Dự án đầu tư xây dựng công trình tổ hợp văn phòng,dịch vụ thương mại và nhà ở Thành An TOWERTổng giám đốc điều hành công ty quản lý và tiếp thị bất động sản CB RichardEllis(CBRE) lại có cái nhìn đầy lạc quan : “Thị trường bất động sản tại Việt Nam vẫn rấtsang sủa.Làn song đầu tư vào cao ốc sẽ tiếp tục không ngừng.văn phòng cho thuê ,căn hộcho thuê vẫn sẽ tiếp tục “sốt” cả về giá lẫn nhu cầu”.Sự hấp dẫn này đang thu hút hàngloạt nhà đầu tư nước ngoài vào cuộc với những dự ansquy mô hàng triệu USD. Tại Hà Nội, văn phòng cho thuê cũng không đáp ứng đủ nhu cầu.Mức giá tại cáccao ốc hạng A như: Hanoi Towers.vietcombank, tower , pacific place,cao ốc có vị trí địalý đắc địa trên đường lý thường kiệt,ngay khi chủ được chủ đầu tư sang tay cho tập đoàncủa pháp ,cũng được đặt mua 100% trước khi hoàn thành.Văn phòng hạng B như : HòaBình Tower trên đường Hoàng Quốc Việt cũng đã nhanh chóng được lấp đầy sau khihoàn thành nửa năm.
Trang 1ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH
DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
“Thẩm định: Dự án đầu tư xây dựng công trình tổ hợp văn phòng,
dịch vụ thương mại và nhà ở Thành An TOWER”
G/v hướng dẫn: P.GS Đinh Đăng Quang
Trang 2Phần việc thẩm định của các thành viên trong tổ:
Phần I: Xem xét các yếu tố đảm bảo tính hiệu quả của dự án:
o Nguyễn Văn Toản:
1.1 Sự cần thiết đầu tư
1.2 Các yếu tố đầu vào của dự án
1.5 Phân tích tài chính, tổng mức đầu tư,hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án
o Nguyễn Trọng Huy:
1.3 Quy mô, công suất, công nghệ
1.4 Thời gian, tiến độ thực hiện dự án
Phần II: Xem xét các yếu tố đảm bảo tính khả thi của dự án:
2.5 Giải pháp phòng cháy, chữa cháy
2.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến dự án như : Quốc phòng, an ninh môi trường và các quy
định khác của pháp luật có liên quan
Phần III: Kiến nghị:
- Tất cả các thành viên tham gia viết kiến nghị và hoàn thiện tổng hợp đồ án
Cảm ơn thầy P.giáo sư: Đinh Đăng Quang đã hướng dẫn giúp chúng em
hoàn thiện đồ án thẩm định này !
Trang 3Báo cáo tổng hợp kết quả thẩm định
Tên dự án đầu tư xây dựng công trình tổ hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở
Thành An TOWER
PHẦN I : Xem xét các yếu tố đảm bảo tính hiệu quả của dự án :
1.1 Sự cần thiết đầu tư :
Trong đồ án : Chương I : Mục 1.4.2.Dự báo nhu cầu về tổ hợp văn phòng,dịch vụ thương
mại và nhà ở trong tương lai
- Tổng giám đốc điều hành công ty quản lý và tiếp thị bất động sản CB Richard
Ellis(CBRE) lại có cái nhìn đầy lạc quan : “Thị trường bất động sản tại Việt Nam vẫn rất
sang sủa.Làn song đầu tư vào cao ốc sẽ tiếp tục không ngừng.văn phòng cho thuê ,căn hộ
cho thuê vẫn sẽ tiếp tục “sốt” cả về giá lẫn nhu cầu”.Sự hấp dẫn này đang thu hút hàng
loạt nhà đầu tư nước ngoài vào cuộc với những dự ansquy mô hàng triệu USD
- Tại Hà Nội, văn phòng cho thuê cũng không đáp ứng đủ nhu cầu.Mức giá tại các
cao ốc hạng A như: Hanoi Towers.vietcombank, tower , pacific place,cao ốc có vị trí địa
lý đắc địa trên đường lý thường kiệt,ngay khi chủ được chủ đầu tư sang tay cho tập đoàn
của pháp ,cũng được đặt mua 100% trước khi hoàn thành.Văn phòng hạng B như : Hòa
Bình Tower trên đường Hoàng Quốc Việt cũng đã nhanh chóng được lấp đầy sau khi
hoàn thành nửa năm
- Trước nhu cầu văn phòng cho thue văn phòng ngày một tăng,nhiều doanh nghiệp
địa ốc rót vốn đầu tư vào thị trường này.Bên cạnh khởi công tòa tháp thứ ba cạnh hai tòa
tháp hiện hữu,vincom đang xin phép xây dựng văn phòng cho thuê ngay cạnh chợ hôm-
Đức Viên.vinaconex cũng đang thi công trung tâm thương mại chợ Mơ với một phần
diên tích dành cho thuê văn phòng Cùng với đó, một số chủ đầu tư cũng đang “nhòm
ngó” các khu liên hợp thương mại văn phòng tại các địa điểm gần chợ Hàng Da,Cửa
Nam
- Dù nhiều dự án văn phòng mới được triển khai,dự báo thị trường văn phòng hạng
A tại Hà Nội vẫn rất đắt đỏ do quỹ đất tại các vị trí đắt đỏ không còn nhiều.Trong khi đó,
theo ông Neil McGregor – giám đốc dịch vụ Chesterton petty Việt Nam ,phần lớn các
nhu cầu từ các công ty tronh và ngoài nước đang mở rộng phát triển kinh doanh “ Các
công ty dịch vụ ,đặc biêt nghành ngân hàng,đang thâm nhập Việt Nam và đều muốn thuê
được mặt bằng tại nhà văn phòng có địa điểm đẹp”
- Theo khảo sát của một số công ty tư vấn bất động sản,hiện Hà Nội có trên 2.900
căn hộ cho thuê,trong đó có gần 700 căn hộ thuộc dự án quản lý theo tiwwu chuẩn quốc
tế và 1.200 căn hộ thuộc dự án quản lý rải rác owrkhaorng 40 tòa nhà trong thành phố có
vị trí đắc địa như : Somerset, fraser Suites, siputra,flower village, Hanoi Late View (Hồ
Tây)… Gía chào thuê trung bình ( không bao gồm chi phí dịch vụ và VAT) khoảng 28,77
USD/m2.Văn phòng hạng B ở 1 số vị trí đẹp cũng được chào giá 42 USD/m2/tháng,còn
giá thuê phòng hạng C tăng nhẹ , giao động ở mức 20 USD đén 30 USD/m2/tháng
Trang 4- Trong ngắn hạn, triển vọng của nhu cầu là khá khả quan do sẽ có nhiều công ty
muốn thuê văn phòng cũng như những công ty thue vào thời điển hiện tại đang lên kế
hoạch mở rộng quy mô hoạt đông của mình
- Nhu cầu về diện tích văn phòng đang tăng dần do sự mở rộng của công ty hiện tại
và sự thành lập các văn phòng mới của các công ty trong và ngoài nước ở Hà Nội Trong
4 năm tới ,khoảng 1.3 triệu m2 diện tích văn phòng từ 99 dự án sẽ có mặt trên thị trường
văn phòng Hà Nội để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường
- Thị trường văn phòng trong vài năm tới sẽ phát triển nhanh Hiện tại một lượng
cung lớn của tòa nhà : Grand plaza, keangnam, EVN… đã cung cấp cho thị trường Tuy
nhiên , vấn đề đáng quan tâm đó là nguồn cung nhiều nhưng nhu cầu không tăng lên cùng
nguồn cung
- Trong thời gian tới, giá thuê văn phòng dài hạn sẽ tăng ,giá thuê văn phòng ngắn
hạn sẽ giảm xuống.Mặc dù ngân hàng chưa hộ trợ các công ty trong việc thuê văn phòng
nhueng một số chủ đầu tư đã nhìn thấy lợi nhuận rất lớn từ việc cho thuê văn phòng
Việc xây văn phòng nhanh, giải quyết tỷ văn phòng trông nhanh đó là cách đầu tư thong
minh Các chủ đầu tư đã nhìn vào nguồn doanh thu dài hạn từ đó tạo điều kiện tốt nhất
cho các công ty thuê văn phòng và định giá thuê tốt nhất
Mục 1.4.3.Năng lực đáp ứng hiện tại về văn phòng và nhà ở
1.4.3.1.Văn phòng :
a) Đối với loại hình văn phòng bán
- Năm 2012, cho dù tỷ lệ mặt bằng trống và nguồn cung cũng sẽ tăng rất mạnh
nhưng theo nhận định của CBRE Việt Nam sẽ là một năm kỷ lục về lượng mặt bằng
văn phòng cho thuê “được mùa”
Bảng dẫn chứng bảng 1.1 : Mặt bằng cho thuê tại Hà Nội (Nguồn : CBRE VIỆT
NAM)
- Trong quý 1/năm 2012, thị trường văn phòng không có thêm nguồn cung mới
,khiến tổng cung ổn định xấp xỉ 985.000m2 Diễn biến đáng chú ý là tòa tháp B vincom
city Tower đã ngừng thuê và chuyển sang hình thức tự sử dụng sau khi được
techcombank mua lại từ vingroup.Có duy nhất tòa nhà ICON 4 Tower bắt đầu chào thuê
trong quý này, dự kiến sung khoảng 20.000m2 diện tích văn phòng thị trường
- Thị trường văn phòng tại Hà Nội vẫn có dấu hiệu tích cực.Điển hình là việc tổng
diện tích cho thuê mới trên toàn thị trường trong quý đạt trên 14.000m2,phản ánh nhu cầu
khá cao.Tỷ lệ diện tích trống toàn thị trường đạt 25% giản so với mới 30% của quý trước
- Gần 390.000 m2 diện tích văn phòng được dư đoán sẽ gia nhập thj trường trong
năm 2012.CBRE nhận định năm 2012 sẽ năm có diện tích thue mới cao kỷ lục mặc dù tỷ
lệ trống và nguồn cung vẫn tiếp tuc tăng mạnh Về cơ cấu khách thuê, ngân hàng vẫn
được dự đoán là nguồn khách thuê lớn nhất Bên cạnh đó,những khách thuê lớn trong
lĩnh vực tư vấn và tài chính như KPNG,PWC,và Standard Chartered bank sẽ thu hút
khách hàng thuê nhỏ lớn, trong năm 2012,câu chuyện của 2khu vực lớn của 2 thành phố -
khu vực trung tâm và khu vực phía Tây – sẽ tiếp diễn
Trang 5- Ở khu vực phía tây , dự đoán giá thuê sẽ tiếp tục giảm nhằm tăng tỷ lwj lấp
đầy,trong khi chủ đầu tư của các dự án có vị trí đẹp trong trung tâm sẽ không cạnh tranh
bằng giá thuê,Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng áp dụng những bước đi chiến lược hơn.Đối
với những dự án mới đi vào hoạt động , chủ đầu tư có thể áp dụng chính sách thue cạnh
tranh hơn cho khách thư và đơn vị môi giới Còn với những dự án đã hoạt động từ lâu,
chủ đầu tư cần quan tâm đến việc nâng cấp cải tạo kịp thời (Hình 1.2) và ( Hình 1.3)
- Hạng A tăng nhẹ 1% đạt mức 36 USD Ngược lại , giá chào thuê trung bình của
các tòa nhà hang B tiếp tục xu hương giảm nhẹ , từ mức 24,7 USD của quý 2/2012
xuống còn 23,7 USD tại quý 3/2012 Gía giảm chủ yếu tại các tòa văn phòng đã đi vào
hoạt đong từ lâu ở khu vực Đống Đa – Ba Đình và khu vực phía Tây.(Bảng 1.1) và (Bảng
1.2)
b) Đối với loại hình văn phòng bán
- Hầu như chưa có nhà đàu tư nào quan tâm đến một số sản phẩm mà thị trường
cần Và một trong những sản phẩm bất động sản mà thị trường đang khao khát chính là
văn phòng để bán
- Văn phòng để bán có hai dạng chủ yếu: Bán vĩnh viễn và bán có thời hạn, thường
là 20 năm cho đên 50 năm Trong trường hợp này , người mua sẽ được cấp sổ đỏ thời
hạn Người mua văn phòng có thể sử dụng làm văn phòng cho công ty mình ,hoặc đơn
giản , có thể cho thuê như một nhà đầu tư tự phát
- Cách đây gần 2 năm , khi tòa nhà pacific place 83 Lý Thường Kiệt (Hà Nội) bắt
đầu khởi công, chủ đầu tư Ever Fortune thông qua CBRE là nhà tiếp thị độc quyền đã
giao bán văn phòng ở đây với giá 1.600USD/m2 -1.800USD/m2 cho 37 năm sử dụng (37
năm là thời gian hiệu lực còn lại của dự án) Hình thức này thu hút sự quan tâm của nhiều
người và CBRE đã tiếp thị rất hiệu quả Tới gần 70% văn phòng ở đây được bán với thời
hạn như vậy
- Gần đây công ty Hùng Vương cũng rao bán một văn phòng ở đội cấn trong thời
hạn 50 năm với giá 1.680 USD/m2 Tuy nhiên , hình thức này còn rất ít phổ biển Thậm
chí nhiều người có nhu cầu còn không tin có một hình thức như vậy
- Tại kh đô thi Trung Hòa –Nhân Chính, các văn phòng nối giữa các tòa nhà đang
cho thuê, cũng được chủ đầu tư vinaconex rao bán với giá 36-38 triệu VND/m2( chưa
tính hệ số) Chỉ trong ít ngày toàn bộ văn phòng đã được bán hết
- Văn phòng để bán có một lượng khách với nhu cầ khá lớn.Với chủ đầu tư xây
dựng văn phòng bán có lợi hơn hẳn văn phòng cho thuê ở chỗ nhanh chóng thu hồi vốn
để xây dựng công trình khác
- Hiện tai, rất nhiêu trung cư cao tang ở Hà Nội được người dân mua xong sử dụng
làm văn phòng hoặc cho thue làm văn phòng Tòa nhà 17 T4 khu Trung Hòa – Nhân
Chính hiện có 20 căn hộ được sử dụng làm văn phòng, nhà M3 – M4 Nguyễn Chí Thanh
có trên 35 căn hộ chuyển đổi mục đích như vậy Nhiều nhà đầu tư thứ phát thậm chí còn
đăng quảng cáo cho thue căn hộ làm văn phòng , chấp nhận sửa chữa lại toàm bộ nếu
khách thuê dài hạn
Trang 61.4.3.2.nhà ở
- Thị trường nhà ở Hà Nội,mặc dù mở rộng nhanh ,vẫn nhỏ hơn nhiều so với thị
trương TP.HCM phát triển sớm hơn và có thể cung cấp một số kinh nghiệm tốt cho sự
phát triển tương lai của thi trường Hà Nội
- Ở Hà Nội hiện nay,tình trạng mua bán đầu cơ diễn ra phổ biến dưới nhiều hình
thức khác nhau trước khi công trình hoàn thành.Thi trường bất động sản với suất phát
điểm thấp đã bắt đầu hình thành,và khi số lượng người mua tăng lên, nguồn bất động sản
đầu sơ trở thành nguồn cung cấp chính
- Nhu cầu Hà Nội có sự tăng trưởng mạnh so các dòng tiền vào thị trường bất động
sản từ kinh doanh chứng khoán và mức song người dân tăng lên Khi nhu cầu tăng quá
trình đo thị hóa tiếp diễn , có nhiều hình thức thế chấp nhu cầu mua nhà ở trung cư phát
triển mạnh mẽ Chương trình phát triển đô thị toàn diện cho thủ đô Hà Nội ước tính
rằng sẽ cần them 960.000m2 nhà ở để đáp ứng mục tiêu 18m2 mỗi đầu người vào năm
2020 sẽ yêu cầu them một lượng lớn nhà ở mới
- Nhu cầu về nhà ở hiện nay tại Hà Nội là vô cùng lớn.Các khu trung cư mới có xu
hướng đặt cách xa trung tâm Hà Nội do hạn chế về cở sở hạ tầng và giá đất cao cũng như
thiếu hụt đất sẵn có ở các khu vực trung tâm buôn bán , do đó yêu cầu các khu phát triển
mật đọ cao để thu được lợi nhuận lớn nhất Nhiều nhà đầu tư nước ngoài do đó đang quy
hoạch hoặc xây dưng các dự án đo thị có quy mô lớn.( bảng 1.3)
- Một số dự án tương tự
- DOLPHN PLAZA được xây dựng tại địa điểm 28 Trần Bình,Mỹ Đình , Từ Liêm
,Hà Nội( có 1 mặt đường nguyễn phong sắc kéo dài) trên khu đất có diện tích 9.874m2
.giá chào bán trung bình từ 39-41 triêu/ m2
- INDOCHINA PLAZA Hà Nội được xây dưng tại địa chỉ 229,Xuân Thủy ,Cầu
Giay ,Hà Nội trên diện tích 16.619m2 giá chào bán trung bình từ 42-45 triệu đồng/m2
1.4.4.Khả năng cạnh tranh ,khả năng xâm nhập thị trường của dự
- Dự án tổ hợp văn phòng, tổ hownpj thương mại và nhà ở Thành An TOWER do
tổng công ty Thành An làm chủ đầu tư và đối tác hợp tác kinh doanh công ty cổ phần tư
vấn và đầu tư xây dựng Ba Đình tọa lạc tại vị trí đắc địa thuộc quận Thanh Xuân,TP Hà
Nội, trên đường Lê Văn Lương
- Công trình cao 30 tầng ,3 tầng hầm được xây dựng nằm trên khu đất có diên tích
4.681.7m2 nằm trên trục đường chính nối sân quốc tế Nội Bài với các công trình quan
trọng như Trung Tâm Hội Nghị Quốc Gia,sân vận động Mỹ Đình…
- Với thiết kế hiện đại,hệ thong kỹ thuật đông bộ , tòa nhà cung cấp hệ thống thang
máy tốc độ cao với điều khiển thông minh, cùng với 3 tầng hầm rộng 10.568,28m2 để xe,
các trang bị đạt tiêu chuẩn quốc tế như : hệ thống điện dự phòng , điều hòa trung tâm và
hệ thống CCTV , phòng cháy chữa cháy hiện đại
- Tòa nhà có vị trí khá đẹp tại khu vực tập trung nhiều văn phòng cho thuê, trụ sở
các công ty lớn trong nước và quốc tế như FBT,CEO Tower,Keangnam ,Hà Nọi
Landmark Tower,CMC Tower… đã góp phần hình thành đô thị phát triển hoàn chỉnh phí
Trang 7tây thành phố, với đầy đủ tiện ích, tạo cảnh quan kiến trúc và môi trường đô thị tại khu
vực , đồng thời đáp ứng nhu cầu về văn phòng trụ sở làm việc tại Hà Nội
- Với lợi thế đắc địa về vị trí , thiết kế đồng bộ hiện đại , kết hợp với giá cả hợp lý
mà chủ đầu tư đưa ra , dự án sẽ thu hút các nhà đầu tư và đủ sức cạnh tranh với thi trường
văn phòng , dịch vụ thương mại và nhà ở tại Hà Nội
Kết luân sự cần thiết phải đầu tư
- Thành phố Hà Nội, với ý nghĩa là một trung tâm văn hóa – khoa học kỹ thuật của
cả nước , đang tập trung lớn vào việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tang kỹ thuật , từng bước
mở rộng và xây dựng nhiều tuyến đường mới Trong đó nhiều công trình quan trọng nằm
trong chiến lược phát triển không gian thủ đô từ nay đến năm 2020
- Về nhà ở, tính đến hiện nay,gần 70 dự án nhà ở cao tầng thuộc các khu đô thị đã
được triển khai , tạo gần 25 triệu m2 nhà ở.Tại khu đô thị mới đều xây dựng chung cư
cao tầng nhằm giảm mật độ xây dựng công trình , tăng dịch vụ công cộng, cải thiện điều
kiện sống Các khu đô thị được xây dựng mới theo hướng hiện đại , mang bản sắc dân
tộc, có hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ
- Không nằm ngoài chiều hướng phát triển chung ấy của thời đại , dự án đầu tư xây
dựng công trình tổ hợp văn phòng ,dịch vụ thương mại nhà ở Thành An TOWER tại 21
Lê Văn Lương , Thanh Xuân, Hà Nội ,là định hướng đúng đắn ,dự án được thực hiện sẽ
góp phần làm tăng quỹ nhà ở thành phố,góp phần tích cực vào chiến lược phát triển nhà ở
và văn phòng cho thuê của thành phố Hà Nội trong những năm tới , đồng thời đây cũng
sẽ là một công trình có đủ tầm cỡ để có thể tạo được dấu ấn,tô them cho khu vực và
Thành phố
Nhận xét của người thẩm định :
- Có thể nhận thấy rằng dự án đã tìm hiểu khá kỹ về nhu cầu ,năng lực đáp ứng hiện
tại về tổ hợp văn phòng cho thuê ,dịch vụ thương mại và nhà ở tại Hà Nội Đồng thời dự
án cũng đưa ra được khả năng cạnh tranh , khả năng xâm nhập thị trường của dự án
- Đồng thời dự án cũng đưa ra được các nguồn cung và mức giá về cho thuê hay
bán văn phòng, nhà ở.Dự án cũng chỉ ra được sự quan trọng,tầm nhìn phát triển trong
tương lai về tổ hợp văn phòng ch thuê ,dịch vụ thương mại và nhà ở tại Hà Nội
- Ta nhận thấy việc đầu tư dự án là rất cần thiết và với sự trình bầy đầy đủ sự cần
thiết như trên là đầy đủ và không có nhận xét gì thêm
Kiến nghị của người thẩm định :
- Không có kiến nghị gì thêm vì các dẫn chứng đưa ra sự cần thiết phải đầu tư đã
khá đầy đủ
1.2 Các yếu tố đầu vào của dự án :
Trong đồ án:
7.5.1.Khả năng cung cấp điện:
- Nguồn điện cung cấp cho các phụ tải của khu vực dự án được lấy từ nguồn điện
cao thế của thành phố và qua máy biến áp của dự án để đến nơi sử dụng
Trang 8- Vì trung tâm thành phố nên nguôn điện ở đây ổn định và thường xuyên
7.5.2.Khả năng cung cấp nước
- Nguồn nước lấy từ nước máy sinh hoạt sẵn có của thành phố ,chỉ việc đấu nối trự
tiếp với nguôn này
7.5.3.Khả năng cung cấp thông tin liên lạc
- Hệ thống thông tin liên lạc trên địa bàn thành phố Hà Nội đã được đầu tư hiện
đại,đồng bộ đáp ứng nhu cầu sử dụng,hòa mạng trong nước và quốc tế Việc đáp ứng nhu
cầu thông tin liên lạc của tòa nhà rất dễ dàng, thuận tiện vì có nhiều đơn vị cung cấp loại
hình máy này như VNPT,VIETTELL,FBT…
3.4.Chọn phương án mua thiết bị cho dự án
- Với các thiết bị đi theo bộ và tìm hiểu thị trương có các nhà cung cấp thiết bị ta
chọn phương pháp đấu thầu mua sắm hàng hóa để đảm bảo chất lượng và đồng bộ cho
thiết bị
6.5 Vật liệu xây dựng :
6.5.1.Bê tông
- Các cấu kiện cọc khoan nhồi , đài móng ,giằng móng tường tầng hầm,dầm sàn
,đường dốc , cầu thang bộ ,bể tự hoại sử dụng bê tông có cấp độ bền B25 (tương đương
mác 350#)
6.5.2.cốt thép
- Cốt thép trơn d≤8 : Sử dụng cốt thép AI hoặc tương đương
- Cốt thép gai 10≤d≤ 18 :Sử dụng cốt thép AII hoặc tương đương
- Cốt thép gai d≥20 : Sử dụng cốt thép AIII hoặc tương đương
*Nhận xét của người thẩm định :
- Do ở trung tâm thành phố lên hệ thống cung cấp điện, nước, thông tin liên lạc
hoàn toàn phụ thuộc vào các hệ thống cung cấp của thành phố
- Trang thiết bị sử dụng gói thầu mua sắm hàng hóa rất tốt ,đảm bảo chất lượng và
đồng bộ của thiết bị
- Vật liệu xây dựng tuy đã đề cập nhưng còn rất sơ sài,chưa chỉ ra nhà cung cấp vật
liệu xây dựng là công ty,doanh nghiệp nào
Kiến nghị của người thẩm định :
- Dự án phải chuẩn bị nguồn cung cấp điện,nước dự phòng (sử dụng máy phát
điện,thiết bị dự trữ điện )
- Phải tìm được nhà cung cấp vật liệu uy tín,đảm bảo chất lượng, đảm bảo các quy
chuẩn tiêu chuẩn của bộ xây dựng về vật liệu,nguồn gốc ,suất sứ phải rõ ràng.Đảm bảo
quá trình thực hiện dự án diễn ra đúng thời hạn,đúng tiến độ đặt ra
1.4 Xem xét yếu tố quy mô, công suất, công nghệ đảm bảo tính hiệu quả của dự án
4.1 Lựa chọn hình thức đầu tư cho dự án
Dự án đầu tư theo hình thức:
Trang 9- Theo giác độ tái sản xuất tài sản cố định: Dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp
văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở Thành An TOWER được đầu tư xây dựng mới
đồng bộ hoàn chỉnh
- Hình thức quản lý và thực hiện dự án: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý và thực hiện
Dự án thông qua ban quản lý dự án
- Nguồn vốn đầu tư xây dựng công trình có thể hình thành từ các nguồn:
+ Vốn tự có;
+ Vốn vay Ngân hàng;
4.1.2 Phương thức tổ chức thực hiện dự án theo các bước:
- Chủ đầu tư tự tổ chức thực hiện theo đúng quy định của Luật Xây dựng, Luật
đấu thầu
- Hoàn thành và phê duyệt dự án đầu tư xây dụng công trình;
- Tổ chức, triển khai thiết kế kỹ thuật
- Thẩm định, phê duyệt Thiết kế kỹ thuật, dự toán công trình, tổng dự toán;
- Tổ chức, triển khai Thiết kế bản vẽ thi công;
- Thẩm định, phê duyệt Thiết kế bản vẽ thi công, dự toán công trình, Tổng dự
toán;
- Tổ chức lựa chọn nhà thầu thi công;
- Thi công xây dựng công trình;
- Nghiệm thu, bàn giao, đưa công trình vào sử dụng
4.1.3 Quy mô dự án:
- Các chỉ tiêu trên toàn khu có tổng diện tích 4.681,7m2 m2 (trong đó có 728,61
m2 dự kiến mở đường theo quy hoạch) nên diện tích đất nghiên cứu thực hiện dự án là
3.953 m2;
- Công trình cao tầng 30 tầng có 3 tầng hầm;
- Các tầng để công trình bao gồm các tầng có chức năng như sau:
+ Tầng 1,2,3 bố trí khu thương mại,
+ Tầng 4 đến tầng 7 bố trí văn phòng, có 03 tầng kỹ thuật,
+ Các tầng còn lại bố trí các căn hộ chung cư
- Tầng 1 của khối nhà tổ chức của khối nhà tổ chức các lối vào từ nhiều phía để
tiếp cận các khu chức năng khác nhau của tòa nhà
4.2 Lựa chọn công suất của dự án
4.2.1 Các căn cứ lựa chọn quy mô công suất
- Căn cứ nghiên cứu thị trường các loại sản phẩm mà doanh nghiệp định hướng
đầu tư;
- Căn cứ vào năng lực tài chính, kinh tế của doanh nghiệp;
- Căn cứ năng lực nhân sự và quản lý trong lĩnh vực mà doanh nghiệp đang nghiên
cứu đầu tư;
- Căn cứ vào quy hoạch chung nơi đặt dự án;
- Căn cứ vào tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng áp dụng;
- Căn cứ vào diện tích và vị trí khu đất nơi đặt dự án
4.2.2 Các phương án công suất và phân tích lựa chọn phương án công suất thích
hợp
4.2.2.1 Đề xuất phương án sản phẩm và phương án công suất
Khu đất có thể được đầu tư xây dựng theo 2 phương án:
Trang 10- Phương án 1: Khu đất nằm ở vị trí rất thuận lợi cho kinh doanh nhà ở nên có thể sử
dụng 100% diện tích đất đai tại khu vực để đầu tư vào xây nhà ở
- Phương án 2: Trên khu đất, xây dựng một tòa nhà cao 30 tầng, bao gồm khu văn phòng,
dịch vụ thương mại nhà ở, như thế sản phẩm của dự án sẽ đa dạng hơn
Sau khi phân tích các thuận lợi và khó khăn của từng phương án, chủ đầu tư đi đến
lựa chọn phương án 2 Thứ nhất về phương diện kinh doanh, việc chia rủi ro cho nhiều
sản phẩm đương nhiên sẽ tốt hơn Thứ hai sản phẩm nhà ở có lợi nhuận tương đối cao
nhưng để đạt được hiệu quả cao thì phải có bộ phận quản lý tốt nên quy mô của dự án
không thể quá bé, như vậy sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận chung Việc xây dựng tổ hợp văn
phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở là tương đối hợp lý so với nhiều khu nhà ở khác để
đảm bảo được tối ưu giữa chi phí hoạt động và doanh thu
4.2.2.2 Phân tích khả năng lắp đầy công suất nhà ở, văn phòng và dịch vụ thương
mại
4.2.2.3 Thuyết minh phương án công suất dự án
-03 tầng khối thương mại với tổng diện tích sàn 6.149,79 m2
-04 tầng khối văn phòng, với tổng diện tích sàn 8.205,32 m2
-23 tầng khồi nhà ở chung cư, với diện tích điển hình của tầng chung cư là
1.878,39 m2
4.3 Lựa Chọn Công Nghệ Và Kỹ Thuật
4.3.1 Các tiêu chuẩn quy phạm :
- Các quy phạm quy hoạch cơ bản : Áp dụng theo TCVN 4449 – 87
- Quy phạm cơ bản về thiết kế nhà ở : Theo TCVN 3905 – 84
- Quy phạm cơ bản thiết kế vườn hoa – cây xanh : Theo TCVN 4449 – 87
4.3.2 Các giải pháp xây dựn hệ thống hạ tầng kỹ thuật
- Tài liệu cơ sở
- Các chỉ tiêu thoát nước: lấy bằng 80% chỉ tiêu cấp nước
+ Thoát nước các tầng hầm + Thông hơi cho hệ thống thoát nước
Trang 11+ Giải pháp thiết kế mạng lưới thoát nước
4.3.2.5 Hệ thống thoát nước mưa
- Tài liệu cơ sở : Áp dụng các tiêu chuẩn và quy phạm VN để tính toán hệ thống
thoát nước cho dự án
- Giải pháp kỹ thuật: + Công thức và phương pháp tính toán thủy lực
mạng lưới + Hệ thống thoát nước thải 4.3.2.6 Hệ thống cung cấp điện
- Các tiêu chuẩn áp dụng
- Các chỉ tiêu lựa chọn
- Khái quát chung
+ Phân phối điện + Thiết bị điện + Lắp đặt cáp và thiết bị điện
+ Chiếu sáng
4.3.2.7 Hệ thống chiếu sáng công cộng
- Các tiêu chuẩn thiết kế
- Các yêu cầu chung
- Các yêu cầu cụ thể
+ Nguồn cấp + Thiết bị điều khiển + An toàn hệ thống
4.3.2.8 Giải pháp thông gió và điều hòa không khí
- Tiêu chuẩn áp dụng
- Tính toán nhiệt và lựa chọn phương án thiết kế:
+ Hệ thống đường ống gas + Hệ thống đường ống nước ngưng + Hệ thống đường ống gió
+ Ống gió mềm và vật liệu cách nhiệt + Cửa gió
+ Van điều chỉnh lưu lượng trên đường ống gió + Hệ thống cấp khí tươi
+ Hệ thống hút khí vệ sinh + Hệ thống thông gió tầng hầm + Hệ thống hút gió khu bếp
4.3.2.9 Giải pháp thông tin liên lạc
- Các tiêu chuẩn, quy định thiết kế
- Thiết kế hệ thống mạng máy tính cho khu văn phòng của các tòa nhà:
+ Phân tích nhu cầu + Yêu cầu thiết kế + Lựa chọn mô hình và công nghệ mạng + Thiết kế hệ thống
* Hệ thống chuyển mạch
Trang 12* Triển khai hệ thống cáp mạng
* Khả năng mở rộng, kết nối internet, tích hợp truyền thông và
bảo mật hệ thống
- Thiết kế hệ thống mạng điện thoại:
+ Phân tích nhu cầu + Yêu cầu thiết kế + Thiết kế hệ thống cáp điện thoại + Triền khai hệ thống cáp mạng điện thoại đối với khối nhà
* Phun thuốc phòng chống mối cho sàn tầng 1 công trình
* Phun thuốc phòng chống mối cho toàn bộ chân tường bên trong tầng
1 công trình
* Lập hàng rào phòng mối bên ngoài công trình
4.3.2.11 Giải pháp Đấu nối hạ tầng kỹ thuật
4.3.3 Lập danh mục và khối lượng thiết bị theo phương án công nghệ lựa chọn
4.3.4 Chọn phương án mua thiết bị cho dự án
4.3.5 Các điều kiện sửa chữa, bảo dưỡng, thay thế thiết bị
NHẬN XÉT, KIẾN NGHỊ VÀ BỔ SUNG CỦA NGƯỜI THẨM ĐỊNH:
- Mục 4.1 Lựa chọn hình thức đầu tư cho dự án : Chủ đầu tư đã lựa chọn được hình
thức đầu tư phù hợp cho dự án
- Mục 4.1.2 Phương thức thực hiện dự án được thực hiện đầy đủ đúng theo quy chuẩn
– tiêu chuẩn
- Mục 4.1.3 : Đã nêu rõ được quy mô của dự án
- Mục 4.2.1 Đã làm rõ được các căn cứ để lựa chọn công suất
- Mục 4.2.2.1 Phần đề xuất phương án sản phẩm và phương án suất đã phân tích rõ
ràng, chi tiết những thuận lợi, khó khăn về hai phương án đề xuất để đưa ra kết luận với
dự án này nên lựa chọn phương án 2 là chính xác
- Mục 4.2.2.2 Phân tích khả năng lắp đầy công suất nhà ở, văn phòng và dịch vụ
thương mại của Hà Nội rất chi tiết, đầy đủ vể tỷ lệ dân số , sự quá tải dân số, chỉ tiêu sử
Trang 13dụng đất đô thị bình quân trên đầu người quá thấp , tình hình quỹ nhà ở rất thấp Tuy
nhiên chưa đề cập tới địa điểm dự án, cần phải phân tích khả năng lắp đầy công suất về
khu vực Thanh Xuân, Hà Nội
Từ thực trạng đó đã đưa ra được kiến nghị về khả năng cạnh tranh và chính sách giá của
Thành An TOWER Làm rõ được khả năng chiếm lĩnh thị trường khi đưa Dự án vào
vận hành
- Mục 4.2.2.3 Thuyết minh phương án công suất dự án : Cần xem xét cụ thể xem với
tổng số diện tích như vậy có đáp ứng đủ nhu cầu của số người không
- Mục 4.3 Lựa chọn công nghệ và kỹ thuật : Hình thức trình bày hợp lý , nội dung trình
bày rõ ràng, số liệu chi tiết đầy đủ tuy nhiên vẫn còn những sai sót về chính tả
- Mục 4.3.1 Các tiêu chuẩn quy phạm : Đầy đủ không có ý kiến
- Mục 4.3.2 Các giải pháp xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật: Đưa ra số liệu đầy đủ,
chính xác của các hệ thống và các giải pháp kỹ thuật công nghệ
+ Đã làm rõ được những căn cứ, cơ sở và các giải pháp kỹ thuật của những hệ
4.3.5 Các điều kiện sửa chữa, bảo dưỡng, thay thế thiết bị : Đầy đủ
1.5 Xem xét yếu tố thời gian, tiến độ thực hiện dự án
Tiến độ thực hiện dự án:
- Giai đoạn 1: Chuẩn bị đầu tư, kéo dài từ đầu Quý IV/2012 đến hết Quý II/2013, bao
gồm các số công việc sau:
+ Lập dự án
+ Thẩm định dự án
- Giai đoạn 2: Chuẩn bị xây dựng, kéo dài từ đầu Quý II/2013 đến hết Quý IV/2013, bao
gồm các công việc chính sau:
+ Giải phóng mặt bằng
+ Khảo sát địa chất
+ Thiết kế, dự toán
+ Thẩm tra thiết kế, dự toán
+ Đấu thầu thi công phần XD
+ Đấu thầu thi công phần TB
+ Bảo hiểm công trình
+ Các chi phí tư vấn khác (thiết kế, thẩm tra thiết kết, dự toán hệ thống PCCC,
thông tin liên lạc,…)
- Giai đoạn 3: Thi công xây dựng, kéo dài từ đầu quý IV/2012 cho đến hết quý IV/2016,
bao gồm các công việc chính sau:
Trang 14+ Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán
+ Vốn lưu động ban đầu
+ Các công việc khác
NHẬN XÉT, KIẾN NGHỊ BỔ SUNG CỦA NGƯỜI THẨM ĐỊNH:
- Về tiến độ thực hiện dự án:
+ Đã tổng hợp đầy đủ danh mục công việc một cách chi tiết không bị trùng lặp
+ Cách sắp xếp thứ tự các đầu công việc, các tổ hợp công tác và các hạng mục
xây dựng tuân theo đúng trình tự kĩ thuật XD
+ Tên công việc đã thể hiện được rõ loại công việc , phạm vi công việc
+ Thể hiện được mối quan hệ về kỹ thuật thực hiện của các công việc theo
nguyên lí tổ chức thi công
+ Thể hiện rõ ràng các mốc thời gian trọng yếu của tổng tiến độ thi công
+ Chưa thể hiện được khối lượng công việc cần thực hiện
Tuy nhiên chưa nêu ra được căn cứ để lập tiến độ dự án vì vậy cần phải bổ sung
- Căn cứ để lập tiến độ của dự án:
+ Căn cứ vào thời gian phê duyệt dự án đầu tư của các cấp có thẩm quyền
+ Căn cứ vào năng lực tài chính của chủ đầu tư, kế hoạch chuẩn bị vốn của chủ
đầu tư
+ Căn cứ vào yêu cầu kiến trúc, kết cấu công trình
+ Căn cứ vào tiến độ thi công thực tế của các công trình có mức độ phức tạp tương
tự
+ Căn cứ vào điều kiện tổ chức thực hiện và công nghệ thi công công trình
+ Căn cứ vào kế hoạch tổ chức đấu thầu xây lắp
- Về thời gian thực hiện dự án:
+ Chưa ấn định rõ ràng thời gian thực hiện dự án hay thời gian đưa dự án vào sử
dụng cần bổ sung
+ Chưa có mốc thời gian cụ thể cần phải bàn giao công việc, từng hạng mục
công trình, dây chuyền sản xuất
1.5 Phân tích tài chính, tổng mức đầu tư,hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án
1.5.1.Tổng mức đầu tư của dự án và kế hoạc huy động vốn
Trong đồ án : 9.1.1.Cơ sở tính toán của tổng mức đầu tư :
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003
- Luật đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 của Quốc Hội ban hành chi
tiết thi hành Luật đầu tư
- Luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ban hành ngày 03 thánh 06 năm
2008
- Luật thuế gá trị gia tăng, số 13/2008/QH13 ngày 03 tháng 06 năm 2008 (có hiệu lực
thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2009)
- Nghị đinh số 12/2009/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2009 của chính phủ về quản lý
dự án đầu tư xây dựng công trình
- Nghị định 112/2009/NĐ-CP ngày 14 tháng 12 năm 2009 của chính phủ về quản lý chi
phí đầu tư xây dựng công trình
Trang 15- Nghị định 123/2008/NĐ-CP ngày 08 tháng 12 năm 2008 quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành một số điều của luật thuế giá trị gia tăng
- Quyết định số 957/QĐ-BXD ra ngày 29/09/2009 của Bộ Xây Dựng về việc ban hành
định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình
- Quy định số 203/2009/QĐ-BTC của bộ tài chính về việc ban hành chế độ quản lý,sủ
dụng và trích khấu hao tài sản cố định
- Thông tư số 04/2011/TT-BXD ngày 25/06/2010 của Bộ trưởng Bộ Xây Dựng hướng
dẫn về việc lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng
- Thông tư 105/2005/TT-BTC ngày 30 tháng 12 năm 2005 của Bộ Tài Chính về
“Hướng dẫn thực hiện nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 12 năm 2005 của
chính phủ về thu tiền thuê đất ,thuê mặt nước”
- Thông tư số 130/2008/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2008 hướng dẫn thi hành một
số điều của thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 và hương dẫn thi hành nghị
đính số 124/2008/NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 của Chính Phủ về quy định chi
tiết thi hành một số điều của luật thuế giá trị gia tăng
- Văn bản số 1599/BXD-VB ra ngày 25/07/2007 về việc công bố phương pháp xác
định chỉ số xây dựng
- Thông tư số 19/2011/TT-BTC ngày 14/12/2011 của bộ tài chính về việc hướng dẫn
quyết toán dự án hoàn thành nguồn vốn nhà nước
- Công bố số 1776/BXD-VP của Bộ Xây dựng ngày 14/08/2007 về việc ban hành dự
toán định mức xây dựng công trình phần xây dựng
- Công bố số 1780/BXD-VP của Bộ Xây dựng ngày 16/8/2007 về việc ban hành định
mưc dự toán xây dựng công trình Phần thí nghiệm vật liệu,cấu kiện và kết cấu xây
dựng
- Tổng mức đầu tư bao gồm : (Bảng 9.15)
1 Chi phí xây dựng: GXD ( Bảng 9.1)
2 Chi phí thiết bị: GTB (Bảng 9.2;9.3;9.4)
3 Chi phí bồi thường và hỗ trợ tái định cư: GBT&TĐC (tại chương 5)
4 Chi phí quản lý dự án: GQLDA (Bảng 9.6)
5 Chi phí tư vấn: GTV (Bảng 9.6)
6 Chi phí khác: GK (Bảng 9.6)
7 Chi phí dự phòng: GDP (Bảng 9.7)
* Nguồn vốn đầu tư cho dự án gôm 3 loại là vốn tự có ,vốn huy động từ khách hàng và
vốn vay thương mại với cơ cấu cụ thể như sau :
- Vốn tự có : 40,7%
- Vốn thương mại : 59,3 % huy đọng từ các nghân hàng thương mại
- Lãi suất huy động vốn trung hạn và dài hạn r= 13% /năm, ghép lãi theo năm
- Phần vốn lưu động trong năm để thỏa mãn nhu cầu kinh doanh là vốn vay ngắn
hạn của Nghân Hàng Thương mại với lãi suất r=12% /năm
2) Hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án :
Trang 16* Dự án đưa vào khai thác sử dụng năm 2017 , có các hình thức doanh thu như sau:
- Không gian 3 tầng hầm được dử dụng làm nơi trông dữ xe máy ,ô to với phí
trông dữ xe các loại như sau :
+ Ô tô : 1.800.000VNĐ/ tháng
+ Xe máy :150.000/tháng
- Thu từ việc cho thuê sàn văn phòng , thương mại ( 50 năm thu tiền 1 lần ) giá
35.000.000 VNĐ/m2
- Thu từ việc cho thuê sàn văn phòng ( thu tiền hàng năm ) gisa USD /tháng với
tỉ giá 1 USD = 20.865 VNĐ bắt đầu từ năm 2017 với diện tích 2.462
m2/năm
- Thu việc bán căn hộ trung cư giá 40.000.000 VNĐ/m2 bắt đầu từ năm 2016 với
diện tích như sau :
+ Năm 2016 : 12.961 m2
+ Năm 2017 : 12.961 m2
+ Năm 2018 :12.961 m2
+ Năm 2019 : 4.320,3m2
- Phí dịch vụ nhà trung cư với giá 5.000đ/m2 bắt đầu từ năm 2017
- Dự trù doanh thu của dự án được trình bầy ở bảng P2 Dư trù doanh thu của dự
án ở phần mục lục
Nhận xét, kiến nghị và bổ sung của người thẩm định :
- Các cơ sở tính toán tổng mức khá đầy đủ và sát thực.7 khoản chi phí
để tính ra tổng mức đầu tư được tính toán chi tiết và chính xác.Bố cục trình bầy cũng rất hợp lý,đẹp mắt
- Khả năng huy đông vốn cũng được trình bầy khá cụ thể, rõ ràng tuy
nhiên cần bổ sung bảng kế hoạch huy động vốn P1
- Về hiệu kinh tế quả doanh thu cũng được tính toán và đề cập chi tiết
- Tuy nhiên : chưa đề cập các phương pháp lập TMĐT
Có 4 phương pháp:
1 xác định theo thiết kế cơ sở của dự án
2 phương pháp tính theo diện tích hoặc công suất sản xuất, năng lực phục vụ của
công trình và giá xây dựng tổng hợp, suất vốn đầu tư xây dựng công trình
3 phương pháp xác định theo số lượng của dự án có các công trình xây dựng, có
chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã thực hiện
4 phương pháp kết hợp
- Kế hoạch khấu hao tài sản cố định: không nêu rõ những tài sản như thế nào được xếp
vào tải sản cố định
Tài sản cố định là những tài sản thoả mãn đồng thời cả bốn tiêu chuẩn dưới đây thì
được coi là tài sản cố định: