PHÂN TÍCH KHẢ THI DỰ ÁN KHU BIỆT THỰ SINH THÁI NHÀ VƯỜN HOÀNG QUÂN

MỤC LỤC Đề mục Trang Nhiệm vụ luận văn Lời cảm ơn i Tóm tắt ii Mục lục iii Danh sách hình vẽ vi Danh sách bảng biểu vii Danh sách các từ viết tắt ix 1. CHƯƠNG 1. GIỚI THIỆU 1 1.1. CƠ SỞ HÌNH THÀNH ĐỀ TÀI 1 1.2. MỤC TIÊU ĐỀ TÀI 2 1.3. PHẠM VI ĐỀ TÀI 2 1.4. PHƯƠNG PHÁP THỰC HIỆN 2 1.5. Ý NGHĨA ĐỀ TÀI 3 1.6. BỐ CỤC LUẬN VĂN 3 2. CHƯƠNG 2. CƠ SỞ LÝ THUYẾT 5 2.1. MỘT SỐ KHÁI NIỆM VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 5 2.1.1. Khái niệm về dự án đầu tư 5 2.1.2. Quy trình phát triển một dự án xây dựng 5 2.1.3. Phân loại dự án 9 2.2. CÁC BƯỚC PHÂN TÍCH DỰ ÁN 9 2.3. CÁC PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH 11 2.3.1 Lạm phát 11 2.3.2 Phương pháp phân tích giá trị hiện tại ròng – NPV 12 2.3.3 Phương pháp suất thu lợi nội tại 12 2.3.4 Phương pháp tỷ số lợi ích trên chi phí 13 2.3.5 Phương pháp thời gian hoàn vốn 13 2.3.6 Suất chiết khấu – suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được 13 2.3.7 Xử lý lạm phát trong dòng tiền dự án 14 2.3.8 Phân tích tài chính theo quan điểm tổng đầu tư 16 2.3.9 Phân tích tài chính theo quan điểm chủ đầu tư 16 2.3.10 Phân tích rủi ro 16 2.4 PHÂN TÍCH KINH TẾ XÃ HỘI 17 2.4.1 Phương pháp hệ số chuyển đổi giá tài chính sang giá kinh tế 17 2.4.2 Phương pháp phân tích kinh tế ai được ai mất từ dự án 18 3. CHƯƠNG 3. PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG 19 3.1. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH 19 3.2. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VŨNG TÀU 20 3.3. TÌNH HÌNH KINH TẾ XÃ HỘI TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU 24 3.4. ẢNH HƯỞNG PHÁP LUẬT ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 25 3.5. ẢNH HƯỞNG CHÍNH SÁCH NHÀ NƯỚC ĐẾN BẤT ĐỘNG SẢN 26 3.6. MỘT SÓ VẤN ĐỀ KHI TRIỂN KHAI DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 27 3.6.1 Lợi nhuận 28 3.6.2 Phương thức thanh toán 28 3.6.3 Tiếp thị bất động sản 29 3.6.4 Uy tín thương hiệu 30 3.6.5 Nhiệm vụ chính trị xã hội 30 4. CHƯƠNG 4. MÔ TẢ DỰ ÁN 32 4.1. GIỚI THIỆU VỀ DỰ ÁN 32 4.2. VỊ TRÍ TỰ NHIÊN 32 4.3. PHẠM VI VÀ QUY HOẠCH DỰ ÁN 33 4.4. CHI P4.4.1 Chi phí 36 4.4.2 Doanh thu dự án 38 4.4.3 Cơ cấu nguồn vốn dự án 40 5. CHƯƠNG 5. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH 42 5.1. XÁC ĐỊNH DÒNG THU DỰ ÁN 42 5.1.1. Thu từ bán nền và biệt thự 42 5.1.2. Thu từ cho thuê trung tâm thương mại và nhà hàng 44 5.2. XÁC ĐỊNH DÒNG CHI CỦA DỰ ÁN 46 5.2.1. Chi phí đầu tư 46 5.2.2. Chi phí lãi vay 47 5.2.3. Thuế 48 5.2.4. Vốn lưu động 48 5.3 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH 49 5.3.1 Lạm phát 49 5.3.2 Cơ cấu nguồn vốn 49 5.3.3 Suất chiết khấu 50 5.3.4 Kết quả ngân lưu tài chính 50 5.3.5 Phân tích rủi ro 51 6. CHƯƠNG 6. PHÂN TÍCH KINH TẾ XÃ HỘI 71 6.1. PHÂN TÍCH KINH TẾ 71 6.2. PHÂN TÍCH XÃ HỘI 73 7. CHƯƠNG 7. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 73 7.1. Kết luận 74 7.2. Kiến nghị 75 PHỤ LỤC 77 TÀI LIỆU THAM KHẢO 101 HÍ – DOANH THU – NGUỒN VỐN DỰ ÁN 36

1

Chương 1 GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI

1.1 CƠ SỞ HÌNH THÀNH ĐỀ TÀI

Trong 2 năm trở lại đây, với những đổi mới trong pháp luật kinh doanh đất đai đã thúc đẩy đầu tư bất động sản tăng trưởng mạnh mẽ Theo thống kê của bộ kế hoạch đầu tư (đến quý 2 - 2010): lĩnh vực bất động sản đang là lĩnh vực đứng thứ hai trong thu hút đầu tư nước ngoài với gần 300 dự án tương đương tổng mức đầu tư 33,9 tỷ USD, chiếm 20,6%

số dự án và 16,3% tổng vốn đăng ký tại Việt Nam Trong đó, nhà đầu tư nước ngoài rất quan tâm đến bất động sản du lịch Năm 2008 được xem là cột mốc quan trọng của bất động sản du lịch với nhiều dự án có quy mô lớn nhất từ trước đến nay được nhà nước chấp thuận: khu phức hợp Hồ Tràm Strip 4,33 tỷ USD ở Bà Rịa Vũng Tàu do tập đòan Asiana Coast làm chủ đầu tư, hay khu du lịch Bãi Dài – Phú Quốc 1,65 tỷ USD của Starbay Holding Theo thống kê của ngành du lịch: nửa đầu năm 2010, Việt Nam đã đón gần 2,52 triệu lượt khách quốc tế, tăng 32% so với cùng kỳ năm trước Rõ ràng, sức hấp dẫn của thị trường bất động sản du lịch ở Việt Nam rất lớn

Doanh nghiệp Việt Nam khi đầu tư vào thị trường này có lợi thế là họ nắm giữ quyền sử dụng đất lớn Hầu hết những khu vực trắc địa có thể khai thác bất động sản du lịch dọc bờ biển Việt Nam đều nằm trong tay các doanh nghiệp trong nước Doanh nghiệp nước ngòai được cấp phép nhưng do giá đất bị đẩy lên quá cao nên gây khó khăn khi tìm đất triển khai dự án, hơn nữa còn gặp nhiều vấn đề phát sinh trong khâu giải phóng mặt bằng Do

đó nếu tận dụng được lợi thế trên, các doanh nghiệp Việt Nam hoàn toàn có thể gặt hái thành công trong phân khúc bất động sản du lịch

Trong số những đặc khu mà nước ta dành ra để phát triển bất động sản du lịch thì tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu được chọn làm một trong những mũi nhọn phát triển ở khu vực phía nam

Bà Rịa – Vũng Tàu nằm ở miền Đông Nam Bộ, tiếp giáp tỉnh Đồng Nai ở phía Bắc, với Thành Phố Hồ Chí Minh ở phía Tây, còn phía Nam giáp Biển Đông Với lợi thế chiều dài

bờ biển phần đất liền 100 km (trong đó có 72km là bãi cát có thể sử dụng làm bãi tắm), thềm lục địa tiếp giáp với quần đảo Trường Sa chứa đựng hai lọai tài nguyên cực kỳ quan trọng là dầu mỏ và hải sản, nơi đây hội tụ nhiều tiềm năng để phát triển các ngành kinh tế biển như: khai thác dầu khí trên biển, khai thác cảng biển và vận tải biển, khai thác – chế biến hải sản và đặc biệt là phát triển du lịch nghĩ dưỡng Hiện tại Bà Rịa – Vũng Tàu đang

có nhiều dự án triển khai với mức đầu tư khổng lồ dọc theo đường ven biển (tỉnh lộ 44), như: Ocean Ami, Furama Resort (Sea star Suite), Hồ Tràm Strip… Các dự án này đa số

đã bắt đầu triển khai, được chào bán trên thị trường

Do đó mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh đến năm 2020 là: “Tập trung khai thác các thế mạnh của tỉnh về dầu khí, chế biến hải sản, cảng biển … và các lợi thế về vị trí địa

lý để phát triển du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng” Với dân số hiện nay là 994.837 người (thống kê dân số 12-2009), diện tích toàn tỉnh lên đến 1.989,6 km², trong tương lai tỉnh sẽ

Với vị trí gần trung tâm Tỉnh, địa hình tương đối bằng phẳng ở độ cao trung bình trên 42m so với mực nước biển, thửa đất này có nhiều thuận lợi để phát triển một khu dân cư hiện đại, nghỉ dưỡng cao cấp Để biết được dự án có thực sự đáng giá hay không thì việc xem xét tính khả thi là rất quan trọng Luận văn này sẽ cập nhật số liệu mới nhất kết hợp những quy họach, quy định mới của nhà nước để phân tích khả thi dự án Đó cũng chính

là lý do tác giả hình thành đề tài “Phân tích dự án khu biệt thự sinh thái nhà vườn Hoàng Quân”

Đề tài được phân tích ở mức độ tiền khả thi dự án, tập trung chủ yếu vào:

 Phân tích thị trường: tình hình thị trường bất ở tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, tiềm năng phát triển và dự báo nhu cầu bất động sản trong tương lai

 Phân tích tài chính theo quan điểm chủ đầu tư và tổng đầu tư

 Phân tích rủi ro: phân tích độ nhạy, phân tích tình huống, phân tích mô phỏng bằng phần mềm Crystal Ball

Tất cả đều được tác giả tiến hành phân tích có xét đến tác động của lạm phát Qua phân tích này, chủ đầu tư sẽ nhận định rõ hơn về hiệu quả thực sự mà dự án mang lại

Các nội dung phân tích kỹ thuật, phân tích nguồn lực, phân tích thị trường sẽ sử dụng một

số kết quả nghiên cứu của công ty địa ốc Hòang Quân

Các thông tin nghiên cứu được thực hiện trong phạm vi tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu

1.4 PHƯƠNG PHÁP THỰC HIỆN

3

Các dữ liệu, thông tin cần thu thập là dữ liệu cụ thể của dự án, các thông tin về chủ đầu

tư, các dữ liệu về tài chính, kinh tế xã hội và thị trường có liên quan đến dự án

Các thông tin thứ cấp được thu thập qua các nguồn: chủ đầu tư của dự án, qua các báo và tạp chí, qua nghiên cứu và báo cáo của công ty tư vấn, qua các trang thông tin điện tử của

Bộ Tài Chính, Bộ Kế Hoạch và Đầu Tư và Ủy Ban Nhân Dân Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu Các phương pháp nghiên cứu và phân tích được áp dụng trong đề tài là phân tích tài chính theo phương pháp dòng tiền tệ chiết giảm (NPV, IRR, B/C), phân tích độ nhạy một chiều, phân tích độ nhạy hai chiều, phân tích tình huống, phân tích mô phỏng, với phần mềm hỗ trợ Crystal Ball

1.5 Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI

 Thực hành những kiến thức đã học về phân tích dự án, qua đó tiếp thu những kiến thức mới phát sinh từ thực tế

 Luận văn có thể làm tài liệu tham khảo cho Phòng thẩm định dự án đầu tư của công ty

Cổ Phần Tư Vấn – Thương Mại – Dịch Vụ Địa Ốc Hoàng Quân

1.6 BỐ CỤC LUẬN VĂN

Luận văn bao gồm 6 chương:

Chương 1: Giới thiệu

Chương này giới thiệu tổng quát những vấn đề luận văn sẽ thực hiện: giới thiệu cơ sở hình thành đề tài, phạm vi đề tài và phương pháp thực hiện những vấn đề đã nêu ra

Chương 2: Cơ sở lý thuyết

Chương này mô tả tổng quan cơ sở lý thuyết sẽ được ứng dụng phân tích trong quá trình thực hiện phân tích dự án

Chương 3: Phân tích thị trường

Chương này giới thiệu về thị trường bất động sản du lịch nghĩ dưỡng trong nước và ở Bà Rịa – Vũng Tàu Mô tả về tình hình kinh tế chính trị, dân số hiện tại xu hướng phát triển nhu cầu nhà ở trong tương lai của Tỉnh Tác giả cũng đề cập đến những vấn đề cần chú ý

khi triển khai một dự án kinh doanh bất động sản

Chương 4: Mô tả dự án

Chương này mô tả về dự án: vị trí địa lý, quy mô và quy hoạch cụ thể Nêu ra phương án kinh doanh và cách tính chi phí, doanh thu cho toàn bộ dòng đời của dự án (được xét trong 20 năm)

Chương 5: Phân tích tài chính

Trong chương này, dự án sẽ được phân tích thông qua các phương pháp phân tích tài chính để thẩm định tính khả thi của dự án về mặt tài chính dưới tác động của lạm phát

4

như: phương pháp phân tích giá trị hiện tại ròng – NPV, phương pháp suất thu lợi nội tại – IRR, phương pháp tỷ số lợi ích trên chi phí – B/C Phân tích độ nhạy một chiều, phân tích độ nhạy hai chiều, phân tích tình huống, phân tích rủi ro bằng mô phỏng Monte Carlo với phần mềm hỗ trợ Crystal Ball cũng được trình bày

Chương 6: Phân tích kinh tế xã hội

Trong chương này, tác giả sẽ phân tích tính khả thi của dự án về măt kinh tế xã hội, qua

đó thấy được những lợi ích mà nền kinh tế nhận được cũng như các chi phí mà nền kinh

tế phải gánh chịu Đồng thời cũng có sự nhìn nhận khách quan những mục tiêu xã hội đạt được khi có dự án và những nhóm đối tượng chính trong xã hội được hưởng hay bị thiệt khi có dự án

Chương 7: Kết luận và kiến nghị

Chương này, tóm tắt lại kết quả đã được phân tích từ những chương trước Từ đó nêu lên các điểm mạnh, điểm yếu của dự án khu biệt thự sinh thái nhà vườn Hoàng Quân Cuối cùng đưa ra những kiến nghị sau quá trình thực hiện đề tài phân tích dự án

Thực hiện đầu tư

Khả năng đầu tư của các doanh nghiệp

Hình thành các dự án đầu tư xây dựng

Nhà nước lập quy họach tổng thể về xây

dựng

Kết thúc công trình xây dựng và đưa vào

sử dụng Chuẩn bị đầu tư

Hình 2.1: Quá trình phát triển dự án theo nghĩa rộng

Nguồn: Nguyễn Văn Chọn, 1999

Chương 2

CƠ SỞ LÝ THUYẾT

Trong chương 2, tác giả sẽ trình bày tổng quan về cơ sở lý thuyết được áp dụng vào các phân tích trong đề tài Các lý thuyết được áp dụng bao gồm: phương pháp phân tích tài chính theo phương pháp dòng tiền tệ chiết giảm (NPV, IRR, B/C), phân tích dòng tiền có xét đến yếu tố lạm phát, phân tích rủi ro, các phương pháp phân tích kinh tế xã hội

2.1 MỘT SỐ KHÁI NIỆM VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

2.1.1 Khái niệm về dự án đầu tư

Dự án đầu tư là một tập hợp những đề xuất về việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những đối tượng nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng, cải tiến hoặc nâng cao chất lượng sản phẩm hay dịch vụ nào đó trong một khỏang thời gian nhất định (theo nghị định số 177/CP về điều lệ quản lý dự án đầu tư và xây dựng)

2.1.2 Quy trình phát triển một dự án xây dựng

5 Xem xét và quyết định đầu tư

6 Đàm phán ký hợp đồng đối tác + hồ sơ xin giao đất

7 Lập kế hoạch sử dụng nguồn vốn đầu tư

8 Giải phóng mặt bằng

9 Thiết kế thi công xây dựng

10 Bán hàng

Hình 2.2: Mô hình cơ bản đầu tư dự án bất động sản

Nguồn: Công ty cổ phần Đào Tạo Doanh Chủ, 2010

Quy trình phát triển theo nghĩa rộng: bao gồm từ chiến lược và quy hoạch tổng thể của cả nền kinh tế xã hội mà nhà nước đưa ra đến giai đọan thực hiện đầu tư dự án xây dựng sau

đó đưa vào sử dụng Điều này có nghĩa là tất cả những giai đoạn sau phải phù hợp với giai đọan trước đó, dẫn đến cả quy trình đáp ứng được mục tiêu chiến lược ban đầu đề ra cho

cả nền kinh tế xã hội của quốc gia

Đất làm dự án có 2 dạng:

 Thuê mua lại từ đối tác kinh doanh khác

 Thuê hay xin giao đất thuộc quỹ đất quản lý của nhà nước

Bước 2: Thiết kế ý tưởng – Quy hoạch sơ bộ

Trên một khu đất, chủ đầu tư đứng trước bài toán lựa chọn một mô hình đầu tư tối ưu trong số các mô hình xây dựng và kinh doanh như sau:

Hình 2.3: Các mô hình kinh doanh xây dựng

Nguồn: Công ty cổ phần đào tạo Doanh Chủ, 2010

Bước 3: Điều tra thị trường

Nghiên cứu thị trường sẽ kiểm định tính khả thi của ý tưởng kinh doanh và khuyến nghị các hướng phát triển dự án Phương pháp nghiên cứu thị trường có thể dựa trên các thông

số tự chủ đầu tư đi điều tra hoặc dựa trên tài liệu nghiên cứu của các cơ quan tổ chức chuyên môn

Bước 4 : Phân tích tài chính

Ý Tưởng

Căn hộ cho thuê

Hạ tầng khu công nghiệp Khách sạn, nhà hàng

Khu phức hợp

8

Phân tích tài chính nhằm xác định khả năng sinh lời của dự án dựa trên những giả định cơ bản về dự án Dựa theo việc quy hoạch sơ bộ khu đất mà chủ đầu tư tiến tới việc phân tích tài chính cho dự án nhằm xác định xem mô hình kinh doanh có mang lại hiệu quả hay không

Nội dung của phân tích tài chính dự án đầu tư:

 Xác định tổng mức đầu tư và cơ cấu nguồn vốn của dự án, xác định các nguồn tài trợ cho dự án , khả năng đảm bảo vốn từ mỗi nguồn về mặt số lượng và tiến độ

 Lập các báo cáo tài chính dự kiến cho từng năm hoặc từng gia đoạn của dòng đời

dự án và xác định dòng tiền của dự án

Bước 5: Xem xét và quyết định đầu tư

Các chỉ số tài chính được xác lập trên kết quả nghiên cứu thị trường sẽ là yếu tố quan trọng để xem xét và quyết định đầu tư Nguyên tắc cơ bản của quyết định đầu tư: làm tối

đa giá trị doanh nghiệp, đánh giá giá trị dòng tiền theo thời gian, có sự đánh đổi giữa rủi

ro và lợi nhuận Đặc biệt chủ đầu tư cân nhắc và đánh giá thận trọng về giá trị dòng tiền theo thời gian vì đầu tư bất động sản là đầu tư dài hạn

Bước 6: Đàm phán kí hợp động – lập hồ sơ xin giao đất

Đối với khu đất thuộc quyền sở hữu của đối tác, nhà đầu tư muốn hợp tác đầu tư hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì khâu đàm phán là hết sức quan trọng Khi đàm phán chủ đầu tư phải chuẩn bị kĩ để biết rõ điểm mạnh điểm yếu của đối tác để đưa đến đàm phán thành công

Lập hồ sơ xin giao đất theo quy trình xin giao đất tại địa phương

Bước 7: Lập kế hoạch sử dụng nguồn vốn đầu tư

Đa dạng hoác các nguồn vốn đầu tư cho dự án bao gồm:

 Vốn tự có của chủ đầu tư

 Vốn huy động từ thị trường tài chính

 Vốn huy động từ khách hàng

Chủ đầu tư cân đối nguồn vốn của mình và quyết định huy động vốn tài trợ cho dự án Các kênh huy động vốn đó chỉ khả thi khi dự án đã được cấp phép, phê duyệt hoặc đã chi tiết được các hạng mục đầu tư

Bước 8: Giải phóng mặt bằng

Sau khi có được chủ trương chấp thuận địa điểm đầu tư, chủ đầu tư kết hợp với UBND quận/huyện tiến hành lập phương án đền bù, hỗ trợ thiệt hại và tái định cư trên nguyên tắc chủ yếu là thoả thuận giữa chủ đầu tư và người có đất bị thu hồi

9

Việc giải phóng mặt bằng đụng đến lợi ích và tác động mạnh đến đời sống người dân, nên đây là việc khó khăn Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng phải góp phần với địa phương tạo lập quỹ nhà tái định cư cho người dân

Bước 9: Thiết kế - thi công xây dựng

Tiến hành mời thầu và đấu thầu về thiết kế - xây dựng công trình theo ý tưởng kinh doanh

và các thông số quy hoạch kiến trúc của sở quy hoạch kiến trúc

2.1.3 Phân loại dự án

Người ta có thể dựa vào nhiều tiêu chí khác nhau để phân lọai dự án đầu tư, căn cứ vào:

o Người khởi xướng: dự án cá nhân, dự án tập thể, dự án quốc gia hoặc quốc tế

o Tính chất hoạt động của dự án: dự án sản xuất, dự án dịch vụ thưong mại, dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, dự án dịch vụ xã hội

o Địa phận quốc gia: dự án đầu tư xuất khẩu, dự án đầu tư nội địa

o Mức độ chính xác của dự án: dự án khả thi, dự án tiền khả thi

o Ngành hoạt động: dự án công nghiệp, dự án nông nghiệp, dự án xây dựng…

o Mức độ tương quan lẫn nhau: dự án độc lập, dự án loại trừ lẫn nhau

o Hình thức đầu tư: dự án đầu tư trong nước, dự án liên doanh, dự án 100% vốn nước ngoài

o Quy mô và tính chất quan trọng của dự án:

 Dự án nhóm A: những dự án cần thông qua hội đồng thẩm định của nhà nước sau đó trình thủ tướng chính phủ quyết định

 Dự án nhóm B: những dự án được Bộ kế hoạch đầu tư cùng Chủ Tịch hội đồng thẩm định nhà nước phối hợp với các Bộ, Ngành có liên quan xem xét và thẩm định

 Dự án nhóm C: những dự án còn lại do Bộ kế hoạch đầu tư cùng phối hợp với các

Bộ, Ngành, các đơn vị liên quan để xem xét và quyết định

2.2 CÁC BƯỚC PHÂN TÍCH DỰ ÁN

Hầu hết những dự án đầu tư bất động sản đều đi qua những bước cơ bản sau để có thể hình thành một dự án đầu tư Hình 2.2 sẽ mô tả quy trình đó thông qua một số giai đoạn chính

10

Khái niệm và xác định dự án

Nghiên cứu tiền khả thi

Nghiên cứu khả thi

Thiết kế chi tiết

Chấp nhận dự án

: Điểm ra quyết định

Hình 2.2: Các giai đoạn phân tích dự án

Nguồn: Jenkins & Harberger, 2006

Khái niệm và xác định dự án

Ở giai đoạn này, nhà đầu tư phải có khái niệm rõ ràng về tính chất của sản phẩm của dự

án và lợi ích kinh tế xã hội mà dự án mang lại Những nội dung thông tin tham khảo thường chung chung đến mức họ phải phỏng đoán Mặc dù mọi dự án nên được thẩm định theo các thành phần của dự án nhằm xác định các thành phần làm tăng hoặc giảm tính hấp dẫn của dự án Nếu trong giai đoạn này chúng ta có ít bằng chứng (nhu cầu, mức độ ưu tiên…) chứng tỏ rằng dự án nên tiến hành nghiên cứu tiền khả thi thì dự án sẽ bị bác bỏ

11

Nghiên cứu tiền khả thi

Nghiên cứu tiền khả thi là nỗ lực đầu tiên nhằm đánh giá triển vọng đầu tư chung của dự

án Để thực hiện giai đoạn này điều quan trọng là phải cố gắng duy trì một mức độ chính xác ngang nhau cho các thành phần phân tích Đồng thời gian đoạn này phải ước tính được những dữ liệu cho thấy dự án có đủ hấp dẫn hay không để tiến hành cho các bước

tiếp theo sau

Nghiên cứu khả thi

Chức năng của giai đoạn nghiên cứu khả thi dự án là nhằm tăng cường mức độ chính xác của việc tính toán các biến số chủ yếu nếu dự án cho thấy có triển vọng thành công Để tăng cường mức độ chính xác, chúng ta cần tiến hành nghiên cứu cơ bản nhiều hơn

Thiết kế chi tiết

Thiết kế chi tiết bao gồm việc xác định các chương trình cơ bản, phân chia nhiệm vụ, xác định tài nguyên dùng cho dự án và chỉ rõ chức năng nhiệm vụ phải tiến hành, mức độ ưu tiên giữa chúng Giai đoạn này phải xác định rõ các yêu cầu kỹ thuật để tăng cường độ chính xác của mọi dữ kiện đã được sử dụng trong các phần phân tích trước Cuối giai đoạn này là công việc thẩm định lần cuối xem dự án có đáp ứng được các tiêu chuẩn đề ra

để được phê chuẩn và thực hiện hay không

2.3 CÁC PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH

Một dự án được đánh giá là có khả thi về mặt tài chính đưọc xem xét dưới nhiều hình thức, góc độ khác nhau Nhưng bản chất chung của những tiêu chí đánh giá là khả năng đáp ứng được kỳ vọng của chủ đầu tư và cả tống đầu tư

2.3.1 Lạm phát

Lạm phát được đo bằng tỷ số giữa sự thay đổi mặt bằng giá so với mặt bằng giá đầu kỳ Mặt bằng giá đầu kỳ trở thành mốc quy chiếu để xác định tỷ lệ lạm phát trong suốt thời kỳ tính toán Lạm phát của một thời kỳ được biểu diễn bằng công thức:

gPIe = (PI – P It-n)/ P It-n Trong đó:

gPIe: tỷ lệ lạm phát của một thời kỳ hàng hoá I

PIt : chỉ số mặt bằng giá tại thời điểm ta của hàng hoá I

P It-n : chỉ số mặt bằng đầu kỳ của hàng hoá I

N : thời kỳ phân tích

12

Lạm phát là rủi ro hệ thống tác động đến mọi lĩnh vực kinh tế Dù xuất phát từ nguyên nhân nào thì lạm phát cũng thể hiện đặc trưng cơ bản là sự bất ổn về kinh tế xã hội, sự tăng giá liên tục và đồng bộ ở tất cả các hàng hoá, dịch vụ

Hiện nay, yếu tố lạm phát ít được chú ý nhiều trong phân tích dự án vì để xác định ảnh hưởng và dự báo được lạm phát sẽ tốn rất nhiều thời gian và nguồn lực Tuy nhiên nếu bỏ qua tác động của lạm phát sẽ làm sai lệch kết quả phân tích

2.3.2 Phương pháp phân tích giá trị hiện tại ròng – NPV

Đây là chỉ tiêu cơ bản để đánh giá hiệu quả của một dự án đầu tư và thể hiện giá trị tăng thêm mà dự án đem lại cho công ty NPV là một chỉ tiêu phổ biến và trở thành một trong các nguyên tắc chuẩn mực đánh giá dự án

r

CF CF

1 0

)1(

Với cùng một suất chiết khấu, dự án nào có NPV lớn chứng tỏ dự án đó có hiệu quả hơn

và tạo được giá trị cho công ty Nếu NPV ≥ 0 thì dự án đáng giá về mặt tài chính có nghĩa

là dự án có suất sinh lời cao hơn hặoc bằng chi phí cơ hội của vốn

NPV > 0 có nghĩa là dự án có suất sinh lời cao hơn chi phí cơ hội của vốn (suất sinh lời cao hơn suất chiết khấu)

NPV= 0 có nghĩa là dự án có suất sinh lời bằng chi phí cơ hội của vốn (suất sinh lời bằng suất chiết khấu)

NPV< 0 có nghĩa là dự án có suất sinh lời thấp hơn chi phí cơ hội của vốn (suất sinh lời thấp hơn suất chhiết khấu)

2.3.3 Phương pháp suất thu lợi nội tại (Internal rate of return – IRR)

IRR là suất chiết khấu làm cho NPV của dự án bằng 0

r

CF CF

1 0

)1

Theo quan điểm chủ đầu tư chỉ quan tâm đến dòng ngân lưu ròng còn lại sau khi đã thanh toán nợ vay Theo quan điểm chủ đầu tư, suất chiết khấu sẽ được so sánh với suất sinh lời tối thiểu có thể chấp nhận được có nghĩa là dự án hiệu quả, đáng giá về mặt tài chính nếu IRR ≥ MARR - suất thu lợi tối thiểu Theo quan điểm tổng đầu tư (ngân hàng) chỉ quan tâm đến dòng ngân lưu của tổng đầu tư chỉ vì nhà cho vay được ưu tiên nhận trước dòng thu của dự án mà không có nghĩa vụ chia sẻ rủi ro với chủ đầu tư Do đó, Suất chiết khấu IRR được so sánh với chi phí sử dụng vốn bình quân có trọng số (WACC) có nghĩa là dự

án hiệu quả, đáng giá về mặt tài chính nếu IRR ≥ WACC

13

2.3.4 Phương pháp phân tích tỷ số lợi ích và chi phí – B/C

Tỷ số lợi ích và chi phí – B/C là tỷ lệ giữa giá trị hiện tại của dòng thu so với giái trị hiện tại dòng chi, là chỉ tiêu đo lường hiệu quả của dự án bằng tỷ lệ giữa lợi ích thu về so với chi phí bỏ ra

Tỷ số B/C thường = PV(lợi ích)/PV(chi phí) =

)]

([

)(

M O K PV

B PV





Tỷ số B/C sửa đổi =

)(

)]

([

K PV

M O B

Trong đó PV: giá trị tương đương hiện tại

B: giá trị đều hàng năm

O + M: chi phí vận hành, bảo dưỡng đều hàng năm

K: vốn đầu tư ban đầu

Cả hai phương pháp tính B/C đều cho ra cùng kết quả Ngoài ra, với các dự án độc lập thì tiêu chuẩn đánh giá dự án có đáng giá khi tỷ số B/C ≥ 1 Còn việc lựa chọn các dự án loại

trừ nhau thì chọn dự án có vốn đầu tư lớn là đáng giá có nghĩa là B/C (gia số) ≥1

2.3.5 Phương pháp thời gian hoàn vốn

Thời gian hoàn vốn là khoảng thời gian ngắn nhất dự án có thể thu hồi vốn hay tổng tích lũy dòng tiền tệ đủ để thu hồi vốn đầu tư ban đầu

Thời gian hoàn vốn không chiết khấu Thv = n +

Trong đó n là số năm để dòng tiền tích lũy của dự án < 0, nhưng dòng tiền sẽ dương khi đến năm n+1, tức là 

n

t

t

NCF > 0

Ưu điểm của chỉ tiêu hoàn vốn là đơn giản, thể hiện khả năng thanh khoản và rủi ro của

dự án, nếu thời gian hoàn vốn ngắn cho thấy tính thanh khoản của dự án càng cao và rủi

ro đối với vốn đầu tư của dự án càng thấp Nhược điểm là không xem xét dòng tiền sau thời gian hoàn vốn, không quan tâm đến giá trị tiền tệ theo thời gian

Thời gian hoàn vốn có chiết khấu được tính toán giống như công thức thời gian hoàn vốn không chiết khấu nhưng dựa trên dòng tiền có chiết khấu

2.3.6 Suất chiết khấu – Suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được MARR (Minimum Attractive Rate of Return)

14

Suất chiết khấu chính là chi phí cơ hội của vốn đầu tư là cái giá mà công ty phải trả khi đầu tư vào dự án Suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được – MARR được dùng làm hệ số chiết tính để tính các giá trị tương ứng và làm ngưỡng trong việc chấp nhận hay bác bỏ một dự án đầu tư Ta có thể xác định MARR dựa vào WACC (Weighted Average Cost of Capital)

Theo quan điểm tổng đầu tư, suất chiết khấu sử dụng để tính NPV là chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC) vì tổng ngân lưu bao gồm hai nguồn vốn: nợ vay và vốn chủ sở hữu Khi chưa có lạm phát (lạm phát = 0%) có công thức sau:

WACCthực = rd * D% + re * E% Khi có lạm phát, công thức được điều chỉnh như sau:

WACC = WACCthực + gPe + WACCthực * gPeTheo quan điểm chủ đầu tư, suất chiết khấu sử dụng để tính NPV là chi phí sử dụng vốn (suất sinh lời đòi hỏi re(thực)) của chủ sở hữu vì chỉ tính trên dòng ngân lưu của chủ sở hữu Trong đó D%: tỷ trọng vốn vay trong tổng đầu tư

rd: chi phí lãi vay thực E%: tỷ trọng vốn chủ sở hữu trong tổng đầu tư

re: chi phí/ lãi suất thực mà chủ sở hữu yêu cầu = MARRthực

gPe : tỷ lệ lạm phát

- Việc tăng lượng tiền do lạm phát khác với việc ước tính chi phí quá cao, nó là hiện tượng bình thường, nhưng phải đưọc tính tới khi xác định chi phí đầu tư và thanh toán các khoản nợ để đảm bảo nguồn tài chính cho dự án

- Ảnh hưởng lên cân đối tiền mặt: Khi có lạm phát phải tính lượng tiền mặt bổ sung đủ

để cân đối về tài chính, lượng tiền mặt sử dụng phải tăng lên khi lạm phát tăng Lạm phát càng tăng làm tăng nhu cầu tiền mặt này lên, và hiệu quả dự án càng thấp, nghĩa

là trong điều kiện lạm phát càng giữ tiền càng bất lợi

- Khoản phải thu: Lạm phát tác động làm cho giá trị thực của khoản tín dụng thương maị chưa thanh toán giảm xuống, do đó làm giảm NPV của dự án

15

Tác động gián tiếp:

- Tác động của lạm phát đến lãi suất: Trước hết, lạm phát làm thay đổi lãi suất danh nghĩa Tổng quát mối quan hệ giữa lãi suất và lạm phát được biểu diễn bằng công thức:

I= r + R + (1+ r + R)g r: lãi suất thực

R: tỷ lệ rủi ro g: tỷ lệ lạm phát

- Chi phí khấu hao: Khi lạm phát tăng sẽ làm giảm giá trị tương đối của khoản khấu hao, làm cho số lượng thực của khoản nợ thuế thu nhập tăng lên và tác động làm giảm NPV của dự án

- Tác động đến thuế: thuế được tính theo lợi nhuận chịu thuế tức là khoản thu nhập sau khi đã trừ đi tiền lãi vay Nhưng trả lãi không tính theo mức lạm phát hằng năm, vì vậy phần thu nhập tính thuế tăng lên và do đó thuế sẽ tăng dần làm ảnh hưởng đến dòng tiền của dự án

- Nếu xem xét trên quan điểm tổng vốn thì vấn đề này không quan trọng vì không tính đến lãi suất vay và việc tăng hay giảm thuế thì cũng chỉ là sự chuyển giao qua lại giữa chính phủ và nhà đầu tư Nếu xét trên quan điểm của chủ đầu tư thì đây là vấn đề hệ trọng vì tình trạng lạm phát làm thay đổi dòng tiền và dẫn đến NPV thay đổi

- Ngoài ra lạm phát còn ra gây ảnh hưởng đến khấu hao với cách thức tương tự Khấu hao được hạch toán trên cơ sở chi phí lịch sử của các tài sản khấu hao vì vậy không chịu tác động của lạm phát Trong khi đó thuế được xác định trên thu nhập sau khi đã trừ khấu hao, vì vậy lạm phát sẽ làm tăng giá trị tính thuế và sau đó tăng thuế như đã nói ở phần trên

- Tồn kho và chi phí sản xuất: Trong điều kiện lạm phát cùng một lượng hàng hoá nhưng thời điểm nhập và xuất khác nhau được hạch toán với giá trị khác nhau Điều

đó làm thay đổi thu nhập, thuế và các chỉ tiêu tài chính khác

b Xử lý lạm phát trong phân tích tài chính

Như đã trình bày ở trên, lạm phát thực sự có nhiều tác động đến dòng tiền của dự án Việc

xử lý lạm phát là điều cần thiết khi phân tích tài chính Tổng quát cần phải thực hiện hai bước sau :

- Ước tính các yếu tố: thuế, nhu cầu tiền mặt, tiền trả lãi, trả gốc…theo thời gian khi phát sinh nghiệp vụ tài chính đó

2.3.8 Phân tích tài chính theo quan điểm tổng đầu tư

Đứng trên quan điểm của ngân hàng thì đánh giá sự an toàn của vốn vay mà dự án cần là điều rất cần thiết Các ngân hàng coi dự án đầu tư như là một hoạt động có khả năng tạo

ra những lợi ích tài chính rõ ràng Các ngân hàng xem xét tới dòng thu và chi của các dự

án Qua phân tích các dòng tiền tài chính tiềm năng, ngân hàng sẽ xác định được tính khả thi của dự án, nhu cầu vốn vay của dự án và khả năng trả nợ của chủ đầu tư khi thực hiện

dự án này Quan điểm của ngân hàng chính bằng quan điểm tổng đầu tư

Quan điểm ngân hàng = (lợi ích tài chính trực tiếp) – (chi phí tài chính trực tiếp) – (chi phí cơ hội của tài sản hiện có)

2.3.9 Phân tích tài chính theo quan điểm chủ đầu tư

Khác với ngân hàng, chủ đầu tư sẽ cộng thêm vào dòng tiền khoản vay vốn và trả lãi ngân hàng Khoản vay được xem như là doanh thu và khoản trả lãi được tính như chi phí của

dự án Khi dự án khả thi điều này có nghĩa là dự án đáp ứng được yêu cầu lợi ích của chủ đầu tư và đồng vốn vay được sử dụng có hiệu quả

Quan điểm chủ đầu tư = Quan điểm ngân hàng + (vay ngân hàng) – (trả nợ và lãi ngân hàng)

2.3.10 Phân tích rủi ro

a Phân tích độ nhạy

Phân tích độ nhạy nhằm tìm ra tác động của các biến đầu vào đến tính khả thi của dự án Bản chất các biến đầu vào thường bất định và khó xác định Việc phân tích độ nhạy giúp hiểu được tổng quan mối tương tác của các biến đầu vào so với biến kết quả (NPV, IRR,…)

Tuy nhiên khi phân tích rủi ro dù một chiều hay hai chiều thì những yếu tố đầu vào khác đều được cho là bất biến Trong thực tế không hoàn toàn xảy ra như vậy Do đó kết quả của phân tích rủi ro chỉ mang tính chất hỗ trợ tìm ra được biến có ảnh hưởng mạnh nhất đến kết quả của dự án Biến quan trọng này sẽ được dùng để phân tích trong phần mô phỏng sâu hơn

b Phân tích tình huống

Phân tích tình huống là giả định các tình huống có thể xảy ra từ xấu nhất cho đến tốt nhất Giả định rằng xác suất để các tình huống xảy ra đều là ngang bằng nhau, các biến đầu vào

17

được thay đổi tương ứng với từng tình huống, từ đó có được những biến kết quả của dự

án Việc đánh giá xác suất xảy ra các tính huống có thể tham khảo ý kiến của các chuyên gia Nếu trong trường hợp xấu nhất nhưng dự án vẫn hiệu quả thì dự án đó đáng giá và ngược lại

c Phân tích rủi ro bằng phần mềm mô phỏng Crystal Ball

Đây là quá trình phân tích rủi ro bằng xây dựng mô hình toán học hay logic học về hệ thống của một bài toán ra quyết định Sau đó tiến hành thử nghiệm trên mô hình nhằm xác định giá trị kỳ vọng cũng như đánh giá tính rủi ro của kết quả đầu ra dựa trên thay đổi biến đầu vào theo xác suất Mô hình được xây dựng trên cơ sở mối liên hệ của các yếu tố cấu thành hệ thống

Phân tích rủi ro bằng phần mềm mô phỏng Monte Carlo là dạng mô phỏng cho phép được ước tính sự phân phối của kết quả trong mối liên hệ với các yếu tố đầu vào, với các giả định biến này tuân theo một xác suất nào đó Phương pháp này giúp cho việc đánh giá giá trị hiện tại ròng NPV kỳ vọng của dự án, phân phối xác suất của kết quả mà tại đó dự án thất bại Bằng cách xếp hạng các biến số theo tác động của chúng đến kết quả dự án và xác suất xảy ra, phương pháp mô phỏng Monte Carlo giúp nhà phân tích thiết kế dự án tốt hơn và nhận diện được các biến số cần phải theo dõi trong quá trình tiến hành triển khai

dự án

Phân tích rủi ro được sự hỗ trợ của máy tính và các chương trình phân tích rủi ro đã được lập trình sẵn, mà đặc biệt là phần mềm mô phỏng Crystal Ball Các kỹ thuật của phương pháp mô phỏng Monte Carlo rất tiện sử dụng dưới dạng các bảng tính và biểu đồ

2.4 PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH KINH TẾ VÀ XÃ HỘI

Trong phân tích khả thi dự án, phân tích kinh tế là một phần rất quan trọng Nó cho biết hiệu quả của một dự án đứng trên quan điểm toàn bộ nền kinh tế xã hội Nếu phân tích tài chính khả thi nhưng phân tích kinh tế xã hội cho thấy dự án có vấn đề thì chủ đầu tư phải cân nhắc thật kỹ trước khi ra quyết định cuối cùng

2.4.1 Phương pháp hệ số chuyển đổi giá tài chính sang giá kinh tế

Phân tích kinh tế về cách thức cũng giống phân tích tài chính Tuy nhiên trong phân tích kinh tế thì lợi ích và chi phí của dự án được tính trên quan điểm của tổng thể quốc gia Trong khi đó phân tích tài chính ta chỉ xét đến đến chi phí và các lợi ích liên quan đến chủ đầu tư Do đó sẽ có những khoản mục khác được thêm vào hay giảm bớt trong dòng tiền

dự án Các khoản bổ sung mới như: chi phí về dịch vụ tình nguyện, chi phí cơ hội đất đai, lao động… hay những ngoại tác như ô nhiễm môi trường và các ảnh hưởng làm giảm lợi ích của một nhóm người nào đó…Các khoản mục bị bỏ ra trong phân tích kinh tế bao gồm: thuế (thuế xuất nhập khẩu, tiêu thụ đặc biệt…), trợ cấp, vốn vay và lãi vay v v…

18

Phân tích kinh tế bằng phương pháp chuyển đổi giá tài chính sang giá kinh tế, cụ thể là sử dụng hệ số chuyển đổi để chuyển đổi giá tài chính từ bảng ngân lưu tài chính đã được xây dựng thành giá kinh tế theo từng khoản mục, như vậy ta sẽ có bảng ngân lưu kinh tế Công việc tiếp theo là tập hợp những số liệu trong bảng ngân lưu kinh tế cùng với chi phí

cơ hội vốn của nền kinh tế (suất chiết khấu kinh tế) để xét lại các tiêu chuẩn giá trị hiện tại ròng – NPVkinh tế, suất thu lợi nội tại – IRR, tỷ số lợi ích trên chi phí B/Ckinhtế Rồi sau

đó dự án sẽ được đánh giá dưới góc độ kinh tế theo từng tiêu chuẩn

2.4.2 Phương pháp phân tích kinh tế ai được ai mất từ dự án

Phân tích này xem xét các ảnh hưởng mà dự án mang lại Do đó chủ đầu tư cần phải xác định được những người được lợi và bị bất lợi từ dự án Quan trọng nhất và khó khăn nhất chính là định lượng được những cái lợi và cái hại từ lợi ích này rồi so sánh chúng với nhau Qua sự so sánh này sẽ giúp chủ đầu tư đánh giá được dự án có khả năng đóng góp cho lợi ích của quốc gia không Phân tích xã hội thường có độ chính xác không cao bằng phân tích tài chính nhưng nó lại đóng vai trò rất quan trọng trong phân tích khả thi dự án Tóm lại: chương này đã nêu lên và giới thiệu những lý thuyết chính được ứng dụng trong

đề tài Các phương pháp như hệ số NPV, IRR, B/C, thời gian hoàn vốn sẽ là tiêu chí đánh giá chính trong kết quả phân tích Tất cả những phân tích trong đề tài đều kể đến lạm phát

để hình thành nên dòng tiền có tính khách quan Dự án được xem xét bằng quan điểm chủ đầu tư và tổng đầu tư sau đó dùng những kỹ thuật phân tích rủi ro một chiều, hai chiều để tìm ra những biến đầu vào quan trọng Và trong phần sau cùng dự án sẽ được xem xét dưới góc độ toàn bộ nền kinh tế xã hội của đất nước

19

Chương 3 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG

3.1 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH

Theo khảo sát của công ty CBRE Việt Nam, tính đến hết năm 2010, Việt Nam có trên 50

dự án bất động sản nghỉ dưỡng, cung cấp cho thị trường khoảng 5.300 căn biệt thự và hơn

6600 căn hộ cao cấp Trong đó khu vực miền Trung, do có nhiều lợi thế lớn để phát triển

du lịch biển nên có hơn 3.700 biệt thự và căn hộ nghỉ dưỡng Đặc biệt là những người sở hữu các căn biệt thự này có đến 85% là người Việt Nam

Ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, biệt thự, căn hộ hạng trung thu hút các nhà đầu tư nhiều nhất Bởi phân khúc này đánh đúng vào nhu cầu thực và khả năng chi trả của đại đa

số những người muốn sở hữu những bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay Cũng theo CBRE cho thấy, nhóm khách hàng quan tâm và có khả năng chi trả cho bất động sản nghỉ dưỡng

ở những mức giá khác nhau như sau:

Tuy nhiên bất động sản du lịch nghĩ dưỡng ở Việt Nam vẫn còn đang trong giai đoạn sơ khai mặc dù phát triển nhanh và có nhiều yếu tố thuận lợi Trước hết, xuất phát từ mục đích sử dụng là khai thác cho thuê nên loại hình này có phát triển được hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: chính sách thu hút du lịch, tổ chức sự kiện của chính quyền địa phương Thứ hai là tình trạng phát triển theo phong trào dẫn đến thiếu quy hoạch tổng thể, phá vỡ cảnh quan và khó tạo ra một sản phẩm hoàn chỉnh cho một khu vực

Thêm một yếu tố kích thích thị trường là các chính sách về nhả ở đã thoáng hơn cho đối tượng Việt Kiều – một đối tượng khách tiềm năng bên cạnh khách hàng giàu có trong nước Số liệu từ ngân hàng nhà nước Việt Nam cho thấy:

20

Bảng 3.2: Lượng kiều hối của Việt Nam

6 tháng đầu năm 2009 6 tháng đầu năm 2010

Nguồn: Ngân hàng nhà nước Việt Nam, 2010

Như vậy trong 6 tháng đầu năm 2010 thì lượng kiều hối đã tăng thêm 20% so với cùng kỳ năm trước Trong đó, lựa chọn hàng đầu của Việt Kiều khi đầu tư về Việt Nam chính là bất động sản Vì trước đây, thủ tục mua nhà và những hạn chế trong luật nhà ở không cho phép nhà đầu tư là Việt Kiều hoạt động trong lĩnh vực này một cách thuận lợi nhất Nhưng rõ ràng với tiềm lực tài chính và nhu cầu thực sự, họ rất quan tâm đến việc sở hữu một hoặc thậm chí nhiều bất động sản ở Việt Nam

3.2 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VŨNG TÀU

Trong quý 3 năm 2010 thị trường bất động sản Vũng Tàu có những tín hiệu phục hồi sau một thời gian dài lắng đọng Không tăng đột biến, nhưng bất động sản đang có những dấu hiệu nóng dần về cuối năm 2010 do làn sóng các nhà đầu tư đổ xô về mua đất và nhu cầu

về nhà ở cùng với khả năng chi trả của người dân đang tăng lên Hoàng Quân hiện đang

có kế hoạch đầu tư vào thị trường có nhiều tiềm năng phát triển du lịch biển Hiện tại Bà Rịa Vũng Tàu đang là một trong những thị trường hấp dẫn vì có vị trí rất gần với thành phố Hồ Chí Minh

Đất ngoại thành và sát biển có dấu hiệu tăng trong khi đó đất nội thành chưa có biến động nhiều Sôi động nhất trong thời gian qua là những dự án sát các bãi biển Đây là điểm nghỉ dưỡng và kinh doanh lý tưởng về du lịch Do đó giá ở những khu vực này có nơi tăng đột biến Theo nghiên cứu thị trường của CBRE, tính đến tháng 6 năm 2010 giá nhà đất ở đây tăng lên 40% – 50% so với đầu năm Tại đường Thùy Vân ven biển giá đất diễn biến như sau:

Đất ở đường 30 tháng 4 – phường 10 và 11: đất mặt tiền từ 7 – 8 triệu đồng/m2, đất hẻm

từ 2 – 3 triệu đồng/m2.Nhìn chung giá đất vùng ven và ngoại thành tăng từ 20% - 30% so với thời điểm đầu năm Đồng thời theo thông tin từ phòng giao dịch của trung tâm dịch vụ

21

nhà đất Vũng Tàu, giao dịch nhà đất ở vùng ven thành phố Vũng Tàu về cuối năm sẽ khá sôi động vì khu vực này giá cả hợp lý, phù hợp với thu nhập của người lao động có thu nhập vừa và thấp

Bảng 3.4: Các dự án đất nền khu Tân Thành – Bà Rịa Vũng Tàu

đồng/m2 Khu nhà ở

Khang Linh

Khang

Phường 10 – Vũng Tàu

đồng/m2

Biệt thự - nhà

ở Tân Thành

Tân Thành –

Bà Rịa Vũng Tàu

5,6 ha

Xã Hắc Dịch, Huyện Tân Thành – Vũng Tàu

Biệt thự: 1,7 -1,8 triệu

đồng/m2Nhà liên kế: 1,9 – 2 triệu

Biệt thự: 3,8 – 4,1 triệu

đồng/m2Nhà liên kế: 4,3 – 4,8 triệu

Xã Mỹ Xuân – huyện Tân Thành Vũng Tàu

Biệt thự: 2,8 - 3 triệu đồng/m2 Nhà liên kế: 3 – 3,5 triệu

22

đồng/m2

Còn đối với những khu trung tâm của Bà Rịa Vũng Tàu, giá cả tương đối ổn định Tại các đường chính như Ba Cu, Trần Hưng Đạo …, giá đất mặt tiền từ 38 – 42 triệu đồng/m2, giá đất trong hẻm 10-15 triệu đồng/m2 Giao dịch ở đây tương đối trầm lắng do giá cao nên vắng khách giao dịch

Ở thị trường bất động sản căn hộ có phần trầm lắng, vẫn chưa có những đợt sóng tăng giá trong phân khúc này Các dự án đang thi công đa phần không có nhiều sự khác biệt so với trước đây Tuy nhiên về tình hình cuối năm sẽ có nhiều dự án tầm cỡ và quy mô đầu tư tương đối lớn được chính thức khởi động Có thể kể đến đầu tiên là dự án Hồ Tràm Strip với tổng mức đầu tư gần 4,2 tỷ USD Dự án đặc khu nghỉ dưỡng này hứa hẹn sẽ tạo một lực đẩy mặt bằng chung của bất động sản Vũng Tàu lên một vị trí cao hơn Theo dự báo của CBRE khi định giá dự án Hồ Tràm Strip thì sau khi đưa vào hoạt động, khả năng tăng giá bất động sản ở đây ít nhất sẽ đạt mức 3 đến 4 lần hiện tại Kế đến là dự án khách sạn căn hộ 5 sao Furama Resort Ho Coc của SaiGon Tourist triển khai vào cuối 2010 và đầu

2011, đây là dự án resort cao cấp đầu tiên ở khu vực phía nam có sự tham gia của Furama Điều này góp phần xây dựng thương hiệu của tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu ngày càng vững mạnh và ghi được dấu ấn nhất định ở thị trường trong nước và cả trong khu vực

Do hội tụ được khá nhiều dự án bất động sản có quy mô lớn, đặc biệt là sinh thái nghĩ dưỡng, hiện tại nhiều nghiên cứu thị trường đều tin rằng nhu cầu bất động sản tại khu vực này sẽ tăng lên mạnh mẽ trong 2 hoặc 3 năm tới Lý do là các yếu tố ảnh hưởng đến việc chọn mua bất động sản thường là cơ sở hạ tầng, giao thông thuận tiện, giá cả hợp lý, uy tín chủ đầu tư, … Và Bà Rịa Vũng Tàu gần như hội tụ những yếu tố đó Dựa vào những

số liệu thống kê, Bộ du lịch Việt Nam đã đưa ra dự báo như sau:

Bảng 3.5: Bảng dự báo lượng khách du lịch trong tương lai

Nguồn: Bộ Du Lịch Việt Nam, 2010

Trong số đó du lịch MICE ( loại hình du lịch kết hợp hội nghị, hội thảo) khá mới mẻ và hấp dẫn ở Việt Nam, trong đó khách quốc tế thường lựa chọn biệt thự nghỉ dưỡng hoặc khách sạn căn hộ cao cấp Hiện tại ở Bà Rịa Vũng Tàu đang tiến hành dự án Furama

Hình 3.1: Nhu cầu mua bất động sản ở Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa Vũng Tàu

Nguồn CBRE, 2009

Tuy nhiên với tình hình kinh tế hiện nay, việc thu hút nhà đầu tư vào thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn nhất định Việc nhà nước thắt chặt tín dụng cho vay bất động sản khiến các chủ đầu tư khó huy động được nguồn vốn Do đó trong báo cáo quý 3/2010 của

Bộ Xây Dựng gởi tới văn phòng Chính Phủ, thắt chặt tín dụng cho thị trường bất động sản

đã làm giao dịch trên thị trường này có nhiều dấu hiệu đình trệ Tuy nhiên, trong suốt thời gian qua thị trường vẫn tiếp tục thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài Theo báo cáo này tính đến cuối tháng 8/2010, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đạt 2,358 tỷ USD, chiếm 21,8% tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký mới của cả nhà nước, tăng 36,9% so với cùng kỳ năm 2009 Trong khi đó, dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản tính đến cuối tháng 8/2010 đạt 210.770 tỷ đồng, tăng 14,38% so với thời điềm 31/12/2009, tỷ lệ nợ xấu thấp hơn 2% Còn đối với dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở chỉ tăng 5,47% so với 27,2% của cả năm ngoái Mặt khác, lãi suất thường ở mức khá cao, đa số ngân hàng đang áp dụng lãi suất xấp xỉ 15-16% mỗi năm hoặc cao hơn Điều này nói lên rằng nếu các yếu tố kinh tế vĩ mô không

ổn định, lạm phát luôn đứng trước nguy cơ vượt ngưỡng cho phép thì khó có thể tạo dựng được một thị trường bất động sản phát triển bền vững được Do đó các động thái của chính phủ hay chính sách tiền tệ, tín dụng đều gây tác động trực tiếp và gián tiếp đến thị

24

trường bất động sản Trong quý 1 và đầu quý 2 năm 2009, nhà nước giải ngân gói kích thích kinh tế thông qua việc giải ngân hỗ trợ lãi suất 4% đã phát động một đợt tăng giá ngắn hạn, đặc biệt là ở cả Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh Tiếp đó đến quý 3 năm

2009, thị trường lại tiếp tục không có biến động về giao dịch và giá cả vì phải chờ đợi gói kích thích kinh tế tiếp theo Đến quý 4 năm 2009, một số phân khúc trong cả nước đa phần đều có biến động nhưng không lớn vì không được hỗ trợ từ chính phủ kéo theo đó là

sự đình trệ do chính sách thắt chặt tiền tệ Do đó nhìn về tình hình chung hiện tại thị trường đã có dấu hiệu phục hồi nhưng xét về mặt dài hạn vẫn còn thiếu tính bền vững và

ổn định Bằng chứng là giá cả hàng hoá bất động sản, nhất là nhà ở và đất đai ở một số khu vực vẫn tăng cao, diễn biến rất phức tạp và khó kiểm soát hết được

Ngoài ra, hiện tượng đầu cơ của những nhóm nhà đầu tư nhằm kích thích giá tăng cao gây

ra tâm lý mua bán theo phong trào và tâm lý đám đông còn diễn ra phổ biến Nhiều dự án

do đó mà bị đẩy giá lên đến mức cao hơn giá trị thực của nó Điều này tạo nên một nguồn thu lớn cho những nhà đầu tư cơ hội, nhưng lại tạo ra nhiều kết quả không tốt cho sự phát triển lâu dài của thị trường bất động sản Cũng theo báo cáo của Bộ Xây dựng quý 3/2010, thị trường hiện nay đã có nhiều thay đổi, các nhà đầu tư đã chuyển hướng sang những phân khúc giá trung bình hay diện tích nhỏ để đáp ứng nhu cầu thực của thị trường Đây được xem là hành động khôn ngoan vì gia tăng được tính thanh khoản nguồn vốn đầu

tư Tuy nhiên về phía một số chủ đầu tư nước ngoài và ngay cả trong nước vẫn đón đầu những dự án có quy mô và mức giá cao cấp, nhất là ở những thành phố du lịch như Bà Rịa Vũng Tàu Theo thống kê của CBRE về thị trường bất động sản Vũng Tàu cuối quý 3 năm 2010, quốc lộ 51B hoàn thành và thông tin di dời trung tâm hành chính mới về Vũng Tàu đã làm đất dự án dọc trục đại lộ này tăng 50 – 60 % so với 2 tháng trước đây Đó là bằng chứng khiến rất nhiều nhà đầu tư tin vào tiềm năng phát triển cực thịnh của tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu trong tương lai

3.3 TÌNH HÌNH KINH TẾ XÃ HỘI TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU

Báo cáo của tỉnh với Chính Phủ về định hướng phát triển tỉnh trong giai đoạn 2006 -

2015, định hướng đến năm 2020 đã nêu rõ:

Mục tiêu tổng quát: Xây dựng Bà Rịa Vũng Tàu trở thành tỉnh công nghiệp, mạnh về kinh

tế biển, với hệ thống thương cảng quốc tế, trung tâm công nghiệp, dịch vụ, du lịch hải sản của khu vực và của cả nước; nâng cao rõ rệt mức sống nhân dân bảo đảm vững chắc về quốc phòng an ninh

Mục tiêu cụ thể:

 Tăng trưởng GDP trung bình/năm

Bảng 3.6: Tăng trưởng GDP của Bà Rịa Vũng Tàu

Giai đoạn 2006 - 2010 Giai đoạn 2011 - 2015 Giai đoạn 2016 – 2020

Nguồn: Báo cáo định hướng phát triển của tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu, 2005

 Tạo sự chuyển dịch mạnh cơ cấu kinh tế theo hướng thúc đẩy phát triển nhanh khu vực dịch vụ, đặc biệt là dịch vụ du lịch, dịch vụ cảng và thương mại; phát triển các ngành công nghệ hiện đại, năng suất lao động cao, sản xuất hàng hóa đảm bảo chất lượng; đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu trong nội bộ từng ngành kinh tế để nâng cao hiệu quả, tiến tới phát triển kinh tế tri thức

Bảng 3.7: Tăng trưởng của các ngành kinh tế Bà Rịa Vũng Tàu

Nguồn: Báo cáo định hướng phát triển của tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu, 2005

 GDP bình quân đầu người đến hết năm 2010 đạt khoảng 11.460 USD, gấp 3,15 lần

so với năm 2000; đến năm 2020 đạt khoảng 27.000 USD, gấp 2,36 lần so với năm 2010

 Huy động các nguồn vốn đầu tư phát triển giai đoạn 2010 – 2020 đạt khoảng 31,3

Nguồn: Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu, 2010

Với định hướng phát triển như thế, Bà Rịa Vũng Tàu đang có tiềm năng về vật chất lẫn con người Trong xu thế đó và với nhu cầu phát triển khá cao thì đời sống người dân chắc chắn sẽ phải được cải thiện đáng kể Những khu vực dân cư có quy mô và được quy hoạch đồng bộ sẽ tạo cảnh quan tuyệt đẹp cho thành phố biển Điều này sẽ giúp người dân giải quyết được nhu cầu về nhà ở, giúp chính quyền địa phương dễ quản lý và nâng cao chất lượng cuộc sống Hiểu được những vấn đề phát sinh từ tình hình phát triển kinh tế của tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu, Hoàng Quân sẽ có nhiều phương án đầu tư hơn Qua đó công

ty tìm ra được nhu cầu về nhà ở, nghĩ dưỡng của thị trường này và đưa ra quyết định đầu

tư hợp lý

3.4 ẢNH HƯỞNG CỦA PHÁP LUẬT ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Những bộ luật về kinh doanh bất động sản, đất đai đều có tác động mạnh đến thị trường Bất động sản Hoàng Quân trong thời gian qua cũng đã có những thay đổi để thích nghi với các điều khoản mới về luật kinh doanh bất động sản trong năm 2010 Điều này góp phần giúp thị trường minh bạch hơn và ít tạo khe hở cho những hoạt động kinh doanh gây ảnh hưởng xấu đến toàn thị trường Nghị định 69 liên quan nhiều đến cách thức kinh doanh của chủ đầu tư Qua đó gây ra sự tranh luận trên thị trường trong một khoản thời gian về việc đóng tiền thuế sử dụng đất theo sát giá thị trường Những dự án được phê duyệt trước nghị định 69 gần như không có nhiều ảnh hưởng, nhưng với những dự án mới gần như là bị đình trệ hoàn toàn Hướng giải quyết vẫn chưa được thống nhất vì nếu cứ đúng y như nghị định mà áp dụng thì gần như doanh nghiệp phải đóng tiền đất đến 2 lần Điều này góp phần làm tăng cao giá vốn và giá bán ra Vì vậy những dự án đóng tiền sửa dụng đất và được cấp phép từ trước mặc nhiên hưởng lợi

Nghị định 71 kèm với thông tư 13 hướng dẫn đã tạo nên nhiều thay đổi trong cách thức giao dịch nhằm bảo vệ khách hàng tránh những rủi ro Chấp nhận hợp đồng góp vốn nhưng không cho phép chuyển giao hợp đồng để tránh việc đầu cơ Nhưng nhìn chung

3.5 ẢNH HƯỞNG CỦA CHÍNH SÁCH NHÀ NƯỚC ĐẾN BẤT ĐỘNG SẢN

Theo thống kê của CBRE, năm 2008 tỷ lệ cho vay vào bất động sản hơn 10% đã được cho

là mức báo động Thì tính hết năm 2009 tổng dư nợ tín dụng bất động sản chiếm 11,76% tổng dư nợ tín dụng nền kinh tế Trong năm 2010 con số này được kiểm soát dưới 10% bằng những chính sách thắt chặt tín dụng cho vay bất động sản của ngân hàng nhà nước

Do đó việc huy động vốn dùng trong kinh doanh bất động sản có nhiều khó khăn Xu hướng tham gia vào những dự án thuộc diện chính sách, ưu tiên của chính phủ ngày càng được công ty Hoàng Quân lựa chọn Hình thức này có nghĩa là doanh nghiệp nhận triển khai dự án khu tái định cư, nhà ở dành cho người có thu nhập thấp… đổi lại nhà nước sẽ giao đất hoặc có những ưu đãi lãi suất để doanh nghiệp thực hiện dự án kinh doanh khác của mình Như vậy, doanh nghiệp vừa có nhiều cơ hội đảm bảo lợi nhuận của mình, vừa giúp xây dựng phát triển đất nước

Hình 3.2: Biểu đồ dư nợ tín dụng tính đến quý 3 năm 2010

Nguồn: Báo cáo thị trường bất động sản CBRE, 2010

28

Đối vơi tín dụng mua nhà, hầu như chính sách của những ngân hàng hiện nay áp dụng cho vay mua nhà chỉ ở mức 50 – 70 % giá trị tài sản trong vòng 7 đến 10 năm Điều kiện cho vay cũng khắt khe hơn bằng những hồ sơ đảm bảo chứng minh thu nhập Lãi suất cho vay bất động sản luôn cao hơn lãi suất thị trường bình thường 4 – 7 %/năm, và hiện đang giữ

71 chỉ công nhận hợp đồng mua bán khi xây xong móng hoặc hạ tầng đã khiến doanh nghiệp phải tăng số vốn tự có ban đầu của mình lên Vì giá trị của phần móng, hạ tầng có thể chiếm từ 20% đến 30% tổng đầu tư do đó nếu doanh nghiệp chưa đủ khả năng, gần như dự án không thể triển khai Để giải quyết vấn đề này, luật đã cho phép huy động không quá 20% giá trị dự án trước khi làm hạ tầng dưới hình thức hợp đồng góp vốn Như vậy có thể nói, đầu tư bất động sản thành công sẽ mang về tỷ suất lợi nhuận rất cao vì

đồng vốn bỏ ra hoàn toàn có thể hạn chế đến mức tối đa có thể

3.6.2 Phương thức thanh toán

Ở mỗi dự án chủ đầu tư thường đưa ra những phương thức thanh toán khác nhau Việc đóng tiền chia thành nhiều đợt đảm bảo rủi ro cho cả 2 bên bán và mua Với tiến độ thanh toán hợp lý sẽ giúp cho dự án được nhiều nhà đầu tư và cả khách hàng mua ở quan tâm nhiều hơn Tác giả xin đưa ra phương thức thanh toán của dự án đất nền biệt thự cao cấp Ocean Ami ở Long Hải do công ty Khang Linh làm chủ đầu tư:

Bảng 3.9: Phương thức thanh toán dự án Ocean Ami

 Sản phẩm (Product): Sản phẩm bất động sản được đánh giá dựa trên quy mô tổng thể

dự án, hạ tầng khu vực và tiềm năng của bất động sản trong tương lai Những yếu tố vô hình và hữu hình khiến bất động sản trở thành hàng hoá rất phức tạp và khó đánh giá chính xác đúng chất lượng của sản phẩm Tuy nhiên bất động sản được cho là phụ thuộc rất lớn vào uy tín đơn vị chủ đầu tư và đơn vị thi công dự án Sản phẩm đuợc thi công bởi Cotecons, Cofico,CC1 … đôi khi mặc nhiên được xem là tương đối an tâm Bên cạnh đó, những yếu tố trong hàng hoá tiêu dùng như là chức năng, chất lượng, mẫu mã, đóng gói, nhãn hiệu, phục vụ và bảo hành đều xuất hiện trong mặt hàng bất động sản Nhưng với 2 yếu tố chất lượng và mẫu mã được xem là quan trọng nhất và có thể phát triển thành lõi sản phẩm đế thực hiện những kế hoạch phát triển kinh doanh sau này

 Giá (Price): Mức giá cạnh tranh và phù hợp với từng đối tượng khách hàng là điều rất quan trọng Trước tiên chủ đầu tư phải định rõ hiện phân khúc mình đang chọn thuộc ở những mức giá nào để đưa ra thị trường được nhiều người chấp nhận Để đưa ra mức giá hợp lý cần phải có nhiều thông tin về thị trường để so sánh Mức giá cạnh tranh không đồng nghĩa với việc lợi nhuận sẽ thấp đi Trong kinh doanh bất động sản, đơn giá bán ra hoàn toàn có thể thay đổi theo từng thời điểm nhằm thu hút nhà đầu tư lướt sóng Biên độ

 Tiếp thị (Promotion): Hiện tại nếu chỉ chủ đầu tư chạy công tác tiếp thị cho dự án thì hiệu quả sẽ không cao bằng liên kết thêm với các sàn bất động sản khác Khi dự án có được ngày chính thức triển khai mở bán, cũng là lúc kế hoạch tiếp thị bắt đầu triển khai thống nhất từ chủ đầu tư đến các sàn được phép phân phối sản phẩm Nếu sự phối hợp này đồng bộ sẽ khiến dự án được nhiều người quan tâm Khả năng thành công của dự án

sẽ cao Trong bất động sản, việc quảng cáo trên các phương tiện thông tin đạo chúng và tổ chức sự kiện không là chưa đủ Giá trị bất động sản thường là rất lớn nên cần phải có thêm một đội ngũ bán hàng chuyên nghiệp và năng động tiến hành chào trực tiếp đến khách hàng Do đó để tăng xác suất thành công của dự án, chủ đầu tư cần phải chọn lọc

có điều kiện với những sàn có đủ khả năng để liên kết kí gởi sản phẩm

3.6.4 Uy tín thương hiệu

Kinh doanh bất động sản cũng rất cần quan tâm đến yếu tố thương hiệu Trước tiên là chủ đầu tư và đơn vị thiết kế thi công phải thực sự đủ năng lực và có thương hiệu đủ mạnh Tuy nhiên điều này không có nghĩa là những doanh nghiệp mới xuất hiện trên thị trường không thể tạo được thương hiệu cho chính mình ngay từ dự án đầu tay Cũng như mọi ngành nghề khác, bất động sản cũng phải xây dựng thương hiệu để tồn tại lâu và bền trong lòng khách hàng

3.6.5 Nhiệm vụ chính trị xã hội

Cải tạo và cung cấp quỹ đất cho chính quyền huyện Tân Thành tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu Qua đó dự án sẽ làm giảm sức ép về nhu cầu nhà ở khu vực này và cả thành phố biển Cải tạo được cảnh quan thiên nhiên và thiết kế có quy hoạch giúp xây dựng bộ mặt của tỉnh nhà ngày càng hiện đại và văn minh hơn

Kết quả phân tích ở chương 3 cho thấy tiềm năng phát triển bất động sản của tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu Tính đến cuối năm 2010, thị trường bất động sản chưa có nhiều những dấu hiệu phục hồi, tuy nhiên vẫn thu hút được rất nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư Đặc biệt sôi nổi nhất là trong phân khúc bất động sản du lịch biển với các mối quan tâm của

31

các nguồn đầu tư từ nước ngoài Với định hướng phát triển thành phố du lịch trọng điểm của miền Nam, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu đã có những kế hoạch phát triển cụ thể Tiềm năng

du lịch của Việt Nam được dự báo cuối năm 2020 sẽ lên đến 12 triệu lượt khách quốc tế

và 35 triệu lượt khách trong nước mang lại nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư vào những thành phố phát triển du lịch trọng điểm Và Vũng Tàu nằm trong số đó Những chính sách của nhà nước nhằm bình ổn thị trường đã làm thắt chặt tín dụng cho vay bất động sản khiến thị trường này không giao dịch nhiều Tuy nhiên, giải pháp đó chính là cơ sở để phát triển thị trường bất động sản vững chắc và lâu dài Về bản chất, giá trị bất động sản vẫn tăng theo thời gian, bẳng chứng là giá đất ở Vũng Tàu vẫn tăng trong suốt thời gian qua Và các chuyên gia dự kiến đà tăng này vẫn sẽ tiếp diễn khi hạ tầng liên kết tỉnh với thành phố Hồ Chí Minh được hoàn thành, khoảng cách được rút ngắn Do vậy, công ty Hoàng Quân đang có nhiều niềm tin vào những tiềm năng phát triển và đánh giá đó là một thị trường thực sự tốt để đầu tư

4.2 VỊ TRÍ TỰ NHIÊN

Vị trí:

Khu đất dự kiến đầu tư xây dựng khu biệt thự sinh thái nhà vườn Hoàng Quân thuộc thửa 55,57,90,91 tờ bản đồ số 19 thuộc xã Châu Pha, huyện Tân Thành, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu Miếng đất với tứ cận như sau:

 Bắc giáp: đất sản xuất nông nghiệp

 Nam giáp: đất sản xuất nông nghiệp

 Đông giáp: đất sản xuất nông nghiệp

 Tây giáp: đường Tóc Tiên – Châu Pha

Tổng diện tích khu đất là 45.337 m2 và hiện đang là đất trồng cây ăn trái Khu đất có địa hình tương đối cao, với độ cao lớn nhất là 44 m ở phía Tây Nam và thấp nhất 38.5 ở phía Đông Bắc Nhìn chung địa hình tương đối bằng phẳng với độ dốc trung bình khoảng 1 – 1.5 %

Điều kiện tự nhiên:

Tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu thuộc vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, một năm chia làm hai mùa

rõ rệt, Mùa mưa bắt đầu tư tháng 5 đến tháng 10 Thời gian này thường xuất hiện gió mùa Tây Nam Mùa khô bắt đầu từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau Thời gian này xuất hiện gió mùa Đông Bắc

33

Nhiệt độ trung bình hằng năm ở đây khoảng 27 độ C, thấp nhất khoảng 24,8 độ C, tháng cao nhất khoảng 28,6 độ C Số giờ nắng nóng rất cao, trung bình hằng năm khoảng 2400 giờ Lượng mưa trung bình 1500 mm Đặc biệt Bà Rịa Vũng Tàu nằm trong vùng ít có bão

Gió thổi mạnh ở tốc độ khoảng 35 km/h Tháng 4 và tháng 10 là những tháng chuyển mùa, gió thổi nhẹ, ngoài khơi sóng nhỏ Biển ít bão tố hoặc ảnh hưởng của bão không đáng kể vì thế Vũng Tàu trở thành nơi tránh bão rất tốt cho các thuyền đánh cá

Thủy văn khu vực này thuộc bán nhật triều, mỗi ngày đều có hai lần thủy triều lên xuống Biên độ triều lớn nhất 4 -5 m Khu biệt thự nằm trên vùng đất tương đối cao và ít chịu ảnh hưởng của mực nước ngầm

Nhiệt độ nước biển ít thay đổi, quanh năm nhiệt độ tầng mặt nước khoảng 24 – 29 độ C, nhiệt độ tầng đáy khoảng 26.5 đến 27 độ C

Nhìn chung điều kiện tự nhiên khu vự khá thuận tiện và phù hợp với quy hoạch của dự

án Tuy nhiên cần lưu ý để tránh thi công vào mùa mưa vì dễ gặp khó khăn trong khâu thoát nước Hiện tại khu vực chưa có hệ thống thoát nước, nước mưa được thoát theo hướng chảy tràn và tự thấm

4.3 PHẠM VI VÀ QUY HOẠCH CỦA DỰ ÁN

Dự án toạ lạc tại huyện Tân Thành – Bà Rịa Vũng Tàu, thuộc quyển sở hữu của công ty

Cổ Phần đầu tư xây dựng – phát triển nhà Bảo Linh, là một thành viên của công ty Hoàng Quân Diện tích đất sử dụng cho dự án là 45.337 m2

34

Về mặt tổng thể, không gian kiến trúc – cảnh quan khu biệt thự sinh thái nhà vườn Hoàng Quân được tổ chức một cách thông thoáng, mật độ xây dựng phù hợp với nhiều cây xanh

 Khu biệt thự: gồm 76 căn với diện tích đất 22.080 m2, diện tích sàn xây dựng 20.420

m2 Toàn khu được xây dựng bố trí bám theo trục nội bộ lộ giới 12 m, các công trình biệt thự có kiến trúc hiện đại, hài hoà với thiên nhiên, quy mô 1 trệt + 1 lầu + 1 sân thượng

Khu trung tâm thương mại

4.4 CHI PHÍ – DOANH THU – NGUỒN VỐN DỰ ÁN

Dựa vào kết quả dự toán đầu tư theo giá trị thị trường tháng 8 năm 2010 có đuợc những kết quả chi phí và doanh thu như sau

Bảng 4.2: Chi phí đất xây dựng

35100

Trong năm 0: bao gồm tiền đất 20 tỷ đồng + 5 tỷ đồng (tương đương 1/3 tiển chuyển mục đích sử dụng đất)

Trong năm 1: đóng 5 tỷ đồng ( tương đương 1/3 tiền chuyển mục đích sử dụng đất)

Trong năm 2: đóng 5 tỷ đồng tiền chuyển mục đích sử dụng đất + 100 triệu đồng phí trước bạ

 Chi phí quản lý dự án, phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác bao gồm:

 Chi phí chuẩn bị đầu tư: phí lập dự án đầu tư, thẩm định dự án

37

 Chi phí bảo hiểm công trình trong thời gian xây dựng

 Chi phí quản lý chung của dự án

 Tổ chức thực hiện công tác đền bù giải tỏa giải phóng mặt bằng thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư

 Thẩm định thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán và tổng dự toán của công trình

 Lập hồ sơ mời dự thầu, mời đấu thầu, phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu, hồ sơ đấu thầu để lựa chọn nhà thầu tư vấn, nhà thầu thi công, tổng thầu trong xây dựng

 Nghiệm thu công trình và đưa vào sử dụng

 Quyết toán và quy đổi vốn đầu tư xây dựng công trình

 Chi phí giám sát, đánh giá dự án đầu tư

 Chi phí trả lãi vay ngân hàng

 Thực hiện một số công việc khác

 Chi phí dự phòng: Là khoảng chi phí dùng để dự trù cho các khối lượng phát sinh, các yếu tố trượt giá và những công việc chưa lường trước được trong quá trình thực hiện

dự án, được tính bằng 10% tổng các chi phí kể trên

 Chi phí khấu hao: Khu trung tâm thương mại và nhà hàng được giữ lại cho thuê do đó

sẽ tính khấu hao Khấu hao được sử dụng trong dự án là phương pháp khấu hao đều trong

18 năm

Bảng 4.3: Các khoản chi phí xây dựng

hiệu Khối lượng Đơn giá

2 Chi phí thiết kế bản vẽ

3.270%

x "5 mẫu biệt thự "

38

4 Chi phí thẩm tra dự toán xây dựng công trình 0.160% x Gxd

5 Chi phí lập hồ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ

2 Chi phí kiểm toán

4.4.2 Doanh thu dự án

 Doanh thu từ bán đất nền và biệt thự: Kế hoạch bán hàng được thực hiện trong vòng

4 năm kể từ lúc dự án triển khai Khách hàng mua đất và biệt thự có thể trả tiền theo tiến

độ của dự án, kéo dài đến năm thứ 3 của dự án Theo phân tích thị trường, với mức giá

39

được tính trung bình từ 2.4 – 2.6 triệu đồng/m2 có tính cạnh tranh rất cao so với các dự án khác trong khu vực lân cận Trong phân tích tài chính tác giả không xét tăng giá bán qua các năm Do đó nếu kết quả phân tích tài chính là khả thi thì khả năng dự án được chấp nhận sẽ cao hơn khi phân tích rủi ro và phân tích tình huống

Bảng 4.5: Cách tính doanh thu biệt thự

4.4.3 Cơ cấu nguồn vốn của dự án

Tổng chi phí để thực hiện dự án là 121,072,970,146 tỷ đồng Được huy động từ 2 nguồn chính là: