phí nguyên vật liệu phục vụ việc xây dựng các công trình bất động sản tăng thêm từ 3 - 40% trên giá thành xây dựng Yếu tố lạm phát đẩy các nhà thầu xây dựng vào tình cảnh cực kỳ khó khăn Các chủ đầu tư bất động sản cũng khó khăn khi các công trình thi công bị dang dở, chậm tiến độ, các hợp đồng

ký kết mới với các nhà thầu xây dựng cũng phải nâng giá thành xây dựng lên cao hơn nhiều”

Hình 2.1 Biểu đồ tỷ lệ Lạm phát 2008 - 2009

Thị trường giao dịch bất động sản, đặc biệt phân khúc nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh có tính mua bán ngắn hạn, do cung thường thấp hơn cầu và khung pháp lý cho thị trường này chưa hoàn thiện Việc thiếu quản lý tập trung; giao dịch qua sàn bất động sản còn hạn chế; người dân chủ yếu giao dịch thông qua mua bán trao tay

và sử dụng hợp đồng dân sự là những nguyên nhân tạo ra cơ hội đầu cơ mạnh trên thị trường Từ đó dẫn đến sự biến động giá thị trường nhà và đất

(Nguồn: Tổng cục Thống kê)

Hình 2.2 Biểu đồ liên hệ giữa tăng trưởng GDP với giá bất động sản

Các kênh đầu tư tài chính ở thành phố Hồ Chí Minh hiện nay ngoài ngoại tệ, tiền gửi ngân hàng, vàng, chứng khoán thì đầu tư vào bất động sản được cho là tính hấp

dẫn riêng Hiện tại, với mục tiêu thúc đẩy tăng trưởng nên lãi suất được duy trì ở

mức khá thấp gần như không bù đắp nổi tốc độ trượt giá, khiến các kênh đầu tư

khác trở nên hẫp dẫn hơn Bên cạnh đó trước nguy cơ lạm phát và mất giá mạnh của

Việt Nam đồng so với USD, nhà đầu tư sẽ muốn tìm nơi cất trữ tài sản, trong đó các

kênh quan trọng là vàng, bất động sản và USD Minh họa bằng Biểu đồ 2.3 cho

thấy, biến động của giá vàng và bất động sản đều đi cùng chiều với nhau và tăng

mạnh từ quý 4/2007 cho đến cuối năm 2008 khi lãi suất tăng cao

(Nguồn: Tổng cục Thống Kê & Hose)

Hình 2.3 Biểu đồ liên hệ giữa Bất Động Sản với Vàng và Lãi suất

2.3.4 Đánh giá các công trình nghiên cứu có liên quan đề tài trước đó

Theo công trình nghiên cứu của học giả Franklin Allen & Douglas Gale

(2000)[18], vừaphân tích ở mục 2.3.1, tác giả rút ra được yếu tố Tín dụng Ngân hàng

có ảnh hưởng biến động giá thị trường bất động sản

Với Đinh Tuấn Minh (2009)[5]: Đặt vấn đề về những đóng góp quan trọng nhất

từ Mises (1912) và Hayek (1933)[20], tác giả rút ra được yếu tố về tiền tệ, đó là cung

tiền có ảnh hưởng đến biến động giá trên thị trường nhà đất

Kế tiếp, Trần Ngọc Sơn (2009)[27], chuyên viên phân tích thị trường, có công

trình nghiên cứu tổng hợp về ngành bất động sản, tác giả rút ra được các yếu tố giá

vàng và lạm phát cũng ảnh hưởng đến biến động giá ngành bất động sản trước đó

Từ nhận thức về các công trình nghiên cứu có liên quan nêu trên, tác giả đã

nhận diện có 6 yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến biến động giá nhà đất Các yếu tố

đó là: (1) Diễn biến giao dịch trên thị trường bất động sản; (2) Yếu tố Cung tiền; (3)

Tín dụng Ngân hàng; (4) Lãi suất chiết khấu; (5) Yếu tố Lạm phát và (6) Biến động

giá vàng Từ cơ sở đó, tác giả hình thành khung lý thuyết, vận dụng làm mô hình cho đề tài nghiên cứu biến động giá nhằm phát triển thị trường nhà đất ổn định, bền vững tại thành phố Hồ Chí Minh

2.4 Mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá của thị trường nhà đất 2.4.1 Biện luận cơ sở xây dựng mô hình nghiên cứu

Từ cơ sở lý luận và tổng quan công trình nghiên cứu liên quan đề tài trước đó, qua tìm hiểu và đánh giá: tác giả sẽ kế thừa phương pháp tư duy trong các đặc điểm cốt lõi của các yếu tố nêu trên Nhằm phân tích làm rõ hơn những vẫn vấn đề còn tồn tại, như hệ thống việc đánh giá các yếu tố tác động đến sự biến động giá thị trường nhà đất và dự báo Đồng thời đề xuất các giải pháp ổn định giá và phát triển thị trường nhà và đất tại thành phố Hồ Chí Minh theo hướng bền vững Vì vậy, các kinh nghiệm nước ngoài, một số nghiên cứu trong nước, được chọn lọc vận dụng làm mô hình nghiên cứu Cách tiếp cận định tính và định lượng phù hợp trong bối cảnh đặc thù tại thành phố Hồ Chí Minh và đảm bảo thực hiện được các mục tiêu đề

ra (Xem Hình 2.1)

2.4.2 Mô hình nghiên cứu

(Nguồn: Tác giả tổng hợp từ cơ sở lý thuyết liên quan)

Hình 2.4 Mô hình nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng biến động giá Biện luận mô hình nghiên cứu:

Thị trường giao dịch nhà đất là nơi diễn ra các hoạt động có mối tương quan thuận với biến động giá

Yếu tố cung tiền và tín dụng ngân hàng có mối tương quan thuận với biến

động giá, vì khi tăng trưởng cung tiền cũng liên quan đến tăng trưởng tín dụng nhà

và đất, chính là nguyên nhân dẫn đến sự gia tăng giá Tín dụng ngân hàng là yếu tố

rất quan trọng ảnh hưởng đến giá thị trường nhà đất, khi có dòng vốn lớn đổ vào thị

trường bất động sản thông qua các gói tín dụng nới lỏng, thì nhận được phản ứng

có sự tăng giá bất thường từ thị trường

Lãi suất chiết khấu có thể đóng vai trò rất quan trọng trong thị trường nhà đất,

ảnh hưởng đến các khoản vay và thế chấp bất động sản Vì vậy, Lãi suất chiết khấu

cũng góp phần quan trọng có mối tương quan thuận với biến động giá

Lạm phát cũng có mối tương quan cùng chiều với biến động giá, một khi

chính sách tiền tệ nới lỏng có thể tác động đến cả sản lượng và gây ra lạm phát

Lạm phát tăng làm cho mọi thứ đều tăng, giá mua bán nhà và đất hoặc giá cho thuê

cũng tăng theo Mặc khác, khi giá nhà đất tăng cao thì cũng làm cho lạm phát tăng

Yếu tố giá vàng có thể nói rất ảnh hưởng đến thị trường chung cả thế giới và

mọi giao dịch khác, giá vàng cũng có mối tương quan thuận với biến động giá Bởi

vì, nó là phương tiện dễ dàng trao đổi khắp mọi nơi, mọi nước Khi giá vàng tăng

cũng đồng nghĩa các hàng hóa khác tăng, trong đó giá nhà đất cũng ảnh hưởng tăng

Biến động giá luôn phụ thuộc vào các yếu tố nêu trên và bị chi phối mạnh bởi

các điều kiện thị trường

TÓM TẮT CHƯƠNG 2

Trong chương 2, luận văn đã thể hiện rõ được các nội dung sau:

Cơ sở lý luận về sự biến động giá và thị trường nhà đất là nền tảng cho cốt lõi của vấn đề nghiên cứu của đề tài, qua đó đã giúp cho người viết có khái niệm sâu sắc về giá trị, giá cả và sự biến động giá Trong đó, các đặc điểm cơ bản đặc thù về giá nhà và giá đất cũng như giá thị trường hàng hóa Sự giải thích rõ giúp cho thấy được vai trò của phát triển thị trường nhà đất là rất quan trọng Đặc biệt, hiểu được quy luật cung cầu của thị trường có những chu kỳ xảy ra nhất định, chu kỳ này cứ lặp đi lặp lại tạo nên sự biến động giá trên một thị trường đặc trưng nào đó Tổng hợp và diễn giải làm sáng tỏ các lý thuyết về các yếu tố tác động đến biến động giá bao gồm: Cung tiền; Tín dụng Ngân hàng; Lãi suất chiết khấu; Diễn biến giao dịch trên thị trường bất động sản; Lạm phát và Biến động giá vàng.Trên

cơ sở các lý thuyết, 6 nhóm nhân tố chính giải thích ảnh hưởng đến biến động giá được hình thành khung lý thuyết làm mô hình cho đề tài nghiên cứu

CHƯƠNG 3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Phương pháp nghiên cứu

3.1.1 Quy trình nghiên cứu

(Nguồn: Tổng hợp từ cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu)

Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu

Xác định vấn đề nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu

Cơ sở lý thuyết, Các nghiên cứu liên quan trước đó

Xác định mô hình nghiên cứu

Mô hình lượng hóa Nghiên cứu định tính; Thảo luận;

Mô hình hồi quy tuyến tính dạng

Kết quả nghiên cứu và giải pháp

Kết luận và hàm ý chính sách

Quy trình nghiên cứu gồm các bước sau:

Bước 1: Xác định vấn đề nghiên cứu, mục đích và câu hỏi nghiên cứu Bước 2: Tham khảo các tài liệu có liên quan với đề tài nghiên cứu từ trước đó, sau đó đưa ra mô hình đã được thiết lập và giả thuyết đã được đề xuất

Bước 3: Soạn thảo ra bảng câu hỏi nhằm xác định mô hình nghiên cứu

Dự thảo bảng câu hỏi với các giả thuyết về mô hình lượng hóa các yếu tố tác động đến biến động giá Dựa trên các nghiên cứu trước đó đã được thiết lập, khung

lý thuyết về mô hình hồi quy tuyến tính dạng Logarit đã được chỉnh sửa phù hợp với đề tài nghiên cứu Sau đó, xác định các yếu tố chính thức để thành lập phương trình hồi quy mẫu cho nghiên cứu Kiểm tra lại các biến để tiến hành điều tra dữ liệu có liên quan với các yếu tố

Bước 4: Tiến hành các cuộc khảo sát và thu thập dữ liệu chính trong vòng 4 tuần Tham khảo ý kiến các chuyên gia về dữ liệu, tìm các dữ liệu tại các trọng điểm như: Cơ sở nguồn của Tổng cục thống kê; Ngân Hàng Nhà Nước, Các Ngân Hàng Thương mại; Thông tin từ sở Tài nguyên môi trường; Sở Xây dựng; Các Sàn giao dịch Bất Động Sản, v.v Cuối cùng, xác định cỡ mẫu tương ứng với thời gian khảo sát, để thuận tiện luận văn lấy số liệu thống kê từ năm 1990 đến năm 2013 làm cơ

sở xử lý

Bước 5: Chỉnh sửa, mã số và điều chỉnh các dữ liệu trước khi thử nghiệm độ tin cậy và tính hợp lệ của dữ liệu Tiếp theo, độ tin cậy của các phương pháp đo lường được phân tích mô hình hồi quy tuyến tính đa biến

Bước 6: Kiểm tra các giả thuyết nghiên cứu và xác định mối quan hệ của các yếu tố trong mô hình thông qua việc phân tích hồi quy tuyến tính đa biến dạng Logarit Các phân tích này đã được áp dụng để đánh giá mối quan hệ giữa 6 biến độc lập, bao gồm: Cung tiền, Tín dụng Ngân Hàng, Lãi suất chiết khấu, Thị trường giao dịch nhà đất, Lạm phát, Giá vàng và một biến phụ thuộc đó là Biến động giá Trong đó, được phân tích nhờ công cụ SPSS 18.0 và Excel, tất cả các bước được trình bày ở Hình 3.1

Luận văn thực hiện các Phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng[4]

Áp dụng Phương pháp tổng hợp, kế thừa lý luận nhằm nhận diện cung, cầu và

giá cả trên thị trường bất động sản; hệ thống hóa các cơ sở lý luận về nhà đất; kế

thừa và phát triển các phương pháp như:

Phương pháp phân tích, suy diễn nhằm làm sáng tỏ về mặt lý luận cơ chế giao

dịch nhà đất; kế thừa kinh nghiệm các biện pháp hạn chế làm biến động giá nhà đất,

qua đó vận dụng vào điều kiện thực tiễn ở thành phố Hồ Chí Minh

Phương pháp thống kê nhằm điều tra, thu thập số liệu về tình hình thị trường

nhà đất, các yếu tố kinh tế - xã hội có mối quan hệ tương tác với thị trường nhà đất

tại thành phố Hồ Chí Minh

Phương pháp so sánh, suy diễn: dựa trên số liệu thống kê thu thập được, luận

văn sử dụng phương pháp so sánh, suy diễn nhằm phân tích chi tiết diễn biến tình

hình hoạt động của thị trường nhà đất thời gian từ năm 1990 - 2013

Phương pháp toán kinh tế để nhận diện và đo lường mức độ biến động giá của

thị trường nhà đất

Phương pháp mô hình hóa và phương pháp qui nạp: trên cơ sở phân tích, đánh

giá, luận văn này sử dụng mô hình hóa mối quan hệ giữa các biến, ứng dụng mô

hình phân tích hồi quy đa biến dạng Logarit để rút ra các nguyên nhân gây ra biến

động giá và ảnh hưởng đến thị trường nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh

Phương pháp nghiên cứu định lượng[8]: dựa trên kết quả đánh giá các yếu tố

sau khi phân tích hồi quy, dẫn đến đến sự hình thành và ảnh hưởng biến động giá là

hệ quả của thị trường nhà đất đến nền kinh tế, luận văn đưa ra các giải pháp nhằm

khắc phục điểm yếu của thị trường và làm phát triển thị trường nhà đất tại thành phố

Hồ Chí Minh trong tương lai

3.1.2 Giả thuyết nghiên cứu và kỳ vọng dấu Bảng 3.1 Các yếu tố đặc trưng trong nghiên cứu

KỲ VỌNG DẤU

2 TDNH Tín dụng Ngân Hàng Tương quan thuận với BDG (+)

3 LSCK Lãi suất Chiết Khấu Tương quan thuận với BDG (+)

4 TTGD Thị trường giao dịch Tương quan thuận với BDG (+)

(Nguồn: Nội suy từ cơ sở lý thuyết về Biến động giá nhà đất)

3.1.3 Phân tích mô hình hồi quy tuyến tính đa biến dạng logarit 3.1.3.1 Cơ sở nguồn gốc của mô hình tăng trưởng

Luận văn sử dụng phương pháp tăng trưởng để tính toán và vận dụng các biến đưa vào mô hình hồi quy tuyến tính đa biến dạng Logarit

Trong kinh tế học[3]

, hàm Cobb-Douglas là nguồn gốc của mô hình hồi quy tuyến tính đa biến gạng Logarit, được áp dụng để xem xét mối tương quan giữa tăng trưởng và các yếu tố ảnh hường Mô hình chuẩn gồm có 2 biến độc lập Hơn nữa,

mô hình mở rộng sẽ có nhiều biến độc lập hơn

Hàm tổng quát: Y = f(K,L): Y là biến phụ thuộc; K, L là các biến độc lập

Trong đó: a là hệ số tăng trưởng tự định, hay còn gọi là yếu tố tổng hợp (TFP: Total Factor Productivity) Yếu tố này chủ yếu là đại diện cho công nghệ, ý nghĩa chính là chất lượng của tăng trưởng

Tổng hệ số (α + β) cho biết xu hướng của hàm về suất sinh lợi theo quy mô:

Nếu tổng (α + β) = 1, năng suất biên ổn định, có nghĩa là khi giá trị của biến

đầu vào tăng lên 1 đơn vị thì đầu ra cũng tăng thêm 1 đơn vị

Nếu tổng (α + β) > 1, năng suất biên lớn dần, tương tự khi biến ở đầu vào tăng

1 đơn vị thì ở đầu ra sẽ tăng lớn hơn 1 đơn vị

Nếu tổng (α + β) < 1, năng suất biên giảm dần, khi giá trị biến đầu vào tăng

lên 1 đơn vị, thì đầu ra tăng nhỏ hơn 1 đơn vị

3.1.3.2 Các bước phân tích

Mô hình phân tích được tiến hành 2 bước:

Bước 1: Phân tích hồi quy để xác định hệ số co dãn, thực hiện các kiểm định

Bước 2: Xác định đóng góp của từng yếu tố đối với tốc độ tăng trưởng hay là

sự biến động giá của luận văn đã đề cập

Phương pháp phân tích hồi quy:

Ước lượng α và β: ta có phương trình Logarit tương đương như sau:

Ln Y = Lna + αLn L i + β LnK i (3.2)

Sử dụng công cụ SPSS để ước lượng α và β Mô hình có dạng Logarit tuyến tính đa

biến mở rộng như:

Ln Y = Lna + αLn L i + β LnK i + + γLnP i + u i (3.3)

Trong đó: i: là số quan sát từ i tới k; u: phần dư (Residuals)

Từ mô hình hồi quy đa biến mở rộng, luận văn vận dụng mô hình này đưa vào ứng

dụng nghiên cứu đề tài “Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường nhà và

đất tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 - 2020” Mô hình cần ước lượng

các hệ số Bêta (β) và cần phân tích có dạng:

LnBDG = β 0 + β 1 LnM2 + β 2 LnTDNH + β 3 LnLSCK +β 4 LnTTGD + β 5 LnLP +

Hệ thống kiểm định: Để mô hình hình hồi quy đảm bảo độ tin cậy và hiệu quả, cần

thực hiện 4 kiểm định như sau:

(i) Kiểm định tương quan từng phần của các hệ số hồi quy:

Mức ý nghĩa (Significance, sig.) của hệ số hồi quy từng phần có độ tin cậy ít nhất 95% (Sig < 0,05) Kết luận tương quan có ý nghĩa thống kê giữa biến độc lập và biến phụ thuộc

(ii) Mức độ phù hợp của mô hình:

Nhằm xem xét mối quan hệ tuyến tính giữa các biến độc lập với biến phụ thuộc Mô hình phù hợp khi có ít nhất một hệ số hồi quy khác không; Mô hình không phù hợp khi tất cả các hệ số hồi quy đều bằng không

Giả thuyết: H0: Các hệ số hồi quy đều bằng không

H1: Có ít nhất một hệ số hồi quy khác không

Sử dụng Phương sai ANOVA để kiểm định, nếu (Sig.< 0,05), Ta bác bỏ giả thuyết

H0, và chấp nhận giả thuyết H1, => mô hình được xem là phù hợp

(iii) Hiện tượng đa cộng tuyến (Multicollinearruty):

Hiện tượng các biến độc lập có quan hệ gần như tuyến tính Khi đó, hàm sẽ có sai số chuẩn (S.E) cao hơn, giá trị thống kê t thấp hơn và mức ý nghĩa Sig sẽ lớn hơn 0,05 hay có thể không có ý nghĩa thống kê Để xác định có đa cộng tuyến, mô hình sử dụng ma trận tương quan Pearson Nếu các hệ số tương quan của các biến độc lập với nhau có trị số nhỏ hơn 0,5 và nếu hệ số phóng đại phương sai VIF < 10

sẽ không có đa cộng tuyến

(iv) Kiểm định tính dừng của Mô hình

Tính dừng theo toán học: một dãy số liệu theo thời gian có giá trị trung bình

và phương sai không đổi theo thời gian thì dãy số được xem như có tính dừng hay còn gọi là ổn định Ngược lại, ta nói dãy số liệu đó không có tính dừng

Tính dừng của dữ liệu chuỗi thời gian và các kiểm định tính dừng: trong phân tích dữ liệu chuỗi thời gian, một mô hình tốt được đưa ra khi phân tích trên các dữ liệu dừng Theo Gujarati (2003)[8] một chuỗi thời gian là dừng khi giá trị trung bình, phương sai, hiệp phương sai (tại các độ trễ khác nhau) giữ nguyên không đổi cho dù chuỗi được xác định vào thời điểm nào đi nữa Chuỗi dừng có xu hướng trở về giá trị trung bình và những dao động quanh giá trị trung bình sẽ là như nhau Nói cách

khác, một chuỗi thời gian không dừng sẽ có giá trị trung bình thay đổi theo thời

gian, hoặc giá trị phương sai thay đổi theo thời gian hoặc cả hai

Có nhiều phương pháp kiểm tra tính dừng của chuỗi thời gian: kiểm định Dickey–

Fuller (DF), kiểm định Phillip–Person (PP) và kiểm định Dickey và Fuller mở rộng

(ADF), kiểm tra bằng giản đồ tự tương quan, kiểm định theo Phương pháp

Spearman’s Rho

Việc thiết lập mô hình hồi quy phải trên cơ sở các biến số trong mô hình là các

biến dừng để các chuỗi số liệu không có những biến động quá lớn làm cho việc

đánh giá tác động của các biến số là không chính xác Để kiểm định tính dừng theo

chương trình SPSS, Phương pháp kiểm định Spearman sẽ sử dụng Hiện tượng

Phương sai phần dư không đổi để kiểm định

Hiện tượng phương sai phần dư không đổi (Heteroskedasticity): Là hiện tượng

các giá trị phần dư có phân phối không giống nhau, và các giá trị phương sai không

như nhau Khi Phương sai phần dư có xảy ra sẽ làm cho ước lượng bình phương bé

nhất OLS của các hệ số hồi quy không hiệu quả Khi đó, các kiểm định giả thuyết

không sẽ không còn giá trị Để kiểm tra không có phương sai phần dư không đổi,

mô hình sử dụng kiểm định Spearman

Giả thuyết: H0: Phương sai phần dư không đổi

H1: Phương sai phần dư thay đổi

Với điều kiện mức ý nghĩa (Sig.) của các hệ số tương quan hạng Spearman[10]phải

đảm bảo lớn hơn 0,05 Chấp nhận H0, nếu Sig < 0,05 bác bỏ H0

3.1.3.3 Mô hình định lượng cần phân tích

Từ giả thuyết nghiên cứu ở Bảng 3.2, luận văn vận dụng đưa vào mô hình hồi

quy tuyến tính dạng Logarit Mô hình này thể hiện mối tương quan giữa biến phụ

thuộc và các biến độc lập Mô hình cần phân tích trong nghiên cứu như sau:

LnBDG = β 0 + β 1 LnM2 + β 2 LnTDNH + β 3 LnLSCK +β 4 LnTTGD + β 5 LnLP +

Trong đó:

- Biến phụ thuộc: BDG Biến động giá; ui: Residual (phần dư)

- Các biến độc lập: M2, TDNH, LSCK, TTGD, LP, GV (Cung tiền, Tín dụng ngân hàng, Lãi suất Chiết khấu, Thị trường giao dịch, Lạm phát, Giá vàng)

- β0: Hằng số (Constant), là hệ số tự định trong mô hình

- Các β1, β2,β3, β4,β5,β6: là các hệ số hồi quy cần xét mức có ý nghĩa

Bảng 3.2 Giải thích các biến trong mô hình

Tên biến Giải thích nội dung biến Nguồn số liệu Kỳ vọng

dấu

BIẾN PHỤ THUỘC

LnBDG BDG: Biến động giá (Đơn vị tính: %)

Tổng cục thống kê và tổng hợp BIẾN ĐỘC LẬP

(Nguồn: Tác giả tổng hợp từ lý thuyết)

3.2 Thực trạng về biến động giá thị trường nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh 3.2.1 Sơ lược tình hình thành phố Hồ Chí Minh

Thành phố Hồ Chí Mi có tốc độ đô thị hóa nhanh, với dân số khoảng 8 triệu người (2013), một bộ phận lớn ở khu vực đô thị hóa là người nhập cư từ các địa

phương khác, thành phố luôn chịu áp lực lớn và ngày càng tăng về hạ tầng kỹ thuật,

hạ tầng xã hội, đồng thời với việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu dân cư để thực

hiện công nghiệp hóa hiện đại hóa

Thành phố Hồ Chí Minh có diện tích tự nhiên (DTTN): 2.095 km2, chiếm

0,6% diện tích và 8,7% dân số so với cả nước; là trung tâm kinh tế, đào tạo, khoa

học kỹ thuật, tài chính…lớn nhất cả nước, tập trung nguồn nhân lực chất lượng

cao,…Thành phố phát triển kinh tế với tốc độ cao và đóng góp khoảng 21% GDP cả

nước (năm 2010) Thành phố có 24 đơn vị hành chánh trực thuộc, bao gồm 19 quận

và 5 huyện; trong đó: khu vực 19 quận với tổng diện tích tự nhiên: 494 km2 (chỉ

chiếm 24% DTTN toàn thành phố Hồ Chí Minh), dân số: 6,1 triệu người (chiếm

đến 84% dân số toàn thành phố Hồ Chí Minh); khu vực 5 huyện: 1.601 km2 (chiếm

đến 76% DTTN toàn thành phố Hồ Chí Minh), dân số: 1,4 triệu người (chỉ chiếm

16% dân số toàn thành phố Hồ Chí Minh).[25]

Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị lớn, có hạ tầng kỹ thuật phát triển khá toàn

diện: giao thông đường thủy (cả đường sông và đường biển), đường bộ, hàng

không, đường sắt,…tạo điều kiện thuận lợi trong giao lưu kinh tế - văn hóa với các

vùng trong cả nước và quốc tế, thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội, văn hóa và du

lịch,…của thành phố, từ đó tạo lực cho phát triển các tỉnh và cả nước

Thành phố Hồ Chí Minh nằm ở trung tâm vùng kinh tế trọng điểm phía Nam

(vùng có thế mạnh về phát triển công nghiệp và dịch vụ), gần với vùng đồng bằng

sông Cửu Long (sản xuất lúa và thủy sản lớn nhất nước) và Tây Nguyên (sản xuất

cây công nghiệp lớn nhất nước), tạo nên sự giao thoa về phát triển kinh tế - xã hội

giữa các vùng, hình thành nên thành phố Hồ Chí Minh phát triển kinh tế xã hội rất

đa dạng

3.2.1.1 Đặc điểm riêng của thị trường nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh

Tính hỗn hợp của các cấp độ phát triển: thị trường nhà đất tại thành phố Hồ

Chí Minh gồm nhiều phân khúc khác nhau, mỗi phân khúc đạt đến một cấp độ phát

triển đặc thù

Cấp độ sơ khởi: Là cấp độ phát triển ban đầu của thị trường bất động sản nhà đất để ở, khi quyền sử dụng đất đai trở thành hàng hóa được đem ra giao dịch trên thị trường Ở cấp độ này, thị trường xây dựng chưa phát triển, hàng hóa giao dịch trên thị trường chủ yếu là đất nền phục vụ mục đích xây dựng nhà ở Các giao dịch mang tính đơn lẻ, manh mún và phân tán Đây là cấp độ phát triển của phân khúc đất ở bình dân trong các khu dân cư tự phát

Cấp độ tập trung hóa: các nhà đầu tư chuyên nghiệp bắt đầu tham gia sâu rộng vào thị trường, chủ yếu bằng vốn tự có Hàng hóa giao dịch trong thị trường này không chỉ là đất nền, một phần rất lớn là nhà ở, gồm nhà ở riêng lẻ và nhà chung cư Quá trình phân phối hàng hóa mang tính tập trung và tương đối chuyên nghiệp Cấp độ tiền tệ hóa: ở cấp độ này, thông qua các khoản cho vay thế chấp nhà đất, thị trường vốn còn có vai trò thúc đẩy cầu nhà đất, qua đó làm cho hoạt động giao dịch trên thị trường bất động sản nhà đất để ở ngày càng sôi động

Cấp độ tài chính hóa: một số dự án bất động sản nhà đất để ở tại thành phố Hồ Chí Minh đã phát triển tiệm cận đến cấp độ tài chính hóa Thông qua việc sử dụng các công cụ tài chính như phát hành cổ phiếu, trái phiếu các doanh nghiệp bất động sản đã huy động nguồn vốn to lớn từ nhiều chủ thể khác nhau trong xã hội để phát triển dự án bất động sản nhà đất để ở

Tính bất đối xứng thông tin giữa các bên tham gia: Nhìn chung thị trường bất động sản nhà đất để ở thành phố Hồ Chí Minh, tính bất đối xứng thông tin giữa các chủ thể tham gia thị trường là đặc biệt cao Điều này biểu hiện ở chỗ, công tác quy hoạch đất đai và đô thị còn thiếu bài bản Chính quyền vẫn chưa xây dựng được một

hệ thống cơ sở dữ liệu về nhà đất, đặc biệt hệ thống chỉ số giá bất động sản nhà và đất ở, làm cơ sở cho việc định giá và giao dịch Các thông tin về dự án nhà và đất ở, thiếu công khai minh bạch dẫn đến khả năng tiếp cận thông tin của người dân rất hạn chế

Quá trình tiêu thụ sản phẩm qua nhiều khâu trung gian: do hệ thống thông tin nhà đất để ở trên thị trường thiếu công khai và minh bạch, các giao dịch nhà đất